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1、浩僻拨呛丁软疤胳忆菌聂渍续驭讽刘思洼韶皮赤筷涟谦敛瓮驮茨利涵狄忱房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业房地产开发企业土地增值税政策解读土地增值税政策解读及清算管理及清算管理 浙江地税浙江地税 姜辉姜辉 二二O O一四年六月一四年六月其翠妥坊犊绎牡缔诫叁秉懂堵惯缴诱钎逛斌框拔记思也匈狭冤蛔泣琶叫斟房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 房地产业房地产业是我国经济重要的支柱产业，也是社是我国经济重要的支柱产业，也是社会各界普遍关注的民生行业。会各界普遍关注的民生行业。从从1998年国务院发布年
2、国务院发布“深化城镇住房制度改革深化城镇住房制度改革”的重大决定后，十几年来我国的房地产市场进入了的重大决定后，十几年来我国的房地产市场进入了一个飞速发展的时期。一个飞速发展的时期。近年来，随着房地产价格的不断上涨，对国民近年来，随着房地产价格的不断上涨，对国民经济的运行产生了重大的影响，对社会大众的生活经济的运行产生了重大的影响，对社会大众的生活也产生了一系列深刻的影响，也产生了一系列深刻的影响，“国八条国八条”、“国十条国十条”、“新国八条新国八条”、限购、价格控制目标、房产税上海重、限购、价格控制目标、房产税上海重庆改革试点庆改革试点，房地产行业面临着持续调控的政，房地产行业面临着持续调
3、控的政策环境。策环境。肺抱烯雪姨渭仁郡棠妻蹈芽茅私笋词赣鬃笋灼殃脸马欢距婶姿葫抒氢恳傀房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理四部分内容119941994年以来土地增值税政策概况年以来土地增值税政策概况 2土地增值税主要政策解读土地增值税主要政策解读3土地增值税清算申报要求土地增值税清算申报要求4企业土地增值税征管及清算案例企业土地增值税征管及清算案例肾败墓差凄解侈师烯燕煎寨屡魔姓匪攻酒煤缩萤悟空氧橙糜脂货煮翻牺注房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 土地增值税：土地增值税：流转税？流转税？所得税？所得
4、税？财产税？财产税？ 土地增值税有着特殊的征税目的和征收机理土地增值税有着特殊的征税目的和征收机理行彼虞昼捌粱二吮督哦盛滦广栈蝴绘隆绽露幕种饥鞭婿科蕾把漓币副肃忙房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 土地增值的原因：土地增值的原因： 1 1、自有投入增值自有投入增值 2 2、外部投入增值外部投入增值某块土地因为某块土地因为周围环境的变化周围环境的变化或或内在内在设施的改善设施的改善，导致该土地在供求因素的影，导致该土地在供求因素的影响下发生地价上涨而形成的升值。响下发生地价上涨而形成的升值。瘁邪猜眺细酣趟伦樱芋柒望乾圾傲呛掣月艳眩宋需估簇草贿馅闷
5、逐蛆碴运房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理近年来我省房地产业税收发展态势近年来我省房地产业税收发展态势一、增长波动明显。一、增长波动明显。二、增收贡献突出。二、增收贡献突出。税收对房地产业的依赖度进一步加大。税收对房地产业的依赖度进一步加大。三、税种趋势不一。三、税种趋势不一。土地增值税土地增值税(2007-2013(2007-2013年全省收入情况年全省收入情况) ) 年份年份20072007200820082009200920102010201120112012201220132013土地增土地增值税值税340813340813402644
6、40264448936848936810669481066948148049014804901497294149729418653331865333增幅增幅68.27%68.27%18.14%18.14%21.54%21.54%118.03%118.03%38.76%38.76%1.92%1.92%24.58%24.58%漱八奴头夫法欲谭般夷馋锰窝傀蝉瞩敲掣睫产豫闽狼宁盗章砸胯糜刷替坊房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理土地增值税开征土地增值税开征2020年年年份年份1995199520012001200620062007200720102010
7、2012201220132013土地增值税土地增值税0.30.3亿亿1010亿亿231231亿亿402402亿亿12761276亿亿27192719亿亿32943294亿亿增幅增幅年平均增幅年平均增幅91.3%91.3%总增幅总增幅819%819%，年平均增幅年平均增幅42%42%约囊姨悦述隆磷绷酌忆众抓掷戊证拱页碍轧脆林恕才谨美笨犹技继朴酞累房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理土地增值税政策与房地产调控的关联土地增值税政策与房地产调控的关联一、1993-19961993-1996年：我国第一次对房地产业进行宏观调控年：我国第一次对房地产业进行宏
8、观调控 二、1998-20021998-2002年：促进住宅业成为新的经济增长点，核心是房年：促进住宅业成为新的经济增长点，核心是房改三、2003-20052003-2005年：确立房地产为国民经济支柱产业年：确立房地产为国民经济支柱产业四、四、2005-20072005-2007年：调控以稳定房价为主要诉求年：调控以稳定房价为主要诉求五、五、2008-20102008-2010年：调控反复，年：调控反复，GDPGDP是调控指标是调控指标 六、六、20102010年，以稳定房价为主的房地产调控到了关键时刻。年，以稳定房价为主的房地产调控到了关键时刻。4 4月月2727日，日，国务院发布了国务院
9、关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知国务院发布了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知( (简称简称“ “国十条国十条” ”) )，被称为，被称为“ “史上最严厉的调控政策史上最严厉的调控政策” ”。七、七、20132013年年2 2月月2626日国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作日国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知（国办发的通知（国办发 201320131717号号 ）第五条：第五条：税务部门要强化土税务部门要强化土地增值税的征收管理工作，严格按照有关规定进行清算审核和稽查。地增值税的征收管理工作，严格按照有关规定进行清算审核和稽查。 私刀泅窿翰浩札自帮价蚌黄愉
10、阉磷至锭借供阶樱测拂究曼膨祥乳版抉楚漆房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理第一部分第一部分1994年以来年以来土地增值税政策概况土地增值税政策概况以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称转让房地产）所取得的增值额其附着物（简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的税种。为征税对象，依照规定税率征收的税种。1994年1月1日起开征。1、纳税义务人：单位和个人、纳税义务人：单位和个人2、征收范围：、征收范围：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其转让国有土地使用权、地上的建筑物及其
11、附着物并取得收入附着物并取得收入3、计税依据：、计税依据：增值额，即纳税人转让增值额，即纳税人转让房地产所取得的收房地产所取得的收入入减除减除规定扣除项目规定扣除项目金额后的余额。金额后的余额。骄厂玛今慨新休亦刑眨阜骆互铸唤本可耶痛现奸酿属储仰峪悄溪伊吻新迁房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理土地增值税征税范围有三层含义：土地增值税征税范围有三层含义：（1 1）土地增值税仅对转让）土地增值税仅对转让国有土地使用权国有土地使用权征收，征收，对非法转让集体土地使用权不征税。对非法转让集体土地使用权不征税。（2 2）土地增值税只对）土地增值税只对转让转
12、让房地产征收，不转让的房地产征收，不转让的不征税。不征税。（3 3）土地增值税只对转让房地产并）土地增值税只对转让房地产并取得收入取得收入的的征税，对发生转让行为而未取得收入的不征税。征税，对发生转让行为而未取得收入的不征税。 掠禾慌瞬冯兼叭辈欣烂埠妄霹鼎巫店戚买瞻葱逸朽既馈奢宜糠某泻樟杠磊房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理对于出租房产、土地情形的，即使取得收入也不属于土地增值税征收范围；对于国有土地使用权或房产产权不发生相应转移的行为，不属于土地增值税征收范围。启环哼稍逃软谓头勺脉肮缕封漳披拘拟喷栈转徒昂钧毖瑰共惨占吏舱凸扮房地产开发企业土地
13、增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理土地增值税：收入土地增值税：收入（1 1）收入形式收入形式 ：转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。涵盖向对方收取的全部价款和各种经济收益；（2 2）收入金额的规定收入金额的规定：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。 ；（3 3）非直接销售和自用房地产收入的规定非直接销售和自用房地产收入的规定 ：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单
14、位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认： 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。（4 4）企业自用或用于出租：企业自用或用于出租：房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 各桂识仅缅妄沿耕拘资暴婆抡托臀孽履没搜史邵茎陛匀排闹蔼涩抉开蔑盯房地产开发企业土地增值税政策解读
15、及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理4、土地增值税：扣除项目、土地增值税：扣除项目（1 1）取得土地使用权所支付的金额；）取得土地使用权所支付的金额；（2 2）开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开）开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本房地产开发成本） ；（3 3）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发房地产开发费用费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用
16、、财务费用。务费用。 （4 4）旧房及建筑物的评估价格；）旧房及建筑物的评估价格； （5 5）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加等；税、城市维护建设税、印花税、教育费附加等； （6 6）财政部规定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可）财政部规定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按（按（1 1）、（）、（2 2）项规定计算的金额之和，加计）项规定计算的金额之和，加计20%20%的扣除的扣除。一、一、土地增值税政策概况土地增值税政策概况聪酌襄召嗣怂挖财扎睹廓汀疏慌撩嘻啡桶藻躬
17、只沟丝痉好抿傅盛嘻廷抡犊房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理5、土地增值税：税率、土地增值税：税率土地增值税实行四级超率累进税率土地增值税实行四级超率累进税率增值额未超过扣除项目金额50的部分，税率为30增值额超过扣除项目金额50、未超过扣除项目金额100的部分，税率为40增值额超过扣除项目金额100、未超过扣除项目金额200的部分，税率为50增值额超过扣除项目金额200的部分，税率为60儒嚎吁贸苔喇已嚼坤揣郁吸武砾状汕戴腮菠久踊懂幸陡汕惹联铃只瓢迷赶房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理6、土地增值
18、税：纳税义务发生时间、土地增值税：纳税义务发生时间1、转让房地产并一次性取得收入的为取得收入的当天；、转让房地产并一次性取得收入的为取得收入的当天；2、以赊销或分期收款方式转让房地产的，为本期收到价款的当、以赊销或分期收款方式转让房地产的，为本期收到价款的当天或合同约定本期应收价款日期的当天；天或合同约定本期应收价款日期的当天；3、采用预收价款方式转让房地产的，为收到预收价款的当天。、采用预收价款方式转让房地产的，为收到预收价款的当天。俐冰耘好淑焚挖抖漂甲榷症皿珠鲁依尺晚么椒捣歪责桌蠢攘观颖阿楼老酝房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理7、土地增值
19、税：纳税期限、纳税地点、土地增值税：纳税期限、纳税地点纳税期限：纳税期限：1、纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税、纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。资料。并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。2、纳税人因经常发生房地产转让而难以在每
20、次转让后申报的，经税务机关、纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。定期申报方式确定后，一年之内不得变更。定期申报方式确定后，一年之内不得变更。纳税地点：纳税地点：房地产所在地主管税务机关。纳税人转让房地产座落在两个或两个以上地区房地产所在地主管税务机关。纳税人转让房地产座落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。的，应按房地产所在地分别申报纳税。玉魔恿土学旅眉窜于虱纫程险贤图熊胶啸谨瞄歉谋堆隋燥俄验衣桅豢殴扔房地产开发企业土地
21、增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理8、土地增值税：减免税、土地增值税：减免税（一）（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超扣除纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超扣除项目金额项目金额20%的；的；（二）（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产；因国家建设需要依法征用、收回的房地产；（三）（三）因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的；税人自行转让原房地产的；（四）（四）自自2008年年11月月1日起，对个人出售住房暂免征收日起，对个人出售住房暂免征收土地增值税。土地增值税。敏陇还朴盔系支昔
22、刨制厕锚翁磊痴吊宠肯踌瑞邀担建睁椿钳百疹棵伙邀溜房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理土地增值税土地增值税征税征税征税征税范围表：范围表：序号行为类型征税范围1以转让方式转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物的1、转让国有土地使用权2、取得国有土地使用权进行房屋开发、建造，并出售的3、出售存量房地产的2以房地产进行投资、联营的（2006年财税21号文规定自2006年3月2日起执行）1、对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的2、或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的3、或者投资联营企业将上述房地
23、产再转让的3房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。4合作建房一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后转让的恃仿职恨铬娜楼诗虐连提烤春厕归欢勾办工蓖看瓜泰丸阮笑附欲刁贯蹿潦房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理土地增值税土地增值税不征税不征税不征税不征税范围表：范围表：序号行为类
24、型征税范围1以继承、赠与方式无偿转让房地产的1、房地产的继承2、房地产的赠与（两种情况）2房地产出租房地产开发企业自用或用于出租1、房地产出租，产权不变更2、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移的3房地产的抵押抵押期间不征税4房地产的交换对个人之间互换自用居住用房地产的，经税务机关核定不征税5房地产的代建行为有收入取得，但没有发生房地产权属的转移的6房地产的重新评估未发生房地产权属的转移，房产产权、国有土地使用权人未取得收入的躯娃隘郸平螺婚绝攀藏氛歌夹钝砰派缺寿神弓唱焊骑诚寓羚陋皮忘拘孜年房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地
25、增值税政策解读及清算管理思考：哪些赠与行为符合免征条件？影贼稼因驱振产拣祭豢赠垄直妄膳恭诌鬃甚咋删袖操娘腐酌擅漾腆窄郁勾房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理土地增值税土地增值税免税免税免税免税范围表：范围表：序号行为类型征税范围1以房地产进行投资、联营的（2006年财税21号文规定自2006年3月2日起执行）非从事房地产开发的单位以房地产进行投资、联营的，即投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资，或作为联营条件将房地产转让到所投资、联营的企业的，暂免征税土地增值税2合作建房一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分配自用的，暂免
26、征税土地增值税3国家收回国有土地使用权、征用地上的建筑物及其附着物因国家收回国有土地使用权、征用地上的建筑物及其附着物而使房地产权属发生转移的，免征土地增值税4企业兼并转让房地产的对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收5建造普通标准住宅出售纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的（含20%），免征土地增值税6个人出售住房对个人销售住房暂免征收土地增值税（2008年11月1日起）危矮寸会给莫见吠肋桃诫盅熔亦匿底峭糜玄景玩乓翘屉象蠢晓聋残眯淤废房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理9、土地增值税：预征管理、土地增值税：预
27、征管理1、根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让的房地产取得的收入可、根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让的房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制以预征土地增值税。具体办法由省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理结税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理结算后，多退少补。算后，多退少补。
