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1、东泰花园沿街地块市场调研报告一、东莞社会经济发展宏观分析一、东莞社会经济发展宏观分析东莞全市社会经济状况分析东莞全市社会经济状况分析地块周边社会经济状况分析地块周边社会经济状况分析东莞全市社会经济状况东莞全市社会经济状况“CCTVCCTVCCTVCCTV中国十大魅力城市中国十大魅力城市中国十大魅力城市中国十大魅力城市” ”“CCTVCCTVCCTVCCTV中国十大活力城市中国十大活力城市中国十大活力城市中国十大活力城市” ”2004年10月12号2004年11月4日城市地位城市地位占广东比例户籍人口2.06%生产总值7.05%2003年，东莞市生产总值超过900亿，比上年增长19.5%。经济的
2、快速增长是目前东莞房产市场增长的最有力支撑。东莞市用占广东全省2的户籍人口，创造了7%的生产总值，经济水平大大高于广东的平均水平。目前，东莞市总体经济实力在广东位列第四。2004年上半年，全市完成生产总值567.01亿元，比上年同期增长19.9% 。20042004年年东莞经济总量突破1000亿元大关。预计未来两年，东莞经济仍将保持强劲的增长势头。经济总量快速增加，经济总量快速增加，20042004年突破千亿大关年突破千亿大关东莞市产业结构以第二产业为主，比例超过50。目前第二产业的主要构成包括电子通信制造业、电器机械设备制造业、纺织业、塑料制品业等。东莞市第三产业得到快速发展，所占比例达到4
3、3，比2000年增加了4个百分点随着CEPA的进一步推进，将吸引更多的港商进入珠江三角洲（尤其是东莞），届时将大大促进该地区第二、三产业的蓬勃发展。产业结构第二产业为主，第三产业比例上升产业结构第二产业为主，第三产业比例上升东莞商业一直保持快速增长，三年来，社会消费品零售总额翻了一番。其中2003年，东莞市社会消费品零售总额超过338亿元，增长率达到14.72004年上半年全市社会消费品零售总额继续保持高速增长，达到164.30亿元，比上年同期增长14.7% 社会消费品总额三年翻一番社会消费品总额三年翻一番东莞城镇居民的可支配收入保持稳定增长，2003年达到18471元，比上年增加9%。200
4、4年上半年城镇居民人均可支配收入11658元，增长16.1% 2003年城镇居民的人均消费性支出增长缓慢，为只比上年增长1.6%。但到了2004年上半年，城镇居民人均消费支出9656元，增长52.4% 。其中，餐饮、住房、汽车等消费支出大幅度上涨2004年上半年居民消费大幅增加，消费潜力仍需进一步挖掘年上半年居民消费大幅增加，消费潜力仍需进一步挖掘从1996年开始，东莞暂住人口开始超过户籍人口，到2003年，暂住人口已经是户籍人口的2.8倍。2000年2002年间暂住人口的大量增加，促进了东莞社会消费品零售总额的快速上涨，但是随着人口结构趋向稳定，东莞社会消费品零售总额将会进东莞社会消费品零售
5、总额将会进入一个平稳期入一个平稳期人口结构趋向稳定，商业总量发展将进入平稳期人口结构趋向稳定，商业总量发展将进入平稳期地块所在区域社会经济状况分析地块所在区域社会经济状况分析东城区简介东城区简介1 1、穗深经济走廊的黄金地段，区内区外交通网络完善，连穗深经济走廊的黄金地段，区内区外交通网络完善，连接广深、莞深高速公路，靠京九、广九铁路；莞龙、莞长、接广深、莞深高速公路，靠京九、广九铁路；莞龙、莞长、莞樟及市区多条城市道路。莞樟及市区多条城市道路。2 2、东城区拥有市区内最好的自然资源：黄旗山、虎英湖、东城区拥有市区内最好的自然资源：黄旗山、虎英湖、高尔夫球会，成为东莞市区目前居住环境最好的区域
6、。高尔夫球会，成为东莞市区目前居住环境最好的区域。3 3、目前成为东莞豪宅区域的代言，云集了东莞市、目前成为东莞豪宅区域的代言，云集了东莞市80%80%的顶的顶级豪宅和近一半的中档楼盘，其辐射力可达整个莞城及所级豪宅和近一半的中档楼盘，其辐射力可达整个莞城及所属各镇。属各镇。南城区简介南城区简介1 1、南城区原为篁村，现规划为东莞市未来的新城市中心区，南城区原为篁村，现规划为东莞市未来的新城市中心区，将是东莞未来重点建设的区域。将是东莞未来重点建设的区域。2 2、南城的市政配套完善、南城的市政配套完善，经济基础雄厚；诺基亚、雀巢等，经济基础雄厚；诺基亚、雀巢等许多跨国企业都落户在南城，但是南城
7、许多跨国企业都落户在南城，但是南城目前目前的住宅项目比较的住宅项目比较分散，表现出来就是居住氛围尚在培育阶段分散，表现出来就是居住氛围尚在培育阶段。3 3、南城区的楼盘以中高档为主，主要吸引周边的本地居民、南城区的楼盘以中高档为主，主要吸引周边的本地居民和分布在莞城各处的企业白领和政府公务员。和分布在莞城各处的企业白领和政府公务员。 东城区和南城区在东莞的地位生产总值户籍人口暂住人口企业数东城区东城区307050590262143532365南城区南城区27498843086568852054合计合计5820381021122712384491东莞市东莞市9479654158961143364
8、5349126比例比例6.1%6.4%6.3%9.1东莞市共分为33个镇区，经济和人口均分散在各个镇区，东城区和西城区在各个镇区中处于平均地位城市变迁：向南和向东是东莞城市发展的主导方向城市变迁：向南和向东是东莞城市发展的主导方向本地块本地块本地块处于东城和南城的交界处，将更多的受到中心区的辐射，未来机会增加本地块处于东城和南城的交界处，将更多的受到中心区的辐射，未来机会增加 地块位于东城和南城交界处，属于东莞市东莞市中央商务区东南部分中央商务区东南部分，处于中心城区的辐射范围。地块与中心区的关系： 一可以借势一可以借势 二要形成差异化二要形成差异化中中央央商商务务区区地块地位地块地位区域周边
9、工业园区区域周边工业园区南城科南城科技园区技园区东城南东城南片区科片区科技园区技园区东城北东城北片区科片区科技园区技园区总用地面积207公顷，以电子、食品等产业为主总用地172.2公顷,新建高科技制造业和接纳从旧城内置换出并升级换代的零散产业为主 东城南片区南部工业组团，总用地91.1公顷，结合技术研发中心，升级现有产业为主 周边工业区拥有较周边工业区拥有较多企业，市场增长多企业，市场增长空间较大空间较大本地块本地块小小 结结东莞经济快速增长，为房地产市场的稳步增长提供了有力支撑。人口增长速度趋缓，人口结构趋向稳定，商业总量的发展将进入一个平稳期。商业发展面临升级。城镇居民收入支出比逐年下降，
10、消费潜力有待进一步挖掘。城市重心向南城区和东城区发展，本地块处于两区的交界处、中央商务区的东北角，市场开发一要中心区提升自己；二要走差异化道路。地块周边区域有三个工业区，为房地产业的进一步发展提供了较强的产业支撑。二、房地产市场调研报告二、房地产市场调研报告n东莞房产市场基本状况东莞房产市场基本状况n东莞市区写字楼市场分析东莞市区写字楼市场分析n东莞市区小户型住宅市场分析东莞市区小户型住宅市场分析n东莞市区二手房租赁市场分析东莞市区二手房租赁市场分析n东莞市区酒店长包房市场分析东莞市区酒店长包房市场分析n东莞市区核心商圈步行街调研分析东莞市区核心商圈步行街调研分析东莞市地产市场分析东莞市地产市
11、场分析总量分析：总量分析：2004年东莞房地产投资保持快速增长年东莞房地产投资保持快速增长20002003年，东莞房地产经过了一轮快速增长，三年投资总额增加了4倍2004年房地产投资总额依据保持高速增长，今年19月份全市完成房地产开发投资额累计已达63亿元，比去年同期的38亿元增长了682004年第三季度投资额为年第三季度投资额为26.7亿元，与第二季度亿元，与第二季度25.6亿基本持平亿基本持平供应分析：房地产后续市场供应充足供应分析：房地产后续市场供应充足20032003年年20042004年年1 19 9月月施工面积施工面积689.5689.5623623竣工面积竣工面积257.3257
12、.39797比例比例2.72.76.46.4 2003年，东莞市房地产施工面积和竣工面积之比为2.7，处于合理的范围。但是到了2003年19月，比例超过了6.4。显示短期供应减少,后续供应增加宏观调控导致2004年第三季度批准预售面积53.6万平方，比第一、第二季度分别下降25和69。综合来看，东莞房地产市场后期供应量将大幅增加，未来几年进入一个消化阶段批准预售批准预售面积面积20042004年第一季度年第一季度72.120042004年第二季度年第二季度140.320042004年第三季度年第三季度53.6单位、：万平方米单位、：万平方米单位、：万平方米单位、：万平方米住宅住宅办公楼办公楼商
