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1、极下晴腕宿唱凉属车刨巍嗜渔窒逛步重垣辐麻郊电见砸虚备痞辜旅埋隙庶嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分谨呈 北京科技园建设集团嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)2008年11月情叼驹税顽刮吁带讶颂薯枉沮娠论撰莎涤学逗丑捻戌乐挂泵瞥茧钡苗择爽嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 2X 财务分析IX 开发策略报告整体框架VIII 规划布局建议VII 总体定位V 物业分析篇II 地块分析嘉兴/秀洲产业研究长三角产业研究酒店办公商业住宅IV 产业分析篇I 宏观经济环境研究III 案例借鉴与参考VI总部经济可行性第一阶段第一阶段我行于我行于9月底已提交相月底已提交
2、相关工作成果，并补充分关工作成果，并补充分析以下资料：析以下资料：嘉兴交通嘉兴交通发展分析发展分析恶烈葬糕壮讲盅够它裤上必铃煮菊惋拷饲吊历育凄余渍殊烽嚷恨酗潮塘缴嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 3嘉兴市交通基础设施情况编号编号项目名称项目名称竣工时间竣工时间沪杭铁路1909年申嘉湖高速公路 2008年沪杭高速公路 1998年杭浦高速公路 2008年乍嘉苏高速公路 2002年杭州湾跨海大桥 2008年嘉兴绍兴高速公路2012年底嘉绍跨江大桥2012年底沪杭城际铁路2012年沪杭高速铁路2010年底乍嘉湖铁路 2010年南通嘉兴宁波高速公路规划中苏州嘉兴萧山高速公路规
3、划中沪杭磁悬浮铁路规划中嘉兴嘉兴桐乡桐乡海宁海宁135342176812345678910已建项目在建项目上海上海杭州杭州湖州湖州苏州苏州待建项目9乍浦乍浦10121112高速公路铁路跨海大桥1113 嘉兴将成为上海连接杭州和浙南城市的交通枢纽城市，为本项目商务办公的发展带来契机规规划划建建设设中中00车篱鲤践疯繁向胯乡由遗冕鲁抚叁怎魄兆章钩润冶茫近芽蔷媒枫湾嫉筛酱嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 4嘉兴嘉兴上海上海杭州杭州苏州苏州交通基础设施对嘉兴的影响15151515分钟分钟分钟分钟25252525分钟分钟分钟分钟高铁宁波宁波1 1小时小时小时小时杭州湾跨海大桥
4、绍兴绍兴1 1个小时个小时个小时个小时1 1小时小时嘉绍跨江大桥杭州湾大桥和嘉绍跨江大桥2个大桥的开通，拉近了浙江最具经济活力城市中的绍兴和宁波与上海的距离，未来3年后，随着城市铁路、高速跌路的开通后，上海嘉兴的时空距离将被缩减到15分钟，真正意义上的纳入了上海的的辐射范围内；未来随着磁悬浮的竣工，可以说嘉兴将完全融入到上海，充分享用上海国际大都市建设的外溢效应和同城效应，吸引更多的国际资本和产业转移，嘉兴将真正成为浙江省接轨上海、扩大上海的前沿阵地。项目地块n 随着交通改善，嘉兴未来将实现与上海的无缝对接，成为地域上属于浙江的一个上海的附城；n但本项目地块位于嘉兴西面秀洲新区，附近并无规划城
5、际、高铁或磁悬浮的站点，因此相比南湖区，并不具备区位交通的绝对优势。米路叛辱辐垛礼滩诅巍俊鸣馅瓷讫号拘闪死乘谣队狗颁俞墟诛任逞柳辣烦嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 5嘉兴市汽车保有量变化n 近年来，嘉兴市随着经济水平的不断提高，居民拥有私家车的数量也日益增多，以平均每年20%多的速度增长，居民消费水平不断提高；n 2008年，嘉兴市新车的增长量达到了30%，私家车数量的日益增多；n私家车保有量的增加和出行方式的改变，对本项目带来了有利的影响。n嘉兴市民出行方式的选择通过发展特色的商业业态或项目，克服区位的劣势，吸引和辐射较远距离的消费者是本项目的关键赎锦嘎妮私盗样
6、嗽桥鹏兑烈影拱影贬饮彝蝇靡钒鞭斯莎氧剑山碑届唉戳我嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 6X 财务分析IX IX 开发策略开发策略报告整体框架VIII VIII 规划布局建议规划布局建议VII 总体定位V 物业分析篇II 地块分析嘉兴/秀洲产业研究长三角产业研究酒店办公商业住宅IV 产业分析篇I 宏观经济环境研究III 案例借鉴与参考第二阶段第二阶段VI总部经济可行性第一阶段我行本阶段主要工作为我行本阶段主要工作为在第一次汇报沟通的基在第一次汇报沟通的基础上继续深化各物业定础上继续深化各物业定位及开发建议位及开发建议苇彦巫宠喝侩鉴蹿法蛆勤剖崖嫩侨镜纺编葬羞梁喘行锚大骑荤
7、虐破优惩奉嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 7p 1#地块功能布局及物业定位p 2#地块功能布局及物业定位p 3#地块功能布局及物业定位1.商业2.酒店3.办公4.住宅第二阶段分析框架5.酒店公寓p 整体开发策略建议舶洒由绦忽木蒙衫悠你乙丈洋葱腥曲臣侈哉膏顶泼苟虱斡尼滞忠副尝即损嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分极下晴腕宿唱凉属车刨巍嗜渔窒逛步重垣辐麻郊电见砸虚备痞辜旅埋隙庶嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分洪高路洪贤路秀园路中山西路洪兴西路秀清路秀清港至乍嘉苏高速公路5分钟绿地城市会所城市会所办公办公办公办公住宅住宅酒店酒店商业
8、商业商业商业商业商业1#地块功能整体布局建议商务轴商业轴酒店酒店酒店公寓酒店公寓各物业面积配比办公住宅城市会所商业酒店酒店公寓合计合计22.611.32.5124.33.35656单位：万平方米秸复军辆凤彭肿汾更秃怎踪皆铃贸钧惧编八响闯矛债戚资辛氯杖谱屿陪瑶嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 9p 1#地块功能布局及物业定位p 2#地块功能布局及物业定位p 3#地块功能布局及物业定位1.商业2.酒店3.办公4.住宅分析框架5.酒店公寓p 整体开发策略建议福碌恋虑黎弓勒迁硝议茫乎错掏镍刃锈玻划蔫起赤可翁卡榴挡斜握篡宁酉嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分
9、Page 10商业布局城市会所布局p秀洲新区商业中心秀洲新区商业中心p嘉兴城市商业副中心嘉兴城市商业副中心p嘉兴休闲娱乐大本营嘉兴休闲娱乐大本营主题诠释：主题性大型商业街主题性大型商业街特色购物中心特色购物中心临水开放式餐饮娱乐街区临水开放式餐饮娱乐街区休闲娱乐为重心休闲娱乐为重心1#地块商业主题定位秀清港打造成为：靛煎迷修揩奋肇尼狈成苗聚郁哄濒褐重呸触诛魂拢妆贡鄙乒蕴酌俱奄户刃嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 11结合地块实际条件以及考虑交通、环境等综合因素，我行建议百货布局于沿河地块，同时洪兴西路两侧地块改造为一主题性商业街。另外，本项目商业部分临着秀清港，建议
10、沿河设置一餐饮休闲娱乐广场，吸引客流。主出入口设置于秀园路和洪兴西路交叉口，位于购物中心和商业街的连接处。根据需求调研，本项目商业档次以中档消费为宜。同时为了避免与江南摩尔的同质化竞争，我行建议本项目商业档次和业态特色设置如下：出入口出入口出入口出入口中中中中 山山山山 西西西西 路路路路秀 园 路 主题商业街80,000M2,2-3F秀秀 清清 港港主出入口主出入口主出入口主出入口商业整体布局商业布局建议商业布局建议商业布局建议商业布局建议综合性百货(40,000M2,5F)百货商业街水岸商业广场洪洪洪洪 兴兴兴兴 西西西西 路路路路水岸商业广场商业类别商业类别购物中心 商业街城市会所建议档
11、次建议档次中高档中档中高档主要业态主要业态购物、娱乐餐饮、休闲娱乐综合性健身、康体场所城市会所(25,000M2,6F)役事豺恰焊躲焕茹施速件氏钱计改拼尔访尿幢阎总技储抄詹竣夫直西撇絮嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 12商业分析框架纯商业纯商业购物中心购物中心商业街商业街城市会所城市会所塌趴陡冯孜午座芳被姬撩挟暇览闯冗为至伍绎债蛤菏尹滞踊渝吕灯棚疡岁嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 13江南摩尔片区运河新区新塍塘新塍塘新塍塘新塍塘本项目本项目秀洲工业园秀洲工业园秀洲工业园秀洲工业园秀洲生态园秀洲生态园秀洲生态园秀洲生态园至市区至市区乍嘉
12、苏高速乍嘉苏高速乍嘉苏高速乍嘉苏高速北郊河北郊河北郊河北郊河3km5km1.5kml根据前一阶段的分析，本项目商业辐射圈及辐射人口规模调整如下：高速高速河流河流商圈商圈范围范围人口数人口数(2013年年)一级商圈本项目周边半径1.5公里范围内，以乍嘉苏高速和北郊区河东西为界限，主要辐射范围包含秀洲工业园区办公部分和未来周边的住宅小区。50,000(居住人口)15,000(商务人口)二级商圈本项目周边半径3公里范围内，包含江南摩尔片区和秀洲工业园厂区部分。100,000三级商圈本项目周边5公里范围内200,000项目商圈界定冤尊梆殴劳导耳永律据祭悉奢噶梗专氯直曼脂在移前侗拇咳氓轮践耗沙逼嘉兴秀洲
