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1、房地产招标采购管理 卢铭西各位同事：各位同事： 大家晚上好，今天我要与各位交流和大家晚上好，今天我要与各位交流和沟通的是关于房地产招标采购管理的相关沟通的是关于房地产招标采购管理的相关论题。论题。 随着房地产行业的飞速发展、各房企随着房地产行业的飞速发展、各房企间竞争的加剧，招标采购作为房地产企业间竞争的加剧，招标采购作为房地产企业运营中的一个重要环节，对降低成本、提运营中的一个重要环节，对降低成本、提高质量、增加利润和树立形象所起的作用高质量、增加利润和树立形象所起的作用日益彰显。这就要求我们必须全面提升我日益彰显。这就要求我们必须全面提升我们的招标采购管理水平，以适应新的形势，们的招标采购
2、管理水平，以适应新的形势，迎接新的挑战。迎接新的挑战。 一、房地产招标采购管理的实施方案一、房地产招标采购管理的实施方案二、招标采购管理中的几个重要关注点二、招标采购管理中的几个重要关注点三、招标采购管理中的经验教训分享三、招标采购管理中的经验教训分享一、房地产招标采购管理的实施方案一、房地产招标采购管理的实施方案（一）总部与区域招采工作界面划分（一）总部与区域招采工作界面划分（二）招标采购主流程（二）招标采购主流程（三）合同需求（三）合同需求（四）供方的入围（四）供方的入围（五）供方的分类、分级及评价体系（五）供方的分类、分级及评价体系（六）资源库的建设和维护（六）资源库的建设和维护（七）战
3、略采购的实施（七）战略采购的实施（一）总部与区域招采工作界面划分（一）总部与区域招采工作界面划分招标采购制度建设招标采购制度建设战略采购的实施战略采购的实施指导、配合项目具体招标采购指导、配合项目具体招标采购供方管理平台、资源库的建设供方管理平台、资源库的建设履约评估及供方关系维护履约评估及供方关系维护采购价格信息管理采购价格信息管理总部招采中心总部招采中心区域招采部区域招采部招标采购实施（战略采购除外）招标采购实施（战略采购除外）供方的管理及关系维护供方的管理及关系维护合约规划合约规划合同管理合同管理 务虚务虚 务实务实 制定规则、建立体系制定规则、建立体系 具体招标采购实施具体招标采购实施
4、 方向性方向性 事务性事务性（二）招标采购主流程（二）招标采购主流程招采计划招采计划（二）招标采购主流程（二）招标采购主流程合同需求合同需求招采计划招采计划（二）招标采购主流程（二）招标采购主流程合同需求合同需求招采计划招采计划供方入供方入围围（二）招标采购主流程（二）招标采购主流程合同需求合同需求招采计划招采计划供方入供方入围围评标定标评标定标（二）招标采购主流程（二）招标采购主流程合同需求合同需求招采计划招采计划供方入供方入围围评标定标评标定标合同签订合同签订（三）合同需求（三）合同需求合同需求合同需求=招标任务书招标任务书+技术标准技术标准+商务商务需求需求例：天津新售楼部精装修合同需求
5、例：天津新售楼部精装修合同需求（四）供方的入围（四）供方的入围合同需求合同需求审批审批供方入围供方入围审批审批合同合同审批审批招标文件招标文件审批审批评议结果评议结果审批审批（四）供方的入围（四）供方的入围1、采购方式的选择、采购方式的选择2、供方的资格预审和考察、供方的资格预审和考察（五）供方的分类、分级及评价体系（五）供方的分类、分级及评价体系1、供方的分类、供方的分类2、供方的分级、供方的分级（五）供方的分类、分级及评价体系（五）供方的分类、分级及评价体系3、供方的评估、供方的评估 供方评估的目的供方评估的目的 为供方的分级管理提供依据为供方的分级管理提供依据 挖掘潜在的优秀、战略供方挖
6、掘潜在的优秀、战略供方 影响、规范供方行为影响、规范供方行为 供方评估设计模型供方评估设计模型 深层要求深层要求基本要求基本要求供方的实力、业绩、资质，在供方入围阶段进行评估；供方的实力、业绩、资质，在供方入围阶段进行评估；供方的质量控制、产品交付的管理和服务，是履约阶段的评估。供方的质量控制、产品交付的管理和服务，是履约阶段的评估。 资质情况资质情况 公司实力公司实力 业绩业绩/ /市场占有率市场占有率 同类工程实例同类工程实例 挂靠情况挂靠情况 实际施工人情况实际施工人情况 议价能力议价能力 公平竞争力公平竞争力（特殊（特殊资源）资源） 质量、工艺标准质量、工艺标准 实体质量实体质量 材料
7、管控、封样材料管控、封样 工程进度控制工程进度控制 现场安全现场安全 文明施工文明施工 劳务管理劳务管理 劳动力劳动力 合作服务意识合作服务意识 合作意愿合作意愿 配合甲方抢工能力配合甲方抢工能力（样板区资源）（样板区资源） 关键时刻高层支持关键时刻高层支持力度力度 合作服务意识合作服务意识 合作意愿合作意愿 配合甲方抢工能力配合甲方抢工能力（样板区资源）（样板区资源） 关键时刻高层支持关键时刻高层支持力度力度（六）资源库的建设和维护（六）资源库的建设和维护 找到资源找到资源 留住资源留住资源 吸附资源吸附资源（七）战略采购的实施（七）战略采购的实施可行性因素初判可行性因素初判 效率：部品、工
