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1、重庆保利康桥整体营重庆保利康桥整体营销推广策划方案销推广策划方案2009年，这是一个好的年代，这是一个坏的年代市场预测：09年，先扬后抑，天时、地利、人和缺一不可08年刚性需求客户的持续观望，进入09年会有后有一个短暂性的爆发；09年全球经济环境的进一步严峻，势必会更一步影响中国经济的方方面面，房地产市场将会深受其害；此次小阳春的出现，进一步刺激开发商抢时机推货，预计4月至少有40多个楼盘推货，加上前期市场上积压的货量，这将引发新一轮的价格竞争。区域市场动态：瑞安重庆天地雍江苑未售前期此次加推3月21日预计推出10、12号楼，合计278套房源，当日加推出7、8、9号楼，102套房源。共推出5幢
2、合计380套房源，回收均价6300-7000元（含1500元精装），开盘当日销售了约70%。此外雍江苑还有景观位置最好的1、2、3、4号楼尚未售，全是三房以上的大户型，合计房源约100余套。区域市场动态：东海岸澜庭15#（精装修）12-14#（清水）未售未售售完售完售完售完售完售完售完目前在售的为12-14号楼的清水房，其中朝小区中庭的部分房源为政府团购，剩余房源的回收均价为4550元/，现已销售85%。3月28日即将开盘的为15号楼的精装修房，销售均价5300元/。预计未来供货量约800套左右。市场趋势不容乐观，群雄并起，烽烟四起项目周边在售楼盘自降姿态，凯歌高唱明确目标客户找准市场定位强化
3、包装推广行之有效的销售策略总结与思考项目前景堪忧，危机四伏逆向思维确定销售目标项目销售目标销售总目标:1545套销售时间:从2009年7月-2010年5月阶段性目标:09年全年完成1#、2#、3#、4#和6#共1356套货源的55%，约746套09年底2010年5月完成剩余货量消化保利康桥的销售目标“起爆点”开盘套内均价4380元/（两房总价：31-33万左右/套）（三房总价：37-45万左右/套）具有务实性的价格策略目前沙滨路沿线楼盘不看江户型均价在4100元/左右、看江户型均价在4800-5400元/，价格区间较大，销售速度均较缓慢，康桥前期总体销售价位在4500元/左右，通过高品质来撬动
4、市场,在刺激市场的同时，避免可能出现的货量积压危机!这样的价格具有较强的务实性，目的是迅速聚集人气，打开市场，保证快销、旺销的目标，同时为后期小幅提价打基础！保利康桥的销售价格目标板块楼盘名称单价三角碑煌华新纪元(精装)8700沙滨路卓越美丽山水5400杨公桥融汇温泉城4900天星桥蓝溪谷地4800石小路富洲新城4200凤天路凤鸣山水国际4186沙滨路宝嘉江枫美岸4100沙滨路华宇秋水长天4100沙滨路华宇金沙别馆4050板块楼盘名称户型面积总价沙滨路卓越美丽山水二房73-8639-46杨公桥融汇温泉城二房64-6731-33石小路富洲新城二房71-7630-32凤天路凤鸣山水国际二房63-7
5、226-30沙滨路华宇秋水长天二房61-7525-31沙滨路宝嘉江枫美岸二房64-6726-27天星桥蓝溪谷地二房46-5422-26沙滨路华宇金沙别馆二房51-6621-27板块楼盘名称户型面积总价沙滨路卓越美丽山水三房9752石小路富洲新城三房91-12338-52杨公桥融汇温泉城三房85-8742-43沙滨路华宇秋水长天三房93-10538-43沙滨路宝嘉江枫美岸三房91-10537-43凤天路凤鸣山水国际三房83-10435-44沙滨路华宇金沙别馆三房8133项目单价两房总价三房总价本项目如4380元/，则两房总价31-33万左右/套；三房总价37-45万左右/套达成目标需要面对的价格
