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1、SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.美格行商业顾问机构此报告仅供客户内部参考。未经美格行公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。2010 年 04 月万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.报告提纲报告提纲 一、项目定位一、项目定位 二、建筑规划建议二、建筑规划建议 四、租售模式及收益测算四、租售模式及收益测算 三、业态组合及布局三、业态组合及布局Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位
2、位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.一、项目定位一、项目定位影响项目定位的因素主要有以下三大方面：影响项目定位的因素主要有以下三大方面：项目定位项目定位 1.1 发展商因素 1.1.1 1.1.1 发展商品牌实力发展商品牌实力1.1.2 1.1.2 发展商开发目标发展商开发目标1.2 项目立地条件 1.2.1 1.2.1 地块基本条件地块基本条件 1.2.2 1.2.2 地块周边环境地块周边环境1.3 市场关键因素 1.3.1 1.3.1 商业市场因素商业市场因素 1.3.2 1.3.2 商家反馈意见商家反
3、馈意见Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.1.1 1.1 发展商因素分析发展商因素分析1.1.1 1.1.1 发展商品牌实力发展商品牌实力发展商品牌影响力大，开发实力雄厚，项目商业定位应考虑对发展商品牌影响力大，开发实力雄厚，项目商业定位应考虑对“万科万科”品牌的增值。品牌的增值。 万科集团，成立于1984年，中国最大的专业住宅开发企业，中国大陆首批公开上市的企业之一 ，定位为中国房地产业领跑者；Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方
4、方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.1.1 1.1 发展商因素分析发展商因素分析1.1.2 1.1.2 发展商开发目标发展商开发目标Point1商业定位规划应提升或不影响住宅品质，打造商业与住宅相辅相成、完美结合的万科“新模式“，商业以街铺销售为主，同时兼顾后续商业形象及商业经营可行性；Point2项目商业定位及规划应体现高度及品质感，与住宅定位相匹配，同时兼顾项目商业定位及规划应体现高度及品质感，与住宅定位相匹配，同时兼顾商业后续的可销售性及可经营性。商业后续的可销售性及可经营性。Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业
5、业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.1.2 1.2 项目立地条件分析项目立地条件分析1.2.2 地块周边环境分析1.2.1 地块基本条件分析p 项目经济技术指标分析p 地块区位分析p 地块四至分析p 地块商业价值分析p 区域商业环境分析p 区域交通条件分析p 区域竞争分析1.2.3 项目SWOT分析p Strength优势分析p Weakness劣势分析p Opportunity机会分析p Threat威胁分析Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN
6、MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.1-011-011-021-022-012-012-022-021.2.1 1.2.1 地块基本条件分析地块基本条件分析项目由四地块组成，沿街面长、地块分散利于多划商业街铺，但对住宅的品质项目由四地块组成，沿街面长、地块分散利于多划商业街铺，但对住宅的品质提升有所影响。提升有所影响。项目占地面积项目占地面积约7.7万1-011-01地块面积地块面积125541-021-02地块面积地块面积411182-012-01地块面积地块面积96752-022-02地块面积地块面积13887项目总建筑面积项目总建筑面积约26
7、万商业总建筑面积商业总建筑面积约4万住宅总建筑面积住宅总建筑面积约22万建筑覆盖率建筑覆盖率35%项目经济技术指标分析项目经济技术指标分析Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.社区商业类型社区商业类型商业面积商业面积/ /住宅面积住宅面积人均商业面积人均商业面积主力业态主力业态商业主要分布形式商业主要分布形式所处区域性质所处区域性质交通条件交通条件内向型内向型21 超市、餐饮、服务配套入口街铺型以点带面型 住宅区较好/一般中间型中间型25 (包括2，不包括5%)
8、12 (包括1，不包括2)超市/餐饮、休闲、服务配套入口集中型 入口街铺型 以点带面型商业区 住宅密集区较好，临城市主要道路外向型外向型52超市/餐饮/休闲环绕街铺型入口集中型商业区 住宅密集区良好，临城市主要道路1.2.1 1.2.1 地块基本条件分析地块基本条件分析 根据我司对社区商业类型的研究成果，社区商业主要分为三种类型：内向型、中间型、外向型内向型、中间型、外向型。商业面积（商业面积（4 4万）万）住宅面积（约住宅面积（约2222万）万）100% 18.2%100% 18.2% 外向型社区商业外向型社区商业是指在满足本社区居民的前提下，吸引大量的外部消费群以支撑经营的社区商业类型，是
9、三种类型当中对外经营性质最强的社区商业类型，通常商业体量较大。项目的商住面积比为项目的商住面积比为15%15%以上，为典型的外向型社区商业；以上，为典型的外向型社区商业；Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 地块地块区位分析区位分析项目地处沙井传统商业老街区边缘地段，新沙路与环镇路交汇处，紧邻沙井街道办，片区商业成熟，氛围浓厚，区位条件优越；1.2.1 1.2.1 地块基本条件分析地块基本条件分析项目项目地块区位优势明显，有打造片区商业龙头的基本条件。地块区位
10、优势明显，有打造片区商业龙头的基本条件。裕客隆购物裕客隆购物广场广场华润万家万华润万家万丰店丰店佳华商场佳华商场环镇路环镇路新沙路新沙路沙井路沙井路华润万家老华润万家老街店街店永安南城百永安南城百货货沙井街道办沙井街道办本项目本项目中心路中心路宝安大道宝安大道天虹商场天虹商场尖沙咀尖沙咀沙井老街商圈沙井老街商圈万丰商圈万丰商圈Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.注：沙井主街道新沙路从本项目南北地块之间穿过；北面 临永安南城百货，有一定的商业氛围；东面 临华盛地
11、块待开发项目，未来将有近28万建筑面积推出市场，其中商业面积约3万平米；南面 以居民房和工厂为主，居住人口密集；西面 隔环镇路临沙井镇政府和居民房；新沙路新沙路 地块四至地块四至分析分析1.2.1 1.2.1 地块基本条件分析地块基本条件分析东北南西Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.A AB BC CD DA1A1A2A2A3A3B3B3B2B2B1B1B4B4C1C1C2C2C3C3D1D1D3D3D2D2D4D4价值较高区域价值较高区域价值中等区域价值中
12、等区域价值偏低区域价值偏低区域主要沿新沙路主要沿新沙路主主要沿环镇路要沿环镇路不临主干道、临街面较短不临主干道、临街面较短B3B3、C C1 1、D D1 1B2B2、 B1B1、A2A2、B4B4、A A3 3、C3C3、D2D2、D3D3、 D4D4、C2C2、A A1 1地块编号地块位置临街面昭示性交通条件A地块A1A2A3B地块B1B2B3B4C地块C1C2C3D地块D1D2D3D4地块地块商业价值分析商业价值分析 1.2.1 1.2.1 地块基本条件分析地块基本条件分析新沙路及环镇路商业价值最高，尽可能规划街铺销售新沙路及环镇路商业价值最高，尽可能规划街铺销售Page 万万科科沙沙井
13、井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.1.2.1.2.2 2 地块地块周边环境周边环境分析分析 区域商业环境区域商业环境分析分析环镇路商业主要以餐饮、五金及服务配套等业态为主，经营状况良好;单体商业体量较小,物业较为陈旧，主要有华润万家和永安南城；片区商业片区商业特点：特点：业态特点片区商业主要以街铺形式分布，集中商业为辅，主要以餐饮配套为主要业态，档次以中低档为主，商家形象较差。租金水平街铺:约70-100元/平米/月新沙路新沙路环镇路环镇路 现状:未来:本片区处于沙井经济政治中心，
14、政府重点规划片区沙井经济政治中心，政府重点规划片区；为沙井街道的老核心商圈，随着市场的进一步培育和政策的规划，此片区仍有较好发展空间；本项目和华盛项目的开发建设及对国际品牌商家的本项目和华盛项目的开发建设及对国际品牌商家的引进引进，将会提高本片区商业档次及拉动商业氛围。沙井经济政治中心，商业氛围较浓，餐饮业态有一定基础沙井经济政治中心，商业氛围较浓，餐饮业态有一定基础Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.1-022-011-012-02迎宾路（规划路）环镇路 新
15、沙路迎宾路（规划路）项目内外交通都比较便利，可扩大项目的辐射范围项目内外交通都比较便利，可扩大项目的辐射范围区域交通条件区域交通条件分析分析项目与宝安大道相距约1公里，与广深公路相距约2公里，对外交通较为便利。内部交通路线主要分布如下： 地块周边主要道路：新沙路、新沙路、环镇路环镇路 地块周边规划道路：迎宾路、地铁迎宾路、地铁1313号线号线1.2.1.2.2 2 地块地块周边环境周边环境分析分析规划路约1公里Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.位置位置时间时
16、间货车货车私家车私家车的士的士公交公交摩托车摩托车自行车自行车行人行人合计合计数据为三次记录数值的平均值数据为三次记录数值的平均值车流车流人流人流新沙路（华润万家）新沙路（华润万家）9:359:4011:0011:0517:0017:0517756410622153230153新沙路（佳华商场）新沙路（佳华商场）451869 13173277545375新沙路（项目地块）新沙路（项目地块）15136118102248029680环镇路环镇路12652350181615016项目周边主要街道人车流统计如下：注:以上数据均为双向车流人流，以5分钟时间为一个时间段统计而成。区域人车流分析1.2.1.
