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1、当前房地产市场形势分析当前房地产市场形势分析中国指数研究院常务副院长中国指数研究院常务副院长中国房地产指数系统办公室主任中国房地产指数系统办公室主任黄黄 瑜瑜1一、全国房地产市场运行情况一、全国房地产市场运行情况21.土地：上半年土地购置面积和开发面积仍土地：上半年土地购置面积和开发面积仍不及去年不及去年n2009年上半年年上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积，全国房地产开发企业完成土地购置面积1.36亿平方米，同比下降亿平方米，同比下降26.5%；6月单月单月土地购置面积达月土地购置面积达3769万平方米，较万平方米，较5月大幅增长月大幅增长44.5%，延续今年，延续今年4月以来的环比
2、增长趋势。月以来的环比增长趋势。n同期，全国同期，全国房地产开发企业房地产开发企业完成土地开发面积完成土地开发面积11010万平方米，同比下降万平方米，同比下降15.2%；6月单月完成月单月完成土地开发面积土地开发面积2165万平方米，较万平方米，较5月增长月增长22.5%。2008年年2009年土地购置和开发面积年土地购置和开发面积 数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统31.土地：招拍挂市场近期明显升温土地：招拍挂市场近期明显升温n供应情况：供应情况：2009年上半年，虽然住宅用地供应量连续年上半年，虽然住宅用地供应
3、量连续5个月递增，但整体供应量偏紧。个月递增，但整体供应量偏紧。2009年上半年，十年上半年，十个重点城市中个重点城市中6个城市土地推出量同比下降，其中深圳、南京降幅超过个城市土地推出量同比下降，其中深圳、南京降幅超过60%（以规划建筑面积衡量）。重庆超（以规划建筑面积衡量）。重庆超过过40%，北京、上海降幅也超过，北京、上海降幅也超过10%。n成交情况：成交情况：2009年上半年，住宅用地成交量集中在二季度，特别是年上半年，住宅用地成交量集中在二季度，特别是5、6月份。月份。2009年上半年，十个重点年上半年，十个重点共成交住宅用地共成交住宅用地4237万平方米，同比增长万平方米，同比增长3
4、5.0%，若去掉上半年成交面积达，若去掉上半年成交面积达1163万平方米的武汉，万平方米的武汉，9个城市个城市成交量小幅增长成交量小幅增长5.9%。从。从6月的成交量来看，全国土地市场明显升温。月的成交量来看，全国土地市场明显升温。北京、广州、深圳北京、广州、深圳6月住宅用地成交量月住宅用地成交量均超过均超过1-5月的累计成交量；重庆月的累计成交量；重庆6月成交量甚至是月成交量甚至是1-5月土地成交量的月土地成交量的4.6倍。倍。n土地招拍挂市场明显活跃：土地招拍挂市场明显活跃：从土地推出占同期推出量的比重来看，十大重点城市中有从土地推出占同期推出量的比重来看，十大重点城市中有7个城市的比重提
5、高，个城市的比重提高，其中重庆、成都提高了其中重庆、成都提高了50个百分点。这一方面由于多个城市今年推出地块减少，另一方面也表明今年以来土个百分点。这一方面由于多个城市今年推出地块减少，另一方面也表明今年以来土地市场正快速升温，企业拿地信心明显增强。地市场正快速升温，企业拿地信心明显增强。数据来源：中国指数研究院数据信息数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统中心，中国房地产指数系统41.土地：受热点地块高溢价成交影响，主要土地：受热点地块高溢价成交影响，主要城市土地成交溢价城市土地成交溢价水平明显水平明显高于高于2008年年n今年一季度，地块以底价成交为主，宗地溢价水平普遍低
6、于今年一季度，地块以底价成交为主，宗地溢价水平普遍低于10%。二季度，住宅用地溢价水平逐渐提高，受部分热点地块高。二季度，住宅用地溢价水平逐渐提高，受部分热点地块高溢价成交影响，主要城市溢价水平明显提高。溢价成交影响，主要城市溢价水平明显提高。n2009年上半年年上半年，除天津外，十，除天津外，十大主要城市土地成交溢大主要城市土地成交溢价水平，价水平，均均高于高于2008年水平年水平，其中北京、广州、上海分别，其中北京、广州、上海分别为为57%、79%、48%。数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统2006-2009年上
7、半年主要城市土地成交溢价水平年上半年主要城市土地成交溢价水平51.土地：土地：主要城市主要城市“地王地王”不断涌现，开发不断涌现，开发商拿地热情提高商拿地热情提高n从单价和总价排行榜可以看出，从单价和总价排行榜可以看出，2009年年6月，全国住宅用地成交总价月，全国住宅用地成交总价8次被刷新，楼面地价次被刷新，楼面地价6次被刷新，次被刷新，6月成月成为不折不扣的为不折不扣的“地王月地王月”。地块成交总价和楼面地价的不断刷新，一方面和推出地块面积大、地段好等客观因素。地块成交总价和楼面地价的不断刷新，一方面和推出地块面积大、地段好等客观因素有关，有关，另一方面也表明开发商另一方面也表明开发商资金
8、实力增强资金实力增强、对市场未来前景看好。、对市场未来前景看好。n从从“地主地主”（土地竞得方）的公司属性来看，与（土地竞得方）的公司属性来看，与2007年地王竞赛中恒大、金地、万科等民营企业和上市公司更年地王竞赛中恒大、金地、万科等民营企业和上市公司更加踊跃不同，今年的地王竞赛，国有资本表现的更加踊跃，成交总价前十名项目中，国有资本控股的企业多达加踊跃不同，今年的地王竞赛，国有资本表现的更加踊跃，成交总价前十名项目中，国有资本控股的企业多达6家，家，而且其中很多企业的主业并非房地产，也并非上市公司，如中国电子（中泽置业）、重庆银行、华融基础设施、而且其中很多企业的主业并非房地产，也并非上市公
9、司，如中国电子（中泽置业）、重庆银行、华融基础设施、常州交通产业等。常州交通产业等。数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统2009年年1-6月重点城市土地成交总价月重点城市土地成交总价前十名前十名62. 投资：企业投资信心逐渐恢复，开发投投资：企业投资信心逐渐恢复，开发投资增速逐月提高资增速逐月提高n2009年上半年，全国完成房地产开发年上半年，全国完成房地产开发投资投资14505亿元，同比增长亿元，同比增长9.9%，增，增幅比幅比1-5月提高月提高3.1个百分点，个百分点，延续延续2月月以来的上升势头。以来的上升势头。
10、n从不同物业来看，从不同物业来看，1-6月住宅完成投资月住宅完成投资10189亿元，同比增长亿元，同比增长7.3%，比，比1-5月月提高提高3.1个百分点。个百分点。n写字楼和商业营业用房上半年投资额写字楼和商业营业用房上半年投资额增速分别为增速分别为20.4%和和27.5% ，增速高于，增速高于同期住宅投资增速，同期住宅投资增速， 但与住宅投资增但与住宅投资增速稳步回升不同，写字楼投资增速近速稳步回升不同，写字楼投资增速近几个月处于下降趋势。几个月处于下降趋势。全国房地产开发投资及增长率全国房地产开发投资及增长率 不同物业投资增长率不同物业投资增长率数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国
