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2、津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT天津中高端房地产市场分析天津中高端房地产市场分析 - 自住购房客户自住购房客户 - 2008年年7月月谨致谨致啥亢散狂梢邑荚堡饮葬垛器汽讲楔萧垄郝肉芦识拭篇嫂弱杰肤赠侍锑顺闭2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina3购房客户整体特征购房客户整体特征购房客户整体购房需求购房客户整体购房需求购房需求趋势变化购房需求趋势变化不同经济水平对购房需求的影响不同经济水平对购房需求的影响不同居室大小的产品设计需求不同居室大小的产品设计需求天津中高端房地产
3、市场分析天津中高端房地产市场分析(自住购房客户自住购房客户)淡茂诛成片瞅张梁亏掀蔗缓舌芍扬始纵繁援履检嘎逐聂紊咬拣彼汛募费擎2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina4购房客户整体特征购房客户整体特征购房客户整体购房需求购房客户整体购房需求购房需求趋势变化购房需求趋势变化不同经济水平对购房需求的影响不同经济水平对购房需求的影响不同居室大小的产品设计需求不同居室大小的产品设计需求天津中高端房地产市场分析天津中高端房地产市场分析(自住购房客户自住购房客户)玛液饭痉寥疮螟检剁星渍桩社解杀冯竿硬
4、侄涛槽若汪主糟此吮婉襄墒者群2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina5他们的背景特征他们的背景特征天津购房客户是一群学历偏高、收入偏高的中高阶层白领人士天津购房客户是一群学历偏高、收入偏高的中高阶层白领人士l一般房产市场，主要购房客户通常是一般房产市场，主要购房客户通常是30-49岁，但天津购房者有岁，但天津购房者有3成是成是20-29岁的年轻人岁的年轻人l有有20%的人家庭月收入达到的人家庭月收入达到1万元或以上万元或以上l超过超过80%的受访者有大专或本科以上的教育的受访者有大专或
5、本科以上的教育l拥有或打算购买私家车的比例很高，价位主要都集中在拥有或打算购买私家车的比例很高，价位主要都集中在20万元以下万元以下l拥有信用卡人群比例较高拥有信用卡人群比例较高工作和职位具有典型商业化城市特征工作和职位具有典型商业化城市特征l个体经营者比例极少，接近个体经营者比例极少，接近4成受访者是中高层或管理人员成受访者是中高层或管理人员l工作很繁忙，近一半人平时需要出差，有工作很繁忙，近一半人平时需要出差，有21%的人出差每的人出差每1-2个月一次或更多个月一次或更多注：此报告中的注：此报告中的“购房客户购房客户”是指已经购买或打算购买中高档商品房的受访者是指已经购买或打算购买中高档商
6、品房的受访者咕铡爆样崩矫肢梨吻哮叉长踏扛裙牌奥噬贮雨也缆涯余剪室余赶铬积套诫2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina6他们的休闲娱乐他们的休闲娱乐休闲活动形式传统单调休闲活动形式传统单调l与定性座谈会的结果一致，与定性座谈会的结果一致， 休闲方式是以餐饮为主，休闲方式是以餐饮为主，去外面用餐的频率很高去外面用餐的频率很高l他们有外出习惯，但他们有外出习惯，但较少较少参与现场娱乐活动，如到影参与现场娱乐活动，如到影院看电影、欣赏现场音乐院看电影、欣赏现场音乐/戏剧戏剧/舞蹈、现场看比赛等
7、舞蹈、现场看比赛等等等l户外运动频率较低户外运动频率较低对自己的保养相当重视对自己的保养相当重视l有有6成的受访者会定期去健身美容成的受访者会定期去健身美容l近近3成的受访者对连锁机构有特别偏好追求高档次成的受访者对连锁机构有特别偏好追求高档次重视自身健康和保养，但休闲方式单调传统重视自身健康和保养，但休闲方式单调传统从购物、餐饮、休从购物、餐饮、休闲娱乐生活特点看，闲娱乐生活特点看，天津人生活比较单天津人生活比较单一、传统，不过于一、传统，不过于强调档次感强调档次感胆耘谦阿悲斡候棱达咳醋矩哎颊恕雁瑶讨脓贞俩堂辱棒推冤勒驼屠坑刑迹2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT200
8、8年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina7他们的生活他们的生活 (定性结果定性结果)与很多大城市的生活节奏比较接近，大部分受访者认为目前与很多大城市的生活节奏比较接近，大部分受访者认为目前生活和工作比较忙碌、压力大生活和工作比较忙碌、压力大“我现在就想多一点时间休息，因为平时比较忙。生活会比较疲惫，在工作方面。主要是工作方面压力比较大。”（单身/已婚无孩子组，中等收入）l高收入组人群对此感觉更加强烈高收入组人群对此感觉更加强烈“现在太忙了”（高收入组）大多对目前的生活质量并不满足，希望有更好的生活环境大多对目前的生活质量并不满足，希望有更好的生活环
9、境“很多方面都不满足，比如说生活质量，对孩子的教育，还有工作上的压力大一些，这些都不是很满足。 ” （已婚有学前孩子组，中等收入）“就是居住环境，刚买房子的时候有短暂的满足感，后来再发展，还是不满足” （已婚有学前孩子组，中等收入）工作繁忙工作繁忙 期望更好的生活质量期望更好的生活质量忙碌、压力大的生活，使相对宁静、舒适、忙碌、压力大的生活，使相对宁静、舒适、温馨的温馨的“家的感觉家的感觉”显得尤其可贵，有改善显得尤其可贵，有改善居住环境、提高居住质量的要求。因此在购居住环境、提高居住质量的要求。因此在购房时，普遍渴望安全、宁静的居住环境房时，普遍渴望安全、宁静的居住环境锑胖辩踢驴蜒孰翔今一家
10、侈诞胆嗡呢采病遮瓦坞煽绰五楼商甥恫润吏溶印2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina8他们的休闲娱乐他们的休闲娱乐 I(定性结果定性结果)在座谈会中发现，受访者对西式餐饮提及率非常低在座谈会中发现，受访者对西式餐饮提及率非常低l认为西餐一般只用于某些正式场合认为西餐一般只用于某些正式场合/特定人群，而非日常饮食或者朋友聚特定人群，而非日常饮食或者朋友聚会会“天津人吃饭一般都是去特别随便的地方去吃。坐一块吃、喝的，不是特别拘束，要是吃西餐特别拘束。 ”（高收入组）“西餐的消费是特定人群。一
11、个是属于年轻人，一个是属于涉外的 ”（高收入组）l仅有少部分人较认可必胜客的下午茶仅有少部分人较认可必胜客的下午茶中式餐饮是他们日常饮食习惯中式餐饮是他们日常饮食习惯l提及较多的店名如沸腾鱼乡、宝轩渔府，快餐如大员碗、食为天等提及较多的店名如沸腾鱼乡、宝轩渔府，快餐如大员碗、食为天等重视饮食，偏爱中式菜肴重视饮食，偏爱中式菜肴戏露完彦闯乓隅烹厩射笑诈或捆佛搏榆朋佑总各剿淋获杰某氨锋济竹鹃呕2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina9他们的休闲娱乐他们的休闲娱乐 II(定性结果定性结果)综
12、观而言，受访者的休闲娱乐活动比较传统和集中在市内，综观而言，受访者的休闲娱乐活动比较传统和集中在市内，在座谈会中，他们提及率最高的休闲活动就是逛街、吃饭、在座谈会中，他们提及率最高的休闲活动就是逛街、吃饭、去去KTV，较少提及近郊旅游或高档次的活动，较少提及近郊旅游或高档次的活动较少去咖啡厅，例如：上岛咖啡、外滩风尚等，认为是谈恋较少去咖啡厅，例如：上岛咖啡、外滩风尚等，认为是谈恋爱或者谈公务的场所爱或者谈公务的场所一些人提及洗浴，但也是公务应酬性质的活动，并非日常休一些人提及洗浴，但也是公务应酬性质的活动，并非日常休闲活动闲活动“（洗浴）属于商业的交际。自己一个人肯定是不去的。”（高收入组）
13、传统单一的休闲娱乐方式传统单一的休闲娱乐方式从购物、餐饮、休闲从购物、餐饮、休闲娱乐生活特点看，受娱乐生活特点看，受访者生活比较单一、访者生活比较单一、传统传统鸡撕叼顶于注育指比薪崇患喊殉似做梧舱茬汪跪缝其随经呐桑罩纹褒包鞠2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina10他们的人生态度他们的人生态度天津人仍然天津人仍然抱着抱着相对传统的相对传统的观念观念，包括从餐饮到家庭的方方面面，包括从餐饮到家庭的方方面面l他们更喜欢中式餐饮，而且对各种菜系没有特殊偏好他们更喜欢中式餐饮，而且对各种菜系
14、没有特殊偏好l家庭观念重，而且对结婚非常重视，婚前买房已经成为一种约定俗成的家庭观念重，而且对结婚非常重视，婚前买房已经成为一种约定俗成的社会现象社会现象孩子是家庭的核心，受到极大的关注孩子是家庭的核心，受到极大的关注l“不能输不能输”已是现在绝大多数父母对孩子教育和发展的一种心态，对重已是现在绝大多数父母对孩子教育和发展的一种心态，对重点学校，尤其是重点中学的都非常关注点学校，尤其是重点中学的都非常关注l从定性座谈会上发现，天津人在进行二次置业时，会充分考虑重点院校从定性座谈会上发现，天津人在进行二次置业时，会充分考虑重点院校所在区域所在区域对财富的观念比较偏向于对财富的观念比较偏向于“知识
15、型心态知识型心态”，认为知识创造财富，认为知识创造财富l是否有个好工作，是否拥有自己的房产成为这些成功标准的表征是否有个好工作，是否拥有自己的房产成为这些成功标准的表征传统家庭观：传统家庭观：“有房有房=有家有家” 孩子是家庭的基石孩子是家庭的基石嚣沮曼响摹豺芥妨朵珍牵牧弹弗缩不掩酋焙噶丑最攘段贴选售歌愧媒捂篡2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina11他们的家庭观他们的家庭观(定性结果定性结果)受访者非常重视孩子的成长和生活，孩子是家庭的核心受访者非常重视孩子的成长和生活，孩子是家庭
16、的核心l有结婚成家即与父母分开居住的习惯，需要购买有结婚成家即与父母分开居住的习惯，需要购买“结婚房结婚房”“两个人结婚就要有自己的空间了，你自己成家了，最起码你自己的家庭根本的东西（独立的房子）你应该有。 ”（单身/已婚无孩子组，中等收入）l购买购买“结婚房结婚房”，父母往往出首付或者视乎经济条件支付更多，父母往往出首付或者视乎经济条件支付更多“好多都是父母给付首期，后期自己供 ”（单身/已婚无孩子组，中等收入）l刚生孩子后，积极需求父母协助照顾自己的孩子刚生孩子后，积极需求父母协助照顾自己的孩子 选择区位时，选择区位时，很重视与父母的距离很重视与父母的距离“父母都住这一块，所以我买房也是这
17、一块。”（已婚有学前孩子组，中等收入）l重视子女的发展重视子女的发展，需要独立空间给孩子需要独立空间给孩子促动购买新房子，促动购买新房子，重点重点中小学所在区域受到青睐中小学所在区域受到青睐“因为孩子慢慢的长大，他们需要的东西，他需要的空间，他要上学，需要一间独立的房子，我们现在买的是两室，又不能满足了 ” （已婚有学前孩子组，中等收入）孩子的成长周期推动购房的需求孩子的成长周期推动购房的需求子女要结子女要结婚成家婚成家子女生子女生孩子孩子子女的孩子女的孩子上学子上学父母需要帮孩子父母需要帮孩子购买购买“结婚房结婚房”老一辈父母需要帮老一辈父母需要帮年轻父母照顾孩子年轻父母照顾孩子 购买与父母
18、距离购买与父母距离近的房子近的房子 / 添人口添人口需要换大房子需要换大房子父母需要为孩子父母需要为孩子设立独立房间设立独立房间 置业升级置业升级考虑教育，偏好考虑教育，偏好学府区房产学府区房产等珊高燥利捏涛瘦钦陶津村岭埔黔际喀饥埃蛇袜膝示绊叹豁颤蘸减讶衬夯2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina12购房客户整体特征购房客户整体特征购房客户整体购房需求购房客户整体购房需求购房需求趋势变化购房需求趋势变化不同经济水平对购房需求的影响不同经济水平对购房需求的影响不同居室大小的产品设计需求不
19、同居室大小的产品设计需求天津中高端房地产市场分析天津中高端房地产市场分析(自住购房客户自住购房客户)臻变督俭米茹鞭碗揍界播傻理芒削锹文燥际计鳃抹跋丸会激柯契淀祭呀持2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina13住房来源住房来源超过超过7成的购房者至少拥有一套房产成的购房者至少拥有一套房产l绝大部分是自己购置的商品房绝大部分是自己购置的商品房1/4的购房者没有自有房产的购房者没有自有房产l租房只占租房只占7%，其余的多为与父母同住，其余的多为与父母同住自有商品房比例很高自有商品房比例很高肮
20、辙王谜历但旁个炽瞳扔智孝诵待凭寅崇屁迸哥缮杆举乔含泣仗挥唁更寥2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina14出于这个原因买房的人目的相当明确，都是因为家庭结构出于这个原因买房的人目的相当明确，都是因为家庭结构的变化，或出于为家庭成员考虑而购房的变化，或出于为家庭成员考虑而购房家庭计划家庭计划家庭计划家庭计划购房原因购房原因 分类说明分类说明对于各种购房原因，总结后归为五大类：对于各种购房原因，总结后归为五大类：首次置业首次置业首次置业首次置业之前在天津没有属于自己的房产，希望落户天津，成
21、为真之前在天津没有属于自己的房产，希望落户天津，成为真正的天津人；或希望将租金转化为按揭，更经济划算正的天津人；或希望将租金转化为按揭，更经济划算已经拥有房产，但希望拥有更合理的户型、更大的面积或已经拥有房产，但希望拥有更合理的户型、更大的面积或更好的小区和周边环境更好的小区和周边环境置业升级置业升级置业升级置业升级已经拥有房产，但追求更好的生活品质或生活环境已经拥有房产，但追求更好的生活品质或生活环境高档生活品质提升高档生活品质提升高档生活品质提升高档生活品质提升为了离工作地点近，离自己的家人近，或为了方便孩子的为了离工作地点近，离自己的家人近，或为了方便孩子的教育而购房教育而购房更靠近工作
22、地或家人更靠近工作地或家人更靠近工作地或家人更靠近工作地或家人室赡逝疤舞晋卫酉秽坎降玫温示餐辅鸦浦逾颗腮焉键署苑杏晴凰比染豌兰2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina15购房原因购房原因 分类说明分类说明(II)类别类别具体购房原因具体购房原因首次置业首次置业当时在天津没有属于自己的房产，希望在天津拥当时在天津没有属于自己的房产，希望在天津拥有属于自己的一套房产有属于自己的一套房产,实现安居实现安居当时在天津没有属于自己的房产，一直租住，当时在天津没有属于自己的房产，一直租住，付租金不
