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1、2001-11APEX-IMC 福华苑福华苑项目再定位建议项目再定位建议 APEXAPEXAPEXAPEX整合传播机构整合传播机构整合传播机构整合传播机构 APEXAPEX房地产投资顾问公司房地产投资顾问公司房地产投资顾问公司房地产投资顾问公司 2000 2000 2000 2000年年年年12121212月月月月26262626日日日日2001-12APEX-IMC我们的历史我们的历史v1993年，作为日本年，作为日本APEX国际株式会社在中国大陆设立的专门营国际株式会社在中国大陆设立的专门营销机构，销机构，APEX市场营销咨询有限公司在成都成立；市场营销咨询有限公司在成都成立；v1997年
2、，成都年，成都APEX广告公司成立，同年在重庆成立全资子公司广告公司成立，同年在重庆成立全资子公司重庆重庆APEX；v1998年，上海年，上海APEX成立；成立；v1999年，与西安麦道联盟成立西安事务处；年，与西安麦道联盟成立西安事务处；v2000年，与日本（北京）电通成立成都电通；年，与日本（北京）电通成立成都电通；v2000年，成立（成都）年，成立（成都）APEX房地产投资顾问公司。房地产投资顾问公司。关于关于APEX2001-13APEX-IMC我们的荣誉我们的荣誉v19981998年，获得成都市工商局评定的广告行业唯一的年，获得成都市工商局评定的广告行业唯一的“成都市著名商标成都市著
3、名商标”殊荣、四川省优秀策划机构；殊荣、四川省优秀策划机构；v19991999年，四川省第年，四川省第5 5届优秀广告评比囊括届优秀广告评比囊括1010多个奖项；多个奖项；v19991999年年, ,名列全国广告名列全国广告100100强第强第3333位；位；v20002000年，获得四川省工商局评定的广告行业唯一的年，获得四川省工商局评定的广告行业唯一的“四川省著名商标四川省著名商标”称号。称号。关关于于关关于于A P E XA P E X2001-14APEX-IMC我们的客户（房地产类）我们的客户（房地产类）重庆时代天骄重庆时代天骄重庆时代天骄重庆时代天骄成都领秀别墅成都领秀别墅成都领秀
4、别墅成都领秀别墅长富花园长富花园长富花园长富花园绵阳富乐城市花园绵阳富乐城市花园绵阳富乐城市花园绵阳富乐城市花园清江花园清江花园清江花园清江花园华西大厦华西大厦华西大厦华西大厦翠海庭翠海庭翠海庭翠海庭融信商店街融信商店街融信商店街融信商店街一城百年广场一城百年广场一城百年广场一城百年广场台庆得意世界台庆得意世界台庆得意世界台庆得意世界武城碧云天武城碧云天武城碧云天武城碧云天汇联香榭里汇联香榭里汇联香榭里汇联香榭里汇联康河骊景汇联康河骊景汇联康河骊景汇联康河骊景重庆新东湖重庆新东湖重庆新东湖重庆新东湖重庆芳草地欧式花园重庆芳草地欧式花园重庆芳草地欧式花园重庆芳草地欧式花园重庆九龙山庄重庆九龙山庄
5、重庆九龙山庄重庆九龙山庄重庆天骄俊园重庆天骄俊园重庆天骄俊园重庆天骄俊园广厦经典广厦经典广厦经典广厦经典朝天门基良广场朝天门基良广场朝天门基良广场朝天门基良广场留金岁月留金岁月留金岁月留金岁月关关于于关关于于A P E XA P E X2001-15APEX-IMC在在恰当的时间和地点恰当的时间和地点，以以恰当的方式恰当的方式，将将恰当的产品恰当的产品销售给销售给恰当的顾客恰当的顾客。APEXAPEX地产投资服务专业理念地产投资服务专业理念关关于于关关于于A P E XA P E X2001-16APEX-IMCAPEXAPEX投资理念阐释：投资理念阐释：恰当的产品恰当的产品恰当的产品恰当的产
6、品恰当的顾客恰当的顾客恰当的顾客恰当的顾客入市时机与姿态入市时机与姿态入市时机与姿态入市时机与姿态现场打包，样板现场打包，样板现场打包，样板现场打包，样板销售控制节奏与价格销售控制节奏与价格销售控制节奏与价格销售控制节奏与价格整合营销广告与促销整合营销广告与促销整合营销广告与促销整合营销广告与促销户型户型户型户型/ /配套配套配套配套/ /功能功能功能功能装修标准等装修标准等装修标准等装修标准等品牌感召下的品牌感召下的品牌感召下的品牌感召下的价值共识价值共识价值共识价值共识恰当的方式恰当的方式恰当的方式恰当的方式恰当的时间恰当的时间恰当的时间恰当的时间与地点与地点与地点与地点关关于于关关于于A
7、 P E XA P E X2001-17APEX-IMCAPEXAPEX地产投资顾问服务体系：地产投资顾问服务体系：前置服务前置服务概念设计概念设计整合传播整合传播销售控制销售控制地块评估地块评估/区域供给评估区域供给评估顾客需求评估顾客需求评估/基本假设基本假设楼盘概念建议楼盘概念建议/案名与案名与VI接待中心与样板概念接待中心与样板概念顾客生活形态分析顾客生活形态分析接触管理接触管理/品牌网路品牌网路品牌核心概念品牌核心概念AD/SP/PR/DM/EVENT销售代理销售代理/销售顾问销售顾问整合销售与传播整合销售与传播关关于于关关于于A P E XA P E X2001-18APEX-IM
8、C本案策略思考逻辑：本案策略思考逻辑：区域供给需求状况区域供给需求状况区域供给需求状况区域供给需求状况项目项目项目项目SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析再定位建议再定位建议顾客顾客顾客顾客/ / / /规划理念规划理念规划理念规划理念规划调整规划调整规划调整规划调整投资回报概算投资回报概算投资回报概算投资回报概算2001-19APEX-IMC第一部分第一部分 项目周边环境分析项目周边环境分析vv项目土地性质调查项目土地性质调查vv项目用地周边环境调查项目用地周边环境调查vv地块交通条件调查地块交通条件调查vv周边市政配套设施调查周边市政配套设施调查2001-110APEX-IMC
9、一、项目土地性质调查一、项目土地性质调查1、地理位置、地理位置vv位于长顺街南延线路口，距锦里西路、府南河位于长顺街南延线路口，距锦里西路、府南河位于长顺街南延线路口，距锦里西路、府南河位于长顺街南延线路口，距锦里西路、府南河200200米左右。米左右。米左右。米左右。vv项目所在的区域范围项目所在的区域范围项目所在的区域范围项目所在的区域范围：东起东城根街南延线，东起东城根街南延线，东起东城根街南延线，东起东城根街南延线，西至西较场、琴台路；北至蜀都大道，南至府西至西较场、琴台路；北至蜀都大道，南至府西至西较场、琴台路；北至蜀都大道，南至府西至西较场、琴台路；北至蜀都大道，南至府南河、锦里路
10、，为不规则矩形，是本次项目环南河、锦里路，为不规则矩形，是本次项目环南河、锦里路，为不规则矩形，是本次项目环南河、锦里路，为不规则矩形，是本次项目环境分析及市场分析的主要区域。境分析及市场分析的主要区域。境分析及市场分析的主要区域。境分析及市场分析的主要区域。项项 目目 周周 边边 环环 境境 分分 析析项项 目目 周周 边边 环环 境境 分分 析析2001-111APEX-IMC2、区域居住文脉、区域居住文脉vv位于成都上风上水的西南面，内环线以内：位于成都上风上水的西南面，内环线以内：位于成都上风上水的西南面，内环线以内：位于成都上风上水的西南面，内环线以内：省省省省委及市委办公区，下属各
11、类办事部门遍布左右。委及市委办公区，下属各类办事部门遍布左右。委及市委办公区，下属各类办事部门遍布左右。委及市委办公区，下属各类办事部门遍布左右。为各政府、企事业单位宿舍聚集地（如省卫生为各政府、企事业单位宿舍聚集地（如省卫生为各政府、企事业单位宿舍聚集地（如省卫生为各政府、企事业单位宿舍聚集地（如省卫生厅、市常委住宅楼等）。厅、市常委住宅楼等）。厅、市常委住宅楼等）。厅、市常委住宅楼等）。vv为成都传统的居家老城区之一。为成都传统的居家老城区之一。为成都传统的居家老城区之一。为成都传统的居家老城区之一。从从从从【长城园长城园长城园长城园】到到到到【彩虹花园彩虹花园彩虹花园彩虹花园】构成了一个
12、在老城中的局部新构成了一个在老城中的局部新构成了一个在老城中的局部新构成了一个在老城中的局部新区，并往南往西延伸出了成都目前炙手可热的区，并往南往西延伸出了成都目前炙手可热的区，并往南往西延伸出了成都目前炙手可热的区，并往南往西延伸出了成都目前炙手可热的居住热点居住热点居住热点居住热点大石西路区域及双楠区域。大石西路区域及双楠区域。大石西路区域及双楠区域。大石西路区域及双楠区域。vv府南河居家情结：府南河居家情结：府南河居家情结：府南河居家情结：vv成都市风景名胜区成都市风景名胜区成都市风景名胜区成都市风景名胜区：多个公园聚集区。：多个公园聚集区。：多个公园聚集区。：多个公园聚集区。项项 目目
13、 周周 边边 环环 境境 分分 析析项项 目目 周周 边边 环环 境境 分分 析析2001-112APEX-IMC3、土地面积及其红线图、土地面积及其红线图vv土地面积：项目征地土地面积：项目征地土地面积：项目征地土地面积：项目征地6.386.38亩，规划红线内用地亩，规划红线内用地亩，规划红线内用地亩，规划红线内用地5 5亩。总建筑面积为亩。总建筑面积为亩。总建筑面积为亩。总建筑面积为3270532705平方米。平方米。平方米。平方米。vv地块形状：方正、规则的矩形，临街面长度为地块形状：方正、规则的矩形，临街面长度为地块形状：方正、规则的矩形，临街面长度为地块形状：方正、规则的矩形，临街面
14、长度为6060米，进深为米，进深为米，进深为米，进深为2121米。米。米。米。4、三通一平现状、三通一平现状vv长顺街南延线尚未建成通车。长顺街南延线尚未建成通车。长顺街南延线尚未建成通车。长顺街南延线尚未建成通车。项项 目目 周周 边边 环环 境境 分分 析析项项 目目 周周 边边 环环 境境 分分 析析2001-113APEX-IMC二、项目用地周边环境调查二、项目用地周边环境调查1、地块周边的建筑物、地块周边的建筑物vv地块南面：为地块南面：为地块南面：为地块南面：为“ “齐力大厦齐力大厦齐力大厦齐力大厦” ”，多层。，多层。，多层。，多层。vv地块北面：为三五地块北面：为三五地块北面：