17、2.2 2 地块地块周边环境周边环境分析分析Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 如图所示，新沙路整体呈“车多人少”现象，新沙路佳华商场路段车流量最大，华润万家（老街）人流最多，约为其它两个节点的两倍； 由统计可以看出，私家车、电动摩托车数量最多，是沙井居民出行的主要方式。 新沙路及环镇路项目地块路段人流相对较小；新沙路与环镇路人、车流统计分析折线图 1.2.1.2.2 2 地块地块周边环境周边环境分析分析总体上，本项目周边目前的人车流主要集中在新沙路，流量相
18、对较大，但流动性不强，缺乏凝集人流的设施。Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.区域规划分析区域规划分析沙井沙井是未来西部工业组团的核心，是未来西部工业组团的核心，区域内的基础设施和生产服务功能将日益完善和强大。沙井的城市发展以宝安大道为中轴，东西两边城市发展差异较大，其中宝安大道以西片区，为沙井行政中心和集中宝安大道以西片区，为沙井行政中心和集中居住区，商业发展现状及趋势良好居住区，商业发展现状及趋势良好；宝安大道以东发展较缓慢，处于待开发阶段。1.2.2 1
19、.2.2 地块周边环境分析地块周边环境分析 本项目项目地处沙井行政中心和集中居住区，区域功能项目地处沙井行政中心和集中居住区，区域功能规划发展良好，商业开发具有先机条件。规划发展良好，商业开发具有先机条件。功能规划：Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.轨道交通轨道交通1 10 0号线号线：在组团内沿线规划4个站点（沙井三村、沙井西站、西部工业城站、沙井南站）；轨道交通轨道交通1 11 1号线号线：连接机场快线连接机场快线，在组团内沿线规划2个站点沙井中心站沙井
20、中心站、沙井南站；轨道交通轨道交通1313号线：号线：在组团内沿线规划2个站点（沙井万丰站、沙井中心站沙井中心站（距本项目约1.5KM）；“六纵四横六纵四横”交通网络：交通网络： “六纵”是广深高速公路、沿江高速公路、海滨大道、龙大快速路、南沙快速路、广深公路（107国道）；“四横是大外环、沙井南环路甘霖路、沙井北环路、松白路。13号线号线10号号线线11号号线线本项目本项目沙井轨道交通规划图备注：资料来自规划网宝安大道区域交通规划发展良好，轨道交通的完善成熟将为本项目商业物业升值带来区域交通规划发展良好，轨道交通的完善成熟将为本项目商业物业升值带来契机契机1.2.2 1.2.2 地块周边环境
21、分析地块周边环境分析交通规划：Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.沙井街道主要有两个商圈：沙井老街商圈沙井老街商圈 VSVS万丰商圈万丰商圈 万佳商场佳华百货华润超级市场尖沙咀天虹商场裕克隆沙井大街沙井大道新沙路宝安大道中心路数码通信街沙井街道办沙沙井井老老街街商商圈圈万万丰丰商商圈圈万丰商圈:总商业面积约20万沙井老街商圈:总商业面积约10万本项目环镇路区域竞争区域竞争分析分析1.2.1.2.2 2 地块地块周边环境周边环境分析分析Page 万万科科沙沙井井
22、项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.商圈名称商圈名称沙井老街商圈沙井老街商圈万丰商圈万丰商圈商业面积()约10万约20万地理位置主要集中在沙井大道和新沙路两边区域位于沙井中心区片区代表商家裕客隆、华润超市佳华商场、华润万家万丰店和天虹商场商业分布形式以街铺的形式分布，商业较为集中以集中商业为主的”点“式分布，分布较散，凝聚力不强，经营状况商圈整体运营良好总体经营状况良好优点商圈商业氛围较为浓厚，街铺业态较为丰富，互补性强集中商业规模较大，商家形象较好，品牌商家较多缺点商业环境较差，物业
23、陈旧，商家品牌档次较低，仍处于中低层次竞争态势周边街铺业态不够丰富，主要为家居装饰、餐饮等，互补性差，对几大百货超市有较大依赖性备注商圈历史较久，总商业面积约10万平方米，是比较成熟的老商圈属于政府重点规划片区，政策优势明显；为沙井街道的核心商圈，随着市场的进一步培育和政策的规划，此片区应会有较好的发展前景两大商圈对比两大商圈对比分析分析1.2.1.2.2 2 地块地块周边环境周边环境分析分析目前沙井老街商圈最鲜明的竞争弱势是缺乏具有凝聚力的集中商业和影响力大的品牌商家。缺乏具有凝聚力的集中商业和影响力大的品牌商家。Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN
24、 ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.名称名称华盛地产项目地理位置地理位置沙井新沙路与康庄路交汇处占地面积占地面积( () )约6万总建筑面积总建筑面积( () )约28万商业面积商业面积( () )约3.5万代表商家代表商家1.沃尔玛（面积1.2万, 2-3F）2.顺电3.朗廷酒店规划定位规划定位小型城市综合体，临街面建街铺销售；区域区域潜在竞争对手分析潜在竞争对手分析1.2.1.2.2 2 地块地块周边环境周边环境分析分析项目区域最直接竞争对手为华盛地产项目，目前沃尔玛已签进驻意向。项目的商业规模及地理位置均优于项目的商业规模及地理位
25、置均优于竞争对手，但在项目推出时间及主竞争对手，但在项目推出时间及主力店上稍具弱势。力店上稍具弱势。Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.1.2.1.2.2 2 地块地块周边环境周边环境分析分析本项目及华盛地产商业的推出将弥补沙井老街商圈商业空白，重新树立沙井老本项目及华盛地产商业的推出将弥补沙井老街商圈商业空白，重新树立沙井老街商圈的核心竞争优势，与沙井老街联合打造沙井最具影响力的商业核心区。街商圈的核心竞争优势，与沙井老街联合打造沙井最具影响力的商业核心区。
26、”沙滩效应沙滩效应“，选址理论用沙滩上卖冰淇淋的例子来解释，即为了争取到最多的顾客，两个卖冰淇淋的最终会将他们的摊位选在同样的地方。Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.1.1.2.32.3 项目项目SWOTSWOT分析分析项目紧邻沙井街道办政府，区位优势明显；临近沙井核心商业圈，周边消费群居住密集；项目地块临新沙路及环镇路沿街面长，展示面佳；开发商实力雄厚，品牌号召力强大。位于沙井老街商圈边缘，商业氛围减弱；项目地块被分为四块，破坏了住宅及商业的完整性；pSt
27、rength 项目优势分析项目优势分析pWeakness 项目劣势分析项目劣势分析Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.政府对片区的整顿改造及其它政策利好；沙井现有推出楼盘较少，市场空间较大；华盛地产项目引进沃尔玛可能带动本片区商业氛围的形成；竞争对手优先推出市场，抢占品牌商家资源；其他未来不确定因素的干扰，如政策、市场变化等。p Opportunity 项目机会点分析项目机会点分析p Threat 项目潜在威胁分析项目潜在威胁分析1.1.2.32.3 项目项目
28、SWOTSWOT分析分析Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.1.3 1.3 市场关键因素分析市场关键因素分析1.3.1 沙井商业格局分析p 沙井商业分布现状特点1.3.2 区域商业市场分析p 区域商业分布特点p 现有经营商业状况p 在租在售商业状况p 区域商业市场综述1.3.3 商家访谈p 主力/次主力店访谈p 本地商家访谈p 商家访谈小结Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ES
29、TATE CONSULTING CO., LTD.1.3.1 1.3.1 沙井商业格局分析沙井商业格局分析 沙井街道片区主要有两个商圈，分别为沙井老沙井老街商圈及万丰商圈街商圈及万丰商圈。 以沙井路、华润万家老街店为中心的沙井老街商圈历史较久，是比较成熟的老商圈。 以佳华商场、华润万家万丰店、天虹为龙头的万丰商圈，是在近几年新形成的商圈。沙井老街商圈佳华百货约1500m约500m沙井大街沙井路宝安大道万丰商圈华润超级市场裕客隆数码通信街华润万家尖沙咀天虹商场本案地块中心路东塘路沙井商业分布现状特点沙井商业分布现状特点沙井街道办新沙路Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划
30、方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.地理位置：地理位置：新沙路沙井街道办以西路段，沙井路代表商家：代表商家：华润万家、鸿运来鞋业广场、电子数码街、裕客隆购物广场商圈特点：商圈特点：业态种类齐全，但商业环境较差，物业陈旧，商家品牌档次较低。沙井路南段：数码电子、餐饮、服饰沙井路北段：服务、餐饮、家居新沙路西段：服务、餐饮、服饰裕客隆购物中心鸿运来鞋业广场华润万家环镇路：餐饮、服务永安南城沙井老街商圈沙井老街商圈各商圈特点分析1.3.1 1.3.1 沙井商业格局分析沙井商业格局分析Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定
31、定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.沙井主要商业体量统计沙井主要商业体量统计面积（）面积（）商业街商业街新沙路西段15,000沙井路6,000环镇路1,800明珠一路2,500东塘路3,500 商业街商业面积28,800集中商业集中商业华润万家老街店21,000永安南城百货7,500裕客隆购物广场19,000新港湾时装广场5,400 集中商业面积52,900 总商业面积总商业面积81,70081,700商业规模：商业规模：总商业经营面积约8.2万平方米；街铺约2.9万平方米集中商业约5.3万平方米。数据
32、来源：美格行项目组实地调研沙井街道办商圈以街铺分布为沙井街道办商圈以街铺分布为主，大型超市、百货等类型集主，大型超市、百货等类型集中商业数量少，市场存在一定中商业数量少，市场存在一定发展空间发展空间1.3.1 1.3.1 沙井商业格局分析沙井商业格局分析Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.新沙路口环镇路鸿运来鞋业广场沙井路数码街部分品牌商家沙井蚝博物馆及周边餐饮1.3.1 1.3.1 沙井商业格局分析沙井商业格局分析Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定
33、定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.佳华商场华润万家万丰影剧院国美天虹商场缤纷时代广场地理位置：地理位置：新沙路万丰村路段代表商家：代表商家：华润万家万丰店、佳华商场、国美电器、天虹商场商圈特点：商圈特点：业态种类齐全，商业环境较好，商家品牌档次较高。苏宁万丰商圈万丰商圈1.3.1 1.3.1 沙井商业格局分析沙井商业格局分析禧园Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.总商
34、业经营面积约12.5万平方米；其中街铺约1.5万平方米集中商业约11万平方米。数据来源：美格行项目组实地调研沙井主要商业体量统计沙井主要商业体量统计面积（）面积（）商业街商业街新沙路东段12,000万安路3,500商业街商业面积15,500集中商业集中商业天虹商场30,000尖莎咀百货10,000佳华商场26,000华润万家万丰店43,000集中商业面积109,000总商业面积总商业面积124,500124,500作为沙井的新商圈，万丰商圈作为沙井的新商圈，万丰商圈以集中商业以集中商业“点点”为主，且分为主，且分布较散，缺乏连接各布较散，缺乏连接各“点点”的的“线线”商业街。商业街。 商业规模
35、：商业规模：1.3.1 1.3.1 沙井商业格局分析沙井商业格局分析Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.华润万家禧园沙井义乌商贸城缤纷时代广场天虹商场佳华商场1.3.1 1.3.1 沙井商业格局分析沙井商业格局分析Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.商业街：商业街：区域内主要商业街为新沙路、沙井路、东塘路；其中新沙路是最为主要
36、的商业街，商业氛围较浓厚，沙井的主要超市、街铺均集中在新沙路两侧；集中商业：集中商业：区域内主要分布有华润万家、天虹、佳华华润万家、天虹、佳华等大型集中商业，经营状况良好；区域商业分布特点区域商业分布特点1.3.2 1.3.2 区域商业市场分析区域商业市场分析新沙路沙井路环镇路万安路明珠一路东塘路佳华百货华润超级市场裕客隆华润万家尖沙咀天虹商场永安南城Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.区域主要品牌商家区域内已进驻大型商家以国内品牌超市、百货及家电为主，缺乏国
