《江苏昆山城西房地产市场调研报告43P》由会员分享，可在线阅读，更多相关《江苏昆山城西房地产市场调研报告43P（43页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、昆山城西市场调研报告昆山城西市场调研报告翡翡翠翠湾湾自由创逸自由创逸海佳名邸海佳名邸果岭上果岭上的日子的日子卡布其诺卡布其诺品院品院清风清风华院华院金色金色森林森林时代文时代文化家园化家园时代中时代中央社区央社区伯爵伯爵大地大地新华舍新华舍罗马罗马假日假日水木水木清庭清庭巧克巧克力城力城森林森林半岛半岛天地华城天地华城康康居居工工程程朗朗晴晴园园城市城市绿洲绿洲阿阿里里山山香榭香榭水岸水岸凯迪城凯迪城风景风景英伦英伦上澄上澄人家人家莲湖公园莲湖公园区域楼盘分布图区域楼盘分布图新盘新盘在售楼盘在售楼盘尾盘或已结案尾盘或已结案2Page 2西部楼盘房展会优惠信息西部楼盘房展会优惠信息楼盘名称优惠措
2、施香榭水岸开盘当日客户可享受128元/平米优惠，提前预约客户可享万元总价优惠,展会期间可用购房抵用券、老客户还可享5000元总价优惠。凯迪城支持购房券抵扣总价住宅补贴购房契税公寓优惠50元/平米楼王优惠100元/平米,另可享对折购车位商业内街9折,外街96折,一次性付款1%优惠,200平米以上获赠车位.森林半岛四期小高层预计6、7月份推出，未开始预购时代中央社区144平米以下部分房源赠送1%契税144平米以上房源赠送3%契税金色森林在购房券的基础上,购买推荐户型可享5000元总价优惠甲壳虫购房送契税,特价房优惠200元/平米清风华院高层92折优惠+小礼品(熨斗)罗马假日婚照喜宴家电连连送新城翡
3、翠湾首付5.5万起，伯爵大地均价5200-5300，现在预约开盘可享95折优惠品院三天内签约总价优惠4万3Page 3香榭水岸香榭水岸101101102102103103104104105105一二期住宅一二期住宅618618户仅剩户仅剩9 9户，三期户，三期5 5栋栋228228户小高层户小高层4.254.25日推出日推出项目位置：前进西路与虹桥路交界处项目位置：前进西路与虹桥路交界处开开 发发 商：昆山富宇置业商：昆山富宇置业占地面积：占地面积：6.676.67万平米万平米总建面积：总建面积：14.414.4万平米万平米容容 积积 率：率：1.861.86绿绿 化化 率：率：41%41%总
4、总 户户 数：数：846846户户面积范围：三期面积范围：三期60-14060-140平米平米三期均价：三期均价：63006300元元/ /平米平米价格范围：价格范围：6000-65006000-6500元元/ /平米，平米，差差 价：楼层差价、东西差价价：楼层差价、东西差价50-10050-100元元开盘时间：开盘时间：20062006年年3 3月推出一期月推出一期330330户、户、20072007年年 9 9月推出月推出288288户小高层，三期户小高层，三期2009.4.2009.4. 25 25日开盘日开盘, ,首推首推103103、105#105#楼楼物业公司：上海云中物业物业公司
5、：上海云中物业物物 业业 费：费：1.51.5元元/ /平米平米/ /月月交房日期：一组团交房日期：一组团2007.102007.10、二组团、二组团2007.122007.12、 三期三期20102010年年6 6月月规划分析：规划分析：1 1、该案规划为区域的纯小高层社区，针对的客户群比、该案规划为区域的纯小高层社区，针对的客户群比较单一，避免了居住人群层次不一的弊端，有利于和较单一，避免了居住人群层次不一的弊端，有利于和谐社区的创建。谐社区的创建。2 2、沿虹桥路规划为沿街商业、东北角规划为一栋高档、沿虹桥路规划为沿街商业、东北角规划为一栋高档酒店，在满足社区居民消费的同时，也提升了项目
6、档酒店，在满足社区居民消费的同时，也提升了项目档次。次。3 3、利用社区三面环水的优势，在设计时充分利用了智、利用社区三面环水的优势，在设计时充分利用了智能环境和人文景观，设计了能环境和人文景观，设计了6 6大主题花园广场大主题花园广场4 4、建筑风格外观峻朗明快，演绎法兰西浪漫风情。、建筑风格外观峻朗明快，演绎法兰西浪漫风情。4Page 49595平方米两房平方米两房118118平方米三房平方米三房152.34152.34平方米三房平方米三房香榭水岸香榭水岸户型概览户型概览148.5148.5平方米三房平方米三房该案的该案的17栋小高层全部为一梯两户的顶层加阁楼设计，两房面积在栋小高层全部为
7、一梯两户的顶层加阁楼设计，两房面积在95-110平米之间，平米之间，三房面积在三房面积在118-152平米之间，所有户型都做到了套间、双卫设计，属于舒适性产平米之间，所有户型都做到了套间、双卫设计，属于舒适性产品，大部分产品都做到了南北通透，动静分离，功能齐全，主要针对的是改善性客品，大部分产品都做到了南北通透，动静分离，功能齐全，主要针对的是改善性客户的需求。户的需求。5Page 5销售分析销售分析客户分析客户分析该案二期该案二期20072007年年9 9月开盘时，正逢房地产销月开盘时，正逢房地产销售的最高峰，因此销售速度很快，截至到售的最高峰，因此销售速度很快，截至到20072007年底，
