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1、商品房开发贷款项目评估实务公司业务部 刘梦雷1v1、房地产开发贷款是一种用于企业流动资金的固定资产贷款。v理由：楼盘=开发商产品。v开发资金反映在流动资产科目v2、企业对银行贷款的需求要求快、银行对企业还款也要求快的特点。v3、贷款期限短，但手续相对复杂。v4、还款来源：房地产开发贷款和一般固定资产贷款区别2内容提要内容提要3 一、评估原则一、评估原则4 二、评估依据二、评估依据总行总行20032003年年6 6月印发的月印发的商品房开发贷款评估暂行办法商品房开发贷款评估暂行办法( (农银发农银发【20032003】103103号号) )；总行总行20092009年年1010月印发的月印发的固
2、定资产贷款管理办法固定资产贷款管理办法项目融资业务管理办法项目融资业务管理办法（农银发（农银发20092009417417号）；号）；总行于总行于20102010年年3 3月印发的月印发的商品房开发贷款管理办法商品房开发贷款管理办法（农银规章（农银规章201048201048号）号）法律：房地产管理法、土地管理法等；法律：房地产管理法、土地管理法等；行政法规：房地产经营管理条例、房地产开发企业资质管理规定等；行政法规：房地产经营管理条例、房地产开发企业资质管理规定等；技术规范：房地产估价规范等技术规范：房地产估价规范等5三、评估流程三、评估流程6 三、三、评估流程评估流程评估准备阶段评估准备阶
3、段1、项目在经济上是否可行（楼面地价+建安成本 +其他费用同类项目市场销售价）？ 楼面地价=土地出让金总额/按容积率计算的建筑面积 =土地出让单价/项目容积率 建安成本=同品质楼盘的一般建安标准（如哈尔滨多层住宅：1600元/m2、高层2100元/m2） 其他费用=财务费用+管理费用+销售费用、销售税费等（一般700元/ m2 ）7 三、三、评估流程评估流程评估准备阶段评估准备阶段2、开发企业和项目是否符合我行准入标准，准入依据准入依据：关于印发商品房开发贷款客户分类标准和客户分类名单的通知（农银办发【2009】717号） 黑龙江省分行关于2010年城市房地产信贷业务的准入意见（农银黑办发【2
4、010】242号） 8客户及项目总行标准（农银办发【2009】717号）省行标准（农银黑办发【2010】242号）有开发经历的非集团客户开发资质三级及以上；二级及以上，且连续经营商品房开发3年以上；信用情况AA级（含）以上，无不良信用记录；AA级（含）以上，无不良信用记录；资产负债率不高于75%；低于60%；上年末所有者权益不低于5000万元；近三年逐年增加，且上年末在1亿元及以上；累计开发面积5万平方米（含）以上；15万平方米以上；管理者从业年限不低于3年；不低于3年；经营性现金流近三年累计经营性现金净流量大于零；新建的非集团客户开发资质暂定级（含）以上信用情况AA级（含）以上，无不良信用记
5、录；资产负债率不高于75%；上年末所有者权益不低于5000万元；管理者从业年限不低于3年；控股股东满足有开发经历的非集团客户标准项目标准开发面积10万平方米以上；用地性质出让性质，且缴清土地出让金；四证取得至少取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；资本金比例至少达到35%9 三、三、评估流程评估流程评估准备阶段评估准备阶段3、贷款投向是否符合我行要求：文件依据：关于印发中国农业银行房地产行业信贷政策的通知（农银发【2010】78号） 关于加强房地产信贷业务管理的通知（农银办发【2010】534号） 具体要求：投放区域上：经济发达、房地产市场较为成熟的省内大中城市客户选择上
