《常州城帝景项目住宅前期定位及产品建议报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《常州城帝景项目住宅前期定位及产品建议报告（72页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、本报告是严格保密的。谨呈：新城房产谨呈：新城房产常州新城帝景项目前期定位及产品建议报告上海新聚仁机构 2008.11.27公元二零壹零年中国公元二零壹零年中国武进商业中心地标建筑武进商业中心地标建筑1本报告是严格保密的。Evaluating Myself & Seeking For Excellence Evaluating Myself & Seeking For Excellence 不断超越不断超越 追求完美追求完美PART-PART-PART-PART-PART-PART-20102010年前房地产市场趋势研判年前房地产市场趋势研判本项目的定位本项目的定位本次提报要解决的问题本次提报要
2、解决的问题PART-PART-本项目的产品初步建议本项目的产品初步建议2本报告是严格保密的。20102010年前房地产市场趋势研判年前房地产市场趋势研判 整体房地产市场整体房地产市场 常州市场 武进市场3本报告是严格保密的。时至今日，各方对全球经济的判断已渐趋一致，全球经济已经历了一个历时十时至今日，各方对全球经济的判断已渐趋一致，全球经济已经历了一个历时十时至今日，各方对全球经济的判断已渐趋一致，全球经济已经历了一个历时十时至今日，各方对全球经济的判断已渐趋一致，全球经济已经历了一个历时十多年的完整景气周期，正式进入不景气周期，目前正处于由局部不景气向经济多年的完整景气周期，正式进入不景气周
3、期，目前正处于由局部不景气向经济多年的完整景气周期，正式进入不景气周期，目前正处于由局部不景气向经济多年的完整景气周期，正式进入不景气周期，目前正处于由局部不景气向经济全局蔓延的过程之中，表现为全面的经济衰退和通货紧缩。全局蔓延的过程之中，表现为全面的经济衰退和通货紧缩。全局蔓延的过程之中，表现为全面的经济衰退和通货紧缩。全局蔓延的过程之中，表现为全面的经济衰退和通货紧缩。全球经济现状全球经济现状2008200820082008年前三季度全球部分国家经济相关数据年前三季度全球部分国家经济相关数据年前三季度全球部分国家经济相关数据年前三季度全球部分国家经济相关数据环比环比环比环比-1%-1%-1
4、%-1%（10101010月）（月）（月）（月）（61616161年最大降幅）年最大降幅）年最大降幅）年最大降幅）- -33.10%33.10% 6.5%6.5% -0.3%-0.3%美国美国环比环比0.2%0.2%（1010月）月）-34.2%-34.2%5.4%5.4% -0.5% -0.5% 英国英国环比环比0.2%0.2%（1010月）月）-41.12%-41.12% 7.43%7.43% - -0.5%0.5%德国德国环比环比0.2%0.2%（9 9月）月）-42.45%-42.45% 4.05%4.05% -0.1%-0.1%日本日本/ /-51.48%-51.48% 7.8%7.
5、8%7.93%7.93% 印度印度环比环比0.6%0.6%（1010月）（连续六个月回落）月）（连续六个月回落）-64.92%-64.92% 4%4% 9.99%9.99% 中国中国CPICPICPICPI证券市场证券市场证券市场证券市场失业率失业率失业率失业率GDPGDPGDPGDP增长率增长率增长率增长率国家国家国家国家 数据来源数据来源 - - 美国美国CNNCNN新闻网新闻网 同比下跌24%，最高点下跌58%美棉花美棉花美棉花美棉花07.11-07.11-08.1008.10走势走势同比下跌40%，最高点下跌64%同比下跌32%，最高点下跌67%跌幅跌幅美精铜美精铜美精铜美精铜美原油美
6、原油美原油美原油大宗商品大宗商品大宗商品大宗商品暴暴暴暴跌跌跌跌暴暴暴暴跌跌跌跌暴暴暴暴跌跌跌跌4本报告是严格保密的。预测机构预测机构预测机构预测机构2006200620062006年年年年2007200720072007年年年年2008200820082008年年年年2009200920092009年年年年全球经济增长率全球经济增长率5.1%5.1%5.0%5.0%？国际货币基金组织国际货币基金组织IMF-IMF-预测预测/ / /3.7%3.7%2.2%2.2%世界银行世界银行/ / /3.3%3.3%1%1%1%1%权威信用评级机构权威信用评级机构- -惠誉公司惠誉公司/ / /2.6%
7、2.6%1%1%1%1% 世界银行世界银行世界银行世界银行：20082008年年1111月月1111日发布预测称，日发布预测称，20092009年全球经济增长率将仅停留在年全球经济增长率将仅停留在1%1%，主要原因是金融危机爆发导致实体经济加速恶化，世，主要原因是金融危机爆发导致实体经济加速恶化，世行预测包括新兴国家在内的发展中国家增长率为行预测包括新兴国家在内的发展中国家增长率为4.5%4.5%； 惠誉惠誉惠誉惠誉：20082008年年1111月月4 4日发布报告认为，全球经济日发布报告认为，全球经济20092009年预计增长年预计增长1%1%，主要的发达国家会历经第二次世界大战以来最严重的
8、主要的发达国家会历经第二次世界大战以来最严重的主要的发达国家会历经第二次世界大战以来最严重的主要的发达国家会历经第二次世界大战以来最严重的GDPGDPGDPGDP衰退；衰退；衰退；衰退； 数据来源数据来源 - - 美国美国CNNCNN新闻网新闻网 CNN.com 下降期回升期调整期20102010年年20082008年年20092009年年2008200820082008年年年年2010201020102010年全球经济走势模拟图年全球经济走势模拟图年全球经济走势模拟图年全球经济走势模拟图繁荣期繁荣期繁荣期繁荣期 衰退期衰退期衰退期衰退期 萧条期萧条期萧条期萧条期 复苏期复苏期复苏期复苏期全球
9、经济预测全球经济预测20112011年年底部调整综合各大权威机构近期发布全球经济展望报告，预计乐观情况下，本轮全综合各大权威机构近期发布全球经济展望报告，预计乐观情况下，本轮全综合各大权威机构近期发布全球经济展望报告，预计乐观情况下，本轮全综合各大权威机构近期发布全球经济展望报告，预计乐观情况下，本轮全球经济调整周期最快将在球经济调整周期最快将在球经济调整周期最快将在球经济调整周期最快将在2010201020102010年初见底，而从年初见底，而从年初见底，而从年初见底，而从2011201120112011年开始进入回复期年开始进入回复期年开始进入回复期年开始进入回复期5本报告是严格保密的。I
10、NDEXINDEXINDEXINDEX增速增速增速增速同比上年同期同比上年同期同比上年同期同比上年同期GDPGDP9.9%9.9%（连续（连续5 5个季度下降）个季度下降）增速回落增速回落2.3%2.3%固定资产投资固定资产投资27%27%增速回落增速回落2.3%2.3%工业增加值工业增加值15.2%15.2%增速回落增速回落3.3%3.3%出口额出口额22%22%增速回落增速回落4.8%4.8%CPICPI环比环比0.6%0.6%（1010月）月）增速回落增速回落0.3%0.3%PPIPPI3%3%增速回落增速回落0.9%0.9%2008200820082008年前三季度全国经济运行情况年前
