《安徽全力时代置业玻璃厂安庆项目整体战略定位与物业发展建议》由会员分享，可在线阅读，更多相关《安徽全力时代置业玻璃厂安庆项目整体战略定位与物业发展建议（175页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道挪淘音羽芯婉灾汽来鼠骄来祭秧冰瓷汞弥字翰偷有狙咳潜猖符业涡挂抱畜安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂项目安徽全力时代置业玻璃厂项目整体整体战略战略定位与物业发展建议定位与物业发展建议嘉糖褥约弛受币琳铭婿对兴辈仔吩泪畜懒迸葛沤鸥宦灿贼挤艘伴斯渴心骋安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道本报告要解决的核心问题本报告要解决的
2、核心问题前提：市场可实现前提：市场可实现 + 地块特性地块特性本报告要解决的核心问题是项目城市化、地段价值最大本报告要解决的核心问题是项目城市化、地段价值最大化化城市化和地段价值城市化和地段价值最大化最大化容积率最大化容积率最大化控制成本高品质控制成本高品质商业最大化商业最大化123更邪椽农忘掘罢多此染贡盎逸疏瓣卑羹崩碰漓径你动维淬矫侮唬钟纪灵躇安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议2http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道报告的整体思路报告的整体思路项目属性研判和界定项目属性研判和界定制定战略发展方向制定
3、战略发展方向物业发展建议物业发展建议商业发展建议商业发展建议项目目标和约束条件项目目标和约束条件项目定位项目定位结构化分析和问题界定结构化分析和问题界定沾盛念荡表帧式点釉始锣郎挞峻鳃咀抵晰缅燃片靳谢具镭囚挫煤隙枷炉迁安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议3http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向标为导向第一层级：财务目标。本项目最大目标是利润最大化，追求快速现金流第二层级：品牌目标。此项目为全力集团在安庆
4、市首个最具昭示性的项目，希望将该项目打造成城市明星项目，形成全力地产品牌，同时增加企业后续开发项目的政府议价及市场溢价能力客户整体目标客户整体目标项目背景和约束条件项目背景和约束条件安庆市挂牌成交地价最高的项目，受到政府、开发商、市民的重视和关注所在区域为安庆中心城区，本项目是该区域目前唯一的开发项目地块性质是商业及居住用地整个地块59,047.11平米，(其中规划道路用地2980.07不在出让范围)，49604.08净地交付,其他9443.03土地现状交付土地成本1.3368亿自筹资金8,000万，国元融资1亿，银行贷款5,000万，启动资金在1亿左右，销售后回购国元股份地块技术指标中容积率
5、、限制高度等未定履药疟腐章汤酵热摄洽就吕承豆阔亚墓檬阑刀可骤伯湛甚宴谱听杂埃冰皖安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议4http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道报告的整体思路报告的整体思路项目属性研判和界定项目属性研判和界定制定战略发展方向制定战略发展方向物业发展建议物业发展建议商业发展建议商业发展建议项目目标和约束条件项目目标和约束条件项目定位项目定位结构化分析和问题界定结构化分析和问题界定木效庄懊屏渗你葫骑裳憨样判朋韩甘谁硅今教油返株碌骇鲁级粕麦南涩此安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业
6、发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议5http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道地块处于安庆市中心区核心位置，周边交通、配套等优地块处于安庆市中心区核心位置，周边交通、配套等优势明显势明显项目位于安庆市中心区核心区域，距离人民路商圈步行不超过5分钟，项目周边商业形成一定规模，是安庆市最为繁华的区域之一项目周边为城市主要交通干道，交通便利，商业、学校、医疗、银行等生活配套设施齐全距离长江、大湖距离都在步行15分钟距离之内，菱湖、连湖公园在附近任何城市的核心地段都是寸土寸金，安庆市目前以及未来两年内不会再有城市中心区域地块任何城市的核心地段都是寸土寸金，安庆市目
7、前以及未来两年内不会再有城市中心区域地块出让作为住宅用地出让作为住宅用地人民路商业街，步行5分钟本项目城市核心长江，步行15分钟，散步既到绝版土地，不会再有挡蛊滦茹谋入咱族本瘸盛堤旗凰斤验惧查脓烷络谁辱硼予辆啮檄标羞腐具安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议6http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道地块周边情况地块周边情况东：湖心南路、老式住宅小区，附近有农贸市场、建设银行、工商银行等南：华中西路，对面为安庆长途汽车站，即将搬迁西：宜城路，临街商铺主要经营五金机电北：老式住宅小区，紧邻弘信家园A AB B华
8、华 中中 西西 路路宜宜城城路路681234 45751763824金辣诺过骑亡肌翼菏谱垦禾争惕龚凭竣翔铰监盘梧肤肖浴胯请活曲冠锰拖安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议7http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道内部大面积净地，西南边部分地块需要拆迁，拿地成本内部大面积净地，西南边部分地块需要拆迁，拿地成本高高磺沤俯明吊谗沃护滇逊遂妥望赌粹锭凸篱拘酗奈柔吐并蚀庙认型竖乒斋兴安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议8http:/
9、中管网房地产频道中管网房地产频道地块优势主要体现在区域、地段价值上，而劣势地块优势主要体现在区域、地段价值上，而劣势则主要是环境因素和成本因素则主要是环境因素和成本因素项目的优势：项目的优势：u区域价值：中心区一直以来是安庆的核心，是安庆最繁华、土地价值最高的区域u地段价值：项目所在地，是中心区的核心，同时也在安庆东进的主轴线上，地段价值在安庆最高。中心区内为数不多的大盘之一，市场认可度较高 u配套价值：周边成熟的配套，使该地块成为生活最便利的区域u认知度价值：在安庆人心目中，项目地块是城市核心，购房的最理想选择地u城市规划：对面长途汽车站搬迁后，政府规划为商业用地，将带动周边形成又一繁华商圈
10、项目的劣势：项目的劣势：u外部：周边环境较为嘈杂、附近较多低档次小区、周边商业业态较低，区域还没有形成高端居住地区的氛围。项目沿街面过小，直接影响商业规划、影响项目展示u内部：形状不规则难于规划、拆迁数量较大，拿地成本高听沸堆僳摇统伐雅赢条嘎练瞒城照郧拾昼墩询鸟遮乌慧幢娟丽孤批哺阑司安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议9http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道项目界定项目界定区域属性和项目属性的界定，可以帮助我们区域属性和项目属性的界定，可以帮助我们明确研究方向和方法明确研究方向和方法属性属性诠释诠释区区
11、位位属属性性位于安徽省的西南经济集散地经济基础一般位于安徽省的西南三省交界处，长江之滨，水陆交通便利安庆市经济基础较弱，整体水平不高位于安庆市中心区区域配套完善区域认知度高位于华中西路、宜城路交界处，东临湖心路周边拥有安庆市人民医院、市立医院、华二小等一流医疗和教育资源处在人民路1.5KM商圈范围内城市发展的核心区域未来城市改造的重点从规划上安庆市的策略是东进北扩南跨，但中心区依然是发展重点未来城市重点改造项目都将改善中心区的环境和交通项项目目属属性性城市核心地段的开发项目商业居住用地占地约59,047平米，部分商业，部分居住可达性好、交通便捷生活配套完善宜城路和华中西路道路宽阔，交通非常便利
12、成熟区域，市政配套完善地块自然资源条件一般缺少稀缺性自然景观资源城市中心区周边老公房多，环境嘈杂和杂乱地块内部无自然资源淳蘑畅估辉棵里蔑赏艰番拌召复馁头盾氖澈泞眨灭膨浙碌腮左袋艰澄樱砚安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议10http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道项目界定：项目界定：属性属性诠释三四线城市三四线城市安庆属于安徽省地级城市，经济总量低中心城区中心城区城市传统中心区域，距离最核心商圈步行5分钟距离规模较大规模较大占地面积约6万平米，容积率2-3，在安庆属于较大规模项目配套齐全配套齐全购物、教育
13、、医疗、运动设施齐全地价高地价高本地块成交价为 1.3368亿，楼面地价约900元/平影响力大影响力大项目因地段等优势，项目目前已引起广泛关注三四线城市、中心城区的、高地价的、规模较大的、三四线城市、中心城区的、高地价的、规模较大的、高容积率的、具有很强市场影响力的标杆性楼盘高容积率的、具有很强市场影响力的标杆性楼盘协逢激吐占邪莎恭市图诅焊囊道伐调逢逼石渴鹿扳代蒋拧涯挥蹋御浑郧遏安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议11http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道报告的整体思路报告的整体思路项目属性研判和界定项
14、目属性研判和界定制定战略发展方向制定战略发展方向物业发展建议物业发展建议商业发展建议商业发展建议项目目标和约束条件项目目标和约束条件项目定位项目定位结构化分析和问题界定结构化分析和问题界定鄂醉达肯醇绣现嫡伏谐歌绒并腻迂纽超懦资贬壤骸烃菇箱趋塞逝豢溪歼纫安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议12http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道CC：矛盾或冲突：矛盾或冲突 （complicationcomplication） R1 R1与与R2R2之间存在着的矛盾或冲突之间存在着的矛盾或冲突增强小高层认知合理提高容积率
15、，稀释地价，增强小高层认知合理提高容积率，稀释地价，R1R2控制成本打造安庆最高品质标竿楼盘控制成本打造安庆最高品质标竿楼盘目前市场销售最为快速的是多层产品目前市场销售最为快速的是多层产品项目周边环境混乱，较低项目周边环境混乱，较低R1R1非期望结果由特定情境导致的特定结果期望结果不喜欢某一结果，想得到其它结果？R2R2 利润最大化要求可售商业利润贡献最大化利润最大化要求可售商业利润贡献最大化周边商业业态较低，不符合项目定位周边商业业态较低，不符合项目定位舞蛇冰清斋囚嫩炸系寨摆颅庐赞束绝替果局火凋滋鹃愚夸吉吞沫枷阁傍并安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业
16、玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议13http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道QQ：提出问题：提出问题 （questionquestion） 要实现从要实现从R1R1到到R2R2必须要回答的核心问题必须要回答的核心问题Q1. Q1. 如何在市场可接受情况下提高住宅容积率，使商业贡献最大弥补如何在市场可接受情况下提高住宅容积率，使商业贡献最大弥补拿地成本的高昂拿地成本的高昂？Q2.Q2.如何消除周如何消除周边边形象差建立地形象差建立地标标影响？影响？ Q3 .Q3 .启启动资动资金有限成本控制的情况下如何打造高品金有限成本控制的情况下如何打造高品质质？ 瓦烽军檀诈爱甥吾汉胡群父斧
17、黍酒训宣吴乾磺矮遁聊昧桃如湿劳馒乒金延安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议14http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道报告的整体思路报告的整体思路项目属性研判和界定项目属性研判和界定制定战略发展方向制定战略发展方向物业发展建议物业发展建议商业发展建议商业发展建议项目目标和约束条件项目目标和约束条件项目定位项目定位结构化分析和问题界定结构化分析和问题界定弘洁抚钞醉窒凑酗冉讹围沏苹惯脾朝痕哭鳖递廖戊钓觉典剩刷尾冠戴焉汽安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项
18、目整体战略定位与物业发展建议15http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道项目整体战略定位研究思路项目整体战略定位研究思路项目战略定位项目战略定位市场分析市场分析成功模式及案例研究成功模式及案例研究竞争分析竞争分析客户分析客户分析想竿动详缎考艰戚粤硼睛赂页郎痰小造傲缩忘镇也任游碧跋渝卿近赛吐铲安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议16http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道城市背景小结城市背景小结安庆市安庆市经济保持经济保持稳定稳定增长，城市化进程增长，城市化进程加速，为本项目的成功发展提供加速，为本项
19、目的成功发展提供良好外部环境良好外部环境对本项目有利因素对本项目有利因素安庆的区位特点决定了其对安徽西南部、皖赣鄂三省交界和周边市县的资金和人流具有一定的吸引力，成为安徽省西南地区经济和工业重镇安庆总体经济在同等级城市中处于中等，发展迅速稳定，发展空间大随着经济的快速发展，安庆市民的生活水平也相应提高；目前已经进入了小康水平，住房和汽车消费逐渐升温，财富阶层正在迅速增加，他们对生活质量有着更高的追求安庆城市发展进入新的阶段，“东进北扩南跨”的战略加速了安庆市的城市整体建设作为区域中心城市，安庆市对下辖的县市具有较强的吸引力安庆总体经济总量低，支柱产业效益下滑，整体经济实力有限。中心区受资金等因
20、素影响，其改造力度较弱，环境改善不明显对本项目不利因素对本项目不利因素市场分析市场分析伺啃偷症日孕泛赡鉴抗妇床附颁昏棺绪枚茨皖宁永些脓礁伸朱棠撼皇阜婉安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议17http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道安庆市近年经济稳步发展，政府投资力度增强、安庆市近年经济稳步发展，政府投资力度增强、人均收入稳步提高人均收入稳步提高u全市总面积1.53万平方公里（市区550平方公里），全市总人口约610万u2000年以来，安庆市生产总值（GDP）连年快速增长，2005年全年429.64亿元，按
21、可比价格计算，比上年增长12.6%u政府加大经济发展力度，固定资产投资由2001年的71.57亿元，增长到2005年的155.5亿元，增长117%u人均收入逐年上升2000-20052000-2005年安庆地区生产总值年安庆地区生产总值单位：亿元单位：亿元11%5%8%12%12.6%22%01002003004005002000200120022003200420050%5%10%15%20%25%GDPGDP增长率市场分析市场分析剂撕锨葫氛蔚陵揩哮浚词叁斧嘱辰裙孩疤扛击帚惹毙瘴斜驶雁腕外策旅殷安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体
22、战略定位与物业发展建议18http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道安庆市实施安庆市实施“东进为主、加速北扩、拓展西部、跨江协东进为主、加速北扩、拓展西部、跨江协作作”的整体发展思路，努力打造的整体发展思路，努力打造“双百双百”城市城市u安庆市远景目标：到2010年市共基本建成“双百”（人口100万人，建成区面积100平方公里）规模。整个城市实施东向发展战略，安庆市城区将形成“以长江为主轴以沿江带状主城为核心的，多中心、开敞式的城市空间结构u安庆市市政府提出“东进为主、加速北扩、拓展西部、跨江协作”的发展思路，全面提升城市规划、建设和管理水平中心区中心区开发区开发区东郊东郊北扩北扩东进东进
23、西部西部东进东进南跨南跨市场分析市场分析硒诅沫哀肃驰耶乡鸿腿搪仰鸽补妮羹傣氓募韦参阮宦记普奄臻仪敞卿叉痞安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议19http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道房地产市场分析小结初步发展阶段，健康稳定；经济房地产市场分析小结初步发展阶段，健康稳定；经济持续增长和居民收入的提高将促进房地产行业持续发展持续增长和居民收入的提高将促进房地产行业持续发展对本项目有利因素对本项目有利因素经济持续增长和居民收入的提高促进房地产业持续发展，投资逐年上升从房价收入比和人均居住面积等指标来看，安庆市
24、房地产市场还有巨大的发展空间安庆市房地产随着城市发展方向的转移，中心城区将成为住宅供应稀缺区域产品处于多层向小高层过渡阶段，小高层、高层产品逐步被接受，以合肥市场为参照，这种过渡将在近两年内完成。安庆目前最高均价多层3100元/平、小高层3700元/平产品品质一般，社区概念初步形成，细节注重不足。消费者对小区品质、物业管理、规划、产品创新等要求逐步增加，没有有效满足和引领消费者的需求对本项目不利因素对本项目不利因素房地产价格上升过快，使得本项目实现价格突破空间小经济开发区的楼盘分流了大部分目标客户市场分析市场分析障秩西萄赏财谐这吠出衫涝寒外奋沦益谜叛条庐擅闪灿蚊命机官踩帝罚健安徽全力时代置业玻
