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1、原创元素创意园规划广州市奥益物业管理有限公司目录广州市奥益物业管理有限公司广州市奥益物业管理有限公司园区概况1重点项目2公共空间3实施计划4园区大门园区大门广州市奥益物业管理有限公司广州市奥益物业管理有限公司园区园区介绍介绍广州市奥益物业管理有限公司广州市奥益物业管理有限公司 原创元素创意园原址为广州啤酒厂，位于广州市荔湾原创元素创意园原址为广州啤酒厂，位于广州市荔湾区西村西增路区西村西增路6363号，占地面积约号，占地面积约5.55.5万平方米，厂区现有万平方米，厂区现有建筑面积约建筑面积约6 6万平方米，由万平方米，由6161幢弃用闲置的旧厂房、车间、幢弃用闲置的旧厂房、车间、办公楼等功能
2、不同的建筑组成。办公楼等功能不同的建筑组成。 原创元素创意园是广州市奥益物业管理有限公司在广原创元素创意园是广州市奥益物业管理有限公司在广州轻工工贸集团的领导和支持下，鼎力打造的工业文化与州轻工工贸集团的领导和支持下，鼎力打造的工业文化与现代服务业有机结合的全新创意平台。现代服务业有机结合的全新创意平台。 原创元素创意园项目将打破传统房地产项目开发模式，原创元素创意园项目将打破传统房地产项目开发模式，在保留啤酒厂厂貌的基础上，坚持在保留啤酒厂厂貌的基础上，坚持“传承历史、岭南特色、传承历史、岭南特色、修旧如旧修旧如旧”的改建原则。力争打造一个以鞋帽、皮具时尚的改建原则。力争打造一个以鞋帽、皮具
3、时尚创意设计为主题，集设计研发、品质检测、时尚发布、品创意设计为主题，集设计研发、品质检测、时尚发布、品牌推介于一体的创意牌推介于一体的创意产业基地。产业基地。 A A：商务区：商务区B B：原创设计区：原创设计区C C：创意孵化区：创意孵化区D D：公共展示区：公共展示区E E：临江休闲带：临江休闲带原创元素创意园功能规划原创元素创意园功能规划广州轻工业文化博物馆广州轻工业文化博物馆奥益影城奥益影城 、香港展览公司、香港展览公司奥益壁球会所奥益壁球会所商业街铺商业街铺多功能公共空间多功能公共空间广州天润广告有限公司广州天润广告有限公司大门口大门口原创艺术广场原创艺术广场奥益之家（公寓、办公楼
4、）奥益之家（公寓、办公楼）配套办公区配套办公区时尚艺术长廊时尚艺术长廊鞋帽皮具品牌展示街鞋帽皮具品牌展示街多功能演播厅、展示、办公多功能演播厅、展示、办公奥益创意酒店奥益创意酒店规划面积:6万平方米产业概况产业概况信息技术商业娱乐文化创意创意设计网络平台时尚展示、现代艺术商铺、影院、休闲网络游戏、新媒体新媒体 鞋帽皮具网上销售平台现代服务孵化平台鞋帽、皮具设计 时尚展示、现代艺术壁球、茶艺 广州市奥益物业管理有限公司广州市奥益物业管理有限公司园区改造前后对比园区改造前后对比广州市奥益物业管理有限公司广州市奥益物业管理有限公司园区改造前后对比园区改造前后对比广州市奥益物业管理有限公司广州市奥益物
5、业管理有限公司园区改造前后对比园区改造前后对比广州市奥益物业管理有限公司广州市奥益物业管理有限公司目录广州市奥益物业管理有限公司广州市奥益物业管理有限公司园区概况1重点项目2公共空间3实施计划4广州轻工业文化博物馆广州轻工业文化博物馆国内首个轻工业博物馆，分国内首个轻工业博物馆，分为室内和室外两部分。室内为室内和室外两部分。室内部分，主要通过一些图片、部分，主要通过一些图片、产品、旧设备、文档资料、产品、旧设备、文档资料、影像等展示广州轻工业发展影像等展示广州轻工业发展的历程，反映广州轻工业与的历程，反映广州轻工业与经济、民生和社会发展等方经济、民生和社会发展等方面相互联系和作用，彰显广面相互
6、联系和作用，彰显广州轻工业在改革开放以来所州轻工业在改革开放以来所取得辉煌成就。室外部分，取得辉煌成就。室外部分，主要以代表性的旧机器设备、主要以代表性的旧机器设备、对广州轻工业发展作出贡献对广州轻工业发展作出贡献的人物雕像、历史悠久的轻的人物雕像、历史悠久的轻工业品牌、商标或产品雕塑工业品牌、商标或产品雕塑等。等。广州市奥益物业管理有限公司广州市奥益物业管理有限公司该项目总投资约该项目总投资约3800万元人民币万元人民币解决方案：政府拨款、轻工共建解决方案：政府拨款、轻工共建奥益创意酒店奥益创意酒店 结合增埗河改造，结合增埗河改造，利用沿河景观、利用沿河景观、游艇码头等元素，游艇码头等元素，
7、外观注重造型设外观注重造型设计，内部注重创计，内部注重创意体验，突出高意体验，突出高端商业休闲服务端商业休闲服务特色。特色。该项目总投资：该项目总投资：380万元万元解决办法：招商、合作解决办法：招商、合作广州市奥益物业管理有限公司广州市奥益物业管理有限公司原创艺术广场原创艺术广场 广州市奥益物业管理有限公司广州市奥益物业管理有限公司。 该项目总投资：约该项目总投资：约480480万元万元 解决方案：自筹投资解决方案：自筹投资园区露天中心广场，主要为真正原创的园区露天中心广场，主要为真正原创的各种文化艺术创意产品提供一个充分展现的平台各种文化艺术创意产品提供一个充分展现的平台奥益之家（公寓）奥