23、划算，不如买房付租金不划算，不如买房家庭计划家庭计划有结婚或生小孩的计划有结婚或生小孩的计划买给子女，用于结婚买给子女，用于结婚生子生子子女长大，需要单独房间居住子女长大，需要单独房间居住更靠近工作地或家人更靠近工作地或家人离父母离父母(或离子女或离子女)住处更近，便于照顾住处更近，便于照顾离自己或家人的工作地点更近离自己或家人的工作地点更近离孩子上学的地点更近，方便接送离孩子上学的地点更近，方便接送为了让孩子入读该楼盘附近的重点学校为了让孩子入读该楼盘附近的重点学校置业升级置业升级当时所住房子是自置，但原来房子面积太小，想当时所住房子是自置，但原来房子面积太小，想换面积更大的房子换面积更大的
24、房子当时所住房子是自置，但对原来的户型不满意，当时所住房子是自置，但对原来的户型不满意，想换户型更合理的房子想换户型更合理的房子当时所住房子是自置，但对原来的小区当时所住房子是自置，但对原来的小区居住区域居住区域不满意，想换到更好的小区不满意，想换到更好的小区居住区域居住区域高档生活品质提升高档生活品质提升当时所住房子是自置，但希望通过购置房产，实当时所住房子是自置，但希望通过购置房产，实现生活品质的大幅提高现生活品质的大幅提高当时所住房子是自置，但想和高素质当时所住房子是自置，但想和高素质社会身份地社会身份地位相当的人住在一起位相当的人住在一起当时所住房子是自置，但追求周边生活环境的更当时所
25、住房子是自置，但追求周边生活环境的更高档次高档次宽关绿健肆泽佑仿施糟退昔摆垄咕范嫉鼻戈诞哺恋钵歧疚铂蹭所擦邱拙文2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina16购房原因购房原因 分类说明分类说明 (III)首次置业首次置业追求追求“拥有感拥有感”家庭计划家庭计划更靠近更靠近工作地或家人工作地或家人考虑家人和方便考虑家人和方便高档生活高档生活品质提升品质提升以经济实力以经济实力追求更优越的感觉追求更优越的感觉置业升级置业升级以住房经验以住房经验选择更好的条件选择更好的条件多凄瞄刁珠晌坝续变疏
26、功顿奴津饭靛忙逼聂鹤讲督泊砸呸泻漱但柠的篮蒜2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina17购房原因购房原因结婚生子是买房的最主要推动力结婚生子是买房的最主要推动力由于天津大部份是的本地人，自有房产的比例很高（达到由于天津大部份是的本地人，自有房产的比例很高（达到74%），所以首次置业的人较少，而置业升级的比例相对高），所以首次置业的人较少，而置业升级的比例相对高l更大的面积、更合理的户型、更好的小区或周边环境是置业升更大的面积、更合理的户型、更好的小区或周边环境是置业升级购房者的主要诉求
27、级购房者的主要诉求15%的购房客户追求提高生活品质，这可能与他们偏高收入的购房客户追求提高生活品质，这可能与他们偏高收入有关有关l20%的人家庭月收入超过的人家庭月收入超过1万万家庭结构变化和改善居住条件推动购房的需求家庭结构变化和改善居住条件推动购房的需求洒做萌腊篓捆则目奉接麦蚕曾诱腕锭奶睡耕鲍罐胸千皋另焚债圭蚁敝篷雷2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina18房产需求和选择态度房产需求和选择态度- 对各需求层次的说明对各需求层次的说明核心需求核心需求注：百分比为对该需求描述同意程度
28、为4分+5分的百分比差异化需求差异化需求升级需求升级需求是指作为房地产开发商，能够使楼盘与同价位其他楼是指作为房地产开发商，能够使楼盘与同价位其他楼盘相比脱颖而出，差异开来，增加客户选择可能性的盘相比脱颖而出，差异开来，增加客户选择可能性的需求点需求点是指相对是指相对“小众小众”的需求点，对于大部分购房客户来的需求点，对于大部分购房客户来说说nice to have具备这些需求当然好，不具备具备这些需求当然好，不具备也不会影响他们的决策，而且在目前的阶段不会为了也不会影响他们的决策，而且在目前的阶段不会为了这些升级需求多付钱；但可能是未来的发展趋势这些升级需求多付钱；但可能是未来的发展趋势是指
29、对大部分购房客户来说，必须满足的需求点。如是指对大部分购房客户来说，必须满足的需求点。如果缺失或未满足，很大可能性会造成客户流失，但具果缺失或未满足，很大可能性会造成客户流失，但具备这些需求点，不会增加购房客户选择的可能性备这些需求点，不会增加购房客户选择的可能性粤剖访炊隙混蔡择谭带酥得给讳蕴婆苟硕拈搂铁锈咽似遣医臀恿赋垢才伎2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina19房产需求和选择态度房产需求和选择态度天津购房客户的核心需求主要集中在朝向和户型合理布置上天津购房客户的核心需求主要集中
30、在朝向和户型合理布置上l为顾及北方生活的光照与通风，讲究格局的方正，南北通透，通风采光为顾及北方生活的光照与通风，讲究格局的方正，南北通透，通风采光优越的房间优越的房间l有有7成人认为客厅是最重要的功能房间，较重视主卧的人多，也从侧面体成人认为客厅是最重要的功能房间，较重视主卧的人多，也从侧面体现了天津人以家庭为生活的核心，重视和家人一起的空间现了天津人以家庭为生活的核心，重视和家人一起的空间天津人不单只是重视天津人不单只是重视“内在内在” ，也看重，也看重“外在外在” 开发商需要兼顾开发商需要兼顾外在设计需要为楼盘带来价值感外在设计需要为楼盘带来价值感l特别是置业升级和追求生活品质享受是推动
31、房产需要的主因特别是置业升级和追求生活品质享受是推动房产需要的主因核心需求核心需求注：百分比为对该需求描述同意程度为4分+5分的百分比述骑厢靳违规问拈辊垫群淑嚼熬诺准晌兵荫弱仰裴寒氰怂鞍鹤膛喉盟胜吭2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina20房产需求和选择态度房产需求和选择态度除了户型方正外，景观丰富、达成感官舒适也是购房者所需要的除了户型方正外，景观丰富、达成感官舒适也是购房者所需要的l希望生活景致无处不在，例如在卧室能欣赏到园林景观希望生活景致无处不在，例如在卧室能欣赏到园林景观偏
32、爱现代建筑风格和高档用材，希望能体现档次感偏爱现代建筑风格和高档用材，希望能体现档次感l不过在定性座谈会和实地考察中发现，受访者对楼盘的建筑风格没有明确的认识，而不过在定性座谈会和实地考察中发现，受访者对楼盘的建筑风格没有明确的认识，而且天津各个楼盘的风格也没有太突出的表现且天津各个楼盘的风格也没有太突出的表现注重个性化与私密性的空间设计，同时，亦关注邻居是否与自己是同档次的人注重个性化与私密性的空间设计，同时，亦关注邻居是否与自己是同档次的人l不希望浪费面积在卫生间上，不希望浪费面积在卫生间上，1个卫生间就足够满足日常需要个卫生间就足够满足日常需要天津人在购房时挺重视天津人在购房时挺重视“外
33、在外在”档次和周边人文的氛围，这可能与他们希望能档次和周边人文的氛围，这可能与他们希望能达到某水平的生活质量和重视私隐有关达到某水平的生活质量和重视私隐有关 在市场定位时，客户群档次区分就在市场定位时，客户群档次区分就显得尤为重要，例如：要考虑大小户型混杂是否恰当显得尤为重要，例如：要考虑大小户型混杂是否恰当注：百分比为对该需求描述同意程度为4分+5分的百分比差异化需求差异化需求谗春雷云欢鱼忘么凸瑟割拨限甩景轨凝衫笨惊瀑樱恕杉蓟唐兰蕉谣苗责杯2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina21
34、房产需求和选择态度房产需求和选择态度建筑设计概念可能对一些人是亮点建筑设计概念可能对一些人是亮点l欧式建筑外观，提高档次感欧式建筑外观，提高档次感l由国外的设计师亲自设计，增加信心，但楼体外观不需太花哨，由国外的设计师亲自设计，增加信心，但楼体外观不需太花哨，满足基本审美观即可满足基本审美观即可稍为增加不同功能房间的户型设计受部份人所欢迎稍为增加不同功能房间的户型设计受部份人所欢迎l更合理的居室数量和空间设计，满足家的概念；并能满足朋友更合理的居室数量和空间设计，满足家的概念；并能满足朋友聚会的需求聚会的需求如果能营造优良的周边环境会提升购房意欲如果能营造优良的周边环境会提升购房意欲l恰当楼宇
35、布局，避免老社区的景观出现恰当楼宇布局，避免老社区的景观出现l在小区附近推动或营造丰富的生活娱乐配套在小区附近推动或营造丰富的生活娱乐配套注：百分比为对该需求描述同意程度为4分+5分的百分比升级需求升级需求砖疯桨度杂炮郑块芭桐吗康善漫汹枫晴弊畜瞻醇抿湾伙输脱殆谁帖殆吮羌2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina22楼房的外观更注重实用的设计楼房的外观更注重实用的设计 (定性结果定性结果)更加注重房屋的实用性、关注房型（如出房率等），外观更加注重房屋的实用性、关注房型（如出房率等），外观设
36、计也需符合设计也需符合“实用实用”要求要求看起来比较高档、特别，看起来比较高档、特别，但只有少部分受访者认为但只有少部分受访者认为外观比较好看外观比较好看但令受访者感觉造价比较但令受访者感觉造价比较高，同时可能迎合设计的高，同时可能迎合设计的需要，感觉房型不实用需要，感觉房型不实用- “里面的房型不好。是一家把一个角，肯定不通透，不可能从这头到那头。 ”（已婚有上学孩子组，中等收入）目前在天津比较常见目前在天津比较常见习惯中规中矩的设计，且习惯中规中矩的设计，且认为比较实用认为比较实用- “这个条子楼，比较规矩，安静。住惯了这种房子了，中规中矩的，中国人就是比较中规中矩的。 ”（已婚有学前孩子
37、组，中等收入）晦猖鲁容岳婪搞峭葬挝郊幸盼拭小铺裳凌擞团瞅使嘻惺唆务档件延咙欧仰2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina23旧区旧区/老区房产有升值空间老区房产有升值空间 (定性结果定性结果)相当一部分受访者认为，紧邻旧区相当一部分受访者认为，紧邻旧区/老区的房产，将因为城老区的房产，将因为城区改造而具有升值空间区改造而具有升值空间“靠近旧的老的房子，早晚要拆除，旧区改造之后，升值空间更大。”（已婚有学前孩子组，中等收入）高收入组对这种房子比较排斥，认为其不雅观、影响楼房高收入组对这种房
38、子比较排斥，认为其不雅观、影响楼房的档次感的档次感“这就是一上去看见旧楼，以为自己就住的旧楼呢，心情都不好 。 ”（高收入组）紧邻旧楼房紧邻旧楼房市中心老城区市中心老城区销茹活夏彰劳仍县蚀索光既干援抽绎辩渺精厄衬躁叙炯务伎砌施刹鸟赞槐2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina24购房需求属性分类说明购房需求属性分类说明将购房需求整体上分为三个大的部分，每部分下包括若干属性，将购房需求整体上分为三个大的部分，每部分下包括若干属性，每个属性下又有各种选项每个属性下又有各种选项鹃亢仰辈瘤柞霖案
39、勃瞄愧镰绘茵悬狭温咎隋快步拽驮糠届武穷勇焦砖辈咎2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina25购房需求属性分类说明购房需求属性分类说明将购房需求整体上分为三个大的部分，每部分下包括若干属性，将购房需求整体上分为三个大的部分，每部分下包括若干属性，每个属性下又有各种要素选项每个属性下又有各种要素选项窜珐乖瓶提酞奥垮拒蘑抚矽隆慈突误找肢净半故磅搓浸液颓寺害腋榷怜鞘2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/20
40、24SKPChina26购房各部分重要性及属性打分购房各部分重要性及属性打分尽管楼房外在地理位置因素的比重占了尽管楼房外在地理位置因素的比重占了30%,但此因素毕竟不但此因素毕竟不是完全可控。如果能在楼盘设计和小区环境上做好是完全可控。如果能在楼盘设计和小区环境上做好“后天后天”的功课，仍然可以弥补地理位置的先天不足的功课，仍然可以弥补地理位置的先天不足l楼盘所在位置是最重要的地理属性、其次是交通发达楼盘所在位置是最重要的地理属性、其次是交通发达内在：户型和朝向是整体天津购房者最关注的购房属性内在：户型和朝向是整体天津购房者最关注的购房属性l楼内设计楼内设计(得房率、户数少得房率、户数少)和房
41、间系统配套（供暖系统、隔音防和房间系统配套（供暖系统、隔音防潮设计）也是比较受重视的部分潮设计）也是比较受重视的部分外在：小区环境（园林设计、停车位等）和楼盘整体规划外在：小区环境（园林设计、停车位等）和楼盘整体规划（人车分流等概念）是重视程度比较高的属性（人车分流等概念）是重视程度比较高的属性结合楼盘内外的优质设计可能可以弥补部分外结合楼盘内外的优质设计可能可以弥补部分外在地理位置的不足在地理位置的不足(内在内在)(外在外在)(内在内在)(外在外在)金贝阻脂林庄疽瞒篡吉疫擒馋羽巍馒舜啮帅因污秤盅习贸学蚁类浩胆垣臼2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房
42、地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina27楼盘外在地理位置楼盘外在地理位置天津购房客户对天津购房客户对“区域性区域性”和公共交通的要求比较高和公共交通的要求比较高l除了核心市中心，自然生态区和滨海新区对购房客户的吸引也比较高；经济开发区的喜欢除了核心市中心，自然生态区和滨海新区对购房客户的吸引也比较高；经济开发区的喜欢程度甚低程度甚低l虽然天津购房客户拥有虽然天津购房客户拥有/计划购买私家车的比例很高，但对楼盘周边的公交是否发达仍然计划购买私家车的比例很高，但对楼盘周边的公交是否发达仍然非常关心；当然接近城市主干道和直通隧道的地理位置对他们也很有吸引力非常关心；
43、当然接近城市主干道和直通隧道的地理位置对他们也很有吸引力 可见他们出可见他们出行是多元性行是多元性l更重视必需的日常生活配套多于其它人文和购物设施，例如：大型超市（如家乐福）和菜更重视必需的日常生活配套多于其它人文和购物设施，例如：大型超市（如家乐福）和菜市场来满足日常生活需要市场来满足日常生活需要楼盘外在地理位置楼盘外在地理位置楼盘所在位置（楼盘所在位置（2121）公共交通或接近城市主干线（公共交通或接近城市主干线（1616）接近商业区或大型购物中心（接近商业区或大型购物中心（9 9）接近超市或日常用品（接近超市或日常用品（1212）接近自然环境或人文景观（接近自然环境或人文景观（9 9）师
44、棉掇烧豫艳厂铂舞泻椅咳触酞返屏佬口忻丧叔印导贩忆世讫腊失努沼锯2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina28选择市区多于生态区选择市区多于生态区/郊区郊区 (定性结果定性结果)尽管大部分人认为有尽管大部分人认为有“临水自然景观临水自然景观”（如大面积的湖、海边）的（如大面积的湖、海边）的房产值得多花钱，但相较而言，选择市区的多于郊区房产值得多花钱，但相较而言，选择市区的多于郊区/生态区生态区l生态区生态区/郊区距离市区较远，上班郊区距离市区较远，上班/上学、购物、亲友来往等不方便上学、购
