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1、房地产估价方法之三成本法一、概 念 （一）、成本法，指求取估价对象在估价时点时的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 成本法的实质是：通过对估价对象房地产的各组成部分的市场价格的估算，最终确定估价对象整体的市场价格，所以采用成本法评估出来的房地产价格又称积算价格积算价格。（二）、成本的含义 成本是具有特定含义的成本（cost），具体表现为：、经济成本是房地产重新建造时的完全价格，即经济成本，包括建造成本、一切合理必要的费用、税费及应得的利润等，并非人们通常所认为的成本，其实质是一种价格。2、估价时点时的价格 成本法指的成本并非历史成本或账面成本，也并非
2、总是“现在”，也可能是过去。所以不能总是用现在或过去的成本代替估价时点时的价格。3、消费者的成本 成本法中的成本并非指开发商或承建商所付出的成本，而是指包括所有最终消费者的成本，以这种成本为基础评估出来的价格才能保证其科学性和公正性。 二、理论依据 成本法的理论依据，从卖方卖方的角度来看：是生产费用价值论，即房地产的价格是基于其“生产费用”，重在过去的投入。具体的讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建造该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。 从买方买方角度看：是替代原理，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不
3、如自己开发建造（或委托另外的人开发建造）。 由以上可见，一个是不低于不低于开发建造已花费的代价，一个是不高于不高于预计重新开发建造所需花费的代价，买卖双方可接受的共同点共同点必然是等于正常的代价（包含正常的费用、税金和利润）。由此，我们就可以根据开发建造估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来估算其价格。 三、基本公式（一）适用于新开发土地的基本公式（一）适用于新开发土地的基本公式（二）适用于新建房地产的基本公式（二）适用于新建房地产的基本公式（三）适用于旧有房地产的基本公式（三）适用于旧有房地产的基本公式 新开发土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地，在城市旧区中
4、拆除旧建筑物等开发的土地。 基本公式： 新开发土地价格新开发土地价格=土地取得费土地取得费+土地开发土地开发费费+税费税费+投资利息投资利息+投资利润投资利润+土地增值土地增值收益收益对于成片的开发区新开发土地的分宗估价时，情况如下： 新开发区某宗土地的单价=（取得开发区用地（取得开发区用地的总成本的总成本+土地开发总成本土地开发总成本+总管理费用总管理费用+总投总投资利息资利息+总销售费用总销售费用+总开发利润）总开发利润）/（开发区用地总面积*开发完成后可转让土地面积的比率）*用途、区位等因素修正系数。 上公式中： 开发完成后可转让土地面积的比率开发完成后可转让土地面积的比率=开发开发完成
5、后可转让土地总面积完成后可转让土地总面积/开发区用地面开发区用地面积积*100% 新建房地产的价格=购置土地价格+建造建筑物价格 式中： 购置土地价格购置土地价格=（土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+投资利润+土地增值收益） 修正系数 建造建筑物价格建造建筑物价格=直接成本+间接成本+正常利润 旧有房地产价格=土地重新取得价格或重新开发成本+建筑物重新建造成本-建筑物折旧四、成本法的特点与适用范围 （一）特点： 1、可以应用于其他方法不适用的对象； 2、采用成本法评估的价格只是一种“积算价格”； 3、既是估价方法，又可作为投资决策依据 （二）适用范围： 1、适用于房地产市场不活跃、缺乏市
6、场交易实例的区域； 2、适用于既无收益又很少进入市场交易的房地产； 3、适用于工业用地的价格评估五、估价步骤（一）搜集整理资料1、收集整理与待估土地价格相关的资料 包括：形状、面积、位置、用途、周围环境、土地征用过程中的各项费用、银行存贷款利率、当地各行业正常的投资回报率2、收集整理与待估建筑物价格相关的资料 包括：建筑物面积、结构、区位、朝向、已使用年数、新旧程度、耐用年限、残值率、重置价格或重建价格标准等（二）、估算重置价格或重建价格 1.概念： 重置价格：又称重置成本，是指采用估价估价时点时时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物
7、具有同等效用同等效用的新建筑物的正常价格。 重建价格：又称重建成本，是指采用与估与估价对象建筑物相同价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同完全相同的新建筑物的正常价格。 重置价格的出现是科学技术进步的必然结果，也是“替代原理的体现。 2.重置价格或重建价格的求取思路 求取房地的重建价格，是先求取土地的重新取得价格或重新开发成本，再求取建筑物的重新购建价格然后相加。 求取土地的重建价格通常是假设土地上的建筑物不存在，再采用比较法、基准地价修正法等估价方法取求土地的重新取得价格，特别适用于城市建成区的土地。 求取建筑物的
8、重建价格是假设旧建筑物所在的土地已经取得，且该土地是一块空地，但除旧有建筑物不存在之外，其他状况均维修不变，然后在此空地上重新建造与旧建筑物完全相同或具有同等效用的新建筑物所需的一切合理必要的费用、税金和正常利润，即为建筑物重新购建价格。（三）、建筑物折旧1、建筑物折旧的内容：（1）、物质折旧）、物质折旧（2）、功能折旧）、功能折旧（3）、经济折旧）、经济折旧 物质折旧又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在物质实体方面的损耗所造成的价值损失。 包括： 自然老化； 正常使用造成的磨损； 意外的破坏损毁； 延迟维修所造成的损坏 功能折旧：又称无形损耗，是指由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因
9、导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的价格损失。 经济折旧：又称外部折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失，包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、空气污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等。2、求取建筑物折旧的方法(1)、年限法、年限法(2)、成新法、成新法(3)、实际观察法、实际观察法 年限法中最主要的是直线法。 直线折旧法直线折旧法是确定建筑物折旧的最简单的方法，最普遍。又被称为定额折旧法，定额每一年的折旧额是相等的，其建筑物的价值损耗是均匀的。 Di=D=(C-S)/N =C（1-R）/N式中：Di建筑物第i年的折旧额 D建筑物每年的折旧额
10、 C建筑物重新建造成本 S估算的建筑物残值 N建筑物耐用年限 由于，建筑物的残值率R=S/C，所以上述公式变形为：（C-S）/N=C（1-S/C）/N=C（1-R）/N 成新折旧法是分析待估建筑物的建成年代，确定成新折扣标准，直接求取建筑物的现值。 计算表达式为： 建筑物现值（价格）=建筑物重置价格*建筑物成新度 实际观察法是由估价人员亲临现场，直接观察与估算建筑物在物质、功能及经济方面的折旧。四、求取积算价格运用公式求取房地产的积算价格：房地产积算价格房地产积算价格=土地的重新购建价格土地的重新购建价格+建建筑物的重新购置价格建筑物的折旧筑物的重新购置价格建筑物的折旧徐州地产观察徐 州 新
11、景 祥 房 地 产 投 资 顾 问 有 限 公 司地址：徐州市泰山路文化城6号-4电话：(0516)83686515 83686516传真：(0516)83686518-800 http:/连连 锁锁 中中 国国 房房 地地 产产 专专 业业 服服 务务 商商一、城市动态一、城市动态 1.1宏观经济3 1.2城建规划7 1.2.1 城市建设 7 1.2.2 城市交通10 二、政策及市场信息二、政策及市场信息 2.1最新政策 12 2.2市场信息 14 2.2.1全国市场 14 2.2.2徐州市场 16 三、土地市场三、土地市场 3.1土地供应 19 3.2土地成交 20 四、商品房市场分析四、