8、益之家（公寓） 广州市奥益物业管理有限公司广州市奥益物业管理有限公司 作为粤港大学生创业孵化中心的配套工程，奥益之家是对外租作为粤港大学生创业孵化中心的配套工程，奥益之家是对外租赁的智能化公寓，办公生活皆宜。共赁的智能化公寓，办公生活皆宜。共408间房，其中复式间房，其中复式50间，面间，面积积2040平方米不等。平方米不等。该项目总投资：该项目总投资：12001200万元万元 解决方案：客户投资解决方案：客户投资 租金回报租金回报时尚艺术长廊时尚艺术长廊 广州市奥益物业管理有限公司广州市奥益物业管理有限公司 国内第一条自然生态户外休闲式时尚用品展演艺术长廊。国内第一条自然生态户外休闲式时尚用
9、品展演艺术长廊。长廊主通道约长廊主通道约60米，中间巧妙设置台阶、长亭、水景、圆台米，中间巧妙设置台阶、长亭、水景、圆台等。两旁以休闲座椅为主，属于高端商务、展示、走秀、聚等。两旁以休闲座椅为主，属于高端商务、展示、走秀、聚会以及休闲的景观带。会以及休闲的景观带。 该项目总投资：该项目总投资：8080万元万元 解决方案：合作解决方案：合作奥益壁球会所奥益壁球会所广州市奥益物业管理有限公司广州市奥益物业管理有限公司 奥益壁球会所是目前华南最具特色的健身休闲商务娱乐为一体的高级场所。主要特色是采用双层复奥益壁球会所是目前华南最具特色的健身休闲商务娱乐为一体的高级场所。主要特色是采用双层复式独立结构
10、，楼下为壁球场，楼上为多功能室（桑拿、棋牌、式独立结构，楼下为壁球场，楼上为多功能室（桑拿、棋牌、K歌、茶艺等），并配备专业教练、陪练，歌、茶艺等），并配备专业教练、陪练，还可预约名人、明星等。还可预约名人、明星等。 还有会员专用游艇码头，一线江景套房，私家式恒温泳池。还有会员专用游艇码头，一线江景套房，私家式恒温泳池。 该项目总投资：该项目总投资：800万元万元 解决方案：会员制解决方案：会员制 合作合作鞋帽皮具品牌街鞋帽皮具品牌街广州市奥益物业管理有限公司广州市奥益物业管理有限公司 集国内外鞋帽、皮具品牌于一街，主要是以展示为主，配以休集国内外鞋帽、皮具品牌于一街，主要是以展示为主，配以休
11、闲商务类型的时尚商铺。包括研发、交易、推广等内容。闲商务类型的时尚商铺。包括研发、交易、推广等内容。 该项目总投资：该项目总投资：150150万元万元 解决方案：招租解决方案：招租目录广州市奥益物业管理有限公司广州市奥益物业管理有限公司园区概况1重点项目2公共空间3实施计划4服务资源服务资源 原创元素创意园客户服务中心，是原创元素创意园客户服务中心，是专注为所有进驻园区的租户、工作室提供系列专注为所有进驻园区的租户、工作室提供系列综合服务的部门。我们将给客户（特别是创业综合服务的部门。我们将给客户（特别是创业的企业、个人）提供尽可能的优质帮助。的企业、个人）提供尽可能的优质帮助。广州市奥益物业
12、管理有限公司广州市奥益物业管理有限公司法律法律法律法律财务财务财务财务注册注册注册注册专利专利专利专利设备设备设备设备市场市场市场市场培训培训培训培训专业服务专业服务专业服务专业服务解决方案解决方案解决方案解决方案服务平台服务平台孵化服务的资源整合器孵化服务的资源整合器将签约若干家机构，旨在为孵化企业提将签约若干家机构，旨在为孵化企业提将签约若干家机构，旨在为孵化企业提将签约若干家机构，旨在为孵化企业提供专业、增值、精深化供专业、增值、精深化供专业、增值、精深化供专业、增值、精深化 的孵化服务的孵化服务的孵化服务的孵化服务广州市奥益物业管理有限公司广州市奥益物业管理有限公司基地基地论坛论坛推介
13、推介广州市奥益物业管理有限公司广州市奥益物业管理有限公司 落实落实“粤港现代服务业孵化基地粤港现代服务业孵化基地”、 “粤港文化创粤港文化创意产业合作示范园区意产业合作示范园区”的申报和立项。的申报和立项。 联合荔湾区政府在香港举办一次大型推广宣传招商活动联合荔湾区政府在香港举办一次大型推广宣传招商活动 举办举办 “粤港现代服务业合作论坛粤港现代服务业合作论坛”暨暨“粤港创意产品展销会粤港创意产品展销会” 争取成为广州市荔湾区两级重点打造的争取成为广州市荔湾区两级重点打造的“粤港合作粤港合作”主题的重点主题的重点扶持项目。扶持项目。 目录广州市奥益物业管理有限公司广州市奥益物业管理有限公司园区