11、房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统73. 资金来源：贷款增速加快，定金及预收资金来源：贷款增速加快，定金及预收款增速加快，企业资金压力有所缓解款增速加快，企业资金压力有所缓解n1-6月，房地产开发企业本年月，房地产开发企业本年资金来源同比资金来源同比增长增长23.6%，增速较，增速较1-5月提高月提高7.5个百分点。其中，个百分点。其中，国内国内贷款增长贷款增长32.6%，增速较，增速较1-5月提高月提高16.8个百分点个百分点；定金；定金及及预付款增长预付款增长27.7%（2008年全年全年下降年下降12.9%），增速较），增速较1-5月提高月提高10.5
12、个百分点；个人按揭个百分点；个人按揭贷款增长贷款增长63.1%（2008年全年下年全年下降降29.7%），增速较），增速较1-5月提高月提高23.3个个百分点。百分点。n从上半年不同资金来源占比来看，国内贷款占从上半年不同资金来源占比来看，国内贷款占22.7%，是，是2004年来的最高水平；定金及预收年来的最高水平；定金及预收款占比款占比24.3%，较去年同期提高，较去年同期提高0.8个百分点，个人按揭贷款占个百分点，个人按揭贷款占11.9%，较去年同期提高，较去年同期提高2.9个百分点；自筹资金占比个百分点；自筹资金占比34.8%，较去年全年下降，较去年全年下降4.1个百分点。个百分点。全国
13、房地产开发资金来源增长率全国房地产开发资金来源增长率 数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统2005年至今不同资金来源占比变化年至今不同资金来源占比变化83.资金来源：公开市场融资渠道已经打开资金来源：公开市场融资渠道已经打开n随着市场销售情况的好转和国内外资本市场的明显回升，公开市场融资渠道已经向房地产公司敞开，随着市场销售情况的好转和国内外资本市场的明显回升，公开市场融资渠道已经向房地产公司敞开，房地产上市公司融资活动日益频繁。房地产上市公司融资活动日益频繁。n上半年，房地产公司通过公开资本市场已完成融资上半年，房地
14、产公司通过公开资本市场已完成融资224亿元，另有亿元，另有319亿元的融资方案得到证监会批亿元的融资方案得到证监会批准，如保利和金地的融资额分别达准，如保利和金地的融资额分别达80亿元和亿元和41亿元。另外，中国建筑、金隅股份近期获准在上海和亿元。另外，中国建筑、金隅股份近期获准在上海和香港香港IPO上市，预计融资额分别超过上市，预计融资额分别超过400亿元和亿元和70亿元，将给旗下的中海地产、金隅嘉业带来丰富的亿元，将给旗下的中海地产、金隅嘉业带来丰富的资金支持。资金支持。2009年上半年房地产上市公司已完成融资一览表年上半年房地产上市公司已完成融资一览表时间时间股票简称股票简称融资方式融资
15、方式融资金额（亿元）融资金额（亿元）2009年1月张江高科短期融资券102009年2月方兴地产配股27.2（港元）2009年3月云南城投增发202009年4月世茂房地产配股19.38（港元）2009年5月龙湖地产公司债142009年5月SOHO中国可换股债券28（港元）2009年5月华润置地配股42.4（港元）2009年6月合生创展配股15.96（港元）2009年6月瑞安房地产配股20.38（港元）2009年6月远洋地产公司债262009年6月绿城中国授出购股权5.21（港元）2009年6月合景泰富配股16.74（港元）合合 计计224数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统数
16、据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统2009年上半年房地产上市公司实施融资提案一览表年上半年房地产上市公司实施融资提案一览表时间时间股票简称股票简称融资方式融资方式融资金额（亿元）融资金额（亿元）2009年4月复地公司债获批192009年5月泛海建设公司债获批322009年5月保利地产增发获批802009年5月深振业增发预案102009年5月首开股份增发获批47.462009年6月中航地产增发预案222009年6月浙江广厦增发预案122009年6月莱茵置业增发预案6.92009年6月金地集团增发获批412009年6月渝开发公司债预案7.9合合 计计31993.资金来源：银行加
17、大对房地产的融资支持资金来源：银行加大对房地产的融资支持n除公开市场融资外，在政策的支持下，银行方面加大了对房地产公司的融资支持力度。中国银行、中除公开市场融资外，在政策的支持下，银行方面加大了对房地产公司的融资支持力度。中国银行、中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行等多家银行近期向房地产公司发放约国工商银行、中国农业银行、中国建设银行等多家银行近期向房地产公司发放约1254亿元的银行授信，亿元的银行授信，国内房地产企业连续获得银行的大额贷款授信。国内房地产企业连续获得银行的大额贷款授信。nSOHO中国先后两次获得招商银行、中国银行的并购贷款授信，总金额达中国先后两次获得招商银行、中国银行
18、的并购贷款授信，总金额达200亿元，是国内房地产企亿元，是国内房地产企业至今为止拿到的最大一笔可用于并购的银行授信。业至今为止拿到的最大一笔可用于并购的银行授信。数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统2009年上半年房地产上市公司主要新增银行授信情况年上半年房地产上市公司主要新增银行授信情况公司名称公司名称授信时间授信时间授信额度（亿元）授信额度（亿元）授信银行授信银行凯德置地2009年6月250中国银行和中国工商银行SOHO中国2009年6月100招商银行方兴地产2009年5月45中国工商银行方兴地产2009年4月20
19、0中国银行雅居乐地产2009年4月200中国工商银行世茂房地产2009年3月150中国农业银行SOHO中国2009年3月100中国银行瑞安房地产2009年2月130中国农业银行泛海建设2009年1月78.6中国建设银行合合 计计1254104.供应供应:企业市场信心逐步恢复，供应类指标企业市场信心逐步恢复，供应类指标触底反弹触底反弹n上半年上半年新开工面积为新开工面积为4.79亿平方米，同比下降亿平方米，同比下降10.4%，降幅较，降幅较1-5月大幅缩小月大幅缩小5.8个百分个百分点，其中点，其中6月单月的新开工面积为月单月的新开工面积为1.22亿平方米，较上月增长亿平方米，较上月增长54.4
20、%，较去年同期增长，较去年同期增长11.4%，是今年以来首月新开工面积首次，是今年以来首月新开工面积首次同比增长；施工同比增长；施工面积同比增长面积同比增长12.7%，增幅较，增幅较上月提高上月提高1.0个百分点，是今年个百分点，是今年以来增长率首次以来增长率首次出现增长。出现增长。2007年至今全国商品房开竣工面积同比增长率年至今全国商品房开竣工面积同比增长率数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统115.需求需求:销售面积和销售额持续上涨销售面积和销售额持续上涨n2009年上半年，年上半年，全国全国商品房销售额商品房销