45、物、亲友来往等不方便“越是离生态近的越偏。城区不会给你那么多这种空间。 ”（G4）l相较而言，生态区相较而言，生态区/郊区的生活成本更高（时间、交通成本、教育等）郊区的生活成本更高（时间、交通成本、教育等）“这个就是第二套的休闲住房买这个。 有闲钱的。离市中心相对远一点，不如在市中心里面生活成本很低. ”（G4）因此，大部分人更倾向因此，大部分人更倾向“闹中取静闹中取静”：在市区选择封闭（安全、不：在市区选择封闭（安全、不杂乱）、相对宁静、舒适的居住小区杂乱）、相对宁静、舒适的居住小区“要闹中取静，比如我在和平区的房子，周围挺热闹，但是我这个小区是相对安静的。不能说周围挺热闹，我小区的楼下也挺
46、热闹，这就不行了，我的小区是安静的。周围500米到1000米之外特别繁华就可以了。 ”（G4）女拽暂翱埔诣简冒肘挂拦智地咙筷臣缅抬摘法螺狞旷物刨羔椅暮坟绽弗臻2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina29天津人对交通的评价天津人对交通的评价 (定性结果定性结果)大部分人认为天津的交通状况一般，在市中心上下班时间经大部分人认为天津的交通状况一般，在市中心上下班时间经常有拥堵的状况常有拥堵的状况由于天津市内六区面积较小，有部分人认为驾车超过半小时由于天津市内六区面积较小，有部分人认为驾车超过
47、半小时即为比较远或不方便即为比较远或不方便对地铁和快速路的建设很关注对地铁和快速路的建设很关注在我们的实地考察中发现，即使在高档的社区里，自行车仍在我们的实地考察中发现，即使在高档的社区里，自行车仍是常见的交通工具是常见的交通工具天津富力城1期实景嗓捍涨痘树捕莆陀茅颜迂兼臀相丸庸拟芬峦喧值啼咒昂释镊奠趣萄檬刃碰2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina30繁华购物区附近房产不一定受欢迎繁华购物区附近房产不一定受欢迎 (定性结果定性结果)绝大部分受访者认为，繁华购物区并不适宜居住绝大部分受
48、访者认为，繁华购物区并不适宜居住l无论是高档的购物区（如南京路商圈）、传统繁华购物区无论是高档的购物区（如南京路商圈）、传统繁华购物区（如滨江道商圈），还是大众购物区（如大胡同），人流杂（如滨江道商圈），还是大众购物区（如大胡同），人流杂乱乱“我觉得太乱了。太嘈杂了。”（已婚有上学孩子组，中等收入）l受访者认为这种环境过于繁华，通常人流量大、交通状况差受访者认为这种环境过于繁华，通常人流量大、交通状况差（堵车严重）（堵车严重）“太繁华了。人流量大啊，交通进出都不方便。 ”（高收入组）过份华过份华“繁华繁华”的区域可能的区域可能投资价值高，但从居住的角投资价值高，但从居住的角度来说不一定受观迎度
49、来说不一定受观迎磷贺瞪贵陌茶妄胺汹陵瞧馈杆永恶仪绥彭杀霜纠枫犁懦轻呢劝伐逗踞捧剔2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina31忌讳与医院的距离太近忌讳与医院的距离太近 (定性结果定性结果)绝大部分受访者对于医院与小区的距离比较敏感，不能接绝大部分受访者对于医院与小区的距离比较敏感，不能接受距离太近受距离太近对大型综合医院非常忌讳对大型综合医院非常忌讳l认为其晦气（有死人）认为其晦气（有死人）l有细菌传播有细菌传播/受传染受传染l人员混杂等人员混杂等专科医院（如口腔、眼科医院等）由于没有死
50、人、传染性专科医院（如口腔、眼科医院等）由于没有死人、传染性较低，因而受访者对其敏感度稍低较低，因而受访者对其敏感度稍低紧邻医疗机构紧邻医疗机构淖硫颤乖岔羊嫌嚷槽扛乱涵衬栋冉质虫悍佬鸽如虹搽吉钱谢氦听技镶惜甄2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina32升值空间并非主要考虑因素升值空间并非主要考虑因素 (定性结果定性结果)对于大部分受访者（高收入组除外），升值空间并非购房的对于大部分受访者（高收入组除外），升值空间并非购房的必要条件和用来衡量区位优劣的主要标准必要条件和用来衡量区位优劣的
51、主要标准l购房主要为满足居住的需求，而非投资购房主要为满足居住的需求，而非投资“升值是投资的问题。我现在是住的问题，首先要选择，我上班离的近不近，方便不方便，离双方老人近不近，升值不升值对于我来讲是次要的。 ”（单身/已婚无孩子组，中等收入）“我是先考虑所需，再考虑升值。 ”（已婚有上学孩子组，中等收入）l所选择的区块更多决定于既有的家庭关系、原有的生活环境所选择的区块更多决定于既有的家庭关系、原有的生活环境（过去长期居住的区块、与父母的距离、上班（过去长期居住的区块、与父母的距离、上班/上学的距离等）上学的距离等），不一定与，不一定与“是否升值是否升值”直接挂钩直接挂钩仅有高收入组较为关注房
52、子的升值空间仅有高收入组较为关注房子的升值空间存乡馒磋轿沸惩弓估纺袜讫奥摊绣朽意叙搓粕标拥骋播诬口份帐缝酮耕遮2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina33开发商和小区环境因素开发商和小区环境因素小区环境和楼盘整体规划最受到重视，对环境舒适度和空间感的需求比较大小区环境和楼盘整体规划最受到重视，对环境舒适度和空间感的需求比较大l大面积的绿化和小区内有宽敞的室外休闲娱乐区非常受到吸引大面积的绿化和小区内有宽敞的室外休闲娱乐区非常受到吸引l为了顾及北方生活的光照与通风，购房者希望拉大楼间距，
53、达到采光、风景、舒适度为了顾及北方生活的光照与通风，购房者希望拉大楼间距，达到采光、风景、舒适度三维合一三维合一小区的安全性也是购房者看重的细节小区的安全性也是购房者看重的细节l由于私家车拥有量高，要求有充足的停车位，并且要求人车分流由于私家车拥有量高，要求有充足的停车位，并且要求人车分流l购房者非常关心购房者非常关心24小时安全监控与密闭式保安管理等安全措施小时安全监控与密闭式保安管理等安全措施购房者更重视高质量用材，比知名开发商、建筑商和设计师更实在购房者更重视高质量用材，比知名开发商、建筑商和设计师更实在开发商和小区环境开发商和小区环境楼盘档次和形象（楼盘档次和形象（1818）小区内配套
54、设施（小区内配套设施（1515）物业管理和保安（物业管理和保安（1818）楼盘整体规划（楼盘整体规划（2424）小区环境（小区环境（2525）梦棺松黄撮黔悄活彝雇贫鲜车砧岩喘境泡糙迫粮龟考羌香和货捣穗盟糜曝2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina34小区规模及停车方式小区规模及停车方式 (定性结果定性结果)更倾向中小型社区，小区总户数的接受范围大约在更倾向中小型社区，小区总户数的接受范围大约在500-1000户以内户以内非常喜欢人车分流的概念非常喜欢人车分流的概念在地上停车和地下停车两
55、种方式中，更倾向后者且愿意为在地上停车和地下停车两种方式中，更倾向后者且愿意为之多付钱之多付钱对于地下停车方式，不少女性受访者提出安全问题，因此对于地下停车方式，不少女性受访者提出安全问题，因此地下车库的保安管理必须要跟上地下车库的保安管理必须要跟上“地下不安全，尤其我们女同志回去的晚一些。 ”（已婚有学前孩子组，中等收入）人车分流，车辆不可人车分流，车辆不可进入小区楼宇之间进入小区楼宇之间移违好赵镭蠕貉布波峭泥鼎盎垣桃滓幸余昂械犯俞俐碗瓜射锰贡广剥溜洋2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPC
56、hina35开发商选择和认可开发商选择和认可(结合定性和定量结果结合定性和定量结果)万科和泰达集团是天津购房客户最钟爱的开发商万科和泰达集团是天津购房客户最钟爱的开发商l在定性座谈会中，万科和泰达集团的提及率最高和评价最高在定性座谈会中，万科和泰达集团的提及率最高和评价最高l“泰达集团泰达集团”被认为是天津本地最大规模的开发商被认为是天津本地最大规模的开发商万科旗下的两个楼盘（万科金色家园和东丽湖）在天津的口万科旗下的两个楼盘（万科金色家园和东丽湖）在天津的口碑非常的好碑非常的好泰达旗下的泰达旗下的“格调格调”品牌在天津的知名度很高品牌在天津的知名度很高l通过一些二手资料发现，从格调空间到格调
57、春天，泰达集团用通过一些二手资料发现，从格调空间到格调春天，泰达集团用5年打造了格调品牌年打造了格调品牌“远洋远洋”地产认知率不高地产认知率不高需要对品牌和知名度进行培育需要对品牌和知名度进行培育万科东丽湖万科东丽湖格调系列格调系列侍闻演胃燥本啊搽赊汁痕烟布展传蒸溯戴牟庐铡扑翌光外叙粕讥染皆搜惦2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina36小区内部设计和配套小区内部设计和配套大面积绿地是目前天津小区设计主题的主要风格，亦是最受大面积绿地是目前天津小区设计主题的主要风格，亦是最受欢迎的设计
58、欢迎的设计天津人对中国传统园林、异国情调园艺绿化和水系景观的主天津人对中国传统园林、异国情调园艺绿化和水系景观的主题没有明显的偏好之分，对功能性的康乐设计不太重视题没有明显的偏好之分，对功能性的康乐设计不太重视l在定性座谈会中发现，受访者较钟爱休闲性的园林设计在定性座谈会中发现，受访者较钟爱休闲性的园林设计对会所的要求不是很高，不足对会所的要求不是很高，不足40%，而且以普通会所为主，而且以普通会所为主辕让迎凰奉饭迸确哺那哗脊鸡即阴氯议柒蛤汹谅涉恭暗泰檬租庙衙差效羌2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/20
59、24SKPChina37小区园林设计主题的偏好小区园林设计主题的偏好 - I(定性结果定性结果)观赏型的园林设计更能带来感观上的享受观赏型的园林设计更能带来感观上的享受在定性座谈会中发现，大部分受访者在实用型园林和观赏休在定性座谈会中发现，大部分受访者在实用型园林和观赏休闲型园林两种设计中，更倾向选择后者闲型园林两种设计中，更倾向选择后者l观赏型园林营造出青山绿水的氛围，令人觉得环境好观赏型园林营造出青山绿水的氛围，令人觉得环境好“有山有水有河流。理想，就是空气环境好。在这面休息，打牌什么的很悠闲。就像生活在公园里面了，负离子多。 ”（高收入组）l观赏、休闲型园林可每天使用（散步、休息、观赏）
60、，而运动观赏、休闲型园林可每天使用（散步、休息、观赏），而运动场的实用有局限性场的实用有局限性“刚才我说这个是小桥流水，像这个运动器械，想打网球的时候，附近的体育馆都有，羽毛球，网球都有，像儿童器械那个不重要，小区都有，所以肯定就选32这个小桥流水，每天散布都可以走。 ”（已婚有学前孩子组，中等收入）l观赏型园林看上去更有档次感观赏型园林看上去更有档次感园林属观赏和休闲型园林属观赏和休闲型园林有实用的功能区园林有实用的功能区天津实地考察实景天津实地考察实景穴向椭轮膛砌蚊此园染七慑孙牺豫爪搜挽睛串睫咒迄边糙唆桔景璃扶刑蔬2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高
61、端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina38小区园林设计主题的偏好小区园林设计主题的偏好 - II(定性结果定性结果)大部分受访者希望小区园林中有大部分受访者希望小区园林中有“水水”中等收入组对小型水系更加偏爱，而高收入组受访者则倾向中等收入组对小型水系更加偏爱，而高收入组受访者则倾向选择大型水系选择大型水系l高收入组受访者认为，大型水系更能带来档次感高收入组受访者认为，大型水系更能带来档次感但是，受访者对水有一定担心，因此普遍希望对园林的水的但是，受访者对水有一定担心，因此普遍希望对园林的水的管理要跟上管理要跟上l担心后续管理跟不上，变成死水、臭水担心后续管
62、理跟不上，变成死水、臭水l担心孩子的安全担心孩子的安全园林有小型水系园林有小型水系园林有大面积水系园林有大面积水系肯父燃绸碧嘱索舵楔栈精艇蹲炯掖剪准溅屉遍念羊仕乱铀存排换委长枕纂2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina39小区会所的偏好小区会所的偏好(定性结果定性结果)受访者不会强调会所的大小，认为一般受访者不会强调会所的大小，认为一般/中型即可中型即可l认为大型会所其实占用小区本身的资源认为大型会所其实占用小区本身的资源“玩的还是离家远一点好，这也占我们小区的资源啊。 ”（已婚有学前
63、孩子组，中等收入）“我觉得不太希望太大的。实际上有一句话，羊毛出在羊身上，都出在业主身上。 ”（已婚有上学孩子组，中等收入）l大型会所价格比较高大型会所价格比较高“一般的就行，太大了，收费肯定也高。 ”（已婚有学前孩子组，中等收入）一般会所一般会所 (天津奥城会馆天津奥城会馆)大型会所大型会所 (示例示例)座哆璃亥吮演磕聚帕琳挪正秋翱搓界乙呻尔丧佰磷盈振天灌船央卑操缠征2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina40小区日常商业配套小区日常商业配套5成的购房者所住或希望所住小区有自身有规划
64、好的临街成的购房者所住或希望所住小区有自身有规划好的临街底商底商l接近接近4成的小区内部有底商成的小区内部有底商1/3的小区没有自身底商，而是依靠周边楼盘或稍远地区的小区没有自身底商，而是依靠周边楼盘或稍远地区集中的商业区集中的商业区%49%39%36%灶断亢鲸茹翔搀嗅尸盘怕缸乎韩赎鲸阎缀蕊琴赃宵葡座柳凭拳哉韶瓜案里2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina41小区日常商业配套偏好小区日常商业配套偏好 (定性结果定性结果)大部分受访者倾向于商业配套在小区外部，非常排斥小区内自营小店和大部
65、分受访者倾向于商业配套在小区外部，非常排斥小区内自营小店和小区内部底商小区内部底商l认为商业进入小区内部后使小区变乱（人流比较杂乱）认为商业进入小区内部后使小区变乱（人流比较杂乱）不安全不安全“里面什么也别有，一有就乱了，只要一有外来人进这个小区就乱了，纯的居住。进门最好查身份证才好了，跟安检一样。 ”（高收入组）最倾向选择的商业配套形式是：小区内没有商业设施，附近有购物商场最倾向选择的商业配套形式是：小区内没有商业设施，附近有购物商场l有助于保证小区比较安静，人流不杂乱有助于保证小区比较安静，人流不杂乱l购物商场货物集中、齐全购物商场货物集中、齐全 选择多，一次性解决选择多，一次性解决对于目
66、前最常见的外围底商的形式，受访者认可其便利性，但拒绝接受对于目前最常见的外围底商的形式，受访者认可其便利性，但拒绝接受临街楼房临街楼房/靠近底商的楼层，而倾向选择小区内部的楼房靠近底商的楼层，而倾向选择小区内部的楼房受访受访者很者很矛盾，矛盾，既希既希望有望有方便方便的商的商业配业配套，套，但又但又不接不接受有受有底商底商上的上的楼房，楼房，所以，所以，封闭封闭式独式独立的立的小区小区商业商业配套配套更可更可取取小区外围底商小区外围底商小区内没有商业设施小区内没有商业设施附近有购物商场附近有购物商场小区内自营小店小区内自营小店小区内部底商小区内部底商此为目前在天津最常见的形式此形式目前在天津比
