《万泽太湖湾商业地产的项目一期套规划的方案62页》由会员分享，可在线阅读，更多相关《万泽太湖湾商业地产的项目一期套规划的方案62页（62页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、太湖湾项目一期配套研讨太湖湾项目一期配套研讨万泽天海营销部商业体量判断商业业态研判其它配套研判商业运营建议项目属性判断本案旅游区位本案所依托的主要旅游资源是太湖。无锡太湖开发最早，区域旅游成熟度最高，其次是苏州太湖、湖州太湖，常州太湖所占份额最小，发展也相对较为落后。近期远郊旅游度假物业（第二居所）远期城郊生态宜居豪宅（第一居所）本案物业属性常州一体两翼的城市规划方向，以及重点开发太湖湾区域，常州太湖湾区位配套将逐渐完善。故远期将可能成为城郊宜居豪宅（第一居所）常州太湖湾目前现有配套不成熟，缺乏旅游居住氛围。故近期只能定位远郊旅游度假物业（第二居所）度假区与城市距离度假区与城市距离100-30
2、0100-300公里公里对于自驾车游客来讲，100-300公里是他们认为最适当的距离。100公里内无法让他们产生外出度假感觉，100公里以上才能让他们暂时遗忘城市的喧嚣，感受度假的环境和氛围。300公里以上容易产生驾驶疲劳和厌烦。本项目距离常州市区约40公里，距离无锡市区约25公里，在距离上不符合度假区的空间优势，故本案从长期发展来看，应该会从第二居所转变为第一居所。角色转换远郊旅游度假物业逐渐转化城郊宜居豪宅远郊旅游度假物业逐渐转化城郊宜居豪宅第二居所第一居所逐渐过渡商业业态研判商业体量判断其它配套研判商业运营建议项目属性判断本案商业概况本案商业概况第一圈层服务对象第一圈层服务对象社区自用型
3、社区自用型第二圈层服务第二圈层服务对象为太湖湾对象为太湖湾区域型商业区域型商业第三圈层服务第三圈层服务对象为长三角对象为长三角乃至全国范围乃至全国范围鉴于本案周边不具有成熟的商业氛围这一现状，一期商业主要服务对象为社区本身随本案后期配套资源推向市场，进一步提升区域性旅游形象，使商业成为社区自用与旅游度假商业并存局面项目后期运作成熟，商业逐渐转型为度假旅游商业为主导从前期自需型商业入手转型为区域性的旅游配套商业提升旅游形象提升旅游形象基于本案形象为大型旅游度假高尚别墅社区，而阶段性开发造成的前期项目人气不足。故本案商业开发一期部分应充分考量社区自用型商业角色。根据开发进度，旅游资源的跟进，使得商
4、业逐渐转型为综合的旅游度假商业。作为旅游度假型商业考量n放眼全程观望整个项目，成熟后的商业需与旅游资源相呼应，成为放眼全程观望整个项目，成熟后的商业需与旅游资源相呼应，成为旅游度假型商业为主导的商业类型，依据国际惯例，商业面积适宜控旅游度假型商业为主导的商业类型，依据国际惯例，商业面积适宜控制在制在700-900平方米平方米/千人；千人；n本案在前期未形成成熟的旅游环境时，一期商业以社区自用型商业本案在前期未形成成熟的旅游环境时，一期商业以社区自用型商业作为考量。依据国内操作惯例此种类型商业面积适合控制在建筑面积作为考量。依据国内操作惯例此种类型商业面积适合控制在建筑面积的的2%-3%；作为社
5、区自用型商业考量n功能配比需考虑项目作为新城的城市活力，需考虑项目的持续增值功能配比需考虑项目作为新城的城市活力，需考虑项目的持续增值及生长的能力；及生长的能力；案例借鉴本案商本案商业体量业体量配比依配比依据据社区自用型与旅游度假型商业并存考量n根据项目的自身的特殊性，随着项目开发进度，本案社区型商业与根据项目的自身的特殊性，随着项目开发进度，本案社区型商业与度假型商业共同存在，满足两方面的功能需求，而根据现实情况来看，度假型商业共同存在，满足两方面的功能需求，而根据现实情况来看，本项目一期的功能必然以社区自用为主，因此本案一期商业拟采用本项目一期的功能必然以社区自用为主，因此本案一期商业拟采
6、用60%部分按照社区自用型规划，考虑到未来的发展需求另外部分要按部分按照社区自用型规划，考虑到未来的发展需求另外部分要按照旅游度假型考虑；照旅游度假型考虑；本案自身商业体量配比依据本案自身商业体量配比依据社区社区规模（ 万m m2 2 ）配套商业面积（ 万m m2 2 ）圣芭芭拉322.4印象剑桥190.4竺山湖小镇60.6建筑面积与配套建筑面积与配套商业面积比例商业面积比例建筑面积与配套商业的配比，圣芭芭拉为圣芭芭拉为13:1，印象剑桥为印象剑桥为47:1，竺山湖，竺山湖小镇为小镇为10：1。在调查中发现，圣芭芭拉和竺山湖小镇配套商业不仅满足自身服务，成为了社区中心型商业，覆盖周边成熟居住区
7、。印象剑桥的商业属于内街布置，其辐射面基本为社区内部，故其商业面积配比对本案具有一定的指导意义。社区社区人口（ 人 ）配套商业面积（万m m2 2）圣芭芭拉57002.4印象剑桥18000.4竺山湖小镇24000.6人均配套商业面积分别为，圣芭芭拉圣芭芭拉4200m2/千千人，印象剑桥人，印象剑桥2200m2/千千人，竺山湖小镇人，竺山湖小镇2500m2/千人。千人。在调查中发现，圣芭芭拉和竺山湖小镇配套商业不仅满足自身服务，而是社区中心型商业，覆盖周边成熟居住区。印象剑桥的商业属于内街布置，其辐射面基本为社区内部，故其人均商业面积更符合社区自用商业比例。社区人口规模与配社区人口规模与配套商业
