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1、万科成本控制的基本方法提提 纲纲在房地产开发中我们所处的环境在房地产开发中我们所处的环境成本的概念成本的概念建安成本的分类构成建安成本的分类构成成本管理的基本原则和发展过程成本管理的基本原则和发展过程成本控制的基本方法成本控制的基本方法成本的概念成本的概念利润售价利润售价(地价建安成本营销成本开发间接地价建安成本营销成本开发间接费税金费税金)买地阶段：买地阶段： 建造阶段：建造阶段： 地价地价=售价（建安成本营销成本开发间接费售价（建安成本营销成本开发间接费利润税金利润税金）建安成本售价（建安成本售价（ 地价营销成本开发间接费地价营销成本开发间接费利润税金）利润税金）建安成本的分类构成建安成本
2、的分类构成建安成本的分类构成建安成本的分类构成建安成本的分类构成建安成本的分类构成建安成本的分类构成建安成本的分类构成可恶的建筑面积可恶的建筑面积谁能告诉我我们日常工作中接触的建筑谁能告诉我我们日常工作中接触的建筑面积有几种？面积有几种？成本部关心的是？成本部关心的是？设计部关心的计容积率面积设计部关心的计容积率面积设计院关心的图纸范围内建筑面积设计院关心的图纸范围内建筑面积销售部、财务部关心的是预售查账面积、竣工查账面积销售部、财务部关心的是预售查账面积、竣工查账面积建造面积建造面积建造面积可售面积不可售面积（含不计容积率面积建造面积可售面积不可售面积（含不计容积率面积不计建筑面积的面积随楼
3、送建筑面积（两层高？）不计建筑面积的面积随楼送建筑面积（两层高？） 恐怖的地下面积恐怖的地下面积成本管理的基本原则成本管理的基本原则全员的成本控制原则全员的成本控制原则成本靠大家不是客气话，更不是一句恭维话。成本靠大家不是客气话，更不是一句恭维话。成本关系到每个人的口袋。成本关系到每个人的口袋。而是一种责任好像年底每个人盘点一年的收入时，估计没好像年底每个人盘点一年的收入时，估计没有一个人想到那里面有成本部的有一个人想到那里面有成本部的心血和功劳心血和功劳成本管理的基本原则成本管理的基本原则项目全过程的成本控制原则项目全过程的成本控制原则全过程：项目从可行性研究到竣工决算。全过程：项目从可行性
4、研究到竣工决算。 目目标标成成本本管管理理都都必必须须按按专专业业化化、程程序序化化的的要要求求责责任任到到人人、目目标标明明确确、衔衔接接有有序序，不因机构、人员变化等因素而中断不因机构、人员变化等因素而中断成本管理的发展过程成本管理的发展过程帐房先生帐房先生有理没理都要争，争的天昏地暗、日月无光。有理没理都要争，争的天昏地暗、日月无光。特有成就感特有成就感结论：结论：杀敌一万自损三千杀敌一万自损三千结论：结论：丢了西瓜捡芝麻丢了西瓜捡芝麻限价系统限价系统寻价寻价大规模招标限价大规模招标限价反反单单三方合同三方合同加强合同管理加强合同管理甲供甲供成本管理的发展过程成本管理的发展过程成本指导书
5、成本指导书有了完全成本的概念。针对性和指导性欠缺有了完全成本的概念。针对性和指导性欠缺集中体现在集中体现在：主体建筑指导意义不强主体建筑指导意义不强迫切需要清单招标迫切需要清单招标环境成本针对性不强环境成本针对性不强设计整体化和标准化设计整体化和标准化强化招标机制强化招标机制集中采购、实物量招标、设计标准化意义重大集中采购、实物量招标、设计标准化意义重大清单招标到底有什么好处？清单招标到底有什么好处？尽最大可能使成本处于可控状态尽最大可能使成本处于可控状态A：提高工效、准确性提高、规避风险；：提高工效、准确性提高、规避风险；B: 对设计方案是否合理优化给予明确的评价对设计方案是否合理优化给予明
6、确的评价 C：科学的报价更贴近市场、体现公平公正的原则：科学的报价更贴近市场、体现公平公正的原则D：给决策提供可靠的依据：给决策提供可靠的依据前提：保证图纸质量和招标的时限前提：保证图纸质量和招标的时限成本管理的发展过程成本管理的发展过程优化方案决策在清单招标、设计前期进展受阻时两条腿走路在清单招标、设计前期进展受阻时两条腿走路起到治本的作用（姑且把强化招标机制称为治标起到治本的作用（姑且把强化招标机制称为治标）不同阶段的两种管理手段就效益而言：招标远逊于方案优化，不可同日而语,一个治标，一个治本。成本控制的基本方法成本控制的基本方法设计阶段，成本管理从设计开始不能再设计阶段，成本管理从设计开