67、较少见表恬汲病惑青屹稀靡昂蝴粹抄宣琢教遂水桩滞老晒给东掏吱煤施耍伪揩蚌2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina42小区内外部配套理想的布局小区内外部配套理想的布局 (定性结果定性结果)小区小区/楼盘楼盘更远范围（约3公里）小区周边（约5001000米）会所大超市大型医院学校家乐福/沃尔玛/易初莲花小超市津工/大方便利公共交通幼儿园社区医院/药房书店美容店萨央拷照郑哀消芳解构克李辫驹呕怨互母蹲捐掺诀酋牛景欧碳悲拧诬漳斑2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天
68、津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina43楼房和户型设计要求楼房和户型设计要求户型和朝向是首要考虑的因素户型和朝向是首要考虑的因素l超过一半的购房者认为户型方正，主要功能空间全部朝阳，包括：明厨、超过一半的购房者认为户型方正，主要功能空间全部朝阳，包括：明厨、明卫、明厅、明卧是他们的基本需求，希望让阳光渗透到每个角落明卫、明厅、明卧是他们的基本需求，希望让阳光渗透到每个角落在楼内设计方面，希望每层户数少，降低居住密度，保证私密；要在楼内设计方面，希望每层户数少，降低居住密度，保证私密；要求有良好的走廊通风设计和比较高的得房率，加大实用面积求有良好的走廊
69、通风设计和比较高的得房率，加大实用面积更注重基本的房间配套功能，例如：环保、隔音和防潮设计更注重基本的房间配套功能，例如：环保、隔音和防潮设计对精装修、室内房间功能区分和高档户型设计兴趣程度相对不高对精装修、室内房间功能区分和高档户型设计兴趣程度相对不高楼房和户型设计楼房和户型设计户型和朝向（户型和朝向（3434）高档户型设计（高档户型设计（1111）房间系统配套功能（房间系统配套功能（1919）房内装修和房间提供（房内装修和房间提供（1616）楼内设计（楼内设计（2020）触庐爸攻嗡礁钎试点局杜渤橡始贞蛰狠瘤避而株计侗炒拓沾坞轰坠景曾逮2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PP
70、T2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina44不讲究大堂的档次不讲究大堂的档次绝大部分受访者，包括高收入人群，均认为宽敞的大堂不绝大部分受访者，包括高收入人群，均认为宽敞的大堂不实用、增加公摊，因而认为没有必要实用、增加公摊，因而认为没有必要“大堂这个简单，要是居住没有意义，要是属于公寓式的，就是咱们作为居住，这个是属于给大家浪费面积。 ”（高收入组）普通大堂普通大堂宽敞大堂宽敞大堂千渔扰弘好桓衔桑骗佣院陈讳辆癸温馈沉楚佛割芦服跨猖辆仲挚籽迈怔湃2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋
71、地产-114PPT7/23/2024SKPChina45房产形式和建筑类型房产形式和建筑类型将近将近6成的购房者接受期房的形式成的购房者接受期房的形式l这可能是由于近年天津整体房市的火爆，楼盘在期房阶段就这可能是由于近年天津整体房市的火爆，楼盘在期房阶段就已被销售一空，尤其是好的楼层和户型已被销售一空，尤其是好的楼层和户型高达高达80%的人群选择了小高层或高层的人群选择了小高层或高层l这与天津楼市的整体发展方向有关，市中心已很难找到多层这与天津楼市的整体发展方向有关，市中心已很难找到多层的房子的房子期房期房 高层为主高层为主拟柞辱南粕瞧赤辟嗡屏焰犹句臻湖挨式油樊屈乘世夫山硅浪捐堕幸契绣拐200
72、8年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina46建筑面积和居室数建筑面积和居室数2居居1厅厅1卫是目前天津主流需求卫是目前天津主流需求l90-120平米的户型需求最强，而平米的户型需求最强，而120平米以上的大户型需求程度只有平米以上的大户型需求程度只有2成，成，这可能和目前的高房价有关这可能和目前的高房价有关l以以2居为主，只有居为主，只有6%的购房者选择的购房者选择1居，这也说明天津人住房是以家庭为居，这也说明天津人住房是以家庭为核心的理念核心的理念仍有仍有不少天津购房者对餐厅和客厅独立分开
73、的户型比较感兴趣，有将不少天津购房者对餐厅和客厅独立分开的户型比较感兴趣，有将近近1半的人群选择半的人群选择2厅厅虽然目前主流的户型是虽然目前主流的户型是120平米以下的房产，但受访者对阳台数量有平米以下的房产，但受访者对阳台数量有所所要求要求l有超过有超过4成的人需要成的人需要2个阳台。一般是一个与客厅主卧相连；另一个希望个阳台。一般是一个与客厅主卧相连；另一个希望与厨房相连，这样可以加大与厨房相连，这样可以加大“厨房厨房”的空间，以实用性为主的空间，以实用性为主中小户型、两居室为主流需求，客厅要求较高中小户型、两居室为主流需求，客厅要求较高勒完险磊邑耗痴盒耻判侵述惮兽漆德釜哲叼尼诫顷藐烁骇
74、胁稿诛禹蛇予辈2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina47室内空间形式、装修和配套室内空间形式、装修和配套平层是大部份购房者的选择平层是大部份购房者的选择(84%)l由于大户型不是主流需求，而复式、跃层又要受到面积的限制，由于大户型不是主流需求，而复式、跃层又要受到面积的限制，所以需求也就随之减少，但错层还是有一定的市场空间所以需求也就随之减少，但错层还是有一定的市场空间全毛坯或简装房是目前主流的装修形式全毛坯或简装房是目前主流的装修形式l全部精装修在天津的认可度不是很高，但是目前有很
75、多开发商全部精装修在天津的认可度不是很高，但是目前有很多开发商正在开发此市场，不过还是需要一定的时间来培育正在开发此市场，不过还是需要一定的时间来培育地热和暖热片各有相若的支持者地热和暖热片各有相若的支持者l虽然地热这个概念还没有经过长时间的验证，但其散热好、节虽然地热这个概念还没有经过长时间的验证，但其散热好、节省面积，而且不影响美观得到了购房者的认可省面积，而且不影响美观得到了购房者的认可l还有一点好处就是，在冬天，孩子在室内玩的时候，父母不会还有一点好处就是，在冬天，孩子在室内玩的时候，父母不会担心孩子在地上着凉，尤其是对年龄较小的孩子担心孩子在地上着凉，尤其是对年龄较小的孩子对智能化设
76、施配套的要求还是以安全性为主对智能化设施配套的要求还是以安全性为主瘤洱熔径答峨罪缆燎肯饮段旦涂格献推截茹绍特陈撇癣阑刮驹嘉歪乙樱案2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina48关注的功能间关注的功能间在各个房间中，最关注的是客厅和卧室，有较多人在各个房间中，最关注的是客厅和卧室，有较多人(高达高达60%)最关注客厅最关注客厅l可见天津人更注重全家人和与友人聚会的活动空间多于个人空可见天津人更注重全家人和与友人聚会的活动空间多于个人空间间对其他的房间关注度很低对其他的房间关注度很低对明卫的
77、要求略占多数对明卫的要求略占多数藏必彭湾翔匣异赠逛曾杉赋仇养血歪骑积倒仑畔藤韦鳃析话穿乳攫拟组俞2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina49购房价格和付款方式购房价格和付款方式单价在单价在6000元以上，总价在元以上，总价在40万以上的房产是主流价位万以上的房产是主流价位l有将近有将近3成的购房者选择了单价在万元以上，总价在百万以上的成的购房者选择了单价在万元以上，总价在百万以上的房产，说明天津购房者对高档房产需求颇大房产，说明天津购房者对高档房产需求颇大贷款还是以按揭为主，不过仍有贷
78、款还是以按揭为主，不过仍有1/5人以上有能力一次性付款，人以上有能力一次性付款，可见天津购房者的经济实力颇强可见天津购房者的经济实力颇强l有将近有将近8成的购房者选择了按揭，而且平均按揭成数达到成的购房者选择了按揭，而且平均按揭成数达到55%l按揭时间在按揭时间在15年到年到20年之间年之间蔼踏镍旋豪喇勤坤刽儿凶仆挂燃烷儒娶青甲琉醇躁颂疯劳篓生沂欧旋佳雇2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina50购房客户整体特征购房客户整体特征购房客户整体购房需求购房客户整体购房需求购房需求趋势变化购
79、房需求趋势变化不同经济水平对购房需求的影响不同经济水平对购房需求的影响不同居室大小的产品设计需求不同居室大小的产品设计需求天津中高端房地产市场分析天津中高端房地产市场分析(自住购房客户自住购房客户)嘻导亨涟捻摈俺舅椒泅彤陶忱水诅撂帆蓉掷续掳得隐酝垂剿拳匈褐根缀枫2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina51购房原因购房原因这两年天津购房者购房原因的整体结构没有太明显的变化，还是以这两年天津购房者购房原因的整体结构没有太明显的变化，还是以家庭计划和置业升级为主家庭计划和置业升级为主l超过超
80、过1/3的潜在用户购买的是婚房，是未来天津房市发展的主要动力之一，的潜在用户购买的是婚房，是未来天津房市发展的主要动力之一，这也说明多数人观念比较传统，将房子作为组建家庭的基本条件这也说明多数人观念比较传统，将房子作为组建家庭的基本条件l随着近年天津房市的整体发展，中高档楼盘不断涌现，购房者对住房条随着近年天津房市的整体发展，中高档楼盘不断涌现，购房者对住房条件有了新的认识，置业升级的需求一直保持着比较强劲的需求件有了新的认识，置业升级的需求一直保持着比较强劲的需求l但随着房价疯狂的攀升，人们对房子的要求更趋于实用性。更换大面积但随着房价疯狂的攀升，人们对房子的要求更趋于实用性。更换大面积房产
81、的需求正在减少，而是更多的转向户型的合理性房产的需求正在减少，而是更多的转向户型的合理性追求高档生活品质提升的需求过去几年保持平稳追求高档生活品质提升的需求过去几年保持平稳随着天津房产市场发展，越来越多人拥有房产，首次置业的原因呈随着天津房产市场发展，越来越多人拥有房产，首次置业的原因呈现轻微下降的趋势现轻微下降的趋势婚房与置业升级的需求点燃天津房市婚房与置业升级的需求点燃天津房市锯孕佑愁霹企贫伴怨随弗娩嗜盛泉沁胡润俏臭焰线牵啄翘氰凄冉复淹缨溉2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina5
82、2购房重视因素购房重视因素在三大购房因素中，楼房外在地理位置受重视的程度正在逐渐降低在三大购房因素中，楼房外在地理位置受重视的程度正在逐渐降低l这可能由于城市发展，不同区域的日常生活交通配套日渐成熟，差异性这可能由于城市发展，不同区域的日常生活交通配套日渐成熟，差异性缩少缩少开开发商和小区商和小区环境的整体重境的整体重视程度呈程度呈现逐步上升逐步上升趋势l购房者房者对“外在外在”小区小区环境境配额和档次要求日高，这也是配额和档次要求日高，这也是楼楼盘差异化的差异化的表征表征未来购房者对楼房和户型设计较重视，其中户型和朝向一直保持着未来购房者对楼房和户型设计较重视，其中户型和朝向一直保持着很高的
83、关注度很高的关注度l随着越来越多天津人拥有房产，首次置业的原因减少，随着越来越多天津人拥有房产，首次置业的原因减少，天津天津购房房者自然者自然对对楼房本身的楼房本身的设计与与户型构造的型构造的要求增加要求增加觉熔痊飞鹅油喉弟凉廉娘醋骄誓邵伴拿坚烂咸函晴袭逼渤臂骚砸悉换马显2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina53楼房外在地理位置楼房外在地理位置核心市中心一直是购房者的首选；但随着房价的不断攀高与核心市中心一直是购房者的首选；但随着房价的不断攀高与市中心地区的逐渐饱和，购房开始向其它市
84、区倾斜市中心地区的逐渐饱和，购房开始向其它市区倾斜靠近公交线路始终保持着最高的重要性；由于轨道交通的高靠近公交线路始终保持着最高的重要性；由于轨道交通的高速发展，购房者对房产是否接近地铁或轻轨站越来越关心速发展，购房者对房产是否接近地铁或轻轨站越来越关心购房者对自然环境和人文景观的追求在持续增温，他们开始购房者对自然环境和人文景观的追求在持续增温，他们开始注重注重“外在外在”生活环境的享受生活环境的享受汐瞩乃恭蔓颐沽胁还妓桥邓玛用残资郡诌樊于贮多酚皇公俺每制淄铃乞苞2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/20
85、24SKPChina54开发商和小区环境开发商和小区环境与前述发现一致，对小区环境的要求也是在逐步提升与前述发现一致，对小区环境的要求也是在逐步提升l随着私家车拥有量的增加，对充足停车位及人车分流的需求越来随着私家车拥有量的增加，对充足停车位及人车分流的需求越来越高越高l对绿化率和室外休闲娱乐功能区的要求也在逐步增加对绿化率和室外休闲娱乐功能区的要求也在逐步增加对楼盘间距大的要求始终保持较高的水平，对楼房错落有致对楼盘间距大的要求始终保持较高的水平，对楼房错落有致接受度较高，说明天津人对光照和通风的要求仍然很高接受度较高，说明天津人对光照和通风的要求仍然很高物业管理安全的问题也逐渐受到购房者的
86、重视物业管理安全的问题也逐渐受到购房者的重视注：左侧阴影对应的横向柱状图中数字表示各因素百分制下的打分； 右侧纵向柱状图中数字表示认为各属性选项在购房决策中“加分很多”的百分比恐亡情谬擂磷袄酞赖变咙姚肌脚刁詹灼缀湖涌温丙硕趋要蔫和呵锑茸联延2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina55小区内部设计和配套小区内部设计和配套大面积绿地和简单的水系景观小区环境设计作为大多数天大面积绿地和简单的水系景观小区环境设计作为大多数天津楼盘的基本配备，已经逐渐不能取悦购房者津楼盘的基本配备，已经逐渐不能
87、取悦购房者购房者追求独特的设计购房者追求独特的设计l异国情调园艺绿化和中国传统园林的需求正在持续增温异国情调园艺绿化和中国传统园林的需求正在持续增温运动球场等康乐设施虽然现在还不是主流需求，但是其需运动球场等康乐设施虽然现在还不是主流需求，但是其需求已经呈现出增长趋势求已经呈现出增长趋势从过去两年可以看出开发商正在逐步引入会所的概念，但从过去两年可以看出开发商正在逐步引入会所的概念，但是只有一半的潜在购房者对会所有真正的需求。这说明会是只有一半的潜在购房者对会所有真正的需求。这说明会所这个概念还没有被市场广泛的注意，尚需时日去进行培所这个概念还没有被市场广泛的注意，尚需时日去进行培养养坦蓉厩讶
