商业地产理论基础

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1、1.行业介绍行业介绍 2.商圈介绍商圈介绍 3.零售业态的介绍零售业态的介绍 4.零售业种介绍零售业种介绍 5.商业客户介绍商业客户介绍 6.商业项目市场调查分析商业项目市场调查分析 7.商业物业的开发商业物业的开发 8.购物中心的各种模式和购物中心的各种模式和特点特点 目录目录断漂瑰纸怒纫辑俯咨缠澈滇摩阻铂磷渡尤创闻寿僚星抨土迟养刽倔什桶荷商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础行业行业介绍介绍 第一章第一章摔倔弘族诉合需要拇层别头服卜谱市舰剃策霹揪颖淑藏罢视吃匡猾烁替脯商业地产理论基础商业地产理论基础箱

2、嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础1.零售业的演变史零售业的演变史百货商店百货商店 （适西方（适西方工业革命和城市化工业革命和城市化进程进程 ）连锁超市连锁超市 （适应商（适应商业降低成本、方便业降低成本、方便顾客顾客 ）购物中心购物中心 （城市空（城市空洞化、居住郊区化洞化、居住郊区化 ）无店铺销售无店铺销售 （电子和（电子和信息技术）信息技术）第一章第一章牌剂开裹偷绊狠咏惭毯烦崭搀馏娥食丧诛芦叔蚊社环考瓢停姜郝娄恍寺絮商业地产理论基础商业地产理论基础机构机构机构机构类类型型型型快速成快速成快速成快速成长长期期期期从出从出从出从出现

3、发现发展到成熟所展到成熟所展到成熟所展到成熟所经历经历的的的的时间时间（年）（年）（年）（年）目前目前目前目前处处于期生命周期中于期生命周期中于期生命周期中于期生命周期中的的的的阶阶段段段段杂货杂货店店店店1800-18401800-1840100100衰退期衰退期衰退期衰退期/ /已消失已消失已消失已消失单单一一一一专业专业店店店店1820-18401820-1840100100成熟期成熟期成熟期成熟期百百百百货货商店商店商店商店1860-19401860-19408080成熟期成熟期成熟期成熟期邮购邮购店店店店1915-19501915-19505050成熟期成熟期成熟期成熟期联销联销店店

4、店店1920-19301920-19305050成熟期成熟期成熟期成熟期折扣店折扣店折扣店折扣店1955-19751955-19752020成熟期成熟期成熟期成熟期方便超方便超方便超方便超级级市市市市场场1935-19651935-19653535成熟期成熟期成熟期成熟期/ /衰退期衰退期衰退期衰退期购购物中心物中心物中心物中心1950-19651950-19654040成熟期成熟期成熟期成熟期联营联营店店店店1930-19501930-19504040成熟期成熟期成熟期成熟期快餐店快餐店快餐店快餐店1960-19751960-19751515成熟期成熟期成熟期成熟期高高高高级专卖级专卖店店店

5、店1975-19851975-19851010成成成成长长期期期期仓储仓储式零售式零售式零售式零售1970-19801970-19801010成熟期成熟期成熟期成熟期资局磁丑酗沥倘废季毛厢卉称脉蚤乎清橱洞烷映格涅齿鼎锨霄郊舵勉詹芝商业地产理论基础商业地产理论基础计计算机控制的商店算机控制的商店算机控制的商店算机控制的商店1980-19851980-19855 5成熟期成熟期成熟期成熟期电电子化超子化超子化超子化超级级市市市市场场1980-19851980-19855 5成熟期成熟期成熟期成熟期厂商低于零售价厂商低于零售价厂商低于零售价厂商低于零售价销销售（直售（直售（直售（直销销）1980-1

6、980-？成成成成长长后期后期后期后期大型商厦大型商厦大型商厦大型商厦1985-1985-？成成成成长长期期期期仓储仓储式式式式销销售俱售俱售俱售俱乐乐部部部部1985-1985-？成成成成长长后期后期后期后期美式大型超美式大型超美式大型超美式大型超级级市市市市场场1986-1986-？成成成成长长期期期期电电子化子化子化子化购购物物物物1990-1990-？成成成成长长期期期期镁扮央肝兰晌齿房粘昭癸谈昆粘沪朱刘递析拧桅错榔操磅橇壮幂氰诫癣噶商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础2.零售业的发展零售业的发

7、展趋势趋势年代，零售业年代，零售业界采取综合型界采取综合型营运，百货公营运，百货公司、大型综合司、大型综合零售势力高涨；零售势力高涨；年代，零售业年代，零售业则进入专业化则进入专业化的发展阶段，的发展阶段，专门店、连锁专门店、连锁店、超市、便店、超市、便利店、自助家利店、自助家庭用品中心等庭用品中心等业态相继发展；业态相继发展；年代，大型购年代，大型购物中心等在世物中心等在世界商业发达国界商业发达国家范围内兴起；家范围内兴起；年代末则朝经年代末则朝经营业态细分化营业态细分化发展，单品店、发展，单品店、生活题材馆、生活题材馆、无店铺销售、无店铺销售、郊外大型专门郊外大型专门店、产地直销店、产地直

8、销及家庭购物等及家庭购物等新型零售业态新型零售业态纷纷兴起。纷纷兴起。 第一章第一章拌奠波别谁戒肿剖胀羹垣漓闰鸣趾港酬饿裙砒念寅膏愉欧几牡铬搅烦泉仪商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础趋势一：高度集中化、趋势一：高度集中化、规模化规模化1997年香港地区前年香港地区前5名零名零售商销售额售商销售额(CR5)已已经达到总销售额的经达到总销售额的70%，同期新加坡和，同期新加坡和台湾的台湾的CR5都超过都超过35%， 衡量一国零售业规模水衡量一国零售业规模水平的重要指标平的重要指标平平均每间零售店覆盖的均每

9、间零售店覆盖的消费者数目：消费者数目：1996年日本的单店覆盖人年日本的单店覆盖人数高居亚太地区各国数高居亚太地区各国首位，达到首位，达到1560人，人，基本上是同时期中国基本上是同时期中国覆盖量覆盖量250人的人的6倍。倍。 第一章第一章凿缺肋堰占猫核腮卒厘整呆乒乒沉饺质蔽层简哭挤彤婶头革水蔓孺券簇琴商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础趋势二：传统减弱，趋势二：传统减弱，新型发展新型发展 总体上总体上亚太地区亚太地区传统零传统零售业形式在各个国家售业形式在各个国家和地区仍占有主导地和地区仍占有主导地位

10、，传统零售店数量位，传统零售店数量全部超过当地零售店全部超过当地零售店总数的总数的50%。 虽然传统零售业仍占相虽然传统零售业仍占相当大的份额，不可忽当大的份额，不可忽视的是以自动超市、视的是以自动超市、便利店为代表的新兴便利店为代表的新兴零售店正在兴起零售店正在兴起 第一章第一章支殿莲踊掠郊黍肚蛇娘迪添拽揖钞雾层贿绊论谨刊邪兼谴氖茶绿骄崖棺肪商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础趋势三：大型量贩趋势三：大型量贩店及货仓商店增店及货仓商店增加加 以台湾为例，从以台湾为例，从1976年年的的1家到家到199

11、7年的年的69家，平均每年就有六家，平均每年就有六七家大型量贩店、货七家大型量贩店、货仓商店开张，考虑到仓商店开张，考虑到台湾当地零售业市场台湾当地零售业市场的饱和度，这样的发的饱和度，这样的发展速度只能用展速度只能用“迅猛迅猛”来形容。来形容。 第一章第一章硷背脑疲树筒迢选卓访萝懈老炳歧剁验米抉程秸帅录葬绽行扬逾半稀恼瞒商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础趋势四：跨国企业趋势四：跨国企业拓展拓展以以家乐福家乐福为例，由于为例，由于法法国国国内市场已经饱和，国内市场已经饱和，竞争激烈，法国政府竞争激烈，

12、法国政府为了保护传统的中小为了保护传统的中小零售企业，制定了严零售企业，制定了严格限制开设大型零售格限制开设大型零售商店的法规，规定凡商店的法规，规定凡是投建大型零售商店是投建大型零售商店面积超过面积超过300平方米平方米（上限为（上限为1000平方平方米）的大型零售商店，米）的大型零售商店，都要经过由都要经过由7人组成人组成的商业设施委员会审的商业设施委员会审批。批。 第一章第一章牺靳拦森逛宾宙檄锹卜辙浴屿浦畅株磋继拯贿肃含宣图拜廉枚肢忱壁台舶商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础3.国内零售业发展国内

13、零售业发展趋势趋势中国作为亚太地区的重中国作为亚太地区的重要组成部分，其零售要组成部分，其零售业与其它国家和地区业与其它国家和地区有着一定的差距，但有着一定的差距，但由于地域上相同的人由于地域上相同的人文背景，中国零售业文背景，中国零售业的发展方向不会背离的发展方向不会背离整个亚太地区的总体整个亚太地区的总体趋势。事实上，中国趋势。事实上，中国的一些前沿城市，已的一些前沿城市，已经在零售商业的形式经在零售商业的形式方面积极创新，努力方面积极创新，努力求变。求变。第一章第一章畏谐辆焚城藕侩辐补粕熟惑喜口者舟醛局对裔嘛博蒜碳惮潘内您著婪罩嗜商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻

14、盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础零售业态呈现多样零售业态呈现多样化化 不仅地处沿海发达城市不仅地处沿海发达城市各种新兴业态：超市、各种新兴业态：超市、连锁店、仓储店、折连锁店、仓储店、折扣店、专业店、专卖扣店、专业店、专卖店等纷纷介入零售业店等纷纷介入零售业战场，既使在地处中战场，既使在地处中西部内陆不发达地区西部内陆不发达地区的城市，也有些商家的城市，也有些商家将带领其新型部队投将带领其新型部队投入零售业的战斗。入零售业的战斗。 第一章第一章瞒式淋窝莉钻痛珐陋渺葱场瞧榷第昔遁设比倚荆鞭舌哥途物瞅机修踏坝筷商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级

15、何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础传统业态市场定位传统业态市场定位呈现多元化呈现多元化 表现在传统业态表现在传统业态百百货店自身已一改往昔货店自身已一改往昔“购物不讲环境、经购物不讲环境、经营不求特色、商品不营不求特色、商品不分档次分档次”的无市场细的无市场细分、无市场定位的状分、无市场定位的状态，而出现市场定位态，而出现市场定位的多元化倾向。的多元化倾向。 第一章第一章窝国窍宽隔么粗组苇腕染徒鬼笺转块艇考章订秀贡焊介饥谦丫怂硒涕夺雪商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地

16、产理论基础零售业态空间摆布零售业态空间摆布呈现合理化趋向呈现合理化趋向 表现在各种零售业态在表现在各种零售业态在空间上的摆布已一改空间上的摆布已一改往昔城市中心的状态，往昔城市中心的状态，而出现而出现“边缘崛起边缘崛起”、区域性零售分中心与区域性零售分中心与市中心并存、选购品市中心并存、选购品经营在城市或区域性经营在城市或区域性商业中心、商业中心、便利品便利品经经营在邻近营在邻近居民集中居居民集中居住区住区设点的迹象。设点的迹象。 第一章第一章匿氓枫忧踪谗持炳略窥幕匀盔摹膳宅耶收谓勤当档归看愉慧剪贫夕使敷呜商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇

17、帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础营销理念的消费者营销理念的消费者本位化本位化零售业业态革命的本质零售业业态革命的本质在于营销理念的革命在于营销理念的革命性变革。具体地说在性变革。具体地说在于以消费者为本位理于以消费者为本位理念的真正确立。这是念的真正确立。这是零售界对市场大势由零售界对市场大势由卖方市场转向买方市卖方市场转向买方市场这个特定社会经济场这个特定社会经济环境顺天应势的反映。环境顺天应势的反映。 第一章第一章穿施粕播裹俩滤决否妙痒屑结张填妙晒耪艾方轰谦来媚混询闭詹荒腕眠饺商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理

18、论基础商业地产理论基础4.未来发展：未来发展：一个轰轰一个轰轰烈烈的零烈烈的零售革命时售革命时代代第一章第一章蜜脸皂缨顺片结耶分傣拙烯剂很拷胸堪入渭峦躁蔑钻屹馁索剖怜崖诱殴四商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础新兴业态的竞争将新兴业态的竞争将更加激烈，经过更加激烈，经过一阶段的市场争一阶段的市场争夺后将会出现优夺后将会出现优者存留劣者败退者存留劣者败退的景象。的景象。国内众多资本十分国内众多资本十分看好购物中心、看好购物中心、超市、连锁店等超市、连锁店等新兴业态，这必新兴业态，这必然会出现未来国然会出现

19、未来国内资本对此块阵内资本对此块阵地大地大争夺的战况。争夺的战况。 第一章第一章钧童钵决篡俺寅诚绵甸弱兵烫智丽蛰唱拢炽派归轩粮俭耗豺调瓮枕临贷贸商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础随着我国经济的成长随着我国经济的成长壮大，居民消费水壮大，居民消费水平的提高，平的提高，休闲与休闲与购物相结合的购物相结合的“一一站终点站终点”的消费需的消费需求必将迅速增长。求必将迅速增长。 目前一些有眼光和相目前一些有眼光和相当实力的大房地产当实力的大房地产商在介入商业物业商在介入商业物业的开发时，已在逐的开发时，已在逐渐

20、引入购物中心经渐引入购物中心经营和管理模式。而营和管理模式。而购物中心购物中心的建设如的建设如果没有有实力的房果没有有实力的房地产商及具有相当地产商及具有相当管理水平的管理水平的专业商专业商业经营公司业经营公司的介入的介入是难以想象的。是难以想象的。 第一章第一章亢铺亚劫塌舱建纤确站募马痕共饿胳斡勃谨蚌阮今侩奸儿益复栓需返钒灵商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础传统百货店的生存传统百货店的生存将更加艰难将更加艰难目前我国百货店尤目前我国百货店尤其是大多国有大其是大多国有大中型百货店已逐中型百货店已逐渐感

21、到生存的压渐感到生存的压力，但这仅仅还力，但这仅仅还是开始，未来的是开始，未来的生存将更加艰难。生存将更加艰难。撇开其它因素不撇开其它因素不论，单就新型零论，单就新型零售业态迅猛而有售业态迅猛而有质量的发展就足质量的发展就足以对其产生强大以对其产生强大的威胁的威胁 第一章第一章秃想搬粹袱肃众劳妓暗蔽钦腰蛔挽趟恐喘靶瓮驯牟蘑荡戒渔档透说榨酪秩商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础“三超三超”趋势趋势大批量的一次性购买和大批量的一次性购买和小批量的频繁购买对小批量的频繁购买对于现代上海家庭来说于现代上海家庭来

22、说显得同等重要，以超显得同等重要，以超市、大卖场为代表的市、大卖场为代表的零售商店的规模化正零售商店的规模化正好迎合了这一需求的好迎合了这一需求的变化，形成了变化，形成了“超大、超大、超全、超值超全、超值”的的“三三超超”趋势。趋势。 第一章第一章几慌没马嗽框制差穴耿札急羊岭沏辰俯夜玩苔龚辟疡杭冬缚机目斋袍燕哈商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础 超大超大 从上海地区近几年开办从上海地区近几年开办的外资大型超市、大的外资大型超市、大卖场来看，占地面积卖场来看，占地面积超过超过5000平方米平方米、结构为

23、多层的不在少结构为多层的不在少数，且有继续增加的数，且有继续增加的趋势。包括趋势。包括华联、联华联、联华、农工商华、农工商在内的国在内的国有连锁超市也纷纷开有连锁超市也纷纷开设大卖场，虽然在购设大卖场，虽然在购物环境及管理上与一物环境及管理上与一批外资大型超市有一批外资大型超市有一定的差距，但规模化定的差距，但规模化的趋势是不变的。的趋势是不变的。第一章第一章漏属撵唱颈晤帚近钳仁溺案圃稼藩怪靴垫放蚊豹脂封糠沃贬察娩橙箭梦怨商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础超全超全 其一，商品品类的齐全。其一，商品品类

24、的齐全。小到家庭用的日常用小到家庭用的日常用品，大到大件的家用品，大到大件的家用电器；电器；其二，品类摆其二，品类摆放的科学性。放的科学性。商品种商品种类的增长，对货架的类的增长，对货架的摆放提出了更高的要摆放提出了更高的要求，科学的摆放、详求，科学的摆放、详细的导购标识、专门细的导购标识、专门的导购平面图成为当的导购平面图成为当前大型零售超市的重前大型零售超市的重要组成部分。要组成部分。其三，其三，各类相关的服务。各类相关的服务。如如今上海的各个大型超今上海的各个大型超市、大卖场，都为消市、大卖场，都为消费者提供方便的餐饮费者提供方便的餐饮娱乐休闲服务，给消娱乐休闲服务，给消费者的购物行为带

25、来费者的购物行为带来了相当的便利。了相当的便利。第一章第一章粘遵瀑洗抗狼萧豺锭眼灿模迫书碴釉枫二掏时享浑卡粘舅星苫非墅蒋闸蒂商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础超值超值 大型超市、大卖场由于大型超市、大卖场由于进货渠道的特点，价进货渠道的特点，价格上的优势很容易展格上的优势很容易展现在消费者面前，但现在消费者面前，但进货渠道的同质性进货渠道的同质性，价格上的优势又不足价格上的优势又不足以区别于同一市场上以区别于同一市场上的其它企业。怎样使的其它企业。怎样使附加的各种服务超值附加的各种服务超值化，成为新的

26、趋势之化，成为新的趋势之一。一。定期的、直接到定期的、直接到消费者手中的消费者手中的DM，顾客的会员化，甚至顾客的会员化，甚至于固定的免费班车接于固定的免费班车接送。送。第一章第一章框俯苔垛肋压瑰晌锰磊痔增拈艰敌硅殊酪茵媒棘包柳耳简释扔撒纸迄推契商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础主题化商圈的建立主题化商圈的建立 如果将地处如果将地处相同街道相相同街道相近相连近相连的几家百货商的几家百货商店圈起，赋与其一定店圈起，赋与其一定的的主题主题，配以相应的，配以相应的文化氛围文化氛围，形成，形成“商商业圈业圈”

27、，做到商业街，做到商业街道的道的品牌化品牌化，其连带，其连带效应对地区的零售商效应对地区的零售商业无疑是积极有效的。业无疑是积极有效的。 例如，南京路步行街是例如，南京路步行街是以以“中华商业第一街中华商业第一街”为主题；四川北路为主题；四川北路专业特色店进行串联，专业特色店进行串联，把价格优势作为整个把价格优势作为整个商圈的强势推出，淮商圈的强势推出，淮海路商业一条街以高海路商业一条街以高档次、高价位为特色，档次、高价位为特色，是时尚购物的第一选是时尚购物的第一选择。择。第一章第一章哩怯极容转捡馒伦饶凉谚惮残普河砌偏怕桔傻海眯归陇瑶矫纸策仗蚂匹渴商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判

28、淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础商圈商圈介介绍绍第二章第二章寺寸忙狸碘硼畅猛定叮薛陌峻彻葫己慧酣嫡砍只蜕况狂见粒刑拒寅课职某商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础1.商圈含义商圈含义 商圈，是指商店以其所商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也范围，简单地说，也就是来店顾客所居住就是来店顾客所居住的区域范围。的区域范围。 由于所在地区、经营规由于所在地

29、区、经营规模、经营方式、经营模、经营方式、经营品种、经营时期、经品种、经营时期、经营条件的不同，使得营条件的不同，使得商圈规模、商圈形态商圈规模、商圈形态存在很大差别。存在很大差别。第二章第二章祈抖甩样隐念瞥诸铆件耻以馅壳询睬沛肺脖妊检独巧瞎刺痹鳖绪折璃噬淬商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础商圈的构商圈的构成成商圈大致由商圈大致由三部分组三部分组成，即主成，即主圈、次圈、圈、次圈、边圈。边圈。第二章第二章主圈主圈次圈次圈边圈边圈摘活姿谓碾驶乱致鞋济笛句栈攀驮阳颂牢耳痕体案堆虑狮乖电侨椭愉站泣商业地产理

30、论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础主圈主圈 在主要商圈内，消费者在主要商圈内，消费者去商店购物最为方便，去商店购物最为方便，一般情况下，一般情况下，百货商百货商店店65%左右的顾客来左右的顾客来自主要商圈。自主要商圈。一般来说，小型商店的一般来说，小型商店的核心商圈在核心商圈在0.8公里公里之内之内，顾客步行来店，顾客步行来店在在10分钟以内分钟以内；大型；大型商场的核心商圈在商场的核心商圈在5公里以内公里以内，无论使用，无论使用何种交通工具来店，何种交通工具来店，不超过不超过20分钟分钟。第二章第二章株渠刺蛤

31、亦势毛迫熏无患矽育拓苍伺顶荒运淮夷耸巢折巴禹砌蔬稗串疼芯商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础次圈次圈次圈即次要商圈，也称次圈即次要商圈，也称第二商圈，是指位于第二商圈，是指位于主要商圈外围的次要主要商圈外围的次要区域。在这一区域内，区域。在这一区域内，顾客较为分散，但消顾客较为分散，但消费者来店购买商品也费者来店购买商品也较为方便，在次要商较为方便，在次要商圈内聚集着圈内聚集着百货商店百货商店25%左右左右的顾客。一的顾客。一般来说，般来说，小型小型商店的商店的次要商圈在次要商圈在1.5公里公里之内，顾

32、客步行来店之内，顾客步行来店在在20分钟分钟以内；以内；大型大型商场的次要商圈在商场的次要商圈在8公里公里以内，无论使用以内，无论使用何种交通工具来店，何种交通工具来店，平均不超过平均不超过40分钟分钟。第二章第二章坠故巡妹颜削染砚爆亲黍压扣竟疆酶颇骂障项孜座寸层腥池钡涩咙渤讯贬商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础边圈边圈在边缘商圈内，散居着在边缘商圈内，散居着百货商店约百货商店约10%左右左右的顾客，在这个区域的顾客，在这个区域的消费者来商店购买的消费者来商店购买商品中不太方便。一商品中不太方便。一般

33、来说，小型商店的般来说，小型商店的边缘商圈在边缘商圈在1.5公里公里以外以外，顾客步行来店，顾客步行来店在在20分钟分钟以上以上；大型；大型商场的边缘商圈在商场的边缘商圈在8公里公里以外以外，无论使用，无论使用何种交通工具来店平何种交通工具来店平均在均在40分钟分钟以上以上。第二章第二章灿蕉遥卧界犬语帝戚瞒蝉噶屠奎临足眉兆里央视杭刃官焉杀汐莎件囊申村商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础2.商圈分析商圈分析商圈分析是指对商圈分析是指对商商圈的构成、特圈的构成、特点和影响商圈点和影响商圈规模变化的各规模变化

34、的各种因素进行综种因素进行综合性的研究合性的研究。它有助于企业它有助于企业科学选择店址，科学选择店址，在符合设址原在符合设址原则的条件下，则的条件下，确定适宜的设确定适宜的设址地点；有助址地点；有助于企业制定市于企业制定市场开拓目标，场开拓目标，明确哪些是本明确哪些是本商场的基本顾商场的基本顾客群和潜在顾客群和潜在顾客群，不断扩客群，不断扩大商圈范围；大商圈范围；有助于企业有有助于企业有效地进行市场效地进行市场竞争。竞争。第二章第二章商圈分析的必要性商圈分析的必要性务守诱告羞貉慎偷酬怠猪帜赎呵骄扼劣盆演袒铬粳椰那夯榴诗矽踊斋豁老商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠

35、脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础商圈分析是百货商商圈分析是百货商店等选址的基础店等选址的基础工作工作商场在选择店址时，总商场在选择店址时，总是力求以较大的目标是力求以较大的目标市场，来吸引更多的市场，来吸引更多的目标顾客，这目标顾客，这首先首先就就需要经营者明确需要经营者明确商圈商圈范围范围，了解商圈内，了解商圈内人人口的分布状况口的分布状况以及市以及市场、非市场因素的有场、非市场因素的有关资料，关资料，在此基础上在此基础上，进行进行经营效益经营效益的评估，的评估，衡量店址的使用价值，衡量店址的使用价值，按照设址的基本原则，按照设址的基本原则，选定适宜的地点，使选

36、定适宜的地点，使商圈、店址、经营商圈、店址、经营条件协调融合，创造条件协调融合，创造经营优势。经营优势。第二章第二章哪唱奎克拆惜琉脑厚单蛹箍腺艺藤酌皿韧比凹育享坚忙文咽寺鹊甸缄搭吞商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础商圈分析是百货商商圈分析是百货商店制定竞争经营店制定竞争经营策略的基础本前策略的基础本前提提在日趋激烈的市场竞争在日趋激烈的市场竞争环境中，价格竞争手环境中，价格竞争手段仅仅是一方面，同段仅仅是一方面，同时也是很有限的，百时也是很有限的，百货商店在竞争中为取货商店在竞争中为取得优势，已广泛地

37、采得优势，已广泛地采取非价格竞争手段，取非价格竞争手段，诸如诸如改善商店形象，改善商店形象，进行企业形象设计与进行企业形象设计与策划，完善售后服务策划，完善售后服务等等。这些都需要经等等。这些都需要经营者通过商圈分析，营者通过商圈分析，掌握客流来源和客流掌握客流来源和客流类型，了解顾客的不类型，了解顾客的不同需求特点，采取竞同需求特点，采取竞争性的经营策略，投争性的经营策略，投顾客之所好，赢得顾顾客之所好，赢得顾客信赖，也即赢得竞客信赖，也即赢得竞争优势。争优势。第二章第二章栓杀芦庄拽络挣沼速聂膨彬蛇高绳鬃孩淡吃狠寡贱扎倦拈东宛膘辫烹涌毗商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃

38、闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础商圈分析是百货商商圈分析是百货商店制定市场开拓店制定市场开拓战略的重要条件战略的重要条件一家百货商店的经营方一家百货商店的经营方针、策略的制定或调针、策略的制定或调整，总要立足于商圈整，总要立足于商圈内各种环境因素的现内各种环境因素的现状及其发展趋势。通状及其发展趋势。通过商圈分析，可以帮过商圈分析，可以帮助经营者明确哪些是助经营者明确哪些是本店的基本顾客群，本店的基本顾客群，哪些是潜在顾客群，哪些是潜在顾客群，力求在保持基本顾客力求在保持基本顾客群的同时，着力吸引群的同时，着力吸引潜在顾客群，制定市潜在顾客群，制定市场开

39、拓战略，不断延场开拓战略，不断延伸经营触角，扩大商伸经营触角，扩大商圈范围，提高市场占圈范围，提高市场占有率。有率。第二章第二章仪钦攻娘疡遏娜癌挫侠卧汰浩焦捶阀豪瞩带袖摇阮稿体蔚私迸探怂硷谈拓商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础商圈分析是百货商商圈分析是百货商店减少资金占用店减少资金占用的重要手段的重要手段百货商店经营的一大特百货商店经营的一大特点是流动资金占用多，点是流动资金占用多，要求资金周转速度快。要求资金周转速度快。百货商店的经营规模百货商店的经营规模受到商圈规模的制约，受到商圈规模的制约，商圈

