房地产开发成本收入会计课件

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1、房地产开发成本、收入会计房地产开发成本、收入会计南通苏瑞税务师事务所南通苏瑞税务师事务所2005年年9月月10日，国家税务总局和日，国家税务总局和中国税务中国税务杂志社联合推出杂志社联合推出2004年度中国纳税年度中国纳税500强排强排行榜，除了烟草和石油行业占据最显赫位置，行榜，除了烟草和石油行业占据最显赫位置，300名内没有一家房地产企业的名字出现，而名内没有一家房地产企业的名字出现，而在在2002年、年、2003年、年、2004年，房地产蝉联年，房地产蝉联“中国十大暴利行业中国十大暴利行业”之首。房地产缘何成为之首。房地产缘何成为“财富巨人，纳税侏儒财富巨人，纳税侏儒”，房地产行业是否，

2、房地产行业是否存在偷漏税现象？存在偷漏税现象？2006年年国家税务总局国家税务总局继续把房地产企业列为继续把房地产企业列为专项检查重点，这是全国专项检查重点，这是全国第五次第五次把房地产列把房地产列为专项检查的范围，这说明房地产企业的税为专项检查的范围，这说明房地产企业的税收漏洞越来越引起社会各界的高度关注。作收漏洞越来越引起社会各界的高度关注。作为税务人员应该深入研究这个行业的特点和为税务人员应该深入研究这个行业的特点和税务违法行为的规律。税务违法行为的规律。财政部财政部2006年度会计信息质量检查，会计信息质年度会计信息质量检查，会计信息质量检查的重点是国有企业、上市公司、外商投资量检查的

3、重点是国有企业、上市公司、外商投资企业、房地产企业等企业、房地产企业等。房地产行业存在很多税务问题，这些问题与房地房地产行业存在很多税务问题，这些问题与房地产行业的复杂性（如开发环节多）、特殊性有关。产行业的复杂性（如开发环节多）、特殊性有关。因此，税务人员了解一些房地产行业因此，税务人员了解一些房地产行业知识和房知识和房地产企业会计很有必要。地产企业会计很有必要。目目录录第一部分房地产开发企业会计核算基础第一部分房地产开发企业会计核算基础会计规范会计规范第二部分第二部分房地产开发企业经营特点与投资估算房地产开发企业经营特点与投资估算第三部分第三部分房地产开发成本核算房地产开发成本核算第四部分

4、第四部分房地产开发收入核算房地产开发收入核算第五部分房地产开发企业涉税与会计处理第五部分房地产开发企业涉税与会计处理第一部分第一部分 会计规范会计规范一、一、我国会计规范体系的现行框架我国会计规范体系的现行框架会计法会计法企业财务会计报告条例企业财务会计报告条例总会计师条例总会计师条例国家统一的会计制度国家统一的会计制度企业会计准则体系企业会计准则体系企业会计制度体系企业会计制度体系非企业会计制度体系非企业会计制度体系会计管理规范体系会计管理规范体系二、会计法二、会计法会计法是会计规范体系的最高层次，是其他会计会计法是会计规范体系的最高层次，是其他会计规范的制定依据。规范的制定依据。会计法的立

5、法宗旨是规范会计行为，保证会会计法的立法宗旨是规范会计行为，保证会计资料真实、完整。计资料真实、完整。我国在我国在1985年首次公布会年首次公布会计法，计法，1993年进行局部修改，年进行局部修改，1999年进行了重年进行了重大修改。大修改。现行的会计法，包括总则、会计核算、公司企现行的会计法，包括总则、会计核算、公司企业会计核算的特别规定、会计监督、会计机构业会计核算的特别规定、会计监督、会计机构和会计人员、法律责任和附则等七章，共和会计人员、法律责任和附则等七章，共52条。条。（1985年）第四条年）第四条各地方、各部门、各单位的行政领导人各地方、各部门、各单位的行政领导人领导会领导会计机

6、构、计机构、会计人员会计人员和其他人员执行本法，保障会计人员的职权不和其他人员执行本法，保障会计人员的职权不受侵犯。受侵犯。（1993年）第四条年）第四条单位领导人单位领导人领导会计机构、领导会计机构、会计人员会计人员和其他人和其他人员执行本法，员执行本法，保证会计资料合法、真实、准确、完整保证会计资料合法、真实、准确、完整，保障会计，保障会计人员的职权不受侵犯。人员的职权不受侵犯。（1999年）第四条年）第四条单位负责人单位负责人对本单位的会计工作和会计资料对本单位的会计工作和会计资料的真实性、完整性的真实性、完整性负责。负责。结论：责任主体的变迁经历了由结论：责任主体的变迁经历了由1985

7、年的会计人员、单位领导人年的会计人员、单位领导人和上级单位领导人到和上级单位领导人到1993年的会计人员和单位领导人再到年的会计人员和单位领导人再到1999年年单位领导人为主、会计人员为辅的变化单位领导人为主、会计人员为辅的变化。1997年中华人民共和国刑法（修正）年中华人民共和国刑法（修正）第一百六十一条第一百六十一条公司向股东和社会公众提供虚假的公司向股东和社会公众提供虚假的或者隐瞒重要事实的财务会计报告，严重损害股东或者隐瞒重要事实的财务会计报告，严重损害股东或者其他人利益的，对其直接负责的主管人员和其或者其他人利益的，对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处三年以下有期徒刑或者拘役

8、，他直接责任人员，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处二万元以上二十万元以下罚金。并处或者单处二万元以上二十万元以下罚金。2002年因提供虚假财会报告罪年因提供虚假财会报告罪,原郑州百文股份有限原郑州百文股份有限公司董事长、法人代表李福乾日前被判处有期徒刑公司董事长、法人代表李福乾日前被判处有期徒刑三年三年,缓刑五年缓刑五年,并处罚金人民币五万元并处罚金人民币五万元2003年原年原“东方电子东方电子”董事长兼总经理隋元柏因提董事长兼总经理隋元柏因提供虚假财会报告罪，被判处有期徒刑供虚假财会报告罪，被判处有期徒刑2年年,并处罚金并处罚金5万元。万元。三三、国家统一的会计制度、国家统一的会计制

9、度（一）企业会计准则体系（一）企业会计准则体系我我国国财财政政部部于于1992年年11月月30日日发发布布了了企企业业会会计计准准则则,1997年年至至2006年年陆陆续续颁颁布布38项具体准则，项具体准则，20062006年底已颁布实施的企业会计准则（年底已颁布实施的企业会计准则（1 1个基本准则、个基本准则、3838个具体准则）个具体准则）准则名称准则名称发布时间发布时间实施时间实施时间修订时间修订时间实施范围实施范围基本准则基本准则1992-11-161992-11-161993-7-11993-7-12005年正在年正在征求意见征求意见所有企业所有企业关关联联方方关关系系及及其其交交易

10、易的的披披露露1997-5-221997-5-221997-1-11997-1-1暂在上市公司执行暂在上市公司执行现金流量表现金流量表1998-3-201998-3-201998-1-11998-1-12001-1-182001-1-18所有企业所有企业资产负债表日后事项资产负债表日后事项1998-5-121998-5-121998-1-11998-1-12003-4-142003-4-142003-7-12003-7-1施施行行修修订订前前暂暂在在上上市市公公司司执执行行；修修订订后后在在股股份份有有限限公公司司及及执执行行企企业业会会计计制制度度或或金融企业会计制度金融企业会计制度的其他企

11、业执行的其他企业执行债务重组债务重组1998-6-121998-6-121999-1-11999-1-12001-1-182001-1-18所有企业所有企业收入收入1998-6-201998-6-201999-1-11999-1-1暂在上市公司执行暂在上市公司执行投资投资1998-6-241998-6-241999-1-11999-1-12001-1-182001-1-18修修订订前前暂暂在在上上市市公公司司执执行行；修修订订后后暂暂在在股股份份有有限限公公司司施施行行，鼓鼓励励其其他他企企业业先先行行施行施行建造合同建造合同1998-6-251998-6-251999-1-11999-1-1

12、暂在上市公司执行暂在上市公司执行会会计计政政策策、会会计计估估计计变变更更和会计差错更正和会计差错更正1998-6-251998-6-251999-1-11999-1-12001-1-182001-1-18修修订订前前暂暂在在上上市市公公司司执执行行；修修订订后后在在所所有企业施行有企业施行非货币性交易非货币性交易1999-6-281999-6-282000-1-12000-1-12001-1-182001-1-18所有企业所有企业或有事项或有事项2000-4-272000-4-272000-7-12000-7-1所有企业所有企业无形资产无形资产2001-1-182001-1-182001-1

13、-12001-1-1暂暂在在股股份份有有限限公公司司施施行行，鼓鼓励励其其他他企企业业先先行行施施行行，但但国国有有企企业业有有意意先先行行施施行行的的，应应提提出出申申请请，待待报报经经同同级级财财政政部门批准后施行。部门批准后施行。借款费用借款费用2001-1-182001-1-182001-1-12001-1-1所有企业所有企业租赁租赁2001-1-182001-1-182001-1-12001-1-1所有企业所有企业中期财务报告中期财务报告2001-11-22001-11-22002-1-12002-1-1上市公司上市公司存货存货2001-11-92001-11-92002-1-120

14、02-1-1暂暂在在股股份份有有限限公公司司施施行行，鼓鼓励励其其他他企企业先行施行。业先行施行。固定资产固定资产2001-11-92001-11-92002-1-12002-1-1暂暂在在股股份份有有限限公公司司施施行行，鼓鼓励励其其他他企企业先行施行。业先行施行。准则名称发布时间实施时间修订时间实施范围38项具体会计准则实施范围项具体会计准则实施范围实施范围实施范围准则名称准则名称所有企业所有企业现金流量表现金流量表、债务重组债务重组、会计政策、会会计政策、会计估计变更和会计差错更正计估计变更和会计差错更正、非货币性交易非货币性交易、或有事项或有事项、借款费用借款费用、租赁租赁、股份公司，

15、鼓励股份公司，鼓励其它企业先行其它企业先行施行施行投资投资、无形资产无形资产、存货存货、固定资产固定资产上市公司上市公司关联方关系及其交易披露关联方关系及其交易披露、资产负债表日后资产负债表日后事项事项、收入收入、建造合同建造合同、中期财务中期财务报告报告2006年年2月月财财政政部部重重新新修修订订发发布布了了一一个个基基本本准准则则，38个个具具体体准准则则。自自2007年年1月月1日日起起在在上上市市公公司司范范围围内内施施行行，鼓鼓励励其其他他企企业业执执行行。目前我国企业会计准则体系基本形成。它分成三个层次：目前我国企业会计准则体系基本形成。它分成三个层次：第一层次为基本准则基本准则

16、。第二层次为具体会计准则具体会计准则，分为：一般业务准则一般业务准则主要规范各类企业普遍适用的一般经济业务的主要规范各类企业普遍适用的一般经济业务的确认和计量，如存货、固定资产、投资、无形资产、资产减确认和计量，如存货、固定资产、投资、无形资产、资产减值、借款费用、收入、外币折算等准则项目。值、借款费用、收入、外币折算等准则项目。特殊行业的特定业务准则特殊行业的特定业务准则主要规范特殊行业中特定业务的确主要规范特殊行业中特定业务的确认和计量，如石油认和计量，如石油天然气开采、农业、金融工具和保险合同天然气开采、农业、金融工具和保险合同等准则项目。等准则项目。报告准则报告准则主要规范普遍适用于各

