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1、前言：我们是纯投资产品，客户就是投资客，因此必须深入了解投资客的需求，以及其他竞争性投资产品。投资通道？ 股票？基金？期货？黄金？住宅？商业？产权式酒店？酒店式公寓？写字楼？投资定律NO.1：安全。酒店品牌？开发商实力？酒店未来运营预期？固定投资回报？ 大洋百货、东方巴黎、新世界纺织城、五洲国际工业城、五洲装饰城、东方轻纺城、雷迪森酒店十个投资有九个最后是竹篮打水一场空的。投资定律NO.2：超值。 表现在同样价格，未来更好出租，更高的租赁回报；表现在同样价格，一家赠送精装修，一家是毛胚房；表现在同样价格，同样精装修。一家很快交付，一家产生投资回报要三年后；表现在同样价格，一边有更繁华地段，更好
2、未来规划等。 投资定律NO.3：易入。投资产品供应总量多，竞品投资门槛普遍低。以2012年的投资产品市场分析，锡沪路周边类似平层、挑高（4.5、4.6、4.8）纯投资产品总供应量大概会在近1500套，其他各个片区都紧急调整产品，以纯投资产品为主要产品入市，光目前明确的就有星汇天地的挑高和平层小户型、欧风新天地的挑高4.5米小户型等，其投资门槛大都在15-20万左右。 投资我们的付出：按预定2万计算 对外报价：2万 投资回报：9年固定回报，前三年6%打在房价里，后 六年每年年初返回6%，以及每年7天免费居住假期。 实际售价：1.64万 单套总价：86.92万/套 首付5成：43.46万 三年贷款
3、：6.36*3=19万 最终实付：最终实付：62.4662.46万万投资我们的收入：按预定2万计算 6年回报：2*53*6%*6=6.366.36万万*6=38.16万 以后每年回报：2*53*4%=4.244.24万万（4.24/62.46=6.8%） 31年回报：2*53*4%*31=131.44万 31年市值：2*53=106万 最终收入：最终收入：236.44236.44万万 附：6年回报和6年还款相抵。我们的收入我们的收入每套产权式酒店客房销售收入预估：1.64万*53=86.92万每套产权式酒店客房资本每年收入预估：86.92*0.1=8.692万4040年资本收入预估：年资本收入
4、预估：8.692*40=3478.692*40=347万万每套酒店客房经营性收入预估：500*365*80%=14.6万每套酒店客房年毛利预估=14.6-14.6*（0.2+0.1）-1.06-2=7.16万酒店第四年到第九年的每套客房年净利预估=7.16-6.36=0.8万酒店第十年到第四十年的每套客房年净利预估=7.16-4.24=2.92万4040年酒店收入预估：年酒店收入预估：7.16*3+0.8*6+2.92*31=116.87.16*3+0.8*6+2.92*31=116.8万万（假设房价、入住率等为静态）4040年合计总收益：年合计总收益：463.8463.8万万附：每套酒店客房
5、每年经营成本预估：收入的20% 每套酒店客房每年折旧预估：装修的5%=1.06万（4000*53*5%） 每套酒店客房每年缴纳税费预估：收入的10% 每套酒店客房每年布草费预估： 2万投资价值的支持点投资价值的支持点 九年每年6%固定回报 安全 世界顶级酒店管理品牌 安全 东鹏实力开发商管理运营 安全 无锡唯一产权式酒店投资品 超值 东鹏顶级建材/南美樱木支持 超值 无锡唯一挑高5米酒店 超值 无锡最高单方4000元装修投入 超值 酒店运营的支持点酒店运营的支持点 世界顶级酒店管理品牌 提高酒店客房单价 国际顶级设计师设计 保证酒店客房品质 挑高5米的创意空间 创造独特空间吸引力 每几层不同的
6、空间体验 完全不同的设计空间酒店的核心竞争力酒店的核心竞争力 哪一个才是酒店的核心竞争力？哪一个才是酒店的核心竞争力？ 五星级酒店品牌？ 目前不具备 设计师酒店？ 认知度不高 以设计为特色的精品酒店？ ！ 销售的核心关注点销售的核心关注点 哪一个才是投资客最关注的点？哪一个才是投资客最关注的点？ DART精品酒店 基础 9年6%的固定回报 最重要 40万起的投资门槛 必须告知项目推广定位项目推广定位 卖什么，卖产权式酒店投资产品卖什么，卖产权式酒店投资产品【DARTDART精品酒店精品酒店】 买什么，买一个放心又超值的投资产品买什么，买一个放心又超值的投资产品 【4040万起小投入，万起小投入
7、，200200万大回报万大回报】初期推广主题初期推广主题20122012投资首选投资首选DARTDART精品酒店精品酒店4040万起万起做DART精品酒店房东 初期推广主题初期推广主题20122012投资首选投资首选DARTDART精品酒店精品酒店4040万起万起做DART精品酒店房东 销售卖点销售卖点六个方面阐述六个方面阐述DARTDART精品酒店的投资价值精品酒店的投资价值ZUIZUI安全，安全，9 9年固定每年年固定每年6%6%的回报的回报ZUIZUI舒心，每年舒心，每年7 7天的精品酒店假日天的精品酒店假日ZUIZUI超值，超值，5 5米挑高米挑高/ /双地铁口精品酒店双地铁口精品酒店