40、规模又会随着经商圈规模又会随着经营环境的变化而变化，营环境的变化而变化，当商圈规模缩小时当商圈规模缩小时，而百货商店的经营规而百货商店的经营规模仍维持原状，就有模仍维持原状，就有可能导致企业的一部可能导致企业的一部分流动资金的占压，分流动资金的占压，影响资金周转速度，影响资金周转速度，降低资金利润率。降低资金利润率。第二章第二章绸明碗镰今桑农粥记凋阳疑掷晨巴亡拙应率卞舰象发胡序梦粪挡抓智太雕商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础人口数量及特点人口数量及特点包括居住人口数量、工包括居住人口数量、工作人口数量

41、、过往人作人口数量、过往人口数量、居民户数和口数量、居民户数和企事业单位数，及相企事业单位数，及相应人口年龄、性别、应人口年龄、性别、职业和收入水平构成职业和收入水平构成等。等。第二章第二章商圈分析应考虑的因素商圈分析应考虑的因素村驳铬蛤救蓬待国钞沫赘徒丰踩密暗喻翁芝枉受撮悼楚玄秸渠玉版币须垮商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础建设状况建设状况包括公共交通、供电状包括公共交通、供电状况、通讯设备、金融况、通讯设备、金融机构等对于百货商店机构等对于百货商店营销的方便程度。营销的方便程度。第二章第二章靠詹搁

42、祝镭昧蝶厄颧俏煌若摈碌暗绸号宽觉膝敖怠挠胎瓢早铬流帅到奸俺商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础社会因素社会因素分析地区建设规划、公分析地区建设规划、公共设施（公园、公共共设施（公园、公共体育场所、影剧院、体育场所、影剧院、展览馆），以及本地展览馆），以及本地区的人文等，是否有区的人文等，是否有利于百货商店的发展。利于百货商店的发展。第二章第二章蜜宠橇勉辉摸桔拘盖绅涣事账唇屯投机聂龙碌蚀罗浪迁溯初幢盈宙鞋共诸商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商

43、业地产理论基础商业地产理论基础商业发展潜力商业发展潜力包括包括购买潜力和现有商购买潜力和现有商场场的经营状况。这两的经营状况。这两个因素是对百货商店个因素是对百货商店影响的最直接因素。影响的最直接因素。在对商业发展潜力进在对商业发展潜力进行分析时，应计算该行分析时，应计算该地区的商圈饱和度，地区的商圈饱和度，以了解这个地区内同以了解这个地区内同行业是过多还是不足。行业是过多还是不足。在商圈饱和度低的地在商圈饱和度低的地区建店，其成功的可区建店，其成功的可能性必然超过商圈饱能性必然超过商圈饱和度高的地区。和度高的地区。第二章第二章懈棠次补秩订印障窑泉筐传擦糟道滋馆询偷执秋这办稽暇撼岂聋地奸坡第商

44、业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础百货商店的自身的百货商店的自身的特点特点百货商店的商圈不仅有百货商店的商圈不仅有别开其它商场和商店别开其它商场和商店的商圈，而且即使同的商圈，而且即使同是百货商店，坐落于是百货商店，坐落于同一地区，由于其各同一地区，由于其各自不同的特点，商圈自不同的特点，商圈范围也有所区别。范围也有所区别。这这种区别的因素有：商种区别的因素有：商店的形象和信誉，服店的形象和信誉，服务质量的优劣，商品务质量的优劣，商品经营的特色，价位的经营的特色，价位的高低，以及物质设施高低，以及物质设

45、施的差异等。的差异等。经营同类经营同类商品的两个商店即便商品的两个商店即便同处一个地区的同一同处一个地区的同一条街道，其对顾客的条街道，其对顾客的吸引力也会有所差异，吸引力也会有所差异，相应地，商圈规模也相应地，商圈规模也不一致。经营灵活，不一致。经营灵活，商品齐全，服务周到，商品齐全，服务周到，在消费者中树立了良在消费者中树立了良好形象的商店，好形象的商店，高圈高圈规模相对地会较其它规模相对地会较其它同行业商店大。同行业商店大。第二章第二章影响商圈大小的因素影响商圈大小的因素玲逊峨诬财庞郧锤铲皂察耘肤隘映傻炭嚎证玄栖幢锦叉猫疼辆跑嗡惫腺腕商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋

46、胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础百货商店的经营规百货商店的经营规模模百货商店因其经营规模百货商店因其经营规模不同，商圈大小也不不同，商圈大小也不相同。一般来说，商相同。一般来说，商店的经营规模大、种店的经营规模大、种类品种多，吸引顾客类品种多，吸引顾客的范围也大。但因为的范围也大。但因为规模越大，品种就越规模越大，品种就越多，销售的辐射区域多，销售的辐射区域就越广，商圈的半径就越广，商圈的半径就越大。应该指出的就越大。应该指出的是，是，商圈总是有限度商圈总是有限度的，不会无限扩张。的，不会无限扩张。第二章第二章谓炎店护跌菏随布押暑芒掀宪菩滓耕痈溃参卿线

47、眯搏郑跨列征挎纳涎戈弊商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础百货商店的经营商百货商店的经营商品种类品种类百货商店的商圈大小因百货商店的商圈大小因其经营的商品种类而其经营的商品种类而异即百货商店的商品异即百货商店的商品经营种类对其商圈大经营种类对其商圈大小有重要影响。一般小有重要影响。一般情况下，情况下，以经营日常以经营日常生活用品为主的百货生活用品为主的百货商店，其商圈大多以商店，其商圈大多以主要商圈（第一商圈）主要商圈（第一商圈）为主，而以经营高档为主，而以经营高档大件耐用消费品为主大件耐用消费品为主的

48、百货商店，其商圈的百货商店，其商圈的边缘部分可扩展到的边缘部分可扩展到12公里公里左右。左右。第二章第二章探派激嘎所鳖呕洁室捶翠包亦妮拴芒撒戌朴堂脓瑶釉阜超砚熟漫恢戚淖守商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础交通运输情况交通运输情况位于交通便利地区的商位于交通便利地区的商店，商圈规模会因此店，商圈规模会因此扩大，反之则限制了扩大，反之则限制了商圈的延伸。自然的商圈的延伸。自然的和人为的地理障碍，和人为的地理障碍，如如山脉、河流、铁路山脉、河流、铁路以及高速公路以及高速公路，成为，成为商圈规模扩大的巨大商圈

49、规模扩大的巨大障碍。障碍。所在百货商店在界定商所在百货商店在界定商圈和进行商圈分析时，圈和进行商圈分析时，要考虑到影响顾客来要考虑到影响顾客来店的交通条件，如店的交通条件，如街街道通达程度、公共汽道通达程度、公共汽车运行状况、交通设车运行状况、交通设施和管理措施施和管理措施等因素，等因素，使百货商店有更宽的使百货商店有更宽的服务面和更广的服务服务面和更广的服务群。群。第二章第二章垄港觅喘墟胎英晨潞浦轨巾蚂漫爪漾蓝朋截挝般银辞春梅陡蔼睫势多但惰商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础竞争对手的地理位竞争对手的

50、地理位置置根据有关专家的研究，根据有关专家的研究，两家同类型的百货商两家同类型的百货商店相距在店相距在1.5公里以公里以外，外，8公里以内公里以内，对，对顾客的争夺是激烈的，顾客的争夺是激烈的，两家商店的商圈都会两家商店的商圈都会缩小缩小，只有少部分的，只有少部分的共同商圈。两家同类共同商圈。两家同类型的百货商店距离型的百货商店距离8公里以外，随着距离公里以外，随着距离的扩大，竞争程度会的扩大，竞争程度会逐渐减弱，以至形成逐渐减弱，以至形成各自的商圈。各自的商圈。第二章第二章隅赊贸罪魔朴涨胎坛逆淤战郁根括觉奴甭嗡霞杭旺澎凸爽著热医辛呜驻律商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃

51、闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础百货商店的促销情百货商店的促销情况况百货商店的商圈大小固百货商店的商圈大小固然要受到一系列客观然要受到一系列客观因素的影响和制约，因素的影响和制约，但它决不是固定不变但它决不是固定不变的，百货商店经营者的，百货商店经营者的的主观努力主观努力也会影响也会影响商圈的变化，如商圈的变化，如百货百货商店通过广告宣传，商店通过广告宣传，开展公关活动，以及开展公关活动，以及广泛的人员推销与营广泛的人员推销与营业推广活动业推广活动不断扩大不断扩大知名度、影响力，吸知名度、影响力，吸引更多的边际商圈顾引更多的边际商圈顾客慕名光顾，随之商客

52、慕名光顾，随之商店的商圈规模会骤然店的商圈规模会骤然扩张。扩张。第二章第二章剔组韭桓来觅尹唯耳航瓷画规徘顺嫉屑刽婿永唁钠蘸琉轻粒习蓟掘栖畜谴商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础消费者的流动性消费者的流动性随着消费者流动性的增随着消费者流动性的增长，光顾商店的顾客长，光顾商店的顾客来源会更为广泛，边来源会更为广泛，边缘商圈会因此而扩大，缘商圈会因此而扩大，商店的整个商圈规模商店的整个商圈规模第二章第二章雍现腕焊缠缕贼更尖旋渭吝蛀涅礁您稻霓民淬啦逐索疚寿江藏临勋顷纠灶商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾

53、阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础零零售售业业态态的的介介绍绍第三章第三章铁缠油副珠新点汾凭带辰悬撬毋衫凉涝募淌既矛室驳敞鹰舔晤那掸臼萄炮商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础 业业态概念态概念业态就是指零售店业态就是指零售店卖给谁、卖什卖给谁、卖什么和如何卖的么和如何卖的具体经营形式。具体经营形式。零售业态是指零售零售业态是指零售企业为满足不企业为满足不同的消费需求同的消费需求而形成的不同而形成的不同的经营形态。的经营形态。这一概念包括这一概念包括了

54、两方面的含了两方面的含义：义：其一，确其一，确定的目标市场；定的目标市场；其二，具体的其二，具体的经营策略，包经营策略，包括：选址、规括：选址、规模、商品策略、模、商品策略、价格策略、商价格策略、商店设施、服务店设施、服务方式等。方式等。第三章第三章业态概念业态概念朴曼胶将倾肛檬喘柬万醉脆快蜕踏雁拱箕锚减袜穴髓墟陕楷漏测篱纫捧坑商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础国际上零售业态的国际上零售业态的一般分类一般分类 对于零售业态的分类，对于零售业态的分类，目前国际上主要依据目前国际上主要依据零售店的选址、规

55、模、零售店的选址、规模、目标顾客、商品结构、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、店堂设施、经营方式、营业时间、服务功能、营业时间、服务功能、价格策略等确定。价格策略等确定。美美国国把零售店区分为：把零售店区分为：百货店、超级市场、百货店、超级市场、折扣店、一般商品店、折扣店、一般商品店、服装专卖店、仓库俱服装专卖店、仓库俱乐部、药店、方便店、乐部、药店、方便店、杂货店等九类杂货店等九类；日本日本对零售业态的分类与对零售业态的分类与美国基本相同，但增美国基本相同，但增加了加了自动售货机、邮自动售货机、邮购以及无店铺销售形购以及无店铺销售形式式。 第三章第三章业态分类业态分类酪嘿驹盟谦曝劫枝牵

56、烘漳釉姻涯嚎鲸画腊书船大霹梆憾翟防舶鹰射屯酞饭商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础我国零售业态的统我国零售业态的统计分类计分类 1998年初研究和设计我年初研究和设计我国零售商业业态统计国零售商业业态统计时，主要考虑了两方时，主要考虑了两方面的因素：一是我国面的因素：一是我国零售各业态的发展水零售各业态的发展水平和所处的生命周期。平和所处的生命周期。从八十年代中期开始从八十年代中期开始的商品流通体制改革，的商品流通体制改革，促使促使旧式百货店、粮旧式百货店、粮油店、副食店、肉菜油店、副食店、肉菜店店等逐

57、步衰落，代之等逐步衰落，代之而起的是处于成熟期而起的是处于成熟期的大型百货店；处于的大型百货店；处于增长期的增长期的中小型超级中小型超级市场、专业店、专卖市场、专业店、专卖店、便利店店、便利店等；处于等；处于创新期的创新期的仓储式商场、仓储式商场、邮购、电视导购邮购、电视导购和直和直销。销。 第三章第三章蜗即鹅宽辕去样牛少逛担蔼鼓批陛浚嘶费脓怖赌丽起糕封熏姨垫么蛛皇虾商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础二是统计上的可操作性。二是统计上的可操作性。现行零售贸易统计是现行零售贸易统计是对零售行为主体进行对零

58、售行为主体进行统计，而一些新兴业统计，而一些新兴业态尚不具备这一条件，态尚不具备这一条件，如邮购零售业务，因如邮购零售业务，因此，统计归类时要考此，统计归类时要考虑大部分地区的业态虑大部分地区的业态发育情况和统计实践发育情况和统计实践性。按照我国零售业性。按照我国零售业态发展的客观进程，态发展的客观进程，在国际通行的业态分在国际通行的业态分类总体框架下进行必类总体框架下进行必要的合并，把零售业要的合并，把零售业态分为四大类进行统态分为四大类进行统计，即：计，即：百货商店、百货商店、超级市场、专业（专超级市场、专业（专卖）店和其它。卖）店和其它。第三章第三章呜菊微弥鹏歧全排讹瘟泻兜邓笨垂层钱蝶棉

59、瞻负屈幽得手墒耸挛镰谰直禄商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础在一个建筑物内，集中在一个建筑物内，集中了若干专业的商品部了若干专业的商品部并向顾客提供多种类、并向顾客提供多种类、多品种商品及服务的多品种商品及服务的综合性零售形态。其综合性零售形态。其基本特征是：基本特征是：商品商品结构以经营服装、纺结构以经营服装、纺织品、家庭用品、食织品、家庭用品、食品和娱乐品为主，种品和娱乐品为主，种类齐全；类齐全；以柜台销以柜台销售为主，明码标价；售为主，明码标价；注重店堂装修及橱注重店堂装修及橱窗展示窗展示第三章

60、第三章百货商店百货商店羊短重孕再涤吮借监室邵卑宿牧观罚薪丹高咖尸浓圾泄修谆镍实瑶暇舱夯商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础采取自选销售方式，以采取自选销售方式，以销售大众化生活用品销售大众化生活用品为主，满足顾客一次为主，满足顾客一次性购买多种商品及服性购买多种商品及服务的综合性零售形态，务的综合性零售形态，其基本特征为：其基本特征为：商商品结构以品结构以经营食品、经营食品、副食品、日用生活品、副食品、日用生活品、服装衣料、文具、家服装衣料、文具、家用电器等用电器等购买频率较购买频率较高高的商品为主；的

61、商品为主；采采取自选销售方式，明取自选销售方式，明码标价；码标价；结算设在结算设在出口处统一进行。出口处统一进行。这表明超级市场首先是这表明超级市场首先是自助服务的零售商店，自助服务的零售商店，毛利低、销量高，以毛利低、销量高，以经营生活必需品经营生活必需品为主，为主，种类繁多。统计时将种类繁多。统计时将各种类型的各种类型的超级市场、超级市场、仓储式商场和会员式仓储式商场和会员式超市列入该类超市列入该类第三章第三章超级市场超级市场 阔棠奔呸回倚锄溢夜咆甚聂束范药矮夜什溉寡蠢傍伯掉丹蚂班尚瑞酞尘铣商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业

62、地产理论基础商业地产理论基础专门经营某类商品或某专门经营某类商品或某种品牌的系列商品，种品牌的系列商品，其基本特征为：其基本特征为：商商品结构专业性较强，品结构专业性较强，各种不同的规格、品各种不同的规格、品种及品牌汇集，选择种及品牌汇集，选择余地大；余地大；销售人员销售人员有较强的专业知识，有较强的专业知识，能为消费者提供充分能为消费者提供充分服务；服务；采取定价销采取定价销售和开架面售方式。售和开架面售方式。专业店与专卖店有本质专业店与专卖店有本质的区别的区别，前者专门经，前者专门经营某种或某类商品，营某种或某类商品，如时装店、鞋店、食如时装店、鞋店、食品店、药店、书店、品店、药店、书店、

63、电器店、珠宝店等；电器店、珠宝店等；后者则专门经营某种后者则专门经营某种品牌的系列商品，如品牌的系列商品，如海尔电器专卖店、李海尔电器专卖店、李宁牌体育用品专卖店、宁牌体育用品专卖店、格力空调专卖店、苹格力空调专卖店、苹果牌休闲装专卖店等。果牌休闲装专卖店等。第三章第三章专业（专卖）店专业（专卖）店 氰身会攀阿陆幼行辖愁纱潮劝锹谁漓彭浇目人芒稀咐龋按茧耕颇侍帆床汪商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础上述未包括的其它业态上述未包括的其它业态形式（如便利店、折形式（如便利店、折扣商店、杂货店、邮扣商店、杂货

64、店、邮购商店等）。购商店等）。 一般而言，一般而言，连锁商店连锁商店是是指在核心企业或总店指在核心企业或总店的领导下，由众多小的领导下，由众多小规模的、分散的、经规模的、分散的、经营同类商品或服务的营同类商品或服务的零售企业，通过规范零售企业，通过规范化经营，以实现规模化经营，以实现规模效益的经济联合组织效益的经济联合组织形式。连锁商店应由形式。连锁商店应由若干个分店组成，其若干个分店组成，其特征是：特征是：经营同类经营同类商品；商品；使用统一商使用统一商号；号；统一采购配送，统一采购配送，采购与销售相分离。采购与销售相分离。第三章第三章其它业态其它业态 沁围寡疤溯节括只耪轿雄秦狐丧迪骄霍烙窃

65、闲葛醋声重闽圃迅颤潮泄欲匠商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础购物中心是一组零售商购物中心是一组零售商店及有关的商业设施店及有关的商业设施的的群体组合群体组合，其间有，其间有百货商店、超级市场、百货商店、超级市场、专业店、品牌专业店、品牌0、美、美食和其它服务功能于食和其它服务功能于一体，建筑面积较大，一体，建筑面积较大，有些建筑面积达有些建筑面积达10-50万平方米万平方米，与商业，与商业街和我国大型商品交街和我国大型商品交易市场类似，属于商易市场类似，属于商业集聚组织形态。其业集聚组织形态。其特点是

66、：特点是：众多业主众多业主共同组成一个市场或共同组成一个市场或商场；商场；自主经营，自主经营，自由定价，不受购物自由定价，不受购物中心制约；中心制约；购物中购物中心的管理机构大多为心的管理机构大多为物业管理，自营商业物业管理，自营商业部分很少。部分很少。第三章第三章购物中心购物中心 饥接松獭物稽摹志哎贫噪拢猩虑陀筛啮黑热驭分息知篓感诡廓盒平谈谆憾商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础在一个大建筑物内，根在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销据不同商品部门设销售区，开展各自的进售区，开展各自的进货、管理、运

67、营的零货、管理、运营的零售业态。售业态。 采取柜台销售与自选采取柜台销售与自选（开架）销售相结合（开架）销售相结合方式。商品结构为种方式。商品结构为种类齐全、类齐全、少批量、高少批量、高毛利，以经营男、女、毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主料、家庭用品为主。采取定价销售，可以采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、退货，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐和设施，服务功能齐全选址在城市全选址在城市繁华区、繁华区、交通要道交通要道。商圈范围。商圈范围大，一般以大，一般以流动人口流动人口为主要销售对象为主要销售对象。商。商店规模大

68、，在店规模大，在5000平方米以上平方米以上;商店设商店设施豪华，店堂典雅、施豪华，店堂典雅、明快。目标顾客为中明快。目标顾客为中高档消费者和追求时高档消费者和追求时尚的尚的年轻人年轻人。第三章第三章百货店业态特点百货店业态特点 福纶吐速敌甭八蹭帜返混讶设步剔蝉徽喧绅今熊琐谗莫湖悔触掌筏贮黄游商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础采取自选销售方式、以采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必和向顾客提供日常必需品为主要目的的零需品为主要目的的零售业态。售业态。 采取自选销售

69、方式，出采取自选销售方式，出入口分设，结算在出入口分设，结算在出口处的收银机处统一口处的收银机处统一进行。商品构成以购进行。商品构成以购买频率高的商品为主，买频率高的商品为主，经营的商品应经营的商品应以肉类、以肉类、禽蛋、水果、水产品、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及奶制品、熟食品以及日用必需品为主日用必需品为主。营。营业时间每天在业时间每天在11H左左右，可采取连锁经营右，可采取连锁经营方式，有一定的停车方式，有一定的停车场地。场地。选址在居民区、选址在居民区、交通要道、商业区。交通要道、商业区。商圈范围较窄，

70、以居商圈范围较窄，以居民为主要销售对象。民为主要销售对象。商店面积在商店面积在500平方平方米以上米以上;目标顾客以目标顾客以居民为主。居民为主。第三章第三章超级市场业态特点超级市场业态特点 镰彩色铂崩肋殆句蝴便刻细汕乌幽魄痛螟咬庐寨情珊环矢汤匠贷巾卸教罐商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础采取自选销售方式，以采取自选销售方式，以销售大众化实用品为销售大众化实用品为主，并将超级市场和主，并将超级市场和折扣商店的经营优势折扣商店的经营优势合为一体的、满足顾合为一体的、满足顾客一次性购全的零售客一次性购全的

71、零售业态。业态。采取自选销售方式和连采取自选销售方式和连锁经营方式锁经营方式;商品构商品构成为成为衣、食、用品衣、食、用品齐齐全，重视本企业的品全，重视本企业的品牌开发。设有与商店牌开发。设有与商店营业面积相适应的营业面积相适应的停停车场车场。目标顾客为。目标顾客为购购物频率高的居民。商物频率高的居民。商圈范围较大。商店营圈范围较大。商店营业面积一般在业面积一般在2500平方米以上。选址在平方米以上。选址在城乡结合部、住宅区、城乡结合部、住宅区、交通要道。交通要道。第三章第三章大型综合超市业态特点大型综合超市业态特点 好又多巍睁律也悯系樱嚷狄折实灿逞钎憾刑憎棕侥细坑咽荔步匪稠袍滓张喧鸯蘸商业地

72、产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础满足顾客便利性需求为满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。主要目的的零售业态。选址在居民住宅区、选址在居民住宅区、主干线公路边主干线公路边以及车站、医以及车站、医院、娱乐场所、院、娱乐场所、机关、团体、机关、团体、企事业所在地。企事业所在地。商圈范围窄小，商圈范围窄小，一般设定在居一般设定在居民徒步购物民徒步购物57min到达的范到达的范围内。商店营围内。商店营业面积在业面积在100平平方米左右方米左右，营，营业面积利用率业面积利用率高。店堂明快、高。店堂明快、清洁、货架

73、丰清洁、货架丰满。满。 目标顾客目标顾客主要为居民、主要为居民、单身者、年轻单身者、年轻人。人。80的顾的顾客为有目的的客为有目的的购买。经营实购买。经营实行信息系统化，行信息系统化，开展单品管理。开展单品管理。 便利店的商品便利店的商品价格略高于价格略高于一一般零售业态的般零售业态的商品价格。商品价格。第三章第三章便利店业态特点便利店业态特点 淳键饼扮歪宫扣吹良异谍占允他祁蕾戎姜篇旱谅诧矿犊贺囊宅但竣辟互拂商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础经营某一大类商品为主，经营某一大类商品为主，并且具备有丰富专

74、业并且具备有丰富专业知识的销售人员和提知识的销售人员和提供适当售后服务的零供适当售后服务的零售业态。售业态。采取定价销售和开架面采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经售，亦可开展连锁经营。商品结构体现专营。商品结构体现专业性、深度性、品种业性、深度性、品种丰富，可供选择余地丰富，可供选择余地大，以某类商品为主，大，以某类商品为主，经营的商品具有自己经营的商品具有自己的特色，一般为高利的特色，一般为高利润。从业人员需具备润。从业人员需具备丰富的专业知识，可丰富的专业知识，可以退货。选址多样化，以退货。选址多样化，多数店设在多数店设在繁华商业繁华商业区、商店街或百货店、区、商店街或百货店、购物中心

75、内购物中心内。商圈范。商圈范围不定。围不定。 营业面积营业面积根据主营商品特点而根据主营商品特点而定。定。目标市场多为目标市场多为流动顾客流动顾客。主要满足消费者对某主要满足消费者对某类商品的选择性需求。类商品的选择性需求。第三章第三章专业店业态特点专业店业态特点 很捻虎衫陛娟冤豫郝它剪晌炼陶策云懂畦韭哺毡媒瘟芳础践境饶驻茎哗宦商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础专门经营或授权经营制专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品造商品牌和中间商品牌的零售业态。牌的零售业态。采取定价销售和开架面采取定价销售和开架

76、面售，亦可开展连锁经售，亦可开展连锁经营。商品结构以企业营。商品结构以企业品牌为主，销售体现品牌为主，销售体现量少、质优、高毛利。量少、质优、高毛利。注重品牌声誉、从业人注重品牌声誉、从业人员必须具备丰富的专员必须具备丰富的专业知识，并提供专业业知识，并提供专业性知识服务。选址在性知识服务。选址在繁华商业区、商店街繁华商业区、商店街或百货店、购物中心或百货店、购物中心内。商圈范围不定。内。商圈范围不定。目标顾客以目标顾客以中青年为中青年为主主。商店的陈列、照。商店的陈列、照明、包装、广告讲究。明、包装、广告讲究。第三章第三章专卖店业态特点专卖店业态特点 帽垢昔节释网江楔府奏专膏搭垣匪萨美俐稿沂

77、掌繁篓篱寻吹看计肿爹锥恋商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础企业有计划地开发、拥企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类有、管理运营的各类零售业态、服务设施零售业态、服务设施的集合体。的集合体。内部结构由内部结构由百货店或超百货店或超级市场作为核心店级市场作为核心店，以及各类以及各类专业店、专专业店、专卖店等零售业态和餐卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成饮、娱乐设施构成。服务功能齐全，集零服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积体。根据销售面积,设相应规模的停车场。设相应规模

78、的停车场。选址为中心商业区或选址为中心商业区或城乡结合部的交通要城乡结合部的交通要道。商圈根据不同经道。商圈根据不同经营规模、经营商品而营规模、经营商品而定。设施豪华、店堂定。设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。目标行卖场租赁制。目标顾客，以顾客，以流动顾客流动顾客为为主。根据选址和商圈主。根据选址和商圈不同，购物中心可分不同，购物中心可分为为近邻型、社区型、近邻型、社区型、区域型、超区域型种区域型、超区域型种类。类。第三章第三章购物中心业态特点购物中心业态特点 翼痢添蚁涸献婴伐喇虎狡苹阿避区箩铸歼汕雹毁诊伶镍咯棚智宜喊奏隙永商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾

79、阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础选址在公路边、交通要选址在公路边、交通要道和利用闲置设施。道和利用闲置设施。主要的商圈人口为主要的商圈人口为57万人万人。 商店营商店营业面积大，一般在业面积大，一般在4000 m以上以上。部分。部分商品部门采取租赁制，商品部门采取租赁制，把无店名的把无店名的专业连锁专业连锁卖场和供应商卖场和供应商引进店引进店内经营。商品构成以内经营。商品构成以新开发上市的商品为新开发上市的商品为主力商品主力商品，自有品牌，自有品牌占相当部分，主要是占相当部分，主要是面向广大的面向广大的工薪阶层工薪阶层服务。作为价格策略，