17、类企业通用的报告类的准则，主要规范普遍适用于各类企业通用的报告类的准则，如现金流量表、合并财务报表、中期财务报告、分部报告等如现金流量表、合并财务报表、中期财务报告、分部报告等准则项目。准则项目。第三层次为企业会计准则应用指南。企业会计准则应用指南。分分为为两部分，两部分，会计准则解释，会计准则解释，会计科目和主要账务处理。会计科目和主要账务处理。（二）企业会计制度体系（二）企业会计制度体系1.会计制度会计制度文件名称文件名称文号文号颁布单位颁布单位颁布时间颁布时间执行时执行时间间实施范围实施范围企企业业会会计计制度制度财财会会200025200025号号财政部财政部2000-12-2000-

18、12-29292001-1-12001-1-1暂暂在在规规范范有有限限公公司司范范围围内执行。内执行。金金融融企企业业会计制度会计制度财财会会200149200149号号财政部财政部2001-11-2001-11-27272002-1-12002-1-1暂暂在在上上市市的的金金融融企企业业范范围围内内实实施施。同同时时，也也鼓鼓励励其其他他股股份份制制金金融融企企业业实施。实施。小小企企业业会会计制度计制度财财会会2004220042号号财政部财政部2004-4-272004-4-272005-1-12005-1-1小企业范围小企业范围 企业会计制度企业会计制度 特殊行业会计核算办法特殊行业会

19、计核算办法 证券投资基金会计核算办法证券投资基金会计核算办法 电信企业会计核算办法电信企业会计核算办法 民航企业会计核算办法民航企业会计核算办法 从事银行卡跨行信息转接业务的企业会计核算办法从事银行卡跨行信息转接业务的企业会计核算办法 施工企业会计核算办法施工企业会计核算办法 新闻出版业会计核算办法新闻出版业会计核算办法 铁路运输企业会计核算办法铁路运输企业会计核算办法 农业企业会计核算办法农业企业会计核算办法 保险中介公司会计核算办法保险中介公司会计核算办法 投资公司会计核算办法投资公司会计核算办法电影企业会计核算办法电影企业会计核算办法水运企业会计核算办法水运企业会计核算办法 暂行规定及问

20、题解答暂行规定及问题解答 合并会计报表暂行规定合并会计报表暂行规定 关联方之间出售资产等有关业务会计处理的暂行规定关联方之间出售资产等有关业务会计处理的暂行规定 企业所得税会计处理的暂行规定企业所得税会计处理的暂行规定 关于企业与银行等金融机构有关业务会计处理的暂行规定关于企业与银行等金融机构有关业务会计处理的暂行规定 企业兼并有关会计处理问题的暂行规定企业兼并有关会计处理问题的暂行规定 关于执行企业会计制度和相关会计准则有关问题解答（一）关于执行企业会计制度和相关会计准则有关问题解答（一） 关于执行企业会计制度和相关会计准则有关问题解答（二）关于执行企业会计制度和相关会计准则有关问题解答（二

21、） 关于执行企业会计制度和相关会计准则有关问题解答（三）关于执行企业会计制度和相关会计准则有关问题解答（三） 关于执行企业会计制度和相关会计准则有关问题解答（四）关于执行企业会计制度和相关会计准则有关问题解答（四） 金融企业会计制度金融企业会计制度信托业务会计核算办法信托业务会计核算办法 金融企业实施金融企业实施 有关问题的解答有关问题的解答 小企业会计制度小企业会计制度 小型工小型工业企企业执行行小企小企业会会计制度制度衔接接规定定 行业会计制度行业会计制度2.2.特殊行业会计核算办法特殊行业会计核算办法 （根据根据中华人民共和国会计法中华人民共和国会计法、企业财务会计报告条例企业财务会计报

22、告条例、企业会计制度企业会计制度以及国家有关法律、法规，在已执行以及国家有关法律、法规，在已执行企业会计制度企业会计制度的该行业企业执行。的该行业企业执行。）名名 称称文号文号颁布单颁布单位位颁布时间颁布时间执行时间执行时间证券投资基金会计核算办法证券投资基金会计核算办法 注注11财会财会200153200153号号财政部财政部2001-9-122001-9-122002-1-12002-1-1电信企业会计核算办法电信企业会计核算办法财会财会200217200217号号财政部财政部2002-9-222002-9-222003-1-12003-1-1民航企业会计核算办法民航企业会计核算办法财会财

23、会200318200318号号财政部财政部2003-6-192003-6-192003-1-12003-1-1从从事事银银行行卡卡跨跨行行信信息息转转接接业业务务的的企企业业会会计计核算办法核算办法 注注11财会财会200323200323号号财政部财政部2003-8-32003-8-32003-1-12003-1-1施工企业会计核算办法施工企业会计核算办法施工企业会计核算办法施工企业会计核算办法财会财会200327200327号号财政部财政部2003-9-252003-9-252004-1-12004-1-1新闻出版业会计核算办法新闻出版业会计核算办法财会财会200420041 1号号财政部

24、财政部2004-1-142004-1-142004-1-12004-1-1铁路运输企业会计核算办法铁路运输企业会计核算办法财会财会2004420044号号财政部财政部2004-7-12004-7-12004-1-12004-1-1农农业业企企业业会会计计核核算算办办法法生生物物资资产产和和农农产产品品农农业业企企业业会会计计核核算算办办法法社社会会性性收收支支 财会财会2004520045号号财政部财政部2004-4-222004-4-222005-1-12005-1-1保险中介公司会计核算办法保险中介公司会计核算办法财会财会200410200410号号财政部财政部2004-9-202004-

25、9-202005-1-12005-1-1投资公司会计核算办法投资公司会计核算办法财会财会200414200414号号财政部财政部2004-10-2004-10-25252005-1-12005-1-1电影企业会计核算办法电影企业会计核算办法财会财会200419200419号号财政部财政部2004-12-92004-12-92005-1-12005-1-1水运企业会计核算办法水运企业会计核算办法财会财会200420200420号号财政部财政部2004-12-92004-12-92005-1-12005-1-1信托业务会计核算办法信托业务会计核算办法 注注22财会财会2005120051号号财政部

26、财政部2005-1-52005-1-5发布之日发布之日起起二、国家统一的会计制度二、国家统一的会计制度（二）企业会计制度体系（二）企业会计制度体系3 3 暂行规定及问题解答暂行规定及问题解答文件名称文件名称文号文号颁布单位颁布单位颁布时间颁布时间合并会计报表暂行规定合并会计报表暂行规定财会字财会字199511199511号号财政部财政部1995-2-91995-2-9关关联联方方之之间间出出售售资资产产等等有有关关会会计计处处理理问问题题暂暂行规定行规定财财 会会 20012001 64 64 号号财政部财政部2001-12-2001-12-2727企业所得税会计处理的暂行规定企业所得税会计处

27、理的暂行规定财会字财会字199425199425号号财政部财政部1994-6-291994-6-29关关于于企企业业与与银银行行等等金金融融机机构构之之间间从从事事应应收收债债权融资等有关业务会计处理的暂行规定权融资等有关业务会计处理的暂行规定财会财会200314200314号号财政部财政部2003-5-152003-5-15企业兼并有关会计处理问题暂行规定企业兼并有关会计处理问题暂行规定财会字财会字199730199730号号财政部财政部1997-8-71997-8-7实施实施企业会计制度企业会计制度及其相关准则问题解答及其相关准则问题解答财会财会200143200143号号财政部财政部20

28、01-7-52001-7-5关关于于执执行行企企业业会会计计制制度度和和相相关关会会计计准准则则有有关问题解答关问题解答财会财会200218200218号号财政部财政部2002-10-92002-10-9关关于于执执行行企企业业会会计计制制度度和和相相关关会会计计准准则则有有关问题解答（二）关问题解答（二）财会财会200310200310号号财政部财政部2003-3-172003-3-17关关于于执执行行企企业业会会计计制制度度和和相相关关会会计计准准则则有有关问题解答（三）关问题解答（三）财会财会200329200329号号财财政政部部和和国国家税务总局家税务总局2003-8-222003-

29、8-22关关于于执执行行企企业业会会计计制制度度和和相相关关会会计计准准则则有有关问题解答（四）关问题解答（四）财会财会2004320043号号财政部财政部2004-5-282004-5-28金金融融企企业业实实施施金金融融企企业业会会计计制制度度有有关关问问题解答题解答财会财会20036 20036 号号财政部财政部2003-3-52003-3-5（三）非企业会计制度体系（三）非企业会计制度体系名名 称称文号文号颁布单位颁布单位颁布时间颁布时间执行时间执行时间事业单位会计制度事业单位会计制度（9797）财财预预字字第第288288号号财政部财政部1997-7-71997-7-71998-1-

30、11998-1-1行政单位会计制度行政单位会计制度（9898）财预字第）财预字第4949号号财政部财政部1998-2-61998-2-61998-1-11998-1-1财政总预算会计制度财政总预算会计制度（9797）财财预预字字第第287287号号财政部财政部1997-6-251997-6-251998-1-11998-1-1民民间间非非营营利利组组织织会会计计制制度度财会财会2004720047号号财政部财政部2004-8-182004-8-182005-1-12005-1-1村村集集体体经经济济组组织织会会计计制制度度财会财会200420041212号号财政部财政部2004-9-30200

31、4-9-302005-1-12005-1-1医院会计制度医院会计制度财会字财会字199858199858号号财政部财政部1998-11-1998-11-17171999-1-11999-1-1高等学校会计制度高等学校会计制度（9898）财财预预字字第第105105号号财政部、教育部财政部、教育部1998-3-311998-3-311998-1-11998-1-1中小学校会计制度中小学校会计制度（9898）财财预预字字第第104104号号财政部、教育部财政部、教育部1998-3-311998-3-311998-1-11998-1-1科学事业单位会计制度科学事业单位会计制度（9797）财财预预字字

32、第第460460号号财财政政部部/ /国国家家科科学学技术委员会技术委员会1997-12-1997-12-16161998-1-11998-1-1 会计基础工作规范会计基础工作规范内部会计控制基本规范（试行）内部会计控制基本规范（试行）内部会计控制规范内部会计控制规范担保（试行）担保（试行）内部会计控制规范内部会计控制规范对外投资（试行）对外投资（试行）内部会计控制规范内部会计控制规范成本费用（试行）成本费用（试行）会计法会计法 总会计师条例总会计师条例 内部会计控制规范内部会计控制规范预算（试行）预算（试行）内部会计控制规范内部会计控制规范工程项目（试行）工程项目（试行）内部会计控制规范内部

33、会计控制规范货币资金（试行）货币资金（试行）会计从业资格管理办法会计从业资格管理办法会计人员继续教育暂行规定会计人员继续教育暂行规定会计档案管理办法会计档案管理办法 四、会计管理规范体系四、会计管理规范体系五、与房地产会计有关的规范五、与房地产会计有关的规范上市公司上市公司：企业会计准则：企业会计准则2006自自2007年年1月月1日起在上市公司范围内施行。执行日起在上市公司范围内施行。执行38项具体准则的企业不再执行现行准则、项具体准则的企业不再执行现行准则、企业会计企业会计制度制度特别关注：建造合同特别关注：建造合同（代建房地产）、投资性房地（代建房地产）、投资性房地产（出租）、租赁（租金

