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1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。明发集团嘉定新城项目市场定位报告(精简汇报稿)上海中原事业一部 ShangHai.03.2011Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010A.第一部分 宏观市场简析B.第二部分 嘉定新城板块房地产市场分析 C.第三部分 地块机能分析 D.第四部分 产品功能选型 E.第五部分 嘉定区商业市场深化调研 F.第六部分 产品规划建
2、议 3713202333报告内容页码Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010宏观市场简析Part 1Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 201020102010年年末，上海甲级写字楼租金水平达到年年末，上海甲级写字楼租金水平达到7.937.93元元/ /平方米平方米/ /天，回升至天，回升至20092009年年9 9月水月水平，但距离金融危机发生前的平，但距离金融危机发生前的9.49.4元元/ /平方米平方米/ /天仍有较大差距。天仍有较大差距。受国际金融危机
3、影响，上海甲级写字楼市场在2008年10月出现下行走势。后随着欧美等国经济发展趋稳，上海甲级写字楼的需求从2009年二季度开始回暖，不过由于2009年三季度开始，诸多甲级写字楼选择入市，充足的市场供应使得市场竞争更加激烈，业主降价力度增强，所以租金持续微幅下探。进入2010年后，上海甲级写字楼市场从3月开始，租金出现持续温和回升。20102010年年1212月，上海甲级月，上海甲级写字楼平均租金为写字楼平均租金为7.937.93元元/ /平方米平方米/ /天，租金水平天，租金水平已回升至已回升至20092009年年9 9月水平，但距离金融危机发生月水平，但距离金融危机发生前的前的9.49.4元
4、元/ /平方米平方米/ /天仍有较大差距。天仍有较大差距。20102010年上海商办市场分析年上海商办市场分析Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 20102010 2010 年年 12 12 月，上海甲级写字楼空置率为月，上海甲级写字楼空置率为 9.90%9.90%，环比小幅上升。其中小陆家嘴和，环比小幅上升。其中小陆家嘴和淮海中路区域空置率相对较低。淮海中路区域空置率相对较低。2010 年 12 月，上海甲级写字楼空置率为 9.90%，环比小幅上升。比较来看，南京西路商务区下降幅度较大，目前该区域空置为 9.99%；小陆家嘴商
5、务区的空置率基本和上月保持平衡，为 9.57%；其他商务区空置率都出现不同程度上升，空置率上升幅度最大的是虹桥开发区，空置率达到 10%；淮海中路商圈空置率上升幅度略低于虹桥开发区，空置率为 9.65%；人民广场商圈空置率上升幅度也较大，空置率为10.43%；而徐家汇商圈空置率上升幅度最低， 其空置率为10.17%。 20102010年上海商办市场分析年上海商办市场分析Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010新政影响及未来预判新政影响及未来预判新国八条发布的新国八条发布的“住宅升级版限购令住宅升级版限购令”及银行信贷政策收紧
6、，将继及银行信贷政策收紧，将继续拦阻投资投机需求的释放冲动，僵持之下，部分投资资金极有可续拦阻投资投机需求的释放冲动，僵持之下，部分投资资金极有可能转移到商办市场。能转移到商办市场。虽然从近期上海办公市场反映看，投资转移的步伐一直表现缓慢，但这种资本挪移确实在持续发展，因此不排除后期对住宅市场观望耐心耗尽之后，投资转移的速度会加快。20102010年上海商办市场分析年上海商办市场分析Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010嘉定新城板块房地产市场分析 Part 2Code of this report | 8 Copyrigh
7、t Centaline Group, 2010好世皇马苑总建面：18万方物业：综合体上市时间：2010.9龙湖蓝湖郡总建面：50万方物业：别墅,高层上市时间：2009.9盘 古 天 地总建面：35万方物业：高层，商业上市时间：2009.10新城西尚海总建面：40万方物 业：综合体上市时间：2010.1保利家园总建面：40万方物业：高层,别墅,商业上市时间：2008.7保利湖畔阳光苑总建面：28万方物业：多层,小高层上市时间：2009.12嘉宝紫提湾总建面：12万方物 业：别墅,洋房上市时间：2009.11马陆清水湾总建面：12.7万方物业：高层,商业上市时间： 2007.12嘉定老城区F1赛车