80、服务。作为价格策略，每天都以每天都以较低价格销较低价格销售全部商品售全部商品。商店设施简单化。将超商店设施简单化。将超市开发的销售技术和市开发的销售技术和管理理论、仓储商店管理理论、仓储商店的价格影响力、大型的价格影响力、大型综合超市商品供应计综合超市商品供应计划的方法及选址理论划的方法及选址理论等融为一体，灵活运等融为一体，灵活运用。可实行连锁经营。用。可实行连锁经营。设有一定规模的停车设有一定规模的停车场。场。 第三章第三章仓储商店业态特点仓储商店业态特点 唱撒逃馈彻替落一锚盒累陶打捞览恭腾涂促葛艘豌爽坝间膏峙胀骏像爹晴商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理

81、侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础以与改善、建设家庭居以与改善、建设家庭居住环境有关的装饰、住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂装修等用品、日用杂品、技术及服务为主品、技术及服务为主的、采取自选方式销的、采取自选方式销售的零售业态。售的零售业态。选址在城乡结合部、公选址在城乡结合部、公路边、交通要道或消路边、交通要道或消费者自有房产比率较费者自有房产比率较高的地区。商品构成高的地区。商品构成主要以主要以房屋修缮和室房屋修缮和室内装修、装饰品、园内装修、装饰品、园艺品、宠物食品、室艺品、宠物食品、室内外用品、洗涤剂及内外用品、洗涤剂及杂品等。杂品等。作为经营策作为经营策略

82、，发挥了略，发挥了廉价商店廉价商店的低价格销售和超级的低价格销售和超级市场的开架自选销售市场的开架自选销售等优势等优势。提供一站式。提供一站式购足和一条龙服务。购足和一条龙服务。可采取连锁经营方式。可采取连锁经营方式。有一定的停车场。有一定的停车场。第三章第三章家居中心业态特点家居中心业态特点 旺乳漠琐际碑苛泰鄙力近秉懦暇住竹赢穷腿吸记肾短踪交膀傻扮攒箍灸越商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础商业商业店店铺铺第四章第四章稗憋紫鄂尤洋英引因碘嫡尘斯乍忻替政摔嘲齐凭显匹敲讽赘硝忍其朵屁逞商业地产理论基础商业

83、地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础开店决策开店决策专卖商店专卖商店竞争激烈竞争激烈 ,专卖专卖商店发展的弹性很大，商店发展的弹性很大，最热门的商店可能是最热门的商店可能是一家专卖商店，最萧一家专卖商店，最萧条的也可能是专卖商条的也可能是专卖商店。店。 经营者需要经营者需要专业知识专业知识,专专卖商店能否办得起来，卖商店能否办得起来，关键在于关键在于资金资金；专卖；专卖商店能否办好，关键商店能否办好，关键在于经营者的专业知在于经营者的专业知识识 在决定是否开办专卖商在决定是否开办专卖商店时，对以上的利弊店时，对以上的利弊得

84、失要进行具体分析，得失要进行具体分析，不可瞻前顾后，也切不可瞻前顾后，也切勿草率行事。勿草率行事。专卖店开店决策与店型选择专卖店开店决策与店型选择第四章第四章倚揪惮傻娘导堡棕住下输寒迟卿藐绢患覆老茄贪融珠誓淆乓搐盈勾赣坯啼商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础店型选择的影响因店型选择的影响因素素 资金。资金数目是店型资金。资金数目是店型选择的重要影响因素，选择的重要影响因素，资金雄厚的企业和个资金雄厚的企业和个人，可选择高档路线人，可选择高档路线的专卖商店。如的专卖商店。如服装服装店、化妆品店、电器店、化

85、妆品店、电器店、首饰店等。店、首饰店等。这些这些商店要求装饰豪华、商店要求装饰豪华、高雅，商品价格较高，高雅，商品价格较高，当然利润也较大。如当然利润也较大。如果仅是小本经营，可果仅是小本经营，可选择较大众化的专卖选择较大众化的专卖商店，如商店，如食品店、冷食品店、冷饮店、花店、咖啡店饮店、花店、咖啡店等。等。第四章第四章泰蒸碱逾悸淀卧屋首誉舅栅径媚帮肝负淹炽甭越帐戊恕盅炳藩豆钓莫窖宋商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础竞争竞争竞争源于市场的供需状竞争源于市场的供需状况，在选择专卖商店况，在选择专卖商店

86、店型时，应避免进入店型时，应避免进入竞争异常激烈的领域，竞争异常激烈的领域，开辟新市场更利于生开辟新市场更利于生存和发展。目前服装存和发展。目前服装店、食品店、家具店店、食品店、家具店都是市场竞争激烈区都是市场竞争激烈区域，而域，而化妆品店、花化妆品店、花店、洗衣店等还有很店、洗衣店等还有很大的市场潜力。大的市场潜力。单品单品经营和独家风格，是经营和独家风格，是躲避过度竞争的理想躲避过度竞争的理想选择。选择。日本有一家日本有一家玻玻璃器皿商店璃器皿商店，经营各，经营各种类型、大小不等、种类型、大小不等、用途各异的玻璃器皿，用途各异的玻璃器皿，生意鼎盛。上海有一生意鼎盛。上海有一家专门销售家专门

87、销售各种瓶塞各种瓶塞的商店，独一无二的的商店，独一无二的商品组合使其取得了商品组合使其取得了市场竞争的优势。市场竞争的优势。 第四章第四章缔任袒披乓钵眯徽盼佬隙猾醋匠幅扒韧吉复监吱吝暴诬塞岂潮缩疚粳至腺商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础专业知识专业知识专卖商店的经营不同于专卖商店的经营不同于一般商品，它需要店一般商品，它需要店主有较高的专业知识主有较高的专业知识水准，因为到专卖商水准，因为到专卖商店购买的顾客常常需店购买的顾客常常需要得到科学性的购买要得到科学性的购买建议。建议。如果没有相应如果没有相

88、应的专业知识，就应放的专业知识，就应放弃经营该种店型。弃经营该种店型。试试想：作为一个服装店想：作为一个服装店经营者，如果缺乏对经营者，如果缺乏对服装潮流的敏感，审服装潮流的敏感，审美观不强，他能将这美观不强，他能将这家服装专卖店经营好家服装专卖店经营好吗？吗？ 第四章第四章倪粒副究剁陪羡长秀频堪际纹弯巡疼火赌慑朗雀死绳寸揽桓险噶浸红淋慢商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础市场潜力市场潜力随着社会的发展，人们随着社会的发展，人们的消费观变化迅速，的消费观变化迅速，在选择店型时，应看在选择店型时，应看准那

89、些市场潜力较大准那些市场潜力较大的行业。服装业发展的行业。服装业发展忽高忽低，市场潜力忽高忽低，市场潜力大，但风险也大；大，但风险也大；食食品品业难有高潮，但人业难有高潮，但人人得吃饭，故人得吃饭，故市场平市场平稳稳，市场潜力较大；，市场潜力较大；保健用品、休闲用品保健用品、休闲用品等行业有不可估量的等行业有不可估量的市场潜力。市场潜力。 第四章第四章宾励裸咯滑拳慢详积家油焰身陛蜜包镶煎遣汇沾诌蜘衣吠奶晋痴尺驾淑绒商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础店型选择的过程店型选择的过程店型选择的过程，实际店型选

90、择的过程，实际上是对店型特征分析上是对店型特征分析和对影响因素研究的和对影响因素研究的过程。过程。在资金角保障的前提下，在资金角保障的前提下，店型选择应从市场调店型选择应从市场调查入手，看看消费需查入手，看看消费需求有何新变化，包括：求有何新变化，包括：能否有足够的能否有足够的资金支资金支撑撑；能否购到；能否购到较高级较高级的舶来品的舶来品；能否聘请；能否聘请到通晓该类商品经营到通晓该类商品经营与使用的与使用的专家专家；在顾；在顾客能接受的价格范围客能接受的价格范围内能否获得内能否获得理想的利理想的利润润。如果得出肯定的。如果得出肯定的结论，就可以确定选结论，就可以确定选择开专卖店。择开专卖店

91、。第四章第四章窜鹃帅藩粟轻帽嫌锗隆从深如树愚辈蔷趴酮谁呵武厩蝉娱塔悔抛紫而阑袱商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础它有两种形式：一是汇它有两种形式：一是汇集各类时装的精品，集各类时装的精品，品牌多样；二是仅经品牌多样；二是仅经营一个品牌的时装，营一个品牌的时装，大多是产销合一的方大多是产销合一的方式。时装与普通成衣式。时装与普通成衣不同。它具有流行、不同。它具有流行、时髦的特征，无论是时髦的特征，无论是款式还是价格，都高款式还是价格，都高于普通成衣。于普通成衣。 服装店一般需要较大的服装店一般需要较大的

92、投资，最好位于投资，最好位于繁华繁华商业区商业区或新潮商品汇或新潮商品汇集的街区；经营的品集的街区；经营的品牌牌注重流行趋势注重流行趋势和较和较高格调；利润有可能高格调；利润有可能达到达到，甚至更高，价格，甚至更高，价格寻求较高价位；寻求较高价位；经营经营中应及时处理过季和中应及时处理过季和过时的服装，否则会过时的服装，否则会使商品陷入困境。使商品陷入困境。第四章第四章服装店服装店 乔巢商叙捉外硒鲁绥鲍证育晰酱甄烃锋碟俭荷逐作玉啸颤惯韩秤墨泪簇愿商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础市场机会分析市场机会分

93、析海外品牌和一些较大的海外品牌和一些较大的名牌服装店由于名牌服装店由于价格价格高高,经营不佳经营不佳;服装专卖店仍是竞争日服装专卖店仍是竞争日趋激烈，假如不吸引趋激烈，假如不吸引若干名牌若干名牌忠诚度较高忠诚度较高顾客顾客，盲目开办单一，盲目开办单一品牌的专卖店则凶多品牌的专卖店则凶多吉少。吉少。年轻女士是服装店的主年轻女士是服装店的主要顾客，却缺乏坚强要顾客，却缺乏坚强的后盾，新兴的高级的后盾，新兴的高级百货商场大多汇集名百货商场大多汇集名牌时装，从声势和选牌时装，从声势和选择范围上都强于单一择范围上都强于单一品牌专卖店，因此名品牌专卖店，因此名牌时装店不冷不热实牌时装店不冷不热实属情理之中

94、。属情理之中。服装店的出路有两条：服装店的出路有两条：一是造就吸引众人的一是造就吸引众人的服装时尚，以自己的服装时尚，以自己的服装为核心，服装为核心，形成特形成特有的消费层，有的消费层，诸如表诸如表少年服饰、少女服饰少年服饰、少女服饰等等；二是跳出经营等等；二是跳出经营单一品牌的模式，单一品牌的模式，汇汇集多种品牌集多种品牌。当然，。当然，服装店也可以向服装店也可以向大众大众化化方向发展。方向发展。第四章第四章孺模涎异觅但摈出祷耳忙艇寿链伦寄甄井诫河词掇作馁靶骑聋斡吧静尺仅商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理

95、论基础在同等规模条件下，在同等规模条件下，鞋店的投资额与服鞋店的投资额与服装店相关不大，经装店相关不大，经营特征与服装店也营特征与服装店也很相似。很相似。此外，消此外，消费者对鞋子样式的费者对鞋子样式的需要是千变万化的，需要是千变万化的，选择流行样式对鞋选择流行样式对鞋店来说是非常重要店来说是非常重要的。的。因此经营鞋店要具备因此经营鞋店要具备以下条件：有流行以下条件：有流行服装店的服装店的流行讯息流行讯息；鞋店要设在鞋店要设在繁华、繁华、热闹的商业区热闹的商业区，最，最好好与服装相邻与服装相邻；店店面设计要典雅、清面设计要典雅、清新；商品陈列要因新；商品陈列要因店而异店而异，但要有，但要有试

96、试鞋椅、全身镜或半鞋椅、全身镜或半身镜，身镜，这是衡量鞋这是衡量鞋店等级的重要标志；店等级的重要标志；鞋店不论大小，大鞋店不论大小，大致要有一半的空间致要有一半的空间作为储藏之用；作为储藏之用；过过时的鞋子和样品要时的鞋子和样品要及时削价出售。及时削价出售。第四章第四章鞋鞋店店 昏都批屏佰姚莹翅筹符蓖拯纂调困潦彻敬洗拨沾许粹树解彻履宇写汇休怔商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础市场机会分析市场机会分析鞋店消费额增长速度鞋店消费额增长速度迅速，呈多样的趋迅速，呈多样的趋势。势。究其原因，新兴消费究其原因，

97、新兴消费者。他们多数为年者。他们多数为年青人，存款意识淡青人，存款意识淡薄，追求全身穿着薄，追求全身穿着的高雅与各谐。的高雅与各谐。鞋鞋子是全身搭配的重子是全身搭配的重要部分要部分.专卖流行专卖流行鞋种比卖一般实用鞋种比卖一般实用鞋获利机会大，但鞋获利机会大，但要承担的风险也大，要承担的风险也大，同时要求经营水准同时要求经营水准更高，市场嗅觉更更高，市场嗅觉更灵敏。一般实用目灵敏。一般实用目前有被忽视的倾向，前有被忽视的倾向，实际上一般实际上一般实用鞋实用鞋价格便宜，中老年价格便宜，中老年人对它有一定的偏人对它有一定的偏好，是一个好，是一个销售稳销售稳定的种类。定的种类。第四章第四章渔烹茂飘碍

98、蚤剔纠踞棍朽抚舆合肖昭恭鳞哪覆僚迄淮魂吁许饱浅耐皂缨近商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础开办食品店比服装店开办食品店比服装店投资少，但是投资少，但是毛利毛利较低较低。食品店最好。食品店最好的开设地点并非城的开设地点并非城市中心的商业区，市中心的商业区，而是而是人口密集的住人口密集的住宅区宅区。经营何种等。经营何种等级的食品要依据所级的食品要依据所在地居民总体消费在地居民总体消费水准进行选择，水准进行选择，开开办食品异常辛苦，办食品异常辛苦，从早忙到晚，并要从早忙到晚，并要与各类顾客打交道。与各类顾客打

99、交道。食品具有易腐的特食品具有易腐的特点，点，储存商品的仓储存商品的仓库和柜台常需要配库和柜台常需要配备冷藏设施。备冷藏设施。第四章第四章食品食品店店 菲泡告瑶娄蒙椿相肯撒弓貌赂搐虑悸藏昔塑骗察君瓢撤硕疗律庭粤耳呻磨商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础市场机会分析市场机会分析食品店的最大特点是小食品店的最大特点是小而多，竞争比较激烈。而多，竞争比较激烈。尽管人们不能不吃，尽管人们不能不吃，但吃也是有限度的。但吃也是有限度的。从消费结构上看，从消费结构上看，吃吃占消费支出的比例有占消费支出的比例有逐年下降

100、的趋势逐年下降的趋势，因，因此在有限的市场内取此在有限的市场内取得圈套的利润应为食得圈套的利润应为食品店的目标。品店的目标。目前，从总体上看，食目前，从总体上看，食品店持平发展，但某品店持平发展，但某些食品却有较大的市些食品却有较大的市场潜力，如场潜力，如保健食品、保健食品、冷冻食品、儿童食品冷冻食品、儿童食品等。等。第四章第四章萎恳聂扮韵焉舷燃厄椒遵咱雁拙论煤唤谷险屉羔名蔷喝腆详粱仇硅隧脏患商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础保健食品保健食品随着生活水准的提高随着生活水准的提高和生活节奏的加快，和生活

101、节奏的加快，人们越来越重视身人们越来越重视身体保健。此外，随体保健。此外，随着工业文明而出现着工业文明而出现的新型疾病对人体的新型疾病对人体危害很大，迫使人危害很大，迫使人们不得不自我保护。们不得不自我保护。因此，因此，保健食品有保健食品有较大的发展空间，较大的发展空间，竞争也会日渐激烈竞争也会日渐激烈。 第四章第四章爸低捍馁嫡凹六坝琳蓉雁选鼓筏吁釉辣郑峨笛静婶宏兰彤玖册录童辊巴谭商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础冷冻食品冷冻食品冷冻食品是一种现代冷冻食品是一种现代食品，它经过生产食品，它经过生产到冷

102、藏，并通过食到冷藏，并通过食品店送到消费者手品店送到消费者手中。许多家庭也备中。许多家庭也备有冷藏设施，这就有冷藏设施，这就构成了一个完备的构成了一个完备的冷藏链。它适应了冷藏链。它适应了人们方便、快捷、人们方便、快捷、保鲜的三种要求。保鲜的三种要求。西方冷冻食品连锁西方冷冻食品连锁店发展异常迅速，店发展异常迅速，在我国未来也将会在我国未来也将会有一个较大的发展。有一个较大的发展。 第四章第四章送痈座枯扩皋缠褪拄兼乓娩踢虎鸥孽屡鸽园兼武正马轨漓宅洱坍装啪堂幢商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础儿童食品儿

103、童食品儿童食品是一个热门儿童食品是一个热门行业，有人类就有行业，有人类就有儿童，并且社会越儿童，并且社会越进步，此项花费越进步，此项花费越大。据相关单位统大。据相关单位统计，计，目前一些儿童目前一些儿童支出已占家庭总支支出已占家庭总支出的出的，其中儿童食品其中儿童食品占相当大的比例，占相当大的比例，特别与特别与儿童健康相儿童健康相关关的食品，更具有的食品，更具有光明的前景。当然，光明的前景。当然，随着社会环境和风随着社会环境和风尚的变化，必然会尚的变化，必然会带来一些更新的市带来一些更新的市场机会。企业及个场机会。企业及个人需要具备敏锐的人需要具备敏锐的感知力，以便及早感知力，以便及早发现。发

104、现。第四章第四章强粪铁烹钦猪切滚廖孺寄屯帅绣绳逼辱慨仍程寒炮磅莆咱拥温掖清宗鹅蹲商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础电器商店店具有体积大、电器商店店具有体积大、单位价值高等特点，单位价值高等特点，因此电器商店需要因此电器商店需要较较大的店面陈列商品大的店面陈列商品，资金投入较大。资金投入较大。同时同时许多电器店对许多电器店对温度和温度和湿度湿度要求较为严格，要求较为严格，设施投资要占一定数设施投资要占一定数额。电器商店经营弹额。电器商店经营弹性较大，产品性较大，产品适应潮适应潮流流会出现经营高峰，会出现

105、经营高峰，不适应就会平平淡淡，不适应就会平平淡淡，甚至倒闭。经营电器甚至倒闭。经营电器商店者必须有较丰富商店者必须有较丰富的的专业知识专业知识，为顾客，为顾客提供技术及使用上的提供技术及使用上的指导。经营大件电器指导。经营大件电器的商店，最好提供的商店，最好提供送送货及安装服务。货及安装服务。第四章第四章电器电器店店 胖凤椽霍慨掳熏玛木孝错晒猿启潘继做呈啼款箭眼逾咎旱达篆落狰睁徘靳商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础市场机会分析市场机会分析目前的家用电器市场很目前的家用电器市场很大，对于大型家用电大，对

106、于大型家用电器来说，器来说，在城市中正在城市中正处于一个更新换代时处于一个更新换代时期，而在乡村正是一期，而在乡村正是一个发展时期个发展时期。对于。对于新新型家用电器型家用电器来说，城来说，城市和乡村都处于市和乡村都处于持续持续时期时期，未来发展潜力，未来发展潜力很大。很大。据调查，欧美等先进国据调查，欧美等先进国家，平均以上家，平均以上的日常工作，要靠的日常工作，要靠电电脑脑来完成。同时电脑来完成。同时电脑也成为家庭生活讯息也成为家庭生活讯息的主要来源之一，人的主要来源之一，人们对它的依赖越来越们对它的依赖越来越大。大。以以音响器材音响器材商店来说，商店来说，音乐发烧友已构成了音乐发烧友已构

107、成了一个强大的消费族群，一个强大的消费族群，他们以年轻人为主。他们以年轻人为主。这些人对喜爱的歌手这些人对喜爱的歌手如痴如醉，形成了追如痴如醉，形成了追星族。另外，星族。另外，钟表专钟表专卖店、自行车专卖店、卖店、自行车专卖店、摩托车行摩托车行等都具有不等都具有不同程度的发展潜力。同程度的发展潜力。第四章第四章选厄薄踌札爽症敬雪壤酵埋寐年衔击甚萧南拦稻寓亮枉棋乘稀让趴酷募笔商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础珠宝店的成功珠宝店的成功重在信誉重在信誉。经营者必须保证珠宝经营者必须保证珠宝的品质，因此专业知

108、的品质，因此专业知识必不可少，许多成识必不可少，许多成功的珠宝店老板都是功的珠宝店老板都是珠宝鉴赏家珠宝鉴赏家。另外珠。另外珠宝具有体积小、价值宝具有体积小、价值高的特点，这一方面高的特点，这一方面可以节省店面面积，可以节省店面面积，但另一方面又会招致但另一方面又会招致窃贼。窃贼。商店安全十分商店安全十分重要重要。虽然珠宝店不。虽然珠宝店不需要大的面积，却需需要大的面积，却需要好的营业场所，最要好的营业场所，最好位于好位于市场中心较为市场中心较为繁华的地段繁华的地段，但租金，但租金会相当昂贵。为安全会相当昂贵。为安全起见，珠宝店应采取起见，珠宝店应采取闭架售货方式，经营闭架售货方式，经营方式保

109、守和传统。方式保守和传统。第四章第四章珠宝店珠宝店 岁猫刮丝事贰扑蜡蓉弗里弟蝗匠存勿煌歼疫栓辩仙匈歇远馋昌瘪署享滴给商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础市场机会分析市场机会分析生活富裕，使人们有钱生活富裕，使人们有钱佩戴珠宝饰品。目前，佩戴珠宝饰品。目前，珠宝饰品已成为普通珠宝饰品已成为普通百姓一项重要的消费百姓一项重要的消费内容。珠宝物小价昂内容。珠宝物小价昂的特征，深受投资者的特征，深受投资者喜爱，既便于喜爱，既便于收藏收藏，又可以在一定程度上又可以在一定程度上保值保值。现在人们的消费呈多样现在人们

110、的消费呈多样化发展，玉石、钻石、化发展，玉石、钻石、红宝石、蓝宝石、祖红宝石、蓝宝石、祖母绿等都颇有市场。母绿等都颇有市场。有些消费者有些消费者以珠宝来以珠宝来显示自己的地位显示自己的地位、身、身份和财富，而商人可份和财富，而商人可借此大发其财。借此大发其财。专卖商店的店型选择范专卖商店的店型选择范围很大，关键在于自围很大，关键在于自己的实力和市场状况，己的实力和市场状况，店型选择成功与否，店型选择成功与否，对未来经营成败有重对未来经营成败有重要影响。要影响。第四章第四章锹台电机赢稗测厌确霍损尉撂阿芋照篷阉渝织斋傍峙销蔼铬肪硅乔蔬秃并商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖

111、雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础经济型酒店选址要求：经济型酒店选址要求：1、区位要求：邻、区位要求：邻近主要公路（或高近主要公路（或高速公路）的速公路）的交叉道交叉道口口，交通便利，有，交通便利，有通往商业区及机场、通往商业区及机场、火（汽）车站的火（汽）车站的公公交线路交线路；市郊结合市郊结合部部。2、建筑要求：独、建筑要求：独栋，周边有停车场。栋，周边有停车场。3、面积租期：建、面积租期：建筑面积筑面积30006000平方米，基平方米，基本年限本年限10年以上年以上。4、合作方式主要、合作方式主要有三种：特许经营、有三种：特许经营、租赁、共同投资。租赁、

112、共同投资。第四章第四章巷泼棘俏磊剪沮侧碳营察办许诬曝暑免焕跨讲静旧慕配料褪购劈戌葡均燥商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础咖啡店选址要求：咖啡店选址要求：1、商圈要求：商、商圈要求：商住楼、高档住宅区、住楼、高档住宅区、饮食街、大酒店附饮食街、大酒店附近，近，人流充足人流充足。2、建筑要求：、建筑要求：层层高高4米以上米以上，要有，要有适合装修的招牌位适合装修的招牌位及广告悬挂点，排及广告悬挂点，排污、排烟管道铺设污、排烟管道铺设方便。有充足的停方便。有充足的停车位，车位，至少至少10个以个以上上。3、

113、面积和租期要、面积和租期要求：求：一般在一般在300500平米平米之间。之间。房租控制在房租控制在4.5元元-5.5元元/平米平米/天天，租房年限租房年限5年以上，年以上，一般至少一般至少7到到9年。年。第四章第四章瘴窟藉机肘腕霖恍互阀叶堑督能凤星貉茫则裤鸽靡胚欧楼妇婉奏硬蘑皋维商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础超市选址要求：超市选址要求：商圈要求：市口较好，商圈要求：市口较好，位于市中心，新老位于市中心，新老城区结合部或大型城区结合部或大型住宅小区内的门面住宅小区内的门面房；对于大型超市房；对于大型

114、超市消费者步行到达店消费者步行到达店址所需时间在址所需时间在10分分钟钟以内的范围为核以内的范围为核心商圈，所需心商圈，所需10-30分钟分钟的范围为边的范围为边际商圈，商圈内具际商圈，商圈内具有固定住所的常住有固定住所的常住人口为主体的现有人口为主体的现有及潜在人口总数，及潜在人口总数，要求在要求在15-20万万人，人，且周边人口具有一且周边人口具有一定的定的增长趋势增长趋势。第四章第四章永萨垂惹氏姚艇宋匣懂刃是砰典久迷甭食辟荡另矢左组模锅泌拿说坷大布商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础社区型综合超市

115、社区型综合超市商圈要求：消费商圈要求：消费者步行到达店址所者步行到达店址所需时间在需时间在20分种以分种以内内的商圈范围，商的商圈范围，商圈内具有固定住所圈内具有固定住所的常住人口及潜在的常住人口及潜在增长人口总数要求增长人口总数要求在在5-8万万人，且周人，且周边人口具有一定的边人口具有一定的增长趋势。增长趋势。第四章第四章捉蹦老敛蝶遂仪磊峡缚凑采一念胳持吐哼迂馈铅涎遭暮详烹舒渡官怒棕卓商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础物业要求：物业要求：建筑形态：最好框建筑形态：最好框架结构，期房、现房架结构，期

116、房、现房都可。楼层不超过三都可。楼层不超过三层，层高净高不低于层，层高净高不低于3.2米，柱距以米，柱距以8米米8米为宜，物业纵深以米为宜，物业纵深以30-50米为佳；米为佳；面积和租期：便利面积和租期：便利店面积店面积80120平方平方米、标准超市面积米、标准超市面积8002000平方米、平方米、社区店面积社区店面积20005000平方米、平方米、大型卖场面积大型卖场面积500020000平方米；平方米；购买用房面积一般为购买用房面积一般为10000-20000平方米。平方米。合作方式：租赁、合作方式：租赁、联建、购买联建、购买第四章第四章蝇残惰坛缘艇险寞畏比航寓奉兰埠丙呈申散搐擦沂转殊衬炬

117、钦持弗祭饺缔商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础火锅店选址要求：火锅店选址要求：1、商圈选择：选、商圈选择：选址于人口址于人口不少于不少于5万人万人的居住区域或的居住区域或社区型、区域型、社区型、区域型、都市型商圈。都市型商圈。2、建筑要求：框、建筑要求：框架式建筑，厨房可架式建筑，厨房可小于餐厅营业面积小于餐厅营业面积的三分之一，其余的三分之一，其余同餐厅。楼上商铺同餐厅。楼上商铺亦可。亦可。3、面积和租期：、面积和租期：150500平方米平方米，租期至少租期至少2年。年。第四章第四章烽拙枣蔫怠决镣哀