34、收入和售后租回产（出租）、租赁（租金收入和售后租回）、存货存货（用于出售）、固定资产（采用成本模式计量的建（用于出售）、固定资产（采用成本模式计量的建筑物的后续计量筑物的后续计量）、无形资产（采用成本模式计量）、无形资产（采用成本模式计量的土地使用权的后续计量的土地使用权的后续计量）非上市公司：非上市公司：企业会计制度（企业会计制度（2001）房地产开发企业会计制度（房地产开发企业会计制度（1993）施工、房地产开发企业财务制度施工、房地产开发企业财务制度（1993）关于企业房地产开发与交易关于企业房地产开发与交易若干财务处理问题的通知若干财务处理问题的通知（1995）房地产开发企业财务管理若

35、干问题的补充规定（房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定（1999）第二部分第二部分房地产开发企业经营特点与房地产开发企业经营特点与投资估算投资估算一、房地产开发企业经营活动的主要业务一、房地产开发企业经营活动的主要业务房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。进行的主要业务有：品的经营者。进行的主要业务有：1土地的开发与经营。土地的开发与经营。企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行

36、组织建造房屋和其他给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。出租业务。2房屋的开发与经营房屋的开发与经营房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。出租房、周转房、安置房和代建房等

37、。3城市基础设施和公共配套设施的开发。城市基础设施和公共配套设施的开发。4代建工程的开发代建工程的开发代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程，必须符合三个条件：江苏省地方税务局关于营业税若干征工程，必须符合三个条件：江苏省地方税务局关于营业税若干征税问题的补充通知（二）规定，房屋开发公司承办国家机关、企税问题的补充通知（二）规定，房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房的单位事业单位的统建房，如委托建房的单位能提供土地使用权证书和能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋开发公司有

38、关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋开发公司(即即受托方受托方)不垫付资金，并同时符合本不垫付资金，并同时符合本通知通知第三条中第三条中“其他代其他代理服务理服务”条件的，则对房屋开发公司实际取得的手续费收入按条件的，则对房屋开发公司实际取得的手续费收入按“服务业服务业”税目计征营业税。否则，对房屋开发公司承办建设的各税目计征营业税。否则，对房屋开发公司承办建设的各种房屋，均应全额按种房屋，均应全额按“销售不动产销售不动产”计征营业税。计征营业税。其他代理服务是指受托方按照协议或委托方的要求，以委托方的名义从事除代购代销货物、代办进出口、介绍服务以外的其他受托事项的经营活动，并与委托方实

39、行全额结算(原票转交)，只向委托方收取手续费的业务。二、房地产开发企业的经营特点二、房地产开发企业的经营特点房地产开发企业的生产经营特点：房地产开发企业的生产经营特点：1开发经营的计划性。开发经营的计划性。企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。2开发产品的商品性。开发产品的商品性。房地产开发企业的

40、产品全部都作为商品进入市场，房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。价转让或销售。3开发经营业务的复杂性开发经营业务的复杂性(1)经营业务内容复杂。经营业务囊括了从征地、拆迁、经营业务内容复杂。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。(2)涉及面广，经济往来对象多。涉及设备、材料物资供涉及面广，经济往来对象多。涉及设备、材料物资供应单位、设计单位、施工单位，委托单位和承租单位等。应单位、设计单位、施工单位，委托单位和承租单位等

41、。4开发建设周期长，投资数额大开发建设周期长，投资数额大开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。成。每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。5经营风险大经营风险大开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程

42、开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。导致企业陷入困境。三、房地产开发项目投资费用估算三、房地产开发项目投资费用估算（预计费用）（预计费用）经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决的估算，以便作出经济效益评价、投资决策策房地产建设项目各项费用

43、的构成复杂，变化房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由开发项目而言，投资及成本费用由开发成本和开发成本和开发费用开发费用两大部分组成。两大部分组成。(一一)开发成本开发成本共有八项：共有八项：1土地使用权出让金土地使用权出让金国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使

44、用权有偿出让给土地使用者。土地使用者依法支付土地出让金获出让给土地使用者。土地使用者依法支付土地出让金获得土地使用权。得土地使用权。2土地征用及拆迁安置补偿费土地征用及拆迁安置补偿费(1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有包括有包括土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。地管理费等。(2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程

45、序，将国有储备土地或已由企、事业单位或依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。使用。3前期工程费前期工程费(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。以按项目总投资额的一定百分比估算。(2)“三通一平三通一平”等土地开发费用。等土地开发费用。4建安工程费建安工程费它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费、设备及安装工程费以及室内装修工程

46、费等。筑工程费、设备及安装工程费以及室内装修工程费等。5基础设施费基础设施费。它又称红线内工程费，包括供水、供电、。它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。用，通常采用单位指标估算法来计算。6公共配套设施费公共配套设施费它主要包括它主要包括不能有偿转让不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的开发小区内公共配套设施发生的支出。的支出。7不可预见费不可预见费它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程

47、度，以上杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述述16项之和为基数，按项之和为基数，按3一一5计算。计算。8开发期间税、费开发期间税、费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。用。(二二)开发费用开发费用开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。销售费用和财务费用。1管理费用管理费用可按项目开发成本构成中前可按项目开发成本构成中前16项之和为基数，按项之和为基数，按3左右计算。左右计算。2销售费用销

48、售费用它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：主要包括以下三项：(1)广告宣传费。约为销售广告宣传费。约为销售收人的收人的2一一3；(2)销售代理费。约为销售收销售代理费。约为销售收入的入的15一一2；(3)其他销售费用。约为销其他销售费用。约为销售收入的售收入的05一一1。以上各项合计，销售费。以上各项合计，销售费用约占销售收人的用约占销售收人的4一一6。3财务费用财务费用它指为筹集资金而发生的各项费用，主要它指为筹集资金而发生的各项费用，

49、主要为借款利息和其他财务费用为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失如汇兑损失等等)。第三部分第三部分房地产开发成本的核算房地产开发成本的核算房地产开发的程序通常分为四个阶段，即房地产开发的程序通常分为四个阶段，即投资决策分析阶段投资决策分析阶段前期工程阶段前期工程阶段建设阶段建设阶段租售阶段租售阶段在以上四个阶段的开发经营过程中，企业将在以上四个阶段的开发经营过程中，企业将发生许多费用，比如可行性研究费、前期工发生许多费用，比如可行性研究费、前期工程费、建筑安装费、广告费、销售费、信贷程费、建筑安装费、广告费、销售费、信贷资金利息费，以及企业为组织和管理生产经资金利息费，以及企业为组织和管理生产

50、经营而发生的管理费用等。营而发生的管理费用等。这些费用中，有些可以计入开发产品成本中，这些费用中，有些可以计入开发产品成本中，有些则不能计入开发产品成本。可以有些则不能计入开发产品成本。可以直接直接计计入到开发产品成本中的费用称为入到开发产品成本中的费用称为开发直接费开发直接费用用；经分配后才能计入到开发产品成本中的；经分配后才能计入到开发产品成本中的费用称为费用称为开发间接费用开发间接费用；不能计入到开发成不能计入到开发成本中的费用称为本中的费用称为期间费用期间费用。一、开发产品成本的内容一、开发产品成本的内容开发产品成本是指房地产开发企业在产品开发过程中所发开发产品成本是指房地产开发企业在

51、产品开发过程中所发生的各项费用支出。它反映了房地产开发企业在项目开生的各项费用支出。它反映了房地产开发企业在项目开发过程中所耗费的全部物化劳动与活劳动。发过程中所耗费的全部物化劳动与活劳动。开发产品成本按其用途，可分为以下四类：开发产品成本按其用途，可分为以下四类：1土地开发成本。土地开发成本。土地开发成本是指房地产开发企业开发土地土地开发成本是指房地产开发企业开发土地(即建设用地即建设用地)所发生的各项费用。所发生的各项费用。2房屋开发成本。房屋开发成本。房屋开发成本是指房地产开发企业开发各种房屋房屋开发成本是指房地产开发企业开发各种房屋(包括商包括商品房、出租房、周转房、代建房等品房、出租

52、房、周转房、代建房等)所发生的各项费用所发生的各项费用支出。支出。3配套设施开发成本。配套设施开发成本。它是指房地产开发企业开发能有偿转让的配套设施它是指房地产开发企业开发能有偿转让的配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。公共配套设施所发生的各项费用支出。4代建工程开发成本。代建工程开发成本。它是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为它是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程开发除土地、房屋以外其他工程(如市政工程如市政工程)所所发生的各项费用支出。发生的各项费用支出。二、房

53、地产开发成本核算对象二、房地产开发成本核算对象开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计算开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计算中，为了归集和分配开发费用而确定的费用承担中，为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。企业应根据其开发项目的特点及实际情况，者。企业应根据其开发项目的特点及实际情况，按照下列原则，选择按照下列原则，选择成本核算对象成本核算对象：1一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。工图预算所列单项工程为成本核算对象。2同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，同一开发地点、结构类型相同的群体开发项

54、目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象。并为一个成本核算对象。3对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。域和部位，划分成本核算对象。注意：注意：成本核算对象应在开发项目开工前确定，成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。混淆。三、房地产开发成本项目三、房地产开发成本项目开发产品成本项目一般可分为土地征用及拆

55、迁补开发产品成本项目一般可分为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费用等。共配套设施费和开发间接费用等。1土地征用及拆迁补偿费：土地征用及拆迁补偿费：指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用，指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用，包括包括土地出让金土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、土地补、劳动力安置费、青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费及其他因征用土地而发生的费用（如偿费、拆迁补偿费及其他因征用土地而发生的费用（如耕地占用税）。耕地占用税）。2前期工程费：前期工程费：指企业在前期准备阶段发

56、生的各项费用，包括总体指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、勘察设计费、各项临时工程勘察设计费、各项临时工程(临时水、临时电、临时路临时水、临时电、临时路等等)费用、七通一平或三通一平费用等。费用、七通一平或三通一平费用等。3基础设施费：基础设施费：指建造各项基础设施发生的费用。基础设施主要指建造各项基础设施发生的费用。基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明

57、设施、以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等，设施、以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等，这些设施发生的设备及安装费都在基础设施费这些设施发生的设备及安装费都在基础设施费项目内归集。项目内归集。4建筑安装工程费：建筑安装工程费：指企业以出包方式支付承建单位的建筑安装工程指企业以出包方式支付承建单位的建筑安装工程费和企业自营工程发生的建筑安装费。费和企业自营工程发生的建筑安装费。5配套设施费：配套设施费：指为开发项目服务的，不能有偿转让的各项公共配指为开发项目服务的，不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费用，如锅炉房、水塔、公共厕所、套设施发生的费用，如锅炉房、水塔、公共厕所、自行车棚等。凡能有偿转让

58、的公共配套设施如商自行车棚等。凡能有偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院、理发店等都不能计人该店、邮局、学校、医院、理发店等都不能计人该成本项目内。成本项目内。6开发间接费用：指企业所属的开发部门或工程开发间接费用：指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和管理开发项目而发生的各项费指挥部门为组织和管理开发项目而发生的各项费用支出，包括工资、福利费、办公费、差旅费、用支出，包括工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、周转房折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。摊销等。企业的各行政部门为管理公司而发生的企业的各行政部门为管理公司而发生的各项费用不在此