8、销售已经超过年底，销售已经超过200200套，进入套，进入20082008年已经进入尾盘销售。从户型的销售顺序年已经进入尾盘销售。从户型的销售顺序来看，由于该案的客户都是改善型客户，来看，由于该案的客户都是改善型客户，因此三房的销售速度大于两房的销售速度，因此三房的销售速度大于两房的销售速度，从三期的产品来看，延续了一二期的产品从三期的产品来看，延续了一二期的产品特点，从特点，从4.254.25日的开盘情况来看，推出的日的开盘情况来看，推出的8888户销售过半，销售形势看好。户销售过半，销售形势看好。该案最大的卖点在于其优越的地理位置，该案最大的卖点在于其优越的地理位置，20082008年欧尚
9、、沃尔玛超市的相继开业使周边的商业配年欧尚、沃尔玛超市的相继开业使周边的商业配套日益成熟，南侧厂房的拆迁也使项目的居住环境大为改善，其套日益成熟，南侧厂房的拆迁也使项目的居住环境大为改善，其6060万以上的总价决定了该案的万以上的总价决定了该案的客户为以改善居住的昆山本地人为主，小部分台湾、上海、苏州客户也会选择该案。客户为以改善居住的昆山本地人为主，小部分台湾、上海、苏州客户也会选择该案。6Page 6项目盘点推广卖点 占地10万平米，总建面积25万平米；一期总户数 528户，四栋高层仅剩15套， “御景楼王”均价 6200元/平米，面积210-217平米，目前主推酒店 公寓和商业,酒店式公
10、寓8000元/平米,外街商铺 22000元/平米城西核心地段，商业配套、社区景观、物业规划差价楼层差价50元/平米，东西最大差价300元评价：地段可以掩盖很多不利因素市区与城西结合市区与城西结合前进路虹桥路前进路虹桥路一期一期7Page 7规划分析规划分析1 1、该案采用新城市主义设计理念，涵盖了商业、小高层、小户型青年公寓等、该案采用新城市主义设计理念，涵盖了商业、小高层、小户型青年公寓等多种建筑形态，可满足不同阶层客户的需求。多种建筑形态，可满足不同阶层客户的需求。 2 2、超大楼间栋距、逾、超大楼间栋距、逾30003000平米大型台地式公园、平米大型台地式公园、“龙庭瀑布龙庭瀑布”水景、
11、网球场、水景、网球场、游泳池、社区会所、大幅休闲草坪。游泳池、社区会所、大幅休闲草坪。3 3、3 3万平米大型商业区、一站式生活购物街区。万平米大型商业区、一站式生活购物街区。4 4、3 3大情趣中央水景、大情趣中央水景、6 6大社区组团绿地、大社区组团绿地、1 1条中央滨水绿化带、一个健康主题条中央滨水绿化带、一个健康主题庭院、全能生态绿色居所。庭院、全能生态绿色居所。首倡城市公园生活，倾力打造昆山全能生态典范社区首倡城市公园生活，倾力打造昆山全能生态典范社区 8Page 8凯迪城凯迪城“楼王楼王”213平米户平米户型型凯迪城凯迪城户型概览户型概览该案以两梯三户的产品为主，中间套为该案以两梯
12、三户的产品为主，中间套为85多平米的两房，边多平米的两房，边套为舒适性的两房和三房。户型朝阳面宽，有入户花园、弧套为舒适性的两房和三房。户型朝阳面宽，有入户花园、弧形飘窗、空中花园设计。形飘窗、空中花园设计。9Page 9面积范围面积范围总套数总套数已售套数已售套数80-9080-909595959590-10011100-1104949110-120110-120161161161161120-130120-13093939393130-1407171140-15066200-21022210-2205035总计528513销售分析销售分析该案前期推出的该案前期推出的5栋高层住宅除景观楼王有
13、栋高层住宅除景观楼王有15户剩余外，其余全部销售完毕，说明户剩余外，其余全部销售完毕，说明200平米以上的大平层产品需求较小，去化速度较慢，因此在一个楼盘中所规划的平米以上的大平层产品需求较小，去化速度较慢，因此在一个楼盘中所规划的户数不宜过大。该案户数不宜过大。该案2008年推出的无忧公寓年推出的无忧公寓186户，目前已经销售户，目前已经销售88户，凭借其后户，凭借其后期固定的投资回报，在昆山的高端公寓市场上遥遥领先。期固定的投资回报，在昆山的高端公寓市场上遥遥领先。客户分析：客户分析：凯迪城是西部距离市区最近的楼盘，地段优势凯迪城是西部距离市区最近的楼盘，地段优势明显，欧尚超市、沃尔玛超市
14、的开业使项目的明显，欧尚超市、沃尔玛超市的开业使项目的商业配套日益完善、周边工厂的拆迁和蔬菜批商业配套日益完善、周边工厂的拆迁和蔬菜批发市场的搬迁使项目的居住环境大为改善，昆发市场的搬迁使项目的居住环境大为改善，昆山本地人的认可度大幅提高，私营业主、部分山本地人的认可度大幅提高，私营业主、部分苏州台湾上海客户也选择了购买，组成了项目苏州台湾上海客户也选择了购买，组成了项目的主要客户群。的主要客户群。 10Page 10天地华城天地华城项目位置：前进西路与虹祺路交界处项目位置：前进西路与虹祺路交界处开开 发发 商：昆山华地置业商：昆山华地置业占地面积：占地面积：8631586315平米平米总建面
15、积：总建面积：224468224468平米平米容容 积积 率：率：2.182.18绿绿 化化 率：率：58%58%总总 户户 数：数：13711371户户面积范围：四组团面积范围：四组团60-14060-140平米平米价格范围：价格范围：4900-65004900-6500元元/ /平米平米均均 价：四组团价：四组团55005500元元/ /平米平米差差 价：楼层差价价：楼层差价5050元，东西差价元，东西差价8080元元交房日期：一组团交房日期：一组团2007.102007.10、二组团、二组团2007.122007.12物业公司：华地物业物业公司：华地物业物物 业业 费：费：1.41.4元
