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1、 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛保利大良德胜商务区世联地产世联地产.2010.08.12.2010.08.12策划定位报告谨呈谨呈: :保利华南实业有限公司保利华南实业有限公司 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛区位印象：顺德未来CBD 顺德新城区居住氛围趋浓城市价值趋显保利嘉信城市花园万科新城湾畔纯水岸水悦城邦海岸星座兰乔圣菲喜来登酒店顺风湾广场u目前已开发：海岸星座、纯水岸、万科新城湾畔、万科兰乔圣菲多个大型高档次楼盘；u2009年8月喜来登酒店正式开业u顺德区政府大楼、德胜广场、公安局、检察院等市政设施已投入使用多年。项目思考1：价值项目核心价值是基于区域未来商业
2、商务发展利好还是板块未来居住价值？ 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛 项目属性定位：CBD 启动项目综合体项目80万大盘 新区市政景观资源项目基本经济技术参数总用地面积： 228231平米容积率：2.5-5.0（各地块不同）建筑面积：816230.5平米商业金融建筑面积：不少于408115平米住宅建筑面积：不多于408115平米项目思考2：开发方向是基于综合体角度还是居住大盘角度？ 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛项目地块解析：地块分散功能复合 受限较多地地块块用地性质用地性质容积容积率率商业建商业建面面住宅建住宅建面面1商业服务业设施用地52045102商业服务业设施
3、用地51219703二类居住用地兼容商业服务业设施用地3.5145502623584二类居住用地兼容商业服务业设施用地3.51635.52868105二类居住用地兼容商业服务业设施用地2.580000121305备注：1、本项目计算容积率建筑面积816230.5平方米，其中住宅计容建筑面积不得超过计算容积率总量的50%（即建筑面积408115平方米），1号地块内按五星级建设标准设置酒店一所，1号、2号地块商务办公按甲级写字楼及以上标准建设，计容建筑面积不得少于21万平米，5号地块内设置集中式商业综合设施，商业建筑面积不得少于80000平方米。2、2号地块商务服务业设施用地中可设置不多于计容建筑
4、面积60000平方米的公寓式酒店。3、1号地块220米（其中绿轴公园侧主体塔楼建筑高度180米，其余主体塔楼建筑高度80米）；2号地块150米（其中主体塔楼建筑高度90米）；3号、4号地块120米（其中主体塔楼建筑高度80米）；5号地块120米。5、沿绿轴东面1地块建筑主体高度不得少于180米。 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛 关于板块 n 规划利好规划利好oror居住价值居住价值关于属性 关于品牌 n保利保利品牌优势品牌优势世联视角/基于项目自身的判断：关于指标 n地块分散，地块分散，功能复合功能复合n项目的开发方向如何确立？n项目的综合体物业价值如何兑现？n项目大盘如何发展启
5、动？核心问题的导出：核心问题的导出：n综合体综合体/CBD/CBD启动项目启动项目/80/80万大盘万大盘/ /市市政景观资源政景观资源 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛项目核心思考方向：项目开发方向的确定路径思考：寻找综合体大盘开发的方向路径思考：寻找综合体大盘开发的方向项目的物业定位路径思考：项目各物业的定位路径思考：项目各物业的定位项目的愿景路径思考：项目的整体意向路径思考：项目的整体意向项目的概念规划路径思考：项目的整体规划路径思考：项目的整体规划 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛第一部分 项目发展方向研判寻找综合体大盘开发的方向 策风行旗下专业地产论坛策风行
6、旗下专业地产论坛比较因素综合体单功能物业功能复合性、适应性单一性区位一般在城市核心区域根据功能确定建筑形式多样化单一投资风险较小较大总投资一般较大相对较小经济风险较大较小客户来源具有自我寄生功能，部分来自于内部全部来自于外部客户活动体验式的目的性的客户综合使用成本较小较大项目界定1：从项目指标及地块条件来看，本项目属于中心区大型城市综合体项目项目基本属性：城市未来核心区/功能复合/物业多样化 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛项目项目体量（平体量（平方米）方米）定位定位保利一号公馆约15万城市中轴一线千灯湖景大宅，缔造城市中央的领袖生活洲际酒店约9.5万佛山第一家超五星级酒店保利水城
7、约15万中国第一个水主题全功能复合购物中心保利西街约11万中国第一个水主题商业街保利双子星约2.7万广佛RBD核心高端SOHO商务公寓保利花园约47万广佛RBD核心高端居住社区合计约100万保利类似案例开发经验1保利千灯湖生活圈：逾100万平方米的区域开发，住宅、公寓、酒店、商业综合体物业组合保保利利花花园园保保利利水水城城保保利利西西街街一一号号公公馆馆洲洲际际酒酒店店保利双子星保利双子星 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛0909080807071010保利一号公馆：07年6月开盘，3个月内基本售罄保利洲际酒店：与一号公馆同期建设，07年11月封顶，09年底正式营业保利水城：07
8、年10月封顶并启动招商，09年4月正式营业保利西街：与保利水城同期启动，保利双子星：08年9月开盘保利花园：07年底开盘，至2010年下半年基本售罄以高端千灯湖景大平面公以高端千灯湖景大平面公寓启动，迅速奠定项目高寓启动，迅速奠定项目高端形象，在区域成熟之前端形象，在区域成熟之前兑现现成的资源价值；综兑现现成的资源价值；综合体高端配套同期启动建合体高端配套同期启动建设设高端住宅大盘保高端住宅大盘保利花园入市持续利花园入市持续销售；配套物业销售；配套物业陆续封顶、招商，陆续封顶、招商，持续给予区域利持续给予区域利好好广佛同城发展规划广佛同城发展规划出台；保利花园持出台；保利花园持续热销；保利水城
9、续热销；保利水城正式营业；区域及正式营业；区域及项目价值基本实现项目价值基本实现最高兑现最高兑现洲际酒店正式开洲际酒店正式开业；保利花园基业；保利花园基本售罄；保利区本售罄；保利区域开发基本完毕域开发基本完毕保利千灯湖生活圈高端住宅启动，多物业并行开发，城市化综合体物业持续提升区域价值以高端类住宅物业启动，在区域成熟之前迅速兑现景观资源价值；住宅与商务、商业物业全过程并行开发，综合体配套顺应区域发展利好不断兑现，持续提升了区域价值，保证了大体量住宅的高速高价兑现 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛保利类似案例开发经验2保利东湾：CBD百万平米城市综合体，接近一半的商业体量243516
10、7物业类型物业类型体量（平体量（平方米）方米）备注备注住宅约58万分布在2-7号地写字楼约9.5万设置在1号地，层高250米的超甲级写字楼集中商业约8万设置在3号地酒店约3万设置在1号地，超五星级酒店商务公寓约11.5万设置在3号地酒店式公寓约3万设置在1号地公寓式豪宅约11万设置在1号地，约250平米大平面公寓合计约104万 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛保利东湾一线江景豪宅启动，主要综合体配套亦于前期启动，通过项目开发提升区域价值12121111101013136号地：一线江景大宅，预计10月底开盘7号地：高端住宅，预计11年3月入市1号地酒店：预计10年底动工，3年内建成投
11、入使用3号地集中商业：预计10年底-11年初动工，3年内建成投入使用4、5号地住宅：预计12年初入市3号地公寓：预计11年入市1号地酒店式公寓：预计12年入市2号地江景大宅：预计13年入市14141号地公寓式豪宅：预计14年入市1号地超甲级写字楼：预计14年入市延续千灯湖开发思路，以一线江景大宅启动，兑现景观资源价值，并迅速奠定项目整体形象；后续住宅与商务、商业物业并行开发，通过综合体配套的不断落实持续提升区域价值，使住宅从资源价值逐渐过渡到城市价值的兑现以上为预计开发计划 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛保利类似项目开发经验对本项目开发思路的借鉴保利类似项目开发经验对本项目开发思
12、路的借鉴住宅启动，树立项目形象并兑现已有价值；并通过持续住宅启动，树立项目形象并兑现已有价值；并通过持续开发保证稳定的资金回流开发保证稳定的资金回流综合体商务商业配套与住宅并行开发，迅速提升区域价综合体商务商业配套与住宅并行开发，迅速提升区域价值，保证住宅价值的持续兑现值，保证住宅价值的持续兑现住宅作为启动并持续开发基本成为共识；选择何种综合体住宅作为启动并持续开发基本成为共识；选择何种综合体商业物业与住宅并行启动，以迅速提升区域价值，成为本商业物业与住宅并行启动，以迅速提升区域价值，成为本项目开发方向选择的关键项目开发方向选择的关键 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛第二部分 商业
13、物业市场研判各物业市场状况及发展机会 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛项目界定2：从综合体开发角度，本项目契合均衡发展或以写字楼为核心功能的综合体发展模式从物业比例来看，写字楼是本项目综合体核心功能所在，在当前区域发展阶段及从物业比例来看，写字楼是本项目综合体核心功能所在，在当前区域发展阶段及产业支撑下，产业支撑下，写字楼是否适合作为本项目商业类启动物业？写字楼是否适合作为本项目商业类启动物业？模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式外因优越的地理位置CBD/城
14、市中心/商务氛围浓厚便利的交通条件主干道沿线/地铁口较大的规模建筑面积20万以上客户（产业）支撑已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区地理位置不远离城市核心区交通可达性主干道沿线客户支持商务客户地理位置城市核心区交通可达性地铁口/主干道沿线区域功能的缺乏，需求旺盛人流及商业气氛内因强制性的视觉冲击超高层/建筑群高水准规划设计各功能共融不互扰功能化体系五星级酒店/甲级写字楼/高档/中高档购物中心/顶级酒店式/服务式公寓开发商强劲的实力和丰富的经验专业的管理团队物业管理/经营管理强制性的视觉冲击超高层/建筑群写字楼大堂昭示性功能化体系写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次
15、配套完善商场、公寓定位差异化通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位功能化体系五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次开发商有足够的经济实力配套设施顶级商场明确定位大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/独具特色建筑形式/业态/服务内容/功能化体系商业为主导，其他功能为辅一流的合作团队规划设计/经营管理均衡发展均衡发展/ /写字楼为核心功能的写字楼为核心功能的综合体发展模式必要条件：综合体发展模式必要条件：（未来）商务核心区（未来）商务核心区/ /商务氛围浓厚商务氛围浓厚/ /客户（产业）支撑客户（产业）支撑本项目综合体发展需要区域作为本项目综合体发展需要区域作为中心区发展成熟度的充
16、分支撑中心区发展成熟度的充分支撑 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛基础设施先行，政府将土地从生地改造为熟地，使土地具备建设和出让条件；行政办公或公共设施项目为先导，政府强势主导进入新区，使新区知名度提升，炒热片区，带旺人气；住宅先期启动，居住用地的出让可以缓解政府投入于新区开发的资金压力，并为先期进驻的行政办公人员提供生活配套,为新区积聚人气，为后续开发办公商业奠定基础；基于一定数量的人口和相对成熟的基础设施，办公、商业物业具备了开发运营的条件，写字楼、酒店、大型商业项目的建设使新城形象、地位得到巩固；办公、商业带来大量人口积聚，带动更大规模的住宅、办公开发，新城开发进入成熟期深圳
17、中心区广州珠江新城上海浦东新区基础设施基础设施基础设施行政办公设施行政公共设施行政公共/办公设施基础设施住宅先期启动办公、商业物业开发住宅、办公大片开发住宅住宅住宅办公办公办公商业商业住宅写字楼大片开发住宅成片开发住宅成片开发 根据CBD开发实例，新区开发普遍遵循以下规律： 基础设施行政公共/办公设施住宅先期启动办公与商业开发住宅、办公大片开发新城开发新城开发CBD新区开发 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛07070909050508082、顺风湾/绿地公园3、德胜广场10、新城机关幼儿园11、嘉信西山小学12、顺德第一中学13/21/22/17/19/20/14/15/16/18