11、三季度全国经济运行情况年前三季度全国经济运行情况年前三季度全国经济运行情况2008200820082008年前三季度市场货币供应情况年前三季度市场货币供应情况年前三季度市场货币供应情况年前三季度市场货币供应情况我国经济现状特征和全球基本类似，但受影响程度为世界我国经济现状特征和全球基本类似，但受影响程度为世界我国经济现状特征和全球基本类似，但受影响程度为世界我国经济现状特征和全球基本类似，但受影响程度为世界各主要经济体中最轻，表现为经济增速减缓和通货紧缩各主要经济体中最轻，表现为经济增速减缓和通货紧缩各主要经济体中最轻，表现为经济增速减缓和通货紧缩各主要经济体中最轻，表现为经济增速减缓和通货紧
12、缩 数据来源数据来源 - - 国家统计局国家统计局 数据来源数据来源 - - 中国人民银行中国人民银行我国经济现状我国经济现状6本报告是严格保密的。2008年8月10月12月11月9月11月9日国务院出台扩大内需扩大内需扩大内需扩大内需十措施确定4万亿元投资计划从9月16日起四次下调一年期人民币存贷款基准利率各1.89个百分点降息、货币降息、货币降息、货币降息、货币政策政策政策政策政策调整11月25日地方政府出台18181818万亿投资计万亿投资计万亿投资计万亿投资计划划划划11月17日财政部、国家税务总局出台关于提高劳动密集型产品等商品增值税出口退税出口退税出口退税出口退税率的通知9月25日
13、起两次下调存款准备金率1.5个百分点降准备金率、降准备金率、降准备金率、降准备金率、货币政策货币政策货币政策货币政策政府以积极的财政政策和宽松的货币政策应对此轮危机，目前中国情况和政政府以积极的财政政策和宽松的货币政策应对此轮危机，目前中国情况和政政府以积极的财政政策和宽松的货币政策应对此轮危机，目前中国情况和政政府以积极的财政政策和宽松的货币政策应对此轮危机，目前中国情况和政府政策较为类似于府政策较为类似于府政策较为类似于府政策较为类似于1998199819981998年，乐观预期，我国经济能先于美国等发达国家于年，乐观预期，我国经济能先于美国等发达国家于年，乐观预期，我国经济能先于美国等发
14、达国家于年，乐观预期，我国经济能先于美国等发达国家于2009200920092009年见底，年见底，年见底，年见底，2010201020102010年进入回升周期。年进入回升周期。年进入回升周期。年进入回升周期。我国经济预期我国经济预期7本报告是严格保密的。2008200820082008年房地产市场进入衰退阶段，各项指标都出现下降，房地产业目前不景年房地产市场进入衰退阶段，各项指标都出现下降，房地产业目前不景年房地产市场进入衰退阶段，各项指标都出现下降，房地产业目前不景年房地产市场进入衰退阶段，各项指标都出现下降，房地产业目前不景气水平仅次于出口行业，明显高于行业平均水平，为本轮危机重灾区。
15、气水平仅次于出口行业，明显高于行业平均水平，为本轮危机重灾区。气水平仅次于出口行业，明显高于行业平均水平，为本轮危机重灾区。气水平仅次于出口行业，明显高于行业平均水平，为本轮危机重灾区。房地产业现状房地产业现状8本报告是严格保密的。十月政策一十月政策一览日期会议或部门主要方向或政策影响9月3号常州政府取消对二次及以上住房公积金比例和最高额度限制；开放住房公积金异地贷款；实行商业贷款转住房公积金贷款政策；以贷款放宽及首付压力减小来拉动首次及二次置业需求；放宽贷款区域约束, 促进异地购房客在常州置业，拉动常州市整体成交量；公积金贷款额度加大，减缓购房客贷款压力及还款利率, 刺激刚性成交量上升;10
16、月9日-12日十七届三中全会保增长、扩内需、稳投资宏观调控基调自前期由“两防”转为“一保一控”，表明政策面对通胀的担忧减轻，开始更多关注经济增长。10月15号央行下调准备金率0.5%此次全面下调存款准备金率和利息是紧缩的货币政策转向宽松的一个信号。信贷规模的适当放开，开发商取得贷款的渠道和规模都将变得容易，也有利于稳定开发商投资的信心。10月15号央行下调存贷款利率0.27%并不针对楼市，而是针对金融层面。对楼市也有一定的刺激作用，回复市场信心。10月17号国务院常务会议提出加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。正式传递出政府出手救市的信号，效果直接，能够稳定市场情绪，剌激交
17、易双方的积极性。10月22号财政部降低交易等环节税费，降低首付成数、降低利率，并同意地方政府救市前期政策或会议的细则出台，交易成本和融资成本的降低极大地起到楼市回暖、促进成交的作用10月29号央行存贷款利率下调0.27%降息直接降低买房的成本和还贷压力，在某种程度上增加房地产交易量，对购房者信心恢复有一定利好。11月12号住房城乡建设部 三年9000亿投资保障住房建设将增加200多万套的廉租住房、400多万套的经济适用住房，另外还有220多万户林业、农垦、矿区的棚户区的改造，将分流商品住宅需求政府通过降低交易税费、融资成本、鼓励地方政府因地制宜的救市，一定程度起到给政府通过降低交易税费、融资成
18、本、鼓励地方政府因地制宜的救市，一定程度起到给政府通过降低交易税费、融资成本、鼓励地方政府因地制宜的救市，一定程度起到给政府通过降低交易税费、融资成本、鼓励地方政府因地制宜的救市，一定程度起到给楼市托底暖市作用，但消费信心非一时可以扭转，短期内对楼市的促进不大。楼市托底暖市作用，但消费信心非一时可以扭转，短期内对楼市的促进不大。楼市托底暖市作用，但消费信心非一时可以扭转，短期内对楼市的促进不大。楼市托底暖市作用，但消费信心非一时可以扭转，短期内对楼市的促进不大。且政府与此时全面启动经济适用房建设，将对房地产业长远发展带来不利影响。且政府与此时全面启动经济适用房建设，将对房地产业长远发展带来不利
19、影响。且政府与此时全面启动经济适用房建设，将对房地产业长远发展带来不利影响。且政府与此时全面启动经济适用房建设，将对房地产业长远发展带来不利影响。政府应对措施政府应对措施9本报告是严格保密的。Phase 1Phase 1开始回升开始回升开始复苏开始复苏最糟糕的阶段最糟糕的阶段房地产业不景气开始房地产业不景气开始Phase 2Phase 2Phase 3Phase 3Phase 4Phase 4TimingTiming20102010年年20092009年年20082008年年Key TasksKey Tasks国际金融风暴；国际金融风暴；传导至国内外贸放缓，传导至国内外贸放缓，外贸、内需不足经
20、济放外贸、内需不足经济放缓；缓；房地产量价齐跌；房地产量价齐跌；增大投资拉动内需；增大投资拉动内需；乐观估计国内经济在乐观估计国内经济在0909年年底见底，底见底，1010年恢复；年恢复；预期导致消费萎靡；预期导致消费萎靡；房地产量价齐跌并探底房地产量价齐跌并探底；市场稳定，秩序重建；市场稳定，秩序重建；企业稳步增长、预期向企业稳步增长、预期向好，消费走稳；好，消费走稳；房产价格底部，量回升；房产价格底部，量回升；企业生产发展；企业生产发展；消费信心复苏；消费信心复苏；金融逐步活跃；金融逐步活跃；房产价格平稳微涨；房产价格平稳微涨；从经济周期理论分析，房地产业周期应同步或略慢于整体经济周期，因
21、从经济周期理论分析，房地产业周期应同步或略慢于整体经济周期，因从经济周期理论分析，房地产业周期应同步或略慢于整体经济周期，因从经济周期理论分析，房地产业周期应同步或略慢于整体经济周期，因此，乐观预期未来三年内房地产业将经历探底并回升的过程。但即使回此，乐观预期未来三年内房地产业将经历探底并回升的过程。但即使回此，乐观预期未来三年内房地产业将经历探底并回升的过程。但即使回此，乐观预期未来三年内房地产业将经历探底并回升的过程。但即使回升，如升，如升，如升，如04-0704-0704-0704-07年的快速上涨行情在三年内也将很难再现。年的快速上涨行情在三年内也将很难再现。年的快速上涨行情在三年内也