13、业用商业用房房施工面施工面积积530.1530.129.629.699.299.2竣工面竣工面积积2222221.661.6626.326.3比例比例2.4 2.4 17.8 17.8 3.8 3.8 总量住宅办公楼商业用房销售面积销售面积658.9530.1530.129.629.699.299.2空置面积空置面积119.691.691.61.661.6626.326.3总和总和778.5621.7621.731.2631.26125.5125.5空置率空置率1515%15%5%5%21%21%n2003年东莞全市各类物业空置率均较高，住宅达到15，商业用房超过20，办公楼空置率较小，但是施
14、工竣工面积之比达到17.8，写字楼市场未来两年放量较多。20032003年东莞全市各类物业施工竣工面积比年东莞全市各类物业施工竣工面积比20032003年东莞全市各类物业空置率分析年东莞全市各类物业空置率分析2004年上半年2004年第三季度差值差值自筹资金自筹资金32.8%37.4%4.6%贷款贷款19.8%8.1%-11.7%定金和预付定金和预付款款38.0%38.0%0.0%信托资金信托资金2.4%11.9%9.5%其他其他7.0%4.7%-2.3%资金来源：宏观调控、银根缩紧，导致房地产贷款比例下降一半以资金来源：宏观调控、银根缩紧，导致房地产贷款比例下降一半以上，目前所占比例不到上，
15、目前所占比例不到10。自筹资金比例上升，达到了。自筹资金比例上升，达到了37.4%10月份，央行利率的调高，进一步加大了房地产市场的资金压力月份，央行利率的调高，进一步加大了房地产市场的资金压力小小 结结2004年，东莞全市房地产市场依旧保持快速增长，但是相比2003年，增速已经趋缓2003年，东莞全市房地产市场空置率为15，其中商业用房空置率为21，高于普通水平；2004年19月份，施工面积上升，竣工面积下降，施工面积和竣工面积之比超过6.4；数据显示，东莞房地产未来两年供应量较为充足宏观调控、银根缩紧，导致房地产贷款比例下降一半以上，目前所占比例不到10。自筹资金比例上升，达到了37.4%
16、。 10月份，央行利率的调高，进一步加大了房地产市场的资金压力写字楼市场分析写字楼市场分析调研目的调研目的 通过对东莞市区部分在售、已使用的写字楼的调研，分析出目前东莞市区写字楼市场的现状，以期对项目的市场定位提供较为准确的依据。调研样本调研样本本次调研选取的样本来自东城区和中心区，共调研了13 个样本，其中东城区东城区 在售：地王广场、国泰中心、恒丰大厦、君豪商业中心 使用：新华大厦、泰丰大厦中心区中心区 在售：龙翔国际商会中心、鸿福广场、第一国际、华凯广场 星鹏商务大厦 使用：华凯大厦、金盈大厦东莞市区写字楼市场分析东莞市区写字楼市场分析市场规模市场规模据不完全统计，目前东莞市区在用、在建
17、、待建的写字楼总面积在100-130万平米万平米目前市场在售项目的供应量在20-30万平米万平米市场需求来自哪里？市场需求来自哪里？市场需求市场需求1、投资性需求、投资性需求作为东莞目前最具成长性的物业类型，写字楼的投资潜力巨大，受到众多作为东莞目前最具成长性的物业类型，写字楼的投资潜力巨大，受到众多投资客的追捧。投资客的追捧。2、新增自用型需求、新增自用型需求随着东莞经济的不断壮大，本地越来越多的公司兴起，同时越来越多的外随着东莞经济的不断壮大，本地越来越多的公司兴起，同时越来越多的外地公司进入东莞，选择在东莞设立分公司或办事处。地公司进入东莞，选择在东莞设立分公司或办事处。3、改善型需求、
18、改善型需求东莞有大量的公司依旧在多年以前的办公楼或是在公寓里办公，随着公东莞有大量的公司依旧在多年以前的办公楼或是在公寓里办公，随着公司的成长，迫切需要改善现有的办公环境以适合公司的发展与形象。司的成长，迫切需要改善现有的办公环境以适合公司的发展与形象。东莞写字楼市场有很大的需求潜力东莞写字楼市场有很大的需求潜力从长期来看，东莞写字楼存在较大市场从长期来看，东莞写字楼存在较大市场销售状况销售状况（万平米）（万平米）东莞写字楼市场需求增长迅速，市场步入快速发展阶段东莞写字楼市场需求增长迅速，市场步入快速发展阶段空置面积空置面积2003年的统计数据显示：年的统计数据显示：当年的写字楼空置面积为当年
19、的写字楼空置面积为0.63万平米万平米当年的写字楼销售面积是当年的写字楼销售面积是7.01万平米万平米空置面积与销售面积的比例是空置面积与销售面积的比例是0.09：1较低的空置面积，表明东莞写字楼市场需求状况良好较低的空置面积，表明东莞写字楼市场需求状况良好东莞写字楼分布格局东莞写字楼分布格局东城区：东城区： 该区域是东莞商业较为集中的地方，沃尔玛、百佳购物广场、东城步行街等，在建的还有世博广场和待建的世纪广场，吸引了大量的人群，从而在这一区域聚集了极高的人气。 随着商业氛围的形成，提升了这一区域的商务氛围，逐渐形成了一个较为集中的商务中心，早期的恒丰大厦，到现在的君豪商业中心、地王广场等。商
20、业聚集带动商务圈的形成商业聚集带动商务圈的形成中心区中心区： 中心区是东莞政府着力打造的一个城市中心，在东莞未来的发展中，中心区将成为城市的行政中心、文化中心、商务中心，即CBD，是东莞未来的城市重心和重要节点。已开始使用的有华凯大厦、金盈大厦，周边在建的有第一国际、鸿福广场、国际商会大厦、华凯广场等写字楼，未来这一区域将成为写字楼较为集中的区域。 城市未来中心节点推动商务圈的形成城市未来中心节点推动商务圈的形成区域分布区域分布东城区东 纵 大 道东 城 大 道东城西路东城中路君豪商君豪商业中心业中心地王广场地王广场国泰中心国泰中心恒丰大厦恒丰大厦沃尔玛沃尔玛百佳购物百佳购物广场广场泰丰大厦泰
21、丰大厦新华大厦新华大厦 在售 使用 商场区域分布区域分布中心区 在售 使用 中中 心心 区区四 环 路鸿 福 路三 环 路第一国际第一国际华凯大厦华凯大厦金盈大厦金盈大厦星鹏商务星鹏商务大厦大厦龙翔国际龙翔国际商会中心商会中心鸿福广场鸿福广场华凯广场华凯广场项目地块项目地块市政府市政府东莞大道东莞写字楼分布特征东莞写字楼分布特征东莞写字楼分布较为分散东莞写字楼分布较为分散没有形成高度集中的商务办公中心没有形成高度集中的商务办公中心东莞核心商务中心将在哪里形成？东莞核心商务中心将在哪里形成？东莞城市重心南移东莞城市重心南移中心区将成为东莞城市的中心节点中心区将成为东莞城市的中心节点区域功能定位区
22、域功能定位 东城区东城区中心区中心区高档住宅区高档住宅区+区域商区域商业中心业中心行政文化中心行政文化中心+核心商务区核心商务区中心区是未来的行政、文化中心和中心区是未来的行政、文化中心和未来核心商务区未来核心商务区+办公办公组团组团东城区定位于高档住宅区，在此基础上，会形成区域商业中心和办公组团东城区定位于高档住宅区，在此基础上，会形成区域商业中心和办公组团写字楼具体项目调研写字楼具体项目调研基本资料（一）基本资料（一）物业名称物业名称总面积总面积（平方米）（平方米）标准层面积标准层面积（平方米）（平方米）单位面积单位面积（平方米）（平方米）实用率实用率层高层高（米）（米）龙翔国际商会大厦3
23、.15万160089-160072.2%3.5君豪商业中心3万1300、3800主96-146、155-49168.2%3.9鸿福广场1.2万150048、主68-71、97-284 （套内）70%3.5恒丰大厦2万120045、133-163、22267.4%3.6-3.9华凯广场5.2万200099-138、主150-163、20070.4%3.9地王广场2.8万1200主115-117、121、14572.5%3.9国泰中心2.7万170039-59、76-114、150-27770.3%3.9星鹏商务大厦1.2495、54491、115、131、18070%3.5基本资料（二）基本资料