16、元/ / /月月中庭景观效果图中庭景观效果图台地景观台地景观商业内街商业内街畅享完整生活畅享完整生活11Page 1111122334441 1 小高层组团06.4.23开盘2 2公寓组团2006.11开盘3 3三组团2007.4.21开盘4 4四组团2007.10.1推出总体规划图总体规划图12Page 12规划分析规划分析1 1、该项目由上海日清建筑设计有限公司和泛亚环境国际有限公司分别担纲建筑和、该项目由上海日清建筑设计有限公司和泛亚环境国际有限公司分别担纲建筑和景观设计，为项目增色不少。景观设计，为项目增色不少。2 2、首创昆山大型台地风情景观社区、首创昆山大型台地风情景观社区、彻底解
17、决了人车分流的问题。彻底解决了人车分流的问题。3 3、2000020000平方米内外商业街，平方米内外商业街，商业街独有内外双街设计、总长商业街独有内外双街设计、总长387387米，沿街设置了米，沿街设置了酒店式公寓和酒店式公寓和sohosoho办公区域，可满足不同层次人群的生活、办公需求。办公区域，可满足不同层次人群的生活、办公需求。4 4、1800018000平方米中庭景观，平方米中庭景观，设置有儿童游乐中心、羽毛球场、篮球多功能球场。设置有儿童游乐中心、羽毛球场、篮球多功能球场。5 5、23002300平方米昆山首创户外平方米昆山首创户外SPASPA，满足业主的休闲养生体验。满足业主的休
18、闲养生体验。6 6、屋顶花园、中轴景观大道、屋顶花园、中轴景观大道、200200米河岸休闲散步道，米河岸休闲散步道，58%58%超高绿化率，真正花园超高绿化率，真正花园生活。生活。7 7、国际现代风格，以经典的灰黑结合天然木色为主色调，外立面通过简洁、明快、国际现代风格，以经典的灰黑结合天然木色为主色调，外立面通过简洁、明快的点、线、面尽现当代建筑的立体感与现代感。的点、线、面尽现当代建筑的立体感与现代感。13Page 13合院合院- -完整之外的创新享受完整之外的创新享受该项目户型最大的特点就是其独特的合院设计，可以在满足该项目户型最大的特点就是其独特的合院设计，可以在满足基本生活的同时，为
19、你增添一份多功能的灵感空间，以自己基本生活的同时，为你增添一份多功能的灵感空间，以自己的喜好，创意搭配成书房、花房等，一半的价格可以享受一的喜好，创意搭配成书房、花房等，一半的价格可以享受一个实惠的完整空间。个实惠的完整空间。14Page 14销售分析销售分析四期产品户型配比四期产品户型配比面积范围面积范围总套数总套数已售套数已售套数60-6960-695050262680-8980-8990907070100-109100-10990907474130-139130-1392 20 0140-149140-14986868080150-159150-1596 60 0160-169160-1
20、692 20 0170-179170-1792 20 0总计总计358358250250由上表可以看出，该案的四期户型主要集中在由上表可以看出，该案的四期户型主要集中在80-8980-89、100-109100-109和和140-149140-149平米三个区平米三个区间，针对的客户群较为广泛，间，针对的客户群较为广泛，20072007年年1010月推出时，正逢昆山房产销售的黄金时期，定月推出时，正逢昆山房产销售的黄金时期，定购十分踊跃，但由于工程进度的原因，迟迟未能拿到预售证，再加上短期内价格涨幅购十分踊跃，但由于工程进度的原因，迟迟未能拿到预售证，再加上短期内价格涨幅过高、过高、20082
21、008年经济的不景气，后期签约受到了很大影响。年经济的不景气，后期签约受到了很大影响。15Page 15客户分析：客户分析： 该案该案2006年首期推出的小高层两房面积在年首期推出的小高层两房面积在110平米左右，三房面积在平米左右，三房面积在130平米平米左右，超出了初次置业者的承受能力，而当时该区域还未得到昆山本地客户的认可，左右，超出了初次置业者的承受能力，而当时该区域还未得到昆山本地客户的认可，因此销售缓慢，只能以后期单身公寓产品的旺销带动本地客户对项目的认可，从而因此销售缓慢，只能以后期单身公寓产品的旺销带动本地客户对项目的认可，从而解决了首期的销售难题。解决了首期的销售难题。 二期
22、推出的单身公寓主要针对新昆山人的过渡性置业需求和经济能力较强客二期推出的单身公寓主要针对新昆山人的过渡性置业需求和经济能力较强客户的投资需求。户的投资需求。 三期产品推出时正处于昆山房价快速上升的时期，其推出的经济型户型得到三期产品推出时正处于昆山房价快速上升的时期，其推出的经济型户型得到了首次置业者的追捧。了首次置业者的追捧。 四期产品推出时，项目均价已经超过四期产品推出时，项目均价已经超过5000元，过高的总价已经超过了新昆山人元，过高的总价已经超过了新昆山人的承受能力，项目客户的档次有越来越高的趋势。的承受能力，项目客户的档次有越来越高的趋势。16Page 16规划分析规划分析1 1、该
23、案物业类型丰富，涵盖了多层、小高层、高层和叠加别墅，有利于在不同的阶、该案物业类型丰富，涵盖了多层、小高层、高层和叠加别墅，有利于在不同的阶段，推出不同的物业，从而在不同时期达到快速回款、获取超额利润的不同目的。段，推出不同的物业，从而在不同时期达到快速回款、获取超额利润的不同目的。2 2、该案聘请香港泛亚绿洲景观设计团队进行总体环境艺术设计，设计了绿岛夜曲、该案聘请香港泛亚绿洲景观设计团队进行总体环境艺术设计，设计了绿岛夜曲、永恒之吻、音乐大道、五指叠泉、童梦奇缘等主题景观。永恒之吻、音乐大道、五指叠泉、童梦奇缘等主题景观。3 3、该案东、北两侧临水，东北部主入口廊桥设计、廊桥荷风亲水平台设