6、：总分行级优质客户、年度房地产百强企业、省内房地产龙头企业贷款项目上：重点投放地理位置好、有一定规模的普通商品住房、还款来源有保障的保障性住房开发贷款，审慎介入商业用房开发项目，严谨介入新建的别墅、低密度等高档住宅小区某一综合用房项目确定住房与商业用房的原则：（60%和40%）10 三、评估流程三、评估流程评估准备阶段评估准备阶段经营行职责：负责项目评估资料的收集工作，对上报资料的真实性负责，经营行客户经理需将上报资料中的影印件与原件认真核对，在确认无误后在资料上盖“与原件核对相符”章，并签名确认后，提交二级分行客户部门进行资料的完整性审核；二级分行职责：客户部门需要对经营行提交的评估资料的完
7、整性进行审核，经二级分行审核确认后，向省行公司业务部申报项目调查评估。 11 三、评估流程三、评估流程评估准备阶段评估准备阶段借款人基础资料：项目资料：贷款担保资料： 其他资料： 12 三、评估流程三、评估流程评估准备阶段评估准备阶段向借款人、担保人搜集：（基础资料、项目资料、担保资料）向主管部分、政府相关部分了解：工商登记管理部门查询的借款人基础信息、章程及工商登记变更记录等通过网络查询：房地产信息网有关房地产交易记录；统计年鉴中记载的经济发展和房地产开发数量统计；企业网站上有价值信息； 实地勘察：工程形象进度的影像资料，周边楼盘的市场价格等信息的收集13 三、评估流程三、评估流程组建评估小
8、组组建评估小组对下级行申报的评估项目，省行公司部经过部内研究并经主管行长同意评估后（需部门领导及主管行长在调查评估申报单上签字确认），由省行公司部负责组建项目评估小组；项目评估小组一般由省分行、二级分行、支行三级行客户部门的人员组成，目前，省分行正在着手组建项目评估人才库，以后，项目评估人才库的人员将会参与到项目评估工作中来。 14 三、评估流程三、评估流程制定评估计划制定评估计划评估小组组建后，需要制定评估预案，拟定访谈提纲，确定评估重点，并要对评估资料的完整性作进一步审核，列出补充资料清单（注意：访谈提纲和资料补充清单可以在现场评估前向客户提供），同时，评估组内部需要先行讨论项目情况，对项
9、目进行分析，明确评估难点、思路、方法。 15 三、评估流程三、评估流程进驻现场评估进驻现场评估现场评估工作主要包括：赴企业现场进行访谈（企业的基本情况、项目的基本情况，财务状况等内容）；到项目现场实地勘察（了解项目的进度情况、项目与规划是否相符等内容）；与担保人（保证人或抵押人）访谈调查，核实抵押物状况等（确认担保能力）。16 三、评估流程三、评估流程形成评估报告形成评估报告项目评估小组经过上面的现场评估之后，小组成员需要沟通评估情况，指出问题所在，形成初步意见；评估组内部分工，分别撰写评估报告不同章节；汇总评估报告，形成评估报告初稿，并撰写评估摘要；初稿经部门领导、行领导审阅后，根据意见作修
10、改完善，形成评估报告终稿，移交信贷管理部门审查。17 四、评估的内容和要点四、评估的内容和要点18四、评估的内容和要点四、评估的内容和要点评估重点：判断借款人在资金和技术上有无开发本项目的能力，借款人主体资格的合法性和有效性。评估内容：n借款人概况n经营者素质及组织架构n借款人经营情况及发展前景n借款人财务状况n借款人信用状况n股东情况评价（针对项目公司进行的股东评价）n集团客户评价（集团组织架构、经营管理模式及经营状况）19四、评估的内容和要点四、评估的内容和要点l内容：主要调查借款人历史沿革、企业类型、股权变化情况、注册资本、经营范围、经营期限、资质等级、经营管理模式等内容。l方法：我们可
11、以通过借款人的营业执照和去工商登记管理部门查询借款人基本情况、变更记录和公司章程、验资报告等进行调查、核对。l注意事项：n贷款期限是否在借款人存续经营期限内（关注借款人剩余经营期限）；n借款人与项目开发主体是否一致（核对立项文件、合法性手续等资料）；n借款人是否超范围经营业务（关注营业执照载明的经营范围）；n注册资本是否足额到位，出资是否符合法律规定（关注验资报告）；n借款人资质证书是否年检有效（实际工作中，可能会遇到资质证书正在年检，无法提供的情况）；n项目开发面积是否超过资质等级所能承建的范围（了解资质等级的有关规定）20四、评估的内容和要点四、评估的内容和要点l等级设置：等级设置：房地产
