《第九章购房规划ppt课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《第九章购房规划ppt课件（54页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、第九章第九章 购房规划购房规划第一节第一节 房地产投资基础房地产投资基础第二节第二节 住房抵押贷款住房抵押贷款第三节第三节 房地产投资策略房地产投资策略第第 四四节节 住房规划住房规划第一节第一节 房地产投资基础房地产投资基础一、房地产的状况一、房地产的状况二、房地产投资二、房地产投资三、个人投资房地产三、个人投资房地产一、房地产的状况一、房地产的状况 ( (一）一）商品房商品房 ( (二）二）安居房、解困房和经济适用房安居房、解困房和经济适用房 ( (三）三）房改房房改房商品房商品房 商商品品房房是是指指房房地地产产公公司司在在取取得得土土地地使使用用权权后后开开发发销销售售的的房房屋屋购购
2、买买商商品品房房后后拥拥有有对对住住房的独立产权，土地使用权通常为房的独立产权，土地使用权通常为7070年。年。 安居房、安居房、解困房和经济适用房解困房和经济适用房 安居房是指为实施国家安居房是指为实施国家“安居工程安居工程”修修建住房建住房 解困房是指在实施解困房是指在实施“安居工程安居工程”之前，之前，为解决当地城镇居民的住房困难而修建的住为解决当地城镇居民的住房困难而修建的住房。房。 经济适用房是指政府部门联同房地产开经济适用房是指政府部门联同房地产开发商，按照普通住宅建设标准建造的、以建发商，按照普通住宅建设标准建造的、以建造成本价向中低收入家庭出售的住房。造成本价向中低收入家庭出售
3、的住房。房改房房改房 房房改改房房是是指指国国家家机机关关、国国有有企企事事业业单单位位按按照照国国家家有有关关规规定定和和单单位位确确定定的的分分配配方方法法，将将原原属属单单位位所所有有的的住住房房以以房房改改价价格格或或成成本本价价出售给出售给职工。职工。二二、房地产、房地产投资投资 ( (一）一）房地产投资的优点房地产投资的优点 ( (二）二）房地产投资的缺点房地产投资的缺点房地产投资的优点房地产投资的优点(1)(1)可观的收益率。可观的收益率。(2)(2)现金流和税收优惠。现金流和税收优惠。(3)(3)对抗通货膨胀。对抗通货膨胀。(4)(4)价值升值。价值升值。房地产投资的缺点房地产
4、投资的缺点(1)(1)缺乏流动性。缺乏流动性。(2)(2)投资数额较大。投资数额较大。(3)(3)周期波动性较大。周期波动性较大。(4)(4)普遍存在机会成本。普遍存在机会成本。( (5 5) )风险性。风险性。三、个人投资房地产三、个人投资房地产 ( (一）一）投资目标和需求分析投资目标和需求分析 ( (二）二）投资房产需要考虑的因素投资房产需要考虑的因素 ( (三）三）个人投资动力分析个人投资动力分析 ( (四四）个人支付能力评估个人支付能力评估 投资目标和需求投资目标和需求分析分析 房房地地产产投投资资计计划划的的最最终终目目的的，是是提提供供平平稳稳过过渡渡和和对对资资产产的的优优化化
5、配配置置。由由于于投投资资者者的的需需求求和和期期望望时时常常在在变变化化，平平稳稳迓迓渡渡对对资资产产的的优优此此配配置置比比较较难难以以达达到到。因因此此，保保持持房房地地产产投投资资计计划划的的灵灵活活性性，应应放放在重要位置在重要位置。 ( (1 1) )评价各种住房选择。评价各种住房选择。 (2)(2)设计出售住房的设计出售住房的战略战略。 (3)(3)实施购房程序。实施购房程序。 (4)(4)计算与购房有关的成本。计算与购房有关的成本。投资房产需要考虑的因素投资房产需要考虑的因素 购购房房前前要要根根据据家家庭庭需需要要和和支支付付能能力力综综合合考考虑虑，计计算算家家庭庭的的平平