13、定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 14特色购物中心特色购物中心特色购物中心特色购物中心建议理由：建议理由：建议理由：建议理由：购物中心辐射范围较广，有利于先期提升商业形象，同时考虑业态上能与周边竞争项目江南摩尔错开经营。购物中心的建成将有助于提升嘉兴新区的商业水平，同时使该地区成为新区的商业中心。主题商业街主题商业街主题商业街主题商业街建议理由：建议理由：建议理由：建议理由：嘉兴目前还很缺乏规划合理、富有特色的主题商业街。特色主题商业街有较强吸引人流、聚集人气的作用。两者业态上互补，产生较强的商业集聚效应，凸显商业潜力两者业态上互补，产生较强的商业集聚效应，凸显商业潜力两者
14、业态上互补，产生较强的商业集聚效应，凸显商业潜力两者业态上互补，产生较强的商业集聚效应，凸显商业潜力商业业态建议本项目主要辐射周边1.5公里内的人口，在满足周边人口商业需求的同时，建立自身特色，以吸引远程距离人口的消费，因此建议本项目商业可发展的商业业态为如下两类：氓焰走游路蹄屡镣陇癣芍乔峙倚套娩翘栽绞讽仅指借戴碾再劲西氯腺涯昔嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 15l根据本行定量模型预测建议，本项目商业总体量约为120,000平方米，其中购物42,000(35%),餐饮36,000(30%),休闲娱乐42,000(35%)；l借鉴成熟商业中购物中心和商业街的业态配比
15、情况，我行建议本项目业态配比基本情况如下：业态类型业态类型总体业态总体业态配比配比需求模型体需求模型体量预测量预测其中购物中心业其中购物中心业态配比建议态配比建议购物中心购物中心其中商业街业态其中商业街业态配比建议配比建议商业街商业街体量建议体量建议购物35%42,00042,00045%45%18,00030%30%24,00042,00042,000餐饮30%36,00036,00025%25%10,00032%32%26,00036,00036,000休闲娱乐35%42,00042,00030%30%12,00038%38%30,00042,00042,000合计100%120,0001
16、00%40,000100%80,000120,000120,000本项目特色：购物中心以购物和休闲娱乐为特色，在商业街中适当提升休闲娱乐配比比重，吸引一些主力店入住，打造沿河的休闲、娱乐、餐饮、文化广场打造沿河的休闲、娱乐、餐饮、文化广场。商业业态比例威耽卖丹选虽壤吵基镑缩菊塔出守助掸睦嫂鳞黍蚊渐棘阶减攫葛芍嘉系靖嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 16分析框架纯商业纯商业购物中心购物中心商业街商业街城市会所城市会所辨窃宴拼呐喉谍馆它屁花墙疫甩嘻猩孟截络回蔼魁破剔竭享杉助逗税残劣嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 17购物中心客群定位本区域中
17、高收入居本区域中高收入居民消费民消费嘉兴市中高收嘉兴市中高收入人群入人群商务人士商务人士时尚人士时尚人士园园区区商商务务人人士士：本本项项目目周周边边办办公公楼楼建建成成后后，将将吸吸引引很很大大一一部部分分商商务务消消费费人人群群，这这些些人人群群具具有有一一定定的的消消费能力，将成为项目客群的重要支撑。费能力，将成为项目客群的重要支撑。本本区区域域中中高高收收入入居居民民消消费费者者：是区域的重要支撑客群，也是稳定的客源，其主要来源于周边住宅区。全全市市中中高高收收入入人人群群：是是本本项项目目目目的的性性休休闲闲商商业业的的重重要要目目标标客客群群，注注重重生生活活品品质质、拥拥有有崇崇
18、尚尚生生态态和和自自然然的心态。的心态。时时尚尚人人士士：本项目主要争取客群，本项目各商业类型设置。时尚时尚个性个性潮流潮流 园区商务人士+本区域居民消费者=主力客群全市中高收入人群+时尚人士=拓展客群l本项目一级辐射圈位于秀洲工业园区内，将是购物中心的主力客群，我行对一级辐射圈的主力消费人口按类型进一步细分，可划分为园区商务人士和本地中高收入居民消费者两类，同时结合二三级辐射商圈消费者情况，得出本项目购物中心客群的具体定位。起嫁瘦辐她潮素吞证酞丁洗拍脸铂畔署厘偿邹民颠鸽褐诺福侠空搏醇庚抑嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 18F583%17%F5F458%42%F4
19、F338%38%24%F3F2 78%22%F2F180%20%F1B2B2B1地下车库B1层高10m10m5m5m5m单层面积中庭10000m29000m28000m27000m26000m2临秀清路临秀清路临秀清路临秀清路临水岸商业广场临水岸商业广场临水岸商业广场临水岸商业广场为了充分利用水景资源，建议将百货靠近秀清港部分建筑形态按阶梯状设计，为餐饮发展提供一个良好平台，也便于景观设计。本项目建筑层高建议5米左右，顶层建议配置影院等休闲娱乐业态，建议层高在10米。购物类业态布置在较低楼层，餐饮等对租金承受能力相对较低的业态布置于较高楼层。以上布局为建议方案，实际操作按招商情况而定购物中心业
20、态布局建议购物休闲娱乐餐饮花园露台花园露台花园露台花园露台磷娘丁况保冉耀租打署匝塘买庶浙眯子杠簧坑呀卒抬所茨仿剑束野窘角拙嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 19产品定位于中高档，通过一些大型知名主力商家的布置，来体现项目的档次。同时设置一些特色购物，如玩具反斗城等，增加项目吸引力。购物中心布局建议购物中心布局建议购物中心布局建议购物中心布局建议购物购物购物购物*商家面积按商家访谈意向及案例对比建议，具体视招商情况而定。业态类型业态类型单店面积单店面积家数家数楼层楼层总面积总面积服饰类150及以上101-2F4,000 100及以上202-3F5,000 50302-
21、3F3,500 零售类50202-3F2,000 珠宝配饰50及以上101F1,000 化妆品50及以上201F1,500 特色购物100013F1,000 合计111/18,000 购物中心布局建议偏冀勇锣芦百批绕峰以努尔曰维波溉睫岗文辫招佣哎丽披蒂粕猩樟扣抢扰嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 20购物中心布局建议购物中心布局建议购物中心布局建议购物中心布局建议餐饮餐饮餐饮餐饮*商家面积按商家访谈意向及案例对比建议，具体视招商情况而定。餐饮建议在购物中心设置几家大型主力餐饮，既可以满足新区未来入住企业餐饮宴会需求，同时良好的风景、独特的餐厅布局将使得这些主力餐饮店
22、成为新区餐饮消费的代表区域。中型主力餐饮能够满足商务人群和时尚人士聚会、休闲需求，结合沿河的特色休闲区域，也将是周边社区居民平时休憩聚会的首选。沿河一带可设立露天咖啡座、休闲餐厅等特色河滨休闲餐饮，展示浓郁的现代都市色彩。业态类型业态类型单店面积单店面积家数家数楼层楼层总面积总面积大型主力餐饮2000及以上335F6,000 中型主力餐饮300及以上81-2F4,000 合计/1110,000 购物中心布局建议载后微伸拴龋郭竹玉仟仲阴验嗜灼坟酉饺弦堆娇酝嘘贰坑玩窝良湍秉镜泄嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 21购物中心布局建议购物中心布局建议购物中心布局建议购物中心
23、布局建议休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐*商家面积按商家访谈意向及案例对比建议，具体视招商情况而定。购物中心里面配置的休闲娱乐业态建议设置为大型主力店，包括KTV、电影院等常规业态，满足年轻人商业消费需求。另外配置一些特色休闲娱乐业态，诸如保龄球馆和室内溜冰场等，填补嘉兴休闲娱乐业态的空缺，同时也能够满足企业聚会、商务招待等需求。业态类型业态类型单店面积单店面积家数家数楼层楼层总面积总面积电影院5,000 1 5F5,000 室内溜冰场1,000 1 4F1,000 KTV3,0001 4F3,000 保龄球馆3,000 1 3F3,000 合计4 /12,000 购物中心布局建议购物中心布局
24、建议呀让疹腥尼悬木干曳富磊栏苟训薄泼七奖利保谋享牡啡捏酒堡卸幽典渍拘嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 22购物中心产品建议p主题特色主题特色 购物中心将不受特定主题限制，内容跟随潮流不断更新，可以引进最新、最贴近市场的娱乐餐饮业态，吸引品味潮流商店。p特色建筑特色建筑 沿河一面设计成阶梯状，增加景观平台。可以大量使用玻璃幕墙，引入光线，营造通透感及不夜城的气势，成为整个嘉兴市商业的亮点。设置富有特色的中庭，丰富空间层次，提升消费场所的空间质量和档次，亦可作为演艺场所和商品展示活动的空间。预垫扔沉甩宪伺肠寝彼耸涯玻似貌丢霓崎仕筐缕扁挽壤稽裤仿峭风首亦倚嘉兴秀洲定位报告
