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1、世联世联- -无锡蠡湖一号商业无锡蠡湖一号商业街定位和商业规设计建议街定位和商业规设计建议-51PPT-51PPT本报告是严格保密的。商业街开发目标商业街开发目标1、商业街的开发实现利润最大化；2、是一条有特色的商业街，有人气，入驻商家经营情况良好，产生很好的社会效应；3、商业街的成功开发，为阳光房产的品牌带来提升和增值；4、做为蠡湖新城内副中心区级商业街；2本报告是严格保密的。无锡商业市场概况无锡商业市场概况无锡商业市场概况无锡商业市场概况1项目价值分析项目价值分析项目价值分析项目价值分析2战略选择与定位战略选择与定位战略选择与定位战略选择与定位3客户构成分析客户构成分析客户构成分析客户构成
2、分析4成功案例借鉴成功案例借鉴成功案例借鉴成功案例借鉴5物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议63本报告是严格保密的。无锡的经济与商业发展现状有足够的空无锡的经济与商业发展现状有足够的空间供新项目发展间供新项目发展（万元）无锡市近5年来城市居民的生活水平日渐提高，消费力逐日提升；2002年，无锡市的恩格尔系数已经达到0.39，居民生活属于富裕型，除了具有最基本的温饱需求，也产生了对高层次精神文化消费的需要资料来源：无锡市统计局网资料来源：无锡主要商业街调查报告无锡有主要商圈11个，覆盖46条特色商业街，多数为自然形成，缺乏整体规划意识，对市场变化适应性差1234567891011宏观
3、数据宏观数据宏观数据宏观数据4本报告是严格保密的。无锡的46条商业街基本可分为3类：中心区综合街、副中心区综合街、特色商业街；特色商业街以餐饮、休闲、服饰、建材为多；只有五爱路、北大街集餐饮、休闲于一体，但商家档次一般，排布也较杂；目前的商业不足以满足无锡市民对高档休闲及高层次精神文化生活的需求资料来源：无锡主要商业街调查报告4646条商业街综合与特色各占一半，综合街条商业街综合与特色各占一半，综合街感觉杂乱，特色街没有主题，特色不足感觉杂乱，特色街没有主题，特色不足商业分析商业分析商业分析商业分析5本报告是严格保密的。无锡目前的商业还是以餐饮、服饰等为主，分别在30%左右，居民生活配套占15
4、%左右，其余在25%左右。资料来源：无锡主要商业街调查报告这三条街的功能配比中，餐饮、服饰、饰品的数量分别排在了前三位，总数占到一半以上休闲、文化类商业数量很少，总数只占一成不到，难以完全满足市民高层次文化生活需要餐饮、零售占主导，满足居民日常生活；餐饮、零售占主导，满足居民日常生活；休闲、文化类商业缺少休闲、文化类商业缺少商业分析商业分析商业分析商业分析6本报告是严格保密的。中心综合街副中心综合街特色商业街高档低档趋强在无锡，不论市区、市郊都缺少高档商业这正是我们可以进入的空白点目前商业低档为主；高档商业缺乏，市场目前商业低档为主；高档商业缺乏，市场留白留白商业分析商业分析商业分析商业分析目
5、前的商业较多为自然形成，缺少合理目前的商业较多为自然形成，缺少合理规划与正确管理，商业档次较低规划与正确管理，商业档次较低7本报告是严格保密的。市场最大占有者市场最大占有者市场次要占有者市场次要占有者市场稀缺者市场稀缺者传统行业占市场主要分额，文化、娱乐类传统行业占市场主要分额，文化、娱乐类稀缺稀缺无锡目前商业市场中所缺无锡目前商业市场中所缺乏的娱乐、文化类商业正是乏的娱乐、文化类商业正是我们可以进入的空白点我们可以进入的空白点资料来源：无锡主要商业街调查报告商业分析商业分析商业分析商业分析8本报告是严格保密的。失败项目问题多多，建筑、规划、管理失败项目问题多多，建筑、规划、管理皆值得关注皆值