12、商品房市场分析 4.1销售分析 21 4.2各区域重点楼盘跟踪 23 五、本月媒体监测五、本月媒体监测 5.1主要楼盘营销活动 291.1 1.1 宏观经济宏观经济一、一、城市动态城市动态标题标题来源来源日期日期全球竞争力城市全球竞争力城市500500强公布强公布 徐州位列徐州位列325325名名 徐州新闻联播2008-7-29 7月28日，中国社会科学院在扬州发布2007/2008年全球城市竞争力报告，公布了世界最主要的500座城市竞争力最新排名，江苏有七个城市入选，徐州位列325名。 报告显示，中国共有59座城市入选500强，其中座次靠前的5座城市为香港、上海、深圳、北京和澳门。江苏有7座
13、城市名列其中，苏州以218的排名成为“江苏老大”，以下依次为无锡（232名）、南京（240名）、南通（297名）、常州（301名）、徐州（325名）和扬州（346名），江苏城市总数占全国近1/8。 从2006年起，由中国、美国、日本、德国、韩国等8国城市竞争力学者组成的全球城市竞争力研究项目组决定，每两年发布一次全球城市竞争力报告。本次报告共使用了GDP规模、人均GDP、地均GDP、劳动生产率、跨国公司落户数、专利申请数、价格优势、经济增长率和就业率等9项指标，对全球500个城市的竞争力进行测度。 标题标题来源来源日期日期徐州市发布上半年各项经济数据，继续居全省第二位徐州市发布上半年各项经济数
14、据，继续居全省第二位 都市晨报2008-7-24 7月23日徐州统计局发布上半年徐州经济形势与全年走势分析最新数据。上半年全市实现地区生产总值997.91亿元，增长14.6%，高于全省平均水平，继续居全省第二位，主要经济指标领先苏北，高于全国、全省平均水平。一、二、三产分别增长5.4%、16.5%和14.8%，增速较一季度分别提高0.1、0.3和0.2个百分点。 1 1三大产业三大产业 农业 工业 服务业 农林牧渔业增加值达108.9亿元 增加值连续四个月居全省第二位 增加值拉动GDP增长5.3个百分点 2 2三大需求三大需求 投资 消费 外贸 在建亿元以上投资项目187个 社会消费品零售额增
15、速居全省第三位 累计实现进出口总额15.21亿美元 3 3三大收入三大收入 上半年全市累计实现财政总收入138.85亿元，增长24.8%；全市规模以上工业实现利润总额89.39亿元，同比增长53.9%，利润增幅高于销售增幅13.9个百分点；城乡居民收入保持两位数增长。上半年全市城市居民人均可支配收入累计为8653元，同比增长12.4%，增幅较一季度提高1.1个百分点。标题标题来源来源日期日期上半年徐州城市居民收入稳定增长上半年徐州城市居民收入稳定增长都市晨报2008-7-16 今年上半年，徐州城市居民人均可支配收入8653元，同比增长12.4%，扣除物价因素实际增长5.6%；收入增长幅度居全省
16、第八位。 人均工资性收入人均工资性收入5881.275881.27元元上半年，人均工资性收入5881.27元，比去年同期增长11.3%。 经营性收入增幅最大经营性收入增幅最大上半年，人均经营性收入610.97元，比去年同期增长27.4%。增幅为四大类收入增幅之首。 财产性、转移性收入平稳增长财产性、转移性收入平稳增长上半年，人均财产性收入132.90元，比去年同期增长6.9%，增幅比去年同期回落14.8个百分点。 人均可支配收入列苏北第一位人均可支配收入列苏北第一位 上半年，我市城市居民人均可支配收入8653元，列苏北第一位、全省第九位；收入增幅与苏州、宿迁并列全省第八，高于苏北0.5个百分点
17、，低于全省1.4个百分点 标题标题来源来源日期日期专家预测专家预测6 6月月CPICPI降至降至7.1% 7.1% 央行加息压力减央行加息压力减缓缓中国证券报2008-7-9 据专家预测，我国6月份CPI同比上涨7.1%左右，低于5月7.7%和4月的8.5%，连续二个月来回落。分析人士认为，如果数字属实，这意味着近期央行加息的压力进一步减缓。 为了抑制通胀的上行，去年我国央行曾6次加息，但出于在中美利差缩小甚至倒挂过程中对热钱过多流入的担忧，央行今年以来一直按“息”不动。 6月份CPI增速继续下降，甚至低于此前的市场预期，主要有两个因素：一是去年基数较高；二是6月份蔬菜价格总体回落。 同时加息
18、一方面加大房地产企业的融资成本，另一方面加剧买房者观望情绪，而房地产出问题可能引发系统性的金融风险，所以贷款利率也不宜加。 受严厉的宏观调控、地震以及去年的高基数因素影响，二季度经济增长可能是全年的一个低点。如果维持现行政策，经济下行风险将进一步加大。因此，当前应对从紧的政策作出适度调整，包括货币政策、信贷政策等等。1.2 1.2 城建城建规划规划l 城市建设篇城市建设篇标题标题来源来源日期日期新城区中心区今年加快建设新城区中心区今年加快建设 都市晨报2008-7-9 为提升城市档次品位，提高城市形象，促进徐州社会经济发展，徐州今年全面加快新城区建设。在科学规划的基础上，重点实施新城区中心区建
19、设。 一是加快新城区基础设施建设，建成了承平路、泓福路、槐花大道、府左路、府右路、府后路6条道路，完成了供水、排水、弱电、通讯管网等基础管线建设，为新城区全面开发创造了条件。二是加快新城区重点工程建设，临城河索桥、泓福桥、世纪广场改造工程已全面完成，传世基业小区、东方宜家花园、城市规划展示厅建设正全力推进，新城区建设全面启动。同时，实施了育才路综合整治工程，着力推动新工区集污管道建设和育才小区建设，全面开发新城区。 据悉，城建重点工程是城市发展的动力，徐州围绕新城区建设和老城区改造两大核心，以大项目建设为载体，带动全市城建发展。2006年至今，共实施城市建设重点工程46个，完成为民办实事工程2
20、2个，拉开了城市建设的大格局。 标题标题来源来源日期日期小南湖二期工程交付使用小南湖二期工程交付使用 彭城晚报2008-7-4 6月27日，市政重点建设工程小南湖二期工程顺利通过整体验收并交付使用，成为徐州又一张城市名片、城区的另一颗风景明珠。小南湖二期工程占地约360亩，内容包括土方开挖、景点建筑、景观绿化、环湖道路、景观桥、广场平台、水电排污、山水亮化及一期完善项目等。整体设计由中国城市规划设计研究院实施，按照工程计划共分77个标段。开挖土方约95万立方米，景观绿化15万平方米，景观建筑5600平方米，环湖道路2600米，景观桥3座。主要项目有：小南湖入口广场、苏公岛和鸣鹤洲景观工程、苏公
21、桥和军民河桥、云龙山和云龙湖亮化以及环湖路等工程。 标题标题来源来源日期日期未来未来5 5年徐州住房建设规划年徐州住房建设规划彭城晚报 2008-7-1 徐州市住房建设规划（2008-2012）在市规划局主办的徐州城市规划信息网上开始公示。根据这一规划，在2008年至2012年之间，我市将在主城区规划新建各类住房218819套，建设总量为2045万平方米，其中套型面积90平方米以下住房166332套，建筑面积1497万平方米。 根据这一规划，2008年-2012年，共需要用地1347公顷。其中政策性住房895万平方米，占住房建设总量的43.77%，占地623公顷，商品房1150万平方米，占住房
22、建设总量的56.23%，占地724公顷。年份年份20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年合计合计商品房155143142142142724政策性住房130118125125125623合计28526126726726713472008-20122008-2012年住房建设用地规划一览表年住房建设用地规划一览表 单位：公顷单位：公顷 l 城市交通篇城市交通篇标题标题来源来源日期日期徐州火车站将改建成标志性建徐州火车站将改建成标志性建筑筑 徐州日报2008-7-2 为提升徐州铁路客运服务质量，适应经济社会发展需求，徐州火车站客运设施及站房
23、外立面改造于近期进行，工程建设计划总工期6个月。改造后的新客站将是一个功能强大、设施先进的现代化铁路客运站，同时，它还将成为徐州标志性建筑。 徐州站改造的主要内容包括：拆除既有钢筋混凝土风雨棚30000平方米，新建无站台柱风雨棚，面积46000平方米；徐州火车站站房外立面改造，将按照体现徐州历史、文化特色的原则进一步优化。结合外立面改造工程还将对进站口、售票厅、通廊、动车组候车室、出站厅等，按照满足客运功能要求进行整修。增设高架候车室至站台的自动扶梯10部，出站地道至出站厅自动扶梯1部；既有第2、4、5站台改造为1.25米高站台，结合站台和无柱风雨棚工程对站内股道道床进行整治；新设旅客服务信息