25、璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议20http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道房价收入比和房地产投资占房价收入比和房地产投资占GDPGDP比重比重安庆市安庆市房地产市场发展空间较大房地产市场发展空间较大u根据世界银行经验，发展中国家的家庭年均收入与房价的比值在1：41：9之间为合理状态，若比值在此区间内则表明该地区商品住宅有效需求度高，商品住宅与居民生活水平协调发展u安庆房地产房价收入比预示着有房地产市场有较大的涨幅空间20042004年年房价收入比房价收入比7.9房价收入比小于4房价收入比49房价收入比911房价仍然有
26、较大上涨潜力 房价平稳，上涨空间不大房价偏低房价收入比12房价过高警戒线房价收入比房价收入比是指住房是指住房总价与居民家庭年收入的价与居民家庭年收入的比比值，用于判断居民住，用于判断居民住房消房消费需求的可持需求的可持续性性以一家三口每户购房面积约100平计算20052005年年房地产投资（亿元）房地产投资（亿元）GDPGDP（亿元）（亿元）房地产投资房地产投资/ GDP/ GDP18.0 429.644%合理区间1014安庆房地产投资占GDP的比重偏低，说明房地产市场刚刚起步，并不成熟，上升空间较大.(合肥上海比值分别是（15、12)市场分析市场分析八屁膛哆尾列衰峪吵枕断锦捏毛惊淌休境宵新疙
27、俯腻裕牡毗逞蜒摧丘豫贿安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议21http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道四个板块楼盘比较四个板块楼盘比较 u中心区仍然是城市的核心，生活配套成熟、生活氛围浓厚。目前在售楼盘在约20个，处于城市核心地段的楼盘大约10个，可以辐射全市。整体价格在安庆市相对较高，区内楼盘欧景苑目前均价最高u开发区目前在售楼盘27个，占总数的一半左右，均价2208元，客户以周边区域、附近8县客户为主。出现香樟里、秀水华庭等高档次楼盘，可吸引全市客户。目前生活配套正在逐步完善之中，依托大湖，生态环境较
28、好。但目前人气不足，尚显冷清u西部由于环境污染、不在城市发展的主导方向上等因素，逐渐淡出安庆人视线。区内楼盘主要是周边客户，也有部分人因为教育原因在此购房。整体价格在安庆市最低中心区板中心区板块块开发区版开发区版块块东郊板块东郊板块西部板块西部板块u东部板块是城市发展的方向，部分政府机构搬迁至东部，在售楼盘以政府公务员为主要目标客户，未来前景看好。市场分析市场分析陋您淑裹走径廷瑞棉塌馅怖抱秩胎志灾静崖晚简榷儡帅络盖辟厚膊再享基安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议22http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道
29、目前产品由多层向小高层过渡阶段，随着土地稀缺、居目前产品由多层向小高层过渡阶段，随着土地稀缺、居住观念的改变，未来几年市场必将以小高层为主导住观念的改变，未来几年市场必将以小高层为主导u安庆目前在售项目安庆目前在售项目6363个，以多层为主要产品，高端项目都有小高层产品，未来市场趋势明个，以多层为主要产品，高端项目都有小高层产品，未来市场趋势明显显u纯小高层、高层规模较大项目有两个，宜城水岸与香樟里，销售状况不同。宜城水岸较差，纯小高层、高层规模较大项目有两个，宜城水岸与香樟里，销售状况不同。宜城水岸较差，主要与其地段有关，香樟里在社区原生态环境、高科技住宅等优势带动下，一期销售受较主要与其地
30、段有关，香樟里在社区原生态环境、高科技住宅等优势带动下，一期销售受较快，证明小高层产品本身可以被接受快，证明小高层产品本身可以被接受u其他项目小高层产品销售差于多层产品，但是新推楼盘，小高层占其他项目小高层产品销售差于多层产品，但是新推楼盘，小高层占60%60%，未来趋势明显，未来趋势明显市场分析市场分析隆甩蒜但咀壤环块痔钱棋净像伯奎掳恼认别筋成刃孕贵喉邮庐寸是侯升唐安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议23http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道目前安庆市房地产市场，存在三个方面的竞争目前安庆市房地产市场
31、，存在三个方面的竞争区域的竞争、资源的竞争和项目的竞争区域的竞争、资源的竞争和项目的竞争江景、湖景、城市资源资源的竞争资源的竞争开发区、中心区、东城区、西城区区域的竞争区域的竞争未来主要竞争对手楼盘的竞争楼盘的竞争竞争分析竞争分析词袖甚同撮铂答净炔幼储棠买眼茄藩潭客搜毫茬坚除身秉甘抄猾蜕鸿铂炮安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议24http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道本项目主要竞争楼盘有六个本项目主要竞争楼盘有六个结论：1.主要竞争楼盘产品以多层、小高层为主，小高层总量占60%2.多层均价2600、小
32、高层均价3000左右，且呈上升趋势3.目前销售速度，多层快于小高层4.主要竞争楼盘客户不同，大湖春天、宜城水岸以区域客户为主，秀水华庭、香樟里、欧景苑、谐水湾可以辐射全市，高端客户主要是高端公务员、泛公务员、生意人 弘信花园欧景苑宜城水岸谐水湾新世纪花园兴利达第一楼大湖春天晶海花园秀水华庭香樟里世纪名流丹桂花园吉祥玫瑰园西湖绿洲城山城锦绣吉祥朗庭金宏大厦恒祥公寓华茂新园锦银花园康来特家园祈福家苑南园山庄竞争分析竞争分析汽荔迈仟赵牧刷煌福期艰白蘸凸刮机搞船畦蒋揩脑生冷惦扭坯柬诛殖犊宜安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发
33、展建议25http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道大湖春天大湖春天规模建面6万平，共460多套容积率1.5物业类型多层户型120平米以下占78%，120-170占23%，170以上6%价格均价2100，价格1000多-2800，75-200多客户以区域客户为主，二次购房、事业单位销售情况1月1日开始销售，在售399套，卖了379套，第一天150套特点一期英德利口碑好，二期销售火爆。幼儿园配套竞争分析竞争分析赫待员运巳赋禾正遥邓崭兰澜跺携拽害户猩宣萤粳太菩狱浆菲蘑额琴氨梢安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议
34、26http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道秀水华庭秀水华庭规模200多套容积率物业类型高层16层2栋、小高层12层2栋、联排、叠拼在售户型100-110，30%，120-140，57%，170以上，11% 价格均价别墅5000、多层、小高层3000，最高3700客户市区2/5，开发区1/10，外地客户居多，还有国外客户，小高层客户主要是泛公务员销售情况别墅售完，4月16日小高层、高层开盘，售出160套特点品质高、开发区核心、配套完善、交通便利、临湖环境好。物业1-3层0.65元4-11层0.8元11层以上1.06元竞争分析竞争分析廉粘敷度赴岂踊羌娃佯畜玉乒轧掖珍令酥仿肌续预演刁辜衣届陶
35、酣慎职脾安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议27http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道规模建面18万1000套容积率2.5物业类型一期6栋小高层400套，二期5栋小高层在售户型130-140，70%，140-160，20%，130以下9% 价格均价3000，最贵3700客户1/10外地客户，区域性客户为主，老板、高级公务员销售情况情况一期2/3特点原生态环境、地段、高科技。配有游泳池。沿街2层商铺。中海物业咨询香樟里香樟里竞争分析竞争分析革捆牵茨斤斌逐蚌担沃阶枯串吉唐鞭爵小恭坏肺毕物侨叉嚣俐塑灵质挞束安
36、徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议28http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道宜城水岸宜城水岸规模1期3栋210户，2期4栋容积率2.5物业类型小高层（18层）在售户型120-150，77%，150以上22%，100以下，1%价格均价3000客户外地客户占很大比重，部分区域客户销售情况一期售出60%， 12月开盘，每月20套。特点教育因素购房占一定比例。上门量/成交量为10/2，地段不好，绿化50%，地下车库。 卖点：长江、大面积绿化、区域改造。竞争分析竞争分析心抹薄师陀筐契液朋秉权姑覆铺答冒些伺佳喀插蛤
37、蕊苍俞语走间弹茵麓蒸安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议29http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道谐水湾谐水湾规模一期700户,一期10万建面容积率1.75物业类型多层、小高层在售户型100-200都有，主力100两房、140三房价格8、9月开盘客户客户比较复杂，各个阶层都有。销售情况尚未开盘特点安庆最大沿江项目。营销:广告牌、口碑。户型好、南北通透。地段、沿江、公园是卖点竞争分析竞争分析钡碧肝证谬贼遗文础粕洲番嘻喊试锐峡信匈角婉浸仙宴课退裳张宾烁龟岿安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业
38、发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议30http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道欧景苑欧景苑规模占地20亩, 200户左右容积率1.79物业类型小高层(18)在售户型100以下，21%，130-150，51%，170以上6%价格多层均价3200小高层3700总价45万60万，比其他楼盘多6001000客户非富即贵，40多岁，二、三次置业，电信、供电、自来水厂、医院,做生意很少销售情况多层2005年11月开始销售，已买完，目前在销售小高层8层以上，70，5号楼东西很好买，2梯3户，剩10套 特点信息交通好，全封闭，没有回迁房；地段很好，有一中、四中；高棋小学
39、；每栋24个车位竞争分析竞争分析骏丛泼菩石拴汲祭葱伟携负可觉渊氟们如浇筏缘舷叙筹锹典暗炊扬董班亲安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议31http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道启示：利用中心区域优势、超越所有楼盘、重建启示：利用中心区域优势、超越所有楼盘、重建价值体系价值体系u项目明显优于其它楼盘的最核心价值是区位价值，是安庆人对于该地段核心位置的认可u我们项目的定位，以市场和竞争为基础，但目前安庆市场高品质楼盘与合肥等城市相比水平比较低，我们的定位要跳出这个体系，另立价值体系u以现有价格体系为参照，在售
40、项目最高均价3700（以牺牲销售速度为代价），稳健突破u在控制成本的前提下，产品适度创新，将细节做到位，提高附加价值，是项目成功的关键u对多层中1层小高层逐渐接受，18层小高层逐渐接受中，18层以上有一定抗性区域价值区域价值配套配套楼盘品质楼盘品质关键点关键点竞争分析竞争分析昼弱侵办煎嘿俱略狙颊仗展慌韵鼎狈纱脓贡骸嚼阑忠椰抠舷兢上新炔恃使安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议32http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道结论结论1.客户的购买需求单一，主要以自住为主，投资需求弱2.下属八县及其他客户成为购买主
41、力，老城区项目中购买客户2/3为城区居民, 1/3为下属八县及其他居民，经济区项目中1/2为城区居民，1/2为城区居民客户区域3.中心区为置业首选，追求城市化生活，开发区以环境优势正在吸引部分城区客户4.公务员阶层能够承受总价在30-35万之间，能承受50万以上总价客户的数量有限5.客户首选物业为多层，开始接受小高层，认同小高层的便利、品质、开阔等6.注重小区品质，注重细节，关注园林景观、户型、绿化等因素7.高端客户的潜在需求未得到有效满足客户分析客户分析挞庄放急壕岗草昏抨凑挥迂皮贵僻筋水曲赔铡毁攻校帘柴鼠廓装茨钱邓炔安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业
42、玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议33http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道客户访谈人员名单（客户访谈人员名单（3939个样本，每个客户个样本，每个客户访谈约访谈约3030分钟）分钟）客户分析客户分析峙狰怖割勋秽拣嫌千秀劳雷肚寻挫翌抓橙承村娠苯薪一圈脓肾衔至无磨亭安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议34http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道客户价值点判定客户价值点判定项目中高级公务员银行、邮电、石化、教师、烟草等高收入行业员工成功生意人和县市富裕人基本特征基本特征经济支付能力较强，对价
43、格较敏感；年薪35万，因灰色收入，可承担首付10万以上房价（总价总价35453545万万）注重圈子，对产品品质和环境要求较高正处在事业发展阶段和关键时期收入比较高，购房能力较强，有投资倾向对价格较敏感对产品素质要求高产品素质要求高买房受周边朋友影响较大家庭富裕，已有住房，对品牌有深刻的认识讲究圈子购房，理性投资型购房比较多有置业的购房或居住经历区域看法区域看法地段概念较强，对成熟配套满意成熟配套满意，但对周边但对周边较差环境不较差环境不 看好看好优势对区域的人文和地段较认同，交通条件好，周边配交通条件好，周边配套较完善套较完善认同本位置，配套好，交通便配套好，交通便利；利；置业观念置业观念愿意
44、在此区域居住，并购置物业，认同本区认同本区域的地段域的地段注重物业内部环境；安全意识强，物管服务物管服务好好注重产品档次，偏爱品牌开发商，注重户型注重户型的舒适的舒适最倾向选择三房（120120130130），高端公务员倾向四房（144）看重小区环境看重小区环境；配套；物业管理服务；希望和住户素质高客户在一起选择三房居多选择三房居多注重开发商品牌二次置业居多二次置业居多手中有一定闲置资金，区域购房意愿高注重产品质量和对楼体的感觉；小区环境舒适；周边配套；物物业管理服务业管理服务如果认为值得，决策过程很快客户分析客户分析顾烁温俩吱仓连勿旁匹弘法嘿络退肛逮裁熔母忍凑训瘪趋代冕纤黑庄葬拘安徽全力时代
45、置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议35http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道目标客户目标客户共同共同特征特征价值点价值点基本属性基本属性1.年龄：集中30-40岁2.主要来源区域：全市3.行业：政府机构、银行、邮电、石化、教师、烟草等高收入行业员工、成功生意人和县市富裕人兴趣与特征兴趣与特征1.支付能力随着年龄增加而增加2.对自身的提高和企业的发展比较重视3.事业心强，工作比较忙4.有一定的社交圈子，爱面子，易冲动5.开始有一定的社会地位置业驱动因素置业驱动因素1.二次为主，追求实用型2.选择邻居，和同层次的人居
46、住3.需要生活更安全，要有好的物管4.希望物业能彰显自己特有的身份5.总价和地段是其选择的最主要因素6.年轻人首次置业居多，30岁以上客户二次以上置业客户分析客户分析彝率财棍本岭塑攻瀑俄胶瓷纲储擅进促嗣呜媳舜毡糊诬均墙挠敦荆固坏贿安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议36http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道高地价较高容积率项目发展模式研究高地价较高容积率项目发展模式研究模式模式1：面积为重，兼顾品质：面积为重，兼顾品质模式模式3：做大商业面积，分摊房价：做大商业面积，分摊房价模式模式2：完全追求品质，增
47、加附加值：完全追求品质，增加附加值模式模式4：品质为重，兼顾面积：品质为重，兼顾面积就目前市场而言，开发商针对地价高容积率可变的项目，常就目前市场而言，开发商针对地价高容积率可变的项目，常用的开发模式如下：用的开发模式如下：成功模式及成功模式及案例借鉴案例借鉴跪妥灶哺乖泛除奔富霍龄纲弱绚椒哲皱寸土殊担理驳朋粱盘龙秆十症祝政安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议37http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道模式模式1 1：面积为重，兼顾品质：面积为重，兼顾品质案例：宜城水岸适用条件：项目规模较小；开发商资金有限
48、、对资金回现有严格要求；市场供不应求优势优势产品劣势产品劣势开发商目的开发商目的销售情况销售情况具备较高的片区自然资源价值容积率：2.52，容积率大梯户比较大，大量2梯4户过度追求容积率带来的户型较差通过尽量控制成本、突破容积率增大销售面积的方式，实现低价、大量、快速销售售价低于市场期望销售速度较周边楼盘慢项目市场影响力很小对本项目的启示：安庆市将有大量开发商采用该模式进行开发，同质竞争严重，且销售对本项目的启示：安庆市将有大量开发商采用该模式进行开发，同质竞争严重，且销售效果一般，不利于品牌建立，所以，本项目应尽量避免单纯追求容积率模式效果一般，不利于品牌建立，所以，本项目应尽量避免单纯追求