24、计，以水为、该案东、北两侧临水，东北部主入口廊桥设计、廊桥荷风亲水平台设计，以水为主题、多达主题、多达8080种的植物组团。种的植物组团。4 4、社区中心规划有中央会所，音乐大道连接北入口和中央会所。生态湿地、梦幻双、社区中心规划有中央会所，音乐大道连接北入口和中央会所。生态湿地、梦幻双岛岛“爱情岛和桃花岛爱情岛和桃花岛”17Page 17楼盘位置：马鞍山路与虹祺路交界处楼盘位置：马鞍山路与虹祺路交界处开开 发发 商：昆山振华集团商：昆山振华集团占地面积：占地面积：120000120000总建面积：总建面积：210000210000容容 积积 率：率：1.791.79绿绿 化化 率：率：45%
25、 45% 总总 户户 数：数：16001600户、其中一期户、其中一期6 6栋多层栋多层162162户、户、 二期小高层二期小高层314314户、叠景洋房户、叠景洋房8484户户面积范围：多层面积范围：多层80-12480-124、小高层、小高层97-13697-136、叠景、叠景 洋房洋房203-216203-216均均 价：叠景洋房价：叠景洋房6500-70006500-7000元元开盘时间：一期开盘时间：一期2006.082006.08、二期、二期2006.102006.10、三期、三期 2008 2008年年销售情况：一二期售罄、三期叠景洋房尾盘销售销售情况：一二期售罄、三期叠景洋房尾
26、盘销售 中，中，4 4期预计期预计6 6、7 7月份推出月份推出客源情况：一期多层以自住为主要目的新昆山人客源情况：一期多层以自住为主要目的新昆山人 为主，二期昆山当地人居多。为主，二期昆山当地人居多。森林半岛森林半岛一期6幢多层162户二期5幢小高层户314户在售叠景洋房84户将售8栋小高层总体规划图总体规划图18Page 18森林半岛森林半岛户型概览户型概览138138平米三房平米三房100100平米两房平米两房153153平米四房平米四房200200平米叠加平米叠加该项目户型以舒适性产品为主，两房在该项目户型以舒适性产品为主，两房在100平米平米以上，三房在以上，三房在130平米以上，户
27、型动静分离，南平米以上，户型动静分离，南北通透，干湿分离。有凸窗、转角飘窗、弧形外北通透，干湿分离。有凸窗、转角飘窗、弧形外立面、南向大阳台设置。立面、南向大阳台设置。19Page 19销售分析销售分析客户群分析：一期多层客户以在昆山首次置业的新昆山人为主。客户群分析：一期多层客户以在昆山首次置业的新昆山人为主。二期随着价格的增长，新昆山人以购买两房为主，三房则以昆山本地人为主。二期随着价格的增长，新昆山人以购买两房为主，三房则以昆山本地人为主。三期叠加别墅由于其稀缺性、开发商关系客户、昆山的私营业主和政府官员是其三期叠加别墅由于其稀缺性、开发商关系客户、昆山的私营业主和政府官员是其主要客户。
28、主要客户。面积范围面积范围总户数总户数已售已售808089898181818190909999156156156156100100109109303030301101101191191818181812012012912915215215215213013013913939393939小计小计476476476476该案一二期推出的该案一二期推出的6栋多层和栋多层和5栋小高层栋小高层476户已经户已经全部销售完毕，一期多层以全部销售完毕，一期多层以80平米两房和平米两房和120平米平米三房的经济型为主，均价在三房的经济型为主，均价在3500左右，推出时一左右，推出时一抢而空。二期小高层去化速度
29、相对较慢，在抢而空。二期小高层去化速度相对较慢，在2007年的黄金销售期才迅速销售完毕。年的黄金销售期才迅速销售完毕。三期三期200多平米多平米的的84户叠墅洋房目前剩余不足户叠墅洋房目前剩余不足10套。套。20Page 20金色森林金色森林项目位置：项目位置：马鞍山路与院士路交汇处马鞍山路与院士路交汇处 开开 发发 商：登云置业发展有限公司商：登云置业发展有限公司占地面积：占地面积：16.6716.67万平米万平米总建面积：总建面积：22.4722.47万平米万平米容容 积积 率：率：1.41.4绿绿 化化 率：率：45%45%总总 户户 数：数：12001200户（三期户（三期292292
30、户）户）面积范围：三期平层面积范围：三期平层91-14291-142平米、复式平米、复式153-192153-192三期均价：平层三期均价：平层54005400元元/ /平米、复式平米、复式58005800元元/ /平米平米价格范围：平层价格范围：平层4950-60004950-6000元元/ /平米、复式平米、复式5180-72005180-7200元元/ /平米平米差差 价：楼层差价、东西差价平层价：楼层差价、东西差价平层5050元复式元复式100100元元开盘时间：一、二期已入住，三期开盘时间：一、二期已入住，三期0808年年4 4月月物业公司：上海紫泰物业物业公司：上海紫泰物业物物 业
