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1、乙耐字铲绪鞭刮岭逸鄂恿潜君频迹开缚晦痰佛幂膀紫时挛悼育滦樟尝别入2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略淮安市淮海南路项目定位方略淮安市淮海南路项目定位方略愿钉崇纤地皿峭克菊播年偷恋溺掐泰泳释鬼镜过缕芯娶钒彼疫籍您求攻迎2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略报告结构报告结构Part 1Part 1Part 1Part 1市场研究市场研究Part 2Part 2Part 2Part 2项目定位及建议项目定位及建议1.11.1宏观政策分析宏观政策分析1.21.2城市发展格局分析城市发展格局分析1.31.3整体市场环境分析整体市场环境
2、分析1.41.4整体市场特征分析整体市场特征分析1.51.5项目区域市场分析项目区域市场分析1.61.6项目区域市场个案分析项目区域市场个案分析1.71.7区域市场特征分析区域市场特征分析2.12.1项目研判项目研判2.22.2项目目标客户群定位项目目标客户群定位2.32.3项目形象定位项目形象定位2.42.4建筑风格定位建筑风格定位2.52.5物业类型定位物业类型定位2.62.6面积户型配比建议面积户型配比建议移坠绪赣格醒娇垃刃魄止沟紫旨竿妆纯徘嚼腹中湖央胁盘哄峦汾堕换主煎2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略1 1市场研究市场研究 了解并掌握市场，探寻市场
3、机会点！了解并掌握市场，探寻市场机会点！逸馈稀匣痪滤胺境涕舞腹誊钓拐缠护芬荡快坑数涟板萨括瞥吨内贞音畏姑2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略20102010年上半年出台的主要房地产政策总结年上半年出台的主要房地产政策总结日期日期 政策名称政策名称 政策意义政策意义1 1月月1010日日国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知通知“国十一条国十一条”标志着新一轮房地产调控的启动标志着新一轮房地产调控的启动3 3月月7 7日日20102010年政府工作报告年政府工作报告强调遏制部分城市房价过快上涨，房地产调控力
4、度开始加大强调遏制部分城市房价过快上涨，房地产调控力度开始加大3 3月月1010日日国土部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的国土部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知通知“国十一条国十一条”在土地方面的具体落实，加大保障性住房的土在土地方面的具体落实，加大保障性住房的土地供应成为最大亮点地供应成为最大亮点4 4月月1515日日国土部公布国土部公布 2010 2010 年全国土地供应计划年全国土地供应计划极大的加强了普通商品房，中小套型商品房和保障性住房的极大的加强了普通商品房，中小套型商品房和保障性住房的土地供应力度土地供应力度4 4月月1717日日国务院关于坚决遏制部分城市房价过快
5、上涨的通知国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知“新国十条新国十条”史上最严厉房地产调控政策，标志着本轮房地产调控进入深史上最严厉房地产调控政策，标志着本轮房地产调控进入深入期入期4 4月月2020日日住建部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住住建部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知房预售制度有关问题的通知着力解决预售中存在的违规行为，并首次提出由监管机构负着力解决预售中存在的违规行为，并首次提出由监管机构负责监管预售资金，各项措施具有很强的针对性和操作性责监管预售资金，各项措施具有很强的针对性和操作性4 4月月2727日日住建部关于加强经济适用住房管理有关
6、问题的通知住建部关于加强经济适用住房管理有关问题的通知加大对骗购经适房和其他违规行为的惩处力度，减少经适房加大对骗购经适房和其他违规行为的惩处力度，减少经适房上市的获利空间上市的获利空间5 5月月5 5日日住建部关于加强廉租住房管理有关问题的通知住建部关于加强廉租住房管理有关问题的通知加强廉租房租户的动态监测，严查骗取廉租房保障等行为加强廉租房租户的动态监测，严查骗取廉租房保障等行为5 5月月2222日日国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知条件确认问题的通知加大企业的税收成本，降低房企利润水平，促使企业加快开加大企业的税收成本，
7、降低房企利润水平，促使企业加快开发和销售节奏发和销售节奏5 5月月2626日日国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知知6 6月月3 3日日国税局关于加强土地增值税征管工作的通知国税局关于加强土地增值税征管工作的通知促使税务部门真正落实土地增值税征管工作促使税务部门真正落实土地增值税征管工作6 6月月5 5日日住建部关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房住建部关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知认定标准的通知该标准该标准”认房又认贷认房又认贷”，是史上最严厉二套房认定标准，是史上最严厉二套房认定标准6 6月月1313日日关于加快发展
8、公共租赁住房的指导意见关于加快发展公共租赁住房的指导意见新国十条的具体落实新国十条的具体落实, ,成为下一阶段公共租赁房建设的指导成为下一阶段公共租赁房建设的指导政策环境政策环境城市发展格局城市发展格局整体市场环境整体市场环境整体市场特征整体市场特征项目区域市场项目区域市场区域市场个案区域市场个案区域市场特征区域市场特征烩凭屹网播肝仙莆汾育善烬大阵幸厢告嵌辗莹习牢痹盔挛廉芋隔矩羹蜀从2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略20092009年年1212月月1414日日20102010年年1 1月月7 7日日20102010年年4 4月月1717日日20102010
9、年年国务院关于坚决国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨遏制部分城市房价过快上涨的通知（新国十条）的通知（新国十条）20102010年年关于促进房地产关于促进房地产市场平稳健康发展的通知市场平稳健康发展的通知（国十一条）（国十一条）20092009年年完善促进房地完善促进房地产市场健康发展的政策措产市场健康发展的政策措施（国四条）施（国四条）内容：个人住房转让营业税征免时内容：个人住房转让营业税征免时限由限由2 2年恢复到年恢复到5 5年。市场反应：短年。市场反应：短期内出现观望，二手房成交量下降，期内出现观望，二手房成交量下降，20102010年春节后市场恢复。年春节后市场恢复。内容：要求二
10、套房贷款首付款比例不得低内容：要求二套房贷款首付款比例不得低于于40%40%。市场反应：继续产生高价地王，市场反应：继续产生高价地王，3 3月后房价月后房价飙升。飙升。核心核心核心核心核心核心内容：首套房内容：首套房9090平方米以上，首付不低于平方米以上，首付不低于30%30%，二，二套房首付套房首付50%50%，利率，利率1.11.1倍；倍；3 3套房银行将不放贷等。套房银行将不放贷等。 市场反应：市场观望加重，整体市场人气下降，楼市场反应：市场观望加重，整体市场人气下降，楼盘销售速度及价格停止上涨甚至下滑。盘销售速度及价格停止上涨甚至下滑。政策环境政策环境城市发展格局城市发展格局整体市场
11、环境整体市场环境整体市场特征整体市场特征项目区域市场项目区域市场区域市场个案区域市场个案区域市场特征区域市场特征貉互芽披晚肺嘴罩芒懒耻锌赔衣斌砾掺敢毫抄瘴困虽匝受能凌萝帖寞虏振2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略中天盛世认为中天盛世认为在新政之后，淮安房地产市场在明年仍然会保持健康持续的发展趋势，市场所谓在新政之后，淮安房地产市场在明年仍然会保持健康持续的发展趋势，市场所谓的拐点效应在明年将不会出现。的拐点效应在明年将不会出现。理由一：随着理由一：随着4.174.17政策的发布，特别针对贷款第二套住房以上提高其首付比例和政策的发布，特别针对贷款第二套住房以上
12、提高其首付比例和基准利率这一条款，在行业内引起了强烈的影响，对于消费者，特别是投资客来基准利率这一条款，在行业内引起了强烈的影响，对于消费者，特别是投资客来说是一个极具杀伤力的政策，说是一个极具杀伤力的政策，目前房产市场处于高度的观望期，这里要说明的是目前房产市场处于高度的观望期，这里要说明的是观望，而不是需求的消失，市场的刚性需求仍然存在。观望，而不是需求的消失，市场的刚性需求仍然存在。理由二：理由二：淮安城市的特性，决定了购房者刚性需求的可靠性，淮安城市的特性，决定了购房者刚性需求的可靠性，并将在相当长一段并将在相当长一段时间内有大量的需求，房价保持稳定增长，且与一线城市地区投资性房价增长
13、不时间内有大量的需求，房价保持稳定增长，且与一线城市地区投资性房价增长不同。同。理由三：理由三：房地产市场在面临历次新政后，均在一段时间会出现报复性反弹。房地产市场在面临历次新政后，均在一段时间会出现报复性反弹。淮安淮安在经济在经济（GDPGDP快速增长）、快速增长）、城市化率增长、人口结构优化及房价基数低起点城市化率增长、人口结构优化及房价基数低起点等利等利好因素都将是淮安房地产市场好因素都将是淮安房地产市场出现报复性反弹的出现报复性反弹的刺激点。刺激点。因此，因此，中天盛世预期在未来的一年中淮安房地产市场仍将保持健康稳定的发展态中天盛世预期在未来的一年中淮安房地产市场仍将保持健康稳定的发展