59、列，应在各项费用不在此列，应在“管理费用管理费用”中核算。中核算。目前我国房地产开发企业经营规模、经目前我国房地产开发企业经营规模、经营范围、经营方式等各不相同。比如，就土营范围、经营方式等各不相同。比如，就土地开发而言，有些企业只进行建设场地地面地开发而言，有些企业只进行建设场地地面的清理平整，将原有建筑物、障碍物拆除，的清理平整，将原有建筑物、障碍物拆除，就算完成土地开发；而有些企业除进行地面就算完成土地开发；而有些企业除进行地面的清理平整，还要进行地下各种管线的铺设、的清理平整，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设，做到七通一平，才算完成地面道路的建设，做到七通一平，才算完成土地开

60、发等。土地开发等。每一个开发企业应根据前述每一个开发企业应根据前述成本项目成本项目的的设置原则，结合开发项目的具体情况，有选设置原则，结合开发项目的具体情况，有选择地设置成本项目。择地设置成本项目。四、开发产品成本核算程序四、开发产品成本核算程序(一一)应设置核算的账户应设置核算的账户1“开发成本开发成本”账户账户本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。本账户应按开发成本的种类，如本账户应按开发成本的种类，如“土地开发土地开发”、“房屋开发房屋开发”、“配套设施开

61、发配套设施开发”和和“代建工程代建工程开发开发”等设置二级明细账户，并在二级明细账户等设置二级明细账户，并在二级明细账户下，按成本核算对象进行明细核算。下，按成本核算对象进行明细核算。2“开发间接费用开发间接费用”账户。账户。本账户核算房地产开发企业本账户核算房地产开发企业内部内部独立核算单位为开独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。护费、周转房摊销等。本账户应按企业内部不同的单位、部门本账户应按企业内部不同的单位、部门(分公司分

62、公司)设设置明细账户。置明细账户。注意：开发间接费用与管理费用、销售费用注意：开发间接费用与管理费用、销售费用的区别的区别业务招待费、会务费、咨询费、租赁费、违业务招待费、会务费、咨询费、租赁费、违规建设被建设主管部门行政处罚款等。规建设被建设主管部门行政处罚款等。已建未售房屋的物业看管费、售楼处发生的已建未售房屋的物业看管费、售楼处发生的水电费、办公费、产权交易费等水电费、办公费、产权交易费等施工、房地产开发企业财务制度施工、房地产开发企业财务制度规定规定管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用，包括公司经费、工经营活动而发生的

63、各项费用，包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、土地使用费、土地损失补偿费、绿化费、税金、土地使用费、土地损失补偿费、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、费、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏帐损失、存货盘亏、开办费摊销、业务招待费、坏帐损失、存货盘亏、毁损和报废（减盘盈）损失，以及其他管理费用。毁损和报废（减盘盈）损失，以及其他管理费用。销售费用是指企业在销售产品或者提供劳务销售费用是指企业在销售产

64、品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。包括应由企业负担的运输费、装卸费、各项费用。包括应由企业负担的运输费、装卸费、包装费、保险费、维修费、展览费、差旅费、广包装费、保险费、维修费、展览费、差旅费、广告费、代销手续费、销售服务费，以及专设销售告费、代销手续费、销售服务费，以及专设销售机构的人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理机构的人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费、物料消耗以及其他经费。费、物料消耗以及其他经费。房地产开发企业销售费用还包括房地产开发企业销售费用还包括开发产品销开发产品销售之前改装修复费、看护费、采暖费等

65、售之前改装修复费、看护费、采暖费等。中华人民共和国土地增值税暂中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则行条例实施细则第七条第七条计算增值额的扣除项目，具体为：计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。按国家统一规定交纳的有关费用。（二）开发土地和新建房及配套设施的成（二）开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、本，包

66、括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。费、开发间接费用。（三）开发土地和新建房及配套设施的费用，是（三）开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用。（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的

67、价格。评估价格须经当地税务机关确认。后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。予以扣除。（六）对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）（六）对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，、（二）项规定计算的金额之和，加计加计20的扣的扣除。除。土地征用及拆迁补偿费、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、前期工程费、基础

68、设施费、基础设施费、建筑安装工程费、建筑安装工程费、公共配套设施费公共配套设施费开发间接费用开发间接费用成成本本项项目目土地成本土地成本房屋成本房屋成本配套设施成本配套设施成本代建工程成本代建工程成本开开发发成成本本开开发发间间接接费费用用(二二)开发产品成本核算程序开发产品成本核算程序1归集开发产品费用。归集开发产品费用。(1)在项目开发中发生的各项直接开发费用，直接计入在项目开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成本核算对象，即借记各成本核算对象，即借记“开发成本开发成本”总分类账户和总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。明细分类账户，贷记有关账户。(2)为项目开发服务所发生的各项开发

69、间接费用，可先为项目开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集在归集在“开发间接费用开发间接费用”账户，即借记账户，即借记“开发间接费开发间接费用用”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。(3)将将“开发间接费用开发间接费用”账户归集的开发间接费用，账户归集的开发间接费用，按一定的方法分配计入各开发成本核算对象，即借记按一定的方法分配计入各开发成本核算对象，即借记“开发成本开发成本”总分类账户和明细账户，贷记总分类账户和明细账户，贷记“开发间开发间接费用接费用”账户。账户。2计算并结转已完开发产品实际成本。计算并结转已完开发产品实际成本。计算已完开发项

70、目从筹建至竣工验收的全部开发成计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本。并将其结转进入本。并将其结转进入“开发产品开发产品”账户，即借账户，即借记记“开发产品开发产品”账户，贷记账户，贷记“开发成本开发成本”账户。账户。3按已完开发产品的按已完开发产品的实际功能和去向实际功能和去向，将开发产，将开发产品实际成本结转进入有关账户。品实际成本结转进入有关账户。即借记即借记“主营业务成本主营业务成本”、“分期收款开发产品分期收款开发产品”、“出租开发产品出租开发产品”、“周转房周转房”等账户，贷记等账户，贷记“开发产品开发产品”账户。账户。土地征用及拆迁土地征用及拆迁补偿费、补偿费、前期工程费

71、、前期工程费、基础设施费、基础设施费、建筑安装工程费、建筑安装工程费、公共配套设施费公共配套设施费开发间接费用开发间接费用成成本本项项目目土地成本土地成本房屋成本房屋成本配套设施成本配套设施成本代建工程成本代建工程成本开开发发成成本本开开发发间间接接费费用用归归集集土地土地房屋房屋配套设施配套设施代建工程代建工程开开发发产品产品分配分配销售销售出租出租五、土地开发的成本核算五、土地开发的成本核算一、土地开发成本科目的设置一、土地开发成本科目的设置开发成本开发成本土地开发土地开发二二土土地开发费用的归集与分配地开发费用的归集与分配见下图（三）（三）举例举例甲房地产开发公司于甲房地产开发公司于20

72、04年年5月在梁园开发一块土月在梁园开发一块土地，占地面积地，占地面积40000。开发完成后准备将其中的。开发完成后准备将其中的30000对外转让，其余的对外转让，其余的10000企业自行开发商品房。企业自行开发商品房。假假设梁园土地开发过程中只发生了如下经济业务：设梁园土地开发过程中只发生了如下经济业务：支付土地出让金支付土地出让金25000000元，作会计分录如下：元，作会计分录如下：借：开发成本借：开发成本土地土地梁园梁园(土地征用及拆迁费土地征用及拆迁费)25000000贷：银行存款贷：银行存款25000000支付拆迁补偿费支付拆迁补偿费5500000元，作会计分录如下：元，作会计分录

73、如下：借：开发成本借：开发成本土地土地梁园梁园(土地征用及拆迁费土地征用及拆迁费)5500000贷：银行存款贷：银行存款5500000支付勘察设计费支付勘察设计费210000元，作会计分录如下：元，作会计分录如下：借：开发成本借：开发成本土地土地梁园梁园(前期工程费前期工程费)210000贷：银行存款贷：银行存款210000支付土石方费用支付土石方费用5500000元，作会计分录如下：元，作会计分录如下：借：开发成本借：开发成本土地土地梁园梁园(前期工程费前期工程费)5500000贷：银行存款贷：银行存款5500000由某施工企业承包的地下管道安装工程已竣工，由某施工企业承包的地下管道安装工程

74、已竣工，应支付价款应支付价款1500000元：元：借：开发成本借：开发成本土地土地梁园梁园(基础设施费基础设施费)1500000贷：应付账款贷：应付账款X施工企业施工企业15000009月末，梁园土地开发工程完工。假设月末，梁园土地开发工程完工。假设“开发成本开发成本土地开发土地开发梁园梁园”账户归集的开发总成本为账户归集的开发总成本为37710000元，则单位土地开发成本为元，则单位土地开发成本为94275元。元。其中自用的其中自用的10000土地尚未投入使用，其余土地尚未投入使用，其余30000已全部转让，月终结转本块土地的开发成本。作已全部转让，月终结转本块土地的开发成本。作会计分录如下

75、：会计分录如下：借：开发产品借：开发产品土地土地(梁园梁园)9427500主营业务成本主营业务成本土地转让成本土地转让成本28282500贷：开发成本贷：开发成本土地土地梁园梁园37710000注意：土地使用权的会计处理注意：土地使用权的会计处理企业会计制度企业会计制度第四十七条规定：企业购入或第四十七条规定：企业购入或以支付土地出让全方式取得的土地使用权，在未以支付土地出让全方式取得的土地使用权，在未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按照本制度规定的期限摊销。房地产开发企业开按照本制度规定的期限摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权

76、的账面价值全部转发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本。入开发成本。无形资产准则第无形资产准则第21条规定，企业进行房地产开发条规定，企业进行房地产开发时，应将相关的土地使用权予以结转。结转时，时，应将相关的土地使用权予以结转。结转时，将土地使用权的账面价值一次计入房地产开发成将土地使用权的账面价值一次计入房地产开发成本。本。例：某企业于例：某企业于2002年年7月月15日日购入土地使用权。有购入土地使用权。有效期为效期为70年，面积为年，面积为1000亩，每亩购价为亩，每亩购价为14万，万，于于2003年年1月月20日日开发其中的开发其中的100亩，有关会计处亩，有关会计处理如

77、下：理如下：土地使用权转入相关项目的确认时间为土地使用权转入相关项目的确认时间为2003年年1月月取得土地使用权时：取得土地使用权时：借：无形资产借：无形资产14000万万贷：银行存款贷：银行存款14000万万2002年年12月月30日摊销无形资产日摊销无形资产141000702100万万借：管理费用借：管理费用100万万贷：无形资产贷：无形资产100万万2003年年1月月20日使用日使用100亩土地时亩土地时土地使用权转入相关项目的确认金额（每土地使用权转入相关项目的确认金额（每单位面积的购价作为无形资产已摊销额）单位面积的购价作为无形资产已摊销额）该项目占地面积（该项目占地面积（14万万1

