产权管理处二O一一年二月.ppt

《产权管理处二O一一年二月.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《产权管理处二O一一年二月.ppt（70页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、产权管理处产权管理处二二O O一一年二月一一年二月房屋登记办法及典型登记类型解析目 录一、房屋登记的目的和意义一、房屋登记的目的和意义二、房屋登记一般规范二、房屋登记一般规范三、典型登记类型解析三、典型登记类型解析四、关于房屋交易与登记规范化管理四、关于房屋交易与登记规范化管理一、房屋登记的目的和意义（一）房屋登记办法出台背景1、市场环境发生较大变化，出现了许多新情况、新问题。2、物权法出台。（二）房屋登记的定义（二）房屋登记的定义1 1、原、原、原、原城市房屋权属登记管理办法城市房屋权属登记管理办法城市房屋权属登记管理办法城市房屋权属登记管理办法 第三条第三条 本本办法所称房屋权属登记，是指

2、房地产行政主管部办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系确认房屋产权归属关系的行为。的行为。 2 2、房屋登记办法房屋登记办法房屋登记办法房屋登记办法第二条第二条第二条第二条本办法所称房屋登本办法所称房屋登本办法所称房屋登本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记

3、载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为含义：物权公示方式行为主体:登记机构（4）行为对象：房屋权利和其他应当记载的事项 行为内容：记载行为结果：将登记内容记载于房屋登记簿 相关法律条文物权法第三十二条 物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。 （三）房屋登记的目的和意义房屋登记的目的和意义1、维护房地产交易安全。不动产物权登记的主要作用在于产生权利公示的效应，以维护交易安全为其首要的制度价值。 2、保护权利人的合法权益。 3、进行社会管理的重要手段 二、

4、房屋登记一般规范（一）房屋登记的原则1、依申请登记原则2、房地权利一致原则3、属地化管理原则（二）房屋登记的类型（二）房屋登记的类型（二）房屋登记的类型（二）房屋登记的类型1 1、所有权登记、所有权登记、所有权登记、所有权登记（又包括初始登记、转移登记、变更登记、（又包括初始登记、转移登记、变更登记、（又包括初始登记、转移登记、变更登记、（又包括初始登记、转移登记、变更登记、注销登记等）注销登记等）注销登记等）注销登记等）2 2、他项权登记、他项权登记、他项权登记、他项权登记（又包括抵押权登记、地役权登记，其中（又包括抵押权登记、地役权登记，其中（又包括抵押权登记、地役权登记，其中（又包括抵押

5、权登记、地役权登记，其中抵押权登记包括一般抵押权登记、最高额抵押权登记、在抵押权登记包括一般抵押权登记、最高额抵押权登记、在抵押权登记包括一般抵押权登记、最高额抵押权登记、在抵押权登记包括一般抵押权登记、最高额抵押权登记、在建工程抵押权登记，每种他项权登记又可分为设立登记、建工程抵押权登记，每种他项权登记又可分为设立登记、建工程抵押权登记，每种他项权登记又可分为设立登记、建工程抵押权登记，每种他项权登记又可分为设立登记、转移登记、变更登记、注销登记等）转移登记、变更登记、注销登记等）转移登记、变更登记、注销登记等）转移登记、变更登记、注销登记等）3 3、预告登记（、预告登记（、预告登记（、预告

6、登记（又包括又包括又包括又包括预购商品房预告登记、现房转让预预购商品房预告登记、现房转让预告登记告登记 、）以预购商品房设定抵押的预告登记、）以预购商品房设定抵押的预告登记、房屋抵房屋抵房屋抵房屋抵押权预告登记）押权预告登记）押权预告登记）押权预告登记）4 4、其他登记、其他登记、其他登记、其他登记（包括更正登记、异议登记等）。（包括更正登记、异议登记等）。（包括更正登记、异议登记等）。（包括更正登记、异议登记等）。从所占用的土地性质看，还可所有的登记分为从所占用的土地性质看，还可所有的登记分为从所占用的土地性质看，还可所有的登记分为从所占用的土地性质看，还可所有的登记分为国有土地范国有土地范

