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1、不动产登记理论与实务国土资源部不动产登记中心马俊科一、近期工作进展二、登记制度内容解读三、登记实务介绍目目 录录第一部分 近期工作进展统一登记机构一一近近期期工工作作进进展展截至12月4日：1.全国335个市州中已有323个完成职责整合，占96%；2857个县区中有2629个完成职责整合，占92%。2.全国306个市州、2476个县区完成行政机构建设，分别占91%和87%。3.全国282个市州、2280个县区成立了经办事业单位，分别占84%和80%。统一登记依据二二近近期期工工作作进进展展1.不动产登记暂行条例实施细则已经广泛征求社会各界及相关部门意见，并经部务会议审议通过和不动产登记第4次部
2、际联席会议讨论协调一致，已经会签后上报国务院，近期将择机发布实施。2.不动产权籍调查、不动产单元设定与代码编制规则等有关政策意见和技术方案已经印发或发布试行。3.不动产登记操作指南、登记人员管理办法等正在有序推进，不动产登记制度建设日益完善。统一登记簿证三三近近期期工工作作进进展展统一的不动产登记簿册证书样式在3月1日与条例实施同步启用。截至12月4日，全国已有北京 、天津、重庆3个直辖市，23个地市，128个县区开始实施统一登记并颁发新版证书和证明，累计颁发新版不动产权证书40多万本、涉及不动产抵押等的不动产登记证明43多万份。统一信息平台四四近近期期工工作作进进展展1.利用“云计算”等前沿
3、技术，制定了信息管理基础平台建设总体方案和相关技术标准，印发了相关文件，基本完成了信息平台建设的顶层设计。包括：不动产登记数据库标准（试行）不动产登记数据整合建库技术规范（试行）2.11月在青岛召开不动产登记信息管理基础平台调度会，部分地方交流了信息平台建设情况，就四个技术规范征求意见：不动产登记信息管理基础平台接入技术规范不动产登记信息系统建设技术规范不动产登记信息协同共享规范不动产登记存量数据成果汇交规范统一信息平台四四近近期期工工作作进进展展3.部与国家林业局进行了国有重点林区登记资料、登记数据的移交；国家海洋局的资料也已经移交给国土资源部，并举行了相关网络的开通仪式；与住建部就不动产登
4、记信息平台和个人住房信息系统的共享衔接进行了沟通，并在共建共享方面达成共识。信息平台实质性建设工作已经全面展开，已经正式开始上线试运行。第二部分 制度内容解读立法总体考虑一一体例结构二二主要内容三三制度内容解读立法总体考虑一一1、管理导向的现实障碍2、权利冲突的司法困境立法总体考虑一物权法（2007年）：第10条第2款：国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。 第246条：法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。立法总体考虑一一（一）以保护权利人合法权益，维护交易安全为核心功能定
5、位，明确不动产登记的基本规则为重要方向。尽可能淡化行政管理的色彩，着重突出不动产登记的基本功能。（二）以物权法为依据，尊重实践和其他与不动产登记不冲突的现行立法。条例的起草始终贯穿“包容和创新”理念。以物权法的立法理念和基本制度为指导，在法律术语和具体制度设计上与物权法的规定基本保持一致，尊重其他法律的有关规定，吸收现行各类登记办法的有关内容，丰富登记的种类和内容。充分借鉴各地登记实践的有益做法和经验，对现行法律亟需修改的一些问题，按照先立后破的原则，在条例中做了创设性规定，力求立法能够顺应登记实践的新要求。立法总体考虑一一（三）以宏观制度构架为主，兼顾具体制度内容及操作细节。条例以程序法为主
6、，兼顾实体法。为高效利用立法资源，采取“抓大放小”的方式，明确重点，对于个别具体内容以授权立法的形式衔接，为出台细则和办法提供依据，对于申请登记应当提交的材料及其审核要求未过多涉及，留待条例的实施细则予以细化规定。（四）以便民利民和保障交易安全为导向，落实实质上的统一登记。条例以统一不动产登记依据为抓手，力求实现其他三个统一，达到实质上的统一而非形式统一；同时，规定了登记代理制度、登记信息查询、登记资料目录公示等制度，以方便企业和群众申请办理登记；规定了登记人员制度、到场申请、登记机构与有关部门信息联网等制度，方便登记机构高效开展登记审核工作，最大限度保证登记内容的真实性和市场交易安全，方便群
7、众办理。条例的体例结构二二 总则总则（第1-7条） 不动产登记簿不动产登记簿（第8-13条） 登记程序登记程序（第14-22条） 登记信息共享与保护登记信息共享与保护（第23-28条） 法律责任法律责任（第29-32条） 附则附则（第33-35条） 组织规范组织规范形式结构形式结构实质结构实质结构程序规范程序规范细则的体例结构二二 总则总则 不动产登记簿不动产登记簿 登记程序登记程序 不动产权利登记不动产权利登记 其他登记其他登记 不动产登记资料的查询、不动产登记资料的查询、 保护和利用保护和利用法律责任法律责任 附则附则 制度细化制度细化形式结构形式结构实质结构实质结构操作规范操作规范条例的
8、基本制度构架1功能定位功能定位2法定原则法定原则3基本概念基本概念8不动产登记簿不动产登记簿9登记程序登记程序4登记类型登记类型10信息共享保护信息共享保护7登记管辖登记管辖5登记能力登记能力11法律责任法律责任条条例例的的制制度度内内容容三三6登记机构和人员登记机构和人员12附附 则则不动产权利登记其他登记功功功功 能能能能 定定定定 位位位位1 1 不动产登记的性质：行政行为说？民事行为说？双重属性说？ 不动产登记是重要的物权公示方式，贯彻物权的公示公信原则，不创设新权利义务关系（意思自治），属于程序性行政行为。（科学把握：调查确权登记调处工作边界） 不动产登记在法律属性上有双重性，它既是
9、登记机构实施的公法行为，也是对民事主体的物权归属产生重要影响的私法行为。针对前一属性，条例侧重于规范，以促进登记机构依法行为；针对后一属性，条例侧重于保护，维护合法权益。功功功功 能能能能 定定定定 位位位位1 1第1条： 为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据中华人民共和国物权法等法律，制定本条例。（1）整合不动产登记职责。 根据国务院机构改革和职能转变方案和国务院第31次常务会议确定的“四统一”精神，明确将土地、房屋、草原、林地、海域等分散在不同部门的登记职责整合由一个部门负责。 将职责整合作为暂行条例的立法目的之一，旨在最大限度地消除分散登记的体制
10、障碍，为不动产统一登记奠定制度基础，这是我国不动产登记立法过渡性特征的体现，也是“暂行”两字的体现。功功功功 能能能能 定定定定 位位位位1 1 （2）规范登记行为。 这是程序性规范的内在之义，也是落实四中全会精神的体现。通过程序规范，强化责任意识，使登记机构依法登记，确保登记结果的正当性和准确性，增强登记的严肃性、权威性和公信力。 条例全文频繁使用“依法”、“应当”、“及时”等立法语言，其根本目的旨在更好地约束登记机构，规范登记行为。按照法定职责必须为的原则，不动产登记机构必须严格依法履责。 （3）方便群众。 通过整合登记职责，减少办证环节，减轻群众负担；合理设置登记程序和实现登记信息共享，
11、方便群众登记申请和办理。 便民利民、高效服务是贯穿条例始终的一条重要主线，涉及登记申请、受理、登簿、发证以及信息共享与应用服务的工作全流程。功功功功 能能能能 定定定定 位位位位1 1 （4）保护权利人合法权益。 以“四统一”为抓手，保证各类不动产物权的归属和内容得到全面、准确的明晰和确认，以不动产登记的公信力为基础，保障权利人合法的不动产物权。这是条例的根本出发点和落脚点，更是条例立法的核心。 一直以来，社会上对条例的立法目的一直存在误解，与反腐、小产权房、房地产调控等等联系在一起。 不动产登记立法的核心功能和目的只有一个：就是保护权利人的财产权益，维护市场交易安全，绝非为了干预、增负或设卡
12、。 简言之，职责整合是基本前提，保护权益是核心目的、规范简言之，职责整合是基本前提，保护权益是核心目的、规范简言之，职责整合是基本前提，保护权益是核心目的、规范简言之，职责整合是基本前提，保护权益是核心目的、规范管理是重要抓手，便民利民是工作准则。管理是重要抓手，便民利民是工作准则。管理是重要抓手，便民利民是工作准则。管理是重要抓手，便民利民是工作准则。条例的基本制度构架1功能定位功能定位2法定原则法定原则3基本概念基本概念8不动产登记簿不动产登记簿9登记程序登记程序4登记类型登记类型10信息共享保护信息共享保护7登记管辖登记管辖5登记能力登记能力11法律责任法律责任条条例例的的制制度度内内容
13、容三三6登记机构和人员登记机构和人员12附附 则则法法法法 定定定定 原原原原 则则则则2 21 1、工作原则、工作原则保护权益保护权益（第（第1 1条）条）严格管理严格管理（第（第4 4条第条第2 2款）款）方便群众方便群众（第（第4 4条第条第2 2款）款）2 2、法律原则、法律原则统一登记原则统一登记原则（第（第4 4条第条第1 1款）款）合法登记原则合法登记原则（第（第2 2条第条第1 1款）款）申请登记原则申请登记原则（第（第1414条）条）属地登记原则属地登记原则（第（第7 7条）条）稳定连续原则稳定连续原则（第（第4 4条第条第2 2款、款、第第3 3款）款）法法法法 定定定定
14、原原原原 则则则则2 2第4条：国家实行不动产统一登记制度。 不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。 不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。”严格管理原则：规范登记行为，强化政府责任，提高登记质量，增强不动产登记的严肃性、权威性和公信力；稳定连续原则：保证物权稳定，条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效，已经依法享有的不动产权利不因登记机构和程序的改变而受到影响。不动产登记职责整合和统一登记，不影响各部门继续行使其权属管理、交易管理等法定职责。方便群众原则：切实提高行政效率，减轻群众和企业负担，助力大众创业万众创新
15、，法法法法 定定定定 原原原原 则则则则2 2一体登记原则：房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。（房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当以土地、海域为基础一体登记，建设用地使用权、海域使用权与该土地、海域范围内的房屋等建筑物、构筑物所有权应当一并办理转移登记、抵押登记、查封登记；土地或者海域上的房屋等建筑物、构筑物未一并登记的，不动产权利人应当在办理转移登记或者变更登记时一并申请登记。）（以符合登记条件为前提）连续登记原则：未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，法律、行政法规另有规定的除外。（预告登记、预查封登记等例
16、外）属地登记原则：不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。（国务院批准用岛用海和国有重点林区等例外）依申请登记原则：不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及实施细则另有规定的除外。（如依职权登记、依嘱托登记）条例的基本制度构架1功能定位功能定位2法定原则法定原则3基本概念基本概念8不动产登记簿不动产登记簿9登记程序登记程序4登记类型登记类型10信息共享保护信息共享保护7登记管辖登记管辖5登记能力登记能力11法律责任法律责任条条例例的的制制度度内内容容三三6登记机构和人员登记机构和人员12附附 则则基基基基 本本本本 概概概概 念念念念3 3第2条： 本条例所称
17、不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。 本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。 关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见第186 条规定：“土地、附着于土地的建筑物及其定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。” 担保法第92 条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。”条例的基本制度构架1功能定位功能定位2法定原则法定原则3基本概念基本概念8不动产登记簿不动产登记簿9登记程序登记程序4登记类型登记类型10信息共享保护信息共享保护7登记管辖登记管辖5登记能力登记能力11法律责任法律责任条条例例的的制制度
18、度内内容容三三6登记机构和人员登记机构和人员12附附 则则登登登登 记记记记 类类类类 型型型型 4 4第3条： 不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。以权利为线索、以权利为线索、 以形态为补充以形态为补充 条例最大程度地吸收和整合了目前涉及不动产登记的行政法规和部门规章有关不动产登记类型的规定，针对物权法有关不动产物权的设立、变更、转移和注销的规定，规定了不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记等登记类型。 针对涉及不动产权利及登记的事项，规定了更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等登记类型。登登登登 记记记记 类类类类 型
19、型型型4 4首次登记的界定与适用不动产首次登记是指不动产权利第一次登记。明确总登记、初始登记、设立登记的关系。细则规定：市、县人民政府可以根据情况对本行政区域内未登记的不动产，组织开展集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权、土地承包经营权的首次登记。依照前款规定办理首次登记所需的权属来源、调查等登记材料，由人民政府有关部门组织获取。登登登登 记记记记 类类类类 型型型型4 4变更登记界定与适用 指因权利人的姓名或者名称、身份证类型或身份证明号码发生变更，不动产的所在街道或门牌号等坐落、名称、用途、面积等自然状况发生变更，不动产权利期限、来源等权利状况发生变化等不涉及不动产权属转移而进
20、行的登记。（一）权利人的姓名、名称、身份证或者户口簿等类型、身份证或者户口簿等号码发生变更的;（二）不动产的坐落、界址、用途、面积等自然状况变更的；（三）不动产权利期限、来源等权利状况发生变化的；（四）同一权利人分割或者合并不动产的；（五）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的；（六）最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的；（七）地役权的利用目的、方法等发生变化的；（八）共有性质发生变更的；（九）法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。下列情形之一的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：登登登登 记记记记 类类类类 型型
21、型型4 4转移登记界定及适用 指因买卖、互换、赠与、继承、受遗赠等原因导致不动产权属发生转移而进行的登记。（一）买卖、互换、赠与不动产的；（二）以不动产作价出资（入股）的；（三）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的；（四）不动产分割、合并导致权利发生转移的；（五）继承、受遗赠导致权利发生转移的；（六）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；（七）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的；（八）因主债权转移引起不动产抵押权转移的；（九）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；（十）法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。因下列情形导致不动产权属发