31、业 费：小高层费：小高层1.51.5元元/ /平米平米/ /月月交房日期：三期交房日期：三期20092009年底年底一期一期二期二期三期三期规划分析：规划分析：1 1、该案规划为别墅、该案规划为别墅- -小高层小高层- -高层混合社区高层混合社区2 2、项目西侧沿苇城路规划、项目西侧沿苇城路规划5 5万商业，在满足社区配套万商业，在满足社区配套的同时，提升了项目档次。的同时，提升了项目档次。3 3、社区内将缓坡、茂林、水流、林地、湿地、草地巧、社区内将缓坡、茂林、水流、林地、湿地、草地巧妙容纳，塑造原生态森林景观；多种功能植物与垂直妙容纳，塑造原生态森林景观；多种功能植物与垂直绿化融合，打造立
32、体组合景观组团；绿化融合，打造立体组合景观组团；1000010000平米生态水平米生态水景将别墅区和小高层自然分隔，保证别墅私密性景将别墅区和小高层自然分隔，保证别墅私密性21Page 219191平方米两房平方米两房139139平方米三房平方米三房金色森林金色森林户型概览（平层）户型概览（平层）142142平方米三房平方米三房该案的三期该案的三期3栋高层平层产品分布格局为两梯三户。栋高层平层产品分布格局为两梯三户。91平米两房从整体布局上看，平米两房从整体布局上看，户型方正，南部双阳台，各个功能区面宽合理。但动静分区不明，进入室内，餐桌户型方正，南部双阳台，各个功能区面宽合理。但动静分区不明
33、，进入室内，餐桌的预留位置略显狭窄，中间套南北不通透。的预留位置略显狭窄，中间套南北不通透。142平米三房的户型客厅朝北开间舒适，平米三房的户型客厅朝北开间舒适，并设置北阳台，遗憾的是阳光照不进客厅。并设置北阳台，遗憾的是阳光照不进客厅。 22Page 22金色森林金色森林户型概览（复式）户型概览（复式）复式复式153153平方米平方米复式复式183183平方米平方米复式复式193193平方米平方米该案三期高层该案三期高层4栋复式产品属于城西唯一，产品具备创新力和竞争力。复式产品都做栋复式产品属于城西唯一，产品具备创新力和竞争力。复式产品都做到了南北通透，客厅挑高，多观景阳台，功能齐全，主要针
34、对的是追求品质生活的到了南北通透，客厅挑高，多观景阳台，功能齐全，主要针对的是追求品质生活的二次置业客户。二次置业客户。23Page 23销售分析销售分析客户分析客户分析该案三期该案三期20082008年年4 4月底低调开盘，正逢房地产销售月底低调开盘，正逢房地产销售从高峰期从高峰期逐步逐步回落，且该案价格定位属于区域标杆，回落，且该案价格定位属于区域标杆，因此销售速度相对较慢，截至到因此销售速度相对较慢，截至到20082008年底，销售不年底，销售不足足5050套。从户型的销售顺序来看，由于该案的客户套。从户型的销售顺序来看，由于该案的客户都是改善型客户，因此复式房的销售速度大于平层都是改善
35、型客户，因此复式房的销售速度大于平层的销售速度，从三期的复式产品来看，属于西部唯的销售速度，从三期的复式产品来看，属于西部唯一，但其高高在上的价格决定了该案很难出现快销一，但其高高在上的价格决定了该案很难出现快销的局面。的局面。该案最大的卖点在于独特的产品和较好的位置（森林公园旁），该案最大的卖点在于独特的产品和较好的位置（森林公园旁），20082008年城西大型商年城西大型商业设施的相继开业使区域商业配套日益成熟，其复式业设施的相继开业使区域商业配套日益成熟，其复式8585万以上的总价决定了该案的万以上的总价决定了该案的客户为以改善居住的昆山本地人为主，部分上海、苏州等外地在昆山私营业主会选
36、客户为以改善居住的昆山本地人为主，部分上海、苏州等外地在昆山私营业主会选择该案。择该案。金色森林三期户型配比面积范围总户数已售套数平层915229平层139529平层1425220复式1537015复式1813510复式1933120总计29210324Page 24工地位置：前进西路与思常路交界处工地位置：前进西路与思常路交界处开开 发发 商：昆山时代房产商：昆山时代房产代代 理理 商：上海新聚仁机构商：上海新聚仁机构 占地面积：占地面积：2222万万建筑面积：建筑面积：6060万万绿绿 化化 率：率：40% 40% 总总 户户 数：数：20002000户左右，在售户左右，在售1919、20
37、#20#共共485485户户物业管理：时代物业物业管理：时代物业物物 业业 费：费：1.21.2元元/ / / /月月面积范围：面积范围：92-20192-201价格范围：均价价格范围：均价53005300元元开盘时间：第三批开盘时间：第三批2008.6.282008.6.28日日交房时间：一二批现房、三批交房时间：一二批现房、三批20102010年年4 4月底月底未来供应：未来供应：20092009年将加推年将加推2 2幢约幢约319319户新房源户新房源时代中央社区时代中央社区第一批：第一批：1 1、2 2、3 3、12#12#楼楼 第二批：第二批：1111、1717、18#18#楼楼在售
38、第三批：在售第三批：1919、20#20#楼楼 即将推出即将推出4 4、5#5#楼楼总体规划图总体规划图25Page 25规划分析规划分析1 1、时代中央社区总建筑面积逾、时代中央社区总建筑面积逾3030万平方米，规划万平方米，规划20002000多户。一期多户。一期7 7栋栋11-1811-18层小层小高层，二期高层，二期1010栋栋28-3228-32层高层；层高层；2 2、社区沿马鞍山路设置沿街商铺满足社区配套；、社区沿马鞍山路设置沿街商铺满足社区配套；2 2、该案采用对成本和施工工艺要求较高的大弧度波浪型建筑立面，最大限度地、该案采用对成本和施工工艺要求较高的大弧度波浪型建筑立面，最大