24、（二）物业名称物业名称均价均价（元（元/平米）平米）租金租金（元（元/平米平米/月）月）管理费管理费（元（元/平米平米/月）月）销售率销售率/出租率出租率龙翔国际商会大厦4500-460038320-30%君豪商业中心410040-603.585%以上鸿福广场390060%以上恒丰大厦3300352.575%以上华凯广场3900395%以上金盈大厦36-422.595%以上（出租）星鹏商务大厦345030-352.540%（自然去化）新华大厦35295%以上（出租）第一国际4100100%地王广场430070-80%基本资料（三）基本资料（三）物业名称物业名称会所会所车位车位电梯电梯卫生间卫生
25、间龙翔国际商会大厦会议中心、商务中心3.8米层高地下车库4部三菱冷气电梯公共地王广场地下车库5部（通力）公共恒丰大厦无3部（迅达）公共金盈大厦无9500平米3部高速群控电梯公共鸿福广场运动场所、超市、餐厅等4部OTIS高速电梯公共华凯广场会议厅、咖啡茶座等550个6部公共在售项目价格分析在售项目价格分析从上图可以看出，东城区在售项目均价高出中心区从上图可以看出，东城区在售项目均价高出中心区65元元/平米。但是剔除掉档次较平米。但是剔除掉档次较低，价格相对也很低的楼盘后，东城区的均价高出中心区低，价格相对也很低的楼盘后，东城区的均价高出中心区180元元/平米。平米。区域区域物物业名称名称价格（元
26、价格（元/平米）平米）均价（元均价（元/平米）平米）剔除剔除较低档次后低档次后均价（元均价（元/平米）平米）东城区地王广场430040504300国泰中心4500君豪商业中心4100恒丰大厦3300中心区龙翔国际商会中心450039854120鸿福广场3900第一国际4175华凯广场3900星鹏商务大厦3450主要项目去化分析主要项目去化分析整体销售市场良好，主要在售项目去化率在70%以上国际商会大厦由于定价过高，影响其去化速度，星鹏商务大厦因采用自然去化，去化速度相对较慢。物业名称销售率备注龙翔国际商会大厦20%定价过高，影响去化速度君豪商业中心85% 鸿福广场60%以上恒丰大厦75%华凯广
27、场100%地王广场70-80%当天内部认购80多套星鹏商务大厦40%采用自然去化，一周销售1套左右国泰中心95%第一国际100%物业名称出租率君豪商业中心50%恒丰大厦70%新华大厦只剩一套泰丰大厦只剩两套金盈大厦只剩两套国泰中心90%华凯大厦95%以上南城大厦60%部分项目出租率分析部分项目出租率分析写字楼出租市场中高档写字楼出租情况目前较好，出租率在85%以上；低档写字楼（如南城大厦）租金仅为20元/平方米/月，但空置率依然较高，楼宇除形象乏善可陈，没有停车位也是个致命弱点，部分公司从该写字楼迁出。由此可看出，老城区滋生的服务型小公司数量不足，这也印证了东莞前几年第三产业发展滞后。均豪商业
28、中心目前尚处于销售期，出租率还处在上升期。租金分析租金分析区域区域物物业名称名称租金（元租金（元/平米平米/月）月）平均租金（元平均租金（元/平米平米/月）月）东城区新华大厦3537.5泰丰大厦30恒丰大厦35君豪商业中心40-60中心区金盈大厦36-4238.6华凯大厦40-50龙翔国际商会中心38星鹏商务大厦30-35部分物业租金状况部分物业租金状况（黄色为在售项目）（黄色为在售项目）东莞写字楼租金主要集中在30-50元/平米/月。中心区的平均租金要高出东城区1元/平米/月。面积分析面积分析 标准层面积物物业名称名称总面面积（平方米）（平方米）标准准层面面积（平方米）（平方米）龙翔国际商会
29、大厦3.15万1600君豪商业中心3万13003800鸿福广场1.2万1500恒丰大厦2万1200华凯广场5.2万2000地王广场2.8万1200国泰中心2.7万1700以上为部分在售项目的总面积和标准层面积。总面积一般在1-3万平米。标准层面积一般在1000-2000平米。龙翔国际商会大厦标准层平面图龙翔国际商会大厦标准层平面图标准层面积1600平方米，可自由分割。单位面积89、115、161、204、240、300平米。华凯广场标准层平面图华凯广场标准层平面图标准层面积2000平米。单位面积100、102、139、152、163平米。地王广场标准层平面图地王广场标准层平面图标准层面积120
30、0平米。单位面积115、117、121、145、162平米。鸿福广场标准层平面图鸿福广场标准层平面图标准层面积1500平米。单位面积68、97、101、107、138、200、220、308、405平米。面积分析面积分析 单位面积（统计样本（统计样本：龙翔国际商会大厦、君豪商业中心、鸿福广场、华凯广场、地王广场、 国泰中心、恒丰大厦）各面积区间比例差距并不是特别大，100-149平米所占比例最大，占到32.1%。总体来看，单位面积集中在100-200平米之间，占到了60.4%。购买客户分析购买客户分析投资所占比重较大，超过一半的是投资客户。自用型客户多为外来的中小型贸易公司及其他一些类型公司。
31、入住客户分析入住客户分析华凯大厦是东莞最为高档的写字楼之一，具有一定的代表性。在这里选取中心区的华凯大厦进行入住客户分析。华凯大厦入住公司华凯大厦入住公司（一（一七层）七层）华凯大厦入住公司华凯大厦入住公司（八（八十五层）十五层）咨询服务行业占到34%，比例最大。建筑装饰、投资贸易公司总比例占到33%。以上几类公司多为小公司，对写字楼的面积要求不是很高，一般在100-200平米。东莞本地公司占到54%。外地公司占37%。国外公司占9%。目前东莞写字楼市场供应量较大，不完全统计在20-30万平米。从宏观角度来看，项目开发写字楼可能会面临一定的竞争风险。市场整体均价在4000元/平米左右，相对公寓
32、产品没有价格优势，利润空间不是很大。整体去化情况较好，但销售速度有放缓趋势。中高档写字楼出租市场较为良好，低档写字楼具有一定的空置率。购买客户以投资客为主，占到50%以上。市场上写字楼的主力单位面积在100-200平米左右。写字楼市场总体特征写字楼市场总体特征东泰花园周边区域写字楼市场基本状况 东泰花园周边尚没有专门的写字楼办公，处于东城南片区的各类公司目前主要在东泰花园及其周边的社区或街铺内办公。周边工业区的企业在厂区办公，办公条件较差，面临升级。因此，该区域存在一定量的写字楼潜在市场写字楼客户类型(1) 自用客户v各类咨询服务公司、广告工作室和网络代理公司，目前东泰花园商铺和住宅内存在相当
33、体量的此类公司v 装饰设计公司，装饰设计公司是目前写字楼市场的一个重要可群，华凯大厦有15-20%的客群来自于此类公司。此外，在泰和商业街上，初步统计有10家左右的装饰公司v贸易业务公司，目前有相当量的贸易公司分布在东泰花园的各个居民楼内和商铺内v东泰花园周边有少量的教育培训中心，也可以成为写字楼的潜在客户 v周边镇区企业，企业的发展壮大，一方面要求企业重视自己的企业形象，提高办公的档次；另一方面，企业发展到一定程度，会要求将管理中心、营销中心与生产中心分离开来，进入高档写字楼办公v与海关大厦相关各类货代、船代、报关公司等：海关大厦即将搬入中心区，将会带入一大批依附海关业务而生存的报关、火待、
34、船代公司等，此类公司总量庞大（2）投资客户v港台客户：在东莞工作有大量的港台客户，收入水平高，目前他们是第一国际等写字楼投资主力客群之一v本地客户：东莞本地居民的总体收入较高，手中有大量存款，对中小面积的写字楼有一定的投资需求。这批人年纪主要在30-40岁之间（3）中信公司及其附属公司v 中信公司作为东莞四大地产商之一，企业的发展需要良好的办公形象，在适合的情况下，可以提升自己的办公层次重点客群分析 贸易公司抽样：服装工作室位置：东泰花园步行街业务类型：贸易老板：台湾人铺位面积：两间铺位共80多个平方左右租金：每个铺位每月租金1800元，平均每月每平方租金为45元左右，与中心区的写字楼租金价格
35、持平为什么在东泰花园开公司？（1）主要业务伙伴居住在东泰花园及周边（2）附近没有写字楼，不得不租在商铺内（3）小区内环境好，比较安全评析 如果周边有标准的办公场所，会考虑搬入重点客群分析装饰设计公司引入位置：泰和商业街业务类型：装修设计数量：10家左右铺位面积：多数公司总营业面积在15020之间，底铺面积在100150平方之间，夹层面积为底铺面积的一半左右。租金：底铺月租金在7000-10000元之间，每平方每月均价70-80元左右，考虑到夹层面积，每平方每月租金在5060元之间。要远远大于中心区写字楼的租金。在街铺开公司的优势（1）交通方便（2）业务直接来自于周边社区劣势（1）临街较为繁杂，