22、生转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：登登登登 记记记记 类类类类 型型型型4 4注销登记界定及情形适用 指因不动产权利消灭而进行的登记。（一）不动产灭失的；（二）权利人放弃不动产权利的；（三）因不动产被依法没收、征收或者收回的；（四）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使不动产权利消灭的；（五）法律、行政法规规定的其他情形。 注意：不动产上已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记，所有权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的，申请人应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料。有下列情形之一的，应当办理注销登记：条例的基本制度构架1功能定位功能定位2法定原则法定原则3
23、基本概念基本概念8不动产登记簿不动产登记簿9登记程序登记程序4登记类型登记类型10信息共享保护信息共享保护7登记管辖登记管辖5登记能力登记能力11法律责任法律责任条条例例的的制制度度内内容容三三6登记机构和人员登记机构和人员12附附 则则登登登登 记记记记 能能能能 力力力力5 5 第5条 下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（一）集体土地所有权； （二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权; （四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权； （六）宅基地使用权； （七）海域使用权； （八）地役权； （九）抵押权； （十）法律规定需要登记的其他不动产权利。所有
24、权用益物权担保物权不不动动产产物物权权体体系系土地所有权土地所有权建筑物构筑物所有权建筑物构筑物所有权国有建设用地使国有建设用地使用权用权集体建设用地使集体建设用地使用权用权划拨国有土地使用权划拨国有土地使用权出让国有土地使用权出让国有土地使用权租赁国有土地使用权租赁国有土地使用权作价出资或入股国有土作价出资或入股国有土地使用权地使用权土地承包经营权土地承包经营权建设用地使用权建设用地使用权宅基地使用权宅基地使用权地役权地役权国家土地所有权国家土地所有权集体土地所有权集体土地所有权建筑物区分所有权建筑物区分所有权海域使用权海域使用权矿业权矿业权渔业权渔业权农地承包经营权农地承包经营权林地使用权
25、林地使用权草地使用权草地使用权探矿权探矿权采矿权采矿权水域滩涂养殖权？水域滩涂养殖权？无居民海岛使用权？无居民海岛使用权？抵押权抵押权一般抵押权一般抵押权最高额抵押权最高额抵押权森林或林木使用权森林或林木使用权森林或林木所有权森林或林木所有权取水权？经营权？取水权？经营权？-登登登登 记记记记 能能能能 力力力力5 5 物权法之前，民法通则担保法土地管理法城市房地产管理法农村土地承包法森林法草原法渔业法海域使用管理法等法律中包含了相当数量的不动产物权及其登记规范。 物权法第条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。” 物权法中的不动产物权包括：土地的国家所有权和集体所有权、建筑物区分所有权、土地
26、承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、抵押权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权等。 实践中，存在权利冲突和交错、其他权利扩容纳入等问题的应对。 与自然资源产权制度改革精神和方向的契合？ 信托登记？农用地的使用权？水域滩涂养殖权？取水权？探矿权？采矿权？条例的基本制度构架1功能定位功能定位2法定原则法定原则3基本概念基本概念8不动产登记簿不动产登记簿9登记程序登记程序4登记类型登记类型10信息共享保护信息共享保护7登记管辖登记管辖5登记能力登记能力11法律责任法律责任条条例例的的制制度度内内容容三三6登记机构和人员登记机构和人员12附附 则则登登登登记记记记机机机机构构构构和和和和
27、人人人人员员员员6 6 第6条 国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。 县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。 不动产登记机构的统一是前提和基础。国务院机构改革和职能转变方案和国务院第31次常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，理顺部门职责关系，减少办证环节，减轻群众负担。要求由国土资源部负责指导、监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一
28、”。 厘清主管部门与实施主体之间的关系。登登登登记记记记机机机机构构构构和和和和人人人人员员员员6 6 不动产登记机构为县级以上人民政府依法确定的、统一负责不动产登记工作的部门。如：县人民政府确定由该县国土资源局负责不动产登记工作，则县国土资源局为该县不动产登记机构，登记簿证加盖“县国土资源局不动产登记专用章”。各级国土资源主管部门内设的、不具有独立法人资格的不动产登记局（处、科、股），不能作为不动产登记机构。国土资源主管部门直属的事业单位可以经授权办理具体的不动产登记事务，但不能作为不动产登记机构对外行使行政职能。不动产登记机构应当按规定尽快刻制并启用“不动产登记专用章”。重要变化：登记机构
29、是部门，不再是人民政府。 国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知 截止11月19日，省级层面已完成职责整合；市县层面，335个市（州）中已有293个市（州）完成市级职责整合，其中226个市（州）完成了行政机构整合；2857个县（区）中有2323个县（区）完成县级职责机构整合，其中15个省份全面完成市县级职责整合。登登登登记记记记机机机机构构构构和和和和人人人人员员员员6 6 第11条： “不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。 不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。” 不动产登记人员与机构息息相关。登记生效主义为原则，登记对
30、抗为例外的制度模式下，登记岗位的特殊性以及提高不动产登记人员素质的迫切性，决定了进入不动产登记人员队伍的门槛应具有相当的高度。类型：土地登记持证上岗人员、房屋登记官及其他不动产登记工作从业人员。目标：打造一支专业化、高水平的不动产登记专业队伍。登登登登记记记记机机机机构构构构和和和和人人人人员员员员6 6关于不动产登记人员的界定承担不动产登记审核、登簿的不动产登记工作人员应当熟悉相关法律法规，具备与其岗位相适应的不动产等方面的专业知识。国土资源部会同有关部门组织开展对承担不动产登记审核、登簿的不动产登记工作人员的考核培训。下一步，制定登记人员管理办法，确保平稳衔接过渡和规范管理。细化登记人员的
31、考核、培训及管理等。条例的基本制度构架1功能定位功能定位2法定原则法定原则3基本概念基本概念8不动产登记簿不动产登记簿9登记程序登记程序4登记类型登记类型10信息共享保护信息共享保护7登记管辖登记管辖5登记能力登记能力11法律责任法律责任条条例例的的制制度度内内容容三三6登记机构和人员登记机构和人员12附附 则则登登登登 记记记记 管管管管 辖辖辖辖7 7第7条第1款： “不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。”物权法第10条第1款规定：“不动产登记，由不动产登记机构办理。” 尊重现实、体现统一
32、，以属地登记为原则，分级登记为例外。 属地管辖所指向的不动产登记机构具有唯一性：即不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构。土地管理法实施条例第4条规定“设区的市人民政府可以对市辖区内农民集体所有的土地实行统一登记。”未涉及国有土地登记管辖，实践中做法多样。 为了便于实践操作，规定“直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记”。登登登登 记记记记 管管管管 辖辖辖辖7 7 跨区域不动产登记管辖的特别规范：分别办理、协商办理和指定办理 细则：不动产登记机构依照条例第七条第二款的规定，协商办理或者接受指定办理跨县级行政区域不动产登记的，应当在登记完毕后将不动产登
33、记簿记载的不动产权利人以及不动产坐落、界址、面积、用途、权利类型等登记结果告知不动产所跨区域的其他不动产登记机构。第7条第2款： “跨县级行政区域的不动产的登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。”登登登登 记记记记 管管管管 辖辖辖辖7 7国家级不动产登记的特殊管辖 鉴于此类国有资产的特殊保护以及保障和服务功能，依据现行法律规定，国家对这些不动产实行特殊的管理。 考虑到这些不动产在我国不动产登记中一直采用分级管辖登记原则的历史，在坚持属地登记原则的基础上，对这些
34、特殊不动产的登记管辖作特别规范，有利于更好地保护国有资产，保持不动产登记工作的连续性和稳定性。第7条第3款：“国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。”登登登登 记记记记 管管管管 辖辖辖辖7 7国家级不动产登记的特殊管辖 会同办理？参照办理？授权立法国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，由国土资源部受理并会同有关部门办理，依法向权利人核发不动产权属证书。国务院批准的项目用海、用岛的登记，由国土资源部受理，依法向权利人核发不动产权属证书。中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，
35、依照国土资源部在京中央国家机关用地土地登记办法等规定办理。条例的基本制度构架1功能定位功能定位2法定原则法定原则3基本概念基本概念8不动产登记簿不动产登记簿9登记程序登记程序4登记类型登记类型10信息共享保护信息共享保护7登记管辖登记管辖5登记能力登记能力11法律责任法律责任条条例例的的制制度度内内容容三三6登记机构和人员登记机构和人员12附附 则则不不不不动动动动产产产产登登登登记记记记簿簿簿簿8 8第8条第1、2款规定：“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。”国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知 （国
36、土资发201525号 ）明确规定: （一）自2015年3月1日起，全面启用统一的不动产登记簿证样式。不动产登记簿证样式包括不动产登记簿、不动产权证书、不动产登记证明和不动产登记申请审批表，具体样式、内容及使用填写说明见附件。 （二）不动产登记簿由不动产登记机构按照统一的登记簿样式自行制作使用。不动产登记机构可以结合地方实际，针对不同的权利登记事项，对登记簿做相应调整，但不得随意减少登记簿的内容。 （三） 各省（区、市）国土资源主管部门（不动产登记主管部门）要加强对不动产登记簿证使用情况的监管。采取检查、指导等多种方式监督不动产登记簿证在本区域的规范使用。 不动产登记簿设置不不不不动动动动产产产
37、产登登登登记记记记簿簿簿簿8 8第8条第1款规定：“不动产单元具有唯一编码。” 细则关于不动产单元的界定 不动产单元是指权属界线固定封闭，且具有独立使用价值的空间。 没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界限封闭的范围为不动产单元。 有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界限封闭的范围为不动产单元。 前款所称房屋，包括独立成幢、有固定界限的封闭空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、有固定界限的封闭空间。 国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知（国土资发201541号）对不动产单元的编码规则做了详
38、细规定。不动产单元不不不不动动动动产产产产登登登登记记记记簿簿簿簿8 8第8条第3款规定：不动产登记簿应当记载以下事项：（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；（四）其他相关事项。 登记簿记载的对象包括：不动产自然状况、权利信息（包括所有权、用益物权、担保物权）、涉及不动产权利限制（如预告登记、查封登记等）、提示的事项（如异议、补证或换证等）。登记簿内容不不不不动动动动产产产产登登登登记记记记簿簿簿簿8 8统一体现物的编成原则。对于土地承包经营权采取人的编成原则的做法进行
39、技术衔接处理。以宗地和宗海为单位编成，彰显以土地和海域为基础的原则，可以实现无缝衔接和本底全覆盖。登记簿编成 不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。 不不不不动动动动产产产产登登登登记记记记簿簿簿簿8 8第9条：“不动产登记簿可以采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。 不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有唯一、确定的纸质转化形式。” 随着信息技术的发展，不动产登记簿页的电子化是大势所趋，故要求以采取电子介质为优先原则，并与纸质簿页并存，这已为国内外经
40、验所证明。鉴于传统纸介质不动产登记簿页仍有存在价值，故不宜采用一刀切的方式强制推行电子化方式。也延续土地登记办法第15条第3款、房屋登记办法第24条第2款的经验。登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。采用电子介质的地区，应按照登记簿的样式，对现有登记信息系统进行升级改造或系统重构开发，采用菜单式组合、固定电子表格等方式制作登记簿。采用纸质介质的地区，应按照统一登记的模式，采用活页等方便增页和编订的方式制作登记簿。 登记簿介质不不不不动动动动产产产产登登登登记记记记簿簿簿簿8 8规范登记机构行为，强化登记簿管理是重要的立法精神。不动产登记事项一经登入登记簿，就具有法律效力，非
41、经法定程序，其中的记载事项不为任何人、也不因任何原因而改变。除依法予以更正登记外不得修改登记事项，更正登记程序的启动以登记错误为前提。重点把握好准确、完整和清晰的法定要求。登记簿管理第10条：“ 不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。 任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。”不不不不动动动动产产产产登登登登记记记记簿簿簿簿8 8一是明确登记簿的责任主体，落实专人负责制。在物权法基础上，进一步要求登记机构指定专人负责不动产登记簿的保管。同时，强调登记机构必须建立健全安全责任制度，予以法定化，便于登记簿保管工作的常态化、制度化。二是充分考
42、虑纸质介质登记簿的特性，提出具体安全保护的措施要求。登记机构应当建立符合安全保护要求的专门场所，存放登记簿和权籍图等登记原始资料。除法律、行政法规另有规定或者为避免遭受损害外，不得将登记簿携出登记机构。登记簿保管第12条：“不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度。 采用纸质介质不动产登记簿的，应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。 采用电子介质不动产登记簿的，应当配备专门的存储设施，并采取信息网络安全防护措施。”不不不不动动动动产产产产登登登登记记记记簿簿簿簿8 8三是主动适应信息化时代网络安全的要求，从软件和硬件上明确电子介质登记簿
43、的防护措施，要求采取信息网络安全防护措施，应对各类网络安全风险（黑客入侵等），确保登记簿资料的安全运行管护，保证电子数据安全。任何单位和个人不得擅自复制或篡改电子介质不动产登记簿信息。各级不动产登记机构应当采取措施保障不动产登记信息安全。任何单位和个人不得泄露不动产登记信息。 登记簿保管第12条：“不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度。 采用纸质介质不动产登记簿的，应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。 采用电子介质不动产登记簿的，应当配备专门的存储设施，并采取信息网络安全防护措施。”不不不不动动动动产产产产登登登登记记记记簿簿簿簿