18、、区政府及其他办公机构23、科学馆24、图书馆25、博物馆26、歌剧院060603031、置业大厦2、顺风湾广场31、新天地高尔夫7、新城超市4、加油站28、水悦城邦29、兰乔圣菲30、新城湾畔31、纯水岸172347910111213141518161232426252928301已经建成已经建成未来规划未来规划1311在建项目在建项目323232、海岸星座32、喜来登酒店0707年年CBDCBD建设政府办建设政府办公公/ /公建已基本完成，公建已基本完成，住宅项目开始大量启住宅项目开始大量启动，目前，临江住宅动，目前，临江住宅用地已基本开发完毕，用地已基本开发完毕，办公及商业的开发成办公及
19、商业的开发成为为CBDCBD进入下一阶段进入下一阶段发展的关键发展的关键1010从顺德新城区发展阶段看，目前已经历基础设施/公建/住宅开发阶段，办公及商业成为进一步发展迫切需求，办公物业成立与否更多取决于市场发展及产业结构支撑度 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛大良写字楼总体分布：目前主要集中在清晖路-凤山路段的老城区，可售项目仅一个，新城区目前无写字楼项目顺港大厦鸿业大厦联丰综合楼新世界中心顺利德商业大厦德业大厦已售项目在售项目联丰商务大厦银海大厦明日大厦目前可售写字楼项目目前可售写字楼项目1个个联丰商务大厦联丰商务大厦 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛大良目前在用写
20、字楼大部分规模很小，总建面不到10万平米，普遍于2000年以前建成，内部装修陈旧，商住混杂，整体形象低，5A甲级写字楼项目仅一个项目项目位置租金(元/ m)管理费(元/ m)电梯数(台)出租率建筑面积（平米）类型建成时间点评新利德大厦凤山中路41580写字楼/住宅1999年设施陈旧顺港大厦清晖路40-4552100约8500写字楼/住宅2000年以前设施陈旧银海大厦宜新路252100%约3000写字楼/住宅1995年设施陈旧联丰综合楼清晖路28（含物管费）无100%约1000两层写字楼/其余为住宅1997年设施陈旧配套简单鸿业大厦清晖路22（含物管费）285%约5500写字楼/商业/住宅200
21、0年以前设施陈旧配套简单德业大厦凤山东路35595%约12000写字楼/商业/住宅2000年以前设施陈旧配套简单明日广场新桂中路45-553.5560340005A甲级写字楼2006年5A甲级标准联丰商务大厦清晖路5052即将开盘4000写字楼2010年设施配套一般 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛厂房办公厂房办公写字楼写字楼商住混合商住混合厂房办公厂房办公最原始的商务办公环境，档次低，设施差，形象差，但因大良大量实业型中小企业的现状而大量存在商住混合办公商住混合办公中小型企业，对价格较低、面积小的商住楼需求较旺盛 ，因此销售情况和出租情况都很理想；存在问题：档次低，商务配套不全，
22、物管差，功能混杂，商务公寓商务公寓商住楼与专业写字楼过渡产品，受注重企业形象但实力有限，无法进入写字楼门槛的中小型企业追捧；存在问题：形象相对于专业写字楼仍显较低写字楼写字楼完全意义上的高档写字楼的出现以明日广场为代表，写字楼市场占比很小各类办公场所市场占比目前大良企业主流办公场所仍停留在厂房、商住综合楼、商务公寓，写字楼市场占比很小 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛起步发展阶段 快速发展阶段稳步发展阶段成熟发展阶段写字楼市场竞争尚不充分，属于有待细分的市场配套、服务设施缺乏，商务氛围也较淡，商务成本较低市场对写字楼的需求较低，写字楼上市流通总量稀少，大部分属于“商住两用楼”市场占
23、有率写字楼市场开始成为房地产的细分市场配套、服务设施逐步完备，形成较浓的商务氛围，租金水平逐年上升写字楼的需求量膨胀性增长，供应量有限，刺激写字楼投资市场的逐步形成 写字楼市场成为区域房地产市场，竞争激烈重点开发5A级写字楼，配套、服务设施完备，商务氛围浓厚市场对写字楼的需求逐步饱和，写字楼市场的开发量降低，租金稳中有升写字楼市场份额稳中有升市场以高端写字楼为主，主要服务于处于成熟期的中大型企业，拥有成熟的商务办公环境、资源集约度高市场对写字楼的需求平稳，供需保持平衡大良所处阶段大良所处阶段写字楼市场的四大发展阶段写字楼市场的四大发展阶段目前而言，大良写字楼市场仍处于起步发展阶段，市场占有率低
24、、整体档次较低 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛 明日广场明日广场位置顺德大良东区新桂中路项目定位顺德首个顺德首个5A5A甲级写字楼甲级写字楼总建面34000平米销售均价（06年） 约6000元/平米租金45-55元/月.售罄时长售罄时长一年半一年半电梯数5层高3.5米层数28层户型段70-300平米车位700个个案分析：明日广场大良首个高端写字楼，销售速度慢，3.5万平米消化约1年半 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛 客户所属行业门类较多，行业比重较高的主要有贸易、客户所属行业门类较多，行业比重较高的主要有贸易、房地产、咨询、建筑设计等行业。房地产、咨询、建筑设计等行
25、业。 96% 96%的客户为私企、民营业主，决策者较少，国企和的客户为私企、民营业主，决策者较少，国企和外企很少。外企很少。在现有办公面积的统计中，在现有办公面积的统计中，200200平米以下的客户占平米以下的客户占70%70%，该类客户大多为成长型小企业，所需购买面积较小；，该类客户大多为成长型小企业，所需购买面积较小；而现有办公面积而现有办公面积300300平米以上的客户占平米以上的客户占6%6%，该类客户经，该类客户经济实力较强，可以承受较大面积的产品。济实力较强，可以承受较大面积的产品。入驻客户分析入驻客户分析：明日广场写字楼来自行业较多，主要为贸易，房地产，咨询等行业，且96%为民企
26、，多数客户所在公司规模不大，多为成长型企业需求面积200以下为主力 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛写字楼风险最大，由于产业分布及写字楼使用习惯，顺德工厂形式规模体量无法对高端写字楼市场有较多需求。杨生 碧桂园高级投资经理看好大良新城未来发展看好大良新城未来发展前景，但要有政府的政策前景，但要有政府的政策支持支持大良写字楼市场不成熟，大良写字楼市场不成熟，高端写字楼的需求量不大高端写字楼的需求量不大产业结构现状导致高端产业结构现状导致高端写字楼需求不大写字楼需求不大看好新城区发展，但需政府落实及几个大开发商联合推进；现有片区人气不足，商务、商业有一定的风险，“大体量的商业很难做，写
27、字楼可能有大的市场需求，但高端写字楼市场需求较小。” 顺德区发展规划和统计局王工、张工大良新城区的规划利好，是未来的重点发展片区，以后肯定有很好的发展，但是目前大良的写字楼办公氛围还没有形成，高端写字楼的需求不多商业投资资深客户陈女士新城区规划、环境好，未来的发展重点，有望成为高档片区，但是写字楼市场在大良目前还很不成熟，企业自建办公楼居多数，这也和顺德的经济产业结构相关的，大部分都是中小企业，所以高端写字楼的需求预计不大。房地产公司副总经理朱女士客户访谈专业人士：基于产业结构现状和写字楼使用习惯，大良新城区写字楼市场需求较大，但高端写字楼市场需求较小 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产
28、论坛我们根本上不会考虑用写字楼办公，首先我们自己有专门的办公楼，一般写字楼满足我们的办公面积，另外，办公地点与厂区在一起便于管理快速反映，写字楼做不到这一点。某公司行政部张先生市场接受写字楼，但市场接受写字楼，但是投资态度要谨慎是投资态度要谨慎大良高端写字楼需求大良高端写字楼需求不大，客户首先关注价不大，客户首先关注价格格写字楼需求较为低端写字楼需求较为低端 高端写字楼贵是一方面，另外我也不需要那么大的办公场所，我会考虑同时能解决住宿与办公的写字楼，不会考虑去高档写字楼 某制作公司老板孙先生市场接受写字楼，但投资态度谨慎；若大良新城区写字楼价格合理会考虑，但中高档写字楼需时间消化及推动，回报期
29、长。贸易公司总经理 黄先生一般的写字楼我们都愿意考虑的，高端写字楼价格太高，没这个必要去高档写字楼刘军 IT企业副总看好写字楼的发展，前提是价格合适，不要太高档，而应大量开发中低档，吸引中小企某设计公司 刘女士客户访谈终端消费者：大良现阶段写字楼市场需求较为低端，高端写字楼市场需求量少 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛大良写字楼市场仍处于起步发展阶段，市场占有率低、整体档次较低写字楼需求趋中低端，高端写字楼市场需求量少大良写字楼消化速度较慢，价格实现一般大良写字楼市场现状小结大良写字楼市场现状小结 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛潜在的机会潜在的机会1-1-第三产业发展
30、：第三产业发展：顺德区产业结构显示进入工业化高级阶段，宏观经济指标显示初具发达经济初级阶段特征，未来几年第三产业有望进入快速发展阶段20092009年年GDPGDP（亿元）（亿元）20092009年人均年人均GDPGDP（元）（元）产业结构（产业结构（% %）顺德区顺德区1662.0782230（1.2万美元）0.5：52.3：47.2珠三角珠三角29745.5862643.832.3：47.8：49.9 （发达经济结构）广东广东35696375885.5：51.6：42.9工业化标准（工业化标准（19821982年美元）年美元）（初期）（中期）(重化期）728-14561456-291229
31、12-546032/30/2817/40/4312/53/35全球（全球（20002000）3133685150（美元）5/31/64发展阶段发展阶段 人均人均GDP GDP （19801980年，美元）年，美元） 人均人均GDP GDP （20032003年，美元）年，美元）初级产品生产阶段初级产品生产阶段 初级产品生产阶段（初级产品生产阶段（1 1） 300300600 600 5305301200 1200 工业化阶段工业化阶段 工业化初级阶段（工业化初级阶段（2 2） 600-1200600-12001200-24001200-2400工业化中级阶段（工业化中级阶段（3 3） 1200
32、-24001200-24002400-48002400-4800工业化高级阶段（工业化高级阶段（4 4） 2400-45002400-45004800-90004800-9000发达经济阶段发达经济阶段 发达经济初级阶段（发达经济初级阶段（5 5） 4500-72004500-72009000-166009000-16600发达经济高级阶段（发达经济高级阶段（6 6） 7200-108007200-1080016600-2500016600- 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛大良：大良：以第三产业为重点的城市型经济，汽车交易、房地产、商业贸易、金融保以第三产业为重点的城市型经济，汽
33、车交易、房地产、商业贸易、金融保险、邮电通信、餐饮、交通运输和仓储业等都达到相当大的规模。信息和科技产险、邮电通信、餐饮、交通运输和仓储业等都达到相当大的规模。信息和科技产业也显现蓬勃发展的势头。业也显现蓬勃发展的势头。容桂：容桂：家电，如科龙、容声、华宝、格兰仕、万和、顺德海尔、加拿大北方电讯、家电，如科龙、容声、华宝、格兰仕、万和、顺德海尔、加拿大北方电讯、美国安普、日本松下、台湾樱花；涂料，如华润涂料；美国安普、日本松下、台湾樱花；涂料，如华润涂料；伦教：伦教：木工机械（华南最大的木工机械基地）如马氏等名牌；电子电脑行业，如木工机械（华南最大的木工机械基地）如马氏等名牌；电子电脑行业，如
34、顺达电脑；顺达电脑；陈村：陈村：花卉，有中国花卉，有中国“花卉第一镇花卉第一镇”之称；压力机械；之称；压力机械；北滘：北滘：家电，如美的、惠而浦、蚬华等，房地产比较著名，如碧桂园；家电，如美的、惠而浦、蚬华等，房地产比较著名，如碧桂园；龙江：龙江：塑料；纺织制衣；家具；小电器；啤酒饮料，如龙啤；塑料；纺织制衣；家具；小电器；啤酒饮料，如龙啤；乐从：乐从：家具；钢材；印刷家具；钢材；印刷勒流：勒流：重型机械加工业、小五金小家电行业等；重型机械加工业、小五金小家电行业等；杏坛：杏坛：塑料；家电；饲料；食品；纺织印染等塑料；家电；饲料；食品；纺织印染等均安：均安：服装；化工涂料等服装；化工涂料等工业
35、镇工业镇潜在的机会潜在的机会1-1-第三产业发展：第三产业发展：从顺德各镇主导产业比较来看，除大良以外，各镇均为典型的工业镇，大良作为新城区所在的中心组团，未来将进一步稳固第三产业的领导地位 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛潜在的机会潜在的机会2-2-制造业产业升级：制造业产业升级：顺德作为制造业名城，率先发展起来的第三产业形态将是对支柱制造业发展具有推动作用的生产性服务业 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛大企业大企业中企业中企业小企业小企业资本运作资本运作企业周边各银企业周边各银行机构行机构本地解决本地解决贷款规模不大贷款规模不大以自有资金为主以自有资金为主以本地银行
