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1、资金信托和财产权信托业务类型资金信托和财产权信托业务类型中盛律师事务所2012 年 9 月目录目录一、信托业务流程1、集合信托业务流程2、单一信托业务流程二、资金信托业务模式以房地产领域为例1、资金来源2、交易结构1信托贷款2股权模式3项目收益权3、核心资料4、房地产信托业务风险5、风控措施三、财产权信托业务模式1、定义2、交易结构图3、主要交易文件4、信托利益分配5、财产权信托项目确权6、常见特别条款一、信托业务流程一、信托业务流程1、集合信托业务流程(1)项目前期考察中介机构尽职调查 、制定信托方案(2)信托公司合规与风险管理部审核(3)业务决策审委信托公司会审议通过(4)信托公司董事会信
2、托委员会审议通过，向银监部门报备(5)起草信托文件、交易文件安排签署(6)委托推介行推介，推介期届满，信托计划成立(7)信托项目后续管理(8)信托计划期限届满，信托计划终止2、单一信托业务流程(1)项目组对项目进行前期考察(2)信托公司合规与风险管理部审核(3)业务决策委员会审议通过，向银监部门报备(4)起草信托、交易文件，各方签署审(5)信托项目后续管理(6)信托期限届满，信托终止二、资金信托业务模式以房地产为例二、资金信托业务模式以房地产为例1、资金来源(1)集合资金信托(2)单一资金信托2、交易结构(1)信托贷款硬性条件： 二级资质房地产商或其控股股东具备二级资质 30%项目资本金比例投
3、入 股东借款 【股东承诺在项目公司归还银行或信托公司贷款前放弃对该股东借款受偿权的情形除外】 、银行贷款等债务性资金和除商业银行私人银行业务外的银行个人理财资金，不得充作项目资本金 四证齐全国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知银监办发 【2008】 265号 、关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知银监办发【 2010】54号 、 国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知国发【 2009】27号在这种模式下，信托公司作为受托人，接受不特定投资者的委托，以集合资金信托计划的形式
4、将委托人交付的资金集合起来，通过信托贷款的方式贷给房地产开发商，开发商定期支付本息给受托人，受托人按照信托合同约定向信托计划受益人分配信托利益。(2)股权模式在这种模式下，信托公司作为受托人，接受不特定投资者的委托，以集合资金信托计划的形式将委托人交付的资金集合起来， 再以股权投资的方式(受让股权或增资扩股)，向项目公司注入资金；信托计划存续期间，项目公司股东或关联的第三方以支付行权费为条件对受托人持有的股权享有优先受让权，并在信托计划到期前买回受托人持有的股权为防止被银监部门认定为融资，房地产项目交易合同中不采用“回购”模式 。(3)项目收益权房地产项目收益权系指信托存续期限内，基于房地产项
5、目而产生的一切财产性权利，包括但不限于获得因房地产项目所得的租金收入、销售预售收入、向任何第三方转让房地产项目所产生的收入的权利，获得根据法律法规规定、司法机关的裁决及行政机关的征用等有效法律文件的规定就房地产项目 包括特定资产而获得的任何赔偿或补偿，以及依据交易文件处置房地产项目而获得的收入的权利等。在这种模式下，信托公司作为受托人，接受不特定投资者的委托，以集合资金信托计划的形式将委托人交付的资金集合起来，投资给房地产项目公司，用于特定项目的开发建设，同时约定特定项目的销售收入、出租收入、处置收入等作为还款来源，信托计划存续期间，房地产项目公司向信托公司支付“特定项目收益款投资本金和投资收
6、益之和”，信托公司以此向受益人分配信托利益。3、核心资料(1)经最新年检合格的房地产开发企业资质证书；(2)国有土地使用权出让合同/国有土地使用权划拨决定书，以及土地出让金、契税缴纳凭证；(3)项目立项批复/备案文件；(4)国有土地使用权证；(5)建设用地规划许可证；(6)建设工程规划许可证；(7)建筑工程施工许可证；(8)商品房预售/销售许可证；(9)自有资金出资比例情况；(10) 国有土地使用权、在建工程及房产是否存在出租、抵押、查封等权利限制情形之证明或说明。4、房地产信托业务风险(1)市场和政策风险房地产行业是宏观调控的重点行业，房地产行业可能发生全行业景气下降，销售减缓，房价普遍下跌