118、跺羔约垦晶瀑岁溯傅憾纯瘟亿茸覆垫备囤甘汪客醉饿擦商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础普通餐厅、快餐连锁普通餐厅、快餐连锁等等商务型的普通餐厅以商务型的普通餐厅以商务酬宾商务酬宾为销售对为销售对象，一般选址在象，一般选址在商商务区域或繁华街市务区域或繁华街市附近，或其他有附近，或其他有知知名度的街市；名度的街市；大众餐厅以家庭、个大众餐厅以家庭、个人消费为主，一般人消费为主，一般选址在选址在社区型或便社区型或便利型商业街市；利型商业街市；快餐连锁一般选址在快餐连锁一般选址在客流繁忙之处客流繁忙之处，如，如

119、繁华商业街市、车繁华商业街市、车站、空港码头，以站、空港码头，以及消费水平中等以及消费水平中等以上的区域型商业街上的区域型商业街市或特别繁华的社市或特别繁华的社区型街市。区型街市。第四章第四章间硕戈诛煮屑遂及诊剖权灵旅艳谨伏殴何闽鸥焕世伤肛殿岳桔投瑚勿旨膜商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础建筑要求：一般连锁建筑要求：一般连锁餐饮要求框架结构，餐饮要求框架结构，层高不低于层高不低于4.5米米。配套设施：电力不配套设施：电力不少于少于20千瓦千瓦/100平平方米方米，有充足的，有充足的自自来水供应来水供应

120、，有油烟，有油烟气排放通道，有污气排放通道，有污水排放、生化处理水排放、生化处理装置，位置在地下装置，位置在地下室或一、二、三楼室或一、二、三楼均可，但均可，但忌分布忌分布数数个楼面个楼面。而普通餐。而普通餐厅因餐厅为个性化厅因餐厅为个性化装饰、布置，各种装饰、布置，各种建筑结构形式均适建筑结构形式均适合开设餐厅，但剪合开设餐厅，但剪力墙或承重墙挡门、力墙或承重墙挡门、挡窗除外，餐厅门挡窗除外，餐厅门前须有相应的停车前须有相应的停车场。场。面积和租期：一般要面积和租期：一般要求不得少于三年，求不得少于三年，面积快餐店要求面积快餐店要求200500平方米；平方米；大众型餐厅大众型餐厅80200平

121、方米，平方米，商务型餐厅商务型餐厅15010000平方米。平方米。第四章第四章杯岭吕济凡京汹力攻信渍葛请球幼栓捌桌阿耸辆炮鳃辟里怪何墒肇羔紊觅商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础面馆面馆1、商圈选择：面馆是、商圈选择：面馆是中式普通快餐的经中式普通快餐的经营形态，原料加工营形态，原料加工半工厂化，制面、半工厂化，制面、和面、切面等工序和面、切面等工序在工厂里完成。面在工厂里完成。面馆以切面半成品加馆以切面半成品加工成商品，大大缩工成商品，大大缩短了生产时间，满短了生产时间，满足人们速食的要求。足人们速食

122、的要求。面馆宜选择交通支面馆宜选择交通支道、行人道、行人不少于每不少于每分钟通过分钟通过10人次的人次的区域区域2、建、建筑要求：同餐厅筑要求：同餐厅3、面积租期要求：、面积租期要求：80200平方米。平方米。2年以上。年以上。第四章第四章没城权倍久锗操杠锡娄江杏卧郎稀刷痒戳亿拙稀个披坷咀蚤秩郝迷骚授谅商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础一般服饰、礼品、运一般服饰、礼品、运动品牌等专卖店选动品牌等专卖店选址要求：址要求：1、商圈选择：商、商圈选择：商业气氛浓厚，客流业气氛浓厚，客流量大，人气旺的量大，人

123、气旺的高高档综合商场附近档综合商场附近；知名度及客流量佳知名度及客流量佳的高业街的高业街(客流需客流需满足目标顾客群特满足目标顾客群特征征)；知名度高的；知名度高的店铺附近店铺附近(如：麦如：麦当劳、肯德基附近当劳、肯德基附近)；大规模住宅区；大规模住宅区附近；附近；2、建筑要求：商、建筑要求：商店可见度强，格局店可见度强，格局是浅方型最佳，门是浅方型最佳，门面面不少于不少于3米宽，米宽，且越宽越佳，橱窗且越宽越佳，橱窗位置及宽度需面向位置及宽度需面向街道，越宽越佳，街道，越宽越佳，近期无城建规划近期无城建规划。3、面积和租期：、面积和租期：租期至少一年。面租期至少一年。面积积15平方米到平方

124、米到80平方米。一般平方米。一般40平平米到米到80平方米为最平方米为最佳。佳。第四章第四章束旬皿萎碍嚎贼阻订驳橱比疏依嘱什丘冠捣椅虚物儿霖起灾糯虹忧勉吧藩商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础茶坊、酒吧茶坊、酒吧1、商圈选择：消、商圈选择：消费者进入茶坊、酒费者进入茶坊、酒吧、咖啡馆的动机吧、咖啡馆的动机是休闲或是非正式是休闲或是非正式的轻松谈话，这与的轻松谈话，这与进入其他餐饮业的进入其他餐饮业的动机不同。该业态动机不同。该业态是以文化、情调、是以文化、情调、特色，以及舒适和特色，以及舒适和愉悦来吸引

125、消费者愉悦来吸引消费者的，其选址往往是的，其选址往往是高雅路段，具有清高雅路段，具有清净、优雅的环境，净、优雅的环境，消费对象具有一定消费对象具有一定的消费能力和文化的消费能力和文化修养修养。2、建筑要求、建筑要求茶坊、酒吧、咖茶坊、酒吧、咖啡馆的布置和装饰啡馆的布置和装饰有个性化与艺术化有个性化与艺术化要求，但对建筑结要求，但对建筑结构形式无特殊要求，构形式无特殊要求，视投资者创意、设视投资者创意、设想而异。想而异。层高不低层高不低于于2.8米，电力按米，电力按每每100平方米平方米10千千瓦配置，有自来水瓦配置，有自来水供应。如与居民相供应。如与居民相邻，最好设置隔音邻，最好设置隔音层。层

126、。3、面积、租期要、面积、租期要求：求：50400平方平方米。米。2年年第四章第四章篓艇誓束棺烤洞轰胶犀蔼擅俏体萎屡寝晶仿毡伏禁喧轻佃挎圣茨聊冒戍订商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础电器连锁（苏宁、五电器连锁（苏宁、五星等）星等）1、商圈选择：位、商圈选择：位于城市或某区域的于城市或某区域的商业中心商业中心，人流量，人流量大，交通便利的副大，交通便利的副省级以上城市直辖省级以上城市直辖市、省会城市、副市、省会城市、副省级城市核心商圈；省级城市核心商圈；地级城市市区人口地级城市市区人口50万以上万以上，

127、具有一，具有一定的购买能力商业定的购买能力商业中心；县级市场中心；县级市场江江苏、浙江、广东苏、浙江、广东等等地的县级市，内陆地的县级市，内陆省份发展较快的县省份发展较快的县级市（级市（百强县优先百强县优先），副省级以上城市，副省级以上城市的较发达的的较发达的郊区县郊区县核心商圈核心商圈。第四章第四章损稳棚剩伎岛阔怠斗难嘴慎钮缸掂弧眼呻屉簿鄂雹锰邪乡算淆别革游权盂商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础建筑要求：建筑要求：独立、清晰的产权。独立、清晰的产权。楼层从一楼开始，楼层从一楼开始，地级市场楼层地级市

128、场楼层不超不超过四楼过四楼，县级市场，县级市场楼层不超过三楼；楼层不超过三楼；物业距街道的距离物业距街道的距离在在6米以上米以上，有开，有开阔的停车场地和门阔的停车场地和门前广场；有正常使前广场；有正常使用的消防系统、合用的消防系统、合格并正常使用的供格并正常使用的供水供电系统，空调水供电系统，空调系统、扶梯和货梯系统、扶梯和货梯（两层以上）（两层以上）第四章第四章础萄殉劈劫眨梧栖婴渠五陀毗伸议姆懈翼恭样骨昆川辱疡痕颈寂翰逐棋粗商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础面积和租期：副省级面积和租期：副省级以上

129、城市以上城市直辖市、直辖市、省会省会城市、副省级城市、副省级城市核心商圈城市核心商圈5000平米以上平米以上；区域商圈区域商圈4000平平米以上；大型社区米以上；大型社区3000平米以上；平米以上；地级城市市区人口地级城市市区人口50万以上，具有一万以上，具有一定的购买能力商业定的购买能力商业中心中心3000平米以平米以上；县级市场江苏、上；县级市场江苏、浙江、广东等地的浙江、广东等地的县级市内陆省份发县级市内陆省份发展较快的县级市展较快的县级市（百强县优先）副（百强县优先）副省级以上城市的较省级以上城市的较发达的郊区县核心发达的郊区县核心商圈核心位置商圈核心位置3000平米以上。平米以上。租

130、期租期10年以上。年以上。第四章第四章炽秆墟李份温尖撂矿帧敏榆酝钮础啃活制要诈滤零利仓托箩为炒兄橇访瘫商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础国美电器国美电器1）商业街店）商业街店-临街商铺（一层）临街商铺（一层）。处于市级商圈、区处于市级商圈、区级商圈。级商圈。2）店中店店中店-在在具有较大商流的大具有较大商流的大型商场或大型超市型商场或大型超市内，处于或接近电内，处于或接近电器商品销售区或日器商品销售区或日用消费品区。处于用消费品区。处于市级商圈、区级商市级商圈、区级商圈圈。3）社区店社区店-位位于可辐

131、射多个高消于可辐射多个高消费社区的商业区域，费社区的商业区域，紧邻主要大型社区，紧邻主要大型社区，社区人口社区人口10万人左万人左右右（一层）。（一层）。4）特定市场店）特定市场店-手机、手机、IT一条街一条街（一层）。市级手（一层）。市级手机、机、IT一条街。一条街。5）交通）交通枢纽店枢纽店-位于地铁、机场、位于地铁、机场、车站、码头交通枢车站、码头交通枢纽等处且已形成一纽等处且已形成一定规模的商圈。定规模的商圈。第四章第四章汗蚕庭呛泽皮帘果傈毁陪统丸平内萤凸炉灾砚猿误扭屋桔盏搏稍尿忘录尉商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地

132、产理论基础商业地产理论基础3C店规模要求店规模要求2、建筑要求：独、建筑要求：独立、清晰的产权；立、清晰的产权；楼层从一楼开始，楼层从一楼开始，楼层不超过四楼，楼层不超过四楼，楼层不超过三楼楼层不超过三楼非店中店要有开非店中店要有开阔的停车场地和门阔的停车场地和门前广场；使用的消前广场；使用的消防系统、合格并正防系统、合格并正常使用的供水供电常使用的供水供电系统，空调系统、系统，空调系统、扶梯和货梯（两层扶梯和货梯（两层以上）以上）3、面积租期要求：、面积租期要求：1）小型店：）小型店：3050平米。平米。2）中型）中型店：店：80120平米、平米、160240平米。平米。3）大型店：）大型店

133、：260320平米。四、平米。四、旗舰店：旗舰店：400平米平米左右。左右。4、开店原则：小、开店原则：小型店只经营型店只经营3C商商品，中型店和大型品，中型店和大型店根据店址所处商店根据店址所处商圈特点可选择和音圈特点可选择和音像共同经营。像共同经营。商业商业街店和店中店及交街店和店中店及交通枢纽店以开设小通枢纽店以开设小型店和中型店为主，型店和中型店为主，社区店以开设中型社区店以开设中型店为主，特定市场店为主，特定市场店以开设中型店和店以开设中型店和大型店为主。大型店为主。第四章第四章资急抬拆蒂死镇抒左拄肃佰弱嗓旭冠潦莹妥院屁程谰容袱籽津山拎祁粒焙商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴

134、蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础KFC、麦当劳、麦当劳1、商圈要求：城、商圈要求：城市一类商圈的繁华市一类商圈的繁华地段，有一定的消地段，有一定的消费支持费支持面积租期：首层，面积租期：首层，350平方米（使用平方米（使用面积），门面面积），门面12米。米。租期要求租期要求10年以上年以上至少。至少。第四章第四章鲸有自智班劫钦附弧殃余鹤胸搔蔼延察忱莲售仓胚扭挑鹿纳犯库薪伺主况商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础便利店便利店 (1)居民区入口处或主居民

135、区入口处或主要交通道路。便利要交通道路。便利店的目标顾客为店的目标顾客为稳稳定的居民定的居民，应考虑，应考虑居民出入小区的路居民出入小区的路线。线。(2)面积限制在面积限制在50200平方米平方米以内。以内。这个面积限制是便这个面积限制是便利店的最佳面积范利店的最佳面积范围，既不会因面积围，既不会因面积太大而导致投入太大而导致投入(例如便利店的设例如便利店的设备和装修等备和装修等)和费和费用用(例如租金与人例如租金与人工费用等工费用等)太高，太高，又可以保证有足够又可以保证有足够的商品陈列面摆放的商品陈列面摆放所需的商品。所需的商品。(3)便利店应保证在建便利店应保证在建设物的设物的底层开设店

136、底层开设店铺铺，一般不要设在，一般不要设在夹层或二层，楼层夹层或二层，楼层间高度保证在间高度保证在3米米以上以上。(4)足够的配电功率，足够的配电功率，完善的水电和消防完善的水电和消防设施等。设施等。第四章第四章殃抨麦也酱探蒂辫渔氰侨届榔默阑水奋宴明磷坷除弄拼壶牡架饺羚喀剧夕商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础1150米半径内居民不米半径内居民不少于少于1万人，其中万人，其中200米半径内不少米半径内不少于于2000户；户；位于社区商业中心街位于社区商业中心街道（动线上）。东道（动线上）。东西走向街道最

137、好座西走向街道最好座北朝南；南北走向北朝南；南北走向街道最好座西朝东，街道最好座西朝东，尽可能位于十字路尽可能位于十字路口的西北拐角；口的西北拐角；3、与超市、商厦、与超市、商厦、饭店、饭店、24小时药店、小时药店、咖啡店、茶艺馆、咖啡店、茶艺馆、酒吧、学校、银行、酒吧、学校、银行、邮局、洗衣店、冲邮局、洗衣店、冲印店、社区服务中印店、社区服务中心、社区文化体育心、社区文化体育活动中心等集客力活动中心等集客力较强的品牌门店和较强的品牌门店和公共场所相邻；公共场所相邻；4、独立商铺或楼、独立商铺或楼房底层，门面展开房底层，门面展开宽度不少于宽度不少于6米；米；第四章第四章胖葱渭蝴饥痉悸壕揖彝咸性

138、既肩拍皋皮蔓驻聋试跃憨敞莽弗咏户椭嘎紫厉商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础分析交通条件分析交通条件 在开设地点或附近是否在开设地点或附近是否有有足够的停车场足够的停车场所可所可以利用。外国绝大多以利用。外国绝大多数购物中心设计的数购物中心设计的停停车场所与售货场所的车场所与售货场所的一般比率为一般比率为4：1。商品运至商店是否容商品运至商店是否容易易设在边沿区商业中心的设在边沿区商业中心的商店，商店，要分析与车站、要分析与车站、码头的距离和方向。码头的距离和方向。一般，距离越近，客一般，距离越近，客流

139、较多，购买越方便。流较多，购买越方便。开设地点还要考虑客开设地点还要考虑客流来去方向，如选在流来去方向，如选在面向车站、码头的位面向车站、码头的位置，以下车、船的客置，以下车、船的客流为主，选在邻近市流为主，选在邻近市场公共车站位置的，场公共车站位置的，则以上车的客流为主。则以上车的客流为主。 第四章第四章店铺开设地点选择与步骤店铺开设地点选择与步骤甘创夷恤涵种叙饯师伴摔径颧彝步类薄桃蛔齿季圈踞真糙纵航奖瞅入目宣商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础设在市内公共汽车站附设在市内公共汽车站附近的商店，要分析

140、车近的商店，要分析车站的性质，客流量，站的性质，客流量，是中途站还是终点站，是中途站还是终点站，是主要车站还是一般是主要车站还是一般车站。一般来说，车站。一般来说，主主要停车站客流量大，要停车站客流量大，商店可以吸引的潜在商店可以吸引的潜在顾客较多。顾客较多。要分析交通管理状况引要分析交通管理状况引起的有利与不利条件。起的有利与不利条件。如如单行街道、禁止车单行街道、禁止车辆通行街道，及与人辆通行街道，及与人行横道距离较远都会行横道距离较远都会造成客流量在一定程造成客流量在一定程度上的减少。度上的减少。第四章第四章袒蓬淀惟琢侣谰吟淡捞兼梨视寥缀迭霓建东裙姻条悬伍纵誓月牲译地纠瘁商业地产理论基础

141、商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础分析客流规律分析客流规律 自身的客流。自身的客流。是指那些是指那些专门为购买某种商品专门为购买某种商品而来店购买的顾客形而来店购买的顾客形成的客流，是商店销成的客流，是商店销售收入的主要来源。售收入的主要来源。因此，新设商店选址因此，新设商店选址时，应着眼评估本身时，应着眼评估本身客流的大小规模及发客流的大小规模及发展趋势。展趋势。分享客流。分享客流。指一家商店指一家商店从邻近商店形成的客从邻近商店形成的客流中获得的客流，这流中获得的客流，这种客流往往产生于种客流往往产生于经经营相互

142、补充类商品的营相互补充类商品的商店之间，或大商店商店之间，或大商店与小商店之间。与小商店之间。 派生客流。派生客流。是那些是那些顺路顺路进店购物的顾客形成进店购物的顾客形成的客流，这些顾客并的客流，这些顾客并非专门来店购物。在非专门来店购物。在一些旅游点、交通枢一些旅游点、交通枢纽、公共场所附近设纽、公共场所附近设立的商店主要利用的立的商店主要利用的就是派生客流。就是派生客流。 第四章第四章瓜溢蛛危漠乔毖遭吾兰设帛懊嘎症砸息士储洗咱议畏章宜燕皂蔡菱挖乔残商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础分析客流目的，

143、流速分析客流目的，流速和滞留时间和滞留时间不同地区的客流规模不同地区的客流规模虽虽有可能相同，但其目有可能相同，但其目的、流速、滞留时间的、流速、滞留时间会有所不同，会有所不同，要做具要做具体分析，再作出最佳体分析，再作出最佳选择。如在一些公共选择。如在一些公共场所、车辆通行干道，场所、车辆通行干道，客流规模很大，虽然客流规模很大，虽然也会顺便或临时购买也会顺便或临时购买一些商品，但客流的一些商品，但客流的主要目的不是为了购主要目的不是为了购物，同时客流速度快，物，同时客流速度快，滞留时间短。滞留时间短。第四章第四章恭娶沿晴哟竣曰块礼醚返三执尤翰尚坡赔洒幕舀香沥漂键蜂哉饥萝草摊勉商业地产理论基

144、础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础分析街道两侧的客流分析街道两侧的客流规模规模同样一条街道，两侧的同样一条街道，两侧的客流规模在很多的情客流规模在很多的情况下，由于况下，由于交通条件、交通条件、光照条件、公共场所光照条件、公共场所设施的影响，存在很设施的影响，存在很大差异。大差异。另外，人们另外，人们骑车、步行或驾驶汽骑车、步行或驾驶汽车车均靠右行均靠右行，往往习，往往习惯光顾行驶方向一侧惯光顾行驶方向一侧的商店。鉴于此，开的商店。鉴于此，开设地点应尽可能选择设地点应尽可能选择在客流较多的街道一在客流较多的街道一侧

145、。侧。第四章第四章肚舟挑郁苇邦尸医范清妆揍坑控月杭或赦亭杆写每茎躲浸抛泊坐练贡眉秩商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础分析街道特点分析街道特点选择商店的开设地点还选择商店的开设地点还要分析街道特点与客要分析街道特点与客流规模的关系。流规模的关系。交叉交叉路口客流集中，可见路口客流集中，可见度高度高，是最佳的开设，是最佳的开设地点；有些街道由于地点；有些街道由于两端的交通条件不同两端的交通条件不同或基础文化娱乐设施或基础文化娱乐设施不同或通向的地区不不同或通向的地区不同，客流主要集中在同，客流主要集中在街

146、道的一端，表现为街道的一端，表现为一端客流最多，纵深一端客流最多，纵深处逐渐减少的特征，处逐渐减少的特征，这时候店址宜选在客这时候店址宜选在客流集中的一端；还有流集中的一端；还有些街道，中间地段客些街道，中间地段客流规模大于两端，相流规模大于两端，相应地，店址选择在街应地，店址选择在街道中间就能更多地得道中间就能更多地得到客流。到客流。第四章第四章求抡吴敌敬瑟刘坯叔醇遵渠毖哈荫卿迁嫡渠蕾厌句源窃抄坐辈踢煌姆炉上商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础分析竞争对手分析竞争对手 一般来说，开设地点附一般来说，开

147、设地点附近如果竞争对手众多，近如果竞争对手众多，且商品结构、服务水且商品结构、服务水准等相类似，则新店准等相类似，则新店很难获得巨大成功，很难获得巨大成功，但若新店经营但若新店经营独具特独具特色，竞争力强色，竞争力强，也能，也能吸引大量客流，促进吸引大量客流，促进销售增大，增强店誉。销售增大，增强店誉。店铺的选址地点还是尽店铺的选址地点还是尽量选择在量选择在商店相对集商店相对集中且有发展潜力的地中且有发展潜力的地方方，对经营选购性商，对经营选购性商品的商店尤其如此。品的商店尤其如此。店址周围的商店类型，店址周围的商店类型，协调并存，形成相关协调并存，形成相关商店群，往往对经营商店群，往往对经营

148、产生积极影响，如经产生积极影响，如经营相互补充类商品的营相互补充类商品的商店相邻而设，在方商店相邻而设，在方便顾客的基础上，扩便顾客的基础上，扩大了自己的销售。集大了自己的销售。集中在一起的商店群相中在一起的商店群相互间既存在竞争，又互间既存在竞争，又有着合作，应善于权有着合作，应善于权衡把握这种关系。衡把握这种关系。第四章第四章慎牧晓睫夹戮篷愁蔗藻屹是咎韩掳颠彬楚谭惟侠视唐词裤奸棍桑憨捉头钒商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础分析开设位置的物分析开设位置的物质特征质特征 建筑环境建筑环境新建商店要与周

149、围的建新建商店要与周围的建筑环境相融合，不同筑环境相融合，不同的环境要求不同的建的环境要求不同的建筑风格，从而影响开筑风格，从而影响开设成本等一系列问题。设成本等一系列问题。比如，比如，在豪华建筑群在豪华建筑群中，仓库或裸墙商店中，仓库或裸墙商店难以存在。难以存在。停车场停车场停车场的数量、面积及停车场的数量、面积及方便性也是位置物质方便性也是位置物质特征的一个重要方面，特征的一个重要方面，大多数购物中心提供大多数购物中心提供充分的免费停车场。充分的免费停车场。而在而在商业中心地区，商业中心地区，停车场是一个主要问停车场是一个主要问题。题。 第四章第四章倦秽唯瘁皂找窄它筋涕衙阔恭挖禾居断恩此示

150、芹疑砖超馈遵湃肌堪菱叫了商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础能见度和顾客进出的能见度和顾客进出的方便性方便性一片一片空白而平坦的地方空白而平坦的地方有好的能见度和易接有好的能见度和易接近性，但是这样的地近性，但是这样的地点对于开发和发展却点对于开发和发展却是不利的。零售商必是不利的。零售商必须在此须在此开发开发道路、商道路、商店、停车场、甚至提店、停车场、甚至提供运输交通工具、其供运输交通工具、其投资规模和成本很大投资规模和成本很大。如果在一个有效的地如果在一个有效的地点，且已有建筑物，点，且已有建筑物

151、，零售商必须考虑现有零售商必须考虑现有的建筑物的建筑物能否被改造能否被改造和利用或者需要全部和利用或者需要全部或部分地拆毁。或部分地拆毁。另外，若一个潜在的开另外，若一个潜在的开设地点位于购物中心设地点位于购物中心末端末端而只有而只有狭小部分狭小部分临街，临街，或者位于街道或者位于街道一侧只有狭小的一部一侧只有狭小的一部分，其能见度远远低分，其能见度远远低于位于购物中心入口于位于购物中心入口处或主要街道。虽然处或主要街道。虽然有时候可以通过建筑有时候可以通过建筑物的一个大的、清晰物的一个大的、清晰可见的标志指引顾客可见的标志指引顾客但还是会但还是会丢失一些顾丢失一些顾客。客。第四章第四章缕克珠

152、音肚返宁诞鬃父锰板钒批包吱菲自梯盾订同躬媚盎替槐座枯红辊冶商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础地形特点地形特点通常通常十字路口十字路口的易接近的易接近性高。那里拥有较大性高。那里拥有较大的客流量。许多零售的客流量。许多零售商也愿意支付较高的商也愿意支付较高的租金以获得这样的位租金以获得这样的位置。置。路口拐角处路口拐角处同时同时也提供较大的橱窗陈也提供较大的橱窗陈列的机会，并可多设列的机会，并可多设出人口，增强了能见出人口，增强了能见度与易接近性。但是，度与易接近性。但是，有有立交桥或将要建立立交桥或将

153、要建立公路立交桥的路口不公路立交桥的路口不是好的地点，交通管是好的地点，交通管理的障碍也影响着顾理的障碍也影响着顾客的可接近性。客的可接近性。第四章第四章联蔼爸晾伦磁条猫拾斟憾息笼阀韭栏钢谁撑咎遗讳池合党郸汁盏肌耍久蜘商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础分析城市规划分析城市规划在商店开设地点选择时，在商店开设地点选择时，要考虑城市建设的规要考虑城市建设的规划，既包括划，既包括短期规划短期规划，又包括又包括长期长期规划，了规划，了解地区内的交通、街解地区内的交通、街道、市政、绿化、公道、市政、绿化、公共设

154、施、住宅及其它共设施、住宅及其它建设或其它建设项目建设或其它建设项目的规划的前提下，做的规划的前提下，做出最佳地点的选择。出最佳地点的选择。第四章第四章佛懂该盎贤玉乍诊题员估哗商效汤澄啦哦连魂佛何骇焊拆监岭绎僻溺砒翘商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础评估未来商店的效评估未来商店的效益益主要包括平均主要包括平均每天经过每天经过的人数、来店光顾的的人数、来店光顾的人数比例、光顾的顾人数比例、光顾的顾客中购物者的比例、客中购物者的比例、每笔交易的平均购买每笔交易的平均购买量等。量等。第四章第四章颗凌匿镭拉酌

155、踌阎氛膀扒避姐事纫垢红绸尚土铃航型午锅讫珍笼届令饱瞩商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础零零售售业业种种介介绍绍第五章第五章渝岛厅蔗艳兰舵疡征滇指荚惊念馋计温困轿惫最逗化掩肿蝇约辙雷在卢洒商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础业种分类业种分类 从使用目的上分类从使用目的上分类 :消费消费品、再生产品、日常品、再生产品、日常用品用品从购买习惯上分类从购买习惯上分类 ：日：日常用品、选购品、专常用品、选购品、专用品用品

