建设用地法律制度buuk

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1、第三章第三章建设用地法律制度建设用地法律制度本章内容本章内容 第一节第一节 建设用地概述建设用地概述 第二节第二节 国有土地使用权划拨国有土地使用权划拨 第三节第三节 国有土地使用权出让国有土地使用权出让 第四节第四节 集体建设用地使用权集体建设用地使用权 第五节第五节 闲置土地的管理闲置土地的管理 本章学习目的与要求1.1.了解建设用地使用权的性质。了解建设用地使用权的性质。2.2.掌握国有土地使用权出让方式。掌握国有土地使用权出让方式。3.3.熟悉划拨土地使用的范围与程序。熟悉划拨土地使用的范围与程序。4.4.理解最严格的农地管理制度的内容。理解最严格的农地管理制度的内容。5.5.熟悉闲置

2、土地的范围与处置。熟悉闲置土地的范围与处置。 土地是一切生产和一切生活的源泉。土地是一切生产和一切生活的源泉。土地的重要性体现在哪里？土地的重要性体现在哪里？序序 土地的基本概念土地的基本概念1 1土地的概念土地的概念从从土土地地管管理理的的角角度度出出发发，土土地地是是指指地地球球的的陆陆域域表表层层，包包括括内内陆陆水水域域、沿沿海海滩滩涂涂及及岛岛屿屿，它它是是一一个个自自然然、经经济济的的综合体。综合体。国国家家编编制制土土地地利利用用总总体体规规划划，将将土土地地分分为为农农用用地地、建建设设用用地地和和未未利利用用地地。严严格格限限制制农农用用地地转转为为建建设设用用地地，控控制制

3、建设用地总量，对耕地实行特殊保护。建设用地总量，对耕地实行特殊保护。序序 土地的基本概念土地的基本概念1 1土地的概念土地的概念对土地概念认识的同时，三个易混淆概念：对土地概念认识的同时，三个易混淆概念：(1)(1)土地与土壤的区别土地与土壤的区别(2)(2)土地与国土的区别土地与国土的区别(3)(3)土地与土地资源的区别土地与土地资源的区别序序 土地的基本概念土地的基本概念2 2土地的职能和特点土地的职能和特点土地最显著的特点在于它的有限性和不可再生性土地最显著的特点在于它的有限性和不可再生性; ;第一节第一节 建设用地概述建设用地概述一、建设用地一、建设用地建设用地是指用于建造建设用地是指

4、用于建造建筑物建筑物或或构筑物构筑物的土地。的土地。按按使使用用土土地地性性质质的的不不同同，分分为为国国有有土土地地建建设设用用地地和和集集体体土土地地建建设用地；设用地；按按土土地地权权属属、建建设设内内容容不不同同，分分为为国国家家建建设设用用地地、乡乡( (镇镇) )村村集集体建设用地、外商投资企业用地和其他建设用地；体建设用地、外商投资企业用地和其他建设用地；按按其其工工程程投投资资和和用用地地规规模模不不同同，分分为为大大型型建建设设项项目目用用地地、中中型型建设项目用地和小型建设项目用地。建设项目用地和小型建设项目用地。我国建设用地管理制度有两大特点：我国建设用地管理制度有两大特

5、点：( (1 1) )对对国国家家建建设设用用地地和和乡乡( (镇镇) )村村集集体体建建设设用用地地实实行行严严格格的的用用地地审批制度。审批制度。( (2 2) )严格限制占用集体农用土地进行非农建设。严格限制占用集体农用土地进行非农建设。第一节第一节 建设用地概述建设用地概述新闻在线就该像保护大熊猫一样就该像保护大熊猫一样 保护耕地保护耕地时间：时间：2015-03-24 08:03:48 2015-03-24 08:03:48 来源：福建日报来源：福建日报 作者：黄云峰作者：黄云峰 责任编辑：郑泽川责任编辑：郑泽川两两会会期期间间，国国土土资资源源部部部部长长姜姜大大明明接接受受媒媒体

6、体采采访访时时说说，要要像像保保护护大大熊熊猫猫一一样样保保护护我我们的耕地。这个形象的比喻让耕地保护成为两会热词。们的耕地。这个形象的比喻让耕地保护成为两会热词。耕耕地地保保护护问问题题，历历来来广广受受关关注注。全全国国人人大大农农业业与与农农村村委委员员会会不不久久前前曾曾透透露露，截截至至20142014年年1111月月底底，我我国国耕耕地地总总面面积积约约为为1818亿亿亩亩，人人均均耕耕地地面面积积由由1010多多年年前前的的1.581.58亩亩减减少少到到1.281.28亩，不到世界平均水平的亩，不到世界平均水平的4040，可见保护耕地的压力在不断增大。，可见保护耕地的压力在不断

7、增大。众众所所周周知知，耕耕地地面面积积不不断断萎萎缩缩，一一个个主主要要原原因因是是城城市市和和小小城城镇镇的的快快速速膨膨胀胀和和农农村村建建设设用用地地的的扩扩张张。19941994年年，美美国国学学者者莱莱斯斯特特布布朗朗在在谁谁来来养养活活中中国国的的调调查查报报告告中中称称，未未来来中中国国必必将将出出现现粮粮食食短短缺缺，进进而而引引发发全全球球粮粮食食危危机机，这这个个论论断断曾曾震震惊惊了了世世界界。如如今今来来看看，此此言言虽虽然然耸耸人人听听闻闻，但但也也颇颇具具警警醒醒意意味味，如如果果任任由由耕耕地地不不断断毁毁坏坏，臆臆想想未未必必不不会会成成为现实。为现实。用用占

8、占世世界界不不足足9 9的的耕耕地地，养养活活占占世世界界近近1/51/5的的人人口口，将将是是我我国国长长期期面面临临的的现现实实。国国土土资资源源部部部部长长将将耕耕地地类类比比大大熊熊猫猫，本本意意应应是是为为了了强强调调耕耕地地保保护护的的决决心心。据据介介绍绍，我我国国高高度度重重视视耕耕地地保保护护问问题题。十十七七届届三三中中全全会会提提出出要要划划定定基基本本农农田田，实实行行永永久久保保护护。党党的的十十八八大大之之后后，党党中中央央、国国务务院院又又提提出出，要要划划定定永永久久基基本本农农田田。去去年年，国国土土资资源源部部和和农农业业部部一一起开展了这项工作，要将耕地总

9、量的起开展了这项工作，要将耕地总量的80%80%左右划定为基本农田。左右划定为基本农田。高高层层的的决决心心和和顶顶层层设设计计无无疑疑为为耕耕地地保保护护打打下下了了扎扎实实的的基基础础。但但我我们们是是否否就就此可以断定，耕地保护从此高枕无忧？答案显然是否定的。此可以断定，耕地保护从此高枕无忧？答案显然是否定的。对对于于公公众众而而言言，耕耕地地保保护护这这个个概概念念其其实实早早已已提提出出多多年年，相相关关措措施施也也出出台台不不少少，但但与与此此同同时时，我我国国的的耕耕地地面面积积却却依依然然越越变变越越少少。归归根根结结底底，还还是是因因为为对耕地保护的重要意义认识不足，保护措施