7、国有土地范国有土地范围内围内围内围内的房屋登记，的房屋登记，的房屋登记，的房屋登记，集体土地范围内集体土地范围内集体土地范围内集体土地范围内房屋登记两大种类型。房屋登记两大种类型。房屋登记两大种类型。房屋登记两大种类型。（三）房屋登记的程序（三）房屋登记的程序（三）房屋登记的程序（三）房屋登记的程序办法办法办法办法第七条第七条第七条第七条 办理房屋登记，一般依照下列程办理房屋登记，一般依照下列程办理房屋登记，一般依照下列程办理房屋登记，一般依照下列程序进行：序进行：序进行：序进行：1 1、申请；、申请；、申请；、申请； 2 2、受理；、受理；、受理；、受理； 3 3、审核；、审核；、审核；、审

8、核； 4 4、记载于登记簿；、记载于登记簿；、记载于登记簿；、记载于登记簿；5 5、发证。、发证。、发证。、发证。 登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。 1、申请：登记申请人向房屋所在地登记机构提出登记申请，并提交相关证明材料的行为。 （1）共同申请与单方申请 （2）申请方式 自己申请、委托申请、代为申请相关规定条文办法办法办法办法 第十二条第十二条第十二条第十二条 申请房屋登记，应当由有关当事人双申请房屋登记，应当由有关当事人双申请房屋登记，应当由有关当

9、事人双申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外（方共同申请，但本办法另有规定的除外（方共同申请，但本办法另有规定的除外（方共同申请，但本办法另有规定的除外（预告登记预告登记预告登记预告登记）。）。）。）。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：单方申请：单方申请：单方申请：（一）因合法建造房屋取得房屋权利；（一）因合法建造房屋取得房屋权利；（一）因合法建造房屋取得房屋权利；（一）因合法建造房屋取得房屋权利；（二）因人民法院、

10、仲裁委员会的（二）因人民法院、仲裁委员会的（二）因人民法院、仲裁委员会的（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书生效法律文书生效法律文书生效法律文书取得取得取得取得房屋权利；房屋权利；房屋权利；房屋权利；（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；（四）有本办法所列变更登记情形之一；（四）有本办法所列变更登记情形之一；（四）有本办法所列变更登记情形之一；（四）有本办法所列变更登记情形之一；（五）房屋灭失；（五）房屋灭失；（五）房屋灭失；（五）房屋灭失；（六）权利人放弃房屋权利；（六）权利人放弃房屋权利

11、；（六）权利人放弃房屋权利；（六）权利人放弃房屋权利；（七）（七）（七）（七）法律、法规法律、法规法律、法规法律、法规规定的其他情形（更正登记、异议规定的其他情形（更正登记、异议规定的其他情形（更正登记、异议规定的其他情形（更正登记、异议登记）。登记）。登记）。登记）。生效法律文书1、一审判决、裁定：生效证明形式为人民法院出具的生效证明或协助执行通知书。2、调解书：法院出具双方当事人已签收调解书的证明或生效证明或协助执行通知书。3、二审判决、裁定，不需提交生效证明。4、仲裁委员会作出的裁决书，无需生效证明。仲裁调解书同人民法院调解书。相关法律条文 中华人民共和国人民法院组织法中华人民共和国人民

12、法院组织法第十一条第十一条 人民法院审判案件，实人民法院审判案件，实行行两审终审制两审终审制。地方各级人民法院第一审案件的判决和裁定，当事人可以按照法律地方各级人民法院第一审案件的判决和裁定，当事人可以按照法律规定的程序向上一级人民法院上诉，人民检察院可以按照法律规定的规定的程序向上一级人民法院上诉，人民检察院可以按照法律规定的程序向上一级人民法院抗诉。程序向上一级人民法院抗诉。 地方各级人民法院第一审案件的判决和裁定，如果在上诉期限内当地方各级人民法院第一审案件的判决和裁定，如果在上诉期限内当事人不上诉、人民检察院不抗诉，就是事人不上诉、人民检察院不抗诉，就是发生法律效力发生法律效力的判决和

13、裁定。的判决和裁定。 中级人民法院、高级人民法院和最高人民法院审判的第二审案件的中级人民法院、高级人民法院和最高人民法院审判的第二审案件的判决和裁定，判决和裁定，最高人民法院审判的第一审最高人民法院审判的第一审案件的判决和裁定，都是终案件的判决和裁定，都是终审的判决和裁定，也就是审的判决和裁定，也就是发生法律效力发生法律效力的判决和裁定的判决和裁定 中华人民共和国仲裁法中华人民共和国仲裁法第九条第九条 仲裁实行仲裁实行一裁终局一裁终局的制度。的制度。 注意：注意：判决文书有三种类型判决文书有三种类型1 1、确权判决。判决结果表述为：该房屋归某某所有，这、确权判决。判决结果表述为：该房屋归某某所