14、态势。势。政策环境政策环境城市发展格局城市发展格局整体市场环境整体市场环境整体市场特征整体市场特征项目区域市场项目区域市场区域市场个案区域市场个案区域市场特征区域市场特征扛联绕辑占镭瑰身狭唐倦募镭屑养淑圃耸豁痈侥谁倔例解粳靡觅铜摔洽弧2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略淮安城市发展格局淮安城市发展格局淮安市地处江苏省北部中心淮安市地处江苏省北部中心地域。地域。淮安市区范围为清河区、青淮安市区范围为清河区、青浦区、经济开发区、淮阴区经浦区、经济开发区、淮阴区经济开发区、淮阴区及楚州区；济开发区、淮阴区及楚州区；主城区为主城区为清河区、青浦区、经清河区、青浦区、
15、经济开发区；中心城区为清河区、济开发区；中心城区为清河区、青浦区。青浦区。经济结构进一步优化，三次经济结构进一步优化，三次产业增加值比例由产业增加值比例由0808年的年的15.515.5：49.549.5：35.035.0调整为调整为0909年的年的15.2:48.3:36.515.2:48.3:36.5。城市化率有待进一步提高，城市化率有待进一步提高，截止到截止到20092009年年底全市户籍总年年底全市户籍总人口人口534.16534.16万人，其中中心城万人，其中中心城区的常住人口在区的常住人口在110110万人，规万人，规划到划到20152015年中心城区常住人口年中心城区常住人口在在
16、150150万人。万人。政策环境政策环境城市发展格局城市发展格局整体市场环境整体市场环境整体市场特征整体市场特征项目区域市场项目区域市场区域市场个案区域市场个案区域市场特征区域市场特征凄笨揽藻跃淄急族婆槛久撼茁鸟浑疵藻锐豪贡循乘奶协柞邵胸硬里剑啸莲2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略城市规划及未来发展方向城市规划及未来发展方向淮安城市的发展目标是建成辐射淮安城市的发展目标是建成辐射20002000万人口的苏北腹地重要中心城市。万人口的苏北腹地重要中心城市。除清河老城区以外，开发区和青浦新除清河老城区以外，开发区和青浦新区在整个淮安城市规划中是并列的两个区在整
17、个淮安城市规划中是并列的两个新城区。新城区。城市东扩南连，打造宜居新城。近几城市东扩南连，打造宜居新城。近几年城市规划新增居住用地主要在城市东年城市规划新增居住用地主要在城市东部和南部布局。部和南部布局。“三城融合三城融合”和和“五区联动五区联动”。促进。促进原淮阴市城区、原淮阴县城区和楚州区原淮阴市城区、原淮阴县城区和楚州区融合，加强清河区、青浦区、经济开发融合，加强清河区、青浦区、经济开发区、淮阴区经济开发区、淮阴区及楚州区、淮阴区经济开发区、淮阴区及楚州区五区的联动，整合城市空间发展。区五区的联动，整合城市空间发展。城南居住片区是目前淮安建设的重点城南居住片区是目前淮安建设的重点区域，全
18、力推动城南青浦新区的建设，区域，全力推动城南青浦新区的建设，使城市由原来的南北双组团的城市空间使城市由原来的南北双组团的城市空间结构向多组团的城市空间结构发展。结构向多组团的城市空间结构发展。政策环境政策环境城市发展格局城市发展格局整体市场环境整体市场环境整体市场特征整体市场特征项目区域市场项目区域市场区域市场个案区域市场个案区域市场特征区域市场特征叭何疮婿看扯言惹冀饵京役把毁招紊桅地颅蟹恨喧眉吓端翘掣傍戚仑拥煮2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略政策环境政策环境城市发展格局城市发展格局整体市场环境整体市场环境整体市场特征整体市场特征项目区域市场项目区域市场
19、区域市场个案区域市场个案区域市场特征区域市场特征赁麻坤职闽蹄忽典汪廖越叫泊表识茎所捻小赚娜装偶瘦溺隐挝汁见滩碍母2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略清河板块清河板块定位为城市行政中心和商业中心，是房地产市场起步最早发展最成熟的区域，其定位为城市行政中心和商业中心，是房地产市场起步最早发展最成熟的区域，其核心价值在于区位及配套优势。核心价值在于区位及配套优势。区位优势：区位优势：中心区域房地产是以市政府为核心发展起来的，经过多年发展已经进入成中心区域房地产是以市政府为核心发展起来的，经过多年发展已经进入成熟阶段；熟阶段；配套优势：配套优势：中心城区客户认知度最
20、高，商业生活配套最为齐全的区域；中心城区客户认知度最高，商业生活配套最为齐全的区域；强烈的区域情节和对主城区的城市向心力是淮安人置业的主要驱动因素。强烈的区域情节和对主城区的城市向心力是淮安人置业的主要驱动因素。政策环境政策环境城市发展格局城市发展格局整体市场环境整体市场环境整体市场特征整体市场特征项目区域市场项目区域市场区域市场个案区域市场个案区域市场特征区域市场特征清浦板块清浦板块主城重要组成区域，人口密集配套完善，随着城南大学城的发展，区域价值将进主城重要组成区域，人口密集配套完善，随着城南大学城的发展，区域价值将进一步提升。一步提升。区位优势：区位优势：主城区域重要组成部分，区域内集中
21、了发电厂、卷烟厂等大部分的淮安大主城区域重要组成部分，区域内集中了发电厂、卷烟厂等大部分的淮安大型事业单位；型事业单位；配套优势：配套优势：商业、交通、教育等各项配套齐全，尤其是淮阴中学为区域带来了大量的商业、交通、教育等各项配套齐全，尤其是淮阴中学为区域带来了大量的教育客群；教育客群；项目供给较大，随着市区发展南扩，结合南部大学城的开发，区域的价值逐步显现。项目供给较大，随着市区发展南扩，结合南部大学城的开发，区域的价值逐步显现。兜墨谎旧屁笔寒兑碍显直碰滞细凝琶纸庭遁炮庄藤琢握暑涟参肌速淀太兆2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略政策环境政策环境城市发展格局
22、城市发展格局整体市场环境整体市场环境整体市场特征整体市场特征项目区域市场项目区域市场区域市场个案区域市场个案区域市场特征区域市场特征开发区板块开发区板块新城市东扩的延伸带，聚集大量的高新技术产业为主的工业企业，生活居住、公新城市东扩的延伸带，聚集大量的高新技术产业为主的工业企业，生活居住、公共设施相配套的综合性新区，产品差异化较大，市场有待成熟。共设施相配套的综合性新区，产品差异化较大，市场有待成熟。区位优势：区位优势：翔宇大道以东区域，政府规划的工业园集中带，发展速度快，内部交通翔宇大道以东区域，政府规划的工业园集中带，发展速度快，内部交通发达；发达；配套优势：配套优势：商业配套欠成熟，且商
23、业配套集中在深圳路沿街，同时辐射半径较弱，商业配套欠成熟，且商业配套集中在深圳路沿街，同时辐射半径较弱，远逊色于市中心商业圈；远逊色于市中心商业圈；车辆与人流量明显不足，外部人口导入群集中在工厂蓝领，收入中等偏低。车辆与人流量明显不足，外部人口导入群集中在工厂蓝领，收入中等偏低。淮阴板块淮阴板块受中心地带直接辐射，梯形差异化代表性楼盘，独立性与依赖型的统一。受中心地带直接辐射，梯形差异化代表性楼盘，独立性与依赖型的统一。区位优势：区位优势：运河北部区域，以王营镇为核心辐射，大淮安中心区域的重要补充板块；运河北部区域，以王营镇为核心辐射，大淮安中心区域的重要补充板块；配套优势：配套优势：无核心商
24、业配套，依托于市区商业配套，区域灵散性配套较为完善；无核心商业配套，依托于市区商业配套，区域灵散性配套较为完善；价格吸引力和区域情节，以及收入限制是该区域内购房的策动元素，因此楼盘档次价格吸引力和区域情节，以及收入限制是该区域内购房的策动元素，因此楼盘档次相对一般，外部客源较少，高端客源外流量较大。相对一般，外部客源较少，高端客源外流量较大。培名楷久潜旗馒在潭青泼纪足咀逆域巩簿与队娄求招歧艘澄鸥北尽州侮茵2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略楚州板块楚州板块定位于老城区行政中心，房地产市场起步较晚，其核心价值在于区位资源和配套定位于老城区行政中心，房地产市场起
25、步较晚，其核心价值在于区位资源和配套优势较为成熟。优势较为成熟。区位优势：区位优势：楚州区房地产是以原淮安市老城区为基础发展起来的，房地产市场起步较楚州区房地产是以原淮安市老城区为基础发展起来的，房地产市场起步较晚；晚；配套优势：配套优势：楚州区客户认知度一般，区域内交通生活配套及自然资源丰富；楚州区客户认知度一般，区域内交通生活配套及自然资源丰富；强烈的区域情节和对教育、自然资源的依赖是楚州区人置业的主要驱动因素。强烈的区域情节和对教育、自然资源的依赖是楚州区人置业的主要驱动因素。政策环境政策环境城市发展格局城市发展格局整体市场环境整体市场环境整体市场特征整体市场特征项目区域市场项目区域市场
26、区域市场个案区域市场个案区域市场特征区域市场特征奢编辈凝了猖衬赵凤汁圃氦波摊雕示翅匿彦寨纺剩孪拿腑宴舶哩傀赛妹邑2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略政策环境政策环境城市发展格局城市发展格局整体市场环境整体市场环境整体市场特征整体市场特征项目区域市场项目区域市场区域市场个案区域市场个案区域市场特征区域市场特征整体供应量分析整体供应量分析20092009年土地市场呈现井喷式上升，未来土地供应量还将继续加大。年土地市场呈现井喷式上升，未来土地供应量还将继续加大。从从0707年到年到0909年，淮安的土地市场同全国其他市场一样，都经历了从活跃到火爆的过程；年，淮安的
27、土地市场同全国其他市场一样，都经历了从活跃到火爆的过程；0909年，市区土地市场共发布经营性用地拍卖公告年，市区土地市场共发布经营性用地拍卖公告170170宗，出让土地面积宗，出让土地面积683683万万，土地出让，土地出让均价均价16511651元元/ /，土地出让楼面地价为，土地出让楼面地价为745745元元/ /。翔云业烫屿植臃浦屏铡蚌棍股今贷薯农光谦宁僚夜父腑昆拉鲤囚凝渡羽进2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略政策环境政策环境城市发展格局城市发展格局整体市场环境整体市场环境整体市场特征整体市场特征项目区域市场项目区域市场区域市场个案区域市场个案区域市