78、4702）1001390万万借：开发成本借：开发成本-土地土地1390万万贷：无形资产贷：无形资产1390万万六、六、房屋开发的成本核算房屋开发的成本核算（一）房屋开发成本科目的设置核算企业开发建设各项房屋所发生的各项直接费用核算企业开发建设各项房屋所发生的各项直接费用开发成本开发成本房屋开发房屋开发按按房房屋屋的的性性质和和用用途途设置置“商商品品房房”、“经营房房”、“周周转房房”、“代建房代建房”等明等明细科目科目（二（二）房屋）房屋开发费用的归集与分配开发费用的归集与分配见下图举例举例某房地产开发企业的安乐开发小区，在某房地产开发企业的安乐开发小区，在2004年度内，共发年度内，共发生

79、下列土地开发支出和有关土地开发成本结转经济业务：生下列土地开发支出和有关土地开发成本结转经济业务：1、用银行存款支付征地拆迁费、用银行存款支付征地拆迁费525,000元元2、应付设计单位前期工程款、应付设计单位前期工程款125,000元元3、用银行存款支付建筑公司基础设施工程款、用银行存款支付建筑公司基础设施工程款150,000元元上列各项土地开发支出，按各开发产品用地面积进行分配，上列各项土地开发支出，按各开发产品用地面积进行分配，各开发产品用地面积如下：各开发产品用地面积如下：201商品房商品房2,000平方米平方米202商品房商品房3,000平方米平方米301出租房出租房2,000平方米

80、平方米401商品性土地商品性土地 10,000平方米平方米451自用土地自用土地8,000平方米平方米4、401商品性土地应分配的开发间接费用为商品性土地应分配的开发间接费用为40,000元。元。5、401商品性土地和商品性土地和451自用土地开发完成并经验收，自用土地开发完成并经验收，等待以后转让和用作房屋的建造。等待以后转让和用作房屋的建造。6、451自用土地根据规划设计要求，用于建造自用土地根据规划设计要求，用于建造203商品商品房，房，302出租房和出租房和351周转房，自用土地开发成本按周转房，自用土地开发成本按房屋用地面积进行分配。各幢房屋用地面积如下：房屋用地面积进行分配。各幢房

81、屋用地面积如下：203商品房商品房3,000平方米平方米302出租房出租房3,000平方米平方米351周转房周转房2,000平方米平方米1、交付拆迁费、交付拆迁费 借：借：开发成本开发成本-房屋开发房屋开发商品房（商品房（201工程）工程）42,000商品房（商品房（202工程）工程）63,000经营房（经营房（301工程）工程）42,000开发成本开发成本-土地开发土地开发商品性土地开发商品性土地开发(401工工)210,000自用土地开发自用土地开发(412工程工程)168,000贷：贷：银行存款银行存款525,0002、承付前期工程款、承付前期工程款借：借：开发成本开发成本-房屋开发房屋

82、开发商品房（商品房（201工程）工程）10,000商品房（商品房（202工程）工程）15,000经营房（经营房（301工程）工程）10,000开发成本开发成本-土地开发土地开发商品性土地开发商品性土地开发(401工工)50,000自用土地开发自用土地开发(412工程工程)40,000贷：应付账款贷：应付账款应付工程款应付工程款125，0003、支付建筑工程款、支付建筑工程款借：开发成本借：开发成本-房屋开发房屋开发商品房（商品房（201工程）工程）12,000 商品房（商品房（202工程）工程）18,000 经营房（经营房（301工程）工程）12,000开发成本开发成本-土地开发土地开发商品性

83、土地开发商品性土地开发(401)60,000自用土地开发自用土地开发(412工程工程)48,000贷：贷：银行存款银行存款150,0004、401商品性土地分摊开发间接费用商品性土地分摊开发间接费用借：借：开发成本开发成本-土地开发土地开发商品性土地开发（商品性土地开发（401工工程）程）40,000贷：开发间接费用贷：开发间接费用40,0005、401商品性土地等待以后转让商品性土地等待以后转让借：开发产品借：开发产品土地（土地（401工程）工程）360，000贷：贷：开发成本开发成本-土地开发土地开发商品性土地开发商品性土地开发（401工程）工程）360,000451自用土地开发完成并经验

84、收，以后用作房屋的自用土地开发完成并经验收，以后用作房屋的建造建造借：开发产品借：开发产品自用土地（自用土地（451工程）工程）256,000贷：贷：开发成本开发成本-土地开发土地开发自用土地开发（自用土地开发（451工程）工程）256,0006、451自用土地用于建造自用土地用于建造203商品房，商品房，302出租房出租房和和351周转房周转房借：借：开发成本开发成本-房屋开发房屋开发商品房（商品房（203工程）工程）96,000经营房（经营房（302工程）工程）96,000周转房（周转房（351工程）工程）64,000贷：开发产品贷：开发产品自用土地（自用土地（451工程）工程）256,0

85、00七、七、配套设施开发的成本核算配套设施开发的成本核算（一）配套设施开发成本科目的设置核核算算企企业业开开发发建建设设各各项项配配套套设设施施所所发发生生的的各各项项直直接费用接费用开发成本开发成本配套设施开发配套设施开发明明细细科科目目：大大配配套套设设施施开开发发，非非营营业业性性公公共共配配套套设设施开发施开发（二（二）配套设施配套设施开发费用的归集与分配开发费用的归集与分配见下图八、八、代建工程开发的成本核算代建工程开发的成本核算（一）建工程科目的设置（一）建工程科目的设置代建有两种情况：代建有两种情况：1、接受委托；、接受委托；2、投标中标、投标中标开发成本开发成本代建工程开发代建

86、工程开发（二（二）代建工程）代建工程开发费用的归集与分配开发费用的归集与分配见下图第四部分第四部分房地产开发收入核算房地产开发收入核算一一收入的确认收入的确认收入，是指企业在日常活动中形成的、会导致收入，是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。一般包括销售商品收入、经济利益的总流入。一般包括销售商品收入、提供劳务收入和让渡资产使用权收入。提供劳务收入和让渡资产使用权收入。根据根据企业会计准则第企业会计准则第14号号收入收入的规定，的规定，销售商品收入同时满足下列五个条件，才能予以销售商品收入同时满足下列

87、五个条件，才能予以确认：确认：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；移给购货方；商品所有权上的风险，主要指商品所有者承担商品所有权上的风险，主要指商品所有者承担该商品价值发生该商品价值发生损失损失的可能性，如贬值、损坏。的可能性，如贬值、损坏。商品所有权上的报酬，主要指商品所有者预期可商品所有权上的报酬，主要指商品所有者预期可获得的商品中包括的未来经济利益，包括商品因获得的商品中包括的未来经济利益，包括商品因升值等给企业带来的经济利益。升值等给企业带来的经济利益。A大多数情况下，所有权上的风险和报酬的转移大多数情况下，所有权上的风险和报

88、酬的转移伴随着伴随着所有权凭证的转移或实物的交付而转移所有权凭证的转移或实物的交付而转移。B有些有些情况下，企业已将所有权凭证或实物交付情况下，企业已将所有权凭证或实物交付给买方，但商品所有权上的主要风险和报酬并给买方，但商品所有权上的主要风险和报酬并未转移，例如试用期的商品。未转移，例如试用期的商品。C有些情况下，企业已将商品所有权上的主要风有些情况下，企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，但实物尚未交付。这种险和报酬转移给买方，但实物尚未交付。这种情况下，应在所有权上的主要风险或报酬转移情况下，应在所有权上的主要风险或报酬转移时确认收入，而不管实物是否交付，如交款提时确认收入，而

89、不管实物是否交付，如交款提货。货。（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；管理权，也没有对已售出的商品实施控制；例如例如，房地产开发商将一片住宅小区销售给客户，房地产开发商将一片住宅小区销售给客户，并受客户的委托代售小区商品房和管理小区物业。并受客户的委托代售小区商品房和管理小区物业。在这里开发商仍对小区管理，但与小区的所有权在这里开发商仍对小区管理，但与小区的所有权无关，所以开发商可以确认收入。无关，所以开发商可以确认收入。（3）收入的金额能够可靠地计量；）收入的金额能够可靠地计量；（4）相关的经济利益很可能流

90、入企业）相关的经济利益很可能流入企业（5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。量。收入确认的时点收入确认的时点要确认为一项收入，应同时满足上述五个条件。从理要确认为一项收入，应同时满足上述五个条件。从理论上讲，在提供商品过程中，满足以上五个标准的论上讲，在提供商品过程中，满足以上五个标准的时点，就是收入实现的时点，在哪个会计期实现的，时点，就是收入实现的时点，在哪个会计期实现的，就应归属该期的收入。但在实务中，由于不同行业就应归属该期的收入。但在实务中，由于不同行业的营业活动各有特色，因此，对不同的业务存在着的营业活动各有特色，因此，对不同的业务存

91、在着不同的会计处理方法。不同的会计处理方法。对于一般的生产和销售过程，能够确认收入的可能时对于一般的生产和销售过程，能够确认收入的可能时点见下图点见下图时点时点1投入投入时点时点2生产生产时点时点3产成品产成品时点时点4商品销售商品销售时点时点5收取现金收取现金根据收入的确认标准，收入不可能在时点根据收入的确认标准，收入不可能在时点1确认，在其确认，在其他的时点都可能确认收入。他的时点都可能确认收入。收入在收到款项时确认的方法收入在收到款项时确认的方法，又称收款法。认为收入，又称收款法。认为收入只有在交付商品后，收到款项之时才能确认只有在交付商品后，收到款项之时才能确认。与收入与收入的其他确认

92、方法相比，这是较为稳健的方法。的其他确认方法相比，这是较为稳健的方法。零售商业零售商业企业企业基本上采用这基本上采用这方法来确认收入。方法来确认收入。收入在销售成立时确认收入在销售成立时确认，又称销售法。，又称销售法。在一般在一般工商企业工商企业中，都是在销售成立时确认营业收入。中，都是在销售成立时确认营业收入。营业收入在生产中或完成时确认营业收入在生产中或完成时确认在某些生产周期较长的行业，如建筑业、造船业等，从在某些生产周期较长的行业，如建筑业、造船业等，从产品投产到全部完成往往要跨越两个以上的会计期间。产品投产到全部完成往往要跨越两个以上的会计期间。这类行业的企业通常是根据与客户签订的长

93、期工程合同这类行业的企业通常是根据与客户签订的长期工程合同来组织生产的。对于有长期建造工程合同的企业的营业来组织生产的。对于有长期建造工程合同的企业的营业收入，往往要根据生产完成程度来确认其营业收入收入，往往要根据生产完成程度来确认其营业收入二二主营业务收入的内容和确定方法主营业务收入的内容和确定方法主营业务收入是房地产开发企业的主营业务收入，主营业务收入是房地产开发企业的主营业务收入，指企业指企业对外转让、销售、结算和出租对外转让、销售、结算和出租开发产品等开发产品等所取得的收入，包括土地转让收入、商品房销售所取得的收入，包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收人、代建工程结算收入和

94、收入、配套设施销售收人、代建工程结算收入和出租开发产品租金收入等。出租开发产品租金收入等。1）房地产销售收入）房地产销售收入房地产销售收入是指房地产开发企业自房地产销售收入是指房地产开发企业自行开发的房地产在市场上进行销售获得的收行开发的房地产在市场上进行销售获得的收入，包括土地转让收入、商品房销售收入、入，包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入。配套设施销售收入。房地产销售收入是在房地产竣工验收后房地产销售收入是在房地产竣工验收后签订购销合同，并且办妥房地产移交手续后签订购销合同，并且办妥房地产移交手续后才能确认。才能确认。何时确何时确认销售收入？认销售收入？房地产商品包括期房和