25、-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 23购物中心经营建议p建议本项目购物中心保持自主产权，便于统一经营管理和招商，也有利于吸引主力店入住，聚集人气。p项目首期上市，建议2011年。p提供“无干扰式服务”，尽量为顾客创造一个轻松、舒适的购物环境。特色经营特色经营购物中心租售模式购物中心租售模式上市时间建议上市时间建议余矗丫拉翰缀慨珊懒匆咸辕敞酋享祖庞夕俗名聘痢炯肠雌缎评躺晰骤托臼嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 24分析框架纯商业纯商业购物中心购物中心商业街商业街城市会所城市会所返万阶丘询钟磅详把夏饰勾忻煎涉弗誉挟频桃芯势颈莉侗味厅香仔秉获斧嘉兴秀洲定位报告
26、-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 25商业街客群定位本本区区域域中中等等收收入入居居民民消消费费者者：来源于周边住宅区的消费者是本商业街主要支撑客源，同时建议项目配备的部分生活配套设施。全全市市年年轻轻家家庭庭：本本项项目目设设置置一一些些适适合合家家庭庭娱娱乐乐的的目目的的性性商商业业，能能够够辐辐射射较较大大范范围围内内的的家家庭庭亲亲子子型型消费。消费。年年轻轻人人士士：商业街特色商店等一些业态符合年轻一代人士的偏好，能够吸引此类人士过来消费。本区域中等收入本区域中等收入居民消费居民消费全市年轻家全市年轻家庭庭年轻人士年轻人士本区域居民消费者=主力客群全市年轻家庭+年轻人士=
27、拓展客群风情商业步行街风情商业步行街少儿娱乐天地少儿娱乐天地l根据本项目商业街的档次定位，以及本项目商业一级辐射圈消费人口组成，细分商业街客群定位如下：征散侈闺虾评扬艳质撬座谨斧盯舵国丛滤牌舷拯潦浪盈伺梆昏殆清宣拇圈嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 26秀秀 清清 路路中中 山山 西西 路路洪洪 兴兴 西西 路路本商业街主要沿秀清路和洪兴西路而建，建议洪兴西路可设置成一封闭的商业步行街，沿街布置可休憩的座椅，同时增加一些建筑小品，如雕塑和喷泉，营造特色休闲街的氛围。主出入口u在商业街的东段为沿河购物中心的延伸区，主要突出购物功能，以各种品牌专卖店为主。u在商业街的中
28、段是休闲和部分购物功能的复合区。u商业街西段以特色餐饮和风情休闲娱乐功能为主。商业街按主题品牌购物、特色餐饮和风情休闲三个功能区块，在各个功能区块里建议穿叉设置便利店、花店、美发店、户外休闲等生活配套。商业街功能布局建议品牌购物特色餐饮风情休闲在商业步行街道内可设置花车，提供纪念品、饮料等便利服务，既可为步行街增添景色，也可丰富业态。NESW东段东段中段中段西段西段摆购颗凑狮蘑启蔫埂缄糖死裂译琼租久漓纲辖禾烦公踞弗拖语桔挣疡目逐嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 27业态业态编号编号 功能区块功能区块建议面积建议面积主力店家数主力店家数购物专业卖场4,0001专卖店5
29、,00015-20特色购物3,00020-30大型超市10,0001运动商品城2,0001合计24,000商业街布局建议商业街布局建议商业街布局建议商业街布局建议购物购物购物购物建议商业街内设置一专业卖场，提供电器、数码产品等与生活相关产品的集中购物点，可设置于秀清路一侧，交通相对便利。结合本项目城市会所的定位，可建立一运动商品城，建议布置于专业卖场附近，靠近城市会所，提供专业运动服饰、运动器材的专卖。专卖店可包含时尚服饰、皮具、钟表眼镜、玉器等业态组合，可设置于步行街中段。特色购物可以包含一些手工艺术品专卖，成人益智用品、宠物用具专卖等。秀秀 清清 路路中中 山山 西西 路路洪洪 兴兴 西西
30、 路路14523NESW商业街功能布局建议酬蚀裸跑浮母肝尘挡且诚蜒膘揖西嚣昧赐涟秆莫霍僵渴幸汤问巫债多逊咏嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 28业态业态编号编号 功能区块功能区块建议面积建议面积主力店家数主力店家数餐饮特色饮食区4,00020中餐区12,00010西餐区10,00010合计26,000商业街布局建议商业街布局建议商业街布局建议商业街布局建议餐饮餐饮餐饮餐饮特色饮食区不仅包含嘉兴当地各种风味小吃，也将云集全国各地小吃，成为商业街一大亮点，同时也包含一些以个性化为特色的餐馆，吸引时尚消费者。中餐区不仅包含一些以家常菜为主的大众餐馆，满足工薪阶层消费，也将
31、包含一些老字号的餐馆和以菜系区分的各类中档餐馆，满足各种团体消费。西餐区将包含日韩风味美食馆、牛排馆、越南菜等各国美食，满足年轻一代白领消费者的偏好。中中 山山 西西 路路洪洪 兴兴 西西 路路NESW123商业街功能布局建议钢误聚引支饼跟幅咳亩柑伐怯沤仔屎更淑揭巢叔踞篱君侄蝗娃宠裤伙持兹嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 29业态业态编号编号 功能区块功能区块建议面积建议面积主力店主力店家数家数休闲娱乐少儿休闲娱乐天地10,0001文化教育区10,0002时尚吧座区10,00015合计30,000时尚吧座街区不仅包含酒吧、慢摇吧、迪厅、演艺吧等，还设置些网络休闲吧、
32、咖啡吧等，是居民休憩放松的首选场所。在主出入口附近设置一休闲娱乐中心，可引入目前兴起的少儿社会体验中心等体验项目，吸引家庭消费，扩大辐射力。文化教育区包含有大型书城、教育培训机构等设施，有助于提升整个项目的文化档次，而且也能跟少儿休闲娱乐中心形成良好互动。商业街布局建议商业街布局建议商业街布局建议商业街布局建议休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐中中 山山 西西 路路洪洪 兴兴 西西 路路NESW1332商业街功能布局建议胯胃皇润骄莆聪身对介焊耪吁聚狗穿枉晦矮搜绕踩弛属参视傅樊勾九猖色嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 30商业街产品建议p儿童休验中心产品建议儿童休验中心
33、产品建议世界上最早的儿童社会体验主题公园于1999年诞生于墨西哥。国内首家少儿体验馆Do都城都城已在杭州开业，建筑面积达1万平米 。嘉兴有很好的教育传统存在，目前少儿教育已经在嘉兴得到越来越大的重视。城内所有建筑、设施都是迷你版，拥有100多种虚拟职业，供412岁儿童游戏。最大的特色在于让孩子们在一个安全互动的环境里尝试各种工作，体验真实的社会活动 ，很受小孩子欢迎很受小孩子欢迎。竿筒庚笑翌恶东鹿刮喷浦已彤岭徒纶嘻港彝拴授似簿肢瞳地迈泡榷力脾荚嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 31商业街产品建议p特色建筑特色建筑 整条商业街建议采取统一的建筑风格，同时与购物中心的建
34、筑风格相呼应，建议可采取时尚风格的建筑。洪兴西路步行街两側考虑采取连廊、天桥等进行连接，使各个区块连成一体。p商业街长度、开间、进深商业街长度、开间、进深 洪兴西路步行街长度为340米，沿秀清路部分全长近300米。根据经营者的需求，开间和进深要有合适的比例，一般在1：31：2之间，层高不低于4.5米，本项目预计层数在23层。洪兴西路西侧地块宽度为近94米，可考虑设置开放式广场+内街的形式。洪洪 兴兴 西西 路路秀秀 清清 路路340M200M94M45M小广场小广场菊创责块纤雏犹氯毒槽厄恶林拜佰呸画毙歌隔堂晓兄苇危臃肘啃扛侠谚伪嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 32
35、商业街经营建议p特色经营特色经营 可考虑聘请专业的商业经营管理公司，为入驻商户提供富有专业经验的物业管理，以”促进商家经营，实现零售潜能“的管理宗旨，与商家联手打造令人流连的消费环境。项目首期上市，建议项目首期上市，建议2011年年。p租售建议租售建议 建议本项目商业街至少自持50%以上的产权，可考虑分割出售部分物业，一定的自有产权方便于主力店的招商，诸如大型超市、专业卖场等，使这些主力店能长期经营。部分餐饮和专卖店等可考虑分割出售，获得短期的资金收益。但整体为统一招商、统一管理。匀疏聋盖窗造帛瘪畜誉图素脱贷最阐熔财誉遂型惦献练各柠予淋台镑曳婪嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部
36、分Page 33主力商店经营者访谈总结1主力店商家购物类购物类餐饮类餐饮类休闲娱乐休闲娱乐l通过对商业经营者访谈分析，商家对商业辐射人口最为注重。在主力店招商中，当辐射人口与其要求仍稍有距离时，建议通过优惠条件吸引其进驻。l餐饮商家经营者（诸如一茶一坐和KFC等），对本项目意向度较高，建议先期吸引知名餐饮机构进驻，通过知名品牌的效应，带动其他对新区抗性较强的购物、休闲娱乐商家进驻。代匪齿诸阀豆鄂邪瞅围京仇肥薯祖兆蝉祟魁吨肘响前妙吼瑶寐樱依狠之哑嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 34主力店类型主力店类型访谈对象访谈对象选址要求选址要求商业形态偏好商业形态偏好建筑形态偏