22、将很难再现。年的快速上涨行情在三年内也将很难再现。房产大势预判房产大势预判20112011年年10本报告是严格保密的。发展中国家GDP增长率下滑，发达国家GDP出现负增长；初步显现金融危机引发实体经济危机而致的通货紧缩；乐观情况下，本轮全球经济调整周期最快将在2010年见底，而从2011年开始进入回复期；GDP连续5个季度增速下降，经济总体运行已经下一台阶；我国经济随全球经济同步调整已不可避免，但影响将小于美国、日本等发达国家；政府出台一系列利好政策，以求经济保增长，乐观预期，我国经济能先于美国等发达国家于2009年见底，2010年进入回升周期；各项指标都出现大幅下降，各大城市进入量价齐跌的调
23、整期；政府救市一定程度起到给楼市托底暖市作用，但消费信心非一时可以扭转，短期内对楼市的促进不大；乐观估计房产消费信心随乐观估计房产消费信心随0909年底见底复苏开始走稳，量升价平年底见底复苏开始走稳，量升价平；房产行业周期房产行业周期国内经济国内经济国际经济国际经济小结小结11本报告是严格保密的。2010年前房地产市场趋势研判年前房地产市场趋势研判 整体房地产市场 常州市场常州市场 武进市场12本报告是严格保密的。08080808年常州月均去化相当于去年年常州月均去化相当于去年年常州月均去化相当于去年年常州月均去化相当于去年65%65%65%65%，相对于北京（去年同期，相对于北京（去年同期，
24、相对于北京（去年同期，相对于北京（去年同期54%54%54%54%） 、上海（去年同、上海（去年同、上海（去年同、上海（去年同期期期期40%40%40%40%）等城市表现略好，但供求比逐季上升，已进入不景气周期）等城市表现略好，但供求比逐季上升，已进入不景气周期）等城市表现略好，但供求比逐季上升，已进入不景气周期）等城市表现略好，但供求比逐季上升，已进入不景气周期供求关系供求关系12.13482.13481.68601.68601.29291.292933.70 33.70 30.19 30.19 29.42 29.42 24.47 24.47 29.01 29.01 28.54 28.54
25、26.91 26.91 26.49 26.49 16.00 16.00 21.86 21.86 48.99 48.99 46.58 46.58 82.01 82.01 50.90 50.90 32.40 32.40 76.10 76.10 33.90 33.90 13.20 13.20 40.00 40.00 30.00 30.00 08-1008-1008-1008-1008-0908-0908-0908-0908-0808-0808-0808-0808-0708-0708-0708-0708-0608-0608-0608-0608-0508-0508-0508-0508-0408-0408
26、-0408-0408-0308-0308-0308-0308-0208-0208-0208-0208-0108-0108-0108-011.70331.70331.20141.20141.41691.4169供求比供求比266.59266.59495.43495.43400.9400.9去化去化454.08454.08595.22595.22568.04568.04供应供应08.1-1008.1-1008.1-1008.1-1020072007200720072006200620062006月份月份月份月份供求比：供求比：供求比：供求比：1.41691.41691.41691.4169供求比：
27、供求比：供求比：供求比：1.20141.20141.20141.2014供求比：供求比：供求比：供求比：1.70331.70331.70331.703313本报告是严格保密的。土地结构：土地结构：07-0807-08年出让土地可建住宅建筑面积达年出让土地可建住宅建筑面积达 1090 1090 1090 1090 万平方米万平方米0808年年1010月底常州住宅存量建筑面积达月底常州住宅存量建筑面积达 861.34 861.34 861.34 861.34 万平方米万平方米0808年年1-101-10月常州市住宅月均去化月常州市住宅月均去化 26.66 26.66 26.66 26.66 万平方
28、米万平方米供求关系供求关系2 2按按按按照照照照常常常常州州州州市市市市目目目目前前前前的的的的去去去去化化化化速速速速度度度度来来来来看看看看，消消消消化化化化未未未未来来来来潜潜潜潜在在在在供供供供应应应应体体体体量量量量预预预预计计计计需要：需要：需要：需要： 6 6 6 6年年年年即即即即使使使使按按按按去去去去化化化化速速速速度度度度最最最最快快快快的的的的07070707年计，也需要年计，也需要年计，也需要年计，也需要4 4 4 4年年年年未来整体市场供求比将长期维持在未来整体市场供求比将长期维持在未来整体市场供求比将长期维持在未来整体市场供求比将长期维持在2 2 2 2：1 1
29、1 1左右，属中度供过于求市场左右，属中度供过于求市场左右，属中度供过于求市场左右，属中度供过于求市场14本报告是严格保密的。价格分析价格分析比较周边城市，常州房价相对平稳（在比较周边城市，常州房价相对平稳（在比较周边城市，常州房价相对平稳（在比较周边城市，常州房价相对平稳（在4000400040004000元元元元/ / / /上下上下上下上下10%10%10%10%以以以以 内波动），进入第三内波动），进入第三内波动），进入第三内波动），进入第三季在供求压力增大情况下价格急跌，季在供求压力增大情况下价格急跌，季在供求压力增大情况下价格急跌，季在供求压力增大情况下价格急跌， 成交价格已经回到
30、成交价格已经回到成交价格已经回到成交价格已经回到07070707年平均水平年平均水平年平均水平年平均水平15本报告是严格保密的。常州房产市场常州房产市场u供求关系：供求关系： 0808年月均去化相当于去年年月均去化相当于去年65%65%，相对于北京（去年同期，相对于北京（去年同期54%54%） 、上海（去年同、上海（去年同期期40%40%）等城市表现略好，但供求比逐季上升，将维持在）等城市表现略好，但供求比逐季上升，将维持在2 2：1 1左右；左右；u潜在供应：按照常州市目前的去化速度来看，消化未来潜在供应体量预计需要潜在供应：按照常州市目前的去化速度来看，消化未来潜在供应体量预计需要6 6年
31、；年；u成交价格：比较周边城市，常州房价相对平稳（在成交价格：比较周边城市，常州房价相对平稳（在40004000元元/ /上下上下10%10%以内波动），进入第以内波动），进入第三季在供求压力增大情况下价格急跌，成交价格已经回到三季在供求压力增大情况下价格急跌，成交价格已经回到0707年平均水平；年平均水平；常州整体市场和全国市场特征基本相似，进入房地产不景气周期，但受影响常州整体市场和全国市场特征基本相似，进入房地产不景气周期，但受影响常州整体市场和全国市场特征基本相似，进入房地产不景气周期，但受影响常州整体市场和全国市场特征基本相似，进入房地产不景气周期，但受影响程度小于周边城市，未来将维
32、持中度供大于求市场，价格将平稳或略降程度小于周边城市，未来将维持中度供大于求市场，价格将平稳或略降程度小于周边城市，未来将维持中度供大于求市场，价格将平稳或略降程度小于周边城市，未来将维持中度供大于求市场，价格将平稳或略降16本报告是严格保密的。2010年前房地产市场趋势研判年前房地产市场趋势研判 整体房地产市场 常州市场 武进市场武进市场17本报告是严格保密的。供求比供求比供求比供求比9 9 9 9月升高到月升高到月升高到月升高到4.54.54.54.5：1 1 1 1，主要显示了需求的萎缩，主要显示了需求的萎缩，主要显示了需求的萎缩，主要显示了需求的萎缩7 7 7 7月开始价格正式进入下降