10、落实不到位。对耕地保护的重要意义认识不足，保护措施落实不到位。耕耕地地是是宝宝贵贵的的不不可可再再生生资资源源。保保护护耕耕地地，是是事事关关国国家家长长远远利利益益和和中中华华民民族生存的根基。族生存的根基。不不过过就就目目前前来来看看，耕耕地地所所享享受受的的待待遇遇，比比熊熊猫猫显显然然要要差差得得多多。在在一一些些地地区区，修修建建道道路路，工工业业园园区区选选址址，首首先先瞄瞄准准的的就就是是耕耕地地。大大片片良良田田集集中中被被毁毁的的案案例例时时有有耳耳闻闻。在在一一些些领领导导眼眼中中，大大规规模模的的基基础础设设施施建建设设和和工工业业园园区区建建设设带带动经济明显，而且占用

11、耕地的成本很低，耕地自然就成为第一个牺牲品。动经济明显，而且占用耕地的成本很低，耕地自然就成为第一个牺牲品。根根据据土土地地管管理理法法相相关关规规定定，非非法法占占用用耕耕地地改改作作他他用用，数数量量较较大大，造造成成耕耕地地大大量量毁毁坏坏的的，处处五五年年以以下下有有期期徒徒刑刑或或者者拘拘役役，并并处处或或者者单单处处罚罚金金。然然而而，在在现现实实中中，鲜鲜有有政政府府部部门门领领导导因因毁毁坏坏耕耕地地而而受受到到党党纪纪法法规规的的惩惩处处。在在耕耕地地保保护护执执法法过过程程中中，以以罚罚代代管管、抓抓小小放放大大、对对普普通通百百姓姓严严格格，对对政政府府官官员员放放纵纵的

12、的现象较为常见，耕地保护因此沦为一句空洞的口号。现象较为常见，耕地保护因此沦为一句空洞的口号。法法律律是是耕耕地地最最后后的的护护身身符符。只只有有在在严严格格执执法法的的前前提提下下，充充分分发发挥挥公公众众参参与与等等其其他他保保护护措措施施，法法律律才才能能真真正正发发挥挥应应有有的的作作用用。像像保保护护大大熊熊猫猫一一样样保保护护我们的耕地才不会成为虚言。我们的耕地才不会成为虚言。根据根据“十一五十一五”规划纲要，到规划纲要，到2010年末全国耕地面积年末全国耕地面积必须守住不低于必须守住不低于18亿亩亿亩这根红线。这根红线。二、建设用地使用权指利用土地营造建筑物、构筑物和其他设施的

13、权利。建设使用权分为国有土地建设用地使用权和集体土地建设用地使用权。国有土地所有权国有土地所有权 国家土地所有权是以国家为所有权人，并由其代表代为行使的对国有土地的绝对权利。 1、城市市区的土地；2、农村和城市郊区中经国家依法没收、征收、征购为国有的土地；3、国家依法征用的原集体所有的土地；4、依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地； 5、农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；6、因国家组织移民、自然灾害等原因，农民集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 国有土地使用权依法使用国家所有土地的权利。国有土地使用权的主体非常广泛，任何单位和个

14、人，包括境外的企事业单位和个人，符合依法使用中国国有土地条件的，都可以成为中国的国有土地使用者。集体土地所有权集体土地所有权 集体土地所有权是以符合法律规定的农村集体经济组织的农民集体为所有权人，对归其所有的土地享有的受到法律限制的支配性物权。 1、农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；2、宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有；3、集体土地所有权是受限制的所有权，限制表现在两方面：（1）受国家法律和政府管理的限制。如集体所有的土地不能直接用于房地产开发，不得出让、转让、出租用于其他非农业建设，不得擅自改变土地用途。（2）受农民集体意志的限制。集体土地的处分应

15、当依法经农村集体经济组织成员表决同意。 集体土地建设用地使用权集体土地建设用地使用权集体土地建设用地使用权一般是指农民集体和个人进行非农业建设依法使用集体所有土地的权利。法律对集体土地建设用地使用权的主体有较为严格的限制，一般只能由本集体及其所属成员拥有使用权。全民所有制单位、城市集体所有制单位和其他经济组织进行建设，需要使用集体土地，必须经过征用，使之转为国有土地后才能取得使用权，即国有土地使用权。一般不允许全民所有制单位或城市集体所有制单位以及其他经济组织拥有集体土地建设用地使用权。问题：经常听到有些人会说：我有一块地，自己建了有天有地的房子也有人说：我在乡下有块地，欢迎来玩这是否表明土地

16、私有化了？三、建设用地使用权性质建设用地的使用权是用益物权。用益物权，是物权的一种，是指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的权利。比如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、自然资源使用权（海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利）。特点：P21 根根据据城城镇镇国国有有土土地地使使用用权权出出让让和和转转让让暂暂行行条条例例第第1212条规定土地使用权最高年限是：条规定土地使用权最高年限是：出让土地出让土地最高年限最高年限居住用地居住用地7070年年工业用地工业用地5050年年 教育、科技、文化卫生、体育用地教育、科技、文化卫生、体

17、育用地5050年年商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地4040年年综合或其他用地综合或其他用地5050年年即：居住用地即：居住用地7070年、商业旅游娱乐用地年、商业旅游娱乐用地4040年，其余年，其余5050年。年。 四、建设用地使用权的设立四、建设用地使用权的设立 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。1.采取出让或者划拨等方式。2.通过转让、互换、出资、赠与或者抵押方式。3.乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依法办理审批手续。 1.1.为公共利益需要使用土地的。为公共利益需要

18、使用土地的。 2. 2.为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的。为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的。 3.3.土土地地出出让让等等有有偿偿使使用用合合同同约约定定的的使使用用期期限限届届满满，土土地地使使用用者者未未申申请请续续期期或或者申请续期未获批准的。者申请续期未获批准的。 4. 4.因单位被撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的。因单位被撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的。 5. 5.公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。 五、建设用地使用权的消灭五、建设用地使用权的消灭 建建设设用用地地使使用用权权有有下下

19、列列情情形形之之一一的的，由由有有关关人人民民政政府府土土地地主主管管部部门门报报经经原原批批准准用用地地的的人人民民政政府府或或者者有有批批准准权权的的人人民民政政府府批批准准，可可以以收收回回国国有有土地使用权。土地使用权。 土地使用权案例 争议双方当事人为A县B镇农村居民何某和供销社，争议位置位于B镇集贸中心，争议面积210平方米。 何某在1953年前在该集镇上拥有宅基地一处，有平房三间，且有土地房产所有权证。1953年该镇供销社扩建，经当时人民公社批准，占用了何某的宅基地及房屋，由供销社出资、当时的生产大队出人出工，重新给何某安排了宅基地一处并建房屋4间。此后，供销社对房屋进行了改建，