6、得关注灵山仿古商业街灵山仿古商业街：位于灵山大佛风景区出口处，为游客出口必经之路；目前只有一半商家入驻，其中以旅游纪念品店为最多，另有少量茶室和佛教用品店 项目概况 项目图片 项目问题 建筑风格单一，风格营造限于表面；空置率高，商业气氛不足；入驻商家缺乏个性，产品种类少，档次很低；广告、店招少；客户单一，季节性强；新地假日广场新地假日广场：位于无锡新区长江北路、新光路；已建成一年，商家入驻稀少，档次一般；部分餐厅有独特个性，吸引固定客户区位一般，建筑规划不佳；铺位可售，难以控制业态；开发商管理不善，指示牌不够统一，重要节点没有重点利用，整体感觉杂乱南禅寺步行街南禅寺步行街：位于朝阳广场南边，古
7、运河附近；商家云集，人流攒动，以餐饮为主，也有休闲、零售、服务类商业，业态种类较多；业态种类过多，没有严格按功能分区；管理处没有对广告、风格等进行统一管理；广告、灯光等严重影响传统建筑的诠释本项目可引以为戒的：本项目可引以为戒的：1、建筑风格必须自成一格，或单一的透彻，或融合的完美2、功能分布必须合理化，不但对商家有利，更为顾客构筑舒适消费环境3、指示系统必须清晰，不让每一个顾客因为不断的找寻而浪费休闲消费的时间与精力4、开发商管理必须到位，招商控制、广告制作、灯光布置等都要做到细致周到旅游商业旅游商业旅游商业旅游商业9本报告是严格保密的。新兴项目规划成熟，建筑风格、形象包新兴项目规划成熟，建
8、筑风格、形象包装、资源利用等独特之处值得借鉴装、资源利用等独特之处值得借鉴现代城市中的传统亮色，传统文化中的现代融合形象包装特色鲜明，与整体风格相符，广告整齐建筑风格独具特色，在现代建筑中融入传统元素业态分布合理、清晰，入驻商家档次较高崇安寺生活广场是无锡一条新兴商业街，地理位置佳；建筑规划布局较合理，现代与传统巧妙结合，风格独特；目前没有完全建成，但已有商铺几乎全部入驻，招示整齐。本项目可借鉴的：本项目可借鉴的：1、整体形象包装到位，特色鲜明2、建筑风格以现代为主，又与传统元素和谐相融3、功能设置符合项目位置，充分利用周边资源旅游商业旅游商业旅游商业旅游商业10本报告是严格保密的。餐饮、休闲
9、、服务业为主，满足居民日餐饮、休闲、服务业为主，满足居民日常需求，文化内涵没有得到提升常需求，文化内涵没有得到提升这三个案例均为市区内住宅底楼商业因地处市中心，有部分产品展示、营业厅设置于此，且数量最多，但对于市郊项目，此类型商业会有所减少休闲、餐饮与美容美发数量占到第2、3位，但规划分布较杂，整体档次不高，文化内涵不够项目周边大盘规划的商业以商业服务和购物为主，较多的为社区配套，旅游服务、文化娱乐略显不足资料来源：世联地产社区商业社区商业社区商业社区商业11本报告是严格保密的。蠡湖新城目前成熟度不够，但知名度已经形成，蠡湖新城目前成熟度不够，但知名度已经形成，周边周边度假村、疗养院众多，但商
10、业、娱乐配套不够，难以度假村、疗养院众多，但商业、娱乐配套不够，难以满足游客度假休闲需求满足游客度假休闲需求本项目位于历史气息浓厚，旅游资源丰富的蠡湖新城。规划总面积约20平方公里，是由开放公园、居住区和城市公共设施组成的旅游服务中心和高品质的 “新湖城”。项目周边有众多著名旅游景点，且项目位于“蠡湖十景”观景带的东端，共享部分旅游资源周边有众多的度假村、饭店等，客户来源丰富地段价值地段价值地段价值地段价值蠡湖公园蠡湖公园渤公岛渤公岛鼋头渚公园鼋头渚公园宝界山宝界山风景区环湖观景带度假村、饭店项目地块12本报告是严格保密的。项目位于蠡湖新城旅游带末端，旅游人群必经项目位于蠡湖新城旅游带末端，旅
11、游人群必经之路，之路，RBDRBD辐射范围内，环境价值较高辐射范围内，环境价值较高环境价值环境价值环境价值环境价值环湖观景带新城CBD本项目地块RBDRBD（Resort Business District 游憩商业区游憩商业区)中外定义：中外定义：StephenLJSmith建立在城镇与城市里，由各类纪念品商店、旅游吸引物、餐馆等高度集中组成、吸引大量旅游者的一个特定的零售商业区。保继刚、古诗韵保继刚、古诗韵城市中以游憩与商业服务为主的各种设施（如购物、饮食、娱乐、文化、交往、健身设施等）集聚的特定区域。RBD形成条件：形成条件：城市旅游业发展趋势上升区域是当地历史文化与自然风景的代表处于带
