《物业管理服务合同.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理服务合同.ppt（51页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、第第06章章 物业管理服务合同物业管理服务合同第一节第一节 物业管理服务合同概述物业管理服务合同概述 第第 2页页一、合同和合同法概述一、合同和合同法概述 n（一）合同的概念和法律特征（一）合同的概念和法律特征n合合同同是是指指平平等等主主体体的的自自然然人人、法法人人、其其他他组组织织之之间间设设立立、变变更更、终终止止民民事事权权利利义义务务关关系系的的协协议议（合合同同法法第第二二条条）。合合同同作作为为民民事事法法律律行行为为中中的的一一种种，与其他法律行为相比，具有以下特点：与其他法律行为相比，具有以下特点：n1.合合同同是是两两个个或或两两个个以以上上平平等等民民事事主主体体共共同
2、同所所为为的的民民事事法法律律行行为为。合合同同必必须须是是基基于于平平等等主主体体当当事事人人之之间间的的合合意意方方才才可以成立。可以成立。n2.合合同同是是设设立立、变变更更、消消灭灭当当事事人人之之间间的的民民事事权权利利义义务务关关系的协议。系的协议。n3.合合同同是是当当事事人人在在平平等等自自愿愿基基础础上上真真实实意意思思表表示示一一致致的的协协议。议。n4.合同必须具有合法性、确定性、可履行性。合同必须具有合法性、确定性、可履行性。第第 3页页（二）我国合同法规定的有名合同（二）我国合同法规定的有名合同 n 根根据据我我国国合合同同法法分分则则的的规规定定，有有名名合合同同有
3、有以以下下几几种种类类型型：买买卖卖合合同同，供供用用电电、水水、气气、热热力力合合同同，赠赠与与合合同同，借借款款合合同同，租租赁赁合合同同，融融资资租租赁赁合合同同，承承揽揽合合同同，建建设设工工程程合合同同，运运输输合合同同，技技术术合合同同，保保管管合合同同，仓仓储储合合同同，委托合同，行纪合同，居间合同。委托合同，行纪合同，居间合同。第第 4页页合同分类合同分类n（1 1）双务合同和单务合同）双务合同和单务合同n双务合同是指当事人双方都享有权利和承担义务的合同；双务合同是指当事人双方都享有权利和承担义务的合同；n单单务务合合同同是是指指一一方方只只享享受受权权利利、而而另另一一方方只
4、只承承担担义义务务的的合合同。同。n（2 2）有偿合同和无偿合同）有偿合同和无偿合同n有有偿偿合合同同是是指指当当事事人人须须付付出出一一定定代代价价方方才才可可以以取取得得利利益益的的合同。合同。n无无偿偿合合同同是是指指当当事事人人一一方方只只取取得得利利益益而而不不需需付付出出任任何何代代价价的合同，例如无偿保管合同。的合同，例如无偿保管合同。n（3 3）诺成合同和实践合同）诺成合同和实践合同n诺诺成成合合同同是是指指不不需需要要交交付付标标的的物物，只只需需要要当当事事人人意意思思表表示示一致即可成立的合同，例如买卖合同。一致即可成立的合同，例如买卖合同。n实实践践合合同同是是指指不不
5、但但需需要要当当事事人人意意思思表表示示一一致致，而而且且需需要要交交付标的物方才成立的合同，例如保管合同。付标的物方才成立的合同，例如保管合同。第第 5页页n（4 4）要式合同和不要式合同）要式合同和不要式合同n要要式式合合同同是是指指合合同同的的成成立立须须采采取取特特定定形形式式的的合合同同，它它又又可可以分为法定要式合同和约定要式合同。以分为法定要式合同和约定要式合同。n不要式合同是指不需要特定形式和手续就可以成立的合同。不要式合同是指不需要特定形式和手续就可以成立的合同。n（5 5）主合同和从合同）主合同和从合同n主主合合同同是是指指不不需需要要其其他他合合同同为为存存在在前前提提或
6、或条条件件，而而可可以以独独立成立的合同。立成立的合同。n从从合合同同是是指指必必须须以以他他种种合合同同存存在在为为前前提提、自自身身不不能能独独立立存存在在的的合合同同。一一般般来来讲讲，主主合合同同变变更更或或消消灭灭，从从合合同同也也随随之之变更或消灭。变更或消灭。n（6 6）本合同和预约合同）本合同和预约合同n当当事事人人约约定定将将来来订订立立一一定定合合同同的的合合同同是是预预约约合合同同，为为了了履履行预约合同而订立的合同是本合同。行预约合同而订立的合同是本合同。 第第 6页页n（7 7）格式合同和非格式合同）格式合同和非格式合同n格格式式合合同同是是指指合合同同的的必必要要条
7、条款款内内容容因因一一方方当当事事人人为为了了重重复复使使用用而而预预先先拟拟定定、且且在在订订立立合合同同时时未未与与对对方方协协商商的的合合同同。例如：铁路、公路、航空、水运等合同。例如：铁路、公路、航空、水运等合同。n非非格格式式合合同同是是指指双双方方当当事事人人可可以以对对条条款款进进行行协协商商的的合合同同。实践中绝大部分的合同属于非格式合同。实践中绝大部分的合同属于非格式合同。n（8 8）为本人利益的合同和为第三人利益的合同）为本人利益的合同和为第三人利益的合同n为为本本人人利利益益的的合合同同是是指指为为了了自自己己或或者者被被代代理理人人的的利利益益而而与与他人订立的合同。他
8、人订立的合同。n为为第第三三人人利利益益的的合合同同是是指指为为了了第第三三人人的的利利益益而而与与他他人人订订立立的合同，例如受益人为第三人的保险合同即为适例。的合同，例如受益人为第三人的保险合同即为适例。第第 7页页n（9 9）有名合同、无名合同、混合合同。）有名合同、无名合同、混合合同。n凡是法律赋予名称并作出特别规定的合同即为有凡是法律赋予名称并作出特别规定的合同即为有名合同，例如我国合同法分则规定的名合同，例如我国合同法分则规定的1515种合种合同。同。n凡是法律没有赋予名称并作出特别规定的合同即凡是法律没有赋予名称并作出特别规定的合同即为无名合同。为无名合同。n内容包括两个以上独立
9、的有名合同事项或有名合内容包括两个以上独立的有名合同事项或有名合同与无名合同事项混杂在一个合同中的合同就是同与无名合同事项混杂在一个合同中的合同就是混合合同。混合合同。 第第 8页页（三）合同法的概念和调整范围（三）合同法的概念和调整范围 n合合同同法法是是调调整整平平等等民民事事主主体体间间利利用用合合同同进进行行财财产产流流转转而而产产生生的的社社会会关关系系的的法法律律规规范范的的总总和和。合合同同法法在在性性质质上上属属于于民民法法范范畴畴，是是民民法法的的重重要要组成部分。组成部分。n合同法的调整范围可以从以下两个方面理解：合同法的调整范围可以从以下两个方面理解：n（1 1）合合同同