8、场远香湖核心商务区区域房地产项目主要分布于轨道区域房地产项目主要分布于轨道1111号线和沪宜公路沿线。其中轨道号线和沪宜公路沿线。其中轨道1111号沿线主要以综号沿线主要以综合体项目为主，沪宜公路沿线则倾向于低密度居住。项目所在区域，以合体项目为主，沪宜公路沿线则倾向于低密度居住。项目所在区域，以“居住居住+ +商业商业”发展模式为主，依仗轨道便利预计发展模式为主，依仗轨道便利预计5-105-10后可发展成为上海区域级成熟商圈。后可发展成为上海区域级成熟商圈。中信泰富又一城总建面：53.8万方物业：综合体上市时间：2010.7.18 秋霞坊总建面：22.8万方物业：高层、别墅上市时间：2011
9、.1.22 风荷丽景尚城总建面：4.2万方物业：高层,别墅上市时间：2011.1.15铂悦818总建面：2.48万方物业：小高层、商业上市时间： 2010.11 新城悠活城总建面：22万方物业：高层,办公上市时间：2010.1.30嘉乐东润舒庭总建面：8.9万方物业：高层上市时间：2010.10 住宅市场分析住宅市场分析 Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010晶鼎建面：1.2万方报价：23000元/平面积：100-320平米大卫国际大厦建面：2.29万方报价：13000元/平面积：70-120平米仁丰金元大厦建面：1.3万
10、方报价：13800元/平面积：100平米世家双塔建面：5万方报价：11800元/平面积：83-141平米嘉定老城区F1赛车场远香湖核心商务区区域办公楼项目主要分布于远香湖核心商务区西侧，近白银路站，依赖轨道交通解决区域办公楼项目主要分布于远香湖核心商务区西侧，近白银路站，依赖轨道交通解决出行问题。从发展趋势看，未来区域办公楼项目的开发将由西向东逐步发展，预计出行问题。从发展趋势看，未来区域办公楼项目的开发将由西向东逐步发展，预计8-8-1010年后，有机会形成远香湖为中的嘉定新城中央商务区概念。年后，有机会形成远香湖为中的嘉定新城中央商务区概念。嘉鼎大厦建面：3万方租金：1.7/平米元/日面积
11、：108-250平米嘉定新城公共活动核心区中信泰富又一城建面7.7万方2012年上市新城西尚海建面：7万方报价：未定2012上市好世皇马苑建面：3万方报价：未定2012上市办公市场分析办公市场分析 Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010好世皇马苑商业面积：2.3万方（上市时间：未定）龙湖蓝湖郡商办面积：3.8万方（上市时间：2012）盘 古 天 地商业面积：0.6万方（上市时间：未定）新城西尚海商业面积：3.7万方（上市时间：2012）东云商业广场商业面积：33.92万方（上市时间未定）凯悦大酒店酒店面积：暂无（上市时间
12、：未定）保利家园商业，酒店面积：10万方(2010上市）保利湖畔阳光苑商办面积：无（上市时间：无）嘉宝紫提湾商业面积：8万方（上市时间：未定）马陆清水湾商业面积：0.5万方（上市时间： 2010年）嘉定老城区F1赛车场远香湖核心商务区区域本身公建规划体量巨大，其中医疗、教育、娱乐（剧院）等设施配置标准较高，加上沿区域本身公建规划体量巨大，其中医疗、教育、娱乐（剧院）等设施配置标准较高，加上沿1111号线的多个房地产项目均为城市综合体，商业设施总体品质较高，预计号线的多个房地产项目均为城市综合体，商业设施总体品质较高，预计3-53-5年后可初具规模。年后可初具规模。受商业和交通利好推动，加上周边
13、工业区和政府资源支持，区域酒店前景亦较好。受商业和交通利好推动，加上周边工业区和政府资源支持，区域酒店前景亦较好。嘉领国际商业面积：0.5（上市时间：2010.12）天霖龙都广场商业面积：2万方（上市时间： 2007年）中信泰富又一城商业面积：17.8万方（上市时间：2012）商业市场分析商业市场分析 Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010从历年价格走势看，在进入从历年价格走势看，在进入20102010年后，嘉定新城板块住宅物业价格反超商办物业，尤年后，嘉定新城板块住宅物业价格反超商办物业，尤其是办公类物业，与区域住宅价
14、格已经形成明显倒挂。其是办公类物业，与区域住宅价格已经形成明显倒挂。物业增值能力比较物业增值能力比较 如图所示，2008年之前，嘉定新城区域的商办物业的成交价格，一直超出住宅价格20-25%左右。但在09年时，住宅与商办物业的价格已经基本持平。进入进入20102010年后，住宅物年后，住宅物业价格已经反超商办物业，尤其是办公类物业，与区域住宅价格已经形成明显倒挂。业价格已经反超商办物业，尤其是办公类物业，与区域住宅价格已经形成明显倒挂。Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010商住物业价格倒挂原因商住物业价格倒挂原因物业价格