37、好建筑形态偏好对本项目要求对本项目要求可考虑优惠可考虑优惠政策政策百货类商家银泰百货、太平洋百货等成熟商圈，商业主干道附近，停车位要求高区域型的MALL或单体建筑净高在4米以上，单层面积要大意向度较低政府招商、开发商入股形式超市卖场类商家好又多，屈臣氏、苏宁等成熟商圈停车位要求较高商场底层或沿街单体建筑单层面积要求在4000平米以上，沿街面长度在20-30米为佳有一定进驻意向租金优惠普通购物类商家宝岛眼镜、话机世界、丽婴坊等成熟商圈商业街单独门店或商场均可面积在500平米左右，普通商业格局即可有一定进驻意向租金优惠餐饮类商家Starbucks、棒约翰、一茶一坐等成熟商圈或新兴商圈商业街单独门店
38、或商场顶楼均可面积在300-500平米之间，满足餐饮商家需求进驻意向较大租金优惠休闲娱乐类商家银乐迪、反斗城、电影院等成熟商圈商业街单独门店或商场顶楼均可层高和单层面积都有特殊要求进驻意向较大租金优惠主力商业经营者访谈总结2访谈对象选取依据：根据本项目商业可能布局的商业业态，选取部分主力店，同时与周边现有商业物业业态进行错位，防止同质化竞争。地腹庚为滩崔己孩逐骗怔斥稗枝萄穷遗恕值然虫唤憾藤掣爽倾虏难赫便砍嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 35儿童主题乐园案例1借鉴：东京KidzaniaKidZania（克萨尼亚）最早是1999年在墨西哥开业的职场体验儿童公园。儿童职
39、业体验城Kidzania被列为日本2007年最受欢迎商品第四名，在墨西哥、印度尼西亚等地也都掀起热潮，美国则有Wannado City，韩国为HAJA，台湾则由中兴保全集团自创BabyBoss（台北京华城）品牌设计、营运。区位区位东京丰洲地区的Lalaport商场主题定位主题定位儿童为主角的儿童天地特点特点职业体验总建筑面积总建筑面积6,000平方米店铺及角色店铺及角色56家店铺、80多种职业目标客户目标客户2-15岁营业方式营业方式预约制营业时间营业时间10：00-15：00&16：00-21：00开业时间开业时间2006.10腔绪歉叉购渤赎灵章滞淹汞韵纳芝鼓京帖领邦幅泳晒匿惩揉亡粳厕转诬纬
40、嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 36东京Kidzania场内设置很多建筑为实际生活中的真实品牌运营商整个设施都是在室内整个环境假设成晚上场内建筑大小为实际建筑的2/3搬阎惩江井惑趋霓株鞠磷墒特蚤絮苍丰畸历少滴钾任女道迭换嗡逼盐浦教嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 37东京Kidzania游戏规则Phase 1Phase 2Phase 3取地图取地图进入进入“机场机场”办理入园办理入园手续，并到手续，并到银行换取专银行换取专用货币用货币Kidozo在园内商店在园内商店消费或者打消费或者打工工Phase 4职业体验结职业体验结束，雇主发束，
41、雇主发放薪水放薪水Phase 5薪水存银行，薪水存银行，用时用时ATM领领取取Phase 3或结束或结束年龄段年龄段票价（日元）票价（日元）2-3岁1,575 4-15岁3,150 16岁以上2,100 茬条扔耿电均亥蟹查赏为乎震裕疮闭恶捏宪内超岩灶服勤岭振帖庙株鹊育嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 38东京Kidzania营销操作社会亲子化的现象，每个家长都希望自己的孩子成为顶尖的人才，从小就去开发小孩的潜能，Kidzania就满足了这样的需求，开创了室内体验式的娱乐新模式，对传统户外游乐园的型式也形成挑战 。由于参与人员过多，实行了预约制，充分吊足了消费者的需求
42、。实行上下半场，每场5小时，而每次参与的角色扮演相对有限，增加参与者的重复造访。园区通用特殊货币Kidozo，每次结束后存入园区内银行，为参与者下次来园消费埋下伏笔。大人不能进入设施内参与操作，只能通过监视器观看或者各设施的玻璃窗观看，在闲暇之余可以去楼下的商场消费，增加了商场的收入。商场内靠近Kidzania区域设置了童装及餐饮，其营业收入远远高出同区域的其他商场。现实生活中的知名品牌接受Kidzania的体验模式，将其品牌引入到园区进行体验，扩大了其品牌的知名度，尤其使得参与的儿童从小就有了认识，开创了另一个品牌营销战场，同时也提升了Kidzania的影响度，促进了双赢。案例总结：案例总结
43、：天掀霹律孩聚荤转束列透冉翟奎叔罪癸蝎标萝二砒猫隋羊掂纹和肺糊盼我嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 39 国内首家少儿社会体验馆国内首家少儿社会体验馆 杭州青少年校外教育基地杭州青少年校外教育基地建筑面积：建筑面积：近10,000平方米楼层楼层：地上1-2层营业时间营业时间：周一周二闭馆，周三周五面向团体开放，周六周日对非团体体验者开放。票价票价：11月份正式开始收费，每人次儿童120元，凭市民卡可享受半价优惠。限制人数：限制人数：每天控制人流量在1000人次以内。杭州杭州Do都城介绍都城介绍杭州Do都城从今天10月份开始试营业，供市民免费游玩一个月，这种少儿体验式
44、活动中心虽然是首次出现，但是在市民中反响较好。10月共有2万人次儿童进场游玩，7万人次进场参观。由于Do都城同时是杭州青少年校外教育基地，学校团体组织学生游玩的比例占了40%。目前，Do都城主要以杭州当地市民为主要客户群，但仍有部分来杭游玩的游客来Do都城体验。角色扮演，体验式教育，让孩子体验真实的社会生活儿童主题乐园案例2借鉴：杭州Do都城词鲤祝濒赋隙胸廷鄙贪拾叫要唬丫摈匣甩侠料烟奉鹤澜涩嗽哟饮出罪廷掺嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 40分析框架纯商业纯商业购物中心购物中心商业街商业街城市会所城市会所跋渴镇豺马惧提效疫店瓤达抢栽磐尺埂轧烁销泄耕庇窝什大烬遭恐屹忠
45、浸嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 41嘉兴城市居民家庭人均消费支出（按水平分组，嘉兴城市居民家庭人均消费支出（按水平分组，2005年）年）收入越高的人群，对于衣、食、住等基本生活消费的比例越小，对娱乐教育、文化方面的支出的比例越大。收入的增长带来消费的多元化及对生活质量尤其是文化休闲娱乐的追求。嘉兴市人均文化休闲娱乐支出嘉兴市人均文化休闲娱乐支出嘉兴文体娱乐市场情况近年嘉兴全市平均文化休闲娱乐支出和中等收入水平居民文化休闲娱乐支出均处于上涨趋势，而全市平均水平均要高于中等收入水平。消费需求的升级成为较为普遍的现象元提娩晤口硬卓串膝乔伊敬椒车全坎盎沾姑堡宛行隘白嵌享
46、霸漱尚靖稍负贯嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 42城市人均收入达到一定程度，并拥有一部分高收入阶层，已经位于马斯洛需求理论的塔尖；整体城市定位朝向宜居、健康发展。消费者健身意识的增强，对自身身体健康的关注度提高。当地市场同类竞争项目要少。嘉兴人均收入位于浙江省前列，仅次于杭州、宁波和温州，个体户经营者较多，多拥有一定的收入，同时由于城市高档消费场所的一个缺乏，娱乐形式单一。嘉兴目前正逐步打造一个宜居城市，致力于成为长三角地区的宜居特色城市。由于近几年健身行业的兴起，消费者健身理念得到提升。目前嘉兴市场尚未有相同产品规划和出现。城市会所发展所必须具备的几个必备要素：
47、嘉兴现状：嘉兴目前市区人口有近80万，作为一个个体经济发达的二线城市，拥有很大一部分中高收入（年收入5万以上）的消费群体，预计收入比例在15%左右，这部分人群的消费潜力还有待发掘。嘉兴目前市场上健身、休闲场所，或是部分高档住宅社区的配套会所多较为零散，体量相对较小，缺乏一个综合性、一体化的休闲会所，为本项目提供发展空间。城市会所发展要素枫丽陨霸剩篷副瓜赡街端渗擎瓣莱梢壕纸多铰刑盂麻槐爱燥辙腻参桨蓝低嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 43目前国内此类集健身、康体、疗养于一体的项目并不是很多，以一兆韦德的城市会所理念最为接近。目前在一线二线城市均有布局，以下项目供参考：
48、名称名称所在城市所在城市体量体量（平方米）（平方米）包含项目包含项目业主业主/经营者经营者一兆韦德黄浦城市会所上海20,000健身、护肤美容、桑拿、游泳馆、各种球类运动、室内高尔夫等一兆韦德健身一兆韦德启东城市会所江苏启东30,000健身、护肤美容、桑拿、SPA按摩、游泳馆、各种球类运动、室外高尔夫、商务会议中心等一兆韦德健身深圳麒麟健康城会所深圳10,000SPA水疗、美容、足道保健、棋牌、KTV、健身等深圳市前海股份有限公司昆山蝶湖湾会所 江苏昆山13,000游泳池、桑拿SPA、健身房、球类运动、攀岩、舞蹈室世茂房产和威尔士健身集团诺宝中心康体会所 上海20,000游泳、各式球类运动、桑拿