6、均均月月收收入入，包包括括利利息息收收入入及及各各种种货货币币补补贴贴，应应主主要要保保留留两两部部分分资资金金：1.1.家家庭庭的的日日常常开开支支；2.2.用用于于医医疗疗保保险险及及预预防防意意外外灾灾害害的的预预备备资资金金。在在对对个个人人资资产产做做出出认认真真估估量量后后，才才能能把把握握自自身身的的实实力力和和购购房房方方向向，确确定定适适宜宜的的房房价和房屋面积，从中挑价和房屋面积，从中挑选适选适合自己的住宅。合自己的住宅。 个个人人投投资资房房产产前前需需要要注注意意的的事事项项如如卞卞。先先定定购购屋屋目目的的，再再慎慎选选购购屋屋时时机机；调调查查产产权权，查查明明地地
7、段段地地号号，再再申申请请产产权权过过户户；查查阅阅建建造造执执照照。有有的的公公司司尚尚未未建建造造房房屋屋，或或者者尚尚没没有有建建造造执执照照就就可可以以预预售售;注注意意建建造造人人与与签签约约人人是是否否一一致致、是是否否有有权权利利出出售售、建建造造是是否否逾逾斯斯、竣竣工工日日期期有有无无延延误误，还还应应注注意意都都市市规规划划的的分分区区；明明晰晰房房屋屋设设计计状状况况与与居居家家品品质质的密切关系，注意的密切关系，注意朝向朝向、层数、居层。、层数、居层。投资房产需要考虑的因素投资房产需要考虑的因素 个个人人投投资资房房产产前前需需要要做做的的工工作作是是：个个人人缺缺乏乏
8、建建筑筑的的专专业业知知识识，应应予予弥弥补补；防防止止被被虚虚假假不不实实广广告告误误导导，或或因因巨巨额额广广告告费费转转嫁嫁入入住住成成本本，使使价价格格上上扬扬；注注意意产产权权是是否否清清晰晰，避避免免后后遗遗症症，尤尤其其是是中中介介机机构构参参与与时时；搜搜集集有有关关信信息息，防防止止被被误误导导；注注意意做做长长期期打打算算，防防止止财财务务被被拖拖垮垮；注注意意进进行行现现场场调调查查；欲欲购购屋屋出出租租而而赚赚钱钱者者，比比较较租租金金收收益益同同房房款款及及利利息息成成本本；分分析析利利率率、价价格格和和效效益益，并并详详细细计计算算；考考虑虑后后续续的的维维修修管管
9、理理费费用用， 如如房房屋屋的的日日常常清清扫扫, ,、外外观观维维护护及及修修缮缮整整建建、物物业业管管理理等；等；评判决策，勿上当冒险。评判决策，勿上当冒险。 房房地地产产投投资资要要略略：寻寻求求易易于于脱脱手手的的房房屋屋，需需要要地地段段强强、外外观观好好、管管理理严严格格、建建设设公公司司信信誉誉好好；签签订订契契约约时时注注意意其其中中有有无无阻阻碍碍自自由由转转让让的的条条款款，避避免免他他人人分分利利；寻寻找找转转手手卖卖主主时时，委委托托信信用用好好的的中中介介公公司司或或可信赖的专家；可信赖的专家；选择景气时机；选择景气时机；注意交易税费的缴纳。注意交易税费的缴纳。投资房
10、产需要考虑的因素投资房产需要考虑的因素 房房地地产产贷贷款款找找银银行行的的策策略略是是：货货比比三三家家，比比较较各各家家银银行行能能给给予予的的优优惠惠条条款款。考考虑虑能能否否借借新新还还旧旧或或降降低低利利率率，或或多多借借款款迟迟还还款款，对对于于新新房房地地段好、还款能力强的投资者，银行方段好、还款能力强的投资者，银行方 可通融。可通融。个人投资动力分析个人投资动力分析(1)(1)用于居住。用于居住。(2)(2)用于租赁。用于租赁。(3)(3)用于营利。用于营利。(4)(4)用于养老保障。用于养老保障。( (5 5) )用于减免税收。用于减免税收。个人支付能力评估个人支付能力评估(