20、并一直使用至今。2002年根据B镇供销社的申请，A县政府为B镇供销社颁发了国有土地使用证。 2004年B镇供销社根据镇政府的规划，对沿街门市进行拆除改造，何某以持有土地房产所有权证为由阻扰B镇供销社施工，B镇供销社以何某侵权为由将何某告上法庭，何某以县政府为B镇供销社颁发国有土地证侵犯了其合法权益为由，将A县人民政府告上法庭。 评析评析 1、私有观念的存在是这场诉讼的根源。 1962年9月六十条公布以后，我国就废除了土地的私有制，即实行全民所有制和劳动群众集体所有制，没有个人所有。但在本案中何某却以1953年颁发的土地房产所有权证，对土地提出权属要求，是“宅基地返家”、“清原耕”、“继祖业”，

21、是和宪法及国土资源管理法律、法规相违背的。 2、涉案的土地已是国有土地，何某不能提出权属要求。 涉案的土地自1953年以来一直由供销社使用，确定土地所有权和使用权的若干规定第四条规定，实施1962年农村人民公社工作条例修正草案后未划入农民集体范围的土地属于国家所有；确定土地所有权和使用权的若干规定第十六条又进一步规定，1962年9月六十条规定公布以前，全民所有制单位、城市集体所有制单位和集体所有制的华侨农场使用的原农民集体所有的土地（含合作化之前的个人土地）迄今没有退给农民集体的属于国家所有。以上规定说明诉争的土地在1962年时已经将所有权确定为国家所有。何某作为农村居民，对涉案土地丧失使用权

22、五十多年，仅凭土地房屋所有权证是无权对国有土地主张权利的；如果确需宅基地，也只能申请使用集体土地。作为涉案土地五十多年（1953年至2006年）的镇供销社也就依法享有了涉案土地的国有土地使用权，取得涉案土地的国有土地使用证是理所当然的，也是完全合法的。第二节国有土地使用权划拨 一、土地使用权划拨的概念和特征一、土地使用权划拨的概念和特征 1.1.概念概念 即通过行政划拨的方式取得的土地使用权。即通过行政划拨的方式取得的土地使用权。 土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用

23、，或者将其土地使用权无偿交、补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将其土地使用权无偿交、付给土地使用者使用的行为。付给土地使用者使用的行为。2.2.特征特征 （1 1）没有明确的期限（除法律、法规另有规定外）没有明确的期限（除法律、法规另有规定外） ； （2 2）无偿（只缴纳补偿、安置等费用，无须支付土地使用权出让金）无偿（只缴纳补偿、安置等费用，无须支付土地使用权出让金） （3 3）不能随意转让、出租和抵押（经法定部门批准补交地价后可以）不能随意转让、出租和抵押（经法定部门批准补交地价后可以） 二、划拨土地使用的范围（列举式规定）二、划拨土地使用的范围（列举式规定） 土地管理法第23

24、条规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（一）国家机关用地（二）军事用地（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地（四）公益事业用地（五）城市基础设施用地（六）法律、法规明确规定的其他建设项目用地第二节国有土地使用权划拨三、划拨土地使用的内容土地使用权划拨是行政划拨，是计划经济的产物。其划拔土地使用权的权能受到限制，使用人对划拨土地只享有占有和使用权，而无收益权。第二节国有土地使用权划拨 四、划拨土地使用权取得的程序四、划拨土地使用权取得的程序 （一）用地单位提交用地申请（二）土地行政主管部门审查和报批：需要征用农地的，要按规定办理农用地转用审批手

25、续（三）土地划拨（四）核发国有土地使用证第二节国有土地使用权划拨四、土地使用权划拨的程序四、土地使用权划拨的程序五、划拨土地使用权的流转 在我国现有的法律框架下，划拨土地流转的途径有如下几种：1.出让并办理出让手续。2.出让不办理出让手续。3.出租。4.抵押。案例：案例：1997年年10月，因扩建办公楼需要，某乡政府与该乡卫生月，因扩建办公楼需要，某乡政府与该乡卫生院签订协议，乡政府将原办公楼划拨国有土地院签订协议，乡政府将原办公楼划拨国有土地1050平米连同平米连同地上建筑物一并转让给乡卫生院，卫生院将其使用的地上建筑物一并转让给乡卫生院，卫生院将其使用的1700平平方米划拨国有土地连同地上

26、的建筑物转让给乡政府。方米划拨国有土地连同地上的建筑物转让给乡政府。转让后，乡政府拆除了卫生院转让的转让后，乡政府拆除了卫生院转让的1700平方米土地上平方米土地上的建筑物，建成了新的办公楼。此行为在土地市场清理整顿的建筑物，建成了新的办公楼。此行为在土地市场清理整顿中被发现。中被发现。据查，乡政府与卫生院双方相互转让的土地均系上世纪据查，乡政府与卫生院双方相互转让的土地均系上世纪60年代无偿占用的集体土地，转让时没有办理建设用地报批年代无偿占用的集体土地，转让时没有办理建设用地报批手续，更没有申请办理土地登记。手续，更没有申请办理土地登记。评析：评析：围绕这一案件处理，形成了四种意见：围绕这

27、一案件处理，形成了四种意见：属于属于以其他形式非法转让土地以其他形式非法转让土地。按照。按照土地管理法土地管理法第七第七十三条的规定，应没收乡政府和乡卫生院双方因非法转让所取十三条的规定，应没收乡政府和乡卫生院双方因非法转让所取得的违法所得（国有土地使用权）。得的违法所得（国有土地使用权）。属于属于未经批准擅自转让划拨土地使用权未经批准擅自转让划拨土地使用权。按照。按照城镇国有城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例土地使用权出让和转让暂行条例（国务院（国务院55号令）第四十六号令）第四十六条规定，宣布转让行为无效，并对转让双方处以罚款。条规定，宣布转让行为无效，并对转让双方处以罚款。属于属于未经

28、批准、以划拨方式取得土地使用权，擅自转让房未经批准、以划拨方式取得土地使用权，擅自转让房地产地产。按照。按照城市房地产管理法城市房地产管理法第六十六条规定，责令乡政第六十六条规定，责令乡政府和乡卫生院缴纳土地使用权出让金。府和乡卫生院缴纳土地使用权出让金。属于国有土地使用权相互交换。属于国有土地使用权相互交换。乡政府和卫生院属于行政乡政府和卫生院属于行政机关和事业单位，都可以使用划拨土地，双方相互转让土地使机关和事业单位，都可以使用划拨土地，双方相互转让土地使用权时都没有违法所得，因此应责令乡政府与卫生院限期办理用权时都没有违法所得，因此应责令乡政府与卫生院限期办理土地登记。土地登记。第三节国