10、法法调调整整的的是是具具有有财财产产内内容容的的社社会会关关系系，这表明合同法并不调整涉及人身关系的社会关系；这表明合同法并不调整涉及人身关系的社会关系；n（2 2）合合同同法法调调整整的的是是以以财财产产流流转转为为特特征征的的社社会会关关系系，这这表表明明合合同同法法所所调调整整的的财财产产关关系系仅仅仅仅是是动动态态的财产关系。的财产关系。第第 9页页（四）合同法的基本原则（四）合同法的基本原则 n（1 1）意思自治原则）意思自治原则n合合同同当当事事人人在在通通过过订订立立合合同同而而取取得得权权利利、承承受受义义务务的的过过程程中中完完全全基基于于自己的意志自由，不受国家权力和任何其
11、他人、其他组织的非法干预。自己的意志自由，不受国家权力和任何其他人、其他组织的非法干预。n（2 2）平等原则）平等原则n当当事事人人合合同同地地位位平平等等，在在合合同同权权利利义义务务分分配配上上平平等等协协商商，合合同同主主体体平平等地受法律保护。等地受法律保护。n（3 3）公平原则）公平原则n民民事事主主体体本本着着公公正正的的观观念念从从事事合合同同活活动动，正正当当地地行行使使权权利利和和履履行行义义务务，在民事活动中兼顾他人利益和社会公共利益。在民事活动中兼顾他人利益和社会公共利益。n（4 4）诚实信用原则）诚实信用原则n诚诚实实信信用用原原则则要要求求人人们们在在从从事事民民事事
12、活活动动中中讲讲求求信信用用，诚诚实实不不欺欺，用用善善意意的的心心理理和和方方法法来来取取得得权权利利、履履行行义义务务，在在不不损损害害他他人人利利益益和和社社会会利利益的前提下追求自身利益的实现。益的前提下追求自身利益的实现。n（5 5）公序良俗原则）公序良俗原则n公序良俗是公共秩序和善良风俗的简称。公序良俗是公共秩序和善良风俗的简称。第第 10页页二、物业管理合同概述二、物业管理合同概述 n（一）物业管理合同的含义（一）物业管理合同的含义n物物业业管管理理合合同同是是物物业业管管理理企企业业与与委委托托人人签签订订的的，物物业业管管理理企企业业接接受受委委托托提提供供物物业业管管理理服
13、服务务，委委托托人人支支付付管管理理费费用用的的合合同同。它又被称为物业管理服务合同或物业管理委托合同。它又被称为物业管理服务合同或物业管理委托合同。n物业管理合同是委托合同的一种。物业管理合同是委托合同的一种。n所谓委托，是指将事情或事务交给他人办理的意思。所谓委托，是指将事情或事务交给他人办理的意思。n委托他人办理事务的人被称为委托人；委托他人办理事务的人被称为委托人；n接受他人的委托，为他人的利益办理委托事务的人被称为受托人。接受他人的委托，为他人的利益办理委托事务的人被称为受托人。n根据物业管理条例的规定，物业管理合同可以分为两种：根据物业管理条例的规定，物业管理合同可以分为两种：n前
14、期物业管理合同前期物业管理合同n物业管理合同物业管理合同第第 11页页（二）物业管理合同的特征（二）物业管理合同的特征n1.1.物业管理合同的当事人是特定的物业管理合同的当事人是特定的 n2.2.物物业业管管理理合合同同是是以以为为特特定定业业主主及及业业主主自自治治团团体处理物业管理事务为内容的合同体处理物业管理事务为内容的合同n3.3.物物业业管管理理合合同同的的订订立立是是以以双双方方当当事事人人的的信信任任为前提的为前提的n4.4.物业管理合同是诺成合同物业管理合同是诺成合同n5.5.物业管理合同是有偿合同物业管理合同是有偿合同n6.6.物业管理合同是双务合同物业管理合同是双务合同n7
15、.7.物业管理合同是要式合同物业管理合同是要式合同第第 12页页（三）物业管理合同和业主公约的区别（三）物业管理合同和业主公约的区别 n1.1.两者签订的主体不同两者签订的主体不同n物业管理合同是两个主体物业管理合同是两个主体物业公司、业主；物业公司、业主；n业业主主公公约约则则是是多多个个主主体体业业主主、开开发发商商、业业主主委委员员会会、非非业业主主使使用用人人，他他们们为为了了分分清清彼彼此此的的权权利利义务而签订公约。义务而签订公约。n2.2.内容不同内容不同n物物业业管管理理合合同同的的主主要要内内容容是是明明确确委委托托人人（主主要要是是业业主主）和和受受托托人人（物物业业公公司
16、司）之之间间的的权权利利义义务务关关系；系；n业业主主公公约约的的主主要要内内容容则则是是规规定定业业主主自自我我约约束束的的方方面，它对业主不可以进行的活动作出了规定。面，它对业主不可以进行的活动作出了规定。第二节第二节 物业管理合同的订立物业管理合同的订立 第第 14页页一、物业管理合同订立程序一、物业管理合同订立程序 n物业管理合同的订立程序，是指当事人为了订物业管理合同的订立程序，是指当事人为了订立物业管理合同而进行的反复协商、以求达成立物业管理合同而进行的反复协商、以求达成双方真实意思表示一致的过程，主要包括要约双方真实意思表示一致的过程，主要包括要约和承诺两个过程。和承诺两个过程。
17、n我国合同法第十三条规定：我国合同法第十三条规定：“当事人订立当事人订立合同，采取要约、承诺方式。合同，采取要约、承诺方式。” 第第 15页页（一）要约（一）要约 n所谓要约，是指希望和他人订立合同的意思表所谓要约，是指希望和他人订立合同的意思表示。示。 n要约必须具备以下条件：要约必须具备以下条件： n（1 1）要约必须由特定的当事人作出。）要约必须由特定的当事人作出。n（2 2）要约必须向相对人作出。）要约必须向相对人作出。n（3 3）要约的内容必须具体明确。）要约的内容必须具体明确。n（4 4）要约人有受该要约约束的意思表示。）要约人有受该要约约束的意思表示。n要约的形式主要有口头形式和
18、书面形式两种。要约的形式主要有口头形式和书面形式两种。n物业管理合同的要约应采用书面形式。物业管理合同的要约应采用书面形式。第第 16页页（二）承诺（二）承诺 n所谓承诺，是指受要约人同意要约的意思表示。所谓承诺，是指受要约人同意要约的意思表示。 n承诺的构成要件承诺的构成要件：n（1 1）承诺必须由受要约人发出。）承诺必须由受要约人发出。n（2 2）承诺必须向要约人作出。）承诺必须向要约人作出。n（3 3）承诺的内容应当和要约完全一致。）承诺的内容应当和要约完全一致。n（4 4）承诺必须在承诺期限内作出。）承诺必须在承诺期限内作出。n（5 5）承诺的方式必须符合要约的规定。）承诺的方式必须符
