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1、房地产企业职工培训大全房地产企业职工培训大全7-我国房地产市场综我国房地产市场综合分析合分析发展历史及现状发展历史及现状贺钢贺钢国内主要开发商国内主要开发商赵涛赵涛政策及各界观点政策及各界观点皮思佳皮思佳房地产发展展望房地产发展展望赖家良赖家良我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良房地产的历史与现状房地产的历史与现状 贺钢我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良一：房地产一：房地产l房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及附带的各种权益。l特点：位置的固定性和不可移动性l三种存在形
2、态：土地、建筑物、房地合一我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良房地产泡沫房地产泡沫l房地产价格在一个连续的过程中持续的上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买着。随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。l泡沫过度膨胀的后果：预期的逆转、高空置率、价格的暴跌。我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良二：中国房地产市场发展的历史二：中国房地产市场发展的历史l第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978年1991年）l
3、1978年，理论界提出住房商品化、土地产权等观点。l1980年9月，第一家房地产公司成立。l1982年，国务院在四个城市进行售房试点。l1984年，广东、重庆开始征收土地使用费。l1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。l1990年，上海开始建立住房公积金制度。我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良n第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992年1995年）n1992年，房改全面启动，住房公积金制度全面推行。n1993年，“安居工程”开始启动。n1992年后，月投资最高增幅曾高达146.9%，局部地区一度呈现混乱局面，个别地区
4、出现较为明显的房地产泡沫。n1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良n第三阶段：相对稳定协调发展阶段（19952002年）n随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998年以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产进入平稳快速的发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。n第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段（2003年以来）n2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋售价上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。我国
5、房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良我国房地产改革模式经历四阶段：我国房地产改革模式经历四阶段：l一：1978年以前的计划经济模式；l二：1981-1998年的“计划+市场”模式；l三：1998-2008年的市场化模式；l四：2008年以后重回“计划+市场”模式。我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良三：现状三：现状l评价房地产形式的指标：l1、房价收入比l2、房租收益率l3、空置率l4、还贷/收入比l5、房地产投资占GDP比例我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良