15、涨幅比较物业价格涨幅比较 经过研究分析，形成以上现象的原因主要有两个：一是08年金融危机后，上海整体办公租金行情回落，目前仍与08年的高峰期租金水平有约20%的差距。由于办公物业的价格与租金紧密挂钩，因而影响成交价格办公物业的价格与租金紧密挂钩，因而影响成交价格；二是区域环境和公建配套的改善，通常使住宅物业受益最大，商用物业其次，而办区域环境和公建配套的改善，通常使住宅物业受益最大，商用物业其次，而办公物业由于其价值（租金）主要取决于城市区位，因此市场价格难以受到区域环境公物业由于其价值（租金）主要取决于城市区位，因此市场价格难以受到区域环境改善推动。改善推动。Code of this rep
16、ort | 13 Copyright Centaline Group, 2010地块机能分析 Part 3Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010地块位处上海市政府在市郊区域重点打造的三大新城之一的嘉定新城，嘉定新城距地块位处上海市政府在市郊区域重点打造的三大新城之一的嘉定新城，嘉定新城距离市中心约离市中心约2323公里，是距离市中心最近的市郊型新城，规划成为集生活居住、商务公里，是距离市中心最近的市郊型新城，规划成为集生活居住、商务办公、休闲娱乐等多种功能于一体的生态型城市综合区。办公、休闲娱乐等多种功能于一体的生态型城
17、市综合区。嘉定新城嘉定新城松江新城松江新城临港新城临港新城外环线外环线市区市区2323公里公里3232公里公里5454公里公里嘉定新城比较优势1、距离市中心最近2、有完整的整体规划3、近虹桥综合枢纽4、较强的生态性地块机能分析地块机能分析Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010自驾经沪宜公路和沪嘉高速可快速通往市区。通过轨交自驾经沪宜公路和沪嘉高速可快速通往市区。通过轨交1111号线，号线，30-4030-40分钟可快速接分钟可快速接驳江苏路、徐家汇等传统内环商业商务区。但若从商务角度看，地块对市区交通仍驳江苏路、徐家汇等
18、传统内环商业商务区。但若从商务角度看，地块对市区交通仍属不便。属不便。 地块机能分析地块机能分析Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010地块位于公交优先路线的途经区域，在区内交通上有较好优势，可有利于导入嘉定新地块位于公交优先路线的途经区域，在区内交通上有较好优势，可有利于导入嘉定新城内部的商业消费人流。但距离轨道交通较远，对商务客源导入造成一定影响。城内部的商业消费人流。但距离轨道交通较远，对商务客源导入造成一定影响。地块机能分析地块机能分析以BRT为代表的快速公交系统、公交优先道路系统构成了嘉定新城区域内部的公共客运交
19、通系统。本案位于公交优先路线的途经区域，位于公交优先路线的途经区域，在区内交通上有较好优势，可有利于在区内交通上有较好优势，可有利于导入嘉定新城内部的商业消费人流。导入嘉定新城内部的商业消费人流。但距离轨道交通较远，对商务客源导但距离轨道交通较远，对商务客源导入造成一定影响。入造成一定影响。Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010从嘉定新城的景观规划看，两条新城中心绿轴于远香湖区域交汇，形成魅力从嘉定新城的景观规划看，两条新城中心绿轴于远香湖区域交汇，形成魅力水都的概念（滨水商务区）。水都的概念（滨水商务区）。地块机能分析
20、地块机能分析从景观规划看，伊宁路发展轴（紫气东来绿轴）自东向西串起魅力水都、嘉定新城综合公共中心、F1赛车中心等。其中两条新城中心绿轴两条新城中心绿轴均于远香湖区域交汇，形成魅力水均于远香湖区域交汇，形成魅力水都的概念（滨水商务区）。都的概念（滨水商务区）。 Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010从商业机能看，地块所在的远香湖区域，将会是未来整个嘉定新城商业配套从商业机能看，地块所在的远香湖区域，将会是未来整个嘉定新城商业配套最完善和商务氛围最浓郁的区域。最完善和商务氛围最浓郁的区域。地块机能分析地块机能分析远香湖区域远
21、香湖区域轨交沿线轨交沿线本案本案从嘉定新城的规划商业用地（橙色地块）主要集中在轨道11号线沿线和远香湖区域。商务办公用地（红色地块）则高度集中在远香湖区域。这意味着地块所在的远香湖区域，将远香湖区域，将会是未来整个嘉定新城商业配会是未来整个嘉定新城商业配套最完善和商务氛围最浓郁的套最完善和商务氛围最浓郁的区域。区域。Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010项目优势明显，商用物业发展潜力较大。劣势主要集中在办公物业增值空间项目优势明显，商用物业发展潜力较大。劣势主要集中在办公物业增值空间有限，以及中信泰富又一城的竞争威胁。有