6、挑战这样的价位下，我们的目标客户在哪里？项目目标客户定位户型面积（）套数（户）比例一房72.150.32%二房69.79-80.1861339.68%三房84.03-101.4492760%合计1545100%户型面积（）套数（户）比例总价区间（万元）首付(万元)/月供（元）（按首付3成，按揭20年计算）二房69.79-80.1861339.68%31-369-11/1365-1550三房84.03-101.4492760%38-46万12-14/1615-1985按目前区域楼盘均价4500元/来看意味着：我们的客户需要的经济能力应当是：不低于12万的首付和家庭月收入至少在5000元以上通过产
7、品定义客户高收入阶层中高收入阶层普通阶层低收入阶层家庭月收入在10000元以上，家庭年收入超过12万元，高档楼盘购买者；家庭月收入在5000-8000元者，家庭年收入在7-9万元左右，中高价位楼盘购买者；家庭月收入在3000-5000元者，家庭年收入在4-6万元，普通价位楼盘购买者；家庭月收入在2000元以下，家庭年收入在3万元以下，基本无购房能力；通过客户定义阶层客户群体划分：九格方阵量化客户购买力和精神诉求，解析目标客户，寻找本项目关键群体设置收入水平和文化层次两个定性指标，按中高、中、低三个水平层次，可以将目标市场客户划分为9类阶层生意人阶层低文化高收入社会精英阶层中文化高收入高端富豪阶
8、层高文化高收入普通市民阶层低文化中收入白领技术阶层中文化中收入知识英才阶层高文化中收入社会底层低文化低收入清贫工薪阶层中文化低收入前卫另类阶层高文化低收入收入水平文化层次低中中高主导主导提升跟进边缘四种类型客户释义主导型：最核心的骨干一族，规模最大，是本项目的主力户型产品的主要购买者，提升型：数量不多，购买力强，对本项目产品档次、品牌形象形成有力的提升和拉动跟进型：市场的追随者，追着市场推动力度的加大和社区品牌效应的扩大，其数量增加较快，潜力较大边缘型：数量较少，其作用是补充性的根根据对周边项目的调研，本项目的主要消费群体构成类型为：客户定位主导型高文化中收入的知识英才阶层中文化高收入的社会精
9、英阶层中文化提升型中收入的白领技术阶层跟进型低文化高收入的生意人阶层边缘型低文化中收入的普通市民阶层项目的目标客户我们的客户需要的经济能力应当是：不低于12万的首付和月收入至少在5000元以上高收入阶层：家庭月收入在10000元以上，家庭年收入超过12万元，高档楼盘购买者；中高收入阶层：家庭月收入在5000-8000元者，家庭年收入在7-9万元左右，中高价位楼盘购买者。核心客户：高文化中高收入的知识英才阶层中高文化高收入的社会精英阶层中文化项目的目标客户细分客户构成外部特征描述核心客户游离客户项目周边的高校老师区域内有企事业单位管理层 和公司高级白领政府公务员年龄：3545岁房产：在市区内拥有
10、一处房产，处于第 二次购买商品房阶段家庭结构：3口之家为主目的：改善生活品质、子女教育、工作、 稳定外地人士、投资客因工作需要经常到重庆，具有投资意识重要客户全市范围的私营业主市区内的知识白领周边区县的政府公务员、企 事业单位管理层和公司高级 白领有私家车或者单位配车本地有私房，市区拥有1至2套物业，对 住宅有更高的需求项目的目标客户习性描述高校老师政府公务员高级白领Action活动Interest兴趣Opinion观点时间安排比较自由有自己特定的圈子比较关注报纸广告，有特定读物偏好100平左右的小三房不讲究名牌服饰对楼盘细节有要求时间安排规律喜欢显示尊贵身份关注报纸广告偏好120平的大三房穿
11、着比较讲究对楼盘品质有要求交际应酬比较多时间安排紧凑喜欢交际穿着讲究名牌对楼盘的整体品质和占有资源敏感三餐一般不在家吃喜欢有文化品位的喜欢群居喜欢小三房喜欢体现身份的不太喜欢群居喜欢大三房喜欢品质感讲究居住环境的档次喜欢两房户型不太接受超前事物，偏于保守崇尚人文，追求文化底蕴重视居住的人文氛围，希望和知识分子住在一起重视子女教育用政府住房公积金买房希望居住环境能显示高贵身份为子女购房作为一种投资手段大部分是再次置业者看重小区的内外环境对楼盘品质有较高要求希望小区车位数量充足，人车分流相信口碑传播区域性不明显客户标签： 知性 品位 优雅 内敛中高档次特色品质物业项目的目标客户的需求销售目标价格和
