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1、【光大系列商铺】2012营销概念方案（2012.2）PART5：价格评估及销售目标：价格评估及销售目标PART4：产品定位及营销思路：产品定位及营销思路PART3：中原实力及资源优势：中原实力及资源优势PART2：产品分析及营销难点：产品分析及营销难点PART1:市场分析及走势预测市场分析及走势预测目录 Part 1 市场评估及走势预测Part1Part1 市场分析及走势预测市场分析及走势预测城区商铺城区商铺20112011供应情况供应情况Part1Part1 市场分析及走势预测市场分析及走势预测城区商铺城区商铺20112011成交情况成交情况Part1Part1 市场分析及走势预测市场分析及
2、走势预测城区商铺城区商铺20112011成交案例成交案例Part1Part1 市场分析及走势预测市场分析及走势预测城区大卖场（附近）商铺成交价格城区大卖场（附近）商铺成交价格Part1Part1 市场分析及走势预测市场分析及走势预测城区社区商铺成交价格城区社区商铺成交价格Part1Part1 市场分析及走势预测市场分析及走势预测20112011城区商铺成交客户分析城区商铺成交客户分析Part1Part1 市场分析及走势预测市场分析及走势预测城区商铺租金水平城区商铺租金水平Part1Part1 市场分析及走势预测市场分析及走势预测20122012城区商铺市场走势预测城区商铺市场走势预测Part1
3、Part1 市场分析及走势预测市场分析及走势预测城区商铺市场总结城区商铺市场总结 Part 2 产品分析及营销难点Part2Part2 产品分析及营销难点产品分析及营销难点剩余货量盘点剩余货量盘点总货量496间，其中春天货量较少，名郡、蓝郡和黄旗印象空置较多。项目项目总面积总面积总数量总数量已售货量已售货量 剩余货量剩余货量 公司自用公司自用空置空置出租货量出租货量出租率出租率时代城时代城10812.5510812.551631630 01631630 00 0163163100.00%100.00%春晓外围春晓外围8622.988622.9897975 592920 02 2909097.8
4、3%97.83%春天春天877.51877.5121721720120116160 00 01616100.00%100.00%名郡名郡7385.967385.9681810 081817 74747272736.49%36.49%蓝郡蓝郡302030201051055 510010033334545222232.84%32.84%黄旗印象黄旗印象10545.3910545.3944440 044440 02525191943.18%43.18%Part2Part2 产品分析及营销难点产品分析及营销难点产品分析产品分析景湖时代城景湖时代城Part2Part2 产品分析及营销难点产品分析及营销难
5、点产品分析产品分析景湖春晓景湖春晓Part2Part2 产品分析及营销难点产品分析及营销难点产品分析产品分析景湖春天景湖春天Part2Part2 产品分析及营销难点产品分析及营销难点产品分析产品分析景湖名郡景湖名郡Part2Part2 产品分析及营销难点产品分析及营销难点产品分析产品分析景湖蓝郡景湖蓝郡Part2Part2 产品分析及营销难点产品分析及营销难点产品分析产品分析黄旗印象黄旗印象Part2Part2 产品分析及营销难点产品分析及营销难点可售货量分类可售货量分类根据对每个分产品的分析，我们大致可将产品分为两个块：商业街商铺和社区商铺。就商业价值而言，商业街商铺 社区商铺Part2Pa
6、rt2 产品分析及营销难点产品分析及营销难点可售货量盘点可售货量盘点景湖时代城商业街商铺163间92间16间景湖春天景湖春晓271间景湖蓝郡社区商铺67间74间44间黄旗印象景湖名郡185间456间可售货量：剩余货量可售货量：剩余货量公司自用公司自用Part2Part2 产品分析及营销难点产品分析及营销难点产品产品SWOTSWOT分析分析优势优势长期持有绝大部分自持，从未正式对外公开发售，保证了产品的一手纯粹性以及商铺持续经营的有效性。稀缺资源东莞城区商铺一直倍受投资客喜爱，但近两年可售产品较少，导致资源异常稀缺，大部分投资客对城区的商铺信息都非常关注和敏感。产品品质产品大部分开间4米，进深8