37、际品牌商家。区域内已进驻大型商家以国内品牌超市、百货及家电为主，缺乏国际品牌商家。业态业态商场名称商场名称面积面积家电连锁家电连锁国美电器国美电器3,0003,000苏宁电器苏宁电器2,5002,500品牌超市品牌超市华润万家万丰店华润万家万丰店43,00043,000华润万家老街店华润万家老街店21,00021,000佳华商场佳华商场26,00026,000百货商场百货商场天虹商场天虹商场30,00030,000大型品牌商家列表1.3.2 1.3.2 区域商业市场分析区域商业市场分析Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD R
38、EAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.业态业态商铺名称商铺名称服饰服饰运动品牌：耐克，阿迪达斯，李宁，卡帕，匹克，运动品牌：耐克，阿迪达斯，李宁，卡帕，匹克， 安踏，乔丹安踏，乔丹休闲服装品牌：以纯休闲服装品牌：以纯餐饮餐饮蒙自源，麦当劳，真功夫蒙自源，麦当劳，真功夫家居家居雅兰床上用品，雅芳婷雅兰床上用品，雅芳婷家电家电美的电器，海尔空调，格力电器美的电器，海尔空调，格力电器街铺品牌商家列表1.3.2 1.3.2 区域商业市场分析区域商业市场分析 区域街铺品牌商家主要为运动品牌及连锁快餐品牌，数量较少，其中区域街铺品牌商家主要为运动品牌及连锁快餐品牌，数量较少，其中国
39、内连锁商务品牌比较稀缺。国内连锁商务品牌比较稀缺。Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.代码代码业态业态包含业态种类包含业态种类CY餐饮小食店，快餐店，餐厅，酒楼等FS服饰男装，女装，童装，鞋类，内衣，袜子，及围巾、帽子等饰品JP精品化妆品，女性饰品，皮具箱包等ZB珠宝珠宝玉石，金银加工WJ五金/建材五金，机电，建材，灯饰等JJ家具/家居家具，家纺，窗帘，布艺等FW服务配套银行，医院，摄影，士多店，药店，旅馆，文具，打印复印等SM数码家电手机，数码产品，家电，卡
40、行等MR美容/美发美容美体，美发，SPA等CH车行自行车行，电动车、摩托车行GG广告/喷绘广告制作，喷绘等XX休闲/娱乐网吧，KTV，足浴等QT其他画廊，麻将，神佛贡品，运动器材等区域商业街业态分析区域商业街业态分析业态代码分类表1.3.2 1.3.2 区域商业市场分析区域商业市场分析 本次调研主要选取了新沙路、沙井路、东塘路、环镇路作为调研对象。Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.新沙路街铺业态统计表新沙路业态业态代码代码数量数量( (间间) )百分比百分比
41、(%)(%)餐饮CY2510.2 服饰FS6024.5 精品JP156.1 五金/建材WJ4518.4 服务FW5120.8 数码/家电SM62.4 美容美发MR72.9 车行CH93.7 家具/家居JJ145.7 休闲娱乐XX41.6 珠宝ZB31.2 其他QT62.4 合计245100.0 新沙路街铺以服饰、服务配套为主，约占街铺总数的一半；新沙路街铺以服饰、服务配套为主，约占街铺总数的一半；此外五金此外五金/ /建材所占比例较大，约为建材所占比例较大，约为18%18%；1.3.2 1.3.2 区域商业市场分析区域商业市场分析Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方
42、方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.沙井路街铺业态统计表业态业态代码代码数量数量( (间间) )百分比百分比(%)(%)餐饮CY1311.4 服饰FS3732.5 五金/建材WJ10.9 服务FW1916.7 美容美发MR97.9 家具/家居JJ21.8 珠宝ZB21.8 精品JP97.9 数码/家电SM2017.5 其他QT21.8 合计114100沙井路沙井路南段是沙井主要的手机数码销售服务区域，数码类约沙井路南段是沙井主要的手机数码销售服务区域，数码类约占铺数的占铺数的18%18%。沙井路街铺面积普遍较小，大部分面积
43、在沙井路街铺面积普遍较小，大部分面积在3030平方米以下。平方米以下。1.3.2 1.3.2 区域商业市场分析区域商业市场分析Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.业态业态代码代码数量数量( (间间) )百分比百分比(%)(%)餐饮CY77.9 精品JP44.5 服务FW2528.1 美容美发MR55.6 服饰FS4247.2 数码家电SM22.2 其他QT44.5 东塘路东塘路街铺业态统计表东塘路是沙井服饰类商铺最集中的商业街，服饰类商铺约占商铺总数的东塘路是
44、沙井服饰类商铺最集中的商业街，服饰类商铺约占商铺总数的47%47%。东塘路服饰整体档次较低，品牌商家不多，消费者以年轻人居多。东塘路服饰整体档次较低，品牌商家不多，消费者以年轻人居多。1.3.2 1.3.2 区域商业市场分析区域商业市场分析Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.业态业态代码代码数量数量( (间间) )百分比百分比(%)(%)餐饮CY620.0 广告/喷绘GG26.7 五金WJ310.0 服务FW1033.3 美容美发MR26.7 车行CH26.7
45、 家具/家居JJ13.3 珠宝ZB13.3 其他QT310.0 合计30100.0 环镇路街铺业态统计表环镇路 环镇路街铺主要业态为餐饮和服务配套，商业街规模环镇路街铺主要业态为餐饮和服务配套，商业街规模不大。不大。 沙井蚝博物馆附近集约了多家大型餐饮，片区有一定沙井蚝博物馆附近集约了多家大型餐饮，片区有一定餐饮基础。餐饮基础。1.3.2 1.3.2 区域商业市场分析区域商业市场分析Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.主要商业街街铺业态统计 沙井主要商业街业态
46、较杂乱，以服饰及服务配套为主。沙井主要商业街业态较杂乱，以服饰及服务配套为主。 餐饮所占比例较少，品牌商家少，整体档次不高；餐饮所占比例较少，品牌商家少，整体档次不高； 服饰类主要为中低档商家，品牌商家以运动、休闲为主。服饰类主要为中低档商家，品牌商家以运动、休闲为主。新沙路/沙井路/东塘路/环镇路业态数量统计表业态业态编码编码数量数量( (间间) )百分比百分比(%)(%)车行CH112.2 餐饮CY5110.1 服饰FS13927.5 服务FW11723.1 广告GG132.6 家居JJ173.4 精品JP285.5 美容MR265.1 数码SM285.5 五金WJ5110.1 休闲XX5
47、1.0 珠宝ZB81.6 其他QT122.4 合计506100.0 1.3.2 1.3.2 区域商业市场分析区域商业市场分析Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.业态业态编码编码面积（）面积（）百分比（百分比（% %）车行CH6001.6 精品JP11003.0 服饰FS930025.2 休闲XX25006.8 广告GG9002.4 家居JJ16004.3 服务FW1050028.5 美容MR14003.8 数码SM16004.3 五金WJ30008.1 餐饮C
48、Y35009.5 珠宝ZB4001.1 其他QT5001.4 合计36900100.0 区域主要商业街内餐饮经营面积约区域主要商业街内餐饮经营面积约35003500，体量，体量较小。较小。1.3.2 1.3.2 区域商业市场分析区域商业市场分析新沙路/沙井路/东塘路/环镇路业态面积统计表Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.主要商业街二层业态统计表 沙井商业街二层业态以餐饮、摄影、网吧为主；沙井商业街二层业态以餐饮、摄影、网吧为主； 二层商铺主要集中在新沙路靠近
49、华润万家商业氛围较浓的部分二层商铺主要集中在新沙路靠近华润万家商业氛围较浓的部分路段，数量较少，路段，数量较少，经营状况良好。主要商业街二层业态统计业态业态数量（间）数量（间）百分比（百分比（% %）餐饮413.8 摄影517.2 书店13.4 网吧413.8 广告印刷310.3 眼镜310.3 美容美体310.3 灯饰锁业26.9 休闲会所26.9 其他26.9 合计29100.0 1.3.2 1.3.2 区域商业市场分析区域商业市场分析Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING C
50、O., LTD.区域商业街租金分析区域商业街租金分析新沙路租金水平相对较高，新沙路与沙井大道交汇处，租金高达300元/平米/月，街道办、华润万家附近租金在100-200元/月的区间；沙井大道，租金在100110元/月的区间；环镇路普通商铺租金在70100元/月之间，餐饮、休闲类商家租金普遍较低，约为20-30元/月。新沙路沙井路环镇路110元/月180元/月90-100元/月2F：20-30元/月50-80元/月200-300元/月100-110元/月20-30元/月（餐饮）70-80元/月80-100元/月1.3.2 1.3.2 区域商业市场分析区域商业市场分析Page 万万科科沙沙井井项项
51、目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.区域商业街特点小结区域商业街特点小结1.3.2 1.3.2 区域商业市场分析区域商业市场分析p 沙井主要商业街业态较杂乱，以服饰及服务配套为主。p 餐饮数量及经营面积所占比例较少，品牌商家少，整体档次不高；p 服饰类主要为中低档商家，品牌商家以运动、休闲为主，数量较少；p 沙井商业街二层业态以餐饮、摄影、网吧为主；主要集中在新沙路靠近华润万家商业氛围较浓的部分路段，数量较少。Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN
52、ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.区域主要集中商业调研分析区域主要集中商业调研分析 区域主要营业中的集中商业有6家。 其中华润万家、佳华商场经营状况良好，是本地人较为认可的购物地点。 永安南城百货经营状况较差，客流较少。缤纷购物广场和尖莎咀经营状况不佳，目前面临停业调整。区域集中商业分布新沙路宝安大道沙井路裕客隆购物广场华润万家万丰店佳华商场华润万家老街店天虹商场环镇路永安南城百货沙井街道办沙井街道办本项目中心路尖莎咀缤纷购物广场1.3.2 1.3.2 区域商业市场分析区域商业市场分析Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及
53、及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.集中商业概况名称名称天虹商场天虹商场华润万家华润万家（万丰店）（万丰店）佳华佳华华润万家华润万家（老街店）（老街店）裕客隆裕客隆永安南城永安南城位置位置中心路与创新路交汇处新沙路新沙路新沙路沙井大街环镇路开业时间开业时间04年4月23日03年4月99年5月建筑物特点建筑物特点单体建筑单体建筑单体建筑单体建筑商业裙楼单体建筑面积（面积（mm）30,00043,00026,00021,00019,0007,500档次档次中高档中档中低档中档中低档中低档业态分布业态分布1F：化妆品
54、、鞋类、首饰、钟表眼镜2F：超市、药品保健品3F：女装、家居服饰、皮具、美容中心4F：男装休闲装、皮具、体育用品5F：家电数码、儿童用品、床上用品、办公设备、儿童乐园1F：家电数码、珠宝2F：大众服饰、万泽药房、书店音像3F：超市4F：家具批发1F：日用品超市2F：家电数码、服饰、家居用品、音像3F：休闲装、运动装、时尚女装4F：皮具、男装、床上用品5F：儿童用品、家电1F：手机、化妆品、小吃街、药店、ITAT、婚纱摄影、金饰；2F：超市、烟酒3F：品牌服饰、流行服饰、鞋帽、运动服饰器材4F：家电、服装大卖场；1F：珠宝、手机、眼镜、超市；2F：家电、手机、饰品、床上用品、超市、婚纱摄影、美容
55、纤体；3F：服装大卖场4F：空置；1F：、烟酒、超市；2F：服饰3F：空置代表商家代表商家KFC、一番拉面、真功夫万泽药房、番番拉面，麦当劳真功夫，KFC麦当劳、雅芳宝岛眼镜，欧莱雅经营状况较好良好良好良好一般差数据来源：美格行项目组实地调研1.3.2 1.3.2 区域商业市场分析区域商业市场分析Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.集中商业主要沿新沙路分布集中商业主要沿新沙路分布, ,数量较多，单体体量较小数量较多，单体体量较小, ,物业较为陈旧物业较为陈旧；