15、为三五地块北面：为三五0 0八厂的办公楼，多层。八厂的办公楼，多层。八厂的办公楼，多层。八厂的办公楼，多层。vv地块西面：为地块西面：为地块西面：为地块西面：为“ “冠城花园冠城花园冠城花园冠城花园” ”二期，高层。二期，高层。二期，高层。二期，高层。vv地块东面：为单位宿舍，多层。地块东面：为单位宿舍，多层。地块东面：为单位宿舍，多层。地块东面：为单位宿舍，多层。 总的来说，总的来说，总的来说，总的来说，地块周边的建筑物尽管距离较近，地块周边的建筑物尽管距离较近，地块周边的建筑物尽管距离较近，地块周边的建筑物尽管距离较近，但因高度有限，对高层电梯公寓来说，其视野但因高度有限，对高层电梯公寓来
16、说，其视野但因高度有限，对高层电梯公寓来说，其视野但因高度有限，对高层电梯公寓来说，其视野基本上不受影响。基本上不受影响。基本上不受影响。基本上不受影响。项项 目目 周周 边边 环环 境境 分分 析析项项 目目 周周 边边 环环 境境 分分 析析2001-114APEX-IMC2、自然绿化景观、自然绿化景观vv处于百花谭处于百花谭处于百花谭处于百花谭武侯祠风景区，区域大环境悠美武侯祠风景区，区域大环境悠美武侯祠风景区，区域大环境悠美武侯祠风景区，区域大环境悠美宜人。宜人。宜人。宜人。vv多个城市公园及自然绿化景观，如人民公园、多个城市公园及自然绿化景观，如人民公园、多个城市公园及自然绿化景观，
17、如人民公园、多个城市公园及自然绿化景观，如人民公园、武侯祠、南郊公园、百花谭公园。武侯祠、南郊公园、百花谭公园。武侯祠、南郊公园、百花谭公园。武侯祠、南郊公园、百花谭公园。vv府南河自侧畔而过，更增添了河滨公园一道风府南河自侧畔而过，更增添了河滨公园一道风府南河自侧畔而过，更增添了河滨公园一道风府南河自侧畔而过，更增添了河滨公园一道风景线。景线。景线。景线。项项 目目 周周 边边 环环 境境 分分 析析项项 目目 周周 边边 环环 境境 分分 析析2001-115APEX-IMC3、历史人文景观、历史人文景观vv成都名胜古迹区，多重历史人文景观。成都名胜古迹区，多重历史人文景观。成都名胜古迹区
18、，多重历史人文景观。成都名胜古迹区，多重历史人文景观。vv驾车六分钟至杜甫草堂驾车六分钟至杜甫草堂驾车六分钟至杜甫草堂驾车六分钟至杜甫草堂vv驾车六分钟到武侯祠驾车六分钟到武侯祠驾车六分钟到武侯祠驾车六分钟到武侯祠4、环境污染状况、环境污染状况vv成都传统居住区，基本上无环境污染。成都传统居住区，基本上无环境污染。成都传统居住区，基本上无环境污染。成都传统居住区，基本上无环境污染。vv府河治理工程的实施，使沿河居家状况得以极府河治理工程的实施，使沿河居家状况得以极府河治理工程的实施，使沿河居家状况得以极府河治理工程的实施，使沿河居家状况得以极大的改善。大的改善。大的改善。大的改善。项项 目目
19、周周 边边 环环 境境 分分 析析项项 目目 周周 边边 环环 境境 分分 析析2001-116APEX-IMC三、地块交通条件调查三、地块交通条件调查1、地块周边的市政路网、地块周边的市政路网vv位于城市主干道蜀都大道与内环线锦里路之间，位于城市主干道蜀都大道与内环线锦里路之间，位于城市主干道蜀都大道与内环线锦里路之间，位于城市主干道蜀都大道与内环线锦里路之间，距成都最主要的几线交通动脉：蜀都大道、锦距成都最主要的几线交通动脉：蜀都大道、锦距成都最主要的几线交通动脉：蜀都大道、锦距成都最主要的几线交通动脉：蜀都大道、锦里路、一环路、人民南路都仅有数分钟的车程。里路、一环路、人民南路都仅有数分
20、钟的车程。里路、一环路、人民南路都仅有数分钟的车程。里路、一环路、人民南路都仅有数分钟的车程。vv区域内以长顺街南延线贯穿南北，北至蜀都大区域内以长顺街南延线贯穿南北，北至蜀都大区域内以长顺街南延线贯穿南北，北至蜀都大区域内以长顺街南延线贯穿南北，北至蜀都大道，南至锦里路。道，南至锦里路。道，南至锦里路。道，南至锦里路。vv以锦里路直通人民南路；以大石东路、大石西以锦里路直通人民南路；以大石东路、大石西以锦里路直通人民南路；以大石东路、大石西以锦里路直通人民南路；以大石东路、大石西路直通一环路及二环路。路直通一环路及二环路。路直通一环路及二环路。路直通一环路及二环路。项项 目目 周周 边边 环
21、环 境境 分分 析析项项 目目 周周 边边 环环 境境 分分 析析2001-117APEX-IMC2、公共交通现状、远景规划、公共交通现状、远景规划vv项目正对面为一条项目正对面为一条项目正对面为一条项目正对面为一条1616米宽的四车道道，已列入米宽的四车道道，已列入米宽的四车道道，已列入米宽的四车道道，已列入青羊区政府青羊区政府青羊区政府青羊区政府20002000年工作规划。年工作规划。年工作规划。年工作规划。vv据预测：长顺街南延线与锦里路、蜀都大道相据预测：长顺街南延线与锦里路、蜀都大道相据预测：长顺街南延线与锦里路、蜀都大道相据预测：长顺街南延线与锦里路、蜀都大道相接，即会成为市区主要
22、交通干道，东城根街南接，即会成为市区主要交通干道，东城根街南接，即会成为市区主要交通干道，东城根街南接，即会成为市区主要交通干道，东城根街南延线的车辆部分西移，琴台路的车辆部分东移。延线的车辆部分西移，琴台路的车辆部分东移。延线的车辆部分西移，琴台路的车辆部分东移。延线的车辆部分西移，琴台路的车辆部分东移。3、进入项目地块的交通网现状、进入项目地块的交通网现状vv目前长顺街南延线尚未建成通车。目前长顺街南延线尚未建成通车。目前长顺街南延线尚未建成通车。目前长顺街南延线尚未建成通车。项项 目目 周周 边边 环环 境境 分分 析析项项 目目 周周 边边 环环 境境 分分 析析2001-118APE
23、X-IMC四、周边市政配套设施调查四、周边市政配套设施调查vv购物场所购物场所购物场所购物场所：齐力大厦底楼的：齐力大厦底楼的：齐力大厦底楼的：齐力大厦底楼的“ “互惠超市互惠超市互惠超市互惠超市” ”；人；人；人；人商武侯分场、购书中心、半边桥街市场；离百商武侯分场、购书中心、半边桥街市场；离百商武侯分场、购书中心、半边桥街市场；离百商武侯分场、购书中心、半边桥街市场；离百货大楼、盐市口商圈一刻钟车程。货大楼、盐市口商圈一刻钟车程。货大楼、盐市口商圈一刻钟车程。货大楼、盐市口商圈一刻钟车程。vv文化教育：文化教育：文化教育：文化教育：石室中学、君平街小学、胜西小学石室中学、君平街小学、胜西小
24、学石室中学、君平街小学、胜西小学石室中学、君平街小学、胜西小学vv医疗卫生：医疗卫生：医疗卫生：医疗卫生：华西医院，省卫干院附属医院，市华西医院，省卫干院附属医院，市华西医院，省卫干院附属医院，市华西医院，省卫干院附属医院，市第十一医院，妇产科、甲亢病、口腔科等多种第十一医院，妇产科、甲亢病、口腔科等多种第十一医院，妇产科、甲亢病、口腔科等多种第十一医院，妇产科、甲亢病、口腔科等多种专科医院。专科医院。专科医院。专科医院。vv游乐休憩设施：游乐休憩设施：游乐休憩设施：游乐休憩设施：多个城市公园，府河河边公园多个城市公园，府河河边公园多个城市公园，府河河边公园多个城市公园，府河河边公园项项 目目
25、 周周 边边 环环 境境 分分 析析项项 目目 周周 边边 环环 境境 分分 析析2001-119APEX-IMCvv几个测试：几个测试：几个测试：几个测试： 步行步行步行步行：1 1分钟到河滨公园分钟到河滨公园分钟到河滨公园分钟到河滨公园 3 3分钟到半边街市场分钟到半边街市场分钟到半边街市场分钟到半边街市场 6 6分钟到百花谭公园分钟到百花谭公园分钟到百花谭公园分钟到百花谭公园 骑车骑车骑车骑车：4 4分钟到石室中学分钟到石室中学分钟到石室中学分钟到石室中学 7 7分钟到武侯祠、南郊公园分钟到武侯祠、南郊公园分钟到武侯祠、南郊公园分钟到武侯祠、南郊公园 8 8分钟到人商武侯分场、购书中心分
26、钟到人商武侯分场、购书中心分钟到人商武侯分场、购书中心分钟到人商武侯分场、购书中心 1010分钟到成都体院分钟到成都体院分钟到成都体院分钟到成都体院 驾车驾车驾车驾车：3 3分钟上一环路分钟上一环路分钟上一环路分钟上一环路 7 7分钟到天府广场、华西医大分钟到天府广场、华西医大分钟到天府广场、华西医大分钟到天府广场、华西医大项项 目目 周周 边边 环环 境境 分分 析析项项 目目 周周 边边 环环 境境 分分 析析2001-120APEX-IMC 结结 论：论： 该区域为成都市区理想的居家福地之一。该区域为成都市区理想的居家福地之一。该区域为成都市区理想的居家福地之一。该区域为成都市区理想的居
27、家福地之一。vv因其发达的交通动线及成熟的社区配套，其居因其发达的交通动线及成熟的社区配套，其居因其发达的交通动线及成熟的社区配套，其居因其发达的交通动线及成熟的社区配套，其居住价值远高于目前房地产开发的其它热点区域；住价值远高于目前房地产开发的其它热点区域；住价值远高于目前房地产开发的其它热点区域；住价值远高于目前房地产开发的其它热点区域；vv且处在寸土寸金的成都西城，内环线之内，其且处在寸土寸金的成都西城，内环线之内，其且处在寸土寸金的成都西城，内环线之内，其且处在寸土寸金的成都西城，内环线之内，其升值潜力巨大。升值潜力巨大。升值潜力巨大。升值潜力巨大。vv而对位于该区域中心位置的【福华苑
28、】来说，而对位于该区域中心位置的【福华苑】来说，而对位于该区域中心位置的【福华苑】来说，而对位于该区域中心位置的【福华苑】来说，则可以概括为：则可以概括为：则可以概括为：则可以概括为： 繁华都市里的清幽繁华都市里的清幽 碧波翠柳中的便捷碧波翠柳中的便捷 项项 目目 周周 边边 环环 境境 分分 析析项项 目目 周周 边边 环环 境境 分分 析析2001-121APEX-IMC第二部分第二部分 区域市场分析区域市场分析vv成都市房地产概况成都市房地产概况vv区域市场概况区域市场概况vv区域内供给状况分析（高层电梯公寓）区域内供给状况分析（高层电梯公寓）vv抗性楼盘概况抗性楼盘概况vv区域市场供需
29、关系的重要结论区域市场供需关系的重要结论2001-122APEX-IMC一、成都房地产市场概况一、成都房地产市场概况1、2000年成都高档物业的价格走势年成都高档物业的价格走势vv从位置分布来看，成都市的高当物业主要集中从位置分布来看，成都市的高当物业主要集中从位置分布来看，成都市的高当物业主要集中从位置分布来看，成都市的高当物业主要集中在内环线旧城区在内环线旧城区在内环线旧城区在内环线旧城区、府南河沿线府南河沿线府南河沿线府南河沿线、城南社区城南社区城南社区城南社区、城城城城西大石西路与浣花风景区一带西大石西路与浣花风景区一带西大石西路与浣花风景区一带西大石西路与浣花风景区一带及其延伸区域等