8、面积比例套商业面积比例Seaside 美国南加州 Homestead 美国尤他州Kapalua 美国夏威夷 Amelia Island Plantation阿米莉亚岛（佛罗里达州）Kaanapalia美国夏威夷 通过国际案例揭示的度假区商业面积所占比例n通过对国际著名的大型综合度假型项目的商业调研，对本案有一定的指导意义。n所调查个案目前均为成熟的旅游度假区。n度假型新市镇，住宅基地出售，旅游设施较少。n有一定季节性的目的地型度假地，住宅销售比例较小。n分区开发的滨海度假区和别墅社区。对本案商业体量的建议对本案商业体量的建议片区成熟度目前居住人口较少，缺乏商业氛围未来区域发展方向为成熟的旅游度
9、假区，区域人口集聚规模流动性较大p本项目商业功能的确定：本项目商业功能的确定：作为社区商业时面积确定总体量60%考虑根据国际经验，旅游度假商业规模面积比例按700900m2/千人计算商业功能商业功能前期以社区功能社区功能为主，兼具旅游度假型服务功能旅游度假型服务功能，为未来的区域商业代表u本项目一期建筑面积8万m2左右；社区商业规模：960-1440m2作为旅游度假商业面积确定总体量的40%考虑辐射范围人口约1300人左右社区商业总规模：364-468m2项目一期推出商业部分项目一期推出商业部分(1300-1900)m2；本案一期规划本案一期规划7000多平米的商业，多平米的商业，4000多平
10、米的会所，计划一期先推出多平米的会所，计划一期先推出(1300-1900)m2，剩余部分根据市场情，剩余部分根据市场情况再推向市场。况再推向市场。根据国内惯例，社区商业规模面积比例按建筑面积的2%-3%计算商业业态研判商业体量判断其它配套研判商业运营建议项目属性判断商业业态配比依据商业业态配比依据城市的边缘，基本无配套城市的边缘，基本无配套区域条件区域条件交通条件一般，旅游环境不成熟交通条件一般，旅游环境不成熟项目定位项目定位太湖边大型休闲度假居住区太湖边大型休闲度假居住区高端项目、低密度高端项目、低密度企业背景企业背景政府企业背景政府企业背景项目在产生经济效益的同时，需承项目在产生经济效益的
11、同时，需承担一定的社会职能，体现政府形象担一定的社会职能，体现政府形象为更好地发展项目，需向政府要相为更好地发展项目，需向政府要相关支持条件，项目需准备相应筹码关支持条件，项目需准备相应筹码完善的生活完善的生活配套配套区域性旅游区域性旅游支撑支撑不仅仅是楼不仅仅是楼盘，更是城盘，更是城市发展的一市发展的一部分部分新城规划的功能比例借鉴新城规划的功能比例借鉴同等条件楼盘功能比例借鉴，界定同等条件楼盘功能比例借鉴，界定项目居住功能比例的最上限项目居住功能比例的最上限案例借鉴案例借鉴参照功能比参照功能比例的上下限例的上下限业态选业态选择依据择依据无锡圣芭芭拉无锡圣芭芭拉商业业态指标商业业态指标参考参
12、考项目概况位置滨湖区马山梅梁路南侧物业类型公寓、花园洋房、联排、独栋 开发商香港风水隆房产代理商无 规模占地：36万平方米建筑面积：32万平方米 商业推出时间一期推向市场：06年5月经营情况商业形式西班牙风情商业街规模建筑面积约24000平方米价格/租金租金：2.0元/平方米天销售率目前已经招商商业形态餐饮、零售、体验、休闲主力面积300平米左右运营时间预计08年下半年运营模式开发商（风水隆）招商管理采用商业街形式布局，业态以大型超市为支撑，结合品牌专卖店、餐饮以及便利店以大型超市为支撑，结合品牌专卖店、餐饮以及便利店等形式。是服务以圣芭芭拉社区为中心的片区型中心商业。商业区域图已招商品牌无锡
13、印象剑桥无锡印象剑桥商业业态指标商业业态指标参考参考项目概况位置马山十里明珠堤西物业类型联排、独栋 开发商无锡灵山实业/上海静安置业代理商无 规模占地：1200亩建筑面积：约19万平方米商业推出时间一期推向市场：05年10月经营情况商业形式西班牙风情商业街规模建筑面积约4000平方米价格/租金6000元/平方米销售率目前已经售罄商业形态餐饮、零售、体验、休闲主力面积200平米左右运营时间预计08年下半年运营模式开发商统一招商管理商业推出时间较早，销售价格为6000元/平方米，位置在社区内部，服务对象主要为本项目自身居住客户，由于产品采用底商等形式，适合做便利店，品牌零售店，以及便利店，品牌零售
14、店，以及餐饮等餐饮等。商业实景图u商业部分全部售出；u开发商正在进行统一招商；u预计在08年下半年运营。竺山湖小镇风竺山湖小镇风情商业水街指情商业水街指标参考标参考项目概况位置武进区潘家镇 物业类型酒店式公寓、双拼、独栋开发商常州永丰房产代理商无 规模占地：910亩建筑面积：约6万平方米商业推出时间一期推向市场：05年10月经营情况商业形式中式商业街规模建筑面积约6000平方米价格/租金12000元/平方米销售率暂无数据商业形态餐饮、零售、休闲主力面积200平米左右运营时间预计08年下半年运营模式业主自行管理目前已经具备开业条件，招商工作并未有实质性的进展，即使目前采用两年免租的优惠措施，目前
