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1、POM2007.3.29选址 LocatingBy XJTU-IE Zhang Xiaoqing2024/7/24POMContents1.1.选址与选址决策选址与选址决策选址与选址决策选址与选址决策2. 2. 选址问题和选址方法选址问题和选址方法选址问题和选址方法选址问题和选址方法3.3.零售业选址零售业选址零售业选址零售业选址POM设施选址设施选址v所谓设施选址：是指运用科学的方法决定设施的所谓设施选址：是指运用科学的方法决定设施的地理位置，使之与企业的整体经营运作系统有机地理位置，使之与企业的整体经营运作系统有机结合，以便有效的、经济的达到企业的经营目的。结合，以便有效的、经济的达到企业
2、的经营目的。v对于一个企业而言，设施选址是建立和管理企业对于一个企业而言，设施选址是建立和管理企业的第一步，也是事业扩大的第一步。的第一步，也是事业扩大的第一步。v设施选址的重要性在于：一个设施的位置对设施设施选址的重要性在于：一个设施的位置对设施建成后的设施布置以及投产后的生产经营费用、建成后的设施布置以及投产后的生产经营费用、产品和服务的质量以及成本都有极大和长远的影产品和服务的质量以及成本都有极大和长远的影响。响。POM选址与战略选址与战略v选址决策与组织的总体战略密切相关。选址决策与组织的总体战略密切相关。例如，如果组织确定了低成本战略，那么在进行选址决策时，就应当把厂址选择在劳动力或
3、原料价格低廉、靠近原料供应地或顾客群的地方，以降低运输费用。如果组织确定了通过增加市场份额来增加利润的战略，那么，就应当把厂址或店面选择在人员流动比较稠密的地方；而侧重于为顾客提供便利的营销策略则应当把厂址或店面选择在顾客能够便利地处理事务或购物的地方，例如银行的网点、 快餐店等。POM选址标准选址标准v选址标准取决于一个企业在供应链中的位置。选址标准取决于一个企业在供应链中的位置。例如，处于末端的企业，即零售企业，在选址时更多地关注顾客的人口统计数据（人口密度、年龄分布、平均可支配收入）、交通模式和当地习俗等。而位于供应链起始位置的企业，并且其主要是供应原料，那么，这类企业必会将厂址选在离原
4、材料近的地方。位于中间的企业，即作为分销商或批发商的企业，将根据其业务特点选择离其供应商或目标市场近的地方。例如，从事商品储存或分销的企业通常选择在一个区域的中心位置以减小分销成本。POM成本+供货速度注重成本最小化销售收入最大化供应商供应商制造商制造商仓储和配仓储和配送中心送中心客户客户零售业零售业POM选址方案选址方案v管理者在选址规划时通常会考虑四种选择方案：管理者在选址规划时通常会考虑四种选择方案：第一种选择是扩展现有的工厂第一种选择是扩展现有的工厂。如果有足够的空间可供扩展，特别。如果有足够的空间可供扩展，特别是这个地点有着其他地点少有的诱人的优点时，这种选择是有吸引是这个地点有着其
5、他地点少有的诱人的优点时，这种选择是有吸引力的。力的。第二种选择是保持现有的地点并增加新地点第二种选择是保持现有的地点并增加新地点，零售业经常这么运作。，零售业经常这么运作。在这种情况下，有必要考虑新增地点对整个系统的影响。在一条商在这种情况下，有必要考虑新增地点对整个系统的影响。在一条商业街增开新店，仅仅是吸引那些本来就经常光顾已有的连锁店的老业街增开新店，仅仅是吸引那些本来就经常光顾已有的连锁店的老顾客，而不是扩展市场；另一方面，增加地点能作为一种保护性策顾客，而不是扩展市场；另一方面，增加地点能作为一种保护性策略以维持市场份额或防止竞争对手进入市场。略以维持市场份额或防止竞争对手进入市场