49、容积率模式成功模式及成功模式及案例借鉴案例借鉴日涣踊岂蓉吻计排钧趣掏涪淖池巨太辞感詹桩提茵胳泛亲盛吏画竞屑伏铭安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议38http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道对本项目的启示：此模式建造成本、对客户的接受能力要求较对本项目的启示：此模式建造成本、对客户的接受能力要求较高，而本项目位于三线城市，客户购买能力成熟度有限，追求高，而本项目位于三线城市，客户购买能力成熟度有限，追求高品质带来的造价增加小于售价的提高，本案不适宜采用该模高品质带来的造价增加小于售价的提高，本案不适宜采用
50、该模式式模式模式2 2：完全追求品质，增加附加值：完全追求品质，增加附加值开发目标：通过追求产品品质，突破市场价格体系主要卖点：规划建筑：世界知名设计师和设计机构，采用了风车规划、window wall等多项创新设计智能化：连同韩国LG、美国HONEYWELL、日本日讯等国际大型设备供应商，投资3000万美元打造亚洲代表性的数字化社区豪华装修：300平方米以下户型赠送豪华装修强势营销：毕加索原画展；全国招聘项目销售人员；8万元看房预约销售情况：由于价格过高，造型过于现代，项目销售难度较大模式适用条件：一线城市，高端客户购买力极强市场发育成熟，客户对创新接受能力很强客户层面丰富，外销比例大（乐于
51、购买精装修、智能化住宅）项目规模一般红树西岸红树西岸成功模式及成功模式及案例借鉴案例借鉴逸荐筏卤炙迹嚷绣宽诅走舜川掇俱昼个终没痴赐丙乒宁陋阅轴职摘汐禹泄安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议39http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道模式模式3 3：做大商业面积，分摊房价：做大商业面积，分摊房价适用条件：市中心临街面大、地块商业价值高周边配套缺乏，需要自身营建较大商业配套单纯依靠住宅销售对利润实现压力过大本项目情况：地块主要价值体现在住宅和商业价值上附近有较多商业设施，竞争较激烈，但超市类商业稀缺以住宅为主
52、、商业为辅的物业搭配对实现利润压力不大，且风险较小对本项目的启示：本项目可参考此种开发策略对本项目的启示：本项目可参考此种开发策略,在风险可控在风险可控可执行条件下充分利用商业面积分摊地价，并不是仅依靠拔可执行条件下充分利用商业面积分摊地价，并不是仅依靠拔高容积率而获取超额利润高容积率而获取超额利润成功模式及成功模式及案例借鉴案例借鉴闹秀抗躬褪搜舒神漂饭凶窝侦扰命私赎漫另瘸异捎兹牡蛮棋日瞒辖呜绅乳安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议40http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道模式模式4 4：品质为重，兼顾
53、面积：品质为重，兼顾面积适用条件：绝对成本不是极高市场比较容易被引导当地规模较大的项目，适合分期开发开发商资金实力较强，对树立品牌有一定要求对本项目的启示：该模式有利于分期开发较大规模项目，有对本项目的启示：该模式有利于分期开发较大规模项目，有利于通过品质打造树立项目品牌，符合本项目自身条件和开利于通过品质打造树立项目品牌，符合本项目自身条件和开发商的战略目标，是本项目可参考的发展模式发商的战略目标，是本项目可参考的发展模式中信红树湾中信红树湾成功模式及成功模式及案例借鉴案例借鉴闻殷惠犁掐傀辗男黄照历霜加府并疲夫乌禽枕碾粉短滓细几驭卷嚏奇梁逃安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业
54、发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议41http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道根据以上四种模式的分析，本项目的战略方向是根据以上四种模式的分析，本项目的战略方向是以品质为重，兼顾做大住宅面积，做足商业面积以品质为重，兼顾做大住宅面积，做足商业面积在高地价项目种发展模式中，本项目适宜采用第四种+第三种的发展模式以品质为重，做大住宅面积，兼顾商业面积以品质为重，做大住宅面积，兼顾商业面积以实现安庆市场条件下的降低地价打造品牌地产的目标成功模式及成功模式及案例启示案例启示瓤臻仓扎熟玄殆莫猾奴径谁箭赏衣沟睦整柠名四壮浪秩茵傈瘸四呻漏帐尘安徽全力时代置业玻璃厂（安
55、庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议42http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道在市场背景下，根据竞争和客户分析，以及模式和案例在市场背景下，根据竞争和客户分析，以及模式和案例研究，结合项目特性，项目整体战略是研究，结合项目特性，项目整体战略是控制成本打造高控制成本打造高品质快回现产品品质快回现产品u做安庆市住宅市场领导者u提升项目理念，演绎一种安庆城市化的生活方式高尚的、健康的、尊贵的u做好规划、建筑设计，进行产品创新，重新定义安庆住宅产品价值体系u塑造安庆城区中心城市生活典范社区控制成本高品质快回现下打造控制成本高品质快回现下
56、打造 城市中心生活典范社区城市中心生活典范社区 城市化生活的引领者城市化生活的引领者项目整体战略项目整体战略曝秒霸抢戎窿瓜甜暗取展瓤收藉们狈会娠直澜酣兢吾淡弛层楔窘庄堤葛殉安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议43http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道本项目核心竞争力本项目核心竞争力核心区域核心区域城市生活城市生活完善配套完善配套客户需求客户需求区域是身份的识别，是财富的聚集，是城市化、中心化的象征区域是身份的识别，是财富的聚集，是城市化、中心化的象征是时尚、尊贵的生活方式，中心城区的私密社区，坐享城市资
57、源是时尚、尊贵的生活方式，中心城区的私密社区，坐享城市资源周边完善的医疗、教育、商业、交通资源，社区会所和商业的配套周边完善的医疗、教育、商业、交通资源，社区会所和商业的配套品质标竿引领和满足客户潜在需求品质标竿引领和满足客户潜在需求1234中拴镇稽玄喘进抖烟舍违乐莲揍究游院哥监绦邵靡坤菏摇蕊瀑峪倡暑艺任安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议44http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道报告的整体思路报告的整体思路项目属性研判和界定项目属性研判和界定制定战略发展方向制定战略发展方向物业发展建议物业发展建议商业
58、发展建议商业发展建议项目目标和约束条件项目目标和约束条件项目定位项目定位结构化分析和问题界定结构化分析和问题界定摧抚腿员苇碑企镀艺衣胎跃亢什绑嫂啊篱斜躺呈彩歧镜指志烁桅亡怂捂遏安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议45http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道重点楼盘客户分析重点楼盘客户分析大湖春天秀水华庭香樟里宜城水岸欧景苑谐水湾主要客户以区域客户为主，二次购房、事业单位市区2/5，开发区1/10，外地客户居多，还有国外客户，小高层客户主要是泛公务员1/10外地客户，区域性客户为主，老板、高级公务员外地客户
59、占很大比重，部分区域客户非富即贵，40多岁，二、三次置业，电信、供电、自来水厂、医院,做生意很少诚意客户比较复杂，各个阶层都有。客户特征总结中档次项目（大湖春天）主要以区域客户为主，很难辐射全市，高端项目（秀水华庭、香樟里、宜城水岸）客户主流为安庆市高收入公务员、泛公务员（医生、律师等）生意人，以换房为主，对品质要求较高客户定位客户定位驾锭白割编科烟讼锥冀骚临浩搭垣宋娥累入琵骋之毁哨降碾楷蟹分羡履增安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议46本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道安庆市整
60、体收入结构安庆市整体收入结构富人阶层成功的生意人企业高管20万以上高收入阶层处级以上公务员，一般生意人，企业中高层820万元之间中等收入阶层一般公务员，企业技术人员2-8万元之间一般工人等2万以下阶层阶层职业职业家庭年收入家庭年收入中等及以下收入者参照本项目定位参照本项目定位和主要竞争楼盘和主要竞争楼盘客户分析得出，客户分析得出，客户界定为以安客户界定为以安庆市富人阶层和庆市富人阶层和高收入阶层为主，高收入阶层为主，泛公务员和生意泛公务员和生意人人昨裹拨也炭脯醇歼蜗勉若长卑昆昨拟趣睹巨坪骄敞脏傣涵尹哟华谐蒸深冯安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（
61、安庆）项目整体战略定位与物业发展建议47本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道本项目客户定位本项目客户定位核心客户重要客户游离客户来源：安庆全市职业：高级公务员、高级泛公务员、成功生意人目的：改善居住环境为主要目的收入：可承受总价40-50万元特征：40岁左右、成功人士、身份感强烈、追求高品位生活，善于接受新事物来源：安庆全市职业：中高级公务员、泛公务员、周边生意人目的：改善居住环境为主要目的实力：可承受总价30-40万元特征：讲究格调、品位，注重家庭和谐和生活品质的持续改善，希望向上层发展的意愿强烈来源：安庆市区、周边8县等职业：一般公务员、泛公务员、安庆全市生意
62、人、目的：以改善居住环境为主，兼有投资等目的实力：可承受总价30-40万特征：30岁以上，层次相对较高，能够接受新事物醒抹碟猾盏炯息得惭向痹星挺疟踢裳导慌钉谓宴边选检舱熏笨透酞建垃亢安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议48本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道合肥多层、小高层及高层发展轨迹合肥多层、小高层及高层发展轨迹历程历程 多多 层层 多层、小高层多层、小高层 小高层、高层小高层、高层 市场市场 特征特征取地成本低，土地利用率低， 价格上升速度慢城中心多以“商住楼”开发纯住宅社区
63、开发多以“城郊结合部”为主“户型”引领一切取地成本增加，土地利用必须提高价格上升速度增快城中心开始“土地复兴”，土地价值增大“景观”电梯房彰显风范价格上升快，二手交易频繁地价上升比楼价上升快房价居高不下城中心地价居高，高层被普遍接受高附加值的“景观”房受追捧客户客户 特征特征市场主流为解决居住问题的一次置业者投资者比例非常小客户对建筑成本意识不高抗性：“质量不高”、“间距小”、“爬楼辛苦”二次置业用户比例居高投资者多为长期投资短线投资客开始出现客户认可“土地价值”抗性：“得房率低”、“通透性差”自住用户为改善型用户短期投资者居高、追求快速套现客户细分明显共性：城市中心区仍是富裕阶层的集聚地，随
64、着土地稀缺和城市化的加快，高层逐渐被消费性接受并追捧 案例案例琥珀山庄（小高层开始出现）（19952000年，开放式集中住宅区）元一时代花园（市中心高层开始出现）（2002年，开创合肥小高层时代）学府花园学府春天（城市副中心高层开始出现）（2003-2005）产品定位产品定位铭丛屡青咽缓资蛙邮归岳块孤宾霉柿徊众阮握始酶滋澈鼎凭呐庄坡极距分安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议49本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道高容积率产品是城市化加速、土地稀缺的必然产高容积率产品是城市化加速、土
65、地稀缺的必然产物物2000年年2002年年2004年年2006年年多层多层小高层小高层高层高层容积率1.5高层风险大容积率1.6-2.0混合社区高层发展不均部分高层受阻均价均价2500元元/平平均价均价3000元元/平平容积率2.5左右纯小高层或高层为主小高层已不存在任何障碍，高层普遍接受学府花园1、2期地价100万/亩多层学府花园3期地价150万/亩混合产品学府春天地价200万/亩小高层和高层案例均价均价3500元元/平以上平以上产品定位产品定位仟徊谭脓障琴聘沫谅币丹汛苏怯麻炸炮轩赴瞻拒爵网妮克股讯凑酣陌省劝安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（
66、安庆）项目整体战略定位与物业发展建议50本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道目前安庆市在售项目中以小高层为主，约占目前安庆市在售项目中以小高层为主，约占6060，小，小高层正成为市场主力产品，客户也逐步在接受高层正成为市场主力产品，客户也逐步在接受目前在售项目中，小高层占总量的60香樟里、宜城水岸、新世纪花园、欧景苑、秀水华庭目前正在销售的都是小高层和高层经目标客户和专业人士访谈：安庆市客户正在逐步接受小高层，对本项目未来12年后推出小高层的较认同市场客户城市化生活的载体一般就是体现城市化的小高层、高层物业战略产品定位产品定位丘断顽涪拖奔漠奇捂窗行渺疲失题鱼剧猖鸯
67、簿绢坑凰椭咆歼岸漏久珍钞讥安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议51本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道本项目产品定位：以小高层为主，部分高层，前期以小本项目产品定位：以小高层为主，部分高层，前期以小高层入市，后期实现部分高层高层入市，后期实现部分高层根据对地块资源的挖掘和不利条件的分析，将地块住宅价值由高到低为:地块1具有临街面，其商业价值是地块中最高，也是唯一的地块价值分级是建筑物分布、价格分布、启动区选择等的重要依据；根据价值分布，产品定位建议需要重点考虑的是：达到定位要求的前
68、提下，尽量做足容积率如何尽量做大景观面商业价值最大化从城市角度，如何营造城市天际线，树立社区形象根据土地价值判定和开发策略，1区设置商业/高层住宅，2区偏重设置18层1悌2户住宅；3区偏重18层点式小高层23 1123商业为主，住宅为高层18层板式住宅18层点式住宅11层住宅为主产品定位产品定位葡产林院吏堆戍苗兵丁判嚎霉谁赎寐按蕉诱疙劈谤糙涌晴存掩丧瑰掳与熔安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议52http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道形象定位形象定位展现给客户的项目形象展现给客户的项目形象u首席体现项目
69、高档次和在安庆的地位u中央位于安庆中心区域u城市生活典范通过对景观环境的打造，以及自身产品的打磨，建立安庆市新的高档住宅标准形象定位原则形象定位原则对应目标消费群的价值取向能够与市场形成差异化与本区域的整体规划和形象相匹配形象定位形象定位 城市中央首席生活典范社区 安庆市城市化生活的引领者安庆市城市化生活的引领者撩效脉暂卢臂违振戚眷探喘您燥吵靖齿冯树丑竭详卞鞭锈冯怎循亨蒲砖乒安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议53http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道主题与案名主题与案名中央现代城中央现代城 高尚城市中
70、央典范生活高尚城市中央典范生活全力出品备选：城市经典、备选：城市经典、 富瑰中央、富瑰中央、 中央名仕雅苑中央名仕雅苑 形象定位形象定位款奶雀椅搪谜镁后韭碰疏钠苹庄偿枣酒贫瓷搪榆跋旦气仑显衡周吉永恒窟安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议54本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道报告的整体思路报告的整体思路项目属性研判和界定项目属性研判和界定制定战略发展方向制定战略发展方向物业发展建议物业发展建议商业发展建议商业发展建议项目目标和约束条件项目目标和约束条件项目定位项目定位结构化分析和问
71、题界定结构化分析和问题界定庭及噬爱泽渗邦涨眶助阎嚎夹缔廉毕沁牧佳溃桐冒挚叶合个铱窗淆耶剂岁安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议55本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道物业建议的出发点物业建议的出发点需要说明的是：我们给出的不是具体的设计方案我们给出的是能形成价值点和竞争力的因素原则：原则：一切均基于一切均基于CVACVACVACVA即即“竞争的价值增加竞争的价值增加”(Competition Value Added)(Competition Value Added)耶嚼甲瞅馒告倡峻
72、术历宅珊爬屏屎推裤碱孜脏懒柳茨尺锐闷真益莽淆扮覆安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议56本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道本项目形象定位城市中央生活典范一、城市u从个性但并不繁琐的建筑形体到意味独到的装饰色彩，从简洁挺拔现代的设计风格与对建筑质量的严格控制，佐以城市便利的交通、完整的配设计风格与对建筑质量的严格控制，佐以城市便利的交通、完整的配套，总是让生活极尽可能的现代、简洁、高效。套，总是让生活极尽可能的现代、简洁、高效。 二、高尚u丰厚的文化底蕴、鲜明的建筑风格，以及现代化
73、的商业、经济生活氛围，丰厚的文化底蕴、鲜明的建筑风格，以及现代化的商业、经济生活氛围，自然与城市完美交融的特殊魅力自然与城市完美交融的特殊魅力，以独特的方式折射出人们对美好高尚生活的永恒追求。 三、人文u物质的充裕、个体的自由，风情万千，热闹、精致、张扬或者寂寞、优物质的充裕、个体的自由，风情万千，热闹、精致、张扬或者寂寞、优雅、沉思雅、沉思。哲学、文学、古典、音乐乃至各个领域的文化巨人们以充满思辨色彩的人文气质遍染整个都市。疙侥杏碍揍抛算栋辊添侠赁阎荐枉兽蹈图便舀崖赖泛搽咱瞳迸莉锯欧釜括安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位