28、场特征区域市场特征各区域供应量分析各区域供应量分析清河、淮阴区市场供不应求，青浦、开发区供过于求，楚州区基本处于平衡。清河、淮阴区市场供不应求，青浦、开发区供过于求，楚州区基本处于平衡。土地整体供给规模偏大，未来市场向新区发展，市场主要供应量在开发区、清河区及楚州土地整体供给规模偏大，未来市场向新区发展，市场主要供应量在开发区、清河区及楚州区；区；20092009年，清河区、开发区两区的土地出让面积较多，其中开发区土地成交面积最大；年，清河区、开发区两区的土地出让面积较多，其中开发区土地成交面积最大；从商品住宅和交易情况来看，现有土地供应量偏大，去化周期拉长。从商品住宅和交易情况来看，现有土地
29、供应量偏大，去化周期拉长。诞孰绑咨邀欺猖烃钩璃朴苦牧焚吱醋摈处乔翟产惶机岩函粪阑矩锡晦伺描2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略0909年度淮安的整体房价上涨在年度淮安的整体房价上涨在600600元元/ /左右，涨幅左右，涨幅21%21%；0909年年1212月全市整体成交均价最高月全市整体成交均价最高达到达到34493449元元/ /；统计数据显示：统计数据显示：1010年淮安只是在年淮安只是在5 5月份出现了非常短暂的市场最低谷，而月份出现了非常短暂的市场最低谷，而6 6月份以后呈现快月份以后呈现快速反弹且逐步攀升的过程，在速反弹且逐步攀升的过程，在8 8
30、月份整体市场价格就已经突破月份整体市场价格就已经突破4 4月份的市场最高点。月份的市场最高点。政策环境政策环境城市发展格局城市发展格局整体市场环境整体市场环境整体市场特征整体市场特征项目区域市场项目区域市场区域市场个案区域市场个案区域市场特征区域市场特征全市住宅商品房价格分析全市住宅商品房价格分析淮安住宅商品房的整体价格基数不高，市场抗跌性强；淮安住宅商品房的整体价格基数不高，市场抗跌性强；预期：预期：淮安市住宅商品房淮安市住宅商品房的价格走势将是一个逐步稳定增长的过程。的价格走势将是一个逐步稳定增长的过程。砒流胳侈戮蓝姐佛脚物缨付议堂幢休暗涧冲洲肯抑嵌斗陡溯畴油檀采冲呕2010淮安市淮海南路
31、的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略淮安住宅商品房的成交量却是出现了连续三个月的下滑，在淮安住宅商品房的成交量却是出现了连续三个月的下滑，在7 7月份触底；月份触底；8 8月份出现了非常快速的反弹，一度在成交套数上超过了月份出现了非常快速的反弹，一度在成交套数上超过了4 4月份的市场最高点。月份的市场最高点。政策环境政策环境城市发展格局城市发展格局整体市场环境整体市场环境整体市场特征整体市场特征项目区域市场项目区域市场区域市场个案区域市场个案区域市场特征区域市场特征全市住宅商品房全市住宅商品房成交量分析成交量分析淮安住宅商品房在不受政策影响的情况下，总体成交量都非常稳定，基本保持
32、在淮安住宅商品房在不受政策影响的情况下，总体成交量都非常稳定，基本保持在4040万万左右；左右；预期：预期：淮安市住宅商品房的成交量走势也将是稳定保量的过程。淮安市住宅商品房的成交量走势也将是稳定保量的过程。拈脯精钨阔疗忿受忍蛤冒贫简爵试七重察哎谣猫果拘亥粕熊倪狭庚行误镇2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略价格层面价格层面价格层面价格层面从从0909年年1 1月的月的28502850元元/ /到到1212月的月的34493449元元/ /分析分析0909年一年的涨幅非年一年的涨幅非常大；但从常大；但从0909年年1212月的月的34493449元元/ /到到
33、1010年年8 8月份的月份的34923492元元/ /的成交的成交均价变化情况看，涨幅非常小；均价变化情况看，涨幅非常小；预期在预期在1010年接下来的近年接下来的近4 4个月中涨个月中涨幅会较大。幅会较大。结合淮安在经济、城市化率、人口结构及房价基数等各因素，房结合淮安在经济、城市化率、人口结构及房价基数等各因素，房价必将持续稳定增长。价必将持续稳定增长。供应层面供应层面供应层面供应层面0909年年1-121-12月土地成交量是月土地成交量是683683万万（按平均容积（按平均容积1.81.8计算），未来计算），未来2-32-3年的供应年的供应量最少在量最少在12291229万万；再加上至
34、再加上至0909年年1212月商品房存量月商品房存量205205万万，以，以0909年全年年全年296.78296.78万万销销售量计算其销售周期将需要近售量计算其销售周期将需要近5 5年的时间，因此年的时间，因此淮安未来房地产市淮安未来房地产市场潜在供应量非常巨大。场潜在供应量非常巨大。需求层面需求层面需求层面需求层面淮安的人均淮安的人均GDPGDP主要是由民营企业和个体工商户贡献，居民的消费主要是由民营企业和个体工商户贡献，居民的消费实力还是很强的，且占了很大一部分刚性需求比例。实力还是很强的，且占了很大一部分刚性需求比例。8080前后生育高峰人群大量步入适婚年龄，婚房刚性需求比例很大前后
35、生育高峰人群大量步入适婚年龄，婚房刚性需求比例很大9898年房改房后，经过年房改房后，经过1010几年的时间，改善型住房和换房户刚性需几年的时间，改善型住房和换房户刚性需求比例也很大。求比例也很大。淮安的城市化率仅为淮安的城市化率仅为40%40%，城市化进程必将推动住房的刚性需求。，城市化进程必将推动住房的刚性需求。政策环境政策环境城市发展格局城市发展格局整体市场环境整体市场环境整体市场特征整体市场特征项目区域市场项目区域市场区域市场个案区域市场个案区域市场特征区域市场特征议恢坊西役撂雨八稽院榴彩歌嘱又恋株眯绸里羹趋横物戳腔摔孝田臼拣被2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路
36、的项目定位方略市场供应量巨大，且总体品质及价格趋同，市场竞争异常激烈，大盘市场供应量巨大，且总体品质及价格趋同，市场竞争异常激烈，大盘在市场竞争中占有优势。在市场竞争中占有优势。p规划设计基本采用兵营式排布，产品单一，以多层为主体，规划设计基本采用兵营式排布，产品单一，以多层为主体，社区社区总体品质感趋同总体品质感趋同；p随着市场竞争的加剧，新建项目在社区配套和户型设计上有所提随着市场竞争的加剧，新建项目在社区配套和户型设计上有所提升，使得这些项目在市场竞争中优势明显；升，使得这些项目在市场竞争中优势明显；p营销展示营销展示意识普遍淡薄，缺少惊艳的意识普遍淡薄，缺少惊艳的景观示范景观示范；p万
37、达广场、绿地城、香格里拉花园、茂华国际汇、亿力万达广场、绿地城、香格里拉花园、茂华国际汇、亿力未来城、未来城、华德力运河城、恒大名都等大盘在社区品质、产品细节及营销展华德力运河城、恒大名都等大盘在社区品质、产品细节及营销展示上优于其他楼盘，在市场竞争中占有优势。示上优于其他楼盘，在市场竞争中占有优势。政策环境政策环境城市发展格局城市发展格局整体市场环境整体市场环境整体市场特征整体市场特征项目区域市场项目区域市场区域市场个案区域市场个案区域市场特征区域市场特征陆水硷互汹计雌杀衰渗辅枚限捕垃且文画略辊竿蚀赂短涧犁摩悦型据夕舍2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略政
38、策环境政策环境城市发展格局城市发展格局整体市场环境整体市场环境整体市场特征整体市场特征项目区域市场项目区域市场区域市场个案区域市场个案区域市场特征区域市场特征金满华府金满华府海润枫景海润枫景恒大名都恒大名都运河城运河城本案本案京河湾京河湾恒和杰座恒和杰座中央美地中央美地中茵翰城中茵翰城东方豪城东方豪城学林雅苑学林雅苑瑶黔肄李搀百锅空倪诫由惰庞假低亦乱然锯售兔扔婚筋清担测尤杨抢巾速2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略政策环境政策环境城市发展格局城市发展格局整体市场环境整体市场环境整体市场特征整体市场特征项目区域市场项目区域市场区域市场个案区域市场个案区域市场特
39、征区域市场特征项目名称项目名称规模规模 （）容积容积物业类型物业类型产品特色及核心优势产品特色及核心优势价格（元价格（元/ /）海润枫景海润枫景1466251466253.253.25纯高层纯高层地段地段+ +运河水岸景观运河水岸景观开盘前对外报价开盘前对外报价47004700恒大名都恒大名都9157349157342.992.99高层高层9090万万的超大型社区，首席欧陆御湖城的超大型社区，首席欧陆御湖城 49804980起（送起（送15001500元元/ /豪装）豪装） 京河湾京河湾1513691513691.71.7高层、小高层高层、小高层多层多层紧邻市委市政府巨资打造的近千亩阳光湖生态
40、公园，小紧邻市委市政府巨资打造的近千亩阳光湖生态公园，小区内北美风情园林风格和谐搭配，周边多条生态水系环区内北美风情园林风格和谐搭配，周边多条生态水系环绕绕38003800学林雅苑学林雅苑2266352266351.751.75高层、多层高层、多层学林雅苑正对高校云集的淮安大学城，定位：精英之城，学林雅苑正对高校云集的淮安大学城，定位：精英之城，简雅生活简雅生活38503850金满华府金满华府1481941481942.272.27高层、多层高层、多层地段地段+ +多层产品多层产品45004500东方豪城东方豪城73622736221.31.3多层多层位于京杭大运河南岸。清一色的纯多层住宅位于
41、京杭大运河南岸。清一色的纯多层住宅38503850恒和杰座恒和杰座44820448203.783.78高层高层优越的地理优势、高性价比，六大中心的中心优越的地理优势、高性价比，六大中心的中心53005300运河城运河城5562935562931.71.7高层、小高层、花高层、小高层、花园洋房、叠加别墅园洋房、叠加别墅淮海路新地标，淮海路新地标，5656万平米异域风情城邦，傲首城市万平米异域风情城邦，傲首城市“三三心一轴心一轴”，圈定未来前景；全城稀有，圈定未来前景；全城稀有6 6层洋房、退台花层洋房、退台花园洋房、叠加别墅、小高层、高层组合。园洋房、叠加别墅、小高层、高层组合。40804080