44、8 8这是比较法视角下的通行做法，台湾等均进行了制度规范。由于登记簿是不动产物权归属和内容的根据，一旦灭失或者损坏，将给权利人及利害关系人带来不测和损害，故而，本条明确登记簿的修复、重造等重建机制，以确保不动产及其权利状况有据可查。物权法第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”不动产登记簿及权籍图由不动产登记机构永久保存。借鉴台湾做法。重造包括补造和重造等方式，四川汶川地震时期的做法就是重造的实践（国土资源部办公厅关于做好灾后地籍档案恢复和土地登记工作的通知（国土资厅发2008113号）不动产登记辖区会因行政区域更改等原因而变更，由此导致不动产登记机构
45、管辖区域发生变化时，需要进行登记簿移转，这是属地登记的内在要求。登记簿保存和移交条例第13条：“不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。 行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。”条例的基本制度构架1功能定位功能定位2法定原则法定原则3基本概念基本概念8不动产登记簿不动产登记簿9登记程序登记程序4登记类型登记类型10信息共享保护信息共享保护7登记管辖登记管辖5登记能力登记能力11法律责任法律责任条条例例的的制制度度内内容容三三6登记机构和人员登记机构和人员12附附 则则登登登登
46、记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 91.依申请的程序申请受理审查、决定 审查决定办理2.依嘱托的程序嘱托受理审查办理3.依职权的程序 我国不动产登记具有物权变动效力，具有公示性和公信力，登记的真实性与准确性非常重要，而程序的合法性和合理性，将为登记内容的准确性提供保障。登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9申请受理审核登簿发证登记已经完成登记已经完成 (物权法物权法第第14条条)登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9登记申请第14条第1款： “因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”。（一）申请原则：双方申请是原则，单方申请是例
47、外条例第14条第1款明确了双方申请为原则，而第2款规定了7种单方申请的例外。民事法律行为，一般以双方意思表示的一致为前提。因法律行为而产生的物权变动情形（不动产买卖、互换、转让、赠与、抵押等），都属于双方法律行为，故体现到不动产登记工作，需要双方申请。双方申请为原则，既符合不动产物权变动的实质，也有利于保证登记的真实与准确，防止登记错误。登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9 登记申请第14条第2款： “属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的
48、决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（六）申请更正登记或者异议登记的；（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。 单方法律行为中，不宜也无法要求共同申请，只能单方申请。主要考虑充分尊重现实，强调的是“可以”单方申请，而非必须。登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9登记申请（一）尚未登记的不动产首次申请登记的，主要考虑一些不动产权利登记如农村集体土地所有权初始登记、房屋所有权初始登记均只有一方当事人，故只能单方申请。（二）非法律行为导致不动产物
49、权变动情形的，包括继承、接受遗赠取得不动产权利的，人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的，即物权法第二十八、二十九规定的情形。此类登记属于宣示性质，不属于登记生效，况且如继承、遗赠情形时，被继承人已经死亡，只能单方申请。（三）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；此种情况下，仅涉及权利人姓名、名称的变化，或不动产的坐落、位置、面积等自然状况的变化，不涉及权利归属和内容的变化，可以单方申请。（四）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；此类情况下由于不涉及市场交易等法律行为，仅是对不动产客体灭失或权利人自动放弃导致
50、的权利消灭，可以单方申请。（五）申请更正登记或者异议登记的，按照物权法第十九条的精神，此两类属于限制登记的类型，不动产登记簿的权利人或者利害关系人可以单方申请。（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形，属于兜底条款，预留衔接空间。登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9 登记申请u 处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。u 按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记。u 建筑区划内依法属于全体业主共有的不动产申请登记，依照本细则第三十六条的规定办理。共有不动产申请登记的特
51、殊规定登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9登记申请第15条： “当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。” 明确了申请主体范围和到场申请制度。登记申请主体，可以自己申请，也可以他人代理申请 条例第15条第1款没有强制要求当事人必须亲自到现场申请，允许由代理人代为申请。该规定贯彻落实了条例第1条中“方便群众申请登记”的立法目的。 民法通则第63条：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。”考虑不动产登记的政策性和技术性要求较高等现实因素，条例明确将登记代理人制度纳入立法。 【注意】代理包括法定代理与委托代理。代理人可以是普通的民事主体，也可以是专业从事
52、不动产代理的机构和人员。 【注意】到场申请与网络申请？网上预约与申请受理的关系？登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9关于监护人的代为申请考虑登记申请的代理 无民事行为能力和限制民事行为能力人申请登记时应当由其法定代理人代为申请。 贯彻和衔接民法通则第16-18条规定：未成年人的父母是未成年人的监护人；无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人的指定监护；监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。 细则规定：（1）无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。 （2）监护人代为
53、申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。 （3）父母之外的监护人处分未成年人不动产的，有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、经过公证的对被监护人享有监护权的材料或者其他材料。登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9委托代理登记申请的代理 当事人可以委托他人代为申请不动产登记。 代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的
54、除外。境外申请人委托他人办理处分不动产登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理认证或者公证。登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9对中央关于土地登记代理人制度改革的精神理解登记申请的代理 2014年7月22日国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定（国发201427号）公布取消一批准入职业资格，包括土地登记代理人。核心在于简政放权，向市场和社会放权。 8月13日人社部下发关于做好国务院取消部分准入职业资格相关后续工作的通知，对取消部分准入资格相关后续工作提出具体要求。经沟通，将取消的土地登记代理人等五项准入类职业资格调整为水平评价类职业资格，不再实行职业准入制。对取
55、得职业资格证书的人员不再实行注册管理，不再将职业资格管理和特定继续教育和培训硬性钩挂。 土地登记代理人资格是调整，而不是取消。登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9申请撤回（三）申请撤回 条例允许可以撤回申请，贯彻了自愿的原则，是对当事人自愿原则的充分尊重。 但必须以不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前为基本前提，一旦记载于登记簿后不允许撤回。【注意】如果全体申请人提出撤回登记申请的，登记机构应当将登记申请书以及相关材料退还申请人。【注意】双方申请的单方撤回问题？第15条第2款： “不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。”登登登登
56、记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9申请材料四）申请材料 条例第16条详细规定了申请人的提交材料范畴、申请材料的真实性责任、信息公开服务三大方面，既体现了便利登记申请人的登记申请，也为不动产登记机构登记申请受理提供了依据，同时落实了登记申请材料真实性的责任主体。物权法第11条： “当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。”登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9申请材料条例第16条：申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；这是申请任何一种登记类型、任何一种不动产权利登记的必备要件。（二）申请人、代理人身份
57、证明材料、授权委托书；身份证明材料是核验申请人或代理人身份真实性的唯一凭证，具体包括身份证、军官证、护照以及组织机构代码证等。（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；这类材料是不动产登记记载内容或事项的主要来源依据，属于申请资料的核心，如不动产买卖合同、继承或遗赠文书等。（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；此类材料主要反映不动产登记客体的面积、坐落等自然属性状况，是不动产客体特定化的内在要求。（五）与他人利害关系的说明材料；主要在申请异议登记或者查询、复制登记资料，涉及相关利害关系人时提交此类材料。（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。属于兜底
58、性条款，并给条例实施细则预留的衔接空间。 登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9申请材料条例第16条第1款要求申请人不但要按照要求提交齐备的登记材料，还要对全部申请材料的真实性负责，与物权法第21条和条例第29条的有关登记错误赔偿制度相呼应。 贯彻落实政府信息公开条例要求，行政机关对反映本行政机构机构设置、职能、办事程序等情况的政府信息应当主动公开。政府信息公开工作机构应当承担组织编制本行政机关的政府信息公开指南、政府信息公开目录和政府信息公开工作年度报告的具体职责。 体现便民利民，方便群众，履职好社会化服务的原则!第16条第2款：“不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申
59、请登记所需材料目录和示范文本等信息。”登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9关于登记申请材料的具体要求申请材料 申请不动产登记，申请人应当向不动产所在地的不动产登记机构提出申请。 申请登记材料应当提供原件。因特殊情况不能提供原件的，可以提供复印件，但申请人应当提供复印件与原件一致的材料。登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9关于公证的问题：操作需求、制度供给与司法实践三者的协调。申请材料 1991年司法部、建设部关于房屋登记管理中加强公证的联合通知。房地产登记技术规程规定：用于申请房地产登记的下列材料应经公证：1.因继承、受遗赠事实申请相关房地产登记的继承文书、
60、受遗赠文书，但人民法院的生效法律文书确认相关房地产的继承、受遗赠事实的除外；2.境外申请人委托他人申请房地产登记的委托书；3.父母之外其他人处分未成年人的房地产申请登记的，应提供对未成年人享有监护权的证明，但人民法院指定监护除外。公证法第十一条 根据自然人、法人或者其他组织的申请，公证机构办理下列公证事项：（一）合同；（二）继承；（三）委托、声明、赠与、遗嘱；（四）财产分割；（五）招标投标、拍卖；（六）婚姻状况、亲属关系、收养关系；（七）出生、生存、死亡、身份、经历、学历、学位、职务、职称、有无违法犯罪记录；（八）公司章程；（九）保全证据；（十）文书上的签名、印鉴、日期，文书的副本、影印本与原
61、本相符；（十一）自然人、法人或者其他组织自愿申请办理的其他公证事项。法律、行政法规规定应当公证的事项，有关自然人、法人或者其他组织应当向公证机构申请办理公证。主要考虑：缺乏依据，违背自愿申请原则，增加负担，待后续完善。登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9登记原因证明材料申请材料 因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明、遗嘱、全部法定继承人的基本情况以及与被继承人的亲属关系证明等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9申请受理条例第17条： “不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情
62、况办理： （一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人； （二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人； （三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容； （四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理。 不动产登记机构未当场告知申请人不予受理的，视为受理。登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9申请受理1.决定是否受理的审查要点审查要点包括：（1）是否属于本登
63、记机构的职责范围。物权法第10条第1款规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”条例第7条对登记的管辖、跨县级行政区域的不动产登记的办理机构以及三类特殊的不动产登记的机构作出了规定。（2）申请材料是否齐全。物权法第12条第2款规定，申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料。（3）申请材料是否符合法定形式。只有全部符合这三个条件，登记机构才应予以受理。登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9申请受理2.贯彻高效便民的原则（1）对于符合条件或全部补正的，应当受理，不得拖延。（2）对于申请材料有错误但可以当场更正的，应当让申请人当场更正，然后
