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1、建设用地管理曲阜师范大学地理与旅游学院2012.4第一章第一章 建设用地管理概述建设用地管理概述o建设用地的基本概念建设用地的基本概念 定义、特性、分类、取得方式定义、特性、分类、取得方式o建设用地管理的概念、内容、方法与程序建设用地管理的概念、内容、方法与程序 概念概念 特性特性 分类分类 取得方式取得方式第一节第一节 建设用地概述建设用地概述一、建设用地的概念一、建设用地的概念土地管理法第四条规定：土地管理法第四条规定：“建设用建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、
2、旅游用地、军事设交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。施用地等。”狭义的定义狭义的定义从这个狭义的定义可以认为：建设用地从这个狭义的定义可以认为：建设用地是指通过工程手段，为人类一切生产、是指通过工程手段，为人类一切生产、生活资料，一切社会经济活动提供操作生活资料，一切社会经济活动提供操作场地和建筑空间的土地。场地和建筑空间的土地。 建设用地建设用地 已利用土地已利用土地 农用地农用地 土地土地 未利用土地未利用土地 图图1111土地分类土地分类及流动框图及流动框图广义的建设用地：是指一切不以取得生物产品为广义的建设用地：是指一切不以取得生物产品为主要目的的土地，是已利用土地中的一切非农
3、业主要目的的土地，是已利用土地中的一切非农业生产用地生产用地。(利用土地的特殊功能利用土地的特殊功能)如：如：下列所占用的土地下列所占用的土地奇特形态的自然景观奇特形态的自然景观人工精巧创作的优美景色人工精巧创作的优美景色珍贵稀有动植物栖息生长珍贵稀有动植物栖息生长历史文化遗址历史文化遗址特殊场地、基地特殊场地、基地用地类型用地类型 是是 否否城乡住宅城乡住宅 、商店、商店停车场停车场工厂、矿山用地、码头工厂、矿山用地、码头公路、铁路（交通）公路、铁路（交通） 军事设施军事设施采煤塌陷地采煤塌陷地煤矸石占地煤矸石占地公园、动物园、游乐场公园、动物园、游乐场旅游区旅游区 用地类型用地类型 是是
4、否否军事靶场军事靶场滥伐森林造成的沙漠扩大、吞噬农田滥伐森林造成的沙漠扩大、吞噬农田陡坡垦荒引起的水土流失，山岩裸露陡坡垦荒引起的水土流失，山岩裸露奇特形态的自然景观奇特形态的自然景观珍贵稀有动植物栖息生长珍贵稀有动植物栖息生长历史文化遗址历史文化遗址二、建设用地的特性二、建设用地的特性成功的土地利用是以对土地特性认成功的土地利用是以对土地特性认识为基础的识为基础的.伊利伊利建设用地除具备土地的一般特性外，它还建设用地除具备土地的一般特性外，它还突出表现下列几个方面的特性：突出表现下列几个方面的特性：1、建设用地的扩展性、建设用地的扩展性二、建设用地的特性二、建设用地的特性2、建设用地的非生态
5、利用性、建设用地的非生态利用性3、建设用地的逆转相对困难性、建设用地的逆转相对困难性4、建设用地的空间利用性、建设用地的空间利用性5、建设用地的显著区位性、建设用地的显著区位性三、建设用地的分类三、建设用地的分类建设用地的分类因目的不同而有不同建设用地的分类因目的不同而有不同的分类方法。的分类方法。体现不同分类统计目的的事物通常称体现不同分类统计目的的事物通常称为为分类标志分类标志。按照不同的分类标志可将建设用地分按照不同的分类标志可将建设用地分为不同的类型。为不同的类型。1、按建设用地利用的性质分、按建设用地利用的性质分农业建设用地农业建设用地是指农村集体经济组织和个人是指农村集体经济组织和