95、现房，鉴于其高价房地产商品包括期房和现房，鉴于其高价值性和高风险性，销售往往采用值性和高风险性，销售往往采用预售预售，除此，除此之外也采用之外也采用一般销售一般销售和和分期付款销售分期付款销售。房地。房地产商品销售的前提是首先要取得预售许可证产商品销售的前提是首先要取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，经过签订预售和销售许可证，在此基础上，经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节，因此房地产款、办理产权过户等销售环节，因此房地产收人的确认同一般

96、的生产企业相比具有一定收人的确认同一般的生产企业相比具有一定的特殊性。的特殊性。房地产开发企业会计制度房地产开发企业会计制度规定应在土地规定应在土地和商品房应经移交，已将发票结算账单提交和商品房应经移交，已将发票结算账单提交买方作为房地产开发企业收入确认标准。该买方作为房地产开发企业收入确认标准。该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够严谨。没有反映销售的实质，理论上不够严谨。收入收入准则等以风险和报酬的实质转移作准则等以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计

97、人员具有较高的职业判断能力要求会计人员具有较高的职业判断能力。房地产商品销售收入的确认应符合两个层次房地产商品销售收入的确认应符合两个层次的标准，即法律标准和专业标准。的标准，即法律标准和专业标准。法律标准法律标准。法律标准是指我国相关法规中规定的。法律标准是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件和标准：房地产销售必须符合的条件和标准：如房地产的产权归属应当清楚，并有合法的产权如房地产的产权归属应当清楚，并有合法的产权证件；证件；对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土合同规定支付全部土地使用权出让金

98、，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发开发(即属于房屋建设工程的，未完成开发投资即属于房屋建设工程的，未完成开发投资总额的总额的25以上以上)的，以及权属有争议的、本依的，以及权属有争议的、本依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的，即使房地产商品已经开凡是不符合上述标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认。也不能作为收入予以确认。专业标准。专业标准是指会计准则、会专业标准。专业标准是指会

99、计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标准，计制度中规定的商品销售收入确认标准，如如收入收入准则及准则及企业会计制度企业会计制度的的相关规定等。相关规定等。具体确认时点：具体确认时点：（1）以签订预售合同并收取预收房款作为收入确认的）以签订预售合同并收取预收房款作为收入确认的依据依据签订预售合同收取预收货款其性质是签订预售合同收取预收货款其性质是预收货款预收货款，因为房，因为房地产预售合同是在房屋尚未建成竣工前预先销售行为，地产预售合同是在房屋尚未建成竣工前预先销售行为，只属于合同要约的一部分，能否真正实现销售应根据工只属于合同要约的一部分，能否真正实现销售应根据工程的进展情况及买主的最后意

100、想决定。程的进展情况及买主的最后意想决定。（2）以签订正式房屋销售合同作为收入实现）以签订正式房屋销售合同作为收入实现正式房屋销售合同仍只具有预售性质，如同一般工业产正式房屋销售合同仍只具有预售性质，如同一般工业产品销售合同，品销售合同，从法律意义上讲也只是一种要约从法律意义上讲也只是一种要约，极有可，极有可能发生变更，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的能发生变更，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符合主要风险和报酬尚未转移给买方，不符合企业会计准企业会计准则则收入收入的有关规定，故也不能确认收入。的有关规定，故也不能确认收入。（3）以收讫房款并办妥产权过户

101、手续作为收入的确认）以收讫房款并办妥产权过户手续作为收入的确认以房款已收讫、产权过户确认收入，会出现收入滞后现以房款已收讫、产权过户确认收入，会出现收入滞后现象，同样不符合收入确认原则。象，同样不符合收入确认原则。工程已竣工并经有关部门验收合格，房屋已经买主验收、工程已竣工并经有关部门验收合格，房屋已经买主验收、面积和房屋价款等无异议，并交付买主办理入住手续的面积和房屋价款等无异议，并交付买主办理入住手续的情况下，情况下，根据根据收入收入准则准则商品所有权上的主要风险商品所有权上的主要风险和报酬已转移给买方，和报酬已转移给买方，产权是否过户并非确认收入的必产权是否过户并非确认收入的必要条件要条

102、件。因为我们知道办理产权过户手续涉及到房地产。因为我们知道办理产权过户手续涉及到房地产管理、土地管理及税务等政府有关部门，办妥产权证书管理、土地管理及税务等政府有关部门，办妥产权证书时间并非开发商或买主所能控制。时间并非开发商或买主所能控制。商品房销售管理办法商品房销售管理办法第三十四条：房地产开第三十四条：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当应当协助协助商品房买受人办

103、理土地使用权变更和房商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。屋所有权登记手续。城市房地产开发经营管理条例城市房地产开发经营管理条例第三十三条：第三十三条：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起起90日内，日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。有权登记手续。因此因此，房地产开发企业在相关手续的办理上仅仅，房地产开发企业在相关手

104、续的办理上仅仅是协助义务，是否办理还是由购买者来做决定。是协助义务，是否办理还是由购买者来做决定。有些购买者迟迟不办理权属登记手续，有些购买者迟迟不办理权属登记手续，主要是从两点考虑：（主要是从两点考虑：（1）所购房屋准备）所购房屋准备增值后卖出，卖出时在开发商那里办理增值后卖出，卖出时在开发商那里办理更名手续，这样自己无须交纳办证时的更名手续，这样自己无须交纳办证时的契税、住房维修基金等手续费。（契税、住房维修基金等手续费。（2）开）开发商在此期间承担担保的连带责任。发商在此期间承担担保的连带责任。综上所述，房地产收入的确认应同时具备以下条综上所述，房地产收入的确认应同时具备以下条件：件：1

105、)开发产品已竣工并经有关部门验收合格，房屋开发产品已竣工并经有关部门验收合格，房屋面积业经有关部门测定；面积业经有关部门测定；2)已与客户签订的正式房屋销售合同；已与客户签订的正式房屋销售合同；3)标的物标的物房屋已经客户验收、对房屋的结构、房屋已经客户验收、对房屋的结构、销售面积及房款购销双方均无异议，并与客户办销售面积及房款购销双方均无异议，并与客户办妥了交付入住手续。妥了交付入住手续。满足收入确认的条件：满足收入确认的条件：第一，移交手续办妥后，购买方可以持相关单证到第一，移交手续办妥后，购买方可以持相关单证到有关部门办理房地产产权证书，与所售房地产相有关部门办理房地产产权证书，与所售房

106、地产相关的主要风险和报酬法定地转移给购买方，满足关的主要风险和报酬法定地转移给购买方，满足条件一。条件一。第二，房地产开发企业是以出售为主要目的而开发第二，房地产开发企业是以出售为主要目的而开发房地产的，出售后不拥有继续管理权和控制权。房地产的，出售后不拥有继续管理权和控制权。第三，房地产销售款的支付方式虽然多种多样，有第三，房地产销售款的支付方式虽然多种多样，有一次性付款、分次付款和银行按揭等，有担保和一次性付款、分次付款和银行按揭等，有担保和保险措施，房地产价款的流入不成问题。保险措施，房地产价款的流入不成问题。第四，房地产价款在签订合同时已经协商确定，而第四，房地产价款在签订合同时已经协

107、商确定，而开发产品的成本核算资料和工程预决算资料也可开发产品的成本核算资料和工程预决算资料也可以提供可靠的成本数据。以提供可靠的成本数据。2)代建工程结算收入代建工程结算收入代建工程是房地产经营商事先与委托方签订了合代建工程是房地产经营商事先与委托方签订了合同，按合同要求开发的工程，代建工程结算收入同，按合同要求开发的工程，代建工程结算收入的确认应按的确认应按企业会计准则企业会计准则建造合同建造合同的规的规定来处理。定来处理。3)出租房租金收入出租房租金收入出租房租金收入出租房租金收入按出租方与承租方签订的合同按出租方与承租方签订的合同或协议规定的承租方付租日期和金额，确认为出或协议规定的承租

108、方付租日期和金额，确认为出租房租金收入的实现租房租金收入的实现。合同规定的收款日期已到，。合同规定的收款日期已到，租用方未付租金的，仍应视为主营业务收入实现租用方未付租金的，仍应视为主营业务收入实现三三主营业务收入的科目设置主营业务收入的科目设置“主营业务收入主营业务收入”科目，用于核算企业对外转让、销科目，用于核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等所取得的主营业务收入。售、结算和出租开发产品等所取得的主营业务收入。本科目应按收入的种类，设置本科目应按收入的种类，设置“土地转让收入土地转让收入”、“商品房销售收入商品房销售收入”、“配套设施销售收入配套设施销售收入”、“代建代建工程结算收

109、入工程结算收入”、“出租产品租金收入出租产品租金收入”等明细科目，等明细科目，进行明细分类核算。进行明细分类核算。“主营业务成本主营业务成本”科目，用于核算企业对外转让、销科目，用于核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等应结转的主营业务成本。售、结算和出租开发产品等应结转的主营业务成本。本科目应按主营业务成本的种类，设置本科目应按主营业务成本的种类，设置“土地转让成土地转让成本本”、“商品房销售成本商品房销售成本”、“配套设施销售成本配套设施销售成本”、“代建工程结算成本代建工程结算成本”、“出租产品主营业务成本出租产品主营业务成本”等明细科目，进行明细分类核算。等明细科目，进行明细分类

110、核算。四四开发产品销售、转让、结算的核算开发产品销售、转让、结算的核算1)商品房销售的核算商品房销售的核算某房地产开发企业拟开发住宅楼一幢，已预收购房定金某房地产开发企业拟开发住宅楼一幢，已预收购房定金500000元。款项已收存银行。元。款项已收存银行。借：银行存款借：银行存款500000贷：预收账款贷：预收账款500000该幢住宅楼完工，预售住宅已移交给预购单位和个人使用，该幢住宅楼完工，预售住宅已移交给预购单位和个人使用，按合同规定，已预售住宅价值按合同规定，已预售住宅价值520000元确认主营业务元确认主营业务收入，并收到购房单位和个人交来所欠的购房款。收入，并收到购房单位和个人交来所欠

111、的购房款。借：借：银行存款银行存款20000预收账款预收账款500000贷：主营业务收入一贷：主营业务收入一商品房销售收人商品房销售收人520000月末，结转已售商品房的主营业务成本月末，结转已售商品房的主营业务成本480000元。元。借：主营业务成本借：主营业务成本商品房销售成本商品房销售成本480000贷：开发产品贷：开发产品房屋房屋480000特例：周转房出售特例：周转房出售根据根据财财政政部房地产开发企业财务管理若干问题的补部房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定充规定（年）的规定：房地产开发企业（年）的规定：房地产开发企业出售周转房时，应将周转房转作开发产品处理，并出售周转房时，应

112、将周转房转作开发产品处理，并按照合同、协议约定价值计入营业收入，按照周转按照合同、协议约定价值计入营业收入，按照周转房的摊余价值结转营业成本。房的摊余价值结转营业成本。借：银行存款借：银行存款贷：主营业务收入贷：主营业务收入借：主营业务成本借：主营业务成本商品房销售成本商品房销售成本周转房周转房摊销周转房周转房摊销贷：周转房在用周转房贷：周转房在用周转房2)土地转让的核算土地转让的核算某房地产开发企业出售已开发土地的使用权，作价某房地产开发企业出售已开发土地的使用权，作价2590000元。土地已经移交，发票账单已提交买方，款已收元。土地已经移交，发票账单已提交买方，款已收存银行。该片土地的实际