74、与物业发展建议57本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道本项目着重打造的是具有城市中央意象的新型城市复合型功能社区多元化多元化/ /开放开放/ /融合融合/ /高效高效产业密切相关产业密切相关居住、购物、居住、购物、社区服务体系社区服务体系城市功能城市功能社区封闭社区封闭/ /人车分流人车分流安全、尊重、独立空间安全、尊重、独立空间社区功能社区功能开放的城市功能全国视野下的安庆城市新意象相对独立与私密的社区功能前所未有的安庆城市新社区恼麓蚂讲代检缆听茨敢允收申八溜酱牡商沥龄纸尤毕具栗司拷浓吁青象喂安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时
75、代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议58本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道体现定位的相关元素：体现定位的相关元素：u高效的交通与配套高效的交通与配套u城市与自然的协调城市与自然的协调u人文精神的诉求人文精神的诉求项目定位城市的高尚的人文的高效的集中商业功能复合的商业业态公共的城市广场公建化现代外立面观光休闲的景观带自然协调的园林景观人性化的空间过渡人文艺术气息的小品人性化邻里空间打造展示格调的会所便利的交通边界和社区符号的运用掺辽最涤陛稚辗轮囊转吩社疡钥粉益湛到衍肖么撑咙窄国歪唇右衡乾枕救安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议
76、安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议59本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道体现客户价值的相关元素：体现客户价值的相关元素：客户价值更高的物质追求更好的精神诉求更高的性价比全新的区域形象更好的园林景观区域的标识符号更舒适的居住空间园林小品营造温馨邻里交流空间营造休闲娱乐空间格调会所相对低的价位高形象更出色的规划设计更多的功能空间系泌钞腕帖牲路简噪扯影绍邻杯册尺艳谴美豹葛织索并俱矾铜内邱肺弛绚安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议60本报告是严格保密的。http
77、:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道体现客户价值的相关元素：体现客户价值的相关元素：开发策略高形象控制成本商业和街区打造会所外立面打造主景观体系营造高贵树种用于展示区和重要节点把钱花在看的到的地方外立面简洁水系和绿化组团综合运用高档材料用于基座和入口处区域形象营造饮错色控吸哎竿招牛瘟螟珍谍熔墩百傍诲细竟假犁赐阔脏乍盐霹鼻蔬描脸安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议61本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道整体物业发展建议整体物业发展建议n地块价值分级n规划指标确定n建筑风格的确定n户
78、型设计建议n园林景观建议n配套设施建议n物业管理建议智昂范碳市棒谋沁菩掏声卧苛似倾握兜香庐葬踪览罗鲤孝楚秉疲赏羽啪铁安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议62本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道地块价值分析地块价值分析资源条件分布资源条件分布、前内部景观、前、后内部景观、后内部景观主要资源构成主要资源构成123先天无有利景观资源先天无有利景观资源小有坡度处在大湖和长江之间，但距离远，观赏性不强无其他资源改造后可利用资源改造后可利用资源地块内的园林景观地块内的游泳池吞探眶溉牵谬派虫振侵
79、乳某社昌骇哆仗渠斋流羞愧伦玫凯脏坍禁找瘦械缎安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议63本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道地块价值分析地块价值分析不利条件分析不利条件分析123临街面周边老住宅商业价值商业价值23 1住宅价值住宅价值231B、翌波雪许肋晰鞠抬厚黔滴贞弟鼻蚂簇孽递娜考姜害磕人胸葵桑九踊粘财举安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议64本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房
80、地产频道整体物业发展建议整体物业发展建议n地块价值分级n规划指标确定n建筑风格的确定n户型设计建议n园林景观建议n配套设施建议n物业管理建议盔郭叙惹抑审尔谤争漠獭迭芹骤穆泵笼滩急腹童瞅遮弱猴秧印寄懈敬羽酉安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议65本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道物业组合物业组合最终确定项目的具体经济指标，影响容积最终确定项目的具体经济指标，影响容积率的高低率的高低容积率的确定不能简单的以容积率高或者低来定，众多实际案例也表明，容积率对项目利润的影响不能完全成正比，
81、我们总结了容积率与项目利润之间的关系如下：不过分追不过分追不过分追不过分追求容积率求容积率求容积率求容积率附加品质提升与售价提升的关系土地价格容积率最容积率最容积率最容积率最大化大化大化大化单方利润空间大，单方利润空间大，单方利润空间大，单方利润空间大，向容积率偏重向容积率偏重向容积率偏重向容积率偏重单方利润空间小，向品质偏重单方利润空间小，向品质偏重单方利润空间小，向品质偏重单方利润空间小，向品质偏重单方利润空间大，向容积率偏重单方利润空间大，向容积率偏重单方利润空间大，向容积率偏重单方利润空间大，向容积率偏重单方利润空间小，向品质偏重单方利润空间小，向品质偏重单方利润空间小，向品质偏重单方
82、利润空间小，向品质偏重最终目的都是为了在可以筹备的资源条件下，可实现的市场环境下，保证利润最大化实现。4312本项目可能本项目可能本项目可能本项目可能票撂鲸起陆啸隔犁必闰拉窒喷畏虏锅瓦贸债冲庇每妇二掖端舷飞根再伎炕安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议66本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道本项目容积率的确定模型本项目容积率的确定模型确定合理的开发方案，进确定合理的开发方案，进行方案变量，对比利润和可实现度行方案变量，对比利润和可实现度u利润最大化和市场可实现度是确定物业组合和容积率
83、的追求目标u企业自身资源状况和资金状况是限定条件u企业战略导向和项目品牌因素是兼顾因素基准方案推荐基准方案推荐合理方案推荐合理方案推荐确定主推组合方案并确定主推组合方案并进行优化进行优化进行经济效益对比进行经济效益对比进行市场实现评估进行市场实现评估上下极限方案上下极限方案对基准测算方案进行对基准测算方案进行变量分析变量分析满足容积率上下指标满足容积率上下指标下的组合方案下的组合方案依据战略、定位依据战略、定位豺荚看萧捏洋绍旱情竟瓣捣莽住赶楞洞郝佰寝兰主式县殊坝肢汉挺怖闺盛安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议6
84、7本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道合肥高层物业类型的容积率指标可实现度与产品品质的合肥高层物业类型的容积率指标可实现度与产品品质的对应关系对应关系产品品质容积率范围可能的建筑组合合肥典型案例高品质低于2.2部分11层+主流18层安高城市天地、西湖花苑较高品质2.22.6基本为18和11层层板楼，较为舒适较高容积率2.63.0一梯多户的联体+部分板楼元一时代广场高容积率高于3.0高于18层，高密度，户型设计难出彩金地国际城u以上纯居住用地内可实现容积率指地块规模较大时的实现度u以上建筑形态基本为小高层+高层住宅建筑本项目战略目标和项目定位对容积率确定的指导原则：
85、本项目战略目标和项目定位对容积率确定的指导原则：u较高品质的高层住宅，一梯两户的户型主要比例u地块用地面积为红线内用地，地块资源及形状较不利于出面积u项目户型定位基本为大中户型，较利于出面积u本项目高品质是相对于安庆而言，品质要趋同于合肥的主流高层楼盘;超出安庆市场楼盘u安庆市场正处于接受小高层阶段，对18层以上高层抗性较大颅躺诀耕枫义训遣慌揭卖违政塞殴累声乱锹圭氓椒涸烈卖拆颅胖苦寐几励安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议68本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道高品质高层住宅的容积
86、率指标实现度案例分析高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析 合合肥西湖花苑肥西湖花苑u占地150000 ，建筑面积300000 ，多层+小高层+高层u绿化率38%，建筑密度容积率2 2u人为内造水系，排布标杆产品多层洋房，根据土地价值组团分区，产品丰富，客户可选范围大u本项目启示：客户对18层以上不认可，这样多层不可做，只能以11层启动，这样也符合启动区定位环臭桅萨地比判吓譬眠钢断栗钓殷粮扇症略吻画舔超斌营械舞弯操民遭埠安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议69本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道
87、中管网房地产频道高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析元一时代广元一时代广场合肥市第一个小高层项目场合肥市第一个小高层项目u实现价格：实现价格：2002年2700-2800元/平米u市场价格：市场价格： 多层均为2000元/平米u销售情况：销售情况：开盘即热销，成为合肥人当时最热销的项目u创新之处（启示点）：创新之处（启示点）：完全引入一种全新的南方项目开发模式，香港公司、香港设计、欧式建筑、第一个小高层、大会所、南方园林，细节考究，社区外墙等满足了合肥崇尚洋化、现代事物的心理感受 总占地50.83亩 建筑面积9万平米 容积率容积率2.672.67 8
88、栋12层至25层结合 总户数为653户 惦犀脐铡绩咖医阑液辫扯皿朔震谗米采探仅吉峨余哭验反综式扶荐辆雪掌安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议70本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道容积率参照给我们的启示容积率参照给我们的启示项目可能实现的容积率指项目可能实现的容积率指标标u本项目地块内部贫乏资源以及无可利用外部资源的现状对项目土地利用没有多大的作用；u地块南部的倾斜角度及倾斜方向对于建筑的排布较为有利； 参照深圳合肥高层住宅的案例、经验及柏涛、阿特金斯等设计机构设计参照深圳合肥高层
89、住宅的案例、经验及柏涛、阿特金斯等设计机构设计师的参考意见，结合项目定位及安庆市房地产开发水平等因素，项目在师的参考意见，结合项目定位及安庆市房地产开发水平等因素，项目在不同档次可能实现的容积率指标可能如下：不同档次可能实现的容积率指标可能如下：1.高品质：2.2以内，基本为一梯两户的户型设计，户型舒适度较高；2.较高品质：2.6左右，户型舒适度较高，需设计师在规划手法和布局上合理处理，如果后期增加点楼，可以提高至2.8左右；3.较高容积率：3.0左右，是基于安庆市房地产开发现状、开发商容积率预期的基础上的方案，设计师认为按照如此高的容积率，产品形式将基本为一梯四户及以上的联体楼，纯住宅部分的
90、建筑密度达到1820%，品质较低请笆签怔主然巾盲堪蜀燥澡鬼叭谩骇蚁匙是藩氦嚏索莆榔脏哩妈痈歌骋鸣安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议71本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道项目容积率确定项目容积率确定较符合市场和项目定位的物业组合较符合市场和项目定位的物业组合方案推介一方案推介一u在满足图示物业功能配比的情况下，原拿地基准容积率2.2方案u从市场角度以及项目的整体战略角度来看，本方案符合项目定位u可有部分十一层，可基本完全满足做成板式一梯两户产品类型建筑面积（平方米）功能分析一梯两
91、户住宅9500095000高端形象，价值标杆一梯三户或并联1940319403提高土地开发强度商业1500015000利用集中商业，提高开发强度配套会所500500风情情景会馆合计129903129903容积率2.22.2地下车库3000030000不计容积率，车库功能+人防方案一：方案一：视溜亡魁籽囚蛋簿寡皑池辱熬唐飞板畦朝面托傍唆秘射孵淖钠咬赃猩庚显安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议72本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道项目容积率确定项目容积率确定较符合市场和项目定位的物业
92、组合较符合市场和项目定位的物业组合方案推介二方案推介二u在满足上表物业功能配比的情况下，推介方案基准容积率2.6u本方案70%采用一梯两户的舒适户型设计，部分区域采用一梯三户或联体板式；11层占数量极少产品类型建筑面积（平方米）功能分析一梯两户住宅8000080000高端形象，价值标杆一梯多户住宅5802258022提高土地开发强度商业1500015000利用集中商业，提高开发强度配套会所500500风情会馆合计153522153522容积率2.62.6地下车库3000030000不计容积率，车库功能+人防方案二：方案二：膨侥初研蜗帛渔皇她附陨腐英鬼湛护弹聚汗苫并校姐恫棵偷蜗瑟时莽盛剖安徽全力
93、时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议73本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道项目容积率确定项目容积率确定高容积率下的经济指标测算数据高容积率下的经济指标测算数据假定假定u在满足图示物业功能配比的情况下，方案基准容积率2.8u在这种规划指标下，类似的产品形态在规划上基本可以达到合理布局，产品素质中档偏上u右图方案图示物业功能配比下，容积率3u产品形式多数为一梯多户的户型，舒适度不高，产品素质较低产品类型建筑面积（平方米）住宅149832149832商业1500015000配套会所500500
94、合计165332165332容积率2.82.8地下车库3000030000产品类型建筑面积（平方米）住宅161641161641商业1500015000配套会所500500合计177141177141容积率3 3地下车库3000030000方案三：方案三：方案四：方案四：罚扮哭啡进辊刹胁薛琳迁狠母支现搔撩呀松襄房绎哄猛炯纲洽椰蚊弓双砷安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议74本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道方案主要规划技术指标对比方案主要规划技术指标对比u对比显示：在产品可实现及
95、市场可实现的前提下，项目的经济指标综合对比方案一相对最佳，但差异不明显；u方案三容积率的限定下，产品规划设计的技术可行性难度较大；u项目容积率的选定过程中，经济效益的对比仅仅是一个因素，市场可实现度、项目开发战略因素同样重要；u根据，综合考虑倾向选择：根据，综合考虑倾向选择：方案二；客户对高层抗性方案二；客户对高层抗性和价格可提升度备选方案和价格可提升度备选方案三。三。说明：说明：1 1、因商业和车库面积基本确定，以上只计算住宅成本和收益来选择容积、因商业和车库面积基本确定，以上只计算住宅成本和收益来选择容积率，售价按率，售价按35003500元元/ /平计算平计算2、以上方案的容积率可实现度
96、都是经过案例参考和设计师咨询得到；规划过程中，由于设计处理手法的不同，即使同样的容积率也会导致产品形态和产品品质之间的差异疾鹿狙们恒抗干侩蜗涛饯律勉趴高抱湿浓旱瘩享襟哨钥浊境腊梁踏屋直纲安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议75本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道高层建筑组团布置增加灵活度，减少排数，达到高层建筑组团布置增加灵活度，减少排数，达到对景观资源的充分利用对景观资源的充分利用u高层产品的排布，多为行列式布局，社区规划较为僵硬，对视、视线遮挡等各方面都存在问题u超高层低密度城
97、市感更强，并可以形成大组团景观效果，但市场上对18层以上建筑还存在很大抗性式谦咏恼狂擞速萧系借拣市使痉镣盂孺咐表拎造性敏篇贵溢咽活骚淋栈傣安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议76本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道强调均好性的错列式排布强调均好性的错列式排布u香蜜山产品通过短板式的错列式排布，最大化的实现高层的视野开阔性和无遮挡，并通过错列，打破原有行列式排布的僵化空间布局，实现资源的均好性。枝整克引限研爆标撕子拳席聊他倦蛙缩迫遮屉斌植请闲鞭者辉硷宏蘑熙叁安徽全力时代置业玻璃厂（安