21、售额15800亿元，同比增长亿元，同比增长53.0%，增长率已超过，增长率已超过2007年年1-10月月创下的历史最高水平。创下的历史最高水平。6月单月销售额达月单月销售额达4411亿元，同比增长亿元，同比增长77.3%。n上半年全国上半年全国商品房销售商品房销售面积面积3.41亿平方米，同比增长亿平方米，同比增长31.7%。6月单月销售面积月单月销售面积9464万平方米，万平方米，同比增长同比增长51.2%。全国商品房销售面积和销售额累计同比增长率全国商品房销售面积和销售额累计同比增长率数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指
22、数系统125.需求需求:东部省市增长更为显著东部省市增长更为显著n东部地区销售面积和销售额增幅分别为东部地区销售面积和销售额增幅分别为39.9%和和61.8%，增长高于同期中部和西部水平；其中，增长高于同期中部和西部水平；其中北京、上海、广东、江苏、浙江，北京、上海、广东、江苏、浙江，销量回升更加明显销量回升更加明显（北京销售（北京销售面积增长率面积增长率超过超过100%，广东、，广东、江苏、浙江均接近或超过江苏、浙江均接近或超过50%。2009年年1-6月主要省市商品房销售面积和销售额累计同比增长率月主要省市商品房销售面积和销售额累计同比增长率数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产
23、指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统135.需求需求:住宅市场增长更为显著，写字楼和住宅市场增长更为显著，写字楼和商铺市场仍不太乐观商铺市场仍不太乐观n今年上半年，全国住宅销售面积和销售今年上半年，全国住宅销售面积和销售额分别为额分别为3.15亿平方米和亿平方米和14047亿元，亿元，分别同比增长分别同比增长33.4%和和57.1%，增速创下，增速创下2005年来的最高水平。年来的最高水平。全国不同物业销售面积增长率全国不同物业销售面积增长率全国不同物业销售额增长率全国不同物业销售额增长率数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中数据来源：中国指数研究院数据信息中心，
24、中国房地产指数系统国房地产指数系统n上半年，办公楼和商业营业用房的销上半年，办公楼和商业营业用房的销售面积增长率分别为售面积增长率分别为7.6%和和16.4%，销售额增长率分别为销售额增长率分别为19.9%和和30.2%，增速明显低于同期住宅市场，亦不及增速明显低于同期住宅市场，亦不及历史最高水平。其中天津、大连、长历史最高水平。其中天津、大连、长春、南京、重庆、西安等地区省市办春、南京、重庆、西安等地区省市办公楼销售面积上半年降幅超过公楼销售面积上半年降幅超过30%，深圳、上海、长沙、天津等地商业营深圳、上海、长沙、天津等地商业营业用房销售面积降幅依然较高。业用房销售面积降幅依然较高。146
25、.价格价格:十二个重点城市中房指数走势平稳十二个重点城市中房指数走势平稳，价格企稳回升价格企稳回升n3月和月和4月，月，12个重点城市中住宅价格环比上涨的城市均为个重点城市中住宅价格环比上涨的城市均为8个；个；5月，价格环比上涨的城市增加到月，价格环比上涨的城市增加到10个；个；n6月，月，12个城市住宅价格指数均环比上涨，其中广州、深圳、重庆、成都的涨幅超过个城市住宅价格指数均环比上涨，其中广州、深圳、重庆、成都的涨幅超过1.4%，市场热，市场热度进一步提升。度进一步提升。数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统十二个重
26、点城市住宅指数走势图十二个重点城市住宅指数走势图156.价格价格:70个大中城市房价指数个大中城市房价指数4月以来企稳月以来企稳回升回升n从价格环比指数来看，今年从价格环比指数来看，今年3月，月，70个大中城市价格环比指数由跌转为上涨，个大中城市价格环比指数由跌转为上涨，3-6月环比月环比涨幅分别为涨幅分别为0.2、0.4、0.6、0.8，涨幅逐月扩大。，涨幅逐月扩大。n具体到不同城市，具体到不同城市，2009年来，年来，70个大中城市中价格环比下降的城市个数持续减少。个大中城市中价格环比下降的城市个数持续减少。4月和月和5月分别仅为月分别仅为10个和个和6个，个，6月更是仅为月更是仅为3个，
27、较个，较2008年年12月的月的55个大为减少。个大为减少。n另外，从价格同比指数来看，今年另外，从价格同比指数来看，今年4月以来，月以来，70个大中城市价格同比指数降幅逐渐缩小，个大中城市价格同比指数降幅逐渐缩小，6月价格指数同比由下跌转为增长，是去年月价格指数同比由下跌转为增长，是去年12月以来首次出现同比上涨，表明全国房屋销月以来首次出现同比上涨，表明全国房屋销售价格已超过历史最高水平。售价格已超过历史最高水平。70个大中城市房屋销售价格指数（环比）个大中城市房屋销售价格指数（环比）70个大中城市中房价环比下跌的城市个数个大中城市中房价环比下跌的城市个数167.企业：企业：龙头开发商销售
28、业绩龙头开发商销售业绩增长显著，万科累增长显著，万科累计销售额首家突破计销售额首家突破300亿元亿元，带动楼市整体回升，带动楼市整体回升2009年上半年，万科销售额和销售面积分别为年上半年，万科销售额和销售面积分别为307.6亿元和亿元和348.8万平方米，分别同比增长万平方米，分别同比增长27.5%和和31.2%，是首家销售额突破，是首家销售额突破300亿元的企业。中海地产上半年销售额达亿元的企业。中海地产上半年销售额达262.7亿港元，同比增长亿港元，同比增长66.1%。保利地产。保利地产销售额突破销售额突破200亿大关（亿大关（210.54亿元），同比增长亿元），同比增长168.2%，增
29、速远高于行业平均水平。富力地产上半年销，增速远高于行业平均水平。富力地产上半年销售额达售额达128.3亿元，同比增长亿元，同比增长67%。世茂房地产上半年销售额达。世茂房地产上半年销售额达131.5亿元，同比增长两倍。值得一提的是，亿元，同比增长两倍。值得一提的是，绿城前绿城前5月销售额（包括合同及协议售出）为月销售额（包括合同及协议售出）为115亿元，而亿元，而6月单月实现销售额近百亿（月单月实现销售额近百亿（96亿元），创历年亿元），创历年最好水平。最好水平。此外，龙湖、远洋、华润、绿地、恒大等多家企业已接近或突破此外，龙湖、远洋、华润、绿地、恒大等多家企业已接近或突破100亿元。随着去年
30、底开发项目的逐渐上亿元。随着去年底开发项目的逐渐上市和部分企业调高新开工面积增加供应，预计下半年龙头企业的的销售业绩仍将保持强劲势头。市和部分企业调高新开工面积增加供应，预计下半年龙头企业的的销售业绩仍将保持强劲势头。 部分上市公司部分上市公司2009年上半年销售年上半年销售额及其增长率额及其增长率数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统17二、主要城市房地产市场表现二、主要城市房地产市场表现18191.上市：企业推盘逐渐加快，但上半年上市上市：企业推盘逐渐加快，但上半年上市量仍不及去年同期量仍不及去年同期n受去年房地产市