22、限，以及中信泰富又一城的竞争威胁。优优 势势S1 S1 紫气东来绿地与远香湖交汇，极佳的绿化和滨水景观紫气东来绿地与远香湖交汇，极佳的绿化和滨水景观S2 S2 远香湖区域良好的商业及商务规划远香湖区域良好的商业及商务规划S3 S3 与未来嘉定新城地标之一的保利大剧院为邻与未来嘉定新城地标之一的保利大剧院为邻S4 S4 位于公交优先路线的途经区域，在区内交通上有较好优势位于公交优先路线的途经区域，在区内交通上有较好优势S5 S5 保利家园等大型社区围绕，人文良好，商业发展潜力较大保利家园等大型社区围绕，人文良好，商业发展潜力较大劣劣 势势W1 W1 相对上海市区，项目所在区域仍属偏远相对上海市区
23、，项目所在区域仍属偏远W2 W2 缺乏轨道交通支持，对外（市区）交通不便缺乏轨道交通支持，对外（市区）交通不便W3 W3 办公产业缺乏良好产业支持办公产业缺乏良好产业支持机会点机会点O1 O1 滨水景观与商业建筑有机结合，打造高档休闲景观商业体滨水景观与商业建筑有机结合，打造高档休闲景观商业体O2O2依托良好的区内交通，有机会导入新城内部商业消费人流。依托良好的区内交通，有机会导入新城内部商业消费人流。O3 O3 保利大剧院由世界级建筑设计大师安藤忠雄担纲设计，将保利大剧院由世界级建筑设计大师安藤忠雄担纲设计，将 成为上海首座成为上海首座“水景剧院水景剧院”，预计运营后将产生强大的人气，预计运
24、营后将产生强大的人气吸附能力。吸附能力。威胁点威胁点T1 T1 马陆商务区可能成为远香湖区域办公项目的潜在有力马陆商务区可能成为远香湖区域办公项目的潜在有力竞争对手。竞争对手。T2 T2 办公类物业缺乏区域产业支持，客源量不足。办公类物业缺乏区域产业支持，客源量不足。T3 T3 中信泰富又一城作为新城轨道枢纽上的商业巨无霸，中信泰富又一城作为新城轨道枢纽上的商业巨无霸，对项目商业定位构成威胁。对项目商业定位构成威胁。项目项目SWOTSWOT分析分析Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010产品功能选型 Part 4Code
25、of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010通过比较，建议以通过比较，建议以“区域级商业中心区域级商业中心”为本案功能定位，进行继续深化为本案功能定位，进行继续深化产品功能选型产品功能选型 选型方案选型方案定位特征定位特征可行性分析可行性分析推荐指数推荐指数甲级写字楼甲级写字楼以甲级写字楼为主力产品区域相对上海位置偏远，缺乏轨道支持，区域产业基础薄弱，价值长期低估社区型商业中心社区型商业中心以百货购物和日常生活配套特征的大型商业体，为主力产品易与中信泰富又一城形成同质业态竞争。风险较大可行性不高。区域级商业中心区域级商业中心以休闲娱乐、
26、餐饮为特色的大型商业体，为主力产品与地块自身和远香湖的滨水景观有较好结合，能够凸显项目自身优势规模型专业型卖场规模型专业型卖场上海首屈一指的规模型专业市场，如家具城、皮具城运营风险较大。一般缺乏区域客源的项目采用，本项目有区域客源，不推荐连锁加盟基地连锁加盟基地在地方政府支持下，吸引各类连锁加盟商家需要地方政府支持，可作为参考 类住宅类住宅利用五星级酒店，规划产权式公寓酒店等类住宅产品需要与地方政府谈判，可能性虽不高，但价值潜力发掘最大，值得尝试Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010产品初步定位产品初步定位产品功能选型产
27、品功能选型 嘉定新城首席高档休闲时尚中心嘉定新城首席高档休闲时尚中心Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010嘉定区商业市场深化调研 Part 5Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010按照嘉定区人口的增长预测，中方案下，按照嘉定区人口的增长预测，中方案下，20202020年嘉定区的商用物业新增需求将达到年嘉定区的商用物业新增需求将达到8080万平米，高方案下，万平米，高方案下，20202020年嘉定区的商用物业新增需求将达到年嘉定区的商用物业新增需求将
28、达到125125万平米。万平米。 嘉定区商业市场深化调研嘉定区商业市场深化调研 指标指标中方案中方案高方案高方案说明说明总人口总人口( (万人万人) )125175高、中方案按2020年最终人口在未来15年的分布原人口改善需求新增规模原人口改善需求新增规模( (万万M M2 2) )1414按人均达到1.2 M2新增人口需求规模新增人口需求规模( (万万M M2 2) )66111按新增人口达到人均商业面积0.9 M2计算商用物业需求规模商用物业需求规模( (万万M M2 2) )80125区域区域指标指标中方案中方案高方案高方案嘉定新城嘉定新城区域人口区域人口( (万人）万人）5075需求需