98、庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议77本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道本项目建议打造错列式的规划布局方案示意本项目建议打造错列式的规划布局方案示意u与现有市场上的兵营式排列形成显著差异u通过错列，使得板楼的空间感更加开阔u私密性、视野等方面得到充分保证u符合先期树立品牌影响的要求缘协瀑穴瞥沛顿妻遣凿舀疆清栋翅杯蝴耗诌质旭穿爸蔬蛤林罪碉余蓬逻最安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议78本报告是严格保密的。http:/ 中管
99、网房地产频道中管网房地产频道整体物业发展建议整体物业发展建议n地块价值分级n规划指标确定n建筑风格的确定n户型设计建议n园林景观建议n配套设施建议n物业管理建议藕卤猴设毯涝怨丙唉绵牡萌士咖孝倔鹤竭妒墒辅驰情掠钙割径捉希镍轮珍安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议79本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道本项目采用什么形式的建筑风格？本项目采用什么形式的建筑风格？u当地项目越来越多采用偏现代风格，说明该风格已被当地消费者所认同u通过访谈，当地客户喜欢立面造型美观、自然清新、富有现代感的建
100、筑风格u当地项目对现代风格的把握尚不到位，本项目有较大提升空间u现代分格时尚、大气，冲击力强，城市感强，符合项目定位本项目适合选择现代主义风格镀麓讲索雇誉指担参斩禾赌惺慕淡桩曳在程饯费叫桩役判嘻惕肉酣旷四溪安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议80本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道现代主义风格现代主义风格现代主义现代主义泛指当代一系列较为流行的设计方法理论和思想，体现其在美学、人文、技术等方面的先进性；现代主义现代主义突破了排斥装饰的早期现代主义做法，走向一个肯定装饰的多风格包容的
101、阶段。节约成本的手段之一苗靛家召钓辨递窟企污荆联啥劲呈眷投胺碑迹漂许腆瀑虽诫砂吞迹唱恩你安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议81本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道特点提示：色调以冷暖搭配，简约明快、富有现代感，体现高尚、自然的城特点提示：色调以冷暖搭配，简约明快、富有现代感，体现高尚、自然的城市生活主张，反对夸张的色彩与构造的运用市生活主张，反对夸张的色彩与构造的运用u本项目需要重点注意建筑物顶部构成的城市天际轮廓线，使其与城市环境相融合，同时应能展示高尚形象佃番聂食抢警病质稠凤
102、虎钠蹈煮篙撂碗范劳膨窖敖屯汽捻坊磊棘归赘贞佐安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议82本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道整体物业发展建议整体物业发展建议n地块价值分级n规划指标确定n建筑风格的确定n户型设计建议n园林景观建议n配套设施建议n物业管理建议佑焕漳险昆率瘩氧茵仪性模取噎珍宗的庭矛穷容谰斡幅焚操桃粤案网倪肉安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议83本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产
103、频道中管网房地产频道户型设计原则户型设计原则对当地高档居住习惯的充分尊对当地高档居住习惯的充分尊重，并提倡高尚绿色的居住生活重，并提倡高尚绿色的居住生活u尽量扩大每户的采光通风面；u当地非常注重朝向，以东南向的夏季主导风向为最佳；u适当注重风水，避免门冲、角冲等，注重门口与灶台的朝向；u消费者喜欢方正户型，不喜欢拐角过多；u适当设置大阳台、弧形阳台，生活阳台除外；u提高赠送面积比例，如错送阳台，可拆卸凸窗送面积，送大提高赠送面积比例，如错送阳台，可拆卸凸窗送面积，送大面积阳台等，提高性价比；面积阳台等，提高性价比；u面积区间确定根据市场消化速度并兼顾总价鸥磅莎扇清驳杠胯淑矫粗吨恼铡泊肄色禾疫钟
104、蝉铬囱横衫燎前驱呈卡篙磕安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议84本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道户型面积确定户型面积确定以目标客户和项目定位为导向，以目标客户和项目定位为导向，以市场为参考以市场为参考u目标客户主要为私中高级公务员、企业主、个体工商户、企业高管，处于事业高峰和稳步上升期，购房主要目的是改善住房条件，追求居住的舒适性，户型面积不宜过小，总价不宜超过50万；u当地消费者、专业人士一般认为100130平米的三房、90-100的二房、140-160平米的四房、复式180
105、-200平比较合适，总价50万以上被认为很难接受，复式70万以上比较难接受。移仟诀誉想坏胶慢桓俱嗡餐幕可乎忌硼便寨煎率呻夷伸智宵贿热将迁潘挑安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议85本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道户型面积确定户型面积确定当地市场情况当地市场情况u130-140 平米及120130平的三房占据分别占市场一、二位、以及150200平米左右的四房或复式占据市场主流大型户型地位；u面积超过200平米的户型销售速度较慢，如欧锦苑、西湖绿洲城；u五房、复式在市场上各楼盘均有
106、，五房销售难度较大，一些顶层复式销售较好。抿讼硅伯哲壕泻拳韶买蠢凋官绢贫羹嚏肌谁频杰鞭兰颧乃六醉萎填狠慷沏安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议86本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道从物业配比看竞争项目以从物业配比看竞争项目以130-150130-150平为主流面积平为主流面积项目推广项目推广名名推出时间推出时间推售情况推售情况 100100以下以下100100130130130130150150150150180180180-200推出套数推出套数配比配比配比配比配比配比配比配比
107、配比配比维也纳森林2006-1-1832429.63% 96套64.82% 210套5.56% 18套香樟雅苑2005年5月份43310.1644套47.80 207套42.04 182套汉嘉都市森林2006年初47432.49154套14.7770套43.46 206套9.28 44套大溪地2005年5月份起52913.61% 72套13.61%72套44.42%235套16.26%86套12.10 64套学府春天2005年3月28日74710.31%77套27.58%206套31.99%239套18.07%135套5.62%42套桂花园2005年11月份起2149.35%20套9.35%2
108、0套73.84%174套国际花都2005-1-206261342%84套13.4284套67.41422套5.75 36套百合公寓2005-9-1953330.21 161套20.08 107套17.08 91套32.64 174套澜溪镇一期售罄220二期预计6月推出36362.25% 226套31.41% 114套 6.34% 23套 案例借鉴案例借鉴凉千仲列备奈枷蛮敖棘瞎膀庄或姻蝎怖腑桃歹傍早交讯究嫂运员哄踌阶色安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议87本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网
109、房地产频道从销售率看从销售率看130130以下房子在目前市场最好销以下房子在目前市场最好销项目推广名项目推广名推出时间推出时间推售情况推售情况 100以下以下100-130130-150150-180180-200均价均价推出套数推出套数销售率销售率销售率销售率销售率销售率销售率销售率销售率销售率维也纳森林2006-1-18324接近100%70%50%3600香樟雅苑2005年5月份43365%40%35%3650汉嘉都市森林2006年初47468%71%65%20%3700大溪地2005年5月份起529接近100%80%50%23%21%3800学府春天2005年3月28日74710085
110、7851503800桂花园2005年11月份起21495%85%35%4100国际花都2005-1-20626接近100%接近100%56%42%4200百合公寓2005-9-1953355%80%45%30%41004300澜溪镇一期售罄22095%100%4450二期预计6月推出3634700 案例借鉴案例借鉴疗傈嚎雇啡打靖拟讥迷哄岗隶尹两粕浑贱因证潮酉饯小钙没敞砚缝诺潞滨安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议88本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道基于市场研究和项目定位的户型面
111、积配比基于市场研究和项目定位的户型面积配比户型户型面积区间（面积区间（mm2 2）比例比例总价区间总价区间 （万元）（万元）分布分布二房80-905 528-31.590-100101031.5-35三房110-120202038.5-42120-130303042-45.5130-140101045.5-49四房（空中院馆）14016010%10%4956空中美墅（顶层复式）160-2005 556-70顶层u市场上130-140平三房供应集中，竞争激烈，应适当回避，考虑到定位和总价，适当增大120-130平三房u由于定位高端，故户型面积范围适当扩大，增大客户范围，但应减小140平米以上超大
112、户型所占的比例u单价考虑35004000，根据户型位置、分期不同进行调整，总价按均价3500元/平计算亦钦罩阉程陋雁号跪韦鸦酱舟桅肩琼叠蛇鹿耻疲港孺椅虐渍宁仓矫染虚道安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议89本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道整体物业发展建议整体物业发展建议n地块价值分级n规划指标确定n建筑风格的确定n户型设计建议n园林景观建议n配套设施建议n物业管理建议差绘搓梨工邪党骇续樟逝遮门岸苦践变葫顾星房具替奉综簇毯编俞烘尾阶安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与
113、物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议90本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道景观设计的基本原则景观设计的基本原则u这些原则是从消费者和开发商的角度，销售的角度提出的。u我们将围绕这些原则提出我们的建议一、建设成本：一、建设成本：景观的设计要考虑到开工建设成本，例如水体、植物等。二、维护成本：二、维护成本：园林规划设计决定后期的维护成本。例如，在北方应尽量避免大水面，要考虑当地气候，每天水的蒸发量，风沙等后期维护成本。 三、社区居民活动：三、社区居民活动： 1 1、随机活动、随机活动 眼睛的活动，发呆、发傻， 休憩，观景 2、社交
114、活动社交活动 会所、广场、游乐场、下棋、聊天、室外家私 3 3、 指定活动指定活动 好的景观设计不仅是观景，还要让居民参与其中四、视觉焦点四、视觉焦点 ：标志物、钟楼、晒太阳的地方、中心雕塑 景观设计要有视觉焦点，可以让消费者产生归属感。五、煽情点：五、煽情点：销售时打动客户的地方 舆诛迟拯犀蚂冲谴魏暖牺划咋僵书须域旺希励耿信暮觅掀旁裹求绢寓猴迹安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议91本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道小区入口做成公共广场小区入口做成公共广场城市城市/ /人文人文
115、/ /生活生活/ /趣味趣味实用的公共设施实用的公共设施广场可作为公众休憩场所广场可作为公众休憩场所/ /与会所相结合，与会所相结合，提供小型表演舞台和临时的展示空间提供小型表演舞台和临时的展示空间/ /给街给街区公民提供一种区公民提供一种“人居人聚人居人聚”的双优空间，的双优空间，为他们创造一种差异化生活体验的价值为他们创造一种差异化生活体验的价值节约成本型形象提升之主要手段监源宗铃屹枣扶冗棋脊腹砌获躯磁势剃仇净拳猪塑拆怂父劣摩肖础袁蔡韧安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议92本报告是严格保密的。http:/
116、 中管网房地产频道中管网房地产频道一层局部架空并设置底层大堂：兼顾地标形象和一层局部架空并设置底层大堂：兼顾地标形象和内部舒适度营造内部舒适度营造中海湾畔底层架空中海湾畔底层架空架空底层内部小品架空底层内部小品金地香蜜山底层架空金地香蜜山底层架空半山兰溪谷底层大堂半山兰溪谷底层大堂u局部架空增加绿化面积u架空层作为社区的泛会所u底层架空使小高层更好的看赛马场和紫金山节约成本型形象提升之主要手段找鼻验蓟床黄器宜董误斋虞驻塘鞠残傅艘泻壬瞻览掀麓低著体棚膳领阐折安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议93本报告是严格保密
117、的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道小高层社区建造室外家私小高层社区建造室外家私提供公共休闲共享提供公共休闲共享空间空间节约成本型形象提升之主要手段搓仿估甚睦贞嗽易蒲隔怒贤笋尤秧军闺羹斧猪薛滥乡氮鸟挂庭楚揍誓炼测安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议94本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道坡地景观坡地景观利用高差地形，营造富有变化的景观利用高差地形，营造富有变化的景观层次层次u地块自南向北有一定坡度，但坡度不大u坡地景观有利于水体景观的流向组织u坡地景观一定程度上保护了
118、原生态地形和内部植被u坡地景观可以增加景观层次，营造富有变化和生活情趣的景观节点u营造坡地景观可以减少工程土方量123项目特色景观主要手段蛀捧津咎牌参糖锁剃育丘共痰拔霖沮颁李父屋瞄卓鬃恢辨蔬建传吐帆音胞安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议95本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道整体物业发展建议整体物业发展建议n地块价值分级n规划指标确定n建筑风格的确定n户型设计建议n园林景观建议n配套设施建议n物业管理建议笔摸醉退案庙殷藩帐菱遭圾染仇厕馅停荚导遣暗扫墙吼订非量崩对苦昔棵安徽全力时代
119、置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议96本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道盈利会所盈利会所安庆高尚人文会所，兼有社区服务安庆高尚人文会所，兼有社区服务和展示功能，营销展示大于使用功能和展示功能，营销展示大于使用功能u业态初步确定：u儿童娱乐区、桌上足球、白领时尚书吧、健康顾问中心、小型配套格调茶座咖啡室、高档美容中心；并配备油画装饰。u充分体现城市繁华的高尚、人文和格调；u会所的设置对销售也有促进作用；123设置在商业与住设置在商业与住宅区结合处宅区结合处项目高端形象之主要手段卖诧寝州液算泊
120、浇卜它屡度作孔怎垃谢肉骨谎涤虐衫畸辅妊溉缨剔亿号忘安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议97本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道停车场停车场符合高端客户定位，较当地中高档楼符合高端客户定位，较当地中高档楼盘适当增加车位比，提高社区档次盘适当增加车位比，提高社区档次u当地中高档楼盘车位户数比约为0.3：10.5：1；u为增加地上绿化面积，提高舒适度，本项目全部建设地下车库，做到人车分流，地下车库结合人防地下室建设；u本项目占地面积59047平米，按照地面建筑覆盖率30%计算，车库面积约
121、为30000平米，按每个车位平均占地面积3540平米计算，可建地下车位约450550个，基本上达到约0.5：1。节约成本之主要手段颜娱禽草直养选陷松撅货云吭自七规兄绩卵局包牛曲广掖诊磅塌晌郡氏辰安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议98本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道整体物业发展建议整体物业发展建议n地块价值分级n规划指标确定n建筑风格的确定n户型设计建议n园林景观建议n配套设施建议n物业管理建议万瞪湛崖从犊被枣烦瑰配歌俗舱法伞祖震乳愚虚貌淬寿弦耪折薄赡蚊夯叮安徽全力时代置业玻璃
122、厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议99本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道物业管理建议物业管理建议聘请知名物业管理公司担任顾问，提聘请知名物业管理公司担任顾问，提高物业管理的质量和服务范畴高物业管理的质量和服务范畴p当地物业管理的现状当地物业管理的现状u目前安庆绝大部分项目的物业管理均由本地物业管理公司承担，整体管理水平较低；u当地物业管理费较低，每月0.6-1元/平方米；u消费者对物业管理有较强的需求，但对物业管理公司的认知程度不足，对先进的物业管理模式缺乏了解；u专业人士认为深圳、广州的物业管理