12、状旅游区东部的本项目具备RBD的部分特征！13本报告是严格保密的。自然风光、人文底蕴、蠡湖十景、交通便自然风光、人文底蕴、蠡湖十景、交通便利，环境价值节节高升利，环境价值节节高升蠡湖之光船帆景观大道公共绿地环境价值环境价值环境价值环境价值项目入口附近的人行斑马线自然资源蠡溪河14本报告是严格保密的。战略选择与定位战略选择与定位SWOTSWOT分析分析优势（优势（S S）：）：片区优势，蠡湖新城被重点规划处于新城RBD辐射圈内地块具有自然资源交通便利开发商有一定影响力区域内启动的第一个商业项目劣势（劣势（W W）：）：片区不够成熟、商业氛围不足周边为交通要道，道路宽，不便通行区域内启动的第一个商
13、业项目，有一定风险性机会（机会（O O）：）：无锡经济发展快，居民生活水平提高无锡旅游业增长较快无锡现有商业缺少文化、休闲、娱乐类主题项目无锡缺乏高档次商业项目威胁（威胁（T T）：）：新城内旅游配套商业将逐渐形成周边大盘自有配套商业抓住有利时机与市场空白，努力成为带动区域商抓住有利时机与市场空白，努力成为带动区域商业，引导区域商业的蠡湖标志性商业区业，引导区域商业的蠡湖标志性商业区SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析15本报告是严格保密的。战略选择与定位战略选择与定位战略选择战略选择行业老大行业老大领导者领导者市场的先驱者引领市场走势垄断市场非行业老大，中大规模市场非行业老大，中
14、大规模市场挑战者挑战者努力改变市场规则强调产品差异形成自身标准次次/ /非主流市场非主流市场追随者追随者借助已有市场企图以小克大以价格为自身优势敏锐的机会主义者敏锐的机会主义者补缺者补缺者寻找市场空白挖掘潜在客户产品创新与需求点蠡湖新城特色商业的领导者蠡湖新城特色商业的领导者无锡市场商业街的补缺者无锡市场商业街的补缺者我们要做我们要做RBDRBD、社区商业、特色文化娱乐商业街的结合体！、社区商业、特色文化娱乐商业街的结合体！战略选择战略选择战略选择战略选择16本报告是严格保密的。客户主要来源于周边新导入的高素质的社区业主，以及客户主要来源于周边新导入的高素质的社区业主，以及来蠡湖旅游度假的客源
15、；蠡湖新城完全建成后，来蠡湖旅游度假的客源；蠡湖新城完全建成后，CBDCBD区区的商务和办公客源也是另一支主力军；的商务和办公客源也是另一支主力军； 偶得客户群 游离客户群重点客户群核心客户群核心客户群蠡湖新城高尚住宅区的业主、来蠡湖旅游客源和度假客源蠡湖新城金融文化区域的商务客源和办公人群其它片区的社区人口，和大学的学生来自市区的商务客源商圈客户商圈客户17本报告是严格保密的。案例借鉴案例借鉴（上海）新天地、（深圳）（上海）新天地、（深圳）波托菲诺波托菲诺（无锡）蠡湖一号（无锡）蠡湖一号商业部分面积：商业部分面积：商业街：14000平米、超市12000平米、会所8000平米；商业街的属性：商
16、业街的属性：新城开发中的CBD辐射板块；大型社区的开放型商业街；有文化、自然、旅游、游乐资源为依托；（深圳）华侨城波托菲诺（深圳）华侨城波托菲诺借鉴成功因素：1、大型社区的开放型商业街，内外共享；2、具备一定的规模，形成集中的商业核心区；3、商业具备特色，对于住宅销售产生促进作用；（上海）新天地（上海）新天地借鉴成功因素：1、功能定位与项目对旅游资源的挖掘；2、业态比例与商业形态；3、建筑元素的利用，独特风格的形成；案例差异点：案例差异点：波托菲诺环境成熟，而本项目及整个片区刚起步；案例差异点：案例差异点：新天地位于上海市中心区域，是旧改大型商业项目，而本项目处于新城次中心区域，体量要小；功能
17、定位业态布局人流导入建筑风格案例比较案例比较18本报告是严格保密的。案例一（深圳）波托菲诺案例一（深圳）波托菲诺1、销售中心2、风情商业街3、水岸会所4、天鹅堡一期5、纯水岸一期案例分析案例分析3512419本报告是严格保密的。波托菲诺的商业采用多种功能组合的方波托菲诺的商业采用多种功能组合的方式进行社区商业功能划分式进行社区商业功能划分功能定位功能定位功能划分功能划分关关联品牌品牌A A区精品街区精品街以化妆品、首饰为主，辅以艺术品、小提琴、纪念品等尼古拉巴索蒂小提琴行、范思哲、PAUL SMITH、“OROP”（欧罗普）首饰行、FRED首饰行B B区水边休闲街区水边休闲街酒吧、红酒专卖、咖