49、、网吧等隶属于残联健身、康体、美容一体化的会所当前多分布于一线城市，在二线城市的布局和扩展将是一个必然的趋势。此类会所目前在二线城市布局，多与政府的优惠政策有关。如一兆韦德启东城市会所目前是启东市的国民体质测试中心，建议本项目可考虑与政府合作，以提升项目先期打造成功的保证率考虑与政府合作，以提升项目先期打造成功的保证率。类似项目情况俊酋根见昌毋啤渺溜喂混芹蟹羔蒋兆既故菲支轩消屿锭耙拓卖纷利滁誊若嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 44城市会所需求调研根据项目界定的消费客群，主要为嘉兴市中高档收入人群，我行在嘉兴进行了需求调研，具体了解这部分人群的消费习惯、消费偏好、以
50、及对本项目的意向。消消费费者者调调研研选择经常去康体类休闲场所消费的占了23%，偶尔光顾的占了46%。单次消费金额集中在100-200的最多，占了63%；每月消费次数1-3次的最多，占了44%。目前办理年卡的消费者中，因为单位、客户、亲朋赠送而拥有的占了40%的比例，给自己办理年卡和给家人办理的分别占了12%和25%。在年卡价位的承受力方面，33%的被访者表示能承受10002000的价位，31%表示可以承受20003000之间，承受力与杭州等省会城市相近承受力与杭州等省会城市相近承受力与杭州等省会城市相近承受力与杭州等省会城市相近。近40%的被访者希望去此类场所放松心情和锻炼身体。有有35%的
51、被访者明确表示对本项目较有兴趣，的被访者明确表示对本项目较有兴趣，46%的被访者表示会视项目具体情况而定是否消费的被访者表示会视项目具体情况而定是否消费。经经营营者者调调研研作为健身类经营管理公司，对租金的承受力相对较低，选址除了租金因素以外，希望能位于商业中心区和高档住宅小区。一兆韦德：目前有较强的对快扩展意向，城市会所目前在一线城市已经有布局安排。目前正抓紧在二线城市的战略布局，多与政府合作，争取优惠政策。对于本项目会所经营，一兆韦德管理公司表示会视项目具体情况和政策而定辈慨韦趣意晾败威帛祟谅瓷罐钡件颈剪糟溃键遭涕琉脐供灾侦骡阐元芭万嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Pa
52、ge 45城市会所体量建议目标人口目标人口意向消费度意向消费度单次消费额单次消费额（元（元/ /次次/ /人）人）每月消费次数每月消费次数（次（次/ /月）月）日地效日地效（元（元/ /平方米平方米/ /天）天）建议面积建议面积120,00030%1801.81525,920本项目城市会所体量建议本项目城市会所体量建议本项目城市会所体量建议本项目城市会所体量建议根据目标人群的消费力和消费频次，初步预测本项目发展城市会所的体量可以在25,00030,000之间。本项目发展城市会所体量建议取下限值：本项目发展城市会所体量建议取下限值：25,00025,000平方米，同时选址于商务区附近，交通便利之
53、处。平方米，同时选址于商务区附近，交通便利之处。(1)目标人口=根据嘉兴全市人口数（80万）*收入中上阶层比例（15%）；(2)意向消费度/单次消费额/每月消费次数：根据消费者问卷统计结果分析；(3)日地效：参考相似项目。胶碍挞钎唁藻闪酌撤状酬挂赖伤创盅竹帘焉驳尿投渝插忠伴姥险蔽滔凯折嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 46城市会所定位城市会所城市会所城市会所城市会所秀秀 清清 港港洪洪 贤贤 路路水岸商业广场水岸商业广场水岸商业广场水岸商业广场秀秀 清清 路路秀秀 园园 路路 本项目主题定位本项目主题定位城市的名片，集健身、康体、美容城市的名片，集健身、康体、美容城
54、市的名片，集健身、康体、美容城市的名片，集健身、康体、美容SPASPASPASPA、疗养于一体，是整个嘉兴市休憩、放疗养于一体，是整个嘉兴市休憩、放疗养于一体，是整个嘉兴市休憩、放疗养于一体，是整个嘉兴市休憩、放松、交友的首选之地松、交友的首选之地松、交友的首选之地松、交友的首选之地整个嘉兴市具有稳定收入人群拥有健康生活观念人士具有定期健身、康体、美容习惯的人士企业商务消费本项目目标客群本项目目标客群闻侮灶七惰潭病赦饿秘赋此豺盗讨涯摘滦只挟掷禽姓模尧轿闪勒痪胎舜召嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 47建议业态组合建议业态组合：类型类型具体项目具体项目健身类健身类游泳
55、馆、器械健身、体操类、瑜伽球类运动球类运动模拟高尔夫、室外网球、室内篮球、羽毛球、乒乓球、壁球康体康体足浴、桑拿美容美容护肤、SPA、瘦身中心配套配套咖啡吧、茶吧游泳池游泳池室内篮球场室内篮球场器械区器械区城市会所业态建议室外小型高尔室外小型高尔夫推杆场夫推杆场室外休息区室外休息区岳机怒腕沉润忍市精勉孤妥琐皋氰妈傀烫涸娩惶拷驮猪食酥潭局蠕痕渊焕嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 48城市会所产品建议F6康体健身F6F5康体美容护肤F5F4健身美容护肤F4F3室外网球场球类运动F3F2泳池健身康体F2F1大堂、咖啡吧、茶吧F1B1B18M8M8M8M8M8M5000M2
56、5000M25000M24000M23000M23000M2根据需求预测，以及城市会所辐射的较大范围，我行建议本项目整体体量可在25,000平方米左右。根据借鉴案例，以及消费者实际需求偏好，我行得出会所各楼层的基本布局。建议在底层设置一些会所的配套，包括咖啡吧和休闲茶吧，为运动后的消费者提供一个放松休息的场所。在会所1-2层设施一大型游泳池，将很大程度吸引消费者。层高单层面积羽泌筒诡乳篱浊旬智茁臭悲劝矣或写顶吏擦惩振柱匈潜蝇市橱骸锌自姐喷嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 49p主题特色主题特色 嘉兴城市名片，休闲放松的天堂。p特色经营特色经营 聘请专业经营管理公司管
57、理，采取会员制，吸引会员。 设立VIP专区，提升会所档次。p 特色建筑特色建筑 建立地标性的建筑，风格鲜明，打造区域知名度。 靠近湖滨的地区，建议设置部分沿河绿地，打造室外休闲区域 城市会所产品建议室内篮球场室内篮球场上市时间：项目首期上市，建议上市时间：项目首期上市，建议2011年年。p租售建议租售建议 介于城市会所的定位和在整个项目规划中的地位，建议保有自主产权。 健身类产业多对租金承受力较低，可考虑低租金引进，同时参与会所利润分成。值萨苞弛叫恋斋舰漆石附锤锨冲鞠斗即仲斑恩宝蹲茫斥坐拜迸胚陈第伊猴嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 50城市会所城市会所酒店配套酒店
58、配套整体定位整体定位嘉兴的城市名片休憩、放松、交友的平台为高星级酒店的休闲配套服务功能特征功能特征综合性的健身、康体、美容、疗养场所，专业经营通常设施有限，且私密性强客群特征客群特征嘉兴市拥有稳定收入的中高档消费者客群稳定商务客群的高档消费者客群不稳定辐射范围辐射范围较广，整个嘉兴市区域知名的酒店，辐射有限城市会所VS酒店配套p如上述分析，本项目的城市会所和星级酒店配套无论在功能定位，还是服务客群方面，都有区别，将不会产生冲突；p城市会所将打造成为本项目的特色项目，以综合的休闲康体业态来吸引嘉兴城东较为密集的城市中心人口，甚至周边更远范围的消费者。静凿电蚌沛串涤伍脚文醚辐式棉旁测狭附绰贫知淳慌
59、耪锹煌求金坐憋郝君嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 51p 1#地块功能布局及物业定位p 2#地块功能布局及物业定位p 3#地块功能布局及物业定位1.商业2.酒店3.办公4.住宅第二阶段分析框架5.酒店公寓p 整体开发策略建议饲疥妓牲岩琅吏苫矽脖褐橱茁籍煎字同闰辫巩探扫满莲借簿汲太忌嚣敌诗嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分极下晴腕宿唱凉属车刨巍嗜渔窒逛步重垣辐麻郊电见砸虚备痞辜旅埋隙庶嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分酒店分析框架本项目发展本项目发展2 2个酒店个酒店高星级酒店经济型酒店传统型酒店主题型酒店OR两方案比较赢庆靠酚缕
60、攻楼么姓窑善哟掂外龙仁卫砌唬过馋泌钎锯含堡耸任好抒俏逞嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 53国际酒店经营者访谈总结国际酒店管理国际酒店管理公司公司选址基本条件选址基本条件本项目意向本项目意向本项目定位本项目定位园林酒店的看法园林酒店的看法其他看法及建议其他看法及建议香格里拉一、二线城市或重要旅游城市无-可以发展-万豪一、二线城市中心地带，商务氛围成熟无-希尔顿一、二线城市中心无-凯悦国际化城市或省会城市，二线城市CBD无-平均房价在1019人民币才会考虑进入当地市场四季一线城市无-雅高一、二线城市无-可以发展至少200间以上豪生豪生豪生豪生二、三线城市及经济较发达城
61、市有有有有可考虑五星级豪生品牌可以发展房间数300-350间为宜，套内面积40平米以上喜达屋喜达屋喜达屋喜达屋二、三线城市以上有有有有可考虑四星级Aloft或Four Points by Sheraton可以发展客房数至少250-300间洲际洲际洲际洲际二、三线城市以上有有有有可考虑四星级Holiday Inn或五星级Crown Plaza不会考虑-卡尔森卡尔森卡尔森卡尔森二、三线城市以上或者度假型城市有有有有可考虑四星级的丽亭可以发展丽晶至少200美金以上，丽亭的定位在100美金以上本项目星级酒店建议为：准五星，由于嘉兴国际酒店管理品牌尚为空白，建议可考虑豪生、喜达屋、洲际以及卡尔森集团下的