6、。第三种选择是放弃现有地点而迁至新地点第三种选择是放弃现有地点而迁至新地点。一个组织必须对迁移成。一个组织必须对迁移成本及由此获得的利润与留在原地所得到的成本和利润进行衡量比较。本及由此获得的利润与留在原地所得到的成本和利润进行衡量比较。市场的转移、原材料的消耗及运作成本迫使公司慎重地考虑这一选市场的转移、原材料的消耗及运作成本迫使公司慎重地考虑这一选择。择。 第四种选择是第四种选择是，组织也可以选择，组织也可以选择什么都不做什么都不做。如果通过对备选地。如果通过对备选地点的细致分析不能确定上述三种选择中的哪一种更具吸引力，那么点的细致分析不能确定上述三种选择中的哪一种更具吸引力，那么这个公司
7、可能会决定至少在目前仍保持原有的状态不变。这个公司可能会决定至少在目前仍保持原有的状态不变。CustomerDCWhere inventory needs to be for a one week order response time - typical results - 1 DCCustomerDC5 day order response time - typical results - 2 DCsCustomerDC3 day order response time - typical results - 5 DCsCustomerDCNext day order response t
8、ime - typical results - 13 DCsCustomerDCSame day / next day order response time - typical results - 26 DCsPOM影响设施选址的因素影响设施选址的因素v思考：思考：v为什么很多汽车制造厂都在底特律？为什么很多汽车制造厂都在底特律？v为什么高科技为什么高科技IT产业的产业的R&D公司都在加州北部的公司都在加州北部的硅谷？硅谷？v为什么几个个人电脑和芯片制造厂都在德州的奥为什么几个个人电脑和芯片制造厂都在德州的奥斯汀？斯汀？v为什么竞争对手的公司会相邻？为什么竞争对手的公司会相邻？v所有这些问题
9、说明了每种类型的公司都有一些主所有这些问题说明了每种类型的公司都有一些主要的或者具有支配地位的因素最终决定设施选址要的或者具有支配地位的因素最终决定设施选址决策。决策。POM影响选址决策的因素影响选址决策的因素v接近顾客接近顾客日本国刚电子公司（NatSteel）将它的两家最大的工厂设在墨西哥和匈牙利，就是为了接近它的两个主要市场美国和欧洲，这两个市场的客户需要他们的产品隔夜到达。同时，接近顾客也确保了生产和研发的产品与顾客的需求保持一致。v商业氛围商业氛围良好的商业氛围应包括规模类似的企业和同行业的企业存在。政府是否推行积极的经济立法，是否通过政府补贴、减税或者其他便利的条件吸引企业前来落户
10、等。v总成本总成本寻求总成本最小的地址。总成本包括地域成本和货物运送成本。土地、建筑、劳动力、税收和能源成本构成了地域成本。另外还要考虑隐形成本，比如产品在交付给顾客之前多次的搬运成本，因远离顾客而无法得到消费者的反馈等可能造成的损失。v基础设施基础设施交通发达的公路、铁路、航空和海运能力等是至关重要的。能源和电信必须满足需要。POM影响选址决策的因素影响选址决策的因素v劳动力素质劳动力素质劳动力的教育和技术水平以及是否具有学习的热情和动力。v供应商供应商合适的选址必须具有高质量和有竞争力的供应商。接近于供应商也是精益生产方式的需要。v其他设施其他设施公司的其他工厂或者配送中心的位置会影响新工
11、厂在整个网络中的选址。v自由贸易区自由贸易区自由贸易区内国外货物的进出可不必受通常的海关规定的制约。自由贸易区内的制造商可先使用进口元件装配其最终产品，并延期支付相应的关税，直至产品运抵使用国。v政治风险政治风险某些国家的政局突变、体制改革、两国间的贸易关系是否发生变化等；POM影响选址决策的因素影响选址决策的因素v政府壁垒政府壁垒虽然许多国家以及通过立法在清除妨碍产品进出和本地设厂的壁垒，但是，除立法以外的其他因素或者文化壁垒也需要认真考虑。v贸易共同体贸易共同体贸易共同体协议会同时影响该共同体内外的国家的选址决策。v环保条例环保条例某些地区的环保规章会影响一些行业。v东道社区东道社区调查东