56、半径1.5公里范围内汇集了沃尔玛（待建）、天虹、华润万家、佳华多家等商场,市场竞争较激烈；市场竞争较激烈；主要以国内品牌超市和百货为主主要以国内品牌超市和百货为主, , 除沃尔玛外，暂无其它国际零售品牌商家除沃尔玛外，暂无其它国际零售品牌商家进驻。进驻。区域集中商业特点小结1.3.2 1.3.2 区域商业市场分析区域商业市场分析Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.在租在售商业状况在租在售商业状况楼盘名称楼盘名称禧园禧园地理位置沙井宝安大道与新沙路交汇处开发商鸿
57、荣源（深圳）有限公司占地面积()70,038.47总建筑面积()226,495.26商业面积()36,680户数990户停车位1,396个开盘时间商业：2009年4月售价（元/）商业：22,000-28,000租金情况街铺：约80元/月招商率10%，主要为地产中介销售率约30%（剩余铺位暂未推出）代表商家中原地产，世华地产经营状况数据来源：美格行项目组实地调研禧园是项目周边主要的在租在售项目，商业面积约3万，目前招商和销售均不理想。主要原因有： 位置较偏，临宝安大道，东、西、北面人流稀少。 对经营业态无明确定位，无排油烟设施，不能做餐饮。 规划不合理，铺面进深较深，单铺面积大，多为80-100
58、。1.3.2 1.3.2 区域商业市场分析区域商业市场分析Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.区域商业市场调研小结区域商业市场调研小结沙井现有商业街物业较为陈旧，物业配套存在升级换代的机会；物业配套存在升级换代的机会；沙井商业街业态杂乱，知名品牌商家较少，项目商业的推出将为商业街注入新商业的推出将为商业街注入新的血液，丰富区域业态组合；的血液，丰富区域业态组合；区域餐饮数量及经营面积较少，餐饮市场存在较大机会餐饮市场存在较大机会；区域集中商业主要以国内品牌超市
59、和百货为主, 国际零售品牌商家进驻机会较国际零售品牌商家进驻机会较大。大。餐饮、品牌服饰精品及国际零售品牌商家将成为本项目未来餐饮、品牌服饰精品及国际零售品牌商家将成为本项目未来发展的重要商户发展的重要商户1.3.2 1.3.2 区域商业市场分析区域商业市场分析Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.商家访谈阶段工作性质说明前期策划阶段：前期策划阶段：主要针对深圳主力品牌商家，以及国内外知名品牌连锁商家进行前期初步摸底式访问。第一阶段第一阶段主力商家招商主力商家招
60、商第二阶段第二阶段驻场全面招商驻场全面招商第三阶段第三阶段招商启动阶段：招商启动阶段：规划方案确定后，再次访问主力品牌商家，并针对第一阶段有意向商家进行深入洽谈，完成租赁意向书的签订工作。全面招商阶段：全面招商阶段：在主力店签约后，针对国内外知名品牌连锁商家以及深圳本地商家等，展开全面招商工作。访谈内容访谈内容 各商家对区位、项目看法及对项目建筑、业态规划的建议各品类商家物业要求及初步商务条件摸底式访问摸底式访问商家访谈说明商家访谈说明1.3.3 1.3.3 商家访谈商家访谈Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL E
61、STATE CONSULTING CO., LTD.商家访谈工作说明由于本项目规划方案仍处于策划阶段，不明朗因素较多，除主力店外，其它商家访谈存在由于本项目规划方案仍处于策划阶段，不明朗因素较多，除主力店外，其它商家访谈存在着的局限性较多：着的局限性较多：本次访问的商家均表示，在现阶段只能了解项目，不可能达成深入意向性的共识或任何协议，但会非常关注本项目的发展，希望保持沟通并及时得到项目信息；项目离面市尚需约2年左右时间，出于各种不确定因素的考虑，部分商家不会明确表明其进驻意愿，同时部分商家虽然近期（1-2年内）无开店计划，但到项目面市招商时仍存在进驻的可能；主力店、大型品牌商家对普通商家具有
62、较好的带动作用，本次访谈对象主要为知名超市、百货及电影院，本地商家主要为餐饮、服饰类商家。1.3.3 1.3.3 商家访谈商家访谈Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.主力/次主力店商家访谈（超市、百货、影院）序号序号商家类别商家类别商家名称商家名称姓名姓名意向意向反馈情况反馈情况1超市类家乐福欧经理有希望商业规模做大，单层面积至少8000平米，另外在外部交通及内部规划上要优于周边的沃尔玛。2TESCO刘经理有面积需求在1.5万以上，最好能超过周边主力店沃尔玛面
63、积。希望一层面积大些，专用停车位最好能有300个。3人人乐王总有需求在1.5万以下，位置为1F-3F可以考虑，最好为1-2F.4大润发谭经理观望在外地出差，待看场后才能出具体建议，对沙井有开店计划，以前与华盛谈过，如果进驻面积1.8万以上，可以考虑。5华润万佳皮经理观望临老店比较近，另外担心周边沃尔玛的竞争，需看具体规划再谈意向。6新一佳陈经理观望面积需求在1.5万左右，为1-3F,或者一层部分面积。7沃尔玛刘经理无周边华盛项目已签进驻意向。认可区域的发展。8吉之岛王经理无公司对区域人口经济还达不到其要求，相对吉之岛的定位中高档。9百佳肖经理无公司近两年不会在沙井开店，认为区域消费力还达不到其
64、拓展要求。10好又多梁经理无被沃尔玛收购，不开拓新店。 超市类：超市类：家乐福、乐购、人人乐对本项目较为认可，有进驻意向。家乐福、乐购、人人乐对本项目较为认可，有进驻意向。但都认为华盛项目的沃尔玛将会成为强劲对手，对本项目的商业规模、建筑规划、停车位设计等要求较高。1.3.3 1.3.3 商家访谈商家访谈Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.序号序号商家类别商家类别商家名称商家名称姓名姓名意向意向反馈情况反馈情况11百货类海雅叶总有需求面积在3万平米面积以上，层
65、高5米以上，对区域有意向，等项目规划确定后可深入谈12天虹刘总有沙井已开一家店，经营比较好，对项目所处区位比较了解，可以考虑进驻，希望进驻北地块，面积为2.5万以上13茂业李总无目前只进驻开发自己的物业14家电类国美朱经理观望表示离沙井现有国美比较近，如果地段及条件特别好可以考虑进驻开店15苏宁姜经理观望表示不排除沙井再开一家店的可能性，具有需看项目资料和现场再谈16顺电温总无对区域比较看好，但已签约华盛地产项目。17电影院大地影院徐经理有需求1200-5000，层高7-11米，七层以下，负重400kg/以上主力/次主力店商家访谈（超市、百货、影院） 百货类：百货类：因沙井百货类竞争较小，百货
66、类商家对本项目所处区位认可，进驻意向较大。因沙井百货类竞争较小，百货类商家对本项目所处区位认可，进驻意向较大。 家电类：家电商业已布点沙井，因项目不确定因素较多，家电类：家电商业已布点沙井，因项目不确定因素较多，商家持观望态度较多，但均表示如果商家持观望态度较多，但均表示如果条件合适可继续开店。条件合适可继续开店。1.3.3 1.3.3 商家访谈商家访谈Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.业态业态成功访问到商家成功访问到商家有意向商家有意向商家无意向商家无意向
67、商家持观望态度持观望态度超市/大卖场家乐福，乐购，人人乐，大润发，华润万佳，新一佳，沃尔玛，吉之岛，百佳，好又多家乐福，乐购，人人乐沃尔玛，吉之岛，百佳，好又多大润发，华润万佳，新一佳百货商场海雅，天虹，茂业海雅、天虹茂业家电类国美、苏宁、顺电顺电国美、苏宁合计合计16165 56 65 5目前对项目意向较强的超市和百货商家较多，家电类商家持观望态度较多。目前对项目意向较强的超市和百货商家较多，家电类商家持观望态度较多。主力/次主力店访谈小结1.3.3 1.3.3 商家访谈商家访谈Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REA
68、L ESTATE CONSULTING CO., LTD.本地商家访谈（休闲、餐饮）编号编号000000商家类别商家类别商家名称商家名称访谈人访谈人进驻意向进驻意向反馈情况反馈情况1健身皇冠健身俱乐部刘总经理一般项目至少还要两年才能谈进驻与否，现在谈还太早。不过对项目所处位置比较感兴趣，有搬过去的可能。2餐饮佳友中西美食王经理无看好项目前景。但本店离项目太近了，不会考虑开分店，也不会舍弃现有店面搬迁过去。3老家乡湘菜刘经理无本店位置还不错，生意尚可，看好项目做餐饮的前景，但不会考虑搬迁或开分店。4沙县小吃魏先生看情况如果将来做起来了，人多生意好做，会考虑再开一间店。5港龙茶餐厅陈女士无现在租用
69、的是政府的场地，租金较便宜，目前生意尚好，没有新开店计划，且离项目很近，如果开新店会考虑去海上田园附近，本地人越来越多搬去海上田园附近的新房。 餐饮类：本地小型餐饮商家实力有限，加上项目处于策划阶段，不明朗因素较多，对项目进驻意向均不高。 项目可考虑引进其他连锁餐饮品牌以及中高档酒楼，提升商业档次，聚集人气。1.3.3 1.3.3 商家访谈商家访谈Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.编号编号商家类别商家类别商家名称商家名称访谈人访谈人进驻意向进驻意向反馈情况反
70、馈情况6服饰Leer时尚女装林女士有看好项目位置，如果有大超市带动，服装会比较好做。7优美世界童装金女士有看好项目位置，需求临新沙路店面，但项目目前还在规划阶段，谈进驻太早。8流行姑娘张先生无项目位置做品牌服饰专卖比较合适，不适合这种非品牌服饰店。9服务配套黄志强凉茶铺李女士看情况是否开新店要看公司安排，本人认为若项目能引进大型超市和电影院，将来人流会很多，应该会开新店。10洋酒庄孙先生无目前主要做深圳、东莞、惠州的红酒批发加盟，现有的店主要起展示作用，装修成本高，不考虑开新店。11深圳烟酒专卖王先生一般项目所在地块原商户，拆迁后搬至环镇路对面，项目开发尚无时间表，暂不考虑搬迁或开新店。 服饰
71、类：本地服饰品牌对项目地块较为认可，有超市的带动，商场物业条件好，比较适合中档服饰品牌，会考虑进驻。 其他类：由于距离项目面市时间尚早，对是否进驻本项目并不确定。本地商家访谈（服饰、配套）1.3.3 1.3.3 商家访谈商家访谈Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.业态业态成功访问到商家成功访问到商家有意向商家有意向商家无意向商家无意向商家持观望态度持观望态度餐饮佳友中西美食，老家乡湘菜，沙县小吃，港龙茶餐厅佳友中西美食，老家乡湘菜，港龙茶餐厅沙县小吃服装Lee
72、r时尚女装，优美世界童装，流行姑娘Leer时尚女装，优美世界童装流行姑娘其他皇冠健身俱乐部，黄志强凉茶铺，深圳烟酒专卖，洋酒庄洋酒庄皇冠健身俱乐部，黄志强凉茶铺，深圳烟酒专卖合计11112 25 54 4目前对项目意向较强的本地商家较少，尤其是本地的餐饮商家多为家庭经营，目前对项目意向较强的本地商家较少，尤其是本地的餐饮商家多为家庭经营，无开新店意向。部分服饰类商家表达了一定的进驻意向。无开新店意向。部分服饰类商家表达了一定的进驻意向。本地商家访谈小结1.3.3 1.3.3 商家访谈商家访谈Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROA
73、D REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.商家访谈小结商家访谈小结主力店商家对本项目的关注度较高，其中超市和百货超市和百货将成为本项目主力店的主要发展业态，意向商家有家乐福、有家乐福、TESCOTESCO、天虹、海雅、天虹、海雅等。次主力店商家以家电为主，因家电品牌商家较少，次主力店亦可引进大型餐饮作为替补。其他小型商家对主力店的追随度较高，若成功引进大型品牌主力店，则项目将有很大机会吸引本地商家进驻。1.3.3 1.3.3 商家访谈商家访谈Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTAT
74、E CONSULTING CO., LTD.1.4 1.4 项目定位项目定位1.4.1 商业市场定位1.4.2 业态组合定位1.4.3 项目形象定位1.4.4 参考案例分析Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.2.市场及竞争分析市场及竞争分析区域内中低档传统零售商业竞争激烈；项目地段及规模优势明显,具有很好的竞争优势；商业差异化经营是项目获取长远竞争力的重要方法定位依据定位依据3.商家访谈商家访谈沙井目前还未有国际一线品牌超市入驻国际品牌商家对本项目的进驻意向大