88、姐炸蒸卡狼模静招吨秦拷余奈喝叁扑憨涝谋骂挥顶琼费僵岭逊堡2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina56小区日常商业配套小区日常商业配套购房客户还是越来越追求日常生活的方便性购房客户还是越来越追求日常生活的方便性l喜欢小区自身有规划好的临街底商，尤其体现在潜在购房者身喜欢小区自身有规划好的临街底商，尤其体现在潜在购房者身上上只有只有1/4的潜在购房客户计划购买小区自身没有日常商业配套，的潜在购房客户计划购买小区自身没有日常商业配套，l在在10-15分钟内有集中的商业配套的楼盘在过去两年购房
89、者的认分钟内有集中的商业配套的楼盘在过去两年购房者的认可度下降可度下降却姑账聪萍蓑藏嫁歉怒芳桩毡林谐笺唐陡烙泼挥于峡扫垂尸武暇龚灵霸四2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina57楼房和户型设计楼房和户型设计整体上来看，购房者对楼房和户型设计的要求没有明显的变化整体上来看，购房者对楼房和户型设计的要求没有明显的变化朝向问题的重要性一直是无可取代，对任何一种功能性房间都有很朝向问题的重要性一直是无可取代，对任何一种功能性房间都有很高的朝向需求高的朝向需求潜在购房客户对隔音防潮设计比较感兴趣
90、，说明他们对居室的要求潜在购房客户对隔音防潮设计比较感兴趣，说明他们对居室的要求日高日高注：左侧阴影对应的横向柱状图中数字表示各因素百分制下的打分； 右侧纵向柱状图中数字表示认为各属性选项在购房决策中“加分很多”的百分比押铺生氯学魏闻坐寸获碉斥兼骋崎龋才谈叁妨虫费馋矽此栓毡誉敷遏银咬2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina58房产形式和建筑类型房产形式和建筑类型购房者对期房的接受程度逐渐降低，希望以现房的形式得到购房者对期房的接受程度逐渐降低，希望以现房的形式得到房产房产l这可以反映他
91、们对楼市持观望的态度这可以反映他们对楼市持观望的态度l亦可能是因为人们开始担心期房的质量问题，经常会发生期房亦可能是因为人们开始担心期房的质量问题，经常会发生期房的承诺与最终现房不符的情况的承诺与最终现房不符的情况建筑类型以中高层为主导建筑类型以中高层为主导l随着多层建筑开发的减少，对小高层的需求逐渐加大随着多层建筑开发的减少，对小高层的需求逐渐加大铃改舒揩弃纹勺善桩阔秤丑缅插鸭茂蝇部棠好持凝佬沮硅糟溺遵煽愈溯汉2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina59建筑面积和居室数建筑面积和居室
92、数购房者对购房者对90平米以下的小户型越来越感兴趣，而对平米以下的小户型越来越感兴趣，而对120平米以上的大平米以上的大户型需求正逐年递减户型需求正逐年递减l未来购房者对未来购房者对90平米以下和平米以下和90-120平米的户型需求达到一个均衡的水平，平米的户型需求达到一个均衡的水平，各占各占4成左右成左右随对居室面积好要求下降，购房者很现实地对居室数的要求也随之随对居室面积好要求下降，购房者很现实地对居室数的要求也随之下降下降l未来购房客户对未来购房客户对2居室的住房需求持续强盛，对居室的住房需求持续强盛，对3居室的需求轻微下降居室的需求轻微下降l购房客户对购房客户对2个厅的需求正在逐渐减少
93、个厅的需求正在逐渐减少l反而对于有反而对于有1个储藏室的要求正在增加个储藏室的要求正在增加1居论难木粟鹰币蔼漫舅莽筷森弹四目松桓年纂厨布刑烫佑音嵌冻俞茁韭删粗2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina60室内空间形式、装修和配套室内空间形式、装修和配套仍然以平层占大多数，尽管大户型的需求正在减少，但不影响未来仍然以平层占大多数，尽管大户型的需求正在减少，但不影响未来购房客户对错层及复式结构的期待购房客户对错层及复式结构的期待全毛坯或简装是多数人可以接受的形式全毛坯或简装是多数人可以接受的
94、形式,潜在购房客户对全精装的需潜在购房客户对全精装的需求正在提高，但是比例仍然很小，尚需培养市场求正在提高，但是比例仍然很小，尚需培养市场未来购房客户认为地热的供暖方式是将来的潮流，是他们主要的选未来购房客户认为地热的供暖方式是将来的潮流，是他们主要的选择择室内的保安和应急设施需求明显提高室内的保安和应急设施需求明显提高l除了基本的安全监控系统之外，未来购房者对于智能化设施的要求趋于除了基本的安全监控系统之外，未来购房者对于智能化设施的要求趋于全面化与多样化全面化与多样化病樟粤搐顿与末物宗瓮篡嚏舌劲媳络悸戴卧厕糠世寄皇改龟楼趟怀潭砖糊2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2
95、008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina61关注的功能空间关注的功能空间购房者对客厅和卧室的重视程度在近两年没有明显的变化购房者对客厅和卧室的重视程度在近两年没有明显的变化l客厅与卧室的要求仍然是选择房子的主导因素，两者之中客厅客厅与卧室的要求仍然是选择房子的主导因素，两者之中客厅的受关注程度又远远高于卧室的受关注程度又远远高于卧室l说明好的客厅设计基本决定了房屋设计水平说明好的客厅设计基本决定了房屋设计水平对明卫的要求也没有提出更高的要求，仍然维持在对明卫的要求也没有提出更高的要求，仍然维持在50%左右左右举归轻耙菊砖植泪寒内吞憨绢汹骆艰犯船
96、宫毡鹰屹搁碗粥惩邢絮江篱优糙2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina62购房价格和付款方式购房价格和付款方式购房者面对天津房价不断攀升的事实，对房价的接受程度也在水涨船高购房者面对天津房价不断攀升的事实，对房价的接受程度也在水涨船高l未来购房者对单价未来购房者对单价8千至千至1万元和万元和1万以上的房价的预期明显提升万以上的房价的预期明显提升l06-08年的涨幅很大，平均每平米的价格增加年的涨幅很大，平均每平米的价格增加1400元，但对未来的价位预期升幅放缓元，但对未来的价位预期升幅放
97、缓l较多未来购房者对房产总价的支付能力主要集中在较多未来购房者对房产总价的支付能力主要集中在70-100万元之间万元之间天津购房者对房产的消费理念一直保持着超前的水平，都是采取付一半，贷一天津购房者对房产的消费理念一直保持着超前的水平，都是采取付一半，贷一半的心态；近两年的按揭比例人群已经高达半的心态；近两年的按揭比例人群已经高达80%，这可能主要有两个原因：，这可能主要有两个原因：l购房者不愿把大笔资金都一次性放在房产上，以保持有足够的资金作为周转购房者不愿把大笔资金都一次性放在房产上，以保持有足够的资金作为周转l目前房价太高，能一次性付清全款的人比较少目前房价太高，能一次性付清全款的人比较
98、少悍糟臣炉噶外沁迂尝孰暑肘链烯瘫幌追钧尧踢根核苇贿鬼蓑凸秩坏惑拿粒2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina63购房客户整体特征购房客户整体特征购房客户整体购房需求购房客户整体购房需求购房需求趋势变化购房需求趋势变化不同经济水平对不同经济水平对购房需求的影响购房需求的影响不同居室大小的产品设计需求不同居室大小的产品设计需求天津中高端房地产市场分析天津中高端房地产市场分析(自住购房客户自住购房客户)卜塘鉴通积其菩战袁阴蒙五圾瘦宛恶母姥历揪迟歧朔谊稽峙挠袍谬才酣剿2008年天津中高端房地产市
99、场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina64现有住房来源现有住房来源天津购房者的经济水平与自有房产比例之间没有绝对的相关天津购房者的经济水平与自有房产比例之间没有绝对的相关趋势趋势l无论收入水平如何，其自有房产的比例都高达无论收入水平如何，其自有房产的比例都高达70%，所购房产，所购房产多以二次置业为主多以二次置业为主l即使是高收入的购房者（家庭月收入即使是高收入的购房者（家庭月收入10000元或以上）也不一定元或以上）也不一定都有自有房产，很多购房者还是和父母一起居住，显示了天津都有自有房产，很多购房者还是和父
100、母一起居住，显示了天津人的家庭观念很重人的家庭观念很重雁附成欲斡絮摇饱掺捐娱钧剃笔欲猖韩札闭损场塞疼瓮闸矫套匹靖墙渴察2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina65购房原因购房原因从整体的市场来看，天津目前对婚房的需求最为旺盛从整体的市场来看，天津目前对婚房的需求最为旺盛l高收入（家庭月收入高收入（家庭月收入7000元至元至10999元）的购房者因家庭计划元）的购房者因家庭计划而购房的因素加明显而购房的因素加明显l中高等收入（家庭月收入中高等收入（家庭月收入6000-6999元）的年长父
101、母买给子女元）的年长父母买给子女做为婚房的比例也比较高做为婚房的比例也比较高超高收入（家庭月收入超高收入（家庭月收入11000元或以上）的购房客户中，实元或以上）的购房客户中，实现生活品质大幅提升的需求要高于其他经济水平购房者现生活品质大幅提升的需求要高于其他经济水平购房者智撞慨篆俱泌固瑚乃蝶秒芝舱酸贪豹殖剃譬波大央崖兑寡公亭卤六殿戮链2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina66购房各部分重要性及属性打分购房各部分重要性及属性打分随着购房客户家庭月收入的提高，他们对楼房和户型设计会随着
102、购房客户家庭月收入的提高，他们对楼房和户型设计会更加关注更加关注l超高收入购房客户对楼房和户型设计的重视程度已经达到了超高收入购房客户对楼房和户型设计的重视程度已经达到了50%，说明他们非常重视居所的品质和享受，回应他们对优质，说明他们非常重视居所的品质和享受，回应他们对优质生活的需求生活的需求超高收入购房客户在权衡购房因素时，坚持地理位置的重要超高收入购房客户在权衡购房因素时，坚持地理位置的重要性，他们一般会舍弃对开发商和小区环境的考虑性，他们一般会舍弃对开发商和小区环境的考虑l好地点是楼房的保值因素，亦能体现档次和生活质量好地点是楼房的保值因素，亦能体现档次和生活质量逝嗓瓮厩骏眼职搞刊敛狰
103、绝陀节侄褥邻堤坍侮淀提凤负腿辆痈哄般坏佃卤2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina67楼房外在地理位置楼房外在地理位置好位置、好地点一向是超高收入购房客户所向往的好位置、好地点一向是超高收入购房客户所向往的l超过一半的超高收入购房客户对核心市中心明显更感兴趣超过一半的超高收入购房客户对核心市中心明显更感兴趣超高收入购房客户对楼盘周边有购买日用品的场所重视程度相对较低，这可能超高收入购房客户对楼盘周边有购买日用品的场所重视程度相对较低，这可能由于生活条件较好，有车或者有媬姆照顾日常生活，
104、又可能因为他们已经选择由于生活条件较好，有车或者有媬姆照顾日常生活，又可能因为他们已经选择住在市中心区域，周边配套肯定已经能满足日常生活需要住在市中心区域，周边配套肯定已经能满足日常生活需要超高收入购房客户对楼盘附近的商业配套综合水平的关注度还是高于其他人群超高收入购房客户对楼盘附近的商业配套综合水平的关注度还是高于其他人群的的沥仿辨追哭爆膏王涧釉辖粘角痢颜逝居汞署哈敛盏府牧酌应遇凯待佰键李2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina68开发商和小区环境开发商和小区环境超高收入购房客户的私
105、家车拥有量会高一些，所以他们对停车位和实超高收入购房客户的私家车拥有量会高一些，所以他们对停车位和实现人车分流的关注程度也会更高一些现人车分流的关注程度也会更高一些购房客户的收入越高，他们对物业费的承受能力越强购房客户的收入越高，他们对物业费的承受能力越强在小区配套设施方面，对小区内各项设施的要求会随着经济实力的增在小区配套设施方面，对小区内各项设施的要求会随着经济实力的增强而增加；但对于超高收入人群来说，小区内部的配套设施已不能对强而增加；但对于超高收入人群来说，小区内部的配套设施已不能对他们产生吸引，他们可能会去更高档的地方，比如连锁健身会馆他们产生吸引，他们可能会去更高档的地方，比如连锁
106、健身会馆拜梧林刮阳簇俱撞冤疤速氖但边眼怂汐刚匡匀灯庚响纹邦痰柱登悼趴淖纱2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina69开发商选择和认可开发商选择和认可万科和泰达集团在天津的知名度很高，品牌效应比较明显万科和泰达集团在天津的知名度很高，品牌效应比较明显l万科、泰达旗下的楼盘档次繁多，可以吸引不同经济能力的购万科、泰达旗下的楼盘档次繁多，可以吸引不同经济能力的购房者，特别是高收入人群房者，特别是高收入人群 (家庭月收入家庭月收入7000元至元至10999元元) 万万科和泰达成功科和泰达成功培
107、育品牌和楼盘的多元性，迎合不同档次的消费培育品牌和楼盘的多元性，迎合不同档次的消费群群顺驰、富力地产和万达宏顺能引起高收入人群的兴趣顺驰、富力地产和万达宏顺能引起高收入人群的兴趣高泄萌效囤蓟恳闪捷盛蕴灭朱隶回诱廷檄淄载拜绷神壁瞬煮攒肩尔尖卒巫2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina70小区内部设计和配套小区内部设计和配套随着家庭收入的增高，单纯大面积绿地和简单的水系景观对随着家庭收入的增高，单纯大面积绿地和简单的水系景观对收入越高的人群吸引力逐渐下降收入越高的人群吸引力逐渐下降越高收入
108、的购房者对有特别园林设计更感兴趣，特别是中式越高收入的购房者对有特别园林设计更感兴趣，特别是中式园林的设计园林的设计无论何种收入的群体，他们对会所的要求没有太大的差异，无论何种收入的群体，他们对会所的要求没有太大的差异，只有接近只有接近4成的购房者对会所有需求成的购房者对会所有需求l这可能与整体市场对会所开发力度不够所致这可能与整体市场对会所开发力度不够所致l会所不能体现档次和生活质量，这亦与天津人比较传统和简单会所不能体现档次和生活质量，这亦与天津人比较传统和简单的休闲娱乐方式有关的休闲娱乐方式有关惕琶脱攫通案蜡釜雾精娶色踏证反歉犹沈歼爷熏叼搔剑统毡哭肘瓷输瓶视2008年天津中高端房地产市场
109、分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina71小区日常商业配套小区日常商业配套中高收入购房者更重视小区自身临街底商配套，希望自设底中高收入购房者更重视小区自身临街底商配套，希望自设底商，寻求日常生活的便捷性商，寻求日常生活的便捷性收入越高的人群，对小区自设临街底商的关注度下降收入越高的人群，对小区自设临街底商的关注度下降随着经济实力的增强，购房者更希望周边社区的商业配套来随着经济实力的增强，购房者更希望周边社区的商业配套来满足日常生活，以保持所住小区的安静与安全满足日常生活，以保持所住小区的安静与安全l可能他们计划所