30、及其延伸区域等及其延伸区域等及其延伸区域等几个主题开发片区几个主题开发片区几个主题开发片区几个主题开发片区。vv从整体来看，从整体来看，从整体来看，从整体来看，20002000年成都住宅市场的价格下降年成都住宅市场的价格下降年成都住宅市场的价格下降年成都住宅市场的价格下降主要体现在均价在主要体现在均价在主要体现在均价在主要体现在均价在30003000元元元元/ /平方米以上的高档平方米以上的高档平方米以上的高档平方米以上的高档物业。但对于几个主要分布区来说，情况有所物业。但对于几个主要分布区来说，情况有所物业。但对于几个主要分布区来说，情况有所物业。但对于几个主要分布区来说，情况有所差别。差别
31、。差别。差别。区区域域市市场场分分析析区区域域市市场场分分析析2001-123APEX-IMC2、高档楼盘价格走低的主要宏观影响因素、高档楼盘价格走低的主要宏观影响因素vv宏观经济景气程度不足，纯居家高档公寓需求宏观经济景气程度不足，纯居家高档公寓需求宏观经济景气程度不足，纯居家高档公寓需求宏观经济景气程度不足，纯居家高档公寓需求客户增长慢。客户增长慢。客户增长慢。客户增长慢。WTOWTO与西部大开发对成都经济与西部大开发对成都经济与西部大开发对成都经济与西部大开发对成都经济的影响在短期内不明显。的影响在短期内不明显。的影响在短期内不明显。的影响在短期内不明显。vv前期高档公寓发展过快，市场存
32、量大，下半年前期高档公寓发展过快，市场存量大，下半年前期高档公寓发展过快，市场存量大，下半年前期高档公寓发展过快，市场存量大，下半年则受到成都花园、万科城市花园、中海名城等则受到成都花园、万科城市花园、中海名城等则受到成都花园、万科城市花园、中海名城等则受到成都花园、万科城市花园、中海名城等外来大规模高档物业的冲击，市场供大于求，外来大规模高档物业的冲击，市场供大于求，外来大规模高档物业的冲击，市场供大于求，外来大规模高档物业的冲击，市场供大于求，竞争激烈。消费者持币观望。竞争激烈。消费者持币观望。竞争激烈。消费者持币观望。竞争激烈。消费者持币观望。vv项目创新主要体现在形式上，概念多，实质少
33、。项目创新主要体现在形式上，概念多，实质少。项目创新主要体现在形式上，概念多，实质少。项目创新主要体现在形式上，概念多，实质少。难以引起买家兴趣。契合目标消费者的有个性难以引起买家兴趣。契合目标消费者的有个性难以引起买家兴趣。契合目标消费者的有个性难以引起买家兴趣。契合目标消费者的有个性的楼盘基本上还是市场空白点。的楼盘基本上还是市场空白点。的楼盘基本上还是市场空白点。的楼盘基本上还是市场空白点。2001-124APEX-IMC3、高档物业的区域特色、高档物业的区域特色：vv内环线旧城区价格持续走低：内环线旧城区价格持续走低：内环线旧城区价格持续走低：内环线旧城区价格持续走低： A A、内环线
34、项目地价成本高，开发高档公寓是内环线项目地价成本高，开发高档公寓是内环线项目地价成本高，开发高档公寓是内环线项目地价成本高，开发高档公寓是主流。主流。主流。主流。 B B、城市建设重心外移，旧城区改造相对滞后，城市建设重心外移，旧城区改造相对滞后，城市建设重心外移，旧城区改造相对滞后，城市建设重心外移，旧城区改造相对滞后，且功能混淆，居住区与商贸、金融区混杂，路且功能混淆，居住区与商贸、金融区混杂，路且功能混淆，居住区与商贸、金融区混杂，路且功能混淆，居住区与商贸、金融区混杂，路网密度不够，道路狭窄，人口密度大等等都使网密度不够，道路狭窄，人口密度大等等都使网密度不够，道路狭窄，人口密度大等等
35、都使网密度不够，道路狭窄，人口密度大等等都使得居家质量大受影响。得居家质量大受影响。得居家质量大受影响。得居家质量大受影响。 C C、市区内未来房地产发展的重点应是商务办市区内未来房地产发展的重点应是商务办市区内未来房地产发展的重点应是商务办市区内未来房地产发展的重点应是商务办公大厦，在现在高层写字楼极为低迷的情况下公大厦，在现在高层写字楼极为低迷的情况下公大厦，在现在高层写字楼极为低迷的情况下公大厦，在现在高层写字楼极为低迷的情况下宜以商住两用的功能为定位；高档公寓则以小宜以商住两用的功能为定位；高档公寓则以小宜以商住两用的功能为定位；高档公寓则以小宜以商住两用的功能为定位；高档公寓则以小户
36、型、单身公寓有较好的市场反应。户型、单身公寓有较好的市场反应。户型、单身公寓有较好的市场反应。户型、单身公寓有较好的市场反应。区区域域市市场场分分析析区区域域市市场场分分析析2001-125APEX-IMCvv城南社区价格持续走低：城南社区价格持续走低：城南社区价格持续走低：城南社区价格持续走低： A A、片区开区趋于成熟，项目开发集中、密度片区开区趋于成熟，项目开发集中、密度片区开区趋于成熟，项目开发集中、密度片区开区趋于成熟，项目开发集中、密度大。大。大。大。 B B、项目间竞争激烈，层次高而全面，一些对项目间竞争激烈，层次高而全面，一些对项目间竞争激烈，层次高而全面，一些对项目间竞争激烈
37、，层次高而全面，一些对比优势不明显的项目价格有所下降。比优势不明显的项目价格有所下降。比优势不明显的项目价格有所下降。比优势不明显的项目价格有所下降。 C C、后期介入的项目在品牌、实力上不占优势，后期介入的项目在品牌、实力上不占优势，后期介入的项目在品牌、实力上不占优势，后期介入的项目在品牌、实力上不占优势，定位较为谨慎，价格压得较低。定位较为谨慎，价格压得较低。定位较为谨慎，价格压得较低。定位较为谨慎，价格压得较低。 D D、片区早期规划不足，区内交通、购物等方片区早期规划不足，区内交通、购物等方片区早期规划不足，区内交通、购物等方片区早期规划不足，区内交通、购物等方面的承载力已力不从心，
38、给区内项目市场价值面的承载力已力不从心，给区内项目市场价值面的承载力已力不从心，给区内项目市场价值面的承载力已力不从心，给区内项目市场价值带来较多的负面影响。带来较多的负面影响。带来较多的负面影响。带来较多的负面影响。区区域域市市场场分分析析区区域域市市场场分分析析2001-126APEX-IMCvv府南河沿线进一步开发前景看好：府南河沿线进一步开发前景看好：府南河沿线进一步开发前景看好：府南河沿线进一步开发前景看好： A A、拥有不可比拟的水景资源优势的府南河沿拥有不可比拟的水景资源优势的府南河沿拥有不可比拟的水景资源优势的府南河沿拥有不可比拟的水景资源优势的府南河沿线可资开发的地块日渐少，
39、且随着府河整治工线可资开发的地块日渐少，且随着府河整治工线可资开发的地块日渐少，且随着府河整治工线可资开发的地块日渐少，且随着府河整治工作的深入，沿线更是成为生态居家的理想选择。作的深入，沿线更是成为生态居家的理想选择。作的深入，沿线更是成为生态居家的理想选择。作的深入，沿线更是成为生态居家的理想选择。 B B、早期开发的项目主题开发不明，加上府河早期开发的项目主题开发不明，加上府河早期开发的项目主题开发不明，加上府河早期开发的项目主题开发不明，加上府河沿线污染较重，价格相对较低。沿线污染较重，价格相对较低。沿线污染较重，价格相对较低。沿线污染较重，价格相对较低。 C C、近期一些老项目价格较
40、大幅度下调，但新近期一些老项目价格较大幅度下调，但新近期一些老项目价格较大幅度下调，但新近期一些老项目价格较大幅度下调，但新推出的价格走高使得总体水平呈现上升趋势。推出的价格走高使得总体水平呈现上升趋势。推出的价格走高使得总体水平呈现上升趋势。推出的价格走高使得总体水平呈现上升趋势。 区区域域市市场场分分析析区区域域市市场场分分析析2001-127APEX-IMCvv大石西路大石西路大石西路大石西路- -浣花风景区一带，高档物业发展型浣花风景区一带，高档物业发展型浣花风景区一带，高档物业发展型浣花风景区一带，高档物业发展型片区：片区：片区：片区： A A、综合全市各局部区域住宅开发的现状与发综
41、合全市各局部区域住宅开发的现状与发综合全市各局部区域住宅开发的现状与发综合全市各局部区域住宅开发的现状与发展趋势来看，该区域是最具条件成为继城南之展趋势来看，该区域是最具条件成为继城南之展趋势来看，该区域是最具条件成为继城南之展趋势来看，该区域是最具条件成为继城南之后的第二个高档时尚片区。后的第二个高档时尚片区。后的第二个高档时尚片区。后的第二个高档时尚片区。 B B、先天上风上水的地域优势，加上独特的人先天上风上水的地域优势，加上独特的人先天上风上水的地域优势，加上独特的人先天上风上水的地域优势，加上独特的人文景观资源和厚重的区域文化，以及大量待开文景观资源和厚重的区域文化，以及大量待开文景
42、观资源和厚重的区域文化，以及大量待开文景观资源和厚重的区域文化，以及大量待开发的土地使区域的居住价值大大提高。发的土地使区域的居住价值大大提高。发的土地使区域的居住价值大大提高。发的土地使区域的居住价值大大提高。 C C、区域总价水平有所下降，与城南项目市场区域总价水平有所下降，与城南项目市场区域总价水平有所下降，与城南项目市场区域总价水平有所下降，与城南项目市场反映较为逊色。主要是由于：一些不明朗因素反映较为逊色。主要是由于：一些不明朗因素反映较为逊色。主要是由于：一些不明朗因素反映较为逊色。主要是由于：一些不明朗因素导致大量项目还在等待观望，近期推出的项目导致大量项目还在等待观望，近期推出
43、的项目导致大量项目还在等待观望，近期推出的项目导致大量项目还在等待观望，近期推出的项目规模较小，档次不够；五大花园带来的一些负规模较小，档次不够；五大花园带来的一些负规模较小，档次不够；五大花园带来的一些负规模较小，档次不够；五大花园带来的一些负面影响，成都花园的开发未上规模。面影响，成都花园的开发未上规模。面影响，成都花园的开发未上规模。面影响，成都花园的开发未上规模。区区域域市市场场分分析析区区域域市市场场分分析析2001-128APEX-IMC4、各主要高档住宅楼盘聚集区域价格变动、各主要高档住宅楼盘聚集区域价格变动情况：情况：Q-Q-季度季度季度季度 单位：元单位：元单位：元单位：元