12、开发企业资质等级分为:一级、二级、三级、四级、暂定级；l分级审批制度分级审批制度：房地产开发企业的资质等级实行分级审批制度；l承担的开发规模承担的开发规模：n一级资质承担的开发规模不受限制；n二级资质承担的开发规模为建筑面积25万平方米以下；n三级资质承担的开发规模为建筑面积20万平方米以下；l资质等级与开发规模的确认原则：资质等级与开发规模的确认原则：n项目取得了“四证”，可以认定项目具有相应的开发资质；n如果项目仅取得前两证，则可根据上述有关规定进行确认；21四、评估的内容和要点四、评估的内容和要点l内容：主要调查企业法人代表、财务负责人的年龄、文化程度、行业经历、工作业绩及社会荣誉、有无
13、不良记录、部门建设和人员构成、职工素质等，评价借款人的经营管理水平。l方法：可以通过查询个人征信、索取工作简历、核对公司章程、网上检索、走访主管部门等方式进行调查了解。l注意事项：n关注主要经营管理者从事房地产开发经营的年限是否在年以上；22四、评估的内容和要点四、评估的内容和要点l内容：主要调查借款人房地产业务发展状况，近3年已开发完工项目的建设、销售和经营业绩，其他在建项目和储备项目情况，在同业中的竞争地位，评价企业发展前景。l方法：主要是通过企业简介、获奖证书、竣工验收报告、开发业绩、网上查询等途径获取。l注意事项：n重点调查了解借款人其他在建项目的开发规模和投融资情况；23四、评估的内
14、容和要点l目的及意义：了解企业的经营业绩、偿债能力和资产质量等内容的重要途径；对项目的调查评估有很大的辅助作用。l财务特征：资产负债率、速动比率、流动资产、负债构成等内容。l分析对象：借款人近三年财务报表（注意经审计）；近期财务报表和科目余额表及明细表。l具体内容（分三个层次进行分析）：n财务报表总体合理性的审核；n重要会计科目余额的详细调查分析；n财务比率分析（偿债能力、盈利能力、营运能力、发展能力）24四、评估的内容和要点v报表总体合理性审核（勾稽关系）l资产负债表：资产=负债+所有者权益（财务状况）l利润表： 利润=收入-费用 （经营成果）l现金流量表：现金及现金等价物净增加额等于三项活
15、动（经营活动、投资活动、筹资活动）现金净流量之和（现金收支）l资产负债表与利润表：年末未分配利润=年初未分配利润+当年实现的净利润；所有者权益变动额=报告期内实现的净利润（前提：实收资本、资本公积未发生增减变动）l资产负债表与现金流量表：货币资金的增减变化额=现金及现金等价物的净增加（减少）额（前提：企业不存在现金等价物）l三张报表之间：销售商品、提供劳务收到的现金与主营业务收入和应收账款、预收账款等项目之间存在一定的勾稽关系 l举例：25四、评估的内容和要点v重要科目余额分析：l重要会计科目：实收资本、资本公积、存货、预付账款、其他应收款、预收账款、其他应付款等科目；l分析的依据：科目余额表
16、及二、三级科目明细，主要科目的原始凭证；l分析的内容：科目余额增减变化情况与相关科目的增减变化是否合理；各科目余额的明细；资金来源及占用情况分析等；l分析的方法：查阅各会计科目余额表及明细表，现场核实在建项目；查阅验资报告，资产评估报告，实收资本、资本公积与其他应收、其他应付科目的关联分析等；l评估案例：26四、评估的内容和要点v财务比率分析：l与一般固定资产贷款评估时的财务比率分析方法基本一致；l结合房地产开发企业的经营特点进行分析；流动资产占比高；流动比率、速动比率低；存货周转率低、应收账款周转率高；27四、评估的内容和要点l内容：调查借款人基本账户、借款总额和还本付息情况、对外担保情况、
17、对他行贷款需分析贷款用途、担保状况、贷款起讫日期、贷款形态等（列表表述）。在我行的存款和借款、还本付息等情况，评价借款人在我行存量贷款的风险状况，并对借款人与我行的合作情况进行说明（针对存量客户，主要是贷款付息率、到期贷款偿还率、存贷比率和销售款归行率）。另外，需要对信用等级评定结果和授信情况进行客观阐述。l方法：主要是依据收集的客观资料和企业征信查询结果，并向企业相关人员进行调查了解28v如果是项目公司，除进行前面五个内容的分析评价外，还要收集控股股东的有关资料，评价借款人股东情况和项目公司注册资金到位情况。 四、评估的内容和要点29v重点：判断项目建设的合法性和可行性、经济技术指标及建设周