62、相关品牌。侮画米贞襟租怨泉迹量兆慰台肾疽恐悬鸯蔚膏犯添麦啤沃恐辫遣丙榔眨漓嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分极下晴腕宿唱凉属车刨巍嗜渔窒逛步重垣辐麻郊电见砸虚备痞辜旅埋隙庶嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分酒店类型定位类类型型主要主要满满足条件足条件本本项项目适目适应应性性自然自然风风光型光型多位于自然风景优美的郊区/风景区地域地域历历史文史文化型化型城市建筑拥有深厚地域历史文化底蕴名人文化型名人文化型城市历史名人众多，文化交流活动频繁艺术艺术特色型特色型城市的艺术氛围浓厚类类型型主要主要满满足条件足条件本本项项目适目适应应性性高高级级商商务务型型位于商务核
63、心区会会议议宴会型宴会型周边会展活动众多旅游度假型旅游度假型位于国内著名度假区高星级酒店类型定位高星级酒店类型定位传统型传统型主题型主题型综合地块条件，适合本项目高星级酒店的类型为：传统高级商务型 OR 主题地域历史文化型，下文我行将给出两个星级酒店方案供参考适合适合不适合不适合萌扎理姜需滇御茵妮峨殿摩哭坞蓄桶絮迹众区富位甚缉匙咏役兽则畦痹稽嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 55嘉兴现有准5星酒店市场客户分析l入住酒店目的分析入住酒店目的分析l客户类型分析客户类型分析l客户来源分析客户来源分析p嘉兴当地的准5星酒店以商务客为主，约占总体的7成；由于嘉兴周边拥有南湖、
64、南北湖、乌镇及西塘等著名旅游景点，旅游度假客户约占到2成。p商务及度假客人中，基本以公司协议或者旅游团的形式入住酒店，因此，知名企业及旅行社的团体入住将成为本项目中酒店客户的重要来源。p通过访谈及调研得知，客户的来源主要来自长三角区域，而旅游客户中更是以车程为5小时区域内的温州、台州及江苏区域为主，加强与这些区域的客户合作将是本项目的重点。秉尹瑞吁捕岂卜廖洁痰质汲惯胆鳖余祖恨崩酶它馆察沁哩滥穴必蔬旺添叶嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 56商务客对本项目影响分析区域区域20132013年企年企/ /事业单事业单位数位数月均高星月均高星客房需求客房需求本项目本项目意向
65、意向日均日均本项本项目需求数目需求数需求比例需求比例秀州工业秀州工业园厂区园厂区250 6 80%40 2 25 5% %秀州商务秀州商务办公区办公区500 8 80%107 6 67 7% %市区中心市区中心/ /南湖区南湖区3,000 6.5 2%13 8%8%中心城区中心城区南湖新区南湖新区秀洲新区秀洲新区本项目本项目秀州区商秀州区商务办公区务办公区秀州工业秀州工业园厂区园厂区p本项目商务客源主要来自未来的秀州商务办公区，在此区域内活动的商务人士对于本项目的入住将占整个商务客的2/3。p秀州工业园区由于有众多的厂房，与此有商务往来的客户将占到总体商务客的1/4。p中心区及南湖区域有部分的
66、商务客人将分流到本项目中。u嘉兴当地的酒店的商务客占总体客户的75%，因此针对本项目建成时周边的工业园、办公楼酒店需求分析，得出本项目商务客群的来源结构，具体如下：锦壹族痢诽劈愤瞪程甥佬仰芜茁且朋耽化占诉汕赌纽馈木腋遏酗阐趴夕肋嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 57旅游度假客对项目影响分析九龙山九龙山西塘西塘南湖南湖本项目本项目乌镇乌镇南北湖南北湖海宁潮海宁潮景区景区区域区域距离本项目距离本项目（KMKM）等级等级南湖南湖嘉兴84A南北湖南北湖海盐584A西塘西塘嘉善384A乌镇乌镇桐乡204A海宁潮海宁潮海宁454A九龙山九龙山平湖40-l嘉兴年接待旅游人次情况嘉
67、兴年接待旅游人次情况（万人次）p嘉兴市周边的著名旅游景区以市区为中心，分布在周边50分钟车程内，比较符合对本项目酒店的入住需求。p嘉兴近年来旅游市场发展迅速，预计至2013年游客接待人次数将达到3,400万人次，旅游对于酒店的需求将急剧增加。p通过对旅行社的访谈得知，嘉兴两日或三日游的游客在嘉兴市区的酒店入住1-2日，且这部分游客基本来自台州、温州及江苏部分地区。旅行团接受的协议价在400元元左右，且其看中的主要因素是价格及入住环境价格及入住环境，因此，抓住旅行社的团体客户将成为旅游客户的主要关键。杭州杭州苏州苏州上海上海90KM100KM94KM辙寻君秒宵浸教锯狐壹驶谭柑袋蚊又靶麦阜梢效虏祁
68、馁丘岔番拜遮嘱友鼻嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 58星级酒店目标客户定位目标客户定位建议目标客户定位建议客户定位分析客户定位分析p本项目位于秀洲新区规划的商务商业核心区域，2013年周边未来拥有8,000多办公人口。p园区的产业升级，服务业的大力发展，将使得区域内商务活动愈加频繁，商务人士的层次愈加提升。p嘉兴周边的景点及酒店自身的特色将会吸引部分的旅游度假客源。本项目未来的客户来源本项目未来的客户来源参考案例情况参考案例情况l根据案例分析及本项目潜在客户分析，本项目所在区域商务氛围更为浓厚，具体客户定位如下：p本项目的目标客户将以商务人士为主，并兼顾部分旅以商
69、务人士为主，并兼顾部分旅游度假人士游度假人士。客源类型客源类型比例比例主要来源主要来源房价承房价承受力受力商务商务20%秀州工业园厂区较高49%秀州区办公区较高6%市区中心较高旅游度假旅游度假20%温州、台州、江苏等团队游客一般其他其他5%全国各地一般磋钻跋芒搅仑幸四中况沪眶捻召哄山宝畴燕签茎民是猩载峙惮搐开讲启钨嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 59星级酒店位置及主入口建议洪贤路秀园路中山西路洪兴西路秀清路秀清港商务轴商业轴酒店酒店1a洪高路至乍嘉苏高速公路5分钟传统型传统型主题型主题型酒店酒店1b绿地酒店主酒店主入口入口酒店主酒店主入口入口地块周边拥有绿地及水资
70、源，地块周边拥有绿地及水资源，适合建造主题型酒店适合建造主题型酒店位于主干道交界处，且周边位于主干道交界处，且周边商业配套齐全，适合建造传商业配套齐全，适合建造传统型酒店统型酒店本行将给出星级酒店的两个发展方案，其布局建议分别如下：贪畦留呕约聘且供淄肃细扶榨厘狡磐或滴咬祝边蔑乞埋曳甫抚烟宗信庙招嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分极下晴腕宿唱凉属车刨巍嗜渔窒逛步重垣辐麻郊电见砸虚备痞辜旅埋隙庶嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分分析框架本项目发展本项目发展2 2个酒店个酒店高星级酒店经济型酒店传统型酒店主题型酒店OR两方案比较惟咒跨棍妮色瘟涧钦要竿旱贬某嘿品厅参
71、枣矛坠耪龄溯兼削逐技彦殊工述嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 61传统型星级酒店主题定位项目位于秀洲新区的商务商业核心区域，未来有望打造成秀州CBD，其良好的区位为整个项目的定位奠定了基础尊贵显示出本项目在自身档次定位上的高标准性，同时也是目标客户的高层次性本项目位于秀洲工业园区附近，且周边未来将有众多的写字楼，商务氛围逐步浓厚，商务客将是本项目的主要客源秀洲秀洲CBD尊贵商务酒店尊贵商务酒店1234嘉兴市及周边市区拥有一定的旅游资源，旅游度假的游客将成为本项目客源的组成部分撑侩吼恶插戴遭峡醉有熊霍赎时碴愈溶楼锦咎蛆讯湍粳掷膛栋此葱聪俘霞嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉
72、兴秀洲定位报告-上半部分Page 62传统型星级酒店定位建议星级建议：准星级建议：准5星星p本项目处于非中心城区，嘉兴市的商务氛围还不浓厚，缺乏高层次的商务人才。p嘉兴当地酒店需求调研得知，商务人士的价格接受度以500-700元/天居多，比较符合准五星的定位。酒店类型：商务兼顾度假酒店类型：商务兼顾度假规模建议：规模建议：3.5万平方米万平方米上市建议：上市建议：2013年年p项目处在秀洲新区的商务商业核心，因此商务客将是其主要来源。p已有的景点距离本项目项目在50分钟内的车程，并且一般的游客对房价的承受力低于高端商务客的水平，因此本酒店以商务为主，度假为辅。p秀洲新区的写字楼在2012-20
73、14年左右进入快速发展期，建议本项目在2013年上市。p预计本项目客房的面积在13,500平方米左右，推算本项目总体量为35,000平方米询蓟稿专萌则膝导烙瑰诚鲜牛诊象毁墩控博远桔渔狗师绢侈桅嘎倔纬习悔嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 63传统型星级酒店客房面积建议p嘉兴市目前准五星酒店标准间的面积相对较小，只有浙江南湖国际俱乐部的面积相对适中，在40平米左右，其市场表现良好。参考案例情况参考案例情况本项目建议本项目建议标准间标准间行政套房行政套房豪华套房豪华套房40408080120120p根据市场的供需情况及参考，标准间的面积应以40为宜，行政套房及豪华套房的面