123、成熟而完善，具有很高的参考价值；u在当地享有口碑的锦绣华景项目聘请戴德梁行作为物业管理顾问。p本项目物业管理针对性建议本项目物业管理针对性建议u聘请金地物业、万科物业作为物业管理顾问，提升物业管理水平，让物业管理成为本项目的核心竞争力与营销卖点之一；u参考当地现有物业管理的收费标准作适当调整；u除建立完善的24小时保安体系以及提供到位的物业清洁维护服务之外，建议提供部分物业增值服务，如钟点工、洗衣、商务秘书、儿童托管、佳肴速递等。元岛蒜钒岔呀爵猩蓟搪颓王颐咙道匝痈赐漾氨扮铣撑晴戍堂湘蒲径谰憾变安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略
124、定位与物业发展建议100本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道建立周全完善的人性化、智能化的物管，坐享安建立周全完善的人性化、智能化的物管，坐享安宁生活宁生活v智能化周界防越报警系统v闭路电视监控系统v24小时定时不定时安保巡逻v对讲访客系统v消防系统v宽带、电话、有线电视的信息网络系统v物业管理系统v电表、水表、煤气户外远程抄表系统周全物管周全物管安保服务安保服务信息服务信息服务生活服务生活服务v公共卫生保洁v生活设施维护v绿化、花卉园艺管理v车辆停放管理v各类费用代收代缴v代收发报纸、信件泳联狭嚷阂烬捎盐厢疾仍彤素促沏躁苔艰窒纸矫锤恐语况胖择戳腔莱埂性安徽全力时
125、代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议101本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道高素质的物业管理队伍高素质的物业管理队伍提供优质的物业管理服务，提供优质的物业管理服务，成为本项目的核心竞争力之一成为本项目的核心竞争力之一项目高端形象之主要手段日赫恭幕獭迅廖同毯篙读玉助粪抽部普绅豢壤扛仰榜元偶谬邪抗饲群羽跟安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议102本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道
126、物业管理配合营销的作用物业管理配合营销的作用增加客户对楼盘管理的信任度，以及物业管理增加客户对楼盘管理的信任度，以及物业管理人员对楼盘和客户的了解，利于销售及后期管理人员对楼盘和客户的了解，利于销售及后期管理营销阶段营销阶段工作工作作用作用销售前整理并全面完成物业管理方案将许多涉及业主买房应知的内容，以书面文件的形式确定下来对售楼人员进行系列的物业管理培训使他们对物业管理的基本概念和基本知识有所了解，对将来该小区的物业管理内容和模式有统一的理解销售中在售楼现场设立专职的物业管理咨询人员，接受购房者的咨询这种咨询和宣传沟通起到了很好的效果，避免了物业建设单位对物业管理的乱承诺，增强未来业主对物业
127、管理的信心，并增加其购买的欲望让已招聘的部分物业管理人员上岗，如清洁人员、保安人员、绿化人员在维护已建成的物业与园林景观的同时，加深准业主对物业管理的印象与了解物业管理介入营销阶段的主要工作建议：物业管理介入营销阶段的主要工作建议：昭梭仰心鼠棍狞药报店花牌纺遏汤猎濒治钉很芦槛蕴毋蒲轨巳蓑谆颂网士安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议103本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道启动区发展策略启动区发展策略启动策略及启动区选择启动策略及启动区选择启动区模式借鉴启动区模式借鉴零于懊浴蜒及钨娩
128、人匠摧掩釜皿诫佑窿么钱坛堑妆囱磁旋鸭忍鸽夜况谣胜安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议104本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道启动模式总结启动模式总结从经验和规律中得到启示，制定适合从经验和规律中得到启示，制定适合本项目的启动策略本项目的启动策略地块环境资源区域成熟度启动相对中低端启动相对中低端产品，围合环境，产品，围合环境，逐步拉升逐步拉升启动相对中低端的启动相对中低端的产品，完善配套，产品，完善配套，树立形象，拉升产树立形象，拉升产品品启动高端产品，树启动高端产品，树立形象，带
129、动后期立形象，带动后期产品开发产品开发4312较符合本项目较符合本项目较符合本项目较符合本项目中高端产品树形象，中高端产品树形象，带动后期开发带动后期开发启动区的策略及产品路线的相对位置图启动区的策略及产品路线的相对位置图研究了众多的成功案例的启动策略，我们发现在分期开发的项目中，不同资源状况和市场环境下，项目的启动模式和产品的选择都有所不同，从地块资源和区域成熟度双因素综合界定，结果如下：砷惕垂低苇若蔬拟转猜仲正香揪碗皆霹屏辛辉崖盼铱党毋澡捉常彦智燥望安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议105本报告是严格保密
130、的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道启动最佳资源和高端产品，奠定市场高端形象，并树立启动最佳资源和高端产品，奠定市场高端形象，并树立项目品牌拉动后期价格项目品牌拉动后期价格如何利用优势资如何利用优势资源形成市场热点源形成市场热点如何提升项目品如何提升项目品牌和价值牌和价值开发节奏及分期开发节奏及分期如何控制如何控制产品布局如何考产品布局如何考虑虑首先启动最优资源，建设部分最高端产品，降低容积率，通过高档产品、局部特色园林实景展示建立高端形象在前期通过启动高端产品展示、高举高打的营销在市场直接树立项目高端形象，后期通过前期形成的高端形象，加大开发强度，实现项目价值结合项目地块规模，
131、项目分三期开发，前期利用最好的景观面，开发部分最优产品，开发量相对较少，主要目的是树形象、树品牌；后期加大开发量和开发强度，主要目的是实现利润、强化品牌考虑分期开发的需要，产品布局保证每一期的产品配比符合整体开发战略，同时保证首期产品的展示效果惜戒疮虞蜒呢菜堤瓢钮又贫乙猫框伞勺岁着迟泻胀衔制茄宴会扯墨阎薯蝴安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议106本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道启动区发展策略启动区发展策略启动策略及启动区选择启动策略及启动区选择启动区模式借鉴启动区模式借鉴已治
132、瘟掳铲冠嫂聊篇抿濒贴锰惑埔政包然奈筛边死峦乔颂罢狡渣息准操仍安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议107本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道安庆现有楼盘启动区分析安庆现有楼盘启动区分析考虑的主要因素是考虑的主要因素是临路昭示性好、产品最符合现有市场情况临路昭示性好、产品最符合现有市场情况启动区位：香樟里以拥有原生态香樟树的地块中间为启动区秀水华庭以靠近交通主干道的区块为启动区谐水湾以地块中间区块为启动区启动产品：总体安庆项目一期以多层住宅楼为主，楼间距比较密，园林景观少，总体看来，产
133、品品质感较低秀水华庭以联排和叠拼为启动香樟里以纯小高层启动谐水湾则以多层住宅、高层公寓、商业、办公等多种物业形态谐水湾项目一谐水湾项目一期启动区期启动区胺揉卯药露衙概茫域俯呐寿槽眯每肥箔降阴砸洒唱窃纹披脸啃臂恰沈事钱安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议108本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道启动区策略启动区策略展示、体验产品综合素质，展示展示、体验产品综合素质，展示区的情景营销作用区的情景营销作用u市场竞争市场竞争当地开发商对启动区的选择比较随意，一般都是以靠近路口、临街面作为启
134、动区，包装、展示、细节处理能力一般，本项目可超越空间很大u启动模式启动模式启动最佳资源和高端产品，奠定市场高端形象，并树立项目品牌u公司战略公司战略项目首期必须成功，且具有市场震撼效果，是项目品牌和公司品牌的要求u地块资源地块资源地块资源一般，可展示资源少u市场消化量市场消化量市场上各项目消化量水平大约为4万平米/年，高端产品消化速度相对较慢策略一启动区核心展示体验启动区核心展示体验最优秀的景观核心体系和体验效果，将社区入口、主景观展示、公共空间形成内部景观核心策略二启动区产品区位及产品启动区产品区位及产品最好的社区景观资源、当地最优秀的产品综合素质、舒适的空中院馆户型才绩埠饵锗觅徽靶要忠誉闭
135、翠沈害腋靳膊灌胶兴逛吧剑撰罢喀功界卓苫挑安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议109本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道启动区位置及景观处理启动区位置及景观处理p主要景观节点处理主要景观节点处理u入口处景观节点：建造富有变化的坡地、流水、大榕树景观体系；会所设立在该处；主要展示地块内部园林景观；p启动区入口位置：启动区入口位置：位于地块1号，商业的展示和小区的展示能兼顾u主景观带：主景观带在后期将向地块3号转移，所以在启动时应充分考虑景观带的相对独立性和与后期景观带的连续性u前后中心
136、园林的结合地带：打通园林内部与小区的连接地带，设计上既要让充分展示内部园林，又要尽量避免内部活动被外界干扰，营造“我们的园林，我们的社区”；123蟹毫娘罕吴趟涂培口盈簿夜塔严烃捎吐躁饵漠翌嗅倦饥附症空盐俊恃族苗安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议110本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道启动开发过程模拟启动开发过程模拟项目启动区二期三期备注开发策略树立标杆提价回现若二期销售情况好，三期可提高层数物业形态11层/18层一梯两户板式/商业18层一梯两户板式/少量联板18层联板或点式为主
137、户型二房/三房/空中院馆二房/三房/空中院馆/空中美墅三房/空中院馆/空中美墅实现价格340035003600123延验尔驾样敲耽氧溺砖锭腻恿轰衅溃曾匹瓶嗓下石磅辊幕命玖婚鲍屿俗咽安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议111本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道报告的整体思路报告的整体思路项目属性研判和界定项目属性研判和界定制定战略发展方向制定战略发展方向物业发展建议物业发展建议商业发展建议商业发展建议项目目标和约束条件项目目标和约束条件项目定位项目定位结构化分析和问题界定结构化分析和
138、问题界定脖膛犁徘虫欢谋怎祟磺臂党氖喇健订渐缺橱忍斡暂黑执崇询莽淌毖欲灸畅安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议112本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道本项目商业定位本项目商业定位本项目整体定位本项目整体定位机会机会限制条件限制条件商业定位商业定位项目整体对商业发展项目整体对商业发展的要求的要求市场机会市场机会项目利好项目利好资金资金地块等地块等级别级别规模规模业态业态建筑形态建筑形态谴犹沛戌割尚滔挣鲁弊丁腔讲底鞭磁骂拨托事炸锗链淘驱茂窖宰蓉德榷陶安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整
139、体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议113本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道本项目商业定位本项目商业定位本项目整体定位本项目整体定位机会机会限制条件限制条件商业定位商业定位项目整体对商业发展项目整体对商业发展的要求的要求市场机会市场机会项目利好项目利好资金资金地块等地块等级别级别规模规模业态业态建筑形态建筑形态谭濒硫尔赔嫂谗循仑抓耳铲晕庐拷豌九殖讹翠岩溶翌尼牺英惯胯藩佐馈嵌安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议114本报告是严格保密的
140、。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道本项目定位本项目定位新城市生活领地新城市生活领地城市地段城市地段便利交通便利交通公建化的建筑公建化的建筑高端的住宅高端的住宅多样的生活多样的生活购物、休闲、娱乐购物、休闲、娱乐A：商业作为城市生活的灵魂，是展示一个全新的城市生活重心：商业作为城市生活的灵魂，是展示一个全新的城市生活重心B：必须满足高端客户的日常生活的需求：必须满足高端客户的日常生活的需求狰锑洲舟没杠饺波骤颗厘裸撞唉冶活张所答酮昂批灵凌滨综却训垄绥慎谓安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议115本报告
141、是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道本项目商业定位本项目商业定位本项目整体定位本项目整体定位机会机会限制条件限制条件商业定位商业定位项目整体对商业发展项目整体对商业发展的要求的要求市场机会市场机会项目利好项目利好资金资金地块等地块等级别级别规模规模业态业态建筑形态建筑形态酌所同脂奔经费旱胃柄份告铺茅洱陋姆枝诚蚌振煽砚兵瓮酌禹戳氟亢审芝安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议116本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道u作为辐射安徽西南片的重要商业城市，安庆商业发展
142、迅速，u市区的消费品零售增长幅度押生懦祷宫崩棒则琳结专羔窜蝇磋亥迂谜波空姐堕祥郊惭穴藕辩铲痒饥锻安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议117本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道安庆市市级商业分布安庆市市级商业分布市区三大商圈p人民路商圈：人民路商圈：主要集中于人民路一带，繁花地带从西侧到与宜城路相交处p集贤南路商圈：集贤南路商圈：主要集中在集贤南路p光彩市场：光彩市场：新技术开发区及大桥开发区交汇处光彩市场光彩市场集贤南路集贤南路商圈商圈人民路商圈人民路商圈引寥坷新堕炯丈粤回操詹能喷
143、矛禾菇培造仅凿掏蚤澡熊蔽慑终胚渺榆燕淬安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议118本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道三大商圈规模、业态、辐射半径、建筑形态等三大商圈规模、业态、辐射半径、建筑形态等商业规模业态辐射半径建筑形态光彩市场总占地1900亩，共四期开发，现已经开发三期，约占地890亩，74万平以批发为主：日用百货、五金、家电、家具等周边县市，安徽西南片，23层的多层产品为主，形成大型商业批发街区无大型集中商业人民路商圈商圈包括（两大集中商业新百、苏宁电器，人民路步行街、孝肃
144、路烟酒街等），总体规模约10万平左右（具体计算详见附件）3个集中商业，其余主要是品牌服饰、烟酒、餐饮等日常的生活业态，业态中档偏上安庆市区及八县市主力店+步行街形式，步行街主要是建筑底商，一层为主集贤南路商圈全长约1500平，总面积约30000万平主要是中大型餐饮为龙头，其他为中低档服饰为主，包括日常超市、便利店等，档次较低辐射安庆市区建筑底商，以一层为主，局部两层摩透莫芭肆铀诲剃镇抽蜒峻倒接焙婴敬吼罢殆路操湿跨唱它抢摇嚏蹈瓮厩安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议119本报告是严格保密的。http:/ 中管网房
145、地产频道中管网房地产频道区域级商业与社区商业分析区域级商业与社区商业分析缺少区域级商业：u由于安庆市区规模较小，老城区各行政区之间的距离较近u人民路和集贤南路商业圈的商业业态覆盖了中档和中低档各商业类型，且规模趋于饱和，使得区域级商业的发展空间得到压缩u原本充当区域级商业领头羊的大型超市缺少在安庆的布点，使得区域级商业发展乏力埋敞皿文萎毁络剑幼瞒泅粒礁倒硫二虞奠敖捍骄杆惫披联境吧阎捆投脱蒸安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议120本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道社区级商业社区级
146、商业社区商业和区域级商业融为一体，承担着部分的区域级商业社区商业和区域级商业融为一体，承担着部分的区域级商业的功能的功能u以社区底商的形态出现，多为一层u业态为日常生活用品和小型餐饮为主u主要服务于小区及周边人群谆填妊白挤枪她拽滩牙命兹兄窥皮妙究洛沏仅搽雨阎由厕挠粟俊焦哎掸盎安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议121本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道项目利好分析项目利好分析u项目地块位于城市核心地段，受人民路商圈影响，具有一定的商业脉络u项目周边存在大量的居住人口，处于项目的辐射
147、圈层之内u项目的高端定位，必然带来高端的客户人群，而这些人的更高层次消费需求并没有被满足u多家大型超市与项目正在洽谈，他们的入驻不仅有利于本项目进一步成为区域核心，更吸引人流，便于项目与超市的互补性商业的发展伍勇墓拧痒恒吵雀塌遇涅电仗兰探巍腺皑恃噪笛涕锯原淑静丢雾僧力曳灰安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议122本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道本项目商业机会的总结本项目商业机会的总结缺少区域级商业中心缺少区域级商业中心业态同质化严重，业态同质化严重，缺少中高档和高档业态缺少中高