33、通道月开始价格正式进入下降通道月开始价格正式进入下降通道月开始价格正式进入下降通道整体供求整体供求供求比：供求比：供求比：供求比：1.32941.32941.32941.3294供求比：供求比：供求比：供求比：1.37101.37101.37101.3710供求比：供求比：供求比：供求比：1.39351.39351.39351.393518本报告是严格保密的。项目名称项目名称开盘日期开盘日期建筑面积建筑面积( (万方万方) )公寓总建面公寓总建面( (万方万方) )已推面积已推面积( (万方万方) )去化面积去化面积( (万方万方) )未来供应未来供应( (万方万方) )0808年年6-106
34、-10月月月均去化面积月均去化面积( (万方万方) )天隽峰2007.9404015.68.531.531.50.28 御城2006.10908527.52362620.13 新城公馆2008.9.2946.4392.60.9538.0538.050.63 新城南都2004.386.979.174.96019.10.21 新城风尚2008.4.211187.2350.42 本案/42约37/约37/莱蒙城2007.1.281008615.512.873.273.20.05 金都名苑2007.5109.79.73.16.60.10 阳湖名城2005.1135333313.619.40.08 合计
35、合计/ /461.3461.3416.8416.8186.0186.0124.95124.95291.85291.851.89 1.89 未来供应未来供应区域市场未来供应体量达区域市场未来供应体量达区域市场未来供应体量达区域市场未来供应体量达290290290290万方万方万方万方按最近的去化速度（按最近的去化速度（按最近的去化速度（按最近的去化速度（1.891.891.891.89万方万方万方万方/ / / /月）预计，市场存量需要月）预计，市场存量需要月）预计，市场存量需要月）预计，市场存量需要12121212年才能消化完毕，即使按年才能消化完毕，即使按年才能消化完毕，即使按年才能消化完毕
36、，即使按07070707年市场最好时期计，仍需年市场最好时期计，仍需年市场最好时期计，仍需年市场最好时期计，仍需5.55.55.55.5年时间，重度供不应求市场年时间，重度供不应求市场年时间，重度供不应求市场年时间，重度供不应求市场19本报告是严格保密的。项目名称项目名称开盘时间开盘时间价格（价格（8-108-10月成月成交价）交价）20082008年年6-106-10月份去化情况月份去化情况月均去化月均去化成交面积成交面积去化套数去化套数天隽峰08.7（二期）472011258.139218.4御城08.5（三期）48836565.465310.6新城公馆08.9月底装修5523毛坯4123
37、9375.887550（开盘热销期）莱蒙城07.8（二期）445010616.567214.4新城南都08.8（最近一批）439712530.349819.6金都名苑07.540642264.96214.2阳湖名城08.6（最近一批）43904802.44418新城风尚08.438263920.99459合计合计61334.7661334.76497497去化速度去化速度整体市场推案频繁但消化速度缓慢，绝大部分个案月均去化不到整体市场推案频繁但消化速度缓慢，绝大部分个案月均去化不到整体市场推案频繁但消化速度缓慢，绝大部分个案月均去化不到整体市场推案频繁但消化速度缓慢，绝大部分个案月均去化不到2
38、0202020套套套套（07070707年莱蒙等大盘平均去化在年莱蒙等大盘平均去化在年莱蒙等大盘平均去化在年莱蒙等大盘平均去化在50505050套以上）套以上）套以上）套以上）20本报告是严格保密的。项目名称项目名称最新报价（均价）最新报价（均价）( (元元/ /) )8-108-10月成交月成交价（元价（元/ /）主力房型主力房型( () )主力总价主力总价( (万元万元) )折扣折扣天隽峰480047201306598折，10月底88套特惠：1送3克黄金，相当于优惠600元/，特惠房价格在4200-4400左右御城5000488314067新城公馆装修5800（报1800标准）毛坯4400
39、（装修成本约1400）装修5523毛坯41231207298-99折，11月开始内部推荐客户95折，毛坯价在4100左右新城南都440043971205397折，前期低区3500-3600元/促销莱蒙城42004450120-13050-5598折，11月开始推出一期低区3180元/特价房金都名苑430040641305698折，总价再减3800元阳湖名城440043901305697折新城风尚3900382680-9031-3597折竞争压力下区域市场拖入残酷的价格竞争，促销成为项目竞争压力下区域市场拖入残酷的价格竞争，促销成为项目竞争压力下区域市场拖入残酷的价格竞争，促销成为项目竞争压力下
40、区域市场拖入残酷的价格竞争，促销成为项目宣传点预示后续市场价格水平将进一步下降宣传点预示后续市场价格水平将进一步下降宣传点预示后续市场价格水平将进一步下降宣传点预示后续市场价格水平将进一步下降价格走势价格走势前前期期天天隽隽峰峰、御御城城成成交交价价在在48004800左左右右，略略高高于于其其他他楼楼盘盘约约400400，随随着着1111月月开开始始的的价价格格促促销销战战，各各楼楼盘盘价价格格普遍落在普遍落在4000-44004000-4400元左右；元左右；21本报告是严格保密的。客源变化客源变化数据来源：区域楼盘现场市调结合业内人士访谈客源区域性强，武进客源占客源区域性强，武进客源占客
41、源区域性强，武进客源占客源区域性强，武进客源占85%85%85%85%左右左右左右左右客源面趋向越来越窄，目前为刚需和改善客源中的高端客源客源面趋向越来越窄，目前为刚需和改善客源中的高端客源客源面趋向越来越窄，目前为刚需和改善客源中的高端客源客源面趋向越来越窄，目前为刚需和改善客源中的高端客源客源日益稀少将成为区域市场未来最大问题客源日益稀少将成为区域市场未来最大问题客源日益稀少将成为区域市场未来最大问题客源日益稀少将成为区域市场未来最大问题私营业主私营业主企事业管理人员、政府官员企事业管理人员、政府官员老师、医生老师、医生上班族上班族22本报告是严格保密的。项目名称项目名称占地面积占地面积(
42、 (万方万方) )建筑面积建筑面积( (万方万方) )容积率容积率绿化率绿化率建筑形态建筑形态开发商开发商天隽峰12.8403.141%高层路劲御城48.7901.7852%小高层、高层、别墅新城公馆25.846.41.836%高层、别墅新城新城南都5086.91.835%多层、小高层、高层、别墅新城风尚5.8111.8840%高层本案21.2342240%高层、别墅、商业莱蒙城58100255%高层、别墅莱蒙金都名苑510235%小高层，高层武进房产阳湖名城22351.635%多层、小高层、高层、别墅武进建设房产竞争态势竞争态势区域楼盘产品同质化现象非常严重区域楼盘产品同质化现象非常严重区域
43、楼盘产品同质化现象非常严重区域楼盘产品同质化现象非常严重23本报告是严格保密的。u供应上看：按最近的去化速度（供应上看：按最近的去化速度（1.891.89万方万方/ /月）来看，预计市场存量需要月）来看，预计市场存量需要1212年才能消化完年才能消化完毕，未来去化压力空前巨大；毕，未来去化压力空前巨大；u价格上看：竞争压力下区域市场拖入残酷的价格竞争，促销成为项目宣传点预示后续市场价格上看：竞争压力下区域市场拖入残酷的价格竞争，促销成为项目宣传点预示后续市场价格进一步下降；价格进一步下降；u去化上看：整体去化缓慢；去化上看：整体去化缓慢；u客源上看：客源日渐稀少将成为区域市场未来最大问题；客源