14、有，这种情形可由当事人凭确权判决文书单方前来申请办理。种情形可由当事人凭确权判决文书单方前来申请办理。2 2、给付判决。判决结果表述为：由甲在几日之内配合乙、给付判决。判决结果表述为：由甲在几日之内配合乙完成过户登记，共同申请，一方不愿意配合的，须要法院完成过户登记，共同申请，一方不愿意配合的，须要法院的协助执行。的协助执行。3 3、变更判决。如房屋抵押登记中，法院判决变更抵押担、变更判决。如房屋抵押登记中，法院判决变更抵押担保的债权范围，可单方申请。保的债权范围，可单方申请。 对裁决书、调解书同样注意上述表述。对裁决书、调解书同样注意上述表述。对于预告登记转本登记，预告登记时由单方申请对于预

15、告登记转本登记，预告登记时由单方申请登记的，在办理本登记时，仍应按照登记的，在办理本登记时，仍应按照办法办法第第十二条规定由有关当事人双方共同申请登记。十二条规定由有关当事人双方共同申请登记。自己申请、委托申请、代为申请自己申请、委托申请、代为申请第十四条未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登第十四条未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。应当提供为未成年人利益

16、的书面保证。 2 2、受理和审核、受理和审核1 1、查验申请登记材料。、查验申请登记材料。 三个三个“ “一致一致” ”、一个、一个“ “不冲突不冲突” ”，即申请人与依，即申请人与依法提交的材料记载的主体一致；申请初始登记的法提交的材料记载的主体一致；申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；申请请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；申请登记的内容与有关材料证明的事实一致和申请登登记的内容与有关材料证明的事实一致和申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲

17、突；不存在不存在房屋登记办法房屋登记办法规定的不予登记规定的不予登记的情形。的情形。 2 2、询问申请人、询问申请人3 3、实地查看、实地查看办法规定的不予登记的情形第二十二条有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予第二十二条有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：登记：（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；可的面积等内容建造的建筑申请登记的；（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；者申请

18、登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；（三）申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；（三）申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；（五）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；（五）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；（六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；（六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；（七）法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。（七）法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。 询问当事人1、申请登记事项是否是其真实意思表示2、申请登记房屋是否为共有3、房屋

19、登记薄记载的权利人是否同意更正4、是否有承租人、承租人是否放弃优先购买权 5、询问结果应经申请人签字确认，予以保留。法律依据：法律依据：物权法物权法第十二条第十二条 登记机构应当履行下列职责：（一）登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。（四）法律、行政法规规定的其他职责。办法办法第十八条房屋登记机构应当查验申请登记材料，第十八条房屋登记机构应当查验申请登记材料，并

20、根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。签字确认，并归档保留。 目的：使登记机构在职权范围内充分履行职责，尽可能保目的：使登记机构在职权范围内充分履行职责，尽可能保证如实、准确、及时地登记，避免登记错误。证如实、准确、及

21、时地登记，避免登记错误。应进行应进行现场查看现场查看的登记事项的登记事项 （1 1）房屋所有权初始登记）房屋所有权初始登记 （2 2）在建工程抵押登记）在建工程抵押登记 （3 3）灭失注销登记）灭失注销登记 （4 4）法律、法规规定的应当实地查勘的其他房）法律、法规规定的应当实地查勘的其他房屋登记屋登记相关规定条文办法办法第十九条办理下列房屋登记，房屋登记机构应第十九条办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：当实地查看： （一）（一）房屋所有权初始登记；房屋所有权初始登记； （二）在建工程抵押权登记；（二）在建工程抵押权登记； （三）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；（三）因房屋灭失导致

22、的房屋所有权注销登记； （四）法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登（四）法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。记。 房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。 应进行应进行公告公告的登记事项的登记事项（1 1）遗失补发登记（）遗失补发登记（2727）（2 2）所有权消灭后的注销登记（）所有权消灭后的注销登记（4141）（3 3）依职权撤销登记（）依职权撤销登记（8181）（4 4）房屋登记机构认为必要时（）房屋登记机构认为必要时（7 7）相关规定条文办法办法 第二十七条房屋权属证书、登记证明遗失、第二十七条房屋权属证书、登记证明遗失、灭失