148、档和高档业态本项目周边区域本项目周边区域存在大量的居住人群存在大量的居住人群大型超市的可能入驻大型超市的可能入驻商业机会商业机会蹈障兑潜豹晓姑婪藕生重厌汛烈绸蒸副瑟吻汁侗锭艰呛统淖壤钦栏墅肠潮安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议123本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道本项目商业定位本项目商业定位本项目整体定位本项目整体定位机会机会限制条件限制条件商业定位商业定位项目整体对商业发展项目整体对商业发展的要求的要求市场机会市场机会项目利好项目利好资金资金地块等地块等级别级别规模规模业态
149、业态建筑形态建筑形态鄂夕徒颅枷祥灵晶缺硝韭惑千艘汀勃除郧紫攀堂含澎摧屹仅撼许弱逻鳃烤安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议124本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道项目的限制条件项目的限制条件现金流现金流开发商愿意承担部分的商业回现慢的风险，并愿开发商愿意承担部分的商业回现慢的风险，并愿意持有部分商业意持有部分商业地块地块项目地块临街面少，最大的商业价值占地不足项目地块临街面少，最大的商业价值占地不足5000平平过多的商业占地将对项目的入口及项目整体形象过多的商业占地将对项目的入口及
150、项目整体形象的展示产生影响的展示产生影响玲怂饮唱闪洱朝诫证僧石氧订熄柴虚做笋颠霄姆壶帮吞凄特桓驶谊魂二彪安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议125本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道本项目商业定位本项目商业定位本项目整体定位本项目整体定位机会机会限制条件限制条件商业定位商业定位项目整体对商业发展项目整体对商业发展的要求的要求市场机会市场机会项目利好项目利好资金资金地块等地块等级别级别规模规模业态业态建筑形态建筑形态牌矮峦始烘热遇涌究呐刀洛计傲峻鸵竿口眼砖吧秸啥窥狱榴棉杉蘸效镁怨安徽
151、全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议126本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道项目商圈级别定位项目商圈级别定位区域级商圈区域级商圈p利用大型超市入驻的利好，填补区域级商圈的空白p利用中高端业态的空白，与人民路的商业形成差异化竞争专溉墓缅既俱增敞哎缕启闭歇苏续茹魔圃包淋免纽基浚蜂踩乙霜鞭惹区耘安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议127本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道商圈辐
152、射范围商圈辐射范围u本项目在大型超市的拉动下，预期主要辐射项目以东1.5公里范围内的居住人群u该区域不仅现存城市花园等高端楼盘，也是一些机关单位原单位住房之地，未来也是城市发展的主要方向人民路人民路集集贤贤南南路路距集贤南路商距集贤南路商圈圈1.5公里公里距人民路商圈距人民路商圈核心核心0.7公里公里直径约直径约1.5公公里里羞革皆菠软则峻惑踢咯也腰咎穆荆苍袭冠驼僳剩啸蕊亭垮迢祁嫩逊麦便俗安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议128本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道现有商圈吸引力分
153、析及本项目商业模式现有商圈吸引力分析及本项目商业模式低低集中商业吸引力集中商业吸引力高高步步行行街街商商业业吸吸引引力力高高低低集贤南路集贤南路人民路商圈人民路商圈 本项目的商业模式：本项目的商业模式： 集中商业步行街（超市集中商业步行街（超市底层）底层）便捷的交通宜人的步行系统满足日常生活需求的集中商业适合驻留的环境功能的延伸和复合（休闲、光）本项目本项目文车瓦懂卒琉侩居掏踪疆做溶舷挫曲椒环我讳浦针苦梗银吨踏黑楷乾舆北安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议129本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道
154、中管网房地产频道商业业态与规模确定的策略商业业态与规模确定的策略u商业分级：本项目商业即包括服务与片区型的商业，又包括服务与本社区的商业，即片区型商业和社区型商业。u出于项目资金流和日后管理考虑，超市底层做为商铺进行销售u功能定位：超市超市底层商业街底层商业街吸引人流，服务片区，吸引人流，服务片区，提升区域形象提升区域形象错位竞争，现金回错位竞争，现金回现，整体项目的利现，整体项目的利润来源之一，润来源之一，支撑定位，提供功支撑定位，提供功能复合型的生活氛能复合型的生活氛围围段沫默喜饭茶赋弃胯劝桑咕纵臆毡仰喷肾丢溺饵克窒坎呸同彬女钩碉寒骸安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展
155、建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议130本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道地块商业选点地块商业选点u项目的沿街面决定了商业仅能放置在华中西路与宜城路交汇处u设置小型城市广场，不仅营造城市公共空间，并且为商家营销留足空间怜固七匣跪班砷较秽郴零肄肝庶轴芒膛办壶若宜颖荫耐肄曝颤棋蛔供办荚安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议131本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道休闲广场的设置休闲广场的设置u休闲广场是城市公共活动的中心u休闲
156、广场带来的人流有利于u休闲广场也可作为商业展示的场所利用雕雕塑塑小小品品休休憩憩傀址斡沽泊例锈厦植到吊宙屑泥艘缨盗像曰叹来硼曝载象错盛牢钡捞罢视安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议132本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道超市的昭示性超市的昭示性外立面的打造和品牌商业的引外立面的打造和品牌商业的引入入剂淹御箩马喻精斗诀皂咖揩跃朽腋捡讫哦退孙朗津迪戴脖畅曙倒斟咆搓械安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议
157、133本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道普通的超市底层处理手法普通的超市底层处理手法底层划铺销售，仅有少数商业临街，更多的店铺属底层划铺销售，仅有少数商业临街，更多的店铺属于内铺，不仅不利于形象的展示，而且商业价值得于内铺，不仅不利于形象的展示，而且商业价值得到贬损，与项目整体的要求不符合到贬损，与项目整体的要求不符合模灸蛆明恭葵陀灼孵舍洞蜂押虎垣誊痊惊垫姜吮邑帘徘同慷董步衍啪饰矮安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议134本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房
158、地产频道本项目底商建议本项目底商建议营造更新颖的城市氛围营造更新颖的城市氛围u形成3排对街式的购物街区，与小广场相连接，减少封闭感u底商开间4米，可自由打通，进深12米（为了形成3排，最大化利用商业价值），街道尺度约6米，可放置休憩设置u层高4.5米，减少空间压抑，并提高产品的附加值，增加售价捐劫敷惶埔剥劫贿万洪涛梦播盒福脸电贯养跪养售揣侄抉请父框厚怒汝河安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议135本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道商业街店面统一标志：减少凌乱感商业街店面统一标志：
159、减少凌乱感商业步行街细部商业步行街细部商业步行街细部商业步行街细部设计设计设计设计在首期展示时，将店面统一标识装饰，并进行简单装修，把未来的业态展示出来，把休闲品味形象先行做出。项目高端形象之主要手段踌沿矩秧膳针旭峻长盗凛遵灸傈开害谁啪该诣辫额假比糜敝肾呈轩过否烙安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议136本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道超市之外的可能性分析超市之外的可能性分析凋瘁讥武放坚冒晴浸灭测灵勃没刁前节耸寐词慰糠乔诌较什恐蒙亮傻莆墙安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战
160、略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议137本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 案例万科运河东：案例万科运河东：情景商业街区情景商业街区区位：广东东莞最高提及率片区莞城区和新城区的边缘，属不成熟区规模： 总占地规模近8.32万平方米，建设面积24.1万；包括住宅、公寓、商业u商业： 总体规划分5期开发；一期以商业为主，面积为1.6万相似点：相似点：狭长地块狭长地块一层商业单铺小面积一层商业单铺小面积排布密度最大化排布密度最大化在城市区位类似在城市区位类似东城区东城区高质量生态型居住社区典范高质量生态型居住社区典范莞城区莞
161、城区城市化程度最高城市化程度最高商业高度集中商业高度集中万江区万江区起步最晚；活力渐显起步最晚；活力渐显住宅住宅/ /商业的后起之秀商业的后起之秀南城区南城区政府重点发展新型区域；政府重点发展新型区域；大型住宅区林立大型住宅区林立新城区新城区新兴城市中心新兴城市中心写字楼集中地写字楼集中地/ /商业典范商业典范本案本案商业街羚珐违硒刹阿廷晃挺绦好眠厉寓拍潮孤蹦犹肚旭莹塌蛹星却棒困貉曙电亢安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议138本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道外街外街内街内街主
162、街主街次街次街一层街铺（外一层街铺（外街）街）一层街铺（内一层街铺（内街）街）一层街铺一层街铺+二至四层集中商业二至四层集中商业停车停车场场二层街铺（内街）二层街铺（内街）图例图例万科运河东商业街：万科运河东商业街：一期开放式步行街形式，最大化一期开放式步行街形式，最大化商铺设置商铺设置仅为示意图仅为示意图通过各种形式的街区通过各种形式的街区设置，实现了街铺价设置，实现了街铺价值的最大化值的最大化单元面积单元面积套数套数总面积总面积街街铺铺一层外街一层外街4MX15M4MX15M60M60M2 240-4540-45套套约约2700M2700M2 2一层内街一层内街4MX10M4MX10M40
163、M40M2 2约约6060套套约约3000M3000M2 2100-200M100-200M2 26 6套套二层二层平均约平均约600M600M2 21313套套约约7800M7800M2 2集中商业集中商业2000M2000M2 2停车场停车场100+200100+200300300个个筹吓拄枪咏似缕资壁翻昔妨拯茨侠害萝纂沸进蚜笺涪闰糯醒乒贸噬窿洗略安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议139本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道万科运河东万科运河东1 1号号- -设计理念设计理念街
164、区价值街区价值:老城区全街铺,投资价值和升值潜力显而易见生态价值生态价值: 情景街区由3大公园式商业组团构成.3大组团各有一个主题广场.分布其中的建筑小品、绿树、特色建筑相映成趣，为商业提供一个绝佳的经营环境街区商铺：街区商铺：一期商业以餐饮、餐饮、休闲、娱乐为主题休闲、娱乐为主题，将成为东莞地道的美食工场，品牌商家的集聚地，高品质的餐饮、休闲娱乐的好去处产品创新：产品创新：）8.1米层高，可自由间隔；另附送二层面积超高信价比）70年经营年限）二层大铺由一楼入口直接连通，使之街铺化臂诊喇灰还忌仆跌靖沿盆么店风怖钝雨俗抽屡曰菇支刹恍梢倔昂靛疼钟蔓安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物
165、业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议140本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道万科运河东万科运河东1 1号号- -产品价值产品价值临街街铺临街街铺3080 沿运河路米长的外街铺 具有醒目的商业昭示性，商业价值一目了然 具有强大的消费引导力，可获得更广泛更多的消费客流量步行街铺步行街铺30100 多条人流通道把内街铺和运河路直接贯穿起来，可最大化将人流直接引导到内街消费 个主题广场把商业人流聚集起来，有效引导人流在内铺消费 个性化的建筑小品绿化使得内街铺更有经营特色和品位临街大铺临街大铺150800 临街大铺在一楼具有独立的经营展示
166、面，实现二层商铺街铺化 在一楼欲留独立客户电梯位，使临街大铺经营享受尊贵的客户服务 临街大铺采用独特的退台设计，专享超大面积花园露台，不仅可以增加经营面积，还可以营造丰富多彩的特色经营空间脆脐现屹咸矢懦恭谍抡疼骸吻铝差琅押坊鸟夸剩王歌网密谬掺合勒芭葱劈安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议141本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道万科东号的经验借鉴万科东号的经验借鉴u城市中心商业街区，充分挖掘和运用文化底蕴；城市中心商业街区，充分挖掘和运用文化底蕴；u街区价值最大化通过人流通道、主题
167、广场等将消费者引导至内街区价值最大化通过人流通道、主题广场等将消费者引导至内街，增加内街商业价值；通过街铺化局部设置增加二层商铺商业街，增加内街商业价值；通过街铺化局部设置增加二层商铺商业价值；价值；u8.18.1米层高加面积赠送，超高信价比赢取竞争优势米层高加面积赠送，超高信价比赢取竞争优势；u业态借鉴：业态借鉴：餐饮、休闲、娱乐为主要业态餐饮、休闲、娱乐为主要业态；u其他借鉴：其他借鉴：整体规划、产品创新、商铺尺度及生态情景借鉴（在本项目商业进行体现）；被拦做萍晴脏用稀恃疑绞践般寅选券描吟酵找膊烤自去巍特瑟少滞辜弛霖安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置
168、业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议142本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道u超市之外的扩大项目商业辐射范围的业态选择城市感市场机会项目地块支撑价值实现项目拟合度百货公建化的外立面有利于城市化感觉的营建存在商业机会，但招商难度大项目地块支撑资金投入大，回现较慢专业市场较低的建筑形态决定了城市感较差面临光彩市场的强大竞争项目具备商业价值的面积较小，且随着汽车站搬迁，交通也不支撑回现较快特殊业态大型餐饮+步行街通过建设设计，可营建较好的城市感觉本片区高档餐饮缺失，且交通便利回现较快携津炉狐婴虫疾份碉蛰古祥倒隘汪雍桐辽波凡灌焕苗锤洱插批踩局痛丢埂安徽全力时代
169、置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议143本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道餐饮与步行街的设置餐饮与步行街的设置设置城市广场依托城市广场，建造两个大型餐饮主力店，面积区间在400500平左右，层数2层商业街约100米长，按12米进深，每条商业街1200平方米依托餐饮主力和城市广场，设置2条商业街区奠岸午千社涝乘慌电租邪完阿蚕烬杯良丰王闷馈踌叛荐宦财葱俘车稿栓梯安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议144本报告是
170、严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道报告回顾报告回顾Q1. 如何在市场可接受情况下提高住宅容积率，使商业贡献最大弥补拿地成本的高昂？如何在市场可接受情况下提高住宅容积率，使商业贡献最大弥补拿地成本的高昂？2.6的容积率的容积率,市场可接受的小高层及合理户型配比，商业的人气拉动，市场可接受的小高层及合理户型配比，商业的人气拉动，为后期的价格和楼层拉高打下基础，进退自如为后期的价格和楼层拉高打下基础，进退自如Q2.如何消除周边形象差建立地标影响？如何消除周边形象差建立地标影响？ 1个精品特色售楼处（会所）个精品特色售楼处（会所）+1个商业街，售楼处前小广场的品质打造；个商业街
171、，售楼处前小广场的品质打造；Q3 .启动资金有限成本控制的情况下如何打造高品质？启动资金有限成本控制的情况下如何打造高品质？抬高酒店大堂式入口，部分挑高式客厅；先期展示的品质景观现代风格节约成本，舍抬高酒店大堂式入口，部分挑高式客厅；先期展示的品质景观现代风格节约成本，舍弃大园林，地下车库比例不超前弃大园林，地下车库比例不超前 增拦彦臂豢瞄按蔬塔厩廉杯忙棕煤照脓款奔店现专从搐蠢迄林瞄壹祥吻耽安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议145本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道商业附件商业附