12、道社区是否欢迎企业落户也是决策中必需的部分。v竞争优势竞争优势一家企业应该将业务或者部门的本垒迁移到能激励创新并能外全球性的竞争提供最好环境的地区或者国家。POM选址决策选址决策-权衡权衡v设施选址决策并不是轻易就可以做出来的。在企设施选址决策并不是轻易就可以做出来的。在企业中，在最终结果做出之前，都要经过长时间的业中，在最终结果做出之前，都要经过长时间的费用昂贵的研究。经历过几次选址决策的会得出费用昂贵的研究。经历过几次选址决策的会得出一个带有普遍性的结论，即往往不存在一个明确一个带有普遍性的结论，即往往不存在一个明确的最优位置，只会有几个较好的几个候选位置，的最优位置，只会有几个较好的几个
13、候选位置，这些位置之间各有其优劣势。因此，选址决策也这些位置之间各有其优劣势。因此，选址决策也就变成了一种权衡（就变成了一种权衡（Trade-off）决策。地点间）决策。地点间的权衡决策是很麻烦的，通常需要经过长期的仔的权衡决策是很麻烦的，通常需要经过长期的仔细的权衡每一个候选地点的优势和劣势才能解决。细的权衡每一个候选地点的优势和劣势才能解决。POM选址问题（选址问题（Locating problem）v从某种意义上来说，工厂布置问题可以看作是选从某种意义上来说，工厂布置问题可以看作是选址问题的一个特例。址问题的一个特例。v选址问题与布置问题的不同点在于：假设已经有选址问题与布置问题的不同点
14、在于：假设已经有一个或者多个的设施（工厂）存在了，我们需要一个或者多个的设施（工厂）存在了，我们需要做的是找到安置一个新的设施（工厂）的最佳位做的是找到安置一个新的设施（工厂）的最佳位置。也就是说，我们这里讨论的选址问题是要为置。也就是说，我们这里讨论的选址问题是要为一个一个新设备（设施、工厂）寻找最优地点（新设备（设施、工厂）寻找最优地点（One facility location problem）。）。v关于单设施选址问题的一些例子：关于单设施选址问题的一些例子：POM单设施选址例子单设施选址例子v某公司在现有的生产和分销网络上新增加一个仓某公司在现有的生产和分销网络上新增加一个仓储中心；
15、储中心；v在在Jobshop中确定一个机器的最佳位置；中确定一个机器的最佳位置；v大学中计算机中心的位置；大学中计算机中心的位置；v在一片商业区中为一家新的医院选择合适的位置；在一片商业区中为一家新的医院选择合适的位置；v为一个地区的发电厂寻找最佳的地点；为一个地区的发电厂寻找最佳的地点；v在一片社区中确定在一片社区中确定ATM的安装地点；的安装地点；v为社区中的公安处寻找最佳的地点；为社区中的公安处寻找最佳的地点；v。POM选址问题的目标选址问题的目标v在一些关于选址的理论方法中，一般认为要优化在一些关于选址的理论方法中，一般认为要优化的目标是新设施与已有地区的距离的一个函数。的目标是新设施
16、与已有地区的距离的一个函数。比如：比如：当要为仓储中心选址时，一个合适的目标是最小化从生产地点到仓储中心的距离和仓储中心到销售地的距离之和。一个医院要建在与它所服务的区域内人群最密集的位置最近的地方。一台机器的最佳位置是能最小化物料在这台机器上的搬运距离；等等。POM工厂选址方法工厂选址方法v有很多技术可以用来确定潜在的工厂或者其他设有很多技术可以用来确定潜在的工厂或者其他设施的地址。我们在这里介绍以下几种：施的地址。我们在这里介绍以下几种：v量量-本本-利分析法利分析法v因素评分法因素评分法v重心法重心法v线性规划的运输法线性规划的运输法v统计的方法统计的方法POM零售业选址的重要性零售业选