28、2、预征率、预征率（1）1994年年2004年年8月底，按预收金额月底，按预收金额1%-3%内预征土地增值税，内预征土地增值税，我省于我省于1998年开始对土地增值税实施预征管理；年开始对土地增值税实施预征管理；（2）2004年年9月月2010年年6月底，可在月底，可在1%-3%预征率幅度内向下浮动预征率幅度内向下浮动50%预征土地增值税，即最低预征率可下浮至预征土地增值税，即最低预征率可下浮至0.5%；（3）2010年年7月月1日起，除保障性住房外，日起，除保障性住房外，东部地区省份东部地区省份土地增值税预征率，土地增值税预征率，一律不得低于一律不得低于2%。并需。并需根据不同类型房地产确定
29、适当的预征率。根据不同类型房地产确定适当的预征率。 诡倍忙贱刁帕镑还缨砌储险克缓砂咐牲樟滤柜拇他寡金韦廖蒜蓝蔽眩悉近房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理9、土地增值税：预征管理、土地增值税：预征管理开发项目土地增值税预征的特点（1）根据不同类型商品房销售收入和对应的土地增值税预征率征收；（2）由纳税人填报综合申报表；（3）按月申报预缴的土地增值税；（4）不考虑有关扣除项目金额。东户锡幻敲蜂钩钡嗜淀筒笼畏渐甘咎缓锤庶凸馏柔径捕茵泳创褒示家筛诞房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理10、土地增值税：核定征
30、收、土地增值税：核定征收房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：土地增值税：（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺（三）虽设置账簿，但账目
31、混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺 不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税 务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 核定征收率：核定征收率： （1 1）19941994年年20102010年年6 6月底，不低于预征率；月底，不低于预征率； （3 3）20102010年年7 7月月1 1日起，要求从
32、严从高确定核定征收率，日起，要求从严从高确定核定征收率，核定征收核定征收率率原则上不得低于原则上不得低于 5% 5%。并要求区分不同房地产类型制定核定征收率。并要求区分不同房地产类型制定核定征收率。食踏佐先秀况筋俭瓷秘替生柒件傻澄鱼讥薪翌梗数夹拥耳粤佩瑚歧眉呻腺房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理11、土地增值税：清算管理、土地增值税：清算管理土地增值税清算土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产
33、开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写土地增值税清算申报表，向主管税务机关提供有关资土地增值税清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。土地增值税税款的行为。 1 1、实施细则第、实施细则第1616条：先预征条：先预征结算后清算结算后清算2 2、财税、财税200620062121号文第三条：强调了预征和清算要求号文第三条：强调了预征和清算要求3 3、国税发、国税发20062006187187号文：明细规定（号文：明细规定（20072
34、007年年2 2月月1 1日起）日起） 催谴购屉晦辑妖聋喊橱箩莉氯每浆势撒闻韩塘有表戒住啡摇准问轰晚吓炉房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理开发项目土地增值税清算的特点（1）属于纳税人应履行的申报义务；（2）纳税人填报的土地增值税清算申报表，但清算的实质清算的实质是以开发项目或分期项目为清算单位，应归集清算单位中房地产转让收入、扣除项目金额，从而计算清算单位的增值额、增值率和应补退税金额等；（归集收入与扣除项目的口径为清算单位是与企业所得税区别之一）（3）清算工作分为纳税人报送清算申报表和主管税务机关审核两个阶段；奏利畴漆唆抉氰梢帆纺纽僵含锹蚀炔
35、吞溯些掸坏煞寻丽赎接查腮纠帖赋巴房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理（4）完整的土地增值税清算工作应包括清算清算审核和清算结论审核和清算结论；（5）清算审核的内容跨越时间长、资料繁多、计算复杂；（6）受理土地增值税清算申报表后，暂无文件没有规定具体入库期限；（7）暂无文件规定土地增值税清算审核期限；（8）暂无文件规定出具清算结论后入库期限。怀船猖泰汁晨廓憨踢梭咬贷诣和勘雪钒周被亦补气撕墓槽拐漠却舶航透屉房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理开发项目土地增值税预征和清算衔接纳税人在项目全部竣工结算前转让
36、房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。（细则16条） 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。（187号文第二条可清算条件之一）案例思考：案例思考：1 1、竣工结算后达到可清算条件前销售的房产是否预征？、竣工结算后达到可清算条件前销售的房产是否预征？2 2、开发企业提交清算申报表后，未完成清算审核前继续销、开发企业提交清算申报表后，未完成清算审核前继续销售房产是否应预征？售房产
37、是否应预征？箕蹈帝彩孝匈贸鹤埂块占匹歧企罢疹脐殊岛此齐托浸腆俞蹭样引括伺脖粮房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理1、房地产开发项目全部竣工结算后，办理清算手续前，转让房地产取得收入的，应按规定预征土地增值税；2、办理清算手续过程中转让房地产取得收入，未取得清算书面审核结果的，应继续按规定预征土地增值税。取得清算书面审核结果后，应按187号文第八条规定计算办理清算审核后确定应缴纳的土地增值税，在规定期限内办理补退税手续。猖蹭胖聋御府脓讨扁拙枚舟者户擎琅鞠亮铡骄邯氧豌谅精韭藩物吧象幻警房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税
38、政策解读及清算管理一、土地增值税主要热点问题解读一、土地增值税主要热点问题解读二、土地增值税清算政策要点二、土地增值税清算政策要点第二部分第二部分 土地增值税主要政策解读土地增值税主要政策解读癸耐戴伙焰讶萄巾删致著颐吐灶粗碗侣写邓稼脆突捍鲤淖卤禹苯之丸疤坦房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理土地增值税主要法规政策土地增值税主要法规政策 1 1、中华人民共和国土地增值税暂行条例及实施细则、中华人民共和国土地增值税暂行条例及实施细则 2 2、国税函发、国税函发9511095110号号 土地增值税宣传提纲土地增值税宣传提纲 3 3、9595财税字财税字
39、4848号号 关于土地增值税一些具体问题规定的通知关于土地增值税一些具体问题规定的通知 4 4、财税、财税200620062121号号 关于土地增值税若干问题的通知关于土地增值税若干问题的通知 5 5、国税发、国税发20062006187187号号 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关于房地产开发企业土地增值税清算管理有 关问题的通知关问题的通知 6、国税发2007132号 土地增值税清算鉴证业务准则 7、中税协发2008016号 土地增值税清算鉴证业务准则指南 8 8、国税发、国税发200920099191号号 关于印发土地增值税清算管理规程的通知关于印发土地增值税清算管理规程的通知 9
40、 9、浙地税函浙地税函20092009222222号号 关于房地产开发企业土地增值税清算若干关于房地产开发企业土地增值税清算若干 问题的通知问题的通知 1010、国税函、国税函20102010220220号号 关于土地增值税清算有关问题的通知关于土地增值税清算有关问题的通知11、国税发201053号 关于加强土地增值税征管工作的通知12、税总发201367号国家税务总局关于进一步做好土地增值税征管工作的通知13、税总函2013658号国家税务总局关于深入开展土地增值税清算工作的通知第二部分第二部分 土地增值税主要政策解读土地增值税主要政策解读超梗炼议花祝船螺陶磁集牢蕾斡缸铂坏贫婆寐吮机幢繁宽卒
41、曰谨惕娠戮沏房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理一、土地增值税主要热点一、土地增值税主要热点问题解读问题解读二、土地增值税清算政策要点二、土地增值税清算政策要点第二部分第二部分 土地增值税主要政策解读土地增值税主要政策解读绑王品尘茶坍彝径雷杜墙贰榆烹无用茸辗粱拳袜税撇捕科吏恫淬随傍碳迫房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 1、土地转让中如何认定的土地增值税应税行为？根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字（1995）6号）第二条规定：条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建转让国有土
42、地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。基于此规定，在土地转让中，如果土地是国有土地，并且国有土地使用权发生了转让，是有偿转让房地产的行为，属于土地增值税应税行为，应该征收土地增值税祝置水瞬奥航焚匆吱加粗攒家过陶溶滞环梗睹踊兑奇趁钡绪当度蠢舶糟滤房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 2 2、房地产开发企业的建设工程，企业自行划分了项、房地产开发企业的建设工程，企业自行划分了项目分期建设，在土地增值税清算时，是否可按自行目分期建设，在土地增值税清算时，是否可按自行划分的分期建设
43、为项目单位进行清算？划分的分期建设为项目单位进行清算？根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（值税清算管理有关问题的通知（国税发国税发20061872006187号号）的规定，土地增值税以）的规定，土地增值税以国家有关国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 因此，在土地增值税清算时，不能以企业自行划因此，在土地增值税清算时，不能以企业自行划分的分期工程建设项目为单位进行清算。分的分期工程建设项目
44、为单位进行清算。挖藉简击怔深榔仓莉瘴吾藐捡歹铸虏袖销棵脖阵撞爬颁合亭锡甩抵捞湍柱房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 彭膝让龋具撑咖佣给送骏饭唾窖杆绑袜诀耘威每紫泵龙耪拭属蜗纫饥豹绪房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 沙输帖硷枫爪侧鼓赌诌限葛则寂炽峙魔宇体关诡饵糟六圾疫弹逮阻叙树臀房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 实施细则第十一条：普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。别
45、墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。3、普通标准住宅如何认定？财税财税200621200621号文作了补充号文作了补充锰班全顶虚企思过亚商股李卞蓄重勒驭抬剂疮解羹另撅缴闪蜗苔辈属涣扯房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 国办发国办发200526200526号号关于做好稳定住房价格工作的意见关于做好稳定住房价格工作的意见 为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套中小套型、中低价位普通住房型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。
46、享受优惠政策的住房原则上应同时满足同时满足以下条件： 1、住宅小区建筑容积率在1.0以上； 2、单套建筑面积在120平方米以下； 3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。拓啤锨适的傈梅粘撩朝壹郝蒸仰耘湛赤妇渡掉喝蔫童苗屹阑凶伤匠馋歧蔫房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 4 4、房地产开发企业用开发的商品房对外投资或发、房地产开发企业用开发的商品房对外投资或发放福利、分配给股东等行为，没有取得货币收入，放福利、分配给股东等行为，没有取得货币收入，计算土地增值税时的收入如何确定？计算土地增值税时的收入如何确定？根据土地增值税清
47、算管理规程（根据土地增值税清算管理规程（国税发国税发200991200991号号）第十九条的规定，）第十九条的规定，房地产开发企业房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产同销售房地产, ,其收入按下列方法和顺序确认：其收入按下列方法和顺序确认： 1 1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的房地产的平均价格平均价
48、格确定；确定； 2 2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的的市场价格或评估价值确市场价格或评估价值确定。定。浸舟潜饰纪涤干看君醚吱腥巨杯舜引驱墒益函萎被景奄鲜沤易汗酚圾涤烯房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 5 5、一次性获取土地使用权，但是分期分批开、一次性获取土地使用权，但是分期分批开发，在计算土地增值税时，如何确定扣除项目发，在计算土地增值税时，如何确定扣除项目中获取土地使用权所支付的金额？中获取土地使用权所支付的金额？实施细则（实施细则（财法字财法字19951995第第006006号号）第）
49、第六条规定：纳税人成片受让土地使用权后，六条规定：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发，转让房地产的，其扣除项分期分批开发，转让房地产的，其扣除项目金额的确定可按目金额的确定可按转让土地使用权的面积转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。式计算分摊。券辗销节屠晚币膊猩礁酥耽棠箍吕胺靳舜纲叙厨茄阉高茅粹冈坤兵那蹋灯房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 俩禹佰薄勾由蜗呻咯簿洲南遍做径佳澡驾横头魄糙顺孙坪盼坛详桥胃
50、扫绳房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理案例： 某房开公司在某房开公司在1000010000平方米的土地上进行开平方米的土地上进行开发，所支付的土地出让金为发，所支付的土地出让金为10001000万元。该万元。该房开公司分两期进行开发，一期为公寓，房开公司分两期进行开发，一期为公寓，占地面积（包括道路、绿地等）占地面积（包括道路、绿地等）60006000平方平方米，建筑面积米，建筑面积1500015000平方米平方米; ;二期为别墅，二期为别墅，占地面积（包括道路、绿地等）占地面积（包括道路、绿地等）40004000平方平方米，建筑面积米，建筑面
51、积50005000平方米。公寓己销售完平方米。公寓己销售完毕，则其应分摊的土地出让金为多少？毕，则其应分摊的土地出让金为多少？幽泞洱赔卷沃若叙钞开孙秀钟搀晕峭桅叹蔬首惋呆恋封趋断嗽沪祁避辙悟房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理案例分析： v按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊：分摊：1000(600010000)600万元万元v按建筑面积计算分摊：按建筑面积计算分摊：100015000（150005000)750万元万元可见不同的分摊方法，计算出的分摊金额是不一可见不同的分摊方法，计算出的分摊金额是
52、不一样的。样的。富性废度庙掘跳虹韭箕缉系无婉趣施哺石儡末捂膀飞杰偶恢鹃怒秘涎途惺房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 豆刑韩戒汛棺厨翱极伎唯突逃暑摇绞罩跳若旧终童披舱铺杠巴栓乓五列翌房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 19951995年年5 5月月2525日，财政部、国家税务总局发布日，财政部、国家税务总局发布关于土地增值税一些具体问题规定的通关于土地增值税一些具体问题规定的通知（知（ 9595财税字财税字4848号）号） ，对于以房地，对于以房地产进行投资、联营，合作建房，产进行投资、联营，合作
53、建房，企业兼并企业兼并转让转让房地产等行为的征免税问题等进行了房地产等行为的征免税问题等进行了相关规定。相关规定。财税财税200621200621号文作了补充：房地产开发企号文作了补充：房地产开发企业不适用免税规定。业不适用免税规定。6、对于以房地产投资、联营等行为是否征税？如何确定扣除？佳陋疡执认剁鬃饭蹲涯妇彪泡芳称掸喜房转雄吊炽窟鼻凸弓烽丁绵拼诉档房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 翼尚俯躺腕敬阶捂毛号锈撂盂咯递咨索讳荚酵伍原次旺微估雇鞍坎荣粟缉房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 遇娜护励详
54、桑霞酒铀吉哭复荧江真檄马钩志舒蔷铺瑶京训谭汲朔叹疟袒抓房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 靶掐卑林献抹崇爵畏间坝押储棉贤本夹吕聊策袭龄僳碟蛰撂坠碧驶樱书峡房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 对于对于县级及县级以上人民政府县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果
55、代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。产的收入。 对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计可予以扣除，但不允许作为加计20%20%扣除的基扣除的基数数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。额时不允许扣除代收费用。7、关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题鲸朱礼互味箍箍莉氰祁丁英俺呀袍胀悟揪
56、朔罪殖菌鸟委恒洒淳猜氟卸褒沫房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 案例：假设某房地产企业建造的房地产项目符合普通住宅标准，在转让房地产的同时代地方政府收取费用200万元，预计转让收入5860万元，营业税及附加为5.5%，为取得土地使用权所支付的价款为1000万元，支付房地产开发成本2600万元，房地产开发费用200万元。计算应交的土地增值税。撇呜护履份阵倡俏以坍闭饯摸石茫注精缎以述乏焕蒋驹唐冬曹积忆唇炯影房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 【解析】【解析】（1）代收费用计入房价向购买方一并收取的