36、会影响到设计师的工作（2）租金高于写字楼，成本上升评析 华凯大厦有较大比例的客户来自于装修设计公司，东泰周边的装修设计公司也会成为未来写字楼的重要客户重点客群分析各类货代、船代、报关及相关贸易类公司的引入东莞是一个外向型经济为主的城市，出口贸易发达；外向型经济的发展，催生出大量的货代、船代、报关公司及贸易公司。随着东莞海关大厦的即将搬迁到新城区，大量的货代、船代公司、报关和相关贸易公司也会将公司办公地点搬到海关大厦周边地区。本地块与海关大厦相距不足一公里，将会成为这部分公司一个重要的接受点。目前东城南片区写字楼市场尚处于启动状态，未来随着中心区的逐渐建成，中心区核心商务圈将逐渐成规模，将对老城
37、区公司产生一定吸纳作用。东城南片区也将成为一个区域商务办公组团东泰花园及其周边社区存在一定数量的小公司及外地驻东莞办事机构，其中相当部分的的公司所承受的已经超过了在写字楼办公的成本，可见该区域写字楼市场潜力巨大。第一国际的写字楼会对未来客户产生一定的竞争分流，但是由于交通干道的隔绝，这一竞争性大大削弱。周边工业园区存在大量的工厂，工厂产业的升级及规模逐渐壮大，有可能将营销、开发等部门迁入中高档写字楼。由此也将成为本项目重要的潜在客户。写字楼区域市场特征写字楼区域市场特征小户型市场分析小户型市场分析调研目的调研目的 小户型产品是目前市场需求的一大热点，通过对项目周边在售小户型项目的调研，了解此类
38、产品的一些特征，希望能对项目同类产品的定位提供依据。调研样本调研样本公寓：金地格林小城、中信新天地、精英名都、鸿福广场酒店式公寓：城市假日、第一国际产权式酒店；鸿福广场问题问题1 1：小户型的界定范围？：小户型的界定范围？问题问题2 2：为何兴起小户型热？：为何兴起小户型热？问题问题3 3：谁来购买小户型？：谁来购买小户型？问题问题4 4：小户型的前景如何？：小户型的前景如何？小户型产品小户型产品小户型小户型小面积住宅小面积住宅酒店式公寓酒店式公寓产权式酒店产权式酒店小户型面积小户型面积界定范围界定范围小户型小户型 一房一房 二房二房 三房三房销售面积在60平米以下销售面积在80平米以下销售面
39、积在100平米以下市场需求热点变化市场需求热点变化小面积小面积（80-110平米）平米）中大户型中大户型（130平米以上）平米以上） 别墅别墅中大户型中大户型小户型小户型（30-100平米）平米）90年代初年代初2001、2002年年目前目前小户型受欢迎原因小户型受欢迎原因1、随着东莞城市的不断发展，吸引了越来越多的年轻白领，购买、随着东莞城市的不断发展，吸引了越来越多的年轻白领，购买总价较低的小户型产品成为他们的首选。总价较低的小户型产品成为他们的首选。2、总价较低的小户型比较符合城市的低收入人群购买能力。、总价较低的小户型比较符合城市的低收入人群购买能力。3、投资客也非常青睐这种市场前景看
40、好的小户型产品。、投资客也非常青睐这种市场前景看好的小户型产品。谁在宠爱小户型谁在宠爱小户型市场需求主体市场需求主体投资客白领阶层打工一族总价低总价低享受独立空间享受独立空间换房了，适合用来出租换房了，适合用来出租周边小户型项目分布周边小户型项目分布科科技技大大道道东东莞莞大大道道莞莞太太路路精英名都精英名都三环路三环路鸿福路鸿福路四环路四环路五环路五环路中心区中心区鸿福广场鸿福广场第一国际第一国际城市假日城市假日中信新中信新天地天地金地格林金地格林小城小城项目地块项目地块公寓：公寓：中信新天地、精英名中信新天地、精英名都、鸿福广场、格林小城都、鸿福广场、格林小城酒店式公寓：酒店式公寓：第一国
41、际、城第一国际、城市假日市假日产权式酒店：产权式酒店：鸿福广场鸿福广场基本资料基本资料物业名称物业名称总面积总面积（平米）（平米）户型面积户型面积（平米）（平米）均价均价（元（元/平米）平米）销售率销售率目标客户目标客户金地格林小城26万小面积70-9093-190三房、四房3100小面积户型基本售完25-35岁的白领阶层、公务员、个体户精英名都568套一房45、二房67、三房88-98280060-70%白领阶层、年轻夫妻、打工一族中信新天地18万30-133320080%以上白领阶层鸿福广场（新城市公寓）462套31-783600/400090%以上白领阶层、投资客城市假日（酒店式公寓）2
42、.3万54-933500-3800基本售完投资客第一国际（酒店式公寓）680套60-1054070售完投资客鸿福广场（产权式酒店）豪华40套普通230套豪华40-43普通32-38豪华50万普通40万10-20%投资客户型配比分析户型配比分析房型房型面面积（平米）（平米）套数套数比例比例单身公寓31-3525624.8%一房45-6124223.5%二房67-6936235.1%三房89-9817016.6%合计1030100%（统计样本：鸿福广场、精英名都）（统计样本：鸿福广场、精英名都）统计的样本是纯小户型公寓产品。从上图看出，小户型的公寓面积一般在30-100平米。二房在所有小房型产品中
43、比例最大，占到35.1%，其面积适中，易为市场接受。精英名都户型图精英名都户型图一房一厅：建筑面积45.52平米 套内面积35.52平米两房两厅：建筑面积67.21平米 套内面积53.08平米三房两厅：建筑面积88.92平米 建筑面积70.22平米 建筑面积98.04平米 套内面积76.59平米实用率： 78%一房一厅一房一厅两房两厅两房两厅三房两厅三房两厅88.92平米平米三房两厅三房两厅98.04平米平米价格分析价格分析酒店式公寓价格相比纯公寓价格没有明显优势。产权式酒店单价是另两种产品单价的3倍左右。去化分析去化分析去化速度：去化速度： 酒店式公寓 公寓 产权式酒店去化特征：去化特征：酒
44、店式公寓相对公寓产品来说，价格并不高，但是酒店式公寓的品质却要高出公寓产品，酒店式的服务适合自己来使用同时也更能吸引一些高端人群来入住，投资的潜力更大一些。产权式酒店由于一次性投入较高，存在一定的投资风险，所以对投资客来说选择投资此物业时会比较谨慎。客户分析客户分析-小户型住宅小户型住宅自住客户 年龄：以青年人为主，年龄在25-35岁之间 职业：企业中基层管理人员、贸易业务人员、技术人员和个体工商业者等 文化程度：大专以上文化水平 来源：东城区、南城区、周边工业园区和周边镇区 籍贯：主要客户是外省市在东莞连续工作三年以上的 工作人员（60-80%）、部分本地年轻人投资客 本地私营业主、个体工商
45、业主和企业中高层管理人员客户分析客户分析-酒店式服务公酒店式服务公寓寓投资客户 东莞市经济发达，居民储蓄丰富，有很强的投资能力。目前第一国际和城市假日酒店式公寓主要购买者即为投资客。使用客户（1）酒店长包房客群 日企的日籍员工、在东莞长期工作的欧美人士和港台人士，以及长期到东莞出差的各地商务人士（2）租赁市场高端客户 居住在新世界花园、东泰花园周边等高档楼盘的高收入租户（3）周边工业园区企业高管 居住在厂区公寓内，通过完善的物业服务可以吸引过来（4小区内办公的公司和新增小型公司等 业务类型：以贸易事务型起步的小型公司、装饰设计公司等鸿福广场鸿福广场产权式酒店产权式酒店基本介绍：基本介绍： 普通
46、客房套内面积32.8-38.1平米，总价40万，豪华客房套内面积40.56-43.32平米，总价50万。 一次性付款。 业主购买后租给酒店公司经营管理，租期20年，20年后另行协商签定租赁协议。市场反映：市场反映： 总270套，推出后半个多月，去化30-40套左右，销售率在10-20%，销售情况比较好。 鸿福广场鸿福广场产权式酒店产权式酒店固定租金收益保障固定租金收益保障租赁期内酒店公司向业主支付租金，每间普通客房每年固定租金2万元，豪华客房2.5万元。浮动租金收益保障浮动租金收益保障前5年，酒店公司保证向普通客房业主每年1.2万元浮动租金，豪华客房1.5万租金，并每年将经营毛利润的70%作为
47、浮动租金回馈业主。每间客房浮动租金=客房经营年毛利润总额*70% *分配系数普通客房分配系数=12000/（普通客房总数*12000+豪华客房总数*15000）豪华客房分配系数=15000/ （普通客房总数*12000+豪华客房总数*15000）免费入住权及只有置换免费入住权及只有置换权权业主可以享受每年12天的免费入住权。消费享受贵宾折扣优惠消费享受贵宾折扣优惠酒店公司为业主赠送贵宾卡，业主凭贵宾卡在新城市酒店客房每年超过12天免费入住权的消费以及新城市酒店其他场所的消费均享受贵宾折扣优惠。回购保证回购保证业主可以自行转让所购新城市酒店客房产权，如果找不到买家，开发商可以保证按下列条款回购：