64、受理；给申请人提供了及时救济渠道。（3）对于材料不齐全或不符合法定形式的，要当场一次性告知如何补正，切实方便群众。（4）对于不属于自己登记职责范围的申请，不能一推了之，应当场告诉申请人到哪个登记机构申请。登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9申请受理3、强调书面形式，彰显规范，防止争议 无论受理还是不受理，都应当书面告知，而非口头形式。一旦不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。 告知需要补正的内容也应采取书面形式。 借鉴： 行政许可法第32条：行政机关受理或者不予受理行政许可申请，应当出具加盖本行政机关专用印章和注明日期的书面凭证第17条第2款： 不动产登记机
65、构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9 学界的实质审查和形式审查之争从未间断。依法履职“合理审慎职责”的提法，有限度的实质审查。查验条例第18条：不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验： （一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。物权法第12条：登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法
66、规规定的其他职责。 申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9细则对查验内容的补充考虑查验不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（1）申请人、委托代理人身份材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（2）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（3）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（4）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9实地查看和
67、调查物权法第12条第2款： 申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。（二）实地查看与调查（二）实地查看与调查1、实地查看登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9实地查看和调查条例第19条第1款： “属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；（二）在建建筑物抵押权登记；（三）因不动产灭失导致的注销登记；（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。”【注意】登记机构“可可以以”实地查看，而非“应当”(如以嘱托登记则不需要)。登记机构根据不动产登记的实际情况
68、和需要，进行实地查看，形成查看的文字和影像记录等，避免“无中生有”、与事实不符现象的发生。例如，在建工程抵押时，如果对已经建成部分是否有申请人描述的那么多产生怀疑时，就可以进行。登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9实地查看和调查细则关于实地查看的内容要求 不动产登记机构进行实地查看时，应当重点查看以下情况：（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况；（二）在建建筑物抵押权登记，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况；（三）因不动产灭失导致的注销登记，查看不动产灭失等情况。登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9实地查看和调查条例第1
69、9条第2款：“对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。”【注意】不动产权属争议类型众多，尤其房屋权属争议，不动产登记机构的调查是为进一步核实不动产是否存在权属争议这种客观事实，确保不动产登记的真实、准确。 对不动产权属争议的调查不意味着登记机构要过多的介入不动产的民事纠纷。如果存在权属争议，则不予登记，属于条例第22条的调整范围。对争议事实的调查和对争议的处理属于两个工作层面的内容，不属于条例规范的内容。 查看和调查不同，第二款与第一款之间没有必然联系，并不是只有第一款的四种查看情形才可以调查。2.调查登登登登记记记记
70、一一一一般般般般程程程程序序序序9 9公告 有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，但涉及国家秘密的除外：（一）政府组织的集体土地所有权登记；（二）宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记；（三）依职权更正登记；（四）依职权注销登记；（五）法律、行政法规规定的其他情形。 公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿。 说明：1.公告并非登记必需法定程序，视情形而定
71、。2.国务院办公厅关于沿海省、自治区、直辖市审批项目用海有关问题的通知（国办发【2002】36号）规定，负责办理海域使用权登记的机关，要在海域使用权登记后一个月内以适当方式进行公告。此公告与登记公告不同。3.公告内容包括不动产权利人的姓名或者名称、不动产坐落、面积、用途、权利类型等；登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9登簿期限条例第20条：“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。” （一）办理期限（一）办理期限 自受理登记申请之日起30日日。这是最长办理期限，并非每一类登记都只要在30日办理完毕即可。原则上，各类不动产登记
72、都应当本着便民、高效的原则，尽快办理。具体办理时限，各地登记机构可以结合本地实际进一步细化明确。登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9登簿条例第21条第1款：“登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。”物权法第14条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 不动产登记以登簿工作完成为标志，而非发证。登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9发证条例第21条第2款： 不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。1.不动产权属证书与登记证明的效力物权法第17条第1款：“不动产权属证书是权利
73、人享有该不动产物权的证明。”2.登记机构有义务向申请人依法颁发合法证书或证明。遵从我国重视证书的传统观念。3.国际上，契约登记和权利登记模式下的国家或地区一般不要发证。但台湾和澳大利亚等具有托伦斯模式色彩的地区要求发证，但存在淡化的趋势（如昆士兰州2000年修订的1994年土地法）登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9发证细则关于不动产权属证书和登记证明发放的情形不动产登记机构应当根据不动产登记簿缮写不动产权证书和不动产登记证明。除办理抵押权登记、地役权登记、预告登记、异议登记，向申请人核发不动产登记证明外，不动产登记机构应当依法向权利人核发不动产权属证书。 不动产权证书和不动
74、产登记证明应当加盖不动产登记机构登记专用章。不动产权属证书和不动产登记证明样式，由国土资源部统一规定。现有证书种类包括：集体土地所有证国有土地使用证集体土地使用证房屋所有权证房地产权证土地承包经营权证林权证草原所有权证草原使用证海域使用权证无居民海岛使用证，以及土地他项权利证明书、房屋他项权证。登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9发证关于共有不动产的权属证书的发放（发一本为原则，分别发放为例外） 申请共有不动产登记的，不动产登记机构向全体共有人合并发放一本不动产权属证书；共有人申请分别持证的，可以为共有人分别发放不动产权属证书。 共有不动产权属证书应当注明共有情况，并列明全体
75、共有人。关于不动产权属证书的收回 因不动产权利灭失等情形，不动产登记机构需要收回不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当在不动产登记簿上将收回不动产权属证书或者不动产登记证明的事项予以注明；确实无法收回的，应当在不动产登记机构门户网站或者当地公开发行的报刊上公告作废。登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9发证关于权属证书、登记证明的换发、补发不动产权属证书或者不动产登记证明污损、破损的，当事人可以向不动产登记机构申请换发。符合换发条件的，不动产登记机构应当予以换发，并收回原不动产权属证书或者不动产登记证明。不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失，不动产权利人申请补发的，由不
76、动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明15个工作日后，予以补发。不动产登记机构补发不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当将补发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于不动产登记簿，并在不动产权属证书或者不动产登记证明上注明“补发”字样。登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9不予登记条例第22条：登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（1）违反法律、行政法规规定的；（2）存在尚未解决的权属争议的；（3）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（4）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。关于贯彻落实土地登记办法进一步加强土地登
77、记工作的通知（国土资发200870号）明确了12种不予登记的情形。说明：严禁借登记手段将”小产权房“等违法行为合法化。登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9依嘱托的登记 有下列情形之一的，不动产登记机构直接办理不动产登记： （一）人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的； （二）人民检察院、公安机关依据法律规定持协助查封通知书要求办理查封登记的； （三）人民政府依法做出没收、征收或者收回不动产权利决定后，要求不动产登记机构办理注销登记的； （四）法律、行政法规规定的其他情形。 不动产登记机构认为登记事项存在异议的，应当依法向有关机关提出审查建议。条条例
78、例的的基基本本制制度度构构架架1 12 23 34 47 75 5不不动动产产权权利利登登记记6 6集体土地所有权集体土地所有权登记登记国有建设用地使用国有建设用地使用权及房屋所有权登权及房屋所有权登记记宅基地使用权及宅基地使用权及房屋所有权登记房屋所有权登记集体建设用地使用集体建设用地使用权及建筑物、构筑权及建筑物、构筑物所有权登记物所有权登记土地承包经营权土地承包经营权登记登记海域使用权登记海域使用权登记地役权地役权登记登记8 8抵押权登记抵押权登记条条例例的的基基本本制制度度构构架架1 1不不动动产产权权利利登登记记集体土地所有权登记集体土地所有权登记集集集集体体体体土土土土地地地地所所
79、所所有有有有权权权权登登登登记记记记1 1一、集体土地所有权登记的申请人一、集体土地所有权登记的申请人（一）土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织申请，（一）土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织申请，没有集体经济组织的，由村民委员会没有集体经济组织的，由村民委员会代为代为申请；申请；（二）土地分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内（二）土地分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各集体经济组织申请，没有集体经济组织的，由村民小组各集体经济组织申请，没有集体经济组织的，由村民小组代代为为申请；申请；（三）土地属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）集体（三）土地属于乡（镇）农民集体
80、所有的，由乡（镇）集体经济组织申请。经济组织申请。 集集集集体体体体土土土土地地地地所所所所有有有有权权权权登登登登记记记记1 1二、集体土地所有权首次登记应提交的材料二、集体土地所有权首次登记应提交的材料（一）土地权属来源材料；（一）土地权属来源材料；（二）不动产权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标；（二）不动产权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标；（三）其他必要材料。（三）其他必要材料。集集集集体体体体土土土土地地地地所所所所有有有有权权权权登登登登记记记记1 1三、集体土地所有权转移登记三、集体土地所有权转移登记（一）转移登记的原因：互换、土地调整等（一）转移登记的原因：互换、土地调整等
81、（二）应提交的材料：（二）应提交的材料：（1 1）不动产权属证书；）不动产权属证书；（2 2）互换、调整协议等集体土地所有权转移的材料；）互换、调整协议等集体土地所有权转移的材料；（3 3）本本集集体体经经济济组组织织三三分分之之二二以以上上成成员员或或者者三三分分之之二二以以上上村村民民代代表表同意的材料；同意的材料；（4 4）其他必要材料。）其他必要材料。集集集集体体体体土土土土地地地地所所所所有有有有权权权权登登登登记记记记1 1四、集体土地所有权变更、注销登记应提交的材料四、集体土地所有权变更、注销登记应提交的材料（一）不动产权属证书；（一）不动产权属证书；（二）集体土地所有权变更、消
82、灭的材料；（二）集体土地所有权变更、消灭的材料；（三）其他必要材料。（三）其他必要材料。条条例例的的基基本本制制度度构构架架2 2不不动动产产权权利利登登记记国有建设用地使用权国有建设用地使用权及房屋所有权登记及房屋所有权登记国国国国有有有有建建建建设设设设用用用用地地地地使使使使用用用用权权权权及及及及房房房房屋屋屋屋所所所所有有有有权权权权登登登登记记记记2 2一、适用一、适用 依依法法取取得得国国有有建建设设用用地地使使用用权权，可可以以单单独独申申请请国国有有建建设设用用地使用权登记。地使用权登记。 依依法法利利用用国国有有建建设设用用地地建建造造房房屋屋的的，可可以以申申请请国国有有
83、建建设设用用地使用权及房屋所有权登记。地使用权及房屋所有权登记。 体现“一体登记”原则 国国国国有有有有建建建建设设设设用用用用地地地地使使使使用用用用权权权权及及及及房房房房屋屋屋屋所所所所有有有有权权权权登登登登记记记记2 2二、国有建设用地使用权首次登记应提交的材料二、国有建设用地使用权首次登记应提交的材料（一）土地权属来源材料；（一）土地权属来源材料；（二）权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标；（二）权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标；（三）土地出让价款、土地租金、相关税费等缴纳凭证；（三）土地出让价款、土地租金、相关税费等缴纳凭证；（四）其他必要材料。（四）其他必要材料。 前款规定