19、合要约的规定。第第 17页页二、物业管理合同订立方式二、物业管理合同订立方式 n物业管理合同目前有两种订立方式：物业管理合同目前有两种订立方式：n第一，协商方式；第一，协商方式；n第二，招标方式。第二，招标方式。n根据物业管理条例第二十四条的规定，前根据物业管理条例第二十四条的规定，前期物业管理合同除特殊情况外，应当采用招标期物业管理合同除特殊情况外，应当采用招标方式订立。对于业主与物业公司订立的物业管方式订立。对于业主与物业公司订立的物业管理合同，法规则没有规定具体的订立方式，它理合同，法规则没有规定具体的订立方式，它既可以采取协商方式，也可以采取招标方式。既可以采取协商方式，也可以采取招标
20、方式。 第第 18页页（一）协商方式（一）协商方式 n所谓协商方式，就是指准备委托方（业主方）或欲求受托方所谓协商方式，就是指准备委托方（业主方）或欲求受托方（物业公司）向对方发出要约并经过对方承诺，依法以书面（物业公司）向对方发出要约并经过对方承诺，依法以书面方式订立正式的物业管理合同。方式订立正式的物业管理合同。n在协商过程中，仍然要遵循要约、承诺的程序。并且根据诚在协商过程中，仍然要遵循要约、承诺的程序。并且根据诚实信用原则，都要履行先合同义务，即彼此之间的协助、保实信用原则，都要履行先合同义务，即彼此之间的协助、保密、通知、保护等义务，如果因为没有尽到先合同义务而造密、通知、保护等义务
21、，如果因为没有尽到先合同义务而造成对方损失的，要承担缔约过失责任。成对方损失的，要承担缔约过失责任。n所谓缔约过失责任，是指在合同订立过程中，一方由于有过所谓缔约过失责任，是指在合同订立过程中，一方由于有过错、违背诚实信用原则，造成对方信赖利益的损失，而必须错、违背诚实信用原则，造成对方信赖利益的损失，而必须承担的责任。我国合同法第四十二条规定：承担的责任。我国合同法第四十二条规定：“当事人在当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：承担损害赔偿责任：n（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（一）假借订立合同，
22、恶意进行磋商；n（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；n（三）有其他违背诚实信用原则的行为。（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”第第 19页页（二）招标方式（二）招标方式 n招标方式可以分为两种：招标方式可以分为两种：n第一，公开招标。即招标人以招标公告的方式邀请不特定第一，公开招标。即招标人以招标公告的方式邀请不特定的物业管理企业投标。依法必须进行招标项目的招标公告，的物业管理企业投标。依法必须进行招标项目的招标公告，应当通过国家指定的报刊、信息网络或者其他媒体发布。应当通过国家指定的报刊、信息网络或者其他媒体发布。
23、n第二，邀请招标。即招标人以投标邀请书的方式邀请特定第二，邀请招标。即招标人以投标邀请书的方式邀请特定的物业管理企业投标。采用邀请招标方式的，应当向三个的物业管理企业投标。采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定法人或其以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定法人或其他组织发出投标邀请书。他组织发出投标邀请书。 n可以列入招标范围的物业管理项目分为以下几种：可以列入招标范围的物业管理项目分为以下几种：n新开发建成的物业；新开发建成的物业；n开发商对原物业公司不满意的物业；开发商对原物业公司不满意的物业；n业主对原物业公司不满意的物业；业主对原物业公司不满意的物
24、业；n因房管单位改制推出的物业；因房管单位改制推出的物业；n因政府需要的物业。因政府需要的物业。 第三节第三节 物业管理合同的内容与效力物业管理合同的内容与效力 第第 21页页一、物业管理合同的条款一、物业管理合同的条款 n根据我国合同法第十二条根据我国合同法第十二条规定：定：“合同一般包括合同一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）（二）标的；（三）数量；（四）的；（三）数量；（四）质量；（五）价量；（五）价款或者款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争任；（八）解
25、决争议的方法。的方法。”当事人当事人还可以可以按照各按照各类合同的示范文本合同的示范文本订立合同。立合同。n物物业管理条例第三十五条第二款管理条例第三十五条第二款规定：定：“物物业服服务合同合同应当当对物物业管理事管理事项、服、服务质量、服量、服务费用、用、双方的双方的权利利义务、专项维修修资金的管理与使用、物金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、管理用房、合同期限、违约责任等内容任等内容进行行约定。定。”n物业管理合同一般由三部分组成，即合同的首部、物业管理合同一般由三部分组成，即合同的首部、主文和结尾。主文和结尾。 第第 22页页（一）合同首部（一）合同首部 n1.1.合同名称和编号。合
26、同名称和编号。n2.2.订订立立合合同同的的日日期期：日日期期也也可可以以放放在在合合同同文文本本的的结结尾加以规定。尾加以规定。n3.3.订约地点。订约地点。n4.4.合合同同当当事事人人：委委托托人人（甲甲方方）和和被被委委托托人人（乙乙方方）的名称和住所。的名称和住所。n5.5.订订约约理理由由：根根据据建建设设部部和和国国家家工工商商行行政政管管理理总总局局发发布布的的物物业业管管理理合合同同范范本本，订订约约理理由由通通常常是是：“根根据据有有关关法法律律、法法规规，在在自自愿愿、平平等等、协协商商一一致致的的基基础础上上，甲甲方方将将X X X X物物业业委委托托于于乙乙方方实实行
27、行物物业业管管理理，订订立本合同。立本合同。”第第 23页页（二）合同主文（二）合同主文 n合同主文又称为合同的正文，是关于物业具体合同主文又称为合同的正文，是关于物业具体情况、双方权利义务、违约责任等问题的具体情况、双方权利义务、违约责任等问题的具体规定，具有内容详细而全面、操作性强的特点规定，具有内容详细而全面、操作性强的特点。 主文应当包含以下条款：主文应当包含以下条款： n1.1.物业基本情况物业基本情况n物业的名称和类型；物业的名称和类型；n物业坐落的位置（物业坐落的位置（X X市市X X区区X X路路X X号）；号）；n物业的东西南北四至；物业的东西南北四至；n物业的占地面积和建筑