36、为主以本地银行为主将围绕银行所在地进将围绕银行所在地进行行设计研发设计研发企业内部企业内部企业内部企业内部海外来样海外来样OEMOEM模仿模仿研发是一个企业的核研发是一个企业的核心竞争力，大、中型心竞争力，大、中型企业一般不会将研发企业一般不会将研发独立出去独立出去展示、会谈展示、会谈第三方服务第三方服务参加全国各种参加全国各种会展；会谈以会展；会谈以在企业内部为在企业内部为主；其他服务主；其他服务上门服务上门服务参加全国各种参加全国各种会展；会谈在会展；会谈在企业内部或酒企业内部或酒店店自己的展厅自己的展厅广交会或行业会广交会或行业会展展从顺德酒店业发展现从顺德酒店业发展现状看，企业对新城的
37、状看，企业对新城的高级酒店会有所需求高级酒店会有所需求市场营销市场营销自身拥有健全自身拥有健全的海内外营销的海内外营销网络网络面向全国的代面向全国的代理销售和自销理销售和自销代理代理网络定单网络定单现代供应链管理更注现代供应链管理更注重网络和信息，对物重网络和信息，对物理环境趋于淡化理环境趋于淡化顺德制造业企业对新城区商务功能的需求分析顺德制造业企业对新城区商务功能的需求分析德胜商务区：功能混合的综合性片区，包括商务办公、酒店、零售商业、休闲娱乐、餐饮、居住；形态偏向综合体；顺德有限的商务需求会压缩集中布局于德胜商务区。潜在的机会潜在的机会2-2-制造业产业升级：制造业产业升级：制造业企业发展
38、与升级将带来一定量的办公需求 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛潜在的机会潜在的机会3-3-总部经济建设：总部经济建设：顺德区政府为实现经济增长模式的转型，提出打造“总部经济”思路，同时给予一系列政策和资金利好顺德新城区中央顺德新城区中央商务区效果图商务区效果图 顺德发展总部经济的条件：顺德发展总部经济的条件：工业基础好，有一批在全国非常有实力的企业，并形成了雄厚的产业集群 ；草根经济经过数十年发展，已经形成了自己的特色，本土民营企业家乡观念强，乐于在本土扎根建设总部；顺德龙头企业自主创新意识比较强，美的、格兰仕、万家乐、万和等企业掌握了很多核心技术，国内的一些研发、销售标准也是它们
39、制定的。 顺德区加快发展总部经济暂行办法规定，凡获顺德区认定为总部企业并在顺德区注册及税务登记的企业，可享受顺德区对总部企业的扶持政策。扶持措施主要有资金扶持、用地支持、绿色通道服务、区领导定点联系制度、海关一关通服务等措施。总部企业在顺德将享受到系列奖总部企业在顺德将享受到系列奖励。励。顺德区财政已设立财政奖励专项资金，财政奖励专项资金主要用于对总部企业的奖励和对总部企业的高级管理人员给予奖励。按照规定，这些奖励资金必须实行专账管理，用于企业总部建设、新增投资、品牌建设、自主创新和技术改造项目的投入。对于在顺德成立总部或区域总部的世界或国内对于在顺德成立总部或区域总部的世界或国内500500
40、强企业，或经区强企业，或经区政府特别批准的国内外其他大型企业，顺德区政府除给予区内总政府特别批准的国内外其他大型企业，顺德区政府除给予区内总部企业的优惠外，还将给予部企业的优惠外，还将给予100100万元一次性总部开办费用扶持。万元一次性总部开办费用扶持。 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛潜在的机会潜在的机会3-3-总部经济建设：总部经济建设：顺德企业积极响应总部经济建设的号召，在美的等总部经济示范效应带动下，纷纷有建设新总部大楼的意愿 截至09年底，顺德区内加强总部经济建设的企业已超过40家,而已获得区政府认定的总部企业17家,其中包括美的、碧桂园、格兰仕、海信科龙、万和、万家
41、乐、德美化工、广东锻压机床厂、环球制药、富华机械、科达机电、盈然木业、联塑科技、顺威股份、康富来、万昌印刷包装、乐从供销集团等。 其中万和、锡山家具、科达机电、东菱集团建成新的总部大楼,美的新总部大楼即将启用,日美灯箱新总部大楼已经动工,格兰仕、碧桂园、盈然木业、美涂士涂料等一批区格兰仕、碧桂园、盈然木业、美涂士涂料等一批区内企业也在筹划建设新总部大楼内企业也在筹划建设新总部大楼。到到 20062006年底止，顺德区共有中国名牌年底止，顺德区共有中国名牌产品企业产品企业1616家，中国名牌产品家，中国名牌产品2626个，个，其中骨干企业占其中骨干企业占1010家，拥有中国名牌家，拥有中国名牌产
42、品产品1919个。个。 产值超产值超1010亿元的企业从亿元的企业从20052005年的年的1616家家增至增至20062006年的年的2525家。家。入围2006广东工业五十强的3家企业分别排列第七位、二十六位和三十四位，名次比2005年分别上升2位、14位和8位。从资产规模来看，骨干企业的资产总额达660.57亿元，占规模以上工业总资产的46.2%，资产超10亿的企业有10家企业，其中超百亿的企业有一家。 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛潜在的机会潜在的机会3-3-总部经济建设：总部经济建设：顺德区政府重点引进区外总部企业及总部服务机构落户商务区，同时鼓励该区重点行业企业抱团投
43、资建设总部大楼,加强总部经济载体的集聚优势目前已有部分招商引资项目计划在顺德设立职能型总部机目前已有部分招商引资项目计划在顺德设立职能型总部机构构, ,如彩虹公司将在顺德设立如彩虹公司将在顺德设立OLEDOLED技术研发中心技术研发中心, ,同时计划同时计划在区内投资建设华南区域总部。在区内投资建设华南区域总部。 顺德未来抓住顺德未来抓住CEPACEPA开放服务业的机遇开放服务业的机遇, , 将争取引进将争取引进5 51010家家香港高端的资讯评估机构、会计师及律师事务所等在顺德香港高端的资讯评估机构、会计师及律师事务所等在顺德设立中国大陆区域总部或区域总部的分支机构。设立中国大陆区域总部或区
44、域总部的分支机构。企业总部、研发部门专业服务机构顺德政府建议以商会为龙头建设总部经济顺德政府建议以商会为龙头建设总部经济, ,比如涂料行业总比如涂料行业总部、家电行业总部、家具行业总部等部、家电行业总部、家具行业总部等, ,依托这些行业建立行依托这些行业建立行业总部大楼业总部大楼, ,走联盟总部路线。走联盟总部路线。 联盟总部 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛第三产业发展将带来新兴第三产业企业的需求总部经济建设企业总部大楼办公需求制造业产业升级展示、营销、科研等所需的办公需求大良写字楼未来潜在机会小结大良写字楼未来潜在机会小结 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛写字楼物业
45、发展小结写字楼物业发展小结从办公市场现状看，写字楼适宜作为启动类商业物业从办公市场现状看，写字楼适宜作为启动类商业物业根据办公市场未来潜在机会，有必要对办公物业进行多根据办公市场未来潜在机会，有必要对办公物业进行多类型的分解类型的分解在此情况下，在此情况下，酒店、集中商业是否适合作为本项目商业类启动物业？酒店、集中商业是否适合作为本项目商业类启动物业？ 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛新世界万怡酒店(四星）喜来登酒店（五星）嘉信康年花园酒店（四星）君莱酒店(四星）鹿茵酒店（四星）哥顿酒店（五星）银海酒店(四星） 大良酒店分布图大良酒店分布图 容桂酒店分布图容桂酒店分布图顺德高端酒店
46、主要集中在大良容桂，四星五星酒店共7家。区域酒店行业处于刚起步发展阶段，五星级高档酒店稀缺。酒店市场 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛板块板块酒店酒店建筑面积建筑面积客房数客房数开业时间开业时间星级星级当期经营状当期经营状况况大良新城喜来登酒店喜来登酒店2.52.5万万3853852009.8五星五星入住率入住率90%嘉信康年花园酒店3.5万3042010.5四星入住率50%大良旧城君莱酒店1.4万1162007.2四星入住率50%新世界万怡酒店4.2万3772006重新装修四星入住率90%容桂哥顿酒店哥顿酒店6 6万多万多2042042007重新重新装修装修五星五星入住率入住率7
47、0%银海酒店约2万1282008.5四星入住率60%鹿茵酒店-1862007重新装修四星入住率90%目前顺德高档酒店建筑面积在1.4-6万之间，片区总容量约为20万平米。均为2006年后开始营业，入住率普遍较高 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛配套配套设施设施新世界新世界万怡酒店万怡酒店喜来登酒店喜来登酒店君莱君莱酒店酒店嘉信康嘉信康年酒店年酒店哥顿酒店哥顿酒店银海酒店银海酒店鹿茵鹿茵酒店酒店层数19层16层8层主楼8层，附楼5层主楼11层，裙楼2层。16层10层会议室在建商务中心咖啡厅中西餐厅健身，休闲娱乐停车场各大酒店的配套设施大致相当，集会议，餐饮，娱乐休闲为一体。 策风行旗
48、下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛地址地址大良新城区德胜中路11号客房数客房数385套级别级别五星级酒店经营管酒店经营管理公司理公司喜来登酒店管理集团价格段价格段门市价1680-3680优惠价700-1400开业时间开业时间2009年8月15日顺德喜来登酒店是佛山第一家国际连锁性商务五星级酒店。顺德喜来登酒店是佛山第一家国际连锁性商务五星级酒店。喜来登酒店主要承担美的、科龙等名企的大型会议，主要面对大型集团商务喜来登酒店主要承担美的、科龙等名企的大型会议，主要面对大型集团商务会会 议人群。议人群。餐饮、娱乐经营得很好，为它带来客流和人气，入住率达到餐饮、娱乐经营得很好，为它带来客流和人气，入
49、住率达到90%90%。个案分析:顺德喜来登酒店。大良区内国际性连锁五星级酒店，区位、品牌、景观优势大，入住率高 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛地址地址佛山市顺德区大良清晖路150号客房数客房数377套级别级别四星级酒店管理公司酒店管理公司美国万豪国际集团价格段价格段门市价600-2200优惠价410-1420开业时间开业时间1998年开业，2006年重新装修酒店坐落于大良区中心黄金地段，毗邻清晖园酒店坐落于大良区中心黄金地段，毗邻清晖园和华盖路商业步行街和华盖路商业步行街 。“美国万豪集团美国万豪集团”管理的国际性酒店。管理的国际性酒店。 经营状况情况良好，入住率经营状况情况良好
50、，入住率90%。个案分析：新世界万怡酒店。大良中心黄金地段的四星级酒店，中心城区地段、国际品牌酒店管理集团，入住率高 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛终端客户：新城区规划、环境好，未来的发展重点，有望成为高档片区；终端客户：新城区规划、环境好，未来的发展重点，有望成为高档片区； 新城区，那边环境好，规划重点，如果后续开发的好的话，可以说是大良真正的富人高档片区；只要政府落力推进，看即片区的发展，资源、财力都有，而且是政府的形象工程只要政府有财力、有精力，这片区肯定是发展的重点；顺德扩权后肯定要搞发展，东平跟大良的新城区都是发展的重点；大良新城区的地段好，以后肯定有很好的发展，等万科
51、、水悦城邦的入住率高一点，那里的人气就很旺了，但目前该区域还比较冷清。政府及专业人士：看好新城区发展，但需政府落实及几个大开发商联合推进政府及专业人士：看好新城区发展，但需政府落实及几个大开发商联合推进规划局王局长：从白宫到中间的绿化轴，容积率向两边呈递减趋势，在前期政府规划上很落力；专业人士 ：顺德去年扩权，政府有足够的财力去支撑，新城区可以说是大良的窗 口，发展肯定是有的，政府只要有财力，能力，一定会往这边倾斜；光靠一两个大开发商开发不行，肯定要有几个共同推进，5年内打造是政府的目标，这个要求还是设置了门槛；客户访谈随着大良新城规划的进一步落实，周边入住率提高，商业氛围形成，将极大的促进酒
52、店业的发展；专业人士及终端消费者对大良新城未来看好 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛对大良新区对大良新区CBD建设酒店的看法建设酒店的看法酒店方面，在顺德的生意人比较多，相对都是短期逗留，给酒店业留下了很大的发展机会。看好新区的酒店业发展。容桂的酒店生意都比较好，平时会有不少外地商人在容桂洽谈生意。大良新城区的情况应该也一致。酒店如果附带业经营带动，政府规划到位，那边又有外展中心、政府中心，光这些高端的人士就够了，顺德港也在那边，还是很多高端的外贸人士的。酒店不光光要有住的地方，吃喝玩乐都要齐，我会去住喜来登，主要是服务好，旁边有休闲娱乐的地方，喜来登那边消费的都是老板，为啥，谈生
53、意，要面子，要档次，又不能在办公室，只能去吃喝玩乐的地方；在喜来登旁边建多一个五星级酒店，对我们这些普罗大众来说肯定是好事。多一个消费的场所，不过喜来登的价格不菲，四五个人去喝一顿早茶肯定要1000元。中餐是不用排队的，不过我看早茶也坐了6、7成。客户访谈终端客户对大良酒店看重档次、服务及娱乐，对高档酒店发展前景持肯定态度 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛酒店物业发展小结酒店物业发展小结大良酒店业发展速度快，特别是高端的酒店，经营情况大良酒店业发展速度快，特别是高端的酒店，经营情况普遍非常好普遍非常好顺德商务往来多，但高端酒店缺乏，需求仍有待进一步顺德商务往来多，但高端酒店缺乏，需