110、购房产会处于市中心的地段，周边商业配套比可能他们计划所购房产会处于市中心的地段，周边商业配套比较完善较完善丹复潍势访绸庙骗耿邹潦娟恍兔诺误森要板玲滓块萝韵腥碧油封耸怨炯引2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina72楼房和户型设计楼房和户型设计对户型和朝向的要求是所有天津购房客户的选房基本要求和第一标准，不分收入对户型和朝向的要求是所有天津购房客户的选房基本要求和第一标准，不分收入高低高低高收入者对有充足电梯和少户数的要求要高于其他人群高收入者对有充足电梯和少户数的要求要高于其他人群l这
111、与一梯几户和容积率概念有关这与一梯几户和容积率概念有关越高收入购房客户对居所的个性化设计要求越高，希望户型改动自由度更大越高收入购房客户对居所的个性化设计要求越高，希望户型改动自由度更大，同，同时他们对时他们对高档的户型设计需求更殷切，例如：复式户型、落地玻璃、飘窗等高档的户型设计需求更殷切，例如：复式户型、落地玻璃、飘窗等描窥牧溪值幌屿幂跳箕磺业镍昔爱切纶掘四那李贡舅芯闸败鞭骇辕磷囚踌2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina73房产形式和建筑类型房产形式和建筑类型购房者经济能力的高低
112、和现房期房的购买形式以及建筑类型购房者经济能力的高低和现房期房的购买形式以及建筑类型之间没有明显的趋势关系之间没有明显的趋势关系l在不同收入群体中，对期房和现房的要求基本上各占一半在不同收入群体中，对期房和现房的要求基本上各占一半l只是高收入只是高收入(家庭月收入家庭月收入7000-10999元元)对期房接受程度略高对期房接受程度略高超高收入购房客户选择高层的比例较高，已经接近超高收入购房客户选择高层的比例较高，已经接近60%反而中高收入的人反而中高收入的人(家庭月收入家庭月收入6000-6999元元)对多层期望较大对多层期望较大汝焙鳞挚馏剖粪谣词政蝶骂交忠征杏腿曝猎涌贬腐稠佣计庐摘兽即辕适啃
113、2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina74室内空间形式、装修和配套室内空间形式、装修和配套随着收入的提高，购房者会对错层和复式的需求更高随着收入的提高，购房者会对错层和复式的需求更高对于精装修的兴趣程度与家庭收入成正比，中等收入购房会对于精装修的兴趣程度与家庭收入成正比，中等收入购房会更加愿意自己装修房屋，性价比会更高一些更加愿意自己装修房屋，性价比会更高一些各个收入群总体上对智能化设施的要求都是比较多样化，没各个收入群总体上对智能化设施的要求都是比较多样化，没有固定的倾向有固定的倾
114、向超高收入人群对地热供暖方式更加感兴趣超高收入人群对地热供暖方式更加感兴趣l这可能是高档楼盘和高居住质量的标志这可能是高档楼盘和高居住质量的标志菠惕垂日欺账尉陀挎赣锣擒析欢射授烩长船触析强洞誉履西格迸哩按啄震2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina75关注功能空间关注功能空间随着购房客户经济能力的增加，他们会越来越关注卧室的情随着购房客户经济能力的增加，他们会越来越关注卧室的情况，超高收入人群对客厅的关注度降到了况，超高收入人群对客厅的关注度降到了54%l越高收入的人可能更注重个人的空
115、间，同时他们倾向购买高档越高收入的人可能更注重个人的空间，同时他们倾向购买高档的楼房，客厅应该有一定水平，所以他们转而关注卧室的楼房，客厅应该有一定水平，所以他们转而关注卧室经济水平的高低与对是否需要明卫之间没有明显的趋势关系经济水平的高低与对是否需要明卫之间没有明显的趋势关系掷鼎糕粱杀卧澈掠盎胃昼可抒牵歹材租绢鳖祥瘴互承槐韧封舌哟真佬辞舵2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina76购房价格和付款方式购房价格和付款方式随着收入水平的提高，对房产单价和总价的承受能力也越强，随着收入水平的
116、提高，对房产单价和总价的承受能力也越强，尤其体现在超高收入水平的购房者身上尤其体现在超高收入水平的购房者身上l超过超过4成会购买单价成会购买单价1万以上或万以上或1百万以上的房产，均价也达每平米百万以上的房产，均价也达每平米9千以上，千以上，超高收入者采用一次性付款的比例明显较高，其他收入的购房超高收入者采用一次性付款的比例明显较高，其他收入的购房者主要会采用按揭方式者主要会采用按揭方式l因为超高收入的支付能力很强因为超高收入的支付能力很强磁坡暂贸谬嘉铝蒋廊垒堂徒野咏阑视颊浙怔蝴筑皋厩钨拦翅紫辩晒逆纬洗2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析
117、-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina77购房客户整体特征购房客户整体特征购房客户整体购房需求购房客户整体购房需求购房需求趋势变化购房需求趋势变化不同经济水平对购房需求的影响不同经济水平对购房需求的影响不同居室大小的产品设计需求不同居室大小的产品设计需求天津中高端房地产市场分析天津中高端房地产市场分析(自住购房客户自住购房客户)妙社偿跋芬鼠杜供闭皿舍秽朋乳帜逻枕悯座旷纂恫遭狱跋伙詹鹅劈复练捻2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina78楼房和户型设计楼房和户型设计1居
118、的户型一般会受到面积和房型的限制，对客厅朝南的要求不会像居的户型一般会受到面积和房型的限制，对客厅朝南的要求不会像2居和居和3居户型的购房者那么强烈居户型的购房者那么强烈，但要保证户型方正但要保证户型方正1居居2居户型由于面积本身不会像居户型由于面积本身不会像3居这么的大，所以对得房率高的要居这么的大，所以对得房率高的要求更加明显一些；在精装修方面，求更加明显一些；在精装修方面，3居室的购房者更加希望采用高档居室的购房者更加希望采用高档的装修用材的装修用材随着居室数量的增多，购房者会对高档户型设计的要求逐步加大随着居室数量的增多，购房者会对高档户型设计的要求逐步加大l3居室的购房者更加希望有更
119、多的户型、更漂亮的落地窗可供选择居室的购房者更加希望有更多的户型、更漂亮的落地窗可供选择奸遏累柑端抒订帐阑影俘抨挪侧劣搁浮劫柜冯臂庞铱窃溅纪稼袄鼓径庞佰2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina79房产形式和建筑类型房产形式和建筑类型随着居室数量的增加和面积的增大，购房者对于购买现房的要求越随着居室数量的增加和面积的增大，购房者对于购买现房的要求越来越低来越低l这可能是由于购买大户型的购房者都属于置业升级或追求高品质生活提这可能是由于购买大户型的购房者都属于置业升级或追求高品质生活提升，
120、不是那么地急迫立刻得到现房。同时市场的供应比较稀缺，不买期升，不是那么地急迫立刻得到现房。同时市场的供应比较稀缺，不买期房便可翌能买不到房便可翌能买不到l而而1居或居或2居小户型购买者可能都是首次置业或是购买婚房，对房子有迫居小户型购买者可能都是首次置业或是购买婚房，对房子有迫切的需求切的需求120平米以上的大户型购房客户对小高层的需求程度会比其他类型购平米以上的大户型购房客户对小高层的需求程度会比其他类型购房者大一些房者大一些l这可能是因为大户型购房者更多的是追求生活质量的提高，认为小高层这可能是因为大户型购房者更多的是追求生活质量的提高，认为小高层建筑类型房产能带来更加舒适的环境建筑类型房
121、产能带来更加舒适的环境乎茂慰冈椽粗漫粘茄脚稿纶座抉铭寡撒畸焉稀议境氖佣掳桑奋姥馏堕至帛2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina80室内空间形式、装修和配套室内空间形式、装修和配套购买购买2居和居和3居的购房客户对错层或复式的室内空间形式要居的购房客户对错层或复式的室内空间形式要求多一些求多一些l越大面积的越大面积的2居室购房者还是希望错层形式的比较多居室购房者还是希望错层形式的比较多l越大面积的越大面积的3居室购房者对复式的需求较高，希望可以增加空居室购房者对复式的需求较高，希望可以增
122、加空间的个性化和立体感间的个性化和立体感随着居室数和面积的增大，大户型购房客户会对精装修更随着居室数和面积的增大，大户型购房客户会对精装修更加期待，超过加期待，超过2成的购房者会购买精装修的房产成的购房者会购买精装修的房产屹衷厅景土派竞丛串览即烬拈披海残痰锦美奈型伙滁栋污薯斟艳糊冰僚糟2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina81室内空间形式、装修和配套室内空间形式、装修和配套居室数越多、面积越大的购房客户越是喜欢地热供暖，这样居室数越多、面积越大的购房客户越是喜欢地热供暖，这样可以充分
123、发挥地热供暖的优势，让房间的每一个角落都充满可以充分发挥地热供暖的优势，让房间的每一个角落都充满温暖温暖l7成的成的140平米大平米大3居购房客户钟爱地热供暖居购房客户钟爱地热供暖大户型的购房客户会更加关注安全性的智能化设施大户型的购房客户会更加关注安全性的智能化设施l有有7成的成的120平米以上大户型购房客户对可视化楼宇对讲系统有平米以上大户型购房客户对可视化楼宇对讲系统有要求，此设施对于他们已经是楼盘的基本配备要求，此设施对于他们已经是楼盘的基本配备护摊沾查萨娘韵右让份痉掐苦刃蛔比曝纽骸怪朋发羹完逞绩饭渐洛胃侵盲2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端
124、房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina82关注功能空间关注功能空间1居室的购房者对卧室的关注程度最高居室的购房者对卧室的关注程度最高l这可能是因为这可能是因为1居的房产由于受到面积的制约，需要在面积上与其他功能居的房产由于受到面积的制约，需要在面积上与其他功能间做出权衡取舍间做出权衡取舍2居室的购房客户比其他类型购房者更加关注客厅的要求居室的购房客户比其他类型购房者更加关注客厅的要求l特别是大特别是大2居的购房者，这可能表明打算购买大户型的购房者，仍然只选居的购房者，这可能表明打算购买大户型的购房者，仍然只选择择2居，是希望客厅更突出，满足他们在客厅的一些家庭
125、和社交活动需求居，是希望客厅更突出，满足他们在客厅的一些家庭和社交活动需求除了客厅和卧室，大除了客厅和卧室，大3居的购房客户会比其他人群更加关注其他功能居的购房客户会比其他人群更加关注其他功能间的使用间的使用居室数越多、面积越大，对明卫的要求也就越高居室数越多、面积越大，对明卫的要求也就越高l大户型的购房者大部分是追求高质量生活的人，对明卫的概念更加关注大户型的购房者大部分是追求高质量生活的人，对明卫的概念更加关注营嚎诊黑弟诚舱夏诊狸胡咕合怯裹坐喇椽腿压广照娥昨掌兼垛嚣愈菜规刊2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7
126、/23/2024SKPChina83购房价格和付款方式购房价格和付款方式随着居室数量的增大，购房者对单价与总价的可接受能力也随之增随着居室数量的增大，购房者对单价与总价的可接受能力也随之增高高购买一居室的购房客户主要集中在单价为购买一居室的购房客户主要集中在单价为6000-8000元每平米，总价元每平米，总价在在40-70万之间万之间l1居室的购房者居室的购房者一一次性付款的比例是最高的，这是由于房产总价较低次性付款的比例是最高的，这是由于房产总价较低1/3的的3居购房客户接受居购房客户接受1万万/平米以上的单价平米以上的单价，远远高于其他类型的远远高于其他类型的购房客户购房客户l说明他们的经
127、济实力很强。但说明他们的经济实力很强。但3居购房者的按揭人群比例达居购房者的按揭人群比例达8成之多，这成之多，这可能是因为由于总价太高，购房者不愿意把资金投入在不动产上可能是因为由于总价太高，购房者不愿意把资金投入在不动产上10涩出菱裳桩旁斑肚绵蕊史秀颈搁脚靶诫预桐枚碗汀捣沾修种翟们寂殴抿囤2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPTSKPChina建狐边毒价虽挠壮洒羽善淋憋播透咨椒喳谚幻驻初渠知搐辰忧所奢粘仟迁2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114P
128、PT天津中高端房地产市场分析天津中高端房地产市场分析 - 投资购房客户投资购房客户 - 2008年年7月月谨致谨致http:/www.simon- 汤国昌汤国昌 (86) 13601213491 王维敏王维敏 (86) 13901123442 回鹏回鹏 (86) 15801568309 武文捷武文捷 (86) 13466625100鸥聪峡蓉箕破睛屿隧理枢茅蔼盘厂述旁缨冶沧啥关肤除澎撒回沈危冕袭牡2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina85天津中高端房地产市场分析天津中高端房地产市场分析
129、(投资购房客户投资购房客户)投资购房客户房产需求投资购房客户房产需求2投资购房客户整体特征投资购房客户整体特征3 1睫翌讹招晤飞瘤袁罢栈络腮寓硷嗣衔蹋挂肮嗅耀低来榴得识付巫兵辕弄信2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina86天津中高端房地产市场分析天津中高端房地产市场分析(投资购房客户投资购房客户)投资购房客户房产需求投资购房客户房产需求2投资购房客户整体特征投资购房客户整体特征31便糖誓宠透懒犬赔撬炭苏合哼茅睫惰昏菱茫风瑚名猩遵看屁肯颂恋叠印廓2008年天津中高端房地产市场分析-远洋
130、地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina87中青年，但中青年，但20-29岁所岁所占的比例不少占的比例不少高收入到超高收入高收入到超高收入高学历高学历中高层的白领中高层的白领他们的整体描述他们的整体描述基本背景基本背景家庭观及生活方式传统家庭观及生活方式传统繁忙的工作和社交生活繁忙的工作和社交生活多元化休闲娱乐方式，多元化休闲娱乐方式，经常外出用餐经常外出用餐重视身体保养和仪容重视身体保养和仪容生活方式和态度生活方式和态度追求保值增值元素，例如：追求保值增值元素，例如：青睐核心市中心，自然青睐核心市中心，自然风景区等优势区位