31、场销售大幅下降的影响，开发企业在今年纷纷放慢推盘节奏或受去年房地产市场销售大幅下降的影响，开发企业在今年纷纷放慢推盘节奏或“以销定产以销定产”，主要，主要城市新上市面积明显不及去年。从近几个月的情况来看，企业推盘信心明显恢复，新上市面积开始城市新上市面积明显不及去年。从近几个月的情况来看，企业推盘信心明显恢复，新上市面积开始上涨。上海上涨。上海6月新上市面积超过月新上市面积超过200万平方米，成都、重庆接近或超过万平方米，成都、重庆接近或超过100万平方米，较去年同期均万平方米，较去年同期均有不同程度的增长。有不同程度的增长。n但但1-6月累计来看，新上市面积仍不及去年同期。北京新上市面积较去
32、年同期下降月累计来看，新上市面积仍不及去年同期。北京新上市面积较去年同期下降35.7%，降幅在，降幅在7个可比城市中最高。成都、武汉、深圳等城市个可比城市中最高。成都、武汉、深圳等城市1-6月新上市面积较去年同期下降月新上市面积较去年同期下降20-30%不等。不等。主要城市主要城市2009年上半年新上市面积及其增长率年上半年新上市面积及其增长率数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统重庆、成都数据为商品房，其他城市为商品住宅，下同。重庆、成都数据为商品房，其他城市为商品住宅，下同。192.成交：主要城市成交量较去年同期大幅
33、增成交：主要城市成交量较去年同期大幅增长长n2009年以来，主要城市成交量明显上升。上半年，杭州年以来，主要城市成交量明显上升。上半年，杭州 、深圳、天津成交面积较去年同、深圳、天津成交面积较去年同期分别增长期分别增长180.4%、148.9%、115.5%，苏州、重庆、青岛等城市亦超过或接近，苏州、重庆、青岛等城市亦超过或接近100%。n此外，此外，12个重点城市中，杭州、天津、苏州今年上半年成交量已超过去年全年，北京、深个重点城市中，杭州、天津、苏州今年上半年成交量已超过去年全年，北京、深圳、武汉、南京、青岛、重庆、成都、上半年成交量与去年全年基本持平。圳、武汉、南京、青岛、重庆、成都、上
34、半年成交量与去年全年基本持平。2009年上半年主要城市住宅成交面积增长率年上半年主要城市住宅成交面积增长率数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统20212.成交：多个城市成交：多个城市5月以来成交量环比下降，月以来成交量环比下降，成交量呈高位震荡之势成交量呈高位震荡之势n5月，月，12个重点城市中，北京、个重点城市中，北京、广州、武汉、重庆、南京广州、武汉、重庆、南京5个个城市交易量较城市交易量较4月分别下降月分别下降9.6%、7.0%、16.3%、28.9%、19.1%，上海、深圳、成都交，上海、深圳、成都交易量与易量
35、与4月基本持平，仅天津、月基本持平，仅天津、杭州、苏州、青岛杭州、苏州、青岛5月的成交月的成交量环比增长率超过量环比增长率超过10%，n6月，成交量环比下降的城市月，成交量环比下降的城市由上月的由上月的5个扩大为个扩大为6个，其中个，其中深圳、成都、苏州、杭州跌幅深圳、成都、苏州、杭州跌幅超过超过10%，上海、重庆、南京，上海、重庆、南京与上月持平。与上月持平。主要城市主要城市2008年至今成交面积环比增长率年至今成交面积环比增长率数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统21222.成交：不同城市调整时间和调整力度存在成交
36、：不同城市调整时间和调整力度存在一定差异一定差异n深圳市场调整最早，近四年最高成交量出现在深圳市场调整最早，近四年最高成交量出现在2006年年12月，随后持续调整，月，随后持续调整，2008年年2月出现最低点，成交量月出现最低点，成交量相比最高点下降相比最高点下降91.4%,其后开始回升（低迷期约一年左右），近期恢复明显，回升力度最大，其后开始回升（低迷期约一年左右），近期恢复明显，回升力度最大，1-5月成交面月成交面积同比增长积同比增长154.5%。n北京、上海、广州近三年最高成交量出现在北京、上海、广州近三年最高成交量出现在2007年年8-9月，最低点出现在月，最低点出现在2008年年2月
37、（未去除春节因素），月（未去除春节因素），成交量相比最高点下降成交量相比最高点下降70%-80%，第二低点出现在，第二低点出现在2008年年8月左右，成交量相比最高点下降约月左右，成交量相比最高点下降约70%，调整的，调整的时间晚于深圳，力度亦小于深圳，预计这些城市的回升时间将会比深圳晚半年到一年的时间。时间晚于深圳，力度亦小于深圳，预计这些城市的回升时间将会比深圳晚半年到一年的时间。主要城市主要城市2006年至今成交面积走势年至今成交面积走势数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统22232.成交：不同城市调整时间和调整
38、力度存在成交：不同城市调整时间和调整力度存在一定差异一定差异n杭州、武汉、重庆、成都、苏州等地与北京、上海情况类似，成交量的调整相对较晚，调整力度相对较小杭州、武汉、重庆、成都、苏州等地与北京、上海情况类似，成交量的调整相对较晚，调整力度相对较小（以最低成交量相对最高成交量的降幅衡量），因此近期回升力度相对较小。（以最低成交量相对最高成交量的降幅衡量），因此近期回升力度相对较小。主要城市主要城市2006年至今成交面积走势年至今成交面积走势数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统23243.价格：主要城市成交均价企稳回升价格
39、：主要城市成交均价企稳回升n一线城市：今年以来，北上广深成交均一线城市：今年以来，北上广深成交均价逐步企稳回升，北京价逐步企稳回升，北京6月成交均价超月成交均价超过过13000元元/平方米，接近平方米，接近2007年年9月的月的历史最高水平。上海历史最高水平。上海6月成交均价为月成交均价为11108元元/平方米，创下平方米，创下2007年来的最年来的最高水平，广州深圳成交均价相比高水平，广州深圳成交均价相比2008年年12月也有月也有20%以上的回升。以上的回升。n二线城市：武汉、苏州成交均价较年初二线城市：武汉、苏州成交均价较年初回升明显，增幅超过回升明显，增幅超过10%，杭州、天津，杭州、
40、天津上半年成交均价走势平稳。上半年成交均价走势平稳。主要城市主要城市2007年至今成交均价走势年至今成交均价走势数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统24254. 供需对比：销供比大于供需对比：销供比大于1，市场存量快速，市场存量快速消化消化n2009年来，各主要城市新上市面积较去年同期下降或基本持平，但销售量明显增长，年来，各主要城市新上市面积较去年同期下降或基本持平，但销售量明显增长，销供比（成交量与同期新上市面积之比）大幅上升，市场存量快速消化。深圳、武汉、销供比（成交量与同期新上市面积之比）大幅上升，市场存量快速
41、消化。深圳、武汉、杭州的销供比超过杭州的销供比超过2，北京、上海、重庆、成都均超过，北京、上海、重庆、成都均超过1.5。n2008年各主要城市销供比同比年各主要城市销供比同比07年全线下降年全线下降,均小于均小于1。整体均出现供过于求的状况。整体均出现供过于求的状况,降幅最大的是杭州降幅最大的是杭州,从从07年的年的0.98下降到下降到0.4,降幅为降幅为57%,而北京从而北京从1.14降到降到0.6,上海从上海从1.29下降到下降到0.84,分别下降了分别下降了47%和和35%。数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统主