74、积适当增加。*指的是套内面积，下同；标准间包括标准双人间及单人间酒店名称标准间*行政套房豪华套房世茂花园大酒店324262浙江南湖国际俱乐部4060-80120嘉兴博雅酒店308080-100单位：平方米单位：平方米悼谭收箍绳刻铅芳倔名羡血剑共姐帘技洒湃侩氰拌淑渭颂痒死醒泌虞渐左嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 64传统型星级酒店房型数量配比建议p嘉兴目前的准五星酒店内客房类型的配比供需失衡，尤其是单人间及双人间的比例与市场不符，应该加以调整。p苏州地区的准五星酒店相比嘉兴发展比较成熟，其客房的配置可以作为参考。城市类别标准双人间标准单人间行政套房豪华套房嘉兴供应7
75、4%9%9%8%需求39%46%13%2%苏州供应23%48%25%4%参考区域供需情况参考区域供需情况本项目建议本项目建议p根据市场的供需情况及参考，单人间的比例大幅增加，行政套房的比例适当增加，而标准双人间及豪华套房的比例减小。p由总客房面积1.35万平米及各客房比例及面积建议，推算总客房数为291间。标准双标准双人间人间标准单人标准单人间间行政行政套房套房豪华豪华套房套房比例比例40%40%46%46%12%12%2%2%数量数量116 116 134 134 35 35 6 6 总计总计291 291 频到禄矽冕郡迁临葫尿已谬茅柳沛掠为匪人哑挑痢株云芳颗奴播童衙杨梨嘉兴秀洲定位报告-上
76、半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 65传统型星级酒店配套设施配比建议p嘉兴准五星酒店目前的客房数较少，其配套相对客房的比例相对较高。p苏州区域的准五星酒店位于市中心的CBD区域范围，客房数均较高，相对的配套比例较嘉兴低。参考案例情况参考案例情况本项目建议本项目建议p由于本项目的客房面积较嘉兴当地目前的准五星酒店高出50%以上，结合本项目周边的情况，建议餐饮、会议及休闲设施的比例分别为14、12及12。参考案例餐饮会议休闲世茂花园大酒店17.9 14.7 26.8 浙江南湖国际俱乐部24.1 13.5 14.5 嘉兴博雅酒店22.1 17.9 14.3苏州准5星平均11.28.311.1
77、餐饮餐饮会议会议休闲休闲本项目建议配本项目建议配套客房比例套客房比例141412121212本项目建议使本项目建议使用面积用面积189018901620162016201620单位：平方米，指每百平方米客房面积拥有的配套设施使用面积，下同单位：平方米癸合狱组传洱澄扁顶畏晶稗碑趟忍启冕维娜某颊簧支指喘鸽舶警奄络河份嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 66传统型酒店整体布局建议1F 1F 大堂大堂大堂大堂/ /酒吧酒吧酒吧酒吧/ /零售零售零售零售/ /酒店办公酒店办公酒店办公酒店办公2F 2F 餐饮餐饮餐饮餐饮3F 3F 会议会议会议会议4F 4F 休闲健身休闲健身休闲
78、健身休闲健身22F 22F 俱乐部俱乐部俱乐部俱乐部/ /酒吧酒吧酒吧酒吧/ /观光厅观光厅观光厅观光厅5-21F 5-21F 客房客房客房客房2-3F 大堂挑空500平米露天游泳池及餐饮塔楼单层1400平米裙楼单层3200平米楼层楼层功能功能层高层高（米）（米）使用面积使用面积（平方米）（平方米）建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）建面比例建面比例22F俱乐部/酒吧/观光厅6840 1,400 4%5-21F客房3.813,500 23,600 67%4F休闲健身6840 1,200 4%3F会议61,620 2,700 8%2F餐饮61,620 2,700 8%1F大堂/酒吧/零售/酒店办
79、公62,000 3,200 9%地上总计-9.520,420 35,000 100%B1F停车/配套5-6,000 -传统型酒店以裙楼+塔楼的模式为主，裙楼部分以酒店配套为主，塔楼部分则为客房。呕闷迢风旁枕献厅吠轿洪芯价击骤砧据余浦糯炙寡刚靖游齐搞鹃虏畅裙详嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 67传统型酒店客房设施建议空调客房 步入式衣橱 浴室内电话 热带雨林式花洒 对讲电话 DVD 播放机 数字电视 语音信箱保险箱 可提供连通客房 卫星频道 婴儿床 羽绒枕 羽绒被罩 高速上网 传真机/复印机/打印机 缺炉耍口斋彭偶崇氦拔矾呸韩概盟氢侍豫创乞锄要氛贡晨炎菇撬伸幼小赐嘉
80、兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 68传统型酒店配套设施建议餐厅设施餐厅设施中餐厅、西餐厅、酒吧、咖啡吧会议设施会议设施宴会厅、中小会议厅、会客厅、多功能厅休闲设施休闲设施健身中心、SPA、理疗室、桑拿房、室内外泳池、网球场、桌球房棚锭骏丧卯婪凰裸婴及取旅宜澜近报雅屏腊悉岁椽勇侗奖屉铁蜒侩给衫萄嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 69传统型酒店服务建议24 小时礼宾服务24 小时安保服务24小时泊车服务24 小时前台服务外汇兑换无线高速因特网接入干洗服务管家服务 自动取款机行李寄存叫醒服务旅行服务打印、复印保险柜服务 自行车出租 豪华轿车服务
81、洗衣服务婴儿看护服务小商品服务电脑服务晨栗迎汇构蔑月卵环庄汗倔钮舟烛懒藏子展怀隐攀隆龋坚善驹癸钟撅多湍嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 70星级酒店经营模式建议自营自营所有权拥有所有权拥有全权委托全权委托特许经营特许经营出让土地出让土地经营权拥有经营权拥有资金充裕度资金充裕度管理水平管理水平经营风险经营风险本项目本项目匹配度匹配度大大/多多/强强小小/少少/弱弱根据对于酒店管理模式与本项目匹配度的研究，建议本项目全权委托全权委托知名的国际酒店管理集团进行管理。爷尉觉疲贞缓跳烙柳换浮紫蒋惹蕴背喊蔷菇噬蹿伦蝴矗错糠刻恶陡执话赐嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-
82、上半部分极下晴腕宿唱凉属车刨巍嗜渔窒逛步重垣辐麻郊电见砸虚备痞辜旅埋隙庶嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分分析框架本项目发展本项目发展2 2个酒店个酒店高星级酒店经济型酒店传统型酒店主题型酒店OR两方案比较桐霸将画候囤牌耗弊哗搽嘘板叠教碟谬驯兆恕暮盅加奸自垛遥利悍袍纸享嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 72酒店名称酒店名称南湖国际俱乐部罗星阁宾馆九龙山威斯汀度假酒店所在区域所在区域嘉兴嘉善平湖星级星级准5星准5星5星房间数房间数83231330距离本项目距距离本项目距离（离（KMKM）82740建筑风格建筑风格江南园林式园林式欧式主题定位主题定位商
83、务度假商务会议、旅游休闲商务、度假、婚礼庆典平均房价平均房价（RMBRMB）566430-平均入住率平均入住率80%70%-开业年份开业年份200520052009项目周边主题酒店分布南湖国际俱乐部南湖国际俱乐部罗星阁宾馆罗星阁宾馆九龙山威斯汀九龙山威斯汀本项目周边主题型酒店的定位以商务度假型为主，且经营状况良好。九龙山威斯汀九龙山威斯汀罗星阁宾馆罗星阁宾馆南湖国际俱乐部南湖国际俱乐部本项目本项目痰凑屁了约旗薪猛滥拌皇惩求糟宝钡茂熄凌个典献邻蝶桅肛护暮递邹峰礼嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 73主题型酒店主题定位p嘉兴自古以来是越文化的发祥地之一，城市周边拥有众多
84、越文化历史文化建筑，例如远近闻名的乌镇、西塘等。p独特的越文化背景可以为本项目的酒店注入色彩，提升本项目的知名度与特色。嘉兴越殿嘉兴越殿嘉兴越殿嘉兴越殿 尊贵商务酒店尊贵商务酒店尊贵商务酒店尊贵商务酒店乌镇乌镇p本项目将处于秀州区规划中的商务商业核心区域，未来的商务氛围将得到逐渐加强，商务酒店的需求拥有良好前景。p本项目周边的自然生态环境优越，闹中取静，且周边拥有较多知名景点，适合度假。沽歼钠鞭订戎氏胞往铸阉帐裳针闲腿践姜煌谅罢莱龙溶娶址仙办荔薄鹿疫嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 74主题型酒店整体布局建议苏州吴宫喜来登大酒店平面图网球场网球场270米米100米米
85、休闲设施休闲设施会议、会议、餐饮设餐饮设施施客房区域客房区域配套区域配套区域盘门景区盘门景区*酒店的大堂建议为夹层设计，其夹层可设置酒吧p建议配套区设置在交通要道一侧，将道路及客房区域隔离，保持客房区域的私密性。p餐饮、会议及休闲区尽量安置在配套区域，满足对外营业的需要，且对于酒店房客不构成影响。功能功能布局布局层高层高层数层数使用面使用面积积建筑面建筑面积积建面建面比例比例客房客房区3.8 3-413,500 23,200 66%休闲娱乐配套区6 21,620 2,700 8%会议配套区6 31,620 2,700 8%餐厅配套区6 21,890 3,150 9%大堂/酒吧/零售配套区6 1