54、求仍有待进一步满足满足大良高档酒店市场需求旺盛，大良新城区高档酒店前景看好大良高档酒店市场需求旺盛，大良新城区高档酒店前景看好.本地客户对高档酒店提供的宴会功能、餐饮、休闲娱乐本地客户对高档酒店提供的宴会功能、餐饮、休闲娱乐的消费需求大的消费需求大 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛大良大良商圈商圈容桂容桂商圈商圈顺德大良顺德大良-容桂商圈的分布容桂商圈的分布顺德大良顺德大良-容桂商圈的特点容桂商圈的特点大良商圈：大良商圈：大良旧城区是以华盖路步行街为中心向周边辐射，随着吉之岛、沃尔玛等零售巨头的加盟以及顺峰购物新天地、名店坊、嘉信广场等大型商业项目的出现，商业重心逐渐向东城及新城偏
55、移容桂商圈：容桂商圈：主要分布在容桂城区，其中传统商业中心位于凤翔南路-振华路一带，随着天佑城的落成，逐渐形成了天佑城-文塔公园新商圈大良-容桂商圈是顺德的城市核心商圈商业市场 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛商圈商圈商业类型商业类型体量体量商业定位商业定位业态业态租金水平（租金水平（/m/m / /月）月）经营状况经营状况老城商圈老城商圈 华盖路步行街华盖路步行街635米长，80-200平米/间。中低档商业步行街以服装、鞋业为主200-300元品牌齐全，人流量大，早年生意较火爆，近年来随着商业中心的东移，经营状况有所下滑新世界中心新世界中心28,000平米 中低档年轻时尚地带服装
56、、鞋业、饰品等1F临电梯商铺300元，2F独立商铺250-300元，3F开放式铺位100-125元（均含物管）较受年轻人欢迎，但经营状况一般城东商圈城东商圈永旺商业中心永旺商业中心100,000平米中高档购物娱乐商业中心日用品零售、服装、餐饮1F：200300元2F：80150元吉之岛聚敛了不少人气，广受客户欢迎新一城沃尔玛新一城沃尔玛10,000多平米中高档购物娱乐商业中心日用品零售、服装、餐饮、娱乐100200元/月（含物管费）入驻品牌高档，定位高端，很多单位招租乐购乐购18,000平米中档购物娱乐商业中心日用品零售、服装、餐饮1F：75-85元2F（商业街）：300-330元（均含物管）
57、以超市为核心带动商铺运营城南商圈城南商圈大润发大润发30,000多平米仓储式购物中心日用品零售-定位较为平民化，吸引大量价格敏感客户新城区商圈新城区商圈嘉信城市广场嘉信城市广场180,000平米中低档年轻时尚服饰、餐饮、娱乐60-120元不等，管理费15元进驻品牌档次不等，缺乏准确定位，经营状况不佳总体概况总体概况共共3939万平米万平米中档商业为主以日用品零售、服装、餐饮、娱乐为主大良商圈商业目前总体量约40万平米，以定位中档的传统购物中心及依托大型零售店聚集人气的商业中心为主，缺乏具有核心辐射力的主力商圈。 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛商圈商圈商业类型商业类型体量体量商业定
58、位商业定位业态业态租金水平（租金水平（/m/m / /月）月）经营状况经营状况容山商场商业圈容山商场商业圈 容山商场容山商场3,000多平米 综合性超市日用品零售-本地人主要购物场所，经营良好凤祥南凤祥南- -振华路振华路商业街商业街宏骏广场宏骏广场18,000平米中低档年轻时尚潮流地带服装、饰品1F：1502002F：50803F：3040年轻人购物场所，经营一般凤祥南路商凤祥南路商业步行街业步行街60100平米/间商业步行街服装、鞋业150200本地人逛街去处，经营较好天佑城商业圈天佑城商业圈天佑城天佑城99,000平米中高档购物餐饮休闲娱乐城日用品零售、餐饮、娱乐1F：2002502F：
59、5080引进国际一线品牌，定位中高端消费，人流量大街铺街铺5060平米/间-服装为主80-100新兴商圈，经营良好总体概况总体概况共约共约1313万万平米平米日用品零售、服饰、餐饮、娱乐为主容桂商圈总体量约13万平米，主要以定位中低档的传统商业中心为主，定位中高端的天佑城带动容桂区域核心商圈。 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛永永旺旺沃尔沃尔玛玛乐购乐购新世界中新世界中心商场心商场楼层类别3F化妆品/美容/美甲/发型设计/数码产品/饰品2F服饰/鞋类/内衣/数码产品/流行前线1F品牌服饰/珠宝首饰/名表/鞋类/餐厅/便利店业态：一楼经营服装、眼镜、钟表等，主业态：一楼经营服装、眼镜
60、、钟表等，主要为中档品牌要为中档品牌; ;二、三楼为低档产品商铺，二、三楼为低档产品商铺，以经营服装及小饰品为主。以经营服装及小饰品为主。区位：区位：清晖路旁，新世界酒店侧。体量：体量：2.8万平方米定位：定位：中低档年轻时尚地带客户群分析：客户群分析：面对的群体主要是学生、收入水平中等或中下的人群。消费能力不高。该区域位于城中心，是连通新老城区的该区域位于城中心，是连通新老城区的一个重要地段，人流及车流量大。一个重要地段，人流及车流量大。新世界中心距离最近的生活卖场乐购需新世界中心距离最近的生活卖场乐购需要至少要至少十五分钟十五分钟的车程。不能解决人们生的车程。不能解决人们生活需要，导致人气
61、不足。活需要，导致人气不足。项项目目概概况况大良老城商圈：地处人流最旺的大良城中心，但周边无大型生活卖场依托，不能解决人们生活需要，限制了其发展。 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛2007年永旺购物中心的开年永旺购物中心的开业打破了桂城商业多年的闷业打破了桂城商业多年的闷局；局；乐购于乐购于2009年年11月开业；月开业；新一城沃尔玛新一城沃尔玛于于2009年年12月开业；月开业；大良东区以及周边基本形成大良东区以及周边基本形成了了“五分钟商业圈五分钟商业圈”的格局；的格局；大良东区成为了全国少有的大良东区成为了全国少有的集中三家世界零售业巨头的集中三家世界零售业巨头的城区之一。城
62、区之一。永旺购物中心开业当天销售永旺购物中心开业当天销售额达额达200万；万；2007年初开业到年初开业到5月份已取得月份已取得6000万的销售额，万的销售额，创造了顺德单家商贸业营业创造了顺德单家商贸业营业额的最高记录。额的最高记录。永旺购物中心永旺购物中心新一城沃尔玛新一城沃尔玛乐购乐购大良城东商圈：形成以永旺购物中心为核心的“五分钟商业圈”的格局 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛三层娱乐空间娱乐空间：休闲娱乐、童装、早教、电子游戏、大型餐饮二层生活前沿生活前沿：休闲服饰、商务男装、运动器材、特色餐饮一层大型专卖店，服务娱乐、精品首饰、品牌服装鞋帽负一层家居饰品家居饰品：沃尔玛
63、超市、化妆品、家居饰品、通讯、烟酒、家电、药店、休闲饮品沃尔玛各层业态分布沃尔玛各层业态分布二层大型专卖店，服务娱乐、精品首饰、品牌服装鞋帽一层大型专卖店，服务娱乐、精品首饰、品牌服装鞋帽、超市负一层停车场二层超市、充值、箱包、服饰、饰品一层真功夫、珠宝、鞋业乐购各层业态分布乐购各层业态分布永旺各层业态分布永旺各层业态分布城东商圈的三大零售店为高档楼盘林立的大良东区居民城东商圈的三大零售店为高档楼盘林立的大良东区居民提供了生活便利，但定位中档，不能满足本地人的中高提供了生活便利，但定位中档，不能满足本地人的中高端购买需求。端购买需求。大良城东商圈：形成以永旺购物中心为核心的“五分钟商业圈”的格
64、局，但定位中低档，只能成为区域商业中心 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛大润发定位：定位：仓储式购物中心区位：区位：南国中路侧，凤城美食广场对面。临近大良客运站体量：体量：30,000平米区域繁华程度：区域繁华程度：该区域位于大良与杏坛的分界线附近，也是通往多个镇区都要道，车流量大，人流量也比较大。客户群分析：客户群分析：超市主要面对家庭客户，而商场内服装店、食肆主要面对的是中低收入客户。业态分布：业态分布：商场一楼主体为大润发超市，另外有少量服装品牌店、尚朋堂涮涮锅火锅店、肯德基及茶叶、蜂蜜店；二楼整层为超市。 处于区域处于区域交通要道，人交通要道，人车流量大，但车流量大，但周边
65、别无大型周边别无大型购物商场，不购物商场，不具有区域辐射具有区域辐射力。力。大良城南商圈：大润发主体为大型超市，仅解决居民日常生活需要，且周边无大型购物商场，不具有区域辐射力 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛定位：定位：集购物、餐饮、娱乐、住宿、观光、文化于一体的大型购物中心区位：区位：位于顺德新城区顺德区政府附近，毗邻105国道和兴顺河体量：体量：占地面积2万m2，总建面达总建面达18万万m2，停车位1500个周边：周边：幼儿园、小学、顺德中学、高素质住宅（嘉信城市花园、纯水岸、水悦城邦、万科兰乔圣菲等）项项目目概概 况况经经营营现现状状商商场场缺缺乏乏准准确确的的定定位位，经经
66、营营状状况况不不佳佳进驻品牌档次不等，品牌商家包括苏宁、都汇超市、711便利店、万宁、易食堂等，还有不少二三线店面穿插其中，如服装批发、小食档等。店面大小规格参差不齐虽大部分店铺都已租出，可是因为经营萧条，存在不少空置的店面大良城南商圈：嘉信城市广场是新城区的首个大型商业地产项目，但因缺乏准确定位导致其经营状况欠佳，没有成为区域核心商圈。 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛项目概况：项目概况：定位：定位：高档购物餐饮休闲娱乐城，以购物、饮食、文化、娱乐、运动为5大核心区位：区位：中心组团枢纽位置，辐射消费人口100多万，与文塔公园形成配套购物广场体量：体量：商业面积9万多平米，大型停
67、车场可停放1300辆小车周边：周边：有天安、乐购、易初莲花三大百货商场，高尚住宅小区（活力盈居，鸿海豪庭等），各式餐饮，幼儿园，中小学。特色：特色：大佛山首个室内真冰溜冰场零售巨子乐购-Hymall华南区首家旗舰店350米全天候中央空调欧陆式天幕步行街天佑城经营业态比例：天佑城经营业态比例：经营主要分为购物、饮食、文化、娱乐四大部份。经营主要分为购物、饮食、文化、娱乐四大部份。1F：名店街，兼有乐购：名店街，兼有乐购TESCO、书城、摄影、书城、摄影、餐饮、电器、室内真冰溜冰场；餐饮、电器、室内真冰溜冰场；2F：流行服饰区域，兼有特色美食店；：流行服饰区域，兼有特色美食店；3F：地心吸力娱乐广
68、场，有国际美食广场、儿童：地心吸力娱乐广场，有国际美食广场、儿童游乐中心、影城、游乐中心、影城、KTV、美容中心等康体娱乐配套。、美容中心等康体娱乐配套。区域商圈发展成熟：区域商圈发展成熟：成熟住宅区，既有提供生活便利的购物商场，又有消遣步行街，餐饮店亮点消费：亮点消费：电影院，真冰溜冰场，特色美食广场方方 便：便：交通便利，足够的停车位，购物饮食娱乐一站式。经过时间的沉淀，天佑城带动区域商业发展，经过时间的沉淀，天佑城带动区域商业发展，成为区域核心商圈。成为区域核心商圈。容桂天佑城商圈：天佑城是目前容桂最高端的大型集中商业,人流量大，因定位较高端，已是区域核心商圈 策风行旗下专业地产论坛策风
69、行旗下专业地产论坛如果一定要做（商场）的话，应该是做中高档次的商业，做纯粹高档的奢侈品是不行的，顺德人确实有去香港买奢侈品的习惯。做低档就肯定没有客人，要做些有特色的商业，还是有机会。顺德的购买力比较强。 商业投资资深客户陈女士看好大良新城商业发展看好大良新城商业发展前景，但要有政府的政策前景，但要有政府的政策支持支持吸引人流量，要求改善吸引人流量，要求改善交通情况交通情况准确进行商业定位，建准确进行商业定位，建议做特色商业。议做特色商业。该地块所在的片区还是一大片空地，其中除了顺德区新政府之外仅有零星几点成型居民区，另外该片区周围还被大片现状工业用地包围，在这种地方做这么大体量的商业还是有相
70、当大难度的，商业氛围很难先于居住氛围形成。尤其是顺德人不光会到本地已有的成熟商业点消费，还会去禅桂城区商圈消费，甚至广州的商业点，这种消费习惯一旦形成很难更改，所以该地块的商业未来面临着多层次的激烈竞争。 顺德区发展规划和统计局王工、张工做大体量商业怎么把需要的大量人流从老城区吸引到这里来，这是个问题，交通问题改善了才有吸引足够人流的机会。碧桂园高级投资经理杨先生客户访谈：短时间内形成成熟的商业氛围有一定的难度，主要改善交通，提供便利，建议做具备规模的特色商业。 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛集中商业还是得看定位，看交通，新城区那边人气很少，必须是要往外吸引人群的。一定要集中商业
71、里有什么亮点才能吸引消费，像大良就少像样的电影院，溜冰场，天佑城人流旺，跟这两个也有关系，还有一定要交通方便，交通不方便，想去也去不了。 某墨印公司老板黄先生大良的商业其实说真的没有一个大规模的购物中心，你说吉之岛、新世界那边都是小打小闹，没有一个一条龙的，最好出来逛街，一家几口都能在这呆上一天的，连书城也没有，新城区那边如果要做集中商业靠周边的人消费肯定是不够的，肯定要有亮点，香港味浓一点，本地人都喜欢香港的商业；某塑料外贸公司老板陈先生我个人看好高档的饮食业，（大良新城）这附近吃饭的地方都没有，远点要去容桂或大良城区那边，很不方便，交通好点也来意算了，但这里的交通真的比不上一线城市，光10