6、皮思佳赖家良1、房价收入比、房价收入比l平均房价和家庭年均收入的比值，用以评价房价的相对高低。l世界银行给出的标准上限是5：1。l我国房价收入比总体水平高出发达国家3-6倍。l厦门（14.08），北京（13.54），深圳（13.15），广州（12.09），上海（11.25）、杭州（10.33），重庆、沈阳等中西部城市都不超过7，低于全国总体水平。我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良2：房租收益率：房租收益率l房子总价格和每月的房租的比值，用以评价房产的投资价值。l国际公认的房租收益率应该在150到230之间。而北京，上海，杭州，深圳的房租收益率
7、一般都在360以上，而且房租的上涨速度远远低于房价上涨速度，这一数字还在不停的增大。我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良3：空置率：空置率l空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按国际通行惯例：l5%-10%为合理区；l10%-20%为空置危险区l20%以上为商品房严重积压区l我国房产空置率高达40%左右。l央视今日发布的调查现实，中国660个城市有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零。我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良4：还贷：还贷/收入比收入比l居民平均用来还分期付款支出
8、占收入的比例，用以衡量房地产贷款的金融风险。l一般来讲，国际上公认的还贷收入比安全上线是28%。l结合房地产贷款总比例，可以算出整体的金融风险。目前，中国房地产贷款占整个贷款的55%，而买房的人，用于投资的比例不会低于35%，于是，用于投资的住房贷款占所有贷款比例应该在19.25%。我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良5：房地产投资占：房地产投资占GDP比例比例l这个指标反映整体经济对房地产的依赖程度。l美国：1991年，该比例从3.42%开始一直上扬到6.98%的最高比例，随后发生了次贷危机。l日本：19891991年曾高达5.5%，这时日本
9、的房地产崩盘了，从此进入了长达十几年的低迷。l中国从有据可查的记录来看，从1997年的4.02%开始一路上涨，到2007年的10.13% 我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良房地产公司简介房地产公司简介 赵涛赵涛我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良中国十大房地产公司中国十大房地产公司 万科企业股份有限公司（万科企业股份有限公司（84年）年）中海地产中海地产（02年）年）合生共创（合生共创（92年）年）保利地产保利地产 （92年）年）n碧桂园（92年）年）n恒大地产（恒大地产（97年）年）n绿城地
10、产（绿城地产（05年）年）n首都开发首都开发（05年）年）n万达集团（万达集团（88年）年）n大华集团（大华集团（88年）年）我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良主要公司简介n2010年中国房地产上市公司排行榜年中国房地产上市公司排行榜n万科 中国海外地产 保利地产 n 北辰实业n 嘉凯城 n金地集团 n陆家嘴 n首开股份 n新湖中宝 n招商地产 n中华企业我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良政策影响及各方观点政策影响及各方观点思嘉思嘉我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛
11、 皮思佳赖家良皮思佳赖家良政策对房地产的影响以及不同的评价政策对房地产的影响以及不同的评价 n货币政策货币政策 （利率政策和信贷政策）n税收调节税收调节 （房产税）n财政支出财政支出 （政府投资建设经济适用房、保障性住房和廉价房 ）我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良利率的影响利率的影响n央行通过提高利率或者降低利率调节资本流向央行通过提高利率或者降低利率调节资本流向 n20082008年由于金融危机的影响，经济放缓，银行年由于金融危机的影响，经济放缓，银行多次下调存款准备金率，五次降息，利率七折多次下调存款准备金率，五次降息，利率七折来刺激房
12、地产市场，减缓经济滑坡速度。来刺激房地产市场，减缓经济滑坡速度。 我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良利率的影响利率的影响n表中的数据说明：在长期内，利率与房地产市场表中的数据说明：在长期内，利率与房地产市场存在协调关系，存在协调关系，利率的调整在一定程度上影响着利率的调整在一定程度上影响着房地产市场，但这种影响的力度相当小、反映不房地产市场，但这种影响的力度相当小、反映不灵敏。灵敏。我们一般认为，利率的提高对抑制房地产我们一般认为，利率的提高对抑制房地产市场