17、址的重要性v是一项大的、长期性投资，是一项大的、长期性投资，关系到零售企业的发展前关系到零售企业的发展前途途v是零售经营者确定经营目是零售经营者确定经营目标、制定经营策略的重要标、制定经营策略的重要依据依据v是影响经营效率的重要因是影响经营效率的重要因素素POM店铺选择的区域店铺选择的区域v商业活动频度高的地域商业活动频度高的地域v人口密度高的地区人口密度高的地区v客流量大的地区客流量大的地区v交通便利的地区交通便利的地区v接近集客地接近集客地v同类商品集聚地同类商品集聚地POM不宜选作店铺的地区不宜选作店铺的地区v快速车道旁快速车道旁v周围居民少且缺乏增长的地区周围居民少且缺乏增长的地区v店
18、铺密度过大店铺密度过大v高层建筑物内高层建筑物内POM选址的步骤：地区分析地区分析商业区或购物区分析商业区或购物区分析具体位置分析具体位置分析零售选址步骤零售选址步骤POM需求需求测算测算人口规模：人口规模：收入水平：收入水平： （人口的性别、年龄、收入、（人口的性别、年龄、收入、家庭规模、类型）家庭规模、类型） （利用消费价格指数或其它方（利用消费价格指数或其它方法计算购买力指数）法计算购买力指数）地区分析地区分析其他因素其他因素的分析的分析产业结构产业结构物流系统物流系统劳动力供给劳动力供给政策法律政策法律可能开设的新店铺的数量可能开设的新店铺的数量POM中心商业区中心商业区城市的零售中心
19、城市的零售中心副中心商业区或副中心商业区或辅助商业区辅助商业区二级商业区二级商业区商业小区商业小区集客地周边、集客地周边、居民区附近居民区附近购物中心购物中心居民区、社区和地区居民区、社区和地区性购物中心性购物中心独立店区独立店区商业区商业区或购物或购物区分析区分析商业或者购物区分析商业或者购物区分析POM1.1.交通条件交通条件2.2.客流分析客流分析客流类型客流类型客流目标、速度和滞留时间客流目标、速度和滞留时间街路两侧的客流规模街路两侧的客流规模自身客流自身客流分享客流分享客流派生客流派生客流具体位置分析具体位置分析3.3.竞争店铺分析竞争店铺分析4.4.地形特点及位置布局分析地形特点及
20、位置布局分析5.5.城市规划分析城市规划分析6.6.效益分析效益分析POM商圈商圈v商圈：是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和商圈：是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。顾客所居住的区域范围。v无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能围。这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。来店购买的消费者所居住的地点。v零售商店
21、的销售活动范围通常都有一定的地理界限，也即零售商店的销售活动范围通常都有一定的地理界限，也即有相对稳定的商圈。不同的商店由于所在地区、经营规模、有相对稳定的商圈。不同的商店由于所在地区、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同，使得商圈规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同，使得商圈规模、商圈形态存在很大差别。同样一个零售商店在不同的经营商圈形态存在很大差别。同样一个零售商店在不同的经营时期受到不同的因素的干扰和影响，其商圈也并不是一成时期受到不同的因素的干扰和影响，其商圈也并不是一成不变的，商圈规模时大时小。不变的，商圈规模时大时小。POM商圈分析商圈分析v商圈分析是百货商店选址的一重