72、5国道就经常塞车。某塑料外贸公司老板吴先生要求：要求：便捷便捷人气人气规模规模亮点亮点希望大良新城区的商业运作能够把一线城市的模式搬过来；可以定位高端，直接带动整个区域发展；或者在定位上以中高端为主。在顺德一定要聚拢人气，商业方面一定要搞美食广场；另外一定要有饮茶的地方，针对有实力的消费群体；顺德人消费得起LV、GUCCI等奢侈品牌，但是习惯出埠购买；在顺德如果要引入这样的品牌，必须要建立客户的信心。保利百合业主谭先生 集中商业还是得看定位，看交通，新城区那边人气很少，必须是要往外吸引人群的。一定要集中商业里有什么亮点才能吸引消费，像大良就少像样的电影院，溜冰场，天佑城人流旺，跟这两个也有关系
73、，还有一定要交通方便，交通不方便，想去也去不了。 某墨印公司老板黄先生大良的商业其实说真的没有一个大规模的购物中心，你说吉之岛、新世界那边都是小打小闹，没有一个一条龙的，最好出来逛街，一家几口都能在这呆上一天的，连书城也没有，新城区那边如果要做集中商业靠周边的人消费肯定是不够的，肯定要有亮点，香港味浓一点，本地人都喜欢香港的商业；某塑料外贸公司老板陈先生我个人看好高档的饮食业，（大良新城）这附近吃饭的地方都没有，远点要去容桂或大良城区那边，很不方便，交通好点也来意算了，但这里的交通真的比不上一线城市，光105国道就经常塞车。某塑料外贸公司老板吴先生希望大良新城区的商业运作能够把一线城市的模式搬
74、过来；可以定位高端，直接带动整个区域发展；或者在定位上以中高端为主。在顺德一定要聚拢人气，商业方面一定要搞美食广场；另外一定要有饮茶的地方，针对有实力的消费群体；顺德人消费得起LV、GUCCI等奢侈品牌，但是习惯出埠购买；在顺德如果要引入这样的品牌，必须要建立客户的信心。保利百合业主谭先生 我个人看好高档的饮食业，（大良新城）这附近吃饭的地方都没有，远点要去容桂或大良城区那边，很不方便，交通好点也来意算了，但这里的交通真的比不上一线城市，光105国道就经常塞车。某塑料外贸公司老板吴先生希望大良新城区的商业运作能够把一线城市的模式搬过来；可以定位高端，直接带动整个区域发展；或者在定位上以中高端为
75、主。在顺德一定要聚拢人气，商业方面一定要搞美食广场；另外一定要有饮茶的地方，针对有实力的消费群体；顺德人消费得起LV、GUCCI等奢侈品牌，但是习惯出埠购买；在顺德如果要引入这样的品牌，必须要建立客户的信心。保利百合业主谭先生 集中商业还是得看定位，看交通，新城区那边人气很少，必须是要往外吸引人群的。一定要集中商业里有什么亮点才能吸引消费，像大良就少像样的电影院，溜冰场，天佑城人流旺，跟这两个也有关系，还有一定要交通方便，交通不方便，想去也去不了。 某墨印公司老板黄先生大良的商业其实说真的没有一个大规模的购物中心，你说吉之岛、新世界那边都是小打小闹，没有一个一条龙的，最好出来逛街，一家几口都能
76、在这呆上一天的，连书城也没有，新城区那边如果要做集中商业靠周边的人消费肯定是不够的，肯定要有亮点，香港味浓一点，本地人都喜欢香港的商业；某塑料外贸公司老板陈先生我个人看好高档的饮食业，（大良新城）这附近吃饭的地方都没有，远点要去容桂或大良城区那边，很不方便，交通好点也来意算了，但这里的交通真的比不上一线城市，光105国道就经常塞车。某塑料外贸公司老板吴先生希望大良新城区的商业运作能够把一线城市的模式搬过来；可以定位高端，直接带动整个区域发展；或者在定位上以中高端为主。在顺德一定要聚拢人气，商业方面一定要搞美食广场；另外一定要有饮茶的地方，针对有实力的消费群体；顺德人消费得起LV、GUCCI等奢
77、侈品牌，但是习惯出埠购买；在顺德如果要引入这样的品牌，必须要建立客户的信心。保利百合业主谭先生 客户访谈：消费力高，看重消费的便利性，但高端消费力外流。希望新城的集中商业有亮点，如有书城，溜冰场，电影院，美食广场等。 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛商业物业发展小结商业物业发展小结大良商圈以大型零售店聚集人气的商业中心为主，缺乏大良商圈以大型零售店聚集人气的商业中心为主，缺乏具有核心辐射力的主力商圈具有核心辐射力的主力商圈居民消费力高，但高端消费外流；此类人群看重消费的居民消费力高，但高端消费外流；此类人群看重消费的便利性，需要有亮点对他们进行吸引便利性，需要有亮点对他们进行吸引突
78、破传统商业形式，形成具备规模和创新型的商业模式，将有利于刷新区域价值突破传统商业形式，形成具备规模和创新型的商业模式，将有利于刷新区域价值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛第三部分 住宅市场研判寻找综合体大盘开发的方向 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛大良容桂未来住宅总供应体量超过130万平米2010年年7月月9月月11月月2011年年2月月4月月6月月8月月华夏新城/约5万/大户型洋房新振华细滘地块/约7万/中小户型洋房格兰仕房地产红星地块/约4万保利外滩一号/约32万平方米/别墅/大户型洋房佛罗伦斯尚苑/约10万/中小户型龙光水悦云天/6万/中大户型洋房美的御海东
79、郡/约5万方/大户型洋房龙光水悦云天/10万/别墅/大户型洋房新美德置业高黎地块/7万/中小户型洋房万科沁园/约24万/大户型洋房顺德雅居乐花园/约7万/中小型洋房万科新城区项目/约8万/大户型洋房未来供应未来供应 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛除大良容桂，11年后顺德其他镇区未来供应体量高达170万方，其中地产发展较弱的陈村显示出很大的潜力u随着商住土地供应量的增加，陈村未来商住供应超过102万，为十镇之首；u万科、美的等发展商的“圈地运动”也预示了顺德未来房地产发展的热度；未来供应未来供应 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛 在在“新政新政”持续影响下，持续影响下，
80、4、5、6月份顺德区住宅新增供应量和销售量环月份顺德区住宅新增供应量和销售量环比均再次下滑，比均再次下滑，6月份供应面积为月份供应面积为12.57万平方米，环比下降万平方米，环比下降22%，销售面积为，销售面积为11.39万平方米，环比更下降达万平方米，环比更下降达31.3%，供应量略大于销售量，供销比为，供应量略大于销售量，供销比为1:0.91，市场存量有所增加。，市场存量有所增加。一、顺德区住宅市场供需情况：供应与需求方面供需对比供需对比u1010年供应量略大于销售量年供应量略大于销售量 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛成交情况成交情况顺德区市场表现为量跌价升，成交面积为顺德区
81、市场表现为量跌价升，成交面积为11.39万平方米，环比降幅为万平方米，环比降幅为31.3%，与去，与去年同期相比下降年同期相比下降61%；成交均价为；成交均价为7913元元/平方米，环比上升平方米，环比上升6.23%，同比上升，同比上升35.31%。u销售量下跌，价格保持坚挺销售量下跌，价格保持坚挺一、顺德区住宅市场供需情况成交方面 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛供应增大，存量消化慢供应增大，存量消化慢二、大良住宅市场供需情况供应与需求方面 2010 2010年年1-71-7月份大良住宅总供应套数为月份大良住宅总供应套数为35993599套，套， 总供应面积为总供应面积为32.2
82、632.26万平米；总成万平米；总成交量为交量为14121412套，总成交面积为套，总成交面积为12.2412.24万平米，万平米，20102010年年1-71-7月份大良住宅成交量出现大幅月份大良住宅成交量出现大幅度下滑趋势。从供销情况反映出，住宅新增供应量远远大于成交需求量，从总体市场度下滑趋势。从供销情况反映出，住宅新增供应量远远大于成交需求量，从总体市场判断，判断，20102010年新增量较大，并且市场对存量的消化速度较慢。年新增量较大，并且市场对存量的消化速度较慢。供需对比供需对比 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛成交价格保持坚挺成交价格保持坚挺 2009年以来，大良楼市
83、的销售价格受各方面素质均较优的高端楼盘的拉动影响，成为顺德区楼市的价值高地之一。 2010 2010年年1-71-7月，大良商品整体住宅成交均价为月，大良商品整体住宅成交均价为98589858元元/ /平方米，即将破万元大关。平方米，即将破万元大关。在淡市的影响之下，其成交量随着整个楼市市场的下降而减少，但一方面是刚性需求在淡市的影响之下，其成交量随着整个楼市市场的下降而减少，但一方面是刚性需求的持续观望，一方面是开发商对市场保持静观态度，政策影响下短期内不敢采取大的的持续观望，一方面是开发商对市场保持静观态度，政策影响下短期内不敢采取大的促销动作，现加上资金充足，降价促销并非实际之举。因此，
84、使得价格依然保持坚挺。促销动作，现加上资金充足，降价促销并非实际之举。因此，使得价格依然保持坚挺。成交情况成交情况二、大良住宅市场供需情况成交方面 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛大良大良容桂容桂1234567区区域域序序号号区域区域发展现状发展现状在售（已售）在售（已售）楼盘楼盘价格水价格水平平大良1桂畔海成熟片区无60002老城区完全成熟片区首誉/骏涛商务公寓60003东区成熟区域西山上筑/明日华府/君御花园/海悦新城90004南区成熟区域雅居乐花园60005新城区热点区域嘉信城市花园/万科新城湾畔/万科兰乔圣菲/海岸星座/本项本项目目12000容桂6中心区成熟片区华夏新城/海
85、伦堡/信德上城60007新城区新兴片区活力盈居/新幸福家园/振宇项目/瑞丰项目/保利项目6500本项目正处于大良房地产片区的热点本项目正处于大良房地产片区的热点板块区域，价格属于区域峰点状态。板块区域，价格属于区域峰点状态。本项目本项目大良房地产开发热点区域集中于新城区（大良房地产开发热点区域集中于新城区（1200012000元元/ /平米）；平米）；容桂房地产开发的新城区新兴片区，预计未来将发展成热点版块区域。容桂房地产开发的新城区新兴片区，预计未来将发展成热点版块区域。三、大良各片区住宅分析片区概况片区概况 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛区域价值平台：地段：位于顺德的核心区，
86、属于外向型市场，能辐射到顺德多个镇区；资源：新城市建设配套逐步完善，高档shopping_mall开始逐年增多，城区内规划、道路的新貌增强了城市化的印象；房地产状况：市场：中等水平，写字楼、商业、居家、小户、大社区，组成市场的品种丰富多样；主流产品：居家三房、舒适四房价格水平：75009000元/平方米配套完善的配套完善的城市生活城市生活海悦新城海悦新城西山上筑西山上筑明日华府明日华府大良东区大良东区区域区域住宅开发程度住宅开发程度未来供应量未来供应量区域核心价值区域核心价值在售项目在售项目价值实现手法价值实现手法东区目前东区已成为传统成熟发展片区70万成熟城市配套桂畔海景观西山上筑/明日华府
87、/君御花园/海悦新城营销手段+扩大推广面+城市生活 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛政治中心的政治中心的新区规划新区规划区域价值平台：地段：位于大良老城区与容桂中间，属于半开放型市场，能同时吸纳大良及容桂的客户；资源：公示的新区规划；政府、球场等公建落成带来的城市化印象；江景房地产状况：市场：住宅项目起步阶段，品牌开发商云集，但酒店、公寓、写字楼项目尚未起步；主流产品：四房及大三房等舒适产品；价格水平：900014000元/平方米万科新城湾畔万科新城湾畔嘉信城市广场嘉信城市广场万科兰乔圣菲万科兰乔圣菲大良新城区大良新城区区域区域住宅开发程度住宅开发程度未来供应量未来供应量区域核心价
88、值区域核心价值在售（将售）项目在售（将售）项目价值实现手法价值实现手法新城区正处于稳步规划之中CBD区域约110万平米逢沙片区预计2350万平米CBD德胜河/桂畔海/顺峰山景观嘉信城市花园/万科新城湾畔/万科兰乔圣菲/海岸星座/本项目营销手段+扩大推广面+新城资源+江景资源+高端产品 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛经济实力强区经济实力强区区域价值平台：地段：位于顺德最南部，属于封闭型市场，以容桂本地的客户为主；资源：新城市建设中的城市配套；房地产状况：市场：起步阶段，中、低档居家项目、少量公寓，中低档商业；主流产品：居家三房价格水平：60006500元/平方米新幸福家园新幸福家园
89、华夏新城华夏新城上城上城容桂区域容桂区域区域区域住宅开发程度住宅开发程度区域市场特点区域市场特点在售（将售）项目在售（将售）项目价值实现手法价值实现手法容桂老城区基本开发完毕，目前主要集中于南区及东区洋房为区域封闭型市场，别墅辐射面较大华夏新城/海伦堡/信德上城/活力盈居/新幸福家园/东逸湾/美的项目振宇项目/瑞丰项目/保利项目营销手段+扩大推广面+细分市场（定价） 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛三、大良各片区住宅分析东区东区旧城区旧城区新城区新城区南城区南城区南区：南区：外来人群聚集板块外来人群聚集板块主要项目：雅居乐主力客户群：中低端外来人口及镇区客户主流产品：二房、三房新城