29、家土地使用权出让一、土地使用权出让的概念和特征一、土地使用权出让的概念和特征 （一）概念（一）概念 即土地使用者通过出让的方式取得的土地使用权。即土地使用者通过出让的方式取得的土地使用权。 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。支付土地使用权出让金的行为。城镇国有土地使用权出让城镇国有土地使用权出让1 1）主体）主体 土土地地使使用用权权的的出出让让方方是是土土地地所所有有者者国国家家，土土地地使使用用权权

30、的的受受让让方方是是中中国国境内外的公司、企业、其他组织和个人。境内外的公司、企业、其他组织和个人。2 2）内容）内容第一，出让的土地仅限于国有土地，且是城镇国有土地。第一，出让的土地仅限于国有土地，且是城镇国有土地。第二，必须符合土地利用总体规划、城市规划、和年度建设用地计划第二，必须符合土地利用总体规划、城市规划、和年度建设用地计划 一般是具有商业性利益的土地，即具有房地产交易性质的土地。一般是具有商业性利益的土地，即具有房地产交易性质的土地。第三节土地使用权出让 （二）土地使用权出让的法律特征二）土地使用权出让的法律特征1 1、土地使用权出让法律关系中的出让方是特定的、土地使用权出让法律

31、关系中的出让方是特定的国家。国家。2 2、土地使用权出让由县级以上人民政府负责，有计划有步骤地进行。、土地使用权出让由县级以上人民政府负责，有计划有步骤地进行。3 3、土地使用权出让不包括地下资源、埋藏物和市政公共设施。、土地使用权出让不包括地下资源、埋藏物和市政公共设施。4 4、土地使用权出让属于要式法律行为：出让方和受让方必须依法签订土、土地使用权出让属于要式法律行为：出让方和受让方必须依法签订土地使用权出让合同，并在受让方支付全部土地使用权出让金后，按规地使用权出让合同，并在受让方支付全部土地使用权出让金后，按规定进行登记，领取国有土地使用证。定进行登记，领取国有土地使用证。思考题：出让

32、土地和划拔土地的区别思考题：出让土地和划拔土地的区别思考：出让土地和划拔土地的区别？思考：出让土地和划拔土地的区别？1.建设用地的性质不同。2.期限上不同。3.支付土地使用权出让金方面不同。4.收益性上。 城市房地产管理法第十二条规定：“土地使用权的出让，可以采取拍卖、招标拍卖、招标或者双方协议协议的方式，商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。” 国有土地资源部2002年4月3日颁布的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定又提出了挂牌出挂牌出让让的的方式。相关立法链接：第三节土地使用权出让二、国有土地使用权出让的

33、原则二、国有土地使用权出让的原则（一）国家主权原则：实行土地使用权有偿出让，不同于租界，租（一）国家主权原则：实行土地使用权有偿出让，不同于租界，租界制度的基础是外国人的治外法权和领事裁判权。土地使用权有界制度的基础是外国人的治外法权和领事裁判权。土地使用权有偿出让既不是土地永租制，没给受让人土地永租权，更没给外国偿出让既不是土地永租制，没给受让人土地永租权，更没给外国人治外法权，所以它不可能导致租界的产生。人治外法权，所以它不可能导致租界的产生。 （二）政府垄断原则（二）政府垄断原则（三）合理利用土地原则（三）合理利用土地原则（四）自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则（四）自愿、公平、等价有偿

34、和诚实信用原则国有土地使用权出让范围和批准权限（一）国有土地使用权出让范围包含以下两个层次：1.仅限于国有土地，且是城镇国有土地。如果是集体用地，需要转为国有用地后，该幅地的使用权方可有偿转让。2.必须符合土地利用总体规划、城市规划等。土地使用权出让的土地一般是具有商业性利益的土地，即具有房地产交易性质的土地。（二）批准权限是一种政府行为、行政行为，是政府对土地使用权出让活动进行管理的一种行政措施。第三节土地使用权出让三、国有土地使用权出让的方式三、国有土地使用权出让的方式国家通过民事法律行为将国有土地使用权出让给土地使用者，其中最重要的方式是合同。 最基本的缔约方式是招标、拍卖、挂版出让标、

35、拍卖、挂版出让和协议协议四种。 （一）协议出让：其特点是自由度大，不利于公平竞争。协议出让主要规定：1.对国有土地使用权的出让金做出了规定，不低于国家规定所确定的最低价；2.同一地块只有一个意向用地者；3.国土资源会同规划部门共同制订协议出让土地方案；4.需要签定国有土地使用权出让合同；5.如果需要变更经营用途的，需要重新签订土地使用权出让合同，并办理变更手续。第三节土地使用权出让第三节土地使用权出让 三、国有土地使用权出让的方式三、国有土地使用权出让的方式 （二）招标出让招标出让土地使用权是指通过招标、投标、定标的竞争程序出让土地使用权的民事法律行为。具体而言，招标出让是由市、县土地管理部门

36、向符合规定条件的单位发出投标邀请或者向社会公布招标条件，通过合法的招标程序择优确定中标者，向其出让土地使用权。招标方式包括邀请招标和公开招标。土地招标的一般程序：土地招标的一般程序：1)市、县土地管理部门向符合规定条件的单位发出市、县土地管理部门向符合规定条件的单位发出投标投标邀请书邀请书或者公开向或者公开向社会发布社会发布招标公告招标公告。2)投标者在领取招标文件之后进行现场答疑，在投标截止日之前投标者在领取招标文件之后进行现场答疑，在投标截止日之前编制投标编制投标文件文件并交到指定地点，并按管理部门的规定并交到指定地点，并按管理部门的规定交付投标保证金（交付投标保证金（2%）。3)土地管理

37、部门组织土地管理部门组织开标开标会议会议，按照招标公告或投标邀请书确定的时间、，按照招标公告或投标邀请书确定的时间、地点开标，宣布不符合规定的标书无效。地点开标，宣布不符合规定的标书无效。4)土地管理部门组织招标机构土地管理部门组织招标机构评标评标，通过评选确定中标人，并向中标人发出，通过评选确定中标人，并向中标人发出中标中标通知，将未中标人的投标文件及投标保证金退回。通知，将未中标人的投标文件及投标保证金退回。5)中标人在接到中标通知后，按规定的时间与土地管理部门中标人在接到中标通知后，按规定的时间与土地管理部门签订土地使用签订土地使用权出让合同权出让合同。6)中标人按出让合同约定中标人按出

38、让合同约定支付土地使用权出让金支付土地使用权出让金，招标人依照合同约定，招标人依照合同约定提供出让的土地使用权；中标人办理登记手续之后，领取国有土地使用证，提供出让的土地使用权；中标人办理登记手续之后，领取国有土地使用证，取得土地使用权。取得土地使用权。新闻链接北七家地块招标出让 万科47.5亿高价投标 京华时报讯 （记者桂瑰）昨天，昌平北七家一宗地招标出让，品牌房企如绿地、万科、保利、龙湖、远洋、富力等悉数到场参与投标，其中，万科报出了47.5亿元的现场最高价。据中原地产首席分析师张大伟分析，若按照万科的最高报价计算，平均楼面单价在1.8万左右，而住宅部分的楼面单价在2万以上。 据记者了解，