23、的，权利人灭失的，权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明后在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明后在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明后在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明后，可以申请补发。在补发集体土地范围内村民住房的房屋权可以申请补发。在补发集体土地范围内村民住房的房屋权属证书、登记证明前，房屋登记机构应当就补发事项属证书、登记证明前，房屋登记机构应当就补发事项在房在房在房在房屋所在地农村集体经济组织内公告屋所在地农村集体经济组织内公告屋所在地农村集体经济组织内公告屋所在地农村集体经济组织内公告 第四十一条经登记的房屋所有权消灭后，原权利人未申第四十一条经登记的房屋所有权消灭后，原权利人未申请注

24、销登记的，房屋登记机构可以依据人民法院、仲裁委请注销登记的，房屋登记机构可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定办理注员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定办理注销登记，将注销事项记载于房屋登记簿，原房屋所有权证销登记，将注销事项记载于房屋登记簿，原房屋所有权证收回收回或者公告作废或者公告作废或者公告作废或者公告作废。 第八十一条司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律第八十一条司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房

25、屋非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或登记，收回房屋权属证书、登记证明或者者者者公告作废公告作废公告作废公告作废。第七条第七条 房屋登记机构认为必要时，房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项可以就登记事项进行公告进行公告进行公告进行公告法人、其他组织处分房产的特殊要求法人、其他组织处分房产的特殊要求（1 1）有限公司、股份公司：按章程规定提交董事）有限公司、股份公司：按章程规定提交董事会或股东会决议通过的文件会或股东会决议通过的文件（2 2）国有独资公司、国有企业：上级主管部门或）国有独资公司、国有企业：上级主管部门或国资监管部门同意的文件国资监

26、管部门同意的文件（3 3）中外合资、合作、外商独资企业：有权机关）中外合资、合作、外商独资企业：有权机关决议通过的文件决议通过的文件（4 4）集体企业：职工代表大会决议通过的文件）集体企业：职工代表大会决议通过的文件（5 5）合伙企业：全体合伙人同意的书面文件）合伙企业：全体合伙人同意的书面文件相关规定条文 抵押管理办法抵押管理办法第十三条第十三条 国有企业、国有企业、事业单位法人事业单位法人以国家授予其经以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理国有资产管理的有关规定。的有关规定。 第十四条第十四条 以以集体所有制企业集体所有制企业的房地产抵押的，

27、必须经集体所有制的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工企业职工( (代表代表) )大会通过，并报其上级主管机关备案。大会通过，并报其上级主管机关备案。 第十五条第十五条 以以中外合资企业中外合资企业、合作经营企业和、合作经营企业和外商独资企业外商独资企业的房地的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。 第十六条第十六条 以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。 境

28、外形成的司法文书应符合的要求1、用于房屋登记的港澳台地区形成的司法文书，应经不动产所在地中级人民法院以裁定方式审查确认。2、用于房屋登记的外国司法文书，应经不动产所在地中级人民法院以裁定方式审查确认。相关规定条文 民事诉讼法民事诉讼法第二百六十五条外国法院作出的发生法律效力的判第二百六十五条外国法院作出的发生法律效力的判决、裁定，需要中华人民共和国人民法院承认和执行的，可以由当事决、裁定，需要中华人民共和国人民法院承认和执行的，可以由当事人直接人直接向中华人民共和国有管辖权的中级人民法院申请承认和执行向中华人民共和国有管辖权的中级人民法院申请承认和执行，也可以由外国法院依照该国与中华人民共和国

29、缔结或者参加的国际条也可以由外国法院依照该国与中华人民共和国缔结或者参加的国际条约的规定，或者按照互惠原则，请求人民法院承认和执行。约的规定，或者按照互惠原则，请求人民法院承认和执行。 第二百六十六条人民法院对申请或者请求承认和执行的外国法第二百六十六条人民法院对申请或者请求承认和执行的外国法院作出的发生法律效力的判决、裁定，依照中华人民共和国缔结或者院作出的发生法律效力的判决、裁定，依照中华人民共和国缔结或者参加的国际条约，或者按照互惠原则进行审查后，认为不违反中华人参加的国际条约，或者按照互惠原则进行审查后，认为不违反中华人民共和国法律的基本原则或者国家主权、安全、社会公共利益的，民共和国