24、系统和引导、监控、安检等设备。通信、信号、电气化等相关配套改造工程。 标题标题来源来源日期日期济济徐高速（江徐高速（江苏苏段）完成省段）完成省计计划划都市晨报2008-7-3 截至6月底，济宁至徐州高速公路（江苏段）今年共完成投资4.15亿元，其中实物工作量3.52亿元，分别占省高指下达上半年计划的109%和101%，较好地实现了“时间过半，任务完成超半”的进度目标。 二、政策二、政策及市场信息及市场信息2.1 2.1 最新政策最新政策l 国家政策国家政策标题标题来源来源日期日期我国将建房地产预警系统我国将建房地产预警系统 监控哄炒监控哄炒房价行为房价行为徐州搜房网2008-7-25 国家发改
25、委7月24日宣布，住房和城乡建设部的“房地产预警预报系统初步设计概算”已获批。这标志着囊括全国40个城市的房地产预警系统迈出了关键性的一步。但是国家发改委未指明该系统何时能正式运作。 根据国家发改委的批复，“房地产预警预报系统”将依托互联网，建立涵盖40个城市节点的广域数据专网，构建包含40个城市节点的房地产市场基础信息数据库、监测指标数据库和信息发布共享数据库，建设基础数据库采集系统、基础数据库整合系统、监测数据分析系统、监测指标预警预报系统、监测与预警预报信息发布系统等应用系统等。 “房地产预警预报系统”至少可以起到两方面的作用。一方面，监管层可通过掌握真实的交易量与交易价格，可以及时发现
26、并纠正在营销环节哄炒房价的行为，有助于打破购房者与开发商之间的信息不对称；另一方面，监管层也可通过该系统即时了解市场的变化情况，使其调控政策的出台更具针对性和时效性。标题标题来源来源日期日期徐州推行徐州推行“三位一体三位一体”物业管理新模式物业管理新模式徐州新闻联播 2008-7-7 所谓“三位一体”是指社区居委会、业主委员会、物业管理公司三方成立联合工作组，每周开一次会议，协商解决小区内相关问题。在这个模式中社区居委会除了开展社区工作外，还受理业主投诉、协调物业管理中的纠纷；业主委员会成员有义务按时足额交纳物业服务费；物业管理公司要定期将小区各项收支账目一一公示，接受监督。徐州房管局全面推行
27、“三位一体”的物业管理新模式，力争3-5年内普及率达80%以上。l 本地政策本地政策2.2 2.2 市场信息市场信息标题标题来源来源日期日期6 6月全国月全国7070个大中城市房屋销售价格同比上涨个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%8.2%，徐州房屋销售价格同比上涨，徐州房屋销售价格同比上涨3.3%3.3%。国家统计局2008-7-17 6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，涨幅比5月低1个百分点；环比价格与上月持平。一、新建住房销售价格同比上涨9.2%，涨幅比5月低1个百分点；环比上涨0.1%，90平方米及以下新建住房销售价格环比下降0.1%。分类型看，经济适用房销售价格
28、同比上涨3.2%，环比上涨0.1%。普通商品住房和高档商品住房销售价格同比分别上涨9.7%和11.1%，环比分别上涨0.1%和0.2%等。 二、二手住房销售价格同比上涨7.5%，涨幅比5月低1.3个百分点；环比价格下降0.2%。三、新建非住宅销售价格同比上涨5.6%，涨幅比5月低0.9个百分点；环比上涨0.1%，涨幅与5月持平。分类型看，办公楼销售价格同比上涨7.9%，环比上涨0.3%；商业营业用房销售价格同比上涨4.4%，环比与上月持平。 l 全国市场全国市场标题标题来源来源日期日期楼市交易量或倒退楼市交易量或倒退1010年年 深圳官方机构呼吁救市深圳官方机构呼吁救市 上海证券报2008-7
29、-10 楼市一落千丈的深圳率先开始呼吁“救市”！9日，深圳国土资源和房屋管理局发布了由深圳市房地产研究中心撰写的2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告，显示深圳房价已跌回一年前，而楼市的交易量今年很有可能退回十年前。销量缩水一半销量缩水一半 统计显示：上半年深圳新建商品房销售面积170.41万平方米，同比减少54.38%。其中，住宅销售面积154.25万平方米，同比减少50.02%；办公楼销售面积1.78万平方米，同比减少89.23%；商业用房销售面积11.94万平方米，同比减少34.65%。350350万平方米万平方米 按目前的销售规模统计，深圳今年全年的住宅销售面积可能在350万平
30、方米左右，仅相当于1997-1998年间的水平。 提出提出“救市救市”建议建议 报告建议减免房地产交易环节的营业税、契税、增值税等流转环节税收，以降低交易门槛，促进市场活跃。此外，报告也建议国家有关部门对现行相关金融政策做一些调整，适度放松从紧的货币政策；针对房地产方面主要是对首次购房者和90平房米以下购房者予以扶持， 给予各地、各商业银行一定自主权，因地制宜控制贷款规模。报告还建议地方政府重视土地供应效率以扩大供应。 l 徐州市场徐州市场标题标题来源来源日期日期徐州市区第二次土地调查将展开徐州市区第二次土地调查将展开徐州日报2008-7-4这次土地调查的时间为2008年5月到2009年10月
31、，调查范围是市区行政管辖范围内，面积约453平方公里。调查内容包括城镇土地调查、农村土地调查、基本农田调查、塌陷地调查、违法用地调查、土地后备资源调查等各项调查。据了解，此次土地调查将建立徐州市区城乡一体化地籍管理信息系统，对土地权属、土地利用情况以及基本农田、耕地后备资源等进行统一管理，同时整合县级土地利用数据库，提供市县两级数据库之间访问和调用接口，满足数据上传、接收、交换、备份、更新维护、日常应用等工作需要，不仅对国土资源部门加强国土资源管理、积极发挥土地的宏观调空作用具有重要意义，对政府、涉地管理部门以及土地使用者也都具有重要作用。 标题标题来源来源日期日期今年上半年徐州市房地产业整体
32、运行平稳今年上半年徐州市房地产业整体运行平稳 徐州日报2008-7-24 日前，徐州市建设局召开上半年工作总结大会，指出在全国房地产市场持续低迷的大背景下，徐州房地产业整体运行平稳，市区共完成投资额27亿元，同比略有增加；竣工面积104万平方米，同比基本持平；新开工面积95.8万平方米，同比略有下降，投资未降反升。建设工程质量稳中有升，市区工程合格率达100%。 标题标题来源来源日期日期楼市中小户型需求旺盛楼市中小户型需求旺盛 徐州日报2008-6-27 在目前市场形势下，中小户型虽然每平方米的单价不低，但是因为面积小，总价低，首付少，这对多数参加工作不久的年轻人来说是个诱惑，不少人将中小户型
33、作为婚房，也作为过渡型住房。 另外投资人士也认为“小面积、大功能”的中小户型，将来转手或者出租都非常容易出手，投资潜力非常大。 从房管局网站发布的信息也能看出，在房地产市场普遍遇冷的情况下，总价不高的小户型销售行情要好于大户型，70至 90平方米的中小户型是市场需求的主力。 据悉，徐州市计划2008年度住房建设总量为415万平方米。据2008年度住房建设计划预测，满足“十一五”住房建设规划中规定的各片区、各类型住房的套型结构比例，商品住房和政策性住房90平方米以下的住房建筑总面积为305万平方米，总套型结构比例满足70%的要求。这将在一定程度上满足购房者对中小户型的需求。3.1 3.1 土地供
34、应土地供应三、土地三、土地市场市场编编 号号地块名称地块名称土地座落土地座落土地用途土地用途出让面积出让面积（）（）规划指标规划指标容积率容积率建筑密度建筑密度绿地率绿地率2008-15南方网架地块二环北路北侧城镇住宅，可兼容商服43393（A:30682B:12711）A2.0B2.2A22%B25%30%2008-16新华阳光花园西侧地块迎宾路西,新华阳光花园西侧城镇住宅180151.622%30%2008-17四职高地块白云路北，徐铁二中南侧城镇住宅131631.825%30%7月出让3幅土地，总出让面积74571。3.2 3.2 土土地成交地成交7月共成交4幅土地，总成交面积17675