6、个人修建的直接用于农业生产的或规定用于农业生产修建的直接用于农业生产的或规定用于农业生产配套的、长期的、固定的工程设施用地。配套的、长期的、固定的工程设施用地。非农业建设用地非农业建设用地是指用于农业生产和建设之是指用于农业生产和建设之外的一切工程建设以及其它经济设施所需要占用外的一切工程建设以及其它经济设施所需要占用的土地。的土地。2、按建设用地的权属关系分、按建设用地的权属关系分国有建设用地国有建设用地是国家进行各项经济、文化、国防是国家进行各项经济、文化、国防建设及兴办各项社会公共事业所需要的建设用地，即建设及兴办各项社会公共事业所需要的建设用地，即国家机关、部队、团体、学校以及企事业单
7、位国家机关、部队、团体、学校以及企事业单位 (包括包括国有农场国有农场)等一切建设工程需要占用的土地。等一切建设工程需要占用的土地。乡乡(镇镇)村建设用地村建设用地指农村集体经济组织和农民个指农村集体经济组织和农民个人利用集体所有土地，进行投资建设的建设项目用地。人利用集体所有土地，进行投资建设的建设项目用地。3、按建设项目的规模分、按建设项目的规模分大型项目建设用地大型项目建设用地中型项目建设用地中型项目建设用地小型项目建设用地小型项目建设用地4、按建设用地的用途分、按建设用地的用途分工业建设用地工业建设用地指用于进行工业项目或为其配套的其指用于进行工业项目或为其配套的其他工程设施建设所需使
8、用的土地。他工程设施建设所需使用的土地。按其对象按其对象又可分为：采掘工业建设用地和加工工业建设用地又可分为：采掘工业建设用地和加工工业建设用地按其特点按其特点还可分为：重工业建设用地和轻工业建设用地还可分为：重工业建设用地和轻工业建设用地民用建设用地民用建设用地指用于解决城乡人民物质生活需要指用于解决城乡人民物质生活需要及其配套设施建设所需要使用的土地。及其配套设施建设所需要使用的土地。军事建设用地军事建设用地指用于根据国防和战备要求进行各指用于根据国防和战备要求进行各项军事工程建设所需要使用的土地。项军事工程建设所需要使用的土地。5 5、按建设项目使用的期限分、按建设项目使用的期限分 永久
9、性建设用地永久性建设用地指建设项目一经建成使指建设项目一经建成使用后，就很难恢复原来的状态，从而丧失了用后，就很难恢复原来的状态，从而丧失了垦植和耕种能力的土地。垦植和耕种能力的土地。临时性建设用地临时性建设用地指在实施建设过程中需指在实施建设过程中需要临时使用的土地。要临时使用的土地。6 6、按建设用地的状况分、按建设用地的状况分 新增建设用地新增建设用地指新近某一时点以后由其指新近某一时点以后由其他非建设用地转变而来的建设用地。他非建设用地转变而来的建设用地。存量建设用地存量建设用地指新近某一时点以前已有指新近某一时点以前已有的建设用地。的建设用地。四、建设用地的取得方式四、建设用地的取得
10、方式土地所有权：全民所有和劳动群众集体所有土地所有权：全民所有和劳动群众集体所有取取得原则：根据所有权和使用权相分离得原则：根据所有权和使用权相分离取得建设用地使用权的方式取得建设用地使用权的方式：征收集体土地征收集体土地划拨国有土地使用权划拨国有土地使用权出让国有土地使用权出让国有土地使用权国有土地使用权租赁国有土地使用权租赁国有土地使用权作价入股国有土地使用权作价入股转让国有土地使用权转让国有土地使用权集体土地使用权转移集体土地使用权转移四、建设用地的取得方式四、建设用地的取得方式1、征收集体土地所有权征收集体土地所有权征征收收集集体体土土地地是是指指国国家家根根据据经经济济、文文化化、国
11、国防防建建设设兴兴办办公公益益事事业业的的需需要要，以以补补偿偿为为条条件件，依依照照法法律律规规定定，将将集集体体所所有有土土地地转转变变为为国国家家所所有有土土地地的过程。的过程。四、建设用地的取得方式四、建设用地的取得方式2 2、划拨国有土地使用权、划拨国有土地使用权因因国国家家建建设设和和公公共共事事业业需需要要，把把机机关关、企企事事业业 单单位位、部部队队等等正正在在使使用用的的国国有有土土地地或或国国有有未未开开发发利利用用的的后后备备土土地地、依依照照法法律律规规定定的的程程序序和和批批准准权权限限经经批批准准后后，划划拨拨给给另另一一个个建建设设单单位位使使用用的的用用地地方