84、的土地权属来源材料，根据权利取得方式的不前款规定的土地权属来源材料，根据权利取得方式的不同，包括国有建设用地划拨决定书、国有建设用地使用权的同，包括国有建设用地划拨决定书、国有建设用地使用权的出让合同、租赁合同以及作价出资（入股）、授权经营批准出让合同、租赁合同以及作价出资（入股）、授权经营批准文件。文件。 国国国国有有有有建建建建设设设设用用用用地地地地使使使使用用用用权权权权及及及及房房房房屋屋屋屋所所所所有有有有权权权权登登登登记记记记2 2三三、地上、地下建设用地使用权登记、地上、地下建设用地使用权登记申请在地上或者地下单独设立国有建设用地使用权登记的，按照本条规定办理。细化落实物权法
85、第136条分层设立精神国国国国有有有有建建建建设设设设用用用用地地地地使使使使用用用用权权权权及及及及房房房房屋屋屋屋所所所所有有有有权权权权登登登登记记记记2 2四、国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记应提交的材料四、国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记应提交的材料（一）土地权属证书（一）土地权属证书或者或者土地权属来源材料；土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证（五）相关税费缴纳凭证; ;（六）其他必要材料。（六）
86、其他必要材料。 国国国国有有有有建建建建设设设设用用用用地地地地使使使使用用用用权权权权及及及及房房房房屋屋屋屋所所所所有有有有权权权权登登登登记记记记2 2五、业主共有部分的首次登记五、业主共有部分的首次登记 办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权及其占用范围内的建设用地使用权一并申请一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享登记为业主共有。业主转让房屋所有
87、权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。有的权利依法一并转让。凸显一体登记原则；明确了登记的共有权的客体范围；明确权利主体为“全体业主”。 国国国国有有有有建建建建设设设设用用用用地地地地使使使使用用用用权权权权及及及及房房房房屋屋屋屋所所所所有有有有权权权权登登登登记记记记2 2六六、国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记应提交的材料国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记应提交的材料 申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记的，应当根据不申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（一）不动产权属证书；（二）发
88、生变更的材料；（二）发生变更的材料；（三）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（三）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（四）国有建设用地使用权出让合同或者补充协议；（四）国有建设用地使用权出让合同或者补充协议；（五）国有建设用地使用权出让价款、税费等缴纳凭证；（五）国有建设用地使用权出让价款、税费等缴纳凭证；（六）其他必要材料。（六）其他必要材料。国国国国有有有有建建建建设设设设用用用用地地地地使使使使用用用用权权权权及及及及房房房房屋屋屋屋所所所所有有有有权权权权登登登登记记记记2 2七七、国有建设用地使用权及房屋所有权、国有建设用地使用权及房屋所有权转移转移登记应提交的材料登
89、记应提交的材料 申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：同情况，提交下列材料：（一）买卖、互换、赠与合同；（一）买卖、互换、赠与合同；（二）继承或者受遗赠的材料；（二）继承或者受遗赠的材料；（三）分割、合并协议；（三）分割、合并协议；（四）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（四）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（五）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（五）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（六）相关税费缴纳凭证；（六）相关税费缴纳凭证；（七）其他必要材料。（七）其他必要材料。
90、 不不动动产产买买卖卖合合同同依依法法应应当当备备案案的的，申申请请人人申申请请登登记记时时须须提提交交经经备备案的买卖合同。案的买卖合同。国国国国有有有有建建建建设设设设用用用用地地地地使使使使用用用用权权权权及及及及房房房房屋屋屋屋所所所所有有有有权权权权登登登登记记记记2 2八八、特定类型的不动产登记办理特定类型的不动产登记办理 具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物所有权的登记，按照本实施细则中房屋所有权登记有关规定办理。筑物所有权的登记，按照本实施细则中房屋所有权登记有关规定办理。条条例例的的基基本本制制度
91、度构构架架3 3不不动动产产权权利利登登记记宅基地使用权及宅基地使用权及房屋所有权登记房屋所有权登记宅宅宅宅基基基基地地地地使使使使用用用用权权权权及及及及房房房房屋屋屋屋所所所所有有有有权权权权登登登登记记记记3 3一、宅基地使用权及房屋所有权首次登记应提交的材料一、宅基地使用权及房屋所有权首次登记应提交的材料（一）申请人身份证和户口簿（一）申请人身份证和户口簿; ;（二）有批准权的人民政府批准用地的文件（二）有批准权的人民政府批准用地的文件或者或者其他权属来其他权属来源材料；源材料；（三）房屋符合规划或者建设的相关材料；（三）房屋符合规划或者建设的相关材料；（四）权籍调查表、宗地图、房屋平
92、面图以及宗地界址坐标（四）权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址坐标等有关不动产界址、面积等材料；等有关不动产界址、面积等材料；（五）其他必要材料。（五）其他必要材料。宅宅宅宅基基基基地地地地使使使使用用用用权权权权及及及及房房房房屋屋屋屋所所所所有有有有权权权权登登登登记记记记3 3二、宅基地使用权及房屋所有权申请材料的特别规定二、宅基地使用权及房屋所有权申请材料的特别规定因因依依法法继继承承、分分家家析析产产、集集体体经经济济组组织织内内部部互互换换房房屋屋等等导导致致宅宅基基地地使使用用权权及及房房屋屋所所有有权权发发生生转转移移申申请请登登记记的的，申申请请人人应应当当根根据据不不
93、同同情情况况，提提交交下下列列材材料料：（一一）不不动动产产权权属属证证书书或或者者权权属属文文件件；（二二）依依法法继继承承的的材材料料；（三三）分分家家析析产产的的协协议议或或者者材材料料; ;（四四）集集体体经经济济组组织织内内部部互互换换房房屋屋的的协协议议；（五五）其其他他必必要要材料。材料。宅宅宅宅基基基基地地地地使使使使用用用用权权权权及及及及房房房房屋屋屋屋所所所所有有有有权权权权登登登登记记记记3 3三三、宅基地等集体土地上的建筑物区分所有权登记的特别规定宅基地等集体土地上的建筑物区分所有权登记的特别规定申申请请宅宅基基地地等等集集体体土土地地上上的的建建筑筑物物区区分分所所
94、有有权权登登记记的的，参参照照国国有建设用地使用权及建筑物区分所有权的规定办理登记。有建设用地使用权及建筑物区分所有权的规定办理登记。条条例例的的基基本本制制度度构构架架4 4不不动动产产权权利利登登记记集体建设用地使用权及建筑集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记物、构筑物所有权登记集集集集体体体体建建建建设设设设用用用用地地地地使使使使用用用用权权权权及及及及建建建建筑筑筑筑物物物物、构构构构筑筑筑筑物物物物所所所所有有有有权权权权登登登登记记记记4 4一、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记的适一、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记的适用用 依依法法取取得得集集体
95、体建建设设用用地地使使用用权权，可可以以单单独独申申请请集集体体建建设设用地使用权登记。用地使用权登记。 依依法法使使用用集集体体建建设设用用地地兴兴办办企企业业，建建设设公公共共设设施施，从从事事公公益益事事业业等等的的，可可以以申申请请集集体体建建设设用用地地使使用用权权及及地地上上建建筑筑物物、构筑物所有权登记。构筑物所有权登记。集集集集体体体体建建建建设设设设用用用用地地地地使使使使用用用用权权权权及及及及建建建建筑筑筑筑物物物物、构构构构筑筑筑筑物物物物所所所所有有有有权权权权登登登登记记记记4 4二、集体建设使用权登记首次登记应提交材料的特殊规定二、集体建设使用权登记首次登记应提交
96、材料的特殊规定 申申请请集集体体建建设设用用地地使使用用权权及及建建筑筑物物、构构筑筑物物所所有有权权首首次次登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：（一一）有有批批准准权权的的人人民民政政府府批批准准用用地地的的文文件件等等土土地地权权属属来来源源材料；材料；（二）建设工程符合规划的材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三三）权权籍籍调调查查表表、宗宗地地图图、房房屋屋平平面面图图以以及及宗宗地地界界址址点点坐坐标等有关不动产界址、面积等材料；标等有关不动产界址、面积等材料；（四）建设工程已竣工的材料；（四）建设工程已竣工的材料；（五）其他
97、必要材料。（五）其他必要材料。 集集体体建建设设用用地地使使用用权权首首次次登登记记完完成成后后，申申请请人人申申请请建建筑筑物物、构构筑筑物物所所有有权权首首次次登登记记的的，应应当当提提交交享享有有集集体体建建设设用用地地使用权的不动产权属证书。使用权的不动产权属证书。集集集集体体体体建建建建设设设设用用用用地地地地使使使使用用用用权权权权及及及及建建建建筑筑筑筑物物物物、构构构构筑筑筑筑物物物物所所所所有有有有权权权权登登登登记记记记4 4三三、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权变更、转移变更、转移和注销和注销登记应提交的材料登记应提交的材
98、料 申申请请集集体体建建设设用用地地使使用用权权及及建建筑筑物物、构构筑筑物物所所有有权权变变更更登登记记、转转移登记、注销登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：移登记、注销登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（一）不动产权属证书；（二二）集集体体建建设设用用地地使使用用权权及及建建筑筑物物、构构筑筑物物所所有有权权变变更更、转转移移、消消灭的材料；灭的材料；（三）其他必要材料。（三）其他必要材料。 因因企企业业兼兼并并、破破产产等等原原因因致致使使集集体体建建设设用用地地使使用用权权及及建建筑筑物物、构构筑筑物物所所有有权权发发生生转转移移的的，申申请
99、请人人应应当当持持相相关关协协议议及及有有关关部部门门的的批批准准文文件等相关材料，件等相关材料，申请不动产转移登记。申请不动产转移登记。条条例例的的基基本本制制度度构构架架5 5不不动动产产权权利利登登记记土地承包经营权登记土地承包经营权登记土土土土地地地地承承承承包包包包经经经经营营营营权权权权登登登登记记记记5 5一、土地承包经营权登记的适用一、土地承包经营权登记的适用承包农民集体所有的耕地、林地、草地、水域、滩涂以及荒承包农民集体所有的耕地、林地、草地、水域、滩涂以及荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农用地，或者国家所有依法由农民山、荒沟、荒丘、荒滩等农用地，或者国家所有依法由农民集体使用的农用
100、地从事种植业、林业、畜牧业、渔业等农业集体使用的农用地从事种植业、林业、畜牧业、渔业等农业生产的，可以申请土地承包经营权登记；地上有森林、林木生产的，可以申请土地承包经营权登记；地上有森林、林木的，应当在申请土地承包经营权登记时一并申请登记。的，应当在申请土地承包经营权登记时一并申请登记。土土土土地地地地承承承承包包包包经经经经营营营营权权权权登登登登记记记记5 5二、土地承包经营权首次登记二、土地承包经营权首次登记 依依法法以以承承包包方方式式在在土土地地上上从从事事种种植植业业或或者者养养殖殖业业生生产产活活动动的，的，可以可以申请土地承包经营权的首次登记。申请土地承包经营权的首次登记。以
101、以家家庭庭承承包包方方式式取取得得的的土土地地承承包包经经营营权权的的首首次次登登记记，由由发发包包方方持土地承包经营合同等材料申请。持土地承包经营合同等材料申请。 以以招招标标、拍拍卖卖、公公开开协协商商等等方方式式承承包包农农村村土土地地的的，由由承承包包方方持土地承包经营合同申请土地承包经营权首次登记。持土地承包经营合同申请土地承包经营权首次登记。土土土土地地地地承承承承包包包包经经经经营营营营权权权权登登登登记记记记5 5三、国有农场、草场等土地使用权登记三、国有农场、草场等土地使用权登记 以承包经营以外的合法方式以承包经营以外的合法方式使用国有农用地的国有农场、使用国有农用地的国有农
102、场、林场、草场，以及使用国家所有的水域、滩涂等农用地进行林场、草场，以及使用国家所有的水域、滩涂等农用地进行农业生产，申请农业生产，申请国有农用地的使用权国有农用地的使用权登记的，参照本细则有登记的，参照本细则有关规定办理。关规定办理。 国有农场、林场、草场申请国有农场、林场、草场申请国有未利用地国有未利用地登记的，依照登记的，依照前款规定办理。前款规定办理。土土土土地地地地承承承承包包包包经经经经营营营营权权权权登登登登记记记记5 5四四、国有林场登记、国有林场登记 国有林地使用权登记，应当提交有批准权的人民政府或国有林地使用权登记，应当提交有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件，地上森林
103、、林木一并登记。者主管部门的批准文件，地上森林、林木一并登记。条条例例的的基基本本制制度度构构架架6 6不不动动产产权权利利登登记记海域使用权登记海域使用权登记海海海海域域域域使使使使用用用用权权权权登登登登记记记记6 6一、海域使用权登记的适用一、海域使用权登记的适用 依法取得海域使用权，可以单独申请海域使用权登记。依法取得海域使用权，可以单独申请海域使用权登记。依依法法使使用用海海域域，在在海海域域上上建建造造建建筑筑物物、构构筑筑物物的的，应应当当申申请请海域使用权及建筑物、构筑物所有权登记。海域使用权及建筑物、构筑物所有权登记。 申申请请无无居居民民海海岛岛登登记记的的，参参照照海海域
104、域使使用用权权登登记记有有关关规规定定办办理。理。 理解：贯彻以土地、海域为基础的“统一登记”原则。明确依法使用海域以及在海域上建造建筑物、构筑物的，应当一并申请海域使用权及建筑物、构筑物所有权。但是，尚未建造建筑物、构筑物的，可以单独申请海域使用权登记。海海海海域域域域使使使使用用用用权权权权登登登登记记记记6 6二、海域使用权注销登记的特殊情形二、海域使用权注销登记的特殊情形 因围填海造地等新形成土地的，申请人应当在围填海造因围填海造地等新形成土地的，申请人应当在围填海造地等工程竣工后，依照本实施细则规定申请国有土地使用权地等工程竣工后，依照本实施细则规定申请国有土地使用权登记，登记，并办
105、理海域使用权注销登记并办理海域使用权注销登记。条条例例的的基基本本制制度度构构架架7 7不不动动产产权权利利登登记记地役权登记地役权登记地地地地役役役役权权权权登登登登记记记记7 7一、一、物权法物权法有关地役权登记规定有关地役权登记规定第第156156条：条：地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产, ,以提高自己的不动产的效益。以提高自己的不动产的效益。第第158158条：条：地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗的，可以向登记机构申请地役权登记