39、限度地保证每个窗口的观景视野与采光，折射出变幻莫测的建筑光彩。保证每个窗口的观景视野与采光，折射出变幻莫测的建筑光彩。26Page 26125平米平米143平米平米151平米平米时代中央社区时代中央社区2 2期户型概览期户型概览185平米平米该案该案2期产品面积范围在期产品面积范围在107-202平米的大户型为主，少量平米的大户型为主，少量93平米两房。在面积平米两房。在面积控制上相对合理，房型设计主要以大面积舒适性为定位，个别户型带有入户空控制上相对合理，房型设计主要以大面积舒适性为定位，个别户型带有入户空中花园，选择面较广。中花园，选择面较广。125平米以上户型均做到南北通透、套房、景观阳
40、台；该平米以上户型均做到南北通透、套房、景观阳台；该案户型缺点是阳台空调机位隔离造成面积浪费。案户型缺点是阳台空调机位隔离造成面积浪费。 27Page 27销售分析销售分析客户分析客户分析时代中央社区二期户型配比面积范围总户数已售套数90-996031100-1095733110-11920120-12912056140-1498770150-1599545160-16942170-17931180-189314200-2092519210-21911总计485282该案二期首批房源该案二期首批房源20082008年年4 4月底开盘，之后每月加月底开盘，之后每月加推一批，推一批，0808年共推
41、盘年共推盘3 3次，人工营造少量多批的畅次，人工营造少量多批的畅销局面，加上各种价格优惠措施，该案销局面，加上各种价格优惠措施，该案2 2期销售速期销售速度较快，截至到度较快，截至到20082008年底，销售已经超过年底，销售已经超过200200套，套，20092009年该案进入强销期。从户型的销售顺序来看，年该案进入强销期。从户型的销售顺序来看，由于该案的客户以台湾人为主，因此三房、四房的由于该案的客户以台湾人为主，因此三房、四房的销售速度大于两房的销售速度，目前的市场环境下销售速度大于两房的销售速度，目前的市场环境下该案能够取得如此快销速度实属不易。该案能够取得如此快销速度实属不易。该案最
42、大的卖点在于其气势恢弘的规划和相对优越该案最大的卖点在于其气势恢弘的规划和相对优越的位置，的位置，20082008年欧尚、沃尔玛超市的相继开业使该年欧尚、沃尔玛超市的相继开业使该案所在区域的商业配套日益成熟，该案的客户以台案所在区域的商业配套日益成熟，该案的客户以台湾人、上海人和追求改善居住环境的本地人为主。湾人、上海人和追求改善居住环境的本地人为主。28Page 28项目位置：苇城南路近马鞍山路项目位置：苇城南路近马鞍山路 开开 发发 商：昆山同进置业商：昆山同进置业占地面积：占地面积：19.8519.85万平米万平米总建面积：总建面积：2020万平米万平米容容 积积 率：率：1.351.3
43、5绿绿 化化 率：率：40%40%总总 户户 数：别墅数：别墅274274户、小高层户、小高层250250户户面积范围：小高层面积范围：小高层125-200125-200平米、别墅平米、别墅190-240190-240三期均价：三期均价：47004700元元/ /平米，平米，9292折优惠折优惠价格范围：价格范围：4200-60004200-6000元元/ /平米，平米，差差 价：楼层差价、东西差价价：楼层差价、东西差价30-8030-80元元开盘时间：一期别墅开盘时间：一期别墅0606年年底开盘，已销售完年年底开盘，已销售完 毕，二期毕，二期8888户联排别墅在售。三户联排别墅在售。三 期小
44、高层推出东面期小高层推出东面2 2栋，栋，0808年年1111月月 底开盘底开盘物业公司：上海同进物业物业公司：上海同进物业物物 业业 费：别墅费：别墅1.81.8、小高层、小高层/ /高层高层1.551.55元元/ /平平 米米/ /月月交房日期：一期别墅已交房，二期别墅交房日期：一期别墅已交房，二期别墅0909年底年底 交房，三期小高层交房，三期小高层20102010年年1212月交房月交房规划分析：规划分析：1 1、该案规划为小高层、该案规划为小高层- -别墅混合型社区，针对的客户别墅混合型社区，针对的客户群以改善型和追求品质型客户为主；群以改善型和追求品质型客户为主；2 2、社区配备商
45、业街满足社区居民消费；、社区配备商业街满足社区居民消费；3 3、小高层前面为别墅区，视野无遮挡；、小高层前面为别墅区，视野无遮挡；4 4、建筑风格外观为南加州风情。、建筑风格外观为南加州风情。清风华院清风华院一期别墅一期别墅二期别墅二期别墅三期高层三期高层29Page 29清风华院高层户型概览清风华院高层户型概览125125平方米平方米136136平方米平方米175175平方米平方米该案该案3期高层产品面积范围在期高层产品面积范围在125-200平米，房型设计主要以大面积舒适性为定平米，房型设计主要以大面积舒适性为定位，所有户型均带有入户空中花园。位，所有户型均带有入户空中花园。136平米以上