12、式。方式。3、出让国有土地使用权、出让国有土地使用权又称批租国有土地使用权又称批租国有土地使用权定义：是指国家以土地所有者的身份将土地使用定义：是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。者向国家支付土地使用权出让金的行为。四、建设用地的取得方式四、建设用地的取得方式通过出让方式取得使用权的用地者，对土地使用通过出让方式取得使用权的用地者，对土地使用权有转让、出租、抵押的权利。土地使用期届满权有转让、出租、抵押的权利。土地使用期届满时应时应退还退还土地所有者。需要延期使用的，则应按土
13、地所有者。需要延期使用的，则应按规定办理规定办理延期使用手续。延期使用手续。四、建设用地的取得方式四、建设用地的取得方式4、国有土地使用权租赁、国有土地使用权租赁 定义：指国家将一定时期内的土地使用权让与定义：指国家将一定时期内的土地使用权让与土地使用者使用，而土地使用者按年度向国家土地使用者使用，而土地使用者按年度向国家缴纳租金的行为。缴纳租金的行为。这种方式优点：这种方式优点：（1）解决了国有土地使用权出让中用地单位一次性支付出让）解决了国有土地使用权出让中用地单位一次性支付出让金的困难；金的困难；（2）对于中小投资者和不需要长时期使用土地的土地使用者，）对于中小投资者和不需要长时期使用土
14、地的土地使用者，更具灵活性；更具灵活性；（3）同时对现有划拨土地使用权逐步纳入有偿使用轨道也是）同时对现有划拨土地使用权逐步纳入有偿使用轨道也是一种很好的办法。一种很好的办法。四、建设用地的取得方式四、建设用地的取得方式5、国有土地使用权作价入股、国有土地使用权作价入股指将一定时期的国有土地使用权出让金作价，作指将一定时期的国有土地使用权出让金作价，作为国家的投资计作国家的股份。为国家的投资计作国家的股份。这种方式在目前的国有企业改制改组中较多，既解这种方式在目前的国有企业改制改组中较多，既解决了国有土地资产的流失，又为国有困难企业的改决了国有土地资产的流失，又为国有困难企业的改制改组创造了条
15、件。制改组创造了条件。四、建设用地的取得方式四、建设用地的取得方式6 6、国有土地使用权转让、国有土地使用权转让指指土土地地使使用用者者将将土土地地使使用用权权再再转转移移的的行行为为，包括出售、交换与赠与。包括出售、交换与赠与。转让国有土地使用权有两种途径：转让国有土地使用权有两种途径：一种是通过出让方式取得的国有土地，受让一种是通过出让方式取得的国有土地，受让方经过一定的投资开发、利用后转让出让年方经过一定的投资开发、利用后转让出让年限余期内的土地使用权。限余期内的土地使用权。一种是原行政划拨国有土地的用地者在补办一种是原行政划拨国有土地的用地者在补办出让手续后再转让的行为。出让手续后再转
16、让的行为。四、建设用地的取得方式四、建设用地的取得方式7、集体土地使用权的转移、集体土地使用权的转移指因村镇建设（包括农村居民建房）而使用农指因村镇建设（包括农村居民建房）而使用农村集体经济组织所有的土地，但不改变土地所村集体经济组织所有的土地，但不改变土地所有权性质的用地方式。有权性质的用地方式。其中乡（镇）办企业使用村民集体土地或城镇公其中乡（镇）办企业使用村民集体土地或城镇公共设施、公益事业需要使用集体所有土地的，均需共设施、公益事业需要使用集体所有土地的，均需参照国家建设用地征收办理，并按照省、自治区、参照国家建设用地征收办理，并按照省、自治区、直辖市的规定给予适当的补偿。直辖市的规定