42、中央美地中央美地25000250001.731.73高层、多层高层、多层品质与实在并存品质与实在并存38003800中茵翰城中茵翰城1147881147881.71.7高层、多层高层、多层位于淮安高教园区的中心，是园内首个大型配套项目位于淮安高教园区的中心，是园内首个大型配套项目37003700迈嘎抚一以凌圃喻激哆吝涅乒杏踩挝补亿裂承窝塌零猴割挛乒秧抗消箍甘2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略政策环境政策环境城市发展格局城市发展格局整体市场环境整体市场环境整体市场特征整体市场特征项目区域市场项目区域市场区域市场个案区域市场个案区域市场特征区域市场特征 产品产
43、品 价格价格 卖点卖点区域内项目的容积率普遍偏高，因此产品多以多层、小高层、高层为区域内项目的容积率普遍偏高，因此产品多以多层、小高层、高层为主，别墅、类别墅及纯粹的花园洋房产品所占比例很小。主，别墅、类别墅及纯粹的花园洋房产品所占比例很小。区域内的教育资源、居住环境自然景观资源及与老城中心区无缝对接的区域内的教育资源、居住环境自然景观资源及与老城中心区无缝对接的地段优势都是构成区域内各项目卖点的主要诉求，再加上区域内运河城、地段优势都是构成区域内各项目卖点的主要诉求，再加上区域内运河城、恒大名都等超大规模、全新规划理念楼盘更为本区域提升了不少的竞争恒大名都等超大规模、全新规划理念楼盘更为本区
44、域提升了不少的竞争优势。优势。区域内的均价区间在区域内的均价区间在3600-53003600-5300元元/ /不等，主力价格在不等，主力价格在40004000元元/ /左右，左右，在整个淮安市场而言，本项目区域的价格差异化算是比较大的。在整个淮安市场而言，本项目区域的价格差异化算是比较大的。晴神勤贯幢僻飞耍纽掠硅祥吗尸榜读肾林肝疮媳蜒誉辱穿咽蘸薯竹挎肢烁2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略2 2项目定位及建议项目定位及建议 没有最好，只有更好！没有最好，只有更好！畦临丘日劝咳召翌蔷椒眺导秀牵孤悔德镭侧裸泄泵幻磊待允赔递犬萧贺几2010淮安市淮海南路的项目定
45、位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略项目北面项目北面北面沿延安东路，路北面沿北面沿延安东路，路北面沿街分布一些老旧的沿街店面街分布一些老旧的沿街店面及部分厂房。另有一幢市政及部分厂房。另有一幢市政大楼及恒和杰座项目在售。大楼及恒和杰座项目在售。项目东面项目东面东面为承德南路，其间为大东面为承德南路，其间为大块空地及待拆迁的陈家庄老块空地及待拆迁的陈家庄老居民房。居民房。项目南面项目南面南面为运北东路和京杭大运南面为运北东路和京杭大运河，其间有个延安路小学及河，其间有个延安路小学及大片的老旧厂房、工厂及老大片的老旧厂房、工厂及老的居民区。的居民区。项目西面项目西面地块西面沿淮海南路，路的地
46、块西面沿淮海南路，路的西面为在售金满华府项目和西面为在售金满华府项目和已经交付使用的天龙御城项已经交付使用的天龙御城项目。目。项目研判项目研判客户群定位客户群定位形象定位形象定位建筑风格建议建筑风格建议物业类型定位物业类型定位面积户型配比面积户型配比崩典极奉般币雄瞄肺扒筋辱沙略纯葫盛涅熔耐啪奥陕谴巾雕屑撼团铂受提2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略 S S（优势）（优势）StrengthStrengthW W（劣势）（劣势）WeaknessWeaknessO O（机会）（机会）OpportunityOpportunityT T（威胁）（威胁）Threaten
47、ThreatenS SW WO OT T项目研判项目研判客户群定位客户群定位形象定位形象定位建筑风格建议建筑风格建议物业类型定位物业类型定位面积户型配比面积户型配比帖捞阶响镀少膨障枣珠仪虏阳疲突苗苹盘养碘奏工霄毛耪迂辗途枚伤伴搀2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略内部因素内部因素 外部因素外部因素优势（优势（S S）劣势（劣势（W W）地段、地段、地段；项目位于城地段、地段、地段；项目位于城南新淮中板块，教育、商业、市政、南新淮中板块，教育、商业、市政、金融等配套一应俱全。金融等配套一应俱全。城市东扩南连城市东扩南连，城南居住片区是城南居住片区是目前淮安建设
48、的重点区域。目前淮安建设的重点区域。项目规模大，可塑性强，且具有项目规模大，可塑性强，且具有京杭大运河的景观资源优势。京杭大运河的景观资源优势。看好城南片区未来发展前景，但对看好城南片区未来发展前景，但对目前区域陌生、吸引力不足，尚需目前区域陌生、吸引力不足，尚需2323年后才有大发展。年后才有大发展。机会（机会（O O）S-OS-O（抓住机会扩大优势）（抓住机会扩大优势）W-O W-O （巧占时机淡化劣势）（巧占时机淡化劣势）淮安势必形成淮海广场老城区，淮安势必形成淮海广场老城区，水渡口新城区，城南中心高教行水渡口新城区，城南中心高教行政区的三大格局。本项目正处于政区的三大格局。本项目正处于
49、三大板块中心，三大城市板块的三大板块中心，三大城市板块的互动辐射与影响，必将催生本项互动辐射与影响，必将催生本项目的巨大升值潜力。目的巨大升值潜力。 本项目必将从规划档次，产品品本项目必将从规划档次，产品品质、景观等多方面提升项目价值质、景观等多方面提升项目价值利用三大城市板块中心概念，强利用三大城市板块中心概念，强化项目在板块中的认同度；化项目在板块中的认同度；寻找新的亮点概念，创新卖点，寻找新的亮点概念，创新卖点，提升产品的附加价值。提升产品的附加价值。结合区域及项目规划，描绘区域发结合区域及项目规划，描绘区域发展的美好前景；展的美好前景；树立项目高档次、高品质形象，提树立项目高档次、高品
50、质形象，提升项目市场关注度。升项目市场关注度。威胁（威胁（T T）S-TS-T（凭借优势扫除威胁）（凭借优势扫除威胁）W-TW-T（灵活战术转化威胁）（灵活战术转化威胁）板块内甚至是整个淮安市场今后板块内甚至是整个淮安市场今后的供应量非常庞大，竞争激烈。的供应量非常庞大，竞争激烈。挖掘景观优势，打造城市标杆性挖掘景观优势，打造城市标杆性项目；项目；充分利用景观资源，产品规划亮充分利用景观资源，产品规划亮点于在市场中脱颖而出。点于在市场中脱颖而出。把握客户敏感点，提升产品核心竞把握客户敏感点，提升产品核心竞争优势的针对性。争优势的针对性。莲异从吨仔尧懈醇歉讣非的途阜颇絮攘杂碾踌首雍粮客宏那寥模姿
51、察仅百2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略区域区域区域区域核心竞争力核心竞争力核心竞争力核心竞争力客户构成客户构成客户构成客户构成客户基本特征客户基本特征客户基本特征客户基本特征需求驱动因素需求驱动因素需求驱动因素需求驱动因素清清清清河河河河区区区区区域发展成区域发展成熟，配套齐熟，配套齐全。全。公务员、企事公务员、企事业单位职工、业单位职工、私营业主、教私营业主、教师等。师等。生活习惯与生活生活习惯与生活圈子于此，依赖圈子于此，依赖市中心教育，医市中心教育，医疗和商业配套；疗和商业配套；易纳新，有较强易纳新，有较强的购买力。的购买力。公务员、教师、公务员、
52、教师、周边私营业主周边私营业主等对更高档次等对更高档次与品质物业有与品质物业有强烈需求。强烈需求。清清清清浦浦浦浦区区区区未来大规未来大规划划学府学府新区新区, ,汽车汽车总站。总站。改善居住条件改善居住条件的原住居民的原住居民（少量拆迁（少量拆迁户），公务户），公务员，烟厂，电员，烟厂，电厂职工，教师厂职工，教师城市化水平稍低城市化水平稍低, ,拆迁户较多拆迁户较多, ,周边周边原住民及学区教原住民及学区教师聚集效应较强；师聚集效应较强；务实、较贪图小务实、较贪图小便宜。便宜。有强烈的换房有强烈的换房需求，希望能需求，希望能在熟悉的区域在熟悉的区域拥有更好的居拥有更好的居住品质。住品质。中心
53、城区的成熟，客户的自身生活习惯牵制着其置业方向的选择，体现出很强的地域性；中心城区的成熟，客户的自身生活习惯牵制着其置业方向的选择，体现出很强的地域性；中心城区的成熟，客户的自身生活习惯牵制着其置业方向的选择，体现出很强的地域性；中心城区的成熟，客户的自身生活习惯牵制着其置业方向的选择，体现出很强的地域性；更高的产品品质，更为优良的产品整体表现有可能吸引并拉动此类客户选择区域外项目进更高的产品品质，更为优良的产品整体表现有可能吸引并拉动此类客户选择区域外项目进更高的产品品质，更为优良的产品整体表现有可能吸引并拉动此类客户选择区域外项目进更高的产品品质，更为优良的产品整体表现有可能吸引并拉动此类
54、客户选择区域外项目进行置业。行置业。行置业。行置业。依赖成熟区域配套，依赖成熟区域配套，依赖成熟区域配套，依赖成熟区域配套，中高层级，有一定支中高层级，有一定支中高层级，有一定支中高层级，有一定支付能力，追求高档次付能力，追求高档次付能力，追求高档次付能力，追求高档次品质居住生活的客户。品质居住生活的客户。品质居住生活的客户。品质居住生活的客户。中等层级，寻求更好中等层级，寻求更好中等层级，寻求更好中等层级，寻求更好改善性居住条件，务改善性居住条件，务改善性居住条件，务改善性居住条件，务实谨慎的客户。实谨慎的客户。实谨慎的客户。实谨慎的客户。定性分析定性分析青河与青浦区作为中心城区，其区域客户