15、仅有一家便利店开业，该商业街是片区内唯一商业，周边依托竺山湖水上乐园，以及其他居住型社区，规划业态以零售、餐饮、休闲零售、餐饮、休闲为主。商业实景图u目前仅有一家便利店经营；u业主自行招商；u规划业态以零售、餐饮、休闲为主。项目名称项目名称所属区域所属区域商业业态商业业态竺山湖小镇常州太湖湾零售、餐饮、休闲、娱乐香树湾别墅常州市区零售、餐饮湖玺山庄无锡山水度假区零售、餐饮、娱乐印象剑桥无锡马山零售、餐饮圣芭芭拉无锡马山大型超市、零售、餐饮、娱乐太湖高尔夫山庄苏州太湖娱乐、餐饮中信太湖城苏州太湖零售、餐饮、娱乐、商务太湖天阕苏州太湖零售、餐饮、娱乐太湖之星苏州长沙岛餐饮、体验、娱乐宝岛花园苏州长
16、沙岛娱乐、餐饮、零售西山紫郡苏州西山岛娱乐参照环太湖区域别墅项目内部商业业态模式环太湖区域别墅项目商业配套，以零售、餐饮、娱乐为主，其次配合以休闲、商务，主要满足自身需求，根据项目所处的位置不同，其辐射范围也不尽相同，比如圣芭芭拉和竺山湖小镇等均作为区域的商业中心。作为旅游度假型商业考量n作为成熟的旅游商业配套，更注重的是体验式消费，所以适合选择作为成熟的旅游商业配套，更注重的是体验式消费，所以适合选择SPA、健身会馆、特色品（体育类）专卖等；、健身会馆、特色品（体育类）专卖等；n针对社区内部居民消费，商业业态适合选择便利店，品牌零售店，针对社区内部居民消费，商业业态适合选择便利店，品牌零售店
17、，书吧、娱乐以及餐饮等；书吧、娱乐以及餐饮等；作为社区自用型商业考量本案商本案商业业态业业态参考参考社区自用型与旅游度假型商业并存考量n根据项目的自身特的特殊性，随着项目开发进度，本案的商业必然根据项目的自身特的特殊性，随着项目开发进度，本案的商业必然会有一个从社区自用型向旅游度假型转变的过程，因此本案一期商业会有一个从社区自用型向旅游度假型转变的过程，因此本案一期商业拟采用拟采用60%部分采用零售类、餐饮、以及娱乐类，配以少量体验式商部分采用零售类、餐饮、以及娱乐类，配以少量体验式商业项目；业项目；商业业态选择建议商业业态选择建议分类项目餐饮类咖啡厅西餐厅中餐厅特色小吃店快餐连锁店酒吧零售类
18、便利店小型超市特色用品专卖店（高尔夫用品、旅游纪念品）休闲类游艇俱乐部桌球吧/书吧等SPA等休闲类u一期选择性推出部分商业街；u以传统社区自需型商业为主业态推向市场；u根据项目的开发进度以及旅游氛围的逐渐成熟，后期规划业态着重考虑旅游度假性业态规划。商业街部分60%部分按照传统商业业态规划，主要以餐饮、零售为主，其余部分考虑旅游度假性社区商业功能，如休闲类商业形式。通过对前期956亩居住区有效辐射，充分满足整个社区的商业需求。商业体量判断商业业态研判其它配套研判商业运营建议项目属性判断对对“亲近山水，回归自然亲近山水，回归自然”的呼声最高的呼声最高自然生态和人性化服务是游客最为关注的问题，不喜
19、欢矫揉造作、经过包装的产品。自然风光是各种旅游产品中，最感兴趣的内容。度假区的产品偏好选择排序度假区的产品偏好选择排序度假区的特色选择排序度假区的特色选择排序区域度假市场度假偏好一对度假生活的意见：舒适度最为珍贵对度假生活的意见：舒适度最为珍贵作为自然人的特征作为自然人的特征75%的游客，最为看重度假区的舒适性。此种需求综合反映了目前国内度假市场供求间主要矛盾：一方面大量低品质的旅游项目开发，另一方面日益富裕起来的游客对生活品质要求迅速提升。低档供给给需求市场留下了深刻印象，需求远未能满足。区域度假市场度假偏好二对度假区关键特性的选择对度假区关键特性的选择关注健康、重视家庭、圈子立命关注健康、
20、重视家庭、圈子立命作为社会人的特征作为社会人的特征追求健康是有度假经历的人度假的最主要目的。中高端客户因工作压力较大，对身体的健康十分看重。家庭感情交流和亲子活动，以及社交需要，是外出度假的重要目的。70%的伴侣选择为朋友，40%为家庭成员。赶集式旅游逐渐被自驾游取代，又希望可随心所欲安排行程。自驾车出行度假占40%份额。区域度假市场度假偏好三度假目的选择排序度假目的选择排序度假伴侣选择度假伴侣选择度假出行方式度假出行方式繁忙紧张的生活节奏，促生了对短假利繁忙紧张的生活节奏，促生了对短假利用时间和空间的矛盾用时间和空间的矛盾是在生活地休息购物？还是短途出游？大多数人在二者之间挣扎，是珠三角目标
21、人群普遍的假日生活现状。挣扎的根本原因在于作为自然人与社会人的矛盾对立，在于对中短假日功能的复合要求。大多数旅游地无法为人们在短假进行的多种活动提供满意空间和综合解决方案。区域度假市场度假偏好四对度假区功能的复合性需求，并非多种需求的简单叠加，而是需要提供综合解决上述矛盾的功能载体和体验空间长三角人的假日至今没能满足这样的一个愿望：在某个地方，尽享家庭的温情、懒散和自在，又可以对着广阔的自然撒野和发呆。在某个地方，既可以和太太一同购物，和女儿一同玩耍，又可以沐浴着午后的阳光，听着涛声睡个懒觉。对异质文明的好奇视野的开阔和见识增长、自我提高对现实生活的逃逸、反思和整理潜在的其他需求潜在的其他需求