13、的开发、投资以及价格有一定的作用，然而市场的开发、投资以及价格有一定的作用，然而结果显示这样的理论在中国当前过热的房地产市结果显示这样的理论在中国当前过热的房地产市场中说服力不足，场中说服力不足，利率政策对于当前房地产市场利率政策对于当前房地产市场的调控似乎失效了的调控似乎失效了。 我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良信贷政策的影响信贷政策的影响n信贷政策的宽松或严紧，会直接降低或抬信贷政策的宽松或严紧，会直接降低或抬高贷款门槛，对房地产市场具有刺激或抑高贷款门槛，对房地产市场具有刺激或抑制的作用制的作用我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合
14、分析贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良信贷政策的影响信贷政策的影响n20102010年年4 4月月1515日，中央出台了房地产调控日，中央出台了房地产调控新政，国务院常务会提出贷款买二套房新政，国务院常务会提出贷款买二套房首付不得低于首付不得低于50%50%；房价过高地区可暂停；房价过高地区可暂停发放第三套房贷。据国家发展和改革委发放第三套房贷。据国家发展和改革委员会发布的数据显示，员会发布的数据显示，7 7月月3636个大中城市个大中城市房价还比房价还比6 6月上涨了月上涨了1.61%1.61%。目前已近。目前已近9 9月，月，房价仍高居不下房价仍高居不下，苦守多日没有迎来房，苦守多
15、日没有迎来房价实质性下跌，购房者会等不及而大量价实质性下跌，购房者会等不及而大量出手，从而导致调控失败。出手，从而导致调控失败。我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良信贷政策的影响信贷政策的影响n20102010年上半年房地产开发贷款和个人的按揭贷年上半年房地产开发贷款和个人的按揭贷款，工商银行以款，工商银行以15696.8315696.83亿元排名第一，排名亿元排名第一，排名第二的是中国银行合计第二的是中国银行合计14416.7114416.71亿元，排在第亿元，排在第三位的是建设银行合计三位的是建设银行合计13808.3213808.32亿元
16、，农业银亿元，农业银行合计行合计11780.4811780.48亿元在四大行中贷款数额最小。亿元在四大行中贷款数额最小。在今年在今年4 4月国家推出重磅的房地产月国家推出重磅的房地产新政新政之后，之后，似乎似乎并没有给上市银行房地产对公贷款和个人并没有给上市银行房地产对公贷款和个人住房按揭贷款带来显著的影响住房按揭贷款带来显著的影响。四大商业银行。四大商业银行的中报显示房地产对公贷款和个人住房的中报显示房地产对公贷款和个人住房按揭贷按揭贷款依然在高速的增长款依然在高速的增长，房贷的投放力度远大于，房贷的投放力度远大于一般的公司贷款一般的公司贷款。我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢
17、赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良对货币政策不同的评价对货币政策不同的评价n任志强（华远集团总裁）：央行不加息，房价将任志强（华远集团总裁）：央行不加息，房价将会出现的结果是中央政府的遏制投资投机行为功会出现的结果是中央政府的遏制投资投机行为功亏一篑。亏一篑。只要不加息，就不可能阻止购买住宅进只要不加息，就不可能阻止购买住宅进行资产保值的念头，更加不能阻止许多实体经济行资产保值的念头，更加不能阻止许多实体经济的大小老板取得银行贷款后转向炒楼的客观实际，的大小老板取得银行贷款后转向炒楼的客观实际，对冲了所有的调控的政策效应。对冲了所有的调控的政策效应。这种调控所要达这种调控所要达到的效果不是
18、成交量的下降，而是将投机炒作逼到的效果不是成交量的下降，而是将投机炒作逼出市场出市场。我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良对货币政策不同的评价对货币政策不同的评价n吴晓波（上海交大教授）吴晓波（上海交大教授）: : “限贷限贷”规定了可申规定了可申请房贷的套数请房贷的套数, ,对第三套房采取停贷对第三套房采取停贷, ,并对不同类并对不同类型房产的首付成数、贷款利率进行规定型房产的首付成数、贷款利率进行规定, ,这是在银这是在银行自发行为之外进行干预。我们同样可以看到行自发行为之外进行干预。我们同样可以看到, ,“限贷限贷”政策对遏制投机也起到一