44、上看：客源日渐稀少将成为区域市场未来最大问题；武进市场总体情况武进市场总体情况各项指标显示武进可能是目前常州最严峻的市场，并且未来两三年内这种情况很难各项指标显示武进可能是目前常州最严峻的市场，并且未来两三年内这种情况很难各项指标显示武进可能是目前常州最严峻的市场，并且未来两三年内这种情况很难各项指标显示武进可能是目前常州最严峻的市场，并且未来两三年内这种情况很难改变，市场上未来很可能只有改变，市场上未来很可能只有改变，市场上未来很可能只有改变，市场上未来很可能只有2-32-32-32-3个个案能够取得热销。本案如想成为市场热销个个个案能够取得热销。本案如想成为市场热销个个个案能够取得热销。本
45、案如想成为市场热销个个个案能够取得热销。本案如想成为市场热销个案，则必须在竞争中打败所有对手，跳出同质化产品，抢夺客源。案，则必须在竞争中打败所有对手，跳出同质化产品，抢夺客源。案，则必须在竞争中打败所有对手，跳出同质化产品，抢夺客源。案，则必须在竞争中打败所有对手，跳出同质化产品，抢夺客源。24本报告是严格保密的。Evaluating Myself & Seeking For Excellence Evaluating Myself & Seeking For Excellence 不断超越不断超越 追求完美追求完美PART-PART-本项目的整体定位本项目的整体定位本项目如何在严峻的市场中
46、脱颖而出？本项目如何在严峻的市场中脱颖而出？本项目如何在严峻的市场中脱颖而出？本项目如何在严峻的市场中脱颖而出？25本报告是严格保密的。本项目的整体定位本项目的整体定位 项目属性分析项目属性分析 市场机会点寻找 项目整体定位26本报告是严格保密的。武进商业中心：武进未来三大主力商业泰富城、又一城、新天地不夜城支撑的商业金三角中心位置；武进景观中心：南田公园零距离位置；武进居住中心：新城南都、新城公馆支撑起的武进高尚居住区；武进人心中的绝对核心区位；项目区位属性项目区位属性武进最后一块地王武进最后一块地王武进最后一块地王武进最后一块地王27本报告是严格保密的。05050505年以来新城房产销售面
47、积稳定占据常州全市的年以来新城房产销售面积稳定占据常州全市的年以来新城房产销售面积稳定占据常州全市的年以来新城房产销售面积稳定占据常州全市的15%15%15%15%左右，常州第一开发商左右，常州第一开发商左右，常州第一开发商左右，常州第一开发商14%14%14%14%44.32%44.32%44.32%44.32%16.66%16.66%16.66%16.66%16.11%16.11%16.11%16.11%新城在常州新城在常州28本报告是严格保密的。新城在武进的项目均为优势地段的中高端项目，品牌号召力大新城在武进的项目均为优势地段的中高端项目，品牌号召力大新城在武进的项目均为优势地段的中高端
48、项目，品牌号召力大新城在武进的项目均为优势地段的中高端项目，品牌号召力大新城公馆新城公馆（装修）（装修）新城公馆新城公馆（毛坯）（毛坯）新城南都新城南都莱蒙城莱蒙城新城风尚新城风尚新城新城熙园熙园天隽峰天隽峰御城御城武进住宅平均水平武进住宅平均水平总价（万元）总价（万元）单价（元单价（元/ /）2008200820082008年年年年8-108-108-108-10月武进区住宅成交单价月武进区住宅成交单价月武进区住宅成交单价月武进区住宅成交单价& & & &平均总价平均总价平均总价平均总价项目项目项目项目武进住宅平均水平武进住宅平均水平武进住宅平均水平武进住宅平均水平新城公馆（毛坯）新城公馆（
49、毛坯）新城公馆（毛坯）新城公馆（毛坯）新城南都新城南都新城南都新城南都莱蒙城莱蒙城莱蒙城莱蒙城新城风尚新城风尚新城风尚新城风尚新城新城新城新城熙园熙园熙园熙园天隽峰天隽峰天隽峰天隽峰御城御城御城御城新城公馆（装修）新城公馆（装修）新城公馆（装修）新城公馆（装修）单价（元单价（元单价（元单价（元/ / / /）3893.14 3893.14 4123.004123.004397.26 4397.26 4450.83 4450.83 3826.00 3826.00 4480.47 4480.47 4720.14 4720.14 4883.24 4883.24 5523.005523.00总价（万元
50、）总价（万元）总价（万元）总价（万元）43.02 43.02 51.5451.5457.3957.3955.0055.0034.4334.4346.9146.9157.4857.4858.9558.9569.0469.04新城在武进新城在武进29本报告是严格保密的。项目属性分析总结项目属性分析总结配套优势配套优势规模优势规模优势l武进核心生活配套区，地理位置优越，生活配套齐全，生活便利l武进核心景观配套区，邻南田公园，景观资源丰富为区域仅剩的景观资源地块l武进核心高尚居住区最后一块宝地l自身总建面42万方l商业体量5万方，对于住宅具有较大的拉升作用项目先天条件及品牌使命要求本案成为武进市场的第
51、一个案项目先天条件及品牌使命要求本案成为武进市场的第一个案项目先天条件及品牌使命要求本案成为武进市场的第一个案项目先天条件及品牌使命要求本案成为武进市场的第一个案品牌优势品牌优势l新城是常州市场的领导者，具有相当的品牌号召力30本报告是严格保密的。本项目的整体定位本项目的整体定位 项目属性分析 市场机会点寻找市场机会点寻找 项目整体定位31本报告是严格保密的。市场分析市场分析项目名称项目名称月均去化月均去化开发商开发商建面建面价格（价格（8-108-10月成交价）月成交价）天隽峰15-20套路劲404720御城路劲904883新城公馆新城46.4装修5523毛坯4123莱蒙城莱蒙1004450
52、新城南都新城86.94397金都名苑5-8套武进房产104064阳湖名城武进建设房产354390区域内个案按照价格和去化表现可以较明确地分为两个集团：区域内个案按照价格和去化表现可以较明确地分为两个集团：区域内个案按照价格和去化表现可以较明确地分为两个集团：区域内个案按照价格和去化表现可以较明确地分为两个集团：一类不受欢迎，另一类相对受欢迎一类不受欢迎，另一类相对受欢迎一类不受欢迎，另一类相对受欢迎一类不受欢迎，另一类相对受欢迎而产生这种差别的主要因素，并非单总价差异，而是产品差异而产生这种差别的主要因素，并非单总价差异，而是产品差异而产生这种差别的主要因素，并非单总价差异，而是产品差异而产生
53、这种差别的主要因素，并非单总价差异，而是产品差异32本报告是严格保密的。一线楼盘一线楼盘一线楼盘一线楼盘天隽峰天隽峰天隽峰天隽峰御城御城御城御城新城公馆新城公馆新城公馆新城公馆总平面图总平面图建筑手法建筑手法纯高层社区，建筑自然排布；200米超宽楼间距多层、小高层、高层、叠加、联排、独栋别墅等复合型低密度社区；外围高、中心区域低密度别墅社区；采用兵营加围合的分布方式二期尊域是由6幢小高层组成，兵营式排布，底层外接式商业街，较大楼间距景观手法景观手法8大园林景观组团；200米楼间庭院；北接国家4A级大型生态主题景点南田公园20万方园林景观、五大主题欧洲皇家园林、4万余平米生态水系、2.1万方中央
54、生态湖等公寓部分以楼间组团绿化为主vv无论在建筑手法上还是景观手法上，御城项目属于区域市场上较高端的项目，新城公馆和天隽峰次之。无论在建筑手法上还是景观手法上，御城项目属于区域市场上较高端的项目，新城公馆和天隽峰次之。无论在建筑手法上还是景观手法上，御城项目属于区域市场上较高端的项目，新城公馆和天隽峰次之。无论在建筑手法上还是景观手法上，御城项目属于区域市场上较高端的项目，新城公馆和天隽峰次之。vv御城以中心堆土御城以中心堆土御城以中心堆土御城以中心堆土3 3 3 3米造坡作为自身的规划卖点，但实际效果并不佳，并不为客户所关注。米造坡作为自身的规划卖点，但实际效果并不佳，并不为客户所关注。米造