35、3，总成交金额21570万元。编编 号号地块位置地块位置面积面积（）（）用途用途成交价（万）成交价（万）竞得人竞得人2008-4新城区1号路西、J11号路东、W6号路北、6号路南135661商服16300徐州市新城区国有资产经营有限责任公司2008-9奔腾大道南侧6382商服住宅970徐州市兴隆村镇建设综合开发公司2008-11三环南路南侧、风华园对面8907商服2000徐州正德置业有限公司2008-14三环东路西侧,刘湾小区东25803住宅商服2300徐州市恒邦房地产开发有限公司四、四、商品房市场商品房市场4.1 4.1 销售销售分析分析7 7月月徐州市区商品房市场成交状况及环徐州市区商品房
36、市场成交状况及环比增幅比增幅（数据来自搜房网每日成交公告，不含贾汪区）4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月总成交量（套）总成交量（套）1460123510951556环比增幅环比增幅-15.75 %-18.2%-11.34%42.1%总成交面积（万）总成交面积（万）14.3312.6211.4915.89环比增幅环比增幅-9.9%-13.5%-8.95%38.29% 7月徐州楼市呈爆发式增长，成交套数与成交面积与上月相比大幅提高。4.2 74.2 7月与月与6 6月月各区域成交状各区域成交状况对比况对比 与6月相比，7月除九里区外，其他各区无论成交套数和成交面积都有不同幅度的增长，其中泉山
37、区、经济开发区、铜山县与上月相比有较大幅度提高。l 中心区中心区楼盘名称楼盘名称总体量总体量价格价格去化量去化量河畔花城河畔花城5万2008年5月均价5300元/；2008年6月均价5350元/；2008年7月封盘。2008年1月至今推出3栋高层约350户。截止5月底去化30%；6月去化15套，目前共去化34%；7月封盘，未有房源售出。天山绿洲天山绿洲60.9万总户数48802006年12月认购均价3700元/；2007年8月多层4600元/、 小高层4280元/、 高层4350元/；2007年9月均价4400元/；2007年10月均价4600元/；2007年11月-12月均价5100元/；2
38、008年2月均价5350元/；2008年3月价格未变5400元/；2008年4月价格未变5400元/；2008年5月价格未变5400元/；2008年6月价格未变5400元/；2008年7月三期均价5120元/，二期均价5400元/。4月继续销售二期第二批房源。二期第二批约400户，4月去化20余套（二期第二批08.2月底开始对外推出，目前只去化10%）；5月销售二期第二批房源，去化不理想，仅成交约13套；6月未有新房源推出，去化约25套。预计7月推出三期罗马假日；7月推出三期3#共198套，去化48套，二期去化20套，7月共去化68套。4.3 4.3 各区域重点楼盘跟踪各区域重点楼盘跟踪楼盘名
39、称楼盘名称总体量总体量价格价格去化量去化量绿地世纪城绿地世纪城130万2008年4月均价4200元/；2008年5月四期新推房源均价未变4200元/；启航社北向房源精装修均价3750元/；南向房源精装修均价4600元/；二、三期尾房成交均价3900元/；2008年6月价格未变，二、三期尾房两房优惠两万，三房优惠三万；2008年7月价格未变。2008年2月销售约90套；四期预先推出120套去化约50%；4月推出2栋84套，去化30套，其他 房源去化20套。 截止目前四期推出204套房源，去化100余套；5月推出启航社中两栋约340套、四期一栋多层48套、一栋小高层36套。另推出二、三期尾房约25
40、套。截止月底共去化约190套；6月新推一栋多层、一栋小高层共102套，启航社已去化50%，其他房源去化70套；7月无新房源推出，内部职工认购120套，正常销售40套，启航社销售100套。锦绣滨湖锦绣滨湖15万2008年3月均价3650元/；2008年4月均价未变3650元/；2008年5月价格未变3650元/；2008年6月二期价格未定；2008年7月二期均价3900元/。一期推出430套；3月仅余10套左右；4月仍销售一期剩余10套房源,去化3套。二期（13#-41#） 5月开始接受意向登记；5月二期开始接受意向登记，预计7月开盘；6月二期登记约150户，整体登记80%（二期约740户）。7
41、月26日推出二期第一批13-18#/31-41#，共472户，截止月底去化30%。l 东区东区楼盘名称楼盘名称总体量总体量价格价格去化量去化量开元四季开元四季90万2006年9月2750元/；2006年12月2900元/；2007年6月3100/；2007年7月、8月3400元/； 2007年9月、10月3500元/；10月新推小高层2层3090元/；16层3820元/； 2007年11月均价3800元/；2008年3月均价3800元/；2008年4月均价3600元/；2008年5月均价3650元/；2008年6月均价3650元/；2008年7月均价3650元/。2008年2月去化约20套；2
42、008年3月整体去化约80%；2008年4月12日推出3栋小高层约170套，截止月底认购70余套。二期预计2008年7月对外推出；2008年5月推出A12#小高层约32套截止月底去化40%，上月新推的3栋小高层现剩余40余套，去化77%。5月总共去化68套；6月未有新房源推出，销售38套。二期麓郡目前登记300多组客户，最迟8月底推出；7月推出一期A9#共75套，去化12套，其他房源去化2套，本月共去化14套。l 西区西区楼盘名称楼盘名称总体量总体量价格价格去化量去化量苏商苏商御御景湾景湾90万2008年4月均价约3700元/；2008年5月价格未变3700元/；2008年6月四期均价3770
43、元/，挑高12#楼均价4360元/；2008年7月价格未变。2008年4月推出四期第一批122套房源，去化70%；2008年5月新推104套房源，4.26日至今总共去化约130套；6月21日推出挑高小户型144套，截止月底去化92套，其他房源去化40套，本月共去化132套；7月未有新房源推出，挑高实际去化70套，四期房源去化20套。东南郡东南郡30万2008年6月均价3500元/；2008年7月均价3500元/6月继续销售一期一批房源，整体去化110套，去化率61%；7月未有新房源推出，去化10套。中新中新泉泉山森林海山森林海120万2008年2月3200元/推出花园洋房；2008年3月价格未
44、变,均价3200元/；2008年4月成交均价3050元/；2008年5月成交均价3100元/；2008年6月成交均价3100元/；2008年7月采取大幅优惠措施，均价 3000元/。2008年4月继续销售一期1660套房源，去化85套，整体剩余约400套。5月销售一期剩余房源，去化60套。6月中旬停盘至7.13开盘，停盘前去化10套；7月未有新房源推出，去化89套。国基城邦国基城邦60万2008年4月均价3650元/；2008年5月均价3650元/；2008年6月均价3650元/；2008年7月均价3650元/。4月继续销售一期约134套房源，去化20套，整体去化约70套。5月销售一期剩余房源
45、，去化34套；6月未有新房源推出，仅去化3-4套；7月未有新房源推出，去化15套。l 南区南区楼盘名称楼盘名称总建面总建面价格价格去化量去化量华商华商清水湾清水湾23万 2008年2月均价3200元/；一期三批2008年3月开盘3300元/；2008年4月均价3300元/；2008年5月均价3300元/；2008年5月均价3300元/；2008年6月均价3300元/；2008年7月均价3300元/。4月没有新房源推出。本月销售东区剩余100余套房源，去化40余套。（东区共955套）；5.18推出西区3栋多层，约96套，截止月底西区去化31套，东区去化20套，5月共去化51套；6月没有新推房源，
46、东区去化18套，西区去化12套；7月推出西区C04号楼，共36户，本月东区去化20户，西区去化16户，共去化36户。滨湖城市花园滨湖城市花园7万2008年4月认购价4200元/；2008年5月均价4200元/；2008年6月均价4200元/；2008年7月均价4200元/。5月14日推出15#共计约328套房源，截止月底销售267套，去化率达81.4%；6月去化30套，整体去化率达90%；7月无新房源推出，去化13套，余20套，去化率94%。l 北区北区l 金桥板块金桥板块楼盘名称楼盘名称总建面总建面价格价格去化量去化量城置国际花园城城置国际花园城180万2008年6月均价3200元/；200
