马鞍山别墅项目市场调研报告

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1、马鞍山别墅市场调研报告 营销部目录n第一部分 马鞍山别墅市场概况n第二部分 个案分析n第三部分 别墅项目客群梳理n第四部分 项目对比n第五部分 总结第一部分 马鞍山别墅市场概况一、马鞍山别墅市场成交量项目项目去化量去化量存量存量备注备注20112012201320142015佳山墅未推盘未推盘未推盘272660名仕苑 22 46353654东方明珠未推盘 4110647春晖家园未推盘未推盘381045金海岸名邸未推盘 75241236马钢的项目御景园 36 34 35 37 6400-600合计 58 19614212848650马鞍山别墅市场小结1、马鞍山常规别墅项目入市较少，去化缓慢，月销

2、售总量仅十余套。伟星蓝山的微别墅入市后，项目月均去化达7套之多，使马鞍山别墅月去化可以达到20套左右。2、马鞍山市区别墅项目15年年入市量约250-280套左右，年去化量约150-180套。从入市量和去化量来看，市场对别墅产品还是有一定的需求。项目项目去化量去化量存量存量备注备注20112012201320142015伟星蓝山未推盘未推盘未推盘285640-60合计285640-60第二部分 个案分析别墅项目概况目前马鞍山市区存在大量别墅货源的项目有佳山墅、伟星蓝山、御景园。前期马鞍山市区别墅项目基本售罄，个别项目配有少量别墅，其对马鞍山别墅市场几乎没有影响，故不做讨论。接下来对上述三个项目的

3、销售情况进行简单介绍： 马鞍山别墅项目概况项目基本情况金隅佳山墅总建面（万）总建面总建面（万）（万）别墅首开别墅首开 时间时间产品产品类型类型别墅别墅入市入市（套）（套）剩余套剩余套数（截数（截止止2015-08-27）项目年项目年上市约上市约（套）（套）项目年项目年去化约去化约（套）（套）项目月项目月去化约去化约（套）（套）9入网5.8可售2.82014-03-29 联排、双拼721850383备注截止2015年8月27日推出11栋洋房共计305套；去化169套，剩余136套；洋房还有3栋未推出。推出21栋双拼别墅共计42套，去化38套，未售4套。推出7栋联排别墅共计30套，去化16套，未售

4、14套。联排还有9栋未推出。未售房源合计154套。产品类型产品类型面积（）面积（）成交均价成交均价主力总价（万）主力总价（万） 赠送花园面积赠送花园面积（）（）联排、双拼联排：215235双拼：243245联排1.5万元/双拼1.9万元/联排：280370双拼：440490联排：70100双拼：110300物业公司：南京百市物业物业费：别墅：2.2元/备注双拼赠送地下面积114，联排赠送地下70-90。项目基本情况联排别墅-215地下赠送面积：边套：86 中间套：76院子赠送面积：边套：100中间套：70-80佳山墅项目户型图联排别墅-235地下赠送面积：边套：86 中间套：76院子赠送面积：

5、边套：100中间套：70-80佳山墅项目户型图双拼别墅-245地下赠送面积：114院子赠送面积：280-370佳山墅项目户型图产品特性综合解读整体舒适度较好，注重院落，主卧套房设计，利用率高。一层近40大客厅，大北院中西双厨，入户玄关设计。二层主卧老人房配南向大阳台，北卧独享阳台和露台。三层主卧书房双南设计，赠送南露台，近20奢华主卫。双车库，地下室才光，多功能VIP室。联排别墅双拼别墅具有较高的舒适度，考近西侧佳山公园，无噪音，景观优势明显。二层北阳台南露台，书房卧室，多重享受，三层双南双套间设计，超大43主卧，次卧送露台，约25大客厅，奢华挑空，享受更多空间，中西双厨，老人房套房设计，南北

6、双院。双车库，多功能低下空间。佳山墅小结优势：1、佳山墅项目核心卖点即为其产品的稀缺性，类似地段的联排双拼别墅极为珍贵；2、同时该项目注重打造景观资源，将内部水系进行了合理布局，使其同外部山景（佳山公园）融为一体，提升项目价值；3、此外项目内外部景观的打造以及其较新的意大利建筑风格都是其亮点。劣势：1、随着佳山墅推出的新品洋房和联排进一步去化，其产品剩余房源的中优质货源的减少，去化速率相对较慢。2、价格较高也是导致去化速度变慢原因之一。核心卖点:地段、坏境、景观。项目基本情况蓝山花千树总建面（万）总建面总建面（万）（万）别墅首开别墅首开 时间时间产品产品类型类型别墅别墅入市入市（套）（套）剩余