29、求嘉定新城人均商用物业面积基本达到1.2 M2供给供给供应将主要集中在嘉定镇、马陆镇两个区域非新城地区非新城地区城市人口城市人口( (万人万人) )75100需求需求( (万万M M2 2) )非新城地区人均商用物业面积基本达到0.9M2供给供给供应主要集中在江桥镇曹安路和安亭新镇两个区域说明：考虑未来的不可预见性，预测以2020年嘉定区总人口125万人为中方案，总人口175万为高方案进行论述 Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010商圈现状分析商圈现状分析商圈分布商圈分布嘉定区商业市场深化调研嘉定区商业市场深化调研 嘉定
30、区目前的大型成熟商圈，主要位于南南翔板块翔板块和嘉定老城区嘉定老城区。Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010商圈现状分析商圈现状分析租金水平租金水平嘉定区商业市场深化调研嘉定区商业市场深化调研 主要路段主要路段租金（元租金（元/ /天天/M/M2 2）解放街2.8-5.0民主街2.0-2.2德华路1.8-2.2南华路2.2-2.8主要路段主要路段租金（元租金（元/ /天天/M/M2 2）城中路8-15清河路15-25塔城路5-12梅园路5-10南翔板块沿街底商嘉定老城区沿街底商位置位置租金（元租金（元/ /天天/M/M2
31、 2）外围街铺4-7商场一层10-14 商场二层6-9 商场三、四层4-7嘉定老城区大型集中商业（商场）位置位置租金（元租金（元/ /天天/M/M2 2）外围街铺4-8一层柜台9-11 南翔板块大型集中商业（家乐福）Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010商圈现状分析商圈现状分析客户分析客户分析嘉定区商业市场深化调研嘉定区商业市场深化调研 区域区域区域构成区域构成户籍构成户籍构成家庭构成家庭构成年龄构成年龄构成学历构成学历构成家庭收入家庭收入性别构成性别构成嘉定老城区主要客源来自嘉定镇和嘉定工业区，其次为马陆镇43%外地5
32、7%上海 (嘉定42%)三口之家占58%，三口以上家庭占27%18-30岁之间青年群体占75%53%大专以上学历，47%高中以下学历57%的家庭月收入在5千元以下 女性66%，男性34%南翔商圈主要立足于南翔镇域居民的消费需要，顾客主要为南翔镇的原住居民和周边新建楼盘的居民（金地格林世界配套），此外还有部分旅游客源。 Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010商圈现状分析商圈现状分析消费特征（嘉定老城区）消费特征（嘉定老城区）嘉定区商业市场深化调研嘉定区商业市场深化调研 可接受的消费距离可接受的消费距离购物的交通方式购物的交
33、通方式购物的交通时间购物的交通时间购物的月消费金额购物的月消费金额Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010商圈现状分析商圈现状分析消费特征（嘉定老城区）消费特征（嘉定老城区）嘉定区商业市场深化调研嘉定区商业市场深化调研 选择购物场所的原因选择购物场所的原因 对商业业种的偏好对商业业种的偏好 Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010商圈现状分析商圈现状分析消费特征（嘉定老城区）消费特征（嘉定老城区）嘉定区商业市场深化调研嘉定区商业市场深化调研 对餐饮业态
34、种类的偏好对餐饮业态种类的偏好 对娱乐业态种类的偏好对娱乐业态种类的偏好 Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010未来商圈分析未来商圈分析商圈分布商圈分布嘉定区商业市场深化调研嘉定区商业市场深化调研 远香湖滨水商务商业区远香湖滨水商务商业区本案所在的远香湖区域，未来将会是整个嘉定新城商业配套最完善和商务氛围最浓郁的区域。同时由于两条区域中心绿轴于远香湖区域交汇，加上“海”字形的大小湖泊布局，将形成独具景观魅力的滨水商务区。轨道交通轨道交通TODTOD综合商业区综合商业区以中信泰富又一城15万平方米的大型购物Mall为中心的
35、轨道11号线嘉定新城站，预计未来将成为嘉定新城的另一个重要商业中心。从3公里的辐射范围来看，约三分之一的区域与远香湖商圈重叠。这也意味着此商圈未来必然与远香湖商圈存在着客源竞争。 Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010未来商圈分析未来商圈分析商圈分布商圈分布嘉定区商业市场深化调研嘉定区商业市场深化调研 从两个商圈的比较优势来看，轨道交通TOD综合商业区的商业与城市轨道交通相结合，虽然交通便利，容易导入外区客源，但消费环境却相对嘈杂，难享宁静。对此，突出远香湖商圈的景观和静谧优突出远香湖商圈的景观和静谧优势，塑造高端休闲氛