156、 第五章第五章秸召隔荧搬聋杉悦踞炎烧米豹遁瞅厅铅费何隐顿舀坑橡洱常塌祖裁偏坦碍商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础第五章第五章特点特点特点特点购买频购买频率率率率价位价位价位价位购买习惯购买习惯外部作用外部作用外部作用外部作用更更更更换换周期周期周期周期地位地位地位地位日常用品日常用品日常用品日常用品高高高高低低低低冲冲冲冲动动短短短短不大不大不大不大缺之不可缺之不可缺之不可缺之不可选购选购品品品品较较低低低低较较高高高高计计划划划划较长较长对对服服服服务务有用有用有用有用重要重要重要重要专专用品用品用

157、品用品非常低非常低非常低非常低非常高非常高非常高非常高考考考考虑虑再三再三再三再三先品先品先品先品货货、后、后、后、后价格价格价格价格对专业对专业人士人士人士人士影响大影响大影响大影响大重要、量小重要、量小重要、量小重要、量小业种特点业种特点剑澎借乃域霜偿撼乎椅北锰黎书迫象苟蘸桑淮橙攻蕊坡间秸涵影脓恐存犹商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础品牌名：品牌名：品牌中可以读品牌中可以读出的部分出的部分词语、词语、字母、数字或词组等字母、数字或词组等的组合。如海尔、红的组合。如海尔、红双喜双喜1999、TCL等

158、。等。 品牌标志：品牌标志：品牌中不可品牌中不可以发声的部分以发声的部分包包括符号、图案或明显括符号、图案或明显的色彩或字体。如耐的色彩或字体。如耐克的一勾造型，小天克的一勾造型，小天鹅的天鹅造型，鹅的天鹅造型，IBM的字体和深蓝色的标的字体和深蓝色的标准色等。准色等。 品牌角色；品牌角色；是用人或拟是用人或拟人化的标识来代表品人化的标识来代表品牌的方式，如海尔兄牌的方式，如海尔兄弟、麦克唐纳、米老弟、麦克唐纳、米老鼠、康师傅等。鼠、康师傅等。 商标商标：受到法律保护的：受到法律保护的整个品牌、品牌标志、整个品牌、品牌标志、品牌角色或者各要素品牌角色或者各要素的组合。当商标使用的组合。当商标使

159、用时，要用时，要用“R”或或“注注”明示，意指注册明示，意指注册商标。商标。第五章第五章品牌介绍品牌介绍稠因待品绒磊丈邑附榴扯全借驼抒蠢抨株轴估旦遮毯公鸽眷唬攫告穆孩泅商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础品牌在市场营销中品牌在市场营销中的作用与意义的作用与意义品牌的首要功能是在于品牌的首要功能是在于可以可以方便方便消费者进行消费者进行产品产品选择选择，缩短消费，缩短消费者的购买决策过程者的购买决策过程造就强势品牌能使企业造就强势品牌能使企业享有享有较高的利润空间较高的利润空间。 品牌可以品牌可以超越产品

160、的生超越产品的生命周期命周期，是一种无形，是一种无形资产。资产。第五章第五章浓朝篓妊搏烃箕咖袍抉浇毙垃嵌遏超模草法森佛筒寄拼剿休舒品敝土媚奖商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础商商业业客客户户介介绍绍第六章第六章必霉甄姨状诵岂筏颇愉彩麻骂溶郊呻恼跺蛹贺敲适拨时锯犀蜜醋靛溪捣瘁商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础客户类型客户类型直接厂商直接厂商：商品生产者，：商品生产者，直接进行销售业务。直接进行销售业务。一般只会

161、选择在一般只会选择在一级一级城市城市。经销商经销商：生产厂商把产：生产厂商把产品拿给某个公司，使品拿给某个公司，使之具有某个地域的垄之具有某个地域的垄断权，但必须断权，但必须拿钱给拿钱给厂商进货厂商进货，可能会在，可能会在经营过程中经常断货，经营过程中经常断货，相对压力较大。相对压力较大。代理商代理商：具有大范围地：具有大范围地区的经营垄断权，与区的经营垄断权，与直接厂商关系好，可直接厂商关系好，可以以不拿钱进货，厂商不拿钱进货，厂商铺底后，再现款进货，铺底后，再现款进货，也可以向直接厂商交也可以向直接厂商交押金，货品不需要付押金，货品不需要付款，经营情况会优于款，经营情况会优于经销商。经销商

162、。厂商设立的分公司或办厂商设立的分公司或办事处：在销售比较好事处：在销售比较好的地方或者在城市发的地方或者在城市发展潜力较好的地方，展潜力较好的地方，要求厂商或公司一定要求厂商或公司一定是法人，具备开增值是法人，具备开增值税发票的资格。税发票的资格。第六章第六章零售客户零售客户囚住颂豆醇碘息唐渡狠难惑磷券冒晾裹冶策脉乓按们汐捌浙资阀乾片摇硒商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础客户及品牌调查客户及品牌调查广告宣传：了解厂商在广告宣传：了解厂商在各大商场，媒体上的各大商场，媒体上的广告促销。广告促销。厂商资

163、料了解业种调查。厂商资料了解业种调查。业态：业态：A、形象柜、形象柜 B、专柜专柜 C、自营、自营厂商希望销售的厂商希望销售的楼层楼层、展示展示面积面积。厂商的厂商的性质性质（个体、国（个体、国营），代理商的性质。营），代理商的性质。厂商的资料厂商的资料（电话、传（电话、传真、联系人）真、联系人）。商品属于什么流行商品属于什么流行趋势趋势。商品的商品的价格价格（平均价格）（平均价格）、价格带、商品档次、价格带、商品档次化分。化分。商品的商品的生产方式生产方式（自产、（自产、代理加工、进口）。代理加工、进口）。商品的商品的业绩状况业绩状况，厂商，厂商合作意愿。合作意愿。厂商希望合作的厂商希望合作

164、的条件条件。第六章第六章鸯蚂对较至袋末浚舷氮告娟详蛆陈庇唯踞筑仗菜蛙镜葡鸵矫疫酞拎芭制口商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础联营方式联营方式抽成：抽成：23%-30% 销售销售额倒扣额倒扣/租金租金包底：厂商最低销售额，包底：厂商最低销售额，做不到保底则要赔保做不到保底则要赔保底底厂商费用：装璜费（自厂商费用：装璜费（自装、代装付费）、装、代装付费）、 员工薪资（专柜、自员工薪资（专柜、自营）、促销费用、其营）、促销费用、其它：广告橱窗它：广告橱窗第六章第六章商场与客户的基本合作方式商场与客户的基本合作

165、方式甲溉题碴漆遍奏雷俯钢斑霜竞够籽霓伯介爱违抡斜腮村菏夫割禽元菜码小商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础租赁方式租赁方式租金：根据商场具体情租金：根据商场具体情况和当地市场决定。况和当地市场决定。按金：即是押金，一般按金：即是押金，一般相当于三个月的租金。相当于三个月的租金。上期：一般相当于一个上期：一般相当于一个月租金。月租金。第六章第六章杜恬哭痞集此倚蒙堆庇据露裴阴尘沁晚椎父劫椰钮坍吓熔基魏梢障笺线帧商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业

166、地产理论基础商业地产理论基础合作方式合作方式联营：联营：商场不需要拿钱商场不需要拿钱进货，联营、月结，进货，联营、月结，主要用于百货店、超主要用于百货店、超市、专业店等业态；市、专业店等业态；经营成本较低。经营成本较低。直营：直营：要拿钱进货的商要拿钱进货的商品（大家电、超市），品（大家电、超市），较好的品牌，抽成较较好的品牌，抽成较高。高。租赁：租赁：主要存在于购物主要存在于购物中心，百货店中的金中心，百货店中的金店、高档钟表、咖啡店、高档钟表、咖啡店、婚纱。店、婚纱。第六章第六章剖胎墓个渡史城钠晕惶稗酝锻诲哲写队煤伶勇滥卫绕烈昨辖肯遵欧婴窒仔商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮

167、级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础引进厂商和品牌的引进厂商和品牌的原则原则符合商场规划和定位；符合商场规划和定位；符合商场经营需要；符合商场经营需要；商场还未引进的品牌；商场还未引进的品牌；品牌知名度在国内外品牌知名度在国内外有一定地位；品牌具有一定地位；品牌具有市场适销能力和较有市场适销能力和较强的竞争力；以大中强的竞争力；以大中型企业、型企业、“三资三资”企企业、贸易公司、总代业、贸易公司、总代理（总经销）以及批理（总经销）以及批发部为主要对象，小发部为主要对象，小型、集体企业、民营型、集体企业、民营企业为次要对象。企业为次要对象。坚持坚持“择

168、优、择近、少择优、择近、少环节、低成本环节、低成本”，尽，尽量做到量做到“零零”环节。环节。具有良好资信和具备具有良好资信和具备法人资格的供应商，法人资格的供应商，其产品必须在合法经其产品必须在合法经营范围内，通过对品营范围内，通过对品牌的评介，结合商场牌的评介，结合商场品牌引进原则，确定品牌引进原则，确定需要引进的品牌。需要引进的品牌。第六章第六章忍痴斩职区草又议辫停蜒羞浦统茵亏蓝摊简晴哲趟亮胞开壮晰泰汕懊瞄肩商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础商业商业项目项目市场市场调查调查分析分析第七章第七章怒惯

169、意帘洱吵心复崎需冶端嫩啮叶喊晋钥戳脆薯辫倚还缝袖衷悦蛛刀酚践商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础人口结构人口结构人口结构调查除了要了人口结构调查除了要了解目前的解目前的人口结构人口结构外，外，还要调查了解有关过还要调查了解有关过去去人口聚集、膨胀的人口聚集、膨胀的速度速度等方面的情况，等方面的情况，并要对将来人口结构并要对将来人口结构的的变迁变迁进行预测，同进行预测，同时将人口结构依时将人口结构依行业、行业、职业、年龄教育程度职业、年龄教育程度等进行分类整理，以等进行分类整理，以便进一步的深入分析。便进

170、一步的深入分析。第七章第七章生活结构调查生活结构调查枉荫迈创虱搐登洽焦苔烙戈灿揪敷毛茅冰扇辖速差硫冈番喻压某泰续烹瓣商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础家庭户数构成家庭户数构成家庭户数构成调查主要家庭户数构成调查主要是对家庭户数变动的是对家庭户数变动的情形及家庭人数、成情形及家庭人数、成员状况进行调查，并员状况进行调查，并以此了解人员变化趋以此了解人员变化趋势，通过人员构成比势，通过人员构成比率的对比分析，来探率的对比分析，来探索生活形态变化与都索生活形态变化与都市发展之间的关系。市发展之间的关系。第七

171、章第七章升纽据亏虑卷媚讲柬揣自欢骑褂闰熙群匪桨墩忘氯糟汤哇蠕锁夕私糜礼假商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础收入水平收入水平收入水平调查主要是了收入水平调查主要是了解某一地区内消费者解某一地区内消费者的生活状况及高中低的生活状况及高中低收入者各自所占的比收入者各自所占的比例情况，以此来分析例情况，以此来分析消费者消费的可能性，消费者消费的可能性，了解家庭收入水平，了解家庭收入水平，并将这些资料并将这些资料与其它与其它都市、其它地域相比都市、其它地域相比较，进行分析对比较，进行分析对比，作为是否开设商店的

172、作为是否开设商店的主要依据。主要依据。第七章第七章商复肤爷烧剑打捡呆晓攻膏颅微受刁蜀嗡眯恶嗡铂情疹踪姥簿矩褂庭碉谩商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础消费水平消费水平消费水平调查，主要是消费水平调查，主要是要了解消费者个人及要了解消费者个人及其家庭的消费情形，其家庭的消费情形，并针对消费内容依商并针对消费内容依商品类别进行划分，掌品类别进行划分，掌握不同商品类别的握不同商品类别的消消费支出比重费支出比重。以此掌。以此掌握商圈内的消费购买握商圈内的消费购买力的一般概况。为确力的一般概况。为确定百货商店的店

173、型提定百货商店的店型提供参考。供参考。第七章第七章浪竟大沮网闺砖斥辐保港崖谋耕潍枉枝汰类酮混犀痴拳陇汛兴响伞西势眼商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础购买行为购买行为购买行为调查，主要是购买行为调查，主要是调查了解消费者购买调查了解消费者购买商品时的活动范围及商品时的活动范围及购入某商品时经常在购入某商品时经常在何种类型商店购买等何种类型商店购买等情况，研究消费者购情况，研究消费者购买行为的目的，一是买行为的目的，一是可以得悉消费者的可以得悉消费者的购购物活动区域物活动区域，二是可，二是可以知悉消费者以

174、知悉消费者选择商选择商品的标准品的标准，以便对该，以便对该地区的消费意识作深地区的消费意识作深入研讨。这对具体确入研讨。这对具体确定百货商店的经营范定百货商店的经营范围及经营规模大有帮围及经营规模大有帮助助第七章第七章妇绪岿谎给腿雁基僻缅阂囱忽娜造留寨澡歪脱慰膀堂主添举袁距肪氏硫瞧商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础地势结构地势结构地势情况调查主要是对地势情况调查主要是对地域内地形关况进行地域内地形关况进行调查，尤其要了解调查，尤其要了解平平地的广阔度及腹地的地的广阔度及腹地的纵深度纵深度等情况，因为等

175、情况，因为地势情况直接制约着地势情况直接制约着百货商店的规模选择。百货商店的规模选择。第七章第七章城市结构调查城市结构调查抿锣涎阁近著鸥絮肇双嘛钻戏巧备初唾攫踊闯韧壶渡而溺硼段辙虞诱贞穴商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础交通情况交通情况一般而言，百货商店的一般而言，百货商店的位置应位于位置应位于交通要道交通要道两侧两侧，因为交通网密，因为交通网密布的地方，往往人口布的地方，往往人口容易集中或流量特别容易集中或流量特别大，自然是设店的理大，自然是设店的理想地点。所以调查时想地点。所以调查时对于对于交通路

176、线及车辆交通路线及车辆往来的班次、载送量往来的班次、载送量等均可作为考虑的重等均可作为考虑的重点，点，有时对于停车空有时对于停车空间也有调查的必要。间也有调查的必要。第七章第七章剑毯在殉象糟憋靠的酬腑犯敲继檀兼醒伙孺卉捻扇轻泛排饥剩哟淹嗽荒弥商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础地段的调查地段的调查在繁华的地段，往往是在繁华的地段，往往是商店容易集中之处，商店容易集中之处，所以百货商店选择在所以百货商店选择在热闹地段是理所当然热闹地段是理所当然的，但其地价及租金的，但其地价及租金较高，因此投资成本较高，因

177、此投资成本提高的情况下，如何提高的情况下，如何作有利的运用以及将作有利的运用以及将来可能变动的趋势，来可能变动的趋势，均成为在繁华地段设均成为在繁华地段设店的考虑要素。店的考虑要素。第七章第七章漂右圃饲乘慌拈术顶跃踊察扫桩叉浆鸡焉朽烃琐盏拖抬嘘靖卤始敞油圃搅商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础各项机能的调查各项机能的调查一般设店位置若为一般设店位置若为行政、行政、经济、文化活动经济、文化活动等密等密集的地方，则整个都集的地方，则整个都市机能易于发挥出来，市机能易于发挥出来，诸如诸如行政管理、经济行政管理

178、、经济流通、娱乐服务、商流通、娱乐服务、商品销售品销售等机能，自然等机能，自然成为人口流动集中的成为人口流动集中的焦点。因此对于流动焦点。因此对于流动的人口究竟是以公务的人口究竟是以公务人口为主体或是以购人口为主体或是以购物、社交、娱乐的流物、社交、娱乐的流入人口为主体，均为入人口为主体，均为调查上应予以明了的调查上应予以明了的事项。事项。第七章第七章疮彩苑承鉴绳攫伯盔交京十空藉细廉谱簇拦抵梭找培辗扮驰乏祝螟裁勇艇商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础城市规划调查城市规划调查除了都市结构的现状外，除了都市

179、结构的现状外，有关将来发展的方向，有关将来发展的方向，城市的发展规划，如城市的发展规划，如交通网的开发计划、交通网的开发计划、社区发展计划及商业社区发展计划及商业区的建设计划等等，区的建设计划等等，均为设店时在地点因均为设店时在地点因素上所必须要考虑的素上所必须要考虑的因素，因为这些因素因素，因为这些因素直接影响着商圈的变直接影响着商圈的变动，必须对此进行相动，必须对此进行相应的调查。应的调查。第七章第七章孟灵吞太详窍懂蠕泉蹋俄障权次戈世雕哎拱谜饼讶挛依搅碗摄葬气哆痉浴商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基

180、础城市商圈的城市商圈的调查调查零售业态的调查零售业态的调查零售业种的调查零售业种的调查第七章第七章零售业结构调查零售业结构调查垂浇丛绿券装紫爆搁恶斌耸樟媒纂缝差即嫡戈一废替蹋预霖肠侄酋娟舶麻商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础购买习惯的调查购买习惯的调查这项调查的目的是对欲这项调查的目的是对欲设店地区的居民的设店地区的居民的年年龄、职业、收入、购龄、职业、收入、购买倾向买倾向进行研究分析，进行研究分析，以调查可能的商圈范以调查可能的商圈范围。其调查对象以家围。其调查对象以家庭为主，可采用抽样庭为主，可采

181、用抽样调查的方法，调查时调查的方法，调查时可以到学校、工厂发可以到学校、工厂发放调查试卷，也可以放调查试卷，也可以直接入户调查。其调直接入户调查。其调查项目一般包括：居查项目一般包括：居住地名、家庭构成、住地名、家庭构成、户主年龄、职业、工户主年龄、职业、工作地点、商品购物倾作地点、商品购物倾向等。该项调查的特向等。该项调查的特点是：居住地别购物点是：居住地别购物倾向与设店预定地的倾向与设店预定地的评价易于比较，但调评价易于比较，但调查费用较高。查费用较高。第七章第七章消费者的调查消费者的调查植疮疙综颇卒瞬统商窥抠獭药啥飞题腥乓稍些搽便驳排栋地涡柯陋极风卢商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越

182、巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础购买能力的调查购买能力的调查该项调查的目的主要是该项调查的目的主要是了解设店预定地顾客了解设店预定地顾客的实际消费购买能力，的实际消费购买能力，一般是对设店预定地一般是对设店预定地通行人数进行抽样调通行人数进行抽样调查，或是对百货店的查，或是对百货店的主力顾客进行调查。主力顾客进行调查。在一般情况下，对调在一般情况下，对调查地点通过的行人，查地点通过的行人，依一定时间段采取面依一定时间段采取面谈方式，时间以十分谈方式，时间以十分钟以内为佳。其调查钟以内为佳。其调查项目主要项目主要包括居住地、包括居住地、年

183、龄、职业、上街目年龄、职业、上街目的、使用交通工具、的、使用交通工具、上街频度、月均支出上街频度、月均支出额额等。该项调查费用等。该项调查费用较低，但较为困难，较低，但较为困难，对于居住地与设店预对于居住地与设店预定地购物依存度较难定地购物依存度较难明确保证。明确保证。第七章第七章缨各欲稗孪狞匹拭齿栈朔透抒址恐侯炔报付庇汪苦作筹孜媒艺枯晋罕伴乎商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础购买量的调查购买量的调查该项调查主要是对该项调查主要是对设店预定地的设店预定地的顾顾客流量客流量情况（分情况（分不同日期及同一

184、不同日期及同一天的不同时间段）天的不同时间段）进行研究分析，进行研究分析，以作为确定营业以作为确定营业体制和商店规模体制和商店规模时的参考。时的参考。第七章第七章贯九柏雕桥彭姚横涩呼雏枝衅秃煮劈晌良肉雅聚烫爸霞酥鹏哪泻碳勤殷愉商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础场所调查场所调查这主要是对设店预这主要是对设店预定地商圈内竞争定地商圈内竞争店的主力销售场店的主力销售场所及特征展开的所及特征展开的调查。在调查时调查。在调查时可安排销售人员可安排销售人员与销售促进人员与销售促进人员同步进行，针对同步进行，针对营

185、业面积、场所、营业面积、场所、乐销售体制乐销售体制进行进行调查，以便共同调查，以便共同研讨。研讨。第七章第七章竞争对手的调查竞争对手的调查易纺三橱惑奶盒狈人瞧杰赂拾强创盼妄巧壳抒蜜芹伊俺沽扒晃慷带烫跨楔商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础商品构成调查商品构成调查该项调查是对前项该项调查是对前项调查的继续，主调查的继续，主要是对于要是对于商品组商品组成的细目进行调成的细目进行调查查，以此作为确，以此作为确查。在调查方法查。在调查方法上，可以安排销上，可以安排销售人员、采购人售人员、采购人员与销售促进人员与

186、销售促进人员共同进行调查，员共同进行调查，着重进行主力商着重进行主力商品量的调查。品量的调查。第七章第七章始蘸蚀篇山再脾哲聘玻划站北惨广越谨标还忘扦胀汝纤多气松醒沮雇顶银商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础人流调查人流调查该项调查的主要调该项调查的主要调查对象是以出入查对象是以出入竞争店的竞争店的十五岁十五岁以上以上的男女顾客的男女顾客为主。该项调查为主。该项调查一般与顾客通行一般与顾客通行量的调查同时进量的调查同时进行，以了解竞争行，以了解竞争店店不同时间、不不同时间、不同日期的出入店同日期的出入店人

187、数，尤其要注人数，尤其要注意特殊日期或各意特殊日期或各楼别流动量的调楼别流动量的调查查。第七章第七章抠狠职浇末凉匪坦抠菊谍弱秤类肮性贰场漠谩焦临子荐渣吃思锨琢粕袜桓商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础商商业业物物业业的的开开发发第八章第八章呼巢俱畏绰刽啤砸感桅逗音羔爱铅哼装姜铆懦格量蝉妖拢阜缘场背轴速搔商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础商业物业的特点是：商业物业的特点是：投资方需要整合房投资方需要整合房地产开发

188、和商业经地产开发和商业经营管理两大资源；营管理两大资源；商业经营具有商业经营具有“统统一管理、分散经营一管理、分散经营”的特点；投资收的特点；投资收益高；市场风险高。益高；市场风险高。目的是通过投资营造目的是通过投资营造具有舒适方便购物、具有舒适方便购物、休闲等功能的建筑休闲等功能的建筑空间，进而通过租空间，进而通过租售商铺获利。要达售商铺获利。要达到以上目的，商业到以上目的，商业物业项目的开发理物业项目的开发理念须从念须从项目选址、项目选址、前期定位、规划设前期定位、规划设计，到后期的销售计，到后期的销售定价、楼盘推广定价、楼盘推广等等方面有所突破。方面有所突破。第八章第八章商业物业的开发理

189、念商业物业的开发理念粗阅薯暴肿呀岩锌眩酥癣舞晨步恶泌概赶资驾撰嚎筷沸枯疫渊俯挟涣玩斋商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础项目选址和市场调项目选址和市场调查要注重地段的查要注重地段的商业价值商业价值调查调查消费人口消费人口、消费、消费群体、消费模式、群体、消费模式、购买力、消费偏好购买力、消费偏好的现状和发展状况的现状和发展状况 调查目标地块的所处调查目标地块的所处商圈商圈（商圈比单个（商圈比单个商业建筑的影响更商业建筑的影响更大）大） 调查调查竞竞争者分布、经争者分布、经营状况、租金状况营状况、租金状况

190、现状和发展趋势，现状和发展趋势，调查目标城市近、调查目标城市近、远期城市规划和商远期城市规划和商业业规划规划 ，调查，调查目标地块的目标地块的商业价商业价值和机会点值和机会点，调，调查商铺置业者投资查商铺置业者投资购买力、投资心理购买力、投资心理第八章第八章车呈季矫胎清蜕窘墩匝帮汰翻损饵愿钒拱随乏嘉镇梦脚晓凡腥锤狞罕晌哥商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础项目定位项目定位的差异性的差异性影响建筑影响建筑规模上的规模上的差异性差异性第八章第八章建筑建筑建筑建筑规规模模模模覆盖商圈覆盖商圈覆盖商圈覆盖商圈市

191、市市市级购级购物中心物中心物中心物中心3 3 3 3万平方米以上万平方米以上万平方米以上万平方米以上覆盖整个城市，服覆盖整个城市，服覆盖整个城市，服覆盖整个城市，服务务人口人口人口人口30303030万以上万以上万以上万以上地区地区地区地区购购物中心物中心物中心物中心13131313万平方万平方万平方万平方米米米米覆盖城市局部，服覆盖城市局部，服覆盖城市局部，服覆盖城市局部，服务务人口人口人口人口1030103010301030万人万人万人万人居住区居住区居住区居住区购购物中物中物中物中心心心心300010000300010000300010000300010000平方米平方米平方米平方米覆盖

192、城市的一个居住区，服覆盖城市的一个居住区，服覆盖城市的一个居住区，服覆盖城市的一个居住区，服务务人口人口人口人口15151515万人万人万人万人邻邻里型里型里型里型购购物中物中物中物中心心心心3000300030003000平方米以平方米以平方米以平方米以下下下下服服服服务务人口人口人口人口1 1 1 1万人以下。万人以下。万人以下。万人以下。平方米平方米=1个人个人道抛反惹抉费羽赦辖舶箱凌病摄茫令怀贪臻钢筷宣关距秸靠坤稚蚤谋砌绽商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础项目定位的差异性项目定位的差异性与主题

193、的创新相与主题的创新相辅相成辅相成如如运动主题运动主题的购物中的购物中心、心、科幻主题科幻主题购物购物中心、中心、娱乐主题娱乐主题的的购物中心、购物中心、文化主文化主题题的购物中心等，的购物中心等，都为项目的定位提都为项目的定位提供了创新的思路。供了创新的思路。第八章第八章 Mall 一词来自于一词来自于伦敦白金汉宫前的伦敦白金汉宫前的一条街名。一条街名。 在市中心购买者有在市中心购买者有 85% 的顾客属于一人独行。而在的顾客属于一人独行。而在 Shopping Mall 的购物者，一人独行只占的购物者，一人独行只占 43% ，其余，其余都有家庭成员通往。都有家庭成员通往。晚间和周末是晚间和

194、周末是 Shopping Mall 最繁忙的时候，有时晚最繁忙的时候，有时晚间创造的营业额占到间创造的营业额占到 Shopping Mall 整天营业额达一整天营业额达一半以上。半以上。在在 Mall 的进口处，设立服务台，免费提供该的进口处，设立服务台，免费提供该 Mall 的详的详细地图，图上表明厕所、保安、电话厅、自动取款机、细地图，图上表明厕所、保安、电话厅、自动取款机、推车、残疾人轮椅提供处等等各类信息。推车、残疾人轮椅提供处等等各类信息。 烂贯刺微承晓犹磐牲诀瑟栏辜罕梗巴盐篷结企忻棍裹潘攻咆泞叹铸骂缸围商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆

195、箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础项目定位的差异性与项目定位的差异性与品牌店组合差异性品牌店组合差异性密切相关密切相关品牌店的品牌店的组合差异性组合差异性对项目经营中消费对项目经营中消费人群、消费档次影人群、消费档次影响很大。比如时尚响很大。比如时尚精品店品牌组合精品店品牌组合北京新东方广场，北京新东方广场，与传统老字号店组与传统老字号店组合合北京琉璃场北京琉璃场步行街，在消费人步行街，在消费人群、档次上就有明群、档次上就有明显差别。这对建筑显差别。这对建筑的风格和经营风格的风格和经营风格的要求也截然不同。的要求也截然不同。第八章第八章 2/3 的顾客购买行为完全取决于购的顾客购

196、买行为完全取决于购物环境及其中的商品对他们的吸引物环境及其中的商品对他们的吸引力。力。 每度脏代老春椅案戊粘们疹隙用瑰实前流勋耪肇伐陨廖壮睬勺迁靠赦翔提商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础符合城市的总体规符合城市的总体规划的商业布局规划的商业布局规划划城市总体规划对街道、城市总体规划对街道、交通、市政、公共交通、市政、公共设施、居民住宅以设施、居民住宅以及其它建设和改造及其它建设和改造规划，将影响拟建规划，将影响拟建购物中心的近远期购物中心的近远期的优劣势，甚至成的优劣势，甚至成败。败。第八章第八章商业

197、空间设计原则商业空间设计原则每个功能中心所影响的每个功能中心所影响的有效范围是有效范围是 90 120 米米 氧蒜博擂耗呼刽樟先竣史脾橇判嘛习蚁浮捂吏锨岛尖研考月裤柏睫翠砌肥商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础商业项目要求易商业项目要求易达性达性商业项目必须具有易商业项目必须具有易达性。需要有合理达性。需要有合理交通组织和足够的交通组织和足够的停车位，使购物者停车位，使购物者在交通上花费的时在交通上花费的时间和精力最少。根间和精力最少。根据交通工具的不同，据交通工具的不同，应有不同的交通组应有不同的交通

198、组织和停车方式。织和停车方式。第八章第八章全版树扦滋构唇挑茫幢郧习论霜摄襟光食双烟挑倔描茫斩敢稀挪捡害刮兰商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础商业物业可以采用商业物业可以采用以下四种空间形以下四种空间形式：式： 室内大室内大开间。开间。无街无街道，道，商铺商铺间没间没有完有完全隔全隔绝。绝。 露天步露天步行街。行街。上空上空无顶无顶棚，棚，空间空间开敞开敞的步的步行街；行街； 回廊式回廊式步行步行街。街。步行步行街的街的两侧两侧或一或一侧为侧为回廊，回廊，步行步行街局街局部遮部遮盖盖 室内步行街。步行街

199、室内步行街。步行街在室内，完全遮盖；在室内，完全遮盖；第八章第八章堵鼻裳概份拢馋算缔杜庙车锻宇殃付猫同通可帮疆畔登墩载舰辛喉拱膳湃商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础步行街购物中心是最步行街购物中心是最受欢迎的空间形式。受欢迎的空间形式。购物中心在追求宽购物中心在追求宽敞舒适的空间的同敞舒适的空间的同时，对实际使用面时，对实际使用面积率积率K（实际使用（实际使用面积面积/销售面积）销售面积）也要控制，不能过也要控制，不能过小。小。室外步行街购室外步行街购物中心的物中心的K能达到能达到7580%，室内室内

200、购物中心购物中心K要小得要小得多，因中庭、过道多，因中庭、过道（街道）、休闲区（街道）、休闲区等等共享面积的不等等共享面积的不同而不同，一般在同而不同，一般在45%65%之间。之间。在建筑设计时，实在建筑设计时，实际使用面积率际使用面积率K是是很重要的评价空间很重要的评价空间形式合理性的指标。形式合理性的指标。第八章第八章党缉撒即昆骡舜秒馒闰朵硅琶参达近之帕鼓懒花系漫邵亚邢猴扇种殴杨粗商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础购物中心内部动线购物中心内部动线设计设计通过所有承租户的人通过所有承租户的人流通行量

201、达到最大，流通行量达到最大，达到购物中心的整达到购物中心的整体人气平衡。在规体人气平衡。在规划设计上常用手法划设计上常用手法有：有： 以主力店引导人流。以主力店引导人流。一般将主力店的出一般将主力店的出入口安排在入口安排在动线终动线终端，端，尽可能的延长尽可能的延长购物中心的人流通购物中心的人流通过线；过线； 以局部的造景、中厅以局部的造景、中厅引导人流引导人流；以餐饮以餐饮休闲娱乐区引导人休闲娱乐区引导人流；出入口数量和流；出入口数量和位置的设置调节人位置的设置调节人流量均衡；无障碍流量均衡；无障碍设计。购物中心要设计。购物中心要为轮椅使用残疾人为轮椅使用残疾人提供使用的便利设提供使用的便利

202、设施；施；第八章第八章动线的构成分为端点、路径、动线的构成分为端点、路径、节点、区域、标志、项目本体。节点、区域、标志、项目本体。动线的种类分为线型、中央集动线的种类分为线型、中央集中型、辐射型、格子型。中型、辐射型、格子型。 边界效应臀陀虱农母千眨荚退梳帮汰沫苦询奶壮命憨肘义住怪瞒骸呐肚启钨庇万郝商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础店招和标示的运用店招和标示的运用 屋顶和外立面的合理处屋顶和外立面的合理处理店名招牌广告位，理店名招牌广告位，既满足经营期购物气既满足经营期购物气氛的营造，又能取得氛的营造

203、，又能取得可观的广告位出租收可观的广告位出租收入。入。 建筑细节中建筑细节中溶入标志和图示，也溶入标志和图示，也能完美的将建筑美和能完美的将建筑美和商业味融合。商业味融合。商业项目讲求无障碍设商业项目讲求无障碍设计。商场应为残疾人、计。商场应为残疾人、老人、孕妇、儿童等老人、孕妇、儿童等弱势群体提供良好的弱势群体提供良好的平等的购物环境，在平等的购物环境，在建筑设计体现建筑设计体现“以人以人为本为本”的思想。比如的思想。比如自动步道的运用、平自动步道的运用、平进平出出入口、自动进平出出入口、自动门、有高差处设坡道、门、有高差处设坡道、残疾人专用电梯、专残疾人专用电梯、专用厕所、专用停车位用厕所

204、、专用停车位等。等。第八章第八章同虫爬惠名屑毅峪释里涩贾韶高采帧论含缅盔舔映枪宝酞雍辽腾幸锄第铅商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础商业项目讲求内部商业项目讲求内部绿化景观绿化景观丰富的绿化能创造舒丰富的绿化能创造舒适休闲的购物空间，适休闲的购物空间，给购物者购物赏景给购物者购物赏景的感觉。如同其它的感觉。如同其它设计一样，景观绿设计一样，景观绿化设计在项目开始化设计在项目开始时就要拿出方案来，时就要拿出方案来，比如比如对种植花树的对种植花树的荷载的考虑、与空荷载的考虑、与空调出入口的关系、调出入口的关

205、系、现场植被的围护问现场植被的围护问题、浇灌系统的设题、浇灌系统的设计、避免强光光源计、避免强光光源的影响的影响等等因素。等等因素。第八章第八章绊逊凌流澄磋公峙飘助裴皮愚贱扇蝎伙逢领鳃竖尔贱裤沏魁受目弘疥孪秽商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础灯光照明设计灯光照明设计商业灯光照明对创造商业灯光照明对创造舒适的购物环境极舒适的购物环境极其重要。如突出商其重要。如突出商品立体感和质感的品立体感和质感的重点照明；注重情重点照明；注重情调表现，用在餐饮、调表现，用在餐饮、娱乐、休闲等服务娱乐、休闲等服务区域的装

206、饰照明等区域的装饰照明等在室内空间感较小的在室内空间感较小的购物中心尤其要采购物中心尤其要采用良好的灯光照明，用良好的灯光照明，使室内空间使室内空间显得宽显得宽敞敞。要达到良好的。要达到良好的购物中心室内灯光购物中心室内灯光效果，在设计时要效果，在设计时要处理好照明的色温、处理好照明的色温、照度、显色性与室照度、显色性与室内装修的质感、色内装修的质感、色彩的关系，使灯光彩的关系，使灯光和装饰相映生辉。和装饰相映生辉。第八章第八章塔闷詹骤摹假呢贴贺励鳖罗捡泡嘛冒氏豢慢厦屋罗谨修撑尿陈神棚厂示会商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产

207、理论基础商业地产理论基础业态分布规划业态分布规划商业物业内的经营户商业物业内的经营户较多，购物中心必较多，购物中心必须将承租户经营业须将承租户经营业态、业种进行统一态、业种进行统一商业规划，这样必商业规划，这样必将影响购物中心内将影响购物中心内部个经营户区域的部个经营户区域的设计，建筑、结构、设计，建筑、结构、水电、暖通、装修水电、暖通、装修等方面的设计要与等方面的设计要与经营户的要求相配经营户的要求相配套套 。第八章第八章沫闸寂禄肖杜眷计斌僻架簿咽陷凿趟介冻诅锯苑拨饭缅泥标偷掘糙厄穷京商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论

208、基础商业地产理论基础购物中心的决算购物中心的决算商业物业的开发必须商业物业的开发必须预测开业之后的收预测开业之后的收入，并和资本投入入，并和资本投入结合起来考虑。在结合起来考虑。在可行性研究阶段已可行性研究阶段已经做过项目成本预经做过项目成本预算，在建筑设计阶算，在建筑设计阶段的最后可以进行段的最后可以进行更为准确的决算，更为准确的决算，计算购物中心的开计算购物中心的开发费用和成本，进发费用和成本，进行投资和受益的经行投资和受益的经济分析，制定开业济分析，制定开业后的经营目标，并后的经营目标，并以此作为店面出租以此作为店面出租的依据。的依据。第八章第八章商业物业的招商租赁商业物业的招商租赁煎必

209、虱栏尿胆洽地咋捣索汰阑的上唱尹吞辊撑宏后不互米栽谁榔蚌访挨龋商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础招商和承租户选择招商和承租户选择承租户的选择要保证租承租户的选择要保证租金的来源。金的来源。开发商由开发商由此面临协调一个长期此面临协调一个长期收益和迅速收回投资收益和迅速收回投资的问题的问题，反映在承租，反映在承租户是选择高信誉度的户是选择高信誉度的知名商店和全国性连知名商店和全国性连锁店，还是选择本地锁店，还是选择本地的愿意支付较高租金的愿意支付较高租金的普通零售商。的普通零售商。 在一些地方，购物者对在

210、一些地方，购物者对某些承租户具有很高某些承租户具有很高的接受程度。虽然信的接受程度。虽然信誉一般，但是它们商誉一般，但是它们商品销售量大，所以，品销售量大，所以，购物中心中一些非常购物中心中一些非常好的位置，常常被这好的位置，常常被这些购物者些购物者接受程度很接受程度很高但信誉一般的小规高但信誉一般的小规模承租户模承租户占据。知名占据。知名的全国性连锁店虽然的全国性连锁店虽然经营能力很强，有时经营能力很强，有时候却只能得到较低租候却只能得到较低租金的位置。因此，购金的位置。因此，购物中心在选择承租户物中心在选择承租户时，需要在利润和稳时，需要在利润和稳定性之间做出选择。定性之间做出选择。第八章

211、第八章违岗秽茎足遵暑铂拽婴圃厘评量蹄康斗储册雾跪弃断统薛亏蹲碌饰柄工胶商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础需要保证商场商品需要保证商场商品种类的完整性种类的完整性购物者对购物中心中购物者对购物中心中只有一家商店出售只有一家商店出售某种商品不会感到某种商品不会感到满意，他们希望能满意，他们希望能够像在城市商业区够像在城市商业区购物一样，购物一样，方便地方便地进行款式、质量和进行款式、质量和价格的比较。价格的比较。开发开发商在招商时应当考商在招商时应当考虑选择一些虑选择一些承租户承租户集中布置，扩大商集中布

212、置，扩大商品覆盖范围，方便品覆盖范围，方便购物者进行比较，购物者进行比较，提供与城市商业区提供与城市商业区一样的竞争性和便一样的竞争性和便利性，创造利性，创造“购物购物气氛气氛”。第八章第八章剧腿踏步姬秀咨千欠棉继沧萧咀身浅沤瞧慰庙皑醛午钩渣尽凄挣税娠饰氏商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础承租户租金承租户租金 店面租金与商场的规模店面租金与商场的规模有关，一般大型购物有关，一般大型购物中心的租金高，小型中心的租金高，小型购物中心的租金相对购物中心的租金相对低一些。如果规模相低一些。如果规模相同，由于位

213、置不同，同，由于位置不同，租金也有差别，即使租金也有差别，即使在同一购物中心，付在同一购物中心，付出较多的租金能够得出较多的租金能够得到较好的店面位置。到较好的店面位置。 由于经营商品的种类和由于经营商品的种类和利润不同，并非每个利润不同，并非每个承租户都能够交纳同承租户都能够交纳同样的租金。收取的租样的租金。收取的租金一般分为两部分，金一般分为两部分，一部分是一部分是按面积收取按面积收取基本租金基本租金，称为抵押，称为抵押保证金或抵押租金，保证金或抵押租金，另一部分按销售额以另一部分按销售额以一定的比例抽取，称一定的比例抽取，称为百分比租金。为百分比租金。第八章第八章练劈氛抓诲据螟肃教驶臆蕴

214、耗吟汛宪击探瞻冠乞假莎依凑驯凸齐建天苔抚商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础百货商店百货商店是商业物是商业物业的核心，常常能业的核心，常常能够获得够获得较低的租金较低的租金，特殊的情况还能够特殊的情况还能够有所增加，并有所增加，并随着随着面积增加而递减面积增加而递减。小型百货商店常常小型百货商店常常作为大型购物中心作为大型购物中心的次级核心承租户，的次级核心承租户，在中型购物中心中在中型购物中心中可能成为核心承租可能成为核心承租户，它介于传统的户，它介于传统的百货商店和综合商百货商店和综合商店之间，其商

215、品经店之间，其商品经营范围和百货商店营范围和百货商店大致相同。因为小大致相同。因为小型百货商店对购物型百货商店对购物中心也很重要，所中心也很重要，所以它可以通过谈判以它可以通过谈判获得较低的租金，获得较低的租金，但不会低于百货商但不会低于百货商店。店。第八章第八章蜜夺冶己芜矢尹肖砂枢伦沈踞特宿狄阔犬窃藉施呼扳便截沸旋宾谆讲骆仟商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础超级市场超级市场是商业物是商业物业的重要补充，多数业的重要补充，多数情况下是全国性或竞情况下是全国性或竞争力很强的地方连锁争力很强的地方连锁店，

216、它有良好的信誉，店，它有良好的信誉，能够缴纳足够的租金。能够缴纳足够的租金。超级市场对中型购物超级市场对中型购物中心和邻里中心的地中心和邻里中心的地位更重要，所以位更重要，所以租金租金更低。更低。超级市场提供的是方便超级市场提供的是方便购物，虽然在区域中购物，虽然在区域中心，购物者的兴趣不心，购物者的兴趣不在比较购物方面，但在比较购物方面，但研究表明，超级市场研究表明，超级市场对于吸引人流的作用对于吸引人流的作用非常大非常大，所以，在大，所以，在大型购物中心，超级市型购物中心，超级市场还是必不可少的。场还是必不可少的。除了超级市场之外，除了超级市场之外，还有还有风味食品、糖果风味食品、糖果店、

217、面包店、熟食店、店、面包店、熟食店、肉店、鱼店等食品商肉店、鱼店等食品商店，面积从店，面积从50一一200mz，都有较好的都有较好的销售额。销售额。第八章第八章努焰苦陋养懊界艳绳供萝躺测都府瑚寞觉医洁胆鼠轴欠拎铺梦婶榔酸暖俞商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础综合商店综合商店一般占整一般占整个区域商业物业营个区域商业物业营业面积的业面积的49，单位面积的销售额单位面积的销售额非常低，但它是购非常低，但它是购物中心必不可少的物中心必不可少的组成。它们常常是组成。它们常常是全国性的连锁店，全国性的连锁店，具

218、有良好信誉。它具有良好信誉。它们对于小型购物中们对于小型购物中心可能非常重要，心可能非常重要，因此收取因此收取的租金较的租金较低。低。第八章第八章湿冶窥峡收峙诛履傣延庆愧盘猛绒谍更格哑蚁佣轩欧宰战欺祭绸孙慎戮獭商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础服装店服装店要尽量要尽量创造创造比较购物环境比较购物环境。大。大的女装店和男装店的女装店和男装店是购物中心的重要是购物中心的重要成员。具有地方特成员。具有地方特色的服装商店数量色的服装商店数量很少，而且多数对很少，而且多数对购物中心不感兴趣。购物中心不感兴趣。因

219、此，它们在谈判因此，它们在谈判中占据主动，能够中占据主动，能够获得比小服装店更获得比小服装店更低的租金，虽然它低的租金，虽然它们不是全国性的连们不是全国性的连锁店，但是多数信锁店，但是多数信誉好。商店规模是誉好。商店规模是影响租金的另一个影响租金的另一个因素，因素，一般小商店一般小商店支付的租金高，全支付的租金高，全国性连锁店的租金国性连锁店的租金低。低。第八章第八章利服融其擦拭拔没捧趴骋黍勇洱硒弊碾闹缠志宛泣隋掖久恐文贼痪春林脂商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础家具店家具店对位置对位置的要求不高，的

220、要求不高，但是由于这种但是由于这种商店商店要求仓库要求仓库和展示空间面和展示空间面积大积大，主要位，主要位于于地下室地下室，在，在主要营业层只主要营业层只需要需要小面积展小面积展示空间。示空间。第八章第八章姬训嘱冠斩欠肘矾柠膳铺挟臆虹锈冶邮授榆故佃梢厢再碟挝罩起广娇晌懈商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础餐饮餐饮设施分为三设施分为三类，即快餐、自类，即快餐、自助餐厅和高级餐助餐厅和高级餐厅。厅。快餐快餐为员工为员工和购物者提供餐和购物者提供餐饮。饮。高级餐厅高级餐厅对对购物中心来说非购物中心来说非常重要

221、，它能够常重要，它能够吸引汽车交通，吸引汽车交通，所以最好放在所以最好放在靠靠近停车场和道路近停车场和道路的独立建筑中，的独立建筑中，同时又不能脱离同时又不能脱离主要步行人流。主要步行人流。第八章第八章厩揭敝或滩弘鸭讲踢锐张咕禹颈击修帜杜狡浦缩捂奸苞景塞淫见钉傻藩齐商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础礼品店、珠宝店、礼品店、珠宝店、收藏品商店、运收藏品商店、运动用品商店、箱动用品商店、箱包店、音像制品包店、音像制品商店和照相机商商店和照相机商店店通常由通常由地方承租地方承租户经营户经营，也可能包，也可能

222、包括一些信誉好的全括一些信誉好的全国性珠宝连锁店。国性珠宝连锁店。它们能够有效地增它们能够有效地增加购物中心的吸引加购物中心的吸引力，其力，其销售收入也销售收入也很高，收取的租金很高，收取的租金也相对高一些。也相对高一些。第八章第八章抠阉碟芽偿罚上转先鞋拣息渤菇瘟咀键句罩星技翌渭竭庇灵皇糜许盔逃歧商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础服务设施包括理服务设施包括理发店、美容店、发店、美容店、减肥沙龙、修减肥沙龙、修鞋和修理店等鞋和修理店等等等，在购物中在购物中心中占的比例很心中占的比例很小，小，不超过不超过

223、2，但却是购物中心但却是购物中心的必备成员。由的必备成员。由于面积小，故抵于面积小，故抵押保证金比较低。押保证金比较低。第八章第八章守剔祷抖惹校蛀洪抑捍再惑念迎遏岁态蛋轻喷砍厄伤岂欺帛郝穴活到郡蹭商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础具有具有“统一管理，统一管理，分散经营分散经营”的特的特点点“统一管理统一管理”，要求，要求商场必须由代表业商场必须由代表业主权利的、受业主主权利的、受业主委托的管理公司统委托的管理公司统一管理，没有统一一管理，没有统一管理的购物中心则管理的购物中心则难以经受激烈的零难以经受

224、激烈的零售业市场竞争。售业市场竞争。“分散经营分散经营”，是商，是商场消费者和经营者场消费者和经营者间的交易提供场所，间的交易提供场所，但商场的管理者不但商场的管理者不能直接进行商业经能直接进行商业经营，只是在消费者营，只是在消费者和经营者之间搭建和经营者之间搭建桥梁。桥梁。第八章第八章商业物业的管理理念商业物业的管理理念停捡些钒毖唁辽攻亥圃幸穆户溢诺玖邓帝点蓖刘寸奴沈仟崩滦映涅歧干深商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础“品牌审核管理品牌审核管理”是是指：招商对象需经指：招商对象需经品牌审核后才能进品牌

225、审核后才能进入。入。 审核包括对厂商和产审核包括对厂商和产品的审核，须具有品的审核，须具有有效的营业执照、有效的营业执照、生产许可证、注册生产许可证、注册商标登记证、产品商标登记证、产品合格委托书（适用合格委托书（适用于批发代理商）、于批发代理商）、品牌代理委托书品牌代理委托书（适用于专卖代理（适用于专卖代理商）、税务登记证、商）、税务登记证、法人授权委托书等。法人授权委托书等。 第八章第八章滴屈悔哉蔼戴黎驯馈妒筏榆迄闯祷湖杭去培屈肺悸魁乡雌即翰色蛆懒你厘商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础“完善的租约

226、管理完善的租约管理” 租约管理包括约定租约管理包括约定租金、租期、租金、租期、支付方式、物支付方式、物业管理费的收业管理费的收取等，还有其取等，还有其它比较关键的它比较关键的租约条款管理租约条款管理（可以借鉴国（可以借鉴国际购物中心协际购物中心协会（会（ICSC）的）的标准格式），标准格式），比如：比如： 承租户承租户的经营业态是的经营业态是受到整个购物受到整个购物中心的统一商中心的统一商业规划的限制，业规划的限制，如果发生重大如果发生重大变化，须经业变化，须经业主委员会的认主委员会的认可（业主委员可（业主委员会成立之前，会成立之前，经开发商认可）经开发商认可）； 营业时间的营业时间的确定；确

227、定； 承租户承租户的店名广告、的店名广告、促销广告的尺促销广告的尺寸大小、悬挂寸大小、悬挂位置、语言文位置、语言文字方面须接受字方面须接受统一管理；统一管理； 为为整个购物中心整个购物中心促销承担的义促销承担的义务；务； 承租人对停车场的承租人对停车场的使用，确定有使用，确定有偿还是无偿，偿还是无偿，有无限制；有无限制； 投保范围事宜；投保范围事宜； 是是否统一的收银。否统一的收银。 第八章第八章椰森堕社啦贯逃棺睹崇证泰上仑悍挛藏煤捷橇巫烯怔昆田董蛇雾吭眠激帽商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础购物中心

228、的招商钟情购物中心的招商钟情于知名于知名连锁商业企连锁商业企业业 其一，连锁商业企业其一，连锁商业企业因为有规模、有足因为有规模、有足够的店铺做支撑，够的店铺做支撑，故而其商品销售价故而其商品销售价格会低于非连锁型格会低于非连锁型店，而低价格也是店，而低价格也是购物中心想要吸引购物中心想要吸引消费者购物的消费者购物的“法法宝宝”之一；其二，之一；其二，购物中心对进驻商购物中心对进驻商户的管理虽属统一户的管理虽属统一规划，但只要商户规划，但只要商户遵纪守法，购物中遵纪守法，购物中心的商业管理公司心的商业管理公司不会如同百货公司不会如同百货公司那样对商户干涉过那样对商户干涉过多多 第八章第八章惕痊

229、秉寡湘酌管垛城由怖仪厌谊而变驰景交板寝觉四畦侩砌郸茨源涣此攫商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础对连锁商业企业来对连锁商业企业来说，说，选择商业价选择商业价值高的地段和足值高的地段和足够大的面积经营够大的面积经营是至关重要的是至关重要的。购物中心由于选购物中心由于选址慎之又慎，多址慎之又慎，多选在人气最旺的选在人气最旺的区域或最有潜力区域或最有潜力的区域，因此进的区域，因此进驻购物中心的连驻购物中心的连锁企业，就等于锁企业，就等于不费力气找到经不费力气找到经营的好地段；其营的好地段；其二，购物中心采二，

230、购物中心采取入驻商户独立取入驻商户独立经营的模式、多经营的模式、多功能商业规划，功能商业规划，人气上有保证，人气上有保证，故连锁商业企业故连锁商业企业也希望入驻商业也希望入驻商业物业。物业。 第八章第八章毯慧糊卷堪讶蛀淌但棵粳皮宁含综犬谎非躇萌凌凝羔历灭羹猖米谈春头墟商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础“统一的营销管理统一的营销管理”有助于维护和提高有助于维护和提高经营者的共同利益。经营者的共同利益。 由于目前购物中心竞由于目前购物中心竞争激烈，打折降价争激烈，打折降价的促销竞争手段比的促销竞争手段比较

231、流行，以吸引购较流行，以吸引购物者光顾。管理公物者光顾。管理公司应该为购物中心司应该为购物中心策划好策划好1年年365天天的天天营销计划，的天天营销计划，所谓所谓“大节大过、大节大过、小节小过、无节造小节小过、无节造节过节过”，组织策划，组织策划相关的促销活动，相关的促销活动，所发生的费用应预所发生的费用应预先与业主沟通预算，先与业主沟通预算，经业主同意后，对经业主同意后，对实际发生的费用按实际发生的费用按照承租户销售额的照承租户销售额的一定比例进行分摊。一定比例进行分摊。如果购物中心统一如果购物中心统一收银管理，就能较收银管理，就能较好地执行按销售额好地执行按销售额分摊费用。分摊费用。 第八

232、章第八章赔堤尉静赛召蓉酗墙僧鳞步壁田讯瞬臻烈弃繁盲开濒脂凉巳揉击阮涟妊脚商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础“统一的服务监督统一的服务监督”有助于经营者间的有助于经营者间的协调和合作协调和合作 购物中心须设立由开发购物中心须设立由开发商领导、商业专家组商领导、商业专家组成的管理委员会，指成的管理委员会，指导、协调、服务、监导、协调、服务、监督承租户的经营活动，督承租户的经营活动，保证购物中心的高效保证购物中心的高效运转。常见的方式有：运转。常见的方式有： 指导项目：培训售货员、指导项目：培训售货员、卖场

233、布置指导、促销卖场布置指导、促销活动安排；活动安排； 协调项目：协调经营者协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增之间的紧张关系，增进经营者之间合作；进经营者之间合作；服务项目：行政事务管服务项目：行政事务管理；理； 监督项目：维护购物中监督项目：维护购物中心的纪律、信誉，协心的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、助工商、税务、卫生、消等部门的管理。消等部门的管理。第八章第八章昏署到卉此势裹寒韶雷藕呛靡藻模泣恕屑宫汁爪化棒溯苹蘑磋摇放聚吭椽商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础“统一的物业管统一的物业管理理”

234、有助于建有助于建筑空间的维护筑空间的维护和保养和保养 购物中心的物业管理内购物中心的物业管理内容包括：养护建筑、容包括：养护建筑、维护设备、保证水电维护设备、保证水电气热正常供应、公用气热正常供应、公用面积的保洁、保安防面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理养护、意外事故处理等。等。 从房地产的开发类型的从房地产的开发类型的收益比较来看，购物收益比较来看，购物中心的开发收益是最中心的开发收益是最高之一（另外是豪华高之一（另外是豪华别墅），但是其风险别墅），但是其风险也最大。如果对购物也最大。如果对购物中心的开发与经营没中心的开发与经营没有成熟的经验和模式，有成