7、米，适合多种业态经营。层高基本在5.9米左后，适宜隔作二层使用，对投资及经营效用非常有利。带租出售大部分产品已出租经营，对投资者而言是即买即收租，真正做到投资即有稳定回报。统一运营产品全部由开发商统一招商，统一管理。保证商业的持续经营及稳定。对于投资客而言，无需担心空置的风险。规模之大光大系列商铺是东莞市区目前可售的最大商业项目集群，其规模之大，效应之强均为史无前例，后无来者。Part2Part2 产品分析及营销难点产品分析及营销难点产品产品SWOTSWOT分析分析劣势劣势租金偏低产品普遍租金在60-100元之间，相对其他类似项目商铺，租金水平要低。较低的租金会影响售价及投资回报率。产品分散产
8、品目前由6个楼盘底商组成，且不在同一范围内，对整体销售产生一定的困难。社区商业除景湖时代城和春晓、春天外，其他楼盘底商均为社区商业性质。而社区商业的价值点要比商业街（有统一定为或有主力店支撑）低一些。起步阶段由于大部分产品为新楼盘底商，存在商业前期招商周期较长，空置较低的情况出现。即商业气候尚未形成，有一定的养市周期。形象不一本产品由多个楼盘底商组合，商铺外观及经营品类都不一，在形象上难以综合统一。Part2Part2 产品分析及营销难点产品分析及营销难点产品产品SWOTSWOT分析分析威胁威胁/ /机会机会2012年住宅市场继续受国家调控政策影响，保持低迷年住宅市场继续受国家调控政策影响，保
9、持低迷状态，商铺市场却一路看涨，开发商加大了商铺的市场状态，商铺市场却一路看涨，开发商加大了商铺的市场投放量，对市场造成了一定冲击，商铺均价也水涨船高，投放量，对市场造成了一定冲击，商铺均价也水涨船高，根据中原研究部统计数据展示，根据中原研究部统计数据展示，2011年下半年商铺成年下半年商铺成交面积、均价、套数同比均大幅度上扬，商铺市场交面积、均价、套数同比均大幅度上扬，商铺市场2012年势必乘势高开。年势必乘势高开。Part2Part2 产品分析及营销难点产品分析及营销难点产品产品SWOTSWOT分析分析威胁威胁/ /机会机会广深投资客对东莞尤其是城区的商铺持续看好，这对产品的广深投资客对东
10、莞尤其是城区的商铺持续看好，这对产品的入市奠定强大的客源基础。入市奠定强大的客源基础。威胁威胁=机会，众多开发商将目光投放商业地产，市场未来必然机会，众多开发商将目光投放商业地产，市场未来必然存在激烈的竞争。在对本产品产生威胁的同时，也让本产品存在激烈的竞争。在对本产品产生威胁的同时，也让本产品找到了机会点，即宜尽早入市，抢占市场份额及影响力。找到了机会点，即宜尽早入市，抢占市场份额及影响力。中熙弥珍道商铺入市将受到热捧，表明投资客对城区商铺的中熙弥珍道商铺入市将受到热捧，表明投资客对城区商铺的需求十分明显。其销售的价格也已在市场得到验证为可行，需求十分明显。其销售的价格也已在市场得到验证为可
11、行，证明客户对城区商铺价格的承受能力是乐观的。这对本产品证明客户对城区商铺价格的承受能力是乐观的。这对本产品未来的的定价有一定的参考作用。未来的的定价有一定的参考作用。Part2Part2 产品分析及营销难点产品分析及营销难点产品营销难点产品营销难点货量分散货量分散本产品由六个楼盘底商组成，分布相对集中，但不是同在一个区域，如，时代城、春晓和蓝郡名郡在西平，春天和黄旗印象在火炼树。分散的产品比单一产品在营销上难度更大。Part2Part2 产品分析及营销难点产品分析及营销难点产品营销难点产品营销难点货量庞大货量庞大本产品在货量分散基础上，总建面41264平方，商铺数量达456间。规模之庞大，数