42、要城市主要城市2007-2009年销供比年销供比25264.供需对比供需对比:各主要城市可售量较各主要城市可售量较08年底大年底大大减少，上海、杭州、深圳降幅显著大减少，上海、杭州、深圳降幅显著n截至截至6月末，各城市可售量（指已获得销售许可证但未售出的房源）较月末，各城市可售量（指已获得销售许可证但未售出的房源）较08年底减少年底减少300-500万万平方米，北京平方米，北京6月底住宅可售量（包括期房和现房）为月底住宅可售量（包括期房和现房）为1472万平方米，较万平方米，较2008年底减少年底减少442万万平方米，降幅达平方米，降幅达23%，上海、深圳降幅分别为，上海、深圳降幅分别为33%
43、、38%，杭州降幅更是高达，杭州降幅更是高达58%，降幅十，降幅十分显著。分显著。n2008年，受市场低迷、观望浓重等因素影响，整体市场供过于求，主要城市可售量多数转为年，受市场低迷、观望浓重等因素影响，整体市场供过于求，主要城市可售量多数转为递增。北京递增。北京2008年底可售居各城市之冠近年底可售居各城市之冠近2000万平方米，重庆、武汉均在万平方米，重庆、武汉均在1500万平方米左右，万平方米左右，上海深圳杭州相对较少，不足上海深圳杭州相对较少，不足900万平方米。万平方米。数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统主
44、要城市主要城市2007-2009年可售面积走势图年可售面积走势图26274.供需对比供需对比:出清周期降幅明显，上海、杭州出清周期降幅明显，上海、杭州等地可售量仅能满足等地可售量仅能满足2-4个月的销售个月的销售n截至截至2009年年5月底，北京出清周期减至月底，北京出清周期减至12个月；与个月；与08年底相比年底相比,深圳、武汉、杭州出清周期深圳、武汉、杭州出清周期缩短了缩短了9-10个月，缩短幅度最大；其它城市也分别缩短了个月，缩短幅度最大；其它城市也分别缩短了3-6个月。个月。n08年各城市出清周期逐渐拉长，年各城市出清周期逐渐拉长， 2008年主要城市出清周期在年主要城市出清周期在15
45、-20个月间，北京、深圳、个月间，北京、深圳、武汉更是超过武汉更是超过20个月。个月。主要城市主要城市2007-2009年出清周期走势图年出清周期走势图数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统275.二手房：主要城市二手房：主要城市上半年销售套数增长显上半年销售套数增长显著著2009年上半年，北京、上海和深圳二手房成交套数增幅接近两倍；天津和杭州的二手房总成交量较去年同期年上半年，北京、上海和深圳二手房成交套数增幅接近两倍；天津和杭州的二手房总成交量较去年同期增长超过增长超过1倍，广州同比增长倍，广州同比增长95.9%，成
46、都为，成都为57.6%。此外，北京、上海、深圳上半年销售套数已超过或接近此外，北京、上海、深圳上半年销售套数已超过或接近2008年全年销售套数，天津、杭州销售套数也达到年全年销售套数，天津、杭州销售套数也达到2008年全年的年全年的81.7%和和77.6%。从月度销售套数来看，从月度销售套数来看，9个城市的二手房成交量从个城市的二手房成交量从3月开始出现大幅度上涨，最高成交量均出现在月开始出现大幅度上涨，最高成交量均出现在6月，但从月，但从近几个月成交量的环比变化来看，增长率呈现下降态势。近几个月成交量的环比变化来看，增长率呈现下降态势。主要城市上半年二手房销售套数及其增长率主要城市上半年二手
47、房销售套数及其增长率数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统285.二手房：二手房：价格价格指数企稳回升，指数企稳回升，深圳、广州深圳、广州价格指数较去年年底增长超过价格指数较去年年底增长超过10%2009年上半年，各主要城市二手房价格指数企稳回升，整体保持平稳。年上半年，各主要城市二手房价格指数企稳回升，整体保持平稳。6月，深圳和广州指数较月，深圳和广州指数较08年年12月上月上涨幅度超过涨幅度超过10%，北京、上海、杭州，北京、上海、杭州6月价格指数较去年年底涨幅在月价格指数较去年年底涨幅在5-10%之间，成都和南京与
48、去年年底基本持之间，成都和南京与去年年底基本持平。平。主要城市二手房价格指数走势主要城市二手房价格指数走势数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统29三、下半年市场形势预测三、下半年市场形势预测30当前需要关注的几个问题当前需要关注的几个问题1.一些地方面临的当前供给不足和不少地方面临的下一步潜在供给不足。一些地方面临的当前供给不足和不少地方面临的下一步潜在供给不足。今年以来，由于商品房销售面积增长显著（上半年累计增长今年以来，由于商品房销售面积增长显著（上半年累计增长31.7%），但房地产开发投资额仅同比增长），但房地产
49、开发投资额仅同比增长9.9%，住宅投资额同比增长为，住宅投资额同比增长为7.3%，土地的购置面积、完成土地开发面积和房屋新开工面积分别同比下降了，土地的购置面积、完成土地开发面积和房屋新开工面积分别同比下降了26.5%、15.2%、10.4%。40个重点城市的个重点城市的1-5月的住宅投资同比下降月的住宅投资同比下降0.8%；房屋新开工面积同比下降；房屋新开工面积同比下降25.7%。另据对上海、杭州、深圳等若干城市的监测，以过去另据对上海、杭州、深圳等若干城市的监测，以过去6个月的平均销售速度来看，上海、杭州的可售面积仅个月的平均销售速度来看，上海、杭州的可售面积仅能供未来能供未来2-4个月的
50、销售，深圳仅供个月的销售，深圳仅供6个月的销售，供给已显不足。另据一些城市反映，随着销售情况的好转，个月的销售，供给已显不足。另据一些城市反映，随着销售情况的好转，消化存量房的压力已明显缓解。但一些远离中心区的项目，由于交通等基础设施跟不上和公共服务设施等不消化存量房的压力已明显缓解。但一些远离中心区的项目，由于交通等基础设施跟不上和公共服务设施等不配套，短期内也难以形成有效供给。所以在一些地方，存量房的消化压力与有效供给不足的矛盾会同时持续配套，短期内也难以形成有效供给。所以在一些地方，存量房的消化压力与有效供给不足的矛盾会同时持续一段时间。一段时间。2.一些地方房价的过快上涨不利于市场的平
51、稳发展。一些地方房价的过快上涨不利于市场的平稳发展。今年以来，由于政策利好、资金流通性充裕及通胀预期等多种因素的影响，多数城市价格开始稳步上升，少今年以来，由于政策利好、资金流通性充裕及通胀预期等多种因素的影响，多数城市价格开始稳步上升，少数城市涨幅较大。住房价格的快速上涨，一方面不利于自住型需求和改善性需求的进一步释放；另一方面也数城市涨幅较大。住房价格的快速上涨，一方面不利于自住型需求和改善性需求的进一步释放；另一方面也可能对房地产市场的稳定健康发展和金融市场稳定产生不利影响。可能对房地产市场的稳定健康发展和金融市场稳定产生不利影响。3. 信贷大量投放、利率下调等宽松的货币政策存在变化的可