30、法律的基本原则或者国家主权、安全、社会公共利益的，裁裁定承认其效力，需要执行的，发出执行令定承认其效力，需要执行的，发出执行令，依照本法的有关规定执行。，依照本法的有关规定执行。 三、典型登记类型解析一、所有权登记1、初始登记2、转移登记3、变更登记4、注销登记初始登记（以商品房为例）初始登记（以商品房为例）第三十条因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，第三十条因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：应当提交下列材料： （一）登记申请书；（一）登记申请书； （二）申请人身份证明；（二）申请人身份证明； （三）建设用地使用权证明；（三）建设用地使用权证明； （四）建设工程符合

31、规划的证明；（四）建设工程符合规划的证明； （五）房屋已竣工的证明；（五）房屋已竣工的证明； （六）房屋测绘报告；（六）房屋测绘报告； （七）其他必要材料。（七）其他必要材料。 审核要点：1、主体是否一致2、申请事项与规划证明材料是否一致3、房产测绘报告是否经市局集中审核4、公共部位、公共场所、人防部位5、现场踏勘难点问题：难点问题：1 1、房产测绘面积与规划验收面积有差异，如何处、房产测绘面积与规划验收面积有差异，如何处理？理？原则：以规划方案为准，以房产测绘面积为准原则：以规划方案为准，以房产测绘面积为准2 2、公共场所如何登记？、公共场所如何登记？由建设单位一并申请，只登记，不发证由建设

32、单位一并申请，只登记，不发证3 3、人防工程权利人是谁、人防工程权利人是谁? ?人防工程归国家所有人防工程归国家所有相关规定条文办法办法第三十一条第三十一条房地产开发企业房地产开发企业申请房屋所有权初申请房屋所有权初始登记时，应当对始登记时，应当对建筑区划建筑区划内依法属于全体业主共有的公内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。属证书。 人防法人防法第二条第二条 人民防空是国防的组成部分人民防空是国防的

33、组成部分。 物权法物权法第五十二条第五十二条 国防资产属于国家所有国防资产属于国家所有国防资产属于国家所有国防资产属于国家所有。人防法人防法第五条第五条 国家对人民防空设施建设按照有关规国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民人民人民人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有防空工程平时由投资者使用管理，收益归

34、投资者所有。转移登记转移登记 第三十二条发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效第三十二条发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：或者事实发生后申请房屋所有权转移登记： （一）买卖；（二）互换；（一）买卖；（二）互换； （三）赠与；（四）继承、受遗赠；（三）赠与；（四）继承、受遗赠； （五）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；（六）以房屋出资（五）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；（六）以房屋出资入股；（七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转入股；（七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；（八）法律、法

35、规规定的其他情形。移的；（八）法律、法规规定的其他情形。 第三十三条申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：第三十三条申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料： （一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（一）登记申请书；（二）申请人身份证明； （三）房屋所有权（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料； （五）其他必要材料。（五）其他必要材料。 前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院

36、或者仲裁委受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。 审核要点1、身份证明及相应材料2、有无隐形共有人3、有无权利限制情况4、境外司法文书确认5、需要公证的事项变更登记变更登记： 第三十六条发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事第三十六条发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：实发生后申请房屋所有权变更登记： （一）房屋所有权人的姓名或者名称变更的；（一）房屋所有权人的姓名或者名称变更的； （二）房屋

37、坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的；（二）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的； （三）房屋面积增加或者减少的；（三）房屋面积增加或者减少的； （四）同一所有权人分割、合并房屋的；（四）同一所有权人分割、合并房屋的； （五）法律、法规规定的其他情形。（五）法律、法规规定的其他情形。 第三十七条申请房屋所有权变更登记，应当提交下列材料：第三十七条申请房屋所有权变更登记，应当提交下列材料： （一）登记申请书；（一）登记申请书； （二）申请人身份证明；（二）申请人身份证明； （三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书； （四）（四）证明发生变更事实的材料；证明发

38、生变更事实的材料； （五）其他必要材料。（五）其他必要材料。 注销登记注销登记第三十九条申请房屋所有权注销登记的，应当第三十九条申请房屋所有权注销登记的，应当提交下列材料：提交下列材料： （一）登记申请书；（一）登记申请书； （二）申请人身份证明；（二）申请人身份证明； （三（三）房屋所有权证书或者房地产权证书房屋所有权证书或者房地产权证书； （四）（四）证明房屋所有权消灭的材料证明房屋所有权消灭的材料； （五）其他必要材料。（五）其他必要材料。 疑难问题：疑难问题：1 1、房屋多年前已拆除，拆迁单位下落不明且房屋、房屋多年前已拆除，拆迁单位下落不明且房屋所有权证原件遗失，现房屋所有权人提出注