14、概况1重点项目2公共空间3实施计划4总体目标总体目标 广州市奥益物业管理有限公司广州市奥益物业管理有限公司（一）近期目标：一）近期目标： 2010 2010年年9 9月月3030日前，完成园区所有外部整改工程。期间，将联合市轻工集团、日前，完成园区所有外部整改工程。期间，将联合市轻工集团、荔湾区政府在香港举办一次大型推广宣传招商活动，保证荔湾区政府在香港举办一次大型推广宣传招商活动，保证“广州轻工业文化博馆广州轻工业文化博馆”、“奥益壁球会所奥益壁球会所”、“奥益之家（公寓）奥益之家（公寓）”等项目外立面改造顺利完成。等项目外立面改造顺利完成。 2010 2010年年1212月前，在园区举办一
15、次月前，在园区举办一次“粤港现代服务业合作座谈会粤港现代服务业合作座谈会”，同时举，同时举办办“首届粤港创意产品展销会首届粤港创意产品展销会”、“粤港留学生、大学生科技创业说明会粤港留学生、大学生科技创业说明会”；举办；举办一次一次“广州轻工业文化博物馆立项研讨会广州轻工业文化博物馆立项研讨会”，同时举办，同时举办“广州轻工百年回顾展品征广州轻工百年回顾展品征集活动集活动”。（二）远期目标（二）远期目标 力争在力争在2012年使整个园区进驻企业（工作室）达到年使整个园区进驻企业（工作室）达到500家左右，实现年度经营家左右，实现年度经营总产值达到总产值达到20亿元以上，园区从业人员亿元以上，园
16、区从业人员5000人以上，为国家创税人以上，为国家创税8000万元以上。以从万元以上。以从事现代服务产业的国内外中小型企业、个人工作室为主要进驻对象；打造低耗能、高事现代服务产业的国内外中小型企业、个人工作室为主要进驻对象；打造低耗能、高知识性、高附加值的全新型现代服务产业孵化示范基地。为广州市乃至全省、全国服知识性、高附加值的全新型现代服务产业孵化示范基地。为广州市乃至全省、全国服务行业持续稳健发展培养大批优秀人才和产品，争取成为广州市、荔湾区两级认定的务行业持续稳健发展培养大批优秀人才和产品，争取成为广州市、荔湾区两级认定的重点创意园区，实现创意产业综合社会效应和社会效益最大化。重点创意园
17、区，实现创意产业综合社会效应和社会效益最大化。意向性进驻企业意向性进驻企业广州市奥益物业管理有限公司广州市奥益物业管理有限公司 A区 D区天润广告天润广告驿胜投资驿胜投资 B区 E区 C区中集集团中集集团省中小企业省中小企业发展促进会发展促进会私房菜私房菜市轻工集团市轻工集团自营自营待定待定金逸影院金逸影院百果园百果园Q Q立方立方顺丰物流顺丰物流2010年年6月月谢谢 谢谢广州市奥益物业管理有限公司广州市奥益物业管理有限公司原创元素创意园原创元素创意园如何进行房地产市场分析如何进行房地产市场分析学习内容学习内容 理论部分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？房地产
18、市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告市场市场为什么要进行房地产市为什么要进行房地产市场分析？场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议5。评评估项目目估项目目标实现的可能性。标实现的可能性。市场分析是对市场调研搜集到的信息
19、进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？什么是房地产市场分析什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）等）市场分
20、析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！房地产市场分析的思路、房地产市场分析的思路、步骤和方法步骤和方法1。思路。思路v三个层次区域市场、专业物业市场、区域市场、专业物业市场、项项目市目市场场v两个方面供给、需求供给、需求v三个时段过去、现在、未来过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户
21、需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析房地产市场分析的思路、房地产市场分析的思路、步骤和方法步骤和方法2。步骤。步骤第一步：市场区域界定这里所指的区域是中里所指的区域是中观房地房地产市市场分析的分析的基本基本单位，具有完整的房地位，具有完整的房地产市市场特征的特征的范范围，一般以行政区划来划分，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域考察整个区域经济环境，判断区域房地境，判断区域房地产市市场处于何种于何种发展展阶段，找到影响房地段，找到影响房地产市市场变化的主要因素，化的主要因素，对区域房地区域房地产发展展前景前景进行行预测。第三步：专业市场分析按物按