19、定作用政策对遏制投机也起到一定作用。我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良对货币政策不同的评价对货币政策不同的评价n牛刀（牛刀（深圳晚报副总经理深圳晚报副总经理）：现在政府出台的政：现在政府出台的政策：策：2 2套：套：50%50%，3 3套：不贷款，其实这些都是空虚套：不贷款，其实这些都是空虚的，的，根本控制不住炒房、房价的上涨，最后导致根本控制不住炒房、房价的上涨，最后导致房产泡沫的破灭房产泡沫的破灭。为什么这么说呢？。为什么这么说呢？1 1、投资客开、投资客开始选择现房投资，一次性付款也没关系，只要个始选择现房投资，一次性付款也没关系，只要
20、个把月能把产证办出来就行，紧接着马上通过银行把月能把产证办出来就行，紧接着马上通过银行办理抵押贷款，这些人往往跟银行关系好，一般办理抵押贷款，这些人往往跟银行关系好，一般都能贷到房价的都能贷到房价的80%80%。2 2、贷款出来的钱又去干嘛、贷款出来的钱又去干嘛呢？继续投资房产。呢？继续投资房产。我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良房产税的影响房产税的影响n20102010年年4 4月份悬着的那只靴子月份悬着的那只靴子房产税终于落地房产税终于落地了，先是在一些城市像上海试行，主要目的在于了，先是在一些城市像上海试行，主要目的在于抑制投资。上海的
21、房产税征收情况：自用的房产抑制投资。上海的房产税征收情况：自用的房产税率是税率是1.2%1.2%，出租的房产税率是，出租的房产税率是12%12%，出租的住宅，出租的住宅税率是税率是4%4%。n因为刚试行不久，二手数据很少。因为刚试行不久，二手数据很少。我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良对房产税不同的评价对房产税不同的评价n吴晓波（上海交大教授）：吴晓波（上海交大教授）：对房产税表示肯定对房产税表示肯定，但是，但是有三个前提条件：第一，有三个前提条件：第一，房产税要能使土地私有化房产税要能使土地私有化，通过全民赎买的方式将土地国有化转为土地私有
22、化；通过全民赎买的方式将土地国有化转为土地私有化；第二第二房产税要能改革分税制房产税要能改革分税制，目前我国是分税制，中，目前我国是分税制，中央收取太多，而房产税是巨大税种，或许能改革中国央收取太多，而房产税是巨大税种，或许能改革中国这种分税制；第三，这种分税制；第三，征收房产税要对工商企业进行减征收房产税要对工商企业进行减税，减轻工商企业的负担税，减轻工商企业的负担。如果说，房产税能起到以。如果说，房产税能起到以上三个作用，他是支持国家征收房产税的。上三个作用，他是支持国家征收房产税的。我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良对房产税不同的评价对
23、房产税不同的评价n曹建海（中国社科院教授）：曹建海（中国社科院教授）：房产税是最温和的房产税是最温和的调控的政策调控的政策。目前。目前它是打击投机性购房、囤房的它是打击投机性购房、囤房的最重要武器最重要武器。打击投机、囤房的手段很多，有经。打击投机、囤房的手段很多，有经济、行政、法律手段，经济手段包括税收、信贷济、行政、法律手段，经济手段包括税收、信贷等手段，相对于法律和行政手段，这是最温和的等手段，相对于法律和行政手段，这是最温和的手段了。手段了。房产税是对付炒楼者的杀手锏房产税是对付炒楼者的杀手锏，因为在，因为在中国这个投机需求主导的市场，大量房屋被囤积中国这个投机需求主导的市场，大量房屋
24、被囤积在投资客手中。在投资客手中。我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良对房产税不同的评价对房产税不同的评价n郎咸平（香港中文大学教授）郎咸平（香港中文大学教授） ：房产税的出台是：房产税的出台是要打压房价么？起作用么？房价猛涨得罪了买不要打压房价么？起作用么？房价猛涨得罪了买不起房的人，现在征房产税又得罪了买得起房的人。起房的人，现在征房产税又得罪了买得起房的人。房产税的征收必然要政府承受非常沉重的政治代房产税的征收必然要政府承受非常沉重的政治代价价房产税根本打击不到炒房客房产税根本打击不到炒房客, ,因为炒房者，因为炒房者，投机客短期内会卖掉
25、房子，最后打击的还是老百投机客短期内会卖掉房子，最后打击的还是老百姓。如果要征收房产税，就需要公开公平透明的姓。如果要征收房产税，就需要公开公平透明的法制环境。但政府官员要公示财产的话可能会引法制环境。但政府官员要公示财产的话可能会引起社会混乱，因此这个起社会混乱，因此这个政策很难实施起来政策很难实施起来。我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良对房产税不同的评价对房产税不同的评价n王子晨（北京云霄里王子晨（北京云霄里8号总经理）号总经理）：房产税只是房产税只是加大税收的幌子加大税收的幌子，我不赞成以抑制房价的名义征，我不赞成以抑制房价的名义征收房