18、期。v具体内容包括：l项目建设的必要性l项目概况l项目的市场定位l项目建设合法性分析l项目开发周期及工程进度计划l项目建设条件评价l相关单位的资质评价30l内容：主要调查项目提出的背景，综合分析项目所在地区有关商品房开发的政策环境和发展规模，分析项目建设的目的和社会效益，评价项目建设的必要性。l评估要点是：项目建设是否属于国家宏观政策支持范围；项目是否属于我行房地产开发贷款支持的范围。四、评估的内容和要点31v内容：调查项目的地理位置、占地面积、总建筑面积及分类建筑面积，建筑密度、容积率、绿化率、车位数量等经济技术指标，全面了解项目的拆迁安置计划和规划设计方案等。v名词解释：建筑密度：即建筑覆
19、盖率，某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率（%）绿化率：某一基地范围内，各类绿化用地总面积占基地面积的比例（%），一般不低于30%。从绿化率的定义中可知，绿化率与建筑密度是跷跷板的关系。容积率：项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比（%） 。 四、评估的内容和要点32v调查项目的价格定位、物业档次、功能结构和户型设计和销售对象。v评估人员要到实地察看项目地理位置、周边配套设施、工程形象进度等。并通过查询政府发展规划、市区地图等分析项目的市场前景。v重点分析项目的设计方案是否符合当地的生活特点、消费偏好，建造的档次是否有消费群体，开发成本是否脱离了当地的承受能
20、力。 四、评估的内容和要点33v评估合法性手续的取得和办理情况，并核实合法性手续的真实性和有效性。评估合法性手续的取得和办理情况，并核实合法性手续的真实性和有效性。v项目的合法性手续的内容：项目的合法性手续的内容：l是否取得立项批复、核准或备案文件（了解批复、核准、备案的不同范围）是否取得立项批复、核准或备案文件（了解批复、核准、备案的不同范围）关于核准文件需要注意两点：（总投资是否有差距；核准文件有效期）关于核准文件需要注意两点：（总投资是否有差距；核准文件有效期）l项目是否取得消防批件和环保批件项目是否取得消防批件和环保批件l土地出让合同、出让金及契税付款凭证土地出让合同、出让金及契税付款
21、凭证l建设用地规划许可证建设用地规划许可证l国有土地使用证国有土地使用证l建设工程规划许可证建设工程规划许可证l建设工程施工许可证建设工程施工许可证l项目总平面图项目总平面图四、评估的内容和要点34l实际投资完成情况l实际工程进度l评价实际投资与工程进度是否相符l评价实际进度与计划进度是否相符；案例：四、评估的内容和要点35l项目建设期间道路、电力、供水等保障程度的评价；l项目建成后供水、供电、供气、供热、交通、通讯的落实情况；四、评估的内容和要点36l相关单位：设计单位、施工单位、监理单位l相关单位资质等级的一般规定：设计单位：甲、乙、丙三个等级施工单位：施工总承包、专业承包、劳务分包三个序
22、列工程监理：综合资质：只设甲级资质专业资质：甲、乙、丙三个级别事务所：不分等级四、评估的内容和要点37四、评估的内容和要点四、评估的内容和要点v重点：判断项目的投资是否合理，筹资方案是否可行，是否有符合规定要求和比例的自有资金。v具体内容：l项目总投资估算l项目资金来源评价项目资金来源评价l项目投资计划评价38四、评估的内容和要点四、评估的内容和要点l定义：从拟建到竣工交付使用投入的全部费用。l内容：开发成本及期间费用，一般情况下，包括11项内容l估算依据：可研、概预算书、相关合同、政府各种规费的收费标准l投资估算中注意的事项：费用构成必须齐全，不得漏项，不得夸大，尽量考虑全面；估算的取费标准