113、成本为存银行。该片土地的实际成本为2350000元。元。（1）确认土地转让收入时：）确认土地转让收入时：借：银行存款借：银行存款2590000贷：主营业务收入贷：主营业务收入土地转让收入土地转让收入2590000（2）结转土地转让成本时：）结转土地转让成本时：借：主营业务成本借：主营业务成本土地转让成本土地转让成本2350000贷：开发产品贷：开发产品土地土地23500003)配套设施销售的核算配套设施销售的核算某房地产开发公司出售与商品房住宅小区配套的商某房地产开发公司出售与商品房住宅小区配套的商店，取得价款收入店，取得价款收入760000元，已存入银行元，已存入银行借：银行存款借：银行存款

114、760000贷：主营业务收入贷：主营业务收入配套设施销售收入配套设施销售收入7600004)代建工程结算的核算代建工程结算的核算某房地产开发企业完成发包单位委托建设，结算工某房地产开发企业完成发包单位委托建设，结算工程款程款6700000元。已办妥交接手续，结算账单已元。已办妥交接手续，结算账单已提交发包单位，提交发包单位，借：银行存款借：银行存款(或应收账款或应收账款)6700000贷：主营业务收入贷：主营业务收入代建工程结算收入代建工程结算收入6700000五五开发产品分期收款销售的核算开发产品分期收款销售的核算分期收款销售，是指商品已经交付，但款项分期收款销售，是指商品已经交付，但款项分

115、期收回的一种销售方式。分期收回的一种销售方式。分期收款销售的特点是销售商品的价值较大、分期收款销售的特点是销售商品的价值较大、收款期较长、收取款项的风险较大。因此，收款期较长、收取款项的风险较大。因此，分期分期收款销售方式下，企业通常应按照合同约定的收收款销售方式下，企业通常应按照合同约定的收款日期分期确认销售收入，按照配比原则的要求，款日期分期确认销售收入，按照配比原则的要求，其销售成本也相应地分期确认。其销售成本也相应地分期确认。某房地产开发企业某房地产开发企业2003年年5月月1日采用分期收款方式销售商品房一幢，售价日采用分期收款方式销售商品房一幢，售价5000000元，实际成本为元，实

116、际成本为4500000元，合同约定款项分元，合同约定款项分3年收回，年收回，2003年年5月月1日移日移交房屋时支付交房屋时支付50，第二年，第二年5月月1日支付日支付30%；第三年；第三年5月月1日支付日支付20%。（1）开发产品移交购买单位并办妥分期收款销售合同时：）开发产品移交购买单位并办妥分期收款销售合同时：借：分期收款开发产品借：分期收款开发产品45000000贷：开发产品一贷：开发产品一房屋房屋450000（2）按合同约定收到第一期）按合同约定收到第一期50%的价款并结转相应销售成本时：的价款并结转相应销售成本时：应收取价款应收取价款500000050%=2500000元元结转商品

117、房销售成本结转商品房销售成本=450000050%=22500000元元借：银行存款借：银行存款2500000贷：主营业务收入贷：主营业务收入一商品房销售收入一商品房销售收入2500000借：主营业务成本借：主营业务成本一商品房销售成本一商品房销售成本22500000贷：分期收款开发产品贷：分期收款开发产品22500000（3）第二年）第二年5月月1日收到日收到30%的价款并结转相应销售成本的价款并结转相应销售成本时：时：应收取价款应收取价款500000030%=1500000元元结转商品房销售成本结转商品房销售成本=450000030%=13500000元元借：银行存款借：银行存款15000

118、00贷：主营业务收入贷：主营业务收入一商品房销售收入一商品房销售收入1500000借：主营业务成本借：主营业务成本一商品房销售成本一商品房销售成本13500000贷：分期收款开发产品贷：分期收款开发产品13500000（4）第三年）第三年5月月1日收到日收到20%的价款并结转相应销售成本的价款并结转相应销售成本时：时：应收取价款应收取价款500000020%=1000000元元结转商品房销售成本结转商品房销售成本=450000020%=9000000元元借：银行存款借：银行存款1000000贷：主营业务收入贷：主营业务收入一商品房销售收入一商品房销售收入1000000借：主营业务成本借：主营业

119、务成本一商品房销售成本一商品房销售成本900000贷：分期收款开发产品贷：分期收款开发产品900000六六开开发产品出租经营的核算发产品出租经营的核算根据财政部根据财政部企业会计准则第企业会计准则第3号号投资性房投资性房地产地产规定，投资性房地产是指为赚取租金或资规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。本增值，或两者兼有而持有的房地产。显然，出租的房地产属于投资性房地产。显然，出租的房地产属于投资性房地产。投资性房地产应当按照成本进行初始计量投资性房地产应当按照成本进行初始计量企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地

120、产进行后续计量房地产进行后续计量。在成本模式下，应当按。在成本模式下，应当按照照企业会计准则第企业会计准则第4号号固定资产固定资产和和企企业会计准则第业会计准则第6号号无形资产无形资产对已出租的建对已出租的建筑物或土地使用权进行计量，并计提折旧或摊销筑物或土地使用权进行计量，并计提折旧或摊销有确凿证据表明投资性房地产的有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持公允价值能够持续可靠取得的续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销

121、，应当以资产负债表日投资性提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。出租开发产品是指企业利用开发建设的房屋和土出租开发产品是指企业利用开发建设的房屋和土地进行商业性出租的经营活动。地进行商业性出租的经营活动。作为出租经营用的房屋和土地，它不同于企业自作为出租经营用的房屋和土地，它不同于企业自用的固定资产，也不同于企业的一般产品，应单用的固定资产，也不同于企业的一般产品，应单独设置独设置“投资性房地产投资性房地产”科目。科目。如果合同

122、、协议规定出租产品的全部租金一次如果合同、协议规定出租产品的全部租金一次收回，应设置收回，应设置“递延出租收入递延出租收入”科目。科目。兴华房地产公司开发完成的房屋，用于对外出租，兴华房地产公司开发完成的房屋，用于对外出租，已签订出租合同，投入使用，该出租房开发实际已签订出租合同，投入使用，该出租房开发实际成本为成本为5400000元。收到出租房本月租金收入元。收到出租房本月租金收入81000元，已存入银行。元，已存入银行。（1）签订出租合同，投入使用时：）签订出租合同，投入使用时：借：投资性房地产借：投资性房地产5400000贷：开发产品贷：开发产品房屋房屋5400000（2）收到出租房本月

123、租金收入时：）收到出租房本月租金收入时：借：银行存款借：银行存款81000贷：主营业务收入贷：主营业务收入出租产品租金收入出租产品租金收入81000顺达房地产开发公司将开发完成的土地出租，按照顺达房地产开发公司将开发完成的土地出租，按照租赁合同规定，租赁期为租赁合同规定，租赁期为5年，全部租金年，全部租金600000元一次支付元一次支付。（1）收到承租人交来的租金时：）收到承租人交来的租金时：借：银行存款借：银行存款600000贷：递延出租收入贷：递延出租收入600000（2）租赁期按月确认主营业务收入时：）租赁期按月确认主营业务收入时：借：递延出租收入借：递延出租收入10000贷：主营业务收

124、入贷：主营业务收入出租产品租金收入出租产品租金收入10000（3）在确认主营业务收入时，同时结转相关的主）在确认主营业务收入时，同时结转相关的主营业务成本，假设按月计提的折旧为营业务成本，假设按月计提的折旧为7000元。元。借：主营业务成本借：主营业务成本出租产品出租产品7000贷：累计折旧贷：累计折旧-投资性房地产投资性房地产7000第五部分房地产开发企业涉税与第五部分房地产开发企业涉税与会计处理会计处理房地产税种及会计处理运用的会计科目房地产税种及会计处理运用的会计科目开发开发交易交易出租出租 保有保有会计处理会计处理营业税营业税主营业务税金及附加主营业务税金及附加 城市维护建设税城市维护

125、建设税主营业务税金及附加主营业务税金及附加 印花税印花税管理费用管理费用企业所得税企业所得税所得税所得税耕地占用税耕地占用税开发成本（在建工程）开发成本（在建工程）土地使用税土地使用税管理费用管理费用契税契税开发成本开发成本土地增值税土地增值税主营业务税金及附加主营业务税金及附加房产税（内资企业房产税（内资企业和个人）和个人）管理费用管理费用城市房地产税（外城市房地产税（外商投资企业和商投资企业和外国企业）外国企业）管理费用管理费用城镇土地使用税城镇土地使用税（内资企业和（内资企业和个人）个人）管理费用管理费用一一营业税的会计处理及举例营业税的会计处理及举例房地产开发企业销售商品房、配套设施等

126、，房地产开发企业销售商品房、配套设施等，按取得的收入额和规定的税率，计算应交纳的营按取得的收入额和规定的税率，计算应交纳的营业税，借记业税，借记“经营税金及附加经营税金及附加”科目，贷记科目，贷记“应应交税金应交营业税交税金应交营业税”科目。科目。上交营业税时，借记上交营业税时，借记“应交税金应交营业税应交税金应交营业税”科目，贷记科目，贷记“银行存款银行存款”科目。科目。但是，对于房地产开发企业已作为固定资产使用但是，对于房地产开发企业已作为固定资产使用的房屋等不动产进行销售时，由于其不再是房地的房屋等不动产进行销售时，由于其不再是房地产开发企业的主营业务，其应交纳的营业税按销产开发企业的主

127、营业务，其应交纳的营业税按销售不动产进行会计处理，借记售不动产进行会计处理，借记“固定资产清理固定资产清理”等科目，贷记等科目，贷记“应交税金应交营业税应交税金应交营业税”科目。科目。注意：注意：中华人民共和国营业税暂行条例实施细则中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第二十八条第二十八条纳税人转让土地使用权或者销纳税人转让土地使用权或者销售不动产，售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。发生时间为收到预收款的当天。举例某房地产开发企业举例某房地产开发企业2003年年9月有关收入情况如下：月有关收入情况如下：主营业务收入主营业务收入20000

128、000元元其中：商品房销售收入其中：商品房销售收入12000000元元配套设施销售收入配套设施销售收入4000000元元代建工程结算收入代建工程结算收入3000000元元出租产品租金收入出租产品租金收入1000000元元其他业务收入其他业务收入400000元元其中：无形资产转让收入其中：无形资产转让收入200000元元固定资产出租收入固定资产出租收入180000元元按照税务机关核定该企业纳税期限为按照税务机关核定该企业纳税期限为10天，按上月天，按上月税款预缴。上月企业营业税税款为税款预缴。上月企业营业税税款为930000元。元。（1）预缴税款）预缴税款企业于企业于9月月11日、日、21日、日

129、、30日分别预缴日分别预缴110日、日、1120日、日、2130日营业税税款。预缴时，分别作如下会日营业税税款。预缴时，分别作如下会计分录：计分录：借：应交税金借：应交税金-应交营业税应交营业税310000（9300003）贷：银行存款贷：银行存款310000（2）计算主营业务收入应纳营业税）计算主营业务收入应纳营业税按照规定，纳税人兼营不同税目应税行为的，应分按照规定，纳税人兼营不同税目应税行为的，应分别核算不同税目的营业额，计算其相应的应纳税额。别核算不同税目的营业额，计算其相应的应纳税额。按照税法规定，商品房销售收入、配套设施销售收按照税法规定，商品房销售收入、配套设施销售收入都属于入都