17、给予适当的补偿。土土地地国有国有土地土地集体集体土地土地用地者用地者用地者用地者用地者用地者用地者用地者用地者用地者租赁使用权租赁使用权使用权作价使用权作价出让使用权出让使用权用地者用地者划拨使用权划拨使用权使用权转移使用权转移转让转让转转让让土土地地征征收收补补地地价价建设用地取得方式关联图建设用地取得方式关联图不能转让不能转让用地者用地者用地者用地者转让？转让？转让？转让？第二节第二节 建设用地管理建设用地管理概念概念基本思想基本思想基本原则基本原则内容内容任务任务一、建设用地管理的概念一、建设用地管理的概念1、所谓调整建设用地关系所谓调整建设用地关系是指建设用地权属的确立与变更，是指建设
18、用地权属的确立与变更，以及理顺和协调在解决建设用地的分配和再分配过程中所产以及理顺和协调在解决建设用地的分配和再分配过程中所产生的各种关系。生的各种关系。2、所谓合理组织建设用地利用所谓合理组织建设用地利用是指对建设用地进行组织、利是指对建设用地进行组织、利用、控制、监督。用、控制、监督。建设用地管理建设用地管理是指国家为维护社会主义土地公有制、是指国家为维护社会主义土地公有制、调整建设用地关系、合理组织建设用地利用而采取的调整建设用地关系、合理组织建设用地利用而采取的行政的、法律的、经济的和工程技术的综合性措施。行政的、法律的、经济的和工程技术的综合性措施。其管理的对象包括已利用土地中除农业
19、用地之外的一切其管理的对象包括已利用土地中除农业用地之外的一切非农业用地，即广义的建设用地。非农业用地，即广义的建设用地。二、建设用地管理的基本思想二、建设用地管理的基本思想1、实行严格的土地用途管制，严格控制农用地特别是耕地、实行严格的土地用途管制，严格控制农用地特别是耕地向建设用地转化；向建设用地转化；2、建设用地必须走集约用地之路，实现建设用地从粗放低、建设用地必须走集约用地之路，实现建设用地从粗放低效利用状态向集约高效利用状态的转变；效利用状态向集约高效利用状态的转变；3、在供地方式上要从传统的行政划拨方式供地转到有偿供、在供地方式上要从传统的行政划拨方式供地转到有偿供地的轨道上来，充
20、分发挥经济杠杆在建设用地供求中的调地的轨道上来，充分发挥经济杠杆在建设用地供求中的调节作用；节作用； 4、建设用地的管理要微观管理和宏观管理相结合，重视、建设用地的管理要微观管理和宏观管理相结合，重视土地利用规划、计划在建设用地供应中的宏观调控作用；土地利用规划、计划在建设用地供应中的宏观调控作用； 5、实行建设用地管理政务公开。、实行建设用地管理政务公开。三、建设用地管理的基本原则三、建设用地管理的基本原则1、国家对建设用地实行统一管理的原则、国家对建设用地实行统一管理的原则2、强调规划对建设用地的控制作用的原则、强调规划对建设用地的控制作用的原则3、坚持节约用地、合理用地、保护耕地的原则、
21、坚持节约用地、合理用地、保护耕地的原则4、坚坚持持建建设设用用地地有有偿偿使使用用，实实行行土土地地资资源源和和资资产产管管理理并并重重的的原则原则 5、坚持依法用地、依法管理的原则。、坚持依法用地、依法管理的原则。6、社会效益、经济效益和生态效益相统一的原则、社会效益、经济效益和生态效益相统一的原则四、建设用地管理的内容四、建设用地管理的内容围绕建立土地用途管制这一目标，建设用地管围绕建立土地用途管制这一目标，建设用地管理的具体内容包括：理的具体内容包括：建设用地的宏观调控管理建设用地的宏观调控管理农用地转用管理农用地转用管理土地征收管理土地征收管理建设项目用地申请、审查、报批、供地工作建设
22、项目用地申请、审查、报批、供地工作建设用地的分配、协调建设用地的分配、协调1、建设用地的宏观调控管理、建设用地的宏观调控管理o编制土地利用总体规划、土地利用年度计划，建立编制土地利用总体规划、土地利用年度计划，建立健全建设用地管理的宏观调控体系。健全建设用地管理的宏观调控体系。o参与建设项目的前期用地审查，依法进行建设用地参与建设项目的前期用地审查，依法进行建设用地的审批，建设用地批后跟踪管理工作，推行建设用的审批，建设用地批后跟踪管理工作，推行建设用地的全程管理地的全程管理（项目管理）。（项目管理）。o会同有关部门拟订建设用地管理的行政法规、经济会同有关部门拟订建设用地管理的行政法规、经济管