52、能。信贷大量投放、利率下调等宽松的货币政策存在变化的可能。上半年房地产市场的快速回暖，与宽松的货币政策密切相关。下半年，能否延续上半年适度宽松的货币政策，上半年房地产市场的快速回暖，与宽松的货币政策密切相关。下半年，能否延续上半年适度宽松的货币政策，继续保持信贷对开发企业和个人住房消费的支持，这是业内普遍关注的问题。继续保持信贷对开发企业和个人住房消费的支持，这是业内普遍关注的问题。31下半年房地产市场走势预测下半年房地产市场走势预测1.外部环境：在宏观经济复苏基础仍不稳固的情况下，下半年房地产市场仍面临较大不确定性外部环境：在宏观经济复苏基础仍不稳固的情况下，下半年房地产市场仍面临较大不确定
53、性今年以来，在政府四万亿投资和天量信贷的刺激下，宏观经济初现回暖端倪，二季度今年以来，在政府四万亿投资和天量信贷的刺激下，宏观经济初现回暖端倪，二季度GDP增长增长7.9%，但值得，但值得注意的是，上半年进出口总额下降注意的是，上半年进出口总额下降23.5%。此外，宏观经济仍面临诸多挑战：政府主导投资可能进一步带来。此外，宏观经济仍面临诸多挑战：政府主导投资可能进一步带来产能过剩、民营经济主体投资仍不踊跃、高额信贷与实体经济可能脱钩、过于宽松的货币政策可能带来通胀产能过剩、民营经济主体投资仍不踊跃、高额信贷与实体经济可能脱钩、过于宽松的货币政策可能带来通胀等等；如果下半年信贷投放规模缩减，经济
54、复苏速度不及预期，房地产市场仍将面临较大的不确定性。等等；如果下半年信贷投放规模缩减，经济复苏速度不及预期，房地产市场仍将面临较大的不确定性。2.投资：房地产开发投资稳步增长，但房地产开发投资占同期固定资产投资比重可能仍低于去年同期投资：房地产开发投资稳步增长，但房地产开发投资占同期固定资产投资比重可能仍低于去年同期今年以来，随着市场销售的逐渐好转，企业投资信心有所恢复，新开工、施工面积等供给类指标在今年以来，随着市场销售的逐渐好转，企业投资信心有所恢复，新开工、施工面积等供给类指标在5月以来月以来止跌反弹，止跌反弹，“地王地王”在在6月不断出现。随着企业投资信心的逐渐恢复和主要城市可售量的减
55、少，预计企业将月不断出现。随着企业投资信心的逐渐恢复和主要城市可售量的减少，预计企业将在下半年加大投资力度，开发投资将稳步增长，但由于国家主导的在下半年加大投资力度，开发投资将稳步增长，但由于国家主导的“铁路、公路、基建铁路、公路、基建”等投资增速仍将保等投资增速仍将保持较高水平（上半年房地产开发投资增长持较高水平（上半年房地产开发投资增长9.9%，远低于同期固定资产投资增速，远低于同期固定资产投资增速33.5%），预计全年房地产开），预计全年房地产开发投资占固定资产投资的比重将低于去年同期。发投资占固定资产投资的比重将低于去年同期。3.成交量：受价格上涨、部分城市新增供应不足等影响，三季度的
56、成交量可能环比下降成交量：受价格上涨、部分城市新增供应不足等影响，三季度的成交量可能环比下降4-6月，北京、深圳等主要城市的成交面积纷纷达到或超过月，北京、深圳等主要城市的成交面积纷纷达到或超过2007年的历史最高水平，在刚性需求逐渐释放、年的历史最高水平，在刚性需求逐渐释放、部分城市销售价格涨幅较高等多种因素的影响下，预计三季度的成交量可能较二季度环比下降，但同比仍可部分城市销售价格涨幅较高等多种因素的影响下，预计三季度的成交量可能较二季度环比下降，但同比仍可能保持较高增速。能保持较高增速。4.价格：房价仍会稳步上升，个别城市可能会较快增长价格：房价仍会稳步上升，个别城市可能会较快增长由于市
57、场需求仍然较为旺盛，及购房者对住房保值增值的预期，及开发企业在资金压力缓解后失去降价促销由于市场需求仍然较为旺盛，及购房者对住房保值增值的预期，及开发企业在资金压力缓解后失去降价促销和回笼资金的压力，预计下半年房价仍会稳步上升，个别新增供应不足的城市可能会有较快增长。和回笼资金的压力，预计下半年房价仍会稳步上升，个别新增供应不足的城市可能会有较快增长。32四、未来十年机遇及挑战四、未来十年机遇及挑战33市场：人口结构是房地产业的第一推动力市场：人口结构是房地产业的第一推动力从人口出生率来看，从人口出生率来看，81年年-90年人口出生率均在年人口出生率均在20%以上以上，这一群体在当前和未来几年
58、将，这一群体在当前和未来几年将处于处于结婚生子阶段，婚房等自住性需求较为强烈，消费结婚生子阶段，婚房等自住性需求较为强烈，消费潜力巨大。根据我们的调查，畅销潜力巨大。根据我们的调查，畅销楼盘的客户年龄分布结构中楼盘的客户年龄分布结构中26-35岁的客户比重超过岁的客户比重超过60%，这一年龄段的人群将为中国房，这一年龄段的人群将为中国房地产提供巨大推动力。地产提供巨大推动力。未来十年，未来十年，80后将逐步迎来改善型需求，而目前的改善型需求主力（后将逐步迎来改善型需求，而目前的改善型需求主力（60-70年代生人）由年代生人）由于收入水平和生活要求高，将形成于收入水平和生活要求高，将形成“多次改
59、善性需求多次改善性需求”，这两者将是未来十年的消费主力。，这两者将是未来十年的消费主力。数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统34市场：城市化进程不断推进将给中国房地市场：城市化进程不断推进将给中国房地产业提供广阔空间产业提供广阔空间1990年以来我国城镇人口比重不断上升，由年以来我国城镇人口比重不断上升，由26%增长到增长到2008年的年的45.7%，平均每年提高，平均每年提高1个百分点，预计个百分点，预计2020年我国城镇人口比重将达到年我国城镇人口比重将达到60%左右。左右。.根据国家建设部根据国家建设部全面建设小
60、康社会居住目标全面建设小康社会居住目标规划，规划，2020年我国城市人均建筑面积将到达年我国城市人均建筑面积将到达35平方米。平方米。按按15亿人口推算，亿人口推算，2020年我国城镇住宅建筑面积需达到年我国城镇住宅建筑面积需达到300亿平方米才可满足城镇人口居住需求。这意味亿平方米才可满足城镇人口居住需求。这意味着着2009-2020年间需要新建住宅年间需要新建住宅140亿平方米，即平均每年新建亿平方米，即平均每年新建10-12亿平方米，而目前我国每年销售住宅亿平方米，而目前我国每年销售住宅6亿平方米左右亿平方米左右,可见未来房地产市场存在很大的潜在需求，发展空间广阔。可见未来房地产市场存在
61、很大的潜在需求，发展空间广阔。人口人口( (亿亿) )城市化率城市化率人均建筑人均建筑面积面积城镇住宅总建筑城镇住宅总建筑面积面积( (亿平方米亿平方米) )新增需求（亿新增需求（亿平方米）平方米）年销售面积年销售面积（亿平方米）（亿平方米）200813.245.7%29175 6.22020E(低)14.558.3%35296 121 102020E(高)15.0 60.0%35315 140 12数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统35市场：市场：100亿元不是梦想亿元不是梦想预计到预计到2020年十年商品房销售额
62、每年增长年十年商品房销售额每年增长15%（其中销售面积和均价的增长率分别为（其中销售面积和均价的增长率分别为10%和和5%，过去十年，过去十年这两者的复合增长率分别为这两者的复合增长率分别为15.6%和和6.5%），到），到2020年，商品房销售额将达到年，商品房销售额将达到13万亿元（万亿元（2009-2020年累年累计销售面积计销售面积146亿平方米，符合前面的城市化、人口假设）。亿平方米，符合前面的城市化、人口假设）。以销售额的以销售额的2%-3%用于营销推广计算，用于营销推广计算，2020年中国房地产广告市场的规模将达到年中国房地产广告市场的规模将达到2600-4500亿元之间。亿元之