44、时期时期时期时期地域地域地域地域2000Q12000Q1 2000Q22000Q22000Q32000Q3近期近期近期近期内环线旧城区内环线旧城区内环线旧城区内环线旧城区30023002299529952926292629232923府南河沿线府南河沿线府南河沿线府南河沿线30683068309730973126312631043104城南高档社区城南高档社区城南高档社区城南高档社区28342834280728072789278927672767大石西路大石西路大石西路大石西路- -浣浣浣浣花风景区一带花风景区一带花风景区一带花风景区一带2644264426622662263126312616
45、2616区区域域市市场场分分析析区区域域市市场场分分析析2001-129APEX-IMC结论：结论：vv从供求总体状况来看，在房市价格普遍低糜的从供求总体状况来看，在房市价格普遍低糜的从供求总体状况来看，在房市价格普遍低糜的从供求总体状况来看，在房市价格普遍低糜的态势下，府河沿线高档住宅价格却稳中有升，态势下，府河沿线高档住宅价格却稳中有升，态势下，府河沿线高档住宅价格却稳中有升，态势下，府河沿线高档住宅价格却稳中有升，保持了良好的发展势头。保持了良好的发展势头。保持了良好的发展势头。保持了良好的发展势头。本项目所处区域位于本项目所处区域位于本项目所处区域位于本项目所处区域位于府河段较好位置，
46、发展前景好府河段较好位置，发展前景好府河段较好位置，发展前景好府河段较好位置，发展前景好。vv业内对大石西路业内对大石西路业内对大石西路业内对大石西路- -浣花风景线一带的发展较为浣花风景线一带的发展较为浣花风景线一带的发展较为浣花风景线一带的发展较为看好。看好。看好。看好。本项目位于该区域的起始位置，有较高本项目位于该区域的起始位置，有较高本项目位于该区域的起始位置，有较高本项目位于该区域的起始位置，有较高的升值潜力。的升值潜力。的升值潜力。的升值潜力。vv低糜的房市为项目准备了充足的持币观望的消低糜的房市为项目准备了充足的持币观望的消低糜的房市为项目准备了充足的持币观望的消低糜的房市为项目
47、准备了充足的持币观望的消费群，但其消费习惯更加理性和谨慎。费群，但其消费习惯更加理性和谨慎。费群，但其消费习惯更加理性和谨慎。费群，但其消费习惯更加理性和谨慎。vv个性化特色楼盘的需求更加旺盛。个性化特色楼盘的需求更加旺盛。个性化特色楼盘的需求更加旺盛。个性化特色楼盘的需求更加旺盛。区区域域市市场场分分析析区区域域市市场场分分析析2001-130APEX-IMC二、区域市场概况二、区域市场概况1、区域内供需概况、区域内供需概况vv因处于传统居家老区，因处于传统居家老区，因处于传统居家老区，因处于传统居家老区，近期开发的商品房项近期开发的商品房项近期开发的商品房项近期开发的商品房项目较少目较少目
48、较少目较少，供消费者选择的机会不多。，供消费者选择的机会不多。，供消费者选择的机会不多。，供消费者选择的机会不多。vv邻近区域具竞争性的楼盘较多邻近区域具竞争性的楼盘较多邻近区域具竞争性的楼盘较多邻近区域具竞争性的楼盘较多，如【国嘉华，如【国嘉华，如【国嘉华，如【国嘉华庭】【长富花园】及大石西路区域的一些楼庭】【长富花园】及大石西路区域的一些楼庭】【长富花园】及大石西路区域的一些楼庭】【长富花园】及大石西路区域的一些楼盘，对该区域市场形成了一定威胁。盘，对该区域市场形成了一定威胁。盘，对该区域市场形成了一定威胁。盘，对该区域市场形成了一定威胁。vv区域需求逐渐升温，售价在低糜的房产中稳区域需求
49、逐渐升温，售价在低糜的房产中稳区域需求逐渐升温，售价在低糜的房产中稳区域需求逐渐升温，售价在低糜的房产中稳中有升。中有升。中有升。中有升。区区域域市市场场分分析析区区域域市市场场分分析析2001-131APEX-IMC2、区域及周边地区主要物业、区域及周边地区主要物业vv因地价成本高，各项目的容积率普遍较大，该因地价成本高，各项目的容积率普遍较大，该因地价成本高，各项目的容积率普遍较大，该因地价成本高，各项目的容积率普遍较大，该区域住宅以高层电梯公寓为主区域住宅以高层电梯公寓为主区域住宅以高层电梯公寓为主区域住宅以高层电梯公寓为主，小区建筑群与，小区建筑群与，小区建筑群与，小区建筑群与单体建筑
50、的项目参半。单体建筑的项目参半。单体建筑的项目参半。单体建筑的项目参半。vv【长城园】由【长城园】由【长城园】由【长城园】由4-18F4-18F、1-11F1-11F、1-25F 1-25F 、 6-7F 6-7F围围围围合成为较大的社区；合成为较大的社区；合成为较大的社区；合成为较大的社区；vv【冠城花园】二、三期【冠城花园】二、三期【冠城花园】二、三期【冠城花园】二、三期12-20F12-20F构成围合式社区；构成围合式社区；构成围合式社区；构成围合式社区；vv【锦江新时代花园】为双塔楼【锦江新时代花园】为双塔楼【锦江新时代花园】为双塔楼【锦江新时代花园】为双塔楼15F15F，底层架空；，
51、底层架空；，底层架空；，底层架空；vv【彩虹花园】由【彩虹花园】由【彩虹花园】由【彩虹花园】由1-18F1-18F、2-9F2-9F、1-7F1-7F构成。构成。构成。构成。vv【国嘉华庭】由【国嘉华庭】由【国嘉华庭】由【国嘉华庭】由33F33F构成构成构成构成C C型半围合。型半围合。型半围合。型半围合。vv【长富花园】由【长富花园】由【长富花园】由【长富花园】由4-15F4-15F、2-25F2-25F构成围合式社区。构成围合式社区。构成围合式社区。构成围合式社区。区区域域市市场场分分析析区区域域市市场场分分析析2001-132APEX-IMC3、区域内未来两年内待开发的住宅、区域内未来两
52、年内待开发的住宅vv【长城园】二期及三期共计两幢【长城园】二期及三期共计两幢【长城园】二期及三期共计两幢【长城园】二期及三期共计两幢18F18F高层高层高层高层 、一、一、一、一幢幢幢幢25F25F高层、一幢高层、一幢高层、一幢高层、一幢11F11F小高层及四幢多层；小高层及四幢多层；小高层及四幢多层；小高层及四幢多层；vv【冠城花园】二期，正在做基础；【冠城花园】二期，正在做基础；【冠城花园】二期，正在做基础；【冠城花园】二期，正在做基础；vv【彩虹花园】二期【彩虹花园】二期【彩虹花园】二期【彩虹花园】二期18F18F的高层。基础已完工。的高层。基础已完工。的高层。基础已完工。的高层。基础已
53、完工。区区域域市市场场分分析析区区域域市市场场分分析析2001-133APEX-IMC三、三、区域内供给状况分析区域内供给状况分析1、 【彩虹花园】【彩虹花园】-vv项目概况项目概况项目概况项目概况 占占占占 地：近地：近地：近地：近2020亩亩亩亩 总建面：总建面：总建面：总建面：3500035000 建建建建 筑筑筑筑： 1-18F1-18F、2-9F2-9F、1-7F1-7F 总户数：总户数：总户数：总户数：207207 区区域域市市场场分分析析区区域域市市场场分分析析2001-134APEX-IMC 环环环环 境：较佳的沿河外环境，内环境一般。境：较佳的沿河外环境，内环境一般。境：较佳
54、的沿河外环境，内环境一般。境：较佳的沿河外环境，内环境一般。 商商商商 场：无商场，底楼为私家花园场：无商场，底楼为私家花园场：无商场，底楼为私家花园场：无商场，底楼为私家花园 车车车车 位：较少位：较少位：较少位：较少 户户户户 型：型：型：型：110310 110310 18 18种户型种户型种户型种户型 主力户型为主力户型为主力户型为主力户型为140200 140200 （错层及跃式）（错层及跃式）（错层及跃式）（错层及跃式） 条式结构，设计较为合理、规则，但条式结构，设计较为合理、规则，但条式结构，设计较为合理、规则，但条式结构，设计较为合理、规则，但 无创新，比较平庸。无创新，比较平
55、庸。无创新，比较平庸。无创新，比较平庸。 电电电电 梯：小高层一梯两户梯：小高层一梯两户梯：小高层一梯两户梯：小高层一梯两户区区域域市市场场分分析析区区域域市市场场分分析析2001-135APEX-IMCv销售情况销售情况销售情况销售情况 多层基本售磬，小高层的销售良好，户型的多层基本售磬，小高层的销售良好，户型的多层基本售磬，小高层的销售良好，户型的多层基本售磬，小高层的销售良好，户型的需求较为旺盛，甚至出现买家购买两套需求较为旺盛，甚至出现买家购买两套需求较为旺盛，甚至出现买家购买两套需求较为旺盛，甚至出现买家购买两套140140进进进进行改装的情况。行改装的情况。行改装的情况。行改装的情
56、况。主要户型主要户型主要户型主要户型售价售价售价售价公摊公摊公摊公摊销售情况销售情况销售情况销售情况多层多层多层多层（7F7F）120120 3680 3680（六楼）（六楼）（六楼）（六楼）12%12%余余余余5 5小高层小高层小高层小高层（9F9F）140140（错）（错）（错）（错）182306182306（跃）（跃）（跃）（跃） 4460 4460( (八楼清八楼清八楼清八楼清) )14.8%14.8%大户型销大户型销大户型销大户型销售较好售较好售较好售较好高层高层高层高层（18F18F）9595起起起起31803180起起起起- - -总计总计总计总计八成三十年按揭八成三十年按揭八成
57、三十年按揭八成三十年按揭达达达达58%58%区区域域市市场场分分析析区区域域市市场场分分析析2001-136APEX-IMCvv对于本项目的影响对于本项目的影响对于本项目的影响对于本项目的影响 综上分析，综上分析，综上分析，综上分析， 【彩虹花园彩虹花园彩虹花园彩虹花园】虽有一些优势，但对虽有一些优势，但对虽有一些优势，但对虽有一些优势，但对于本项目来说，影响不大于本项目来说，影响不大于本项目来说，影响不大于本项目来说，影响不大： A A、从地理位置上看，虽然拥有长达百余米的从地理位置上看，虽然拥有长达百余米的从地理位置上看，虽然拥有长达百余米的从地理位置上看，虽然拥有长达百余米的河岸线，外环
58、境优美宜人，但项目景观较好的河岸线，外环境优美宜人，但项目景观较好的河岸线，外环境优美宜人，但项目景观较好的河岸线，外环境优美宜人，但项目景观较好的临河单位基本已售完。临河单位基本已售完。临河单位基本已售完。临河单位基本已售完。 B B、从户型上看，设计虽较为规则、合理，但从户型上看，设计虽较为规则、合理，但从户型上看，设计虽较为规则、合理，但从户型上看，设计虽较为规则、合理，但缺乏出彩之处，较为平庸。缺乏出彩之处，较为平庸。缺乏出彩之处，较为平庸。缺乏出彩之处，较为平庸。 C C、三期电梯公寓单位面积价格的竞争力不明三期电梯公寓单位面积价格的竞争力不明三期电梯公寓单位面积价格的竞争力不明三期