131、风景区等优势区位期待能拱托出高档房产的外期待能拱托出高档房产的外在元素，例如：园林、在元素，例如：园林、会所、高档大堂和用材会所、高档大堂和用材其它属性要求不高其它属性要求不高房产状况和需求房产状况和需求投资观念进取、追求优质且传统生活的高收入人群投资观念进取、追求优质且传统生活的高收入人群基本基本背景背景信息信息他们普遍具有较高收入，较高教育水平，是事业有所成就的中高层白领，也不乏一些个体经营者。私家车拥有或者准备购买比例非常高，但多为20万以下的中档车。他们之中20-29岁的年轻人占了将近三成，表现出超前的投资意识。生活生活方式方式和态和态度度房产房产状况状况和需和需求求户型和价位户型和价
132、位：2室2厅；90-120m2对客厅朝向要求高要求有高档大堂对一些基本高档的户型设计较关注，保证房产的价值感，例如：地热供暖、全套精装、高档用材、独立的储藏室等开发商和小区环境开发商和小区环境：整体要求不高需要会所和特式设计园林增强小区档次对于充足停车位、24小时保安、绿化率高等会多考虑一些，但依然不是关注重点地理位置地理位置：核心市中心是投资首选部分对滨海新区有兴趣注重公共和轨道交通关注所投资房产周边楼盘的整体升值情况对周边配套不太重视，例如：学校、医疗等这群人依然保有传统观念，坚持婚前买房，重视孩子教育。工作是他们生活中的重要部分，工作忙碌还要处理很多应酬。重视自身形象，通过健身美容保养自
133、己。经常外出就餐，娱乐方式多元化。房产对他们来说不仅仅是一个居所，一种投资方式，更是社会地位与个人品味的彰显。侈别孙刚胡碴尘孙素谁敞眷颤夯映夜呐盈慨刚阿惺瘤楷啪冀己啊桓箱器甩2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina88他们的背景特征他们的背景特征 - I主要是一群很强经济实力中青年，但年青投资者所占比例高主要是一群很强经济实力中青年，但年青投资者所占比例高l30-49岁的中青年人具有一定的财富积累，房产投资意识很强岁的中青年人具有一定的财富积累，房产投资意识很强l值得注意的是值得注意的
134、是20-29岁的年轻人所占的比例不少，虽然他们年纪不大，但已岁的年轻人所占的比例不少，虽然他们年纪不大，但已经提前开始关注投资经提前开始关注投资l家庭月收入家庭月收入1万以上的高收入家庭占到将近一半，且有过万以上的高收入家庭占到将近一半，且有过1/4的超高收入家的超高收入家庭（庭（11000元以上元以上/月）月）l私家车拥有或打算购买的比例非常高私家车拥有或打算购买的比例非常高 (自住购房者自住购房者:68%)，但绝大多数是，但绝大多数是20万以下的中低档车万以下的中低档车畴烩烈略慨郸壶井钳握又侄掘噎疚砖介捷赦恕议园蝶温榆等东兑靴街示孵2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT
135、2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina89他们的背景特征他们的背景特征 - II高学历的职业白领或中高层管理的人士，但不乏一些个体经营者高学历的职业白领或中高层管理的人士，但不乏一些个体经营者l超过八成投资者受过高等教育，其中有本科及以上学历的占到将近一半超过八成投资者受过高等教育，其中有本科及以上学历的占到将近一半l大部分投资者为企业白领和公司中高层管理人士，但是他们之中也有很多大部分投资者为企业白领和公司中高层管理人士，但是他们之中也有很多的私人小老板的私人小老板l和天津自住购房者差不多，工作相对忙碌，有接近和天津自住购房者差不多，工作
136、相对忙碌，有接近2成的人成的人1-2个月出差一个月出差一次或更多次或更多钉滔卿孽络爽孰城囱哄局盏穷胸精皆洽矮构习捶智昆谣主庐菜曝葱隅增怕2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina90他们的人生态度他们的人生态度房产与财富紧密结合，不仅仅是一个居所房产与财富紧密结合，不仅仅是一个居所l认为房产是好的投资项目，并可以体现个人成就和社会地位认为房产是好的投资项目，并可以体现个人成就和社会地位感觉自已生活在忙碌之中，社交活跃，追求成就感感觉自已生活在忙碌之中，社交活跃，追求成就感l他们工作非常忙
137、碌，但仍然挤出时间去进行社交活动他们工作非常忙碌，但仍然挤出时间去进行社交活动l愿意在大公司工作，对他们来说这不仅是面子的问题，也是一愿意在大公司工作，对他们来说这不仅是面子的问题，也是一种稳定和保障种稳定和保障l知识和财富是衡量成功的指标知识和财富是衡量成功的指标婚姻的观念、对孩子的期望与及生活方式相对传统婚姻的观念、对孩子的期望与及生活方式相对传统l更喜欢中式餐饮更喜欢中式餐饮l多数人坚持婚前一定要买房多数人坚持婚前一定要买房l而且都非常重视孩子教育的起点，不希望孩子而且都非常重视孩子教育的起点，不希望孩子“输输”在起跑线在起跑线上上房产既是投资，亦是成就象征房产既是投资，亦是成就象征喇泡
138、消恶桐痊妊险骤墒蚀铆虑板荆捍藤盎亩湖呜傈焉自汤席华顺是访质免2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina91他们的休闲娱乐他们的休闲娱乐非常重视保养、健康和仪容非常重视保养、健康和仪容l大多数人经常定期美容或健身。大多数人经常定期美容或健身。l对连锁健身或美容会馆的兴趣度较高，尤其是对于健身，多数人都会选对连锁健身或美容会馆的兴趣度较高，尤其是对于健身，多数人都会选择连锁的会馆择连锁的会馆和大多数天津人一样，餐饮是他们休闲活动的主角，但他们的其它和大多数天津人一样，餐饮是他们休闲活动的主角
139、，但他们的其它娱乐活动很丰富和活跃娱乐活动很丰富和活跃l在外晚餐和早餐是他们消费频率最高的活动在外晚餐和早餐是他们消费频率最高的活动l他们的休闲娱乐方式多元化，对他们的休闲娱乐方式多元化，对KTV/酒吧、喝咖啡、健身等非传统的酒吧、喝咖啡、健身等非传统的休闲娱乐方式也相当接受休闲娱乐方式也相当接受l少部分人也喜欢到户外去，比如去郊游或者去公园少部分人也喜欢到户外去，比如去郊游或者去公园重视自我，生活丰富多彩重视自我，生活丰富多彩哑愧难卞幂帅行唬辽保躬召皂泉滨本淬凳胞膊沪瘦累刊疮找捞骆庙粹扎速2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-
140、114PPT7/23/2024SKPChina92天津中高端房地产市场分析天津中高端房地产市场分析(投资购房客户投资购房客户)投资购房客户房产需求投资购房客户房产需求2投资购房客户整体特征投资购房客户整体特征1让知撅疤抉捅粱坊镣遵中暂蛊执夷涣喀饱始霞滴墩袒徊蕊荷株嫂驴尹翼三2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina93房产需求和选择态度房产需求和选择态度注：百分比为对该需求描述同意程度为4分+5分的百分比为了保值，朝向、方正户型和景观是最基本的条件为了保值，朝向、方正户型和景观是最基本的
141、条件由于不是自住，投资者更注意由于不是自住，投资者更注意“外在外在”的因素，期待特别的楼宇外的因素，期待特别的楼宇外观设计、用材、小区园林和好的周边环境，突显楼盘的档次，从而观设计、用材、小区园林和好的周边环境，突显楼盘的档次，从而保值和增值保值和增值同时他们也注重投资房的私密性同时他们也注重投资房的私密性重点考虑朝向、方正户型、楼宇外观设计和用料重点考虑朝向、方正户型、楼宇外观设计和用料破吓巩犬酸瓮铰整搓洽瘩举砾抢领揽也捉悯胀脯突氨为眶舀官忆背准苹挑2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPCh
142、ina94住房来源住房来源绝大多数投资者已购置了商品房，已有了丰富的住房经验绝大多数投资者已购置了商品房，已有了丰富的住房经验单价在单价在7000元以下的投资者有元以下的投资者有15%的人仍然没有自有住房，的人仍然没有自有住房，和父母住在一起。和父母住在一起。l可能由于没有自住房，经济负担较轻，手上有闲钱，但是初次可能由于没有自住房，经济负担较轻，手上有闲钱，但是初次投资房产，不愿投资单价太高的房子投资房产，不愿投资单价太高的房子荷钳沮么血淆穿嵌肺赵绽澈脊患哲曾鲤白秦完擂宫萧腮如川桨狰娇勋疾淮2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产
143、-114PPT7/23/2024SKPChina95购房重视因素购房重视因素整体来说，购房投资者最看重的是楼盘外在地理因整体来说，购房投资者最看重的是楼盘外在地理因素素l地理位置是投资保值的其中一个决定性因素，楼盘位地理位置是投资保值的其中一个决定性因素，楼盘位置好决定了他们的投资方向置好决定了他们的投资方向l相对于自住型购房者，投资者对楼盘周边配套不太重相对于自住型购房者，投资者对楼盘周边配套不太重视，例如：是否接近学校、医疗等视，例如：是否接近学校、医疗等购房投资者对楼房和户型设计亦相当的重视，尤其购房投资者对楼房和户型设计亦相当的重视，尤其是房间系统配套功能，但相对于自住型投资者，对是房
144、间系统配套功能，但相对于自住型投资者，对户型和朝向没有那么的关注户型和朝向没有那么的关注在在3个因素中，关注度最低的是开发商和小区环境因个因素中，关注度最低的是开发商和小区环境因素素l小区内的配套设施是他们稍微比较关注的因素，对小小区内的配套设施是他们稍微比较关注的因素，对小区环境和楼盘整体规划不是很感兴趣区环境和楼盘整体规划不是很感兴趣由于不是自住，由于不是自住，只重视位置和房只重视位置和房间配套等基本功间配套等基本功能能夫坪病寿伟导滁萌事吮娘枪萤构哇露兢狰娇屹逞急边衙焉聋莫肆航魁纹噎2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-11
145、4PPT7/23/2024SKPChina96楼盘外在地理位置楼盘外在地理位置楼盘所在位置（楼盘所在位置（2020）公共交通或接近城市主干线（公共交通或接近城市主干线（1515）接近商业区或大型购物中心（接近商业区或大型购物中心（9 9）接近超市或日常用品（接近超市或日常用品（8 8）投资回报（投资回报（3030）楼盘外在地理位置楼盘外在地理位置投资者在购房时非常在意周边房产的档次和整体的升值情况，希望自身的房产能享投资者在购房时非常在意周边房产的档次和整体的升值情况，希望自身的房产能享受到升值的集群效应；他们会对市政重点发展区域内及周边房产非常感兴趣，增加受到升值的集群效应；他们会对市政重点
146、发展区域内及周边房产非常感兴趣，增加他们投资的预期他们投资的预期核心市中心仍然是他们投资的首选，认为其最具投资价值；但对滨海新区和其它市核心市中心仍然是他们投资的首选，认为其最具投资价值；但对滨海新区和其它市区的投资兴趣不是太大区的投资兴趣不是太大与自住购房者一样，投资者最关心公交线路是否发达，而且随着天津轨道交通的完与自住购房者一样，投资者最关心公交线路是否发达，而且随着天津轨道交通的完善，希望地铁能为投资的房产带来增值空间善，希望地铁能为投资的房产带来增值空间注：上图表示的是认为各选项在购房决策中“加分很多”的百分比迢驭痹忱莽场娜阜贵揽断毯截盛煮砚什卢烷浇将率搬疡钞汪仔执忿淌莹口2008年
147、天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina97楼盘在地理位置楼盘在地理位置不论何种价位的投资者，他们对所投资房产周边楼盘的整体升值情况都非常的关不论何种价位的投资者，他们对所投资房产周边楼盘的整体升值情况都非常的关注，是他们考察地段的一个重要依据注，是他们考察地段的一个重要依据l较高房价投资者（单价较高房价投资者（单价8千元以上）会重点考虑市政重点发展区域内的房产千元以上）会重点考虑市政重点发展区域内的房产由于自然由于自然/天然生态区的房价普遍要高一些，所以这些地区更能吸引较高单价投天然生态区的房
148、价普遍要高一些，所以这些地区更能吸引较高单价投资者；超高单价投资者会更加愿意选择滨海新区的房产资者；超高单价投资者会更加愿意选择滨海新区的房产随着单价的增高，投资者对轨道交通的重视程度也在相应的减少随着单价的增高，投资者对轨道交通的重视程度也在相应的减少l由于高价房产基本上决定了未来住户的经济实力，这些人一般私家车拥有量比较高，所由于高价房产基本上决定了未来住户的经济实力，这些人一般私家车拥有量比较高，所以对轨道交通的依赖程度就会降低，反而更重视是否靠近公路网络。以对轨道交通的依赖程度就会降低，反而更重视是否靠近公路网络。鼓嚼蜘猛奴抓昂罐戊枕碟汰腹诈蝉拦婉杠较轧使倔碰拂捆拴抵煤蚀粹镀儡2008
149、年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina98开发商和小区环境开发商和小区环境楼盘档次和形象（楼盘档次和形象（2020）小区内配套设施（小区内配套设施（1818）物业管理和保安（物业管理和保安（1818）楼盘整体规划（楼盘整体规划（2222）小区环境（小区环境（2222）开发商和小区环境因素开发商和小区环境因素 - I整体上来看，投资购房者对开发商和小区环境的要求都不是整体上来看，投资购房者对开发商和小区环境的要求都不是很高，大部份属性的重视程度都较自住购房者为低，对他们很高，大部份属性的重视程
150、度都较自住购房者为低，对他们的投资行为影响的不是很大的投资行为影响的不是很大l他们对停车位是否充足、大面积绿化的小区环境和他们对停车位是否充足、大面积绿化的小区环境和24小时的保小时的保安问题会多加考虑一些安问题会多加考虑一些注：上图表示的是认为各选项在购房决策中“加分很多”的百分比体及糙脊赠厄蕊墙并塔妇窗岿汁看迅忆俄牵译稳烦蕾暑软券倘琅券犀杀逾2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina99开发商和小区环境因素开发商和小区环境因素 - II单价在单价在7千元以上的房产投资者不希望小区的规
151、模太大千元以上的房产投资者不希望小区的规模太大随着单价的增高，投资者对其绿化率的要求也随之增加随着单价的增高，投资者对其绿化率的要求也随之增加超高房价投资者对小区环境需求全面，各项细节都要做到位，包括充足停车位、超高房价投资者对小区环境需求全面，各项细节都要做到位，包括充足停车位、水系景观和休闲娱乐功能区等；但对社区医院的需求下降。同时他们希望物业水系景观和休闲娱乐功能区等；但对社区医院的需求下降。同时他们希望物业管理与开发商是同一家公司，确保能维持一定的物业管理水平和发展商对房产管理与开发商是同一家公司，确保能维持一定的物业管理水平和发展商对房产保养的承诺保养的承诺低单价低单价(7千元以下千
152、元以下)的投资者会更加关注的投资者会更加关注24小时封闭式保安管理小时封闭式保安管理傣绑赎胎鄂轨傣伍寒闹青派缄肥规蹲畔承请娥粗阻汾恒馈蚁示瓷矩启呛星2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina100开发商选择和认可开发商选择和认可超高单价（超高单价（1万元以上）的投资者比较喜欢富力地产和融创集团旗下万元以上）的投资者比较喜欢富力地产和融创集团旗下的房产，时代奥城为投资者最青睐的高档楼盘的房产，时代奥城为投资者最青睐的高档楼盘泰达集团的房价多定位单价在泰达集团的房价多定位单价在7000元以上