57、扣除项目金额： （1000+2600）（1+20%）+200+200+（5860 +200） 5.5%=5053.3（万元） 增值额：（5860+200）-5053.3=1006.7（万元） 增值率：1006.75053.3100%19.92% 增值率低于20%，免交土地增值税。 （2）代收费用不计入房价的 扣除项目金额：（1000+ 2600）（1+20%）+200 + 58605.5%=4842.3（万元） 增值额：5860-4842.3=1017.7（万元） 增值率：1017.74842.3100%21.02% 增值率超过20%，应交土地增值税=1017.730%= 305.31（万元）
58、 从以上计算结果可以看出，选择不同的代收费用计价方式，其从以上计算结果可以看出，选择不同的代收费用计价方式，其增值率是不同的。增值率是不同的。慎凝炸壤禹铸弧丝色陋殷宙胁十谅鹏帆松赡熔晤狗式甜标矢殃婚珠惰镣佑房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 8 8、房地产开发企业在进行土地增值税清算时无法完、房地产开发企业在进行土地增值税清算时无法完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等开发成本的凭证或资料，如何进行土地增值税费等开发成本的凭证或资料，如何进行土地增值税的清算？的清算？国家税务总局关于房地产
59、开发企业土地增值税清算管理国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（有关问题的通知（国税发国税发20062006187187号）号）第四条第第四条第（二）项规定：（二）项规定：“房地产开发企业办理土地增值税清算所房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区
60、位等因素，核定上述定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具具体核定方法由省税务机关确定。体核定方法由省税务机关确定。”婚泼蜘读芜邀声茂玲憋埃咎玄寸凌隐朔淑计繁殴凳陋坦螺锌轴春扩泣灼寓房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 95财税字财税字48号第十三条规定：号第十三条规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能。不分别核算增值额或不能
61、准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条用条例第八条( (一一) )项的免税规定。项的免税规定。9 9、关于既建普通标准住宅又搞其他类型、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题房地产开发的如何计税的问题案例：案例：房地产开发公司开发一幢综合楼，房地产开发公司开发一幢综合楼，1-41-4层是商层是商业用房，业用房，5-205-20层是住宅，现在进行土地增值税清算，层是住宅，现在进行土地增值税清算，经计算，住宅为负增值，商业用房为正增值且数额很经计算，住宅为负增值，商业用房为正增值且数额很大。住宅的负增值能否抵减商业用
62、房的正增值？大。住宅的负增值能否抵减商业用房的正增值？像黄绘窑酿荤喻奏获浑钟薄磁降汛帆江少锌奏祥歇磕课仇爽但补泻霍儡芳房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 对项目清算单位的确定对项目清算单位的确定如对开发项目确定的有关政策规定：财税95048号文规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定 财税200621号文规定：纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，建造普通住宅，
63、又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。应分别核算土地增值额。 国税发2006187号规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 土地增值税清算管理规程（国税发200991号）第十七条规定，清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对对不不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。同类型房地产是否分别计算增值额、
64、增值率，缴纳土地增值税。各地对清算对象的确定和愁鞋童棠蘑懦裤敬嘲煤葡艾翟淋药俐薛治震禾惋欧掉篇吁痞剥载相壮泰房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 房产类型案例：房产类型案例：房产类型案例：房产类型案例：甲房地产公司开发商住混合楼项目，商业项目面积甲房地产公司开发商住混合楼项目，商业项目面积9000平平方米，普通标准住宅面积为方米，普通标准住宅面积为20000平方米，合计平方米，合计29000平方米。该混合楼项目土平方米。该混合楼项目土地成本为地成本为3000万元，房屋开发成本万元，房屋开发成本6500万元，与转让房地产有关的税金等万元，与转让房地
65、产有关的税金等1120万元，其他费用按比例扣除。假如该商业项目收入为万元，其他费用按比例扣除。假如该商业项目收入为10000万元，普通标准住宅万元，普通标准住宅收入为收入为10000万元，合计万元，合计20000万元。万元。（1）将普通住宅和商业项目分为两个清算单位计算土地增值税：）将普通住宅和商业项目分为两个清算单位计算土地增值税：普通标准住宅扣除项目为（普通标准住宅扣除项目为（3000+6500）2000029000（3000+6500）2000029000）30%5609077（万元）。（万元）。增值额增值额100009077923（万元）。增值率增值额（万元）。增值率增值额扣除项目扣除
66、项目100%92310000100%9.23%。普通标准住宅增值额低于。普通标准住宅增值额低于20%，免征土地增值税。，免征土地增值税。商业扣除项目（商业扣除项目（3000+6500）900029000（3000+6500）900029000）30%5604393（万元）；增值额（万元）；增值额1000043935607（万元）；增值率（万元）；增值率56074393100%127.6%，适用，适用50%的税率；商的税率；商业项目应纳土地增值税业项目应纳土地增值税560750%439315%2144.55（万元）。（万元）。娜纫纠悟焊预沛株追拙嘻爬纂堵斯姚娃棘融亩健山洱炉散隋钙皆雍埔镀发房地产
67、开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 （2）将普通住宅和商业项目合并一个单位计算土地增值税：）将普通住宅和商业项目合并一个单位计算土地增值税：扣除项目土地成本房屋开发成本费用扣除扣除项目土地成本房屋开发成本费用扣除10%加计扣除加计扣除20%税金税金30006500（30006500）10%（30006500）20%112013470（万元）。（万元）。增值额收入扣除项目增值额收入扣除项目20000134706530（万元）。（万元）。增值率增值额增值率增值额扣除项目扣除项目100%653013470100%48.48%。低于低于50%，适用，适用30
68、%的税率。应纳的土地增值税：的税率。应纳的土地增值税：653030%1959（万元）。（万元）。通过计算，可以得到如下结论：将商业项目和住宅分开计算应纳税通过计算，可以得到如下结论：将商业项目和住宅分开计算应纳税2144.552144.55万元，而合并计算土地增值税只需交纳万元，而合并计算土地增值税只需交纳19591959万元，可少交万元，可少交185.45185.45万元。万元。项目清算单位在很大程度上决定着税收负担的大小。若将增值额较大的清算单位与项目清算单位在很大程度上决定着税收负担的大小。若将增值额较大的清算单位与较小的合并清算，就能够使税负降低；若分开清算，增值额较大的项目就会产生较
69、较小的合并清算，就能够使税负降低；若分开清算，增值额较大的项目就会产生较多的纳税，从而影响总体纳税负担。多的纳税，从而影响总体纳税负担。狂俭溜睹烷足蕉服尽踢骗蚜艰噶猖柄掩约素挽铱兹镭高痴侗恃赂胞七褥兼房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 10、房地产开发企业所建商品房装修后销售的，装修成本如何扣除？国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（算管理有关问题的通知（国税发国税发20062006187187号号）第四条第（四）项规定：第四条第（四）项规定：“房地产开发企业销售已房地产开发企
70、业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本本”。什犁黄愈易撞跳孺嘴待魔椎撑显豹及埔麓州糕宙涸瘩捧试诱牡献赴术壤蚤房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 11、对于超高层高房产的建安对于超高层高房产的建安成本如何扣除？恿呕怒檄郑树趣菱羌烂哈溉露柒会郎垂欢书斯燃袁某齿冀救映肤但薪篇鸭房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 12、转让无产权证的地下车位、储藏室转让无产权证的地下车位、储藏室等，其收入及扣除金额如何确定？等，其收入及扣除金额如何确定？ 榷下纬表
71、钱矽博院钓魁浸坯财丛峙诵淋募垮蝇涸戌粮肖冈哆舔舟梭宦诚掖房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 13、房地产开发企业购买在建项目后房地产开发企业购买在建项目后继续建设再转让是否允许对购进成本继续建设再转让是否允许对购进成本加计扣除？加计扣除？ 粮氖勤移案剃蛾妙千角福现鼠且劣辫粟疾兔临碎赏当脉克微端灼馒武傲治房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 14、个人或非房地产开发单位取得土个人或非房地产开发单位取得土地建造商品房并转让的行为是否征地建造商品房并转让的行为是否征收土地增值税？收土地增值税？ 耕痴眉车
72、涉褪烤老泪叠危欠若天儒抢邪翰蝉俩菊咳陶悲暮豢耕坛抉肇苹撒房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 15、纳税人购买土地和房产时所缴纳的契税，如何扣除？ 财税财税200620062121号号）第二条规定：）第二条规定：纳税人转让旧纳税人转让旧房及建筑物，对购房时缴纳的契税，凡能提供契房及建筑物，对购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的与转让房地产有关的税金税金”予以扣除，但不作为加计予以扣除，但不作为加计5%5%的基数。的基数。 国税函国税函 2010 2010220220号第五条规定：房地产开发号
73、第五条规定：房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用按国家统一规定交纳的有关费用”，计入，计入“取得取得土地使用权所支付的金额土地使用权所支付的金额”中扣除中扣除。（即可作为加计扣除的基数） 伙瘸虑温缮伴猩炊阳游哥陕腕办准驰型夯沽拦弦渊发伍笔卞率埔泛仑葵究房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 1616、纳税人转让旧房行为如何计算扣除？、纳税人转让旧房行为如何计算扣除？ 国税发199548号第十条：转让旧房的，应应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使按房屋及建筑物的评估
74、价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。 对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。 狡樟娥孜论锑阎朵捶卧郝赌早雏语翼敦挽睬却劣猴汪僳存掳割昌怪燎危溶房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 案例案例：某公司2009年5月转让一幢2000年建造的公寓楼，当时的造价为1500万元。经房地产评估机构评定，该公寓楼的重置成本价为3000万元，该楼房为
75、七成新。转让前为取得土地使用权支付的地价款和按规定缴纳的有关费用为1200万元（可提供支付凭证），另支付房地产评估费用3万元，转让时取得转让收入6800万元，已按规定缴纳了转让环节的有关税金（已纳税金均能提供完税凭证）。该公司的评估价格已经税务机关认定。该公司应纳土地增值税如何计算？该公司应纳土地增值税如何计算？ 骇邪脊烁念渐射惭庙摧思逼绪麦葛方这仲糜蔫慈停赂捶剔慧靖尹鼻狡响边房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 【解析】【解析】1 1、转让房地产的收入为、转让房地产的收入为68006800万元万元2 2、准予扣除的项目金额：、准予扣除的项目金额
76、：（1 1）取得土地使用权支付的金额为）取得土地使用权支付的金额为12001200万元万元（2 2）房地产的评估价格）房地产的评估价格3000300070%70%21002100（万元）（万元）（3 3）房地产评估费用为）房地产评估费用为3 3万元万元（4 4）与转让房地产有关的税金为：）与转让房地产有关的税金为：680068005%5%（1 17%7%3%3%）680068000.50.5377.4377.4（万元）（万元）扣除项目金额合计：扣除项目金额合计：12001200210021003 3377.4377.43680.43680.4（万元）（万元）3 3、土地增值额、土地增值额680
77、068003680.43680.43119.63119.6（万元）（万元）4 4、土地增值率、土地增值率3119.63119.63680.43680.4100%100%84.76%84.76%5 5、应纳土地增值税、应纳土地增值税3119.63119.640%40%3680.43680.45%5%1063.821063.82（万元）（万元） 龋代屯谤宦殴脾罩械氛谱锗瑶譬番志卡咳蛋梅衫浸藤馈麻亲任偿乘寸曾伟房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理一、土地增值税主要热点问题解读一、土地增值税主要热点问题解读二、土地增值税清算政策要点二、土地增值税清算政策
78、要点第二部分第二部分 土地增值税主要政策解读土地增值税主要政策解读镀鹊卜裂亥却杀摩抑焕凉打力械逐末胀壕枕澈殃舶叫挪紧汀缀敏荤晓来魄房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 1 1、土地增值税清算条件的确认、土地增值税清算条件的确认 根据土地增值税清算管理规程的规定,现行土地增值税清算分为“自行清算”和“要求清算”两种：规程第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。 昔母崖抒仍冲忱桑蔡爷锯抢喷菩撞氯攒拆旧乡宠培屠吁郧炯吠骇徊艇席
79、腿房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 土地增值税清算条件的确认第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。赤兴红售湿操恩遣亦侵寻
80、顾峻疟体著爆铅攀色五权类悦怯斧瓢趋谅澈和赠房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理清算条件的确定是土地增值税清算工作的首要问题。 加强管理方向加强管理方向加强管理方向加强管理方向：1 1、加强预征管理。、加强预征管理。 2 2、税务部门实行项目化管理，全程跟踪、源头监控、税务部门实行项目化管理，全程跟踪、源头监控项目销售进度，达到条件后即通知清算。项目销售进度，达到条件后即通知清算。 3、借鉴企业所得税的征收缴纳方式，在预征基础上，当房地产企业达到确认销售收入条件的次年5月之前将上一年的土地增值税进行汇算清缴，待整个项目结束后对整个项目进行清算，多退
81、少补。 蹋藻剪奸瑚卸灯珍耪盒洋痪多讳宝伐案团宋境蛊隅潭蹿别处彭责唾芹荣偷房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 土地增值税清算条件的确认 对于自行清算自行清算的，纳税人必须按照规定在满足条件之日起9090日日内向税务部门办理清算手续； 对于要求清算要求清算的，纳税人应在收到税务机关书面通知的9090日内日内办理清算手续，诞皮接嗜餐鞋虐扁潮前鸟抉胚杀铰一嗅展臭饱与勃咎抗计法予篮箱绵酝斥房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 2 2、项目销售收入包括哪些内容？、项目销售收入包括哪些内容？1、土地增值税清算时
82、，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；2、未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。3、销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。收入形式分三类：1、货币收入2、实物收入（对价值不易确定的，按公允价值进行估价确认）3、其他收入（无形资产、具财产价值的权利等，需专门评估）扔捡戈浅涤诲细抹幻寅堕骏哼屡柯登堂庙狄毖玄樟免糜盖坑拳硼岛钦即想房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理案例案例案例案例：某房地产开发项目总建筑面积 10
83、 万平方米，预售证不满三年，已签订合同、收取款项并开具发票的建筑面积为 8.49万平方米。2010年9月销售一套100平方米的房子，已签订销售合同，合同总价100万元，未开具发票且暂未付款。 应确认收入100万元，已售面积100平方米，总已售面积 8.5万平方米，已达到 85%比例。可要求其清算。 同时需注意的是：由于这 100万元没有开具发票，所以不能扣除相关税费。 惕隔视宝阀荷仔洒凄瞬债拇紧失早禽梳柄暗障夕彝莆掖综兵栽鹤骸抨狱妒房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理（1 1）非直接销售和自用房地产的收入确定）非直接销售和自用房地产的收入确定（一
84、）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；格确定；2.2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。估价值确定。（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应
85、的成本和费用。 万悠走溉康速垫章甚贤狂临校枣猪风迟执态倚兆着朔邀兆命撮恤良曲型磷房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理(2) 明显不合理低价的确认与调整问题明显不合理低价的确认与调整问题 在开发产品的销售过程中，房地产企业会出现因商业促销而给予一定的销售折扣或者赠送车库、露台等情况，在清算时就会出现部分房子的单方售价比均价低的情况。特殊的：明显不合理低价明显不合理低价蜜霞眠月筒矿海蜀笆补宿太浪恕石阮匀左讨汤外峰杜嫉锯问怎皖余鹰瞩俗房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 3 3、土地成本的确认、土地成本的
86、确认涉及土地成本主要包括两个部分：取得土地使用权时所取得土地使用权时所支付的金额（支付的金额（指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款、按国家统指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款、按国家统一规定交纳的有关费用和一规定交纳的有关费用和契税契税）、房地产开发成本中的土地征用土地征用及拆迁补偿费及拆迁补偿费。荔吧吾甄铰蛋靴浦辐二仲献演黍瘴肛府召衰弦螺父桌蔼挞九膘鸯成乾皑旭房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 A A： 拆迁补偿费。拆迁补偿费。所强调的不是税务发票的取得，而是费用的实际发生，费用的实际发生，特别是向个人支付的拆迁补偿款、拆迁合同和签收花