11、1)(1)个人净资产。个人净资产。(2)(2)个人综合支付能力。个人综合支付能力。第二节第二节 住房抵押贷款住房抵押贷款一、住房抵押贷款概述一、住房抵押贷款概述二、住房抵押贷款偿还的方式二、住房抵押贷款偿还的方式一、住房抵押贷款概述一、住房抵押贷款概述 ( (一）一）住房抵押与抵押贷款住房抵押与抵押贷款 ( (二）二）住房抵押贷款的特点住房抵押贷款的特点 ( (三）三）住房抵押贷款的属性住房抵押贷款的属性 ( (四四）申请个人住房抵押贷款的流程申请个人住房抵押贷款的流程 住房抵押与抵押贷款住房抵押与抵押贷款 抵抵押押是是一一种种以以还还贷贷为为前前提提条条件件，抵抵押押物物权权利利从从借借款款
12、人人到到贷贷款款人人转转移移，该该权权利利是是对对由由借借款款人人享享有有赎赎回回权权的的债债务务偿偿还还的的保保证证。当当投投资资者者以以抵抵押押贷贷款款形形式式购购房房时时，房房屋屋产产权权实实际际上上 已已经经转转移移给给贷贷款款银银行行，投投资资者者只只能能在在货货款款还还清清后后才才能能获获得得对对该该房房屋屋的的全全部部产产权权。 这这种种从从贷贷方方重重新新获获得得产产权权的的权权利利叫叫做做担担保保赎赎回回权权。抵抵押押实实质质上上是是对对贷贷款款的的担担保保，面面不不是是 一一种种贷贷款。款。 商商业业性性个个人人住住房房贷贷款款又又称称“按按揭揭”，是是银银行行用用信信贷贷
13、资资金金发发放放的的自自营营性性贷贷款款，具具体体指指具具有有完完全全民民事事行行为为能能力力的的自自然然人人，在在购购买买自自住住住住房房时时，以以购购买买的的佳佳房房产产权权或或银银行行认认可可的的其其他他担担抵抵押押，以以作作为为偿偿还还贷贷款款的的保保证证而而向向银银行行申申请请商商业业性性贷贷款款。目目前前我我国国的的银银行行在在为为 房房抵抵押押贷贷款款时时，都都要要求求贷款人必须购买商业保险。贷款人必须购买商业保险。住房抵押贷款的特点住房抵押贷款的特点 房房抵抵押押贷贷款款与与其其他他贷贷款款有有着着明明显显区区别别:它它是是面面向向个个人人的的贷贷款款；是是与与住住房房购购 买
14、买、修修葺葺、装装修修等等有有关关的的贷贷款款；贷贷款款数数额额大大、期期限限长长，一一般般可可达达到到5 53030年年；定定价价方方式式不不同同于于其其他他贷贷款款，既既有有固固定定利利率率，也也有有可可变变利利率率；采采用用分分期期付付款款方方式式还还款款；以以所所购购住住房房为为抵抵押押，房房地地产产抵抵押押是是这这种种贷贷款款的的重重要要保保证证，是是防防范范抵抵押押信信贷贷风风险险的的主主要要手手段段；一一般般 以以各各种种形形式式的的住住房房保保险险作作为为防防范范信信贷贷风风险险的的重重要要手手段段，以以抵抵押押二二级级市市场场等等为为防防范范流流动动性性 风风险险的的措措施施
15、；得得到到政政策策和和法法规规支支持持，并并受受到到政政府府有有关关部部门门的的严严格格监监督督。住住房房抵抵押押贷贷款款 由由于于其其特特殊殊性性，通通常常由由专专门门的的贷贷款款部部门门管管理理，并并形形成成一一系系列列的信贷政策规定。的信贷政策规定。住房抵押贷款的属性住房抵押贷款的属性 住住房房抵抵押押贷贷款款的的重重要要概概念念是是抵抵押押权权，具具有有以以下下特特点点：抵抵押押权权属属于于担担保保物物权权，其其租租用用时时担担保保债债券券的的清清偿偿，抵抵押押权权从从属属于于债债权权而而存存在在，并并随随着着债债权权的的清清偿偿而而消消失失；抵抵押押权权担担保保的的债债权权具具有有优