63、间。以网络广告占以网络广告占25%-30%计算，网络房地产广告市场规模达计算，网络房地产广告市场规模达800-1400亿元。亿元。SouFun占其中占其中10%，即可达到，即可达到100亿元的市场规模（复合增长率亿元的市场规模（复合增长率25%）。）。若若SOUFUN占有率能够达到占有率能够达到20%，收入超过，收入超过200亿元也很有可能（复合增长率亿元也很有可能（复合增长率32%）。）。预测预测未来十年商品房销售额年均增长率15%-17%2020年商品房销售额13万亿-15万亿开发商广告投入占销售额比重2%-3%房地产广告市场规模2600-4500亿元网络房地产广告占比25%-30%网络房
64、地产广告市场规模800-1400亿元SOUFUN占比10%-20%2020年SOUFUN收入100-200亿元未来十年收入预测未来十年收入预测36客户：三大经济圈、百强企业是我们的重点客户：三大经济圈、百强企业是我们的重点珠三角、长三角、环渤海三大区域特别是区域珠三角、长三角、环渤海三大区域特别是区域内的中心城市是房地产市场最为发达的区域。内的中心城市是房地产市场最为发达的区域。2009年上半年，全国房地产市场明显回暖，三年上半年，全国房地产市场明显回暖，三大区域特别是区域中心城市北京、天津、上海、大区域特别是区域中心城市北京、天津、上海、杭州、广州、深圳等市场回暖速度更加明显，杭州、广州、深
65、圳等市场回暖速度更加明显，销售额增长销售额增长82.2%，高于全国，高于全国53%的平均水平。的平均水平。2005年来，百强企业特别是十强企业的市场份年来，百强企业特别是十强企业的市场份额稳步上升，行业集中度逐渐提高。额稳步上升，行业集中度逐渐提高。2008年，年，百强企业和十强企业的销售额占全国的比重分百强企业和十强企业的销售额占全国的比重分别为别为21.79%和和7.78%，较上一年分别提高，较上一年分别提高3.35个百分点和个百分点和1.61个百分点，是近年来市场占有个百分点，是近年来市场占有率提高最快的一年，表明在市场形势不好的情率提高最快的一年，表明在市场形势不好的情况下，大企业更容
66、易得到消费者和市场的认可。况下，大企业更容易得到消费者和市场的认可。2009年上半年，市场形势明显好转，龙头企业年上半年，市场形势明显好转，龙头企业的销售额增长明显高于市场平均水平。据初步的销售额增长明显高于市场平均水平。据初步统计，万科、中海、保利等统计，万科、中海、保利等10家企业上半年销家企业上半年销售额超过售额超过1600亿元，占全国市场比重达亿元，占全国市场比重达10.3%，较，较2008年提高了年提高了2个百分点。个百分点。百强企业百强企业20042008年市场份额及其变化年市场份额及其变化 部分企业部分企业2009年上半年销售年上半年销售额及其增长率额及其增长率37竞争：更加激烈
67、、更多样化的竞争竞争：更加激烈、更多样化的竞争1.全国性综合门户全国性综合门户主要门户收入及房主要门户收入及房地产业务情况地产业务情况2.全国性专业房地产全国性专业房地产门户门户3.地方房地产门户地方房地产门户4.中介机构中介机构公司公司20082008年年收入收入( (亿元亿元) )房地产板块收房地产板块收入估算入估算( (亿元亿元) )进入城进入城市数市数备注备注新浪-乐居26 2.948 房地产、汽车、金融是其三大广告客户，占其广告收入的57%,房地产广告2008年前三季度2100万美元搜狐-焦点301.8 30 按房地产广告收入占15%计算网易29.76(4.06)-33 网络广告收入
68、4亿元腾讯71.55(8.26)-18 网络广告收入8.26亿元，房地产网络现进入18个城市另有20个城市正在招代理38策略：人才和机制是确保专业水平、赢得竞策略：人才和机制是确保专业水平、赢得竞争的关键争的关键39五、关于中国房地产指数系统五、关于中国房地产指数系统40中国房地产指数系统（中国房地产指数系统（China Real Estate Index System，简称，简称CREIS）是一套以）是一套以价格指数形式来反映全国各主要城市房地产市场运行状况和发展趋势的指标体系和分析价格指数形式来反映全国各主要城市房地产市场运行状况和发展趋势的指标体系和分析方法。它最早由国务院发展研究中心、
69、中国房地产协会、中国房地产开发集团等于方法。它最早由国务院发展研究中心、中国房地产协会、中国房地产开发集团等于1994年发起，分别于年发起，分别于1995年和年和2005年两次通过由国务院发展研究中心、建设部、国土资源部、年两次通过由国务院发展研究中心、建设部、国土资源部、中国银监会、中国房地产业协会、清华大学和北京大学等单位的著名专家学者组成的鉴中国银监会、中国房地产业协会、清华大学和北京大学等单位的著名专家学者组成的鉴定委员会的学术鉴定。中国房地产指数系统（定委员会的学术鉴定。中国房地产指数系统（CREIS）目前覆盖全国主要城市，定期发布）目前覆盖全国主要城市，定期发布中国主要城市的房地产
70、价格指数，是国际国内房地产投资与开发的主要依据，被称为中中国主要城市的房地产价格指数，是国际国内房地产投资与开发的主要依据，被称为中国房地产市场的国房地产市场的“晴雨表晴雨表”和引导投资置业的和引导投资置业的“风向标风向标”。为了从微观角度量化房地产。为了从微观角度量化房地产市场发展，以市场发展，以“成份股成份股”的方式向置业消费和投资者推介优秀地产项目典范，中国房地的方式向置业消费和投资者推介优秀地产项目典范，中国房地产指数系统先后于产指数系统先后于1999年和年和2002年建立了年建立了“全国典型住宅指数系统全国典型住宅指数系统”和和“别墅指数系统别墅指数系统”，并在北京、上海、天津、深圳
71、、重庆、武汉等重点城市发布。，并在北京、上海、天津、深圳、重庆、武汉等重点城市发布。概况概况 411995年年中国房地产指数系统设计中国房地产指数系统设计课题评审委员会名单课题评审委员会名单2005中国房地产指数系统十年改进专家鉴定委员会名单中国房地产指数系统十年改进专家鉴定委员会名单先后两次获得部级学术鉴定先后两次获得部级学术鉴定 42 中中国国房房地地产产指指数数系系统统以以指指数数理理论论为为主主，同同时时结结合合房房地地产产理理论论、统统计计调调查查理理论论、多多元元统统计计理理论论、计计量量经经济济方方法法和和系系统统理理论论的的成成果果，是是全全面面、灵灵敏敏、科科学学开开放放的的
72、系系统统。在在指指数数公公式式选选择择方方面面，考考虑虑到到房房地地产产的的特特点点和和市市场场特特征征，选选用用调调整整的的拉拉氏氏公公式式作作为为基基本本公公式式（k为为样样本本序序号号），根根据据此此公公式式，以以物物量量（成成交交量量或或可可售售量量）为为权权重重，逐逐步步推推算算出出中中国国房房地地产产指指数数各各分分类指数与总指数。类指数与总指数。中国房地产指数系统理论模型：中国房地产指数系统理论模型：中国房地产指数系统基期调整：中国房地产指数系统基期调整：中中国国房房地地产产指指数数系系统统原原有有基基期期为为1994年年11月月，以以该该期期北北京京城城市市综综合合物物业业价价