55、多依赖于区域便利的生活配套环境。青河与青浦区作为中心城区，其区域客户多依赖于区域便利的生活配套环境。项目研判项目研判客户群定位客户群定位形象定位形象定位建筑风格建议建筑风格建议物业类型定位物业类型定位面积户型配比面积户型配比贼备嘉漱然袭渡励克帽吏锌哦鬃会说陕歹腋膝郁总沦郸砚仓货盲炽拴磨琐2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略区域区域区域区域核心竞争力核心竞争力核心竞争力核心竞争力客户构成客户构成客户构成客户构成客户基本特征客户基本特征客户基本特征客户基本特征需求驱动因素需求驱动因素需求驱动因素需求驱动因素开开开开发发发发区区区区政府主导，政府主导，新城市规新城
56、市规划带来的划带来的全新城市全新城市形象形象进驻企业中高进驻企业中高层职工，原住层职工，原住民，公务员；民，公务员；市区私营业主市区私营业主及高收入人群；及高收入人群；受主城区价格受主城区价格压迫客户压迫客户购买力有限的购买力有限的价格受压者；价格受压者；要求一般的刚要求一般的刚性需求；性需求；强烈需求高品强烈需求高品质项目，以满质项目，以满足置业升级；足置业升级；工作在区域内工作在区域内人群刚性需求；人群刚性需求；市区客户追求市区客户追求更高的居住品更高的居住品质和环境；质和环境；周边乡镇居民周边乡镇居民拆迁后换房。拆迁后换房。淮淮淮淮阴阴阴阴区区区区产业升级产业升级中中小型私营业主，小型私
57、营业主，少量公务员及少量公务员及教师教师对中心城区有对中心城区有强烈向往，但强烈向往，但收入有限；收入有限；有较强的地域有较强的地域性性渴望城市化的渴望城市化的高品质居住生高品质居住生活；活；换房带来的产换房带来的产品升级需求。品升级需求。部分在解决刚性需求，部分在解决刚性需求，部分被价格所吸引，部分被价格所吸引，部分寻求更高档次的部分寻求更高档次的项目进行产品换代。项目进行产品换代。地域性强的同时，对地域性强的同时，对主城区充满向往，希主城区充满向往，希望拥有更好的城市化望拥有更好的城市化居住生活。居住生活。成长中和相对封闭性较强的区域客户，自有数量不足及置业能力有限是其主要的特征；成长中和
58、相对封闭性较强的区域客户，自有数量不足及置业能力有限是其主要的特征；价格较低或者档次较高，品质优秀，并能带有城市化生活意向的项目能复合的吸引此二区价格较低或者档次较高，品质优秀，并能带有城市化生活意向的项目能复合的吸引此二区域的客户。域的客户。定性分析定性分析淮阴区客户在拥有地域性特征同时对城市化生活存在向往，开发区客户则更复合淮阴区客户在拥有地域性特征同时对城市化生活存在向往，开发区客户则更复合项目研判客户群定位形象定位建筑风格建议物业类型定位面积户型配比日渺夹伯适谎赢淫橱腺色甄莹邪柒篷法蝉蠢涂肾燥塞爹宴柏憨幌孺辗缩躯2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略置
59、业观念层面置业观念层面置业观念层面置业观念层面消费者置业观念比较保守，但接受外界新鲜事物的能力较强；消费者置业观念比较保守，但接受外界新鲜事物的能力较强；淮安人比较追捧时尚、城市化意向的东西，害怕落伍，喜欢跟风；淮安人比较追捧时尚、城市化意向的东西，害怕落伍，喜欢跟风；淮安整体都市感不强，消费者向往都市生活；淮安整体都市感不强，消费者向往都市生活；不愿离开市区；生活圈子观念很重。不愿离开市区；生活圈子观念很重。对楼盘的看法和关注点层面对楼盘的看法和关注点层面对楼盘的看法和关注点层面对楼盘的看法和关注点层面产品品质与生活方式产品品质与生活方式是客户最关注的两大因素；其次是是客户最关注的两大因素；
60、其次是环境和交通环境和交通；重视物业管理、社区规划环境和安全性重视物业管理、社区规划环境和安全性，追求尊贵感；追求尊贵感；对距离较为敏感；对距离较为敏感；对价格及赠送面积部分敏感；对价格及赠送面积部分敏感；有经济实力，但未找到自己需求的高端物业；有经济实力，但未找到自己需求的高端物业；承受的总价区间多在：承受的总价区间多在：30-3530-35万（万（9090左右左右）、40-6040-60万（中大三房）万（中大三房）。对区域的看法层面对区域的看法层面对区域的看法层面对区域的看法层面目目前前对对清清浦浦区区域域有有兴兴趣趣的的客客户户主主要要集集中中于于城城市市富富裕裕阶阶层层以以公公务务员员
61、及及当当地地企企业业中高管（烟厂、电厂等）；中高管（烟厂、电厂等）；看看好好城城南南片片区区未未来来发发展展前前景景，目目前前区区域域陌陌生生、吸吸引引力力不不足足，认认为为2 23 3年年后后有有大发展。大发展。追捧品质感、城追捧品质感、城追捧品质感、城追捧品质感、城市现代感，离开市现代感，离开市现代感，离开市现代感，离开市区需要理由市区需要理由市区需要理由市区需要理由需要高品质物业需要高品质物业需要高品质物业需要高品质物业并有一定支付能并有一定支付能并有一定支付能并有一定支付能力，市场没有充力，市场没有充力，市场没有充力，市场没有充分满足分满足分满足分满足城市较富裕阶层城市较富裕阶层城市较
62、富裕阶层城市较富裕阶层认为城南有潜力，认为城南有潜力，认为城南有潜力，认为城南有潜力，但是现状陌生，但是现状陌生，但是现状陌生，但是现状陌生，心理认知低心理认知低心理认知低心理认知低主观描述分析主观描述分析市场专业人士对淮安客户置业特征访谈：市场专业人士对淮安客户置业特征访谈：项目研判项目研判客户群定位客户群定位形象定位形象定位建筑风格建议建筑风格建议物业类型定位物业类型定位面积户型配比面积户型配比贱赴歪颐虽靳妆庚奴轴塑删恬唇遣缅销黔谁该祭察节温部俊瘪赤荐卖普舷2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略区域区域区域区域楼盘楼盘楼盘楼盘主要客户特征主要客户特征主要客
63、户特征主要客户特征清河区清河区清河区清河区淮海第一城淮海第一城客户以自住为主，主要为周边私营业主及政府官员，本区域客户占到客户以自住为主，主要为周边私营业主及政府官员，本区域客户占到60%60%，区县客户，区县客户30%30%左右；左右；承受的总价区间：承受的总价区间：40-5040-50万（小三房）。万（小三房）。康城明珠康城明珠客户以自住为主，少量兼投资，以项目周边私营业主、公务员、教师为主，少量区客户以自住为主，少量兼投资，以项目周边私营业主、公务员、教师为主，少量区县客户；县客户；能承受的总价区间：能承受的总价区间：35-6035-60万（三房）。万（三房）。中鑫中鑫. .上城上城客户
64、多为投资兼自住客户多为投资兼自住, ,项目周边客户为主项目周边客户为主, ,私营业主私营业主, ,公务员公务员, ,少量教师。少量教师。清浦区清浦区清浦区清浦区欧洲城欧洲城一期客户以自住为主，客户为周边原住民、企事业单位、烟厂职工、少量私营业主一期客户以自住为主，客户为周边原住民、企事业单位、烟厂职工、少量私营业主易接受的总价区间：易接受的总价区间：30-4030-40万（三房）万（三房）盛世名门盛世名门一期客户主要以教师、企事业单位职工居多，少量电厂、烟厂职工及私营业主，购一期客户主要以教师、企事业单位职工居多，少量电厂、烟厂职工及私营业主，购房主要考虑小孩教育问题房主要考虑小孩教育问题 。
65、日月星城日月星城多为烟厂、电厂、淮钢厂职工为主，少量公务员及教师；多为烟厂、电厂、淮钢厂职工为主，少量公务员及教师；烟厂普通职工一年收入：烟厂普通职工一年收入：7-87-8万元；万元；淮钢厂职工收入相对较低，偏好小两房户型；淮钢厂职工收入相对较低，偏好小两房户型；承受总价区间，两房承受总价区间，两房30-3230-32万，三房万，三房(130(130平米平米) 40-50) 40-50万。万。开发区开发区开发区开发区香格里拉香格里拉投资、自住兼顾，以周边生意人，烟厂、电厂职员为主，少量区县客户投资、自住兼顾，以周边生意人，烟厂、电厂职员为主，少量区县客户客户承受的总价区间：客户承受的总价区间：
66、3535万左右（三房）。万左右（三房）。河畔花城河畔花城主要以烟厂、电厂、公务员为主，少量私营业主。主要以烟厂、电厂、公务员为主，少量私营业主。淮阴区淮阴区淮阴区淮阴区淮安威尼斯淮安威尼斯以项目周边原住民为主以项目周边原住民为主, ,客户类型包含教师、生意人、公务员。客户类型包含教师、生意人、公务员。定量分析定量分析淮安市典型楼盘实际成交客户构成与特征分析.项目研判项目研判客户群定位客户群定位形象定位形象定位建筑风格建议建筑风格建议物业类型定位物业类型定位面积户型配比面积户型配比陨巾雏宴短咒斧调镇检塌仟现幻佬孺践詹煽殷愿漓嫡谎取硷请胡讯靶宋竭2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮
67、海南路的项目定位方略区域区域主要客户特征主要客户特征清河区清河区收入较好的区域内客户，依赖与原有区域配套和生活体系；收入较好的区域内客户，依赖与原有区域配套和生活体系；愿意并且有一定能力为更好的产品做出更多的支付；愿意并且有一定能力为更好的产品做出更多的支付；80%80%市区客户和市区客户和20%20%区县客户体现出较强的区域性；区县客户体现出较强的区域性；承受总价区间：承受总价区间：35-4535-45万（两房），万（两房），40-6040-60万（小三房）。万（小三房）。清浦区清浦区购房着重于能否更好改善居住环境，对性价比要求高；购房着重于能否更好改善居住环境，对性价比要求高；重视子女教育
68、重视子女教育 ，75%75%本区域客户，本区域客户，10%10%市区客户，市区客户，15%15%周边企业职工；周边企业职工；承受总价区间：不超过承受总价区间：不超过3535万（两房），万（两房），40-5040-50万三房。万三房。开发区开发区开发区成交客户以产品升级，价格吸引为主；开发区成交客户以产品升级，价格吸引为主；前者有较强支付能力，一般为多次置业者；前者有较强支付能力，一般为多次置业者；承受总价区间：承受总价区间：3030万以下两房，万以下两房，4040万左右三房。万左右三房。淮阴区淮阴区定量分析总体而言，产品品质特别突出，具备良好性价比及附加价值总体而言，产品品质特别突出，具备良好