26、产税。中国百姓的实际税负水平已经很高了，收房产税。中国百姓的实际税负水平已经很高了，以房地产调控的名义为幌子，加大人民的税收负以房地产调控的名义为幌子，加大人民的税收负担，担，只是为低效率的政府行为，甚至是腐败行为只是为低效率的政府行为，甚至是腐败行为买单买单。按现在的房产税税率来看，我认为对打击。按现在的房产税税率来看，我认为对打击投机性购房、囤房的作用微乎其微。投机性购房、囤房的作用微乎其微。房产税如果房产税如果真出台，对普通百姓的杀伤力最大真出台，对普通百姓的杀伤力最大，无论怎么征，无论怎么征收，房租是一定要上涨的，可怜的收，房租是一定要上涨的，可怜的“蜗居族蜗居族”、“蚁族蚁族”我国房
27、地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良建设经济适用房、保障性住房和廉价房建设经济适用房、保障性住房和廉价房的影响的影响n国家发改委、统计局的有关材料显示：国家发改委、统计局的有关材料显示：1998199820032003年经济适用住房累计竣工面积年经济适用住房累计竣工面积4.774.77亿平方米，亿平方米，解决了解决了600600多万户中低收入家庭的住房问题。其中，多万户中低收入家庭的住房问题。其中，19991999年全国经济适用住房竣工面积超过年全国经济适用住房竣工面积超过1 1亿平方米，亿平方米，占同期商品住宅竣工占同期商品住宅竣工面积比例超过了面
28、积比例超过了50%50%。但到了。但到了20042004年，全国经济适用房完成年，全国经济适用房完成投资所占比重已大投资所占比重已大幅度下滑到为幅度下滑到为4.6%4.6%，到了，到了20052005年年1-21-2月，该项比重月，该项比重又降为又降为2.5%2.5%，最后消失的，最后消失的“无影无踪无影无踪”。n这组比重不断减少的数据是不是经济适用房做出这组比重不断减少的数据是不是经济适用房做出了了“贡献贡献”所至？是不是因为早已满足和所至？是不是因为早已满足和“适应适应了中低收入家庭购房需求了中低收入家庭购房需求”所至呢？所至呢？我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛
29、 皮思佳赖家良皮思佳赖家良建设经济适用房、保障性住房和廉价房的建设经济适用房、保障性住房和廉价房的影响影响n按照建设部的数据，其按照建设部的数据，其“贡献率贡献率”为为0.9260.926平方米；平方米；n按照国家信息中心房地产信息处研究报告，其按照国家信息中心房地产信息处研究报告，其“贡献率贡献率”为为0.40370.4037平方米。平方米。n从从19991999年正式开始实施面向年正式开始实施面向80%80%普通大众供应经济普通大众供应经济适用房的国家政策，到了适用房的国家政策，到了20042004年它正式被年它正式被1818号文号文宣布终止，宣布终止，六年时间的六年时间的“普通市民经济适
30、用房政普通市民经济适用房政策策”，对中国城镇老百姓的平均贡献率，多算的，对中国城镇老百姓的平均贡献率，多算的话，不到一个平方米，少算的话，连半个平方米话，不到一个平方米，少算的话，连半个平方米也没有也没有。我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良评价评价n曹建海（中国社科院教授）：各地保障房和准保障房与商曹建海（中国社科院教授）：各地保障房和准保障房与商品房价格差异巨大，本身说明地方政府保障房提供过少，品房价格差异巨大，本身说明地方政府保障房提供过少，根本不能起到平抑商品房价格的作用，更起不到解决占人根本不能起到平抑商品房价格的作用，更起不到解决占
31、人口绝大多数的中低收入家庭的住房民生问题口绝大多数的中低收入家庭的住房民生问题。n牛刀（牛刀（深圳晚报副总经理）深圳晚报副总经理）：关于政府出资补贴建廉租房关于政府出资补贴建廉租房与经济实用房的问题，我认为现在的廉租房建设与经济实与经济实用房的问题，我认为现在的廉租房建设与经济实用房的的会出现很多问题用房的的会出现很多问题, ,政府不应该用公共财政用在补政府不应该用公共财政用在补贴个别人的身上，而且这样的补贴根本就是无底洞，财政贴个别人的身上，而且这样的补贴根本就是无底洞，财政负担会越来越重负担会越来越重。政府应通过制定切实可行的政策来控制。政府应通过制定切实可行的政策来控制房价，如：杜绝产权
32、转让中增值、限制交易价格，并逐年房价，如：杜绝产权转让中增值、限制交易价格，并逐年折旧等折旧等我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良对房地产各方的观点对房地产各方的观点n任志强（华远集团总裁）任志强（华远集团总裁）：房地产的高价是供不房地产的高价是供不应求的结果应求的结果。按照中国现状的发展情况分析，他。按照中国现状的发展情况分析，他推测推测在未来的一、二十年中，中国的房价仍将始在未来的一、二十年中，中国的房价仍将始终处于上涨的趋势终处于上涨的趋势。部分房价过快上涨的城市如。部分房价过快上涨的城市如北京上海广州应适当的控制价格上涨的幅度，但北京上