22、大步骤，也是重商圈分析是百货商店选址的一重大步骤，也是重要的基础工作。商场在选址时，首先要明确商圈要的基础工作。商场在选址时，首先要明确商圈范围，了解服务对象，确定经营范围，评估经营范围，了解服务对象，确定经营范围，评估经营效益，然后确定大致地点和商店规模。效益，然后确定大致地点和商店规模。v商圈的层次：商圈的层次： 边缘商圈边缘商圈次级商圈次级商圈核心商圈核心商圈POM三个层次商圈的比较三个层次商圈的比较层次含义地理范围时间范围顾客比重核心商圈核心商圈最接近店铺的区域，最接近店铺的区域，顾客来店最方便。顾客来店最方便。小小0.8公里内公里内大大5公里内公里内20分钟之内分钟之内55%70%次
23、级商圈次级商圈核心商圈的外围区核心商圈的外围区域域,顾客来店比较方顾客来店比较方便。便。小小1.5公里内公里内大大8公里内公里内小小20分钟内分钟内大大40分钟内分钟内1525边缘商圈边缘商圈次级商圈以外的区次级商圈以外的区域，顾客来店不够域，顾客来店不够方便。方便。小小1.5公里之外公里之外大大8公里外公里外小小20分上分上大大40分上分上10%POM商圈的顾客来源商圈的顾客来源居住人口居住人口工作人口工作人口流动人口流动人口商圈的商圈的顾客来源顾客来源核心商圈核心商圈次级商圈次级商圈边缘商圈边缘商圈POM商圈的影响因素商圈的影响因素v1.店铺的经营特色店铺的经营特色v2.店铺的经营规模店铺
24、的经营规模v3.经营商品的种类经营商品的种类v4.竞争店铺的位置竞争店铺的位置v5. 顾客的流动性顾客的流动性v6.交通地理条件交通地理条件v7.店铺的促销手段店铺的促销手段POM确定商圈的理论确定商圈的理论v（1）零售引力法则（雷利法则）零售引力法则（雷利法则）v1929年，美国，威廉年，美国，威廉雷利认为：雷利认为：v城市人口越多，规模越大，城市人口越多，规模越大，v商业越发达，对顾客的吸引力就越大。商业越发达，对顾客的吸引力就越大。v具体内容：两个城市之间存在着一个商圈分界点，具体内容：两个城市之间存在着一个商圈分界点，两个城市对处于该分界点上的顾客的吸引力是相两个城市对处于该分界点上的
25、顾客的吸引力是相同的，但是，该分界点距离两个城市的空间距离同的，但是，该分界点距离两个城市的空间距离是不同的。这分界点就是两个城市各自的商圈。是不同的。这分界点就是两个城市各自的商圈。 POM雷利法则公式雷利法则公式d：为：为A城市与城市与B城市的距离城市的距离Pa：为：为A城市的人口数城市的人口数Pb：为：为B城市的人口数城市的人口数Dab：为：为A城市的商圈边界城市的商圈边界雷利法则揭示：大城市的吸引力要大于小城雷利法则揭示：大城市的吸引力要大于小城市的吸引力。或者，大城市的商圈要大于小市的吸引力。或者，大城市的商圈要大于小城市的商圈。城市的商圈。POM雷利法则例子雷利法则例子v例：假设城
26、市例：假设城市A有有15万人，城市万人，城市B有有8万人，两个城市的万人，两个城市的距离为距离为30公里，那么，两个城市的商圈各是多少？公里，那么，两个城市的商圈各是多少？v解：城市解：城市A的商圈：的商圈：v （公里）（公里）v城市城市B的商圈：的商圈：v （公里）（公里）POM零售业或服务业选址步骤零售业或服务业选址步骤v1.顾客行为调研：为什么顾客购买我们的产品或顾客行为调研：为什么顾客购买我们的产品或者服务？者服务？v2.市场调研：谁是我们的顾客，他们的特点是什市场调研：谁是我们的顾客，他们的特点是什么？么？v3.每个候选位置的数据收集：目标顾客的集中地每个候选位置的数据收集：目标顾客