39、销原所有权证原件遗失，现房屋所有权人提出注销原房屋所有权证，如何办理注销登记？房屋所有权证，如何办理注销登记？遗失补发公告后办理。遗失补发公告后办理。2 2、房屋位置不具体，无法确定房屋是否已灭失，、房屋位置不具体，无法确定房屋是否已灭失，如何办理注销登记？如何办理注销登记？现场查看，必要时由公安部门或街道出具证明。现场查看，必要时由公安部门或街道出具证明。3、权利人怠于申请注销怎么办？可以依据法院、仲裁委的生效法律文书，政府的征收决定办理。定期组织对全市房产基础地理信息进行修补测，特别标注，以利于准确掌握全市相关房屋数据。抵押权登记1、一般抵押权登记2、最高额抵押权登记3、在建工程抵押登记一

40、般抵押权登记一般抵押权登记第四十三条申请抵押权登记，应当提交下列文第四十三条申请抵押权登记，应当提交下列文件：件： （一）登记申请书；（一）登记申请书； （二）申请人的身份证明；（二）申请人的身份证明； （三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书； （四）抵押合同；（四）抵押合同； （五）主债权合同；（五）主债权合同； （六）其他必要材料。（六）其他必要材料。 审核要点1、身份证明及相应资料2、抵押合同、主债权合同3、有无权利限制情况、遗失补发情况4、买受人家庭房屋信息查询情况最高额抵押权最高额抵押权物权法物权法第二百零三条第二百零三条第二百零三条第二百零三条为

41、担保债务的履行，为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。偿。 优点：优点：1 1、最高额抵押权是一种便捷高效的担保方、最高额抵押权是一种便捷高效的担保方式。式。 2 2、最高额抵押权有利于加强对银行等金融机构的、最高额抵押权有利于加强对银行等金融机构的债权的担保。债权的担保。 特点

42、：1为一定期间内将要连续发生的债权提供的担保。2存在最高债权额限度 审核要点：1、身份证明及相应资料2、抵押合同（最高债权额限度条款、债权确定期间条款）3、有无权利限制情况、遗失补发情况最高额抵押的特定登记类型：确定登记原因：1、优先受偿的债权及金额有确定的必要。2、出于保护利害关系人的考虑。相关法律条文物权法物权法物权法物权法第二百零六条第二百零六条第二百零六条第二百零六条有下列情形之一的，有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：抵押权人的债权确定：（一）约定的债权确定期间届满；（一）约定的债权确定期间届满；（二）没有约定债权确定期间或者约定不明（二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，确，抵

43、押权人或者抵押人抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；日起满二年后请求确定债权；（三）新的债权不可能发生；（三）新的债权不可能发生；（四）抵押财产被查封、扣押；（四）抵押财产被查封、扣押；（五）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤（五）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；销；（六）法律规定债权确定的其他情形（六）法律规定债权确定的其他情形办法办法 第五十八条对符合规定条件的最高额第五十八条对符合规定条件的最高额抵押权确定登记，登记机构应当将最高额抵押权抵押权确定登记，登记机构应当将最高额抵押权担保的债权已经确定的事实记载于房屋登记簿。担保的债权已经确定

44、的事实记载于房屋登记簿。 当事人当事人协议确定协议确定或者人民法院、仲裁委员会或者人民法院、仲裁委员会生效的法律文书确定了债权数额的，房屋登记机生效的法律文书确定了债权数额的，房屋登记机构可以依照构可以依照当事人一方的申请当事人一方的申请将债权数额确定的将债权数额确定的事实记载于房屋登记簿。事实记载于房屋登记簿。 在建工程抵押：目的要件：为取得在建工程继续建造资金的贷款。主体要件:抵押人为主债务人。客体要求：债务人“合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产”，同时必须是“依法获准尚未建造的或正建造中的房屋或其他建筑物”审核要点：1、身份证明及相关资料2、抵押合同、主债权合同（抵押人为主债

45、务人）3、土地及规划、施工手续的合法性4、现场查看注意事项：对存在在建工程抵押的房屋，办理预购商品房合同备案或预告登记时，要遵循解除一套（间）登记一套（间）的原则。相关规定条文 抵押管理办法抵押管理办法 第三条本办法所称第三条本办法所称在建工程抵押在建工程抵押，是，是指指抵押人抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。为。第三十七条第三十七条 抵