39、共有8个竞标主体参与了昨天的竞标，现场公布的招标出让底价为35.56亿元，深圳宝德昌、金融街两家的报价未达到底价，无缘该宗地。而现场的报价中，最高的为万科的47.5亿元，龙湖以46.5亿报价紧追其后，绿地的报价为45.16亿元，保利住总联合体的报价为41.8亿元，远洋中联置地报价40.5亿元，平安与卓越等4家联合体报价38.111亿元。这意味着，该宗地最后的得主将在这6家竞标主体中产生。值得一提的是，与平安等3家房企联手夺地的卓越置业，是该宗地块的一级开发单位。 根据公告，昌平区北七家镇项目建筑规模约为43万平方米，该宗地将配建建筑面积99600平方米的限价商品住房，房屋销售限价为1.2万元/

40、平方米。第三节土地使用权出让三、国有土地使用权出让的方式三、国有土地使用权出让的方式 （三）拍卖出让 拍卖出让是出让人在众多的买方中，选定最高报价者作为受让方并与之签订合同，向其出让土地使用权的民事法律行为。 其特点是有利于公平竞争，适用于商业用地、高档住宅用地、高档娱乐设施用地，区位条件好、交通便利的地块。拍卖的一般程序1)土地管理部门将拍卖土地使用权的有关事宜登报公告。2)有意参加拍卖竞投者按公告的要求领取有关文件。3)拍卖主持人按公共确定的时间、地点主持拍卖会，进行拍卖活动，确定最高应价者为受让人。4)受让人与土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按规定的时间交付土地使用权出让金。5)受

41、让人按出让合同约定支付土地使用权出让金，出让人依照合同约定提供出让的土地使用权；受让人办理登记手续之后，领取国有土地使用证，取得土地使用权。第三节土地使用权出让 （四）挂牌出让（四）挂牌出让 是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 程序是：程序是： 1 1、在挂牌公告规定的挂牌起始

42、日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；土地交易场所挂牌公布； 2 2、符合条件的竞买人填写报价单报价；、符合条件的竞买人填写报价单报价； 3 3、出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格；、出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格； 4 4、出让人继续接受新的报价；、出让人继续接受新的报价； 5 5、出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。、出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定

43、竞得人。 三、国有土地使用权出让的方式三、国有土地使用权出让的方式 （四）挂牌出让（续） 公告期限届满，按照以下规定确定能否成交： 1、若在规定期限内只有一个申请人，且报价高于最低交易价，并符合其它交易条件的，则此次交易成交； 2、在规定期限内有二个以上申请人的，允许多次报价，土地使用权应由出价高者获得。报价相同的，由在先报价者获得； 3、若在规定期限内没有申请人,或者只有一个申请人但报价低于最低交易价或不符合其他交易条件的，委托人可调整最低交易价，重新委托交易中心交易。第三节土地使用权出让 （四）挂牌出让（续）报价以报价单为准。成交后，由委托人与买方签订土地使用权转让合同，并由交易中心鉴证。

44、申请人挂牌交易所公告的最低交易价由委托人决定，但该最低交易价不得低于应补交地价、应缴纳税费及应付交易服务费用之和。挂牌出让是招标拍卖方式出让国有土地使用权的重要补充，是土地的使用权招标、拍卖以外的又一种公开交易方法。挂牌出让综合体现了招标、拍卖和协议方式的优点，并同样是具有公开、公平、公正特点的国有土地使用权出让的重要方式，尤其适用于当前我国土地市场现状，具有招标、拍卖不具备的优势：一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简便，便于开展；三是有利于土地有形市场的形成和运作。第三节土地使用权出让杭州浙大湖滨校区土地以杭州浙大湖滨校区土地以1515亿元的出让底价挂牌出让

45、。亿元的出让底价挂牌出让。挂挂牌牌报报价价时时间间自自20052005年年1010月月8 8日日上上午午8:308:30起起至至20052005年年1010月月2121日日下下午午2:302:30时整止。时整止。 最终成交价最终成交价24.624.6亿元亿元 浙浙大大湖湖滨滨校校区区土土地地（出出让让面面积积：6593865938平平方方米米，用用途途：商商业业金金融融业业、办办公公、市市政政设设施施及及广广场场用用地地，容容积积率率：2.42.42.62.6，建建筑筑密密度度：不不大大于于4040）以以1515亿亿元元的的底底价价挂挂牌牌出出让让，经经102102轮轮激激烈烈争争夺夺，最最终

46、终成成交交价价2424亿亿6 6千千万万元元（2487.1852487.185万万元元/ /亩亩) )，折折合合楼楼面面地地价价1.441.441.551.55万万元元/ /平平方方米米，由由3333号号买买家家（香香港港）嘉嘉里里建建设设杭杭州州有有限限公公司夺标。司夺标。 此此次次拍拍卖卖会会是是一一场场双双雄雄争争夺夺战战，参参与与竞竞拍拍的的两两家家单单位位分分别别为为香香港港地产巨头新鸿基地产和香港嘉里集团。地产巨头新鸿基地产和香港嘉里集团。 浙大湖滨校区拍卖实况浙大湖滨校区拍卖实况尽尽管管有有众众多多企企业业对对这这一一地地块块感感兴兴趣趣，但但从从1010月月8 8日日接接受受挂

47、挂牌牌报报价价起起，直直到到1010月月2121日日下下午午2 2：3030截截止止，实实际际报报名名竞竞价价的的只只有有两两家香港企业。家香港企业。出出现现这这一一情情况况的的原原因因是是按按照照挂挂牌牌出出让让文文件件规规定定，参参加加此此次次挂挂牌牌出出让让的的必必须须是是中中华华人人民民共共和和国国境境外外企企业业或或在在境境内内投投资资的的外外商商投投资资企企业业，而而且且注注册册资资金金要要在在人人民民币币80008000万万元元( (含含) )以以上上或或等等值值外外币币，竞竞买买人人或或者者投投资资方方必必须须具具备备国国内内外外大大型型商商务务、饭饭店店开开发发或或经营经验。

48、经营经验。1010月月2121日日下下午午，竞竞价价在在杭杭州州公公共共资资源源交交易易中中心心正正式式开开始始。杭杭州州公公共共资资源源交交易易中中心心的的相相关关人人士士透透露露，两两家家公公司司对对此此次次竞竞买买极极为为重视，嘉里建设与太古集团的一、二号人物均在现场决策。重视，嘉里建设与太古集团的一、二号人物均在现场决策。经经过过102102轮轮的的“拉拉锯锯战战”，太太古古集集团团终终于于退退出出战战斗斗。嘉嘉里里建建设设（杭杭州州）有有限限公公司司以以24.624.6亿亿元元的的价价格格竞竞买买成成功功，这这使使浙浙大大湖湖滨滨校区地块成为杭州的新校区地块成为杭州的新“地王地王”。