47、8年7月均价3400元/，小高层均价3200元/。6月新推167套小高层房源，截止月底去化92套。目前共推出670套房源，去化540套；7月未有新房源推出，去化60套。博顿君庭湖畔博顿君庭湖畔27万2008年6月均价3480元/；2008年7月成交均价3200元/。6月销售一期第一组团260户，目前已认购90%，预计本批房源7.10开盘；7.15日一期开盘，目前已去化160户。万豪绿城万豪绿城24万2008年6月均价2800元/；2008年7月均价2800元/。6.14日对外推出一期132户，售出60张购房VIP卡；7月继续销售一期房源，共认购73套。五、本月媒体监测五、本月媒体监测项目名称项
48、目名称报纸名称报纸名称日期日期版面版面主题广告语主题广告语北京路18号都市晨报2008-7-251/2迎奥运，团购倒计时博顿君庭湖畔都市晨报2008-7-151/2日出东方 龙升金湖徐州日报2008-7-141/4日出东方 龙升金湖城置国际花园城都市晨报2008-7-31/2创新谁都可以想象 但有城置国际花园城可以真正做到都市晨报2008-7-81/42008年度力作国际创新宽景小高层即刻登场徐州日报2008-7-41/4创新谁都可以想象但有城置国际花园城可以真正做到财富广场徐州日报2008-7-31/2财富广场第三、四层精装修写字楼近日全新推出徐州日报2008-7-101/2财富广场第三、四
49、层精装修写字楼全新推出 火热销售中大时代商业广场都市晨报2008-7-281/4商业牛市 蓄市爆发东方宜家花园都市晨报2008-7-311/425万欧式生活领地超值准现房永泰东方美地徐州日报2008-7-101/4说到不如做到 东方美地又一次兑现了自己的承诺东南郡都市晨报2008-7-101/4率先品质 引领生活都市晨报2008-7-181/47月19日 荣耀在这里 东南郡项目解析会徐州日报2008-7-171/4做品质生活的领先者彭城晚报2008-7-171/47月19日 荣耀在这里 东南郡项目解析会项目名称项目名称报纸名称报纸名称日期日期版面版面主题广告语主题广告语国基城邦都市晨报2008
50、-7-91/4国基城邦景观示范区及样板间正式公开暨魅力新徐州城市形象大使20强现场竞技7月13日诚邀新老业主现场品鉴都市晨报2008-7-131/4不衡量 你可能会后悔都市晨报2008-7-91/4国基城邦英伦别墅区现已公开纯美英伦生活正在开启豪绅嘉苑都市晨报2008-7-41/2用低密成就私密都市晨报2008-7-111/2用低密成就私密都市晨报2008-7-181/2让空间升级品质都市晨报2008-7-251/2365，天天都做苏州人河畔花城都市晨报2008-7-101/44#小高层接受预约登记徐州日报2008-7-101/44#小高层接受预约登记红星美凯龙都市晨报2008-7-41/4红
51、星美凯龙3期建材装饰广场7月4日正式招商都市晨报2008-7-101/2红星美凯龙3期建材广场保留黄金地段超价值产权商铺盛大推出都市晨报2008-7-111/4快乐盛夏主题会 全场满2000直返现金400元都市晨报2008-7-141/4红星美凯龙3期建材广场保留黄金地段超价值产权商铺盛大推出项目名称项目名称报纸名称报纸名称日期日期版面版面主题广告语主题广告语金地商都都市晨报2008-7-11/42003年的价格，买2008年的黄金现铺锦绣滨湖都市晨报2008-7-31/2一期华彩初现/二期华章再续 7月绽放都市晨报2008-7-81/4一期华彩初现/二期华章再续 7月绽放都市晨报2008-7
52、-171/2一期华彩初现/二期华章再续 7月绽放都市晨报2008-7-251/2绮山翠苑/云峰景居 7.26日盛情绽放徐州日报2008-7-171/2一期华彩初现/二期华章再续 7月绽放徐州日报2008-7-241/2建筑传承价值，居住改变生活彭城晚报2008-7-161/2一期华彩初现/二期华章再续 7月绽放彭城晚报2008-7-231/2心存感激，唯有将经典延续锦绣年华都市晨报2008-7-41/2新推高层第2、3、33层准现房发售都市晨报2008-7-101/2新推高层第2、3、33层准现房火热销售中都市晨报2008-7-181/2新推高层第2、3、33层准现房火热销售中锦绣新天地都市晨
53、报2008-7-81/48万元入主响山路沿街旺铺都市晨报2008-7-91/48万元入主响山路沿街旺铺徐州日报2008-7-31/48万元入主响山路沿街旺铺项目名称项目名称报纸名称报纸名称日期日期版面版面主题广告语主题广告语快乐街区都市晨报2008-7-81/4买铺买到淮海路都市晨报2008-7-101/4每年4个亿看谁抢到手都市晨报2008-7-171/4钻石小旺铺绿地世纪城都市晨报2008-7-21/2绿地集团16周年庆暨璀璨徐州3周年成果展绿地世纪城 启航社都市晨报2008-7-171/4低总价！小户型！彭城晚报2008-7-231/4全装修小户型，跟装修烦恼说“BYE BYE”南山水镇
54、都市晨报2008-7-11/42号公馆2万元抱着漂亮老婆入洞房都市晨报2008-7-151/4看看2号公馆的投资计划表，划算不划算？中新泉山森林海都市晨报2008-7-41/4幸运卡仅余30张！都市晨报2008-7-81/4有露台的花园洋房都市晨报2008-7-111/4全徐州抢购15套都市晨报2008-7-251/4精装礼遇 双重惊喜山居笔记都市晨报2008-7-101/4山居生活第二季 山景小高层都市晨报2008-7-171/4因为山在那里！山居生活第二季 山景小高层山水康桥都市晨报2008-7-71/4“和谐邻里 共建康桥”家庭摄影大赛项目名称项目名称报纸名称报纸名称日期日期版面版面主题
55、广告语主题广告语松霏花园徐州日报2008-7-101/450亩园林 仅为50户尊享天山绿洲都市晨报2008-7-31/4疯狂小户型 总价不到40万都市晨报2008-7-101/4独享50000私家花园徐州日报2008-7-171/4天山绿洲3期阳光、公园低总价小户型正在预约中同发家和园都市晨报2008-7-81/4现房 东区绝版养生名宅万豪绿城都市晨报2008-7-41/2内部认购火爆，一期房源目前已预定85%西都国际都市晨报2008-7-251/4赚钱引擎 财富原动力香槟城都市晨报2008-7-311/2东城向上，开启新派生活香花畦都市晨报2008-7-161/42008.7.19香花畦大庆
56、路售楼中心全新开放彭城晚报2008-7-231/4公园前，白云山下的住宅经典新世纪建材装饰城都市晨报2008-7-81/2财富是怎样炼成的星光名庭都市晨报2008-7-71/2时尚家，实惠价依山龙郡都市晨报2008-7-11/2让心回家 享受庭院别墅生活御景湾都市晨报2008-7-21/2鲜橙街区7月1日正式签约都市晨报2008-7-81/4总价22万起拥有3房2厅2卫复式空中小别墅徐州日报2008-7-101/2总价22万起拥有3房2厅2卫复式空中小别墅徐州地产观察徐 州 新 景 祥 房 地 产 投 资 顾 问 有 限 公 司地址：徐州市泰山路文化城6号-4电话：(0516)83686515
57、 83686516传真：(0516)83686518-800 http:/连连 锁锁 中中 国国 房房 地地 产产 专专 业业 服服 务务 商商一、城市动态一、城市动态 1.1宏观经济3 1.2城建规划7 1.2.1 城市建设 7 1.2.2 城市交通10 二、政策及市场信息二、政策及市场信息 2.1最新政策 12 2.2市场信息 14 2.2.1全国市场 14 2.2.2徐州市场 16 三、土地市场三、土地市场 3.1土地供应 19 3.2土地成交 20 四、商品房市场分析四、商品房市场分析 4.1销售分析 21 4.2各区域重点楼盘跟踪 23 五、本月媒体监测五、本月媒体监测 5.1主要楼
58、盘营销活动 291.1 1.1 宏观经济宏观经济一、一、城市动态城市动态标题标题来源来源日期日期全球竞争力城市全球竞争力城市500500强公布强公布 徐州位列徐州位列325325名名 徐州新闻联播2008-7-29 7月28日，中国社会科学院在扬州发布2007/2008年全球城市竞争力报告，公布了世界最主要的500座城市竞争力最新排名，江苏有七个城市入选，徐州位列325名。 报告显示，中国共有59座城市入选500强，其中座次靠前的5座城市为香港、上海、深圳、北京和澳门。江苏有7座城市名列其中，苏州以218的排名成为“江苏老大”，以下依次为无锡（232名）、南京（240名）、南通（297名）、常