7、的风险。同时国家信贷政策、财政税收政策、产业政策及相关法律法规的调整与变化等因素可能会对融资企业的经营产生一定影响，从而对信托利益产生影响。(2)融资企业经营风险信托利益主要来源于融资企业支付的项目收益款或投资款等，假设因信用风险、监管及国际市场的变化、行业竞争加剧、汇率及利率的波动、经营管理不善、税收及诉讼、仲裁等原因导致融资公司收入减少，或融资企业因经营不善导致解散、破产，从而影响融资企业股权价值，继而对信托利益产生影响。(3)融资企业信用风险融资企业未根据交易文件约定履行义务的，可能对信托利益产生较大影响。(4)担保方经营风险和信用风险因担保人主客观原因未履行担保责任、担保财产因宏观经济
8、、行业变化等原因价值减损或担保财产毁损、灭失、无法变现等导致担保权利价值不足，可能影响信托利益。(5)不可抗力风险战争、动乱、瘟疫、恐怖事件、犯罪、火灾、洪水、泥石流、地震、干旱、其它自然灾害等不可抗力和意外事件的出现，可能导致信托财产损失。5、风控措施(1)股权质押(2)土地/在建工程抵押 担保法第 35 条：抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后， 该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。 物权法未再规定禁止超额抵押(3)连带责任保证(4)差额补足义务(5)账户监管对信托资金的使用进行监管；对项目回款进行监管。(6)办理交易合同的强制执行公证
9、向公证处申请对交易合同办理强制执行公证，当融资企业未履行交易合同项下之义务或出现交易合同约定的违约情形时，信托公司有权向公证处申请执行证书并凭交易合同的公证书和执行证书向有管辖权的人民法院对融资企业申请强制执行。同时，融资企业应承诺放弃申请诉讼解决的权利并自愿接受强制执行。(7)股东承诺信托存续期间在后续投入资金不足的情况下，以股东追加投资或股东借款形式投入项目投资款。股东承诺未经信托公司同意，信托存续期间过往的和新增的股东借款不予追偿。(8)所投资的企业、项目管理委托董事；公章、合同专用章、财务章及重要证照共管；委派 1-2 名财务管理或工程管理人员进行现场监管，对合同签署和资金支出、销售回
10、款、工程进度等事项进行监管。三、财产权信托业务模式三、财产权信托业务模式1、定义财产权信托是指委托人向信托公司交付非现金类特定资产而设立的信托；该信托成立后，委托人或委托人指定的第三人即构成信托受益人。目前，大部分银信理财业务采用该种财产权信托设计，通过委托人或委托人指定的第三人持有的信托受益权向商业银行理财转让来满足委托人的资金需求； 当然，也可以向商业银行理财以外的其他合格投资者进行转让。2、交易结构图3、主要交易文件信托合同信托受益权投资合同债务清偿协议/增级协议抵押合同/质押合同/保证合同账户监管协议保管协议财务参谋协议4、信托利益分配(1)现状分配：信托到期， 信托财产按照当时的现状
11、包括但不限于信托财产专户内的货币资金及相关权益向受益人进行分配。(2)现金分配：信托到期， 信托财产未能全部变现的，则信托期限延长至信托财产全部变现之日，信托利益的分配在信托财产处置和变现完成后的 10 个工作日内进行。5、财产权信托项目确权指作为信托财产的财产或财产性权利，下同是否为融资方合法所有，融资方的处分行为是否存在瑕疵。财产权信托项目确权，除须满足法律确权要求外，还须满足信托公司风险控制要求和监管机构合规性要求。(1)通用确权资料 关于交易对手资金信托业务中交易对手为融资方，财产权信托业务中交易对手系指委托人，需要审查的交易对手资料如下保证人参照适用 ：a. 经最新年检的营业执照正、
12、副本 ；b. 最新章程及章程修正案；c. 经最新年检的组织机构代码证；d. 税务登记证地税、国税 ；e. 开户许可证；f.贷款卡；g. 近三年审计报告及最近一期财务报表。h. 风控部要求提交的其他资料。 关于信托交易a. 融资方关于本次投/融资或财产权信托的股东会决议/股东决定或董事会决议根据章程确定所需决议类型 ；b. 保证人、抵押人、出质人关于同意提供担保的董事会决议或股权东会决议/股东决定根据章程确定所需决议类型 ； 关于担保文件鉴于信托财产原则上应通过抵押、质押进行控制，信托财产确权中原则上应取得相应的抵押、质押文件。(2)财产权项目确权第一大类资产受益权/收益权a. 股票受益权/股票