27、的集中地在哪里？交通和消费情况怎样？现有的以及将来在哪里？交通和消费情况怎样？现有的以及将来的竞争增长趋势和程度如何？的竞争增长趋势和程度如何？v4.每个候选位置的收入预测：有关经济预测，可每个候选位置的收入预测：有关经济预测，可以支配的收入预测，竞争行为以及收入的时间调以支配的收入预测，竞争行为以及收入的时间调整分别是什么？整分别是什么？v5.每个候选位置的利润预测：预计的收入和运营每个候选位置的利润预测：预计的收入和运营成本是多少？成本是多少？POM案例案例-肯德基的选址秘密肯德基的选址秘密 肯德基对快餐店选址是非常重视的，选址决策一般是两级审批制，通过两个委员会的同意，一个是地方公司，另
28、一个是总部。其选址成功率几乎是百分之百，是肯德基的核心竞争力之一。 通常肯德基选址按以下几步骤进行：（一）商圈的划分与选择 1划分商圈 。商圈规划采取的是记分的方法，例如，这个地区有一个大型商场，商场营业额在1000万元算一分，5000万元算5分，有一条公交线路加多少分，有一条地铁线路加多少分。这些分值标准是多年平均下来的一个较准确经验值。POM 通过打分把商圈分成好几大类，以北京为例，有市级商业型（西单、王府井等）、区级商业型、定点（目标）消费型、还有社区型、社、商务两用型、旅游型等等。v2选择商圈 在商圈选择的标准上，一方面要考虑餐馆自身的市场定位，另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。 餐
29、馆的市场定位不同，吸引的顾客群不一样，商圈的选择也就不同。商圈的成熟度和稳定度也非常重要。比如规划局说某条路要开，在什么地方设立地址，将来这里有可能成为成熟商圈，但肯德基一定要等到商圈成熟稳定后才进入，例如说这家店三年以后效益会多好，对现今没有帮助，这三年难道要亏损？肯德基投入一家店要花费好几百万，当然不冒这种险，一定是比较稳健的原则，保证开一家成功一家。POM二）聚客点的测算与选择1要确定这个商圈内，最主要的聚客点在哪。 例如，北京西单是很成熟的商圈，但不可能西单任何位置都是聚客点，肯定有最主要的聚集客人的位置。肯德基开店的原则是：努力争取在最聚客的地方和其附近开店。 过去古语说“一步差三市
30、”。开店地址差一步就有可能差三成的买卖。这跟人流动线（人流活动的线路）有关，可能有人走到这，该拐弯，则这个地方就是客人到不了的地方，差不了一个小胡同，但生意差很多。这些在选址时都要考虑进去。 人流动线是怎么样的，在这个区域里，人从地铁出来后是往哪个方向走等等。这些都要派人去掐表，去测量，有一套完整的数据之后才能据此确定地址。 POM 比如，在店门前人流量的测定，是在计划开店的地点掐表记录经过的人流，测算单位时间内多少人经过该位置。除了该位置所在人行道上的人流外，还要测马路中间的和马路对面的人流量。马路中间的只算骑自行车的，开车的不算。是否算马路对面的人流量要看马路宽度，路较窄就算，路宽超过一定
31、标准，一般就是隔离带，顾客就不可能再过来消费，就不算对面的人流量。 肯德基选址人员将采集来的人流数据输入专用的计算机软件，就可以测算出，在此地投资额不能超过多少，超过多少这家店就不能开。 POM 2选址时一定要考虑人流的主要动线会不会被竞争对手截住。 人流是有一个主要动线的，如果竞争对手的聚客点比肯德基选址更好的情况下那就有影响。例如北京北太平庄十字路口有一家肯德基店，如 果往西一百米，竞争业者再开一家西式快餐店就不妥当了，因为主要客流是从东边过来的，再在那边开，大量客流就被肯德基截住了，开店效益就不会好。 POM3聚客点选择影响商圈选择 聚客点的选择也影响到商圈的选择。因为一个商圈有没有主要聚客点是这个商圈成熟度的重要标志。比如北京某新兴的居民小区，居民非常多，人口素质也很高，但据调查显示，找不到该小区哪里是主要聚客点，这时就可能先不去开店，当什么时候这个社区成熟了或比较成熟了，知道其中某个地方确实是主要聚客点才开。 我们经常看到一条街道一边是麦当劳，一边是KFC，这就是KFC采取的跟进策略。因为麦当劳在选择店址前已做过大量细致的市场调查，挨着它开店不仅可省去考察场地时间和精力，还可以节省许多选址成本。