48、（1）购买须一年以上（2）回购价格=原始购房价（含装修款） *（1+0.02 *购买年限）-历年租金总额（参考鸿福广场楼书资料）（参考鸿福广场楼书资料）鸿福广场鸿福广场产权式酒店产权式酒店酒店普通客房年收益酒店普通客房年收益测算算开房率80%70%60%备注营业收入950408346071280330元/天*360*开房率固定租金200002000020000固定运营成本/费用（含折旧）25200252002520070元/天*360天可变成本/费用/税金86407560648030元/天*360天*开房率毛利润412003040019600浮动租金288402128013720毛利润*70%
49、业主收益488404128033720固定租金+浮动租金业主投资回报率（%）12.2110.328.43投资总额400000（参考鸿福广场楼书资料）（参考鸿福广场楼书资料）小户型市场总结小户型市场总结小户型产品是目前市场需求的一大热点，实际需求和投资需求都很大。小户型住宅产品受到投资客的喜欢，同时也受到城市年轻人的青睐。酒店式服务公寓的主要购买者是年轻人。小户型产品的面积一般在30-100平米，主力面积在60-80平米。从目前的市场状况来看，小户型产品有着较大的发展潜力。东莞市区二手房租赁市场分析研究目标 通过研究东莞市区租赁市场的发展状况，挖掘租赁市场中的空白点和增长点，分析小户型市场和酒店
50、式公寓的可能性。研究方法 抽样调查：样本数744个，样本来自于东莞广信地产、冠中地产、美怡居物业、卓业地产、美联地产、未来地产、同一物业等7个二手房中介 典型社区分析：东泰花园、新世界花园和中信新天地 重点消费者调查：周边工业园区知名企业人事部 研究设计研究设计研究指标 东莞市区二手房交易概况 东莞市区二手租赁房供应的区域分布结构 东莞市区二手租赁房供应的房型比例分析 东莞市区二手租赁房供应的面积比例分析 东莞市区二手租赁房供应的租金单价分析 东莞市区二手租赁房供应的月租金总价分析 东莞市区各类房型租赁速度分析 东莞市区典型社区的租赁状况分析 东莞市周边工业园区中高层管理人员居住状况分析二手市
51、场基本格局2004年10月，东莞二手房交易量以东城区最多，占到了近一半；其次是南城区，比例在19；交易比例最低的是莞城，只有5%东城区域占市区住宅租赁供应的一半左右。本地块处于租赁市场的热点东城区域占市区住宅租赁供应的一半左右。本地块处于租赁市场的热点区域。区域。样本数：744区域供应分布东莞市区租赁市场供应主力户型为二、三房，占到了总供应量的70左右跃式和复式房型占了相当比例，达到5.5%别墅放量占租赁市场总套数比的1%左右.房型比例在东莞的三个市区内，莞城三房的供应比例最大，达到57小户型的供应主要集中在南城，南城一房的比例达到市区一房总供给量的64大户型的供应主要集中在东城，五房、复式、
52、跃式和别墅的套数之和占到市区大户型总套数的67东莞市区租赁房面积比较面积东城南城莞城东莞70 m2以下7.14%31.49%10.49%15.7%70109 m229.46%43.83%32.72%34.8%110149 m237.50%20.85%45.06%33.8%150 m2以上25.89%3.83%11.73%15.7%东莞市区二手租赁房的面积均值约为113米，面积分布呈“中间大，两边小”的正态分布租赁房面积区域比较 东城东城 莞城莞城 南城南城东城区二手租赁房的均值为130米，大大高于平均值，显示该区房型普遍较大。南城区二手租赁房的均值为90米，小户型在该区域较为流行莞城区面积情况
53、与市区总体情况相类似东城区与南城区租赁房面积分布呈现的差异，显示两个区域近两年房产走势的区别。东城区以大户型为主，显示该区小户型市场的缺失，未来有可能导致青年群体的外流。面积比较房型东莞东城南城莞城单身公寓34343236一房一厅47 4449 45 一房二厅58 5955 二房一厅82 9869 80 二房二厅91 9383 98 三房一厅102 11997 95 三房二厅121 129110 117 四房一厅135 122116 四房二厅152 153137 161 五房二厅198 203158 165 五房三厅235 235160 跃式153 171106 130 复式196 20117
54、4 207 别墅314 335201 300 各房型平均面积各房型平均面积装修类型东莞市区租赁结构档次较高，高档装修房比例达到东莞市区租赁结构档次较高，高档装修房比例达到1/3;毛中高档装修比例之和为毛中高档装修比例之和为67；毛坯房的比例目；毛坯房的比例目前较少，只有前较少，只有4租金分析租金单价东莞市区住宅租赁均价每月每平方约为23元，其中东城区均价最高，达到26元，最低为莞城区，只有18元东莞市区住宅租赁单价主要集中在1120元和2130元两个价位。东莞市区存在一定的高端租赁市场，租赁均价在30元以上的比例达到17.9%低价位租赁市场供应不足，10元以内的租金均价，只有6东莞市区高档装修
55、出租的单价约为每平方30元，其中东城区高档装修房出租的单价为32元；南城区次之，约为28元；莞城区最低，约为25元东莞市区中档装修的出租单价为每平方21元，其中东城区的出租单价为23元，南城区 出租单价为22元，莞城区出租单价为18元东莞市区普通装修的出租单价为每平方16元，其中东城区的出租单价为16元，南城区 出租单价为18元，莞城区出租单价为13元物业类型与租金单价基本成正比，随着户型面积的增大，租金单价也呈上升趋势（受装修标准的影响，户型越大，对装修的投入越多）在小户型中，一房的租金单价远高于二、三房，能够享有更多的租金受益租金分析租金总价均值：月租金2757元/每套东莞每套租赁房月租金
56、均价超过2700元租赁房市场供给量主要集中在10001999元之间的价位高端市场有相当的供应量，月租金在4000元以上的占17.4%低价位市场供应量较小，1000元房租以下的只占8.3%高端租赁市场储备充足，缺乏进一步增长的空间低端租赁市场的供应量相对不足 月租金东莞东城南城莞城1000元以下8.3%7.5%3.3%17.9%10001999元39.5%24.2%61.8%61.8%36.5%36.5%20002999元21.0%21.1%17.8%25.6%25.6%30003999元13.8%15.5%11.6%13.5%4000元以上17.4%31.7%31.7%5.4%6.4%均值27
57、57365019762120东城区租赁市场存在一个庞大的高端市场，月租金均价达到3650元，月租金在4000元以上的高档住宅占该区总供应量的31.7%。该区租赁住宅供应的两大特点：大面积和精装修，造成租金总价的上升南城区月租金均价最低，一个重要的原因是该区的的全新装修小户型放量较多。有较高的租金单价，因此1000元以下的比例较少莞城区作为东莞的老城区，住房结构相对稳定，租金也呈现出一种常态东城、南城、莞城租赁市场之比较东城南城莞城供应规模市区总供给量的近一半市区总供给量的1/3市区总供给量的1/5主力房型/面积三房和大户型三房和小户型二、三房，面积适中房型供应特点大户型占了市区供给量的近2/3
58、小户型供给占了市区供应量的2/3供应结构较为稳定装修标准高档装修占有很大份额（50左右）以中装和普装为主（分别为33和40）以中装和普装为主（分别为42和33）租金单价均价26元/平方均价22元/平方均价18元/平方租金总价月租金3650/套月租金4000元以上住宅供应充足月租金1976/套以月租为10002000元之间租赁房供应为主月租金2120元/套以月租为10003000元之间的租赁房供应为主租赁去化速度分析单身公寓单身公寓 二房一厅二房一厅 一房一厅一房一厅 其他房型其他房型单身公寓目前供应量较少，因此在租赁市场上相当走俏，各中介门店推出的单身公寓在一个月内基本上能够完全去化。二房一厅