8、ZUIZUI有品，有品，1515层层层不同的居住风格体验层层层不同的居住风格体验ZUIZUI实在，实在，40004000元元/ /精装投入精装投入/ /东鹏品牌支持东鹏品牌支持ZUIZUI大牌，意大利品牌酒店管理大牌，意大利品牌酒店管理/ /兰博基尼会所兰博基尼会所推广客群推广客群全无锡市具有全无锡市具有4040万首付能力的投资者万首付能力的投资者推广策略推广策略一个精品酒店展览馆一个精品酒店展览馆精品酒店释义精品酒店释义国外精品酒店国外精品酒店上海精品酒店上海精品酒店无锡精品酒店无锡精品酒店DARTDART精品酒店精品酒店推广策略推广策略两本手册两本手册精品酒店发展史说明手册精品酒店发展史说
9、明手册& &DARTDART精品酒店投资手册精品酒店投资手册推广策略推广策略和一座世界知名精品酒店结为友好酒店和一座世界知名精品酒店结为友好酒店与世界知名精品酒店结成友好建筑，与世界知名精品酒店结成友好建筑，利用其印证项目世界级地位，利用其印证项目世界级地位，并通过新闻发布会和媒体炒作进行宣传并通过新闻发布会和媒体炒作进行宣传 推广策略推广策略一个顶级精品酒店设计论坛一个顶级精品酒店设计论坛邀请世界知名设计大师对话邀请世界知名设计大师对话DARTDART探讨世界级精品酒店的社会意义探讨世界级精品酒店的社会意义推广策略推广策略一位精品酒店商务礼宾司一位精品酒店商务礼宾司由精通多国语言的专业礼宾司
10、为大厦业主提供由精通多国语言的专业礼宾司为大厦业主提供精品酒店的前期专属服务，精品酒店的前期专属服务，( (包含对水吧服务人员提供高级酒店的培训提高和日常管理，包含对水吧服务人员提供高级酒店的培训提高和日常管理，对销售人员进行礼仪风度和酒店知识的提升培训对销售人员进行礼仪风度和酒店知识的提升培训) )持续提升精品酒店的整体形象与气质。持续提升精品酒店的整体形象与气质。媒体通道媒体通道传统媒体通道传统媒体通道电视电台系列专题栏目电视电台系列专题栏目+ +电视台新闻炒作电视台新闻炒作+ +交通台定点报交通台定点报时时+ +报纸固定位置通栏广告报纸固定位置通栏广告+ +手机短信手机短信+ +派单派发
11、派单派发+ +项目体项目体验区内外的四围包装（围墙售楼处样板区楼体）验区内外的四围包装（围墙售楼处样板区楼体） 客户渠道客户渠道特殊客户渠道特殊客户渠道选择素质较好和客户渠道最多的分销商选择素质较好和客户渠道最多的分销商+ +选择一家专业选择一家专业且合作程度高的写字楼中介且合作程度高的写字楼中介+ +选择一家合作程度高而且选择一家合作程度高而且覆盖社区多的连锁中介公司覆盖社区多的连锁中介公司 和和DPARTDPART的关系的关系更上一层楼更上一层楼从从8 8千到千到1.21.2万到万到1.41.4万到产权式酒店万到产权式酒店2 2万，万，房价不断突破，再树区域标杆；房价不断突破，再树区域标杆
12、；写字楼提供了一定的基础客户，而酒店为写字楼提供了写字楼提供了一定的基础客户，而酒店为写字楼提供了优质商务配套服务，两者相互依存、相互促进。优质商务配套服务，两者相互依存、相互促进。和社区商业的关系和社区商业的关系和而不同和而不同同样是作为商务服务的配套，酒店着眼于全市，顺便服务于社区DPARK，内街社区商业服务于写字楼，建议以主力店招商促销售，以餐饮服务为主，便利零售为辅。MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5
13、oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHx
14、vJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQzwxQf8ozdzOhogwAooXpUF83BX4C3jRgjDJiiXEUDMaNz4vQ4n164vspddHvOIVuBBdMA4xp1YhiHk0vOJ8TL1BxogzVlMpmod6ianYGmksQq6NWCEd56hZF4wfaNyZcrGfNxnPiG6ZAxSkfmhJAKtNmCqbRmppeXp8inz4eq3HkWCMSORyMMX522xpHG6basNr6KQfbZsFbHjzyNlJrruLolKFcC84dqfijBO5Dy2NaBcNEBPgQrT12PgpcKx2or2YChN5DPjs80zzdtdAdTKuW4uVv9bbZu3K2SZ2aEhTlIC1UqrIWibkzwHh6p8gLv26zr01mJybfOzFc4T7kQH1IpPwOzMDnAKPLsLrznXGjFNIA9bSWWms6ibKZwQIKrMzalwbFrQJvOP1rPH8rx2KkyYqrtQk5VRwM1HSX