75、沃尔玛已于片区布点1.项目立地条件项目立地条件沙井政府相邻物业沙井老街核心物业万科高品质住宅本项目不仅仅是社区商业，项目具本项目不仅仅是社区商业，项目具备沙井商业龙头的基础条件，未来备沙井商业龙头的基础条件，未来发展影响力将辐射整个沙井街道。发展影响力将辐射整个沙井街道。1.4.1 1.4.1 商业市场定位商业市场定位Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.发展区间发展区间发展阶段发展阶段商业形态商业形态起步期第一阶段生活配套第二阶段生活配套/传统百货发展期第三阶
76、段第三阶段社区配套社区配套/ /服饰百货服饰百货/ /社区超市社区超市/ /专业卖场专业卖场第四阶段第四阶段社区型购物中心社区型购物中心/ /特色街区特色街区/ /大卖场大卖场/ /多种百货业种多种百货业种/ /多种专业市场多种专业市场成熟期第五阶段购物中心/Shopping Mall/城市运营/OUT LET商业发展主要分为三个区间，分别为起步期、发展期、成熟期，三个区间分为五个阶段：4.沙井商业发展规律沙井商业发展规律 沙井商业发展较为缓慢，随着天虹商场、华润万家超市等大型商家进驻，同时也标志着沙井沙井商业进入第三阶段；商业进入第三阶段； 目前沙井商业地产的发展现状相对滞后于当地的经济水平
77、，但随着区域经济的发展、房地产开发强度的加大，商业发展将进行新一轮的更新换代。商业发展将进行新一轮的更新换代。定位依据定位依据1.4.1 1.4.1 商业市场定位商业市场定位Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.并随着房地产的迅速发展，沙井商业发展将进行新一轮的更新换代，逐渐向第四阶段迈进，未来购物中心、特色街区、大卖场等商业形态将成为沙井商业进未来购物中心、特色街区、大卖场等商业形态将成为沙井商业进一步的发展方向。一步的发展方向。社区型购物中心社区型购物中心/
78、 /特色街区特色街区/ /大卖场大卖场/ /多种百货业种多种百货业种/ /多种专业市场多种专业市场第四阶段商业形态第四阶段商业形态:1.4.1 1.4.1 商业市场定位商业市场定位Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.n 沙井商业模式新纪元；n 沙井商业“名片”n 沙井最具品质、时尚人群的聚集地； 市场定位市场定位1.4.1 1.4.1 商业市场定位商业市场定位打造沙井首个集购物、餐饮、休闲娱乐于一体的情情景式、体验式、街区式景式、体验式、街区式购物中心！Pag
79、e 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.目前区域较为稀缺的业态有餐饮、休闲娱乐，本项目重点强化此部分功能，吸引整目前区域较为稀缺的业态有餐饮、休闲娱乐，本项目重点强化此部分功能，吸引整个沙井区域的消费，并体现出与项目整体相匹配的高品质生活格调。个沙井区域的消费，并体现出与项目整体相匹配的高品质生活格调。需强化的功能1.4.2 1.4.2 业态组合定位业态组合定位突出区域稀缺业态，实现差异化突出区域稀缺业态，实现差异化大型超市、品牌服饰、生活家居品牌餐饮、特色餐饮烟酒店、
80、干洗、药店、银行等茶艺馆、咖啡吧、KTV、网吧等功能组合功能组合Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.主力业态组合主力业态组合综合超市综合超市+ +餐饮餐饮+ +服务配套服务配套+ +其它其它n 以大型超市为龙头，带动服饰、家居、配套等零售类商业经营，满足沙井居民以大型超市为龙头，带动服饰、家居、配套等零售类商业经营，满足沙井居民日常消费需求；日常消费需求；n 以餐饮为重点打造的主力业态，提升项目商业的影响力和竞争力；以餐饮为重点打造的主力业态，提升项目商业的影
81、响力和竞争力；n 服务配套业态将作为本社区的一个必不可少的基本功能，起到完善社区配套，服务配套业态将作为本社区的一个必不可少的基本功能，起到完善社区配套，提升住宅品质功效。提升住宅品质功效。1.4.2 1.4.2 业态组合定位业态组合定位Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.建筑与装修建筑与装修配套服务配套服务商家品牌度商家品牌度表现形式表现形式商业的形象主要通过建筑与装修、配套服务及商家品牌度建筑与装修、配套服务及商家品牌度三方面体现。1.4.3 1.4.3
82、项目形象定位项目形象定位Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.建筑与装修建筑与装修 通过对公共部位的景观小品、主题氛围、层高、过道宽度、垂直交通、采光度等硬件指标的领先设计及精心装饰，提升商业档次； 简约而具有特色的装修风格，以较少的投入取得较好的审美效果。（可参考万科.金域道）配套服务配套服务 由万科专业的物业管理公司对租户进行统一管理，调整优化业态组合； 建立便民服务体系：雨伞服务、公共电话、手机充电、ATM取款机等； 定期举办推广活动：社区活动演出、亲子活
83、动等，保持商业活跃性。中档偏高，简约而具有特色的装修风格，保证商业品质感，以利于销售。优质服务，超前理念，保障商业持续经营。1.4.3 1.4.3 项目形象定位项目形象定位Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.商家品牌度商家品牌度 沙井现有消费主要来自外来打工人群，整体购买力较弱。预计未来几年内，沙井人口结构和消费力不会产生较大变化。因此，高档品牌商户不适合本项目实际情况； 沙井现有商业以中档和中低档为主，为保障项目品质，树立项目在沙井区域的商业核心地位，并避免
84、同质化竞争，项目目标商户不应选择较低档次商家。整体以中档为主，餐饮、休闲娱乐业态建议引进形象较好商家，并适当提高档次。1.4.3 1.4.3 项目形象定位项目形象定位Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.业态业态品牌度品牌度代表商家代表商家超市超市国际一线、国内一线家乐福、TESCO、华润万家、人人乐休闲娱乐休闲娱乐电影院、KTV、娱乐会所、酒吧等太平洋影院、大地影院、K-BOX、钱柜、富侨沐足、本色酒吧餐饮餐饮品牌中西快餐、连锁特色餐饮、连锁西餐咖啡、连锁美食
85、广场麦当劳、肯德基、面点王、嘉旺、棒约翰、味千、六千馆、柴火、美乐汇、美食通服务配套服务配套连锁药店、面包店、美发店、干洗店等万泽、海王星辰、一品轩、小白兔、卡顿服饰精品服饰精品大众化连锁品牌为主阿迪达斯、耐克、淑女屋、班尼路、佐丹奴、增致牛仔、米奇、好孩子等各业态代表商家1.4.3 1.4.3 项目形象定位项目形象定位Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.主力店（超市）大型综合超市，满足居民日常消费，具备较强的品牌知名度和吸引力。1.4.3 1.4.3 项目形
86、象定位项目形象定位Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.次主力店 具备较强品牌知名度和吸引力的商家，以休闲娱乐或家电零售业态为宜。1.4.3 1.4.3 项目形象定位项目形象定位Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.特色餐饮 具有一定特色和知名度的品牌连锁餐饮商家。1.4.3 1.4.3 项目形象定位项目形象定位Page 万万科科
87、沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.品牌商家 具有一定知名度的品牌商家，包括服饰、服务配套等。1.4.3 1.4.3 项目形象定位项目形象定位Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.案例：泰华.君逸世家主要经济技术指标总用地面积（m)27413.67总建筑面积（m）140993.5住宅面积（m）82897.15总商业面积（m）19422.97骑楼面
88、积（m）1513.06地下车库面积（m)32614.4 容积率3.95停车位（个）813君逸世家：位于深圳市宝安新中心区新湖路与罗田路交汇处。君逸世家1.4.4 1.4.4 案例参考分析案例参考分析Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.借鉴之一：主力店的引进借鉴之一：主力店的引进君逸世家：引进主力店沃尔玛超市、吸引众多品牌商家入驻。本项目：本项目：大型综合超市能有效提高商业价值，带大型综合超市能有效提高商业价值，带动铺位销售。建议项目引进大型品牌超市。动铺位销售
89、。建议项目引进大型品牌超市。1.4.4 1.4.4 案例参考分析案例参考分析Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.借鉴之二：大量品牌餐饮的引进借鉴之二：大量品牌餐饮的引进君逸世家：引进餐饮商家时，对商家品牌的把关较为严格，商家品牌形象较好。本项目：在部分区域应当预留餐在部分区域应当预留餐饮功能，同时为保障项目整体品饮功能，同时为保障项目整体品质，应对商家形象进行把关。质，应对商家形象进行把关。1.4.4 1.4.4 案例参考分析案例参考分析Page 万万科科沙沙
90、井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.p-1F：沃尔玛、美容美发、家居、服务配套；：沃尔玛、美容美发、家居、服务配套；沃尔玛地下停车场负一层平面图下沉式广场1.4.4 1.4.4 案例参考分析案例参考分析借鉴之三：建筑规划及业态布局借鉴之三：建筑规划及业态布局君逸世家：上城与下城布局，即一层规划为商业，二层及以上规划住宅及住宅花园；主力店沃尔玛位于-1F、1F，规划面积1.4万平米；餐饮主要规划于2F；本项目：项目地块条件及整体住项目地块条件及整体住宅定位与案例较为相似，可参照宅定位
91、与案例较为相似，可参照借鉴案例的规划及业态布局。借鉴案例的规划及业态布局。Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.沃尔玛二层平面图一层平面图沃尔玛KFC可颂坊星巴克必胜客银行地产中介大型餐饮p1F：沃尔玛、肯德基、银行、可颂坊、星巴克、味千：沃尔玛、肯德基、银行、可颂坊、星巴克、味千拉面、真功夫、地产中介、服饰店、服务配套等；拉面、真功夫、地产中介、服饰店、服务配套等；p2F：大型餐饮、肯德基、必胜客等。：大型餐饮、肯德基、必胜客等。小区花园1.4.4 1.4.4
92、 案例参考分析案例参考分析Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.二、建筑规划建议二、建筑规划建议2.1 建筑布局规划思路2.2 整体功能布局建议2.3 详细建筑规划建议 2.3.1 2.3.1 主力店布局建议主力店布局建议 2.3.2 2.3.2 次主力店布局建议次主力店布局建议 2.3.3 2.3.3 沿街街铺布局建议沿街街铺布局建议 2.3.4 2.3.4 其它建筑规划建议其它建筑规划建议Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案
93、SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.本项目规划建立在商业总建筑面积不变、覆盖率尽可能按规划要点执行的基础上，各地块商业面积在总建面不变的前提下灵活组合。项目以销售为主，项目以销售为主，如何平衡如何平衡短期内商业销售收益，保障短期内商业销售收益，保障后续商业形象及持续经营？后续商业形象及持续经营？2.1 2.1 建筑布局规划思路建筑布局规划思路二、建筑规划建议二、建筑规划建议建筑布局规划需要解决以下主要问题：项目地块分散，项目地块分散，商业如何规商业如何规划设计才能提升或不影响住划设计才能提升或不影响住宅小区品质？宅小区品质？ 2
94、.2.引进什么类型主力店？引进什么类型主力店？ 3.3.主力店位置如何摆放？主力店位置如何摆放？ 1.1.项目是否引进主力店？项目是否引进主力店？Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.引进主力店，引进主力店，即可带动短期内商即可带动短期内商业销售，同时保障了商业后续经业销售，同时保障了商业后续经营可行性；营可行性；若不引进主力店，若不引进主力店，则项目应规划则项目应规划多个次主力店，招商比较困难，多个次主力店，招商比较困难，且对整个商业的带动性不强，不且对整个商
95、业的带动性不强，不利于商业后续经营。利于商业后续经营。2.1 2.1 建筑布局规划思路建筑布局规划思路1.1.项目是否引进主力店？项目是否引进主力店？结合发展商的开发目标，建议本项结合发展商的开发目标，建议本项目引进主力店。目引进主力店。Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.2.2.引进什么类型主力店？引进什么类型主力店？根据商家访谈，大型超市和根据商家访谈，大型超市和百货对本项目的进驻意向较百货对本项目的进驻意向较大；大；区域内百货商家较少，存在区域内百货商家