49、“请请竞竞买买人人抓抓紧紧时时间间，还还有有最最后后1010秒秒钟钟。”面面对对3333号号竞竞拍拍人人24.624.6亿亿的的报报价价，一一直直紧紧咬咬了了102102轮轮的的1919号号竞竞拍拍者者终终于于选选择择了了沉沉默默。最最终终主主持持人人落落槌槌，宣宣布布原原浙浙江江大大学学湖湖滨滨校校区区地地块块被被嘉嘉里里建建设设杭杭州有限公司拍得。州有限公司拍得。24.624.6亿亿！这这是是历历年年来来杭杭州州挂挂牌牌出出让让土土地地最最高高总总成成交交价价，楼楼面面价价达到了达到了1434914349元元/ /平方米。平方米。 第三节土地使用权出让 四、土地使用权出让合同及其管理四、土

50、地使用权出让合同及其管理合同是土地行政主管部门与土地使用人协商，对出让土地的权利、义务所进行合同是土地行政主管部门与土地使用人协商，对出让土地的权利、义务所进行的约定。的约定。 1、土地使用权出让，应当签订书面出让合同。 2、土地使用权出让合同的履行。用地单位必须按合同约定使用土地，超过开工满1年未动工的，按地价款的20以下征收土地闲置费。满2年未动工的，可无偿收回土地使用权。五、出让土地使用权的续期五、出让土地使用权的续期 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需继续使用土地的，应当最迟于期满前1年向土地管理部门提出申请。第四节集体土地征收湖南省嘉禾县口号“坚持服从和服务于县委、县

51、坚持服从和服务于县委、县政府重大决策不动摇。政府重大决策不动摇。”“谁不顾嘉禾的面子，谁就谁不顾嘉禾的面子，谁就被摘帽子，谁工作通不开面子，被摘帽子，谁工作通不开面子，谁就要换位子。谁就要换位子。”“谁影响嘉禾发展一阵子谁影响嘉禾发展一阵子,我我影响他一辈子影响他一辈子”2003嘉禾县政府嘉禾县政府2003年年7月，嘉禾启动占地月，嘉禾启动占地189亩的珠泉商贸城项目。该县亩的珠泉商贸城项目。该县县委宣传部的一份材料显示，项县委宣传部的一份材料显示，项目涉及拆迁居民目涉及拆迁居民1100多户，动迁多户，动迁人员达人员达7000余人；拆迁机关、企余人；拆迁机关、企事业单位及团体事业单位及团体20

52、余家。余家。征地制度与社会冲突 在近三年我国群体性事件中，约有在近三年我国群体性事件中，约有6565与土地征用有关。与土地征用有关。 近近2020年年来来国国家家向向农农民民征征地地约约1 1亿亿亩亩，共共获获得得征征地地补补偿偿费费与与市市场价的差价约为场价的差价约为2 2万亿元万亿元 这这些些地地区区一一般般人人均均耕耕地地不不足足0.70.7亩亩，每每占占用用一一亩亩耕耕地地就就会会造造成成1.41.4人人失失去去土土地地，依依此此推推算算，1313年年来来全全国国共共有有66306630万万农农业业人人口口失去了赖以生存的土地。失去了赖以生存的土地。土地冲突 土土地地作作为为一一种种稀

53、稀缺缺的的资资源源在在人人地地矛矛盾盾十十分分突突出出的的今今天天不不可可避免地成为利益纠葛的焦点。避免地成为利益纠葛的焦点。 农农村村征征地地纠纠纷纷在在当当前前社社会会转转型型、资资源源利利益益再再分分配配和和权权力力寻寻租租的的背背景景下下显显得得十十分分突突出出，其其中中法法治治、权权力力、金金钱钱、贪贪污污腐腐败败等等各各种种问问题题纠纠葛葛缠缠绕绕，纷纷繁繁复复杂杂，但但其其核核心心仍仍是是在在农农业业大大国国现现代代化化（工工业业化化）进进程程中中进进行行资资本本积积累累时时对对土土地地这这种种稀稀缺缺资资源源借借助于国家力量进行重新配置的问题。助于国家力量进行重新配置的问题。

54、第四节第四节 集体建设用地使用权集体建设用地使用权 集体建设用地使用权（即农村建设用地）是指农民集体和个人进行非农业生产建设依法使用集体所有的土地权利。农村建设用地包括村民宅基地、乡镇企业用地和乡（镇）村公共设施及公益事业用地。一、集体建设用地使用权含议一、集体建设用地使用权含议二、集体建设用地使用制度为了确保18亿亩耕地，国家对农用地采用最严格的管理制度。1.严格执行土地用途管制制度。2.严格规范使用农民集体所有土地进行建设。3.严格控制农村集体建设用地规模。4.严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农有地的违法违规行为。5.严格土地执法监管。 三、农村宅基地使用权三、农村宅基地使用权 农农村村

55、宅宅基基地地使使用用权权是是我我国国特特有有的的一一项项独独立立的的用用益益物物权权，是是农农村村居居民民在在依依法法取取得得的的集集体体经经济济组组织织所所有有的的宅宅基基地地上上建建造造房房屋屋及及其其附附属属设设施施，并并对对宅宅基基地地进进行行占占有有、使使用用和和有限制处分的权利。有限制处分的权利。 1 1、严格的身份性。、严格的身份性。 农农村村宅宅基基地地使使用用权权是是基基于于使使用用权权人人的的特特殊殊身身份份而而取取得得的的。只只有有集集体体经经济济组组织织内内的的成成员员或或者者由由其其他他法法规规规规定定的的身身份份的的人人才才有有资资格格向向其其所所在在的的集集体体经

56、经济济组组织织申申请请农农村村宅宅基基地地的的使使用用权权。非非本本集集体体内内的的成成员员除除法法律律特特别别规规定定外外，不不得得在在本本集集体体内内申申请请宅宅基基地地。这这主主要要考考虑虑了了农农村村和和城城镇镇的的规规划划，便便于于行行政政管管理理。同同时时也也是是对对集集体体成成员员权权利利的的一一种种保保障障，避免本集体内的宅基地外流。避免本集体内的宅基地外流。2 2 、无偿使用性。、无偿使用性。 农农村村宅宅基基地地使使用用权权的的取取得得是是无无偿偿的的，是是国国家家给给农农民民的的一一种种福福利利。只只要要符符合合法法定定的的申请条件，就可以取得宅基地使用权，而且使用权人不