33、海广州应适当的控制价格上涨的幅度，但这并不意味着供求关系中的价格不应上涨。他觉这并不意味着供求关系中的价格不应上涨。他觉得得中国的房地产没有泡沫中国的房地产没有泡沫，遏制部分城市的房价，遏制部分城市的房价上涨过快也不是为了将房价打下去，这种上涨过快也不是为了将房价打下去，这种行政措行政措施遏制的房价、遏制需求而产生的销售下降并非施遏制的房价、遏制需求而产生的销售下降并非是市场的正常供求产生的信号作用。是市场的正常供求产生的信号作用。我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良对房地产各方的观点对房地产各方的观点n郎咸平（香港中文大学教授）郎咸平（香港中
34、文大学教授）：今年以来房地产调控政今年以来房地产调控政策频出策频出, ,大多属经济手段。利用经济杠杆、市场规律进行大多属经济手段。利用经济杠杆、市场规律进行调控调控, ,固然收到一定成效。然而在人民币升值预期、热钱固然收到一定成效。然而在人民币升值预期、热钱涌入、通胀加剧的背景下涌入、通胀加剧的背景下, ,内外资金涌向楼市的冲动不减内外资金涌向楼市的冲动不减, ,楼市的投资热情短期难以降温。楼市的投资热情短期难以降温。高房价下蕴含着巨大的高房价下蕴含着巨大的泡沫风险泡沫风险，在这种时期可适当采取行政干预措施。但是，在这种时期可适当采取行政干预措施。但是今天的房价调控有效吗？没有！反对这样的调控
35、今天的房价调控有效吗？没有！反对这样的调控，政府，政府想让老百姓有房住，那就建保障房，干嘛要打压房价啊想让老百姓有房住，那就建保障房，干嘛要打压房价啊？政府打压这个房地产价格的实质是利用买得起房的人？政府打压这个房地产价格的实质是利用买得起房的人做牺牲品来弥补政府政策不到位的结果。做牺牲品来弥补政府政策不到位的结果。商品房的价格商品房的价格你根本就不应该打压的，让它继续涨，政府应该干什么你根本就不应该打压的，让它继续涨，政府应该干什么呢？政府应该拿出大量资源给我们大部分老百姓建设经呢？政府应该拿出大量资源给我们大部分老百姓建设经济适用房跟廉租屋，济适用房跟廉租屋，这才是根本之道。这才是根本之道
36、。我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良对房地产各方的观点对房地产各方的观点n时寒冰（上海证券报评论版主编）：中国今天时寒冰（上海证券报评论版主编）：中国今天房价高房价高两大原因：一、结构性问题。调控根本不在于调控房价，两大原因：一、结构性问题。调控根本不在于调控房价，而在于改变这个住房的供应结构和住房的供应体系而在于改变这个住房的供应结构和住房的供应体系。房价。房价为什么涨？土地市场被地方政府垄断，房地产开发被开发为什么涨？土地市场被地方政府垄断，房地产开发被开发商垄断，整个就是个垄断的市场，你没有任何的选择。你商垄断，整个就是个垄断的市场，你
37、没有任何的选择。你不能自建房，自建就违法了；不容许合作建房，因而没有不能自建房，自建就违法了；不容许合作建房，因而没有竞争关系，房价很难真正降下来。因此针对价格调控本身竞争关系，房价很难真正降下来。因此针对价格调控本身就是错的，调整的应该是结构。这就是为什么每次房地产就是错的，调整的应该是结构。这就是为什么每次房地产调控之后，房价都会出现新一轮的报复性上涨。二、调控之后，房价都会出现新一轮的报复性上涨。二、保障保障房、廉租房和经济适用房没有到位房、廉租房和经济适用房没有到位。保障性住房在中国是。保障性住房在中国是不保障的，比如说经济适用房，有多少经济适用的人能住不保障的，比如说经济适用房，有多
38、少经济适用的人能住进经济适用房呢？政府也都不愿意建保障房，因为建保障进经济适用房呢？政府也都不愿意建保障房，因为建保障房既拿地又拿钱，它不愿意建。房既拿地又拿钱，它不愿意建。我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良对房地产各方的观点对房地产各方的观点n曹建海（中国社科院教授）：政府投资初始投资要靠曹建海（中国社科院教授）：政府投资初始投资要靠卖地的钱，不把房价炒起来就没有需求，没有需求没卖地的钱，不把房价炒起来就没有需求，没有需求没有建设，没有需求没有土地出让，就没有政府投资，有建设，没有需求没有土地出让，就没有政府投资，这样决定了中国的经济是这样
39、决定了中国的经济是房地产拉动的经济房地产拉动的经济，高房价、，高房价、高利润拉动的投资。其实，高利润拉动的投资。其实，房地产市场的房屋是严重房地产市场的房屋是严重过剩的，从来没有供不应求。过剩的，从来没有供不应求。中国空置房达中国空置房达65406540万套万套，这么多房子都空置着，但又都卖出去了，这就是所谓这么多房子都空置着，但又都卖出去了，这就是所谓的的“投机性买房投机性买房”。这种房地产的投机需求，是不合。这种房地产的投机需求，是不合理需求，恶意需求，这是为了不可告人的目的拿房子理需求，恶意需求，这是为了不可告人的目的拿房子来攫取社会的财富。来攫取社会的财富。房屋严重过剩，经济正常发展需