12、目标客户决定了项目属性：项目市场定位项目自身中高端资源条件扫描项目周边中高端物业类型扫描核心地段型自然资源型人文资源型产品价值型资源要求：商务繁华区规划中的政务区或商务区资源要求：自然山体、水系近高尔夫、游乐场等旅游项目资源要求：区域有历史、佳话、传说艺术、学术等特征人群聚集资源要求：建筑或园林为绝对领先产品高科技、酒店式等产品附加值突出代表楼盘：重庆天地雍江苑富洲新城融汇国际温泉城代表楼盘：华宇秋水长天宝嘉江枫美岸东海岸代表楼盘：华宇秋水长天宝嘉江枫美岸金阳牛津街代表楼盘：卓越美丽山水？项目自身中高端资源条件扫描项目物业类型突破口项目现状：距传统核心有一定距离可为之事：引进核心商业，打造区域
13、核心操作评估：周期长对周边交通依赖性大对项目的商业体量及运作能力要求高可行性评估：项目现状：虽处于滨江板块，但无优越的景观资源可为之事：利用风情广场，嫁接景观资源操作评估：非营销成本投入过高可行性评估：项目现状：传统学府区教育相对集聚可为之事：因势利导，打造强势人文品牌操作评估：对广告强度要求高打造典型文化事件嫁接品牌教育可行性评估：项目现状：建筑风格具备市场竞争力项目品牌具有号召力可为之事：通过细节强化项目品质通过服务提高项目附加价值操作评估：对品牌价值要求高对施工精细度要求高对物业服务要求高可行性评估：核心地段型自然资源型人文资源型产品价值型客户检验：符合客户价值诉求客户检验：符合客户价值
14、诉求立足核心产品竞争，从外围和外延竞争层面突出个性立足核心产品竞争，从外围和外延竞争层面突出个性建筑风格价格户型质量交通采光通风人文品牌身份体验服务环境物管教育配套会所核心产品层外围产品层外延产品层n核心产品：与居住基本功能直接相关因素，商品房发展初期最集中的竞争层面n外延产品：产品附加值，有助于提升物业形象n外围产品：区域外能感受到的，竞争的最高级别价格 户型 质量 交通 采光 通风 环境 物管 教育 配套 会所 风格 人文 品牌 身份 体验 服务核心产品外围产品外延产品主流竞争表现关注度我们的竞争选择区域内现存20万方以上体量在售项目对本案的冲击融汇国际温泉城蓝溪谷地富洲新城卓越美丽山水宝
15、嘉江枫美岸华宇秋水长天华宇金沙港湾瑞安重庆天地雍江苑东海岸未来潜力品质英伦风情价格品质地段价格品质配套一线江景品质一线江景价格一线江景价格品牌成熟配套价格品质价格未来潜力地段一线江景价格我们能卖什么？品质英伦风情品牌对于项目4500-4800元/既定价格区间，显然困难重重市场领跑者游戏规则的建立者区域影响者领导者改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值挑战者搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者追随者目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点补缺者行业龙头非行业龙头，中大规模市场次/非主流市场敏锐的机会主义者项目的市场地位从挑战者的角度出发，我们应该深度发掘“保利品牌”的号召
16、力，和提倡一种与项目英伦风情贴切的、贵族气质的生活理念，从而使项目具备独有的竞争特质！项目推广策略推广节奏进化城市5.85.15/5.19融汇世界的城市梦想5.23融汇国际温泉城:一座城市的期待6.6沙区在哪里?6.17宽景水世界沸腾全城6.19融汇国际温泉城,沙区最美的地方6.21开城相见6.24三千人潮沸腾融汇国际温泉城7.3三峡广场旁,沙区第一品质大盘价值高地7.4/7.7/7.87.12一价动重庆案例分析融汇国际温泉城营造新城起势，强化地段和资源推广节奏07年8.10/8.17人文水岸修养一生宝嘉江枫美岸打造人文家园8.22送给孩子的“鼠”期大礼8.23/8.24迪斯尼助阵江枫美岸样板
