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1、中国管理资讯网苏州金鸡湖项目开发战略思考中国管理资讯网引言 与发展商的第一次沟通，我司提供了对本案的初步构思。在此基础上，我司对苏州市场进行了进一步的调查研究，对区域经济、地块价值、目前市场竞争、未来市场走势有了更深入的认识。 本次提案主要围绕项目定位项目定位、业态选择业态选择和风风险规避险规避作进一步的论述，希望对本项目的运作有所帮助。中国管理资讯网第一部分 项目资源的梳理及定位的推导中国管理资讯网外部资源分析u长三角经济圈：国际关注的第六大城市群 u苏州在长三角经济圈的发展：成长优势显著 02年国内生产总值首次突破2000亿，人均GDP超过35700元，已达到中等发达国家水平。 今年1-9
2、月完成国内生产总值1898.6亿元，经济总量居全国20个重点城市第四，仅次于上海、北京、广州。固定资产投资总量突破千亿元大关，达1029.91亿元，在20城市中名列第三。 长三角经济圈长三角经济圈苏州苏州工业园区工业园区园区园区CBDCBD中国管理资讯网外部资源分析u苏州工业园区的未来定位及整体规划 争取用五年左右时间，把园区建设成为国际化、现代化、园国际化、现代化、园林化林化的新城区，成为长江三角洲重要的制造业基地，成为最具国际竞争力的高科技工业园区。uCBD资源的整合与利用 政策导向、高标准定位、强大概念的支撑 商贸、观光、度假、休闲的环境价值 人流、物流、资金流的聚集 基础设施的辅助：轻
3、轨的建设加速新区、老城及园区一体化中国管理资讯网内部资源分析u核心位置 园区乃至苏州未来发展的重心和方向所在u高标准的定位 竞争门槛的提高u强大的概念支撑 以市场为先导，每一项 物业形态都具备全新的概念， 保证其长久的市场竞争力u完善的产品组合中国管理资讯网项目定位阐述以休闲商务、生态办公为核心的以休闲商务、生态办公为核心的国际化、顶尖级、集成式国际化、顶尖级、集成式CBDCBD高屋建瓴，大手笔定位，建立在外部资源的良好预期与有效利用基础上，将整个项目拔高到国际级别；在产品营造上，内部资源最大化，非顶尖级别不做，进入区域竞争的真空地带；所谓“集成”，即所选物业类型相辅相成、互补促进。形成本案有
4、机组成部分；整个项目的核心竞争力在于“赋予商务休闲的体验、给予办公生态的环境”。中国管理资讯网第二部分 产品定位各业态现状&发展中国管理资讯网业态组合阐述顶级酒店式公寓目前苏州市场的投资热点超五星级酒店园区市场的空白点高级写字楼未来园区的发展方向商务休闲的商业目前园区的稀缺元素中国管理资讯网苏州酒店式公寓的现状及发展u目前酒店式公寓的开发和投资是苏州房地产市场的一个热点。u集中区域在老城商业繁华地段（如观前街的锦地星座、石路的时代晶华等）以及新区（狮山峰汇等），而园区尚无该类产品。u未来苏州及园区的旅游、商务均会有一个更高的发展，为酒店式公寓的投资奠定了良好的基础。u未来三、五年内还有一个高速
5、发展，而避免同质化趋势、注重产品创新，将是未来竞争的关键。中国管理资讯网苏州酒店市场的现状及发展u苏州目前酒店以三星-四星居多，五星级酒店仅两家，具预测到2005年苏州四星级以上酒店大约有5000个“标间”缺口， 市场空间极大。中国管理资讯网苏州办公楼市场的现状及发展u苏州老城区的办公楼受城规和改造的限制，规模、档次均不足。u目前以园区和新区为代表的核心商务区域的中、高档写字楼租售率已经达到95左右，写字楼租金和销售价格也不断走高：国际金融、星海国际广场星海国际广场、金狮大厦等每平米售价已超过8000元，而 租金更达每平米每月80元， 一些中档物业的每平米月租 金也已超过50元租金，较去 年同