96、较少，存在一定市场空间；一定市场空间；初步判断本项目引进主力店类型：大型超市大型超市大型百货大型百货oror2.1 2.1 建筑布局规划思路建筑布局规划思路Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.沃尔玛沃尔玛1.2万万本超市本超市1.5万万宝 安 大 道车流3.3.主力店位置如何摆放？主力店位置如何摆放？主力店（超市）位置建议根据访谈，超市商家表示仅选择项超市商家表示仅选择项目北地块开店，主要原因之一是避开目北地块开店，主要原因之一是避开与沃尔玛的直接竞争；与沃尔
97、玛的直接竞争；（因沃尔玛品牌影响力大，若放置同一面，则顾客选择沃尔玛的几率可能要大；）北地块规划主力店具有凝聚车流优北地块规划主力店具有凝聚车流优势，势，即从宝安大道方向前往项目的车流可不用掉头直接进入超市；根据访谈，本项目超市需求面积应本项目超市需求面积应大于旁边沃尔玛面积大于旁边沃尔玛面积，树立竞争力。建议本项目主力店（超市）于北地块规划面建议本项目主力店（超市）于北地块规划面积为积为1.5万。万。2.1 2.1 建筑布局规划思路建筑布局规划思路Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULT
98、ING CO., LTD.主力店（百货）位置建议根据访谈，区域内品牌连锁百货较少，商家进驻意向较大，北地块北地块区位优势明显，商家优先考虑进驻，区位优势明显，商家优先考虑进驻，但因与沃尔玛不存在竞争，进驻南但因与沃尔玛不存在竞争，进驻南地块的可能性亦较大，地块的可能性亦较大，根据访谈，百货的开店面积较大，为2.52.5万万以上；百货百货5F2.5万万主力店（百货）若放置北地块，则对住宅品质影主力店（百货）若放置北地块，则对住宅品质影响较大，建议规划于南地块，面积为响较大，建议规划于南地块，面积为2.5万。万。2.1 2.1 建筑布局规划思路建筑布局规划思路Page 万万科科沙沙井井项项目目商商
99、业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.2.1 2.1 建筑布局规划思路建筑布局规划思路主力店（超市）主力店（超市） VS VS 主力店（百货）主力店（百货）超市类进驻项目北地块，降低了北地块住宅品质；按每平米减少1000元，住宅面积为11万计，则减收减收1.1亿元亿元；超市开店面积较百货小，则项目可售街铺面积大，保守估计可多售商业面积约6000，按3万元/计，则可增增收收1.8亿元；亿元；百货类进驻南地块，则北地块（1-02）住宅品质提升，按每平米提升1000元，住宅面积为12.5万计，则可增收增收
100、1.25亿元；亿元；百货开店面积大，按2.5万计，则保守估计项目可售街铺面积减少6000，按3万元/计，则减收减收1.8亿元；亿元；主力店（超市）主力店（超市）主力店（百货）主力店（百货）Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.主力店（超市）主力店（超市）主力店（百货）主力店（百货）2.1 2.1 建筑布局规划思路建筑布局规划思路比主力店（百货）方案比主力店（百货）方案增收增收70007000万元万元比主力店（超市）方案比主力店（超市）方案减收减收55005500
101、万元亿元万元亿元综合比较，美格行建议本项目主力店引进大型品牌超市综合比较，美格行建议本项目主力店引进大型品牌超市Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.混合体干扰/不成为社区关联：开放社区上城体现社区功能下城体现城市功能社区相对封闭连续的地面城市空间城市人流社区人流外城:城市功能（功能混合/夜生活丰富/夜间照明指数高/方便停车）内城:社区功能（私密/独立/ 与城市被迫隔离）外城内城社区与商业的结合布局，主要有以下三种方式：2.2 2.2 整体功能布局建议整体功能布
102、局建议二、建筑规划建议二、建筑规划建议适合以商业为核心，住宅为辅助的建筑布局，开放式社区，住宅品质较低。适合以地块面积较小，住宅品质要求较高的建筑布局，商业对住宅影响小。适合以地块面积较大的建筑布局，住宅和商业品质均可保障，不相互干扰。其中外城对交通条件要求较高。Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.幼儿园幼儿园集合项目地块特征和地块价值，以及项目整体“上下城上下城”布局布局思路，建议商业规划为沿街商铺沿街商铺集中商业相结合。集中商业相结合。地块沿街面长，尽量多
103、的规划出商业价值高的沿街商铺；对于新沙路及环镇路等商业价值较高的区域，适量规划二层街铺，实现可销售商业价值最大化；主力店和次主力店（集中商业）规划在价值相对不高的区域，同时应保证一定的昭示性，起到吸引人流、带动整体经营的作用。规划原则规划原则2.2 2.2 整体功能布局建议整体功能布局建议二层街铺一层集中商业一层街铺Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.幼儿园幼儿园地块地块地块面地块面积积 ( () )基底面积基底面积（）（）住宅基住宅基底面积底面积（）（）商业
104、可规商业可规划基底面划基底面积积 ( () )商业现规商业现规划基底面划基底面积积 ( () )覆盖率覆盖率10110112554 4394225021441700170031.5%31.5%10210241118 14390350010890131501315040.5%40.5%2012019675 338683825481400140023.1%23.1%20220213887 4860128035803500350034.4%34.4%合计合计772347723427030270307868786819162191621975019750商业规划方案指标商业规划方案指标注：此方案中1-
105、02地块的覆盖率超出35%，未剔除商业上盖住宅基底面积。1-011-022-012-022.2 2.2 整体功能布局建议整体功能布局建议商业商业2F2F49004900商业商业2F2F18001800商业商业2F2F30003000商业商业1F1F19001900商业商业1F1F700700商业商业1F1F600600商业商业1F1F11001100商业商业2F2F14001400商业商业2F2F28002800商业商业2F2F25002500商业商业1F1F300300商业商业2F2F40004000商业商业1F1F50005000Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划
106、划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.本项目主力店目标商户目标商户为大型综合超市，如家乐为大型综合超市，如家乐福、福、TESCOTESCO、人人乐等、人人乐等。超市布局需结合综合超市选址要求进行规划。2.3.1 2.3.1 主力店主力店( (超市超市) )布局建议布局建议2.3 2.3 详细建筑规划建议详细建筑规划建议综合超市选址要求技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）10,000-20,000单层面积（）5,00010,000经营楼层选择（层）13结构层高要求（m）5楼板承重（Kg/）500柱间距 8m8m给排
107、水提供市政管道供水，日供水量100吨；排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪池等供配电提供符合国家标准的市电和变压器，电量要求约为100kw150kw/1000，同时提供后备发电机中央空调提供与否需与发展商沟通店内垂直交通每层设置自动步道，5吨货梯两部电话线提供配口燃气管道提供城市燃气管道配口排污预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位卸货/理货区（）300-500停车位（个）100-300物业交付装修标准毛坯Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD
108、.主力店超市-1F平面图（局部）180m56m主力店超市1F平面图（局部）84m56m位置：位置：设置于1-02地块，新沙路与环镇路交汇处，具有一定的展示面，能有效吸引人流；楼层：楼层：超市规划在地块内部一层和地下一层，属于价值相对不高的区域。规模：规模：建议1F规划约5000，-1F规划约10000，共约15000。主力店面积楼层建筑面积 地面一层5000地下一层10000合计150002.3 2.3 详细建筑规划建议详细建筑规划建议超市规划于北地块，建议规划于超市规划于北地块，建议规划于1-02号地块号地块-1F、1F，减少商业对住宅品质的影响，且不，减少商业对住宅品质的影响，且不占用覆盖
109、率指标。占用覆盖率指标。Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.主入口：主入口：设置在新沙路与环镇路交汇处；收银台和出口：收银台和出口：设置在地下一层，靠近规划路一侧，以自动扶梯引自一层，如图所示；卸货区：卸货区：设置在商业价值相对不高的规划路一侧，规划面积约300。层高：层高：结合超市选址基本要求，建议-1F和1F层高不低于5.5米。主力店（大型超市）其它建议主力店（大型超市）其它建议1F平面图（局部）超市出口超市卸货区2.3 2.3 详细建筑规划建议详细建筑规
110、划建议主力店超市超市收银台-1F平面图（局部）主力店超市超市入口Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.2.3.2 2.3.2 次主力店布局建议次主力店布局建议2.3 2.3 详细建筑规划建议详细建筑规划建议本项目次主力店目标商户为品牌家电卖场和大型餐饮，次主力店目标商户为品牌家电卖场和大型餐饮，如苏宁、国美、湘鄂情、唐宫海鲜等。电器卖场选址要求技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）1,500-3,000单层面积（）1,00015,00经营楼层选择（层）13
111、结构层高要求（m）4.5楼板承重（Kg/）500中央空调需要自动扶梯梯（部）2步梯（部）2停车位数量（个）50-100物业交付装修标准毛坯大型中式酒楼选址要求技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）1,000-3,000单层面积（）5001,000经营楼层选择（层）15结构层高要求（m）4.5楼板承重（Kg/）500中央空调不需要，自装电梯（部）2步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）50-200物业交付装修标准简单装修/毛坯Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REA
112、L ESTATE CONSULTING CO., LTD.位置：位置：设置于2-02地块内部，与主力店呈对与主力店呈对角分布，角分布，斜向拉动人流，具有一定的展示面，且不占有商业价值较高的临街商铺；楼层：楼层：地面二层；规模：规模：单层建筑面积约2000，总规模约4000。次主力店面积次主力店面积楼层楼层建筑面积建筑面积 地面一层地面一层20002000地上二层地上二层20002000合计合计40004000幼儿园幼儿园超市次主力店66m32m2.3 2.3 详细建筑规划建议详细建筑规划建议次主力店位置建议次主力店位置建议Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案S
113、HEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.幼儿园幼儿园出入口：出入口：主出入口设置在临新沙路一侧；卸货区：卸货区：卸货区及员工出入口设置在地块东侧，不对区域商业造成干扰；层高：层高：结合目标商户需求，一楼层高6米，二楼层高4米。次主力店其它规划建议次主力店其它规划建议卸货区员工出入口出入口2.3 2.3 详细建筑规划建议详细建筑规划建议次主力店次主力店Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.2.3 2.3
114、详细建筑规划建议详细建筑规划建议幼儿园位置规划建议幼儿园位置规划建议幼儿园幼儿园原规划位置原规划位置建议规划位置建议规划位置AB占用地块的商业价值较高，可规划街铺销售；影响环镇路南北商业的连贯性；占用覆盖率指标，增加住宅建筑密度，影响住宅品质。幼儿园若规划A位置，则有以下不利影响：建议幼儿园规划于地块面积较小，商业价值不高建议幼儿园规划于地块面积较小，商业价值不高的的1-01地块，如图地块，如图B如图位置所示。如图位置所示。Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.