28、面积。物业的占地面积和建筑面积。第第 24页页n2.2.委托管理事项委托管理事项n（1 1）对对房房屋屋建建筑筑共共用用部部位位、共共用用设设施施设设备备、市市政政公公用用设设施和附属建筑物、构筑物等进行维护和保养。施和附属建筑物、构筑物等进行维护和保养。n（2 2）对对公公共共生生态态环环境境的的管管理理，包包括括对对公公用用绿绿地地、花花木木、建筑小品等的养护和管理；对公共环境卫生的维护。建筑小品等的养护和管理；对公共环境卫生的维护。n（3 3）维持公共秩序和对交通与车辆停放秩序的管理。）维持公共秩序和对交通与车辆停放秩序的管理。n（4 4）代为物业经营和财务管理的事务。）代为物业经营和财
29、务管理的事务。n（5 5）组织开展社区文化娱乐活动。）组织开展社区文化娱乐活动。n（6 6）对对于于业业主主和和物物业业使使用用人人房房屋屋的的自自用用部部位位、自自用用设设施施及及设设备备的的维维修修、养养护护，在在当当事事人人提提出出委委托托时时应应接接受受委委托托并并收取合理费用。收取合理费用。n（7 7）其他委托事项。）其他委托事项。第第 25页页n3.3.委托管理期限委托管理期限n合同通常明确规定委托管理物业的起始和结束时间。合同通常明确规定委托管理物业的起始和结束时间。n4.4.双方的权利义务双方的权利义务n（1 1）甲方即委托方的权利义务规定）甲方即委托方的权利义务规定n甲方的主
30、要权利有以下几类：甲方的主要权利有以下几类：n代表权代表权n公约制定权公约制定权n审定权审定权n监督权监督权n指示权指示权n其他权利其他权利第第 26页页n甲方的主要义务如下：甲方的主要义务如下：n协协助助义义务务：协助助受受托托方方接接管管委委托托的的物物业；负责收收集集、整整理理物物业管管理理所所需需要要的的全全部部图纸、档档案案、资料料，并并在在一一定定期期限限内内向向受受托托方方移移交交；协助助受受托托方方做做好好物物业管管理理工工作作和和宣宣传教育、文化活教育、文化活动等。等。 n在在约约定定期期限限内内向向受受托托人人提提供供管管理理用用房房（有有偿偿或或者者无无偿偿由由双双方方约
31、约定定）；在在约约定定期期限限内内向向受受托托人人提提供供有有偿偿的的经经营营性性商商业用房。业用房。n按照业主公约约束业主和物业使用人的违约行为。按照业主公约约束业主和物业使用人的违约行为。n当当业业主主和和业业主主使使用用人人不不按按规规定定交交纳纳物物业业管管理理费费时时，负负责责催交或以其他方式偿付。催交或以其他方式偿付。n如如果果甲甲方方是是房房地地产产开开发发企企业业，则则其其委委托托乙乙方方管管理理的的房房屋屋、设设施施、设设备备应应达达到到国国家家验验收收标标准准要要求求，否否则则负负责责返返修修或或者者委托乙方返修，支付全部费用等。委托乙方返修，支付全部费用等。第第 27页页
32、n（2 2）乙方即受托方的权利和义务）乙方即受托方的权利和义务n根据有关法律法规和合同约定，制定物业管理制度。根据有关法律法规和合同约定，制定物业管理制度。n按照合同约定，收取物业管理费用的权利。按照合同约定，收取物业管理费用的权利。n对对业业主主和和物物业业使使用用人人违违反反法法规规、规规章章的的行行为为，提提请请有有关关部门处理。部门处理。n转转委委托托的的限限制制：可可选选聘聘专专营营公公司司承承担担本本物物业业的的专专项项管管理理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。n负负责责编编制制房房屋屋、附附属属建建筑筑物物、构构筑筑物物、设设
33、施施、设设备备、绿绿化化等等的的年年度度维维修修养养护护计计划划和和大大、中中修修方方案案，经经双双方方议议定定后后由乙方组织实施。由乙方组织实施。第第 28页页n告告知知义义务务：受受托托人人应应不不迟迟延延地地向向委委托托人人报报告告受受托托人人办办事事的的进进展展情情况况，答答复复委委托托人人的的询询问问，或或者者就就重重大大事事项项提提出出书书面面报报告告；向向业业主主和和物物业业使使用用人人告告知知物物业业使使用用的的有有关关规规定定；在在约约定定期期限限内内，向向全全体体业业主主和和物物业业使使用人公布管理费用收支账目。用人公布管理费用收支账目。n负责编制物业管理年度计划、资金使用
34、计划及决算报告。负责编制物业管理年度计划、资金使用计划及决算报告。n不不越越权权义义务务：受受托托人人必必须须在在代代理理权权限限内内忠忠实实地地为为委委托托人人利利益益办办理理委委托托事事务务，对对于于超超越越委委托托权权限限的的行行为为，委委托托人人如如果果不不予予以以追追认认的的，一一切切后后果果由由受受托托人人承承担担。例例如如，对对本本物物业业的的公公用用设设施施不不得得擅擅自自占占用用和和改改变变使使用用功功能能，如如需需在在本本物物业业内内改改、扩扩建建或或完完善善配配套套项项目目，须须与与甲甲方方协协商商经甲方同意后报有关部门批准方可实施。经甲方同意后报有关部门批准方可实施。n
35、财财产产和和相相关关资资料料的的保保管管和和移移交交义义务务：在在合合同同存存续续期期间间内内，受受托托方方必必须须妥妥善善经经营营和和保保管管物物业业财财产产和和相相关关资资料料。在在合合同同终终止止时时，受受托托方方必必须须向向委委托托方方移移交交全全部部经经营营性性商商业业用用房房、管管理理用用房房及及物物业业管管理理的的全全部部档档案案资料。资料。n接受业主和行政主管部门的指导监督。接受业主和行政主管部门的指导监督。第第 29页页 5. 5.管理服务的质量及标准约定管理服务的质量及标准约定n如如何何确确定定物物业业管管理理服服务务的的质质量量及及其其标标准准，是是衡衡量量物物业业公公司
36、司是是否否能能够够很很好好履履行行合合同同义义务务的的重重要要标标尺尺。我我们可以从以下几个方面对此作出约定：们可以从以下几个方面对此作出约定：n房屋外观；房屋外观；n设备运行；设备运行；n房屋及设施、设备的维修和养护；房屋及设施、设备的维修和养护；n公共环境；公共环境；n绿化；绿化；n交通秩序和车辆停放秩序；交通秩序和车辆停放秩序；n保安；保安；n物业的急修和小修；物业的急修和小修；n业主和物业使用人对委托方工作的满意率等。业主和物业使用人对委托方工作的满意率等。第第 30页页6.6.物业管理服务费用物业管理服务费用 n（1）物业管理服务费）物业管理服务费n由由当当事事人人双双方方协协商商决