22、海南大型旅游度假区海南大型旅游度假区亚龙湾亚龙湾规划面积18.6平方公里 接待规模过夜游客80万人次/年，建设床位10360（不包括出售别墅、公寓）; 非过夜游客250万人次/年， 7000人次/天; 总接待规模 330万人次/年旅游资源优质海滩区位距离凤凰机场车程20分钟定位以热带海洋风光、南国民族风情、中国传统文化为特色的国际一流避寒度假旅游胜地。环境容量瞬间环境容量为20520人，其中海滨浴场瞬间容量为17940人。 主要项目度假区内分为八大功能区，由滨海酒店、高尔夫球场、别墅、度假村、游乐设施等构成。 中西餐厅可容纳200人就餐；200平方米的专卖店为海南岛最大的高尔夫用品商店；男女更
23、衣室能同时满足400名球员的使用；27间高尔夫客房有24个打位及数个草地打位的练习场海南高尔夫球场内唯一的沙滩软底泳池、草地网球场等休闲设施 亚龙湾拥有建筑面积达1万平方米的五星级会所集大堂、餐厅、客房、专卖店、更衣室等多功能于一体；观澜湖高尔夫球会地理位置优越位于梅观高速、莞深高速和机荷高速交汇处1小时车程范围覆盖着珠三角的核心城市群，深圳、珠海、惠州、东莞、广州1995年开启至今，已发展成为国际一流水准、亚洲最大的高尔夫社区观澜湖高尔夫最大的特色:高尔夫球会会所Spa会所泳池 日式旅馆 世界杯球场 维杰球场 费度球场 5个国际锦标级球场，出自五大洲冠军级设计大师手笔，世界各大洲风格汇聚于此
24、；30万平方呎会所，游泳池、健身室、 Spa等娱乐康体设施，同时提供会议设施。娱乐运动休闲51个世界级网球场，3000名观众的中央网球场，高尔夫练习场；康乐中心、SPA、儿童天地；百乐门夜总会、御花园、帝轩。网球场高尔夫练习场SPA百乐门夜总会御花园帝轩接待设施:骏豪酒店东南亚园林设计风格， 315间豪华客房；10多间食肆汇萃东西方美食；同时亦提供商务会议、业务研讨会、婚宴等活动场所。骏豪酒店高级套房塞维纳多功能客厅宴会厅佐佐木为旅游度假类服务考量n作为成熟的旅游商业配套，更注重的是休闲、娱乐。所以适合选择作为成熟的旅游商业配套，更注重的是休闲、娱乐。所以适合选择高尔夫练习场、客房、游泳池、会
25、议室、特色品（体育类）专卖等；高尔夫练习场、客房、游泳池、会议室、特色品（体育类）专卖等；n为社区自身住户服务，关键在于满足自身需求。主要配置康体中心、为社区自身住户服务，关键在于满足自身需求。主要配置康体中心、健身馆、健身馆、spa、游泳池、特色餐饮等设施。、游泳池、特色餐饮等设施。为社区自身服务考量其他配其他配套业态套业态参考参考会所业态选择的关键n会所功能更侧重于旅游度假项目特性，注重提升档次，不仅要考虑会所功能更侧重于旅游度假项目特性，注重提升档次，不仅要考虑经营范围恰当，更重要的是对内容品质的把控与经营，选择有实力的经营范围恰当，更重要的是对内容品质的把控与经营，选择有实力的运营机构
26、进行统一管理，确保会所的优质服务。运营机构进行统一管理，确保会所的优质服务。其他配套业态选择建议其他配套业态选择建议分类项目文体娱乐类桌球乒乓球健身中心棋牌室阅览室酒廊/雪茄屋高尔夫球会俱乐部室内时尚小球运动中心游泳馆养生保健类SPA水疗会馆养生保健室旅游商务类会议室太湖游接待、小球运动场地管理以及商务办公中心会所客房u会所功能注重居住与休闲度假主题相结合。u由我方统一招商，统一管理，以维持会所整体形象。u建议采用租售并存，以租促进销售的的操作模式，会所建议以文体娱乐、养生保健、商务休闲为主。对于项目销售的前期而言，会所不仅是业主身份、社区形象的象征，更是承担着将多样化服务集合管理的作用。商业
27、体量判断商业业态研判其它配套研判商业运营建议项目属性判断概况夏威夷夏威夷夏威夷大岛夏威夷大岛茂宜岛茂宜岛可爱岛可爱岛欧胡岛欧胡岛摩洛凯岛摩洛凯岛拉奈岛拉奈岛p夏威夷群岛由6个大岛和100多个小岛组成，其中面积超过1000平方公里的只有夏威夷大岛、欧胡岛、茂宜岛、可爱岛。p全州80%的人口集中在欧胡岛。威基基海滩是其中最主要的度假区，距离机场10分钟车程。美国度假市场的客户需求演变滨海度假是最终趋势，高端客户是急先锋1818世纪中期世纪中期1818世纪末期世纪末期1919世纪中期世纪中期1919世纪末期世纪末期2020世纪初期世纪初期客户偏好矿物温泉康体度假区海滨度假区海滨度假区海滨度假区客户诉
28、求点在高端客户群中健康体疗非常盛行高端客户产生度假的需求州内铁路的建设开发了中下收入阶层的旅游度假市场州际铁路的完成满足了上层人士远途度假的需求经济和社会的快速发展地区美国东部、中部美国东部、中部美国东部沿海美国西南沿海加勒比等地代表地区及说明1767年纽约东部的萨拉托加温泉和1846年阿肯萨州的霍姆斯蒂德商人看到机会开始在温泉度假区兴建大型旅馆和娱乐设施（赛马）大西洋城建了第一个码头和沿海高速，提供了很多娱乐活动，例如马戏表演、弗里斯转轮、旋转木马加利福尼亚，海滩和网球是上层人士当时最青睐的，同时出现了海上穿梭游海上穿梭游开始把富有的游客从太平洋带到了加勒比海地区，掀起了新一轮的旅游热潮夏威