40、房屋严重过剩，经济正常发展需要把房价打压下来。他预估楼市要把房价打压下来。他预估楼市20122012年必然崩盘，整年必然崩盘，整个房价将有个房价将有40%40%至至50%50%的回落，现在买房无异于玩火的回落，现在买房无异于玩火。因为今后的房地产业发展，按照现在因为今后的房地产业发展，按照现在“开发商暴利开发商暴利”的模式肯定是难以为继的。的模式肯定是难以为继的。我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良对房地产各方的观点对房地产各方的观点n牛刀（深圳晚报副总经理）牛刀（深圳晚报副总经理）：中央政府对房价进行了调控，：中央政府对房价进行了调控，措施多
41、多，效果全无，房价还在继续上涨，老百姓的房子措施多多，效果全无，房价还在继续上涨，老百姓的房子还是遥遥无期，而且，通货膨胀一天比一天严重，一点紧还是遥遥无期，而且，通货膨胀一天比一天严重，一点紧巴巴的存款还在不断缩水，百姓买房那是雪上加霜，更加巴巴的存款还在不断缩水，百姓买房那是雪上加霜，更加的困难。无论怎么调控开发商就是不降价，全国很多原来的困难。无论怎么调控开发商就是不降价，全国很多原来房价没怎么上涨的城市，反而暴涨起来，这些城市普通居房价没怎么上涨的城市，反而暴涨起来，这些城市普通居民吃足了调控的苦头。民吃足了调控的苦头。决定中国房价的主要因素，绝不是决定中国房价的主要因素，绝不是市场的
42、供求关系，而是货币投放市场的供求关系，而是货币投放。中国的房价基本是信贷。中国的房价基本是信贷资金撑起来的，支撑楼市的购买力，只有投机资金，所谓资金撑起来的，支撑楼市的购买力，只有投机资金，所谓刚性需求，买不起这么高的房价。因此，刚性需求，买不起这么高的房价。因此，只要央行牢牢摁只要央行牢牢摁住信贷资金的水龙头，并修好资金流向的渠道，那中国房住信贷资金的水龙头，并修好资金流向的渠道，那中国房价的整体下跌趋势就可以尽早确立。价的整体下跌趋势就可以尽早确立。我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良谢谢！谢谢！我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析
43、贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良 房地产发展展望房地产发展展望 赖家良我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良总体发展趋势总体发展趋势n发展空间巨大， 城镇化， 购买需求增大n房地产业支柱产业地位仍将持续n是拉动国民经济发展的主要动力n全面建设小康社会发展阶段n政府财政主要收入 银行收入 n房地产业的支柱产业地位还将持续我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良房地产开发投资趋势房地产开发投资趋势n城镇常住人口不到城镇常住人口不到50%.50%.远低于发达国家平均远低于发达国家平均70%70%以
44、上的水平，城市以上的水平，城市化对房地产产生了刚性生需求化对房地产产生了刚性生需求 n人口向城市的集中，决定着房地产市场的发展空间人口向城市的集中，决定着房地产市场的发展空间我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良房地产开发投资趋势房地产开发投资趋势n现阶段房地产业的根本矛盾是供需矛盾现阶段房地产业的根本矛盾是供需矛盾, ,总体供不应总体供不应求的态势将长期存在求的态势将长期存在. . 房地产开发投资平稳增长房地产开发投资平稳增长 我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良房地产开发投资趋势房地产开发投资
45、趋势n从长远来看，中国经济仍处于黄金增长期，因为从长远来看，中国经济仍处于黄金增长期，因为城镇化，工业化城镇化，工业化进程还没有完成，市场潜力，特别是中西部地区，农村市场潜力进程还没有完成，市场潜力，特别是中西部地区，农村市场潜力巨大，中国至少还有十到十五年的快速增长期。巨大，中国至少还有十到十五年的快速增长期。我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良房地产开发投资趋势房地产开发投资趋势n市场需求增长的重心开始向二三四线城市偏移，市场需求增长的重心开始向二三四线城市偏移，中西部地区中西部地区投资增长速度加快，稳健发展是关投资增长速度加快，稳健发展是