37、决定定物物业业管管理理服服务务费费的的给给付付方方式式、支支付付时时间和地点。间和地点。n关关于于给给付付方方式式，双双方方可可以以约约定定在在委委托托事事项项办办理理完完毕毕之之时时，由由委委托托方方一一次次性性给给付付；或或者者先先由由受受托托方方自自负负费费用用，然然后后由由委委托托方方一一次次性性给给付付；同同时时，也也可可以以变变一一次次性性给给付付为为分分期期给给付付。在在给给付付物物业业管管理理费费时时，还还要要约约定清楚是现金给付还是票据给付，以免发生纠纷。定清楚是现金给付还是票据给付，以免发生纠纷。n对于支付的时间和地点也要约定清楚。对于支付的时间和地点也要约定清楚。n物物业
38、业管管理理费费的的计计算算通通常常的的做做法法是是按按照照房房屋屋的的建建筑筑面面积积每每月月每每平方米多少钱向业主或物业使用人收取。平方米多少钱向业主或物业使用人收取。n如果因为管理期限较长，还可以按照双方约定的标准进行调整。如果因为管理期限较长，还可以按照双方约定的标准进行调整。n如如果果发发生生物物业业管管理理服服务务费费用用逾逾期期不不交交的的，则则还还应应当当由由该该行行为为人人交交纳纳一一定的滞纳金。定的滞纳金。n一些专项服务（例如组织社区文化娱乐活动）的报酬，则须另行约定。一些专项服务（例如组织社区文化娱乐活动）的报酬，则须另行约定。n特特约约服服务务项项目目属属于于物物业业公公
39、司司的的自自营营业业务务范范围围，因因享享受受该该种种服服务务而而发发生生的费用报酬由当事人自己约定，不在物业管理合同规定的范围以内。的费用报酬由当事人自己约定，不在物业管理合同规定的范围以内。第第 31页页n（2 2）车位使用费）车位使用费n该费用按照露天车位、车库等不同的车位进行收费，标准由双方约定。该费用按照露天车位、车库等不同的车位进行收费，标准由双方约定。n（3 3）房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维护费）房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维护费n（4 4）其他费用）其他费用n包括业主或物业使用人自用部位的维修、保养费用等等。包括业主或物业使用人自用部位的维修、保养
40、费用等等。n这里需要特别说明的有两个问题：这里需要特别说明的有两个问题：n第第一一，物物业业管管理理费费用用分分为为两两种种，一一种种是是政政府府指指导导价价；一一种种是是当当事事人人自自行协商达成的价格。行协商达成的价格。n第第二二，根根据据我我国国合合同同法法第第六六十十三三条条规规定定：“执执行行政政府府定定价价或或者者政政府府指指导导价价的的，在在合合同同约约定定的的交交付付期期限限内内政政府府价价格格调调整整时时，按按照照交交付付时时的的价价格格计计算算。逾逾期期交交付付标标的的物物的的，遇遇价价格格上上涨涨时时，按按照照原原价价格格执执行行；价价格格下下降降时时，按按照照新新价价格
41、格执执行行。逾逾期期提提取取标标的的物物或或者者逾逾期期付付款款的的，遇遇价价格格上上涨涨时时，按按照照新新价价格格执执行行；价价格格下下降降时时，按按照照原原价价格格执执行行。”所所以以，对对于于执执行行政政府府指指导导价价的的管管理理服服务务项项目目的的价价格格，可可能能会会发发生生非非基基于于当事人意志的变化，具体如何确定价格，应当遵照合同法的上述规定。当事人意志的变化，具体如何确定价格，应当遵照合同法的上述规定。第第 32页页n7.7.违约责任违约责任n对对于于违违约约责责任任的的承承担担方方式式，分分为为以以下下几几种种：实实际际履履行行、赔赔偿偿损损失失等等。另另外外，对对于于双双
42、方方在在合合同同中中既既约约定定了了违违约约金金又又约约定定了了定定金金的的，根根据据我我国国合合同同法法第第一一百百一一十十六六条条，对对方方可可以以选选择择适适用用违违约约金金或或者者定定金金条条款款。在在支支付付了了违违约约金金或或者者定定金金之之后后，如如果果仍仍然然不不能能补补偿偿对对方方损损失失的的，还还应应当当进进行行赔赔偿偿。当当事事人人也也可可以以约约定定赔赔偿偿的的基基本本原原则则、提提出出赔赔偿偿要要求求的的期期限、提出赔偿请求的通知方法、应当提供的证明文件及相关单据等。限、提出赔偿请求的通知方法、应当提供的证明文件及相关单据等。n8.8.变更、解除或终止合同的约定变更、
43、解除或终止合同的约定n除除了了法法定定事事由由以以外外，当当事事人人可可以以自自由由约约定定合合同同变变更更、解解除除和和终终止止的的情情形以及由此造成损失的赔偿条款。形以及由此造成损失的赔偿条款。n9.9.约定的其他事项约定的其他事项n（1 1）保密条款）保密条款n（2 2）争议解决条款）争议解决条款n（3 3）对转委托的限制）对转委托的限制n（4 4）合同生效期限的约定，等等。）合同生效期限的约定，等等。第第 33页页（三）合同的结尾（三）合同的结尾 n合合同同的的结结尾尾，又又称称为为合合同同的的结结尾尾文文句句，目目的的是是和和合合同同的的首首部部相相呼呼应应，并并以以签签名名或或盖盖
44、章章来来表表示示当当事事人人订订立合同的真实意思。合同的的结尾一般有以下内容：立合同的真实意思。合同的的结尾一般有以下内容：n1.1.订订立立合合同同的的日日期期：它它也也可可以以在在合合同同的的首首部部中中规规定定。如如果果首首部部中中已已经经载载明明的的，可可以以在在这这里里仅仅仅仅说说明明“于于合合同同首首部部所所载的日期订立载的日期订立”。n2.2.合同生效的日期。合同生效的日期。n3.3.合合同同当当事事人人的的签签名名和和盖盖章章：签签名名时时一一般般应应当当注注明明签签名名人人的法律地位。的法律地位。n4.4.合合同同的的份份数数：注注明明合合同同的的正正本本、副副本本的的份份数
45、数及及当当事事人人各各持几份。持几份。第第 34页页二、物业管理合同的履行二、物业管理合同的履行 n所谓物业管理合同的履行，是指当事人双方依所谓物业管理合同的履行，是指当事人双方依据物业管理合同的条款，相互以实际行为完成据物业管理合同的条款，相互以实际行为完成各自承担的义务和实现各自享有的权利。各自承担的义务和实现各自享有的权利。n我国民法通则第八十八条规定：我国民法通则第八十八条规定：“合同的合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。义务。”n合同法第六十条也明确规定：合同法第六十条也明确规定：“当事人应当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