106、；未经登记，不得对抗善意第三人。善意第三人。第第169169条：条：已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。时办理变更登记或者注销登记。地地地地役役役役权权权权登登登登记记记记7 7二、地役权转移登记二、地役权转移登记 已已经经登登记记的的地地役役权权因因土土地地承承包包经经营营权权、建建设设用用地地使使用用权权转转让让发发生生转转移移的的，当当事事人人应应当当持持不不动动产产登登记记证证明明、地地役役权权转转移移合同等必要材料，申请地役权转移登记。合同等必要材料，申请地役权转移登记。 申申请请需需役役地地转转移移登登
107、记记的的，或或者者需需役役地地分分割割转转让让，转转让让部部分分涉涉及及已已登登记记的的地地役役权权的的，当当事事人人应应当当一一并并申申请请地地役役权权转转移移登登记记，但但当当事事人人另另有有约约定定的的除除外外。当当事事人人拒拒绝绝一一并并申申请请地地役役权权转转移移登登记记的的，应应当当出出具具书书面面材材料料。不不动动产产登登记记机机构构办办理理转转移移登记时，应当同时办理地役权注销登记。登记时，应当同时办理地役权注销登记。地地地地役役役役权权权权登登登登记记记记7 7三、地役权登记特殊规定三、地役权登记特殊规定供役地与需役地的登记衔接供役地与需役地的登记衔接 地地役役权权登登记记，
108、不不动动产产登登记记机机构构应应当当将将登登记记事事项项分分别别记记载载于于需役地和供役地登记簿。需役地和供役地登记簿。 供供役役地地、需需役役地地分分属属不不同同不不动动产产登登记记机机构构管管辖辖的的，当当事事人人应应当当向向供供役役地地所所在在地地的的不不动动产产登登记记机机构构申申请请地地役役权权登登记记。供供役役地地所所在在地地不不动动产产登登记记机机构构完完成成登登记记后后，应应当当将将相相关关事事项项通通知知需需役役地地所所在在地地不不动动产产登登记记机机构构，并并由由其其记记载载于于需需役役地地登登记记簿。簿。 地地役役权权设设立立后后，办办理理首首次次登登记记前前发发生生变变
109、更更、转转移移的的，当当事事人人应应当当提提交交相相关关材材料料，就就已已经经变变更更或或者者转转移移的的地地役役权权，直直接接申请首次登记。申请首次登记。条条例例的的基基本本制制度度构构架架8 8不不动动产产权权利利登登记记抵押权登记抵押权登记抵抵抵抵押押押押权权权权登登登登记记记记8 8 （一）一般抵押权的登记（一）一般抵押权的登记 （二）最高额抵押权登记（二）最高额抵押权登记 （三）在建建筑物抵押权登记（三）在建建筑物抵押权登记抵抵抵抵押押押押权权权权登登登登记记记记8 8一、抵押权的定义一、抵押权的定义为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不
110、履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以不动产设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。抵押合同可以是单独订立的书面合同，也可以是主债权合同中的抵押条款。抵抵抵抵押押押押权权权权登登登登记记记记8 8二、抵押权的特征二、抵押权的特征（1）属于意定的担保物权（2）是在债务人或第三人的财产上所设定的担保物权（3）不转移抵押财产的占有（4）抵押权是就抵押财产优先受偿的物权抵抵抵抵押押押押权权权权登登登登记记记记8 8三、抵押登记范围三、抵押登记范围 对下列财产
111、进行抵押的，可以申请办理不动产抵押登记：对下列财产进行抵押的，可以申请办理不动产抵押登记： （一）建设用地使用权；（二）建筑物和其他土地附着物；（一）建设用地使用权；（二）建筑物和其他土地附着物；（三）海域使用权；（四）以招标、拍卖、公开协商等方式（三）海域使用权；（四）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（五）正在建造的建筑物；取得的荒地等土地承包经营权；（五）正在建造的建筑物；（六）法律、行政法规未禁止抵押的其他不动产。（六）法律、行政法规未禁止抵押的其他不动产。 以建设用地使用权、以建设用地使用权、海域使用权海域使用权抵押的，该土地、海域抵押的，该土地、海域上的建筑物
112、、上的建筑物、构筑物构筑物一并抵押；以建筑物、一并抵押；以建筑物、构筑物构筑物抵押的，抵押的，该建筑物、该建筑物、构筑物构筑物占用范围内的建设用地使用权、占用范围内的建设用地使用权、海域使用海域使用权权一并抵押。一并抵押。注意：房、地一并抵押登记。注意：房、地一并抵押登记。抵抵抵抵押押押押权权权权登登登登记记记记8 8四、多次抵押的登记顺序四、多次抵押的登记顺序 同一不动产上设立多个抵押权的，不动产登记机构应当同一不动产上设立多个抵押权的，不动产登记机构应当按照按照受理时间的先后顺序受理时间的先后顺序依次办理登记，并记载于不动产登依次办理登记，并记载于不动产登记簿。当事人对抵押权顺位另有约定的
113、，从其规定办理登记。记簿。当事人对抵押权顺位另有约定的，从其规定办理登记。抵抵抵抵押押押押权权权权登登登登记记记记8 8五、抵押权的变更登记五、抵押权的变更登记 有下列情形之一的，当事人应当持不动产登记证明、抵押有下列情形之一的，当事人应当持不动产登记证明、抵押权变更材料等必要材料，申请抵押权变更登记：权变更材料等必要材料，申请抵押权变更登记：（一）抵押人、抵押权人的姓名或者名称变更的；（一）抵押人、抵押权人的姓名或者名称变更的；（二）被担保的主债权种类或者数额变更的；（二）被担保的主债权种类或者数额变更的；（三）担保范围变更的；（三）担保范围变更的；（四）债务履行期限变更的；（四）债务履行期
114、限变更的；（五）抵押权顺位变更的；（五）抵押权顺位变更的；（六）法律、行政法规规定的其他情形。（六）法律、行政法规规定的其他情形。抵抵抵抵押押押押权权权权登登登登记记记记8 8五、抵押权的变更登记五、抵押权的变更登记 因被担保债权主债权的种类及数额、担保范围、债务履行因被担保债权主债权的种类及数额、担保范围、债务履行期限、抵押权顺位发生变更申请抵押权变更登记时，如果该期限、抵押权顺位发生变更申请抵押权变更登记时，如果该抵押权的变更将对其他抵押权人抵押权的变更将对其他抵押权人产生不利影响的产生不利影响的，还应当提，还应当提交交书面同意的材料与身份证或者户口簿等材料。书面同意的材料与身份证或者户口
115、簿等材料。抵抵抵抵押押押押权权权权登登登登记记记记8 8六、抵押权的转移登记六、抵押权的转移登记 因主债权转让导致抵押权转让的，当事人可以持原不动因主债权转让导致抵押权转让的，当事人可以持原不动产登记证明、被担保主债权的转让协议、产登记证明、被担保主债权的转让协议、债权人已经通知债债权人已经通知债务人的材料务人的材料等相关材料，申请抵押权的转移登记。等相关材料，申请抵押权的转移登记。抵抵抵抵押押押押权权权权登登登登记记记记8 8七、抵押权的注销登记七、抵押权的注销登记 有下列情形之一的，当事人可以持不动产登记证明、抵押有下列情形之一的，当事人可以持不动产登记证明、抵押权消灭的材料等必要材料，申
116、请抵押权注销登记：权消灭的材料等必要材料，申请抵押权注销登记：（一）主债权消灭；（一）主债权消灭；（二）抵押权已经实现；（二）抵押权已经实现；（三）抵押权人放弃抵押权；（三）抵押权人放弃抵押权；（四）法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形。（四）法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形。 抵抵抵抵押押押押权权权权登登登登记记记记8 8八、最高额抵押权登记八、最高额抵押权登记 设立最高额抵押权的，当事人应当持不动产权属证书、设立最高额抵押权的，当事人应当持不动产权属证书、最高额抵押合同与一定期间内将要连续发生的债权的合同或最高额抵押合同与一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因材料等必要
117、材料，申请最高额抵押权首次登者其他登记原因材料等必要材料，申请最高额抵押权首次登记。记。 当事人申请最高额抵押权首次登记时，当事人申请最高额抵押权首次登记时，同意将最高额抵同意将最高额抵押权设立前已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围押权设立前已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围的，还应当提交已存在债权的合同以及当事人同意将该债权的，还应当提交已存在债权的合同以及当事人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料。纳入最高额抵押权担保范围的书面材料。抵抵抵抵押押押押权权权权登登登登记记记记8 8八、最高额抵押权登记八、最高额抵押权登记 债权人转让部分债权，当事人约定最高额抵押权随同
118、部分债权人转让部分债权，当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的，应当分别申请下列登记：债权的转让而转移的，应当分别申请下列登记： （一）当事人（一）当事人约定约定原抵押权人与受让人原抵押权人与受让人共同享有共同享有最高额抵最高额抵押权的，应当申请最高额抵押权的押权的，应当申请最高额抵押权的转移登记转移登记； （二）当事人（二）当事人约定约定受让人享有受让人享有一般抵押权一般抵押权、原抵押权人就原抵押权人就扣减已转移的债权数额后继续享有最高额抵押权的扣减已转移的债权数额后继续享有最高额抵押权的，应当申请，应当申请一般抵押权的一般抵押权的首次登记首次登记以及最高额抵押权的以及最高额抵押权
119、的变更登记变更登记； （三）当事人（三）当事人约定约定原抵押权人原抵押权人不再享有不再享有最高额抵押权的，应最高额抵押权的，应当一并申请最高额抵押权当一并申请最高额抵押权确定登记确定登记以及一般抵押权以及一般抵押权转移登记转移登记。 最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的, ,除当事人另有约定外，不动产登记机构不得办理最高额抵押权除当事人另有约定外，不动产登记机构不得办理最高额抵押权转移登记。转移登记。（物权法第204条：最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。）抵抵抵抵押押押押权权
120、权权登登登登记记记记8 8九、在建建筑物抵押权登记九、在建建筑物抵押权登记 物权法第物权法第180180条条第第1 1款第款第5 5项允许债务人或者第三人以其有权项允许债务人或者第三人以其有权处分的正在建造的建筑物设定抵押，此即在建建筑物抵押。处分的正在建造的建筑物设定抵押，此即在建建筑物抵押。 登记办理：登记办理：以建设用地使用权以及全部或者部分在建建筑物设以建设用地使用权以及全部或者部分在建建筑物设定抵押的，应当定抵押的，应当一并申请一并申请建设用地使用权以及在建建筑物抵押权建设用地使用权以及在建建筑物抵押权的首次登记。的首次登记。【注意注意】当事人申请在建建筑物抵押权首次登记时，抵押财产
121、当事人申请在建建筑物抵押权首次登记时，抵押财产不不包括已经办理预告登记的预购商品房和已办理预售备案的商品房包括已经办理预告登记的预购商品房和已办理预售备案的商品房【注意注意】在建建筑物竣工，办理建筑物所有权首次登记时，在建建筑物竣工，办理建筑物所有权首次登记时，当事当事人应当人应当申请将在建建筑物抵押权登记转为建筑物抵押权登记。申请将在建建筑物抵押权登记转为建筑物抵押权登记。抵抵抵抵押押押押权权权权登登登登记记记记8 8十十、预购商品房抵押预告登记预购商品房抵押预告登记 申请预购商品房抵押登记，应当提交下列材料：申请预购商品房抵押登记，应当提交下列材料： （一）抵押合同与主债权合同；（一）抵押
122、合同与主债权合同； （二）预购商品房预告登记材料；（二）预购商品房预告登记材料； （三）其他必要材料。（三）其他必要材料。 预购商品房办理房屋所有权首次登记后，当事人应当申预购商品房办理房屋所有权首次登记后，当事人应当申请将请将预购商品房抵押预告登记预购商品房抵押预告登记转为转为商品房抵押权首次登记商品房抵押权首次登记。条例的基本制度构架132其其他他登登记记4预告登记预告登记异议登记异议登记更正登记更正登记查封登记查封登记条条例例的的基基本本制制度度构构架架1 1其其他他登登记记预告登记预告登记预预预预告告告告登登登登记记记记1一、预告登记的概念一、预告登记的概念 预告登记是不动产物权变动中
123、的债权人为确保能够实现预告登记是不动产物权变动中的债权人为确保能够实现自己所期望的不动产物权变动而与债务人约定向不动产登记自己所期望的不动产物权变动而与债务人约定向不动产登记机构申请办理的登记。机构申请办理的登记。 物权法第物权法第2020条：条：当事人签订当事人签订买卖房屋或者其他不动买卖房屋或者其他不动产物权的协议产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。机构申请预告登记。 预预预预告告告告登登登登记记记记1二、预告登记的适用范围二、预告登记的适用范围（一）商品房等不动产预售的；（一）商品房等不动产预售的； （二）不动产买
124、卖、抵押的；（二）不动产买卖、抵押的；（三）以预购商品房设定抵押权的；（三）以预购商品房设定抵押权的；（四）法律、行政法规规定的其他情形。（四）法律、行政法规规定的其他情形。预预预预告告告告登登登登记记记记1三、预告登记的效力三、预告登记的效力 限制权利人处分限制权利人处分/ /相对无效相对无效 物权法物权法规定：预告登记后，未经预告登记的权利人规定：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生同意，处分该不动产的，不发生物权效力物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，起三个月内未申请登
125、记的，预告登记失效预告登记失效。预预预预告告告告登登登登记记记记1三、预告登记的效力三、预告登记的效力 预预告告登登记记生生效效期期间间，未未经经预预告告登登记记的的权权利利人人书书面面同同意意，处处分分该该不不动动产产权权利利申申请请登登记记的的，不不动动产产登登记记机机构构应应当当不不予予办办理。理。 预预告告登登记记后后，债债权权未未消消灭灭且且自自能能够够进进行行相相应应的的不不动动产产登登记记之之日日起起3 3个个月月内内，当当事事人人申申请请不不动动产产登登记记的的，不不动动产产登登记记机机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。构应当按照预告登记事项办理相应的登记。预预预预告告告告
126、登登登登记记记记1四、预购商品房的预告登记四、预购商品房的预告登记 预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。预购人可以单方申请预告登记。 申申请请预预告告登登记记的的商商品品房房已已经经办办理理在在建建建建筑筑物物抵抵押押权权首首次次登登记记的的，当当事事人人应应当当一一并并申申请请在在建建建建筑筑物物抵抵押押权权注注销销登登记记，并并提提交交不不动动产产权权属属转转移移材材料料、不不动动产产登登记记证证明明。不不动动产产登登记记机机构构应应当先办理在建建筑物
127、抵押权注销登记，再办理预告登记。当先办理在建建筑物抵押权注销登记，再办理预告登记。预预预预告告告告登登登登记记记记1五、预告登记的注销情形五、预告登记的注销情形 预告登记未到期，有下列情形之一的，当事人可以持不动产登记证明、债权消灭或者权利人放弃预告登记的材料，以及法律、行政法规规定的其他必要材料申请注销预告登记：（一）预告登记的权利人放弃预告登记的；（二）债权消灭的；（三）法律、行政法规规定的其他情形。 条条例例的的基基本本制制度度构构架架2 2其其他他登登记记更正登记更正登记更更更更正正正正登登登登记记记记2一、更正登记的制度目的一、更正登记的制度目的 “不动产登记簿是物权归属和内容的根据
128、不动产登记簿是物权归属和内容的根据”如果该记载存在错误而未被及时纠正，真正的权利人就可能如果该记载存在错误而未被及时纠正，真正的权利人就可能因此受到损失甚至丧失不动产权利因此受到损失甚至丧失不动产权利 更正登记更正登记: :允许真正的权利人申请对登记簿的错误记载加以更允许真正的权利人申请对登记簿的错误记载加以更正，使登记簿的记载与真实状况相一致正，使登记簿的记载与真实状况相一致更更更更正正正正登登登登记记记记2二、依申请的更正登记二、依申请的更正登记 ( (一一) )申请主申请主体：权利人、利害关系人。体：权利人、利害关系人。 ( (二二) )提交材料：提交材料： 利害关系人申请更正登记的，应