46、关键键我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良 房价趋势n房价还会继续上涨房价还会继续上涨 ，这是惯性，政府认为真实性需求很大，这是惯性，政府认为真实性需求很大n20102010年不会出现房价大跌的情行年不会出现房价大跌的情行 房地产走势与经济增长走势是正房地产走势与经济增长走势是正向的关系向的关系n巨大的市场需求成为推动房价不断上升的根本动力巨大的市场需求成为推动房价不断上升的根本动力我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良房价趋势房价趋势1 1人们对房地产的升值预期，使房地产投资和投机都充满了动力，
47、买涨不人们对房地产的升值预期，使房地产投资和投机都充满了动力，买涨不买落推动了购房买落推动了购房2 2 适度宽松的政策适度宽松的政策，使房地产商可不降价促销，另一方面，消费者可以，使房地产商可不降价促销，另一方面，消费者可以获得贷款，增加消费获得贷款，增加消费3 3 政府和银行政府和银行以及开发商都希望房价高而不降。土地财政收入占政府总以及开发商都希望房价高而不降。土地财政收入占政府总收入的收入的40-50%40-50%，银行有，银行有20%20%贷款都是给房地产商。而房地产商追求利贷款都是给房地产商。而房地产商追求利润，当然希望房价高而不降润，当然希望房价高而不降 。我国房地产市场综合分析我
48、国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良房价趋势房价趋势n购买需求的增加，购买需求的增加，土地供给却有硬约束土地供给却有硬约束 n土地供应方式市场化，土地供应方式市场化，土地价值逐步显现土地价值逐步显现n住房建设成本上升住房建设成本上升 n住房结构发生变化，普通商品房供应不足推动房价上涨住房结构发生变化，普通商品房供应不足推动房价上涨；我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良房价趋势房价趋势n增加中低收入居民住房供给增加中低收入居民住房供给靠靠保障房保障房肯定是肯定是行不通行不通的的n一是一是地方政府地方政府不可能拿过多不可能
49、拿过多的土地去建保障房，会影响的土地去建保障房，会影响到土地财政收入。到土地财政收入。n二是二是地方政府地方政府的土地出让金的土地出让金对保障房的投资比例不断减对保障房的投资比例不断减少。少。n三是三是保障房的条件过于苛刻保障房的条件过于苛刻，根本覆盖不了需要购买的人根本覆盖不了需要购买的人群。群。我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良房价趋势房价趋势n十二五规划种下房价暴涨祸根十二五规划种下房价暴涨祸根 n放宽落户条件，推进城镇化的意义有利于增加市场放宽落户条件，推进城镇化的意义有利于增加市场购房需求购房需求, ,城乡居民收入普遍较快增加城乡居
50、民收入普遍较快增加n有利于提高购房者购买商品房的经济能力和生活条有利于提高购房者购买商品房的经济能力和生活条件，在房地产开发成本提高的情况下，房价自然会件，在房地产开发成本提高的情况下，房价自然会上涨上涨 n推进大中小城市交通、通信、供电、供排水等基础推进大中小城市交通、通信、供电、供排水等基础设施一体化建设和网络化发展等市政商业生活配套设施一体化建设和网络化发展等市政商业生活配套完善，有利于房地产价格的上涨完善，有利于房地产价格的上涨 我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良房地产制度改革趋势n房地产制度改革的综合结果政府对于房地产开房地产制度改
51、革的综合结果政府对于房地产开发土地的垄断，实际上是导致中国房地产业畸发土地的垄断，实际上是导致中国房地产业畸形发展的根本所在，也是导致房地产企业寻租形发展的根本所在，也是导致房地产企业寻租行为和获取高额利润的制度因素行为和获取高额利润的制度因素 n完善房地产税收制度完善房地产税收制度 遏制政府腐败现象遏制政府腐败现象我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良房地产制度改革趋势n农业型社会向以城市为主导的城市型社会转变农业型社会向以城市为主导的城市型社会转变n消费的非农化升级消费的非农化升级, ,解除土地供应的政府垄断解除土地供应的政府垄断我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良房地产制度改革趋势n市场来解决大部分城市居民的住房问题市场来解决大部分城市居民的住房问题n形成确的房地产业目标政策体系建立房地产的形成确的房地产业目标政策体系建立房地产的产权产籍和市场信息系统产权产籍和市场信息系统我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良 谢谢 谢关注谢关注我国房地产市场综合分析我国房地产市场综合分析贺钢赵涛贺钢赵涛 皮思佳赖家良皮思佳赖家良