46、当按照约定全面履行自己的义务。”n合同顺利地履行完毕，就意味着双方合同关系合同顺利地履行完毕，就意味着双方合同关系的终结。的终结。 第第 35页页（一）物业管理合同履行的原则（一）物业管理合同履行的原则 n1.1.全面履行原则全面履行原则n合合同同当当事事人人必必须须按按照照合合同同约约定定全全面面地地履履行行自自己己负负担担的的各各种种义务，不能不履行和不适当履行。义务，不能不履行和不适当履行。n不不履履行行是是指指在在当当事事人人有有能能力力履履行行合合同同义义务务，而而且且该该合合同同并并未未陷陷入入履履行行不不能能的的境境地地或或者者不不存存在在暂暂时时的的履履行行困困难难的的情情况况
47、下，合同义务人仍然不履行合同义务的行为。下，合同义务人仍然不履行合同义务的行为。n不不适适当当履履行行是是指指合合同同义义务务人人虽虽然然有有履履行行义义务务的的行行为为，但但是是不符合合同要求。主要表现为：不符合合同要求。主要表现为：n（1 1）履行标的的质量不符合合同标准。）履行标的的质量不符合合同标准。n（2 2）履行标的的数量不充足或超过合同要求的数量。）履行标的的数量不充足或超过合同要求的数量。n（3 3）履行时间和地点不恰当。）履行时间和地点不恰当。n（4 4）履行方式钓不适当。）履行方式钓不适当。n（5 5）法定的附随义务没有履行。）法定的附随义务没有履行。n对对于于不不履履行行
48、合合同同义义务务而而造造成成对对方方损损失失的的，违违约约人人应应当当承承担担违违约约责责任任，并并予予以以赔赔偿偿。对对于于因因为为不不完完全全履履行行而而造造成成对对方方损失的（理论上称为加害履行）也要承担违约责任并赔偿。损失的（理论上称为加害履行）也要承担违约责任并赔偿。第第 36页页n2.2.实际履行原则实际履行原则n该该原原则则要要求求合合同同当当事事人人应应当当按按照照合合同同约约定定的的标标的的履履行行义义务务，不不能能用用其其他他标标的的代代替替，也也不不能能用用交交付付违约金或赔偿金的形式代为履行。违约金或赔偿金的形式代为履行。n我我国国合合同同法法第第一一百百一一十十条条规
49、规定定：“当当事事人人一一方方不不履履行行非非金金钱钱债债务务或或者者履履行行非非金金钱钱债债务务不不符符合合约约定定的的，对对方方可可以以要要求求履履行行，但但有有下下列列情情形形之之一一的除外：的除外：n（一）法律上或者事实上不能履行；（一）法律上或者事实上不能履行；n（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；n（三）债权人在合理期限内未要求履行。（三）债权人在合理期限内未要求履行。” ” 第第 37页页n3.3.协助履行原则协助履行原则n对对于于物物业业管管理理合合同同的的履履行行，合合同同的的双双方方当当事事人人一一定定要要为为彼彼
50、此此履履行行合合同同义义务务提提供供方方便便和和必必要要的的协协助助，这这样样会会加加快快合合同同履履行行的的效效率率、提提高高合合同同履履行行的的效效果果。合合同同法法第第六六十十条条第第二二款款也也规规定定了了当当事事人人在合同履行过程中有协助的义务。在合同履行过程中有协助的义务。n4.4.经济履行原则经济履行原则n该原则要求当事人在履行物业管理合同时，一定该原则要求当事人在履行物业管理合同时，一定不要浪费人力、物力、财力和时间，对于在履行不要浪费人力、物力、财力和时间，对于在履行义务过程中出现的损失要采取积极措施防止损失义务过程中出现的损失要采取积极措施防止损失扩大，争取以较高的效率完满
51、地完成合同义务。扩大，争取以较高的效率完满地完成合同义务。第第 38页页（二）物业管理合同履行的规则（二）物业管理合同履行的规则 n物业管理合同履行的规则是在原则基础上的细化。根据我国物业管理合同履行的规则是在原则基础上的细化。根据我国合同法和其他有关物业合同的法规的规定，这些规则主合同法和其他有关物业合同的法规的规定，这些规则主要有以下几类：要有以下几类： n1.1.法定义务规则法定义务规则 n（1 1）通通知知义义务务。在在物物业业管管理理合合同同履履行行过过程程中中，会会发发生生很很多多当当事事人人在在订订立立合合同同时时所所无无法法预预料料的的情情况况，当当这这种种情情况况发发生生时时
52、，一一方方当当事事人人就就应应当及时通知另外一方，以便作出适当的处理和协商。当及时通知另外一方，以便作出适当的处理和协商。n（2 2）协协力力义义务务。协协力力义义务务包包括括协协助助义义务务和和方方便便义义务务两两个个方方面面。对对于于物物业业管管理理合合同同的的履履行行，当当事事人人双双方方都都有有协协助助对对方方履履行行并并提提供供方方便便的的法法定定义义务务，否否则则会会无无端端增增加加当当事事人人的的负负担担，并并为为某某些些当当事事人人不不履履行行合合同同义务提供借口。义务提供借口。n（3 3）减减损损义义务务。在在由由于于主主、客客观观原原因因造造成成一一方方损损失失时时，未未损
53、损失失一一方方和遭受损失的一方应当采取必要的措施防止损失的扩大。和遭受损失的一方应当采取必要的措施防止损失的扩大。n（4 4）保密义务。）保密义务。第第 39页页n2.2.正确履行规则正确履行规则n该规则是全面履行合同原则的具体体现，包括以下几点：该规则是全面履行合同原则的具体体现，包括以下几点：n（1 1）履履行行主主体体正正确确。一一般般来来讲讲，合合同同义义务务只只有有由由合合同同当当事事人人亲亲自自完完成成才才算算是是履履行行主主体体的的正正确确，这这在在理理论论上上也也被被称称为为亲亲自自履履行行规规则则。但但是是，对对于于一一些些经经过过双双方方同同意意的的事事项项可可以由第三人来
54、完成，前提是第三人也同意承担此项义务。以由第三人来完成，前提是第三人也同意承担此项义务。n（2 2）履履行行标标的的正正确确。此此项项规规则则即即为为实实际际履履行行原原则则的的具具体体化，我国合同法第一百一十条对此有明确规定。化，我国合同法第一百一十条对此有明确规定。n（3 3）履行的时间、地点和方式正确）履行的时间、地点和方式正确n3.3.对合同条款约定不明事项的履行对合同条款约定不明事项的履行n该该规规则则的的适适用用必必须须是是以以合合同同有有效效为为前前提提，对对于于合合同同无无效效或或不成立来说，不适用该规则。不成立来说，不适用该规则。第第 40页页n4.4.价格变动的履行价格变动