57、需要支付使用费。申请条件，就可以取得宅基地使用权，而且使用权人不需要支付使用费。3 3 、永久使用性。、永久使用性。农农村村宅宅基基地地使使用用权权事事关关农农民民的的基基本本生生活活保保障障，农农村村居居民民在在取取得得农农村村宅宅基基地地使使用用权权后后可可以以世世代代使使用用，没没有有时时间间限限制制，并并且且这这种种使使用用是是受受法法律律保保护护的的，任任何何单单位位和和个个人人不不得得随随意意侵侵犯犯。宅宅基基地地上上的的房房屋屋消消灭灭后后，使使用用权权人人对对宅宅基基地地的的使使用用权权仍仍然然存存在在，可可以以重重新新建建造造房房屋屋。当当然然，农农村村宅宅基基地地使使用用权

58、权人人必必须须服服从从集集体体和和国国家家的的统统一一规规划划，当当自自己己的的宅宅基基地地被被征征收收后后，有有权权要要求求集集体体再再批批给给其相应的宅基地。其相应的宅基地。4 4 、从属性。、从属性。农农村村宅宅基基地地使使用用权权依依附附于于房房屋屋所所有有权权，不不可可单单独独流流转转，但但房房屋屋所所有有权权转转移移时时，农农村村宅宅基基地地使使用用权权也也随随之之转转移移。法法律律禁禁止止单单独独对对农农村村宅宅基基地地使使用用权权进进行出卖、出租、抵押、赠与等流转行为。行出卖、出租、抵押、赠与等流转行为。5 5 、范围的严格限制性。、范围的严格限制性。农农村村宅宅基基地地使使用

59、用权权人人对对宅宅基基地地的的使使用用范范围围是是有有严严格格限限制制的的。土土地地管管理理法法第第62 62 条条规规定定：“农农村村村村民民一一户户只只能能拥拥有有一一处处宅宅基基地地，其其宅宅基基地地的的面面积积不不得得超超过过省省、自自治治区区、直直辖辖市市规规定定的的标标准准”。国国土土资资源源部部在在2004 2004 年年11 11 月月下下发发的的关关于于加加强强农农村村宅宅基基地地管管理理的的意意见见中中强强调调，要要坚坚决决贯贯彻彻“一一户户一一宅宅”的的法法律律规规定定，农农村村村村民民将将原原有有住住房房出出卖卖、出出租租或或赠赠与与他他人人后后，再再申申请请宅宅基基地

60、地的的，不得批准。不得批准。四、乡镇企业建设用地使用权四、乡镇企业建设用地使用权乡镇企业用地使用权是经审批由农村集体乡镇企业用地使用权是经审批由农村集体经济组织通过投资方式向从事非农业经营经济组织通过投资方式向从事非农业经营性活动的乡镇企业提供的集体土地使用权。性活动的乡镇企业提供的集体土地使用权。五、农村公共设施的用地五、农村公共设施的用地案例案例： 杜先生看上了王女士位于城郊某乡的3间房屋外加完整的小院，而王女士也正想将小院卖出，两人一拍即合，签订了房屋买卖协议，王女士将自己的集体土地建设用地使用证交给杜先生，收了5万元购房款，房屋和小院就归杜先生了。转眼5年过去了，杜先生想将这处房屋转手

61、卖掉时才发现，原先的买卖行为应由负责审批的县级以上地方政府管理部门批准才行，而批准的乡级规划部门恰恰没有这个权利，属越权审批。房屋买卖虽长达5年，却是无效的民事行为，双方签订的房屋买卖协议也无任何法律效力。最后法院判决：双方签订的房屋买卖协议书无效，杜先生将房屋腾空交还王女士，王女士返还杜先生的房款5万元。 分析分析： 我国土地管理法明确规定，宅基地、自留地属于农村集体所有，农民只有使用权。依法改变土地使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。也就

62、是说，农民只有宅基地的使用权，没有处分权，不准出租、买卖和擅自转让。另另：农村集体土地上的房屋只能在集体组织内部流转，如果不是集体成员购买，则购房行为无效。案例案例：经X市政府批准，房地产开发公司A与X市土地管理局签订了R地国有土地使用权出让合同，合同中规定：“R地用于开发住宅，土地使用年限为70年”。在办理相关手续并缴纳2000万元土地出让金后，A公司取得了R地的土地使用权证。此后，A公司因故未对R地进行开发，而将其使用权以3000万元的价格转让给了房地产开发公司B。X市土地管理局为此对A公司进行了行政处罚。A公司对X市土地管理局的行政处罚决定不服，向X市土地管理局的上级行政主管机关提起行政

63、复议申请，要求撤销X市土地管理局的行政处罚决定。问：A公司取得国有土地使用权后，未经开发就将土地转让给他人的行为是否违法？分析： 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 本案申请人A公司取得国有土地使用权后，未经开发就将土地转让给他人的行为显然违反了上述规定，应属违法转让土地使用权的行为。 违法转让国有土地使用权须承担相应的法律责任：中华人民共和国城市房地产管理法第65条规定：“违反本法第38条第1款的规定转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门

64、没收违法所得，可以并处罚款。” 因此，X市土地管理局对A公司进行的行政处罚，是有法律依据的。第五节闲置土地的处理一、闲置土地的概念和范围 闲置土地是指经法定手续，以征收、划拨、出让方式取得土地使用权的单位或个人，未按规定的土地未按规定的土地用途利用用途利用土地土地，也未经原批准用地的人民政府同意，超过超过规定的期限未动工开发期限未动工开发的建设用地建设用地，视为闲置用地，土地管理部门应及时处置。第六节闲置土地的处理二、闲置土地的范围二、闲置土地的范围 1 1、未未按按建建设设用用地地批批准准书书和和土土地地使使用用权权出出让让合合同同规规定定的的期期限限开开发发利用土地的；利用土地的； 2 2

65、、核核准准使使用用的的土土地地，自自土土地地使使用用权权出出让让合合同同生生效效或或建建设设用用地地批批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的；准书颁发之日起满一年未动工开发建设的； 3 3、已已动动工工开开发发，但但开开发发建建设设面面积积不不足足应应开开发发建建设设面面积积1/31/3，或或投投资额不足总投资额资额不足总投资额25%25%且未经批准中止开发建设连续满一年的；且未经批准中止开发建设连续满一年的； 4 4、法律、行政法规规定的其他情况。、法律、行政法规规定的其他情况。据据资资料料，20012001年年初初至至20072007年年5 5月月份份，房房地地产产开开发发商商累累计计购购

66、置置土土地地面面积积21.6221.62亿亿平平方方米米，而而实实际际仅仅开开发发完完成成12.9612.96亿亿平平方方米米，“囤囤地地”数量近数量近1010亿平方米，土地闲置情况可见一斑。亿平方米，土地闲置情况可见一斑。另另据据一一份份由由北北京京师师范范大大学学金金融融研研究究中中心心撰撰写写的的中中国国房房地地产产土土地地囤囤积积及及资资金金沉沉淀淀评评估估报报告告显显示示，到到20072007年年年年底底，全全国国开开发发商商手手中中的的闲闲置置土土地地规规模模已已经经达达到到1010亿亿平平方方米米，这这些些土土地地量量足足够够开开发发商商进进行行4 4年年的的开开发发。据据公公开