12、量之繁多，则需储备的投资客也需更多。Part2Part2 产品分析及营销难点产品分析及营销难点产品营销难点产品营销难点品质不一品质不一产品内部品质不一，则难以整体打包出售，在市场的影响力也相对减弱。产品产品出租率出租率形象形象业态业态地段地段品质品质销售难度销售难度时代城时代城100%100%商业街商业街餐饮、银行、潮流服装餐饮、银行、潮流服装非常好非常好较好较好较低较低春晓春晓97.83%97.83%商业街商业街综合业态（汽车美容、茶庄、美容、服装、便利店）综合业态（汽车美容、茶庄、美容、服装、便利店）较好较好较好较好较低较低春天春天100%100%商业街商业街综合业态（汽车美容、教育培训、
13、五金）综合业态（汽车美容、教育培训、五金）较好较好一般一般较低较低蓝郡蓝郡32.84%32.84%社区社区综合业态（教育培训、电信、美发、服装、便利店、干综合业态（教育培训、电信、美发、服装、便利店、干洗店、早餐店、照相馆）洗店、早餐店、照相馆）较差较差较好较好较高较高名郡名郡36.49%36.49%社区社区综合业态（汽车美容、茶庄、美容、保健品、便利店、综合业态（汽车美容、茶庄、美容、保健品、便利店、药店、酒庄、干洗店、养生美体、化妆品）药店、酒庄、干洗店、养生美体、化妆品）较差较差一般一般较高较高黄旗印象黄旗印象43.18%43.18%社区社区综合业态（茶庄、教育培训、迪卡侬运动品牌、餐饮
14、）综合业态（茶庄、教育培训、迪卡侬运动品牌、餐饮）偏差偏差一般一般较高较高形象：商铺整体外观形象是否有风格体现，是否时尚。形象：商铺整体外观形象是否有风格体现，是否时尚。地段：有（周边）大型主力店的商铺为地段最好商铺，只以社区配套为主的商铺地段较差。地段：有（周边）大型主力店的商铺为地段最好商铺，只以社区配套为主的商铺地段较差。品质：商铺开间进深、空高、面积大小等因素。其中面积相对约小，销售难度越小。品质：商铺开间进深、空高、面积大小等因素。其中面积相对约小，销售难度越小。Part2Part2 产品分析及营销难点产品分析及营销难点产品营销难点产品营销难点汇总汇总一、产品货量分散，使整体销售难度
15、大。一、产品货量分散，使整体销售难度大。 二、产品货量庞大，则需储备资源较多。二、产品货量庞大，则需储备资源较多。三、产品品质不一，影响整体营销形象。三、产品品质不一，影响整体营销形象。整体营销难度一、时代城、春晓所处地段为新兴商圈中心，商业气候处于起步阶段，有很好的升值潜力。一、时代城、春晓所处地段为新兴商圈中心，商业气候处于起步阶段，有很好的升值潜力。同时，投资客对有大卖场的商铺尤其亲睐。因此，销售难度较小。同时，投资客对有大卖场的商铺尤其亲睐。因此，销售难度较小。二、春天所处地段商业气候已形成，因此销售难度也较小。二、春天所处地段商业气候已形成，因此销售难度也较小。三、蓝郡属于内街商铺，
16、由于有自身住宅人群支撑，因此销售难度将因售价而定。三、蓝郡属于内街商铺，由于有自身住宅人群支撑，因此销售难度将因售价而定。四、名郡商铺为社区商业，目前空置较多，且周边缺乏商业氛围，因此销售难度较高。四、名郡商铺为社区商业，目前空置较多，且周边缺乏商业氛围，因此销售难度较高。五、黄旗印象属于大社区商业，目前虽有主力店进驻，但其余大部分空置。销售难度较高。五、黄旗印象属于大社区商业，目前虽有主力店进驻，但其余大部分空置。销售难度较高。分体营销难度 Part 3 中原实力及资源优势Part3Part3 中原实力及资源优势中原实力及资源优势东莞中原商业发展历程东莞中原商业发展历程东莞中原工商铺部简介东
17、莞中原工商铺部简介东莞中原工商铺部起步于东莞中原工商铺部起步于2 0 0 42 0 0 4年，年， 专注于东莞商业项目的招商和销售，专注于东莞商业项目的招商和销售，; ;以专业及认真负责的态度打动客户。以专业及认真负责的态度打动客户。经过七年的用心经营和不懈努力，经过七年的用心经营和不懈努力， 东莞中原工商铺的业务不断壮大，东莞中原工商铺的业务不断壮大， 在商业地产行业及零售行在商业地产行业及零售行业均建立了良好的声誉，业均建立了良好的声誉， 与众多品牌发展商及大型零售商形成了良好持续的合作。与众多品牌发展商及大型零售商形成了良好持续的合作。凭借庞大的合作体系和丰富客户资源，凭借庞大的合作体系