235、熟的经验和模式，购物中心的开发将如购物中心的开发将如无椽之木，无水之鱼，无椽之木，无水之鱼，难以为继，只有把握难以为继，只有把握其中的规律，勇于创其中的规律，勇于创新，才能笑傲江湖。新，才能笑傲江湖。第八章第八章余谭尔砸群韧灼棺压抖恼银鹅答土蜕粘毫飞泌峻匡赌辩惦檄眶强嘘陈学匣商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础购物中购物中心的心的各种各种模式模式和特和特点点第九章第九章疟抨饿壳险倚叮伍温帖瀑宝蛆那浆谓斧积迅榷棵撅癌峨熬俏卷贴低反傀策商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗

236、推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础物业型购物广场物业型购物广场SHOPPING/PLAZA/SQUARE/CENTER：一般由大房地产商开一般由大房地产商开发建在市中心发建在市中心黄金黄金地段地段，实行的是，实行的是租租赁制赁制。特点：面积。特点：面积一般在一般在5至至10万平万平方米左右，由于面方米左右，由于面积还不够大，故其积还不够大，故其定位还必须突出某定位还必须突出某一目标顾客群体，一目标顾客群体，所以入驻的业态一所以入驻的业态一般不齐备即业态业般不齐备即业态业种的复合度不够种的复合度不够（通常定位于高端（通常定位于高端市场，大租户以高市场，大租户以高级百货为主，

237、许多级百货为主，许多业态没有引入），业态没有引入），还称不上真正的摩还称不上真正的摩尔购物中心尔购物中心MALL。 第九章第九章物业型购物中心物业型购物中心真菊改贪攻听郊蝎囊霞聚预绝烛率匝史述薪存燕蔗胖陇贺徊忽私丫富礼屉商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础物业型摩尔购物中心物业型摩尔购物中心MALL普通摩尔的物业所有者普通摩尔的物业所有者一般不进行零售经营，一般不进行零售经营，而是将场地出租给专而是将场地出租给专业零售商，委托专业业零售商，委托专业管理公司进行管理，管理公司进行管理，实行所有者、管理者实

238、行所有者、管理者与经营者的分离。与经营者的分离。这种购物场所的组织和这种购物场所的组织和构造形式，包含着一构造形式，包含着一种促销思想，即要让种促销思想，即要让消费者在购物场所尽消费者在购物场所尽可能停留较长时间。可能停留较长时间。普通摩尔购物中心普通摩尔购物中心MALL由大房地产商由大房地产商按按MALL的要求设计的要求设计开发建在市中心黄金开发建在市中心黄金地段或城郊居民聚居地段或城郊居民聚居区，实行的是租赁制。区，实行的是租赁制。特点：面积比购物广特点：面积比购物广场大许多，场大许多，一般在一般在15至至30万平方米左万平方米左右右；业态业种的复合；业态业种的复合度高度齐全，一般为度高度

239、齐全，一般为全业态全业种经营。全业态全业种经营。 第九章第九章险沪完匝翁瞥勾毙襄浚藕掌柯涯才哑尖碧溪捕咖亡寡锁拎擂扦笛婶誓赵旅商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础代表有：香港时代广代表有：香港时代广场、海港城、太古场、海港城、太古广场、又一城，新广场、又一城，新加坡义安城加坡义安城NgeeAnnCity、莱、莱佛士城佛士城RefflesCity、威士马广、威士马广场（场（WismaAtria）、先得坊）、先得坊CentrePoint，菲律宾菲律宾马尼拉马尼拉GLORIETTAPLAZA和香格里和香格里拉

240、广场拉广场SHANGRILAPLAZA，马来西马来西亚吉隆坡亚吉隆坡刘蝶购物刘蝶购物中心中心(LOWYatPlaza)、燕美购、燕美购物中心物中心(ImbiPlaza)、乐天购、乐天购物中心物中心(Lot10)，泰国曼谷泰国曼谷世界贸世界贸易中心（易中心（WorldTradeCenter）、暹罗）、暹罗广场（广场（SiamCenter）、）、RiverCity、TheEmporium，第九章第九章劝釉吨提拾商泞扼述张撞泻蒲氧拎火嚷花僧悟皱浊窟众烷蹋圈咳聚宗晚过商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础台湾的京

241、华城、中台湾的京华城、中华城、台茂购物华城、台茂购物中心、厦门中心、厦门“SM城市广场城市广场”。海外的著名海外的著名SHOPPINGPLAZA/SQUARE，国内的代，国内的代表有：香港九龙表有：香港九龙仓投资的：上海仓投资的：上海时代广场、北京时代广场、北京时代广场，香港时代广场，香港和记黄浦投资的：和记黄浦投资的：上海梅龙镇广场上海梅龙镇广场、北京东方广场北京东方广场，香港嘉里投资的：香港嘉里投资的：上海嘉里不夜城、上海嘉里不夜城、北京国贸中心。北京国贸中心。第九章第九章与也艇貉胆粮改姻诺多趾乖烛獭董串摸炮嘘舆拇友僧羹唯骋手壁沤蛤靖尽商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋

242、胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础百货公司型购物中百货公司型购物中心心由大型连锁百货公司由大型连锁百货公司发展或扩建而成。发展或扩建而成。面积一般在面积一般在10至至15万平方米左右万平方米左右，由于面积还不够大，由于面积还不够大，故其定位也还必须故其定位也还必须突出某一目标顾客突出某一目标顾客群体，入驻的业种群体，入驻的业种一般很齐备但业态一般很齐备但业态的复合度还不够的复合度还不够（通常定位于高端（通常定位于高端市场，以自己的百市场，以自己的百货公司为主，虽然货公司为主，虽然百货公司自身的超百货公司自身的超市一般也很大很有市一般也很大很有特色，但一般

243、没有特色，但一般没有引入大卖场、家具引入大卖场、家具城、玩具反斗城大城、玩具反斗城大卖场等业态），仍卖场等业态），仍称不上真正的摩尔称不上真正的摩尔购物中心购物中心MALL。 第九章第九章只蔚压宠较垫垮灶叔酣必闽柱惭啤己殷坡傀段拙钒兰诡科杠坠置橡呼缸缚商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础百货公司型购物中心百货公司型购物中心比纯物业型购物中比纯物业型购物中心有一定的优裕性。心有一定的优裕性。体现在百货公司由体现在百货公司由于信誉佳、客户关于信誉佳、客户关系多、营销促销管系多、营销促销管理水平高；故招租理水

244、平高；故招租招商较容易，且业招商较容易，且业绩一般也较佳。其绩一般也较佳。其代表有：台湾远东代表有：台湾远东百货集团的大远百百货集团的大远百购物中心、台湾新购物中心、台湾新光三越百货的台南光三越百货的台南购物中心和台北信购物中心和台北信义义2馆、馆、东京东京高岛高岛屋百货、屋百货、汉城汉城乐天乐天百货总店，内地的百货总店，内地的代表有：代表有：北京庄胜北京庄胜崇光崇光SOGO百货百货、上海第一八佰伴商上海第一八佰伴商厦、武汉广场等。厦、武汉广场等。 第九章第九章敷有吨吝崎斥坷绵谭弹厢蛔圆埔秃黄凋籽冷薯终捕泛质咀饵楼畔墙三昨曰商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理

245、侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础连锁连锁摩尔购物中心摩尔购物中心MALL由专业的连锁购物中心由专业的连锁购物中心集团开发并经营，特集团开发并经营，特点：自营比例较高点：自营比例较高（50%至至70%左右）。左右）。连锁摩尔购物中心是连锁摩尔购物中心是指：由专业连锁购物指：由专业连锁购物中心集团开发并经营，中心集团开发并经营，自营比例较高（自营自营比例较高（自营百货公司、超市、影百货公司、超市、影城、美食城等），业城、美食城等），业态业种的复合度极度态业种的复合度极度齐备，商品组合的宽齐备，商品组合的宽度最宽深度最深，定度最宽深度最深，定位于家庭（全家位于家庭（全家/全

246、全客层），能满足全客客层），能满足全客层的一站式购物消费层的一站式购物消费和一站式文化、娱乐、和一站式文化、娱乐、休闲、餐饮享受的特休闲、餐饮享受的特大型购物中心。专业大型购物中心。专业连锁购物中心可解决连锁购物中心可解决购物中心的招租难题，购物中心的招租难题，可迅速实现购物中心可迅速实现购物中心的全面开业，且管理的全面开业，且管理促销的力度和号召力促销的力度和号召力比普通购物中心高许比普通购物中心高许多。多。第九章第九章免埔菌湖强阜圈儡脯矾淳炸轿知脆啸申臀耸城疾凯鸭佑渣误丸繁拖夫装姻商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基

247、础商业地产理论基础对我国而言，由于对我国而言，由于国内的商品的品国内的商品的品种和各类专卖店种和各类专卖店只有只有国外的国外的30%左右，购物中心左右，购物中心的招租就更难，的招租就更难，所以专业连锁购所以专业连锁购物中心是一种值物中心是一种值得推广的购物中得推广的购物中心经营模式。但心经营模式。但专业连锁购物中专业连锁购物中心的经营管理的心的经营管理的要求和难度比其要求和难度比其它业态更高，且它业态更高，且国内仍没有出现国内仍没有出现专业连锁购物中专业连锁购物中心；所以最好能心；所以最好能引入外资的专业引入外资的专业连锁购物中心集连锁购物中心集团。团。第九章第九章寞秋槛臻遍吟灶工惹樊曾俭钦痛

248、沟拉嘉柔衰庚薄腰院壶函鹤咒白义硅峰捻商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础如如菲律宾菲律宾的的SMSUPERMALL集团（自营集团（自营SM百百货公司、货公司、SM超市、超市、SM影城、影城、SM玩具玩具反斗城大卖场、反斗城大卖场、SM美食城）和美食城）和ROBINSONS集团集团（自营（自营ROBINSONS百货百货公司、公司、ROBINSONS超市、超市、ROBINSONS影城、影城、ROBINSONS玩具玩具反斗城大卖场）、反斗城大卖场）、泰国正大集团泰国正大集团的的THEMALL集团集团（自营易初

249、莲花超（自营易初莲花超市）、市）、马来西亚金马来西亚金狮集团狮集团属下之百盛属下之百盛购物中心（自营百购物中心（自营百盛百货公司和超市）盛百货公司和超市）。第九章第九章句鞘冈街返歹忱挚检诈诸敦盲腰刑芯茫瘸薯啼嗅胯全醚析聊鲜延啤直堂捂商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础巨型巨型/超级购物中心超级购物中心SUPERMALL/CITYMALL 面积在面积在24万平方米以万平方米以上。如上。如曼谷曼谷西康广西康广场场SeaconSquare、马尼拉、马尼拉SMMEGAMALL和香和香格里拉广场格里拉广场SHAN

250、GRILAPLAZA、吉隆坡吉隆坡MidvallyMegamall购物中购物中心、台北京华城、心、台北京华城、新加坡义安城和新新加坡义安城和新达城广场达城广场SuntecCity、上海正大广、上海正大广场、香港海港城。场、香港海港城。第九章第九章按购物中心的商场面积规模分类按购物中心的商场面积规模分类离捆丸市扯夯燎茁趴铬叭扭法蛇言八蛰巾巳稀郭徽吨钞柏赡恶威耗愚逮视商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础大型购物中心大型购物中心面积在面积在12至至24万万平方平方米之间。如米之间。如广州广州天河城天河城和和中

251、华广场中华广场、大连和平广场大连和平广场和和新新玛特玛特。摩尔摩尔就就是巨型或大型的购是巨型或大型的购物中心。超大型购物中心。超大型购物中心的发展，大物中心的发展，大多不是一步到位的，多不是一步到位的，而是分步进行投资，而是分步进行投资，分为一期二期工程分为一期二期工程兴建，因此可以随兴建，因此可以随时进行调整。时进行调整。第九章第九章疙届舶爽懦失迭亿淄晒攒花粤沤怒痈昏铰讣绸孕邀皋医墓售酒戎藕愉饶魄商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础中型购物中心中型购物中心面积在面积在6至至12万万平方米平方米之间。如

252、之间。如上海友上海友谊南方商城谊南方商城、成都成都摩尔百盛摩尔百盛、广州中、广州中泰百盛、北京泰百盛、北京东方广场、东方广场、北京中北京中友百货友百货、上海九百、上海九百城市广场太平洋百城市广场太平洋百货。购物广场一般货。购物广场一般也是中型购物中心。也是中型购物中心。第九章第九章记厦妊酷离厩暇庸酶匣潞郁蛾喧烂挂丈呻椅塔引氛渤蔚寇鼓羌榨孽葛淌沪商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础小型购物中心小型购物中心面积在面积在2至至6万平方米万平方米之间。如乐购上之间。如乐购上海七宝店、海七宝店、JUSCO吉之岛青

253、吉之岛青岛东部店。生活购岛东部店。生活购物中心、社区购物物中心、社区购物中心也是小型购物中心也是小型购物中心。中心。第九章第九章祁妹狮俊齐劳怖漾百脐雕蛰觅稽猴簧坍暗唐啪沟徐姨装埠血蚁糟语缨锨湾商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础以高档商品为主以高档商品为主如香港时代广场、上如香港时代广场、上海恒隆广场、马尼海恒隆广场、马尼拉拉GLORIETTAPLAZA、香格里、香格里拉广场拉广场SHANGRILAPLAZA、台北京、台北京华城。（但如果华城。（但如果70%的以上比例经的以上比例经营营高档商品高档商品，

254、则这，则这个购物中心一般最个购物中心一般最大只能作到大只能作到10万万。开在国内的话，其开在国内的话，其集客能力将很有限，集客能力将很有限，一般为购物广场，一般为购物广场，故也称不上摩尔购故也称不上摩尔购物中心物中心MALL）第九章第九章理想的比例为：高3中5低2定位档次分类定位档次分类谬硒节官备坯杯微痊轧妆拼讣紧奈酿莽霍甩阉狈槽帧疏豺锣面途林踏涣持商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础以中高档商品为以中高档商品为主主 即高中低档比例协调即高中低档比例协调（在（在高高3中中5低低2左右左右）。如）。如广州

255、广州天河城天河城、马尼拉、马尼拉SMMEGAMALL，台，台北大远百、马尼拉北大远百、马尼拉ROBINSONSPLACE、上海正、上海正大广场。大广场。第九章第九章蓟禽阐生赊喘量桌喧向渴跺政挣暴土琐滔恳撩阉丑记痢嘶蓖苛绸打甩扮栽商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础以中低档商品为主以中低档商品为主如马尼拉如马尼拉EVER摩尔。摩尔。但但低档商品不能超低档商品不能超过过60%，否则就成，否则就成为大型跳蚤市场、为大型跳蚤市场、小商品市场或批发小商品市场或批发市场，称不上摩尔市场，称不上摩尔购物中心购物中心M

256、ALL了了第九章第九章澡掠任只纳冰炯烙霹烽埠绽序垦涯建朴终睁看肩蛀集念炉抹骗幂鞋替此镰商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础都会型购物中心都会型购物中心 东亚日本、香港、台东亚日本、香港、台北一带多为都会型北一带多为都会型购物中心，位于市购物中心，位于市中心黄金商圈且连中心黄金商圈且连通地铁站。一般通地铁站。一般楼层较高：营业楼楼层较高：营业楼层达到层达到地下地下2至至3层层，地面地面8至至12层层。地下地下3至至5层为停车层为停车场。如马尼拉场。如马尼拉SMMEGAMALL和香和香格里拉广场格里拉广场S

257、HANGRILAPLAZA、台北京、台北京华城、新加坡义安华城、新加坡义安城和新达城广场城和新达城广场SuntecCity、上海正大广场、香上海正大广场、香港时代广场。港时代广场。第九章第九章选址地点分类选址地点分类锄款拣禽琵戮箭斑驹侧液湃笨皖忿绸活用吾泌企胖吮斤偿空块喉傈牺撮卖商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础地区型购物中心地区型购物中心位于市区非传统商圈，位于市区非传统商圈，但但交通便捷交通便捷第九章第九章淤拔侈俞菜逮望万昨彤挥乱僻侦韵碾擂栓恶褪碘镍驶乘滚安本嚷迪栅酞握商业地产理论基础商业地产理论

258、基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础城郊型购物中心城郊型购物中心欧美多为城郊型购物欧美多为城郊型购物中心，位于城郊高中心，位于城郊高速公路旁。一般楼速公路旁。一般楼层较少：层较少：营业楼层营业楼层为地下为地下1层，地面层，地面2至至4层。层。室外室外停车停车场巨大场巨大，达到，达到1000车位以上；车位以上；甚至还有甚至还有1000车车位以上的大型停车位以上的大型停车场附楼。但菲律宾场附楼。但菲律宾的的SMMALL购物中心较为美式，购物中心较为美式，且同时经营着都会且同时经营着都会型和城郊型型和城郊型2种购种购物中心。城郊型购物中

259、心。城郊型购物中心：如马尼拉物中心：如马尼拉24万的万的SMNEDSAMALL、SMSOUTHMALL，上海的上海的17万的莘万的莘庄购物中心。庄购物中心。第九章第九章站僻贿汰坊自痹液窒啤每潍笨粥这庭扎卓挞吨敷拌迹甲绒驳砰曹铺胞踏竿商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础社区购物中心社区购物中心位于大型居民社区内。位于大型居民社区内。社区购物中心一般社区购物中心一般面积较小。面积较小。第九章第九章迄狮埔弃健汹件息琢焙尚寞恿细撞野室纺糠蔼唱右炙贾恕掷佐靴老返徒汁商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮

260、级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础按商圈辐射范围分类：按商圈辐射范围分类：1邻里型购物中心、邻里型购物中心、2社区型购物中心、社区型购物中心、3区域型购物中心、区域型购物中心、4超区域型购物中超区域型购物中心（业态复合度最心（业态复合度最高，是真正的高，是真正的“摩摩尔尔”）按入驻商家的主要业按入驻商家的主要业态和行业分类：态和行业分类：5时装精品购物中时装精品购物中心、心、6大型量贩购大型量贩购物中心、物中心、 7主题与主题与节庆购物中心节庆购物中心8工厂直销购物中心工厂直销购物中心第九章第九章依据国际购物中心协会的分类依据国际购物中心协会的分类

261、弟株衅设菌队叁肥贝掐寡蜂水煮膘倦电坷糜魏敬祝辖辽艰酚望攒练侈凌陶商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础这是这是1994年年ICSC（国（国际购物中心协会）际购物中心协会）分类出的八种不同分类出的八种不同的购物中心。这八的购物中心。这八种购物中心共通的种购物中心共通的特点是：有一致而特点是：有一致而整体的建筑设施规整体的建筑设施规划、完整的交通道划、完整的交通道路系统、足够的停路系统、足够的停车空间、多元性商车空间、多元性商店业种与服务、统店业种与服务、统一的经营策略及店一的经营策略及店面管理、独立个性面管

262、理、独立个性的购物环境。就整的购物环境。就整体而言，密闭式购体而言，密闭式购物区（物区（Mall）通常）通常是购物中心的主体，是购物中心的主体，采用密封式设计，采用密封式设计，并且将店面两两相并且将店面两两相对的每条商店衔接，对的每条商店衔接，以中央温度调节系以中央温度调节系统的消费购物通道统的消费购物通道加以连接，形成四加以连接，形成四时四季都很舒适的时四季都很舒适的购物环境。购物环境。第九章第九章歪咙阳颊惶骤爹沟芍修别剧浸卢倦夺段踊漆毡鹏浚锡废轿冷纳鹏洁绅脸肝商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础按购

263、物中心的按购物中心的业态复合度业态复合度的程度分类的程度分类业态复合程度极高，业态复合程度极高，如面积又超过如面积又超过12万万，即可称真正，即可称真正的摩尔购物中心的摩尔购物中心MALL。如泰国。如泰国曼谷西康广场曼谷西康广场/施施康广场（康广场（SeaconSquare）、菲律）、菲律宾马尼拉宾马尼拉SMMEGAMALL等。等。 业态复合程度较低，业态复合程度较低，(如只有大型百货如只有大型百货公司，而没有大卖公司，而没有大卖场；或只有大卖场，场；或只有大卖场，而没有大型百货公而没有大型百货公司；或没有大型影司；或没有大型影城）就称不上摩城）就称不上摩尔购物中心尔购物中心MALL。第九章第

264、九章悄框瑞障良桑暖掌逃苹软膊溢庸芦奄蒙疗哉刑嗅呈襟臣会睁飞贞即膀粥笨商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础按摩尔购物中按摩尔购物中心的外观分心的外观分类类美国式简洁的外立面，美国式简洁的外立面，粗看如同特大型仓粗看如同特大型仓库或工厂：如菲律库或工厂：如菲律宾宾SMMEGAMALL、厦门厦门SM城市广场、城市广场、美国美国MALLOFAMERICA。 童话般的的欧洲古城童话般的的欧洲古城堡式外立面：如台堡式外立面：如台湾的台贸购物中心、湾的台贸购物中心、菲律宾菲律宾ROBINSONS 豪华高贵的现代派，豪

265、华高贵的现代派，如同特大型百货公如同特大型百货公司：如司：如上海正大广上海正大广场场、台北京华城、台北京华城、菲律宾菲律宾ROBINSONSPLACE、菲律宾、菲律宾SMASIA-MALL、菲律宾香格里、菲律宾香格里拉拉MALL第九章第九章拢弄逃冒酞瞒腾腰韶骤拂捆棉斥霹铆设准峻歧烽珐症层茎改袒涤忍颧码乳商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础分散的多个商业建筑分散的多个商业建筑组成的建筑群：如组成的建筑群：如香港黄浦新天地、香港黄浦新天地、菲律宾菲律宾TUTUBANCENTRE、菲律宾、菲律宾FILVEST

266、SUPERMALL、宁波天一广场宁波天一广场 购物乐园式的摩尔：购物乐园式的摩尔：如韩国汉城乐天乐如韩国汉城乐天乐园世界内的园世界内的LOTTE摩尔（乐摩尔（乐天百货集团投资）天百货集团投资） 交通综合枢纽交通综合枢纽-换乘换乘式综合摩尔购物中式综合摩尔购物中心，具有内地特心，具有内地特色的购物中心色的购物中心 美国式的小型购物中美国式的小型购物中心：如青岛佳世客心：如青岛佳世客JUSCO 附带写字楼的摩尔：附带写字楼的摩尔：如如北京百盛北京百盛、北京北京新世界中心新世界中心第九章第九章壤畸捎绒暗魄涂赐悄较态烂仁唆啃磺肚密酮差林鞠替屑井茅连参增讲彦盒商业地产理论基础商业地产理论基础中国部分城市

267、商业地产中国部分城市商业地产调查调查纯饿畏憾丧煮豪钱描颁茬伪译题沤连岔王症憾诫肢热岔举丸漳奥掐产胖丝商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础第九章第九章京华城预计每年将会吸引多达三千六百万川流不息的人潮，成为国际级的重要观光景点之一，全世界最流行、最顶级的品牌，都将在此与您相遇。最贴心完善的顾客服务设施、宽敞具设计感的购物大道、明亮舒适的购物环境、尊重人性的先进科技、引人入胜的娱乐节目等，都将令您流连忘返。一次享受Fashion、Food、LifeStyle、LeisureandEntertainment前

268、所未有的全方位消费经验，尽情享受完美购物体验就在京华城！京华城京华城吕悉山廊堤郭搀厨陌驻碑讽磺贤绩决委雕驶批舶荫府寓沦百敦焕迭投涅处商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础第九章第九章香港时代广场时代广场共分十六层，提供逾时代广场共分十六层，提供逾230家商号；除琳琅满目的男家商号；除琳琅满目的男女时装、皮具、金饰、钻饰外，女时装、皮具、金饰、钻饰外，更云集全港多家信誉昭著的视更云集全港多家信誉昭著的视听、影音及电器专卖及大型连听、影音及电器专卖及大型连锁店，让你能安心选购。锁店，让你能安心选购。时代广场，

269、座落于港岛区购物时代广场，座落于港岛区购物及饮食心脏地带及饮食心脏地带 - 铜锣湾，曾铜锣湾，曾获选为香港十大最受欢迎旅游获选为香港十大最受欢迎旅游点之一，为城中最热闹、最大点之一，为城中最热闹、最大型的商场之一，是全城购物热型的商场之一，是全城购物热点。点。瞻壕淹拖谎帛硒鼠汕姆背郑峻田昔邹捡圃梦迈例哮蝉忘固粕福缅付诛熙腿商业地产理论基础商业地产理论基础箱嘶越巾阴蟹判淮级何栋胃闻盖雪桩叠脑理侗推俘盲姆箕辩锅哇帐难厨祖商业地产理论基础商业地产理论基础第九章第九章太古广场太古广场太古广场位于中环东侧，这里是体验香港人吃喝玩乐生活消费模式的极佳去处。从金钟地铁站2楼到太古广场有步行通道相连。广场拥有

270、3家五星级饭店、高级办公楼、住宅，以及200多家专卖店，云集了Prada,Christian、Dior、Gucci、LouisVuitton、D&G、Hugo、Lance等名牌。虽然这里的欧洲品牌没有置地广场和半岛酒店名店街那么多，但物品丰富，价格也比较合理，是许多香港人的购物首选拍阴粳蜡折绚溃资烘羌皆没撅礁炮敌耗苦憋痊财觅肥急合恰际除又挠席衫商业地产理论基础商业地产理论基础n nSMSM城市广场是菲律宾城市广场是菲律宾城市广场是菲律宾城市广场是菲律宾SMSM集团在中国的首项投资，雄踞仙集团在中国的首项投资，雄踞仙集团在中国的首项投资，雄踞仙集团在中国的首项投资，雄踞仙岳路与嘉禾路的交界处，建

271、筑面岳路与嘉禾路的交界处，建筑面岳路与嘉禾路的交界处，建筑面岳路与嘉禾路的交界处，建筑面积达积达积达积达126000126000平方米，共有平方米，共有平方米，共有平方米，共有6 6层。层。层。层。n n国内外知名企业沃尔玛、国内外知名企业沃尔玛、国内外知名企业沃尔玛、国内外知名企业沃尔玛、屈臣氏、来雅百货、赛博数码广屈臣氏、来雅百货、赛博数码广屈臣氏、来雅百货、赛博数码广屈臣氏、来雅百货、赛博数码广场、麦当劳、肯德基纷纷入驻，场、麦当劳、肯德基纷纷入驻，场、麦当劳、肯德基纷纷入驻，场、麦当劳、肯德基纷纷入驻，更有数百家中外名店拱卫四方，更有数百家中外名店拱卫四方，更有数百家中外名店拱卫四方，

272、更有数百家中外名店拱卫四方，规划中家居卖场、家电卖场、展规划中家居卖场、家电卖场、展规划中家居卖场、家电卖场、展规划中家居卖场、家电卖场、展览中心、商务中心、健身中心、览中心、商务中心、健身中心、览中心、商务中心、健身中心、览中心、商务中心、健身中心、大型美食广场大型美食广场大型美食广场大型美食广场浓缩了现代都浓缩了现代都浓缩了现代都浓缩了现代都市生活的各种内容，引领厦门市生活的各种内容，引领厦门市生活的各种内容，引领厦门市生活的各种内容，引领厦门“ “一站式一站式一站式一站式” ”购物、娱乐、美食新潮购物、娱乐、美食新潮购物、娱乐、美食新潮购物、娱乐、美食新潮流，全面呈现精致生活流，全面呈现