7、始不能再是句空话了是句空话了首先，选择优秀的合作单位，包括历史合作评估，优秀的首先，选择优秀的合作单位，包括历史合作评估，优秀的主要设计人员，以及现场服务。主要设计人员，以及现场服务。其次，也是非常重要的一点：其次，也是非常重要的一点：合理的设计周期合理的设计周期过程中跟进至关重要，否则等到施工图出来再提优化方案过程中跟进至关重要，否则等到施工图出来再提优化方案黄瓜菜都凉了。那是一个痛苦的过程。黄瓜菜都凉了。那是一个痛苦的过程。不妨试试定期设计例会的方式，专业协作。项目、设计、不妨试试定期设计例会的方式，专业协作。项目、设计、成本人员全力跟进。集中审图成本人员全力跟进。集中审图成本控制的基本方
8、法成本控制的基本方法设计阶段成本控制的优秀案例设计阶段成本控制的优秀案例广州公司在这方面领先一步，尤其是主体设计广州公司在这方面领先一步，尤其是主体设计过程中跟进取得较明显的成绩过程中跟进取得较明显的成绩其他诸如成都公司，金地房地产也做得相当不其他诸如成都公司，金地房地产也做得相当不错错成本控制的基本方法成本控制的基本方法加强实施过程中方案优化工作加强实施过程中方案优化工作首先大家要明确方案的概念首先大家要明确方案的概念 深圳公司在此方面小有心得，同诸君共享深圳公司在此方面小有心得，同诸君共享成本控制的基本方法成本控制的基本方法设计规划类：东海岸二期的地下室怎么跑到了一期？东海岸二期的地下室怎
9、么跑到了一期？这个房子的含筋量有点吓人这个房子的含筋量有点吓人环境方案必须要优化环境方案必须要优化金域蓝湾晚上不亮了。金域蓝湾晚上不亮了。换汤不换药少花换汤不换药少花140万万成本控制的基本方法成本控制的基本方法施工方案类（正方）：土方平衡为什么只挖不填？土方平衡为什么只挖不填？一句话带来的经济效益值一句话带来的经济效益值30万万为达目的可以不择手段，竹脚手架一样用为达目的可以不择手段，竹脚手架一样用这栋楼的基础有点怪这栋楼的基础有点怪给施工单位上课考试，钱少意义重大给施工单位上课考试，钱少意义重大动动脑筋十几万到手动动脑筋十几万到手成本控制的基本方法成本控制的基本方法施工方案类（反方）施工方
10、案类（反方）雨水箅子的故事雨水箅子的故事这也叫砖模？整个一砖混结构这也叫砖模？整个一砖混结构外墙涂料外墙涂料心中永远的痛心中永远的痛成本控制的基本方法成本控制的基本方法产品品质管理意义深远举例说明举例说明 谁说言必称进口？谁说言必称进口？ 轮子转不转、木头烂不烂轮子转不转、木头烂不烂谁管？谁管？ 铝合金门窗含铝量多少才对？钢化玻璃要多少铝合金门窗含铝量多少才对？钢化玻璃要多少？ 我们在钢结构上花了多少冤枉钱？我们在钢结构上花了多少冤枉钱？ 人工湿地、海底码头？等待我们的新课题太多人工湿地、海底码头？等待我们的新课题太多成本控制的基本方法成本控制的基本方法招标！还是招标！我们的招标质量能打招标！
11、还是招标！我们的招标质量能打多少分？多少分？ 加强投标单位的质量和数量，减少约谈。加强投标单位的质量和数量，减少约谈。 投标阶段的现场达疑和文件解释是成本管理不投标阶段的现场达疑和文件解释是成本管理不容忽视的一个环节容忽视的一个环节结束前谈谈时间结束前谈谈时间现在，只要我们做不好任何工作告诉您一个好借口头儿，时间太短了。根本搞不掂！想搞好，给时间!常言说得好“慢工出细活！”牛吧！结论：因为我们没时间，所以我们不专业！结论：因为我们没时间，所以我们不专业！结束前谈谈时间结束前谈谈时间集团刘爱明副总在成本年会上说了比较经典的话，想想有道理。因为我们不专业，所以我们没时间！因为我们不专业，所以我们没时间！结束语回到开篇，成本包括时间成本和人力成回到开篇，成本包括时间成本和人力成本本您要没听明白，本讲师罪过大了。这么多时间和您要没听明白，本讲师罪过大了。这么多时间和人力成本我赔不起。那么，开枪请为我送行！人力成本我赔不起。那么，开枪请为我送行！您要是听明白了，同时应用到工作中，我为您喝彩！您要是听明白了，同时应用到工作中，我为您喝彩！不好意思，课酬归我了不好意思，课酬归我了。谢了！谢了！