55、的履行n这这里里所所谓谓的的价价格格变变动动的的履履行行，是是指指执执行行政政府府定定价价或或者者政政府府指指导导价价的的合合同同，在在合合同同约约定定的的履履行行期期限限内内遇遇到到政政府府调调整整价价格格的的情情况况下下，按按照照何何种种价价格格履履行行的的问问题题。在在物物业业管管理理合合同同中中，有有很很多多事事项项都都是是有有政政府府明明确确定定价价或或指指导导价价格格的的，所所以以明明确确这这个个问问题题是是至至关关重重要要的的。我我国国合合同同法法第六十三条明确规定了这个问题。第六十三条明确规定了这个问题。n5.5.情势变更情势变更n所所谓谓情情势势变变更更，是是指指在在合合同同
56、生生效效之之后后、履履行行尚尚未未完完成成之之前前，由由于于发发生生了了当当事事人人双双方方在在订订立立合合同同时时不不可可能能预预见见和和防防止止的的情情况况变变化化，导导致致合合同同的的履履行行将将会会产产生生严严重重不不公公平平的的后后果果，则则当当事事人人可可以以要要求求变变更更或或者者解解除除合同。合同。n我我国国法法律律并并没没有有明明确确规规定定该该规规则则，原原因因是是无无法法明明确确合合理理地地判判断断情情势势变变更更和和商商业业风风险险的的差差别别。但但是是，依依据据诚诚实实信信用用原原则则，该该规规则则仍仍然然可可以以有有效实施。效实施。第第 41页页（三）物业管理合同履
57、行过程中的抗辩权（三）物业管理合同履行过程中的抗辩权 n1.1.同时履行抗辩权同时履行抗辩权n同同时时履履行行抗抗辩辩权权是是指指在在双双务务合合同同中中，一一方方当当事事人人在在对对方方当当事事人人没没有有履履行行合合同同义义务务或或履履行行不不符符合合约约定定的的前前提提下下可可以以拒拒绝履行本方的义务。绝履行本方的义务。n我我国国合合同同法法第第六六十十六六条条规规定定：“当当事事人人互互负负债债务务，没没有有先先后后履履行行顺顺序序的的，应应当当同同时时履履行行。一一方方在在对对方方履履行行之之前前有有权权拒拒绝绝其其履履行行要要求求。一一方方在在对对方方履履行行债债务务不不符符合合约
58、约定定时时，有权拒绝其相应的履行要求。有权拒绝其相应的履行要求。”n2.2.先履行抗辩权先履行抗辩权n合合同同法法第第六六十十七七条条规规定定，当当事事人人互互负负债债务务，有有先先后后履履行行顺顺序序，先先履履行行一一方方未未履履行行的的，后后履履行行一一方方有有权权拒拒绝绝其其履履行行要要求求。先先履履行行一一方方履履行行债债务务不不符符合合约约定定的的，后后履履行行一一方方有权拒绝其相应的履行要求。有权拒绝其相应的履行要求。第第 42页页n3.3.不安抗辩权不安抗辩权n合合同同法法第第六六十十八八条条规规定定：“应应当当先先履履行行债债务务的的当当事事人人，有有确确切切证证据据证证明明对
59、对方方有有下下列列情情形形之之一一的的，可可以以中中止止履履行行：（一一）经经营营状状况况严严重重恶恶化化；（二二）转转移移财财产产、抽抽逃逃资资金金，以以逃逃避避债债务务；（三三）丧丧失失商商业业信信誉誉；（四四）有有丧丧失失或或者者可可能能丧丧失失履履行行债债务务能能力力的的其其他他情情形形。当当事事人人没没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”n根根据据合合同同法法第第六六十十九九条条，对对于于一一方方想想行行使使不不安安抗抗辩辩权权时时，应应当当及及时时通通知知对对方方。对对方方提提供供适适当当担担保保时时，应应当当恢恢复复履履行行。中中止止
60、履履行行后后，对对方方在在合合理理期期限限内内未未恢恢复复履履行行能能力力并并且且未未提提供供适适当当担担保保的的，中中止止履履行行的的一方可以解除合同。一方可以解除合同。n在在行行使使合合同同履履行行抗抗辩辩权权的的时时候候，一一定定要要注注意意其其行行使使的的前前提提是是在在同同一一个个法法律律关关系系中中，即即在在物物业业管管理理法法律律关关系系中中产产生生的的抗抗辩辩权权不不能能对对抗抗房房屋屋买买卖卖法法律律关关系系中中的的当当事事人人；同同样样，在在房房屋屋买买卖卖法法律律关关系系中中的的抗抗辩辩权权不不能能对对抗抗物物业业管管理理法法律律关关系系中中的的当当事事人。人。第四节第四
61、节 物业管理合同的违约、物业管理合同的违约、变更和终止变更和终止 第第 44页页一、物业管理合同的违约一、物业管理合同的违约 n（一）违约行为表现方式（一）违约行为表现方式n所所谓谓物物业业管管理理合合同同的的违违约约，是是指指合合同同的的当当事事人人没没有有按按照照合合同同的的约约定定履履行行自自己己的的义义务务，而而应应当当承承担担法法律律责责任任的的行行为为。物物业业管理合同的违约主要有以下几种情形：管理合同的违约主要有以下几种情形：n1.1.预期违约预期违约n是是指指在在合合同同履履行行期期限限到到来来之之前前，当当事事人人一一方方明明确确表表示示或或者者以以自自己己的的行行为表明不履
62、行合同义务的行为。为表明不履行合同义务的行为。n2.2.履行不能履行不能n履履行行不不能能，在在这这里里是是指指合合同同的的义义务务人人由由于于自自己己的的原原因因，事事实实上上已已经经不不可能实际履行债务。可能实际履行债务。n3.3.履行迟延履行迟延n履履行行迟迟延延，是是指指合合同同义义务务人人在在合合同同履履行行期期届届满满而而没没有有履履行行合合同同义义务务。它可以包括债务人的履行迟延和债权人的履行迟延两种情况。它可以包括债务人的履行迟延和债权人的履行迟延两种情况。第第 45页页n4.4.履行瑕疵履行瑕疵n履履行行瑕瑕疵疵，是是指指债债务务人人履履行行的的标标的的不不符符合合合合同同约
63、约定定的的质质量量标标准准。它它可可以以分分为为违违约约瑕瑕疵疵和和损损害害瑕瑕疵疵。违违约约瑕瑕疵疵，是是指指债债务务人人履履行行的的标标的的在在质质量量上上不不符符合合约约定定标标准准，但但是是尚尚未未造造成他人人身或财产损失。成他人人身或财产损失。n5.5.不适当履行不适当履行n这里的不适当履行是指除上述的瑕疵履行外的、合同债务这里的不适当履行是指除上述的瑕疵履行外的、合同债务人未按照约定的标的、数量、履行方式和地点而履行合同人未按照约定的标的、数量、履行方式和地点而履行合同义务的行为。主要包括部分履行、履行方式不适当、履行义务的行为。主要包括部分履行、履行方式不适当、履行地点不适当、其