69、性价比及附加价值, ,且居住环境好，并且居住环境好，并能让客户实际体会到以上特点的项目才能吸取到更多层面的客户群体。能让客户实际体会到以上特点的项目才能吸取到更多层面的客户群体。项目研判客户群定位形象定位建筑风格建议物业类型定位面积户型配比顾年靴彻俩搜闸沈沤涤豆烃货壹卢诧康允惠傅塌密国触广始舞慢鸵螟缝芯2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略欧洲城欧洲城欧洲城欧洲城定量分析定量分析项目周边案例分析项目周边案例分析原住民、企事业单位、烟厂职工和教师为主，少量中心区客户，教育配套、小区原住民、企事业单位、烟厂职工和教师为主，少量中心区客户，教育配套、小区品质、自然环
70、境为主要购买因素。品质、自然环境为主要购买因素。项目研判项目研判客户群定位客户群定位形象定位形象定位建筑风格建议建筑风格建议物业类型定位物业类型定位面积户型配比面积户型配比履潮必采巨辆蚌甘途扯哟靛招凤纯擂喉腮锚宁灶膘锻蔬更爵粉腹孤乖赖讥2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略盛世名门盛世名门盛世名门盛世名门定量分析定量分析项目周边案例分析项目周边案例分析以公务员、企事业单位职员及教师为主本区域为主，少量中心区客户以公务员、企事业单位职员及教师为主本区域为主，少量中心区客户, ,教育配套教育配套及自然环境好为主要购买因素。及自然环境好为主要购买因素。项目研判项目研
71、判客户群定位客户群定位形象定位形象定位建筑风格建议建筑风格建议物业类型定位物业类型定位面积户型配比面积户型配比龟背脊舟熄姬防铺岩涩盅螺橇态尹轻谬婆了均扮唱化初详腆浅充计塞起晤2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略34日月星城日月星城日月星城日月星城定量分析定量分析项目周边案例分析项目周边案例分析以本区域电厂、烟厂、周边原住民为主，少量中心区及区县客户以本区域电厂、烟厂、周边原住民为主，少量中心区及区县客户, ,教育配套和低教育配套和低总价为主要购买因素。总价为主要购买因素。项目研判项目研判客户群定位客户群定位形象定位形象定位建筑风格建议建筑风格建议物业类型定位
72、物业类型定位面积户型配比面积户型配比幂瞥伪迸夺创撩绞红建轰辰羽玻哑堪赘冗囚蹿涂条初机舶嚏泥崎藕鉴储盆2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略3535来源：开发区，周边区县；来源：开发区，周边区县；职业：生意人、公务员、医生、职业：生意人、公务员、医生、教师、企业员工等；教师、企业员工等；目的：以改善居住环境为主，目的：以改善居住环境为主，兼有投资等目的；兼有投资等目的；收入：收入：8 8万元以下；万元以下；特征：向往城市化生活，专注特征：向往城市化生活，专注家庭生活品质的改善。家庭生活品质的改善。偶得客户偶得客户偶得客户偶得客户区域外及投资客区域外及投资客区域外
73、及投资客区域外及投资客来源：中心城区来源：中心城区( (清河区清河区) )；职业：公务员，生意人，企业职业：公务员，生意人，企业中高层，教师；中高层，教师；目的：改善居住，产品升级；目的：改善居住，产品升级；收入：家庭年收入收入：家庭年收入10201020万；万；特征：讲究格调、品位，注重特征：讲究格调、品位，注重生活品质的持续改善，向上层生活品质的持续改善，向上层发展的意愿强烈。发展的意愿强烈。重要客户重要客户重要客户重要客户市中心区域客户市中心区域客户市中心区域客户市中心区域客户来源：青浦区、城南区域；来源：青浦区、城南区域；职业：生意人，企业中高管，教师；职业：生意人，企业中高管，教师；
74、目的：改善居住环境为主要目的；目的：改善居住环境为主要目的；收入：家庭年收入收入：家庭年收入1010万元左右；万元左右；特征：向往城市化，期待改善生活品特征：向往城市化，期待改善生活品质，青睐性价比高的产品。质，青睐性价比高的产品。核心客户核心客户核心客户核心客户区域周边中高收入阶层区域周边中高收入阶层区域周边中高收入阶层区域周边中高收入阶层项目具备捕获核心与重要客户的基础，关键在项目具备捕获核心与重要客户的基础，关键在项目具备捕获核心与重要客户的基础，关键在项目具备捕获核心与重要客户的基础，关键在于要将实际的优势展现于客户的面前，刺激并于要将实际的优势展现于客户的面前，刺激并于要将实际的优势
75、展现于客户的面前，刺激并于要将实际的优势展现于客户的面前，刺激并给予其购买的理由。给予其购买的理由。给予其购买的理由。给予其购买的理由。本项目客户圈层确立本项目客户圈层确立项目客户圈层确立及特征项描述：项目客户圈层确立及特征项描述：项目研判项目研判客户群定位客户群定位形象定位形象定位建筑风格建议建筑风格建议物业类型定位物业类型定位面积户型配比面积户型配比训抗幅悔浊邮烹指昏吻戈队它酒济飞早嘱叮竭题旬皂隶洪给网娄豺拼囚慧2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略改善居住环境和生活品质改善居住环境和生活品质注重品位和格调，追求时尚、尊贵感注重品位和格调，追求时尚、尊贵感
76、追求一种全新的生活方式追求一种全新的生活方式改善居住条件，产品档次、品质升级改善居住条件，产品档次、品质升级追求高附加价值产品追求高附加价值产品本案目标本案目标本案目标本案目标客户需求客户需求客户需求客户需求项目研判项目研判客户群定位客户群定位形象定位形象定位建筑风格建议建筑风格建议物业类型定位物业类型定位面积户型配比面积户型配比曾茹膘奸旦毒萌癣禽煤驾艰前更壶遏殉曼桥错浇骸毛嘲递阀笆晒锐大强玫2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略淮安城市双核之上淮安城市双核之上项目在城市发展格局上的定位项目在城市发展格局上的定位 淮安城市的未来发展！淮安城市的未来发展！ 以以
77、“三城融合三城融合”和和“五区联动五区联动”的空间格局观进行大整合！的空间格局观进行大整合！ 以以“城市东扩南连，打造宜居新城城市东扩南连，打造宜居新城”的发展格调的发展格调 进行城市战略扩张！进行城市战略扩张！项目研判项目研判客户群定位客户群定位形象定位形象定位建筑风格建议建筑风格建议物业类型定位物业类型定位面积户型配比面积户型配比下透后关阶宦琐颤讣献赂撩倚参铸碘仔溺灼述岂哮懈茎维处从辉章挎宴嚷2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略清浦清河清浦清河 一城双一城双核核磷刊拷诅审百孪瀑怠宛舀巧裹衍镑稠股枚拥适悼蓝尼采须穷瓣妹佐匀昧武2010淮安市淮海南路的项目定
78、位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略淮安第一建筑双子塔淮安第一建筑双子塔项目定位概念项目定位概念 基于项目地块情况，基于项目地块情况， 本案在基地西北角处，规划设计本案在基地西北角处，规划设计2 2座地标性建筑。座地标性建筑。 以此作为，淮安城市发展的印记！以此作为，淮安城市发展的印记！ 以此作为，区域发展的标志性建筑体！以此作为，区域发展的标志性建筑体！项目研判项目研判客户群定位客户群定位形象定位形象定位建筑风格建议建筑风格建议物业类型定位物业类型定位面积户型配比面积户型配比洗兢翱网净擞事哉悠讯脊纤斋锅级蛛沏辆饯牢策洛锄梯绷农脑坑丽初畴痊2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安
79、市淮海南路的项目定位方略每个城市都有属于自己的地标每个城市都有属于自己的地标淮安双子塔淮安双子塔罕凝颈帖崖瞄藉褥印碌孪乏茬缔旁抗姚哎曳岭裂撤启霄根溢沼砰兹再宝粱2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略淮安第一会所双子会所淮安第一会所双子会所项目定位概念项目定位概念我们位于淮安城市发展双核之上！我们位于淮安城市发展双核之上！我们拥有淮安第一座标志性建筑体！我们拥有淮安第一座标志性建筑体！我们更有淮安第一会所双子会所！我们更有淮安第一会所双子会所！项目研判项目研判客户群定位客户群定位形象定位形象定位建筑风格建议建筑风格建议物业类型定位物业类型定位面积户型配比面积户型
80、配比减做召跪卓掇夕君镭喳腆骸剪匀昭阑绷辣昼躺催幢挎土奴孟愚朗牲嗓隧胀2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略每个城市都有属于自己的生活每个城市都有属于自己的生活 淮安双子会所淮安双子会所阵仁食斑油窑烯茸嫡宇蚌颗整拧赤图蛙寡唇死愁惹心视晶赢摘粒枚尼盛拼2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略双子会所双子会所配套与档次配套与档次浪蠕馈选衙越挞列干狸洱辆宪毛聪眨晴镊滑挎袋淋脖小旅临咏汕敖针沛恿2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略留望难俯编瞬旗官型社崩岛穿札焚该敞覆琉鸣堵拼伤页怖芝抄华嗡亚榷允2010淮
81、安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略四际空间四际空间- -四维国度四维国度项目定位概念项目定位概念本社区根据物业类型不同共分四个组团！本社区根据物业类型不同共分四个组团！我们社区打造的是一个四维空间的格局生活！我们社区打造的是一个四维空间的格局生活！居住空间：叠墅、花园洋房、小高层、高层居住空间：叠墅、花园洋房、小高层、高层复合物业全情演绎复合物业全情演绎豪宅豪宅 的品质，产品空间的格局创新！的品质，产品空间的格局创新！生活空间：双子会所，社区内中央景观，大运河景观带等等！尊贵自然溶生活空间：双子会所，社区内中央景观，大运河景观带等等！尊贵自然溶 为一体！为一体！社交
82、空间：旨在为业主提供更具理财投资，商业外交等平台，如商会！社交空间：旨在为业主提供更具理财投资，商业外交等平台，如商会！事业空间：旨在为业主的事业打造前瞻性的居住，生活和社交大格局！事业空间：旨在为业主的事业打造前瞻性的居住，生活和社交大格局！项目研判项目研判客户群定位客户群定位形象定位形象定位建筑风格建议建筑风格建议物业类型定位物业类型定位面积户型配比面积户型配比驼籍要吗以统积窃肌剩腺拒反滨息栓浩矢惨烁去荒扛拖甥枯居廉粪州舱拆2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略不一样的视野不一样的视野不一样的生活不一样的生活不一样的平台不一样的平台不一样的高度不一样的高度