7、套剩余套数（截数（截止止2015-08-27）项目年项目年上市约上市约（套）（套）项目年项目年去化约去化约（套）（套）项目月项目月去化约去化约（套）（套）33入网26可售5.12014-08-01 联排、双拼、独栋1071698847备注截止2015年8月27日推出5栋高层共计581套房源，已售580套，未售1套。推出60栋洋房共计1728套，已售1527套，未售201套。推出20栋联排共计107套，已售91套，未售16套。未售房源合计218套。项目基本情况产品类型产品类型面积（）面积（）成交均价成交均价主力总价（万）主力总价（万） 赠送花园面积赠送花园面积（）（）联排、双拼、独栋联排:128

8、-138大联排：247双拼：250独栋：650小联排：8500-10000元/。联排：100-135大联排：350-400双拼：350-400独栋：1000联排：50-60大联排：200-400双拼：200-400独栋：600-800物业公司安徽伟星物业管理有限公司物业费1.98元/备注大联排、双拼、独栋暂未对外销售。联排别墅-128院子赠送面积：50伟星蓝山项目户型图联排别墅-138院子赠送面积：70伟星蓝山项目户型图产品特性综合解读空间布局合理，利用率高，居住简单舒适。双入户花园相伴，开放式客厅直面绿意，南北双卧空间完美组合，南北错落有致。别墅依山而筑，顶层极致空间最佳观山视角，大面积露台

9、设计，将花园移植空中。双更衣间为女主人容纳无限惊喜。南向独立主卧，配备观景阳台，独享私密生活。联排别墅蓝山花千树小结优势：1、项目在联排别墅上控制面积，把联排别墅面积控制缩小到128、138，其总价控制在100-135万左右，是使该项目能在短期快速去化重要因素。2、项目内部景观的打造以及其较新的意大利建筑风格都是其亮点。劣势：1、项目地块因历史原因，马鞍山对此地块比较抵触，随着时间的关系，抗性逐渐缩小。2、小联排128、138，因为前期去化速度较快，开发商涨价，在原总价的基础上上涨15万。导致去化速度变慢，月均去化2-3套。核心卖点:低总价、坏境、景观。项目基本情况御景园香山红郡总建面（万）总

10、建面总建面（万）（万）别墅首开别墅首开 时间时间产品产品类型类型别墅别墅入市入市（套）（套）剩余套剩余套数（截数（截止止2015-08-27）项目年项目年上市约上市约（套）（套）项目年项目年去化约去化约（套）（套）项目月项目月去化约去化约（套）（套）33入网15可售0.82008-10-16 叠拼、联排、双拼、独栋3082644413备注备注截止截止2015年年8月月27日推出日推出11栋小高层共计栋小高层共计561套，去化套，去化542套，未套，未售售19套。推出套。推出3栋洋房共计栋洋房共计60套，去化套，去化60套。推出套。推出16栋叠栋叠拼拼共计共计137套，去化套，去化136套，未售

11、套，未售1套。推出套。推出26栋联排共计推出栋联排共计推出149套，去套，去化化124套，未套，未售售25套。推出套。推出11栋双拼共计栋双拼共计22套，去化套，去化22套。套。未售房未售房源合计源合计45套。套。项目基本情况产品类型产品类型面积（）面积（）成交均价成交均价主力总价（万）主力总价（万）赠送花园面积赠送花园面积（）（）联排、叠拼、双拼、独栋联排：260叠拼：215-235双拼：396独栋：540联排:7100元/叠拼:6500元/双拼：10000元/联排：180叠拼：120-170双拼：400独栋：700联排：60叠拼：60双拼：120独栋：300物业公司香港戴德梁行物业顾问物业