64、他违反附随义务的行为。广义的不适当履地点不适当、其他违反附随义务的行为。广义的不适当履行，包括了上述的履行迟延、履行瑕疵等情形。我们这里行，包括了上述的履行迟延、履行瑕疵等情形。我们这里用的显然是狭义的概念。用的显然是狭义的概念。第第 46页页 （二）违约责任的承担（二）违约责任的承担 n违约责任的承担方式有以下几种：违约责任的承担方式有以下几种： n1.1.继续履行继续履行n继继续续履履行行是是指指由由法法院院或或者者仲仲裁裁机机构构作作出出实实际际履履行行的的判判决决或或裁裁决决，强强迫迫合合同同债债务务人人在在指指定定期期限限内内履履行行合合同同义义务务。它它有有以下构成要件：以下构成要
65、件：n（1 1）须有合同债权人的请求；）须有合同债权人的请求；n（2 2）债务履行仍有可能；）债务履行仍有可能；n（3 3）有继续履行的必要；）有继续履行的必要；n（4 4）法院或仲裁机关认为适用继续履行。）法院或仲裁机关认为适用继续履行。n2.2.采取补救措施采取补救措施n我我国国合合同同法法第第一一百百一一十十一一条条的的规规定定也也适适用用于于瑕瑕疵疵履履行行的情况。的情况。第第 47页页n3.3.赔偿损失赔偿损失n根根据据我我国国合合同同法法第第一一百百一一十十三三、一一百百一一十十四四条条的的规规定定，赔赔偿偿的的范范围围限限于于因因违违约约造造成成的的损损失失，包包括括合合同同履履
66、行行后后可可以以获获得得的的利利益益，但但不不得得超超过过违违反反合合同同一一方方订订立立合合同同时时预预见见到到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。n4.4.违约金和定金违约金和定金n物物业业管管理理合合同同的的当当事事人人可可以以约约定定违违约约金金和和定定金金条条款款，但但是是这这两两者者不不可可以以同同时时适适用用。在在选选择择适适用用了了违违约约金金后后，就就不不能能再再要要求求定定金金；同同样样，在在履履行行了了定定金金条条款款以以后后，也也不不能能再再要要求违约金。求违约金。第第 48页页二、物业管理合同的变更二、物业管理合同的变更
67、 n物业管理合同的变更是指有效成立的物业管理物业管理合同的变更是指有效成立的物业管理合同尚未履行或者未履行完毕之前，基于一定合同尚未履行或者未履行完毕之前，基于一定法律事实的出现而导致合同的主体、内容等发法律事实的出现而导致合同的主体、内容等发生改变。生改变。n它包括物业管理合同的主体变更、内容变更两它包括物业管理合同的主体变更、内容变更两个方面。个方面。 第第 49页页 （一）主体变更（一）主体变更n主主体体变变更更是是指指不不改改变变合合同同的的内内容容而而改改变变合合同同主主体体的的情情况况。它它又又可可以以分分为为合合同同债债权权的的转转让让、债债务务的的承承担担、债债权权债债务务的的
68、概概括括承受等三种情况。承受等三种情况。n债债权权的的转转让让是是指指不不改改变变合合同同内内容容，债债权权人人通通过过与与第第三三人人订订立立合合同同的的方方式式将将合合同同债债权权移移转转给给第第三三人人。债债权权人人转转让让权权利利的的，应应当当通通知知债债务务人人。未未经经通通知知，该该转转让让对对债债务务人人不不发发生生效效力力。根根据据合合同同法法第第七七十十九九条条规规定定：“债债权权人人可可以以将将合合同同的的权权利利全全部部或或者者部部分分转转让让给给第第三三人人，但但有有下下列列情情形形之之一一的的除除外外：（一一）根根据据合合同同性性质质不不得得转转让让；（二二）按按照照
69、当当事事人人约约定定不不得得转转让让；（三三）依依照照法法律律规规定定不不得得转转让让。” ” 物物业业管管理理合合同可以归属于合同法第七十九条除外情形中第二项的范围。同可以归属于合同法第七十九条除外情形中第二项的范围。n债债务务的的承承担担是是指指在在不不改改变变合合同同内内容容的的前前提提下下，合合同同债债务务人人将将合合同同债债务务全部或者部分移转给第三人，但是必须征得合同债权人的同意。全部或者部分移转给第三人，但是必须征得合同债权人的同意。n债债权权债债务务的的概概括括承承受受是是指指合合同同的的一一方方当当事事人人将将自自己己的的权权利利义义务务概概括括地地移转给第三人。移转给第三人
70、。第第 50页页（二）内容变更（二）内容变更 n物物业业管管理理合合同同内内容容的的变变更更，是是指指在在不不改改变变合合同同当当事事人人的的前前提提下下，对对合合同同内内容容所所作作出出的的变变更更。主主要要包包括括履履行行标标的的物物的的数数量量、质质量量、履履行行的的期期限限、地地点点、方方式等内容的变化。式等内容的变化。n导导致致合合同同内内容容变变更更的的客客观观事事实实主主要要是是当当事事人人双双方方协协商一致。商一致。n例例如如，天天津津市市某某小小区区的的物物业业公公司司在在与与业业主主委委员员会会订订立立的的物物业业管管理理合合同同中中约约定定，物物业业管管理理服服务务费费按
71、按照照每每平平方方米米1 1元元的的标标准准收收取取，保保证证提提供供达达到到一一级级标标准准的的服服务务质质量量。但但是是在在执执行行过过程程中中，由由于于物物业业公公司司的的能能力力所所限限，无无法法达达到到一一级级标标准准，故故业业主主委委员员会会与与物物业业公公司司进进行行协协商商，将将收收费费标标准准下下降降为为0.750.75元元每每月月每每平平方方米米，标标准准改改为为二二级级。这这就就属属于于物物业业管管理理合同内容的变更。合同内容的变更。第第 51页页 三、物业管理合同的终止三、物业管理合同的终止 n 物业管理合同的终止，是指由于一定的法律事实的物业管理合同的终止，是指由于一
72、定的法律事实的发生，使得合同所设定的权利义务在客观上归于消发生，使得合同所设定的权利义务在客观上归于消灭。灭。n我国合同法第九十一条规定：有下列情形之一我国合同法第九十一条规定：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：的，合同的权利义务终止：n（一）债务已经按照约定履行；（一）债务已经按照约定履行；n（二）合同解除；（二）合同解除；n（三）债务相互抵销；（三）债务相互抵销；n（四）债务人依法将标的物提存；（四）债务人依法将标的物提存；n（五）债务人免除债务；（五）债务人免除债务；n（六）债权债务同归于一人；（六）债权债务同归于一人；n（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