115、幼儿园幼儿园A1A2B1B2B3D2B4B5C1D1编号编号层数层数建筑面积建筑面积 A11600A211100B11700B211900B323000B421800B526300C122800D122500D21300合计合计2100021000沿街商铺面积分布2.3.3 2.3.3 沿街商铺布局建议沿街商铺布局建议2.3 2.3 详细建筑规划建议详细建筑规划建议二层街铺一层街铺Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.特色餐饮/西餐咖啡/品牌快餐选址要求技术指标
116、技术指标具体要求具体要求需求面积（）150-500单层面积（）100-200经营楼层选择（层） 12结构层高要求（m）4.5电梯（部）一般不要求步梯（部）1-2燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯服饰精品/服务配套选址要求技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）30200部分商家30以下亦可（干洗、花店等）经营楼层选择（层）1-2结构层高要求（m）4开间（m）310物业交付装修标准毛坯/简单装修2.3 2.3 详细建筑规划建议详细建筑规划建议Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN ME
117、GAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.美容SPA选址要求美发类选址要求技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（） 100-500经营楼层选择（层）3结构层高要求（m）4给排水提供接口燃气管道不需要排污提供接口，排污水管直径要宽物业交付装修标准简单装修/毛坯技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）80150经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）4开间（m）38进深（m）10-20给排水提供接口，能保持稳定正常燃气管道不需要排污提供接口，排污水管直径要宽物业交付装修标准简单装修/毛坯2.3 2.3 详细建筑规划建议详细建筑规划建议Page 万万科科沙沙
118、井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.2.3 2.3 详细建筑规划建议详细建筑规划建议根据街铺价值高低，进行如下分类：价值较高的街铺：价值较高的街铺：B3B3、B4B4、B5B5、C1C1、D1D1临新沙路和环镇路，如图所示深蓝色区域；价值较低的街铺：价值较低的街铺：A1A1、A2A2、B1B1、B2B2、C2C2、D2D2临迎宾路和其他规划小区道路，如图所示浅蓝色区域。沿街商铺规划建议关键因素：临街面、昭示性、交通条件、主力店带动临街面、昭示性、交通条件、主力店带动幼儿园幼儿园Pa
119、ge 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.幼儿园幼儿园沿街商铺规划建议价值较高的街铺：价值较高的街铺：B3B3、B4B4、B5B5、C1C1、D1D1楼层：楼层：规划为两层街铺，以获得商业价值最大化；开间开间进深：进深：5米 15米，此部分铺位销售难度较低，故适当提高单铺面积。价值较低的街铺：价值较低的街铺：A1A1、A2A2、B1B1、B2B2、C2C2、D2D2楼层：楼层：规划为一层街铺，以保证其可销售性；开间开间进深：进深：4米 12米，单铺面积50左右较为实用，
120、销售门槛较低。15m12m12m15m2.3 2.3 详细建筑规划建议详细建筑规划建议Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.层高：层高：一层层高6米（可做隔层），二层层高4米，以提高商业附加值，打造营销亮点；一层骑楼：一层骑楼：一层街铺设计约3.5米骑楼，使消费者购物不受天气影响；二层退台：二层退台：二层街铺设计约3.5米退台，辅以扶梯、楼梯，引导人流至二层；商业景观主题：商业景观主题：商业街规划一定绿化及景观小品，提升整个商业形象和档次。2.3 2.3 详细建
121、筑规划建议详细建筑规划建议沿街商铺规划建议3.5m4m6m1F2FPage 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.参考案例：万科.金域道开发商：开发商：万科地产地址：地址：深圳市梅林关新区大道商业面积商业面积( () )：一期约8300定位：定位：餐饮主题街区通过优秀的规划设计提升街区商业价值。通过优秀的规划设计提升街区商业价值。2.3 2.3 详细建筑规划建议详细建筑规划建议Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEG
122、AROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.二层商铺获得了客户的广泛认可，取得了理想的销售效果。本项目住宅底层，即二层商铺获得了客户的广泛认可，取得了理想的销售效果。本项目住宅底层，即二层商铺可借鉴该双首层设计。二层商铺可借鉴该双首层设计。与住宅花园平台互通，形成住宅花园平台互通，形成双首层，双首层，自身社区人流可直接导入二层商业；3.5m3.5m退台设计，退台设计，使得二层空间感更强，更加舒畅；女儿墙选用玻璃材质，使得铺位展示面更加良好；扶手梯、楼梯等形成垂直交通，紧密的连接两个楼层。2.3 2.3 详细建筑规划建议详细建筑规划建议二层变首层：二层变首层：Pa
123、ge 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.首层层高首层层高6m6m，可隔成夹层，提高商铺使用率；赠送地下室面积，赠送地下室面积，可用于贮物及经营，令客户倍感超值；首层实现均价4.8万元/，高出同片区其它商业街铺价格3040%。6m6m2.3 2.3 详细建筑规划建议详细建筑规划建议首层高首层高6m，赠送地下室，赠送地下室Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING
124、 CO., LTD.幼儿园幼儿园天桥：天桥：小区主入口位置设置跨越新沙路的人行天桥，（如图所示红色箭头），使新沙路两侧的二层商业连成一个整体。同时，也可方便项目小区住户到达商铺。连廊：连廊：在迎宾路和小区规划路上设置连廊，（如图所示绿色箭头），使二层花园连成一个整体，利于项目小区之间的联通，提升住宅品质。2.3 2.3 详细建筑规划建议详细建筑规划建议2.3.4 2.3.4 其它建筑规划建议其它建筑规划建议Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.三、业态组合及布局
125、三、业态组合及布局3.1 业态组合布局基本原则3.2 业态详细规划Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.3.1 3.1 业态布局的基本原则业态布局的基本原则临新沙路和环镇路街铺商业价值较高临新沙路和环镇路街铺商业价值较高，规划为对人流要求较高、承租能力较强的业态；临迎宾路和规划小区道路街铺商业价值较临迎宾路和规划小区道路街铺商业价值较低，低，规划为对人流要求相对较低、承租能力相对较弱的业态；二层商业价值相对较低，人流不易导入二层商业价值相对较低，人流不易导入，建
126、议规划目的消费较强的业态。三、业态组合及布局三、业态组合及布局幼儿园幼儿园Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.3.2 3.2 业态详细规划业态详细规划三、业态组合及布局三、业态组合及布局-1F-1F业态规划业态规划大型超市承租能力相对较低，规划于商业价值较低区域，且-1F商业不计覆盖率，利于项目住宅规划。地下停车场规划业态规划业态规划面积规划面积()商家示意商家示意大型超市10,000家乐福、乐购合计合计10,000大型超市10,000Page 万万科科沙沙井
127、井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.幼儿园幼儿园三、业态组合及布局三、业态组合及布局1F1F业态规划业态规划规划业态规划业态规划面积规划面积( () )商家示意商家示意大型超市5,000家乐福、乐购家电/大型餐饮2,000国美、苏宁、毛家饭店、六千馆等精品购物街精品购物街(服饰精品/珠宝/银行)8,200耐克、李宁、ESPRIT、only、工行、六福珠宝餐饮休闲街餐饮休闲街(服务配套/餐饮/休闲娱乐)4,600小白兔干洗、一品轩、一致药店、茶餐厅合计合计19,80019,800大型超
128、市5000家电/大型餐饮2000精品购物街：精品购物街：商业价值最高，规划服饰精品、珠宝、银行等承租能力较高的业种。餐饮休闲街：餐饮休闲街：商业价值相对较低，建议规划社区商业、餐饮、休闲娱乐等业态。Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.三、业态组合及布局三、业态组合及布局2F2F业态规划业态规划规划业态规划业态规划面积规划面积()商家示意商家示意家电/大型餐饮2,000国美、苏宁、毛家饭店、六千馆等餐饮/休闲娱乐/美容美发/培训8,200KFC、MC、真功夫、自
129、然美、卡顿发艺合计合计10,200商业价值相对较低，建议规划目的消费较强的业态如餐饮、休闲娱乐、美容美发、培训等业态。家电/大型餐饮2000Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.四、租售模式及收益测算四、租售模式及收益测算4.1 租售模式建议4.2 租售价格建议4.3 项目初步收益测算4.4 项目成本及收益率测算Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING
130、 CO., LTD.根据项目整体规划方案计算，初步测出项目商业部分面积组成如下：4.1 4.1 租售模式建议租售模式建议幼儿园幼儿园A1A2B1B2B3D2B4B5C1D1B6D3区域建筑形式层数建筑面积 A1/A2/B1/ A1/A2/B1/ B2/D2B2/D2商业街商业街1 14,6004,600B3/B4/B5/ B3/B4/B5/ C1/D1C1/D1商业街商业街1 1、2 216,40016,400B6B6集中商业集中商业-1-1、1 115,00015,000D3D3集中商业集中商业1 1、2 24,0004,000合计40,000Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位
131、位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.4.1 4.1 租售模式建议租售模式建议项目租售建议项目租售建议集中商业部分：集中商业部分： 即主力店、次主力店部分，规模合计约1.9万，商业价值较低，建议全部持有，利于街铺销售及项目长期持续经营；商业街部分：商业街部分： 规模合计约2.1万，商业价值较高，建议全部销售，实现资金回笼，降低后期经营风险。租售面积比例预估租售面积比例预估区域区域面积（）面积（）备注备注租赁部分租赁部分B6/D3B6/D319,00019,000主力店、次主力店部分主力店、次主力店部分销售部分
132、销售部分A1/A2/B1/B2/B3/B4A1/A2/B1/B2/B3/B4/B5/C1/D1/D2/B5/C1/D1/D221,00021,000商业街部分商业街部分合计40,000备注：商铺销售后发展商将无法控制业态布局，商业形象将会受到一定影响，发展商应权衡其利弊关系。Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.项目销售模式建议项目销售模式建议销售模式销售模式优势优势劣势劣势纯销售纯销售快速回笼资金快速回笼资金经营压力转向小业主经营压力转向小业主产权分散，大型商
133、家难以进驻产权分散，大型商家难以进驻经营全靠市场自身调整，若经营不好，经营全靠市场自身调整，若经营不好，对整体形象影响较大对整体形象影响较大带租约销售带租约销售通过招商保证项目前期定位及形象通过招商保证项目前期定位及形象快速回笼资金，且短期内使业主获取快速回笼资金，且短期内使业主获取稳定收益稳定收益营销弹性空间较小营销弹性空间较小销售难度较大，售价与租金之间产生的销售难度较大，售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资者期望，未出收益回报低难以达到投资者期望，未出租的销售难度更大租的销售难度更大委托经营分红委托经营分红前期由开发商控制招商，确保商业定前期由开发商控制招商，确保商业定位及形象，投
134、资客信心较大位及形象，投资客信心较大降低投资门槛，扩大投资客层面，可降低投资门槛，扩大投资客层面，可提高销售速度提高销售速度开发商需承担分红补贴，特别是招商不开发商需承担分红补贴，特别是招商不佳时，压力随着委托期的年限的增长而佳时，压力随着委托期的年限的增长而增加增加开发商在后期经营管理投入较大开发商在后期经营管理投入较大主要销售模式分析4.1 4.1 租售模式建议租售模式建议Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.销售模式建议1. 1. 项目商业销售部分大部分为
135、街铺，且有主力店效应带动，具有较高的投资价值，市场接受度项目商业销售部分大部分为街铺，且有主力店效应带动，具有较高的投资价值，市场接受度较高。较高。2.2.“带租约销售带租约销售”在操作上有较大障碍在操作上有较大障碍 A.租金水平较低难以支撑较高的销售价格，对投资者缺乏吸引力，缩小了营销发挥空间。 B.由于项目销售的铺位绝大多数面对的是小商户,而招商距项目交付时间较长，使招商工作难以突破，对销售支撑较弱。3. 3. 委托经营分红销售的风险较大委托经营分红销售的风险较大 A.由于项目片区一定时期内消费力不足、商业经营需要一定发展时间等因素可能导致铺位空置、租金低、经营不旺等现象，将给发展商带来一
136、定负面影响和风险。 B.返租销售政策风险越来越大。 C.开发商于返租期内在经营管理方面投入较大。综上分析：建议采取纯销售的销售模式综上分析：建议采取纯销售的销售模式4.1 4.1 租售模式建议租售模式建议综合以上各种模式的优劣势，结合项目分析:Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.4.2.1 4.2.1 租金建议租金建议项目租赁部分目标客户为主力店（超市）和次主力店（品牌家电卖场、大型餐饮），租金承受能力有限；沙井现有商业环境档次较低，项目应适当降低租金门槛，以
137、吸引大型主力店和次主力店的进驻；项目初期应以尽快吸引商家进驻为目标，使商业尽快进入正常期，并为后期租金提升预留空间。业态业态租金水平（元租金水平（元/ / / /月）月）超市超市20-3520-35品牌家电卖场品牌家电卖场35-6035-60中式酒楼中式酒楼30-5030-50大型特色餐饮大型特色餐饮50-7050-70美容美容/SPA/SPA30-6030-60休闲娱乐休闲娱乐20-4020-40行业内租金水平参考：4.2 4.2 租售价格建议租售价格建议Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CON
138、SULTING CO., LTD.业态业态租金水平（元租金水平（元/ / / /月）月）超市（主力店）超市（主力店）2525品牌家电卖场、大型餐饮（次主力店）品牌家电卖场、大型餐饮（次主力店）4040结合项目周边及项目自身情况，建议项目租金定位：4.2 4.2 租售价格建议租售价格建议Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.4.2.2 4.2.2 售价建议售价建议租金返算法租金返算法区域租金水平分布：p以上可以看出，项目周边租金普遍在80-120元/月/之间。4.