59、电梯公寓单位面积价格的竞争力不明显。显。显。显。 区区域域市市场场分分析析区区域域市市场场分分析析2001-137APEX-IMC2、【长城园】、【长城园】-vv项目概况项目概况项目概况项目概况 占占占占 地：地：地：地：5050余亩余亩余亩余亩 总建面：总建面：总建面：总建面：120000120000 建建建建 筑：筑：筑：筑： 4-18F 4-18F、1-11F1-11F、1-25F 1-25F 、 6-7F 6-7F 总户数：总户数：总户数：总户数：633633 商场面积：约一万平方米商场面积：约一万平方米商场面积：约一万平方米商场面积：约一万平方米 车车车车 位：位：位：位：40040
60、0个个个个 绿化率：绿化率：绿化率：绿化率：41%41% 环环环环 境：外环境一般，内环境较好境：外环境一般，内环境较好境：外环境一般，内环境较好境：外环境一般，内环境较好 区区域域市市场场分分析析区区域域市市场场分分析析2001-138APEX-IMC 户户户户 型：型：型：型： 一期一期一期一期 多多多多 层层层层 92.6134 92.6134 高高高高 层层层层 130140 130140 二期二期二期二期 小高层小高层小高层小高层 162.4 162.4 ( (公摊公摊公摊公摊16.7 16.7 ) ) 高高高高 层层层层 86.15179.17 86.15179.17 多多多多 层
61、层层层 86147 86147 主力户型主力户型主力户型主力户型120140 120140 之间之间之间之间 户型设计户型设计户型设计户型设计 高层户型构局为风车型，较有高层户型构局为风车型，较有高层户型构局为风车型，较有高层户型构局为风车型，较有 特色，无异型房。特色，无异型房。特色，无异型房。特色，无异型房。 电电电电 梯：梯：梯：梯： 两梯四户。两梯四户。两梯四户。两梯四户。区区域域市市场场分分析析区区域域市市场场分分析析2001-139APEX-IMCv销售情况销售情况销售情况销售情况主要户型主要户型主要户型主要户型 售价售价售价售价公摊公摊公摊公摊销售销售销售销售情况情况情况情况 一
62、期一期一期一期多层：多层：多层：多层：120120高层：高层：高层：高层：135135多层多层多层多层:3000(7F):3000(7F)高层高层高层高层:3438:3438起起起起9%9%15%15%达达达达90%90%二期二期二期二期高层：高层：高层：高层：140140多层多层多层多层:3250(7F):3250(7F)高层高层高层高层:3600:3600起起起起9%9%15%15%走势走势走势走势平稳平稳平稳平稳总计总计总计总计七成二十年按揭七成二十年按揭七成二十年按揭七成二十年按揭- -区区域域市市场场分分析析区区域域市市场场分分析析2001-140APEX-IMCvv对于本项目的影响
63、对于本项目的影响对于本项目的影响对于本项目的影响 综上分析，综上分析，综上分析，综上分析， 【长城园长城园长城园长城园】对本项目有一定影响对本项目有一定影响对本项目有一定影响对本项目有一定影响： A A、从地理位置上看，与本项目的差别不大。从地理位置上看，与本项目的差别不大。从地理位置上看，与本项目的差别不大。从地理位置上看，与本项目的差别不大。 B B、从销售上看，前期销售较好，已具一定的从销售上看，前期销售较好，已具一定的从销售上看，前期销售较好，已具一定的从销售上看，前期销售较好，已具一定的知名度和美誉度。且第二期、三期的工作进度知名度和美誉度。且第二期、三期的工作进度知名度和美誉度。且
64、第二期、三期的工作进度知名度和美誉度。且第二期、三期的工作进度与销售周期与本项目有一定程度的重合。与销售周期与本项目有一定程度的重合。与销售周期与本项目有一定程度的重合。与销售周期与本项目有一定程度的重合。 C C、其较好的社区环境和绿化，其较好的社区环境和绿化，其较好的社区环境和绿化，其较好的社区环境和绿化，正是本项目所正是本项目所正是本项目所正是本项目所缺乏的。缺乏的。缺乏的。缺乏的。区区域域市市场场分分析析区区域域市市场场分分析析2001-141APEX-IMC3、【锦江新时代花园】、【锦江新时代花园】-vv项目概况项目概况项目概况项目概况 占占占占 地：地：地：地：8.4278.427
65、亩亩亩亩 总建面：总建面：总建面：总建面：3384133841 建建建建 筑：双塔楼筑：双塔楼筑：双塔楼筑：双塔楼15F15F 会会会会 所：所：所：所：1480 1480 ，配套较为完善，配套较为完善，配套较为完善，配套较为完善 车车车车 位：位：位：位：129129 绿化率：绿化率：绿化率：绿化率：40%40% 环环环环 境：内外环境较好境：内外环境较好境：内外环境较好境：内外环境较好 处立面：较为时尚、现代处立面：较为时尚、现代处立面：较为时尚、现代处立面：较为时尚、现代区区域域市市场场分分析析区区域域市市场场分分析析2001-142APEX-IMC 户户户户 型：型：型：型： 8535
66、1 85351 共共共共1313种户型种户型种户型种户型 主力户型为主力户型为主力户型为主力户型为150180 150180 异型房较多异型房较多异型房较多异型房较多 电电电电 梯：两梯六户梯：两梯六户梯：两梯六户梯：两梯六户 区区域域市市场场分分析析区区域域市市场场分分析析2001-143APEX-IMCvv销售状况销售状况销售状况销售状况 售价：售价：售价：售价：35803580元起（清）元起（清）元起（清）元起（清） 销售业绩较差，不足销售业绩较差，不足销售业绩较差，不足销售业绩较差，不足50%50%左右左右左右左右 每月有较多的退房户（主要选择国嘉华庭、彩每月有较多的退房户（主要选择国
67、嘉华庭、彩每月有较多的退房户（主要选择国嘉华庭、彩每月有较多的退房户（主要选择国嘉华庭、彩虹花园）虹花园）虹花园）虹花园）区区域域市市场场分分析析区区域域市市场场分分析析2001-144APEX-IMCvv对于本项目的影响对于本项目的影响对于本项目的影响对于本项目的影响 综上分析，综上分析，综上分析，综上分析， 【锦江新时代花园锦江新时代花园锦江新时代花园锦江新时代花园】有一定特色，有一定特色，有一定特色，有一定特色，但对于本项目来说，基本上无影响但对于本项目来说，基本上无影响但对于本项目来说，基本上无影响但对于本项目来说，基本上无影响： A A、从销售现状来看，该项目抗冲击的能力差，从销售现
68、状来看，该项目抗冲击的能力差，从销售现状来看，该项目抗冲击的能力差，从销售现状来看，该项目抗冲击的能力差，主要原因是主要原因是主要原因是主要原因是性价比低性价比低性价比低性价比低。 B B、从户型上看，设计较差，存在较多的异型从户型上看，设计较差，存在较多的异型从户型上看，设计较差，存在较多的异型从户型上看，设计较差，存在较多的异型房。房。房。房。 C C、从销售周期来看，与本项目无冲突。从销售周期来看，与本项目无冲突。从销售周期来看，与本项目无冲突。从销售周期来看，与本项目无冲突。区区域域市市场场分分析析区区域域市市场场分分析析2001-145APEX-IMC4、 【冠城花园】【冠城花园】-
69、vv项目概况项目概况项目概况项目概况 占占占占 地：地：地：地：105105亩亩亩亩 总建面：二期总建面：二期总建面：二期总建面：二期8000080000、三期、三期、三期、三期6000060000 建建建建 筑：筑：筑：筑：1212幢幢幢幢20F20F的高层的高层的高层的高层 环环环环 境：欧式园林境：欧式园林境：欧式园林境：欧式园林 处立面：欧式外立面处立面：欧式外立面处立面：欧式外立面处立面：欧式外立面 户户户户 型：型：型：型：140320140320，主力户型为，主力户型为，主力户型为，主力户型为150170150170区区域域市市场场分分析析区区域域市市场场分分析析2001-146
70、APEX-IMCvv销售状况销售状况销售状况销售状况 售价：售价：售价：售价：30003000元起，均价元起，均价元起，均价元起，均价40004000元元元元 一期为集团整体购买一期为集团整体购买一期为集团整体购买一期为集团整体购买vv对于本项目的影响对于本项目的影响对于本项目的影响对于本项目的影响 【冠城花园冠城花园冠城花园冠城花园】为内环线最大规模的高层社区，是为内环线最大规模的高层社区，是为内环线最大规模的高层社区，是为内环线最大规模的高层社区，是本项目的主要竞争对手之一。本项目的主要竞争对手之一。本项目的主要竞争对手之一。本项目的主要竞争对手之一。 A A、价格上有较大的竞争力。价格上
71、有较大的竞争力。价格上有较大的竞争力。价格上有较大的竞争力。 B B、社区、社区、社区、社区规模大，配套较为齐全。规模大，配套较为齐全。规模大，配套较为齐全。规模大，配套较为齐全。 C C、工程、销售进度与本项目较为重合。工程、销售进度与本项目较为重合。工程、销售进度与本项目较为重合。工程、销售进度与本项目较为重合。 区区域域市市场场分分析析区区域域市市场场分分析析2001-147APEX-IMC5、【国嘉华庭】、【国嘉华庭】-vv项目概况项目概况项目概况项目概况 占占占占 地：地：地：地：78177817 总建面：总建面：总建面：总建面：6300063000 建建建建 筑：筑：筑：筑：33F
72、33F、C C型半围合式规划型半围合式规划型半围合式规划型半围合式规划 总户数：总户数：总户数：总户数：438438 商商商商 场：无场：无场：无场：无 车车车车 位：位：位：位：1 1：1.51.5 环环环环 境：境：境：境：6.86.8米架空层与府河河滨公园、中庭花米架空层与府河河滨公园、中庭花米架空层与府河河滨公园、中庭花米架空层与府河河滨公园、中庭花 园融为一体，环境悠美。园融为一体，环境悠美。园融为一体，环境悠美。园融为一体，环境悠美。区区域域市市场场分分析析区区域域市市场场分分析析2001-148APEX-IMC 户户户户 型：型：型：型： 98.04261.3 98.04261.