73、格格为为1000，构构建建各各城城市市综综合合指指数数和和分分物物业业指指数数。历历经经10年年的的发发展展，北北京京乃乃至至中中国国的的房房地地产产市市场场已已经经发发生生了了质质的的变变化化，为为了了适适应应市市场场变变化化与与行行业业发发展展，中中国国房房地地产产指指数数系系统统的的基基期期调调整整为为2000年年12月，并以该期北京住宅价格指数为月，并以该期北京住宅价格指数为1000，陆续重建各城市综合指数与各分物业指数。，陆续重建各城市综合指数与各分物业指数。 理论模型与基期调整理论模型与基期调整43 中国房地产指数系统分为总指数和分指数，目前，以城市分物业指数为最低层级，逐级中国房
74、地产指数系统分为总指数和分指数，目前，以城市分物业指数为最低层级，逐级生成城市综合物业指数，全国分物业总指数，全国综合物业总指数。该系统还逐步扩展生成城市综合物业指数，全国分物业总指数，全国综合物业总指数。该系统还逐步扩展到城市内的各区域，构建城市分区域分物业指数。到城市内的各区域，构建城市分区域分物业指数。 系统框架系统框架44 中国房地产指数系统通过城市综合指数，将各城市物业在报告期内的平均中国房地产指数系统通过城市综合指数，将各城市物业在报告期内的平均价格水平与基期基值相比较，反映出不同城市，不同时段的变化趋势。价格水平与基期基值相比较，反映出不同城市，不同时段的变化趋势。城市综合指数城
75、市综合指数45城市分物业指数，以城市各类物业所有在售项目作为样本，以项目单价作城市分物业指数，以城市各类物业所有在售项目作为样本，以项目单价作为指数计算的核心数据，通过指数的变化反映出不同物业，不同时段的变为指数计算的核心数据，通过指数的变化反映出不同物业，不同时段的变化趋势。化趋势。城市分物业指数城市分物业指数2001年至今北京分物业价格指数走势图年至今北京分物业价格指数走势图46中国房地产指数系统数据库中国房地产指数系统数据库 地块查询地块查询 统计中心统计中心 数据下载数据下载 热点地块评析热点地块评析 二级市场二级市场 统计中心统计中心 交易情报交易情报 项目比较项目比较 住宅报告住宅
76、报告 项目搜索项目搜索 地图定位地图定位 项目资料项目资料 租户信息租户信息 租售动态租售动态 统计中心统计中心 项目比较项目比较 市场报告市场报告交易数据库交易数据库开发经营库开发经营库 宏观经济库宏观经济库指数研究库指数研究库金融数据库金融数据库城市规划库城市规划库政策法规库政策法规库营销案例库营销案例库上市公司资料库上市公司资料库企事业名录库企事业名录库中国房地产指数系统数据库囊括了中国房地产指数系统数据库囊括了房地产项目、交易、开发、指数、政策、房地产项目、交易、开发、指数、政策、规划、营销、金融规划、营销、金融等多个方面。等多个方面。6060个城市，个城市，3 3万万余宗土地余宗土地
77、6060个城市，个城市，8 8万万余个住宅项目余个住宅项目1010个城市，个城市，1 1万万余栋写字楼余栋写字楼47土地库土地库收集整理全国收集整理全国6060个重点城市自个重点城市自20012001年以来土地招拍挂市场和土地二级市场交年以来土地招拍挂市场和土地二级市场交易详细信息易详细信息，汇集了，汇集了成交地块成交地块2121，000000余块，未成交地块余块，未成交地块1010，000000余块，总规余块，总规划面积超过划面积超过130130，000000万平方米万平方米。1.1.地块查询地块查询 能够实时查询能够实时查询全国全国6060个城市个城市的土地招拍挂信息，快速的土地招拍挂信息
78、，快速了解您关注企业的拿了解您关注企业的拿地情况地情况。2.2.统计中心统计中心 可以快速统计可以快速统计各个城市指定时间段内各个城市指定时间段内的的所有推出所有推出和和成交地块成交地块，利用便捷的，利用便捷的数据汇总，进行土地市场分析。数据汇总，进行土地市场分析。3.3.数据下载数据下载 根据您需要的条件自动生成数据表，并提供根据您需要的条件自动生成数据表，并提供EXCELEXCEL表格下载表格下载，方便您制作，方便您制作图表。图表。4.4.热点地块评析热点地块评析 帮助您深度了解帮助您深度了解重点地块的竞得者，成交价格，周边配套及未来发展，跟重点地块的竞得者，成交价格，周边配套及未来发展，
79、跟踪地块竞拍过程，透析土地投资价值踪地块竞拍过程，透析土地投资价值。48住宅库住宅库住宅库现已覆盖了北京，上海，深圳，广州等住宅库现已覆盖了北京，上海，深圳，广州等6060个大中城市，住宅项目个大中城市，住宅项目8 8万余个。万余个。帮帮助用户及时了解各城市住宅市场微观层面的存量市场和实时交易情况。助用户及时了解各城市住宅市场微观层面的存量市场和实时交易情况。1.1. 统计中心统计中心 可以按照可以按照价格，面积，区域价格，面积，区域等条件选择楼盘，进行等条件选择楼盘，进行特定市场的统计分析特定市场的统计分析。2.2. 交易情报交易情报 能够快速掌握能够快速掌握各个城市分户型，分建筑面积，分价
80、格段各个城市分户型，分建筑面积，分价格段等的交易数据。等的交易数据。3. 3. 项目比较项目比较 帮助您快速筛选您关注的楼盘，进行帮助您快速筛选您关注的楼盘，进行竞争项目比较竞争项目比较。4. 4. 地块评析地块评析 实现了实现了2020余种方式的搜索查询余种方式的搜索查询，深度了解每个项目的详细信息。，深度了解每个项目的详细信息。5. 5. 数据下载数据下载 根据您需要的条件自动生成数据表，并根据您需要的条件自动生成数据表，并提供提供EXCELEXCEL下载下载，方便您制作图表。，方便您制作图表。49房地产十大数据库房地产十大数据库数据数据库名称名称数据内容数据内容房地房地产交易数据交易数据
81、库近近1010年来年来4040个城市的房地个城市的房地产交易数据交易数据如如批准上市量，可售量，成交套数，成交面积，成交价格批准上市量，可售量，成交套数，成交面积，成交价格等等房地房地产开开发经营库近近2020年来全国、省及年来全国、省及4040个大中城市的房地个大中城市的房地产开开发统计数据数据如如施工面积、新开工面积、竣工面积、房地产投资额施工面积、新开工面积、竣工面积、房地产投资额等等宏宏观经济库全国及近全国及近4040个城市的宏个城市的宏观经济统计数据数据指数研究指数研究库自自19941994年以来的中国房地年以来的中国房地产指数指数 （CREISCREIS），同），同时还收收录了国房
82、景了国房景气指数、气指数、7070个大中城市房地个大中城市房地产价格指数等价格指数等金融数据金融数据库20012001年至今全国金融方面的数据年至今全国金融方面的数据城市城市规划划库全国全国5050多个城市的多个城市的详细规划文本划文本政策法政策法规库中央和地方自中央和地方自19511951年以来年以来发布的近布的近4040，000000条泛地条泛地产相关法律法相关法律法规、政策文件政策文件营销案例案例库全国房地全国房地产市市场较发达的城市各达的城市各类营销案例，案例，总字数超字数超过100100万字万字房地房地产上市公司上市公司资料料库深市深市3939家、沪市家、沪市5757家、香港家、香港1616家主家主营业务为房地房地产的上市公司重要的上市公司重要财务数据及各数据及各类资料料房地房地产企事企事业名名录库国内多家房地国内多家房地产企企业的信息，的信息，总数据超数据超过5050万条万条50中国房地产指数系统数据库中国房地产指数系统数据库详细查阅详细查阅: : http:/51谢谢！ 52