23、理办法和技术标准规范。组织有关部门和地方编管理办法和技术标准规范。组织有关部门和地方编制、修订工程建设项目用地指标和乡镇企业用地定制、修订工程建设项目用地指标和乡镇企业用地定额指标，逐步实现建设用地定额管理，科学合理利额指标，逐步实现建设用地定额管理，科学合理利用土地。用土地。2、农用地转用管理、农用地转用管理o严格农用地转用审批、做好耕地补偿，确保严格农用地转用审批、做好耕地补偿，确保耕地占补平衡。耕地占补平衡。3、土地征收管理、土地征收管理o严格土地征收审批、做好土地征收补偿安置严格土地征收审批、做好土地征收补偿安置工作。工作。4、建设项目用地申请、审查、报批、供、建设项目用地申请、审查、
24、报批、供地工作地工作o建设项目用地预申请时，对建设项目的有关事项进建设项目用地预申请时，对建设项目的有关事项进行预审，出具建设项目用地行预审，出具建设项目用地预审报告预审报告。o建设用地申请时，对符合条件的用地申请拟定农用建设用地申请时，对符合条件的用地申请拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，方案，编制建设项目用地呈报说明书编制建设项目用地呈报说明书，建设项目用，建设项目用地的上报审批。地的上报审批。o经批准的农用地转用方案和供地方案的经批准的农用地转用方案和供地方案的组织实施组织实施工工作。作。o建设项目补充耕地方案批准后，建
25、设项目补充耕地方案批准后，方案的落实和监督方案的落实和监督。o征收土地方案批准后，征收土地方案批准后，征地方案的公告征地方案的公告，征收土地，征收土地的补偿费、地上覆着物、青苗补偿费以及农业人口的补偿费、地上覆着物、青苗补偿费以及农业人口的安置的安置落实落实工作。工作。5、建设用地的分配、协调、建设用地的分配、协调o依法承担在建设用地指标范围内各项城乡建设用地依法承担在建设用地指标范围内各项城乡建设用地的统一审核和征收、划拨的协调与管理工作。的统一审核和征收、划拨的协调与管理工作。o会同有关部门提出国有土地使用权出让方案并分类、会同有关部门提出国有土地使用权出让方案并分类、协调、审查、报批和组
26、织实施，对土地使用权的转协调、审查、报批和组织实施，对土地使用权的转让、出租和抵押进行监督管理。让、出租和抵押进行监督管理。o指导、监督、协调各部门的建设用地情况，促进各指导、监督、协调各部门的建设用地情况，促进各部门管好用好部门用地，及时调处建设用地的争执部门管好用好部门用地，及时调处建设用地的争执和纠纷。和纠纷。五、建设用地管理的主要任务五、建设用地管理的主要任务o通过建设用地科学管理，缓解当前我国存在通过建设用地科学管理，缓解当前我国存在的尖锐的人地矛盾。的尖锐的人地矛盾。o深化土地使用制度改革，有计划、有步骤地深化土地使用制度改革，有计划、有步骤地全面推行建设用地有偿使用。全面推行建设
27、用地有偿使用。o继续推行建设用地全程管理，在充分发挥建继续推行建设用地全程管理，在充分发挥建设用地计划管理宏观调控作用的同时，切实设用地计划管理宏观调控作用的同时，切实做好建设用地审批管理，进一步健全各项规做好建设用地审批管理，进一步健全各项规章制度，完善配套措施，增强服务意识，把章制度，完善配套措施，增强服务意识，把建设用地管理提高到一个新水平。建设用地管理提高到一个新水平。复习思考题o1、什么是建设用地，土地利用现状分类中建设用地包括哪些地类？o2、建设用地的特性有哪些？o3、取得国有建设用地使用权的方式有哪些？o4、简述建设用地管理的概念及其应遵循的原则。o5、建设用地管理的主要内容有哪些？