18、啡吧、茶坊；冰激凌、PIZZA、通心粉、巧克力、甜点等古罗马咖啡吧、丹桂轩、SPR咖啡、Illy咖啡、可颂坊、舞鹤、金莎巧克力等C C区社区服务街区社区服务街美容美发、银行、邮电局、鲜花店、干洗店、家政服务店等 自由选择社区性超市或大型超市的社区店后期引进 ABC水岸商业以高档休闲美食为主题（丹桂轩、SPR咖啡、Illy咖啡、可颂坊、舞鹤）社区服务街满足了社区业主基本的生活需求（美容美发、银行、邮电局、鲜花店、干洗店、家政服务店等） 精品商业街以时尚品牌、艺术品、纪念品为主（尼古拉巴索蒂小提琴行、范思哲、（欧罗普）首饰行、FRED首饰行）案例业态案例业态20本报告是严格保密的。商业街风格：意大
19、利式风情街结合钟楼设计；商业街风格：意大利式风情街结合钟楼设计； 以意大利特色商店、酒吧、咖啡厅和社区配套服务商业设施为主。通过意式商业风情街结合钟楼的设计展现小镇精致生活的主题。 商业突出了项目的主题，水岸广场、浪漫的建筑风格、燕栖湖，一同构成了一幅意大利风情的美丽图画。案例定位案例定位21本报告是严格保密的。售楼处设在入口广场，同内部商业精品街连为一体，售楼处设在入口广场，同内部商业精品街连为一体，有助于展示社区主题形象，同时吸引看房人和游客进有助于展示社区主题形象，同时吸引看房人和游客进入景色更佳的湖岸与木栈道，营造售场氛围。入景色更佳的湖岸与木栈道，营造售场氛围。ABC案例总结案例总结
20、22本报告是严格保密的。波托菲诺波托菲诺商业全部只租不售，长期经营。同时，对于商业全部只租不售，长期经营。同时，对于商业街进行合理规划，定向招租，严格控制商家进入，商业街进行合理规划，定向招租，严格控制商家进入，限制同业竞争。限制同业竞争。水岸商业前期以低租金引入丹桂轩、舞鹤，奠定社区商业高档形象。丹桂轩在高端客户中具有很高的声誉，是商界名流聚会、交流的常选地。因经营良好，目前已经扩大规模，承租部分会所面积。案例经营案例经营23本报告是严格保密的。南京路商圈南京路商圈地铁口地铁口地铁口地铁口新天地新天地淮海中路商务圈淮海中路商务圈案例二（上海）新天地案例二（上海）新天地旧改启动项目新天地为上海
21、太平桥改造的启动项目城市中心的中心新天地距淮海中路高档消费商业区600米左右占地面积52万m2太平桥改造的范围紧邻淮海中路商务圈北至太仓路西至马当路南至自忠路东至西藏南路原自然街坊23个原居住人口7万人案例参考案例参考24本报告是严格保密的。新天地项目整体包括了南北两里的商业、新天地项目整体包括了南北两里的商业、高级住宅、甲级写字楼区、集团总部等；高级住宅、甲级写字楼区、集团总部等；p太平桥改造规划太平桥改造规划A太平桥人工湖绿地，占地4.4万，水面面积1.2万，地下为车库，已成为市中心景观B新天地，占地新天地，占地3万，万，建面建面6万，分南、北里。万，分南、北里。C翠湖天地高级住宅小区，总
22、建68万D企业天地甲级写字楼区，总建面50万，兴建办公楼、酒店、商场等E瑞安集团总部大楼，区域的标志性建筑案例参考案例参考25本报告是严格保密的。新天地项目定位：国际化休闲、文化、新天地项目定位：国际化休闲、文化、娱乐中心娱乐中心功能定位：功能定位：集餐饮、购物、娱乐等功能于一身客户定位：客户定位：上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客 u功能构成u客户定位u具有shoppingmall功能提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费的场所定位三步曲：多功能，旅游景点，国际化定位三步曲：多功能，旅游景点，国际化将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部