59、州（301名）、徐州（325名）和扬州（346名），江苏城市总数占全国近1/8。 从2006年起，由中国、美国、日本、德国、韩国等8国城市竞争力学者组成的全球城市竞争力研究项目组决定，每两年发布一次全球城市竞争力报告。本次报告共使用了GDP规模、人均GDP、地均GDP、劳动生产率、跨国公司落户数、专利申请数、价格优势、经济增长率和就业率等9项指标，对全球500个城市的竞争力进行测度。 标题标题来源来源日期日期徐州市发布上半年各项经济数据，继续居全省第二位徐州市发布上半年各项经济数据，继续居全省第二位 都市晨报2008-7-24 7月23日徐州统计局发布上半年徐州经济形势与全年走势分析最新数据。
60、上半年全市实现地区生产总值997.91亿元，增长14.6%，高于全省平均水平，继续居全省第二位，主要经济指标领先苏北，高于全国、全省平均水平。一、二、三产分别增长5.4%、16.5%和14.8%，增速较一季度分别提高0.1、0.3和0.2个百分点。 1 1三大产业三大产业 农业 工业 服务业 农林牧渔业增加值达108.9亿元 增加值连续四个月居全省第二位 增加值拉动GDP增长5.3个百分点 2 2三大需求三大需求 投资 消费 外贸 在建亿元以上投资项目187个 社会消费品零售额增速居全省第三位 累计实现进出口总额15.21亿美元 3 3三大收入三大收入 上半年全市累计实现财政总收入138.85
61、亿元，增长24.8%；全市规模以上工业实现利润总额89.39亿元，同比增长53.9%，利润增幅高于销售增幅13.9个百分点；城乡居民收入保持两位数增长。上半年全市城市居民人均可支配收入累计为8653元，同比增长12.4%，增幅较一季度提高1.1个百分点。标题标题来源来源日期日期上半年徐州城市居民收入稳定增长上半年徐州城市居民收入稳定增长都市晨报2008-7-16 今年上半年，徐州城市居民人均可支配收入8653元，同比增长12.4%，扣除物价因素实际增长5.6%；收入增长幅度居全省第八位。 人均工资性收入人均工资性收入5881.275881.27元元上半年，人均工资性收入5881.27元，比去年
62、同期增长11.3%。 经营性收入增幅最大经营性收入增幅最大上半年，人均经营性收入610.97元，比去年同期增长27.4%。增幅为四大类收入增幅之首。 财产性、转移性收入平稳增长财产性、转移性收入平稳增长上半年，人均财产性收入132.90元，比去年同期增长6.9%，增幅比去年同期回落14.8个百分点。 人均可支配收入列苏北第一位人均可支配收入列苏北第一位 上半年，我市城市居民人均可支配收入8653元，列苏北第一位、全省第九位；收入增幅与苏州、宿迁并列全省第八，高于苏北0.5个百分点，低于全省1.4个百分点 标题标题来源来源日期日期专家预测专家预测6 6月月CPICPI降至降至7.1% 7.1%
63、央行加息压力减央行加息压力减缓缓中国证券报2008-7-9 据专家预测，我国6月份CPI同比上涨7.1%左右，低于5月7.7%和4月的8.5%，连续二个月来回落。分析人士认为，如果数字属实，这意味着近期央行加息的压力进一步减缓。 为了抑制通胀的上行，去年我国央行曾6次加息，但出于在中美利差缩小甚至倒挂过程中对热钱过多流入的担忧，央行今年以来一直按“息”不动。 6月份CPI增速继续下降，甚至低于此前的市场预期，主要有两个因素：一是去年基数较高；二是6月份蔬菜价格总体回落。 同时加息一方面加大房地产企业的融资成本，另一方面加剧买房者观望情绪，而房地产出问题可能引发系统性的金融风险，所以贷款利率也不
64、宜加。 受严厉的宏观调控、地震以及去年的高基数因素影响，二季度经济增长可能是全年的一个低点。如果维持现行政策，经济下行风险将进一步加大。因此，当前应对从紧的政策作出适度调整，包括货币政策、信贷政策等等。1.2 1.2 城建城建规划规划l 城市建设篇城市建设篇标题标题来源来源日期日期新城区中心区今年加快建设新城区中心区今年加快建设 都市晨报2008-7-9 为提升城市档次品位，提高城市形象，促进徐州社会经济发展，徐州今年全面加快新城区建设。在科学规划的基础上，重点实施新城区中心区建设。 一是加快新城区基础设施建设，建成了承平路、泓福路、槐花大道、府左路、府右路、府后路6条道路，完成了供水、排水、
65、弱电、通讯管网等基础管线建设，为新城区全面开发创造了条件。二是加快新城区重点工程建设，临城河索桥、泓福桥、世纪广场改造工程已全面完成，传世基业小区、东方宜家花园、城市规划展示厅建设正全力推进，新城区建设全面启动。同时，实施了育才路综合整治工程，着力推动新工区集污管道建设和育才小区建设，全面开发新城区。 据悉，城建重点工程是城市发展的动力，徐州围绕新城区建设和老城区改造两大核心，以大项目建设为载体，带动全市城建发展。2006年至今，共实施城市建设重点工程46个，完成为民办实事工程22个，拉开了城市建设的大格局。 标题标题来源来源日期日期小南湖二期工程交付使用小南湖二期工程交付使用 彭城晚报200
66、8-7-4 6月27日，市政重点建设工程小南湖二期工程顺利通过整体验收并交付使用，成为徐州又一张城市名片、城区的另一颗风景明珠。小南湖二期工程占地约360亩，内容包括土方开挖、景点建筑、景观绿化、环湖道路、景观桥、广场平台、水电排污、山水亮化及一期完善项目等。整体设计由中国城市规划设计研究院实施，按照工程计划共分77个标段。开挖土方约95万立方米，景观绿化15万平方米，景观建筑5600平方米，环湖道路2600米，景观桥3座。主要项目有：小南湖入口广场、苏公岛和鸣鹤洲景观工程、苏公桥和军民河桥、云龙山和云龙湖亮化以及环湖路等工程。 标题标题来源来源日期日期未来未来5 5年徐州住房建设规划年徐州住
67、房建设规划彭城晚报 2008-7-1 徐州市住房建设规划（2008-2012）在市规划局主办的徐州城市规划信息网上开始公示。根据这一规划，在2008年至2012年之间，我市将在主城区规划新建各类住房218819套，建设总量为2045万平方米，其中套型面积90平方米以下住房166332套，建筑面积1497万平方米。 根据这一规划，2008年-2012年，共需要用地1347公顷。其中政策性住房895万平方米，占住房建设总量的43.77%，占地623公顷，商品房1150万平方米，占住房建设总量的56.23%，占地724公顷。年份年份20082008年年20092009年年20102010年年2011
68、2011年年20122012年年合计合计商品房155143142142142724政策性住房130118125125125623合计28526126726726713472008-20122008-2012年住房建设用地规划一览表年住房建设用地规划一览表 单位：公顷单位：公顷 l 城市交通篇城市交通篇标题标题来源来源日期日期徐州火车站将改建成标志性建徐州火车站将改建成标志性建筑筑 徐州日报2008-7-2 为提升徐州铁路客运服务质量，适应经济社会发展需求，徐州火车站客运设施及站房外立面改造于近期进行，工程建设计划总工期6个月。改造后的新客站将是一个功能强大、设施先进的现代化铁路客运站，同时，它
69、还将成为徐州标志性建筑。 徐州站改造的主要内容包括：拆除既有钢筋混凝土风雨棚30000平方米，新建无站台柱风雨棚，面积46000平方米；徐州火车站站房外立面改造，将按照体现徐州历史、文化特色的原则进一步优化。结合外立面改造工程还将对进站口、售票厅、通廊、动车组候车室、出站厅等，按照满足客运功能要求进行整修。增设高架候车室至站台的自动扶梯10部，出站地道至出站厅自动扶梯1部；既有第2、4、5站台改造为1.25米高站台，结合站台和无柱风雨棚工程对站内股道道床进行整治；新设旅客服务信息系统和引导、监控、安检等设备。通信、信号、电气化等相关配套改造工程。 标题标题来源来源日期日期济济徐高速（江徐高速（
70、江苏苏段）完成省段）完成省计计划划都市晨报2008-7-3 截至6月底，济宁至徐州高速公路（江苏段）今年共完成投资4.15亿元，其中实物工作量3.52亿元，分别占省高指下达上半年计划的109%和101%，较好地实现了“时间过半，任务完成超半”的进度目标。 二、政策二、政策及市场信息及市场信息2.1 2.1 最新政策最新政策l 国家政策国家政策标题标题来源来源日期日期我国将建房地产预警系统我国将建房地产预警系统 监控哄炒监控哄炒房价行为房价行为徐州搜房网2008-7-25 国家发改委7月24日宣布，住房和城乡建设部的“房地产预警预报系统初步设计概算”已获批。这标志着囊括全国40个城市的房地产预警
71、系统迈出了关键性的一步。但是国家发改委未指明该系统何时能正式运作。 根据国家发改委的批复，“房地产预警预报系统”将依托互联网，建立涵盖40个城市节点的广域数据专网，构建包含40个城市节点的房地产市场基础信息数据库、监测指标数据库和信息发布共享数据库，建设基础数据库采集系统、基础数据库整合系统、监测数据分析系统、监测指标预警预报系统、监测与预警预报信息发布系统等应用系统等。 “房地产预警预报系统”至少可以起到两方面的作用。一方面，监管层可通过掌握真实的交易量与交易价格，可以及时发现并纠正在营销环节哄炒房价的行为，有助于打破购房者与开发商之间的信息不对称；另一方面，监管层也可通过该系统即时了解市场