90、区：新城区：规划利好、无敌江景、资源板块主要项目：海岸星座、新城湾畔、兰乔圣菲、嘉信城市花园主力客户群：大良及镇区高端客户主流产品：大四房及以上东区：东区：传统城市板块，资源配套完备主要项目：海悦新城、明日华府、蓝色海岸主力客户群：中高端本地客户为主流产品：大三房、四房片区小结片区小结 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛在售项目按照档次，呈现较为明显的三个层次区域区域发展现状发展现状在售楼盘在售楼盘在售产品在售产品 面积段（）面积段（）价格（元价格（元/ / ）新城区新城区初具规模初具规模亟待人气亟待人气前景看好前景看好万科兰乔圣菲复式200-2809000-14000新城湾畔洋房1
91、50-20011000左右嘉信城市花园洋房140-1909000-12000东区东区完全成熟完全成熟人气最旺人气最旺明日华府洋房100-2206500-12000海悦新城洋房200-2308500-9000西山上筑洋房150-3205500-7500南区南区基本成熟基本成熟雅居乐洋房150-3508000-8500康格斯洋房 别墅220-4204500-6000三、大良各片区住宅分析档次分级档次分级 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛明日华府明日华府水悦城邦水悦城邦海岸星座海岸星座嘉信城市花园嘉信城市花园万科兰乔圣菲万科兰乔圣菲大良新城区范畴大良新城区范畴雅居乐花园雅居乐花园各片区典
92、型楼盘位置布局图各片区典型楼盘位置布局图各片区典型项目分析各片区典型项目分析三、大良各片区住宅分析1、片区规划利好，政府政策支持，各项市政配套日益完善。2、交通利好不断，地段繁华度愈强。3、江景资源丰富，市政绿化带、1大主题公园与2大生态公园，构建居住环境优越片区。1、传统的繁华生活居住圈。2、邻近老城区配套的便利，是中心城区消费者升级换代的置业首选区域。较早的商业老区，随着东区的城市化进程与新城区开发，逐渐淡出市场高尚居住选择地。典型分布典型分布 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛嘉信城市花园嘉信城市花园位于大良新城区，紧邻本项目北侧，是最早进入大良新城区的楼盘嘉信城市花园位于大良
93、新城区，紧邻本项目北侧，是最早进入大良新城区的楼盘项目，目前项目，目前具备成熟的居住氛围具备成熟的居住氛围以及在以及在整个顺德地区最高的知名度整个顺德地区最高的知名度，楼盘体量达，楼盘体量达8080万平方米，万平方米，大社区大社区，产品类型丰富。，产品类型丰富。发展商顺德保利嘉信置业有限公司地段顺德大良新城区祥和路规模总建面80万平方米配套会所、泳池、网球场、篮球场、中小学、幼儿园、医院、市场、银行、大型商业中心、市区班车等主力户型产品链丰富，最新一期以140-180平米4、5房为主嘉信城市花园07年以来推货情况 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛1#2#5#4#3#6#7#万科新城
94、湾畔入市策略：以最优景观资源产品首先入市，树立品牌形象，拉升产品价值；产品打造上，从迎合当地需求的别墅产品入手直接打动客户，获得高价及销售速度双重成功；附加值打造：利用高赠送提升项目附加值，获得市场认可；产品组合：150-250的三房、四房、五房产品、临江400-800方独栋、双拼别墅n 位处大良新城德胜河畔 ；n规模：占地6.98万，总建面17万，容积率2.0n 项目主要卖点是：江景资源、湿地公园景观、万科品牌价值、大良区位、物业管理价值、产品附加值高；一线江景楼盘，高附加值产品、绝一线江景楼盘，高附加值产品、绝版江景为最大卖点版江景为最大卖点 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛别
95、墅产品短时间内实现高溢价，并别墅产品短时间内实现高溢价，并抬升项目整体价值抬升项目整体价值推售时间推售时间推售座数推售座数推售套数推售套数户型户型面积（）面积（）销售价格（元销售价格（元/ /）目前余货目前余货2008.091、2号楼96五房210（250）781902008.103号楼49四房170-190（190-210）735602009.054号楼493+1155-158 （175-180）911002009.065号楼493+1155-158（175-180）1055822009.086号楼74四房134-139（165-190）1557734美的御海东郡7000-10000东逸湾7
96、000-9000万科新城湾畔2000060001000020000万科新城湾畔25000新城湾畔别墅入市价格远超市新城湾畔别墅入市价格远超市场水平：均价达场水平：均价达20000/20000/平方米平方米后期价格提升至后期价格提升至2500025000元元/ /平方平方米，远超市场价格米，远超市场价格万科新城湾畔 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛热销情况评点2009-5-14：首推49套； 155平米三房均价：8974.38元/平米当天销售率为89.7%2009年8月22日 共推74套：134四房24套，139四房50套 ；14000元/（销售面价，不包括赠送面积） 销售率约60%
97、 客户区域主要来源于大良，其次是容桂、杏坛，以自住客户为主； 万科新城湾畔 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛海岸星座150套大平面实现了顺德市场的最高价！n 位处大良新城德胜河畔 ；n规模：占地25000平方米 ，总建面50000平方米，容积率2.0n 项目主要卖点是：江景资源、稀缺型产品、五星级酒店配套；n产品：330-350的四房/五房产品，共150套；n最新动态：5月开盘，开盘即售罄。9月喜来登酒店开业。n销售策略：大平面快速出货，均价高达11000-15000元/。客厅开间客厅开间餐厅开间餐厅开间长辈房开长辈房开间间主人房开主人房开间间书房开间书房开间阳台个数阳台个数入户花
98、园入户花园7.57.56.16.15.45.45.45.45.95.94 41 1海岸星座海岸星座江景、稀缺产品、极具城市感外立面江景、稀缺产品、极具城市感外立面 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛由于产品稀缺，由于产品稀缺，300平奢华产品受青睐平奢华产品受青睐大入户花园与客厅拉宽阳台、增加产品附加值及舒适度；四位一体超豪华大套房，双套房设计工人独立洗手间套内330平点评：点评： 300300平米的平米的“大户型空间大户型空间” 、宽楼距、宽楼距”、“大开间大开间”等优等优 点要素点要素符合顺德人的生活喜好习惯。符合顺德人的生活喜好习惯。高端客户对本片区未来的规划尤其看好。高端客户
99、对本片区未来的规划尤其看好。户型亮点户型亮点海岸星座海岸星座 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛公寓公寓小户型小户型高层高层联联排排二二叠叠加加三三叠叠加加多层多层祥祥和和河河滨滨河河绿绿化化长长廊廊人人工工内内河河项目位于顺德大良新城区中心欣荣路1号，项目临近105国道，从项目驾车通往大良老城区以及容桂中心城区均仅需5分钟产品品户均套内均套内面面积（）（）套数套数套数比套数比套内面套内面积（）（）面面积比比两侧高层131.2324621.17%32283.123.94%中间高层177.3816013.77%28381.221.04%公寓42.3137632.36%15907.311
100、.80%小户型60.4014812.74%8939.76.63%多层115.72403.44%4628.63.43%三叠加187.2612010.33%22470.616.66%二叠加218.80363.10%7877.05.84%联排399.28363.10%14373.910.66%合合计1162100%134861.4100%水悦城邦水悦城邦 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛热销情况评点热销户型： 2008年03月22日洋房：151160m2，5房2厅3卫，49套，开盘当天销售率84.33%131-136m2，5房2厅5卫， 83套，开盘当天销售率71.4%均价约6000元/
101、平方米，价格区间5800-7500元/平方米 客户构成： 大良本地客户为主，约占80%，其次是容桂和周边镇区客户，约占19%，客户年龄区间3040岁，以私企老板、公务员居多，自住为主。2009年5月1日 公寓：80方两房两厅一卫6套；31-43方一房一卫89套 ；开盘当天销售率：78%6000 主要以大良、容桂投资客户为主亮点一：亮点一：开阔楼距、开扬视野：开阔楼距、开扬视野：项目占地面积8.4万平方米，建筑面积17.4万平方米，容积率约为2.0 ，“空间、开阔、舒适”是客户最多提及的词汇。 亮点二：亮点二：二梯二户、南北通透：顺德当地人对二梯二户、南北通透：顺德当地人对房屋的朝向非常看重，而
102、本项目的户型朝向也房屋的朝向非常看重，而本项目的户型朝向也正好迎合了本地居民的喜好。正好迎合了本地居民的喜好。 亮点三：亮点三：内外河呼应，水体园林最大化：顺德人以水为财。内外河流相互呼应，最大化项目水体面积，满足顺德人对亲水人居的实际需求。亮点四：亮点四：创新性创新性8.3米架空层、观光电梯独一米架空层、观光电梯独一无二无二亮点五：亮点五：合理定价缔造高性价比：合理定价缔造高性价比：对比竞争项目嘉信城市广场，本项目开盘价格与其在售价格相当，但本项目在规划及产品上无疑具有明显优势。 水悦城邦水悦城邦 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛项目位置：大良南大良南区环市南路与延年区环市南路与
103、延年路交汇处路交汇处类型/规模：占地面占地面积积21万平方米，总万平方米，总建筑面积建筑面积58万平方万平方米（含酒店和商业）米（含酒店和商业）；分三期开发；分三期开发户型构成（以套内面积统计）：75.49-76.49两房：454套84.49-128.09三房：452套176-178.18四房：48套210复式：24套户型主要以小户型两到三房为主；占92.6%顺德雅居乐顺德雅居乐 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛热销情况评点推售情况：2009年6月24日推售468套， 75.49-76.49两房200套，84.49-128.09三房196套，176-178.18四房48套，210复
104、式24套。均价：76.49均价6000元/（靠路边），84.40均价6500元/，95.05均价6600元/，176-178.18均价7100元/，176-210均价8100元/（销售面价）。销售率约80%客户情况：当天到场客户约1100批；客户区域主要来源于大良，其次是容桂、杏坛，以自住客户为主；2009年8月13日 推售168套 ，75.49-76.49两房64套，84.49三房32套，95三房24套，114三房48套。均价： 75.49-76.49两房6700元/，84.49三房6500元/，95三房7000元/，114三房7500-8400元/（销售面价）。 销售率约70% 客户情况：
105、当天到场客户约200批、客户区域主要来源于大良，其次是容桂、杏坛，以自住客户为主； 2009年10月31日 推售共286套 ，75.49-76.49两房190套，84.49三房32套，95三房24套，114三房96套。 均价：7500元/（销售面价） 销售率约：46% 客户情况：当天到客约：240批，客户区域主要来源于大良，其次是杏坛、容桂，以自住客户为主；顺德雅居乐 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛 户型特征：户型特征：大开间、大面宽、高层高、舒适度强大开间、大面宽、高层高、舒适度强户型符合大良本地人生活居住习惯，易热销；户型符合大良本地人生活居住习惯，易热销； 主力户型：主力户
106、型：市场上主力热销户型市场上主力热销户型120-250平米易平米易受关注；受关注； 可挖掘户型：可挖掘户型：250-350平米大户型，是项目的高平米大户型，是项目的高溢价挖掘点，目标为本地经济实力强的高端客户；溢价挖掘点，目标为本地经济实力强的高端客户； 创新性户型易受关注，太大众化产品接受度不高。创新性户型易受关注，太大众化产品接受度不高。新城区片区市场现状小结新城区片区市场现状小结 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛顺德高端客户特征分析顺德高端客户置业目的以子女教育、提高居住档次、投资为主，低调且有实力，对于别墅情有独钟，买同面积段最好的房子平面要大而且要能组合，主卧要大次卧也要
107、大，最好能有两个工人房，客厅要大，开间也要大，所以我打算买两套打通”“能在城市中，有景观周边环境比较好，生活要便利，房子大小倒不一定，其实有150-200平米的就够了，因为我们平时也就两个人住，小区内最好不要有出租房”“在郊区，山里水里，很自然，舒服”“里市区比较近，但一定要安静，自然资源比较好，住宅档次要高，小区比较纯粹，邻居和自己一样，素质比较好，面积在200-300平米之间，物业管理一定要好，要有安全感”“要在城市中，大环境要舒适，房子密度不能太高，不能打开窗看到的全是房子”“个人比较喜欢郊区，但是考虑到平时工作和家里孩子女人的出行还是在城市里比较好”顺德客户访谈顺德客户访谈滨海御庭顺德