129、当提交利害关系人申请更正登记的，应当提交利害关系材料利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料，以及其、证实不动产登记簿记载错误的材料，以及其他必要材料。他必要材料。 更更更更正正正正登登登登记记记记2二、依申请的更正登记二、依申请的更正登记( (三三) )登记办理：登记办理： 不动产登记簿记载的权利人书面同意更正不动产登记簿记载的权利人书面同意更正 oror 有证据证明登记确有错误的有证据证明登记确有错误的 但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外利处分的登记、预告登记和查封登记的除外应当予以更正应当予以更正慎防借助
130、权利人的书面同意，以更正之名，行转移之实，规避税费和慎防借助权利人的书面同意，以更正之名，行转移之实，规避税费和交易管理！交易管理！细则要求：利害关系人申请更正登记的，应当提交利害关细则要求：利害关系人申请更正登记的，应当提交利害关系材料、系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料。以及其他必要材料。说明说明:是否必须提供权利人同意更正的证明材料？是否必须提供权利人同意更正的证明材料？ 更更更更正正正正登登登登记记记记2二、依申请的更正登记二、依申请的更正登记 ( (四四) ) 能够证明登记错误的材料能够证明登记错误的材料 1.登记原始档案 2.登记基
131、础文件被更正的法律文书 3.登记簿、权属证书上的相关记载 4.法院、仲裁机构确认权利的法律文书更更更更正正正正登登登登记记记记2二、依申请更正登记二、依申请更正登记 不动产权属证书或者不动产登记证明填制错误以及不动不动产权属证书或者不动产登记证明填制错误以及不动产登记机构在办理更正登记中，需要更正不动产权属证书或产登记机构在办理更正登记中，需要更正不动产权属证书或者不动产登记证明内容的，应当书面通知权利人换发，并把者不动产登记证明内容的，应当书面通知权利人换发，并把换发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于登记换发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于登记簿。簿。 不动产登记簿记载
132、无误的，不动产登记机构不予更正，不动产登记簿记载无误的，不动产登记机构不予更正，并书面通知申请人。并书面通知申请人。更更更更正正正正登登登登记记记记2三、依职权的更正登记三、依职权的更正登记 不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在当通知当事人在3030个工作日内办理更正登记。当事人逾期不个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告办理的，不动产登记机构应当在公告1515个工作日后，依法予个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产
133、权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。的登记、预告登记和查封登记的除外。 条条例例的的基基本本制制度度构构架架3 3其其他他登登记记异议登记异议登记异异异异议议议议登登登登记记记记3一、异议登记的概念与制度目的一、异议登记的概念与制度目的 在登记的权利关系和真实的权利关系出现不一致但又无法在登记的权利关系和真实的权利关系出现不一致但又无法立即更正时，通过将真正权利人的异议予以即时登记，从而立即更正时，通过将真正权利人的异议予以即时登记，从而阻止和击破登记记载的公信力，以保护真正的权利人的利益阻止和击破登记记载的公信力，以保护真正的权利人的利益的登记类型。的登记类型。给真正的权利人提供了一种
134、临时性的救济措施给真正的权利人提供了一种临时性的救济措施阻断不动产登记公信力和推定力的作用阻断不动产登记公信力和推定力的作用制度目的制度目的异异异异议议议议登登登登记记记记3二、异议登记的申请二、异议登记的申请 （一）申请人：（一）申请人：利害关系人利害关系人 （二）（二）申请材料：申请材料： 1. 证实对登记的不动产权利有利害关系的材料；证实对登记的不动产权利有利害关系的材料； 2. 证实不动产登记簿记载的事项错误的材料；证实不动产登记簿记载的事项错误的材料； 3. 其他必要材料。其他必要材料。异异异异议议议议登登登登记记记记3三、异议登记的办理三、异议登记的办理 不不动动产产登登记记机机构
135、构受受理理异异议议登登记记申申请请的的，应应当当将将异异议议事事项项记记载于不动产登记簿，并向申请人出具异议登记证明。载于不动产登记簿，并向申请人出具异议登记证明。 异异议议登登记记申申请请人人应应当当在在异异议议登登记记之之日日起起1515日日内内，提提交交人人民民法法院院受受理理通通知知书书、仲仲裁裁委委员员会会受受理理通通知知书书等等提提起起诉诉讼讼、申申请请仲裁的材料；逾期不提交的，异议登记失效。仲裁的材料；逾期不提交的，异议登记失效。 异异议议登登记记失失效效后后，申申请请人人就就同同一一事事项项以以同同一一理理由由再再次次申申请请异异议议登登记记的的，不不动动产产登登记记机机构构不
136、不予予受受理理。（防止异议登记过度限制不动产登记簿所载权利人的权利）异异异异议议议议登登登登记记记记3四、异议登记的效力四、异议登记的效力 异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺在并自担风险的书面承诺。 条条
137、例例的的基基本本制制度度构构架架4 4其其他他登登记记查封登记查封登记查查查查封封封封登登登登记记记记4一、查封登记的概念与特征一、查封登记的概念与特征 概念：概念：指不动产登记机构依据人民法院或者其他有权机指不动产登记机构依据人民法院或者其他有权机关的嘱托，依照法定程序作出的以限制登记名义人对不动产关的嘱托，依照法定程序作出的以限制登记名义人对不动产进行处分为目的的登记。进行处分为目的的登记。 特征：特征： （一）（一）查封登记是依嘱托进行的登记。查封登记是依嘱托进行的登记。 （二）（二）查封登记属于限制登记查封登记属于限制登记 查查查查封封封封登登登登记记记记4二、查封登记的嘱托二、查封登
138、记的嘱托 人民法院要求不动产登记机构办理查封登记的，应当提交人民法院要求不动产登记机构办理查封登记的，应当提交下列材料：下列材料：（一）人民法院工作人员的工作证；（一）人民法院工作人员的工作证；（二）协助执行通知书；（二）协助执行通知书；（三）其他必要材料。（三）其他必要材料。 查查查查封封封封登登登登记记记记4三、非因法律行为取得不动产的查封登记三、非因法律行为取得不动产的查封登记不动产登记机构依照执行查封的人民法院提交的被执行人取不动产登记机构依照执行查封的人民法院提交的被执行人取得财产所依据的继承证明、生效的法律文书以及协助执行通得财产所依据的继承证明、生效的法律文书以及协助执行通知书等
139、办理查封登记的，应当先办理转移登记，再办理查封知书等办理查封登记的，应当先办理转移登记，再办理查封登记。登记。最最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知产管理部门协助执行若干问题的通知（法发（法发2004520045号）号）查查查查封封封封登登登登记记记记4四、轮候查封登记四、轮候查封登记 两个以上人民法院查封同一不动产的，不动产登记机构应两个以上人民法院查封同一不动产的，不动产登记机构应当为当为先送达先送达协助执行通知书的人民法院协助执行通知书的人民法院办理查封登记办理查
140、封登记，对，对后后送达送达协助执行通知书的人民法院协助执行通知书的人民法院办理轮候查封登记办理轮候查封登记。 轮候查封登记的顺序按照人民法院协助执行通知书轮候查封登记的顺序按照人民法院协助执行通知书送达送达不不动产登记机构的动产登记机构的时间先后时间先后进行排列。进行排列。查查查查封封封封登登登登记记记记4五、查封登记的注销五、查封登记的注销 查封期间，人民法院解除查封的，不动产登记机构应当查封期间，人民法院解除查封的，不动产登记机构应当及时根据人民法院协助执行通知书注销查封登记。及时根据人民法院协助执行通知书注销查封登记。 不动产查封期限届满，人民法院未续封的，查封登记失效。不动产查封期限届
141、满，人民法院未续封的，查封登记失效。条例的基本制度构架1功能定位功能定位2法定原则法定原则3基本概念基本概念8不动产登记簿不动产登记簿9登记程序登记程序4登记类型登记类型10信息共享保护信息共享保护7登记管辖登记管辖5登记能力登记能力11法律责任法律责任条条例例的的制制度度内内容容三三6登记机构和人员登记机构和人员12附附 则则登登登登记记记记信信信信息息息息共共共共享享享享与与与与保保保保护护护护10102013年11月20日，国务院30次常务会议决定： 一是由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”
142、。行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担。各地在中央统一监督指导下，结合本地实际，将不动产登记职责统一到一个部门。二是建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，消除“信息孤岛”。创造条件，逐步建立健全社会征信体系，促进不动产登记信息更加完备、准确、可靠。2014年1月21日，中央编办发【2013】134号文规定：“国土资源部负责牵头建立不动产登记信息管理基础平台，推动建立不动产登记信息公开查询系统，方便社会依法查询，涉及国家秘密和依法受到保护的商业秘密、个人隐私的事项除外。”登记信息共享登登登登记记记记信信信信息息息息共共共共享享享享
143、与与与与保保保保护护护护1010 2015年8月4日，国土资源部关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知（国土资发2015103号） 正式印发，具体要求： 各地要按照2015年下半年信息平台上线试运行，2016年基本完成各级不动产登记数据整合建库，2017年基本建成覆盖全国的不动产登记信息平台的总体部署，上下联动，协调配合，加快推进信息平台建设。要充分运用云计算技术，把信息平台搭建在国土资源部统一建设的“国土资源云”上。国土资源部负责信息平台顶层设计，统一组织信息平台开发、集成和部署，统筹国土资源主干网建设，制定相关标准；省级重点负责组织督导省内各级数据整合建库和不动产登记信息系统建设
144、，统筹推进省、市、县三级网络建设并纳入国土资源主干网；市县级负责对各类不动产登记信息进行整合建库，对各类不动产登记信息系统进行融合、对接，实现登记业务、数据库本地运行，保证登记业务的顺利开展，做好与相应审批、交易部门间信息实时互通共享，对外提供信息查询服务。省、市、县三级已有的国土资源信息化平台，通过升级改造并与国家级信息平台对接，保护已有的信息化建设投入。登记信息共享登登登登记记记记信信信信息息息息共共共共享享享享与与与与保保保保护护护护1010（一）统一的不动产登记信息管理基础平台（一）统一的不动产登记信息管理基础平台（上下联通）（上下联通）要求：一是各级不动产登记机构要把登记信息纳入信息
145、平台；二是要实现“国家、省、市、县”四级的登记信息实时共享。对于中央及时掌握不动产登记的情况，管理不动产市场具有重要意义，强调共享的实时性，要求很高。说明：地方可以自己开发建设不动产登记信息管理基础平台，预留好借口；也可以依托利用国家统一的不动产登记信息管理基础平台，具体灵活择取。登记信息共享条例第23条：“国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。” 登登登登记记记记信信信信息息息息共共共共享享享享与与与与保保保保护护护护1010国家层面负责开展
146、信息化建设顶层设计,组织建设全国统一的国土资源与不动产登记信息平台。各地负责推进本地区不动产登记的数据整合、接入信息平台的相关准备工作,2015年下半年开始陆续完成不动产登记操作系统软件与信息平台的对接,提供不动产登记信息查询服务。按照国土资源部第26次部长办公会专题研究并审议“国土资源与不动产登记信息平台”建设总体框架的精神,在已有工作安排基础上,采取“反弹琵琶”方式,加快信息平台建设步伐,以信息化建设来推动不动产登记的“四统一”。计划2015年7月上线试运行信息平台;2016年完善平台并扩大试运行范围;2017年全面运行。目前已经形成了平台建设的顶层设计。近期，不动产登记信息平台建设总体方
147、案、不动产登记资料数据库建设标准和数据整合技术规范三个重要成果基本形成，并试行中。登记信息共享登登登登记记记记信信信信息息息息共共共共享享享享与与与与保保保保护护护护1010（二）登记信息与审批二）登记信息与审批、交易信息的共享、交易信息的共享（左右联动）（左右联动）中央编办发【2013】134号规定：“国土资源部、住房城乡建设部、农业部、林业局、海洋局等部门，通过数据交换接口、数据抄送等方式，实现土地、房屋、草原、林地、水域滩涂、海域海岛等审批、交易和登记信息实时互通共享”目的：一是，强调实时互通共享，旨在保证登记的真实性、准确性，避免出现信息孤岛，产生新的风险。如房地产交易中预售合同备案信
148、息与预购商品房买卖、抵押的登记。审批、交易和登记相互关联，实时共享是应有之义。二是，方便人民群众（第24条第2款）。但申请人的身份证明材料必要材料仍需提交，这是核实身份真实性的重要凭证和手段。登记信息共享条例第24条：不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。 不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。登登登登记记记记信信信信息息息息共共共共享享享享与与与与保保保保护护护护1010（三）不动产登记有关信息互通共享（三）不动产登记有关信息互通共享除了原登记部门（住房城乡建设、农业、林业、海洋）的审批、交易等
149、信息需求外，至少上述9个部门的有关不动产登记的信息也用过互通共享，如公安部门的身份证明信息、税务部门的纳税凭证信息，等等。一方面，相关职能部门需要不动产登记信息，便于职责履行，提高行政效率；另一方面，登记机构也需要相关部门的信息，便于登记开展。登记信息共享条例第25条：“国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。”登登登登记记记记信信信信息息息息共共共共享享享享与与与与保保保保护护护护1010不不动动产产登登记记机机构构应应当当与与不不动动产产交交易易机机构构建建立立不不动动产产登登记记信信息息与与交交易易信信息息互互联联共共享享机机制制
150、，确确保保不不动动产产登登记与交易有序衔接。记与交易有序衔接。不不动动产产交交易易机机构构应应当当将将不不动动产产交交易易信信息息及及时时提提供供给给不不动动产产登登记记机机构构。不不动动产产登登记记机机构构完完成成登登记记后后，应应当将登记信息当将登记信息及时及时提供给不动产交易机构。提供给不动产交易机构。登记信息共享登登登登记记记记信信信信息息息息共共共共享享享享与与与与保保保保护护护护1010（一）登记信息的保密（一）登记信息的保密主要涉及个人隐私、商业秘密、国家秘密，适用侵权责任法反不正当竞争法保守国家秘密法等有关法律规定。目的：1、确保不动产登记信息的依法共享和安全保密，现代社会个人
151、数据信息安全，防止大量泄露。2、保护国家秘密，如涉及军事、国家安全的不动产信息。登记信息保护条例第25条：“不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密；涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施。”登登登登记记记记信信信信息息息息共共共共享享享享与与与与保保保保护护护护1010（二）依法查询利用登记信息（二）依法查询利用登记信息物权法第18条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”条例继续延续了这一精神。关于利害关系人的范畴界定问题是难点。（物权法释义登记资料只要能够满足双方合同双方当事人以外或者物权权利人以外
152、的人中可能和这个物权发生联系的这部分人的要求，就达到登记的目的和物权公示的目的了。）比较法看，关于登记结果查询分为完全公开模式（英国、法国、韩国等）和以利害关系人为限的有限公开模式（如德国、台湾等）。对于登记原始资料，一般都设定了限制条件，如韩国和日本限于利害关系人可以查阅。登记信息利用条例第27条：条例第27条：“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。 有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。”登登登登记记记记信信信信息息息息共共共共享享享享与与与与保保保保护护护护1010关于登记资料的范畴与保护 不动产登记