46、押权可以随债权转让。抵押权转让时，应抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。转让后，原抵押权人应当告知抵押人。 经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。 抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。所有，不足部分由债务人清偿。 预告登记：1、目的

47、：保障将来实现物权2、内容：以取得、变更、和消灭不动产物权为目的的债权请求权。3、效力：担保功能，防止不动产权利人违反义务对不动产进行处分。相关规定条文物权法物权法物权法物权法第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，产物权的协议，产物权的协议，产物权的协议，为保障将来实现物权为保障将来实现物权为保障将来实现物权为保障将来实现物权，按照约定按照约定按照约定按照约定可以向登可以向登可以向登可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利记机构申请预告登记。预告登记

48、后，未经预告登记的权利记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，人同意，处分该不动产的，人同意，处分该不动产的，人同意，处分该不动产的，不发生物权效力不发生物权效力不发生物权效力不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起日起日起日起三个月内三个月内三个月内三个月内未申请登记的，预告登记失效。未申请登记的，预告登记失效。未申请登记的，预告登记失效。未申请登

49、记的，预告登记失效。 类型： （1）预购商品房预告登记 （2）现房转让预告登记 （3）以预购商品房设定抵押的预告登记（4）房屋抵押权预告登记）房屋抵押权预告登记预购商品房预告登记：预购商品房预告登记：办法办法第七十条申请预购商品房预告登记，第七十条申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：应当提交下列材料： （一）登记申请书；（一）登记申请书； （二）申请人的身份证明；（二）申请人的身份证明； （三）已登记备案的（三）已登记备案的商品房预售合同商品房预售合同； （四）（四）当事人关于预告登记的约定当事人关于预告登记的约定； （五）其他必要材料。（五）其他必要材料。 更正登记:一、更正登记的法律

50、概念和特点 （1）更正登记是登记机构对登记簿记载的错误事项进行更正的一种登记 （ 2 ）更正登记是依申请而进行的一种登记 （3 ）更正登记是基于法定主体的申请而进行的一种登记。 物权法物权法物权法物权法第十九条第十九条第十九条第十九条权利人、利害关系人权利人、利害关系人认为认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意权利人书面同意更正更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，不动产登记簿

51、记载的权利人不同意更正的，利害关系人利害关系人可以申请可以申请异议登记异议登记。登记机构予以异。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内十五日内不不起诉起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。 登记过程中需要注意的问题 （1）登记请求权人的范围 （2）登记错误的判定 （3）不同的错误登记情形，登记机构的审查能力、审查义务不同受理要件受理要件受理要件受理要件1 1、登记申请书、登记申请书2 2、申请人身份证明、申请人身份证明3

52、3、房屋权属证书或者登记证明、房屋权属证书或者登记证明4 4、证明房屋权属登记簿记载错误的证明文件证明房屋权属登记簿记载错误的证明文件登记档案；登记档案；登记基础文件被撤销的法律文书；登记基础文件被撤销的法律文书；登记簿、权属证书上的相关记载；登记簿、权属证书上的相关记载；法院、仲裁机构的法律文书；法院、仲裁机构的法律文书；相关规定条文办法办法第七十五条房屋登记机构发现房屋登记簿的记第七十五条房屋登记机构发现房屋登记簿的记载错误，载错误，不涉及房屋权利归属和内容不涉及房屋权利归属和内容的，应当书面通知有的，应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；当事人无正当理由关权利人在规定期限内办理

53、更正登记；当事人无正当理由逾期不办理更正登记的，逾期不办理更正登记的，房屋登记机构可以房屋登记机构可以依据申请登记依据申请登记材料或者有效的法律文件对房屋登记簿的记载予以更正，材料或者有效的法律文件对房屋登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。并书面通知当事人。 对于对于涉及房屋权利归属和内容的涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿的记载错房屋登记簿的记载错误，房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内误，房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；办理更正登记期间，权利人因处分其房屋办理更正登记；办理更正登记期间，权利人因处分其房屋权利申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。权