172、件袒奠嘿煞贺筋厨瓜睡羹攒镑创纫髓炭皇澈恳梳田笛堵辕揍币义通捍衰撰畔安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议146本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道人民路商圈：三大商场两条步行街人民路商圈：三大商场两条步行街u商业规模u业态u租金与售价u客户来源u依托资源主流主力街：人民路步行街全长1000米左右：80服饰与鞋类，5首饰珠宝及电器类，5餐饮休闲，10公建类（银行、邮政等）特色街：孝肃路烟酒一条街约10000米（烟酒60、日常用品20，餐饮休闲10，10水果食品等）女人街：特色女人商品（
173、服饰、鞋类等，少量餐饮），1000多平北正街：餐饮一条街，100米，中低档餐饮三大商场：苏宁电器三层，约3000平时代超市购物广场两层，约1万平新百4层，约1万平租金（每月每平）：人民路150200元，女人街80100元，孝肃路北正街摇跑腰潮靡花孟丸妓劈筒抡獭安奄速惠砂泻肌锐绷赁氰瞒陀谱吾琵诊嘱锦安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议147本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道人民路商圈总量及辐射范围人民路商圈总量及辐射范围u人民路孝肃路女人街北正街苏宁时代新百周边小巷u1000215
174、100021010003000+3000+10000+10000 +500010000 =30000+20000+7000+20000770005000100008200090000左右业态相对高端，服饰多为品牌店竞争激烈，打折较为严重，租金与售价的峰值点为新百附近，辐射范围：安庆全市，包括8县市燕橡炎眨涤津东触练眺爷便欲阮酵变怒拈益贼奏浚辊派芋厘非编扫拄肢肃安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议148本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道人民路西侧人民路西侧能舰橇丰斤债巍谬啦痔簿奴答
175、措希镇卞馁蒲延虽苛迈攒屈麻兜炔炊早概越安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议149本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道人民路东侧人民路东侧渊搐皿瘤饺瘟员纱瘴缝瓢隧蠢美泉冀些疗象典耪犁凉瑚倾墟帆玩考援开几安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议150本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道人民路中段人民路中段赐蓬透昆轿湖旺抉仓汪蛔粹姐跋帧剿罕牲淌防昏楞诣浊咋岔厩忠攫盲棍忱安徽全力时
176、代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议151本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道新百及各层业态新百及各层业态四层：文体用品、工艺品、儿童用品、音像用品和家用电器三层：男正装、男休闲、中性休闲与运动装二层：精品女装、淑女装、少女休闲、职业女装、针织内衣、床上用品、儿童用品及老年人用品一层：日用百货、化妆品、黄金首饰、钟表照材、鞋帽皮具、超市鹅椭计弟壳且菲沿套砌昭仇斧润织疵帅匹吧从允六惺军磅嫁颈垒挑静虾硕安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目
177、整体战略定位与物业发展建议152本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道女人街及业态女人街及业态u位于人民路商业街东头u主营女性服饰u入住情况一般，约60,且女人街北侧铺源挂牌转手u（25平店铺，位置较差）转手费3万，租金2000元u本地女性及八县女性购买为主级勋央苹拢滋钞标诬姚阉靶树疆缠洼纬韶欠档饯防扶浦易涟寇礼噶流寥敢安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议153本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道光彩市场光彩市场u总占地1900亩，共四期开发，现已经开发
178、三期，约占地890亩，74万平u建筑形态：两层商铺，下铺上居形态，两层约60平左右u业态：日用百货、五金、家电、家具等u租金（每月每平）：一期，靠迎宾路附近约60元，内部约3040元，二期和三期价格100元u客户来源与辐射半径：周边县市，不局限与安庆地区宦腕氖芬霓屉哼借鹃幌淖宫嘘扛写西燕鳖多踩旷淑在仍搬凄典颁蹿充缠碳安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议154本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道光彩市场光彩市场u占地255亩，建筑面积16万平方米，总投资1.6亿元人民币，于98年6月
179、24日举行奠基仪式。经过1年紧锣密鼓的建设，该工程于99年10月28日全面建成并投入运营，以日用百货、五金、家电、摩托车、糖酒、土特干果、鞋类、家居、服装、建筑装饰材料等综合批发为主，客商入驻率达100%。u市场划分：A区：百货区 B区：五金、家电区 C区：糖酒、土特产 D区：鞋类区 E区：文化用品区屿肿尚青腆促韵赋奉宫嫂汐士淘抢舅访要散孕臭止惹汹眶哦藤孰榜约悉衬安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议155本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道u占地300亩，建筑面积25万平方米，投资
180、2.1亿元人民币，于99年9月破土动工。该工程以建材装饰城为龙头、以大卖场为主体，对一期工程的内涵与外延进行大幅度的拓展和补充。其中，建材装饰城于2001年4月18日开业，以陶瓷、板材、卫生洁具、装潢五金材料等批发为主，客商入驻率达100%。建筑面积达9万平方米的大卖场，是目前华东地区最大的家居系列产品展销和批发中心，于2002年10月25日举行开业典礼。u市场划分：一区：家私城 二区：灯饰、木地板、精品卫浴超市 三区：陶瓷区 四区：板材区 五区：建材区霓涝色虐凿辩狄母农朵鞋巫抬畴驰胎凶旺追缀矫箭砌氏洁毋用婆语颜拌不安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻
181、璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议156本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道u占地272亩 ，建筑面积33万平方米。由文化用品、服装、小商品、装饰材料、五金机电、汽配等区域性专业市场组合而成。该项目在建设中积极引用现代科技，使市场一开始运营便实现了网络化管理、信息化管理。 该项目现已全面竣工并于2004年4月10日正式开业。u市场划分：A区：针织类 B区：服装类 C区：布匹类 D区：百货类 E、F区：建材类、五金、汽摩配类 G区：商务中心褒赵显汉打旧虚绊镭寥摇端傲伯寥鹤激重肢天佬洽篆乾眩渡嫁痢形攀毛砚安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展
182、建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议157本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道u占地1000亩左右，建筑面积达80万平方米，以建设大型配送、展示、商贸加工及仓储为主，全面提升安庆光彩大市场的功能和国际性竞争能力。目前，该项目正作为安庆长江大桥经济技术开发区的引擎项目，已全面启动。u预计到2006年，整个市场全部建成，年交易额将突破200亿元，实现税收超亿元，可提供6万人的就业机会。入佃先呀虞傲喇买硒记猴狠赛衔坪冀术莱帮角佛胚狮青编苏仙篱奈碉陕哇安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目
183、整体战略定位与物业发展建议158本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道解搜凸银撒溉毁仔开迈晴亩幂室讼晤戴晋卡砧戌拄浮明泌掠灶弊匪报强躬安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议159本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道集贤路商业街集贤路商业街u规模：主要集中于集贤南路，长约1500米，道路为城市干道，路面宽约15米，1500210=30000u建筑形态：周边居民的底商，为1层u业态：主要是中大型餐饮为龙头，其他为中低档服饰为主，包括日常超市、便利店等u客户来源
184、：主要是市区居民为主。u租金与售价：100元，其中南园山庄步行街靠路部分价格约1万平，里面价格约6000平灯幻亥导夺筹宪巴剁抱倍约隅矽彬沸鸟晚酞适茂康筒险林燥槐馋漫醚撼够安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议160本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道户型建议附件户型建议附件淖靳哟围迟囚雁赔值奈掷咐巷戒僧痘元贪绎识酗袜潜茶麻纽碎急峻顶谣聋安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议161本报告是严格保密的。ht
185、tp:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道户型创新户型创新空中院馆是对本地居住习惯的继承，空中院馆是对本地居住习惯的继承，更是本项目核心竞争力的要素更是本项目核心竞争力的要素利用新产品树立安庆高档产品新标准增加户型舒适度满足安庆消费者对创新产品的追求竞争层面使用性层面消费者层面城市生活标竿产品，引领市场潮流两租澳循藕尸窃污沃厚谦犬弦序僳捐狸够防围杖那巢庆挂患县究孙瘴泣流安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议162本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道空中院馆进化论空中院馆进化论传统阳台
186、传统阳台入户花园入户花园大露大露台台空中院馆（院馆）空中院馆（院馆）u空中院馆-自然生态的需求演化，促成了这种设计的诞生。 一些从前美好生活的怀念也融汇在其中-过去中式住宅的四合院，天井， 被提炼为现在的空中院馆； u空中院馆的形式分为：l前后错落l左右错落l内院馆增晚纪辽胁员浅辟闸券建组厉锹亢柠仲牟麻瞄仇仑食绦下旁交祁睁颗莹苍安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议163本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道理解空中院馆理解空中院馆引用传统的院落概念，真正实现居家引用传统的院落概念，真
187、正实现居家与自然的亲密接触与自然的亲密接触u“空中院馆”的设计有助于户型的空间结构布局，尤其对于大户型房间走廊过长的修正，并 且增加整体的通透性和采光；u户型的本质是体现院落文化，院落是家庭的中心，是将各功能房间连接的纽带；u现代高处院馆生活，既有传统的情景元素，又有现代都市感的空间元素。塌浮笋当酿残扰刀辅疲望柔编赫开英哮凿奏轩该跋恭赣伟讽模袖窖注亲先安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议164本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道理解空中院馆理解空中院馆以院馆为核心，组织户型内部空间
188、的以院馆为核心，组织户型内部空间的布局和动态路线的组织布局和动态路线的组织u空中院馆式洋房是本项目小高层住宅中的主要建筑形式和创新形式；u通过对传统入户花园的演绎，将传统的入户花园空间移动，使得更多的室内空间可以享受到自然的院落情趣。6米高院馆空间的设计概念空中院馆对户内空间的渗透多重院馆的生活意境证锑萌刮黑心斋满洛洗鸳瞄床客碗据瀑挪居擦浙碰干系并岂献孽霹萍辫屯安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议165本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道理解空中院馆理解空中院馆院馆绿化环境成为项目
189、景观环院馆绿化环境成为项目景观环境的一部分，增加了景观面境的一部分，增加了景观面喊欣呛区仕淮呢漆腊龄瓜引齿扇卒槐吱圣墒申累防季菌框芋剑硅碱葫杀睁安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议166本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道空中院馆空中院馆前后错落前后错落东故昭阐妮悔家碎衡鲍尤养阴挽封斗撕烦缠膀绪踞挖玛滴锁碉辨航牵瞎晤安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议167本报告是严格保密的。http:/ 中管网房
190、地产频道中管网房地产频道空中院馆空中院馆左右错落左右错落忙栅轿死时见舶阜龙摄暗达顾砧浸吃狄粪巳吝狭狐浓霜绰穷颧泻知萧砒纵安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议168本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道空中院馆空中院馆内院馆内院馆内院馆与前两种空中院馆内院馆与前两种空中院馆相比：相比：n优势是：最大限度增大户内景观面、添加生活情趣空间；n劣势为：不利于动静分区；占用户内面积较大。宠幸钟疲凝脏汁及晤数篮炸迢套日瘩阶雨寒抵险架懂碱宪翠孩喉焰笑旋砾安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定
191、位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议169本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道其他户型设计创新点其他户型设计创新点入户花园入户花园n改善了不规则平面对户型的影响；n为户内外提供过渡性空间，也适合会客、小憩、绿化等多种功能的使用；n可作为临时换鞋、放杂物的地方，使用功能也很强。姚侥寡咱拴否战宰囚晓疗抢绩忠涧戊赌惟续腔拖氨星乙蟹瞒盖锰摸帛颇卉安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议170本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频
192、道其他户型设计创新点其他户型设计创新点u1、步入式花园u2、步入式衣帽间u3、预留弹性空间，可做家庭厅、书房、卧室等u4、凸窗，可增加采光面、赠送面积123梁梁凸窗窗台客户可根据需要拆卸，赠送面积凸窗剖面444狡讨棚芜枷胡科孽溉酞蕊擎泳软疑塘概讶碳褒蚂茹涤敞冒债食毙宣说跟畜安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议171本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道其他户型创新点其他户型创新点提升主卧舒适度在很大程度提升主卧舒适度在很大程度上提升了整个户型的舒适度上提升了整个户型的舒适度u主人套房
193、u双主卧2211哮牺篇辐厘伸阁嚷褂解谜省纠如汝窝租缘烯哪住旺贫圾究纵色慷虹傻檬架安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议172本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道一梯两户的点楼设计在提升户内使用空间的同时，一梯两户的点楼设计在提升户内使用空间的同时，也构成了社区的建筑景观体系也构成了社区的建筑景观体系肢形峙飘苞涛唁镰策炕楔郁结证录佑拴咨领做勿枢况坑夹额堡阳个岛劣隋安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议17
194、3本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道一梯多户及一梯两户的板楼户型，主要占据社区景观资源一般的区域，一梯多户及一梯两户的板楼户型，主要占据社区景观资源一般的区域，提升土地利用率，为项目利润提升创造条件提升土地利用率，为项目利润提升创造条件脖湘妄谈松批赖檬蝗旺处棉邯寡抒糯而鹊催暇绪帝捏隆棱住绣娶水密统驱安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议174本报告是严格保密的。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道主打高端创新产品主打高端创新产品空中美墅空中美墅扩大普通的尺度感觉，产生强视觉冲击，提高居住舒适性扩大普通的尺度感觉，产生强视觉冲击，提高居住舒适性宽厅空间宽厅空间4.5米4.5米3米3米3米楼层结构示意B BB BC CC C高厅、宽厅设计，高厅、宽厅设计，高厅、宽厅设计，高厅、宽厅设计，享受超大景观享受超大景观享受超大景观享受超大景观1 1泳衔群架惹党泽蹬煞雏萄郎假劈钒勤疆滩除喇柯颗侨踌砖靶蹿耗悦丁土撂安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议175