12、费2.2元/备注备注目前该项目在调整规划，预计目前该项目在调整规划，预计1212月份推出三期联排和小独栋月份推出三期联排和小独栋别墅共计别墅共计100100余套，联排面积余套，联排面积176176，小独栋，小独栋280280。三期总量三期总量大概大概400-600400-600套套。据说三期景观将聘请佳山墅景观设计和施工据说三期景观将聘请佳山墅景观设计和施工单位上海秀领瀚禾负责设计。国内有句行话，单位上海秀领瀚禾负责设计。国内有句行话，“景观学龙湖，景观学龙湖，龙湖学秀领龙湖学秀领”，如此可见一斑。，如此可见一斑。叠拼别墅-215院子赠送面积：60御景园香山红郡项目户型图叠拼别墅-235院子赠

13、送面积：60御景园香山红郡项目户型图联排别墅-270院子赠送面积：60御景园香山红郡项目户型图产品特性综合解读设计简单，私密性较好。专属私家车位，笔直进库。入户花园大气，入户花园之后特设玄关区，保证私密性，餐厅挑高6米，营造阔绰用餐空间，4.2米挑高客厅，丰富了室内空间层次感。叠加别墅联排别墅空间舒适，超大露台，利用率高。入户带玄关设计，保证主人私密性，错层客厅设计，彰显主厅豪华。内庭院9米挑空，强调与自然的亲近，增加室内空间感。四层主卧相连近50超大露台，进去享受无边的风景与阳光。御景园香山红郡小结优势：1、御景园其地理位置不佳，因此采用了打高性价比的方式介入市场，产品上中规中矩没有大的突破

14、，且地理位置成为其最大软肋，但总价低还是吸引了相当多的市区及下属县的投资自住型客户。2、目前项目一期、二期基本售罄，三期依托项目前期的景观，成熟配套、会所、配备成熟物业服务的模式及超高性价比入市，后期销售情况相对乐观。并且有可能三期景观将聘请上海秀领瀚禾负责设计。三期规划目前调整中，户型面积调小联排面积176，小独栋面积280。劣势：1、目前在售房源以洋房大户型与别墅叠拼为主，总价较高客户抗性较大；2、因三期产品和户型进行调整，目前本案客户因此观望明显。核心卖点:低单价、坏境。在售三期第二部小结1、从目前市场成交的别墅产品的户型面积分布： 别墅物业热销面积段主要是以伟星蓝山128、138的小联

15、排别墅为主，其他正常项目去化集中面积段在210-250 区间，其中叠加别墅为215-235，联排别墅为210-250 ，双拼为250-300 ， 独立别墅主力面积540-650 左右。市场成交别墅产品热销总价段分布：联排：100-180万；叠加：100-150万；双拼：440-490万2、从上述个案项目分析可以看出，从去化时间和去化套数来看，都是蓝山花千树小联排别墅去化较好，月去化达7套，促使他去化如此之快的原因，是低总价128-100-110万，138-130-135万。但因去化速度较快，开发商涨价128-115-120万，138-145-150万，涨价后去化非常之慢，一个月之去化2-3套。

16、3、佳山墅项目地理位置的特殊性和御景园项目前期规划的原因，使别墅产品面积都在200以上，后期去化较慢。佳山墅与御景园月去化都在3套左右。4、御景园三期整体规划调整，联排别墅面积176，小独栋280。并且景观有可能请上海秀领瀚禾负责设计。第三部分 别墅客群梳理马鞍山城市客户构成特性：哑铃型马鞍山马鞍山市场上的客户主要分为4大类，其中富裕阶层客户占的比重较大政府官员、泛公务员、马钢中层领导、生意人、工业园中高层一般市民、周边乡镇富裕阶层马钢等普通员工、工业园打工群体矿主、马钢高官针对产品类型的选择、购买心理、客户特征三方面可以将市场上的别墅购买客户大致分为3种类型：独栋/双拼主要客户：矿主、马钢高

17、官选择原因：讲究私密性、独占性主要客户：一般市民、周边乡镇富裕阶层选择原因：经济实力并不雄厚，但比居住普通物业高出一个层级主要客户：政府官员、泛公务员、马钢中层领导、生意人、工业园中高层选择原因：避免太过张扬，讲究集群联排叠加/花园洋房 别 墅 项 目 客 户 类 型 高层各类型产品涉及总价因素导致目标客户存在一定重叠： 花园洋房 叠加 联排双拼第三部小结1、哑铃型客户结构，高端客户量非常庞大；顶端客户外流；公积金贷款占主体（马钢、泛公务员）；2、因总价的影响，相邻物业间的客户往往会存在一定的重叠，客户购买别墅时是不会出现物业的选择，但会因总价一致出现购买升级物业的现象，本项目叠加别墅跟联排别