22、物业类型型进行市行市场细分，分，对各各专业市市场的供的供给和需求和需求进行行对比比预测，从而揭示各，从而揭示各专业市市场的需求潜力及分布状况。的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据根据对竞争争对手手及消及消费者的者的分析找到分析找到项目目的机会点、的机会点、预估估项目的市目的市场占有率。占有率。房地产市场分析的思路、房地产市场分析的思路、步骤和方法步骤和方法3。方法。方法第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境分析区域房地产市场分析（一）基本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。房地产市场分析的思路、房地产市场
23、分析的思路、步骤和方法步骤和方法3。方法。方法第二步区域经济环境和市场分析（二）基本资料的获得区域经济环境分析1、总量指量指标 GDP、人口、人均、人口、人均GDP、固定、固定资产投投资、新批三、新批三资企企业人数、接人数、接待入境旅游人数待入境旅游人数2、结构指构指标：产业结构及布局、就构及布局、就业人口人口结构构3、水平指、水平指标：人均收入水平、消：人均收入水平、消费水水平、人均居住面平、人均居住面积、住宅消、住宅消费支出支出水平水平4、城市、城市经济发展展计划、划、产业规划、城划、城市市总体体规划划区域房地产市场分析1、投、投资：开：开发投投资额2、土地开、土地开发：土地开：土地开发投
24、投资、开、开发面面积、土地出、土地出让金金3、商品房开、商品房开发：施工面：施工面积、竣工面、竣工面积、年开、年开发量量4、销售：售：销售售额、销售面售面积、价格、价格、空置量、吸空置量、吸纳量量5、房地、房地产景气指数、价格指数景气指数、价格指数数据来源数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈房地产市场分析的思路、房地产市场分析的思路、步骤和方法步骤和方法3。方法。方法第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标人均人均GDPGDP与房地产发
25、展关系与房地产发展关系GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系发发展展阶阶段段启启动阶动阶段段快速快速发发展展阶阶段段平平稳发稳发展展阶阶段段减减缓发缓发展展阶阶段段人均人均GDP（美元）（美元）800300030004000400080008000以上需求特需求特征征生存需求生存需求生存、改善生存、改善需求兼有需求兼有改善需求改善需求为为主主改善需求改善需求为为主主发发展特展特征征超速超速发发展展单纯单纯数量数量型型快速快速发发展展以数量以数量为为主，主，数量与数量与质质量量并重并重平平稳发稳发展，展，以以质质量量为为主，主，数量与数量与质质量量并重并重缓缓慢慢发发展展综综合合发
26、发展展型型宏宏观经济增增长房地房地产业发展状况展状况小于小于4%萎萎缩4-5%停滞停滞5-8%稳定定发展展大于大于8%高速高速发展展房地产市场分析的思路、房地产市场分析的思路、步骤和方法步骤和方法3。方法。方法异常基本正常正常运行基本正常异常房地产开发投资额增幅25%适度投适度投资利于拉利于拉动经济增增长，而增幅，而增幅过高，高，将使供将使供给过量，若无需求匹配，将量，若无需求匹配，将导致供致供过于求于求房地产开发投资/GDP0.2反映房地反映房地产投投资规模的基模的基础指指标，合理指，合理指标为0.1-0.15房地产开发投资/固定资产投资37反映投反映投资结构是否合理的基构是否合理的基础性指
27、性指标，发达达国家的比例国家的比例为20%-25%销售面积/竣工面积1.1反映商品房供求是否平衡的指反映商品房供求是否平衡的指标标商品房销售额/房地产投资额1.1反映房地反映房地产产投入与投入与产产出的效益指出的效益指标标，表明房，表明房地地产产开开发发的的总总体效率体效率房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标房地产市场分析的思路、房地产市场分析的思路、步骤和方法步骤和方法3。方法。方法第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标消消费费类类型型恩格恩格尔尔系数系数住房消住房消费费占占
28、总总消消费费性支性支出的比重出的比重（%）恩格恩格尔尔系数系数住房消住房消费费占占总总消消费费支出的比支出的比重（重（%）温温饱饱型型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康小康型型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕富裕型型0.20.392030恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京北京上上海海天津天津重重庆成都成都武武汉西西安安人均可支人均可支配收入配收入 （元