17、区魔幻开放8.31滨江修养生活的第一次亲往求证9.12有江的地方就是故乡9.14宝嘉江枫美岸举行产品说明会9.219月22日宝嘉.江枫美岸盛大开盘案例分析宝嘉江枫美岸公关活动起势，强化江景推广节奏1.11/1.18国际风尚生活盛装揭幕1.24瑞安重庆天地,新重庆的新天地1.31瑞安:打造重庆的新开地渝中核心揭幕1900亩重庆天地新城2.22一样的嘉陵江，不一样的生活场3.7国际生活理念瑞安优质呈现3.27首期滨江精装名宅，近期发售重庆天地雍江苑一席定天地3.28“买单”重庆天地雍江苑值不值？案例分析瑞安重庆天地雍江苑营造新城起势，强化生活方式推广节奏华宇.秋水长天：人文山水动感滨江7.47.6
18、华宇.秋水长天秋水共长天一色7.11一样的江山美景不一样的江岸生活7.12一样的江山美景不一样的江岸生活比江更宽的是什么？7.16/7.26/7.27/8.1比江更宽的是什么？江更长的是什么？比江更深的是什么？8.8华宇秋水长天华宇集团2007动感滨江巨作8.16/8.23/9.14节奏比江更澎湃10.1210月13日产品说明会盛大开启10.18/10.1910.20盛大开盘案例分析华宇.秋水长天强推江景起势，强化生活方式放大自身特点(利用温泉、江景等天然资源，或庞大体量、自身综合硬件配套)，寻获差异康桥项目营销推广态势淡化具象的硬件竞争，在更高的品牌张力和物业阶层着力，制造稀有性竞争项目康桥
19、项目享有沙区人文底蕴的区域共性，凭借保利品牌的积淀，彰显康桥项目的差异化生活特征继承：借力保利品牌力量，拔高项目形象起跳点推广核心借力打力，四两拨千斤升华：升级产品软性优势，定义优于区域的产品附加价值中低端物业卖产品中高端物业卖服务参考案例：金阳牛津街重庆首个全能教育配套服务社区牛津街客户服务中心课外辅导中心知名大学留学机构社区儿童文化教育儿童课外教育社区饮食服务社区运动服务社区休闲娱乐服务社区居家购物服务上放学班车接送服务社区亲子教室周末补习时间点餐康桥项目价值突破口：附加值竞争品牌化 服务型 稀贵高尚社区营销核心整合：英式管家专职服务社区纯正而形象高端的管家服务，必须以实力为后盾，以成功经
20、验积累为基础，从而制造市场门槛，有效阻挡竞争冲击 康桥项目浓郁的英伦风情格调，配合以体现英伦生活理念精髓、典雅高贵的英式管家服务，互添光彩，蕴藏深度人文风采，凸显项目的附加物业价值 保利品牌开发、管理有全国各地顶级别墅、公寓的丰厚经验，值得信赖和期待，物业的保值升值与竞争楼盘差异明显 沙滨版块、沙区区域乃至全市，尚为有鲜明、强力打出英式管家牌的楼盘，差异化显著，记忆度深刻，传播锋芒锐利支撑理由：营销核心整合：英式管家专职服务社区英式管家专职服务社区保利品牌实力、经验保证形象、地位匹配沙区人文英伦生活精髓体现文风浓郁思慕优雅生活康桥项目英伦风情建筑配套管理互动附加价值凸限高端形象拔升“英式管家”
21、被引入公寓管理,可以被看作是传统物业管理模式的传承和延伸。在常规管理之上提供个性化服务,业主的很多非隐私事务都可以交给公寓管家打理。物业管理目的在于维持房屋等不动产(物业)正常、持续的使用和维持,是为“物”服务的。管家服务目标是使业主从家庭琐事中解脱出来,更好地工作或享受生活,是为人“服务的。 普通物业管理使物业保值与增值,而管家则进一步是让主人“增值”,是帮助主人进入高尚生活的助手。营销核心展现：主动型、专职化服务项目实际操作：“燕尾服”管家服务计划“英式管家”服务，可根据具体实施条件进行本土化、项目化调整，提炼出符合保利康桥项目自身特点的“燕尾服”管家服务计划，便于渲染和推广，也为后期灵活