18、墅存在重叠，合理的控制总价段。最大程度减少客户跨物业购买。第四部分 项目对比项目对比-建筑风格及外立面项目名称项目名称佳山墅佳山墅伟星蓝山伟星蓝山御景园御景园建筑风格意大利托斯卡纳 意大利托斯卡纳英伦品质感优中等差项目对比-产品类型对比项目名项目名称称独栋独栋双拼双拼联排联排叠加叠加花园洋花园洋房房高层高层佳山墅 伟星蓝山御景园项目对比-户型对比产产品品类类型型项目项目名称名称整体整体客厅客厅主卧主卧朝南房间朝南房间开间进深开间进深挑高开间进深客厅主卧次卧叠加御景园8.8 13.74.55.6不挑高4.55.6111联排佳山墅5.612 5.2 5.5不挑高4.65.5112伟星蓝山5.4 1

19、2.95.49.2不挑高3.64.2111御景园6.216 3.8 5.7不挑高4.56.6111双拼佳山墅914.45.4 5.5挑高4.75.5111市场上3个别墅项目户型特征分析：1、除佳山墅，主要有地下一层及露台；2、3个项目叠加、联排、双拼产品的客厅几乎都不挑高，而独栋产品客厅都进行挑高处理；3、客厅及主卧全部一致朝南，而次卧至少保证一间朝南项目对比-价格对比项目名称项目名称佳山墅佳山墅伟星蓝伟星蓝山山御景园御景园产品类型双拼联排联排叠加联排户型面积243245215235127138215235270 单价（万元/） 1.9 1.50.85-10.650.71总价（万） 44049

20、0 280370100135120-170180项目对比-院子对比项目名称项目名称佳山墅佳山墅伟星蓝伟星蓝山山御景园御景园产品类型双拼联排联排叠加联排户型面积243245215235127138215235270面积（）280-37070-10040-5040-5040-50地下面积（ ）114-12076-86无无无项目对比-物业对比项目名称项目名称佳山墅佳山墅伟星蓝山伟星蓝山御景园御景园物业公司南京百市物业 安徽伟星物业管理有限公司香港戴德梁行物业顾问 物业费（元/）2.21.982.2第四部分小结 一、别墅市场现状：大盘感觉凸出，多物业类型组合，但品质感差，且规划缺陷展示区与景观体系没有

21、很好的结合； 二、别墅市场现状：规划的展示区比较粗糙，还有很大提升空间； 三、根据对马鞍山客户了解客户对空间有一下几个要求： 1.客厅挑高，够大，要气派，二楼可以看客厅； 2.主卧卫生间必备，阳台和衣帽间同样重要，书房可以分离； 3.厨房不需要太大，实用就好；与餐厅相连，餐厅最好大一点； 4.花园前后都想要，种花； 5.其他一层跃层，要有层次感；车库直接入户，地下自然采光；视听室很 受客户欢迎； 四、从目前项目定位来看，本项目与目前三个别墅项目比较，御景园是本项目竞争最大的竟品项目。本项目的别墅与御景园项目相比较，我们最大的优势有二点，第一，我们的面积段小于御景园的联排别墅；第二，本项目联排别

22、墅都有地下一层面积赠送。 五、御景园项目品质较差，整体档次不高，物业较差。本项目目前还未动工，可塑性较高。这都是本项目后期超越御景园优势。 第五部分 总结总 结1、从个案分析可以看出，目前入市别墅户型面积基本上都在200以上，导致总价高，客户接受度低。唯一伟星蓝山项目推出迷你墅后，整个市场别墅需求被撬动，可月销7套别墅。但在伟星蓝山涨价后，去化速度降低，可见马鞍山二次或三次改善型客群总价超过150万的物业有一定的抗性。原因在于单价已经超过1万，性价比已经不在存在。在本案规划无法调整的前提下，建议控制总价段，根据产品的户型面积，调整产品的总价段。以超高性价比的产品入市，吸引改善型客户入市。2、目标客群：中高端收入人群。（公务员、私企业主、马钢中层管理人员等）3、建议项目景观示范区和营销中心要能突出大气尊贵的大盘气势；以产品、景观、物业、价格突破市场。