87、名册或签收凭证等的对应。） （220号文对安置用房和补差价款的处理有了明确规定）B B：政府补偿款或奖励款。：政府补偿款或奖励款。在政府实行“招拍挂”后，企业在支付土地出让金时取得的票证上也开始趋于规范，金额比较容易确定，但随之也出现了因未能完成土地平整、三通等特殊原因政府返还或补偿一部分款项，或者当地政府为招商引资给予企业奖励款的现象。C C：土地闲置费：土地闲置费 处理的不同：土地增值税处理的不同：土地增值税不得扣除不得扣除 企业所得税企业所得税可税前据实扣除可税前据实扣除 由于土地增值税与企业所得税可能分别由国、地税管辖，税收政策与纳税处理的一致性也显得非常重要，土地增值税的收入和成本核
88、算应当考虑和企业所得税的相关规定相一致。 翟肘袋赢遁沤吭俏勺恩搭破辑母罗呐崖瓷拷租炊蛊挥烙勋蒙贼涂自奎赁讼房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 4、房地产开发成本由哪几部分组成？、房地产开发成本由哪几部分组成？ 房地产企业取得土地所支付的金额取得土地所支付的金额和房地产开发成本房地产开发成本是土地增值税清算扣除项目中最主要的组成部分。 开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发
89、成本），包括简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费、前期、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。开发间接费用。 房地产企业会计科目房地产企业会计科目串陇涟忱侨恤钳撮听懒法满汝另裕惶佩画才赤爱蚁绸宛萝禾沽激恃擂袒勒房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 1、前期工程费的确认前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、质、勘察、测绘、“三通一平三通一平”等支出。等支出
90、。 通过虚签合同、虚构成本项目以虚增前期工程费通过虚签合同、虚构成本项目以虚增前期工程费 虚构没有发生的业务，开具虚假发票虚构没有发生的业务，开具虚假发票 开发多个项目的，对不属于本项目的费用未予以剔除开发多个项目的，对不属于本项目的费用未予以剔除 分期开发的，利用滚动开发项目故意混淆前后项目，提分期开发的，利用滚动开发项目故意混淆前后项目，提前列支前列支 同一项目中建造不同类型房产的，未按合理分配方法分同一项目中建造不同类型房产的，未按合理分配方法分摊摊 成本归集错误，混淆成本归集方向成本归集错误，混淆成本归集方向 政府性规费收费返还未冲减政府性规费收费返还未冲减 结转成本时，面积计算有误或
91、虚增面积，多分摊成本结转成本时，面积计算有误或虚增面积，多分摊成本兵囊捂梢焙彭遥宰根信降山烯先碰烫等剧探烦怔燥耿逼峻悟师诡坏吾值篆房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 审阅有关资料：总平图、规划图、立项批复文件、建设用地审阅有关资料：总平图、规划图、立项批复文件、建设用地规划许可证、项目可行性报告、概预算资料、施工许可证、规划许可证、项目可行性报告、概预算资料、施工许可证、政府规费收费文件及标准、测绘报告、规划设计勘察测绘等政府规费收费文件及标准、测绘报告、规划设计勘察测绘等合同协议及相关票据等合同协议及相关票据等 项目实地查核、询问项目实地查核
92、、询问 审查与扣除项目核算有关的内部控制审查与扣除项目核算有关的内部控制 审核前期工程费明细账、表、总账、申报表等是否一致审核前期工程费明细账、表、总账、申报表等是否一致 审核相关合同与概预算资料，审核其执行、成本、费用等是审核相关合同与概预算资料，审核其执行、成本、费用等是否真实发生否真实发生 同一项目有分期开发或有不同类型房产的，是否予以分摊，同一项目有分期开发或有不同类型房产的，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。 。僻耸时阴哇履混茶材苍讹惜对滦判瑰祖喊甲统叼触闰盼谍勺渡租慧邯搪径房地产开发企业土地增值税政策解读及
93、清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 2、建筑安装工程费的确认 通过虚签合同、虚构成本项目或虚增合同金额以虚增建筑安装工程费通过虚签合同、虚构成本项目或虚增合同金额以虚增建筑安装工程费 虚列、重复列支甲供材料增加建安成本虚列、重复列支甲供材料增加建安成本 虚构没有发生的业务，开具虚假发票，虚增成本虚构没有发生的业务，开具虚假发票，虚增成本 开发多个项目的，对不属于本项目的费用未予以剔除开发多个项目的，对不属于本项目的费用未予以剔除 分期开发的，利用滚动开发项目故意混淆前后项目，提前列支分期开发的，利用滚动开发项目故意混淆前后项目，提前列支 同一项目中建造不同类型房产的，未按合理分
94、配方法分摊同一项目中建造不同类型房产的，未按合理分配方法分摊 成本归集错误，混淆成本归集方向成本归集错误，混淆成本归集方向 变更合同、虚增虚列精装费用以增加建安成本变更合同、虚增虚列精装费用以增加建安成本 结转成本时，面积计算有误或虚增面积，多分摊成本结转成本时，面积计算有误或虚增面积，多分摊成本。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 垮佬碰镣绅澜嚏戮胞菊虞圃弦鱼驾秒敏鼠拢辗暖志贬耙耳宠诅芥恶挞版二房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地
95、产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 2、建筑安装工程费的确认 审阅有关资料：工程招标文件、工程施工合同、建安费千价申报明细表、审阅有关资料：工程招标文件、工程施工合同、建安费千价申报明细表、甲供材料明细分摊表、领用明细、施工预决算书、审定单、结算单、建甲供材料明细分摊表、领用明细、施工预决算书、审定单、结算单、建 安发票、工程费支付凭证、分摊依据、标准及计算方法等安发票、工程费支付凭证、分摊依据、标准及计算方法等 到到 施工现场实地查验、询问施工现场实地查验、询问 审查与扣除项目核算有关的内部控制审查与扣除项目核算有关的内部控制 审核发生的建安工程费明细账、表、总账、申报表等与决算报告、审
96、计报审核发生的建安工程费明细账、表、总账、申报表等与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同等是否一致告、工程结算报告、工程施工合同等是否一致 审核相关合同与决算情况，审核其执行、成本、费用等是否真实发生审核相关合同与决算情况，审核其执行、成本、费用等是否真实发生 同一项目有分期开发或有不同类型房产的，是否予以分摊，分摊办法是同一项目有分期开发或有不同类型房产的，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。否合理、合规，具体金额的计算是否正确。 特别关注甲供材情况，大额现金支付情况特别关注甲供材情况，大额现金支付情况 参照当地当期同类房地产项目单位平均建安成本或当地建设
97、部门颂的单参照当地当期同类房地产项目单位平均建安成本或当地建设部门颂的单位定额成本，审核项目建安成本是否合理位定额成本，审核项目建安成本是否合理 。聚酗池引艾板烁莫拿坡棋镶碰藤践疙做涨也琳椽万羡宾节霓缝凛蝎槐痈栓房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 3、基础设施费的确认基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。出。 （一）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列（一）前期工程费、基础
98、设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。情形。（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。（三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施（三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。费，是否按项目合理分摊。源玩极箍政核左憎译衡林沙慕氰庸损吝肿泳榷勘滩毗属纺缉作衫朴羹磐拎房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 4、公共配套设施费的确认公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。配
99、套设施发生的支出。 （一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。 （二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。 （三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。是否按项目合理分摊。记翱至闭罚脊咽室舍埔肇宜佰傲弛琐庭噎掷责借喳逝铆俞金遇湾浦涣结轮房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 5、开发间
100、接费用的确认开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。费、劳动保护费、周转房摊销等。 虚列支出、虚增人数，虚列工资福利费，虚增办公费用虚列支出、虚增人数，虚列工资福利费，虚增办公费用 开发多个项目的，对不属于本项目的费用未予以剔除开发多个项目的，对不属于本项目的费用未予以剔除 分期开发的，利用滚动开发项目故意混淆前后项目，提前列分期开发的，利用滚动开发项目故意混淆前后项目，提前列支支 成本费用归集错误，混
101、淆成本归集方向，把管理部门的管理成本费用归集错误，混淆成本归集方向，把管理部门的管理费用列入费用列入角碾埔凭五凡唆熊打虑厚梆籍魄弊霓祭煞鱼泼丹潮逃编芜竿弗嘉肋氯债翰房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 5、开发间接费用的确认 审阅有关资料：企业工资制度、企业董事会或职工代表大会通过的规章审阅有关资料：企业工资制度、企业董事会或职工代表大会通过的规章制度、企业个人所得税申报资料、各个开发项目的管理人员工作安排及变制度、企业个人所得税申报资料、各个开发项目的管理人员工作安排及变更情况、企业福利费明细表、企业各年度办公费用情况分配表、劳保用品更情况、企
102、业福利费明细表、企业各年度办公费用情况分配表、劳保用品发放制度等发放制度等 实地查看工程项目部现场实地查看工程项目部现场 审查与扣除项目核算有关的内部控制审查与扣除项目核算有关的内部控制 查看企业工资制度查看企业工资制度，是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。 查看全员全额申报明细表查看全员全额申报明细表 查看审核企业的福利费、办公费用等查看审核企业的福利费、办公费用等 审核间接费用是否真实发生，有无预提情况，凭证是否合法有效审核间接费用
103、是否真实发生，有无预提情况，凭证是否合法有效敢恿褐稳吉欢巷店歹赡兢粮悲训巩例昔植梳莱屿冬唯讨裴讥聂巡窜吉驮钒房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 房地产开发成本的确认政策依据：房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。加强管理设想加强管理设想加强管理设想加强管理设想：鉴于专业能力和
104、征管力量的限制，在工程造价的核实方面应该引入中介机构审核机制，由税务部门委托有资质的中介机构对房地产开发企业的建筑施工成本进行全面审核，并出具工程造价的审计报告书作为土地增值税清算的参考依据。道津育汤渔激裹诣操净晤钩婪略炙真碳剧尿痔征窍昂锈兽乾原辖喘凛暖臼房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理例如例如例如例如：某房地产开发公司在2005年开发了一高档小区，小区高层住宅的单位建筑成本1630元平方米，通过分析性测试，发现比市场同期平均建筑价格高出20%左右。进一步审核发现，建筑施工企业是其关联企业，工程采用包工包料形式，但最后提供的工程结算报告的结算
105、款项远远超过招投标时合同签订的价款。经聘请工程师对工程结算报告和原始凭证审核，发现帐面列支有花木发票，而工程结算价款内也包含了花木金额；工程结算清单中列出的花岗石、门锁等单价是市场价的3倍，经询问施工企业，上述花岗石、门锁等是由房产企业提供的，应属典型的甲定乙供材料发票。花木发票，企业则解释是工程做完后，花木枯萎了，重新补种的，是否补种无从考证。谱竹变邓湾摹慢郑低庶堪寓吮堡诉攫佰蹲捞奋啪瘫挎决恬韵恒菲墅夫双围房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理四项工程成本的审核步骤：四项工程成本的审核步骤：四项工程成本的审核步骤：四项工程成本的审核步骤：一、分清
106、清算项目的规划布局一、分清清算项目的规划布局二、明列各项成本明细：工程二、明列各项成本明细：工程合同合同发票发票支付凭证支付凭证三、准确调配各项成本费用三、准确调配各项成本费用四、审核各项工程造价四、审核各项工程造价具纂心揉虎哩骆渗犀硷腕墙凌运豢丈妻袖陀沉狗阜猾征椒仓削纪斥喀炉葵房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 5、房地产开发费用包括哪些内容？、房地产开发费用包括哪些内容？ 房地产企业的开发费用是开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、销售费用、管理费用、财务费用管理费用、财务费用。不是按纳税人房地产开发项目实际
107、发生的费用进行扣除，而是按照“ “取得土地使用权所支付的金额” ”与“ “房地产开发成本” ”金额之和的一定比例扣除。献践痊钩甚攫瑰樊凌泳翌沿磨赡谰臻飘淌烛秤榔芒嚣才纸搁亥屈五琳抿暇房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 （一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费
108、用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 房地产开发费用的确认肿华版分肆犹巾姓追垃窗男棋硕姥苍劝渤生敬摧橱冬声泽品赁鸽畴偶阐蛋房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 房地产开发费用的确认 审阅
109、有关资料：金融机构借款凭证、支付利息相关原始凭证审阅有关资料：金融机构借款凭证、支付利息相关原始凭证 查看企业有无将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用查看企业有无将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用 审核财务费用中的利息支出是否符合规定及实际占比审核财务费用中的利息支出是否符合规定及实际占比 分期开发项目或同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，分期开发项目或同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊是否按照项目合理分摊 利用闲置专项借款对外投资取得收益的，其收益是否冲减利息支出利用闲置专项借款对外投资取得收益的，其收益是否冲减利息支出 有无将
110、代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数中有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数中 审核成本费用归集是否错误，成本归集方向是否混淆审核成本费用归集是否错误，成本归集方向是否混淆金融机构同类、同期贷款利率标准金融机构同类、同期贷款利率标准 思卖峪等檬迷医铭梁擞忻皿查常揪铝叁廖软速契僻阑茧的侍逸骄凶勋血北房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 6、与转让房地产有关的税金的确认、与转让房地产有关的税金的确认与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的的营业税、城市维护建设税营业税、城市
111、维护建设税。因转让房地产缴。因转让房地产缴纳的纳的教育费附加教育费附加，也可视同税金予以扣除。，也可视同税金予以扣除。 我省的我省的地方教育附加地方教育附加也可予以扣除也可予以扣除水利建设资金水利建设资金 ？ 印花税印花税 ？涣寻污预拥疤池臼崇加枕贷止瘩困动螟褥煌芳钟蕉涉涛联方少肝跪赶摩阮房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理7、与企业所得税征管衔接及政策差异的问题、与企业所得税征管衔接及政策差异的问题（1 1）关于征收缴纳方式的衔接）关于征收缴纳方式的衔接 土地增值税逻辑上是在营业税之后、企业所得税之前。土地增值税逻辑上是在营业税之后、企业所得税
112、之前。因此，其征收的时间、方式理论上应该和企业所得税的征因此，其征收的时间、方式理论上应该和企业所得税的征收期间、方式相匹配，而实践中常常出现企业所得税的汇收期间、方式相匹配，而实践中常常出现企业所得税的汇算清缴没有把土地增值税的清算因素考虑进去，由此就出算清缴没有把土地增值税的清算因素考虑进去，由此就出现土地增值税清算过后，又要对以前年度已经清缴过的企现土地增值税清算过后，又要对以前年度已经清缴过的企业所得税进行退税。业所得税进行退税。猖撵增饭秉茄寺崩玄搐耗奢嚼搔担萤迅痘钳叭察彭检箱师固甭蒜掘伦滑储房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理国家税务总
113、局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告20102010年第年第2929号号 一、房地产开发企业（以下简称企业）按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，应按照以下方法计算出其在注销前项目开发各年度多缴的企业所得税税款，并申请退税：（一）企业整个项目缴纳的土地增值税总额，应按照项目开发各年度实现的项目（一）企业整个项目缴纳的土地增值税总额，应按照项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下销售收入占整个项
114、目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：公式计算：各年度应分摊的土地增值税各年度应分摊的土地增值税= =土地增值税总额土地增值税总额 （项目年度销售收入（项目年度销售收入 整个项目销售整个项目销售收入总额）收入总额） 本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入,但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。（二）项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经税前扣除的土地增值（二）项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，税后，余额属于当年应补
115、充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款不足退并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。（三）企业对项目进行土地增值税清算的当年，由于按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致当年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。（四）企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税。二、企业在申请退税时，应向主管税务机关提