23、集在一起 上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地 一个国际交流和聚会的地点会有很多的活动在新天地举行，很多人在上海新天地聚会 案例定位案例定位26本报告是严格保密的。现代（时尚）商业现代（时尚）商业+ +传统（石库门）建筑元素；商业因建传统（石库门）建筑元素；商业因建筑具有了人文历史的底蕴，建筑应商业具有了都市时尚筑具有了人文历史的底蕴，建筑应商业具有了都市时尚的活力，是一个融合了历史与现代，东方与西方的产物的活力，是一个融合了历史与现代，东方与西方的产物 ；案例参考案例参考27本报告是严格保密的。新天地北里主要以石库门
24、建筑表现手法，新天地北里主要以石库门建筑表现手法，以临街式商铺为主；以临街式商铺为主； 新天地北里，面积不到两公顷，原先由纵横交错的15个里弄，密布着3万平方米的旧房屋，其中最早的建于1911年，最迟的建于1933年。案例参考案例参考28本报告是严格保密的。新天地南里新天地南里现代建筑为表现手法，集现代建筑为表现手法，集中式商铺为主；中式商铺为主；案例参考案例参考29本报告是严格保密的。新天地业态分布和组成新天地业态分布和组成餐饮零售/服务艺术休闲娱乐22家，其中11家为欧美风味24家，主要为工艺品、饰品、家居用品12家，主要为酒吧、艺术工作室、迪士高等3540354020251.21.4万1
25、.21.4万0.70.88万平米n北里业态主要为餐饮、零售/服务和艺术休闲娱乐，3.5万平n南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单元）、麦当劳餐厅、哈根达斯、甜品店等。餐饮零售/服务艺术休闲娱乐3745180.82万平1万平0.4万平估算的业态比例零售：餐饮：休闲娱乐38：42：20案例业态案例业态30本报告是严格保密的。u根据城市居住区设计规范，一般城市居住区商业面积按社区人口估算一般为0.7-0.91平米/人；u假设按现有的初步方案做人口数量推导，每户人口2.5人；本项目的
26、商业必须走外向型商业，并且除了社区商业外，本项目的商业必须走外向型商业，并且除了社区商业外，还需划分新的业态种类，满足其它客户的需求；还需划分新的业态种类，满足其它客户的需求；仅按照一般城市居住区商业计，5700平米的商业足以满足社区居住人口独栋联排多层洋房高层建筑面积432405596085240173400套数1232807101734居住人口30770017754335住宅建筑面积总人数社区商业面积40784071175700平米左右现有规划的公建面积：超市12000平米、商业街14000平米、会所8000平米，总数34000平米，远大于5700平米。注明：此外公建中还有13000平米酒
27、店式公寓项目分析项目分析31本报告是严格保密的。结合案例分析和项目自身条件，给本项结合案例分析和项目自身条件，给本项目的借鉴：目的借鉴：波托菲诺波托菲诺的商业采用三种功能组合的方式进行划分：分为精品街、水边休闲街、社区服务街；新天地新天地分为南里和北里，北里以临街式商铺主要是餐饮、零售/服务和艺术休闲娱乐为主；南里以集中式商铺主要是购物、娱乐、休闲中心为主；项目定位项目定位功能划分功能划分案例案例蠡湖一号商业街蠡湖一号商业街将本项目的商业面积，统筹布局，合理安排集中式商业和临街商铺之间的关系；建议整体商业沿蠡湖路、蠡溪路自然的划分为三个功能区：社区服务区、休闲娱乐社区服务区、休闲娱乐区、文化旅
28、游区；区、文化旅游区；项目定位项目定位波托菲诺波托菲诺的意大利小镇的精致生活；新天地的定位：新天地的定位：国际化休闲、文化、娱乐中心；商圈定位：商圈定位：蠡湖新城副中心级商业；项目功能定位：项目功能定位：无锡首条水岸文化、娱乐、旅游休闲街；32本报告是严格保密的。建筑风格：建筑风格：现代商业形态+充满异域风情元素（地中海式、普罗旺斯式、迈阿密式、西班牙式）；在商业街中引入水景；在商业街端头设置标志性建筑物；建筑风格建筑风格案例案例波托菲诺波托菲诺的意大利式风情街和钟楼的结合设计；新天地新天地是现代（时尚）商业+传统（石库门）建筑元素；蠡湖一号商业街蠡湖一号商业街建筑细部建筑细部波托菲诺波托菲诺