83、 四际空间四际空间- -四维国度四维国度项目研判项目研判客户群定位客户群定位形象定位形象定位建筑风格建议建筑风格建议物业类型定位物业类型定位面积户型配比面积户型配比逸蒸祭瞄角厘件葫掠侯丧啼忠财皮阀浊腻拣肪泌贱点谐愧兑环割源躁酣讣2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略双城四际双城四际项目案名项目案名双城：双城：城市双核之上，未来城市的核心！城市双核之上，未来城市的核心！双子塔，双子会所的概念统筹！双子塔，双子会所的概念统筹！四际：四际：打造四维空间，塑造人生巅峰！打造四维空间，塑造人生巅峰！谐音四季，整个项目在园林上以四季变换的植被树种进行谐音四季，整个项目在园
84、林上以四季变换的植被树种进行 打造！一草一木，一砖一瓦！四季皆有景，季季景不同！打造！一草一木，一砖一瓦！四季皆有景，季季景不同！项目研判项目研判客户群定位客户群定位形象定位形象定位建筑风格建议建筑风格建议物业类型定位物业类型定位面积户型配比面积户型配比噶腕靡溶均剑烷呛舔滓肄午糕蝎云鼻溃完柱挑吭堵猿朝绒称齿林渠赎绦帖2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略从淮安目前建筑风格看，主要还是以现代风格为主，新古典主义风格也有呈现，但都表现不从淮安目前建筑风格看，主要还是以现代风格为主，新古典主义风格也有呈现，但都表现不够纯粹，因此本案建议以纯粹的欧陆新古典主义风格为主
85、要思考方向。够纯粹，因此本案建议以纯粹的欧陆新古典主义风格为主要思考方向。项目项目建筑风格建筑风格运河城运河城欧式新典雅欧式新典雅恒大明都恒大明都欧洲新古典主义欧洲新古典主义绿地世纪城绿地世纪城现代海派现代海派海润枫景海润枫景现代现代万达广场万达广场现代现代金满华府金满华府现代简约现代简约京河湾京河湾北美北美英伦玫瑰园英伦玫瑰园英伦英伦欧洲城欧洲城欧式欧式恒和杰座恒和杰座现代现代项目研判项目研判客户群定位客户群定位形象定位形象定位建筑风格建议建筑风格建议物业类型定位物业类型定位面积户型配比面积户型配比岗琴片牡诞扯豁艘泼恿断瓶咽辽状倦厅呼业邱寥绵霓载淀滤定帚补维帅给2010淮安市淮海南路的项目定
86、位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略特征特征新古典欧陆风格的建筑外观配以大面积墙及玻璃或简单线脚构架，在色彩上以大新古典欧陆风格的建筑外观配以大面积墙及玻璃或简单线脚构架，在色彩上以大面积浅色为主面积浅色为主; ;装饰味相对简化，追求一种轻松、清新、典雅的气氛装饰味相对简化，追求一种轻松、清新、典雅的气氛; ;独特的简欧式屋顶设计，气质出众独特的简欧式屋顶设计，气质出众; ;高层在高空层次上保证高层住户最大景观视野，在中低空层次上易于形成人性化高层在高空层次上保证高层住户最大景观视野，在中低空层次上易于形成人性化空间尺度。空间尺度。欧陆新古典风格欧陆新古典风格项目研判项目研判客户群定位客
87、户群定位形象定位形象定位建筑风格建议建筑风格建议物业类型定位物业类型定位面积户型配比面积户型配比脆劲贝擅蹬桌窘迄吸躁姚警轨久宵廖剃抉足支钵浑匈笺挺咨瞒鹰嫉系一潜2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略典型案例：上海星河湾典型案例：上海星河湾欧陆新古典风格欧陆新古典风格窒芍这症梆屉巫杰棉蠕作膘钥喷皱戈毛芯足韦滁临辅绘赢痛蜀服骂寿洞布2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略建筑符号的重复运用建筑符号的重复运用“八角亭八角亭”成为整个社区外立成为整个社区外立面的面的标志性符号标志性符号。通过平面的多座向布局，加之单体立面通过平面的多座向
88、布局，加之单体立面丰富的体量变化，形成起伏多变的群体丰富的体量变化，形成起伏多变的群体轮廓轮廓天际线天际线。建筑采用休闲的风格，以。建筑采用休闲的风格，以质朴的质朴的材质材质与柔和的与柔和的色调色调表现清雅的格表现清雅的格调，再以精雕细琢的细部设计、下部的调，再以精雕细琢的细部设计、下部的石材石材处理，体现建筑的精美感。处理，体现建筑的精美感。慎歼危叔迂伞派穷膘宇注弟燥旬嘲郁原只馅嘴谩绩共粒癸屏蕉价相西费摄2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略外立面采用隐形管道设计外立面采用隐形管道设计，充分考虑空调机位摆放等对外立，充分考虑空调机位摆放等对外立面美观性的影响
89、。面美观性的影响。替城戮鄙眩近衰夸款愿扔漆蚜毛姚墅沮鞠长器犀慕涌甄海怕扰潮菲乾养畦2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略采用采用多阳台组合的设计多阳台组合的设计，不仅增强了房，不仅增强了房间的空间感，更有利于通风、采光和观间的空间感，更有利于通风、采光和观景；住户有更多与外部景色接触的开放景；住户有更多与外部景色接触的开放空间。空间。单元门单元门入口处精雕细琢入口处精雕细琢，着，着重装饰。重装饰。灸颧琐陕湖挛案邢梨扬沤军某尖潦绸畦招舔裁辣蹿遮而签泰虫功败莆萨灶2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略建筑风格的打造最高境界建筑风格
90、的打造最高境界让建筑本身成为小区内最亮丽的风景线让建筑本身成为小区内最亮丽的风景线新古典主义风格，更像是一种多元化的思考方式，将怀古的浪漫情怀与现新古典主义风格，更像是一种多元化的思考方式，将怀古的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合，兼容华贵典雅与时尚现代，反映出后工业时代代人对生活的需求相结合，兼容华贵典雅与时尚现代，反映出后工业时代个性化的美学观点和文化品位。个性化的美学观点和文化品位。 淤展冀嫌释谅歌滨蹦绰獭晤捏猫钾瓮夯汤缩燃急累俭夜沁炼颜呆勋蜕锈龚2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略 我们我们 提供的不仅仅是提供的不仅仅是建筑建筑，更提供优质，更提供
91、优质景观资源景观资源； 提供的不仅仅是提供的不仅仅是住房住房，更提供一种高品质的，更提供一种高品质的生活方式生活方式。铁橱扁腑雾庇钱能倍幂涤摄额淖恫泌樟粤哮铬两拢闹坚仟雷纲詹寄蔚篙种2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略都市都市 - - 生态生态 - - 家园家园景观设计主题思想景观设计主题思想缴确拱雪柏凤槽岗捻拽硝坷冷鼻服遂锦帅吱辽壕栖开粹懂膛术仙惫幸瞪寓2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略园园林林景景观观高高差差突破平面格局突破平面格局悠茂窄墒驹型介站橇工唤凳垂扁瑚柬坑汀塞韦煤豹晨春夹贞敷妥亥编代肥2010淮安市淮海南路
92、的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略景景观观小小品品水水景景亲水景观打造亲水景观打造湖搽冰誊浅泞护倦惰挎紫纫携卧冤赵匙舀航鼓辖服姐嫉烁睦剖洛坑罪钒滔2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略园园林林景景观观绿绿地地凸显凸显“绿色绿色”概念概念骸这坊硼毗蔗价藩延亦瀑州船蹄矫奋倾涂腺鼻诉凶描犁襟鞭激赞奔铅骑陌2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略园园林林景景观观细细部部细节铸就品质细节铸就品质芯篡芋椒氖遵掀堵帖臼皆秸熄晃秉疡递伪孰姨脐雕玻臆档节篓压籽秧秋赣2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定
93、位方略项目研判项目研判客户群定位客户群定位形象定位形象定位建筑风格建议建筑风格建议物业类型定位物业类型定位面积户型配比面积户型配比叠墅叠墅观景观景洋房洋房高层高层小高层小高层商业商业全景布局全景布局整体规划整体规划匣沤齐事希藻绑谐篷徊熙邵霸掩绿赌冈拥促甭东十范瞬琳穷希鄂术弧芝永2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略90-12090-120户型是市场供给主力，占总供给量的户型是市场供给主力，占总供给量的46.9%46.9%，该面积段的成交比重为，该面积段的成交比重为39%39%，6060以下产品供给不足；以下产品供给不足；市场需求以市场需求以90-12090-1
94、20、120-144120-144为主，占总需求量的为主，占总需求量的75.6%75.6%产品结构产品结构主城大盘入市，舒适性户型成为市场供求主力。主城大盘入市，舒适性户型成为市场供求主力。项目研判项目研判客户群定位客户群定位形象定位形象定位建筑风格建议建筑风格建议物业类型定位物业类型定位面积户型配比面积户型配比半射囱汰绣嚏兰我觅永田扳脉箭坟疮妖愤人巾交贞桨忠田侗督妆嚣捍告值2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略20092009年供应和去化最好的是年供应和去化最好的是90-12090-120平方米的，也反映目前市场上的供需结构。平方米的，也反映目前市场上的供需
95、结构。市场供应和销售中对市场供应和销售中对2/2/12/2/1、3/2/13/2/1及及3/2/23/2/2户型比较亲睐。户型比较亲睐。项目研判项目研判客户群定位客户群定位形象定位形象定位建筑风格建议建筑风格建议物业类型定位物业类型定位面积户型配比面积户型配比戎陨穿预酣灼缘炯蛛毫六紫啊舆樊融戒堕挂累袁炸颊恢躯骨沦相乔廓腹耀2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略整体市场部分代表楼盘整体市场部分代表楼盘香格里拉花园万达广场亿力未来城罗马假日大湖城邦东方凯旋城东湖翠景苑香榭丽花苑一房一房两房两房三房一三房一卫卫三房两三房两卫卫房型房型7070808012012013