29、）（元）1388214867103138094964185247748较上年增上年增速速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格恩格尔系系数数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%20082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数房地产市场分析的思路、房地产市场分析的思路、步骤和方法步骤和方法3。方法。方法第三步专业市场分析（住宅）1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结房地
30、产市场分析的思路、房地产市场分析的思路、步骤和方法步骤和方法3。方法。方法第四步项目市场分析（微观层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件项目自身资源条件分析分析(swot分析分析)竞争对手分析竞争对手分析目标客户分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式1.1.找出项目的目标客户找
31、出项目的目标客户2.2.目标客户的置业需求目标客户的置业需求和偏好和偏好3.3.找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市场的机会点场的机会点最终目标最终目标STOW内部因素内部因素外部因素外部因素SWOT分析分析SWOT工具（工具（项目目+环境境+竞争）争）SWOT分析的价值要素分析的价值要素S/W（优势/劣势）的价值要素v 地段地段要素要素v 环境环境要素要素v 地块地块要素要素v 项目项目要素要素具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素的价值要素包括：包括： 地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素自然环境/四至景观/社
32、会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） 项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素宏观要素经济形势（宏经济形势（宏观政策）观政策）/重重大城市变革大城市变革v 中观要素中观要素行业形势行业形势（一、二、三（一、二、三级市场）级市场）/城城市规划（交通、市规划（交通、市政配套、开市政配套、开发重点、热点发重点、热点等）等）v 微观要素微观要素市场竞争市场竞争（片区、楼盘、（片区、楼盘、户型）户型）/客户客户流向流向观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中
33、，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。SWOT分析分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势优势 S机会机会 O威胁威胁 T劣势劣势 W进行房地产市场分析时进行房地产市场分析时常犯的错误常犯的错误1。大环境看好，项目的小环境就一定不错大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性项目差异性3。 过于偏重对过于偏重对“二手资料二手资料”的应用的应用4。以前什么卖得好，现在就做什
34、么以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好v房地产市场房地产市场是变化的，是变化的，因此市场分因此市场分析应贯穿于析应贯穿于整个项目开整个项目开发过程，根发过程，根据市场的变据市场的变化及时调整化及时调整战略。战略。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！补充几点市场分析方法补充几点市场分析方法的建议：的建议：市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。题、或是判断趋势、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2学习内容学习内容 理论部分 案例学习