55、坡作为自身的规划卖点，但实际效果并不佳，并不为客户所关注。米造坡作为自身的规划卖点，但实际效果并不佳，并不为客户所关注。vv相比一线楼盘，二线楼盘在总规表现手法上较为单调，景观基本以楼间绿化为主，缺乏亮点。相比一线楼盘，二线楼盘在总规表现手法上较为单调，景观基本以楼间绿化为主，缺乏亮点。相比一线楼盘，二线楼盘在总规表现手法上较为单调，景观基本以楼间绿化为主，缺乏亮点。相比一线楼盘，二线楼盘在总规表现手法上较为单调，景观基本以楼间绿化为主，缺乏亮点。总规比对总规比对传统行列式排布，内部以缓坡造景为主，缺乏主题性小型社区,景观、排布无亮点阳湖名城阳湖名城金都名苑金都名苑二线楼盘二线楼盘二线楼盘二线
56、楼盘33本报告是严格保密的。一线楼盘一线楼盘一线楼盘一线楼盘天隽峰天隽峰天隽峰天隽峰御城御城御城御城新城公馆新城公馆新城公馆新城公馆外立面外立面风格风格现代简约风格古典主义风格西班牙风格建材建材外墙涂料面砖、花岗岩和涂料外墙采用高级涂料，局部为石材品质感品质感时尚、简约浪漫、奢华、高贵尊贵、奢华vv从从从从建建建建筑筑筑筑外外外外立立立立面面面面品品品品质质质质感感感感角角角角度度度度来来来来看看看看，御御御御城城城城和和和和新新新新城城城城公公公公馆馆馆馆的的的的品品品品质质质质感感感感明明明明显显显显优优优优于于于于天隽峰，但仍有超越空间；天隽峰，但仍有超越空间；天隽峰，但仍有超越空间；天
57、隽峰，但仍有超越空间；vv二线楼盘外立面品质感较一般，视觉冲击力不强。二线楼盘外立面品质感较一般，视觉冲击力不强。二线楼盘外立面品质感较一般，视觉冲击力不强。二线楼盘外立面品质感较一般，视觉冲击力不强。立面比对立面比对现代简约风格，外墙涂料为主，视觉、品质感效果差现代简约风格，外墙砖为主，视觉冲击力不强阳湖名城阳湖名城金都名苑金都名苑二线楼盘二线楼盘二线楼盘二线楼盘34本报告是严格保密的。一线楼盘一线楼盘一线楼盘一线楼盘天隽峰天隽峰天隽峰天隽峰御城御城御城御城新城公馆新城公馆新城公馆新城公馆户型图户型图房型房型/ /面积面积3房2厅2卫 / 142.363房2厅2卫 / 138.313房2厅1
58、卫 / 125.24得房率得房率80%80-85%82-85%客厅面宽客厅面宽( (米米) )4.54.24.2主卧面宽主卧面宽( (米米) )43.83.9附加值附加值南北双阳台及空中花园，约36.8；主卧270度转角飘窗，赠送比13%13%南北双阳台及空中花园，约18.2，赠送比7%7%南北双阳台，约11.7，赠送比5%5%户型比对户型比对vv各楼盘户型普遍注重了产品附加值，但仍属于平面化设置，本项目具备较大的突破空间！各楼盘户型普遍注重了产品附加值，但仍属于平面化设置，本项目具备较大的突破空间！各楼盘户型普遍注重了产品附加值，但仍属于平面化设置，本项目具备较大的突破空间！各楼盘户型普遍注
59、重了产品附加值，但仍属于平面化设置，本项目具备较大的突破空间！vv相比二线楼盘，一线楼盘在产品舒适度、功能分区及附加值上更具竞争优势！相比二线楼盘，一线楼盘在产品舒适度、功能分区及附加值上更具竞争优势！相比二线楼盘，一线楼盘在产品舒适度、功能分区及附加值上更具竞争优势！相比二线楼盘，一线楼盘在产品舒适度、功能分区及附加值上更具竞争优势！单阳台附加值较少，动线设计不合理南北不通透，功能分区不合理阳湖名城阳湖名城金都名苑金都名苑二线楼盘二线楼盘二线楼盘二线楼盘35本报告是严格保密的。分析总结分析总结阳湖名城、金都名苑天隽峰、御城、新城公馆莱蒙城区域性开发商区域性开发商价格在价格在40004000元
60、左右元左右月均去化月均去化5-85-8套套区域级别的产品品质区域级别的产品品质品牌开发商品牌开发商价格在价格在4400-48004400-4800元元月均去化月均去化15-2015-20套左右套左右具有全市级别的产品品质具有全市级别的产品品质36本报告是严格保密的。机会点总结机会点总结u影响武进地区项目市场表现的主要因素为产品品质；影响武进地区项目市场表现的主要因素为产品品质；u目前武进地区最好的产品品质达到了常州中上水准；目前武进地区最好的产品品质达到了常州中上水准；u目前在武进地区中高档楼盘中产品竞争力类似，同质化竞争严重，且市场表现不尽人意；目前在武进地区中高档楼盘中产品竞争力类似，同质
61、化竞争严重，且市场表现不尽人意；本案市场定位应该超越目前武进所有个案，以武进以及常州市场没有的产品力塑本案市场定位应该超越目前武进所有个案，以武进以及常州市场没有的产品力塑本案市场定位应该超越目前武进所有个案，以武进以及常州市场没有的产品力塑本案市场定位应该超越目前武进所有个案，以武进以及常州市场没有的产品力塑造本项目，从而一网打尽武进地区目标客源，以及吸引更多常州城南地区客源造本项目，从而一网打尽武进地区目标客源，以及吸引更多常州城南地区客源造本项目，从而一网打尽武进地区目标客源，以及吸引更多常州城南地区客源造本项目，从而一网打尽武进地区目标客源，以及吸引更多常州城南地区客源37本报告是严格
62、保密的。项目整体定位项目整体定位全面超越区域市场平台全面超越区域市场平台树立新城高端品牌形象树立新城高端品牌形象产品力超越目前竞争平台产品力超越目前竞争平台市场表现领先区域市场市场表现领先区域市场天隽峰、御城、新城公馆、莱蒙城新城帝景新城帝景阳湖名城、金都名苑定位目标定位目标38本报告是严格保密的。Evaluating Myself & Seeking For Excellence Evaluating Myself & Seeking For Excellence 不断超越不断超越 追求完美追求完美PART-PART-产品初步建议产品初步建议如何塑造产品才能脱离同质化竞争，如何塑造产品才能脱
63、离同质化竞争，如何塑造产品才能脱离同质化竞争，如何塑造产品才能脱离同质化竞争，兼具对武进和常州客源的吸引力？兼具对武进和常州客源的吸引力？兼具对武进和常州客源的吸引力？兼具对武进和常州客源的吸引力？39本报告是严格保密的。产品定位产品定位武进高端平台基础上的全面超越；追求高品质、高赠送比、高武进高端平台基础上的全面超越；追求高品质、高赠送比、高舒适度的新一代领先产品舒适度的新一代领先产品40本报告是严格保密的。1.1.户型升级户型升级打破传统平面居住模式的高附加值、创新户型打破传统平面居住模式的高附加值、创新户型2.2.立面、大堂升级立面、大堂升级建筑品质的全面提升建筑品质的全面提升3.3.景
64、观升级景观升级森林景观的全面提升森林景观的全面提升全面超越市场的产品核心全面超越市场的产品核心41本报告是严格保密的。全面超越市场的高赠送比户型空间全面超越市场的高赠送比户型空间打破传统平面居住模式的创新户型打破传统平面居住模式的创新户型户型建议户型建议42本报告是严格保密的。结结结结论论论论：当当当当前前前前武武武武进进进进市市市市场场场场公公公公寓寓寓寓产产产产品品品品已已已已普普普普遍遍遍遍开开开开始始始始考考考考虑虑虑虑产产产产品品品品豪豪豪豪华华华华性性性性，以以以以及及及及附附附附加加加加价价价价值值值值赠赠赠赠送送送送，但但但但仍仍仍仍属于传统平面居住理念的常规户型，代表目前市场