46、户型均做到南北通透、套房、平米以上户型均做到南北通透、套房、景观阳台；该案户型缺点是大面积景观阳台；该案户型缺点是大面积172平米以上户型南向卧室少。平米以上户型南向卧室少。30Page 30销售分析销售分析客户分析客户分析清风华院三期户型配比面积范围总户数已售套数100-10910110-11950120-129278130-1394616140-14921150-15941160-16941170-179114180-18910190-19910230-24930总计15943该案三期首批房源该案三期首批房源20082008年年1111月底推出，价格处于区月底推出，价格处于区域同类产品底部
47、，但受整体市场环境影响，截至到域同类产品底部，但受整体市场环境影响，截至到20082008年底销售不超过年底销售不超过2020套，套，20092009年该案将会进入强年该案将会进入强销期。从户型的销售顺序来看，三房的销售速度大销期。从户型的销售顺序来看，三房的销售速度大于两房和四房的销售速度，且楼层低的快销于高楼于两房和四房的销售速度，且楼层低的快销于高楼层的户型。层的户型。该案高层公寓最大的卖点在于其性价比及视野开阔该案高层公寓最大的卖点在于其性价比及视野开阔度，度，客户以改善居住环境的本地人为主。客户以改善居住环境的本地人为主。31Page 31竞争楼盘供求概况竞争楼盘供求概况项目项目主推
48、户数主推户数销售户数销售户数剩余户数剩余户数未来推量未来推量200920092010201020112011天地华城天地华城36036027027090906 6栋高层栋高层凯迪城凯迪城18618682821041043 3栋高层栋高层600600余户余户5-65-6月份开工月份开工3 3栋高层栋高层600600余户余户香榭水岸香榭水岸/ / / /4 4月月5 5栋小高层栋小高层288288户户金色森林金色森林2922921011011911914 4栋高层栋高层时代中央社区时代中央社区4854852432432422422 2栋高层栋高层319319户户8 8栋高层栋高层清风华院清风华院1
49、5915938381211219191户户8 8栋高层规划中栋高层规划中伯爵大地伯爵大地/ / / /4 4栋高层栋高层431431户户2727栋栋总计总计14821482734734748748/ /32Page 32高层、小高层多层花园洋房别墅酒店式公寓供应量销售量供应量销售量供应量销售量供应量销售量供应量销售量凯迪城52850918682香榭水岸325298阿里山花园22448朗晴园318289罗马假日新华舍354285风景英伦2300680时代文化家园432145天地华城360270楼盘供求情况楼盘供求情况备注：以下数据截止到备注：以下数据截止到2009.4.102009.4.10日日
50、33Page 33高层、小高层多层花园洋房别墅酒店式公寓供应量销售量供应量销售量供应量销售量供应量销售量供应量销售量甲壳虫公寓16239森林半岛8449时代中央社区485243金色森林292101清风华院2503812247品院10056卡布其诺264138自由创逸10879新城翡翠湾808603上澄人家10087总计总计3402340223472347118211826486482302300 0638638290290348348121121楼盘供求情况楼盘供求情况34Page 34产品供求分析产品供求分析高层、小高层高层、小高层多层多层花园洋房花园洋房别墅别墅酒店式公寓酒店式公寓供应量供
51、应量销售量销售量供应量供应量销售量销售量供应量供应量销售量销售量供应量供应量销售量销售量供应量供应量销售量销售量3402340223472347118211826486482302300 0638638290290348348121121剩余量剩余量剩余量剩余量剩余量剩余量剩余量剩余量剩余量剩余量10551055534534230230348348227227观点：观点：1 1、西部目前在售的产品以高层、小高层为主，从未来的供应来看，高层和小高层仍然有很大、西部目前在售的产品以高层、小高层为主，从未来的供应来看，高层和小高层仍然有很大的供应量，竞争激烈。的供应量，竞争激烈。2 2、从西部项目的
52、规划来看，跟一流的开发商相比，明显缺乏创新能力，亮点缺乏，是未来新、从西部项目的规划来看，跟一流的开发商相比，明显缺乏创新能力，亮点缺乏，是未来新入市项目可以抓住的机遇。入市项目可以抓住的机遇。3 3、西部的多层项目大都进入尾盘销售期，只有时代文化家园和阿里山还有大量剩余房源，纯、西部的多层项目大都进入尾盘销售期，只有时代文化家园和阿里山还有大量剩余房源，纯粹的花园洋房存在于即将开盘的风景英伦，只有粹的花园洋房存在于即将开盘的风景英伦，只有230230户，低层、创新性项目存在较大的市场空户，低层、创新性项目存在较大的市场空白。白。35Page 35观点：观点：4 4、森林公园板块目前有清风华院
53、、品院、卡布其诺和森林半岛四个别墅项目在售，风景英伦的、森林公园板块目前有清风华院、品院、卡布其诺和森林半岛四个别墅项目在售，风景英伦的联排别墅也刚刚公开。以联排和叠加别墅为主，独栋和双拼别墅在区域内属于市场空白。容积率联排别墅也刚刚公开。以联排和叠加别墅为主，独栋和双拼别墅在区域内属于市场空白。容积率较低的地块可考虑规划部分此类产品，填补市场空白。较低的地块可考虑规划部分此类产品，填补市场空白。5 5、酒店式公寓目前仅有凯迪城和甲壳虫两个项目在售，产品分别定位为高端投资型产品和以年、酒店式公寓目前仅有凯迪城和甲壳虫两个项目在售，产品分别定位为高端投资型产品和以年轻人为主过渡性产品。西部目前人