153、资料由不动产登记机构管理。不动产登记资料包括： （一）不动产登记簿等不动产登记结果； （二）不动产登记原始资料，包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、 不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料。 不动产登记资料由不动产登记机构管理。不动产登记机构应当建立不动产登记资料管理制度以及信息安全保密制度，建设符合不动产登记资料安全保护标准的不动产登记资料存放场所。 不动产登记资料中属于归档范围的，按照相关法律、行政法规的规定进行归档管理，具体办法由国土资源部会同国家档案主管部门另行制定。 说明：1.信息、资料、档案三者的内涵和边界，特别是和档案部门的协调，与档案法的
154、衔接是关键。2.物权法和条例均未对不动产登记资料明确区分。登记信息保护登登登登记记记记信信信信息息息息共共共共享享享享与与与与保保保保护护护护1010 增加了一个新要求：“向不动产登记机构说明查询目的”，防止滥用登记信息，损害他人合法权益。登记信息保护条例第28条：“查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。”登登登登记记记记信信信信息息息息共共共共享享享享与与与与保保保保护护护护1010登记信息利用申请申请申请申请 审验审验 查询或复制 出具查询证明出具查询证明一般程序一般程序
155、申请申请申请申请 不接受不接受 登登登登记记记记信信信信息息息息共共共共享享享享与与与与保保保保护护护护1010登记信息利用关于查询主体和客体范围（采取有限查询模式） 国家实行不动产登记资料依法查询制度。 权利人、利害关系人按照条例第二十七条规定依法查询、复制不动产登记资料的，应当到具体办理不动产登记的不动产登记机构申请。 权利人可以查询、复制其不动产登记资料。 因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。 人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关等可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。 其
156、他有关国家机关执行公务依法查询、复制不动产登记资料的，依照本条规定办理。 涉及国家秘密的不动产登记资料的查询，按照保守国家秘密法的有关规定执行。严禁严禁“以人查房以人查房”行为行为!登登登登记记记记信信信信息息息息共共共共享享享享与与与与保保保保护护护护1010登记信息利用关于查询不动产登记资料应当提交下列材料：（一）查询申请书；（二）查询目的的说明；（三）申请人的身份材料； （四）利害关系人查询的，提交存在利害关系的材料。 权利人、利害关系人委托他人代为查询的，还应当提交代理人的身份证或者户口簿等材料、授权委托书。 有关国家机关查询的，应当提供本单位出具的协助查询材料、工作人员的工作证。登登
157、登登记记记记信信信信息息息息共共共共享享享享与与与与保保保保护护护护1010登记信息利用查询时限要求 对符合本细则规定的查询申请，不动产登记机构应当当场提供查询；因情况特殊，不能当场提供查询的，应当在5个工作日内提供查询。 不予查询的情形有下列情形之一的，不动产登记机构不予查询，并书面告知理由：（一）申请查询的不动产不属于不动产登记机构管辖范围的； （二）查询人提交的申请材料不符合规定的； （三）申请查询的主体或者查询事项不符合规定的；（四）申请查询的目的不合法的；（五）法律、行政法规规定的其他情形。登登登登记记记记信信信信息息息息共共共共享享享享与与与与保保保保护护护护1010登记信息利用关
158、于查询场所与查询要求查询人查询不动产登记资料，应当在不动产登记机构设定的场所进行。 任何单位和个人不得将不动产登记资料带离设定的场所。 查询人在查询时应当保持不动产登记资料的完好，严禁遗失、拆散、调换、抽取、污损登记资料，也不得损坏查询设备。 登登登登记记记记信信信信息息息息共共共共享享享享与与与与保保保保护护护护1010登记信息利用关于查询出具证明查询人可以查阅、抄录不动产登记资料。查询人要求复制不动产登记资料的，不动产登记机构应当提供复制。 查询人要求出具查询结果证明的，不动产登记机构应当出具查询结果证明。查询结果证明应注明查询目的及日期，并加盖不动产登记机构查询专用章。登登登登记记记记信
159、信信信息息息息共共共共享享享享与与与与保保保保护护护护1010登记信息利用 不动产登记机构应当加强不动产登记信息化建设，通过统一的不动产登记信息管理基础平台，做好数据整合、系统建设和信息服务等工作，加强不动产登记信息产品开发和技术创新，提高不动产登记的社会综合效益。条例的基本制度构架1功能定位功能定位2法定原则法定原则3基本概念基本概念8不动产登记簿不动产登记簿9登记程序登记程序4登记类型登记类型10信息共享保护信息共享保护7登记管辖登记管辖5登记能力登记能力11法律责任法律责任条条例例的的制制度度内内容容三三6登记机构和人员登记机构和人员12附附 则则法法法法 律律律律 责责责责 任任任任1
160、111登记错误的赔偿责任 物权法第21条第1款规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。”第2款规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”物权法对不动产登记机关登记错误赔偿责任制度只是做了原则性规定，对赔偿责任性质、归责原则、登记人员审查中的注意义务等具体问题规定并不明确，留待后期制度改革解决。条例第29条：“不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照中华人民共和国物权法的规定承担赔偿责任。”法法法法 律律律律 责责责责 任任任任1111登记错误的赔
161、偿责任最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定第12条规定：“申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未未尽尽合合理理审审慎慎职职责责的，应当根据其过过错错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。”通行做法中的国家赔偿、责任保险和赔偿基金三种途径各有利弊。过错责任与无过错责任之争？国家赔偿与民事赔偿之争？理论设计与司法实践之争？关键是与司法部门的协调沟通，达成共识，对审查职责标准的认定理解统一。目前，全国已有先例。法法法法 律律律律 责责责责 任任任任1111渎职行为的法律责任 实践中，不动产登记错误既有登记机构人员没有尽到合理审慎职责，因自身工作失误造成的情
162、形，也有登记机构人员滥用职权、玩忽职守，故意进行虚假登记的情形。列举了几种典型的登记机构人员滥用职权、玩忽职守行为。特别强调，登记簿具有重要的法律地位，未经法定程序，任何人都不得修改。否则，要承担相应的行政责任、民事责任与刑事责任。兜底囊括“有其他滥用职权、玩忽职守行为的”的情形。条例第30条：“不动产登记机构工作人员进行虚假登记，损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的，依法给予处分；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”法法法法 律律律律 责责责责 任任任任1111渎职行为的法律责任实施细则第103条 【不动产登记机构工作人
163、员的法律责任】 不动产登记机构工作人员违反本细则规定，有下列行为之一，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任： （一）对符合登记条件的登记申请不予登记，对不符合登记条件的登记申请予以登记； （二）擅自复制、篡改、毁损、伪造不动产登记簿； （三）泄露不动产登记资料、登记信息； （四）无正当理由拒绝申请人查询、复制登记资料； （五）强制要求权利人更换新的权属证书。法法法法 律律律律 责责责责 任任任任1111伪造变造证书证明法律责任 伪造、变造，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、登记证明的行为，是对不动产登记公信力的极大破坏。不仅侵害了真正不动产权利人的合法权益，而且扰乱了不动产交易秩
164、序，对整个市场经济秩序和社会安定造成破坏。条例明确规定，对此类违法行为视情况分别承担的行政责任、民事责任、刑事责任。 对于伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的收缴机关，只有不动产登记机构或者公安机关有权予以收缴（治安管理处罚法第11条第1款、第52条第1项）。其他机构或个人因不具有相应的识别手段和能力，在没有法律法规规定的情况下，不能随意收缴他人不动产登记证书或证明。条例第31条：“伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴；有违法所得的，没收违法所得；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任
165、；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”法法法法 律律律律 责责责责 任任任任1111泄漏或违法利用登记信息的法律责任说明：1.该条规定的违法行为包括两类，即非法泄露和非法利用不动产登记资料、登记信息。2.除了登记资料信息外，信息平台上共享的所有信息资料都严禁泄漏和违法利用。条例第32条：“不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员，查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息，或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任，对有关责任人员依法给予处分；有关责任人员构成犯罪的，依法
166、追究刑事责任。”法法法法 律律律律 责责责责 任任任任1111泄漏或违法利用登记信息的法律责任 对于承担的不同类型法律责任，理解上要注意：一是对于民事责任，要注意必须以“给他人造成损害”为要件，无损害即无所谓赔偿。二是对于行政责任。该条只规定了行政处分责任，实施主体包括不动产登记机构、不动产登记信息共享单位、查询不动产登记资料的单位中的国家公权机关等，责任类型包括警告、记过、降级、降职、撤职、开除等。 实践中，登记机构工作人员非法泄露他人登记信息，如2012年广州发生的“房婶事件”。受害人李芸卿名下拥有24套房信息全部被人放在网上。该信息就是番禺区房地产交易登记中心的一名编外人员受人所托，未经
167、任何审批违规查询相关信息并泄露出去的。再如，房地产中介机构的人大量获取房地产登记信息后，推销业务，侵害他人隐私。法法法法 律律律律 责责责责 任任任任1111当事人的法律责任 实施细则第103条【当事人的法律责任】 当事人违反本细则规定，有下列行为之一，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任： （一）采用提供虚假材料等欺骗手段申请登记； （二）采用欺骗手段申请查询、复制登记资料； （三）违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息； （四）查询人遗失、拆散、调换、抽取、污损登记资料的； （五）擅自将不动产登记资料带离查询场所
168、、损坏查询设备的。条例的基本制度构架1功能定位功能定位2法定原则法定原则3基本概念基本概念8不动产登记簿不动产登记簿9登记程序登记程序4登记类型登记类型10信息共享保护信息共享保护7登记管辖登记管辖5登记能力登记能力11法律责任法律责任条条例例的的制制度度内内容容三三6登记机构和人员登记机构和人员12附附 则则附附附附 则则则则1212衔接过渡规定 中央编办发2013134号文规定，现有各类不动产权证书继续有效。为保持工作的连续性和平稳过渡，规定各类不动产登记簿和权属证书继续有效，保证新的统一的不动产权利证书启用后，根据”不变不换“、“停旧开新”的原则，不强制更换新的证书，有利于维护政府公信力
169、，稳定不动产物权、维护不动产交易安全和社会稳定。条例第33条第1款规定：“本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。” 实施细则第104条 ：“本细则施行前，依法核发的各类不动产权属证书继续有效。不动产权利未发生变更、转移的，不动产登记机构不得强制要求不动产权利人更换不动产权属证书。”附附附附 则则则则1212衔接过渡规定 农村土地承包经营权确权登记颁证工作从2009年起开始试点。2014年，中央又强调在稳步扩大试点的基础上，用5年左右时间基本完成。为与中央正在部署开展的农村土地承包经营权确权登记颁证工作做好衔接，中央编办发2013134号文对农村土地承包经营权作出
170、了符合目前工作实际的过渡性规定，即对农村土地承包经营权纳入不动产统一登记予以五年过渡期。 过渡期内，农业部会同国土资源部等部门负责指导农村土地承包经营权的统一登记工作。过渡期后，改由国土资源部负责指导农村土地承包经营权登记工作。本条例将这一精神进一步衔接，并纳入立法层面予以规范。条例第33条第2款规定：“不动产统一登记过渡期内，农村土地承包经营权的登记，按照国家有关规定执行。”实施细则第104条 ：“不动产登记过渡期内，农业部会同国土资源部等部门负责指导农村土地承包经营权的统一登记工作,按照农业部有关规定办理耕地的土地承包经营权登记。不动产登记过渡期后，由国土资源部负责指导农村土地承包经营权登
171、记工作。”附附附附 则则则则1212特殊规定实施细则第105条 ：“第一百零六条【其他权利登记】不动产信托依法需要登记的，由国土资源部会同有关部门另行规定。实施细则第106条【军队不动产登记的特殊规定】军队不动产登记，其申请材料经军队不动产主管部门审核后，按照本实施细则规定办理。附附附附 则则则则1212实施细则的授权制定条例实施细则将从增强可操作性角度，对条例予以细化。条例第34条：“本条例实施细则由国务院国土资源主管部门会同有关部门制定。”附附附附 则则则则1212施行时间和法律适用v2014年11月24日，李克强总理正式签署条例，并以国务院第656号令形式对外公布，并强调2015年3月1
172、日起正式施行，为条例段宣传引导及相关配套技术准备工作等预留了一定时间。v根据新法优于后法的法律适用原则，自该日起之前的相关行政法规规定，与本条例不一致的，应以本条例规定为准，解决了不同行政法规在不动产登记的有关规定出现矛盾时的选择适用问题。v物权法第246条：“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。”条例第35条：“本条例自2015年3月1日起施行。本条例施行前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本条例规定不一致的，以本条例规定为准。”第三部分 登记实务介绍人员场地划转一一窗口建设二二数据整合五五登记实务介绍业务流程再造三三
173、资料移交四四信息系统建设六六人员场地划转一一登登记记实实务务介介绍绍一、市县不动产登记职责机构整合模式（一）国土资源部门加挂不动产登记局牌子（二）设立具有独立法人资格的不动产登记局（三）设立不动产登记局作为国土资源部门内设机构二、人员、场地设备划转（一）人员编制划转（二）场地设备划转窗口建设二二登登记记实实务务介介绍绍第一阶段：职责机构已明确，未开始发放不动产证的阶段 第二阶段：过渡阶段磨合完成后，开始发放不动产证的初步阶段第三阶段：不动产登记进入成熟阶段窗口设置的注意事项业务流程再造三三登登记记实实务务介介绍绍导询申请受理（初审）扫描审核核定登簿缮证归档资料移交四四登登记记实实务务介介绍绍一
174、、登记资料交接依据二、登记资料交接内容三、登记资料交接前的准备四、登记资料交接时的工作五、登记资料交接后的工作六、经验借鉴和注意事项数据整合五五登登记记实实务务介介绍绍一、工作目标二、基本原则三、泸州模式思路：将所有空间数据、属性数据、档案数据等进行一次性的清理整合关联，待所有不动产登记数据完成数据清理整合后，一次性迁移到新的不动产登记数据库中，数据整合基本是一步到位。四、荆州模式思路：分阶段对所有不动产登记数据进行关联整合，将整合完善的数据分步骤迁移到新的不动产登记数据库中。信息系统建设六六登登记记实实务务介介绍绍一、在工作层面做好部署二、明确系统建设目标和总体框架三、明确建设任务四、确保数据安全谢谢！联系方式：15901010282