22、操作预留空间；在项目销售期内，可充分渲染其尊贵性、品牌性和人性化；在物业实际管理中，“燕尾服”计划可避实就虚，如所谓“专职管家”可以一对百，家政计划多利用保利自身资源，考虑提供类似高尔夫推杆练习优惠券、各类培训班信息等有档次但不费事的特色服务，主体服务内容仍与一般物管无异，无须太大成本投入。项目实际操作：“燕尾服”管家服务计划直接面对住户,每个家庭由一位管家专门负责,家里发生大小事情都可以直接找这位管家负责,住户就无需去找物业管理公司的不同部门。对应的专职管家（管家为一对多）可以很清楚业主的状况,随时达成业主的个性化要求。项目实际操作：“燕尾服”管家服务计划每月或每季度，根据业主自身家庭结构特
23、点，以及定期收集的业主生活需求，为其量身定做家庭服务计划。有车族提供洗车、修车资讯；有旅游计划的提供优价旅行社资源；有健身计划的，代为联系运动会所；逢寒暑假，提前联系各类培训班等等，以计划表形式，书面投送业主利用开发商品牌影响力，在社区内或近便酒店组织各类正装聚会，如话剧演出、音乐会、学者演讲，以及与国宾、高尔夫业主互动等活动，让业主深切体会到“英式管家是女士和绅士服务侍从”的感觉。项目实际操作：“燕尾服”管家服务计划项目产品定位沙滨路20万方英式管家绅士社区（体现地段和体量信息，凸显英式管家的楼盘差异特征）项目推广主题语穿燕尾服的亲江生活（拟人化的通感手法，生动点睛出项目典雅的英伦贵胄生活
24、风范，以及项目近江地段特征）项目阶段性营销推广节奏：亮相期时间区间：4月下旬6月初阶段目的：项目亮项，迅速造势，引发话题，吸引市场关注，截流、稳定客户；营销任务：现场整改、包装完成；外卖场或接待点装修到位及时开放；工地通道包装完成；各类销售资料、道具到位推广任务：形象广告亮相，话题炒作传播渠道：户外；新闻、软文；纸面活动开展公关活动：由于此阶段项目现场无活动场地利用，故以网络、报纸等纸面活动为先导入市期推广主题规划谁为沙区穿上燕尾服？重庆的财富与日俱增，开始追求居住的优雅氛围。沙区的生活品质日新月异，需要有突破性的生活体验。保利地产重庆公司，携旗下高尔夫花园、白云山庄、高尔夫豪园、高尔夫公馆等
25、顶级物业，以丰厚专业的开发管理经验，开创迈向优雅的“燕尾服时代”，升级沙区人文大城的。燕尾服是一种英伦气度提起“燕尾服”，很容易联想到英伦风情，联想到皇家、贵族、绅士、高雅闻名于世的“英式管家”，正是优雅生活的代名词，是高端物业的身份名片。它源自典雅的英伦气度，跨越保利地产的品牌之桥，来到重庆，落足沙区。入市期推广主题规划英式管家来自燕尾服的国度物业管理目的在于维持房屋等不动产(物业)正常、持续的使用和维持,是为“物”服务的。管家服务目标是使业主从家庭琐事中解脱出来,更好地工作或享受生活,是为“人”服务的。管家是帮助主人在上流社会生活的助手。秉承“英式管家纯质社区”开发理念的保利地产沙区开篇之
26、作保利康桥，怀揣与英伦典雅生活精髓一脉相通的共鸣感，开创沙区纯质生活新篇章。入市期推广主题规划入市期推广公关活动规划保利地产品牌张力：2009为沙区穿上燕尾服安排报媒版面及网络版块，以专题采访形式，报道专访保利地产重庆公司负责人，畅谈保利公司的2009的品牌扩张之路，和旗下楼盘开发盛况。着重谈康桥项目，给沙区带来的独特理念冲击。入市期推广公关活动规划对话英伦：安冬尼纵论英式管家服务安排报媒版面及网络版块，以专题采访形式，报道专访英式管家协会成员的访谈录。细致介绍英式物管的起源、现状和发展，图文并茂地介绍英式管家服务带来的非凡生活体验。项目阶段性营销推广节奏：蓄客期时间区间：6月初7月初阶段目的