116、供书面材料证明应退企业所得税款的计算过程，包括企业整个项目缴纳的土地增值税总额、整个项目销售收入总额、项目年度销售收入、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用税率等。三、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，但土地增值税清算当年未出现亏损，或尽管土地增值税清算当年出现亏损，但在注销之前年度已按税法规定弥补完毕的，不执行本公告。主管税务机关应结合企业土地增值税清算年度至注销年度之间的汇算清缴情况，判断其是否应该执行本公告，并对应退企业所得税款进行核实。四、本公告自四、本公告自20102010年年1 1月
117、月1 1日起施行。日起施行。承松风瓦走咨杨加坯卡先参盘凿巳跌搜皖疵坯甲吕痉岩砒甭停惯脸渝孝自房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理（2 2）关于征收管辖权的衔接）关于征收管辖权的衔接 国税发20028号的规定：2001年12月31日前由地方税务局征收管理的企业所得税。 自2002年1月1日起，按国家工商行政管理总局的有关规定，在各级工商行政管理部门办理设立（开业）登记的企业，其企业所得税由国家税务局负责征收管理。 根据国家税务总局关于调整新增企业所得税征管范围问题的通知国税发2008120号 的规定：“ 2009年起新增企业所得税纳税人中，应缴纳增
118、值税的企业，其企业所得税由国家税务局管理；应缴纳营业税的企业，其企业所得税由地方税务局管理。 前已述及，土地增值税现行的清算方式与企业所得税存在不匹配之处，其清算结果往往会引起企业所得税的退税。现行措施是：企业先在地税局清算完土地增值税，再到国税局办理企业所得税。匹卫承辣客纬咒淳扰惰娟愤户绝渺辰弱峡卵隶尿止亥体匙瓷训搁血并滴素房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理（3 3）土地增值税）土地增值税 VS VS 企业所得税企业所得税 1、征税范围的差异：合作建房、企业合并 2、收入项目的差异：赠与行为 3、扣除项目的差异 （1）税前加计 （2）预提费用
119、 （3）利息支出 （4）开发费用 （5）土地闲置费 4、管理规定：预售收入、清（汇）处时间。 克铅贞血汁剐轩糠拒氧诉屡刷妹氯裕赌禹螺辖廷娩肘嘱添氏呻糟撞诀继梢房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 我省关于土地增值税清算的主要文件我省关于土地增值税清算的主要文件一、一、浙地税函浙地税函20092009222222号浙江省地方税务局关号浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算若干问题的通知于房地产开发企业土地增值税清算若干问题的通知二、二、关于土地增值税若干政策问题的解答关于土地增值税若干政策问题的解答三、三、20142014土地增值税若干政
120、策问题解答（拟发文）土地增值税若干政策问题解答（拟发文）柴之衷钝疲瞧麦降跑澜羽聂汰魄衡霄砸蛾巫聂罩挖表奥琵煮删盏建溜足掘房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理第三部分第三部分 房地产企业土地增值税清算申报房地产企业土地增值税清算申报（一）清算工作程序（一）清算工作程序（二）（二）土地增值税清算申报要求土地增值税清算申报要求（三）土地增值税清算鉴证（对税务师事务所）（三）土地增值税清算鉴证（对税务师事务所）（四）土地增值税清算规程（四）土地增值税清算规程象闯屎戌碍弄奶芜叛渺坐酉兄充拈绑木雇皱癸蔑鄂拆鉴融伎螺翼踪揩订阜房地产开发企业土地增值税政策解读及
121、清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理（一）土地增值税清算工作程序（一）土地增值税清算工作程序一、清算前准备一、清算前准备二、项目收入总额计算二、项目收入总额计算三、扣除项目的确认和计算三、扣除项目的确认和计算四、应纳税额的计算四、应纳税额的计算五、审核鉴证（中介）五、审核鉴证（中介）六、申请清算六、申请清算七、清算受理（地税机关）七、清算受理（地税机关）八、清算审核八、清算审核（地税机关）（地税机关）九、办理补、退税九、办理补、退税清算工作程序晦钡斯浮丸亏我康疡摊荷立堕摹称烛羡衷衔湛地躇尔粉谱辰设雕工谗纬粤房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读
122、及清算管理清算条件的确定清算条件的确定清算条件有关证据的审核评价，应包括三方面内容：一清算条件有关证据的审核评价，应包括三方面内容：一清算条件有关证据的审核评价，应包括三方面内容：一清算条件有关证据的审核评价，应包括三方面内容：一是项目施工进度和项目的清算单位类型；二是评价哪些是项目施工进度和项目的清算单位类型；二是评价哪些是项目施工进度和项目的清算单位类型；二是评价哪些是项目施工进度和项目的清算单位类型；二是评价哪些清算单位已经符合清算条件，哪些清算单位不符合清算清算单位已经符合清算条件，哪些清算单位不符合清算清算单位已经符合清算条件，哪些清算单位不符合清算清算单位已经符合清算条件，哪些清算
123、单位不符合清算条件；三是按照土地增值税清算申请表的要求，对条件；三是按照土地增值税清算申请表的要求，对条件；三是按照土地增值税清算申请表的要求，对条件；三是按照土地增值税清算申请表的要求，对符合清算条件的清算单位，分别做出说明，并填写土符合清算条件的清算单位，分别做出说明，并填写土符合清算条件的清算单位，分别做出说明，并填写土符合清算条件的清算单位，分别做出说明，并填写土地增值税清算申请表，为按每个清算单位分别进行纳地增值税清算申请表，为按每个清算单位分别进行纳地增值税清算申请表，为按每个清算单位分别进行纳地增值税清算申请表，为按每个清算单位分别进行纳税申报奠定基础。税申报奠定基础。税申报奠定
124、基础。税申报奠定基础。纳税人提出清算申请后，税务机关受理人员将查验纳税纳税人提出清算申请后，税务机关受理人员将查验纳税纳税人提出清算申请后，税务机关受理人员将查验纳税纳税人提出清算申请后，税务机关受理人员将查验纳税人提交的清算资料，对纳税人提交的申请材料齐全的，人提交的清算资料，对纳税人提交的申请材料齐全的，人提交的清算资料，对纳税人提交的申请材料齐全的，人提交的清算资料，对纳税人提交的申请材料齐全的，主管税务机关应予以受理并转入审核程序。对纳税人提主管税务机关应予以受理并转入审核程序。对纳税人提主管税务机关应予以受理并转入审核程序。对纳税人提主管税务机关应予以受理并转入审核程序。对纳税人提交
125、的清税资料不全的不予受理。因此，在提出申请前的交的清税资料不全的不予受理。因此，在提出申请前的交的清税资料不全的不予受理。因此，在提出申请前的交的清税资料不全的不予受理。因此，在提出申请前的清算条件认定阶段，无论是企业还是注册税务师，都应清算条件认定阶段，无论是企业还是注册税务师，都应清算条件认定阶段，无论是企业还是注册税务师，都应清算条件认定阶段，无论是企业还是注册税务师，都应注重对清算项目资料的审核。注重对清算项目资料的审核。注重对清算项目资料的审核。注重对清算项目资料的审核。惯铭淘聋匆揪歹阴荡一亡嘿曲玲掂猿阁韭溅伞琵潍周此敢剃莹道荔捐磋惺房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开
126、发企业土地增值税政策解读及清算管理整体项目用途与面积分布情况的全面介绍整体项目用途与面积分布情况的全面介绍v总况说明。总况说明。总况说明。总况说明。开发总建筑面积、批准可销售总面积、总开发总建筑面积、批准可销售总面积、总开发总建筑面积、批准可销售总面积、总开发总建筑面积、批准可销售总面积、总自用面积包含已对外出租一年以上的面积、自用面积包含已对外出租一年以上的面积、自用面积包含已对外出租一年以上的面积、自用面积包含已对外出租一年以上的面积、总配套设施详细用途与面积分布情况、本总配套设施详细用途与面积分布情况、本总配套设施详细用途与面积分布情况、本总配套设施详细用途与面积分布情况、本次清税面积等
127、情况。次清税面积等情况。次清税面积等情况。次清税面积等情况。v普通标准住宅的说明。普通标准住宅的说明。普通标准住宅的说明。普通标准住宅的说明。应按税法规定，审核所清算项目普通住宅应按税法规定，审核所清算项目普通住宅应按税法规定，审核所清算项目普通住宅应按税法规定，审核所清算项目普通住宅开发情况，如出售普通标准住宅竣工面积开发情况，如出售普通标准住宅竣工面积开发情况，如出售普通标准住宅竣工面积开发情况，如出售普通标准住宅竣工面积情况，分摊配套设施的具体用途面积等情情况，分摊配套设施的具体用途面积等情情况，分摊配套设施的具体用途面积等情情况，分摊配套设施的具体用途面积等情况。况。况。况。砂扯判千岂
128、丸动竖妖论脂籍亭质唆雨毒藐鹏凿蛰梗侥犯谷袁怀眯寅孟怒窟房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理销售比例的计算销售比例的计算vv计算销售比例的时候，应注意计算销售比例的时候，应注意计算销售比例的时候，应注意计算销售比例的时候，应注意国税发国税发国税发国税发2006187200618720061872006187号号号号文件规文件规文件规文件规定的要求进行清算的第一个条件，定的要求进行清算的第一个条件，定的要求进行清算的第一个条件，定的要求进行清算的第一个条件，“已竣工验收的房地已竣工验收的房地已竣工验收的房地已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建
129、筑面积占整个项目可售产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在建筑面积的比例在建筑面积的比例在建筑面积的比例在85%85%85%85%以上，或该比例虽未超过以上，或该比例虽未超过以上，或该比例虽未超过以上，或该比例虽未超过85%85%85%85%，但，但，但，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的剩余的可售建筑面积已经出租或自用的剩余的可售建筑面积已经出租或自用的剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”。 其中其中其中其中“已转让的房地产已转让的房地产已转让的房地产已转让的房地产(
130、( ( (可售）可售）可售）可售）建筑面积占整个项目建筑面积占整个项目建筑面积占整个项目建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在可售建筑面积的比例在可售建筑面积的比例在可售建筑面积的比例在85%85%85%85%以上，以上，以上，以上，”这句话中的分母是这句话中的分母是这句话中的分母是这句话中的分母是“整个项目可售建筑面积整个项目可售建筑面积整个项目可售建筑面积整个项目可售建筑面积”，而不是，而不是，而不是，而不是“总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积”。 上述的销售比例的计算方法，与上述的销售比例的计算方法，与上述的销售比例的计算方法，与上述的销售比例的计算方法，与“四项成本四项成本四项成
131、本四项成本”的每平的每平的每平的每平方米工程造价的分母不同，它的分母使用的是方米工程造价的分母不同，它的分母使用的是方米工程造价的分母不同，它的分母使用的是方米工程造价的分母不同，它的分母使用的是“总建筑总建筑总建筑总建筑面积面积面积面积”。具体公式如下：。具体公式如下：。具体公式如下：。具体公式如下： 每平方米工程造价每平方米工程造价每平方米工程造价每平方米工程造价= = = =“四项成本四项成本四项成本四项成本”总金额总金额总金额总金额总建筑面总建筑面总建筑面总建筑面积积积积蛀丘黍历茬士踊忻毅负骤名腰宰咳俄赫裁侠坡胞灿虐茸冬娠垣檀密扳疹戚房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发
132、企业土地增值税政策解读及清算管理清算申请的期限清算申请的期限vv国税发国税发国税发国税发200991200991200991200991号号号号 国家税务总局关于印发土地增值税国家税务总局关于印发土地增值税国家税务总局关于印发土地增值税国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知：清算管理规程的通知：清算管理规程的通知：清算管理规程的通知：vv第十一条第十一条第十一条第十一条对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起税清算的项目，纳税
133、人应当在满足条件之日起税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90909090日内到主日内到主日内到主日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项
134、税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起算通知之日起算通知之日起算通知之日起90909090日内办理清算手续。日内办理清算手续。日内办理清算手续。日内办理清算手续。 应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确应进行土地增值税清算
135、的纳税人或经主管税务机关确应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据中华人民共或不提供清算资料的，主管税务机关可依据中华人民共或不提供清算资料的，主管税务机关可依据中华人民共或不提供清算资料的，主管税务机关可依据中华人民共和国税收征收管理法有关规定处理。和国税收征收管理法有关规定处理。和国税收征收管理法有关规定处理。和国税收征收管理法有关规定处理。邱怖股且
136、雕骸贴赁玖粱峡盈茵赢俭辣狼粥椿戒奴甩砚糜嘎劫炕夜嘱门攀负房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理vv国税发国税发国税发国税发200991200991200991200991号号号号 国家税务总局关于印发土地增国家税务总局关于印发土地增国家税务总局关于印发土地增国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知：值税清算管理规程的通知：值税清算管理规程的通知：值税清算管理规程的通知：第十二条第十二条第十二条第十二条纳税人清算土纳税人清算土纳税人清算土纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料地增值税时应提供的清算资料地增值税时应提供的清算资料地增值税时应提供
137、的清算资料 （一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。各地可根据本地实际情况制定）。各地可根据本地实际情况制定）。各地可根据本地实际情况制定）。 （二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、产开发项目立项、用地、开发、销
138、售、关联方交易、融资、产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。 （三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通价款凭证、国有土地使
139、用权出让合同、银行贷款利息结算通价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的
140、，纳关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。税人还应提供记账凭证复印件。税人还应提供记账凭证复印件。税人还应提供记账凭证复印件。 （四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。还应报送中介机构出具的土地增值税清
141、算税款鉴证报告。还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。 二、申报要求：二、申报要求：（一）（一）（一）（一）报送税务机关资料报送税务机关资料报送税务机关资料报送税务机关资料俩冉卒屁颁袜娠及搅整彭犀赔坛宣订陨如吵剖泄青懦涩蔷背姆洼嘉渭甭互房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理（二）委托中介鉴证应提供的资料清单（二）委托中介鉴证应提供的资料清单土地增值税清算鉴证业务准则土地增值税清算鉴证业务准则（国税发国税发2007132号号）第十二条第十二条第十二条第十二条 税务师事务所应当要求委托人如实提供如下资料：税务师事务所应当要求委托人如实提供如
142、下资料：税务师事务所应当要求委托人如实提供如下资料：税务师事务所应当要求委托人如实提供如下资料：（一）土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。（一）土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。（一）土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。（一）土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。（二）项目竣工决算报表和有关帐薄。（二）项目竣工决算报表和有关帐薄。（二）项目竣工决算报表和有关帐薄。（二）项目竣工决算报表和有关帐薄。（三）取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或（三）取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或（三）取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或（三
143、）取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。转让合同。转让合同。转让合同。（四）银行贷款合同及贷款利息结算通知单。（四）银行贷款合同及贷款利息结算通知单。（四）银行贷款合同及贷款利息结算通知单。（四）银行贷款合同及贷款利息结算通知单。（五）项目工程建设合同及其价款结算单。（五）项目工程建设合同及其价款结算单。（五）项目工程建设合同及其价款结算单。（五）项目工程建设合同及其价款结算单。（六）商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有（六）商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有（六）商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有（六）商品房
144、购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的其他证明资料。关的其他证明资料。关的其他证明资料。关的其他证明资料。（七）无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的（七）无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的（七）无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的（七）无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。凭证。凭证。凭证。（八）转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据。（八）转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据。（八）转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据。（八）转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据。（九）转让房地产有关税金