16、优先先受受偿偿权权，即即当当同同一一债债务务有有多多项项债债权权时时，抵抵押押权权所所担担保保的的债债权权必必须须是是优优先先受受偿偿权权；抵抵押押标标的的除除完完全全物物权权即所有权外，用益物权即使用权等也可设立抵押权。即所有权外，用益物权即使用权等也可设立抵押权。申请个人住房抵押贷款的流程申请个人住房抵押贷款的流程二、住房抵押贷款偿还的方式二、住房抵押贷款偿还的方式 ( (一）一）等额本息还款等额本息还款 ( (二）二）等额本金还款等额本金还款 ( (三）三）等额递减还款等额递减还款 ( (四四）等额递增还款等额递增还款 等额本息还款等额本息还款等额本金还款等额本金还款 等额递减还款等额递
17、减还款等额递增还款等额递增还款 第三节第三节 房地产投资策略房地产投资策略一、房地产投资时一、房地产投资时机机二、房地产投资地段二、房地产投资地段三、期房投资三、期房投资四、住房类型的选择四、住房类型的选择一、房地产投资时一、房地产投资时机机 ( (一）一）房地产投资时机的含义房地产投资时机的含义 ( (二）二）房地产投资时机的各种影响因素房地产投资时机的各种影响因素房地产投资时机的含房地产投资时机的含义义 房房地地产产投投资资的的时时机机，就就是是投投资资者者选选择择何何时时投投资资房房地地产产，它它存存在在房房地地产产开开发发和和经经营营的的各各个阶段个阶段房地产投资时机的各种房地产投资时
18、机的各种影响因影响因素素1.1.投资意愿与时机投资意愿与时机2.2.开发价值与投资时机开发价值与投资时机二、房地产投资地段二、房地产投资地段选选择择房房地地产产投投资资地地段段，不不应应忽忽视视以以下下几几个个问问题题; ;(1)(1)对城市规划的把握。对城市规划的把握。(2)(2)对投资地段升值潜力的把握。对投资地段升值潜力的把握。(3)(3)房地产投资地段的选择：房地产投资地段的选择：上风口上风口；高高走；走；近水近水；沿边沿边；三、期房投资三、期房投资选择房地产投资地段，不应忽视以下几个问题选择房地产投资地段，不应忽视以下几个问题; ;1.1.期房投资的好处：期房投资的好处：(1)(1)
19、价格更便宜价格更便宜；(2)(2)设计更新潮；设计更新潮；(3)(3)选选择空间更大择空间更大；(4)(4)升值潜力高升值潜力高2.2.期房投资的劣势期房投资的劣势 期房投资的劣势如下：期房投资的劣势如下：(1)(1)预售房屋通常要过一年半载才能建成入住，在这段时间里，预售房屋通常要过一年半载才能建成入住，在这段时间里，资金占用多，利息损失也较大；资金占用多，利息损失也较大；(2)(2)不能按时交房或到期交不能按时交房或到期交付的住房质量、面积、配套设施不合要求；付的住房质量、面积、配套设施不合要求；(3)(3)房地产市场房地产市场存在价位下跌的风险，如房价下跌，投资者就花了冤枉钱；存在价位下
20、跌的风险，如房价下跌，投资者就花了冤枉钱；(4)(4)周围可能存在的贬值因素导致住房建成后贬值。周围可能存在的贬值因素导致住房建成后贬值。四、住房类型的选择四、住房类型的选择第四节第四节 住房规划住房规划一、住房构建规划的流程一、住房构建规划的流程二、租房与购房决策二、租房与购房决策三、购房与换房规划三、购房与换房规划一、住房构建规划的流程一、住房构建规划的流程二、租房与购房决策二、租房与购房决策 ( (一）一）净现值法净现值法 ( (二）二）年成本法年成本法净现值法净现值法净现值法净现值法净现值法净现值法净现值法净现值法净现值法净现值法年成本法年成本法三、购房和换房规划三、购房和换房规划 ( (一）一）规划购房的方法规划购房的方法 ( (二）二）换房规划案例换房规划案例 ( (三三）购房出租购房出租 ( (四四）自有资金与借入资金的决策自有资金与借入资金的决策规划购房的方法规划购房的方法规划购房的方法规划购房的方法规划购房的方法规划购房的方法规划购房的方法规划购房的方法规划购房的方法规划购房的方法规划购房的方法规划购房的方法规划购房的方法规划购房的方法规划购房的方法规划购房的方法规划购房的方法规划购房的方法规划购房的方法规划购房的方法