27、：项目正式蓄客，大力吸引来访，透彻介绍项目情况及附加价值营销任务：主卖场、样板房及示范园林开放；公关活动执行推广任务：项目系列推广出街，引发目标客户强烈关注传播渠道：报媒、网络、车身、户外、新闻、软文；地面活动配合公关活动：“燕尾服”计划启动仪式暨英式管家现场礼仪演绎保利康桥穿燕尾服的亲江生活物业管理使物业保值与增值,而管家服务则是让主人“增值”,是帮助主人进入高尚社会的助手。 人文沙区内，超越普通物业管理概念的全程家庭服务计划，自保利康桥首发启动。精细严谨、细致周全的英伦生活典范，于保利康桥纯质再现。项目相关基础信息随文描述蓄客期推广主题规划蓄客期推广主题规划保利康桥“燕尾服”管家服务计划首
28、发启动暨“康桥会”会员办理开展物业管理使物业保值与增值,而管家服务则是让主人“增值”,是帮助主人进入高尚社会的助手。 人文沙区内，超越普通物业管理概念的全程家庭服务计划，自保利康桥首发启动。精细严谨、细致周全的英伦生活典范，于保利康桥纯质再现。蓄客期推广公关活动规划保利康桥“燕尾服”管家服务计划启动仪式暨英式管家现场礼仪演绎正式蓄客开始及主卖场正式开放时，进行本活动，在现场更生动性和冲击性的体现尊崇的英式管家服务风采项目阶段性营销推广节奏：开盘期时间区间：7月初7月11日阶段目的：开盘前冲刺，营造抢购的现场热潮，保障开盘成交率营销任务：办理优惠认购卡，力求锁定客户；根据蓄客量和认购意向统计，最
29、后调整开盘价格及开盘房源推广任务：优惠信息传递，制造心理价差传播渠道：报媒、户外、电台广播、新闻、电视台房产报道公关活动：现场开盘庆典舞会开盘期推广主题规划保利康桥沙滨路20万方英式管家绅士社区多次强化项目基础信息，拉升物业档次，制造心理价差；催促客户火速入康桥会，办理优惠认购卡开盘期推广主题规划保利康桥7月11日盛装开盘开盘假面庆典舞会同步起舞开盘信息及优惠措施公布；选房规则公布；开盘当日活动信息描述保利康桥开盘庆典假面舞会开盘当天进行。在开盘前进行现场伴奏式的英式宫廷舞表演，并分发面具，与业主进行互动假面舞会。舞会场地及伴奏，一直延续整个上午选房过程中，间隙进行表演；业主可自行参与。开盘期
30、推广公关活动规划推广安排重点在一期，而一期的重点则在于启动、强销期的立势网上展示平台建立8 8月月时间营销节点6 6月月5 5月月4 4月月7 7月月外卖场或临时接待中心投入使用销售中心开放7.11日开盘销售节点阶段目标客户积累形象导入期形象导入期前期蓄客期前期蓄客期正式蓄客期正式蓄客期热销加推期热销加推期树立项目形象，宣扬项目核心价值主张树立项目形象，宣扬项目核心价值主张生活方式的演绎和体验生活方式的演绎和体验借势炒作推广借势炒作推广蓄积蓄积1000-12001000-1200组客户组客户推广渠道活动营销相关物料户外广告牌、网络预热、软文、新闻炒作电台、电视、车身、外卖场或临时接待中心展示、
31、现场包装、硬广、软文、新闻加大力度跟进、开盘信息，现场实景信息，促销信息销售中心开放体验活动7.11日开盘假面舞会管家礼仪示范模型、手提袋、名片、形象楼书、海报、VIP卡、户型单张、礼品、各项活动物料推广强度项整体营销策略保利康桥整体推货示意1#2#3#4#5#6#第一波攻击第二波攻击第三波攻击第一波攻击时间段：09年7-8月货量：开1、2号楼，加推6号楼，共765套目的：借助前期推广尽量出货，为后期销售减压第二波攻击时间段：09年9-10月（具体时间根据前期货源销售70%和市场决定）货量：开4号楼，加推3号楼，共591套目的：借助前期热销态势，为后期销售减压第三波攻击时间段：10年3-4月（
32、具体时间根据前期货源销售80%和市场决定）货量：加推5号楼，约189套目的：尽量消化前期货源从目前项目周边的市场情况来看，6-7月份应会出现一个短暂的休整期，此时进入，将会弥补市场空白，引起热销。保利康桥整体作战总图主推4号楼，加推3号楼,591套3月4月5月7月6月8月9月11月10月12月准备期形象建立及客户储备期加推期加推期尾盘销售期集中开盘推1、2号楼，456套推品牌、推形象、推概念商铺面市推各楼栋品质根据工程进度可对上述节奏做相应调整开盘加推6号楼，309套择机加推5号楼，约189套2010.1月2月3月5月4月6月7月蓄客期加推期前期剩余货量消化期保利康桥2009年销售测算保利康桥