29、夷旅游业发展，依赖良好规划、交通系统等基础设施的改善和世界性市场需求19211921年年5050年代初年代初19601960年年19701970年年19801980年年19901990年年接待游客数量80001-2万29万174万393万697万建设进度兴建夏威夷皇家酒店，此时夏威夷作为中转站皇家酒店仍是唯一的酒店，周边零散的分布着渔村，能提供600个房间欧胡岛发展最快，首先开发威基基海滩，兴建大型奢华酒店1976年成立了威基基特别设计委员会，将威基基海滩规划为度假旅馆区、公寓区、商贸区；加大开发酒店及娱乐配套设施威基基海滩到80年代显著成功，成为当时来夏威夷的主要目的地；同时开始开发邻岛（欧
30、胡岛之外的其他岛屿）邻岛（欧胡岛之外其他岛屿）的开发皆属豪华型，开始在邻岛兴建机场，邻岛在夏威夷接待设施中的份额增至4050%说明由于交通不便，只有少数富人才可以漂洋过海来到夏威夷度假。交通当时仍限于海路。至美国及其他国家的航道开通，大量游客增加促成了不同娱乐活动的开发和商业的发展72年旅游收入首次超过联邦军事消费成为全州第一收入来源。80年代末威基基海滩产生了全岛45%的旅游收入。旅游产业产值占全州GDP的34%，提供了24万个工作机会，解决了44.5的劳动力就业1、二战后西方国家经济快速增长，工薪阶层产生了远途度假需求。2、大型喷气式客机投入商业运行也降低了旅游成本，并且把美国本土和日本飞
31、到夏威夷的时间缩短为4小时。3、60年代中期日本政府开放了对于本国居民海外旅游的限制。4、7080年代西方各国货币对于美元的升值。60年代90年代夏威夷旅游业飞速发展的原因7/24/202438夏威夷产业发展历程相互和谐的产业群形成的大旅游业促进当地经济腾飞1919世纪初世纪初1919世纪中期世纪中期2020世纪初世纪初40406060年代年代70907090年代年代至今至今支柱产业出口檀香木作为其支柱产业为太平洋上的捕鲸船提供补给成为夏威夷的主要产业以菠萝和蔗糖为支柱的农业成为夏威夷第一大产业美国在夏威夷军事基地的消费成为当时经济的主要支柱旅游业成为全州第一大产业，其次为联邦的军事消费和农业
32、旅游业仍是第一大产业，政府十分重视环境保护，保护旅游资源，注意发展“清洁”产业人均收入50年代末期夏威夷人均国民收入相当于美国全国水平的8090年夏威夷的人均收入已经达到20254美元，超过美国平均水平18685美元，位居全美第十位说明为了让蔗糖等免税进入美国市场，提出允许美国在岛上建立军事基地作为交换条件先是交由美国托管，而后加入美国国籍，夏威夷的产品主销市场始终是美国每年可以创造16亿美元的制造业，其中40以上都来自农产品加工业，且面向本岛供应。例如海洋科学、水产养殖、热带农业、金融服务、商业中心，以次来促进旅游业的发展，进而推动经济的发展7/24/202439夏威夷的教训：由于过于依赖美
33、国和日本市场，90年代初，夏威夷旅游业出现衰退1980-1990年间的客源构成p19911993年夏威夷旅游业的衰退原因：1、政府宣传力度不够造成旅游客源地的单一性2、此期间旅游客源地经济（美国、日本）的衰退3、美国本土客源旅游方式的变化和偏好的改变4、旅游新产品的出现50-60年代70-80年代91-93年94年至今旅游人次年增长率对策：夏威夷抓住历史机遇，根据市场的新需求，大力发展旅游业，走出一条超常规的发展道路p93年后夏威夷政府开始加大宣传力度，中国市场是主要宣传对象。美国亚洲欧洲加拿大1989-1993年客源增长率夏威夷旅游者的一个重要特征是回头客比率高，这与旅游娱乐设施的利用有很大
34、关系p日本客户的特点：1、在91-93年的衰退期日本客户的兴趣不减，平均维持在每年20亿的消费开支。2、日本游客繁荣了当地的商业。日本游客在岛上平均逗留45天，西方游客平均逗留810天，但日本游客花销却比欧美游客多出34倍。p与初访者相比，回头客较少使用传统旅游设施，如海滩。而主要看中旅游娱乐设施。如各项赛事和生态体验之旅。p初访者不但在旅游人次中的比例在下降，而且转变成回头客的比例也较低。主要是因为：1、初访者首先旅游的是欧胡岛的威基基海滩，该地几十年发展形成的一些令人不满意的地方使人无意重游。2、近10年来旅游目的地竞争激烈，依靠回头客是诸多度假地的法宝。3、游客掌握了更多的信息，且旅游兴
35、趣、方式多样化、旅游动机日趋复杂。夏威夷政府投入大量人力物力向全世界推销自己的旅游产品p州旅游属每年都要投入2000万美元的促销费用，派出自己的促销员在伦敦、东京、法兰克福、香港等国际大都市全方位出击，把夏威夷的小册子摆满了那里的主要公共场所。p请专业公司Marketing Garden负责亚洲、东南亚的推广。p夏威夷的市场调查机构每年都要向州旅游属递交本年度来本地的游客满意程度调查报告，详细分析对于游客最有吸引力的地方和活动方式，游客最喜欢购买的农产品和最喜欢阅读的公共出版物，甚至游客来夏威夷的计划和形式也是调查的内容。在此基础上，夏威夷可以及时调整自己的各项服务。p承办许多世界级的大型水上