108、客户占19天湖郦都顺德客户占 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛中高端客户：中高端客户：产品类型产品类型洋房我个人比较喜欢洋房，只要面积够大绝对比别墅住得舒服，不喜欢跑上跑下。顺德大良某设计公司陈总需求面积需求面积及价位及价位130-160平米；150万以内这个面积一般能做四个房间，比较舒适实用。顺德大良某外贸公司王经理偏好产品风格偏好产品风格有奢华的元素，但比较简约的设计觉得简单的风格比较舒服，不喜欢太复杂的设计。顺德大良某设计公司陈总阳台（露台）要求阳台（露台）要求入户花园是基本要求，希望有更大面积的阳台或者露台入户花园现在什么楼盘都有的啦，已经是基本要求了吧。顺德容桂某广告公司
109、李总谁都喜欢大露台，种种东西、晒晒太阳，非常舒服，尤其是有园林景色的当然更好啦。 顺德大良某设计公司陈总车位车位/ /地下室地下室认为地下停车场比较安全，而且对车辆的维护也比较好地下停车场管理比较容易，而且车子不用日晒雨淋，会保养得比较好 顺德大良某汽车保养店曾总客厅要求客厅要求喜欢大窗子大窗子，最好有落地窗落地窗房子有点错落感觉比较舒服，尤其是面积比较大的房子。顺德大良某外贸公司王经理餐厅要求餐厅要求可以接受跃式接受跃式厨房要求厨房要求通风采光好，方正实用 厨房最重要是方正，另外就是要通风好、采光也很重要。顺德大良某设计公司陈总主人房主人房要求要求必须是套间，比较偏好有衣衣帽间帽间主人房套间
110、是一定的啦，现在的人衣服的比较多，有个衣帽间会比较舒适。顺德大良某设计公司陈总风水风水意识意识风水风水意识不如高端客户重，但也关注关注 顺德中端客户对于风水，没有高端客户那么注重，但也会关注。 顺德某楼盘售楼小姐汤女士经济实力较强，偏重实用，但对产品舒适度要经济实力较强，偏重实用，但对产品舒适度要求也很高求也很高 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛大良住宅客户特征分析地域及职业万科新城湾畔客户来源与职业分析万科新城湾畔客户来源与职业分析客户来源：其中以大良、容桂为主，辐射周边镇区和港台客户客户来源：其中以大良、容桂为主，辐射周边镇区和港台客户客户职业：以私企业主为主，少量企业高管客户
111、职业：以私企业主为主，少量企业高管 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛大良住宅客户特征分析居住生活习惯居住习惯：从小住自建的大房子，喜欢大开间、大面宽、舒适度高的大面积产品居住习惯：从小住自建的大房子，喜欢大开间、大面宽、舒适度高的大面积产品万科兰乔圣菲典型客户：万科兰乔圣菲典型客户： 林先生 私营企业主，钢材公司老板，大良本地人客户购房习惯诉求点：客户购房习惯诉求点：从小就住惯了农村式自建的大房子，大厅大房大面宽，采光通风都好，又南北对流，很舒适；因为家里有5口人，面积区间最好达300平米以上，层高要高，一进入户门要宽敞明亮；家里有老人，很讲究风水、朝向、楼层等因素，正南正北的房子
112、最理想，关键还是要户型方正，面宽感觉大。万科兰乔圣菲客户访谈摘录万科兰乔圣菲客户访谈摘录 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛大良住宅客户特征分析价值观念尝新观念：对新城区片区的前景看好尝新观念：对新城区片区的前景看好投资观念：对投资物业的增值信心十足投资观念：对投资物业的增值信心十足创新观念：期望自身住所逃脱大众化创新观念：期望自身住所逃脱大众化高档观念：对物业高端整体素质的追求高档观念：对物业高端整体素质的追求品牌观念：认为品牌开发商就是保障品牌观念：认为品牌开发商就是保障务实观念：追求户型产品实用、大气务实观念：追求户型产品实用、大气圈层观念：易受朋友圈子看法影响圈层观念：易受朋
113、友圈子看法影响客户访谈摘录客户访谈摘录“看好新城商业潜力，倾向于高端商业定位”“认可大良新城区的区位，地理位置好”“如果后续开发的好的话，可以说是大良真正的富人高档片区”“随着商务的发展，住宅及公寓会更有升值潜力”“当然是希望自身物业产品、配套、交通等硬件因素最好，与高端物业匹配度最高”“不喜欢太大众化的房子，希望有所特别的地方“很在意开发商的实力，这是房子的重要信心保障”不仅是需要品牌开发商，品牌物业也是考虑的重要方面“面积户型150200平合适，要求实用，附加价值高”“朋友、亲戚的建议会考虑，一般都是一起去看看房子，聊聊天，聊聊房子” 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛客户类型客
114、户类型客户特征客户特征需求需求需求面积需求面积来源来源高端高端客户客户群体群体大私企业主大私企业主顺德本地人居多，年龄多在顺德本地人居多，年龄多在40-5040-50岁之间，企业主学历不岁之间，企业主学历不高，多为初中文化高，多为初中文化自住：独立自住：独立/ /联排别墅联排别墅300-500300-500平平米米大良大良/ /容桂容桂部分来自部分来自顺德其他顺德其他镇区镇区企业高管企业高管政府官员政府官员中高中高端客端客户群户群体体中小私企业主中小私企业主中小私企业主创业不久，多为中小私企业主创业不久，多为本地人，企业中管及高级公务本地人，企业中管及高级公务员中有部分外地人年龄多在员中有部分
115、外地人年龄多在30-4030-40岁之间，文化层次相对岁之间，文化层次相对较高较高自住：叠拼自住：叠拼/ /复式复式/ /大平面大平面洋房洋房130-300130-300平平米米大良大良/ /容桂容桂城区城区高级公务员高级公务员泛公务员泛公务员企业中高管企业中高管中端中端客户客户群体群体普通公务员普通公务员年龄跨度平均化，年龄跨度平均化，25-4025-40岁均岁均有，普通公务员多居住于城镇有，普通公务员多居住于城镇中心，企业白领部分住在工业中心，企业白领部分住在工业区周边，本地人换房选择周边区周边，本地人换房选择周边或城区或城区自住：普通居自住：普通居家的家的2/32/3房，房，多购买城区内
116、多购买城区内的多层的多层/ /带电带电梯小高层梯小高层60-12060-120平平米米大良大良/ /容桂容桂城区城区企业白领企业白领周边本地人周边本地人核心客户锁定：大良及容桂地区中高端客户核心客户锁定：大良及容桂地区中高端客户 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛本项目大平面面积定位n开发方向n客户定位产品类型面积段（建面）配比备注资源大平面200-25020%以260为上限二线140-16050%以180为上限外围型100-12030%以100为下限 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛第四部分 物业发展建议物业发展方向及整体规划 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论
117、坛项目综合体规划思考思考方向一思考方向一：整体量高达整体量高达2121万的办公类物业，如何进行功能分配及指标万的办公类物业，如何进行功能分配及指标分解？分解？思考方向二思考方向二：各物业定位如何实现项目整体定位，物业发展如何寻找市各物业定位如何实现项目整体定位，物业发展如何寻找市场突破方向？场突破方向？思考方向三思考方向三：多种限制指标下，综合体各物业排布及相互关系如何？多种限制指标下，综合体各物业排布及相互关系如何？ 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛写字楼产品定位方向写字楼产品定位方向 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛与总部经济相关与总部经济相关企业建企业建设总部办公
118、大楼的需求设总部办公大楼的需求潜在市场机会潜在市场机会项目写字楼对应方向项目写字楼对应方向企业定制模式企业定制模式预留一定地块与该类企预留一定地块与该类企业洽谈，以专业发展商身份为企业定制形业洽谈，以专业发展商身份为企业定制形象、配套、物管等各方面更优于自建的总象、配套、物管等各方面更优于自建的总部写字楼部写字楼与第三产业发展相关与第三产业发展相关政政府在新城区发展第三产业的府在新城区发展第三产业的愿望愿望写字楼发展方向判断政府合作模式政府合作模式设置部分写字楼群，作设置部分写字楼群，作为第三产业孵化器，政府设置针对该类企为第三产业孵化器，政府设置针对该类企业的入住优惠措施；并在写字楼群内设置
119、业的入住优惠措施；并在写字楼群内设置政府一站式服务中心，为入住企业提供便政府一站式服务中心，为入住企业提供便利利与制造业升级相关与制造业升级相关制造制造业升级机构或上下游企业办业升级机构或上下游企业办公需求公需求酒店式办公模式酒店式办公模式为制造型企业研发、为制造型企业研发、服务、营销、贸易等机构或上下游企业设服务、营销、贸易等机构或上下游企业设置更灵活的酒店式办公场所置更灵活的酒店式办公场所与顺德扩权相关与顺德扩权相关银行等银行等金融机构在顺德设立分支机金融机构在顺德设立分支机构的办公需求构的办公需求金融服务平台模式金融服务平台模式与银行等金融机构与银行等金融机构合作，为该类企业入驻顺德的分
120、支机构量合作，为该类企业入驻顺德的分支机构量身定制办公楼身定制办公楼 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛企业企业定制模式定制模式 定制占地面积大小定制占地面积大小 定制容积率定制容积率 定制空间组合定制空间组合 定制硬件配套定制硬件配套 定制外立面定制外立面 定 制 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛政府合作模式政府合作模式定制写字楼群定制写字楼群企业孵化器企业孵化器写字楼群（区分各种档次）写字楼群（区分各种档次）+ +政府一站式企业服务中政府一站式企业服务中心心与政府合作，配合政府打造新城区第三产业发展的愿与政府合作，配合政府打造新城区第三产业发展的愿望，政府给予入驻企业
121、相关优惠；望，政府给予入驻企业相关优惠；写字楼群内设置政府一站式企业服务中心，为入住企写字楼群内设置政府一站式企业服务中心，为入住企业提供办事便利。业提供办事便利。 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛酒店式写字楼（酒店式写字楼（Boutique OfficeBoutique Office）在目前的写字楼市场上，是否拥有优美的城市景观成为市场判断写字楼投资价值的一个重要标准；以往，注重企业发展、品牌形象的公司，在购买写字楼时，往往选择地理位置优越、硬件设施好、知名度高的写字楼，因此，“地标型建筑”、“智能化”、“5A”曾经是写字楼最劲的卖点。但从目前来看，那些传统的高档写字楼虽位置繁华
122、，但办公环境嘈杂，硬件设施虽过硬，但缺乏自然健康的氛围，使得“办公”陷入水泥丛林的窘境。人性化办公、自然健康的氛围，成为企业保证员工创造力、提高工作质量和提高工作效率、提升企业活力的重要手段。因此，正如自然山水对于别墅的价值一样，优美的城市景观也开始成为写字楼最大的附加值。酒店式办公模式酒店式办公模式(Boutique Office)(Boutique Office)为制造型企为制造型企业研发、服务、营销、贸易等机构或上下游企业设置业研发、服务、营销、贸易等机构或上下游企业设置更灵活的酒店式办公场所更灵活的酒店式办公场所 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛参考案例参考案例保利国际广场
123、保利国际广场体量：占地体量：占地5.7万平方米，建面万平方米，建面19.6万平方米万平方米区位：位于琶洲经济圈核心位置。区位：位于琶洲经济圈核心位置。 定位：定位：打造中国会展经济的一流营销平台。高宽比：高宽比：1：8 写字楼层高：写字楼层高：4.1米 写字楼标准层面积：写字楼标准层面积：1800平米组成：组成：由南北两栋165米高的“超长板式”办公塔楼和东西两栋4层商业群楼围合而成， 中央是近2万平方米的大型私家生态园林。保利国际广场拥有3万平方米的中心展区及2.4万平方米的东西裙楼部分，11万平方米的国际超甲级写字楼 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛参考案例参考案例保利中心保利
124、中心体量：占地体量：占地20,704.79平方米平方米 建面建面 193,006平方米，其中写字楼楼建平方米，其中写字楼楼建筑面积筑面积8万平方米万平方米区位：区位：广州珠江新城临江大道写字楼高度：写字楼高度：165.2米 写字楼层高：写字楼层高：4米 写字楼标准层面积：写字楼标准层面积：1834平米层数：层数：36层实用率：实用率：76%组成：组成：由两栋写字楼、三栋住宅围合而成，中心是上万平方的中心园林。1-22F平面图23-38F平面图 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛 五星级酒店五星级酒店引入高端国际品牌引入高端国际品牌 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛本项目酒
125、店具有较好的市场机遇，以超越顺德现有本项目酒店具有较好的市场机遇，以超越顺德现有酒店的超五星级酒店，迅速刷新区域价值酒店的超五星级酒店，迅速刷新区域价值酒店酒店管理公司管理公司中国发展情况中国发展情况备注备注希尔顿酒店希尔顿酒店(Hilton (Hilton Hotel)Hotel)希尔顿酒店管理集团(Hilton Hotels Corporation)希尔顿在国内以涉足七个城市，旗下管理7家酒店，分别位于北京、上海、重庆、三亚、合肥、昆山、广州理念：以最少数的费用，享受最多的服务丽嘉酒店丽嘉酒店( (RilzRilz- -Carlton)Carlton)万豪国际酒店集团 (Marriott)