59、供应量较多，但是适合多种租赁组合，例如小家庭租赁、朋友合租、个人独租等，因此在二三房中保持良好去化速度一房一厅作为目前租赁市场小户型的主力房型，供应量不大，虽然相对单身公寓，租金总价较高，适应人群相对狭载，但是去化速度尚可。二、三房作为租赁市场的主力房型，供应量已经超过需求量，目前空置率已经上升，去化速度也相应降低。去化速度稳定在二、三个月大户型住宅适应人群较窄，平均去化速度最低典型社区租赁分析东泰花园新世界花园中信新天地所属板块东城区与南城区的交界地带东城区，黄旗山北侧南城区社区规模建造面积55万方，住宅户数约6000套总面积近19万方，户数近2000套租赁规模租赁户数约占总户数30租赁户数
60、约占总户数的2030主力房型/面积二房二厅和三房为主，占总租赁户数80三房以上的大面积房型为主，二房较少一，二房为主，有相当比例的单身公寓装修情况简装、中装为主，比例为78，高于东莞市区和东城平均水平高档装修为主，比例超过一半全新装修，以中装为主租期分布 签约租期以一年主，比例在70；其次是半年期签约租期一一年为主，二、三年租期有相当比例典型社区租赁分析（续）东泰花园新世界花园中信新天地租金单价每平方米租金单价约20元/月每平方米租金单价约30元元/月每平方米租金单价约25元/月平均月租金每套2000元左右每套4000元左右每套1800元左右客群分析租客以公司中基层管理人员、销售业务人员、技术
61、人员等为主，少量港台客户。有一定比例租房作为公司员工宿舍（8）和办公场所（5）有相当比例的港台客户和外籍人士，是外籍人士在东莞主要集中地之一。有较多外资合资企业在此租房作为公司员工宿舍，办公用租房较少客群与东泰花园相近，但是城市白领更多，年龄结构更年轻。办公房较少。客群趋势分析东泰花园物业相对老化，对需要提升居住条件的租客可能产生挤出效应。随着新楼盘的相继推出，部分租户可能发生迁移，目前部分租户已经往新世纪豪园等楼盘转移随着中心区配套建设的完善，将有更多的租客在此居住周边工业区外资和港澳台企业中高层管理人员居住情况简析 居住类别 企业自建宿舍，小区内租赁二手房和酒店长包房。 企业自建宿舍 规
62、模：周边工业区大型企业多数建有员工宿舍 物业配套：阅览室、健身房、球场等 物业服务：每天提供清洁服务、保安等 装修标准：装修较好，基本家电配齐 房型面积：每人一个单间，至少40平方 缺 陷：厂区娱乐设施不够完备 工作与生活同在一处、生活缺乏新鲜感 有家庭的员工生活不方便小区租赁 租 赁 人：企业租赁将此作为员工宿舍、部分不喜欢住在厂区的管理人员，尤其是港台企业的老板及部分高级管理人员。 原 因：厂区生活环境较差，部分企业劳资纠纷，安全问题较为突出 范 围：东莞市区一些中高档楼盘，主要在新世界花园周边，目前在中信凯旋城、阳光假日和景湖春天等社区人数也在增多，东泰花园也一直保持相当的比例。 租赁房
63、型：以大户型为主，普遍在三房以上 装 修：精装修为主，家电基本配齐 酒店长包房 日本人是一个主力人群，日本企业规定日籍人士必须居住在附近酒店，中方员工则可居住在企业自建宿舍中。（详见酒店长包房调研部分）中高层管理人员的居住要求 安全 便捷小 结 东城区目前租赁房供应以大户型为主，租金总价过高，小户型产品存在一定的市场空间。小户型租赁速度最快，表明租赁市场对小户型需求旺盛，同时反映在房地产一级市场尚存有开发空间小户型租金单价高于二三房，具有更高的投资价值酒店式公寓在租赁市场上存在两个主要潜在消费群：高端租赁客户和在小区内办公的公司。 高端租赁客户：目前在东城区存在大量的高端租赁客户（新世界花园一
64、带），他们主要居住在精装修高级公寓内，社区物业配套和服务较为传统，可以通过强化物业配套和服务吸引他们转移。 办公市场：东泰花园的租赁市场中，有5用于公司办公，这部分客群也是酒店式公寓的潜在群体。周边工业园区企业中，中高层管理人员的厂区公寓娱乐配套、物业服务尚显缺乏，产区生活过于单调，（劳资纠纷，安全问题较为突出）通过打造丰富城市文化生活概念、完善物业服务和娱乐配套，可以将一部分客群吸引过来。酒店长包房调研分析n研究目的酒店长包房客户同时也是酒店式公寓的潜在客户，研究酒店式长包房的市场可以为是否进行酒店式公寓的开发提供依据 研究指标酒店常包房的市场规模 酒店常包房的租赁面积分析 酒店常包房的租期
65、分析酒店常包房的租金分析酒店常包房的客群分析酒店长包房的配套分析 研究对象东莞市区三星级以上宾馆研究设计 东莞酒店业概况n东莞市地处粤港珠三角经济核心区，外向型经济发达，商务活动频繁，酒店业兴旺发达。截至2003年，东莞共有三星级以上宾馆酒店52家，其中五星级酒店9家，四星级酒店15家，三星级酒店28家。客房8170间，床位12599张，平均开房率65。n2003年，东莞宾馆酒店全年接待人数超过1086万，其中国内旅客1006万人次，港澳台旅客56万人次，外籍人士24万人次。n东莞市区范围现有三星级以上酒店约18家，其中五星级酒店 3家，四星级酒店7家，三星级酒店8家n星级酒店客群：星级酒店近
66、星级酒店客群：星级酒店近30的客群来自于外籍人士和港澳台同胞的客群来自于外籍人士和港澳台同胞 客群比例=接待人次/（床位数入住率365天）800000人次/(12599*65365天)26.7%抽样酒店名单酒店名称地址星级电话银城酒店南城区莞太大道48号0769-8282222东城国际酒店东城区东城东路3号东莞宾馆莞城东正路11号0769-2222222华侨大酒店莞城运河西二路0769-2118888新基酒店南城区新基路1号0769-2408788丽晶酒店莞城区莞太大道0769-2466888广彩城酒店南城区莞太路0769-2402088篁胜酒店南城区体育路11号07692438888东莞山庄
67、莞城区0769-2463688抽样说明：本次调研共抽取9家宾馆，其中五星级酒店2家，四星级酒店2家，三星级酒店4家，未评星酒店一家（新基酒店，客房以四星级标准）。其中东莞山庄正在装修，不列入分析抽样酒店分布图东莞宾馆东城国际酒店广彩城酒店新基酒店华侨大酒店银城酒店篁胜酒店丽晶酒店酒店长包房规模分析酒店名称星级客房总数长包房户数长包房比例银城酒店330间2030间69%东城国际酒店260间30间左右11东莞宾馆180多间（包括20间经济房）20间左右11华侨大酒店330间客房：1520间办公用房：510间69新基酒店120多间近10间78%广彩城酒店150间10间左右67丽晶酒店70多间只有个别
68、客户2左右篁胜酒店126间23间2目前东莞市区三星级以上酒店存在一定比例的长包房，并且主要分布在四五星级酒店中四五星级酒店的长包房比例稳定在611%三星级酒店分布较不均匀，市中心的三星级酒店长包客只有个别，工业区附近的三星级酒店长包客比例在69之间酒店长包房客群分析酒店名称星级长包房客群分析银城酒店日本人为主，比例在一半左右，富士施乐东莞公司部分日籍员工居住与此东城国际酒店以日本和韩国人为主东莞宾馆三个主要客群：日本人、韩国人和欧洲人（如英国人和东欧人），另有少量香港人华侨大酒店日本人和欧洲人，前几年比例更高，现在部分客源转移到五星级酒店新基酒店日本人和台湾人各占一半。台湾人是该店的一个主要客
69、群原因是该酒店老板是台湾人。有部分客群来自于广彩城酒店广彩城酒店位于南城科技员区的日本人，另有少量香港人丽晶酒店少量的长包房客户来自于出差的商务人士。该酒店超过一个礼拜的客户和回头客较多篁胜酒店少量的长包房客户来自于出差的商务人士和私人老板目前东莞市区长包房的客群以日本人为主，另有一部分欧洲人、韩国人和出差的商务人士，香港人和台湾人只占很小份额。长包房客户选择酒店的两大特点：一是酒店的品质，四五星级酒店的长包房客群比例相对稳定；二是区域性，长包房客户倾向于选择与自己厂区较近的酒店，例如新基酒店和广彩城酒店均靠近工业区，而篁胜酒店和丽晶酒店在地段上更靠近市中心、配套上更齐全，长包房客户反而少。长
70、包房客群会发生转移，例如早期华侨大酒店长包房客源更多，但是随着客房设施的老化，部分客群转移到银城等五星级酒店；再有广彩城酒店的部分客源转移到新基酒店，原因是新基酒店的客房是以四星级为标准的，质量要高于广彩城酒店。长包房客群选择居住酒店的一个原因是部分外籍人士不能适应外面的餐饮，而能够接受酒店的标准化餐饮，酒店长包房价格分析酒店名称星级客房类型标价日常价长包价折扣（与标价比）备注银城酒店银城酒店豪华客房豪华客房980元元490490元元一个月一个月440440元元两个月两个月420420元元三个月三个月400400元元44.5折折包含早餐和包含早餐和15%服务费服务费豪华大客房豪华大客房1180