65、同质化竞争主要诉求属于传统平面居住理念的常规户型，代表目前市场同质化竞争主要诉求属于传统平面居住理念的常规户型，代表目前市场同质化竞争主要诉求属于传统平面居住理念的常规户型，代表目前市场同质化竞争主要诉求户型建议户型建议市场平台市场平台天隽峰天隽峰天隽峰天隽峰御城御城御城御城新城公馆新城公馆新城公馆新城公馆南北双阳台及空中花园，约南北双阳台及空中花园，约36.836.8；主卧主卧270270度转角飘窗，度转角飘窗，赠送比赠送比13%13%南北双阳台及空中花园，约南北双阳台及空中花园，约18.218.2南北双阳台，约南北双阳台，约11.711.7附加值情况附加值情况43本报告是严格保密的。多变空
66、间多变空间奇偶错层设计奇偶错层设计户型户型两房两厅一卫两房两厅一卫 套内面积：套内面积：77.6477.64建筑面积：建筑面积：89.1189.11（实际约（实际约120120平米）平米）赠送值：赠送值：u奇数层奇数层入户花园面积：约入户花园面积：约6.86.8平米（半平米（半送）送）阳台面积：约阳台面积：约7 7平米（半送）平米（半送）客厅上部分面积：约客厅上部分面积：约2020平米，隔平米，隔为多功能房为多功能房（全送）（全送）u偶数层偶数层赠送面积同奇数层，客厅二层挑赠送面积同奇数层，客厅二层挑高可封做房间使用高可封做房间使用总赠送面积约总赠送面积约2727平米平米户型建议（户型建议（1
67、 1）90 90 上上下下户型创新点：户型创新点：平面赠送面积约平面赠送面积约7 7平方米，空间赠送面积约平方米，空间赠送面积约2020平方米，平方米，整体赠整体赠送比达到送比达到30%30%，远超过区域内楼盘远超过区域内楼盘13% 13% ；6 6米挑高客厅，两房变三房，空中花园；米挑高客厅，两房变三房，空中花园；44本报告是严格保密的。立体剖面示意立体剖面示意 保留原空间格局，两层挑高，营造豪华大气的保留原空间格局，两层挑高，营造豪华大气的客厅氛围客厅氛围高附加值的体现：高附加值的体现：利用两层挑高空间，衍生出一利用两层挑高空间，衍生出一个近个近20平米的附加空间，空间利用率大大提升。平米
68、的附加空间，空间利用率大大提升。原空间原空间空间分割后空间分割后45本报告是严格保密的。户型建议（户型建议（2 2）90 90 多变空间多变空间超高附加值超高附加值空中空中TOWNHOUSETOWNHOUSE户型户型面积：面积：8787平米平米一层一层二层二层前庭前庭后院后院挑空挑空阳台阳台赠送值：赠送值：u前庭前庭8.248.24平米（全送）平米（全送）u后院后院11.2211.22平米（半送）平米（半送）u跃层挑空约跃层挑空约10.2310.23平米（全送）平米（全送）u跃层阳台约跃层阳台约4 4平米（半送）平米（半送）赠送面积赠送面积=26.08=26.08平米平米户型创新点：户型创新点
69、：平面赠送面积平面赠送面积7.617.61平方米，空间赠送面积平方米，空间赠送面积18.4718.47平方米，平方米，整体整体赠送比达到赠送比达到30%30%，远超过区域内楼盘远超过区域内楼盘13%13%；别墅级空间别墅级空间:6:6米挑高客厅，前庭后院双重空中私家花园；两米挑高客厅，前庭后院双重空中私家花园；两房变四房，跃上跃下卫生间房变四房，跃上跃下卫生间2+12+1前庭前庭上空上空46本报告是严格保密的。新型高附加值户型新型高附加值户型2 2房可变房可变4 4房房演绎公寓户型中的联体别墅空间的无限可能性演绎公寓户型中的联体别墅空间的无限可能性1.1.住户可利用客厅的住户可利用客厅的6 6
70、米挑高进行分割，增加一个多功能睡房，这个空间是米挑高进行分割，增加一个多功能睡房，这个空间是完全不计入面积的。完全不计入面积的。2.2.近近2020平米南北阳台，住户可将其封闭，成为阳光书房。平米南北阳台，住户可将其封闭，成为阳光书房。2 2剖面示意剖面示意空间意向空间意向2 2147本报告是严格保密的。建筑面积约建筑面积约140-150140-150赠送夹层面积约赠送夹层面积约40-5040-50创造夹层空间高附加值创造夹层空间高附加值偶数层标准层户型建议（户型建议（3 3）140 140 奇数层标准层4.14.1米挑高客厅，独特三错层设计米挑高客厅，独特三错层设计户型创新点：户型创新点：空
71、间赠送面积约空间赠送面积约40-5040-50平方米，平方米，整体赠整体赠送比达到送比达到30%30%以上，以上，远超过区域内楼盘远超过区域内楼盘13%13%；4.14.1米客厅，局部米客厅，局部2.22.2米层双层空间米层双层空间下下上上48本报告是严格保密的。可封入室内做玄关可封入室内做玄关可封闭做可封闭做儿童房儿童房24.9324.933.53.512.1512.15总附赠面积：约总附赠面积：约25.5725.57平米平米建筑面积：建筑面积：120120平米平米 封后实现真四房标准户封后实现真四房标准户型空间型空间可封闭做阳光书房或活动室可封闭做阳光书房或活动室赠送值：赠送值：u入户花园
72、入户花园12.1512.15平米（半送）平米（半送）u南向阳台南向阳台24.9324.93平米（半送）平米（半送）u北向阳光室北向阳光室10.5610.56平米（半送）平米（半送）u北向阳台约北向阳台约3.53.5平米（半送）平米（半送）赠送面积赠送面积51.14/2=25.5751.14/2=25.57平米平米户型创新点：户型创新点：平面赠送面积平面赠送面积25.5725.57平方米，平方米，整体赠送比达到整体赠送比达到21.3%21.3%，超过区域内楼盘超过区域内楼盘13%13%；两房变四房，可分隔独立儿童房、阳光书房；两房变四房，可分隔独立儿童房、阳光书房；户型建议（户型建议（4 4）1
73、20 120 10.5610.5649本报告是严格保密的。户型是本项目最大竞争力；户型是本项目最大竞争力；以空间取代传统的平面户型，完全区隔竞争项目；以空间取代传统的平面户型，完全区隔竞争项目；赠送比普遍达到赠送比普遍达到30%30%；户型总结户型总结50本报告是严格保密的。项目名称项目名称一房一房两房两房三房三房四房及复式四房及复式天隽峰（二期）/29%57%14%御城（最近一批）14%43%43%/新城公馆（二期尊域）/25%49%26%莱蒙城（二期）/21%67%12%金都名苑15%11%63%11%新城风尚/48%52%/新城南都（最近一批）/20%60%20%阳湖名城（三期）23%2
74、1%32%24%合计合计7%7%26%26%54%54%13%13%户型配比户型配比市场市场130130平米左右的三房成为各楼盘的主力供应，占到目前整体市场供应的平米左右的三房成为各楼盘的主力供应，占到目前整体市场供应的54%54%；两房普遍是各楼盘的补充户型，配比普遍在两房普遍是各楼盘的补充户型，配比普遍在20%-25%20%-25%左右；左右；51本报告是严格保密的。物业类型物业类型户型户型面积范围面积范围面积配比面积配比公寓二房90以下40%三房120-13045%130-140140-160四房及以上160以上10联排别墅200-2505合计100%u形成产品价值梯度，利于后期营销拉升
75、项目市场价值u联排别墅作为项目形象标杆，面积贴近市场主流户型配比户型配比建议建议4090限制参考市场三房主力配置辅助配置52本报告是严格保密的。塑造体现区域最高品质的立面和大堂塑造体现区域最高品质的立面和大堂2、立面、大堂建议、立面、大堂建议53本报告是严格保密的。立面建议立面建议市场平台市场平台天隽峰天隽峰天隽峰天隽峰- - - -现代简约风格现代简约风格御城御城御城御城- - - -新新新新古典主义风格古典主义风格新城公馆新城公馆新城公馆新城公馆- - - -西班牙风格西班牙风格结论：结论：结论：结论：当前武进市场公寓产品立面风格以新古典主义风格为主，立面品质感普遍不强。当前武进市场公寓产