139、2 4.2 租售价格建议租售价格建议新沙路新沙路沙井路沙井路环镇路环镇路110110元元/ / /月月180180元元/ / /月月90-10090-100元元/ / /月月2F2F：20-3020-30元元/ / /月月50-8050-80元元/ / /月月200-300200-300元元/ / /月月100-110100-110元元/ / /月月20-3020-30元元/ / /月月( (餐饮餐饮) )70-8070-80元元/ / /月月80-10080-100元元/ / /月月本项目本项目Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGA
140、ROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.租金返算法项目销售区域均为街铺，项目销售区域均为街铺，初步预计街铺初步预计街铺平均租金：平均租金：100100元元/ /月月/ /回报率：回报率：5%5%（此为目前深圳投资客普遍可接受的回报率水平）根据收益还原法：售价售价单位租金12个月回报率 则：则：街铺销售均价：街铺销售均价：24,00024,000元元/ /注：由于商铺前期回报率普遍较低，因此用租金返算法得出的商铺售价一般低于商铺实际售价，仅供参考。4.2 4.2 租售价格建议租售价格建议Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHE
141、N ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.市场比较法市场比较法 目前区域内新推出楼盘较少，在售商业仅鸿荣源.禧园，其商业规模约36680，2009年中部分商业开盘，销售均价约25000元/。 本项目预计2012年面市，因此，选取的可比案例的售价以2012年为时间点，以每年以每年6%6%的增值率计算，的增值率计算，20092009年售价年售价2500025000（1 16 6）3 3=29775=29775元元/ / 。 结合项目所处的区位状况，与鸿荣源.禧园进行价格比较，主要从以下几个要素方面进行比较：4.2 4.2 租售价格建议租售价格建
142、议4.2.2 4.2.2 售价建议售价建议Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.指标指标比重比重鸿荣源鸿荣源. .禧园禧园本项目本项目整体区位整体区位151510101010商业成熟度商业成熟度15159 91212人流可达性人流可达性10109 99 9停车便利性停车便利性151512121010规模主题规模主题10105 57 7主力店主力店10105 58 8发展商实力发展商实力10108 89 9发展前景发展前景151512121212合计合计10010
143、070707777均价（元均价（元/ / ）29775297753275232752即从市场比较法得到项目销售均价可达到约即从市场比较法得到项目销售均价可达到约3200032000元元/ /。市场比较法4.2 4.2 租售价格建议租售价格建议Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.项目售价建议根据以上方法估算，结合市场发展态势判断，建议项目售价如下：p 一层街铺均价：一层街铺均价：3200032000元元/ /p 二层街铺均价：二层街铺均价：1900019000元
144、元/ /（按照一般商业规律，约为一层售价60%）注：注：在目前房地产市场走势不明晰的情况下，且距项目开盘发售时间较长，销售价格预测误差较在目前房地产市场走势不明晰的情况下，且距项目开盘发售时间较长，销售价格预测误差较大。故以上售价及收益仅做参考，待项目开盘时根据实际情况再做研讨决定。大。故以上售价及收益仅做参考，待项目开盘时根据实际情况再做研讨决定。4.2 4.2 租售价格建议租售价格建议Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.4.3.1 4.3.1 租赁收益测算
145、租赁收益测算注：以上计算未计入税率影响。注：以上计算未计入税率影响。区域区域业态业态面积面积（) )租金水平租金水平（元（元/ / /月）月）年递增率年递增率免租期免租期（月）（月）月收益月收益（万元）（万元）年收益年收益（万元）（万元）十年总收益十年总收益（万元）（万元）B6B6超市超市15,00015,00025254 4% %6 637.537.54504505,177.75,177.7D3D3品牌家电卖场品牌家电卖场4,0004,0004 40 04 4% %3 316161921922,257.22,257.2大型大型餐饮餐饮合计合计19,00019,00053.553.564264
146、27,434.97,434.9测算得出，项目租金年收益约为：项目租金年收益约为：642万元万元 十年租金总收益约为：十年租金总收益约为：7434.9万元万元。4.3 4.3 项目初步收益测算项目初步收益测算Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.4.3.2 4.3.2 销售收益测算销售收益测算注：以上计算未计入税率影响。注：以上计算未计入税率影响。区域区域楼层楼层可售可售面积面积（) )销售均价销售均价（元（元/ /）销售收益销售收益（万元）（万元）A1/A2/B
147、1/B2/B3/B4/B5/C1/C2/D1A1/A2/B1/B2/B3/B4/B5/C1/C2/D1/D2/D2一层一层12,80012,80032,00032,00040,96040,960B3/B4/B5/ C1/D1B3/B4/B5/ C1/D1（二层部分）（二层部分）二层二层8,2008,20019,00019,00015,58015,580合计合计19,00019,00030,00030,00056,54056,540测算得出，项目销售总收益约为：5.654亿元亿元。4.3 4.3 项目初步收益测算项目初步收益测算Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案
148、案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.4.4.1 4.4.1 项目收益合计项目收益合计4.4 4.4 项目成本及收益率测算项目成本及收益率测算测算得出，项目总收益合计约为：8.1亿元亿元。区域区域楼层楼层可售面积可售面积( () )销售均价销售均价( () )销售收益销售收益( (万万元元) )小计小计( (万万元元) )合计合计( (万万元元) )A1/A2/B1/B2/B3/A1/A2/B1/B2/B3/B4/B5/C1/C2/D1/B4/B5/C1/C2/D1/D2D2一层一层12,80012,80032,00032,00
149、040,96040,96056,54056,54080,94080,940B3/B4/B5/C1/D1B3/B4/B5/C1/D1（二层部分）（二层部分）二层二层8,2008,20019,00019,00015,58015,580超市超市负一层、一负一层、一层层15,00015,00012,00012,00018,00018,00024,40024,400次主力店次主力店一层、二层一层、二层4,0004,00016,00016,0006,4006,400注：注：为方便计算项目收益率，将租赁部分（超市、次主力店）以销售折现的方式，计入项目收益为方便计算项目收益率，将租赁部分（超市、次主力店）以销
150、售折现的方式，计入项目收益。Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.由于本项目地处沙井街道办旁，沙井商业中心所在，其在开发过程中必须注重项目整体形象的同时，将本项目打造成沙井情景式、体验式及街区式购物中心，为此其在特定成本方面会有所增加，从成本角度主要由以下几方面构成：4.4.2 4.4.2 项目成本测算项目成本测算4.4 4.4 项目成本及收益率测算项目成本及收益率测算项目项目单价单价( (元元/ /) )商业建筑面积（）商业建筑面积（） 投资额投资额( (万元
151、万元) )备注备注土地转让费用土地转让费用8,0008,000元元/ /40,00040,00032,00032,000第二部分：前期成本第二部分：前期成本项目项目单价单价( (元元/ /) )建筑面积建筑面积( () ) 投资额投资额( (万元万元) )备注备注勘查、设计、检验试验费勘查、设计、检验试验费18018040,00040,000720 720 含环境设计含环境设计第一部分：土地成本第一部分：土地成本Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.第三部分：建
152、安成本第三部分：建安成本项目项目单价单价( (元元/ /) )建筑面积（）建筑面积（）投资额投资额( (万元万元) )备注备注主体成本主体成本2,0002,00040,00040,0008,0008,000装修成本装修成本60060040,00040,0002,4002,400消防、通讯、水电安装等消防、通讯、水电安装等30030040,00040,0001,2001,200合计合计2,9002,90040,00040,00011,60011,6004.4 4.4 项目成本及收益率测算项目成本及收益率测算第四部分：开发管理费、销售及财务费用第四部分：开发管理费、销售及财务费用项目项目单价单价(
153、 (元元/ /) )建筑面积（）建筑面积（）投资额投资额( (万元万元) )备注备注开发管理费开发管理费15015040,00040,000600600销售费用销售费用2.5%2.5%8.18.1亿元亿元2,0252,025按照销售额计算按照销售额计算财务费用财务费用60060040,00040,0002,4002,400合计：合计：1256125640,00040,0005,0255,025Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.第五部分：不可预见及相关税费等第
154、五部分：不可预见及相关税费等项目项目取费标准取费标准计费标准计费标准投资额投资额( (万元万元) )备注备注不可预见费用不可预见费用1 18.18.1亿亿810 810 按照销售额计算按照销售额计算营业税费营业税费5.25%5.25%8.18.1亿亿4,2534,253按照销售额计算按照销售额计算所得税所得税25258.18.1亿成本亿成本7,2497,249合计：合计：_ _ _12,31212,3124.4 4.4 项目成本及收益率测算项目成本及收益率测算Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CO
155、NSULTING CO., LTD.4.4.3 4.4.3 项目收益率测算项目收益率测算4.4 4.4 项目成本及收益率测算项目成本及收益率测算指标指标金额（万元）金额（万元）销售收益销售收益80,94080,940总成本总成本61,03761,037净利润净利润19,903 19,903 成本利润率成本利润率33.25%33.25%注：1、主力店、次主力店的长期租金收益，以销售折现的方式计入收益额和净收益率； 2、成本利润率=净利润/总成本*100%。Page 万万科科沙沙井井项项目目商商业业定定位位及及规规划划方方案案SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.THEEND谢谢地址：深圳市福田区深南大道大庆大厦25楼I/H电话：0755-8298447882984578传真：82984300邮编：518048网址：Page