23、和依据，必须符合国家或当地的收费标准。39四、评估的内容和要点四、评估的内容和要点l重点：资金来源，结合资金投入情况，评价资本金比例是否满足我行制度要求。l资金来源：资本金、银行贷款、其他自筹（主要是销售转投、施工方垫款）l资金筹措原则：资本金35%以上；银行贷款40%左右；其他自筹25%左右。以上是比较审慎的资金筹措方案。l项目资本金的认定：项目资本金的认定：认定依据：主要依据三个文件认定方法：以案例讲解为主40四、评估的内容和要点四、评估的内容和要点v投资计划评价主要分析项目投资计划与项目进度计划是否吻合，用款计划安排与资金来源是否适应。v重点是通过调查，分析至评估日，项目的实际投入情况及
24、后续投资的投入计划，判断与项目进度的吻合程度。41四、评估的内容和要点四、评估的内容和要点v重点：对项目所在城市经济发展状况、当地房地产市场发展状况、同类竞争项目比较、SWOT等内容的分析，对项目的市场前景作出判断，评价项目计划销售价格及销售进度是否合理。v内容：l当地经济发展状况的调查了解与评价；l当地房地产市场的发展状况的调查（市场供求分析），预测当地房地产市场前景；l同类竞争项目的比较；lSWOT综合分析；l项目市场前景预测；l评价借款人的销售计划（价格、进度）是否合理；42v重点：通过测算项目的财务效益和财务指标，评价项目的经济可行性。v内容：l项目财务效益预测l项目现金流量和财务指标
25、分析l不确定性分析v重点完成：项目利润的静态分析；现金流的动态分析，分析项目的财务可行性，并计算动态和静态投资回收期，通过评估附表完成的。v关键点：合理、谨慎地确定项目销售单价和销售进度；根据项目总投资及投机计划确定各年度资金投入，并做好评估附表中公式的维护工作，相关的财务效益指标和财务指标会自动计算出来。四、评估内容和要点四、评估内容和要点43v重点：评价贷款的第二还款来源是否足值、合法、有效。v贷款方式：商品房开发贷款应采用抵押担保方式,并且优先以本项目的土地及在建工程设定抵押（若贷款项目土地使用权及在建工程不能设定抵押，须在借款合同中约定不得对外设定抵押担保），同时，为了防范贷款风险，可
26、要求追加股东的全额保证担保。v抵押率：土地抵押率不超过60%；在建工程抵押率不超过50%。v需要注意：在抵押物的选择上，原则上不得接受空置三年以上的商品房作为抵押物（考虑抵押物的价值确定及变现能力等因素）；在抵押物价值确定基础上，在建工程应以实际投入为抵押物价值确定基础，土地使用权应以出让金作为价值确认基础。v重点描述：抵押物的位置、使用状况（自用、出租或空置等）、权属、面积、价值（成本价或预估价）以及抵押率等内容。四、评估内容和要点四、评估内容和要点44v银行效益分析：l经济效益：项目本身、存款业务、按揭业务、中间业务；l社会效益：社会知名度、竞争力、相关部门的关系等；v风险分析及防范措施：
27、l分析项目存在的风险隐患；资本金到位、资金监管、政策风险等l对上述风险隐患提出具体方法措施；v银行效益及风险分析案例：银行效益及风险分析案例：四、评估内容和要点四、评估内容和要点45v总结以上分析评价结果，提出是否核定授信及贷款、授信及贷款额度、授信期限、贷款期限（包括总期限、提款有效期提款有效期、宽限期宽限期、还款期还款期）、还款方式和风险防范措施等方面的结论和建议。重点是对信用发放条件进行设置并提出相关信贷管理要求等内容。四、评估内容和要点四、评估内容和要点46总 结v商品房开发贷款评估涉及的内容还是比较多的，但是，评估重点还是比较突出的，即借款人财务分析、项目合法性手续、项目资本金认定、偿债能力分析等内容是整个评估的重点内容，大家需要对这几方面的内容给予关注和重视；v商品房开发贷款项目评估的整个过程并不复杂，我们的工作就是对调查评估过程中搜集的信息进行客观描述，而且，作出的每个评估结论，都要有客观事实或资料来证明；v只要我们坚持评估的几个原则，按照相关制度开展评估工作，扎扎实实做好每一步工作，就能够较好地完成商品房开发贷款项目评估工作谢谢大家！刘梦雷刘梦雷分行公司业务部分行公司业务部电话：电话：0451-862091040451-86209104Email-Email-