6、期平均上涨了近20。 中国管理资讯网苏州办公楼市场的现状及发展u2002年苏州大市范围内办公楼竣工仅41835平米。园区外商独资企业逾1000家，世界五百强企业已有3/5入驻。在外向型经济的带动下，目前园区以平均每天一家外资企业抢驻的速度发展。高档写字楼市场空间很大，未来三年内苏州写字楼租金水平和售价仍将平稳上涨。中国管理资讯网苏州商业市场的现状及发展u苏州商业仍以老城为中心，围绕观前街和石路形成两大商圈；u目前园区的商业集中在新城、贵都邻里中心。这些商业规模较小、档次较低、人气。l贵都大厦l新城大厦中国管理资讯网苏州商业市场的现状及发展u园区是一个商务活动频繁，外籍人士、企业高层人士聚集的地
7、方。与此匹配的高级商务休闲级特色商业是市场的空白点。l上海淮海路商圈旁的新天地中国管理资讯网第三部分 各业态开发次序&风险规避中国管理资讯网本案开发思路l各业态的开发，完成“基础设施”建设点l各业态产业链完成链接，项目进入良性运作l辐射整个园区，形成一个凝聚力极强的磁场l在整个长三角经济一体化的大势下，成为足以代表整个苏州的品牌线面体中国管理资讯网本案业态价值&客源分析价格l分阶段l避免客户的相互挤压l物业价值的逐步升级风险中国管理资讯网中国管理资讯网本案开发次序酒店式公寓 第一组团 第二组团 部分商业（大卖场等） 产权式酒店 第三组团 第四组团 办公楼 顶级商业（世界品牌店等） 第五组团 1
8、2.4万m24万m2左右6万m2左右5.4万m23万m2左右07年底05年上半年05年下半年07年初07年中目标市场目标市场123选择酒店式公寓最先入市是最常规、最保守的操作。优点是风险最低、资金回收最快、最易于引爆市场、聚集人气。商务休闲中心商务休闲中心; ;先聚人气、引导区域的成熟，带动物业价值的升值1周边逐渐成熟地块价值提升物业档次升级2地铁完成、人气提升商业品质、品牌的提升整个销售的压轴好戏中国管理资讯网本案酒店式公寓的风险规避u“园区第一家酒店式公寓”；u目前及未来几年内市场稀缺资源；u投资人关注的热点；u同一家世界五星级级酒店管理公司统一管理，提高档次、降低管理成本 。中国管理资讯
9、网本案酒店的风险规避l整幢出售：资金压力、整体品质l“产权式酒店”概念的导入：长期利润回收 将整个酒店进行划分，对“标间”进行出售，即产权式酒店，以最低年回报的保证吸引投资客；总统套房自营。聘请国际级酒店管理公司统一管理 。中国管理资讯网本案办公楼的风险规避u“EODEOD（生态办公区）（生态办公区）”概念的导入！概念的导入！ SARS之后，最具新鲜生命力的新型商务办公模式。利用周边湖水、绿地、鲜氧，打造苏州首个环境、设施、服务均一流的办公区。u投资保值计划投资保值计划中原与小业主统一签订“房屋租赁居间合同”，保障业主投资收益，吸引买家。中国管理资讯网本案商业的风险规避u开发背景:“商业投资”
10、成为市场热点u业态多元化、形态综合化 大卖场：吸引人气、聚集商气 品牌餐饮、咖啡、酒吧、高级会馆： 营造高级商务休闲氛围 品牌展示：如名牌汽车、IT产品 世界品牌店：提升商业的整体品质中国管理资讯网业态面积（m2）品牌联盟大卖场10000-15000名牌汽车展览2000大型餐饮/娱乐5000健身/会所3000沿街商铺10000（暂不出售，07年后）特色专营中国管理资讯网u“体验经济”概念的导入 目前园区的商业（邻里中心）虽设计规划全面，但实质达到的效果多为购物（超市）和餐饮。建议对本案商业引入“体验经济”，让该区域成为人们休闲、娱乐、展示、消费的首选之所，常来常往的人流有效推动商业氛围的凝聚。中国管理资讯网谢谢！