33、项目09年销售收入预算表楼号可售套内面积（平方米）销售均价（套内）可销售总额（万元）年度销售率（）年度销售总额（万元）6月7月8月9月10月11月12月1号楼20568.3643809008.9480%7,207.15-5,405.37900.89225.22225.22225.22225.222号楼15999.9843807007.9980%5,606.39-4,204.79700.80175.20175.20175.20175.203号楼16958.1946007800.7740%3,120.31-1,560.15780.08780.084号楼32893.62460015131.050%7
34、,565.53-4,539.321,008.741,008.741,008.745号楼16249.4346507555.980%-6号楼27057.71450012175.970%8,523.18-3,652.791,217.601,217.601,217.601,217.60住宅合计129727.34523.3958680.755%32022.5609610.165254.486157.344186.913406.833406.83备注:商铺未计算在内,本预算为静态市场测算,在实际销售中可根据市场和销售情况,灵活变动!销售细节强化如果现仍在沙区步行街等中心区域难以找到合适的外卖场，为了更好的
35、开展工作，建议采取虚实结合的方式（虚线指网络及时问答平台的搭建，实线建议在项目附近人流量较大地点，临时租赁场地做临时接待点）；主卖场开放后，仍可做接待点继续使用，并起到形象展示作用。项目接待点建议建议租用卓越美丽山水在土湾路的接待中心，作为保利康桥的临时接待中心，目的有以下两点：一是便于正常销售工作的开展，二是临土湾车站，昭示性强，三是美丽山水楼盘档次较高，不影响项目形象。该门面面积约70，租金报价65元/月，每月租金约4500元，目前空闲中项目区域周边（含沙滨及土湾路）可选择3块左右户外；沙区中心选择1块即可选择准则：1、以项目所在区域板块为主，沙区中心区域为辅，不考虑选择沙区区域外的选择。
36、2、项目所在区域户外选择，尽量兼顾沙滨路及下土湾路两线视野均能展示，达到更大展示效果。3、有效拦截竞争对手客户。由于美丽山水和金沙港湾毗邻而居，本项目有充足导系统引导，不需选择户外；重点应放在秋水长天及江枫美岸一线。4、在沙区最中心区域，可选择一户外看板，达到辐射全区的展示效果即可。项目户外选择建议特点：位置绝佳，传播力超强，且有一定保障，不会被政府轻易拆除。目前有空缺位置正在招租。可能价格比较高昂，可签相对短期的协议进行投放。特点：处于项目地块范围近旁，为项目的招牌式展示效果（秋水长天、美丽山水均在项目门口设置了户外），如被对手占用，对客户分流有重大影响。目前为美丽山水清盘广告，档期待定。项
37、目户外选择建议特点：位置醒目，且位处主要竞争项目（宝嘉及秋水长天）门口或附近，对客户拦截有显著杀伤力；同时，目前为红蜻蜓广告，并未被竞争项目占据，有很大签约主动权。特点：扼守石门大桥交通要道，拦截江北进出沙区客户，传播力超强，可能价格比较高昂，可签相对短期的协议进行投放。项目户外选择建议方案建议观点梳理市场动态先扬后抑，小阳春量增价平，后续走势偏软销售目标定价偏高，销售压力增大，需寻求突破客户定位讲究生活情趣、改善生活质量的沙区中高收入者市场定位整体市场的挑战者，阶段市场的领袖者推广策略英式管家服务为突破，联动保利品牌支持和沙区人文氛围共鸣，抬升项目形象层次营销策略三波推货，开盘期房源力求类型均衡销售强化临时接待点选择、网络对话平台搭建及户外选择方案结束感谢聆听