36、运动比赛，例如火奴鲁鲁马拉松比赛、职业高尔夫锦标赛、建伍杯赛等，粗略估计在夏威夷的比赛每年带来2.4亿美元的收入。全球促销全球促销外包专业推广外包专业推广游客满意程度调查游客满意程度调查承办世界赛事承办世界赛事提供多元化的旅游活动组合和多种世界性人文历史内涵利用不同旅游产品，吸引多层面游客，减低波动性延长游客逗留时间，增强消费和重来可能定期更新旅游项目，保持新鲜度p瓦胡岛：WAIMEA瀑布公园、WAIKIKI海滩宾馆、珍珠港、波里西尼亚文化中心*、草裙舞，海上活动(风帆、滑水、潜艇旅行)p茂宜岛：大自然的鬼斧神工p可爱岛：天然热带植物园p夏威夷大岛：5座火山p在夏威夷群岛有7个国家公园、77个
37、州属公园、66个高尔夫球场、279个公共网球场和1600余个特许冲浪地。p其洁净的空气和高耸的火山使其成为世界上最重要的天体观测站和天文研究中心之一。p夏威夷目前成为著名的世界水上体育运动中心。*60年代初由摩门教会出资、某大学协助，在瓦胡岛西北部建立，其中仿效夏威夷、萨摩亚、塔西提、汤加、斐济、新西兰、马克萨斯7个南太平洋岛屿建造了7个村落，以展现各岛文化传统和风土民情。HAWAII的经验的经验亚龙湾是中国目前引人注目的度假胜地规划面积18.6平方公里 接待规模过夜游客80万人次/年，建设床位10360（不包括出售别墅、公寓）; 非过夜游客250万人次/年， 7000人次/天; 总接待规模
38、330万人次/年旅游资源优质海滩区位距离凤凰机场车程20分钟定位以热带海洋风光、南国民族风情、中国传统文化为特色的国际一流避寒度假旅游胜地。环境容量瞬间环境容量为20520人，其中海滨浴场瞬间容量为17940人。 主要项目度假区内分为八大功能区，由滨海酒店、高尔夫球场、别墅、度假村、游乐设施等构成。 亚龙湾亚龙湾亚龙湾经历十年蛰伏，从1995年开始逐渐走上良性发展轨道19881988年年19921992年年.5.51992.61992.6199319931992-19941992-199419951995接待游客数量80001-2万29万174万393万697万建设进度海南成为特区，三亚升格为
39、地级市凤凰机场j建成“东龙西凤”组建亚龙湾开发全民所有股份有限公司，进行土地运营和基础建设成立18平方公里国家级旅游度假区实行“统一开发、统一规划、统一征地、统一招商、统一建设”股份制规范化改组，在全国范围扩股增资至3亿元RMB首期开发6100亩用地的“五通一平”工程。为短期效益，介入房地产投机，近3亿投资积压贬损确立了“一切工作必须以湾内建设为中心”的经营方向和发展战略；港资控股基础设施建设全面铺开说明三亚的城市发展目标定位为国际热带滨海旅游城市南巡讲话推动光大国信、海南国信、海南旅游、海南证券、三亚城建。注册资本1亿元建立国家旅游度假区的目的是“进一步扩大对外开放”更名为亚龙湾254家股东
40、公司遍布全国亚龙湾区域开发停滞公司转变为中外合资股份制企业国家旅游度假区在用地、税收、商贸、进口设备、外汇留成、开办旅行社等方面享有一系列优惠政策。国务院关于试办国家旅游度假区有关问题的通知(国发199246号文件)1996年后的十年发展历程，就是不断完善基础设施和项目配套的过程199619961997199719981998200120012003-20052003-2005建设进度完成中心广场建设和滨海大道、东污水处理厂、变电站、邮电中心、卫视中心等项目经营策略从过去单纯的土地转让走向对度假区的综合性、全方位的旅游开发生态园林旅游景区蝴蝶谷、贝壳馆正式向游人开放经济型酒店仙人掌度假酒店建成
41、进口大批水上运动设施，引进潜水项目； 湾内的海上游乐活动大为丰富海南省旅游局确定为旅游指定景区；被评为海南省优秀旅游景区被评为国家4A级旅游景区全面引入ISO9001ISO14001亚龙湾海洋乐园的项目立项工作完成世界小姐选美大赛决赛在三亚举行说明96中国度假休闲游开幕式的如期举行获得鲁班奖中心广场成为标志性建筑“自我发展、自我调节、自我运作、自创效益”良性开发蝴蝶谷投资1000万元、占地1.5公顷贝壳馆投资1500万元，占地3000余平方米仙人掌投资1.5亿元，600间客房 ，墨西哥玛雅风情 ，室内游泳池占地6000平米政府免收市政配套费从1999年开始免征土地增值税5年与世姐机构新的合作模
42、式，降低特许费，参与大中国区商业运作和推广承办承办96中国度假休闲游开幕式，是加速亚龙湾开发建设，树立亚龙湾度假旅游品牌，进而提中国度假休闲游开幕式，是加速亚龙湾开发建设，树立亚龙湾度假旅游品牌，进而提升三亚和海南旅游形象的千载难逢的机遇。通过承办升三亚和海南旅游形象的千载难逢的机遇。通过承办96中国度假休闲游开幕式，亚龙湾发展中国度假休闲游开幕式，亚龙湾发展度假旅游的资源优势和巨大潜力得到中央领导和社会各界的承认。度假旅游的资源优势和巨大潜力得到中央领导和社会各界的承认。大力投入基础设施建设外，不断推出各种旅游设施1.筹资1亿元人民币，建成亚龙湾的标志性建筑 中心广场2.投入20多亿元建设道