36、围，成为与之分流客源的关键。势，塑造高端休闲氛围，成为与之分流客源的关键。 Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010产品规划建议 Part 6Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010经济技术指标经济技术指标C13-3用地面积：41611R=2.5建筑面积：104027C13-6用地面积：12168R=2.0建筑面积：24336（1）出让地块（2）规划道路（带征道路）（3）绿化用地（5）防汛通道（4）规划河道沪宜公路高台路白银路规划路产品规划建议产品规划
37、建议Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010规划控制条件规划控制条件项目项目内容内容容积率和建筑密度容积率和建筑密度容积率为C13-3为2.50；C13-6为2.00；建筑密度不大于40%用地性质和建设内容用地性质和建设内容土地用途为商办用地，建设内容为：“主体建筑物商业、办公，附属建筑物为商办配套设施”产权年限产权年限商业40年；办公50年限高限高80米地块特点地块特点地块呈相对方形，约东西350m*南北250m，地块被景观河分为两块，如图其他条件其他条件“商业建筑面积不少于核定总建筑面积的50%”“办公部分不得建设公寓
38、式办公”“除地下车库外，六类经营性建筑面积为15000”政府要求政府要求政府特别要求为：“建设一座不小于50000平方米的五星级酒店”产品规划建议产品规划建议Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010产品定位深化产品定位深化产品规划建议产品规划建议以酒店与滨水为特色的高档休闲商业综合体以酒店与滨水为特色的高档休闲商业综合体以五星级酒店为龙头带动，以大卖场为人气引擎，以“餐饮、休闲娱乐”为鲜明主题，辅助“购物、品牌专卖”，融合“魅力水都”现代设计理念，形成大众化、人性化、特色化、一体化的新型嘉定区域级消费中心Code of t
39、his report | 37 Copyright Centaline Group, 2010项目规划要点项目规划要点酒店50000平方米为硬性规定，且标准为5星级。在充分考虑业主单位项目资金流需求的情况下， 建议考虑将酒店住宿与餐饮娱乐功能拆分为3幢楼，住宿楼面积不超过30000平方米，其余2幢楼 不超过5层，可整幢出售。项目被河道分为东西两块，东部地块面积较小，可集中布置高层建筑。例如办公楼或酒店住宿楼 （因建面仅24000平方米，无法设置整幢50000平方米酒店）。河道对地块的分割建议用挑空式连廊连接，保持项目的完整性。河道资源为项目相较于其他商业体的独特资源，布置时充分考虑其的利用价值
40、，并可尝试要求政 府规划一些景点，如游艇码头。商业街建筑一般不宜超过3层，如因容积率需要加高层数，可考虑1-3层规划为酒吧娱乐，4-5层规 划为住宿包房或精品旅馆。地下面积15000平方米建议考虑下沉式广场。酒店与商业的动线建议分开。商业主入口（人行出入口）设置在白银路规划路交叉口，充分发挥 商业地标作用。东部地块靠近沪宜公路，有一定噪音污染，如规划酒吧等娱乐休闲业态，可通过沿街大型隔音板 与商店宣传招牌相结合的方法处理，此举还有利于吸引老城区客源。产品规划建议产品规划建议Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2010业态功能建
41、议业态功能建议业态业态面积面积. .平方米（大约）平方米（大约）比例比例餐饮业2000014%精品零售4000028%大卖场2000014%休闲娱乐1336010%五星级酒店5000035%合计143360100.00%备注：此处含地下面积部分15000平方米。酒店内包括餐饮娱乐，此处不另行统计业态业态平均面积平均面积上浮修正值上浮修正值精品零售8080餐饮250150休闲娱乐业300500备注：休闲娱乐业态不含大浴场、KTV产品规划建议产品规划建议Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2010沪宜公路高台路白银路规划路酒店区集
42、中商业区餐饮休闲区酒吧娱乐区产品类型：5星级酒店总建面积：50000平方米建筑形态：25层单层面积：2000平方米产品类型：商业（购物中心）总建面积：30000平方米建筑形态：5层单层面积：6000平方米产品类型：商业（KTV、餐饮）总建面积：24000平方米建筑形态：3层建筑占地：8000平方米产品类型：商业（酒吧、住宿）总建面积：24000平方米建筑形态：5层建筑占地：4800平方米建筑占地：建筑占地：2080020800平方米平方米建筑密度：建筑密度：38.7%38.7%方案一方案一：酒店放置西地块，功能不分离酒店放置西地块，功能不分离商业功能区休闲功能区隔音墙+大型广告牌Code of