73、3 共十余种户型共十余种户型共十余种户型共十余种户型 主力户型为主力户型为主力户型为主力户型为131.5 131.5 高层条式开面布局，双面景观、视觉通高层条式开面布局，双面景观、视觉通高层条式开面布局，双面景观、视觉通高层条式开面布局，双面景观、视觉通 透性好透性好透性好透性好 电电电电 梯：三梯四户（观光电梯一部）梯：三梯四户（观光电梯一部）梯：三梯四户（观光电梯一部）梯：三梯四户（观光电梯一部）vv销售状况销售状况销售状况销售状况 售价：售价：售价：售价：36803680元元元元48004800元（清）、均价元（清）、均价元（清）、均价元（清）、均价44004400元元元元 销售达销售达
74、销售达销售达80%80%以上，余以上，余以上，余以上，余8080多套多套多套多套 单价自开盘起上涨单价自开盘起上涨单价自开盘起上涨单价自开盘起上涨100100元元元元/ /区区域域市市场场分分析析区区域域市市场场分分析析2001-149APEX-IMCvv对于本项目的影响对于本项目的影响对于本项目的影响对于本项目的影响 综上分析，综上分析，综上分析，综上分析， 【国嘉华庭国嘉华庭国嘉华庭国嘉华庭】优势较大，为近期推优势较大，为近期推优势较大，为近期推优势较大，为近期推出的较为优秀的楼盘之一，为本项目起到了良出的较为优秀的楼盘之一，为本项目起到了良出的较为优秀的楼盘之一，为本项目起到了良出的较为
75、优秀的楼盘之一，为本项目起到了良好的市场辅垫好的市场辅垫好的市场辅垫好的市场辅垫： A A、对于拉动府河房价上扬以及本区域需求增对于拉动府河房价上扬以及本区域需求增对于拉动府河房价上扬以及本区域需求增对于拉动府河房价上扬以及本区域需求增长起到了一定的积极作用长起到了一定的积极作用长起到了一定的积极作用长起到了一定的积极作用。 B B、较具竞争力的特色吸引了众多消费者的关较具竞争力的特色吸引了众多消费者的关较具竞争力的特色吸引了众多消费者的关较具竞争力的特色吸引了众多消费者的关注，为本区域聚集了一定的人气。注，为本区域聚集了一定的人气。注，为本区域聚集了一定的人气。注，为本区域聚集了一定的人气。
76、 C C、从销售上看，所剩单位不多，与本项目的从销售上看，所剩单位不多，与本项目的从销售上看，所剩单位不多，与本项目的从销售上看，所剩单位不多，与本项目的工程及销售进度上并无冲突。工程及销售进度上并无冲突。工程及销售进度上并无冲突。工程及销售进度上并无冲突。区区域域市市场场分分析析区区域域市市场场分分析析2001-150APEX-IMC结论：结论：vv从供求体状况来看，尽管本区域有一定量的待从供求体状况来看，尽管本区域有一定量的待从供求体状况来看，尽管本区域有一定量的待从供求体状况来看，尽管本区域有一定量的待开发项目，开发项目，开发项目，开发项目，但对本项目够成威胁的并不多。但对本项目够成威胁
77、的并不多。但对本项目够成威胁的并不多。但对本项目够成威胁的并不多。vv区域内对电梯公寓的需求主要决定于项目本身区域内对电梯公寓的需求主要决定于项目本身区域内对电梯公寓的需求主要决定于项目本身区域内对电梯公寓的需求主要决定于项目本身的特色。的特色。的特色。的特色。vv对大户型有较大的需求，主要决定于目标消费对大户型有较大的需求，主要决定于目标消费对大户型有较大的需求，主要决定于目标消费对大户型有较大的需求，主要决定于目标消费者的消费形态（购买力较高、轻度价格敏感者、者的消费形态（购买力较高、轻度价格敏感者、者的消费形态（购买力较高、轻度价格敏感者、者的消费形态（购买力较高、轻度价格敏感者、家庭生
78、命周期处于满巢期）。家庭生命周期处于满巢期）。家庭生命周期处于满巢期）。家庭生命周期处于满巢期）。区区域域市市场场分分析析区区域域市市场场分分析析2001-151APEX-IMC四、抗性楼盘概况四、抗性楼盘概况1、部分高档物业价格走势、部分高档物业价格走势（表中电梯公寓为起价）（表中电梯公寓为起价）（表中电梯公寓为起价）（表中电梯公寓为起价）项目项目项目项目名称名称名称名称项目项目项目项目地址地址地址地址2000/2000/Q1Q12000/2000/Q2Q22000/2000/Q3Q3近期近期近期近期价格价格价格价格盘谷花园盘谷花园盘谷花园盘谷花园领事馆路领事馆路领事馆路领事馆路390039
79、00400040003700370037003700锦官新城锦官新城锦官新城锦官新城人南立交桥侧人南立交桥侧人南立交桥侧人南立交桥侧40604060440044004400440027002700银都花园银都花园银都花园银都花园新光路侧新光路侧新光路侧新光路侧40004000400040003900390037003700芳草地芳草地芳草地芳草地锦绣花园旁锦绣花园旁锦绣花园旁锦绣花园旁33803380338033803480348029502950区区域域市市场场分分析析区区域域市市场场分分析析2001-152APEX-IMC项目项目项目项目名称名称名称名称项目项目项目项目地址地址地址地址20
80、002000、Q1Q120002000、Q2Q220002000、Q3Q3近期近期近期近期价格价格价格价格新绿季节新绿季节新绿季节新绿季节玉林路南延线玉林路南延线玉林路南延线玉林路南延线- -26002600 23002300 23002300长富花园长富花园长富花园长富花园红照壁街口红照壁街口红照壁街口红照壁街口3680368036803680 37203720 37203720都市欣城都市欣城都市欣城都市欣城新南路新南路新南路新南路2750275027802780 28502850 28502850国嘉华庭国嘉华庭国嘉华庭国嘉华庭城边街彩虹桥东侧城边街彩虹桥东侧城边街彩虹桥东侧城边街彩虹桥
81、东侧3600360036803680 36803680 37803780新锦江新锦江新锦江新锦江锦江大桥附近锦江大桥附近锦江大桥附近锦江大桥附近2830283028302830 28802880 28802880督院府邸督院府邸督院府邸督院府邸新半边街新半边街新半边街新半边街3280328033803380 31803180 31803180万福世家万福世家万福世家万福世家万福桥东北侧万福桥东北侧万福桥东北侧万福桥东北侧4500450046504650 46504650 46504650江波华城江波华城江波华城江波华城西体北路西体北路西体北路西体北路2 2号号号号340034002980298
82、0 30803080 30803080丽阳天下丽阳天下丽阳天下丽阳天下宁夏街宁夏街宁夏街宁夏街3520352037803780 39403940 39403940城南世家城南世家城南世家城南世家浆洗街浆洗街浆洗街浆洗街2880288028802880 28802880 30503050区区域域市市场场分分析析区区域域市市场场分分析析2001-153APEX-IMC2、大石西路部分开发住宅项目一览、大石西路部分开发住宅项目一览项目项目项目项目楼体楼体楼体楼体规模规模规模规模（万）（万）（万）（万）户型面户型面户型面户型面积（）积（）积（）积（）均价均价均价均价总户数总户数总户数总户数交房日交房日
83、交房日交房日置信逸都置信逸都置信逸都置信逸都多层多层多层多层25.0825.0880-20080-20025002500160016002001/92001/9紫藤花园紫藤花园紫藤花园紫藤花园电梯电梯电梯电梯1.981.98103-103-210210（一期）（一期）（一期）（一期）2780(2780(一期一期一期一期) )2450(2450(二期二期二期二期) )294(294(一期一期一期一期) )7 7栋栋栋栋( (二期二期二期二期) )现房现房现房现房2001/102001/10（二期）（二期）（二期）（二期）禾嘉花园禾嘉花园禾嘉花园禾嘉花园多层多层多层多层2.642.6491-240
84、91-240328032802002002001/62001/6百花丽都百花丽都百花丽都百花丽都多层多层多层多层0.80.895-15495-1542200220095952001/12001/1泰庄花园泰庄花园泰庄花园泰庄花园多层多层多层多层多层多层多层多层1.001.00商铺商铺商铺商铺0.70.7-23802380194194现房现房现房现房名景园名景园名景园名景园多层多层多层多层2.42.490-15890-158360036009 9栋栋栋栋现房现房现房现房恒宾园恒宾园恒宾园恒宾园多层多层多层多层1.321.32152-235152-235380038001101102000/122
85、000/12区区域域市市场场分分析析区区域域市市场场分分析析2001-154APEX-IMC五、区域供需关系重要结论五、区域供需关系重要结论 综上所述，我们从该区域供需状况的分析中，综上所述，我们从该区域供需状况的分析中，综上所述，我们从该区域供需状况的分析中，综上所述，我们从该区域供需状况的分析中，可以得出以下结论。可以得出以下结论。可以得出以下结论。可以得出以下结论。1、关于物业形态：、关于物业形态：vv电梯公寓本身并不会对消费者构成心理障碍，电梯公寓本身并不会对消费者构成心理障碍，电梯公寓本身并不会对消费者构成心理障碍，电梯公寓本身并不会对消费者构成心理障碍，关于市场不接受该类物业的说法
86、更不成立。关于市场不接受该类物业的说法更不成立。关于市场不接受该类物业的说法更不成立。关于市场不接受该类物业的说法更不成立。vv在多层与电梯公寓的选择中，消费者往往倾向在多层与电梯公寓的选择中，消费者往往倾向在多层与电梯公寓的选择中，消费者往往倾向在多层与电梯公寓的选择中，消费者往往倾向于前者，但对于个性化的、精彩纷呈的、性价于前者，但对于个性化的、精彩纷呈的、性价于前者，但对于个性化的、精彩纷呈的、性价于前者，但对于个性化的、精彩纷呈的、性价比高的电梯公寓来说，消费者则趋之如鹜。比高的电梯公寓来说，消费者则趋之如鹜。比高的电梯公寓来说，消费者则趋之如鹜。比高的电梯公寓来说，消费者则趋之如鹜。
87、区区域域市市场场分分析析区区域域市市场场分分析析2001-155APEX-IMC2、关于户型：、关于户型：vv140200140200平米的户型在市场中的反映最佳。平米的户型在市场中的反映最佳。平米的户型在市场中的反映最佳。平米的户型在市场中的反映最佳。vv消费者更倾向于方正、规则的条式结构，对点消费者更倾向于方正、规则的条式结构，对点消费者更倾向于方正、规则的条式结构，对点消费者更倾向于方正、规则的条式结构，对点式结构的认可度较低。式结构的认可度较低。式结构的认可度较低。式结构的认可度较低。vv注重房屋的通透感与功能性。注重房屋的通透感与功能性。注重房屋的通透感与功能性。注重房屋的通透感与功
88、能性。vv注重景观，讲究开窗见景、户户见景等。注重景观，讲究开窗见景、户户见景等。注重景观，讲究开窗见景、户户见景等。注重景观，讲究开窗见景、户户见景等。区区域域市市场场分分析析区区域域市市场场分分析析2001-156APEX-IMC3、关于价格：、关于价格：vv本区域单价高于府河沿线房价的平均水平。本区域单价高于府河沿线房价的平均水平。本区域单价高于府河沿线房价的平均水平。本区域单价高于府河沿线房价的平均水平。vv对多层的承受价格为对多层的承受价格为对多层的承受价格为对多层的承受价格为3000350030003500元元元元/ /平米（均价）平米（均价）平米（均价）平米（均价）。vv对高层的
89、承受价格为对高层的承受价格为对高层的承受价格为对高层的承受价格为3600420036004200元元元元/ /平米（均价）平米（均价）平米（均价）平米（均价）。vv消费者属于轻度价格敏感者，更讲究性价比。消费者属于轻度价格敏感者，更讲究性价比。消费者属于轻度价格敏感者，更讲究性价比。消费者属于轻度价格敏感者，更讲究性价比。理想的住宅是理想的住宅是理想的住宅是理想的住宅是“ “又好又便宜又好又便宜又好又便宜又好又便宜” ”。区区域域市市场场分分析析区区域域市市场场分分析析2001-157APEX-IMC4、其它：、其它：vv环境：消费者对环境的要求较高，更看重区域环境：消费者对环境的要求较高，更