273、精致生活流，全面呈现精致生活流，全面呈现精致生活。SM城市广场城市广场瑞兴倾锻瞄抗屋粕王践漆粪信烬志髓摧拈融灌篮罕足趋鳞馆烘硒虱沙静谋商业地产理论基础商业地产理论基础购物城购物城&美食城美食城SM融大卖场、百货、专卖店、精品店于一体，这里有包罗万象的沃尔玛、清新美态的屈臣氏、SM来雅百货的时尚空间，人性化服务让您倍感温馨。地下一层精品荟萃，特产云集；一楼精致优雅、众多品牌服饰店、皮具店全面提升您的生活品味；三楼风格各异的男女服饰、童装争妍斗艳；三楼赛博数码广场集3C产品（电脑产品、通讯产品和消费类电子产品）于一体以及全省最大的书城“厦门图书文化城”让您紧扣时代脉搏。位于二楼的来雅美食街采用仿露

274、天式设计，蓝天吊顶配合街灯、绿树，充满欧陆风情。美食街以台湾风味为主基调，兼顾南北小吃，数不胜数的招牌菜让人垂涎三尺。麦当劳、肯德基、日本多桑料理，罗莎牛排等外来风味与南翔小笼、扁食嫂、龙门客栈等传统小吃交相辉映，全面满足您挑剔的胃口。驰冬惦蝎瘦募馈帅衅评偿拿幼赐祝环唯趁翘陷蝎众竿倪林奎刹常措拐肆弟商业地产理论基础商业地产理论基础SM商业广场功能分布图商业广场功能分布图SM城市广场按功能划分购物：餐饮：休闲娱乐：其他=74：12：8：6，休闲娱乐比例明显偏少，根据SM二期规划将加大休闲娱乐及餐饮的比例。交爬钥昧洒劈初登彩鼻煽戎拽轨付痔卓葫毡维偿句尸值曙梅煎注他斤赤茨商业地产理论基础商业地产理论

275、基础SM商业广场业种分布图商业广场业种分布图SM城市广场含沃尔玛、莱雅百货、新食尚餐饮三个主力店，肯德基、麦当劳、必胜客、音乐厨房、屈臣氏、中国移动、万盟手机城、赛博、图书城、游乐城等10个次主力店，334个独立散铺，散铺每万平米的拥有量为26.5间，整体散铺使用面积约37640平米，建筑面积约57700平米，占整个SM城市广场一期建筑面积的约45.8%；主力店使用面积约29300平米，建筑面积约44800平米，占整个SM城市广场一期建筑面积的约35.6%。支租纱迈琐钾拄择矗蹬豌蹈椒狐痒鼻拯拓档撬矩破狼搽参苔佩筛枣科瘴茶商业地产理论基础商业地产理论基础SM商业广场店面形式分布商业广场店面形式分

276、布&不同建不同建筑面积分布图筑面积分布图吁漱悼王菱隘电样诽绽俘映较逝巡捏碾男桅叔晤蕊涛幢运肝棋契八瘦世哺商业地产理论基础商业地产理论基础2.1上海百联西郊购物中心上海百联西郊购物中心概况概况百联西郊购物中心位于上海西郊的长宁区新泾地区，由美国捷得建筑设计事务所和上海现代建筑设计集团江欢成设计事务所共同设计，是百联集团首个也是国内第一个开放式的社区型购物中心，上海市西区一个重要的商业地标。购物中心楼顶与地下共计有600余个停车位，整个建筑配有中央空调采暖系统、通讯系统、计算 机系统、自动楼宇管理系统、广播音响系统、24小时安保监视系统、车库管理系统、36台电梯等一系列先进设备设施，总投资为6亿元

277、人民币。矾闪箍翻谐悄茎民肯妹注茧观眉馈成吐烧宴兆骇拭冻劈蛛喊毅罕佯促阳挽商业地产理论基础商业地产理论基础2.2上海百联西郊购物中心上海百联西郊购物中心项目主要参考指标项目主要参考指标项目主要参考指标 项目名称百联西郊购物中心百联西郊购物中心项目地址上海市仙霞路上海市仙霞路8888号号开业时间20042004年年1111月月2828日日占地面积约约3.43.4万平米万平米建筑面积约约10.910.9万平米万平米营业面积约约6 6万平米万平米园林景观中心广场约约30003000平米平米停车位楼顶与地下共约楼顶与地下共约600600个个建筑高度2424米米建筑层数地下地下2 2层；地表层；地表4 4

278、层层疮伞励败捧出均嗓逞节亡匹程烃闪团今埂朴疲羡生嚷絮辅目片泊亲扎涪撞商业地产理论基础商业地产理论基础2.3上海百联西郊购物中心上海百联西郊购物中心辐射范围辐射范围长宁仙霞地区是长宁区虹桥开发区、中山公园和天山路三大重点规划、开发、建设的商圈中天山路商业街的西部地区，随着仙霞路的拓宽改造、天山西路的通车，成了长宁区相对于市中心外围的交通比较便捷的区域。这一区域内，住宅开发讲究环境，居住人气不断趋旺，已经成了本市中等收入家庭投资置业的热土。百联西郊购物中心的3公里商圈，即一级地区为新泾镇、北新泾、仙霞、程桥地区，这一区域内现有居住人口约23.8万人、8.7万户；5公里商圈，即二级区域为周家桥、天山

279、、虹桥的内环线以西地区，这一区域内现有居住人口约15万人、5.2万户。西郊购物中心周边的公共交通十分便捷，公交站点分布较密集，100米范围内设有88、54、91、121、739等八条公交线路站点，距离地铁二号线北新泾站约800米，便捷的交通为近悦远来的顾客提供了方便。朵窍塑抡纸熏慧铃深显讶汛肖例荣需壬萧侠分塞靖圾怔挡寂顾炬用宿赶章商业地产理论基础商业地产理论基础2.4上海百联西郊购物中心上海百联西郊购物中心出租状出租状况况n租金水平：n小型铺面租金平均为240元月平方米（建筑面积）；n大型商铺租金为6090元月平方米（建筑面积）；n小铺与大型商铺租金收益比约为3：1。购购物物中中心心出出租租率

280、率达达。莽鸟言战傻镇沧则赐焉簧疟播叭捎粳薄蔚璃促耿微男私另沛市偿趴想乓施商业地产理论基础商业地产理论基础3.1北京金源时代购物中心基本信息所属商圈：中关村经营类型：综合商铺类型：综合体/百货商场/购物中心销售方式：出租装修状况：公共部分精装修地理位置：海淀远大路环线位置：四至五环交通状况：地理位置优越，与世纪城一、二期及世纪金源大饭店隔街相望。开发商：世纪金源集团销售证：40年产权：京房售证字(2007)175号销售热线：88598939、88446380商业经营面积：550000平方米翌绚秀沥痉饭搜收俱诸鬃卵珍湿豢蹭距夺兽面啃咳柬荆识溜祁撤揪穿崩危商业地产理论基础商业地产理论基础3.2北京金

281、源时代购物中心项目介绍金源时代购物中心(金源ShoppingMall)位于北京海淀区中关村中心区西沿线，所处的地理位置优越，与世纪城一、二期及世纪金源大饭店隔街相望，是2003年北京市60项重大建设项目之一。该项目投资38个亿，占地18.2公顷，规划建筑面积为68万平方米。周边2.5公里之内有三十多个新建或正建中高档住宅小区，如世纪城、世纪城三期、曙光花园、郦城、紫竹花园等，入住人口将达40万，原有小区总建筑面积为600万平方米，已入住人口为25万。诽浴峻鱼付料攻帆据娄拥兑趋悸徘胎蚊柜月蔬藉煽抠熬逮团逾碟幻朗视鹅商业地产理论基础商业地产理论基础3.2北京金源时代购物中心项目介绍n n整个金源整

282、个金源整个金源整个金源ShoppingMallShoppingMall东西横跨东西横跨东西横跨东西横跨600600米，南北跨度是米，南北跨度是米，南北跨度是米，南北跨度是120120米，地上米，地上米，地上米，地上5 5层，地下层，地下层，地下层，地下2 2层，层，层，层，规模宏伟，功能齐全，配套规模宏伟，功能齐全，配套规模宏伟，功能齐全，配套规模宏伟，功能齐全，配套完善。金源完善。金源完善。金源完善。金源ShoppingMallShoppingMall提提提提倡倡倡倡“ “一站式一站式一站式一站式” ”购物方式，它购物方式，它购物方式，它购物方式，它提供了包括购物、休闲、娱提供了包括购物、休

283、闲、娱提供了包括购物、休闲、娱提供了包括购物、休闲、娱乐、餐饮等各项设施，主体乐、餐饮等各项设施，主体乐、餐饮等各项设施，主体乐、餐饮等各项设施，主体空间由主力店、主题游乐园、空间由主力店、主题游乐园、空间由主力店、主题游乐园、空间由主力店、主题游乐园、环球美食中心、大型商店、环球美食中心、大型商店、环球美食中心、大型商店、环球美食中心、大型商店、专卖店、步行街、室内广场、专卖店、步行街、室内广场、专卖店、步行街、室内广场、专卖店、步行街、室内广场、汽车展厅、屋顶花园等构成。汽车展厅、屋顶花园等构成。汽车展厅、屋顶花园等构成。汽车展厅、屋顶花园等构成。项目规划有项目规划有项目规划有项目规划有5

284、 5到到到到6 6家主力店，家主力店，家主力店，家主力店，2020余家半主力店，余家半主力店，余家半主力店，余家半主力店，6060余家专余家专余家专余家专卖店，卖店，卖店，卖店，100100余家主题餐厅，余家主题餐厅，余家主题餐厅，余家主题餐厅，1010余家娱乐休闲场所。金源内余家娱乐休闲场所。金源内余家娱乐休闲场所。金源内余家娱乐休闲场所。金源内有大型室内停车楼，车位达有大型室内停车楼，车位达有大型室内停车楼，车位达有大型室内停车楼，车位达68006800余个，购物时可开车到余个，购物时可开车到余个，购物时可开车到余个，购物时可开车到达各个商业楼层，预计于达各个商业楼层，预计于达各个商业楼层

285、，预计于达各个商业楼层，预计于20042004年年年年1010月开业。月开业。月开业。月开业。项目只租不售，开发商同时提供了多种灵活的合作方式。目前主力店的招商情况为：泰国正大集团易初莲花超市和北京做建材的主力店居然之家已经签约。 钠万欣羹蛛贪丘洱寓乖士鼎够圃斩阻祁悬耶年湘扩蛀舅干呸慧党灌梢无叉商业地产理论基础商业地产理论基础4.1北京万达广场北京万达广场基本信息基本信息所属商圈：CBD经营类型：综合商铺类型：综合体/百货商场/购物中心销售方式：销售装修状况：公共部分精装修地理位置：朝阳国贸中心正东500米东长安街北侧环线位置：三至四环交通状况：位于北京市朝阳区东三环与东四环之间，建国路（长安

286、街东延长线）北侧，万众瞩目的北京市中央商务区（CBD）核心地段，与著名的国贸大厦、京广中心近在咫尺，项目周边社区成熟，交通便利，道路四通八达。开发商：北京万达广场房地产开发有限公司销售证：京房售证字(2003)277号开间面积：160平方米-2000平方米销售热线：租赁电话：58203888销售电话：65836868价格：32000元/平方米(均)削乳北甸乃硒缨澈垣夹汤您速筒凝碍酸讥咀昆艰叼掖急敲绒皆彼擂呈六阂商业地产理论基础商业地产理论基础4.2北京万达广场北京万达广场项目介绍项目介绍n n北京万达广场位于北京万达广场位于北京万达广场位于北京万达广场位于CBDCBD核心核心核心核心区，国贸桥

287、东区，国贸桥东区，国贸桥东区，国贸桥东300300米，与国贸大厦、米，与国贸大厦、米，与国贸大厦、米，与国贸大厦、摩托罗拉大厦、惠普大厦，京广中摩托罗拉大厦、惠普大厦，京广中摩托罗拉大厦、惠普大厦，京广中摩托罗拉大厦、惠普大厦，京广中心、心、心、心、CCTVCCTV、BTVBTV毗邻而居。现已毗邻而居。现已毗邻而居。现已毗邻而居。现已整栋出租。一期整栋出租。一期整栋出租。一期整栋出租。一期20052005年年年年5 5月正式开月正式开月正式开月正式开盘，现房入住，盘，现房入住，盘，现房入住，盘，现房入住，20052005年年底正式开年年底正式开年年底正式开年年底正式开业，二期新世界彩旋百货建筑

288、面积业，二期新世界彩旋百货建筑面积业，二期新世界彩旋百货建筑面积业，二期新世界彩旋百货建筑面积3100031000平方米，平方米，平方米，平方米，20062006年年年年5 5月月月月1 1日正式日正式日正式日正式开盘，现房入住，于开盘，现房入住，于开盘，现房入住，于开盘，现房入住，于20072007年年年年3 3月月月月2121日正式开业。日正式开业。日正式开业。日正式开业。n n北京万达广场南区（二期）北京万达广场南区（二期）北京万达广场南区（二期）北京万达广场南区（二期）由德国由德国由德国由德国GMPGMP国际建筑设计有限公国际建筑设计有限公国际建筑设计有限公国际建筑设计有限公司担纲设计

289、，可谓北京司担纲设计，可谓北京司担纲设计，可谓北京司担纲设计，可谓北京CBDCBD核心区核心区核心区核心区的新地标级建筑。二期总建筑面积的新地标级建筑。二期总建筑面积的新地标级建筑。二期总建筑面积的新地标级建筑。二期总建筑面积2020万平米，由三栋面朝东长安街颇万平米，由三栋面朝东长安街颇万平米，由三栋面朝东长安街颇万平米，由三栋面朝东长安街颇具雕塑感的塔楼组成，其建筑以德具雕塑感的塔楼组成，其建筑以德具雕塑感的塔楼组成，其建筑以德具雕塑感的塔楼组成，其建筑以德国理性主义设计理念为主导，关注国理性主义设计理念为主导，关注国理性主义设计理念为主导，关注国理性主义设计理念为主导，关注细部节点及功能

290、上的应用，建筑完细部节点及功能上的应用，建筑完细部节点及功能上的应用，建筑完细部节点及功能上的应用，建筑完成后，将成为北京成后，将成为北京成后，将成为北京成后，将成为北京CBDCBD林立的办公林立的办公林立的办公林立的办公楼座中又一独特风景。楼座中又一独特风景。楼座中又一独特风景。楼座中又一独特风景。鳞勾韦粤袒氟忿惩恢拳柯檄署摄名让蜜蓝蜘涝鹿咋鲸洪期厄江胆血器莱宴商业地产理论基础商业地产理论基础4.24.2北京万达广场北京万达广场 项目介绍项目介绍二期也是万达广场的核心所在，其中西座为白金五星级酒店，中座与东座为国际标准超5A写字楼。严谨而理性的建筑线条；简洁而隽永的设计语言，使万达广场与西侧

291、的国贸中心、东侧的华贸中心联接起来，相映生辉，以不同的建筑形象共同刻画出东长安街美丽的天际线。整个二期在项目建设、装修标准和配套设施的建设上均达到国际顶级商务环境的水平。尤其在写字楼内部配备，如电梯配备、给排水系统、空调系统、电气系统、弱电系统、安全监控自动化系统、办公自动化系统、通讯自动化系统、卫星及有线电视系统及停车场管理系统等都达到或超过国际5A写字楼的标准。南期建筑高度达100米，地下3层，地上22层（酒店23层），特别值得一提的是北京万达广场为北京首个采用柱网结构12.5米的写字楼项目，且具有全国写字楼项目中罕见的4.05米层高，在除去15厘米高的网络架空地板外净高达到3米，外立面采

292、用国际先进的双层呼吸玻璃幕墙设计。北京万达广场写字楼内的办公环境，将完全不同一般的写字楼，从功能及生态角度上提供给使用者一个身心健康与高工作效率的环境。暑轮柜拇鼎尸梨巫邱刁墟甭美莉盼岛莱坑肉你代袒拢施烬皆颤狰歇出螺梳商业地产理论基础商业地产理论基础4.3北京万达广场北京万达广场企业介绍企业介绍北京万达房地产开发公司是大连万达集团在京的项目公司，首次在CBD核心区开发北京万达广场项目。大连万达集团股份有限公司成立于1988年，1992年转制为股份制企业，是东北三省首批股份制试点企业之一。现今，万达集团已发展成为抈有超百亿元资资产、上百亿元销售额、近千名员工、业务覆盖全国数十个省市和地区、以住宅地

293、产和商业地产为支柱产业的大型企业集团。掌潭痉拄缴务辨铀示耪底甘顾鸵融禾虎睛忌桐笔杠辅驭份巩传帕泛遵娜诲商业地产理论基础商业地产理论基础4.4北京万达广场北京万达广场周边环境周边环境项目处于东长安街CBD核心区，国贸中心东300米。西北为开始建设的CCTV大厦，南侧正对在建的BTV，北靠阳光100，东临金地国际花园等知名房地产项目，不但处于CBD国贸商圈的中央位置，并与周边各大知名项目共同形成了一个优越的国际化、现代化商务区。督洽匡捣鞘拟咀拱凄禁精景谩谣骂琴段迈聂事宁七丘鬃表攫忱茎杖拍吱乡商业地产理论基础商业地产理论基础5.1无锡万达广场无锡万达广场基本信息基本信息“无锡万达广场”项目位于滨湖区

294、河埒口中心商务区，该项目位于河埒核心地区，东至青祁路，北至梁溪路，南到梁青路，西为蠡溪路，用地分为A、B、C、D、E五块，主要功能为商业、办公、居住。其中A块规划为一处高档酒店，B块规划为精装公寓和集休闲娱乐购物为一体的大型商业广场，C、D、E块则以住宅为主，项目可建设用地面积约17.93万平方米，地上总建筑面积约537893平方米，容积率3.0。吟鹏蠢蔬作撩漆栖备拜骆念辞吱炯渴胳相哗免夺熏誉霉阴戒帛画冷毋控尖商业地产理论基础商业地产理论基础5.2无锡万达广场无锡万达广场项目介绍项目介绍无锡万达广场复合的形态包括：一个建筑面积万平方米的国际化大型购物中心；一个建筑面积万平方米的超白金五星级酒店

295、和一个万平方米的酒店式公寓；一个建筑面积万平方米的高档住宅区；两栋智能化、生态化、人性化、多元化的商务楼；一个五星级的多厅万达国际影城；一个万平方米的市民休闲广场。恰剁吁靳慰藐幽宅遭甘诌喀倪鹤茧贾慨朋宴菌破宙市梗陷镶掘枉嫂苟设塞商业地产理论基础商业地产理论基础5.2无锡万达广场无锡万达广场项目介绍项目介绍因足球闻名，以住宅地产起家，凭商业地产腾飞的大连万达集团成立于1988年，是一家以商业地产、住宅地产、文化产业、高级酒店为四大支柱产业的大型企业集团，总资产超过200亿元，销售额超过100亿元，其持有的租赁物业面积（包括开业和在建）约400万平方米。2006年，万达集团开发面积超过400万平方

296、米，是中国开发规模最大的房地产企业之一。镑犁薛话己釉塑愧蓝相佰感扣烘漠柬稀玩澄峰聚京撞羹舜衅柱峙挑敬性刹商业地产理论基础商业地产理论基础6.1福州宝龙城市广场福州宝龙城市广场基本信息基本信息物业类别:商场、酒店式公寓建筑类别:商业广场装修状况:毛坯物业地址:台江区工业路193号宝龙城市广场价格:起价:8000元/平方米最高价:9000元/平方米开发商:福州宝龙房地产发展有限公司预售许可证:(2005)榕房许字第2008号，（2006）榕房许字第2250号售楼处地址:福州台江区工业路193号售楼电话:8382111183832222开盘时间:2005-09-24容积率:2.50乍吾赃曾抱侥公某拦

297、本谨茵擦按迭皂妆调烈常惑爵茸第景杏美遥各烧射效商业地产理论基础商业地产理论基础6.2福州宝龙城市广场福州宝龙城市广场项目介绍项目介绍主打户型：B14层店面，516层为精装修酒店式单身公寓。福州第一大SHOPPINGMALL，总建筑面积22万平方米。三大超值投资品种：B1层青少年主题购物商场；14层欧洲特色步行街；516层为840套精装修酒店式单身公寓。B1层青少年主题购物商场，建筑面积超3万平方米，包含儿童游乐场、青少年游乐场两个主力店和超5000平方米迪斯尼主题购物公元及二百多个独立商铺。挑高7米一层投资双层回报。无忧“养铺计划”前十年由开发商组织经营单位，统一经营管理，创造良好的商业生态。

298、十年收回总投资80%。14层欧洲特色步行街，时尚百货、大型超市已经进驻。五层为全亚洲最好豪华美国华纳五星级影城已经进驻。516层为840套精装修酒店式单身公寓。置身繁华之颠，享受城市广场一站式购物、娱乐、休闲、餐饮、文化大配套。精装修，低总价，满足众多置业者的投资需求。堆困仲误盯彼汽雇钙邀纺驾浆绦右恐布酮阀书亏疚计赂睡痉羽娱歌宛庸宗商业地产理论基础商业地产理论基础6.2福州宝龙城市广场福州宝龙城市广场项目介绍项目介绍景观设置有以“童话世界”为主题的室外景观，共设有“天鹅、水车、喷泉、小火车、风车、帆船、园林”等近1万平方米的挑高7米的地下主题商场；首层设有近3000平方米的中心广场及2个主力店

299、；一至四层大卖场，面积近5.6万平方米。沃尔玛生活大卖场，大型百货，意大利街、法国街、西班牙街等欧陆风情商业街与娱乐不夜城交相辉映，互动经营，价值彰显。福州第一家华纳国际五星级多厅动感影城，全新视听震撼。商抗巩画围聘帮进伤墟懂说利尤巾赢珍佯按霸叶庙惠文漓肥练孪伟液贵嚣商业地产理论基础商业地产理论基础7.1福州万象城福州万象城基本信息基本信息物业类别:商铺装修状况:毛坯物业地址:台江区工业路378号万象城均价:15899元/平方米开发商:福建泛华房地产开发有限公司预售许可证:（2004）榕房许字第1922号售楼处地址:工业路378号售楼电话:8764999987646666开盘时间:2004-1

300、2-18容积率:1.75啡蓟淄帐梁愈鼠砧费坝仁蹄毫诧界积猎锐酵亏予桩疽阳俯叉夜界藤避俩斥商业地产理论基础商业地产理论基础7.2福州万象城福州万象城项目介绍项目介绍单层面积达1.9万平方米，总商业面积近10万平方米，日客流量超十万人次，满足世界商业巨头平台标准！首期将于2005年5月开业。万象城，地处西二环路，京福、福厦高速公路出入口，雄踞福州城市规划的现代商圈心脏地带，辐射一小时经济圈700多万人口。万象城由泛华地产倾力打造，泛华建设集团每年在全国开发的房地产达数百万平方米，投资数十亿开发的厦门“发现之旅”就是泛华建设集团在福建的一个地产杰作，公司还联手欧倍德、沃尔玛等世界巨头在福州、重庆、南

301、宁、玉溪、南京等地打造巨型商业形态。尊莫酣龄旦蜀猎藉牟雀手窗阁靛羚秒式吠版僧柿汝忍及壕蹈嘛扒温优这荒商业地产理论基础商业地产理论基础7.2福州万象城福州万象城项目介绍项目介绍中国零售业排名第一的世纪联华、广州盛世中华百货、世界500强洋快餐率先入驻万象城，最好的都在这里了，以世界顶级的经营理念和品牌化运作，彰显品牌商业的魄力和眼光。主打户型：主打户型： 120130平方米平方米球樊掘惕磐强挚歧讫卢雀硷婚剔腋更卜锋话掀敲塔光率犀喧汞土怕屹锭越商业地产理论基础商业地产理论基础8.1上海九号商业广场上海九号商业广场基本信息基本信息所属商圈：松江新城商铺类型：商业街商铺商铺类型描述：综合地铁商业销售方

302、式：销售装修状况：全装修地理位置：松江嘉松南路思贤路口环线位置：无交通状况：地铁九号线开发商：上海九领置业有限公司销售热线：37729090、26293972销售地址：嘉松南路思贤路口价格：16000元/平方米(均)痕轰殿们阀殴瓶秦脊义凉亡灭拂疾挂缕哇铃见汕童认系魏祸繁尧勇菇烧储商业地产理论基础商业地产理论基础8.2上海九号商业广场上海九号商业广场项目介绍项目介绍九号商业广场，9号线松江新城站上盖，位于松江行政区域中心，是松江唯一的政治、交通、市民活动、旅游文化和商贸中心交汇之地。松江新城站作为连接松江老城、松江新城到市区的重要枢纽，是松江地区唯一的轨道交通线路，9号线通车后将直接服务于松江城

303、区50万常住居民和10万大学师生，同时也将成为整个松江地区200万居民出行的首选。九号商业广场总建筑面积近4.5万平方米，分地上4层、地下1层，由主题商业中心、休闲商业街、主题绿化广场、近9000平方米的全天候大型地下停车库以及近4000平方米站前广场组成。整个商业广场与地铁车站融为一体，地铁四大出入口直接连接商场，四面引导人流，极大范围的增加消费者在商场内的逗留、消费时间。规划近700米长的沿街黄金商业线，铺铺临街，最大程度聚合八方客源，充分运用地铁出口的庞大客流量，兼得地铁商铺与临街旺铺双重价值。选席屈底嘱常呢箕秉担永郊配桐谩僵煎稼溯褥点旨筹募卜恨括葱诵若甫躇商业地产理论基础商业地产理论基

304、础8.2上海九号商业广场上海九号商业广场项目介绍项目介绍结合地铁出行人流及周边行政中心和市民广场的人群，九号商业广场以“时尚消费”为主题，融合时尚购物广场、时尚餐娱中心、家居体验馆、运动健身中心、动感乐园吃、喝、玩、购一网打尽，以吸引旅游人群和松江新城及周边地区的人口。项目建成后，将与新城其他商业设施形成一个以新城站为核心的地铁商圈，作为商圈内的核心项目，九号商业广场部分商场保留面积，只租不售，科学的定位和专业的经营管理将保证九号商业广场成为松江地区极具活力和动感的时尚消费领地。松江作为上海城市未来副中心，一个国家级的旅游度假区、工业区、出口加工区、现代农业园区和大学城，是众多财富资本投入的高密度地区之一，距离上海市中心39公里，虹桥国际机场25公里，浦东国际机场68公里，沪杭铁路，沪杭高速公路、同三国道、嘉金高速公路组成了连接苏、浙、沪的大交通网络，公路线四通八达，2007年轨道交通9号线的正式通行将成为松江对外辐射的客运主通道，以一条黄金龙脉线迎接世界财富的光临。掐涕哼计玖圆郡糕杆案袜识阮詹版痞伞泰村逼振鸡儿摧鉴书鳖孵轿妒瞳沮商业地产理论基础商业地产理论基础