126、 万豪国际集团是全球首屈一指的酒店管理公司创建于 1927 年，总部位于美国华盛顿。2006年排名世界第三君悦酒店君悦酒店( (GrandHyattGrandHyatt) )凯悦国际酒店集团(Hyatt)凯悦1986年进入中国，在中国管理5家酒店，有9个在建项目国际范围内以特许经营为主，国内以委托管理为主丽晶酒店丽晶酒店(Regent)(Regent)卡尔森酒店管理集团(Carlson)卡尔森进入中国五年来，三大品牌已经进入中国，已发展到八、九家；未来10年，另外代表卡尔森旗下高端酒店品牌的7家丽晶酒店和5家丽笙酒店也将在中国建成。丽晶是卡尔森环球酒店公司的标志性奢华品牌，因其出众的宾客服务和
127、对细节的关注及完美品质的追求而声名卓著四季酒店四季酒店四季酒店管理集团中国区酒店分别位于香港中环、上海浦西威海路、三亚等地四季酒店是一家世界性的豪华连锁酒店集团，在世界各地管理酒店及度假区超五星级酒店品牌备选建议 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛 公寓公寓 高端酒店式公寓高端酒店式公寓 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛公寓公寓打造方向打造方向高端酒店服务式公寓高端酒店服务式公寓依托星级酒店品牌，打造都市核心金领之家依托星级酒店品牌，打造都市核心金领之家 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛酒店服务式公寓指标指标条件条件产品特点产品特点目标客户及功能需求目标客户及
128、功能需求具体内容具体内容1.通常聘请专业酒店管理公司管理或成立专业租赁部2.每年固定的年度分红返回客户3.相关配套完善4.入住率有保障5.每年赠送客户一定期限免费入住权1.大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便2.按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性3.大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务4.有产权式和只租不卖两种形式1.租客主要以外籍跨国企业高管、在深外籍人士、来往深港两地的商务人士为主2.购买客户主要以投资客为主3.具备良好的商业、商务、交通条件4.具备较高的投资价值定位出发点定位出发点1 1 五星级酒店资源利用五
129、星级酒店资源利用充分利用综合体内洲际五星级酒店品牌，拉充分利用综合体内洲际五星级酒店品牌，拉升公寓高端形象升公寓高端形象定位出发点定位出发点2 2市场空间市场空间顺德酒店式公寓缺乏，投资客对于特色公寓顺德酒店式公寓缺乏，投资客对于特色公寓的投资愿望强烈。的投资愿望强烈。 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛产品高舒适原则产品高舒适原则 约100平米较大平面为单位 硬软性配套完善定制身份标签定制身份标签 外籍人士聚集效应、金领尊贵空间高端酒店高端酒店服务式公服务式公寓寓比肩酒店服务模式比肩酒店服务模式 嫁接五星级酒店品牌管理物业发展三大物业发展三大KPIKPI 策风行旗下专业地产论坛策风
130、行旗下专业地产论坛实际使用客户企业高管客户企业高管客户主要是以周边商务区工作的企业高层管理主要是以周边商务区工作的企业高层管理者为主，作为工作繁忙时期的临时休息居者为主，作为工作繁忙时期的临时休息居所，同时也作为身份象征。所，同时也作为身份象征。香港澳门台湾客户香港澳门台湾客户主要是经常往来顺德和港澳台之间，作为主要是经常往来顺德和港澳台之间，作为一个临时居所，同时也作为投资。一个临时居所，同时也作为投资。高端酒店高端酒店服务式公服务式公寓寓目标客户界定销售目标客户：以投资客为主支撑支撑追求追求“风格风格”和和“情调情调”- -衣食住行的奢华；衣食住行的奢华；顾忌身份，追求时尚；顾忌身份，追求
131、时尚；讲究文化与生活品质；讲究文化与生活品质；社交圈层的拓展社交圈层的拓展- -多个会籍多个会籍 私密性私密性 表明自身品位及身份表明自身品位及身份 都市领袖的特征都市领袖的特征都市领袖的特征都市领袖的特征都市领袖心理需求都市领袖心理需求都市领袖心理需求都市领袖心理需求 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛 商业商业 区域型高端商业中心区域型高端商业中心 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛从商业地产可能发展的三个方向审视本项目可行方向从商业地产可能发展的三个方向审视本项目可行方向1区域型商业中心2社区型配套商业3特色商业街区特色商业街区 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地
132、产论坛占地面积：占地面积： 53962 53962 商业建筑面积：约商业建筑面积：约1515万万停车位：停车位： 900 900个个楼层：地上四层、地下二层楼层：地上四层、地下二层定位：定位： 有文化特色的购物中心有文化特色的购物中心 主力店：主力店：天虹百货、家乐福、保利剧院天虹百货、家乐福、保利剧院业态比例：业态比例：购物约购物约5353，餐饮约，餐饮约2626，休闲娱乐约休闲娱乐约2121 项目优势：项目优势：南山商业中心地铁上盖物业，南山商业中心地铁上盖物业，“文化产业文化产业+ +品质地产品质地产”的复合型开发经的复合型开发经营模式营模式 。保利文化广场经营业态比例分析保利文化广场经
133、营业态比例分析发展方向借鉴案例：深圳保利文化广场发展方向借鉴案例：深圳保利文化广场集文化、娱乐休闲、集文化、娱乐休闲、商业于一体，涵盖剧院、影院、博物馆、康体、娱乐、餐饮、科商业于一体，涵盖剧院、影院、博物馆、康体、娱乐、餐饮、科技娱乐设施和购物商场的综合性文化产业项目技娱乐设施和购物商场的综合性文化产业项目 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛综合体各类物业排布与体量关系综合体各类物业排布与体量关系综合体各类物业排布与体量关系综合体各类物业排布与体量关系 做在哪里？做多少？做在哪里？做多少？做在哪里？做多少？做在哪里？做多少？规划规划排布排布结合项目地块条件布置各类物业具体位置，结合
134、结合项目地块条件布置各类物业具体位置，结合建筑规划限制与各物业定位，确定物业体量关系建筑规划限制与各物业定位，确定物业体量关系 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛方案一 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛酒店25FS总=50000M2H=100M写字楼40FS1=1200M2S总=48000M2H=180M酒店公寓31FS1=970M2S总=30070M2H93M写字楼40FS1=1200M2S总=48000M2H=180M酒店公寓31FS1=970M2S总=30070M2H93M1号地号地排布方案规划指标用地性质写字楼3栋、酒店公寓2栋、酒店1栋C2用途建筑面积20614
135、0M2204618 M2建筑控高93-180M220M, 临绿轴180M，其余主体90M规划指标酒店公寓60140 M2公寓式酒店6万M2写字楼25FS1=1600M2S总=30000M2H=112M写字楼25FS1=1600M2S总=30000M2H=112M写字楼25FS1=1600M2S总=30000M2H=112M2号地号地排布方案规划指标用地性质写字楼3栋C2用途建筑面积120000M2121970 M2建筑控高112M150M, 主体90M 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛3号地号地排布方案排布方案规划指标规划指标用地性质住宅5栋R2兼容C2用途、G1建筑面积14425
136、0M2144259 M2建筑控高90M120M住宅28FS总=144259M2住宅28FS总=144186M24号地号地排布方案排布方案规划指标规划指标用地性质住宅5栋R2兼容C2用途、G1建筑面积144180M2144186 M2建筑控高90M120M 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛5号地号地排布方案排布方案规划指标规划指标用地性质住宅4栋集中商业R2、C2用途建筑面积住宅121305 M2集中商业80000 M2201305 M2建筑控高90M120M集中商业4FS总=80000 M2住宅28FS总=121305M212班幼儿园 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛方
137、案二 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛2号地号地排布方案规划指标用地性质写字楼3栋总部生态写字楼C2用途建筑面积125000M2121970 M2建筑控高130M150M, 主体90M写字楼26FS1=1500M2S总=39000M2H=120M写字楼26FS1=1500M2S总=39000M2H=120M写字楼26FS1=1500M2S总=39000M2H=120M写字楼48FS1=1800M2S总=86400M2H=230M总部写字楼36FS总=8600M2酒店32FS1=1600M2S总=51200M2H=120M酒店公寓32FS1=950M2S总=30400M2H=100M
138、酒店公寓32FS1=950M2S总=30400M2H=100M1号地号地排布方案规划指标用地性质住宅1栋、酒店1栋、写字楼1栋、公寓2栋C2用途建筑面积207000M2204618 M2建筑控高100-230M220M, 临绿轴180M，其余主体90M总部写字楼36FS总=8000M 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛3号地号地排布方案排布方案规划指标规划指标用地性质住宅5栋R2兼容C2用途、G1建筑面积144259M2144259 M2建筑控高90M120M4号地号地排布方案排布方案规划指标规划指标用地性质住宅5栋R2兼容C2用途、G1建筑面积144186M2144186 M2建筑
139、控高90M120M5号地号地排布方案排布方案规划指标规划指标用地性质住宅4栋集中商业R2、C2用途建筑面积住宅121305 M2集中商业80000 M2201305 M2建筑控高90M120M住宅28FS总=144259M2住宅28FS总=144186M2住宅28FS总=121305M212班幼儿园集中商业4FS总=80000 M 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛方案三 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛1号地号地排布方案规划指标用地性质写字楼1栋酒店公寓3栋花园办公1栋C2用途建筑面积207200M2204618 M2建筑控高93-180M220M, 临绿轴180M其余
140、主体90M写字楼48FS1=1800M2S总=86400M2酒店公寓32FS1=950M2S总=30400M2H100M酒店公寓32FS1=950M2S总=30400M2H100M酒店公寓32FS总=50000M2H100M总部写字楼36FS1=4500M2S总=10000M22号地号地排布方案规划指标用地性质写字楼3栋C2用途建筑面积M2121970 M2建筑控高72-112M150M, 主体90M写字楼48FS1=1800M2S总=86400M2写字楼48FS1=1800M2S总=86400M2总部写字楼36FS1=3900M2S总=10000M 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论
141、坛3号地号地排布方案排布方案规划指标规划指标用地性质住宅6栋R2兼容C2用途、G1建筑面积144259M2144259 M2建筑控高90M120M住宅31FS总= 144259M24号地号地排布方案排布方案规划指标规划指标用地性质住宅5栋R2兼容C2用途、G1建筑面积144186M2144186 M2建筑控高90M120M住宅31FS总=144186 M2集中商业4FS总=80000 M212班幼儿园住宅31FS总=121305M25号号地地排布方案排布方案规划指标规划指标用地性质住宅4栋集中商业R2、C2用途建筑面积住宅121305 M2集中商业80000 M2201305 M2建筑控高90M120M 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛这里是一座城市的抱负与未来都市+国际+人气+品质 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛定制的总部写字楼定制的总部写字楼五星级休闲生态商务酒店五星级休闲生态商务酒店精准定位的梯级写字楼群精准定位的梯级写字楼群高端酒店式服务公寓高端酒店式服务公寓主题特色高端购物中心主题特色高端购物中心CBDCBD升级居住社区升级居住社区这里是 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛The end