90、看重区域环境：消费者对环境的要求较高，更看重区域环境：消费者对环境的要求较高，更看重区域的大环境。的大环境。的大环境。的大环境。vv物管：消费者对居家安全性要求较高。物管：消费者对居家安全性要求较高。物管：消费者对居家安全性要求较高。物管：消费者对居家安全性要求较高。vv配套：因为该区域的地理位置优越，消费者对配套：因为该区域的地理位置优越，消费者对配套：因为该区域的地理位置优越，消费者对配套：因为该区域的地理位置优越，消费者对小区配套无特殊要求。小区配套无特殊要求。小区配套无特殊要求。小区配套无特殊要求。区区域域市市场场分分析析区区域域市市场场分分析析2001-158APEX-IMC第三部分
91、第三部分 项目项目SWOTSWOT分析分析vv优势（优势（StrengthStrength）vv劣势（劣势（WeaknessWeakness）vv机会（机会（OpportunityOpportunity）vv问题点（问题点（ThreatThreat）2001-159APEX-IMC一、优势（一、优势（Strength）1 1、地理位置（略）、地理位置（略）2 2、施工管理、施工管理v开发商有较深的建筑施工背景，可以对本项开发商有较深的建筑施工背景，可以对本项开发商有较深的建筑施工背景，可以对本项开发商有较深的建筑施工背景，可以对本项目的施工质量、进度以及项目的工程成本都目的施工质量、进度以及项
92、目的工程成本都目的施工质量、进度以及项目的工程成本都目的施工质量、进度以及项目的工程成本都有较好的控制。有较好的控制。有较好的控制。有较好的控制。项项目目项项目目S W O TS W O T分分析析分分析析2001-160APEX-IMC3 3、项目规模、项目规模v规模小、施工周期短；规模小、施工周期短；规模小、施工周期短；规模小、施工周期短；v资金压力较小；资金压力较小；资金压力较小；资金压力较小；v销售周期缩短，资金回收加快，市场压力减小。销售周期缩短，资金回收加快，市场压力减小。销售周期缩短，资金回收加快，市场压力减小。销售周期缩短，资金回收加快，市场压力减小。4 4、销售情况、销售情况
93、v现有的五层裙楼全部落订，缓解部分销售压力。现有的五层裙楼全部落订，缓解部分销售压力。现有的五层裙楼全部落订，缓解部分销售压力。现有的五层裙楼全部落订，缓解部分销售压力。项项目目项项目目S W O TS W O T分分析析分分析析2001-161APEX-IMC二、项目劣势（二、项目劣势（Weakness）1 1、地理位置的局限性、地理位置的局限性v项目规模小，位于三面合围的间隙地带；项目规模小，位于三面合围的间隙地带；项目规模小，位于三面合围的间隙地带；项目规模小，位于三面合围的间隙地带；v底层视线受遮挡、距离府南河有一定的距离；底层视线受遮挡、距离府南河有一定的距离；底层视线受遮挡、距离府
94、南河有一定的距离；底层视线受遮挡、距离府南河有一定的距离；v项目不可能提供较为完善的环境和社区配套；项目不可能提供较为完善的环境和社区配套；项目不可能提供较为完善的环境和社区配套；项目不可能提供较为完善的环境和社区配套；项项目目项项目目S W O TS W O T分分析析分分析析2001-162APEX-IMC2 2、原规划设计方案局限性、原规划设计方案局限性v无特色：无特色：无特色：无特色： 项目目前的规划设计方案观念落后，在成都市项目目前的规划设计方案观念落后，在成都市项目目前的规划设计方案观念落后，在成都市项目目前的规划设计方案观念落后，在成都市众多高层电梯公寓中，缺乏明显个性，特别是众
95、多高层电梯公寓中，缺乏明显个性，特别是众多高层电梯公寓中，缺乏明显个性，特别是众多高层电梯公寓中，缺乏明显个性，特别是在本区域内众多特色楼盘的包围下（如在本区域内众多特色楼盘的包围下（如在本区域内众多特色楼盘的包围下（如在本区域内众多特色楼盘的包围下（如“C“C“C“C型围型围型围型围合合合合”的国嘉华庭，的国嘉华庭，的国嘉华庭，的国嘉华庭，“风车格局风车格局风车格局风车格局”的长城园，欧的长城园，欧的长城园，欧的长城园，欧式双塔楼的式双塔楼的式双塔楼的式双塔楼的“锦江新时代锦江新时代锦江新时代锦江新时代”），更显苍白无力。），更显苍白无力。），更显苍白无力。），更显苍白无力。项项目目项项目目
96、S W O TS W O T分分析析分分析析2001-163APEX-IMCv与本区域市场缺乏联系与本区域市场缺乏联系与本区域市场缺乏联系与本区域市场缺乏联系 项目目前的规划设计方案未根据当前周边抗性项目目前的规划设计方案未根据当前周边抗性项目目前的规划设计方案未根据当前周边抗性项目目前的规划设计方案未根据当前周边抗性楼盘以及项目自身条件进行详尽的市场定位，楼盘以及项目自身条件进行详尽的市场定位，楼盘以及项目自身条件进行详尽的市场定位，楼盘以及项目自身条件进行详尽的市场定位，消费者心理把握不准确，规划本身对项目的优消费者心理把握不准确，规划本身对项目的优消费者心理把握不准确，规划本身对项目的优
97、消费者心理把握不准确，规划本身对项目的优势以及特点把握不够、挖掘不够，进而在规划势以及特点把握不够、挖掘不够，进而在规划势以及特点把握不够、挖掘不够，进而在规划势以及特点把握不够、挖掘不够，进而在规划中表现不够，与区域市场缺乏联系。中表现不够，与区域市场缺乏联系。中表现不够，与区域市场缺乏联系。中表现不够，与区域市场缺乏联系。如：住宅如：住宅如：住宅如：住宅部分户型设计缺乏新意、缺陷较多，且主力户部分户型设计缺乏新意、缺陷较多，且主力户部分户型设计缺乏新意、缺陷较多，且主力户部分户型设计缺乏新意、缺陷较多，且主力户型区间与市场供求有较大出入，市场竞争力不型区间与市场供求有较大出入，市场竞争力不
98、型区间与市场供求有较大出入，市场竞争力不型区间与市场供求有较大出入，市场竞争力不足。足。足。足。项项目目项项目目S W O TS W O T分分析析分分析析2001-164APEX-IMCv浪费较多浪费较多浪费较多浪费较多 由于对国家有关建筑法规没有吃透，在进行设由于对国家有关建筑法规没有吃透，在进行设由于对国家有关建筑法规没有吃透，在进行设由于对国家有关建筑法规没有吃透，在进行设计时对面积没有用够，造成部分资源浪费，且计时对面积没有用够，造成部分资源浪费，且计时对面积没有用够，造成部分资源浪费，且计时对面积没有用够，造成部分资源浪费，且限制了制造支撑项目的卖点，致使项目平庸化。限制了制造支撑
99、项目的卖点，致使项目平庸化。限制了制造支撑项目的卖点，致使项目平庸化。限制了制造支撑项目的卖点，致使项目平庸化。如：单层建筑面积仅为如：单层建筑面积仅为如：单层建筑面积仅为如：单层建筑面积仅为952952952952平方米，且全部是平方米，且全部是平方米，且全部是平方米，且全部是市场上空置率最高的平层设计。市场上空置率最高的平层设计。市场上空置率最高的平层设计。市场上空置率最高的平层设计。v成本高成本高成本高成本高 由于架空层利用不够，由于架空层利用不够，由于架空层利用不够，由于架空层利用不够，公建比例过大（地下车公建比例过大（地下车公建比例过大（地下车公建比例过大（地下车库面积过大）库面积过
100、大）库面积过大）库面积过大），造成项目，造成项目，造成项目，造成项目成本高成本高成本高成本高，经济指标测，经济指标测，经济指标测，经济指标测算效果差。算效果差。算效果差。算效果差。项项目目项项目目S W O TS W O T分分析析分分析析2001-165APEX-IMC三、项目机会点（三、项目机会点（Opportunity） 以目前的规划设计上来看，由于成都以目前的规划设计上来看，由于成都目前类似的高层电梯公寓空置率较高，且目前类似的高层电梯公寓空置率较高，且由于经济大环境等其它因素的影响，高档由于经济大环境等其它因素的影响，高档物业的价格呈现下降走势，物业的价格呈现下降走势，项目的机会点项
101、目的机会点较少较少。项项目目项项目目S W O TS W O T分分析析分分析析2001-166APEX-IMC四、问题点（四、问题点（Threat） 综上分析，在项目现在设计方案的基础综上分析，在项目现在设计方案的基础上，会带来以下方面的影响。上，会带来以下方面的影响。vv工程造价高工程造价高工程造价高工程造价高vv工程周期长工程周期长工程周期长工程周期长vv市场风险高市场风险高市场风险高市场风险高vv销售周期长销售周期长销售周期长销售周期长vv盈利指标低盈利指标低盈利指标低盈利指标低项项目目项项目目S W O TS W O T分分析析分分析析2001-167APEX-IMC第四部分第四部分
102、 项目再定位建议项目再定位建议vv市场定位市场定位vv消费者定位消费者定位vv规划理念规划理念vv户型定位户型定位2001-168APEX-IMC一、市场定位一、市场定位vv对成都河居文化的再认识。成都人强烈的恋河对成都河居文化的再认识。成都人强烈的恋河对成都河居文化的再认识。成都人强烈的恋河对成都河居文化的再认识。成都人强烈的恋河居河的情结，使府南河边的房价居高不下。居河的情结，使府南河边的房价居高不下。居河的情结，使府南河边的房价居高不下。居河的情结，使府南河边的房价居高不下。vv产品本身的价值与河景的融合程度是项目开发产品本身的价值与河景的融合程度是项目开发产品本身的价值与河景的融合程度
103、是项目开发产品本身的价值与河景的融合程度是项目开发成功与否的关键。成功与否的关键。成功与否的关键。成功与否的关键。vv产品特色程度是在激烈市场竞争中获胜获胜的产品特色程度是在激烈市场竞争中获胜获胜的产品特色程度是在激烈市场竞争中获胜获胜的产品特色程度是在激烈市场竞争中获胜获胜的关键。关键。关键。关键。项项 目目 再再 定定 位位 建建 议议项项 目目 再再 定定 位位 建建 议议2001-169APEX-IMC二、消费者定位二、消费者定位1、目标客户群描述、目标客户群描述vv公司的中高级职员、个体私营的小老板。公司的中高级职员、个体私营的小老板。公司的中高级职员、个体私营的小老板。公司的中高级
104、职员、个体私营的小老板。vv学历较高、生活有品位、收入高而稳定。学历较高、生活有品位、收入高而稳定。学历较高、生活有品位、收入高而稳定。学历较高、生活有品位、收入高而稳定。vv自己有车，而家人需要解决交通与配套问题。自己有车，而家人需要解决交通与配套问题。自己有车，而家人需要解决交通与配套问题。自己有车，而家人需要解决交通与配套问题。vv需要居家有都市的感觉，又能与都市的喧闹保需要居家有都市的感觉，又能与都市的喧闹保需要居家有都市的感觉，又能与都市的喧闹保需要居家有都市的感觉，又能与都市的喧闹保持一定的距离持一定的距离持一定的距离持一定的距离。项项 目目 再再 定定 位位 建建 议议项项 目目
105、 再再 定定 位位 建建 议议2001-170APEX-IMC2、目标客户群分析目标客户群分析v二十五至四十岁之间，受过一定的教育，有一二十五至四十岁之间，受过一定的教育，有一二十五至四十岁之间，受过一定的教育，有一二十五至四十岁之间，受过一定的教育，有一定的积蓄，对现有住房不满意。定的积蓄，对现有住房不满意。定的积蓄，对现有住房不满意。定的积蓄，对现有住房不满意。v更注重房屋的品位，以及对位置更注重房屋的品位，以及对位置更注重房屋的品位，以及对位置更注重房屋的品位，以及对位置 、面积、套、面积、套、面积、套、面积、套型等功能更新的要求。型等功能更新的要求。型等功能更新的要求。型等功能更新的要
106、求。v其选择置业的理念为其选择置业的理念为其选择置业的理念为其选择置业的理念为“物超所值、体现个性物超所值、体现个性物超所值、体现个性物超所值、体现个性”。v房屋总价要在其承受范围内，应控制在房屋总价要在其承受范围内，应控制在房屋总价要在其承受范围内，应控制在房屋总价要在其承受范围内，应控制在3060306030603060万之间。万之间。万之间。万之间。v中小私营公司的老板、大公司与大单位的中高中小私营公司的老板、大公司与大单位的中高中小私营公司的老板、大公司与大单位的中高中小私营公司的老板、大公司与大单位的中高级白领阶层、有灰色收入的重要职能人员都将级白领阶层、有灰色收入的重要职能人员都将
107、级白领阶层、有灰色收入的重要职能人员都将级白领阶层、有灰色收入的重要职能人员都将是我们的目标消费者。是我们的目标消费者。是我们的目标消费者。是我们的目标消费者。v需要满足个性以及人性需要的二次置业者。需要满足个性以及人性需要的二次置业者。需要满足个性以及人性需要的二次置业者。需要满足个性以及人性需要的二次置业者。项项 目目 再再 定定 位位 建建 议议项项 目目 再再 定定 位位 建建 议议2001-171APEX-IMC三、规划理念三、规划理念v时尚而不高档、实用而不奢华；时尚而不高档、实用而不奢华；时尚而不高档、实用而不奢华；时尚而不高档、实用而不奢华；v独特而不怪异、人性而不局促；独特而