43、路、电站、供水排水管网、污水处理厂、燃气站和管道、光缆等3.数十家国际一流水平的滨海度假酒店4.一个国际标准的高尔夫球场5.一个占地面积约20万平方米集海上运动、旅游观光、餐饮娱乐为一体的滨海公园6.蝴蝶谷等国家4A级旅游景区7.湖滨商业街 2003年，亚龙湾开发股份有限公司年，亚龙湾开发股份有限公司ROE2.9%，2004年年3.4% 。争取各级政府和社会各界的支持，坚持高标准定位和品牌化经营1.三亚市政府同意对亚龙湾内建设项目市政配套费予以减收优惠，并规定凡1998年底前报建开工项目免收市政配套费免收市政配套费2.公司参照国家有关规定，就亚龙湾土地开发实现首次转让可适当延长免缴土地增值税期
44、限问题，向政府税务部门提出申请，并最终于1999年8月获国家税务总局批准同意，继续免征土地增值税免征土地增值税5 5年年 u积极争取政府有关部门支持，使区域内的发展商受惠良多u受到社会各界的支持和认同u从开发伊始就高标准定位，遵循品牌化经营 1.1.党和国家领导人党和国家领导人江泽民、李鹏等曾亲临亚龙湾，对亚龙湾的开发建设提出具体明确的要求2.接待过许多外国政要外国政要、28个国家的党政代表团、39个国家的驻华外交官 3.受到各部委、海南省、三亚市领导，从专家学者、旅游业人士等社会各社会各界界的关怀与支持 1.在国际旅游市场形成自己的独有品牌，成为一个国际品牌度假区。2.同国际标准和国际惯例接
45、轨，与其它国际著名热带海滨度假胜地竞争，开拓出广阔的空间。 构筑强有力资本平台：数次增资扩股，引入战略投资者，与投资者共赢1993年1995年扩股增资，注册资本增加到3亿首期开发的“五通一平”工程增资扩股，吸引外资公司变为中外合资股份制企业全面展开基础设施建设创建良好的旅游经营与投资氛围为发展商提供服务和各种便利开发商与发展商的“双赢”股份制规范化改组1992年创立亚龙湾公司，全民股份制企业注册资本1亿公司化运作、市场化运营的开发模式，大大提高了开发效率；并实现管理信息化，提升管理水平有计划、高效益地开发有限的土地资源，在适当的时机以理想的价格，选择国内外有雄厚实力的知名发展商将土地转让出去，
46、以实现公司的最大利益和巩固公司的长远利益 每年制订定量的土地出售计划，以平衡发展，避免酒店之间的恶性竞争，浪费国有资源改变过去单纯的土地转让，将经营方针定位在对度假区的综合性、全方位的旅游开发 市场化开发模式，十分重视控制土地出让节奏；改变单纯的土地转让，实现综合性的旅游开发凯莱凯莱金棕榈金棕榈海底世界海底世界天域天域致远致远仙人掌仙人掌假日酒店假日酒店喜来登喜来登环球城环球城万豪万豪红树林红树林199620002005国际品牌五星级度假酒店的引入，被业界认为是亚龙湾真正实现脱颖而出的关键要素。承办重大的体育及文娱赛事，进行全球形象宣传，使其发展度假旅游的资源优势和巨大潜力得到社会各界的承认9
47、6中国度假休闲游开幕式第二届全球化论坛第四届世界岛屿观光论坛APEC高官会议筹备会三亚传统国际铁人三项赛 2届BAT中国职业高尔夫联赛3届中国新丝路模特大赛总决赛8届香港三亚国际帆船赛世界性赛事的频繁举行给亚龙湾带来了旅游收入和接待人数迅猛增长，但也有潜在问题接待游客旅游收入旅游外汇收入世姐举办当月较上月增长比率俄罗斯游客法国游客德国游客美国游客举办国际大赛以后各国游客增长情况现在的情况是，只要能拿到一线海景的地块，你就不愁挣不到钱；开发商满腔热情，积极投资这些一线海景项目，从不仔细考虑什么样的项目才是市场最满意的。亚龙湾开发股份有限公司常务副总裁进行合理开发的同时，以高标准保护环境，妥善安置
48、原住民保护亚龙湾宝贵的自然资源，在开发建设中制订一系列规章制度，形成了亚龙湾高标准环境保护的大框架 投资2000多万元，为湾内原住农民建成了高标准的安置区，成为亚龙湾新的景观度假区已解决3000多人的就业，其中包括湾内原住农民800多人（占30%）苏州太湖国家旅游度假苏州太湖国家旅游度假区的资源：区的资源：十分丰富，融太湖、东山岛、西山岛、太湖大桥、光福、木渎风景区为一体。文化传统：文化传统：宗教、军事、建筑、民俗、茶文化等；政府文化论坛项目的推动，使得挖掘和复兴苏州太湖国家旅游度假苏州太湖国家旅游度假区的发展潜力区的发展潜力：距离上海最近，开发程度最低，资源种类最丰富，资源保护程度最好。有潜