29、售楼处设在入口广场，同内部商业精品街连为一体，有助于展示社区主题形象；新天地新天地建筑集中式商铺以现代为主，临街式商铺以石库门为主；商业街商业街的两个入口，紧邻小区入口，一方面有助于人口导入，另一方面有利于展示社区主题形象；集中式商业以现代建筑风格为主，而临街商铺突出异域风情；结合案例分析和项目自身条件，给本项目结合案例分析和项目自身条件，给本项目的借鉴：的借鉴：项目定位项目定位33本报告是严格保密的。项目整体功能区划分项目整体功能区划分功能划分功能划分注：原方案中各商业公建面积，超市：12000平米、商业步行街：原14000平米建议增加到19000、原会所8000平米建议减少到3000平米；
30、集中式商业集中式商业（超市）（超市）社区服务区社区服务区休闲娱乐区休闲娱乐区文化旅游艺文化旅游艺术区术区A：12000平米平米B：5700平米平米C：7300平米平米D：6000平米平米34本报告是严格保密的。D D区文化旅游艺术区：人文旅游、购物、区文化旅游艺术区：人文旅游、购物、SOHOSOHO、展示等功能；、展示等功能；功能划分功能划分业态分区业态分区以小型剧院、博物馆、美术馆之一或组合的文化中心作为核心；文化艺术中心，能够聚集人气，且提升商业街的文化形象和艺术档次；奥地利萨尔斯堡艺术节戏剧区小剧院奥地利萨尔斯堡艺术节戏剧区小剧院 上海多伦路文化街美术馆上海多伦路文化街美术馆案例：上海有
31、泰康路文化街、多伦路文化街35本报告是严格保密的。D D区文化旅游艺术区：人文旅游、购物、区文化旅游艺术区：人文旅游、购物、SOHOSOHO、展示等功能；展示等功能；功能划分功能划分业态分区业态分区二层是艺术工作室、视觉设计机构（建 筑 设 计、 服 装 设 计、 产 品 设 计、室 内 设 计、 广 告 设 计、 礼 品 设 计、 广 告 摄 影、 陶 艺 设 计、 环 境 设 计、 动 漫 画 设 计、 家 具 设 计、图 案 设 计 等）一层沿外街展开的是画廊、文物商店、艺术品店、服装专卖店等；泰泰康康路路各各类类工工作作室室多伦路各类文化艺术商店多伦路各类文化艺术商店泰泰康康路路各各类
32、类商商家家36本报告是严格保密的。C C区休闲娱乐区：餐饮、购物、消遣、娱乐、区休闲娱乐区：餐饮、购物、消遣、娱乐、游玩等功能；外街为餐饮、购物为主；游玩等功能；外街为餐饮、购物为主；功能划分功能划分业态分区业态分区沿外街为餐饮、购物为主；这两个功能需要人流容易到达，容易展示，过路客是这两个功能使用的主力客户之一；特色餐饮、咖啡店、茶楼、名糖水点心店、高级外国餐厅面积大，大小不一，穿插设置；定定向向规规划划招招商商的的吴吴江江路路美美食食休休闲闲街街和平广场上海古和平广场上海古北新区早期的各北新区早期的各色餐饮聚集地；色餐饮聚集地；洛城和平广场旁洛城和平广场旁又一新建定向招又一新建定向招商各国
33、餐饮的聚商各国餐饮的聚集地；集地；37本报告是严格保密的。C C区休闲娱乐区：餐饮、购物、消遣、娱乐、区休闲娱乐区：餐饮、购物、消遣、娱乐、游玩等功能；内街为消遣、娱乐、游玩为主；游玩等功能；内街为消遣、娱乐、游玩为主；功能划分功能划分业态分区业态分区沿内侧为消遣、娱乐、游玩为主；安排在内街环境优美，不受马路噪音灰尘的影响；高级酒吧、一般酒吧、俱乐部、健身设施、高级桌球房、舞厅；上海衡山路：内街可以通过花坛、喷泉、座椅、景观上海衡山路：内街可以通过花坛、喷泉、座椅、景观灯、水景、树坛等营造出非常灯、水景、树坛等营造出非常 优美的休闲环境；优美的休闲环境；新新天天地地内内街街38本报告是严格保密