13、收益权i.从特定股票所在的证券交易所交易系统查询交易对手所持股票数量及其是否存在质押、查封等权利限制情形。ii.股票价值依据：股票市值情况。股票为限售股的，须在信托到期前实现解禁流通。b. 股权受益权/股权收益权i.验资报告：核实股权对应的出资是否已缴纳；名录名册；iii.股权所在公司章程：股权转让是否有禁止性或限制性规定；iv.股权是否存在质押、查封等权利限制情形之证明或说明；v.股权价值依据：股权评估报告或审计报告。c. 矿业权收益权/采矿权收益权i.经最新年检合格的采矿许可证正、副本 ；ii.矿长资格证仅针对煤矿采矿权 ；iii.矿长/主要负责人安全资格证仅针对煤矿采矿权 ；iv.经最新
14、年检合格的安全生产许可证；v.经最新年检合格的煤炭生产许可证仅针对煤矿采矿权 ；vi.采矿权价款确认通知、分期缴纳的批准文件或协议如有及支付凭证；vii. 采矿权是否存在出租、抵押、查封等权利限制情形之证明或说明；viii. 采矿权价值依据：采矿权评估报告。d. 物业收益权i.房屋所有权证及相应土地使用证/房地产所有权证；ii.关于物业出租、处分、使用等的合同或协议如有 ；iii.关于物业出租、处分、使用情况的书面说明；ii.股东身份证明文件：公司出具的股东名录或工商登记机关出具的股东iv.关于物业是否存在抵押、查封等权利限制的情形之证明或说明；v.物业价值依据：物业价值评估报告。e. 物业租
15、赁收益权i.房屋所有权证及相应国有土地使用证/房地产所有权证；ii.关于物业处分、使用等的合同或协议如有 ；iii.关于物业之出租合同/协议；iv.关于物业拟出租情况的书面说明；v.关于物业是否存在抵押、查封等权利限制的情形之证明或说明；vi.物业价值依据：物业价值评估报告。f.电费收入收益权发电企业电费收入收益权i.关于特定机组竣工验收的批复；ii.电力业务许可证发电类 ；iii.关于发电机组并网的批复；iv.并网协议；v.购售电合同；vi.关于电费收费权是否存在质押、 查封等权利限制的情形之证明或说明；vii. 关于上网电价的批复文件。供电企业电费收入收益权i.g. 公路收费权收益权i.省
16、级人民政府关于公路收费的批复；ii.省级财政部门与交通主管部门关于公路收费标准的批复/收费许可证；iii.关于公路收费权是否存在质押、 查封等权利限制的情形之证明或说明。h. 景区/公园门票收入收益权电力业务许可证供电类/供电业务许可证；ii.关于电费收费权是否存在质押、 查封等权利限制的情形之证明或说明。i.特许经营许可合同；ii.服务性经营收费许可证；iii.关于经营收费权是否存在质押、 查封等权利限制的情形之证明或说明。i.国有农场耕地收益权i.经最新年检合格的国有土地使用证；ii.关于国有土地使用证项下使用权出租、承包等的合同；iii.关于国有土地使用权是否存在抵押、查封等权利限制的情
17、形之证明或说明。j.应收账款/应收账款收益权应收账款i.产生应收账款的合同及补充协议；ii.产生应收账款的合同及补充协议的履行情况说明；iii.关于应收账款的支付凭证；iv.应收账款债务人对应收账款确实认文件；v.应收账款债权人向应收账款债务人发出的债权转让通知以及应收账款债务人出具的债权转让通知之回执 ；vi.关于应收账款是否存在质押等权利限制的情形之证明或说明。应收账款收益权i.产生应收账款的合同及补充协议；ii.产生应收账款的合同及补充协议的履行情况说明；iii.关于应收账款的支付凭证；iv.应收账款债务人出具的应收账款确认文件或工程竣工结算书；v.关于应收账款是否存在质押等权利限制的情
18、形之证明或说明。k. 其他特定资产收益权i.根据特定资产类型需要提交的权属证明文件；ii.特定资产是否存在抵押、质押、查封等权利限制情形之证明或说明第二大类项目收益权l.房地产项目收益权i.经最新年检合格的房地产开发企业资质证书；金、契税缴纳凭证；iii.项目立项批复/备案文件；iv.国有土地使用权证；v.建设用地规划许可证参考文件 ；vi.建设工程规划许可证参考文件 ；vii. 建筑工程施工许可证参考文件 ；viii. 商品房预售/销售许可证参考文件 ；ix.自有资金出资比例情况参考文件 ；x.国有土地使用权、在建工程及房产是否存在出租、抵押、查封等权利限制情形之证明或说明。m. 市内道路项