71、元元590590元元440440元元3.7折折包含早餐和包含早餐和15%服务费服务费东城国际酒店东城国际酒店高级单人房高级单人房880元元395元元333元元3.8折折包含早餐和包含早餐和15%服务费服务费日式客房日式客房1480500元元3.4折折包含早餐和包含早餐和15%服务费服务费东莞宾馆东莞宾馆经济房经济房450元元260元元170元元3.7折折豪华房豪华房700元元385元元240元元3.4折折华侨大酒店华侨大酒店标准间标准间580元元280元元200元元3.4折折豪华房豪华房680元元320元元220元元3.2折折新基酒店新基酒店标准间标准间580元元290元元230元元4折折不含
72、早餐不含早餐,包含包含10%服务费服务费广彩城酒店广彩城酒店标准间标准间370元元260元元160元元4.3折折不含早餐不含早餐,包含包含10%服务费服务费篁胜酒店篁胜酒店标准间标准间328元元260元元200元元6.1折折不含早餐不含早餐,包含包含10%服务费服务费豪华间豪华间368元元290元元5.4折折不含早餐不含早餐,包含包含10%服务费服务费丽晶酒店丽晶酒店标准间标准间238元元170元元170元元7,1折折不含早餐不含早餐,包含包含10%服务费服务费单位：元/天酒店长包房价格分析长包房的折扣普遍在3.44折之间，豪华房比标间的折扣更低五星级酒店的豪华长包房月租赁价格在1000012
73、000元之间，平均每天在330400元左右。 豪华大客房的月租赁价格在1300015000之间，平均每天在440500元之间。四星级酒店的标准间月租赁价格在60007000元之间，平均每天在200230元之间 四星级酒店的豪华间月租赁价格在7000元左右，平均每天在240元左右三星级酒店标准间月租赁价格在50006000之间，平均每天在160元200元之间酒店长包房面积分析酒店名称星级标准客房豪华客房豪华大客房银城酒店35m240m2东城国际酒店40m245m2 （日式客房）日式客房）东莞宾馆25m2（经济房）经济房）35m2华侨大酒店40m235m2新基酒店3035m2广彩城酒店2830m2
74、35m2丽晶酒店30m23035m2篁胜酒店40m240m2目前东莞酒店长包房主力面积在3040m2左右，其中标准间面积在3035m2之间，豪华间在3540m2之间酒店经营状况分析酒店名称星级入住率银城酒店8成左右东城国际酒店超过8成东莞宾馆7成左右华侨大酒店67成新基酒店近7成广彩城酒店67成丽晶酒店8成左右篁胜酒店超过7成2003年，东莞星级酒店平均入住率为年，东莞星级酒店平均入住率为65，本次抽样酒店经营状况，本次抽样酒店经营状况，入住率普遍高于入住率普遍高于65%,部分宾馆入住率可达部分宾馆入住率可达80。酒店经营特点分析酒店名称星级经营特点银城酒店市区第一家五星级酒店东城国际酒店产品
75、创新产品创新：客房类型多样且有特色，如日式客房（为一复式客房）和女士商务客房东莞宾馆餐饮拉动餐饮拉动：中餐厅为中国百强餐饮名店，西餐厅深受外籍人士喜爱华侨大酒店19层划出作为商务办公场所出租新基酒店纯宾馆经营：客房以四星级标准装修，只要简餐厅，没有规模餐饮广彩城酒店突出商务功能：突出商务功能：每层均有会议室，会议室大小不等，分别可容纳30250人。适合开展各类商务活动丽晶酒店餐饮为主，客房为辅：有多种类型餐饮，如西餐厅、中餐厅、茶餐厅、食街等，但是客房数较少篁胜酒店娱乐配套发达：娱乐配套发达：有较大规模的康乐洗浴中心酒店物业配套分析酒店名称星级物业配套银城酒店中西餐厅、酒吧、咖啡厅、商务中心、
76、康体中心东城国际酒店中西日餐厅、酒吧、KTV、商务中心、康体中心、游泳池，室外网球场东莞宾馆中华餐饮名店，可容纳300人的会展中心、游泳池、网球场、健身房、高尔夫练习场华侨大酒店室外游泳池，大型地下车库、各类会议厅新基酒店简餐厅、商务中心、桑拿广彩城酒店中西餐厅、各类会议室丽晶酒店园林景观，多种饮食餐厅，如西餐厅、中餐厅、茶餐厅、食街等篁胜酒店大型康体中心、KTV、商务中心结 论2003年，东莞星级酒店平均入住率为65，本次抽样酒店经营状况，入住率普遍高于65%,部分宾馆入住率可达80。东莞市区长包房的客群以日本人为主，另有一部分欧洲人、韩国人和出差的商务人士，香港人和台湾人只占很小份额。长包
77、房客群选择酒店注重两点：酒店的品质和与工作地点的距离三星级酒店标准间月租赁价格在50006000之间 四星级酒店的标准间月租赁价格在60007000元之间 五星级酒店的豪华房月租赁价格在1000012000元之间东莞酒店长包房主力面积在3040m2左右，其中标准间面积在3035m2之间，豪华间在3540m2之间酒店经营呈现四大特点：产品创新、餐饮拉动、商务拉动、娱乐拉动东莞市区核心商圈步行街研究市调样本地理方位愉景新时代广场东城风情步行街南城富民步行街金月湾广场研究目的 东泰花园沿街商业地块呈狭长状，适合以商业街铺的形式进行开发，并且地块的独立性决定了街铺不可能建成一般临街铺的形式，而应定位于
78、较高档的商业步行街。通过研究东莞市区现有商业步行街的建筑形态、业态组合、经营状况等，可以为地块未来商铺的开发作出准确的定位。研究内容 东莞市区商业步行街的市场规模 东莞市区商业步行街的建筑形态 东莞市区商业步行街的售价和租金 东莞市区商业步行街的业态组合 东莞市区商业步行街的经营状况 东莞市区商业步行街管理模式研究对象 已建成的东城风情步行街、愉景新时代广场步行街、南城富民步行街和在建的金月湾广场研究设计商业步行街规模分析东城风情步行街 占地面积2万平方米，总建筑面积约4万平方米，商铺面积约1万平方，单铺铺位120余间愉景新时代广场步行街 愉景新时代广场占地2万平方，总建筑面积6万平方，其中步
79、行街占地1.2万平方，建筑面积约2万平方，商铺面积60007000平方左右，单铺铺位70余间。南城富民商业步行街 南城富民商业步行街占地5万多平方，总建筑面积约5万方，商铺建筑面积近3万方，铺位有近300间。金月湾广场 金月湾广场占地近2万方，商业建筑面积3万方，首层铺位近146个。建筑形态步行街平面u步行街平面图东城风情步行街呈“H”形分布，有四处入口；街长约200米，宽100米左右愉景新时代广场步行平面呈“T”形分布，有三处入口。街长约200米，宽也为100米建筑形态步行街平面长宽A地块180米100米B地块190米60米C地块190米70米南城富民步行街呈狭长状，街长1.2公里，宽约45
80、米。主入口有两个，两边有12个次入口A区住宅C区B1区B2区长宽A组团123米53米B组团182米53米C组团182米56米含退让建筑占地面积金月湾的建筑形态不能形成商业内街，对聚集人气不利建筑形态横剖面（1）东城步行街横剖面约3米北北北（2）愉景新时代广场主街横剖面3米北北东城风情步行街北入口处地面比南出口处地面高3米，为了使商铺处于同一平面，设计师设计时在南出口处修建了台阶和观光电梯，供游客上下。愉景新时代广场地块坡度与东城步行街相似，但设计原则完全不一样。愉景时代广场步行街将步行街设计出三个折面，使得步行街显得错落有致。建筑形态入口东城风情步行街东城风情步行街建筑形态入口愉景新时广场步行
81、街愉景新时广场步行街建筑形态入口南城富民步行街南城富民步行街建筑形态商铺结构东城步行街愉景时代广场南城步行街金月湾广场楼层三层三层二层二层层高一楼层高44.5米二三楼33.5米南入口处一楼层高约7米，中间端层高5米左右，此后层高皆为4米左右，二三楼层高33.5米一楼层高4-4.5米二楼层高33.5米面宽两边铺位45米，中间区域面宽6米 主力面宽45米 主力面宽46米 80商铺面宽4.5米，其余的主要在5米上下纵深两边铺位约为16米，中间铺位铺位13米左右 南北两端商铺纵深较短，约为10米；中间纵深较长，主要是15米左右，最长可达18米左右。纵深主要为16米，入口处部分铺位纵深在10米左右纵深2
82、1米和23米商铺面积主力面积6080平方米（套内面积）主力面积6070平方米，中间段面积在100平方米上下（套内面积）单铺主力面积6070平方米，部分单铺面积在80100平方米之间，也有50平方的。（套内面积）套内面积80100平方建筑形态商铺结构目前东莞三个主要步行街商铺面积主要在目前东莞三个主要步行街商铺面积主要在6080平方米之间，金月湾平方米之间，金月湾广场商铺面积略大，为广场商铺面积略大，为80100平米之间平米之间单铺面宽主要在单铺面宽主要在45米，部分面宽为米，部分面宽为6米；三个步行街纵深主要在米；三个步行街纵深主要在15米左右（纵深长可以在铺尾留出一定距离以做他用，如试衣间、