43、 this report | 40 Copyright Centaline Group, 2010沪宜公路高台路白银路规划路酒店区集中商业区餐饮休闲区酒吧娱乐区产品类型：商业（购物中心）总建面积：36000平方米建筑形态：6层单层面积：6000平方米产品类型：商业（KTV、餐饮）总建面积：18000平方米建筑形态：3层建筑占地：6000平方米产品类型：商业（酒吧、住宿）总建面积：24000平方米建筑形态：5层建筑占地：4800平方米产品类型：酒店2、3号楼（餐饮、娱乐）总建面积：20000平方米建筑形态：2幢5层单层面积：2000平方米产品类型：酒店1号楼（住宿）总建面积：30000平方米建筑
44、形态：20层单层面积：1500平方米建筑占地：建筑占地：2230022300平方米平方米建筑密度：建筑密度：41.5%41.5%方案二：酒店放置西地块，功能分离方案二：酒店放置西地块，功能分离商业功能区休闲功能区隔音墙+大型广告牌Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2010沪宜公路高台路白银路规划路酒店区餐饮休闲区酒店区产品类型：商业（KTV、餐饮）总建面积：28000平方米建筑形态：3层建筑占地：7333平方米建筑占地：建筑占地：2403324033平方米平方米建筑密度：建筑密度：44.7%44.7%产品类型：酒店2、3号楼
45、（餐饮、娱乐）总建面积：26000平方米建筑形态：2幢5层单层面积：2600平方米方案三：酒店放置东地块，功能分离方案三：酒店放置东地块，功能分离产品类型：酒店1号楼（住宿）总建面积：24000平方米建筑形态：20层单层面积：1500平方米产品类型：商业（购物中心）总建面积：36000平方米建筑形态：6层单层面积：6000平方米酒吧娱乐区产品类型：商业（酒吧、住宿）总建面积：20000平方米建筑形态：5层建筑占地：4000平方米集中商业区商业功能区休闲功能区Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2010沪宜公路高台路白银路规划路
46、酒店区集中商业区餐饮休闲区产品类型：商业（购物中心）总建面积：36000平方米建筑形态：6层单层面积：6000平方米产品类型：商业（KTV、餐饮）总建面积：18000平方米建筑形态：3层建筑占地：6000平方米产品类型：酒店2、3号楼（餐饮、娱乐）总建面积：20000平方米建筑形态：2幢5层单层面积：2000平方米产品类型：酒店1号楼（住宿）总建面积：30000平方米建筑形态：20层单层面积：1500平方米建筑占地：建筑占地：2183321833平方米平方米建筑密度：建筑密度：40.6%40.6%方案四：规划设置办公楼方案四：规划设置办公楼办公区产品类型：商业（酒吧、迪吧）总建面积：10000
47、平方米建筑形态：3层建筑占地：3333平方米产品类型：办公楼总建面积：14000平方米建筑形态：14层单层面积：1000平方米商业功能区休闲功能区酒吧娱乐区Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2010项目规划建议项目规划建议业态业态优点优点缺点缺点推荐指数推荐指数方案一方案一1.酒店不占用滨河区域，有利于提升出售物业部分的价值2.建筑密度指标宽裕，集中商业或商业街可降低层数5万平米酒店需全部持有，资金压力大方案二方案二1.酒店不占用滨河区域，有利于提升出售物业部分的价值2.酒店中的2万平方米可作为商业出售地方政府可能不准许方案
48、方案三方案三1.由于东地块面积不足5万平米，酒店功能分离理由充分2.酒店景观资源极佳，有利于后期经营1.酒店占用滨河区域，稍显浪费，影响销售收益2.建筑密度指标紧张，需协调政府提高建筑密度方案四方案四办公楼作为高层有利于满足建筑密度指标，可降低集中商业或商业街层数办公楼物业价值相对低下，并缺乏价值增长空间产品规划建议产品规划建议Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2010业态布局建议业态布局建议 产品规划建议产品规划建议集中式商业集中式商业规划建面规划建面40000-50000平方米建筑形态建筑形态独栋商业体。主体部分建议5-