49、力成为长三角的旅游度假中心。长三角国家旅游度假区资源分析长三角国家旅游度假区资源分析岛山湖山湖苏州太湖度假区 无锡太湖度假区上海佘山度假区旅游资源竞争优势桥湖江杭州之江度假区苏州太湖国家旅游度假区定位：生态、休闲、国际、开放；实现“绿色太湖、文化太湖、健康太湖”。摘自苏州国家旅游度假区度假区总体规划自然资源和文化底蕴丰富,是长三角最具发展潜力的度假区苏州太湖国家旅游度假区在旅游度假区范围内，旅游度假资源丰富但分散，度假区资源整合程度较低太湖大桥高尔夫球场五星级酒店水星游艇俱乐部黄金水岸太湖新天地景观大道水族馆文化论坛民俗文化论坛光福景区宗教文化论坛133亩旅游用地太湖明珠酒店 渔洋山风景区渔洋
50、山风景区消费者对太湖片区酒店的舒适性、可玩性和档次表示失望通过调研发现，苏州太湖边酒店的实质性需求仍以度假为主，商务次要。企业商务主要为内部培训和会议，而外部接洽性商务活动相对较少。因此不必过分注重气派和身份等，更关注舒适性、酒店管理水平和可玩性等 高档次不等于有品味西山宾馆人少、人气不足，给人的感觉冷冷冰冰。相比较，国外的度假宾馆酒店，人家都是小巧玲珑，但是热热闹闹的，地毯、壁灯、走廊等都给人以家的感觉，很舒适温暖，进门有沙发、钢琴、茶座，灯红酒绿的，关键是有热闹温馨的感觉。酒店不能盲目追求规模，气氛和人性化更重要。上海、无锡高端客户访谈西山酒店玩性差，没什么值得让人留下来的东西，晚上黑漆漆
51、的，比较无聊。海南各个酒店的活动非常多，公司出去玩也很尽兴，有可参与性质的篝火晚会，酒会、游泳、唱歌、咖啡吧等等上海、无锡高端客户访谈舒适性、品味酒店管理水平和可玩性对于档次的硬性要求当前太湖明珠酒店的档次、规模和经营服务水平已经与无法满足现有市场需求经营现状经营现状出现非价格因素的客户流失，如舒适感欠缺，客房数量、宴会厅及会议室容量不足等年均入住率约20%，淡旺季波动较显著，总体处于非盈利状态非节假日时段主要通过拉动商务会议、培训类需求进行运营档次三星级客房数130多套客房，包括度假别墅屋配套设施保龄球、桑拿按摩房、网球场、桌球、KTV、游泳池等商务设施四个会议室,会议室能容纳20人至300
52、人餐厅规模楼上可容纳100人,楼下300人,包房可容纳110人左右客户构成往来旅游散客/苏州本地人，与旅行社、企业等有长期协议关系的团队客户经验：苏州太湖旅游度假区诸多别墅项目，未能有效利用区域整体资源，与旅游项目形成良好互动1.各类型旅游度假项目权属分散，各自独立经营，互动较少。各度假项目缺乏对中上层人士的吸引力，特别是对回头客的吸引力差。2.度假酒店起点过低，与市场需求不相符，导致酒店盈利能力差，连年亏损。改造成本高昂，改造资金缺乏，形成恶性循环。3.太湖别墅属于资源单一型； 靠山吃山,靠水吃水。资源是核心优势，配套具有封闭性，静态度假别墅项目主要依靠山、水等自然资源打造项目核心竞争力，突
53、出真山真水的大环境，但社区小环境的营造不足；缺乏人文气息的营造。社区占有的自然资源完全内敛，缺乏人气。4.产品缺乏竞争力。忽视对社区内部公共空间的塑造和人的交流；产品主题雷同，均整合了酒店、游艇甚至马场等度假旅游方面的配套设施，但缺乏特色。5.正因为缺乏依靠区域建立起的整体吸引力，项目均基本进入持销期，后期销售速度放缓。知名度美誉度完全靠广告宣传，缺乏体验。上海人为主的外地客户为主要置业群体，本地人是小众置业者。这些案例对本项目揭示，以旅游为增长引擎，谋求可持续发展，必须为区域准确定位，并在战略规划上打造五大致胜要素提供多元化的旅游活动组合保护生态自然和人文资产投资兴建完善基础设施执行多方位高
54、起点市场推广取舍有度的区域产业组合n根据需求提供多种旅游度假活动组合，力求延长游客逗留时间，增加消费及重来可能。n灵活利用不同旅游产品，吸引多层面游客，减低季节性及波动性。n定期更新旅游项目，保持新鲜度。n评估本地自然资源及生态环境，制定开发原则n开发前对环境保护作完善规划，辅以法规管理n发掘升华独特的人文和历史资源n引导本地居民对旅游和环保的参与n规划多种便捷抵达度假区的交通方式，注重景观n早期投入基础设施建设提升区域吸引力和土地价值n完善医疗通讯、住宿餐饮和娱乐文化设施的质量数量n政府牵头制定对投资者宣传策略，并启动多方位宣传推广工程，为区域打造品牌n引进或联合其他利益相关方的参与，基于互
55、利原则协同举办大型活动增强社会知名度n逐步剔除于本区形象提升不符的落后产业n政府政策引导和培育可与旅游产业协同发展的其他产业n借助本地区逐步提升的优美环境及社会形象，吸引新的外来人才根据工程进度恰当选择位置分批推出合理控制节奏经营方式和经营策略n根据工程进度选择恰当位置推向市场，如启动期内，内湖尚未完工，向北环境不成熟，则先选择推出太湖一侧商业n大型旅游度假型社区，其商业需要有一个相对其他项目较长的培养期n一期商业和会所处于项目的启动期，而一期规划人口仅在1300人左右n分批推出容易规避风险，且容易控制经营档次n放眼区域大环境，注重区域成熟对本项目的影响，本案应为太湖湾度假区的核心。n侧重活动营销，通过项目自身旅游资源挖掘，把项目进一步推广。n考虑区域发展方向，充分结合和利用多方资源，以加速旅游市场的成熟。建议一期商业部分先推出2000m2根据后期进展再继续推出根据工程进度，对推出部分做出选择举办高尔夫邀请赛、小球运动推广等活动营销。本案配套推广及运营建议THE END