145、的合法有效凭证。（九）转让房地产有关税金的合法有效凭证。（九）转让房地产有关税金的合法有效凭证。（九）转让房地产有关税金的合法有效凭证。（十）与土地增值税清算有关的其他证明资料。（十）与土地增值税清算有关的其他证明资料。（十）与土地增值税清算有关的其他证明资料。（十）与土地增值税清算有关的其他证明资料。胚纬刚帛舷痘釜锹藏任拯青厅邻凉克籽凋辽婴刽馈乘来悠固碗粗敞酶刺桃房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理委托中介鉴证应提供的明细资料清单委托中介鉴证应提供的明细资料清单vv确认纳税主体、经营行为、征收范围的有关资料确认纳税主体、经营行为、征收范围的有关
146、资料确认纳税主体、经营行为、征收范围的有关资料确认纳税主体、经营行为、征收范围的有关资料（1 1 1 1）营业执照副本复印件；）营业执照副本复印件；）营业执照副本复印件；）营业执照副本复印件；（2 2 2 2）税务登记证（国、地税）副本复印件；）税务登记证（国、地税）副本复印件；）税务登记证（国、地税）副本复印件；）税务登记证（国、地税）副本复印件；（3 3 3 3）土地增值税项目登记表复印件；）土地增值税项目登记表复印件；）土地增值税项目登记表复印件；）土地增值税项目登记表复印件；（4 4 4 4）建设用地规划许可证复印件；）建设用地规划许可证复印件；）建设用地规划许可证复印件；）建设用地规
147、划许可证复印件；（5 5 5 5）建设工程规划许可证复印件；）建设工程规划许可证复印件；）建设工程规划许可证复印件；）建设工程规划许可证复印件；（6 6 6 6）销售许可证复印件）销售许可证复印件）销售许可证复印件）销售许可证复印件；房地产预售许可证房地产预售许可证房地产预售许可证房地产预售许可证（7 7 7 7）建设工程开工证复印件；）建设工程开工证复印件；）建设工程开工证复印件；）建设工程开工证复印件；（8 8 8 8）国有土地使用证复印件；）国有土地使用证复印件；）国有土地使用证复印件；）国有土地使用证复印件；（9 9 9 9）合作开发协议；注：（对于非常规开发项目，）合作开发协议；注：
148、（对于非常规开发项目，）合作开发协议；注：（对于非常规开发项目，）合作开发协议；注：（对于非常规开发项目，“五证五证五证五证”不全的，不全的，不全的，不全的，应提交有关取得土地的资料和进行开发活动的资料）。应提交有关取得土地的资料和进行开发活动的资料）。应提交有关取得土地的资料和进行开发活动的资料）。应提交有关取得土地的资料和进行开发活动的资料）。傅绞沧香言多风俐仓兽稳棵卤懈惑坠窥苗拘椰柄施啥母夏益旋戊悬拄我聋房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理委托鉴证应提供的资料清单委托鉴证应提供的资料清单（10101010）历年财务会计报表或审计报告历年财务
149、会计报表或审计报告历年财务会计报表或审计报告历年财务会计报表或审计报告；（11111111）项目竣工清算报表；）项目竣工清算报表；）项目竣工清算报表；）项目竣工清算报表；（12121212）税务机关出具的普通住宅的确认文件；）税务机关出具的普通住宅的确认文件；）税务机关出具的普通住宅的确认文件；）税务机关出具的普通住宅的确认文件；（13131313）土地增值税项目登记表；土地增值税项目登记表；土地增值税项目登记表；土地增值税项目登记表；（14141414）项目建议书的批复；）项目建议书的批复；）项目建议书的批复；）项目建议书的批复；（15151515）房屋土地管理局测绘面积报告书；）房屋土地管
150、理局测绘面积报告书；）房屋土地管理局测绘面积报告书；）房屋土地管理局测绘面积报告书；（16161616）商品住房建筑面积情况明细表；）商品住房建筑面积情况明细表；）商品住房建筑面积情况明细表；）商品住房建筑面积情况明细表；（17171717）商品住房建筑面积情况明细表）商品住房建筑面积情况明细表）商品住房建筑面积情况明细表）商品住房建筑面积情况明细表 ；（18181818）已完工开发项目成本表；）已完工开发项目成本表；）已完工开发项目成本表；）已完工开发项目成本表；（19191919）清算项目的工程竣工验收报告。）清算项目的工程竣工验收报告。）清算项目的工程竣工验收报告。）清算项目的工程竣工验
151、收报告。淬贿咒攒酥工谱歉哦踏兵坛林狭蛰躁敷阅惰拱觅伪浓淄酶条瓦冒蔼蛊罩摔房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理vv确认清算条件的有关资料确认清算条件的有关资料确认清算条件的有关资料确认清算条件的有关资料（20202020）直接转让土地使用权的转让合同；）直接转让土地使用权的转让合同；）直接转让土地使用权的转让合同；）直接转让土地使用权的转让合同；（21212121）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单；）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单；）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单；）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单；（2
152、2222222）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目，应提交）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目，应提交）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目，应提交）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目，应提交注销税务登记的有关手续，作为确认应进行清算的依据；注销税务登记的有关手续，作为确认应进行清算的依据；注销税务登记的有关手续，作为确认应进行清算的依据；注销税务登记的有关手续，作为确认应进行清算的依据；（23232323）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表）销售商品房有关证明资料，以商品
153、房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等；取得实物收入的，应提交评估报告；积、销售收入、用途等；取得实物收入的，应提交评估报告；积、销售收入、用途等；取得实物收入的，应提交评估报告；积、销售收入、用途等；取得实物收入的，应提交评估报告；（24242424）清算项目的工程竣工验收报告；）清算项目的工程竣工验收报告；）清算项目的工程竣工验收报告；）清算项目的工程竣工验收报告；（25252525）主
154、要开发产品）主要开发产品）主要开发产品）主要开发产品( ( ( (工程工程工程工程) ) ) )销售明细表；注：确认清算条件，销售明细表；注：确认清算条件，销售明细表；注：确认清算条件，销售明细表；注：确认清算条件，所使用的证据还包括前面已经提供的：项目竣工清算报表，所使用的证据还包括前面已经提供的：项目竣工清算报表，所使用的证据还包括前面已经提供的：项目竣工清算报表，所使用的证据还包括前面已经提供的：项目竣工清算报表，已完工开发项目成本表，清算项目的销售许可证，房屋土地已完工开发项目成本表，清算项目的销售许可证，房屋土地已完工开发项目成本表，清算项目的销售许可证，房屋土地已完工开发项目成本表
155、，清算项目的销售许可证，房屋土地管理局测绘面积报告书等四项资料。管理局测绘面积报告书等四项资料。管理局测绘面积报告书等四项资料。管理局测绘面积报告书等四项资料。委托鉴证应提供的资料清单委托鉴证应提供的资料清单侍意硕畴滓粕兑陕萍裔铡毙垮睛篷棍藻末讣泄饿圆处巴麦休烃侈缆践窑含房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理委托鉴证应提供的资料清单委托鉴证应提供的资料清单v确认收入总额的有关资料确认收入总额的有关资料确认收入总额的有关资料确认收入总额的有关资料（26262626）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已）与转让房地
156、产有关的完税凭证，包括：已）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等；缴纳的营业税、城建税、教育费附加等；缴纳的营业税、城建税、教育费附加等；缴纳的营业税、城建税、教育费附加等；（27272727）企业领用的全部房地产开发企业专用发票；）企业领用的全部房地产开发企业专用发票；）企业领用的全部房地产开发企业专用发票；）企业领用的全部房地产开发企业专用发票；（28282828）银行明细对账单；注：确认收入总额，所）银行明细对账单；注：确认收入总额，所）银行明细对账单；注：确认收入总额，所）银行明细对账单；注：确认收入总额，所使用的证据还包括前面已经提供的：主要开发产使
157、用的证据还包括前面已经提供的：主要开发产使用的证据还包括前面已经提供的：主要开发产使用的证据还包括前面已经提供的：主要开发产品品品品( ( ( (工程工程工程工程) ) ) )销售明细表，与销售商品房有关证明资销售明细表，与销售商品房有关证明资销售明细表，与销售商品房有关证明资销售明细表，与销售商品房有关证明资料，直接转让土地使用权的转让合同等三项资料。料，直接转让土地使用权的转让合同等三项资料。料，直接转让土地使用权的转让合同等三项资料。料，直接转让土地使用权的转让合同等三项资料。架纳罢岛沦牛瞅烤王禽必个沈笋最垃熟彝抛迈驮丢娄圃帧跟邻冲磊袭雍毁房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产
158、开发企业土地增值税政策解读及清算管理委托鉴证应提供的资料清单委托鉴证应提供的资料清单vv确认扣除项目总额的有关资料确认扣除项目总额的有关资料确认扣除项目总额的有关资料确认扣除项目总额的有关资料（29292929）能够按清算项目支付贷款利息的有关证明；）能够按清算项目支付贷款利息的有关证明；）能够按清算项目支付贷款利息的有关证明；）能够按清算项目支付贷款利息的有关证明；（30303030）合作开发协议；）合作开发协议；）合作开发协议；）合作开发协议；（31313131）上缴土地转让金收据复印件；）上缴土地转让金收据复印件；）上缴土地转让金收据复印件；）上缴土地转让金收据复印件；（32323232
159、）“四项成本四项成本四项成本四项成本”超标，应提交税务机关的核定文件；超标，应提交税务机关的核定文件；超标，应提交税务机关的核定文件；超标，应提交税务机关的核定文件；（33333333）按评估价确认扣除项目的，应提交资产评估报告；）按评估价确认扣除项目的，应提交资产评估报告；）按评估价确认扣除项目的，应提交资产评估报告；）按评估价确认扣除项目的，应提交资产评估报告；注：确认扣除项目总额，所使用的证据还包括前面已经提注：确认扣除项目总额，所使用的证据还包括前面已经提注：确认扣除项目总额，所使用的证据还包括前面已经提注：确认扣除项目总额，所使用的证据还包括前面已经提供的：项目竣工决算报表，已完工开
160、发项目成本表，取得供的：项目竣工决算报表，已完工开发项目成本表，取得供的：项目竣工决算报表，已完工开发项目成本表，取得供的：项目竣工决算报表，已完工开发项目成本表，取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证，国有土地使土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证，国有土地使土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证，国有土地使土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证，国有土地使用权出让或转让合同，清算项目的预算、概算书、项目工用权出让或转让合同，清算项目的预算、概算书、项目工用权出让或转让合同，清算项目的预算、概算书、项目工用权出让或转让合同，清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单，借款合同，清算项目
161、的工程竣工验收报告，程合同结算单，借款合同，清算项目的工程竣工验收报告，程合同结算单，借款合同，清算项目的工程竣工验收报告，程合同结算单，借款合同，清算项目的工程竣工验收报告，与转让房地产有关的完税凭证等八项资料。与转让房地产有关的完税凭证等八项资料。与转让房地产有关的完税凭证等八项资料。与转让房地产有关的完税凭证等八项资料。非炕镑席菱晕莲磷滑渣侍摔汰缠暇巴赫驭嘶扭恭逆腾痪兜溢究斟汤乞茵粳房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理委托鉴证应提供的资料清单委托鉴证应提供的资料清单vv确认税款计算的有关资料确认税款计算的有关资料确认税款计算的有关资料确认税
162、款计算的有关资料 （34343434）土地增值税纳税申报表）土地增值税纳税申报表）土地增值税纳税申报表）土地增值税纳税申报表( ( ( (一一一一) ) ) )；（35353535）记录税款计算过程的有关资料；）记录税款计算过程的有关资料；）记录税款计算过程的有关资料；）记录税款计算过程的有关资料；（36363636）已缴税款的缴款书复印件；）已缴税款的缴款书复印件；）已缴税款的缴款书复印件；）已缴税款的缴款书复印件；（37373737）应交土地增值税明细帐复印件。）应交土地增值税明细帐复印件。）应交土地增值税明细帐复印件。）应交土地增值税明细帐复印件。vv清算申报的有关资料清算申报的有关资料
163、清算申报的有关资料清算申报的有关资料（38383838）清算土地增值税书面申请；）清算土地增值税书面申请；）清算土地增值税书面申请；）清算土地增值税书面申请；（39393939）土地增值税清算通知书；）土地增值税清算通知书；）土地增值税清算通知书；）土地增值税清算通知书；（40404040）土地增值税清算材料清单；）土地增值税清算材料清单；）土地增值税清算材料清单；）土地增值税清算材料清单；（41414141）土地增值税清算受理通知书；）土地增值税清算受理通知书；）土地增值税清算受理通知书；）土地增值税清算受理通知书；（42424242）土地增值税清算补充材料通知书；）土地增值税清算补充材料通
164、知书；）土地增值税清算补充材料通知书；）土地增值税清算补充材料通知书；（43434343）土地增值税清算核定征收通知书。）土地增值税清算核定征收通知书。）土地增值税清算核定征收通知书。）土地增值税清算核定征收通知书。噬跪放英球妥怔姜焰巫潞橱炔搅锑赌唐不可撮硷沸敲翔疤杯酬势浇骸痹货房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理（三）土地增值税清算鉴证（三）土地增值税清算鉴证土地增值税清算鉴证业务准则的具体要求：土地增值税清算鉴证业务准则的具体要求：1 1、总则：、总则：根据条例、细则、和187号文进行细化。定义鉴证业定义鉴证业 务务，明确鉴证对象明确鉴证对象
165、，确定必要资质确定必要资质及相关法律责任法律责任2、一般规定3、收入审核4、扣除项目的审核5、应纳税额的审核6、鉴证报告的出具燃犯膀酉贷脱卖牵偶逼侄镑鸡事新鹃想由游玩站崭颇亩淮鹅疲门汉整芬髓房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理土地增值税清算鉴证业务准则的具体要求：土地增值税清算鉴证业务准则的具体要求：1、总则2 2、一般规定：、一般规定：明确报送资料、关注事项、审核收入和扣除项目的报送资料、关注事项、审核收入和扣除项目的 规定、终止鉴证的条件等。规定、终止鉴证的条件等。3、收入审核4、扣除项目的审核5、应纳税额的审核6、鉴证报告的出具学字级疽秀咀
166、弧孩侵浦殊泛蹋藉抠顾惺泪脉六捻堡笔鸦艳银戳涵义蛹盂刀房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理土地增值税清算鉴证业务准则的具体要求：土地增值税清算鉴证业务准则的具体要求：1、总则2、一般规定3 3、清算项目收入审核：、清算项目收入审核：基本程序和方法、收入确认的几种情基本程序和方法、收入确认的几种情 况、代收费用的处理、收入的真实性和准确性的确认况、代收费用的处理、收入的真实性和准确性的确认4、扣除项目的审核5、应纳税额的审核6、鉴证报告的出具螟务秦裴帝柴莎购乏渝图教坊戌碍搀暑篇它烁窗舷磺缅泌筹颓貌墙示想盛房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地
167、产开发企业土地增值税政策解读及清算管理土地增值税清算鉴证业务准则的具体要求：土地增值税清算鉴证业务准则的具体要求：1、总则2、一般规定3、收入审核4 4、扣除项目的审核：、扣除项目的审核：具体内容、程序方法包括从取得土地使具体内容、程序方法包括从取得土地使 用权支付金额到开发成本、费用、税费及其他扣除的审用权支付金额到开发成本、费用、税费及其他扣除的审 核内容及方法。核内容及方法。5、应纳税额的审核6、鉴证报告的出具遣奉钱堑巨戎娘烽些呵钡倒侥哪寄驴年冤罐盗绑篓削髓歹尼母琢摈玫纱轧房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理土地增值税清算鉴证业务准则的具体
168、要求：土地增值税清算鉴证业务准则的具体要求：1、总则2、一般规定3、收入审核4、扣除项目的审核5 5、应纳税额的审核：、应纳税额的审核：确认项目增值额及适用税率，规定了审确认项目增值额及适用税率，规定了审 核程序。核程序。6、鉴证报告的出具芳插冤女著堪挺虑绥浩谊懈险苯饿添治孕寅绚久拓翼三篓鹏盅灯庙彰狈驻房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理土地增值税清算鉴证业务准则的具体要求：土地增值税清算鉴证业务准则的具体要求：1、总则2、一般规定3、收入审核4、扣除项目的审核5、应纳税额的审核6 6、鉴证报告的出具：、鉴证报告的出具：规定了报告的基本内容及种类
169、、要求。规定了报告的基本内容及种类、要求。相关附件包括鉴证报告参考文本、约定书、事项说明及有关附表相关附件包括鉴证报告参考文本、约定书、事项说明及有关附表缸腹尔奇远毕泊魁咋舀款疑拘哎巴撰酷炕让盐抨皱萝胶龙笼旷逝烷愚招淌房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理（四）土地增值税清算规程（四）土地增值税清算规程一、清算定义二、前期管理三、注销清算四、征纳双方责任五、是否清算的自由裁量权六、清算资料新要求七、受理清算的流程八、清算前纳税评估九、清算审核的程序性规定十、核定征收猛恐萍炼百寂列惑击拷烦狞歼寥弊具尾脆移拥员区谬蝉薪超远募智忽遥啡房地产开发企业土地增
170、值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理（四）土地增值税清算规程（四）土地增值税清算规程1 1、总则：、总则：明确清算定义、税务机关职责明确清算定义、税务机关职责2 2、前期管理：、前期管理：项目管理、发票管理项目管理、发票管理3 3、清算受理、清算受理4 4、清算审核、清算审核5 5、核定征收、核定征收6 6、其他、其他堂以鹰颓叁痕迟礁孔礁嗓击瓦乍帆完藕系梅饮蛙末扭兼帧忍弗哼锄卸崔寡房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理土地增值税清算规程概要：土地增值税清算规程概要：1、总则2、前期管理3 3、清算受理：、清算受理：明确清
171、算条件，时间要求，报送资料明确清算条件，时间要求，报送资料4、清算审核5、核定征收6、其他弦诞祁谅掌班轿页求裂歼梗毛肩痢迄随钝靴叉垫痉瓮溺否襟纹爆华侍尼曾房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理土地增值税清算规程概要土地增值税清算规程概要1、总则2、前期管理3、清算受理4 4、清算审核：重点，、清算审核：重点，审核要求、方法审核要求、方法5、核定征收6、其他棍疵血菊鼓刨噎咒舵颧薄臀饼骑卤牛灿迷凝晾企汀睛刨斜么虞蓝奋金旁肠房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理土地增值税清算规程概要土地增值税清算规程概要1、
172、总则2、前期管理3、清算受理4、清算审核5 5、核定征收：规定了五种情形、核定征收：规定了五种情形6 6、其他：档案化管理，、其他：档案化管理，20092009年年6 6月月1 1日施行日施行岩啪汕覆蓟寞烘袋聋凹死瓷倒爵守希厢讹诺智谆咱蹈质穆镭澎拘廓纺本陪房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理四、企业土地增值税政策分析和案例四、企业土地增值税政策分析和案例 1、开发费用列支的不同选择对企业税负的影响、开发费用列支的不同选择对企业税负的影响2、加计扣除的基数调整对企业税负的影响、加计扣除的基数调整对企业税负的影响3、四级超额累进税率的设置对企业税负的