49、6层，平层面积不超过6000平方米业态定位业态定位1-2层出租与大卖场及其附属店。其余楼层设置大型中式餐饮（5-6家），休闲娱乐（量贩式KTV，电影院，书局，SPA等），其余为散铺零售店（服装，箱包，快速餐饮，食品等）招商品牌招商品牌超市卖场：首选大众型超市（乐购，大润发，卜峰莲花等），次选精品型超市如家乐福，沃尔玛（条件过于苛刻，且消费水平较高）。卖场本身将附带KFC，麦当劳，食品专卖等知名连锁品牌（集中于快餐、冷餐及零售）。大型中式餐饮：俏江南，干锅居，小肥羊等品牌连锁类餐饮优先考虑休闲娱乐：大众书局，电影院，钱柜，好乐迪滨河商业街滨河商业街规划建面规划建面30000 - 50000平方米
50、建筑形态建筑形态3层环形平层商业内街，户型分割建议可以考虑米标准分割。超出3层可规划为包房或宾馆业态定位业态定位酒吧，休闲餐饮（临近酒店及河道部分），特色商业零售（2手店，花店，品牌服饰等，类中山公园玫瑰坊层次）招商品牌招商品牌小型酒吧，加盟类零售商业，个体经营户，冷饮店（，Goldenstone），甜品店（例如满记），小型中式餐饮(小吃，振鼎鸡等)Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2010业态布局建议业态布局建议 产品规划建议产品规划建议地下一层（下沉式广场）地下一层（下沉式广场）规划建面规划建面15000平方米建筑形态建
51、筑形态下沉式广场（可以考虑下沉式环形商业街）业态定位业态定位快速餐饮，精品零售，电玩游艺，或者统一出租于数码广场或专卖招商品牌招商品牌金数码广场，宏图三包（重点考虑），大时代美食广场，南梦宫，港式茶餐厅，二线连锁餐饮店，礼品、饰品专卖店等规划建面规划建面50000平方米建筑形态建筑形态1号住宿楼面积不超过30000平方米，其余2、3号商业配套楼不超过5层，可整幢或分层出售。最理想规划为酒店式公寓业态定位业态定位二线五星级酒店（喜悦，万豪等）、大型中式餐饮（包房大堂）、商务会所，SPA浴场五星级酒店及商业配套五星级酒店及商业配套Code of this report | 46 Copyright
52、 Centaline Group, 2010建筑风格建议建筑风格建议 产品规划建议产品规划建议鉴于项目所在及辐射区域均缺乏高档居民社区，因此不推荐采用欧式或中式（老上海风情）等文化气息较为浓郁的建筑立面风格。建议建筑风格采用彰显国际经典风范的现代建议建筑风格采用彰显国际经典风范的现代风格，以大面积的双向透光玻璃幕墙为特色，风格，以大面积的双向透光玻璃幕墙为特色，立面可多采用闲逸的曲线处理。立面可多采用闲逸的曲线处理。Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2010酒店特色建议酒店特色建议 产品规划建议产品规划建议举例举例优点优点弊
53、端弊端产品设计产品设计创新建筑造型、上海首屈一指的奢华大堂、在河道上空架设空中餐厅、打造水下商业等产品加分效果好，容易打造独一无二特色不但执行难度大，而且通常会带来成本投入大幅增加和工期拖延酒店配套酒店配套亚洲最大的女子SPA品牌导入（只能自营）加分效果好，且较有利后期推广为后期运营带来高市场风险客房配置客房配置进口特色床上用品、高档洗浴设备、高科技设备配置执行难度较小需要增加一定的技术和成本投入管理服务管理服务国际品牌酒店公司管理或主题化服务（如宫廷式服务或婚庆集成化服务）执行难度较小需要客户亲临方能有效体验，部分项目可能影响项目形象本案的5星级酒店特色可以从“产品设计、酒店配套、客房配置、
54、管理服务”四个方面进行探讨。通过比较，我们建议在我们建议在“客房配置客房配置”方面加以深化。方面加以深化。Code of this report | 48 Copyright Centaline Group, 2010酒店特色建议酒店特色建议 产品规划建议产品规划建议特色名称：特色名称：配备梦幻特色套房的配备梦幻特色套房的5 5星级酒店星级酒店方案内容：拿出拿出5-75-7套豪华套房，以欧洲贵族文化或高现套豪华套房，以欧洲贵族文化或高现代科技为主题，打造一个代科技为主题，打造一个“梦幻套房系列梦幻套房系列” Code of this report | 49 Copyright Centalin
55、e Group, 2010酒店特色建议酒店特色建议 产品规划建议产品规划建议方方 案案 一：一：以欧洲贵族不同时代的宅邸为模版，从撒克逊时期的部落文化、中世纪的圆桌武士 、英法各个时期的王族文化，打造一个欧式梦幻套房系列欧式梦幻套房系列。Code of this report | 50 Copyright Centaline Group, 2010酒店特色建议酒店特色建议 产品规划建议产品规划建议方方 案案 二二：以“世界顶尖高科技”为特色，打造高智能化套房高智能化套房。通过在客房中广泛运 用蓝牙、声控，甚至纳米技术。让客户亲身体验高科技的便捷和时尚。日本高科技马桶美国高科技浴缸 高科技商务系统Code of this report | 51 Copyright Centaline Group, 2010Thanks for your attentionWish you a good day!