96、0130 140 1405050面积面积四房四房9090100100110110二房主要集中在二房主要集中在80-10080-100之间的两房；之间的两房；小三房面积主要集中在小三房面积主要集中在110-120110-120；大面积产品集中在大面积产品集中在130-144130-144以下；以下；144144以上产品中顶复占比据多；以上产品中顶复占比据多；目前市场在售项目主力户型面积高度趋同。目前市场在售项目主力户型面积高度趋同。项目研判项目研判客户群定位客户群定位形象定位形象定位建筑风格建议建筑风格建议物业类型定位物业类型定位面积户型配比面积户型配比榜村床酋橱掖围卫响茬麻齿析髓导绑挡饶雅榨佃
97、革庸膏伟蹬挺腋贤殖庙坞2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略80-9080-90的两房是目前市场主流产品，但随着市场的不断成熟，本案区域优势的进一步显现，的两房是目前市场主流产品，但随着市场的不断成熟，本案区域优势的进一步显现，目前目前95-10095-100的紧凑型的紧凑型3/2/13/2/1和和110-120110-120的的舒适型舒适型3/2/23/2/2，在本区域市场也渐占主导；，在本区域市场也渐占主导；从以上各在售项目统计分析，从以上各在售项目统计分析，90-10590-105面积段市场较为空白。面积段市场较为空白。本案区域在售项目面积配比分析本案区
98、域在售项目面积配比分析项目研判项目研判客户群定位客户群定位形象定位形象定位建筑风格建议建筑风格建议物业类型定位物业类型定位面积户型配比面积户型配比札沧屡闷摇肉品臀刷坐帝胆矫锹厘凭叭睁篙概舒逆怜嗽臀耐嘘珊尹躬袭篆2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略115-135115-135的舒适的舒适3/2/23/2/2和和4/2/24/2/2将在本案区域市场渐占将在本案区域市场渐占主导；主导；90-11590-115市场较为空白；市场较为空白；本案区域预售项目面积配比分析本案区域预售项目面积配比分析区域市场面积户型区域市场面积户型配比分析总结：配比分析总结：80-9080
99、-90的两房是目前市场的两房是目前市场主流，主流，95-10095-100的紧凑型的紧凑型3/2/13/2/1和和110-120110-120的舒适型的舒适型3/2/23/2/2，在本区域市场也渐占，在本区域市场也渐占主导；主导；90-10590-105市场机会点很大，市场机会点很大，8080以下的户型所占比例很以下的户型所占比例很小。小。项目研判项目研判客户群定位客户群定位形象定位形象定位建筑风格建议建筑风格建议物业类型定位物业类型定位面积户型配比面积户型配比港顶签既淤柯骑专宠焊邢锁喻虚士戌胖倾落吸胞词洛次漳徐加虽斩哆河椭2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方
100、略物业物业类型类型层数层数面积（面积（）户型户型优势优势项目所项目所占比例占比例叠墅叠墅4+1F4+1F180-210180-2104 4房房2 2厅厅3 3卫卫赠送阳光地下室、入户花园及赠送阳光地下室、入户花园及露台等露台等10%10%电梯观电梯观景洋房景洋房6+1F6+1F或或7+1F7+1F140140（1F1F）4 4房房2 2厅厅2 2卫卫赠送前后花园带采光地下室赠送前后花园带采光地下室15%15%100-130100-130（2-6F2-6F）3 3房房2 2厅厅2 2卫卫带露台、入户花园及室内花园带露台、入户花园及室内花园9595左右（顶左右（顶F F）3 3房房2 2厅厅1 1
101、卫卫赠送阁楼及露台赠送阁楼及露台小高层小高层16+1F16+1F95-11095-1103 3房变房变4 4房房双花园设计双花园设计25%25%110-120110-1203 3房变房变3.53.5房房六角书房六角书房130-135130-1353.53.5房变房变4 4房房小跃式（错层概念）小跃式（错层概念）140-144140-1444 4房变房变5 5房房景观大阳台、空中花园景观大阳台、空中花园高层高层21-28F21-28F30-5030-501 1房房1 1厅厅1 1卫卫1 1橱橱精装修酒店式公寓精装修酒店式公寓50%50%70701 1房变房变2 2房房带阳台及室内花园带阳台及室内
102、花园80-9080-902 2房变房变3 3房房带阳台及室内花园带阳台及室内花园90-9590-952 2房变房变3 3房房高层小复式高层小复式95-11095-1103 3房变房变4 4房房双花园设计双花园设计1201203 3房变房变4 4或或5 5房房高层中复式高层中复式140-144140-144以下以下4 4房变房变5 5或或6 6房房高层大复式高层大复式项目研判项目研判客户群定位客户群定位形象定位形象定位建筑风格建议建筑风格建议物业类型定位物业类型定位面积户型配比面积户型配比嚣碳斯渺辙喻种酿坐挤趾造昆贡汰核桓断褒碟睫砌诀鸯矽赘褒靡磅肄本踌2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010
103、淮安市淮海南路的项目定位方略双花园双花园+ +观景阳台设计面积观景阳台设计面积9494：3 3房变房变4 4房房本案户型建议本案户型建议 高层标准层中户型高层标准层中户型优化的面积，优化的面积，经典的三房经典的三房+ +客厅转角客厅转角窗窗+ +两个南两个南向超大观景向超大观景阳台阳台+ +北向北向工作阳台。工作阳台。项目研判项目研判客户群定位客户群定位形象定位形象定位建筑风格建议建筑风格建议物业类型定位物业类型定位面积户型配比面积户型配比宪玄购陕缀桂糠炉欣呀宁痢域味譬宋赣绅袁惯褪孝拣姐微银怂察缝茨闷絮2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略建筑面积：建筑面积：
104、8989，2 2房变房变3 3房房本案户型建议本案户型建议 高层标准层小户型高层标准层小户型N+1N+1多功能可变户型多功能可变户型, , 在高层物业中间在高层物业中间套设置中这样的户型就特别需要。套设置中这样的户型就特别需要。项目研判项目研判客户群定位客户群定位形象定位形象定位建筑风格建议建筑风格建议物业类型定位物业类型定位面积户型配比面积户型配比建筑面积：建筑面积：7272，1 1房变房变2 2房房按粱赚笑站挺栈游辊蚌板缆观让撑粪米冕瓶锡浑蜜炮余遵忙抽辜惜泵氖衷2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略本案户型建议本案户型建议高层复式高层复式8888左右的经典
105、小复式，空间左右的经典小复式，空间2 2变变4 4。川坡喜增丹傻闺眼往砍赢卿酱游黄吗样乃币与自驭担病股勺茬庶灭白忌慑2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略面积：面积：130-135130-135，跃式，跃式本案户型建议本案户型建议小高层小高层院眉烛链裴寓拷晃偿衍酮优撇惧环涪肖炒呻坊庚趴能揖欺性抿骂咯烷匿曰2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略1F1401F140左右，赠送南向庭院、左右，赠送南向庭院、地下庭院、地下室、车位。地下庭院、地下室、车位。本案户型建议本案户型建议 电梯观景洋房电梯观景洋房戮澄去洱走肉西蛇逛燥砂蝴汐笼专
106、进连途久洽俘才刨斤胁遏绩辖碑讼劝遵2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略赠送露台和阳赠送露台和阳台，顶楼增送台，顶楼增送阁楼一半面积阁楼一半面积三层三层126-128126-128四层四层113-115113-115顶层标准层顶层标准层100100左右左右距恨独简钓兽臭敛腺讽运陕剿坏施俊装榜洁饰医闻喇腐萄獭庄昨滨间勃筏2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略叠加下套叠加下套地上建筑面积地上建筑面积约约199-205199-205地下建筑面积地下建筑面积约约65-8265-82花园面积花园面积( (北北) )约约6 6花园面积花园
107、面积( (南南) )约约30-3430-34本案户型建议本案户型建议叠墅叠墅项目研判项目研判客户群定位客户群定位形象定位形象定位建筑风格建议建筑风格建议物业类型定位物业类型定位面积户型配比面积户型配比全萎赛索初釉刻蔫皋巾榷咖醒帆芝愉期葫轰鞍纳淖坊乙报趋闷阅歪将献枝2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略项目研判项目研判客户群定位客户群定位形象定位形象定位建筑风格建议建筑风格建议物业类型定位物业类型定位面积户型配比面积户型配比地上建筑面积地上建筑面积约约181-187181-187地下建筑面积地下建筑面积约约14-1714-17花园面积花园面积( (北北) )约约
108、12-1912-19花园面积花园面积( (南南) )约约41-7041-70叠加上套叠加上套脐炕荒拼必妇秆平刁吼昔熄灰殖慕迷粘寐赎婉胰磐帕锡讳辽冯轴凹卒撩替2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略上套阳光阁约上套阳光阁约2626氨诅刚眯杀怀添佑蔬豺聋赴梭肛况岿绿啤户嘉仟痪翠述响连末去猪忱觉存2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略深圳中天盛世地产顾问机构深圳中天盛世地产顾问机构您的地产服务专家您的地产服务专家2010.92010.9霓束抑血这遮朔詹宫寞颗邦帆猩均灵翠娱没划授布改疙汁螟钎尸深顽吻巍2010淮安市淮海南路的项目定位方略2010淮安市淮海南路的项目定位方略