34、的。B B区社区服务区：购物、服务功能；区社区服务区：购物、服务功能；功能划分功能划分业态分区业态分区社区服务区的业态主要是便利店、美容美发、按摩店、房屋中介店、生鲜超市、影像制品、点心店、家政服务书店文化用品等面积需求不大，但种类繁多；宁波东海花园，商业配套有银行、宁波东海花园，商业配套有银行、美容美发、洗衣房等美容美发、洗衣房等深深圳圳东东海海花花园园39本报告是严格保密的。建筑设计建筑设计面积配比面积配比主营业态主营业态面积面积合作商家合作商家文化艺术文化艺术中心中心美术馆、艺术馆、小剧院；2000-5000 和文化机构、院校合作工作室工作室设计机构设计机构各类艺术、视觉设计工作室或公司
35、100-300 与无锡知名艺术家、艺术机构合作购物购物画廊、文物商店、艺术品店、服装专卖店30-150 与工作室合作引入上海的品牌商家D区文化旅游艺术区区文化旅游艺术区这个区域更多的是“筑巢引凤”的方法，吸引艺术者和机构的加盟；许多商家是前店后工作室形式；主营业态主营业态经营内容经营内容规规 模模合作商家合作商家日常生活日常生活便利店、生活小用品50-100 罗森便利店等生鲜超市生鲜超市生鲜、水果300-1000选择地方特色生活服务生活服务美容、花店、书店、SPA、房屋中介50-100 选择具有地方特色商家各类业态面积规模各类业态面积规模B区社区服务区区社区服务区商业街商家选择要素：形象档次与
36、项目总体定位吻合；相同经营内容商家不超过两家40本报告是严格保密的。建筑设计建筑设计面积配比面积配比各类业态面积规模各类业态面积规模主营业态主营业态面积面积合作商家合作商家大型餐饮大型餐饮湖鲜、海鲜为主的大型酒楼2000-4000 无锡的大型酒楼特色餐饮特色餐饮各国、各地的特色餐饮200-500 巴国布衣、小肥羊咖啡、茶咖啡、茶楼楼咖啡店、中式茶楼200-500 真锅、上岛咖啡、青藤阁等名糖水点名糖水点心店心店港式糖水店、点心店50-150甜蜜蜜、克丽丝汀酒吧酒吧各类酒吧、音乐吧、书吧、陶艺吧、各国风情吧；150-400 选择一家国外运营酒吧机构俱乐部、俱乐部、歌城歌城综合性歌城、高档俱乐部3
37、000-8000 选择实力机构合作娱乐游玩娱乐游玩桌球房、健身娱乐；500-2000 品牌商家C区休闲娱乐区区休闲娱乐区休闲娱乐商家选择要素：经营内容及方式具有自身特色；具有一定的市场美誉度，能快速提升特色休闲街知名度及档次；特色鲜明，拥有固定客户；41本报告是严格保密的。不同环境条件中的步行距离控制不同环境条件中的步行距离控制(m)(m)建筑设计建筑设计长度控制长度控制本本项项目目步步行行长长度度距距离离本项目步行街长度在本项目步行街长度在550至至650米，在有遮米，在有遮盖的情况下商业街更具吸引力；盖的情况下商业街更具吸引力；常用的遮盖形式有：骑楼式、拱廊式和街道式；比较适合本项目的是拱
38、廊式；比较适合本项目的是拱廊式；42本报告是严格保密的。沿街外侧商铺沿街外侧商铺 沿蠡湖路和蠡溪路（外侧）为进深12米的商铺，有小面积地下室。一层铺面可自由分割、布置。同时也可以分割为两个进深6米的商铺，店面分别可开向外侧和里侧的步行街。 沿街的商铺为二层，二层铺面的进深在10米，留出步行通道，屋顶做绿化。 有少部分局部二层复三层，三层由商铺和露台组成，一般情况下三层商铺和其正下方的二层商铺为一家。休闲游乐区和文化旅游艺术区由独特风格的休闲游乐区和文化旅游艺术区由独特风格的展示厅和店铺构成；展示厅和店铺构成；商铺到了三层，商家要的就很少，商铺到了三层，商家要的就很少，但诸如高级餐厅、酒吧需要一
39、个但诸如高级餐厅、酒吧需要一个风情露台一样，三层局部退台设风情露台一样，三层局部退台设计，不但丰富了立面，也增加了计，不但丰富了立面，也增加了情趣情趣建筑设计建筑设计楼层布置楼层布置43本报告是严格保密的。在蠡溪路、蠡湖路路口，以及两边商业街的东西开口处须配合相应的建筑异域风格，采取代表性的处理方式以形成整体的气势；或在开口处设立钟楼、代表整体商业街档次和展示的精神堡垒；商业街的入口处，必须用醒目、夸张、艺术的手法、商业街的入口处，必须用醒目、夸张、艺术的手法、通过建筑或构筑物表现出商业街的整体气势，吸引人通过建筑或构筑物表现出商业街的整体气势，吸引人流关注、驻足，同时也能成为商业街的地理标志