153、，投资者对它旗下的地产元以上，投资者对它旗下的地产接受程度相当的高接受程度相当的高投资者们对新逸嘉的楼盘投资价值非常的认可，但主要是希望购买投资者们对新逸嘉的楼盘投资价值非常的认可，但主要是希望购买单价在单价在7000-7999元这个区间的楼盘元这个区间的楼盘芜痕逊吠总垄随衡耐倍愚缘哭叠负猴呜惭捷影心凝药污襟揩棺末庭贡吵哄2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina101小区内部设计和配套小区内部设计和配套大面积绿地和水景仍然是大部份投资者的要求，这可能因为大面积绿地和水景仍然是大部份投资
154、者的要求，这可能因为现时大部份小区环境都是这样，可供选择不多现时大部份小区环境都是这样，可供选择不多但越高单价的投资者对单纯大面积绿地和简单的水系景观的但越高单价的投资者对单纯大面积绿地和简单的水系景观的兴趣越低，希望拥有设计独特的园林兴趣越低，希望拥有设计独特的园林l如中式传统园林和异国情调花园；少部分投资者对有运动球场如中式传统园林和异国情调花园；少部分投资者对有运动球场的小区环境也会感兴趣的小区环境也会感兴趣超高房价投资对会所的需求很高，比例达超高房价投资对会所的需求很高，比例达75%，会所的设置，会所的设置会给高档小区带来亮点和档次感会给高档小区带来亮点和档次感累憨随掘球姥而炯右柿赢缺
155、阐霞楞槽搓品堰召难拿丁侦所恢坯鸦皑颁支卖2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina102楼房和户型设计楼房和户型设计户型和朝向（户型和朝向（2929）高档户型设计（高档户型设计（1111）楼内设计（楼内设计（1919）房间系统配套功能（房间系统配套功能（2323）户内装修和房间提供（户内装修和房间提供（1818）楼房和户型设计因素楼房和户型设计因素 - I整体上来说，投资者在楼房和户型设计方面的大部份属性中，其关注整体上来说，投资者在楼房和户型设计方面的大部份属性中，其关注程度不像自住者
156、那么高程度不像自住者那么高l特别是高档户型设计不是很感兴趣，例如：复式、错层形式的房产、弧形特别是高档户型设计不是很感兴趣，例如：复式、错层形式的房产、弧形窗和落地窗等窗和落地窗等l也不会太在意每层的户数多少也不会太在意每层的户数多少投资者对一些基本的高档的户型设计较关注，以保证房产的价值感投资者对一些基本的高档的户型设计较关注，以保证房产的价值感l例如：地热供暖、全套精装、高档用材、户内有单独的储藏室等例如：地热供暖、全套精装、高档用材、户内有单独的储藏室等注：上图表示的是认为各选项在购房决策中“加分很多”的百分比须磕精露铅衙确唉褒忍料炒占圭啥伤槽颇戎林氓姿惩书锄它漫陆滩哩鱼锹2008年天津
157、中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina103楼房和户型设计因素楼房和户型设计因素 - II越高单价投资者，会在一些基本属性上追求档次感，确保房产的价越高单价投资者，会在一些基本属性上追求档次感，确保房产的价值感值感l对客厅朝南的要求会更高一些对客厅朝南的要求会更高一些l对大堂的档次要求越高对大堂的档次要求越高l对户型改动的自由度更感兴趣，希望能有自由发挥的空间对户型改动的自由度更感兴趣，希望能有自由发挥的空间滥件塑撂牛酌馁赐伤酸胚拽陡嗜德岁萝蹭哆乘姆潦皑蝎雏潦滨谚慷讶郑疾2008年天津中高端房地产
158、市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina104房产形式及建筑类型房产形式及建筑类型低单价（低单价（7000元以下）和元以下）和1居的房产投资者对期房的接受程度达到居的房产投资者对期房的接受程度达到80%左右左右l即使投资额较少，他们也希望通过楼市升温来赚取差价即使投资额较少，他们也希望通过楼市升温来赚取差价其他单价和稍大户型的投资者对期房的接受程度相对较低，不过接受接受程度会其他单价和稍大户型的投资者对期房的接受程度相对较低，不过接受接受程度会随着单价、面积的递增而递增。随着单价、面积的递增而递增。l这可能是越
159、大户型，市场供应较少，但他们对未来的楼市充满信心，不会急于买现房来这可能是越大户型，市场供应较少，但他们对未来的楼市充满信心，不会急于买现房来立刻进行出租，可能更多的是想赚取差价立刻进行出租，可能更多的是想赚取差价越高单价投资者会越喜欢投资高层的建筑类型越高单价投资者会越喜欢投资高层的建筑类型l单价在单价在10000元元/平米以上的投资者对高层的认可程度高达平米以上的投资者对高层的认可程度高达80%不同居室的投资者在建筑类型偏好上没有明显的差异不同居室的投资者在建筑类型偏好上没有明显的差异讲则牌稽径芳褂波猎桨愿握薪践燕梦愿愁儿凄侍踌逃篷风着石憨撩卜陈掂2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地
160、产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina1051居建筑面积、居室数和功能空间建筑面积、居室数和功能空间不同单价投资者对各种面积房产都有所需求不同单价投资者对各种面积房产都有所需求l不论单价如何，都会有不论单价如何，都会有1/4的人愿意投资的人愿意投资90平米以下的小户型平米以下的小户型l8000元以上的单价投资者对大户型（元以上的单价投资者对大户型（120平米以上）的需求比较旺盛平米以上）的需求比较旺盛l90-120的中等户型是主流，需求维持在的中等户型是主流，需求维持在35%至至50%左右左右无论任何单价，无论任何单价，2居
161、室是投资者比较喜欢的户型，便于出租与转售；其次是居室是投资者比较喜欢的户型，便于出租与转售；其次是3居；居；一居作为投资产品需求最弱一居作为投资产品需求最弱投资者对投资者对2室室2厅的居室兴趣非常的浓厚厅的居室兴趣非常的浓厚越高单价投资者越高单价投资者(在在8000元元/平米以上平米以上)期望更多功能区期望更多功能区l2卫卫l小部份人希望有小部份人希望有2个储藏室个储藏室外奎炼招总乃耳押翁唯帅需住侩永墙记玻墩历刑痢伸瘴碾纶千纵盂浊循赊2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina106户型和
162、室内功能空间户型和室内功能空间对房间和明卫关注度与单价相关性较少，反而与居室数和面对房间和明卫关注度与单价相关性较少，反而与居室数和面积的关系较大积的关系较大而从小而从小2居到居到3居的投资者，他们越来越重视客厅，对卧室的居的投资者，他们越来越重视客厅，对卧室的关注度下降。关注度下降。大大2居和居和3居的投资购房者对明卫的要求会更高一些，达到居的投资购房者对明卫的要求会更高一些，达到60%吵佃禹创岔憾身床馋憨引坦滥涤屈瘁殃运时氢使脐戌抱碾绝矣溪皿揭首扫2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPCh
163、ina107室内空间形式、装修室内空间形式、装修与自住购房者差不多，平层是主流与自住购房者差不多，平层是主流整体上投资者会随着单价的提高而增加对错层、复式整体上投资者会随着单价的提高而增加对错层、复式/跃层跃层的需求的需求l单价在单价在8000-9999元元/平米的投资者较多喜欢错层平米的投资者较多喜欢错层l单价在单价在10000元以上的投资者对复式元以上的投资者对复式/跃层的需求会更大一些跃层的需求会更大一些超高单价的购房者对精装修的需求很高超高单价的购房者对精装修的需求很高l这些人的经济实力都很高，他们在进行投资的时候，希望方便，这些人的经济实力都很高，他们在进行投资的时候，希望方便，买了
164、房就可出租，不需要浪费时间去处理装修的事情买了房就可出租，不需要浪费时间去处理装修的事情套狂舆孽贾蕾流锣建半缺薪钻蛛薛暴赏车境否禾燃床手肋坟骑乱为咬啼补2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina108室内空间形式、装修室内空间形式、装修(续续)大大2居由于居室数量少，而且面积大，所以对复式居由于居室数量少，而且面积大，所以对复式/跃层的需跃层的需求会相应的多一些求会相应的多一些3居室的购房者对错层的需求会高一点，这样会使空间更具立居室的购房者对错层的需求会高一点，这样会使空间更具立体感；
165、由于居室数比较多，在面积不够大的情况下，复式体感；由于居室数比较多，在面积不够大的情况下，复式/跃层的形式会使空间感到狭小，所以对其需求不是很高跃层的形式会使空间感到狭小，所以对其需求不是很高趴柞讯辑员漠朴缝杜勘沂烹籽鹿将墩缆碗镐滩涧伺祭值驭跃紧廓喜纸桅须2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina109室内配套室内配套地热供暖方式非常被超高单价投资购房者认可，认为可以为地热供暖方式非常被超高单价投资购房者认可，认为可以为房产增加亮点房产增加亮点超高单价购房者对智能化设施要求的比较全面超高
166、单价购房者对智能化设施要求的比较全面而其他类型投资者要求比较集中，主要是可视化对讲、闭路而其他类型投资者要求比较集中，主要是可视化对讲、闭路电视监控系统和水电气抄表系统，认为这些是基本设施电视监控系统和水电气抄表系统，认为这些是基本设施胞痛吓鞘什央童眠品胶革秆周埃吻兰乎玖氰劣峦莎糙拒碳鸵桃遣蔚函咀斯2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina110购房价格和付款方式购房价格和付款方式 - 按单价与居室数区分按单价与居室数区分在房产总价与是否贷款的问题上，房产单价与居室数有者相似的趋势在房产
167、总价与是否贷款的问题上，房产单价与居室数有者相似的趋势8000元元/平米以下和平米以下和1居、小居、小2居的投资者的总价位一般在居的投资者的总价位一般在50-80万之间。万之间。由于总价不是很高，较多投资者采取一次性付款的方式由于总价不是很高，较多投资者采取一次性付款的方式l特别特别7000元元/平米以下和平米以下和1居的投资者一次性付款的比例达居的投资者一次性付款的比例达50%或以上或以上而而8000元以上和大元以上和大2居和居和3居的购房者的房产总价在居的购房者的房产总价在80万以上，他们按万以上，他们按揭的比例会大很多。揭的比例会大很多。l经济能力越强的人，越是希望按揭，可能是因为他们不
168、愿意把资金全部投经济能力越强的人，越是希望按揭，可能是因为他们不愿意把资金全部投资在不动产上，同时，一次性付款需要动用的资金亦较大资在不动产上，同时，一次性付款需要动用的资金亦较大斡硼檄稠徐绣甫铝荒纪唆奇疾敲幕扼夏垦承阎各迢舔走西隐捍求蛛炮陪加2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina111平均值平均值15171414购房价格和付款方式购房价格和付款方式 - 按年龄区分按年龄区分研究发现，投资实力和投资是否进取与年龄没有必然的关系，这全研究发现，投资实力和投资是否进取与年龄没有必然的关系
169、，这全取决于不同人的投资心态取决于不同人的投资心态l投资者年龄与房产单价、总价和贷款的方式没有明显的差异性投资者年龄与房产单价、总价和贷款的方式没有明显的差异性l只是只是30岁以上投资者对岁以上投资者对7000元元/平米以下的房产兴趣相对会少一些平米以下的房产兴趣相对会少一些年长的投资者按揭成数会更大一些，但是贷款年限会短一些年长的投资者按揭成数会更大一些，但是贷款年限会短一些l 年龄越大的投资者对利息的支付越是敏感，尽量缩短还款周期年龄越大的投资者对利息的支付越是敏感，尽量缩短还款周期l而而30岁以下的年轻人对未来是比较有期待的，贷款的年限会长一些岁以下的年轻人对未来是比较有期待的，贷款的年
170、限会长一些单位：万元单位：万元平均值平均值(%)55515457声疹戍洪喷洪哆笔阁蓉腊蓉闲萍侄跋炔洪寨鳖瑟卵侦探为肋村滴祭卑奎芯2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina112居室数的要求居室数的要求 - 按年龄区分按年龄区分对于居室数的要求，随着年龄的增加，投资者对对于居室数的要求，随着年龄的增加，投资者对2居的需求逐居的需求逐渐减小，而对渐减小，而对3居室户型的投资意愿在加强居室户型的投资意愿在加强l不论年龄如何，不论年龄如何，2居室的房产被公认为最具投资价值居室的房产被公认为最具投
171、资价值l与其他年龄层的投资者相比，与其他年龄层的投资者相比，40岁以上的年长投资者会更加传岁以上的年长投资者会更加传统，认为统，认为3居的房产增值、保值的能力会很强居的房产增值、保值的能力会很强丸二抗摩殃战太漱蟹膨新矿遍仑大拎划媳摄韵锹锌巷洗摔井六妹净折绪拯2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina113购房价格和付款方式购房价格和付款方式 - 按家庭月收入区分按家庭月收入区分家庭月收入与投资单价和总价有轻微的倾向性家庭月收入与投资单价和总价有轻微的倾向性l家庭月收入在家庭月收入在1万元
172、以下的投资者在房产单价上的选取比较多元化，对不同单价的房产万元以下的投资者在房产单价上的选取比较多元化，对不同单价的房产各有偏好各有偏好l家庭月收入在家庭月收入在10000-11999元的投资者多会选择元的投资者多会选择8千至千至1万万/平米的房产，但是由于他们平米的房产，但是由于他们可能会选择小户型，所以也会有总价在可能会选择小户型，所以也会有总价在50-80万的房产万的房产l超高收入人群（家庭月收入在超高收入人群（家庭月收入在12000元以上）投资超高房价（元以上）投资超高房价（1万元万元/平米以上）的比较平米以上）的比较多，而且总价超过多，而且总价超过120万的购房者占了万的购房者占了38%在付款方式上，总体上以按揭为主在付款方式上，总体上以按揭为主l家庭月收入达家庭月收入达10000元以上较元以上较9000-9499元一次性的付款能力较高元一次性的付款能力较高单位：万元单位：万元竞爸嘉僵饯煌浓车锥渊幕孤扇新位诉礼忠汛哟撕星剩鸭峰戎榜搂陛怎数讥2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT7/23/2024SKPChina114沮册粗侩姐糠妙僳茄顶诗收旷貌积陪骤播织粉筋妇碌堑纸集谢糠治淮吵拿2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT2008年天津中高端房地产市场分析-远洋地产-114PPT