54、气不足的问题还未得到明显改观，租赁市场低迷，随着区域交轻人为主过渡性产品。西部目前人气不足的问题还未得到明显改观，租赁市场低迷，随着区域交通的便捷度和商业配套的完善度不断加强，酒店式公寓在这一区域的前景会得到明显提升。通的便捷度和商业配套的完善度不断加强，酒店式公寓在这一区域的前景会得到明显提升。36Page 36风景英伦风景英伦项目位置：花园路与虹祺路交界处项目位置：花园路与虹祺路交界处开开 发发 商：上海农工商房产商：上海农工商房产企划销售：上海华燕企划销售：上海华燕占地面积：占地面积：1212万平米万平米总建面积：总建面积：1818万平米万平米容容 积积 率：率：1.31.3绿绿 化化
55、率：率：41%41%总总 户户 数：数：14241424户户面积范围：面积范围：98-21898-218平米，洋房主力平米，洋房主力110-120110-120平米平米均均 价：洋房价：洋房55005500元元/ /平米、别墅平米、别墅8500-95008500-9500元元/ /平米平米价格范围：价格范围：5100-95005100-9500元元/ /平米平米开盘时间：开盘时间：2009.4.252009.4.25开盘开盘物业公司：旺都物业物业公司：旺都物业物物 业业 费：洋房费：洋房0.90.9元元/ / /月、别墅月、别墅1.51.5元元/ /平米平米/ /月月交房日期：交房日期：201
56、02010年底年底销销 售售 率：率：20%20%四连体别墅推出四连体别墅推出8#8#、15#15#、16#16#、17#17#、7#7#、12#12#、13#13#、14#14#（8 8、1515、1616、1717、1313、1414）已全）已全部售完，部售完，1212号剩一套，除号剩一套，除7#7#楼的价位较贵楼的价位较贵（1000010000多一平米）未销售多一平米）未销售. .其它都已售完其它都已售完. .备注：为首批房源备注：为首批房源37Page 37优惠：优惠：开盘当天无任何优惠（当天预定客户交开盘当天无任何优惠（当天预定客户交20000定金可抽奖）奖品：笔记本电脑、健身年卡一
57、张韦博英语学习年卡、数码相机等价值在3000-5000元的样子，在当太预定房子的客户都会送纪念币一套价值在当太预定房子的客户都会送纪念币一套价值2888元的其中包括快新版发行的50元人民币，一期推出（南入门）的和（北入门）的价位差一期推出（南入门）的和（北入门）的价位差100-20元/，因为北入门的预期是二期开的；38Page 38规划分析规划分析沿虹旗路门的东边会有一排商铺做成商业街的，做好后会统一招商，沿虹旗路门的东边会有一排商铺做成商业街的，做好后会统一招商，会所：会所：小区会所大概在小区会所大概在2000的左右，因受到面积的影响规划大概局限在棋牌室、SPA会馆等（目前没有完全定下来等开
58、发公司的规划方案）； 客源分析：客源分析：主要是昆山本地客户，一般是第二次购房的主要是换房的主要是昆山本地客户，一般是第二次购房的主要是换房的.一般购买的都是比较有购买实力的.39Page 39a:126a:126平米平米b:122b:122平米平米c:111c:111平米平米d:98d:98平米平米f:152f:152平米平米40Page 40花园洋房花园洋房C户型房型优势：户型房型优势：动静分离布局很合理动静分离布局很合理 ，厨房紧邻餐厅设计很合理，厨房紧邻餐厅设计很合理，主卧采主卧采用八角窗设计视野很好，用八角窗设计视野很好，南北阳台南北通透通风效果很好；南北阳台南北通透通风效果很好；D
59、户型房型优势户型房型优势:客厅餐厅动静分离，客厅餐厅动静分离，露台赠送的可以随便利用，露台赠送的可以随便利用，两卧室紧靠两卧室紧靠卫生间使用方便；卫生间使用方便；G户型房型优势户型房型优势:南北双阳台视野开阔，南北双阳台视野开阔，主卧开间较大比较舒适，主卧开间较大比较舒适，客厅餐厅动客厅餐厅动静分离，静分离，厨房紧邻餐厅布局合理；厨房紧邻餐厅布局合理；F户型房型优势户型房型优势:南北通透全明设计，南北通透全明设计，主卧在送露台视野比较宽阔也很实用，主卧在送露台视野比较宽阔也很实用，动静分离设计很人性化，动静分离设计很人性化，主卧套房设计，功能很齐全；主卧套房设计，功能很齐全； 41Page 4
60、1劣势：劣势：C C户型劣势户型劣势进门正对卫生间风水不好，进门正对卫生间风水不好，111111做两房面积浪费，公共卫生间只有公共卫生间只有4太小了没有太多的利用价值.；D D户型劣势户型劣势进门正对卫生间风水不好，进门正对卫生间风水不好，餐厅面积太小了感觉很拥挤，餐厅面积太小了感觉很拥挤，厨藏间很小厨藏间很小没有太大的利用价值；没有太大的利用价值；G G户型房型劣势：户型房型劣势：进门正对卫生间风水不好，进门正对卫生间风水不好，进门到卫生间有条过道面积浪费，进门到卫生间有条过道面积浪费，公共卫生间的面积只有公共卫生间的面积只有4平米太小没有太大的利用价值，朝南的中间的房间很小只能朝南的中间的房间很小只能做客卧太浪费了；做客卧太浪费了；42Page 42 目前小区配套不是很完善的会所的面积只有2000平米，做很完善的生活配套是不可能的，主要的小区配套还是要靠虹旗路的商铺，现在只开了第一期要商铺招商肯定需要时间的，所以购买群体一般都是有车的相对来说经济实力还是很不错的.小区开盘策划做的不错，包括售楼处的装修风格、门头制作、小区外街风格的制作等都很有英伦风格的，能让人产生想像自己的家以后的样子很有遐想空间.能显示出小区的卖点。 项目小结项目小结43Page 43