67、开资资料料统统计计，实实际际土土地地储储备备规规模模在在10001000万万平平方方米米以以上上的的开开发发商商包包括括碧碧桂桂园园、万万科科、保保利利和和招招商商地地产产。北北京京师师范范大大学学金金融融研研究究中中心心主主任任钟钟伟伟认认为为，开开发发商商大大量量闲闲置置土土地地，直直接接造造成成了了市市场场上上商商品品房房供供应应不不足足，而而供供需需失失衡衡最最终终推推高高房房价价不不断断疯涨。疯涨。 资资源源垄垄断断在在开开发发商商手手中中，使使得得其其囤囤地地的的收收益益高高于于开开发发收收益益，这这导导致致土土地地开开发发进进入入囤囤地地的的恶恶性性循循环环之之中中。依依靠靠囤囤

68、地地搞搞增增发发，搞搞增增发发拿拿来来钱钱继继续续囤囤地地，然然后后继继续续增增发发，然然后后接接着着囤囤地地。这这是是房房地地产产上上市公司特有的一条奇怪的资金链条。市公司特有的一条奇怪的资金链条。 第六节闲置土地的处理 1、延长开发建设期限，但最长不得超过一年2、变更土地用途，办理有关手续后继续开发3、安排临时使用，待原项目具备条件后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价4、政府为土地使用者置换其他闲置土地5、政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者进行开发建设，对原用地单位给予经济补偿三、闲置土地的处置方式三、闲置土地的处置方式 6、征收土地闲置费 在城市规划区内，以出让方式取

69、得土地使用权，闲置1年以上按出让金的20以下征收土地闲置费7、无偿收回土地 未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限开发建设的用地单位，连续2年以上未使用的，由县级以上人民政府无偿收回土地使用权并予以公告8、因政府及有关部门行为造成土地闲置的，由政府和用地单位协商处理 案例：案例：原告江西华兴工贸公司于原告江西华兴工贸公司于2002年年6月月6日通过出让方式取得一块面积为日通过出让方式取得一块面积为42040.21M2的国有土地使用权，并取得新干县建设局颁发的建设用地规的国有土地使用权，并取得新干县建设局颁发的建设用地规划许可证和建设用地批准书。建设期限自划许可证和建设用地批准书。建设

70、期限自2002年年6月至月至2003年年6月，其应月，其应建设厂房占地面积为建设厂房占地面积为7600M2，办公楼占地面积为，办公楼占地面积为600M2，职工宿舍占，职工宿舍占地面积为地面积为1200M2。截止截止2003年年4月，原告仅动工兴建了占地面积为月，原告仅动工兴建了占地面积为1706.3M2的厂房一的厂房一幢，此后一直未再进行开发建设。原告营业至幢，此后一直未再进行开发建设。原告营业至2004年年1月份停业至今，月份停业至今，2005年年1月月13日被注销税务登记。日被注销税务登记。2005年年7月，被告县国土资源局对原告闲置土地的行为开始调查取证，月，被告县国土资源局对原告闲置土

71、地的行为开始调查取证，并于同年并于同年12月月28日举行了听证会。经县人民政府发文批准，被告于日举行了听证会。经县人民政府发文批准，被告于2006年年1月月18日作出日作出收回闲置土地使用权决定书收回闲置土地使用权决定书，决定依法收回原告受，决定依法收回原告受让的让的42040.21M2的国有土地使用权。原告随后申请行政复议，的国有土地使用权。原告随后申请行政复议，2006年年4月月11日，吉安市国土资源局作出复议决定，维持被告作出的日，吉安市国土资源局作出复议决定，维持被告作出的收回闲置收回闲置土地使用权决定书土地使用权决定书。为此，原告遂诉至本院，请求撤销为此，原告遂诉至本院，请求撤销收回

72、闲置土地使用收回闲置土地使用权决定书权决定书。原告请求撤销被告作出的具体行政行为的主要理由为：原告请求撤销被告作出的具体行政行为的主要理由为：1.在其取得的在其取得的42040.21M2的国有土地使用权范围有一条的国有土地使用权范围有一条高压干线未能迁移，而根据其与金川镇人民政府、县计划委员高压干线未能迁移，而根据其与金川镇人民政府、县计划委员会签订的协议规定，迁移高压干线的工作应由县计划委员会负会签订的协议规定，迁移高压干线的工作应由县计划委员会负责。高压干线未能及时迁移是其中止开发、建设的主要原因，责。高压干线未能及时迁移是其中止开发、建设的主要原因，是因政府行为造成的，其没有闲置土地的行

73、为；是因政府行为造成的，其没有闲置土地的行为；2.该公司取得的该公司取得的42040.21国有土地使用权，实际能利用国有土地使用权，实际能利用的仅有的仅有21021.89。公司已利用。公司已利用7038.13(厂房厂房1859.69、旧办公楼旧办公楼4813.57、围墙、围墙364.57)，已超过可利用面积的，已超过可利用面积的1/3。因此，被告收回其国有土地使用权，不符合法律规定。因此，被告收回其国有土地使用权，不符合法律规定。练习题练习题1 1 国家权力机关是指（国家权力机关是指（ ）。）。A A全国人民代表大会全国人民代表大会 C C地方各级人民代表大会地方各级人民代表大会 D D各级人

74、民政府各级人民政府 B B全国人民代表大会常务委员会全国人民代表大会常务委员会 E E地方各级人民代表大会常务委员会地方各级人民代表大会常务委员会2 2 根据城市规划法的规定，城市规划一般分为（根据城市规划法的规定，城市规划一般分为（ ）A A总体规划总体规划 B B近期建设规划近期建设规划 C C远期建设规划远期建设规划 D D分区规划分区规划 E E详细规划详细规划3 3我国土地所有权的特征表现在（我国土地所有权的特征表现在（ ）. .主体的特定性主体的特定性 . .交易的随意性交易的随意性 . .交易的限制性交易的限制性. .权属的稳定性权属的稳定性 . .权属的可分离性权属的可分离性4 4在我国，国有土地使用权的取得方式包括（在我国，国有土地使用权的取得方式包括（ ）. .划拨取得划拨取得 . .依法出让取得依法出让取得 . .占用取得占用取得. .开发取得开发取得 . .复垦取得复垦取得5 5目前我国土地利用和保护的相关制度主要有（目前我国土地利用和保护的相关制度主要有（ ）. .土地用途管制制度土地用途管制制度 . .土地调查制度土地调查制度 . .土地统计制度土地统计制度. .土地监察制度土地监察制度 . .土地利用状况动态监测制度土地利用状况动态监测制度返回返回