19、目收益权i.项目立项批复；ii.环评批复；iii.水土保持批复；iv.建设项目用地预审审查意见；v.建设用地规划许可证；vi.建设工程规划许可证；vii. 建筑工程施工许可证；viii. 自有资金出资比例情况参考文件 ；ix.委托代建协议或BT 项目建设及回购协议 审阅委托代建协议关于项目总价款的约定是否包括项目融资成本，项目付款条件和进度是否影响信托利益的实现等；审阅根据BT 项目建设及回购协议 ，项目是否到达回购条件，回购价款是否能够保证信托利益的实现 。n. 高速公路项目收益权i.项目立项批复/备案；ii.国有土地使用权出让合同/国有土地使用权划拨决定书， 以及土地出让ii.环评批复；i
20、ii.水土保持批复；iv.工程项目用地的预审意见；v.工程建设用地的批复；vi.建设用地规划许可证；vii. 建设工程规划许可证；viii. 建筑工程施工许可证；ix.自有资金出资比例情况参考文件 ；x.上级政府关于高速公路收费的复函/批复；xi.关于公路收费权是否存在质押、 查封等权利限制的情形之证明或说明。o. 煤矿建设项目收益权i.经最新年检合格的采矿许可证正、副本 ；ii.矿长资格证；iii.矿长/主要负责人安全资格证；iv.经最新年检合格的安全生产许可证；v.经最新年检合格的煤炭生产许可证；vi.采矿权价款确认通知、分期缴纳的批准文件或协议如有及支付凭证；vii. 采矿权是否存在出租
21、、抵押、查封等权利限制情形之证明或说明；viii. 项目立项批复/备案；ix.资源储量核实报告批复或资源储量备案证明；x.初步设计批复；xi.初步设计安全专篇批复；xii. 项目开工报告及开工备案回执；xiii. 联合试运转含试生产审查意见；xiv. 煤矿建设项目占地的土地权属证明和 /或相关部门出具的临时占地批复；xv. 自有资金出资比例情况参考文件 。p. 项目收益权i.经最新年检合格的相关资质证书如有 ；ii.项目立项批复/备案文件；iii.国有土地使用权出让合同/国有土地使用权划拨决定书， 以及土地出让金、契税缴纳凭证如涉及土地 ；iv.国有土地使用权证或相关部门出具的临时占地批复如涉
22、及土地 ；v.建设用地规划许可证参考文件 ；vi.建设工程规划许可证参考文件 ；vii. 建筑工程施工许可证参考文件 ；viii. 自有资金出资比例情况参考文件 ；ix.关于特定项目项下资产是否存在抵押、质押、查封等权利限制的情形之证明或说明；x.根据具体项目类型需要提交的其他确权资料例如：输油管道项目应提供海域使用权证 。6、常见特别条款(1) 鉴于受托人将作为委托人的全权代理人， 以自己的名义与信托受益权的投资人签署投资协议 ，并将投资人支付的投资资金划付至委托人，因此各方特此确认，如形成财产权利或财产权利收益权的基础法律关系存在瑕疵或出现其他可能导致财产权利收益权无效、被撤销、被抵消、被
23、调减等任何有损财产权利收益权的情形，或该等情形导致本合同未生效或被依法确认为无效或被撤销的， 则按照如下约定方式返还投资资金及支付资金占用费：委托人应在收到受托人书面通知之日起 5 个工作日内向受托人返 还投 资 资 金 ， 及以 该 投 资 资金 为 基数、 按年 利率 N年利 率N=R(1+20%) 、及自委托人收取投资资金之日至委托人退还全部投资资金之日之间的天数计算的资金占用费， 并赔偿因此给受托人、 投资人造成的损失。 受托人在收到委托人按照上述约定返还的投资资金及支付的资金占用费后， 将投资资金返还至投资人， 并将收到的资金占用费扣除以投资资金为基数、按照年利率 0.6%及自委托人
24、收取投资资金之日至委托人退还全部投资资金之日之间的天数计算的费用后的剩余资金支付至投资人。 委托人逾期返还投资资金及支付资金占用费的， 委托人须就欠付额自逾期之日起按照日息万分之五向受托人支付违约金， 并赔偿因此给受托人、 投资人造成的损失。本条内容独立存在， 其效力不因本合同的无效或本合同其他条款的无效而无效。(2) 风险揭示信托财产瑕疵风险如形成财产权利或财产权利收益权的基础法律关系存在瑕疵或出现其他可能导致财产权利收益权无效、被撤销、被抵消、被调减等任何有损财产权利收益权的情形，或该等情形导致本合同/本信托未生效或被依法确认为无效或被撤销，可能影响信托利益的实现。(3) 原状分配条款特别约定：信托终止包括提前终止时，受托人有权将信托财产按照当时的现状 包括但不限于信托财产专户内的货币资金及相关权益 向受益人进行分配， 受托人将信托财产的权益凭证移交给受益人， 视同分配、 清算完毕。在此情况下， 向借款人、 保证人及其他相关债务人行使债权追索权的相关事务主张及承办责任由受益人全部承担， 受托人仅在提供相关手续上予以配合而无其他义务。