18、和丰富客户资源， 为项目的成功提供有力的保证，为项目的成功提供有力的保证，着力于实现发展商、商家、投资者、消费者多赢的局面。着力于实现发展商、商家、投资者、消费者多赢的局面。目前主要致力于购物中心、百货商场、商业步行街、大型专业市场、写字楼等多种商业服务。目前主要致力于购物中心、百货商场、商业步行街、大型专业市场、写字楼等多种商业服务。Part3Part3 中原实力及资源优势中原实力及资源优势东莞中原商业操作能力东莞中原商业操作能力工商铺部由一手商业投资部及二手商铺部及大客户品牌部组成工商铺部由一手商业投资部及二手商铺部及大客户品牌部组成商业投资部业务内容一手工商铺物业的招商、销售代理商业项目
19、的市场定位及业态规划商业项目的价值提升策略商业项目的品牌引进代理商业项目的整体招商代理及市场推广商业项目的销售策划及代理三旧改造的商业项目重新定位、 包装策划及项目全程策划代理商业项目地块前期顾问服务分为商业地产类、写字楼类、工业地产类、创意地产类二手商铺部业务内容商铺租售代理业务商铺价格评估商铺选址策略商铺租约重组与续约品牌商户的商场选址及开拓二手“工商铺物业”托管、租赁、出售代理代办按揭服务Part3Part3 中原实力及优势中原实力及优势东莞中原商业优势东莞中原商业优势商业策划能力商业策划能力二三级二三级联动能力联动能力品牌客户资源品牌客户资源招商能力招商能力投资客户资源投资客户资源启动
20、能力启动能力快速销售能力快速销售能力竞争优势Part3Part3 中原实力及优势中原实力及优势东莞中原商业优势东莞中原商业优势资源优势中原工商铺部大联盟Part3Part3 中原实力及资源优势中原实力及资源优势东莞中原商业项目操作案例东莞中原商业项目操作案例1、财富广场2、中信商业广场3、盈峰中心4、丰硕广场5、南峰中心6、盈锋购物广场7、盛和新都会8、御鹿华庭9、保利文化广场10、星光城11、台湾风情街.Part3Part3 中原实力及资源优势中原实力及资源优势东莞中原能为本项目做什么贡献东莞中原能为本项目做什么贡献通过对项目进行整合，扩大产品的影响力.对项目进行定位包装，提高产品的市场竞争
21、力，提高产品的价值.利用东莞中原的资源优势，快速出货 Part 4 产品定位及营销思路Part4Part4 产品定位及营销思路产品定位及营销思路产品定位思路产品定位思路Part4Part4 产品定位及营销思路产品定位及营销思路产品定位依据产品定位依据Part4Part4 产品定位及营销思路产品定位及营销思路产品定位策略产品定位策略Part4Part4 产品定位及营销思路产品定位及营销思路产品市场定位产品市场定位Part4Part4 产品定位及营销思路产品定位及营销思路产品核心定位产品核心定位Part4Part4 产品定位及营销思路产品定位及营销思路产品客户定位产品客户定位Part4Part4
22、产品定位及营销思路产品定位及营销思路产品推广定位产品推广定位Part4Part4 产品定位及营销思路产品定位及营销思路产品营销思路产品营销思路Part4Part4 产品定位及营销思路产品定位及营销思路产品销售思路产品销售思路Part4Part4 产品定位及营销思路产品定位及营销思路产品推广思路产品推广思路Part4Part4 产品定位及营销思路产品定位及营销思路产品营销预算产品营销预算 Part 5 价格评估及销售目标Part5Part5 价格评估及销售目标价格评估及销售目标可比性项目价格可比性项目价格Part5Part5 价格评估及销售目标价格评估及销售目标价格竞争性评估价格竞争性评估Part5Part5 价格评估及销售目标价格评估及销售目标价格初步建议价格初步建议PartPart5 价格评估及销售目标价格评估及销售目标销售收益预测销售收益预测PartPart5 价格评估及销售目标价格评估及销售目标产品推货步骤产品推货步骤PartPart5 价格评估及销售目标价格评估及销售目标产品销售目标产品销售目标