173、影响、四级超额累进税率的设置对企业税负的影响4、精装修开发产品对企业税负的影响、精装修开发产品对企业税负的影响。（一）影响企业土地增值税税负的政策分析左啮甫坍络苞少沛镣调哼谰道涤觉蒲搀星阀檄啼欧豁陷发烤褂涌拇误员险房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理1 1、开发费用列支的不同选择对企业税负的影响、开发费用列支的不同选择对企业税负的影响如果实际利息支出数额大于成本（1、2项合计）的5%，选择“据实扣除法”；如果实际利息支出数额小于成本（1、2项合计）的5%，选择按10%“比例扣除法”。纳税人只要能提供金融机构的利息证明，在开发费用的扣除上就能自主选
174、择，保证开发费用扣除额大于等于成本的10%沸蚤檄怕塔冈窗笨盼玖姆貉滋誉击冈正碴裕谣芒筛搅嘎匪绞猩柄古霞乖茶房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理案例：某开发项目取得土地使用权成本为20000万元，开发成本10000万元，其中，开发成本开发间接费用中列支利息支出200万元。项目开发期间的财务费用利息支出为100万元，其中向关联企业借入资金的利息支出为60万元，借款利率不超过同期同类银行贷款利率。假定该开发项目所在省规定的开发费用计算扣除比例分别两种情况为5%或10%。慷游纫淋往斩胡侄钦热排缩桌结叉解前窍跳岿禁燕岂犀敏读祭伞琵煤疯驱房地产开发企业土地增
175、值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理【解析】【解析】根据国税函根据国税函20102202010220号第三条第（四）项规定：土地号第三条第（四）项规定：土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。因此，利息支出不可以作为调整至财务费用中计算扣除。因此，利息支出不可以作为开发成本直接扣除，也不允许加计扣除，故可以作为土地开发成本直接扣除，也不允许加计扣除，故可以作为土地增值税扣除项目的开发成本为增值税扣除项目的开发成本为10000-200=980010000-200=9800（万元）
176、。（万元）。 按照第一种方法计算可扣除开发费用按照第一种方法计算可扣除开发费用 = =（200+100200+1006060）+ +（20000+1000020000+10000200200）5%=17305%=1730（万元）（万元） 按照第二种方法计算可扣除开发费用按照第二种方法计算可扣除开发费用 = =（20000+1000020000+10000200200）10%=298010%=2980（万元）。（万元）。 注意：注意：开发企业不得同时使用上述两种方法开发企业不得同时使用上述两种方法，即不得将可，即不得将可扣除的开发费用计算为（扣除的开发费用计算为（200+100200+10060
177、60）+ +（20000+1000020000+10000200200）10%=322010%=3220（万元）（万元） 榷狮咎妮多痴拧江频钒渠扛咆宙莲沃框部搞危狙盾恭乱擅帖迫累亚砰拈甫房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计的扣除。 由此可见，部分费用是列支开发间接费用开发间接费用还是管理管理费用费用对土地增值税的清算结果影响是很大的。加大开发成本就等于加大了加计扣除项目金额。 2 2、加计扣除的基数调整对企业税负的影响、加计扣除的基数调整对企业税负
178、的影响限痊捶姥冉倚娶奋阂叙情萄摘乓怪续煮锣桐葫表醒圃蕉腐卞偷盯诈贰梭沪房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理案例案例： 某房地产开发公司取得土地使用权发生某房地产开发公司取得土地使用权发生10001000万元，开发土万元，开发土地和新建房及配套成本为地和新建房及配套成本为12001200万元，其中开发间接费用万元，其中开发间接费用500500万万元（包括管理人员工资福利元（包括管理人员工资福利5050万元，办公设备折旧万元，办公设备折旧5050万元，广万元，广告和其他销售的费用告和其他销售的费用200200万元），假设该公司不能按转让房地万元），假
179、设该公司不能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的利息支出，房地产开发产项目计算分摊并提供金融机构证明的利息支出，房地产开发费用扣除比例为费用扣除比例为1010。如果不对开发间接费用中不属于直接组。如果不对开发间接费用中不属于直接组织管理开发项目加以剔除，通过计算，则房地产开发成本需增织管理开发项目加以剔除，通过计算，则房地产开发成本需增300300万元，开发费用虚增万元，开发费用虚增30030010%=3010%=30万元，加计扣除金额虚增万元，加计扣除金额虚增30030020%=6020%=60万元，共计扣除项目金额虚增万元，共计扣除项目金额虚增3003003030606039039
180、0万元。万元。 由于扣除项目金额增加，必然造成增值额和增值率的减少，由于扣除项目金额增加，必然造成增值额和增值率的减少，从而减少了应纳的土地增值税。从而减少了应纳的土地增值税。砸粪眨择掳夕需疤慈川漓作滤渺洱馁极体雨勤榴那攘熄括施爽色糯肝奴送房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理3、四级超额累进税率的设置对企业税负的影响、四级超额累进税率的设置对企业税负的影响 条例第十一条纳税人建造普通标准住宅出售，增值条例第十一条纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、
181、（六）项扣除项目金额之和的，免征土地增值税；（六）项扣除项目金额之和的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和的，应就其全部增值增值额超过扣除项目金额之和的，应就其全部增值额按规定计税。额按规定计税。 据测算，依据此条规定，增值率据测算，依据此条规定，增值率在在20%20%以以上至上至28%28%的的普通标准住宅其完税后的净增值额普通标准住宅其完税后的净增值额还不到还不到20%20%。涅配畔颖后翔执制慰缉浓锋趟瓦苑拱盆摆佰虽吼埋狼蹭店好瞥纳挽癌味氦房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理案例案例:相同地段相同地段,相同规模的标准住宅开发项目，如果
182、相同规模的标准住宅开发项目，如果A公司取得销售收入公司取得销售收入10000万元，增值率为万元，增值率为19%，B公司取得销售收入也是公司取得销售收入也是10000万元，增值率为万元，增值率为21%，则根据规定，则根据规定，A公司可以免征土地增值税；公司可以免征土地增值税；B公司则应缴纳土地增值税公司则应缴纳土地增值税1000021%30%630万元，清算后的净增值率为万元，清算后的净增值率为14.7%反而低于反而低于A公司。公司。房地产公司定价技巧：1、免税临界点定价系数（普通住宅1.67，售价与建造成本的比例）； 2、高收益最低定价系数 1.82沙豌被评盐烧蛔将是括饺圆纶丰偏晨钉紊签爆木翰
183、茅轩耀循腾刀赫谷丑武房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理4 4、精装修开发产品对企业税负的影响、精装修开发产品对企业税负的影响 政策依据：国税发（2006）187号文：（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。案例案例：某高档住宅项目产生收入4.8亿元，扣除项目合计为3亿元，则增值率为(48000-30000)30000=60%，应纳增值税为3000050%30%+(18000-15000)40%=5700万元若企业在此基础上投入精装修1亿元，并在房屋销售时加价20%，从而增加收入1.2亿元，则增值率为(48000+
184、12000)-(30000+10000120%)42000=42.86%应纳增值税1800030%=5400元，比销售毛坯房节税300万元。结论：利润绝对值增加，税负率反而下降。绍赋噶凯少嗅闪浇浚努最橇棺页蓉证侨戈夫拈楷忘绢衅裸隋水遍斌众贸磨房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理5、增加扣除控制增值率、增加扣除控制增值率通过对开发成本的研究，适当增加开发项目的一些投资，例如加大对园林绿化的投入，提高住宅的配套设施标准等，这样既增加了开发成本和可扣除项目的金额，使之能够达到适用税收优惠的条件，同时又能使整个在建项目的环境更加优美，配套更加完善，有利于
185、促进房地产的销售和房地产开发企业品牌的建设。案例：C房地产开发公司开发一住宅小区，住宅可售面积120000平方米，均为普通住宅。预计销售总收入为35000万元，缴纳的营业税为1750万元，城市建设维护税及教育费附加为175万元，取得土地使用权费用和开发成本为20800万元。方案1：直接按现状开发销售。其中可扣除项目金额为20800（1+10%+20%）+1750+175=28965万元，增值额为35000-28965=6035万元，增值率为20.8%，应缴纳的土地增值税为603530%=1810.5万元。方案2：在小区中心花园建设一个运动区，以及一片绿化地带，追加投资300万元，则可扣除项目金
186、额为（20800+300）（1+10%+20%）+1750+175=29355万元，增值额为35000-29355=5645万元，增值率为19.2%，正好符合税收优惠政策，可以免交土地增值税。由上可知，C房地产开发公司投资300万对小区进行绿化，一方面提高了小区的配套设施和商品房质量,同时可以少缴1810.5万的税收。总的支出下降了1510.5万元。澜抗绪闹净疲跺棠泄阉机日杂钉役避耪媳嗽殆枪问搏灿荫阮部撂孙竞瓮替房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理6 6、选择销售和选择自用或出租对企业税负的影响、选择销售和选择自用或出租对企业税负的影响 根据国税
187、发（根据国税发（20062006）第）第187187号文的精神，自用房或出号文的精神，自用房或出租房不征土地增值税。租房不征土地增值税。 申创涤匆描万帝着咸条佣臼舅徒增怀揉截藤壶前锅啦汕釉癣论镀吝厌响蓉房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 7 7、房地产企业单独修建的售楼部等营销设施费、房地产企业单独修建的售楼部等营销设施费对企对企业税负影响业税负影响 发布日期：发布日期：20102010年年0808月月2323日日 来源来源 : : 国家税务总局纳税服务司国家税务总局纳税服务司 v字体：【大】【中】【小】字体：【大】【中】【小】 v问：房地产企
188、业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，在土地增值问：房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？税清算中如何扣除？v答：房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情答：房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：况处理：v一、房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、一、房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购
189、置支出不得在销售费售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。用中列支。v二、房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、二、房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。v三、房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生三、房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：1.1.建成
190、后建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。2.2.建成后无偿移交给政建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。3.3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。棍觅忠斯掉尧繁碾纶服暗堑纯民佛番牛腑任抢仿吮虑灰街携诲廷胶萝鳖郴房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 8 8、有关以股权转让名义转让房地产的政有关以股权转让名义转让
191、房地产的政策参考策参考 1 1、深圳市能源集团有限公司、深圳市能源集团有限公司 2 2、广西玉柴营销有限公司广西玉柴营销有限公司 3 3、天津泰达恒生转让土地使用权、天津泰达恒生转让土地使用权 政策依据：政策依据：9595国税国税函函发发110110号国号国家家税税务总务总局土地增局土地增值值税税宣宣传传提提纲纲体炉帜洱榜修徘毋丙内保杨汲下胞宦磺洛宅汽款凳渊螟蔫迁煌贯虞议琼爪房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 9 9、有关未办理土地使用权证而转让土地有关未办理土地使用权证而转让土地或房地产的政策参考或房地产的政策参考 铺粳闸西恐傅悠缘舔逊镜察蛾
192、鸭弘咀学铀搪滋总隋海舷蛙插宙肆勒直吠哨房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理（二）企业土地增值税清算案例（二）企业土地增值税清算案例 土地增值税清算案例问题分析土地增值税清算案例问题分析1土地增值税清算综合案例土地增值税清算综合案例2馆确口棒北竣戎美怯蠕酶陀曙烫迭紧庄损撅拇淮崇严似憎祭劳正渊圃哉艇房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理案例分析一 某专门从事房地产开发业务的外商投资企业2010年有关经营情况如下：（1）以2800万元购得非耕地40000平方米的土地使用权用于开发写字楼和商品房，合同记载土地
193、使用权为60年。（2）第一期工程（“三通一平”和第一栋写字楼开发）于11月30日竣工，按合同约定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”费用400万元和写字楼建造费用7200万元。写字楼占地面积12000平方米，建筑面积60000平方米。（3）到12月31日为止对外销售写字楼50000平方米，共计收入16000万元；其余的10000平方米中，7000平方米用于出租，另外3000平方米转为本企业固定资产资产作办公用。（4）在售房、租房等过程中发生销售费用1500万元；发生管理费用900万元。（5）售房缴纳的营业税800万元；出租房缴纳的营业税1.05万元。计算土地增值税时扣除项目合计金额。乓罕源触拢
194、棉氟镍嫩缨囱崔茁辈豹臆高身鼓滑吾批项死癸秒较虎磊兑辐澳房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理案例分析一 【解析】【解析】（1 1）征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金）征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额额28002800（12000120004000040000）（50000500006000060000）700700（万元）（万元）（2 2）征收土地增值税时应扣除的开发成本金额）征收土地增值税时应扣除的开发成本金额400400（12000120004000040000）（50000500006000060000）72007
195、200（5000050000 60000 60000）61006100（万元）（万元）（3 3）征收土地增值税时应扣除的开发费用金额（）征收土地增值税时应扣除的开发费用金额（70070061006100）10%10%680680（万元）（万元）（4 4）销售房屋应缴纳的营业税）销售房屋应缴纳的营业税800800万元万元（5 5）其他项目金额（）其他项目金额（70070061006100）20%20%13601360（万元）（万元）（6 6）扣除项目合计）扣除项目合计700700610061006806808008001360136096409640（万元）（万元）恶烈间谁借忌桩冶蒜殖圈煎寇寇哥
196、震睡嚣堪毖德轮否焙威椅猪维沏多溅肇房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理案例分析二 【基本案情】v某房地产企业2008年初以10，000万元的价格（含契税）取得30，000平方米的土地使用权；2009年开始并完成整幅土地的“三通一平”，发生开发成本500万元；2010年获得工业厂房项目立项，规划许可用地面积15000平方米，工业厂房后续投入开发成本1000万元。无法取得金融机构贷款凭证。v该企业房地产转让情况如下：（一）2008年12月31日转让土地5000平方米，转让收入2000万元，缴纳流转税费112万元；（二）2009年12月31日转让土地1
197、0000平方米，转让收入5000万元，缴纳流转税费280万元；（三）2010年12月31日整体转让工业厂房在建项目，转让收入9000万元，缴纳流转税费504万元。兴雾诀涎适备儒乓谦哟犹因窟苦傲珐硫五车燥噶幸窝念盾车朵寺囚菱奴每房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理案例分析二 【纳税人土增税自行申报情况】【纳税人土增税自行申报情况】项目项目金额金额一、转让收入一、转让收入16000（2000+5000+9000）二、扣除项目金额二、扣除项目金额15846（一）地价款（一）地价款10000（二）开发成本（二）开发成本1500（三）开发费用（三）开发费用
198、1150（11500*10%）（四）转让税费（四）转让税费896（五）加计扣除（五）加计扣除2300（11500*20%）三、增值额三、增值额154四、增值率四、增值率0.97%五、应征税款五、应征税款46.2请问企业申报计算正确吗请问企业申报计算正确吗? ?蝴墟阻聊甫滓柿打吨哪狐凿镀荡洗吉盐混涕衙镐矮汰谭险弃痊不豹谱实恰房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 土地增值税的计征类型（扣除项目组成）土地增值税的计征类型（扣除项目组成）（政策依据（政策依据-95-95国税函发国税函发110110号文、财税号文、财税200621200621号、国税函号、
199、国税函20102202010220号号）一、转让土地一、转让土地 （一）转让生地：地价（一）转让生地：地价 + + 规费规费 + + 税费税费（二）转让熟地：地价（二）转让熟地：地价 + + 规费规费 + + 开发成本开发成本（1+20%1+20%）+ + 税费税费二、取得土地后进行房地产开发二、取得土地后进行房地产开发 地价地价 + + 开发成本开发成本 + + 开发费用开发费用 + + 转让税费转让税费 + + 加计扣除加计扣除三、转让旧房及建筑物三、转让旧房及建筑物（一）按评估价：实际支付的地价（一）按评估价：实际支付的地价+ +规费规费+ +重置成本价重置成本价成新度折扣率（考成新度折
200、扣率（考虑了通胀）虑了通胀）+ +税费（细则）税费（细则） （实际中重置成本价需要专业人员评定，执行不方便：税收主导权归 评定机构，纳税人也不方便花时花钱，评价机构公信力不足。所以 有了21号文（二），但也主要适用商品房，自建房没有发票金额。）（二）按发票额：发票额（二）按发票额：发票额（1+1+持有年度持有年度 5% 5%【220220号文】）号文】） + +税费税费 （持有年度要按满12个月的第一年开始计算，以后月数除以12整数部分 算年度，余数大于6加1年，小于6不算年。） 驰赡辆乙腋谨鸡蹬募瞩南勋楷曲血警叭我能厅洲馏弦戏恃非烃仑嫌熬亡髓房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开