54、利申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。 注意：除正常的登记程序外，登记机关依职权进注意：除正常的登记程序外，登记机关依职权进行的更正登记的，需先下发行的更正登记的，需先下发更正登记通知书更正登记通知书，当事人无正当理由逾期不办理更正登记的：对于当事人无正当理由逾期不办理更正登记的：对于不涉及房屋权利归属和内容的，更正登记完毕后，不涉及房屋权利归属和内容的，更正登记完毕后，应当书面告知当事人，下发应当书面告知当事人，下发更正登记告知书更正登记告知书；对于涉及房屋权利归属和内容的，办理更正登记对于涉及房屋权利归属和内容的，办理更正登记期间，权利人因处分其房屋权利申请登记的，下期间，权利人因处分其

55、房屋权利申请登记的，下发发暂缓办理通知书暂缓办理通知书 更正登记与异议登记的区别 （1）对物权变动产生的影响不同 （2）实现目的的途径不同 （3）审查内容和性质不同（4）救济途径不同异议登记异议登记设立设立办理要点办理要点 （1）申请方式：依当事人申请启动 （2）受理要件：登记申请表；申请人身份证明；证明房屋登记簿记载错误的材料（3）审核要点：证明房屋登记簿记载错误的材料异议登记异议登记异议登记异议登记注销注销注销注销办理要点办理要点办理要点办理要点 （1 1）申请方式：异议登记申请人或房屋登记簿记）申请方式：异议登记申请人或房屋登记簿记载的权利人申请载的权利人申请（2 2）受理要件：房屋登记

56、簿记载的权利人申请异）受理要件：房屋登记簿记载的权利人申请异议登记注销的，需提供能够办理注销异议登记的议登记注销的，需提供能够办理注销异议登记的证明材料证明材料（3 3）审核内容：）审核内容：异议申请人申请异议申请人申请；房屋登记簿记；房屋登记簿记载的载的权利人申请权利人申请，能够注销异议登记的证明文件，能够注销异议登记的证明文件 关于房屋交易和登记规范化管理一、一、前期有关工作情况前期有关工作情况前期有关工作情况前期有关工作情况1 1、已达标：青山区房管局、市房地产登记发证中、已达标：青山区房管局、市房地产登记发证中心（市房地产交易管理中心），江岸区、江汉区、心（市房地产交易管理中心），江岸

57、区、江汉区、桥口区、武昌区、汉阳区、东西湖区、江夏区、桥口区、武昌区、汉阳区、东西湖区、江夏区、洪山区和蔡甸区房管局共洪山区和蔡甸区房管局共1212家家 。其中青山区。其中青山区0808年年被评为先进单位。被评为先进单位。2 2、未申报单位：武汉经济技术开发区、东湖新技、未申报单位：武汉经济技术开发区、东湖新技术开发区、黄陂区、新洲区、汉南区房管局术开发区、黄陂区、新洲区、汉南区房管局二、最新要求：二、最新要求：20092009年年1 1月，住建部下发了月，住建部下发了关于修订关于修订房地产交易与权房地产交易与权属登记规范化管理考核标准属登记规范化管理考核标准的通知的通知（建房（建房20092

58、0092 2号），对号），对20022002年发布的年发布的房地产交易与权属登记规范化管房地产交易与权属登记规范化管理考核标准理考核标准进行了修订，形成了进行了修订，形成了房地产交易与登记规房地产交易与登记规范化管理标准范化管理标准和和房地产交易与登记规范化管理先进标房地产交易与登记规范化管理先进标准准（以下分别简称（以下分别简称一般标准一般标准和和先进标准先进标准），通），通知规定自知规定自20102010年起房地产交易与登记规范化管理工作按修年起房地产交易与登记规范化管理工作按修订后的新标准执行。订后的新标准执行。省住建厅省住建厅1010年年1212月月2929日日关于进一步推进房地产交易

59、与登关于进一步推进房地产交易与登记规范化管理考核达标工作的通知记规范化管理考核达标工作的通知要求要求20132013年前，所有年前，所有未申报房地产交易与登记规范化管理单位的，要达到未申报房地产交易与登记规范化管理单位的，要达到一一般标准般标准要求；要求；20092009年度前按老标准已达标的单位在年度前按老标准已达标的单位在20122012年前要按照新的标准全部完成复检。年前要按照新的标准全部完成复检。 工作安排：1、黄陂区、新洲区、汉南区、武汉经济技术开发区、东湖新技术开发区房管局等5家单位申报规范化管理单位，其余12家单位申报复检。具备条件的申报先进单位。 2、以后每年确定两家单位申报先进单位。3、按节前部署2月23日前将申报方案上报市局 谢 谢 大 家！