83、楼梯等，米左右（纵深长可以在铺尾留出一定距离以做他用，如试衣间、楼梯等，而不影响营业），金月湾在而不影响营业），金月湾在20米以上米以上楼层一般均为二、三层，三条步行街均是租售一层送一层或两层，金月楼层一般均为二、三层，三条步行街均是租售一层送一层或两层，金月湾的二楼则是开发商持有，由开发商统一招租经营。湾的二楼则是开发商持有，由开发商统一招租经营。步行街商铺价值分析东城步行街愉景时代广场南城步行街金月湾广场租售方式销售销售只租不售一楼商铺用于销售，二楼商铺由开发商统一经营售价销售约38000元/平方（送两层）约32000元/平方（送两层）月租金在90110之间底铺售价20000元/平方租金平
84、均月租金120元左右平均租金100元左右平均月租金60元左右南半段为60元/平方中间偏北段为50元/平方北侧餐饮区为70元/平方第一年底铺月租金120元，二楼40元年递增率105前两年稳定，第三年上调10左右东城步行街和愉景时代广场以销售为主，南城步行街采取只租不售的经营策略，金东城步行街和愉景时代广场以销售为主，南城步行街采取只租不售的经营策略，金月湾广场一楼商铺用于销售，二楼商铺由开发商统一经营。月湾广场一楼商铺用于销售，二楼商铺由开发商统一经营。市中心底铺的销售价格在市中心底铺的销售价格在20000元元/平方左右平方左右同一步行街中，高中低三种地段的差距分别在同一步行街中，高中低三种地段
85、的差距分别在15%左右左右东东城城步步行行街街北北月租金月租金9090100100元元月租金月租金110110120120元元月租金月租金130130140140元元步行街租金分布图东城步行街步行街租金分布图东城步行街南入口处地处东城大道，租金为130140元/平方中间段租金为110120元/平方北侧租金为90100元/平方步行街租金分布图南城富民步行街北北月租金月租金6060元元月租金月租金5050元元月租金月租金7070元元南半段入口处租金目前为60元/平方中间偏北段为50元/平方北侧餐饮区为70元/平方步行街商铺去化分析东城步行街愉景时代广场南城步行街金月湾开始营业时间2003年初200
86、4年年初2003年3月底2003年11月20日销售率99，目前尚存一个铺位未销售98，目前尚存一个铺位（销售中心）未销售只租不售30出租率出租率在95以上，目前尚有6个铺位关闭出租率在90左右，未营业铺位有68间，其中3间正在装修出租率在95以上目前东莞主要商业步行街的去化较好，商铺基本销售完毕；出租率也保持在90左右。业态比例东城步行街东城步行街商铺以服饰为主，品牌店数为52个，占总品牌店数的61。其中男装品牌店数量最多最大服饰品牌店的38，其次是女装和休闲装，分别是27和21部分服饰品牌租用两间商铺，因此服饰品牌所占的营业面积达到70左右鞋类、皮具、精品、美容等品牌分布较为均匀，维持在6%
87、-8%之间餐饮的比例相对较小，店数只占5，但是营业面积占8左右。开业店数比例服装服装5261%其中：男装2038%女装1427%休闲服饰1121%童装510%运动服饰24%鞋类78%皮具56%精品78%美容健身67%餐饮45%其他45%品牌店数品牌店数85100%北北休闲服饰休闲服饰男装男装女装女装鞋类、皮具鞋类、皮具精品精品餐饮餐饮男装男装运动服饰男男装装女女装装餐饮餐饮餐饮餐饮男装男装女装女装童装童装鞋类、皮具鞋类、皮具精品精品美容健身美容健身业态分布东城步行街东城步行街两端为餐饮，南侧为麦当劳，北侧为东莞宾馆莱茵堡西餐厅和雍祥楼川菜馆东街以休闲服饰为主，西街以女装为主体，男装集中在中间区
88、域，精品、美容等聚集在北端。鞋类和皮具大多穿插在东西街的服饰品牌之中。业态组合愉景新时代广场与东城风情步行街相比，服饰虽然依旧是第一大业态，但是比例已经下降到37。并且以女装为主，占服饰店的61愉景步行街精品店的比例较大，占到总店数20愉景新时代广场的业态分布较为均匀。家居、音像比例、美容与餐饮等业态比例均在10左右新时代广场的定位更侧重于社区生活化开业店数比例服装服装1837%其中：男装317%女装1161%休闲服饰211%童装16%运动服饰16%家居510%精品1020%美容健身510%音像48%餐饮510%其他24%品牌店数品牌店数49100%业态分布愉景新时代广场步行街餐饮餐饮服饰服饰
89、美容健身、音像等美容健身、音像等精品、家居等精品、家居等餐饮主要集中在三个入口，以休闲饮食为主服饰集中在主街南半段，知名女装占了绝大多数，主要品牌有兰希、ev服饰等主街北半段商铺以美容和音像等为主东侧（水街）的主要业态是精品和家居北北业态组合南城富民商业街 比例服装家居精品美容健身音像餐饮其他 51% 9% 11% 3% 3% 21% 2% 合计 100% 100%南城富民商业街的主要业态是服装和餐饮，所占比例分别为51%和21%，占总比例的72%精品、家居所占比例分别为11%和9%美容健身、音像所占的比例较低，占总比例的6%南城富民商业街的整体定位档次较低，以满足居民的基本需求为主。业态分布
90、南城富民商业街休闲夹克100200厚夹克：200以上服饰品 牌价 格男装：金利来、古士旗、老爷车西服 1000以上衬衫150400T恤衫100，原价100200100西西服装服装服装服装通讯通讯服装、鞋类、服装、鞋类、超市超市餐饮餐饮餐饮、餐饮、酒吧街酒吧街服装、美容健身、服装、美容健身、精品、家居精品、家居南城富民商业街以服装为主，餐饮分布在商业街的末端其他一些业态比例较少，分布在商业街的中间业态分布金月湾广场A区住宅C区B1区B2区与三条步行街不同，金月湾广场业态以餐饮和娱乐为主A区计划开办成世界美食城，吸引包括韩国、日本、泰国、越南、意大利、德国、墨西哥等国的餐饮入住B区为休闲综合区 B
91、1区一楼以餐饮、娱乐为主，其中餐饮以中国菜为主，辅之西餐厅和咖啡厅等 B2区一楼以酒吧为主，辅之书吧、茶社等娱乐休闲设施 B区二楼则是以娱乐为主，包括电玩、影院、室内运动场等C区也为休闲综合区，以酒吧为主，辅之于西餐厅、咖啡厅、茶社等业态分析结论服饰是目前东城、愉景和南城商业步行街的主导业态：其中东城风情步行街服饰以男装为第一推动力为主；愉景时代广场基本是纯女装；南城步行街各类服饰均有比较大的体量。服饰业态适宜在主入口一带。餐饮是目前步行街最活跃、能提升人气的最佳业态，南城步行街的餐饮区对提升该步行街的人气和商业氛围有明显作用，东城步行街人气最望的是两端的麦当劳和莱茵堡西餐厅。鞋类、皮具等业态
92、的分布较为分散，穿插在各类服饰品牌之间。精品（各类饰品、玉器等）是步行街的重要组成部分，在愉景时代广场的比例达到20。金月湾业态组合与其他三条步行街差别很大，主要是以餐饮和娱乐为主商铺经营状况分析东城步行街愉景时代广场南城步行街人流两端餐厅人流较多，街铺人流稀少人流较少人流量较多，北端餐饮店生意较好空置率3-5，目前有6个铺位未开业，面积为400平方左右10-15，未营业铺位68家，面积为500700平方5以下，目前尚有47个铺位未营业转租率34，有3个铺位正在转租，面积200平方左右3，目前有2个铺位正在转租，面积近160180平方无结论经营状况不佳经营状况不佳经营状况尚可，尤其是餐饮区和入
93、口段分析该步行街定位于中高档，目标消费人群总量不大；入口处台阶对人气有阻碍作用开业时间不长，市场尚需培养定位于中低档，适宜大多数人消费；其次，餐饮区对人气有一定的拉动作用小 结 目前东莞商业步行街整体经营状况不佳，商业步行街尚处于市场培育阶段步行街商铺以出售、获取开发利润为主。招租上，普遍对业态进行限制东城、愉景和南城商业步行街的业态：服饰为主，各类精品为辅，同时突出品牌餐饮以提升人气。金月湾广场则以餐饮和娱乐为主，希望填补市场的空白商铺结构以二、三层为主，面宽为45米，在纵深上有些差异，步行街纵深在16米左右，主力面积在6080平方米之间。金月湾广场的纵深更长，面积更大，与其业态定位以餐饮为主相关相比较东城、愉景步行街，金月湾广场在业态定位上有所突破，突出餐饮和娱乐，但目前缺乏主力店的引入。