8、程区域性不强，能效率：部品、工程区域性不强，能够全国通用，合作能提高效率够全国通用，合作能提高效率 品质：客户对产品品质有较高要求，品质：客户对产品品质有较高要求，增加产品卖点及客户认可度，提高产增加产品卖点及客户认可度，提高产品溢价能力品溢价能力 成本：有较强的议价能力，有效控成本：有较强的议价能力，有效控制招采成本制招采成本防盗门、电梯、楼宇对讲门、外墙涂料防盗门、电梯、楼宇对讲门、外墙涂料二、招标采购管理中的几个重要关注点二、招标采购管理中的几个重要关注点（一）保持招标采购团队的廉洁自律（一）保持招标采购团队的廉洁自律 制度的宣贯和培训制度的宣贯和培训 必要的轮岗必要的轮岗 领导以身作则
9、领导以身作则 对违纪人员进行严惩对违纪人员进行严惩（二）寻找最适合自身项目的优秀供方（二）寻找最适合自身项目的优秀供方（三）合理制定项目合约规划（三）合理制定项目合约规划案例案例科目：科目：科目：科目：建筑工程施工费建筑工程施工费建筑工程施工费建筑工程施工费1 1 1 1、15#15#15#15#楼建安费楼建安费楼建安费楼建安费 1000100010001000万元万元万元万元合计合计合计合计 1000100010001000万元万元万元万元合约规划方案一：合约规划方案一：合约规划方案一：合约规划方案一：目标成本：目标成本：目标成本：目标成本：1000100010001000万元万元万元万元合
10、约规划方案二：合约规划方案二：合约规划方案二：合约规划方案二：1 1 1 1、1#1#1#1#楼建安费楼建安费楼建安费楼建安费 200200200200万元万元万元万元2 2 2 2、2#2#2#2#楼建安费楼建安费楼建安费楼建安费 100100100100万元万元万元万元3 3 3 3、3#3#3#3#楼建安费楼建安费楼建安费楼建安费 200200200200万元万元万元万元4 4 4 4、4#4#4#4#楼建安费楼建安费楼建安费楼建安费 300300300300万元万元万元万元5 5 5 5、5#5#5#5#楼建安费楼建安费楼建安费楼建安费 200200200200万元万元万元万元合计合计
11、合计合计 1000100010001000万元万元万元万元6 6 6 6月月月月10101010日签订日签订日签订日签订1#1#1#1#楼施工楼施工楼施工楼施工合同，合同金额合同，合同金额合同，合同金额合同，合同金额220220220220万万万万元元元元已发生：已发生：已发生：已发生： 220220220220万元万元万元万元待发生：待发生：待发生：待发生： 780780780780万元万元万元万元动态成本合计动态成本合计动态成本合计动态成本合计： 1000100010001000万元万元万元万元已发生：已发生：已发生：已发生： 220220220220万元万元万元万元待发生：待发生：待发生
12、：待发生：2#2#2#2#楼楼楼楼 100100100100万元万元万元万元 3# 3# 3# 3#楼楼楼楼 200200200200万元万元万元万元 4# 4# 4# 4#楼楼楼楼 300300300300万元万元万元万元 5# 5# 5# 5#楼楼楼楼 200200200200万元万元万元万元动态成本合计动态成本合计动态成本合计动态成本合计： 1020102010201020万元万元万元万元（四）做好市场调查，保持招标采购的（四）做好市场调查，保持招标采购的充分竞争状态充分竞争状态 保证参与竞标单位的数量保证参与竞标单位的数量 参与投标的单位是通过资质审查或参与投标的单位是通过资质审查或在
13、在“合格供方名录合格供方名录”中的中的 不断补充新的资源参与投标不断补充新的资源参与投标（五）招标采购系统人员需要有更高的（五）招标采购系统人员需要有更高的专业化水平专业化水平（六）加强项目管理和合同管理，赢得（六）加强项目管理和合同管理，赢得良好口碑良好口碑三、招标采购管理中的经验教训分享三、招标采购管理中的经验教训分享（一）钢筋的网上限价（一）钢筋的网上限价限价单的弊端限价单的弊端 审批不及时审批不及时 实际购买与审批价格难以一致实际购买与审批价格难以一致 领导审批难以亲自落实领导审批难以亲自落实 人为因素大人为因素大（二）采取实体工程量谈价策略，永远（二）采取实体工程量谈价策略，永远回避
14、面积问题回避面积问题（三）一定要向供方强调没有任何的中（三）一定要向供方强调没有任何的中间人和中间环节间人和中间环节（四）各项目合理安排绿化施工的开工（四）各项目合理安排绿化施工的开工时间时间结束语结束语 通过主管近一年的招标采购系统以来，通过主管近一年的招标采购系统以来，我悟出招标采购管理对于一个房地产公司我悟出招标采购管理对于一个房地产公司来说，从来没有像今天这样变得如此重要。来说，从来没有像今天这样变得如此重要。我们会通过不断的外部学习和内部完善，我们会通过不断的外部学习和内部完善，将我们的招标采购管理打造成天山的核心将我们的招标采购管理打造成天山的核心竞争力之一。竞争力之一。 谢谢大家！谢谢大家！