72、的变化情况，使其调控政策的出台更具针对性和时效性。标题标题来源来源日期日期徐州推行徐州推行“三位一体三位一体”物业管理新模式物业管理新模式徐州新闻联播 2008-7-7 所谓“三位一体”是指社区居委会、业主委员会、物业管理公司三方成立联合工作组，每周开一次会议，协商解决小区内相关问题。在这个模式中社区居委会除了开展社区工作外，还受理业主投诉、协调物业管理中的纠纷；业主委员会成员有义务按时足额交纳物业服务费；物业管理公司要定期将小区各项收支账目一一公示，接受监督。徐州房管局全面推行“三位一体”的物业管理新模式，力争3-5年内普及率达80%以上。l 本地政策本地政策2.2 2.2 市场信息市场信息
73、标题标题来源来源日期日期6 6月全国月全国7070个大中城市房屋销售价格同比上涨个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%8.2%，徐州房屋销售价格同比上涨，徐州房屋销售价格同比上涨3.3%3.3%。国家统计局2008-7-17 6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，涨幅比5月低1个百分点；环比价格与上月持平。一、新建住房销售价格同比上涨9.2%，涨幅比5月低1个百分点；环比上涨0.1%，90平方米及以下新建住房销售价格环比下降0.1%。分类型看，经济适用房销售价格同比上涨3.2%，环比上涨0.1%。普通商品住房和高档商品住房销售价格同比分别上涨9.7%和11.1%，环比分别上涨
74、0.1%和0.2%等。 二、二手住房销售价格同比上涨7.5%，涨幅比5月低1.3个百分点；环比价格下降0.2%。三、新建非住宅销售价格同比上涨5.6%，涨幅比5月低0.9个百分点；环比上涨0.1%，涨幅与5月持平。分类型看，办公楼销售价格同比上涨7.9%，环比上涨0.3%；商业营业用房销售价格同比上涨4.4%，环比与上月持平。 l 全国市场全国市场标题标题来源来源日期日期楼市交易量或倒退楼市交易量或倒退1010年年 深圳官方机构呼吁救市深圳官方机构呼吁救市 上海证券报2008-7-10 楼市一落千丈的深圳率先开始呼吁“救市”！9日，深圳国土资源和房屋管理局发布了由深圳市房地产研究中心撰写的20
75、08年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告，显示深圳房价已跌回一年前，而楼市的交易量今年很有可能退回十年前。销量缩水一半销量缩水一半 统计显示：上半年深圳新建商品房销售面积170.41万平方米，同比减少54.38%。其中，住宅销售面积154.25万平方米，同比减少50.02%；办公楼销售面积1.78万平方米，同比减少89.23%；商业用房销售面积11.94万平方米，同比减少34.65%。350350万平方米万平方米 按目前的销售规模统计，深圳今年全年的住宅销售面积可能在350万平方米左右，仅相当于1997-1998年间的水平。 提出提出“救市救市”建议建议 报告建议减免房地产交易环节的营业税、
76、契税、增值税等流转环节税收，以降低交易门槛，促进市场活跃。此外，报告也建议国家有关部门对现行相关金融政策做一些调整，适度放松从紧的货币政策；针对房地产方面主要是对首次购房者和90平房米以下购房者予以扶持， 给予各地、各商业银行一定自主权，因地制宜控制贷款规模。报告还建议地方政府重视土地供应效率以扩大供应。 l 徐州市场徐州市场标题标题来源来源日期日期徐州市区第二次土地调查将展开徐州市区第二次土地调查将展开徐州日报2008-7-4这次土地调查的时间为2008年5月到2009年10月，调查范围是市区行政管辖范围内，面积约453平方公里。调查内容包括城镇土地调查、农村土地调查、基本农田调查、塌陷地调
77、查、违法用地调查、土地后备资源调查等各项调查。据了解，此次土地调查将建立徐州市区城乡一体化地籍管理信息系统，对土地权属、土地利用情况以及基本农田、耕地后备资源等进行统一管理，同时整合县级土地利用数据库，提供市县两级数据库之间访问和调用接口，满足数据上传、接收、交换、备份、更新维护、日常应用等工作需要，不仅对国土资源部门加强国土资源管理、积极发挥土地的宏观调空作用具有重要意义，对政府、涉地管理部门以及土地使用者也都具有重要作用。 标题标题来源来源日期日期今年上半年徐州市房地产业整体运行平稳今年上半年徐州市房地产业整体运行平稳 徐州日报2008-7-24 日前，徐州市建设局召开上半年工作总结大会，
78、指出在全国房地产市场持续低迷的大背景下，徐州房地产业整体运行平稳，市区共完成投资额27亿元，同比略有增加；竣工面积104万平方米，同比基本持平；新开工面积95.8万平方米，同比略有下降，投资未降反升。建设工程质量稳中有升，市区工程合格率达100%。 标题标题来源来源日期日期楼市中小户型需求旺盛楼市中小户型需求旺盛 徐州日报2008-6-27 在目前市场形势下，中小户型虽然每平方米的单价不低，但是因为面积小，总价低，首付少，这对多数参加工作不久的年轻人来说是个诱惑，不少人将中小户型作为婚房，也作为过渡型住房。 另外投资人士也认为“小面积、大功能”的中小户型，将来转手或者出租都非常容易出手，投资潜
79、力非常大。 从房管局网站发布的信息也能看出，在房地产市场普遍遇冷的情况下，总价不高的小户型销售行情要好于大户型，70至 90平方米的中小户型是市场需求的主力。 据悉，徐州市计划2008年度住房建设总量为415万平方米。据2008年度住房建设计划预测，满足“十一五”住房建设规划中规定的各片区、各类型住房的套型结构比例，商品住房和政策性住房90平方米以下的住房建筑总面积为305万平方米，总套型结构比例满足70%的要求。这将在一定程度上满足购房者对中小户型的需求。3.1 3.1 土地供应土地供应三、土地三、土地市场市场编编 号号地块名称地块名称土地座落土地座落土地用途土地用途出让面积出让面积（）（）
80、规划指标规划指标容积率容积率建筑密度建筑密度绿地率绿地率2008-15南方网架地块二环北路北侧城镇住宅，可兼容商服43393（A:30682B:12711）A2.0B2.2A22%B25%30%2008-16新华阳光花园西侧地块迎宾路西,新华阳光花园西侧城镇住宅180151.622%30%2008-17四职高地块白云路北，徐铁二中南侧城镇住宅131631.825%30%7月出让3幅土地，总出让面积74571。3.2 3.2 土土地成交地成交7月共成交4幅土地，总成交面积176753，总成交金额21570万元。编编 号号地块位置地块位置面积面积（）（）用途用途成交价（万）成交价（万）竞得人竞得人
81、2008-4新城区1号路西、J11号路东、W6号路北、6号路南135661商服16300徐州市新城区国有资产经营有限责任公司2008-9奔腾大道南侧6382商服住宅970徐州市兴隆村镇建设综合开发公司2008-11三环南路南侧、风华园对面8907商服2000徐州正德置业有限公司2008-14三环东路西侧,刘湾小区东25803住宅商服2300徐州市恒邦房地产开发有限公司四、四、商品房市场商品房市场4.1 4.1 销售销售分析分析7 7月月徐州市区商品房市场成交状况及环徐州市区商品房市场成交状况及环比增幅比增幅（数据来自搜房网每日成交公告，不含贾汪区）4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月总成交
82、量（套）总成交量（套）1460123510951556环比增幅环比增幅-15.75 %-18.2%-11.34%42.1%总成交面积（万）总成交面积（万）14.3312.6211.4915.89环比增幅环比增幅-9.9%-13.5%-8.95%38.29% 7月徐州楼市呈爆发式增长，成交套数与成交面积与上月相比大幅提高。4.2 74.2 7月与月与6 6月月各区域成交状各区域成交状况对比况对比 与6月相比，7月除九里区外，其他各区无论成交套数和成交面积都有不同幅度的增长，其中泉山区、经济开发区、铜山县与上月相比有较大幅度提高。l 中心区中心区楼盘名称楼盘名称总体量总体量价格价格去化量去化量河畔