40、；流关注、驻足，同时也能成为商业街的地理标志；建筑物到了建筑物到了端头可以放端头可以放大，或形成大，或形成大面积广告大面积广告位位精神堡垒是广精神堡垒是广告牌、是霓虹告牌、是霓虹灯更是灯更是“什么样什么样”的商业街的直的商业街的直接表达；接表达；端头设计端头设计44本报告是严格保密的。将水系引入到商家的屋前和屋后，形成水岸边商家的形态，富有情趣，且可引导人流顺水而下，不至流失；加强商业街底层与二层之间的融汇贯通，每150米设置旋转楼梯，方便客户的上下，楼梯也是一种别致的风景；商业街的起始处从蠡溪河开始，因此水系的引入商业街的起始处从蠡溪河开始，因此水系的引入商业街的景观中，是本商业街区别与无锡
41、其他商商业街的景观中，是本商业街区别与无锡其他商业街的最大特色；业街的最大特色；杭州西湖天地杭州西湖天地蛇口海上世界蛇口海上世界丽江大研古镇丽江大研古镇水系时断时续的出现在街景水系时断时续的出现在街景中，给街带来了灵气，在风中，给街带来了灵气，在风水上水更是聚财的象征；水上水更是聚财的象征；水系引入水系引入45本报告是严格保密的。商业街中的景观一般有遮阳、休憩的用处，对延商业街中的景观一般有遮阳、休憩的用处，对延长客流在商业街中逗留时间起到了很大的作用；长客流在商业街中逗留时间起到了很大的作用；由于商业街东西之间约有600米距离，之间有相当一定的长度，为此期间必须要布置绿化和小息的位置；蠡溪路
42、和蠡湖路的自然衔接处理很重要，可以增加客流，并延长客流在本商业区域的逗留时间；景观和景观和休憩椅休憩椅子之间子之间有许多有许多处理方处理方式；式；景观节点景观节点46本报告是严格保密的。商业街中的休憩景观和商家自己的露天商业街中的休憩景观和商家自己的露天桌椅一同形成一道美丽的风景。桌椅一同形成一道美丽的风景。休憩景观休憩景观47本报告是严格保密的。波托菲诺商业街波托菲诺商业街统一风格的雨篷细节设计前广场及地面喷泉尺寸一致的招牌遮盖形式遮盖形式拱廊式拱廊式商业街的遮盖形式可采用拱廊式；商业街的遮盖形式可采用拱廊式；意式街灯48本报告是严格保密的。商铺的立面的设计既要考虑整体风格的体现，细商铺的立
43、面的设计既要考虑整体风格的体现，细节的精致，又要考虑日后商家经营的需要；节的精致，又要考虑日后商家经营的需要；商铺立面商铺立面上海一街区上海一街区临街商铺临街商铺造型非常海派的门造型非常海派的门头和门把手，门略头和门把手，门略往里退形成雨棚；往里退形成雨棚；充满文化气息，别致的充满文化气息，别致的商铺之间的分隔装饰物商铺之间的分隔装饰物门头用大理石和石材搭配，档门头用大理石和石材搭配，档次拔高。一楼的楼层很高；次拔高。一楼的楼层很高；49本报告是严格保密的。商业街日后商家的招牌的设立需经过管理公司审批，而商商业街日后商家的招牌的设立需经过管理公司审批，而商家惯用的侧招则统一设置，这样才能避免商
44、业街日后招牌家惯用的侧招则统一设置，这样才能避免商业街日后招牌林立，风格全无；林立，风格全无；统一的统一的侧招侧招在绿化中在绿化中的广告位的广告位也是事先也是事先有安排的有安排的商铺招牌商铺招牌50本报告是严格保密的。蠡湖一号项目沿蠡溪路、蠡湖路有2个街坊的长度，不但为整个蠡湖新城商业圈中的一部分，更是希望能够成为蠡湖新城的一个副中心级商业，并且在整个无锡地区成为一条有水岸特色的文化休闲街；若干年后，本项目的商业街是无锡年轻人常提起的酒吧一条街、是无锡文化艺术人士常提起的聚集地、是来蠡湖旅游度假者津津乐道的美食和购物街；由于本项目启动早，周边地块的开发要晚。如果本项目不能成为蠡湖新城商业的领先者，则必然日后会受到其它项目商业部分的竞争，影响项目的商业氛围。商业街C区和D区的定位、规划和招商是商业街整体成功的关键。具有主题概念、特定文化内涵和预期未来时尚的远见。是本条步行街取得成功所必须挖掘的内容。本项目的住宅和商铺之间是相辅相成的，两者一荣俱荣。商业街定位和物业发展建议报告结束语商业街定位和物业发展建议报告结束语结束语结束语51结束结束