130、属于“销售不动产销售不动产”科目，应按科目，应按5科率征收营业科率征收营业税。其应纳税额为：税。其应纳税额为：应纳税额（应纳税额（120000004000000）5800000元元按照税法规定，代建工程结算收入应属于按照税法规定，代建工程结算收入应属于建筑业建筑业税目，税目，应按应按3税率征收营业税。其应纳税额为：税率征收营业税。其应纳税额为：应纳税额应纳税额3000000390000元元按照税法规定，房地产开发企业的出租产品租金收按照税法规定，房地产开发企业的出租产品租金收入应属于入应属于“服务业服务业”税目，应按税目，应按5税率征收营业税。税率征收营业税。其应纳税额为：其应纳税额为：应纳税

131、额应纳税额1000000550000元元则主营业务收入应纳税额总计为：则主营业务收入应纳税额总计为：应纳税额应纳税额8000009000050000940000元元则应作如下会计分录：则应作如下会计分录：借：经营税金及附加借：经营税金及附加940000贷：应交税金贷：应交税金-应交营业税应交营业税940000（3）计算其他业务收入应纳营业税）计算其他业务收入应纳营业税按照税法规定，无形资产转让收入属于按照税法规定，无形资产转让收入属于“转让无形资产转让无形资产”税目，应按税目，应按5税率征税。其应税率征税。其应纳税额为：纳税额为：应纳税额应纳税额200000510000元元固定资产出租收入属于

132、固定资产出租收入属于“服务业服务业”税目，应税目，应按按5税率征收营业税，其应纳税额为：税率征收营业税，其应纳税额为：应纳税额应纳税额18000059000元元则其会计分录为：则其会计分录为：借：其他业务支出借：其他业务支出19000贷：应交税金贷：应交税金-应交营业税应交营业税19000则月末企业则月末企业“应交税金应交税金-应交营业税应交营业税”科目资科目资料如下：料如下：应交税金应交税金-应交营业税应交营业税借方贷方借方贷方31000031000031000094000019000合计合计930000959000则企业在次月初申报纳税时，应补缴税款为：则企业在次月初申报纳税时，应补缴税款

133、为：应补缴税款应补缴税款95900093000029000元元实际补缴税款时，作如下会计分录：实际补缴税款时，作如下会计分录：借：应交税金借：应交税金-应交营业税应交营业税29000贷：银行存款贷：银行存款29000若企业以一个月为一期纳税，则企业不必预缴若企业以一个月为一期纳税，则企业不必预缴税金，月终后一次性缴纳全月应纳税款。税金，月终后一次性缴纳全月应纳税款。实际缴纳时，作如下会计分录：实际缴纳时，作如下会计分录：借：应交税金借：应交税金-应交营业税应交营业税959000贷贷：银行存款银行存款959000土地增值税的会计处理及举例土地增值税的会计处理及举例企业应当在企业应当在“应交税金应

134、交税金”科目下设科目下设“应交土地增应交土地增值税值税”明细科目，专门用来核算土地增值税的发明细科目，专门用来核算土地增值税的发生和缴纳情况。生和缴纳情况。土地增值税作为对企业营业收入所征收的一种土地增值税作为对企业营业收入所征收的一种税收，一般应当作为营业税金进行处理，具体可税收，一般应当作为营业税金进行处理，具体可以分为如下三种情况：以分为如下三种情况：（一）对于专门从事房地产经营的企业，应当（一）对于专门从事房地产经营的企业，应当直接计入营业税金及附加科目，如房地产开发企直接计入营业税金及附加科目，如房地产开发企业应当计入业应当计入“主营业务税金及附加主营业务税金及附加”科目。科目。（二

135、）对于非专营房地产开发的企业从事的房地（二）对于非专营房地产开发的企业从事的房地产开发业务应当缴纳的土地增值税，一般应当产开发业务应当缴纳的土地增值税，一般应当作为其他业务支出处理，如工业企业、商业企作为其他业务支出处理，如工业企业、商业企业等企业应当计入业等企业应当计入“其他业务支出其他业务支出”科目，如科目，如果企业不划分主营业务收入和其他业务收入，果企业不划分主营业务收入和其他业务收入，那么相应地土地增值税也应当作为营业税金的那么相应地土地增值税也应当作为营业税金的一部分计入一部分计入“营业税金及附加营业税金及附加”（如旅游饮食（如旅游饮食服务企业）。服务企业）。（三）对于企业转让其已经

136、作为固定资产等入账（三）对于企业转让其已经作为固定资产等入账的土地使用权、房屋等，其应当缴纳的土地增的土地使用权、房屋等，其应当缴纳的土地增值税应当计入值税应当计入“固定资产清理固定资产清理”等账户。等账户。税法规定，对主营房地产业务的企业，在房地税法规定，对主营房地产业务的企业，在房地产项目开发中，产项目开发中，已发生的不动产销售收入和收到已发生的不动产销售收入和收到房地产的预收账款房地产的预收账款时，按规定预征土地增值税，时，按规定预征土地增值税，项目完全开发完成后再进行清算。标准住宅预征项目完全开发完成后再进行清算。标准住宅预征率为率为1%，别墅和豪华住宅预征率为，别墅和豪华住宅预征率为

137、2%。1发生销售不动产和收到预收账款发生销售不动产和收到预收账款时，按预征时，按预征率计算出应缴土地增值税时，编制会计分录率计算出应缴土地增值税时，编制会计分录借：主营业务税金及附加借：主营业务税金及附加贷：应交税金贷：应交税金-应交土地增值税应交土地增值税预缴税款时，编制会计分录预缴税款时，编制会计分录借：应交税金借：应交税金-应交土地增值税应交土地增值税贷：银行存款贷：银行存款2项目竣工结算，按土地增值税的规定计算出实项目竣工结算，按土地增值税的规定计算出实际应缴纳的土地增值税时，对比已预提的土地增际应缴纳的土地增值税时，对比已预提的土地增值税，并进行调整。值税，并进行调整。（1）预提数大

138、于实际数时，编制会计分录）预提数大于实际数时，编制会计分录借：主营业务税金及附加（红字，差额）借：主营业务税金及附加（红字，差额）贷：应交税金贷：应交税金-应交土地增值税（红字，应交土地增值税（红字，差额）差额）反之，编制会计分录反之，编制会计分录借：主营业务税金及附加（蓝字，差额）借：主营业务税金及附加（蓝字，差额）贷：应交税金贷：应交税金-应交土地增值税（蓝字，应交土地增值税（蓝字，差额）差额）调整后的贷方发生额与借方发生额对比的差额，调整后的贷方发生额与借方发生额对比的差额，作为办理退补税款的依据。作为办理退补税款的依据。（2）缴纳税款时，编制会计分录）缴纳税款时，编制会计分录借：应交税

139、金借：应交税金-应交土地增值税应交土地增值税贷：银行存款贷：银行存款（3）税务机关退还税款时，编制会计分录）税务机关退还税款时，编制会计分录借：银行存款借：银行存款贷：应交税金贷：应交税金-应交土地增值税应交土地增值税某房地产开发企业某房地产开发企业1998年年1月将其开发的写字楼一月将其开发的写字楼一幢出售，共取得收入幢出售，共取得收入3800万元。企业为开发该项万元。企业为开发该项目支付土地出让金目支付土地出让金600万元，房地产开发成本为万元，房地产开发成本为1400万元，专门为开发该项目支付的贷款利息万元，专门为开发该项目支付的贷款利息120万元。为转让该项目应当缴纳营业税、城市万元。

140、为转让该项目应当缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加及印花税共计维护建设税、教育费附加及印花税共计210.9万万元。当地政府规定，企业可以按土地使用权出让元。当地政府规定，企业可以按土地使用权出让费、房地产开发成本之和的费、房地产开发成本之和的5计算扣除其他房计算扣除其他房地产开发费用。另外，税法规定，从事房地产开地产开发费用。另外，税法规定，从事房地产开发的企业可以按土地出让费和房地产开发成本之发的企业可以按土地出让费和房地产开发成本之和的和的20加计扣除。加计扣除。则其应纳税额为：则其应纳税额为：扣除项目金额扣除项目金额600+1400+120+210.9+（600+1400）5+（60

141、0+1400）202830.9万元万元增值额增值额3800-2830.9969.1万元万元增值额占扣除项目比例增值额占扣除项目比例969.12830.934.23应纳税额应纳税额969.130290.73万元万元借：主营业务税金及附加借：主营业务税金及附加2907300贷：应交税金贷：应交税金-应交土地增值税应交土地增值税2907300实际向税务机关缴纳土地增值税时实际向税务机关缴纳土地增值税时借：应交税金借：应交税金-应交土地增值税应交土地增值税2907300贷：银行存款贷：银行存款2907300耕地占用税的会计处理及举例耕地占用税的会计处理及举例由于耕地占用税是按照实际占用耕地面积计算，并

142、由于耕地占用税是按照实际占用耕地面积计算，并一次性缴纳，因此可以不通过一次性缴纳，因此可以不通过“应交税金应交税金”而直而直接计入有关项目的成本费用之中。接计入有关项目的成本费用之中。例如例如某房地产开发企业经土地管理部门批准征用某房地产开发企业经土地管理部门批准征用耕地耕地16000平方米用于房地产开发。当地政府平方米用于房地产开发。当地政府规定的耕地为规定的耕地为60元平方米。元平方米。则实际向征收机则实际向征收机关申报缴纳耕地占用税时作如下会计分录：关申报缴纳耕地占用税时作如下会计分录：借：开发成本借：开发成本960000贷：银行存款贷：银行存款960000契税契税的会计处理及举例的会计

143、处理及举例按照按照中华人民共和国契税暂行条例中华人民共和国契税暂行条例的规定，的规定，在转移土地、房屋权属时，承受的单位和个人应在转移土地、房屋权属时，承受的单位和个人应当缴纳契税。当缴纳契税。契税税率为契税税率为35。具体税率由省、自治区、直辖。具体税率由省、自治区、直辖市人民政府按照本地区的实际情况确定。市人民政府按照本地区的实际情况确定。房地产开发企业在取得土地使用权时应该缴纳契房地产开发企业在取得土地使用权时应该缴纳契税，契税是取得不动产产权的一种必然支出，税，契税是取得不动产产权的一种必然支出，因此，企业在购买土地，计算缴纳契税时，借记因此，企业在购买土地，计算缴纳契税时，借记“开发成本开发成本”账户，贷记账户，贷记“应交税金应交税金应交契应交契税税”账户。账户。某房地产开发企业某房地产开发企业2003年年4月月12日购入国日购入国有土地一块，出让费有土地一块，出让费12000000元，用于房地产元，用于房地产开发。企业按规定申报缴纳契税，当地政府规定开发。企业按规定申报缴纳契税，当地政府规定5，则应纳税额为：则应纳税额为：应纳税额应纳税额120000005600000元元则缴纳税款时作如下会计分录：则缴纳税款时作如下会计分录：借：开发成本借：开发成本600000贷：银行存款贷：银行存款600000