83、花城河畔花城5万2008年5月均价5300元/；2008年6月均价5350元/；2008年7月封盘。2008年1月至今推出3栋高层约350户。截止5月底去化30%；6月去化15套，目前共去化34%；7月封盘，未有房源售出。天山绿洲天山绿洲60.9万总户数48802006年12月认购均价3700元/；2007年8月多层4600元/、 小高层4280元/、 高层4350元/；2007年9月均价4400元/；2007年10月均价4600元/；2007年11月-12月均价5100元/；2008年2月均价5350元/；2008年3月价格未变5400元/；2008年4月价格未变5400元/；2008年5月
84、价格未变5400元/；2008年6月价格未变5400元/；2008年7月三期均价5120元/，二期均价5400元/。4月继续销售二期第二批房源。二期第二批约400户，4月去化20余套（二期第二批08.2月底开始对外推出，目前只去化10%）；5月销售二期第二批房源，去化不理想，仅成交约13套；6月未有新房源推出，去化约25套。预计7月推出三期罗马假日；7月推出三期3#共198套，去化48套，二期去化20套，7月共去化68套。4.3 4.3 各区域重点楼盘跟踪各区域重点楼盘跟踪楼盘名称楼盘名称总体量总体量价格价格去化量去化量绿地世纪城绿地世纪城130万2008年4月均价4200元/；2008年5月
85、四期新推房源均价未变4200元/；启航社北向房源精装修均价3750元/；南向房源精装修均价4600元/；二、三期尾房成交均价3900元/；2008年6月价格未变，二、三期尾房两房优惠两万，三房优惠三万；2008年7月价格未变。2008年2月销售约90套；四期预先推出120套去化约50%；4月推出2栋84套，去化30套，其他 房源去化20套。 截止目前四期推出204套房源，去化100余套；5月推出启航社中两栋约340套、四期一栋多层48套、一栋小高层36套。另推出二、三期尾房约25套。截止月底共去化约190套；6月新推一栋多层、一栋小高层共102套，启航社已去化50%，其他房源去化70套；7月无
86、新房源推出，内部职工认购120套，正常销售40套，启航社销售100套。锦绣滨湖锦绣滨湖15万2008年3月均价3650元/；2008年4月均价未变3650元/；2008年5月价格未变3650元/；2008年6月二期价格未定；2008年7月二期均价3900元/。一期推出430套；3月仅余10套左右；4月仍销售一期剩余10套房源,去化3套。二期（13#-41#） 5月开始接受意向登记；5月二期开始接受意向登记，预计7月开盘；6月二期登记约150户，整体登记80%（二期约740户）。7月26日推出二期第一批13-18#/31-41#，共472户，截止月底去化30%。l 东区东区楼盘名称楼盘名称总体量
87、总体量价格价格去化量去化量开元四季开元四季90万2006年9月2750元/；2006年12月2900元/；2007年6月3100/；2007年7月、8月3400元/； 2007年9月、10月3500元/；10月新推小高层2层3090元/；16层3820元/； 2007年11月均价3800元/；2008年3月均价3800元/；2008年4月均价3600元/；2008年5月均价3650元/；2008年6月均价3650元/；2008年7月均价3650元/。2008年2月去化约20套；2008年3月整体去化约80%；2008年4月12日推出3栋小高层约170套，截止月底认购70余套。二期预计2008年
88、7月对外推出；2008年5月推出A12#小高层约32套截止月底去化40%，上月新推的3栋小高层现剩余40余套，去化77%。5月总共去化68套；6月未有新房源推出，销售38套。二期麓郡目前登记300多组客户，最迟8月底推出；7月推出一期A9#共75套，去化12套，其他房源去化2套，本月共去化14套。l 西区西区楼盘名称楼盘名称总体量总体量价格价格去化量去化量苏商苏商御御景湾景湾90万2008年4月均价约3700元/；2008年5月价格未变3700元/；2008年6月四期均价3770元/，挑高12#楼均价4360元/；2008年7月价格未变。2008年4月推出四期第一批122套房源，去化70%；2
89、008年5月新推104套房源，4.26日至今总共去化约130套；6月21日推出挑高小户型144套，截止月底去化92套，其他房源去化40套，本月共去化132套；7月未有新房源推出，挑高实际去化70套，四期房源去化20套。东南郡东南郡30万2008年6月均价3500元/；2008年7月均价3500元/6月继续销售一期一批房源，整体去化110套，去化率61%；7月未有新房源推出，去化10套。中新中新泉泉山森林海山森林海120万2008年2月3200元/推出花园洋房；2008年3月价格未变,均价3200元/；2008年4月成交均价3050元/；2008年5月成交均价3100元/；2008年6月成交均价
90、3100元/；2008年7月采取大幅优惠措施，均价 3000元/。2008年4月继续销售一期1660套房源，去化85套，整体剩余约400套。5月销售一期剩余房源，去化60套。6月中旬停盘至7.13开盘，停盘前去化10套；7月未有新房源推出，去化89套。国基城邦国基城邦60万2008年4月均价3650元/；2008年5月均价3650元/；2008年6月均价3650元/；2008年7月均价3650元/。4月继续销售一期约134套房源，去化20套，整体去化约70套。5月销售一期剩余房源，去化34套；6月未有新房源推出，仅去化3-4套；7月未有新房源推出，去化15套。l 南区南区楼盘名称楼盘名称总建面
91、总建面价格价格去化量去化量华商华商清水湾清水湾23万 2008年2月均价3200元/；一期三批2008年3月开盘3300元/；2008年4月均价3300元/；2008年5月均价3300元/；2008年5月均价3300元/；2008年6月均价3300元/；2008年7月均价3300元/。4月没有新房源推出。本月销售东区剩余100余套房源，去化40余套。（东区共955套）；5.18推出西区3栋多层，约96套，截止月底西区去化31套，东区去化20套，5月共去化51套；6月没有新推房源，东区去化18套，西区去化12套；7月推出西区C04号楼，共36户，本月东区去化20户，西区去化16户，共去化36户。
92、滨湖城市花园滨湖城市花园7万2008年4月认购价4200元/；2008年5月均价4200元/；2008年6月均价4200元/；2008年7月均价4200元/。5月14日推出15#共计约328套房源，截止月底销售267套，去化率达81.4%；6月去化30套，整体去化率达90%；7月无新房源推出，去化13套，余20套，去化率94%。l 北区北区l 金桥板块金桥板块楼盘名称楼盘名称总建面总建面价格价格去化量去化量城置国际花园城城置国际花园城180万2008年6月均价3200元/；2008年7月均价3400元/，小高层均价3200元/。6月新推167套小高层房源，截止月底去化92套。目前共推出670套
93、房源，去化540套；7月未有新房源推出，去化60套。博顿君庭湖畔博顿君庭湖畔27万2008年6月均价3480元/；2008年7月成交均价3200元/。6月销售一期第一组团260户，目前已认购90%，预计本批房源7.10开盘；7.15日一期开盘，目前已去化160户。万豪绿城万豪绿城24万2008年6月均价2800元/；2008年7月均价2800元/。6.14日对外推出一期132户，售出60张购房VIP卡；7月继续销售一期房源，共认购73套。五、本月媒体监测五、本月媒体监测项目名称项目名称报纸名称报纸名称日期日期版面版面主题广告语主题广告语北京路18号都市晨报2008-7-251/2迎奥运，团购倒
94、计时博顿君庭湖畔都市晨报2008-7-151/2日出东方 龙升金湖徐州日报2008-7-141/4日出东方 龙升金湖城置国际花园城都市晨报2008-7-31/2创新谁都可以想象 但有城置国际花园城可以真正做到都市晨报2008-7-81/42008年度力作国际创新宽景小高层即刻登场徐州日报2008-7-41/4创新谁都可以想象但有城置国际花园城可以真正做到财富广场徐州日报2008-7-31/2财富广场第三、四层精装修写字楼近日全新推出徐州日报2008-7-101/2财富广场第三、四层精装修写字楼全新推出 火热销售中大时代商业广场都市晨报2008-7-281/4商业牛市 蓄市爆发东方宜家花园都市晨
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