76、品立面风格以新古典主义风格为主，立面品质感普遍不强。从立面色彩，材质的运用上还没能达到高端产品水平从立面色彩，材质的运用上还没能达到高端产品水平本案本案本案本案应在立面风格上做到全面跳脱，在立面材质、色彩等方面提升产品品质应在立面风格上做到全面跳脱，在立面材质、色彩等方面提升产品品质应在立面风格上做到全面跳脱，在立面材质、色彩等方面提升产品品质应在立面风格上做到全面跳脱，在立面材质、色彩等方面提升产品品质54本报告是严格保密的。突出突出建筑自身结构特色，强调强调结构造型带来内部空间的简约、实用，追求追求质感的材质塑造质感建筑塑造质感建筑立面建议立面建议55本报告是严格保密的。56本报告是严格保
77、密的。大堂建议大堂建议双入户大堂双入户大堂首层大堂，二层挑空、高品质内饰首层大堂，二层挑空、高品质内饰57本报告是严格保密的。l地下车库直接连通单元大楼地下层，通过直达地下层的电梯直接入户地下车库直接连通单元大楼地下层，通过直达地下层的电梯直接入户l地下层设置入户大堂，与首层豪华挑空大堂，共同打造高端住宅双大堂地下层设置入户大堂，与首层豪华挑空大堂，共同打造高端住宅双大堂l地下层通过侧向开窗自然采光，打造阳光地下层空间地下层通过侧向开窗自然采光，打造阳光地下层空间全明地下大堂地下采光井（庭院式）地下层入户大堂地下层入户大堂双入户大堂示意图双入户大堂示意图一层挑空入户大堂58本报告是严格保密的。
78、3、景观建议、景观建议塑造体现区域最高品质的景观塑造体现区域最高品质的景观59本报告是严格保密的。天隽峰天隽峰御城御城20万方园林景观（包括五大主题欧洲皇家园林、4万余方溪景和2.1万方中央生态湖），属于大盘的造景规划，究其实际效果简单、粗糙影响景观定位质感诉求8大园林景观组团；200米楼间庭院；北接国家4A级大型生态主题景点南田公园的概念阶段景观建议景观建议市场平台市场平台诉求景观体量、主题、生态的企划卖点，诉求景观体量、主题、生态的企划卖点，反观反观“御城御城”的实景效果，代表了目前市的实景效果，代表了目前市场景观可操作的能力水准，呈现一个空泛、场景观可操作的能力水准，呈现一个空泛、简单、
79、无差异化特色的发展阶段简单、无差异化特色的发展阶段60本报告是严格保密的。森林式景观建议森林式景观建议在以组团绿化为主，没有大面积集中绿化的项目中，在以组团绿化为主，没有大面积集中绿化的项目中，应提高植栽水平，营造森林式绿化景观应提高植栽水平，营造森林式绿化景观61本报告是严格保密的。入户大堂前景观入户大堂前景观石材铺设的小径与坡地森林景观元素相结合石材铺设的小径与坡地森林景观元素相结合营造安逸情趣的入户氛围，尽显高端品质营造安逸情趣的入户氛围，尽显高端品质62本报告是严格保密的。产品建议总结产品建议总结通过引入全国创新的产品设计理念，塑造出和目前竞争个案通过引入全国创新的产品设计理念，塑造出
80、和目前竞争个案完全不同的产品品质，从而吸引武进和常州城南地区客源完全不同的产品品质，从而吸引武进和常州城南地区客源63本报告是严格保密的。项目客源预估项目客源预估64本报告是严格保密的。公寓客源公寓客源目前客源目前客源数据来源：区域楼盘现场市调结合业内人士访谈武进区客源区域性强，其中私营业主作为高收入人群成为区域高端武进区客源区域性强，其中私营业主作为高收入人群成为区域高端产品的主力需求客源。产品的主力需求客源。私营业主私营业主企事业管理人员、政府官员企事业管理人员、政府官员老师、医生老师、医生上班族上班族65本报告是严格保密的。9090平米小户型客源购买动机平米小户型客源购买动机本案产品特色
81、：高附加值、多空间变化的创新户型本案产品特色：高附加值、多空间变化的创新户型客源购买动机：受到新城品牌影响，超高的性价比成为核客源购买动机：受到新城品牌影响，超高的性价比成为核心购买动机，其中市区客源享受到低总价多功能空间的享心购买动机，其中市区客源享受到低总价多功能空间的享受，而对于武进事业起步的年轻客源既能享受到武进核心受，而对于武进事业起步的年轻客源既能享受到武进核心配套，同时享受到高附送空间、高居住品质配套，同时享受到高附送空间、高居住品质66本报告是严格保密的。客源年龄：以客源年龄：以25-3525-35岁青年为主；岁青年为主；客源职业：以上班族为主，企业骨干人客源职业：以上班族为主
82、，企业骨干人员、拥有技能职称的技术人员等；员、拥有技能职称的技术人员等；家庭结构：两口之家为主，三口之家为家庭结构：两口之家为主，三口之家为辅；辅；社会地位：事业初成者；社会地位：事业初成者；置业次数：初次置业为多数，少量二次置业次数：初次置业为多数，少量二次置业；置业；消费情感：追求高尚、健康的生活环境，消费情感：追求高尚、健康的生活环境，喜欢接受新鲜事物，对新生活充满了向喜欢接受新鲜事物，对新生活充满了向往；往；市区市区40-50%40-50%湖塘中心区湖塘中心区40%40%9090平米小户型客源分析平米小户型客源分析武进下属乡镇武进下属乡镇10-20%10-20%67本报告是严格保密的。
83、120120平米以上户型客源购买动机平米以上户型客源购买动机本案产品特色：高舒适度、高附加值创新户型本案产品特色：高舒适度、高附加值创新户型客源购买动机：受到新城品牌影响，舒适的户型设计、超高客源购买动机：受到新城品牌影响，舒适的户型设计、超高的性价比和高品质的社区形象吸引其做出改善置业的决定的性价比和高品质的社区形象吸引其做出改善置业的决定68本报告是严格保密的。客源年龄：以客源年龄：以35-4535-45岁中年为主；岁中年为主；客源职业：以私营业主、中高层企业管客源职业：以私营业主、中高层企业管理层及泛公务员为主；理层及泛公务员为主；家庭结构：三口之家为主，三代居为辅；家庭结构：三口之家为
84、主，三代居为辅；社会地位：事业有成者；社会地位：事业有成者；置业次数：二次改善置业为主；置业次数：二次改善置业为主；消费情感：希望得到身份和财富的体现；消费情感：希望得到身份和财富的体现；市区市区20%20%湖塘中心区湖塘中心区50%50%120120平米以上户型客源分析平米以上户型客源分析武进下属乡镇武进下属乡镇30%30%69本报告是严格保密的。总体客源分布总体客源分布湖塘中心区湖塘中心区武进下属乡镇武进下属乡镇市区市区比例比例45%45%20-25%20-25%30-35%30-35%70本报告是严格保密的。THE ENDTHANKS FOR YOUR TIMETHANKS FOR YO
85、UR TIME71本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。7/23/2024MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNO
86、h5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpR
87、jAFPChjhLdzopQzwxQf8ozdzOhogwAooXpUF83BX4C3jRgjDJiiXEUDMaNz4vQ4n164vspddHvOIVuBBdMA4xp1YhiHk0vOJ8TL1BxogzVlMpmod6ianYGmksQq6NWCEd56hZF4wfaNyZcrGfNxnPiG6ZAxSkfmhJAKtNmCqbRmppeXp8inz4eq3HkWCMSORyMMX522xpHG6basNr6KQfbZsFbHjzyNlJrruLolKFcC84dqfijBO5Dy2NaBcNEBPgQrT12PgpcKx2or2YChN5DPjs80zzdtdAdTKuW4uVv9bbZu3K2SZ2aEhTlIC1UqrIWibkzwHh6p8gLv26zr01mJybfOzFc4T7kQH1IpPwOzMDnAKPLsLrznXGjFNIA9bSWWms6ibKZwQIKrMzalwbFrQJvOP1rPH8rx2KkyYqrtQk5VRwM1HSX7/23/2024