108、不怪异、人性而不局促；独特而不怪异、人性而不局促；独特而不怪异、人性而不局促；v物超所值、价值明显。物超所值、价值明显。物超所值、价值明显。物超所值、价值明显。v与周边抗性楼盘相比，有明显的价值优势，性与周边抗性楼盘相比，有明显的价值优势，性与周边抗性楼盘相比，有明显的价值优势，性与周边抗性楼盘相比，有明显的价值优势，性价比远远高出周边的竞争楼盘。价比远远高出周边的竞争楼盘。价比远远高出周边的竞争楼盘。价比远远高出周边的竞争楼盘。v面对理性消费者应体现产品的力量而非宣传的面对理性消费者应体现产品的力量而非宣传的面对理性消费者应体现产品的力量而非宣传的面对理性消费者应体现产品的力量而非宣传的优势
109、。优势。优势。优势。项项 目目 再再 定定 位位 建建 议议项项 目目 再再 定定 位位 建建 议议2001-172APEX-IMC四、户型定位四、户型定位v前卫、时尚、个性空间前卫、时尚、个性空间前卫、时尚、个性空间前卫、时尚、个性空间v实用、实惠、物超所值实用、实惠、物超所值实用、实惠、物超所值实用、实惠、物超所值v采用跃层布局，采用跃层布局，采用跃层布局，采用跃层布局，4.84.84.84.8米的挑高空间，米的挑高空间，米的挑高空间，米的挑高空间，2.22.22.22.2米以下米以下米以下米以下辅助空间附送，使用户的得房率在辅助空间附送，使用户的得房率在辅助空间附送，使用户的得房率在辅助
110、空间附送，使用户的得房率在140%140%140%140%以上以上以上以上v在同区位，给用户更小的面积更多使用空间与在同区位，给用户更小的面积更多使用空间与在同区位，给用户更小的面积更多使用空间与在同区位，给用户更小的面积更多使用空间与使用功能的印象使用功能的印象使用功能的印象使用功能的印象v户型面积控制在户型面积控制在户型面积控制在户型面积控制在90909090至至至至160160160160平方米之间，户型结平方米之间，户型结平方米之间，户型结平方米之间，户型结构从三室三厅至六室三厅构从三室三厅至六室三厅构从三室三厅至六室三厅构从三室三厅至六室三厅项项 目目 再再 定定 位位 建建 议议项
111、项 目目 再再 定定 位位 建建 议议2001-173APEX-IMC第五部分第五部分 规划调整建议规划调整建议vAPEXAPEX对项目规划的建议对项目规划的建议v两种方案的经济指标对比两种方案的经济指标对比2001-174APEX-IMC一、一、APEX建议：建议： 对目前项目的规划设计方案进行调整，以增加对目前项目的规划设计方案进行调整，以增加对目前项目的规划设计方案进行调整，以增加对目前项目的规划设计方案进行调整，以增加项目的市场竞争力，降低项目的市场风险。具项目的市场竞争力，降低项目的市场风险。具项目的市场竞争力，降低项目的市场风险。具项目的市场竞争力，降低项目的市场风险。具体建议如下
112、：体建议如下：体建议如下：体建议如下：v不改变项目群楼的使用面积与大体外观不改变项目群楼的使用面积与大体外观造型，满足项目的开工要求。造型，满足项目的开工要求。项项 目目 规规 划划 设设 计计 建建 议议项项 目目 规规 划划 设设 计计 建建 议议2001-175APEX-IMCv对于住宅部分在保持单体面积变化不大的前提对于住宅部分在保持单体面积变化不大的前提对于住宅部分在保持单体面积变化不大的前提对于住宅部分在保持单体面积变化不大的前提下增加单体的使用功能，在同等条件下与抗性下增加单体的使用功能，在同等条件下与抗性下增加单体的使用功能，在同等条件下与抗性下增加单体的使用功能，在同等条件下
113、与抗性楼盘产生更加强烈的差异性，保持更加明显的楼盘产生更加强烈的差异性，保持更加明显的楼盘产生更加强烈的差异性，保持更加明显的楼盘产生更加强烈的差异性，保持更加明显的竞争优势，降低市场风险竞争优势，降低市场风险竞争优势，降低市场风险竞争优势，降低市场风险。v在成本提升不多的前提下，通过规划设计的改在成本提升不多的前提下，通过规划设计的改在成本提升不多的前提下，通过规划设计的改在成本提升不多的前提下，通过规划设计的改变，给予消费者更大的实惠与利益，同时满足变，给予消费者更大的实惠与利益，同时满足变，给予消费者更大的实惠与利益，同时满足变，给予消费者更大的实惠与利益，同时满足其对居住空间的要求以及
114、精神上的要求。全面其对居住空间的要求以及精神上的要求。全面其对居住空间的要求以及精神上的要求。全面其对居住空间的要求以及精神上的要求。全面提升产品的附加价值，从而带动产品价格的全提升产品的附加价值，从而带动产品价格的全提升产品的附加价值，从而带动产品价格的全提升产品的附加价值，从而带动产品价格的全面提升，提高项目的赢利能力，达到开发商与面提升，提高项目的赢利能力，达到开发商与面提升，提高项目的赢利能力，达到开发商与面提升，提高项目的赢利能力，达到开发商与住户双赢的战略构想。住户双赢的战略构想。住户双赢的战略构想。住户双赢的战略构想。项项 目目 规规 划划 设设 计计 建建 议议项项 目目 规规
115、 划划 设设 计计 建建 议议2001-176APEX-IMCvv通过项目规划设计的调整，全面提升项通过项目规划设计的调整，全面提升项目的品位与档次，以达到全面提升产品目的品位与档次，以达到全面提升产品价位、提高开发商知名度和企业形象的价位、提高开发商知名度和企业形象的目的，为开发商进行其他项目的开发奠目的，为开发商进行其他项目的开发奠定基础。定基础。vv增加项目的可售建筑面积，从而增加项增加项目的可售建筑面积，从而增加项目的赢利能力；降低项目的公建面积，目的赢利能力；降低项目的公建面积，从而节约项目的开发成本从而节约项目的开发成本；项项 目目 规规 划划 设设 计计 建建 议议项项 目目 规
116、规 划划 设设 计计 建建 议议2001-177APEX-IMCvv注意各个房间的采光通透，以及房屋的均注意各个房间的采光通透，以及房屋的均好性。好性。vv通过规划设计的调整，制造市场亮点，产通过规划设计的调整，制造市场亮点，产生差异化市场，进入产品真空地带，避开生差异化市场，进入产品真空地带，避开同类产品的竞争焦点，以达到避实就虚、同类产品的竞争焦点，以达到避实就虚、争取战略主动、规避市场风险的目的。争取战略主动、规避市场风险的目的。项项 目目 规规 划划 设设 计计 建建 议议项项 目目 规规 划划 设设 计计 建建 议议2001-178APEX-IMC二、两种方案的经济指标对比二、两种方
117、案的经济指标对比项目项目项目项目建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积开发成本开发成本开发成本开发成本销售金额销售金额销售金额销售金额利润利润利润利润地下车库地下车库地下车库地下车库5260526019511951728728-1223-1223底层营业房底层营业房底层营业房底层营业房137813783613616966963353352 2层营业房层营业房层营业房层营业房1378137833833839639658583535层营业房层营业房层营业房层营业房413441341069106916371637568568625625层住宅层住宅层住宅层住宅20555205554966496663726
118、37214061406小计小计小计小计3270532705868686869829982911431143备注：营业用房盈利总额为备注：营业用房盈利总额为备注：营业用房盈利总额为备注：营业用房盈利总额为961961万元万元万元万元1、原方案经济成本概算、原方案经济成本概算（单位：万元）（单位：万元）（单位：万元）（单位：万元） 项项 目目 规规 划划 设设 计计 建建 议议项项 目目 规规 划划 设设 计计 建建 议议2001-179APEX-IMC2、两种方案【住宅】经济指标对比表：、两种方案【住宅】经济指标对比表：单位：元单位：元单位：元单位：元单方单方单方单方成本成本成本成本施工施工施工
119、施工面积面积面积面积总成总成总成总成本本本本销售销售销售销售面积面积面积面积销售销售销售销售单价单价单价单价销售销售销售销售总额总额总额总额盈利盈利盈利盈利旧方旧方旧方旧方案案案案24162416205552055549664966万万万万20555205553100310063726372万万万万14061406万万万万新方新方新方新方案案案案31163116130001300040504050万万万万16000160003500350056005600万万万万15501550万万万万备注：两种方案的标高均按备注：两种方案的标高均按85米计算，新方案单层面积为米计算，新方案单层面积为1000
120、 平米，共十三层，挑高平米，共十三层，挑高4.8米后单方成本提高米后单方成本提高700元元/平米。平米。 新方案里，购房者实得面积为新方案里，购房者实得面积为22400平米。平米。项项 目目 规规 划划 设设 计计 建建 议议项项 目目 规规 划划 设设 计计 建建 议议2001-180APEX-IMC3、两种方案经济指标对比：、两种方案经济指标对比：（单位：万元）（单位：万元）（单位：万元）（单位：万元）地下车地下车库盈利库盈利营业用营业用房盈利房盈利住宅盈住宅盈利利总盈利总盈利旧方案旧方案-1223-12239619611406140611431143新方案新方案-611.59611550
121、1899.5备注：新方案地下车库减为一层，地面车位盈利未计在内。备注：新方案地下车库减为一层，地面车位盈利未计在内。项项 目目 规规 划划 设设 计计 建建 议议项项 目目 规规 划划 设设 计计 建建 议议2001-181APEX-IMC4、两种方案优劣对表：、两种方案优劣对表：新方案新方案新方案新方案旧方案旧方案旧方案旧方案市场风险市场风险市场风险市场风险低低低低产品创新，迎产品创新，迎产品创新，迎产品创新，迎合潮流。合潮流。合潮流。合潮流。高高高高产品落伍，产品落伍，产品落伍，产品落伍，无竞争力。无竞争力。无竞争力。无竞争力。工程造价工程造价工程造价工程造价低低低低开发总成本为开发总成本
122、为开发总成本为开发总成本为6793.56793.5万元万元万元万元高高高高开发总成本开发总成本开发总成本开发总成本为为为为86868686万元万元万元万元盈利指标盈利指标盈利指标盈利指标高高高高1899.51899.5万元万元万元万元低低低低11431143万元万元万元万元销售周期销售周期销售周期销售周期短短短短户数少、套型户数少、套型户数少、套型户数少、套型新新新新长长长长户数多，套户数多，套户数多，套户数多，套型老型老型老型老工程周期工程周期工程周期工程周期短短短短施工量小施工量小施工量小施工量小长长长长-施工量大施工量大施工量大施工量大项项 目目 规规 划划 设设 计计 建建 议议项项
123、目目 规规 划划 设设 计计 建建 议议2001-182APEX-IMC附：合作模式建议附：合作模式建议vv按照双方商定的新方案实施，方案规划设计费按照双方商定的新方案实施，方案规划设计费按照双方商定的新方案实施，方案规划设计费按照双方商定的新方案实施，方案规划设计费为为为为1010元元元元/ /平方米；平方米；平方米；平方米；vv双方商定一个销售底价，高出部分作为被委托双方商定一个销售底价，高出部分作为被委托双方商定一个销售底价，高出部分作为被委托双方商定一个销售底价，高出部分作为被委托方销售所得；方销售所得；方销售所得；方销售所得；vv被委托方定期按销售进度向委托方支付销售进被委托方定期按
124、销售进度向委托方支付销售进被委托方定期按销售进度向委托方支付销售进被委托方定期按销售进度向委托方支付销售进度款；度款；度款；度款；vv委托方负责项目样板间以及售楼中心的施工、委托方负责项目样板间以及售楼中心的施工、委托方负责项目样板间以及售楼中心的施工、委托方负责项目样板间以及售楼中心的施工、装修与布置费用（标准双方商定）；装修与布置费用（标准双方商定）；装修与布置费用（标准双方商定）；装修与布置费用（标准双方商定）；vv被委托方负责项目的广告宣传、销售人员工资被委托方负责项目的广告宣传、销售人员工资被委托方负责项目的广告宣传、销售人员工资被委托方负责项目的广告宣传、销售人员工资提成以及服装等相关销售费用；提成以及服装等相关销售费用；提成以及服装等相关销售费用；提成以及服装等相关销售费用；2001-183APEX-IMC