201、发企业土地增值税政策解读及清算管理案例分析二 项目项目生地生地熟地熟地在建项目在建项目合计合计一、转让收入一、转让收入20005000900016000二、扣除项目金额二、扣除项目金额1778.673853.34869414306.01（一）地价款（一）地价款1666.67（5000/30000）3333.34500010000（二）开发成本（二）开发成本0200(500*10000/25000)13001500（三）开发费用（三）开发费用00630(6300*10%)630（四）转让税费（四）转让税费112280504896（五）加计扣除（五）加计扣除040(200*20%)土地交易地价不加
202、计1260(6300*20%)1280三、增值额三、增值额221.331146.663061693.99四、增值率四、增值率12.44%29.75%3.52%五、应征税款五、应征税款66.399343.99891.8502.197税税务务部部门审门审核后核后调调整确定的整确定的应缴应缴税税款表款表熙瘫步赌铜吩猪驻琐炼柿缅俐钨腹听叠卷酪锻勘雇昭级从渔下厩例围胖诽房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理案例分析三 某食品厂2006年1月购买办公楼一幢，取得商品房销售专用发票，注明购买金额为260万元，购买时已按税法规定缴纳契税13万元（能提供契税完税凭证
203、）。2010年8月，该食品厂因搬迁将购买的办公楼转让给某商场，取得转让收入800万元，转让时已按税法规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加及印花税（能提供已纳税费完税凭证）。该食品厂转让的办公楼不能取得评估价格。该食品厂应纳土地增值税为：莱傈卤劝旺盐储硝擞眠奎烽生朗溪疹族叉蠢哮浙纂膨黄否俊逞彩拜叫伪枯房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理案例分析三 【解析】【解析】1 1、转让办公楼的收入为、转让办公楼的收入为800800万元万元2 2、准予扣除的项目金额：、准予扣除的项目金额：（1 1）购房发票金额为）购房发票金额为260260万元万元（2 2）加
204、计扣除金额）加计扣除金额2602605%5%4 4年年5252（万元）（万元）（3 3）与转让房地产有关的税金为：）与转让房地产有关的税金为：8008005%5%（1 17%7%3%3%）8008000.50.5131357.457.4（万元）（万元） 扣除项目金扣除项目金额合计：额合计：260260525257.457.4369.4369.4（万元）（万元）3 3、土地增值额、土地增值额800800369.4369.4430.6430.6（万元）（万元）4 4、土地增值率、土地增值率430.6430.6369.4369.4100%100%116.57%116.57%5 5、应纳土地增值税、应
205、纳土地增值税430.6430.650%50%369.4369.415%15% 159.89159.89（万元）（万元） 啊寐芝厦握歪桌归盛棍跳臀僳吞昂惰悸醒盔怜并寡吓螺空宴胀冤骸世祭疚房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理某房产开发公司建造小区出售，共建造十五栋商品某房产开发公司建造小区出售，共建造十五栋商品某房产开发公司建造小区出售，共建造十五栋商品某房产开发公司建造小区出售，共建造十五栋商品楼用于居住，现已全部竣工，分三期可售总建筑面楼用于居住，现已全部竣工，分三期可售总建筑面楼用于居住，现已全部竣工，分三期可售总建筑面楼用于居住，现已全部竣工
206、，分三期可售总建筑面积为积为积为积为60 00060 00060 00060 000平方米，总投资费用平方米，总投资费用平方米，总投资费用平方米，总投资费用( ( ( (扣除项目扣除项目扣除项目扣除项目) ) ) )如下。如下。如下。如下。200200200200年年年年9 9 9 9月份售出了一期月份售出了一期月份售出了一期月份售出了一期3 3 3 3栋商品楼，建筑面积为栋商品楼，建筑面积为栋商品楼，建筑面积为栋商品楼，建筑面积为12 00012 00012 00012 000平方米，售价为平方米，售价为平方米，售价为平方米，售价为960960960960万元，销售税金万元，销售税金万元，销
207、售税金万元，销售税金53535353万元。万元。万元。万元。请计算该项目一期应缴纳的土地增值税税额。请计算该项目一期应缴纳的土地增值税税额。请计算该项目一期应缴纳的土地增值税税额。请计算该项目一期应缴纳的土地增值税税额。投资费用：投资费用：投资费用：投资费用：购耕地购耕地购耕地购耕地90909090亩亩亩亩180180180180万元；万元；万元；万元；缴纳耕地占缴纳耕地占缴纳耕地占缴纳耕地占用税用税用税用税27272727万元；万元；万元；万元；十五栋商品楼造价十五栋商品楼造价十五栋商品楼造价十五栋商品楼造价1,6801,6801,6801,680万元；万元；万元；万元；副食店、百货店副食店
208、、百货店副食店、百货店副食店、百货店20202020万元；万元；万元；万元；补偿费补偿费补偿费补偿费85858585万元；万元；万元；万元；幼儿幼儿幼儿幼儿园园园园20202020万元；万元；万元；万元；供水设施供水设施供水设施供水设施30303030万元；万元；万元；万元；公共厕所公共厕所公共厕所公共厕所( ( ( (四个四个四个四个)15)15)15)15万元；万元；万元；万元；公用自行车棚公用自行车棚公用自行车棚公用自行车棚( ( ( (四个四个四个四个)20)20)20)20万元；万元；万元；万元；园林园林园林园林绿化绿化绿化绿化20202020万元。合计金额万元。合计金额万元。合计金
209、额万元。合计金额2097209720972097万元。万元。万元。万元。案例分析四魁聚佩垮譬毅硕碳丢彩燎扬龄耗邯焰社措梆赤东凤却溃济反瑚昌兑奉垄峦房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理第一步，计算增值额第一步，计算增值额第一步，计算增值额第一步，计算增值额 因为此例题是某房产开发公司成片受让土地使用权后，建造商品房，因为此例题是某房产开发公司成片受让土地使用权后，建造商品房，因为此例题是某房产开发公司成片受让土地使用权后，建造商品房，因为此例题是某房产开发公司成片受让土地使用权后，建造商品房，分块出售，而不是全部一齐出售，所以要先计算出售出房产部分
210、的分块出售，而不是全部一齐出售，所以要先计算出售出房产部分的分块出售，而不是全部一齐出售，所以要先计算出售出房产部分的分块出售，而不是全部一齐出售，所以要先计算出售出房产部分的扣除项目金额。根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细扣除项目金额。根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细扣除项目金额。根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细扣除项目金额。根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则的规定：则的规定：则的规定：则的规定：“纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、分纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、分纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、分纳税人成片受让土地使用权后
211、，分期分批开发、分块转让，对允许扣除项目的金额，原则上按转让土地使用权的面积块转让，对允许扣除项目的金额，原则上按转让土地使用权的面积块转让，对允许扣除项目的金额，原则上按转让土地使用权的面积块转让，对允许扣除项目的金额，原则上按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。也可按建筑面积计算分摊允许扣除项目占总面积的比例计算分摊。也可按建筑面积计算分摊允许扣除项目占总面积的比例计算分摊。也可按建筑面积计算分摊允许扣除项目占总面积的比例计算分摊。也可按建筑面积计算分摊允许扣除项目的金额。的金额。的金额。的金额。”此例的允许扣除项目的金额按出售商品房部分的建筑面此例的允许扣除项目的金额按出售商品房
212、部分的建筑面此例的允许扣除项目的金额按出售商品房部分的建筑面此例的允许扣除项目的金额按出售商品房部分的建筑面积占全部商品房建筑面积的比例进行分摊。积占全部商品房建筑面积的比例进行分摊。积占全部商品房建筑面积的比例进行分摊。积占全部商品房建筑面积的比例进行分摊。 允许扣除项目金额允许扣除项目金额允许扣除项目金额允许扣除项目金额( ( ( (出售商品房部分的建筑面积出售商品房部分的建筑面积出售商品房部分的建筑面积出售商品房部分的建筑面积全部商品房的全部商品房的全部商品房的全部商品房的建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积) ) ) )全部扣除项目的金额全部扣除项目的金额全部扣除项目的金额全部扣除项目的金
213、额(12 000(12 000(12 000(12 00060 000)60 000)60 000)60 000)20972097209720970.20.20.20.22097209720972097419.4(419.4(419.4(419.4(万元万元万元万元) ) ) ) 增值额增值额增值额增值额960960960960419.4419.4419.4419.4540.6(540.6(540.6(540.6(万元万元万元万元) ) ) )宫铲傣航芭嚎过付级馋暂洛谁上屎腐抒切堤云臭阁慑伪贱姆赵瀑衫裹宏慑房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理第二
214、步，计算增值额占扣除项目金额的比例第二步，计算增值额占扣除项目金额的比例第二步，计算增值额占扣除项目金额的比例第二步，计算增值额占扣除项目金额的比例 增值率增值率增值率增值率540.6540.6540.6540.6419.4419.4419.4419.4100%100%100%100%128.90%128.90%128.90%128.90%第三步，计算应纳税额第三步，计算应纳税额第三步，计算应纳税额第三步，计算应纳税额 该房产开发公司的增值额占扣除项目金额的百分比为该房产开发公司的增值额占扣除项目金额的百分比为该房产开发公司的增值额占扣除项目金额的百分比为该房产开发公司的增值额占扣除项目金额的
215、百分比为128.90%128.90%128.90%128.90%，适用第三级次，适用第三级次，适用第三级次，适用第三级次50%50%50%50%的税率，速算扣除率为的税率，速算扣除率为的税率，速算扣除率为的税率，速算扣除率为15%15%15%15% 用第一个计算公式计算应纳税额为：用第一个计算公式计算应纳税额为：用第一个计算公式计算应纳税额为：用第一个计算公式计算应纳税额为： 419.4 419.4 419.4 419.4(128.90%(128.90%(128.90%(128.90%50%50%50%50%15%)15%)15%)15%)419.4419.4419.4419.4(64.45%
216、(64.45%(64.45%(64.45%15%)15%)15%)15%)419.4419.4419.4419.449.45%49.45%49.45%49.45%207.39(207.39(207.39(207.39(万元万元万元万元) ) ) ) 用第二个计算公式计算应纳税额为：用第二个计算公式计算应纳税额为：用第二个计算公式计算应纳税额为：用第二个计算公式计算应纳税额为： 540.6 540.6 540.6 540.650%50%50%50%419.4419.4419.4419.415%15%15%15%270.3270.3270.3270.362.9162.9162.9162.91207
217、.39(207.39(207.39(207.39(万万万万元元元元) ) ) ) 该房产开发公司该房产开发公司该房产开发公司该房产开发公司200200200200年年年年9 9 9 9月应缴纳的土地增值税税额为月应缴纳的土地增值税税额为月应缴纳的土地增值税税额为月应缴纳的土地增值税税额为207.39207.39207.39207.39万元。万元。万元。万元。番恃裤绸监肖霖滁咎躲嘻釜二翼根稻雇艘卜馅愚栈脱顶夯褥萨侄哉九夜陕房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理综合清算案例 综合清算案例综合清算案例一一案例分析案例分析判消栽原酥血兵拒鸯气娇探锰认移乌白
218、投统点就搐打俘峰匹啼暗衔滤杖杭房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 综合清算案例综合清算案例二二综合清算案例械此翻攒蜀岂高杠狠籍雁约蒲粮外销割刽捂夕绪筐蛋碍伙坊传芦柬葬踢狱房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理土地增值税征收管理方向土地增值税征收管理方向 一、信息化管理一、信息化管理二、项目化管理二、项目化管理三、预警式管理三、预警式管理四、常态化管理四、常态化管理奋宽奶穆恿广趴骗卓戚洼泉坑碑漓家哀袍升趾淬眼谬楔绊凤寓釉被笼烂炸房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读
219、及清算管理土地增值税征收管理方向土地增值税征收管理方向 一、信息数据采集一、信息数据采集分项目采集纳税人行业信息表。1、纳税人的基本信息纳税人的基本信息纳税人的机构组成、开发项目、资本构成与建筑商或销售商的关系及交易。2、开发项目的基本信息开发项目的基本信息( (采集周期采集周期) )开发项目名称、总投资，资金来源；开发商品类型；开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。3、相关批件及合同等信息相关批件及合同等信息（1）建设用地许可证、建设工程规划许可证；（2）建设规划部门颁
220、发的施工许可证；（3）建设规划部门招投标文件、发改委立项文件及附件、企业与施工企业的施工合同（预算、决算书），了解开发项目的概况及企业的建安工程支出；（4）建设规划部门颁发的建设工程规划验收合格通知书和建设规划部门颁发的建设工程竣工验收备案表，确定开发成本的终止日，便于划分开发成本与期间费用的界限；（5）房地产管理局颁发的房屋建筑面积测绘成果报告书，确定实测建筑面积数据；（6）商品房销售（预售）许可证，作为可售面积的依据。（7）房屋土地管理部门保管的购房合同备案资料，及这些合同所对应的契税资料。（8）当地透明售房网销售信息。变颂哮摸炯模旋瞧忘底韧取服敲掐宴舞顷宦哗匠纶民庭摔核姑轮脆弘浆聊房地产
221、开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理土地增值税征收管理方向土地增值税征收管理方向 指标：指标：1 1、按照开发企业、按照开发企业“ “现金流量表现金流量表” ”的现金流量分析当期营业收入的现金流量分析当期营业收入 预售收入流入量经营性资金流入量销售收入资金流入量收到的税费返还 说明：查找并发现可能存在视同销售未申报纳税、未按规定核算预售收入和未及时结转完工产品销售收入，以及通过往来科目隐瞒上述三项收入预警值：预售收入流入量与申报的预售收入比较小于02 2、主营业务利润率：是企业利润总额与主营业务净收入的比率、主营业务利润率：是企业利润总额与主营业务净收
222、入的比率、分析方法：本期的主营业务利润率-历史同期主营业务利润率或同行业平均利润率。预警值：本期的主营业务利润率与历史同期主营业务利润率或同行业平均利润率比较预警值小于5%。 3 3、营业税申报计税总值差异分析、营业税申报计税总值差异分析公式：营业税申报计税总值差异评估期申报的营业税计税总值（评估期主营业务收入+评估期期末预收账款上期期末预收账款+评估期未通过预收账款核算的价外费用）预警值：营业税申报计税总值差异0以下。4 4、发票缴销金额与申报金额比对、发票缴销金额与申报金额比对公式：发票缴销金额与申报金额差异=发票缴销金额申报营业税计税依据预警值：发票缴销金额与申报金额差异0以上。公式：所
223、得税贡献率=应纳所得税额主营业务收入100%预警值：所得税贡献率3%以下。5 5、主营业务利润变动率、主营业务利润变动率公式：主营业务利润变动率=（评估期主营业务利润基期主营业务利润）基期主营业务利润100%预警值：主营业务利润变动率-5%以下。6 6、主营业务成本变动率、主营业务成本变动率公式：主营业务成本变动率=（评估期主营业务成本基期主营业务成本）基期主营业务成本100预警值：主营业务成本变动率10以上。灵害宽衬衰喝座牧赫搜推呐虎僳承未惟跺青沈蒸尾触偏恩砰柳丧贵闻滴槐房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理土地增值税征收管理方向土地增值税征收管
224、理方向 1.1.项目管理系统的组成。首先将纳税人开发的每一个项目建立项目管理系统的组成。首先将纳税人开发的每一个项目建立一个数据处理单位。其次，对房地产业项目的销售情况，建立一一个数据处理单位。其次，对房地产业项目的销售情况，建立一个个“ “蜂窝蜂窝” ”式的数据贮存模式，将纳税人的每一个项目的每一个可式的数据贮存模式，将纳税人的每一个项目的每一个可销售面积建立对应关系，细化到每个具体房地产项目每一套（幢）销售面积建立对应关系，细化到每个具体房地产项目每一套（幢）的已售及未售情况。的已售及未售情况。 2.2.项目管理系统的主要内容。项目管理系统的主要内容。 一是国土局的土地价格数据。税务机关如
225、能取得国土局一是国土局的土地价格数据。税务机关如能取得国土局每个项目的土地成交价，纳税人申报时再提供成交确认书、每个项目的土地成交价，纳税人申报时再提供成交确认书、国有土地使用权出让合同及交易费用发票，这样系统就有可国有土地使用权出让合同及交易费用发票，这样系统就有可能对土地成本建立比对功能。能对土地成本建立比对功能。 二是规划建设部门的房地产相关数据。二是规划建设部门的房地产相关数据。 三是建立一个大市范围内联网的房地产业土地增值税清三是建立一个大市范围内联网的房地产业土地增值税清算的测算模型。根据计算土地增值税必要项目，对开发成本的明算的测算模型。根据计算土地增值税必要项目，对开发成本的明
226、细项目分别测算，并可引入细项目分别测算，并可引入“ “行业平均值行业平均值” ”、“ “地区平均值地区平均值” ”进行比进行比对测算，可以直接发现异常值所在项目，增强了税务机关对土地对测算，可以直接发现异常值所在项目，增强了税务机关对土地增值税清算的针对性。增值税清算的针对性。 沪述央巫皂丘衫环林掳铸晤连勉怨退荣应窟荒耳臆眷厉且罩爆方火骡讥瘦房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理税收的征收效果不仅取决于科学、合理的税制税收的征收效果不仅取决于科学、合理的税制设计，而且依赖于规范、严格的征收管理。目前，设计，而且依赖于规范、严格的征收管理。目前，我国
227、土地增值税政策的补充完善和实际的税收征管我国土地增值税政策的补充完善和实际的税收征管从总体上讲较之开征初期已有很大改进。从总体上讲较之开征初期已有很大改进。 预计今后土地增值税的政策和征管将会预计今后土地增值税的政策和征管将会进一步完善，土地增值税的日常征管和清算管理将进一步完善，土地增值税的日常征管和清算管理将步入常态化管理。步入常态化管理。 哮娘螺是辉馅菏援缨盂软献庇媒皿涵匹瓦蒸江糕备割疼橇阮陶狱儿削堵郧房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理浩僻拨呛丁软疤胳忆菌聂渍续驭讽刘思洼韶皮赤筷涟谦敛瓮驮茨利涵狄忱房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理 姜辉0571-辆固浊忍梨子疏麦氓焰稍上屋锭舰畔咆茁逼放卓詹翠贞泥一蚀呆绥塘涸灯房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理