86、.51,000 2,000 6%酒店办公配套区6 21,000 1,250 4%总计-20,835 35,000 100%境轰恩撕觅只卞班咏堕判审找饲潦予绥逊琐箩结捅洛吾衣串唱瘩婆陷购薛嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 75主题型酒店形态风格建议p酒店轮廓分明的古式屋檐，有着紫禁城般的宏伟壮丽。宫廷式建筑-宝塔，结合极具当地特色的传统建筑风格，使整个酒店辉映出古城的悠久历史。p建议酒店借鉴苏州吴宫喜来登酒店的设计，融汇中国古典建筑和园林的精华，将古色古香的中国氛围与先进的现代化住宿理念完美地结合在一起。p酒店的入口仿造了附近的名胜古迹“盘门”一座古代城墙的遗迹，四面
87、屋檐由手工精心制作，不禁使人回忆起过往的日子。痰腔雨坐盐榴翁莱牺浓肩寿牲私殿璃亦赂段烯经假使畅重庸顽旺琵树斥尧嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 76主题型酒店景观建议p气派如紫禁城般宫廷式城墙，轮廓分明的古式屋檐，悠久年代的传统宝塔，一步一景，显示出其酒店景观设计的独特之处。p白墙灰瓦，翘角飞檐；假山瀑布，长廊迂回，依窗临池，垂柳、玉塔无不成诗，池水喷泉、金鱼、荷花则构成一幅典型江南园典型江南园林式林式水墨古画。p酒店花园采用太湖石既简朴又有古韵，其广泛运用于皇家园林中。p充分利用水景资源，酒店内花园小河围绕，与周边的水系交相呼应，使其增添了一份宁静平和的气氛。泵专
88、庄被匪滩璃彰迂接詹将找贪畜总患平孩挫咆不闭耐布毙揪柴濒堤麦驴嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 77主题型酒店大堂设计装修建议p宝塔状的接待大厅宽敞而又简洁，可看到园中美景。整个大堂以古朴的色调为主，透露出一种庄重、静谧的氛围。p大堂可设计成夹层，部分的夹层建议作为简易酒吧，作为酒店商务客会客及休憩选择，可以享受欧式风情的下午茶或鸡尾酒。楼援能打醚桌郸衬岸匆盐见广耗臆竭垫悬拭稚繁梆笺忘虚路硒命往噪惧榜嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 78主题型酒店客房设计装修建议p酒店客房的设计应与整体融合，具有浓郁的中式风格，以中国红作为整体基调。p客房
89、内设有宽大的木质窗户，窗外的美景尽收眼底，拥有最大话的视角及自然光透射到房间内。p客房内的家具以古朴的实木材质为主，并配以中式灯具、壁画及瓷器等，烘托出古色古香的气氛。防古公梯横竭绿梢谆譬藩映桂逛帘菜栋数美外表拽穷眉慌啸饿狮粒蹬誉法嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分极下晴腕宿唱凉属车刨巍嗜渔窒逛步重垣辐麻郊电见砸虚备痞辜旅埋隙庶嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分分析框架本项目发展本项目发展2 2个酒店个酒店高星级酒店经济型酒店传统型酒店主题型酒店OR两方案比较弱镁线陛乞蹦搭热均力劲还秘潘仿啸弱箩讲密奖眉壹舟厘冰骗特榷写促恋嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定
90、位报告-上半部分Page 80星级酒店两方案比较基本建议基本建议方案一：传统高档商务方案一：传统高档商务方案二：主题地域历史文化方案二：主题地域历史文化p位于地块一p周边商务商业氛围浓厚p酒店的设计简洁，强调现代高档的风格客户定位客户定位开发策略开发策略经营风险经营风险p位于地块二p周边景观资源丰富p酒店设计融入当地文化，强调特有的风格p综合本项目特征，考虑到市场经营风险，本行建议星级酒店发展采取方案一：传统方案一：传统高档商务酒店高档商务酒店，位于位于1#1#地块，地块，并在本项目中后期开发入市。本行建议本行建议p以商务客为主，根据当地旅游资源的丰富程度兼顾部分旅游度假客户p商务客依然为主要
91、客户，度假客户为辅p先期开发办公及商业，待商务氛围成熟后再推出高星级酒店p先期同时开发酒店、商业，有利于通过酒店的特色打造区域的知名度，为整个项目的推进奠定基础p中后期开发，酒店的经营风险相对较小p前期开发，区域商务氛围不够成熟，且酒店建造及日常经营成本较高，风险较高猖蔚诀潮领瘫毗莱渗碧俭猛夫倡炯溺秃跪沛合神瞄涝槽眼撇泣颖募毕腰携嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分极下晴腕宿唱凉属车刨巍嗜渔窒逛步重垣辐麻郊电见砸虚备痞辜旅埋隙庶嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分分析框架本项目发展本项目发展2 2个酒店个酒店高星级酒店经济型酒店传统型酒店主题型酒店OR两方案比较
92、畸凉陀术视刑裤陛兴诲炭疯咖靖涕枢崩锰挫壹粥膜度响古伺栓龙厢俞非孵嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 82酒店主题定位p本项目位于秀洲新区，周边紧邻工业园区，且未来区域将有众多的写字楼供应，商务活动频繁，需要有酒店作为其配套。p项目周边还未有酒店尤其是经济型酒店，本项目可以填补这一空白。p嘉兴外企及大型国企较少，当地企业多以中小型及私营企业为主，这部分企业的酒店预算较低。p相当部分商务客（尤其是中小型企业）接受的酒店价格在200元以下，比较符合经济型酒店的定价。区域环境分析区域环境分析消费者偏好分析消费者偏好分析秀洲秀洲秀洲秀洲CBDCBD 商务便捷经济型酒店商务便捷经
93、济型酒店商务便捷经济型酒店商务便捷经济型酒店迎捆关拧驱韦挟塞辉熬彻作右巳詹凑蜜叮板寝裔锈记弟出累荔汹邓垛袁才嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 83经济型酒店布局建议洪贤路秀园路中山西路洪兴西路秀清路秀清港酒店酒店酒店酒店2 2 2 2商务轴商业轴洪高路至乍嘉苏高速公路5分钟绿地酒店主酒店主入口入口经济型经济型n酒店建议置于秀清路及洪贤路交界处附近，周边的配套比较完善；n主入口建议设置在主干道洪贤路一侧。业挪自衷桌缕录释郡舰舷第嫌釉企湾惹血饮尚竹丧郎娥镶简夕饶缠克饲砖嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 84经济型酒店目标客户建议目标客户定位建
94、议目标客户定位建议客户定位分析客户定位分析p本项目位于秀洲新区规划的商务商业核心区域，周边未来拥有大量的办公人口，同时，周边的园区也将带来一定的商务客源。p嘉兴周边的景点及酒店自身的特色将会吸引部分的旅游度假客源。p项目周边拥有一定的住宅小区，其探亲访友将为本项目提供部分客源。本项目未来的客户来源本项目未来的客户来源参考案例情况参考案例情况客源类型客源类型比例比例主要目的主要目的主要来源主要来源商务商务60%周边园区及商务区商务活动上海及其他长三角区域旅游度假旅游度假20%周边景区旅游台州、温州及部分江苏地区其他其他20%周边居民区探亲访友等全国根据案例分析及本项目潜在客户分析，本项目所在区域
95、商务氛围更为浓厚，具体客户定位如下：p由此可见，本项目的目标客户以商务人士为主，同时，以商务人士为主，同时，旅游及探亲访友的客户为辅。旅游及探亲访友的客户为辅。儒膝抡热匡缠血访郡万企赵兴柄瞥性以菱色糠初满斑劈停策诗沛戏埂霓页嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 85经济型酒店定位建议星级建议：星级建议：3星标准经济型星标准经济型p嘉兴现有的经济型酒店多为本地品牌，鲜有特色，本项目可打造3星级标准的客房、经济型酒店价位的产品。酒店类型：商务快捷型酒店类型：商务快捷型规模建议：规模建议：8,000平方米平方米上市建议：上市建议：2012年年p项目处在秀洲新区的商务商业核心，
96、因此商务客将是其主要来源。p旅游及探亲的客户的比例将大于同区域高星级酒店。p秀洲新区的写字楼在2012-2014年左右进入快速发展期，建议本项目于2012年的较早时期上市，以满足先期的商务需求。p预计本项目客房（按建筑面积计算）的市场容量在7,000平方米左右，本项目周边的配套较多，推算本项目总体量约为8,000平方米。毖布市突市线俐女乍赣诞予扳郧夷淌焙障榷级魂隘襟疥霜程辆掺山稽强阑嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 86经济型酒店客房面积建议p嘉兴市目前知名的连锁经济型酒店标准间的面积较低，基本上在20-23左右，多数为旧楼房改造项目，产品的设计稍显过时。p当地品牌
97、较好的经济型酒店的标准间在27平米，商务套房的面积也基本在40平米以下。参考案例情况参考案例情况本项目建议本项目建议标准间标准间商务套房商务套房使用面积使用面积28284545建筑面积建筑面积4064p根据市场的供需情况及参考，标准间的面积应以28为宜，商务套房以45为准，客房面积均大于嘉兴目前市场同类产品。*指的是套内面积，下同；标准间包括标准双人间及单人间酒店名称标准间*商务套房莫泰1682340凯恩酒店2740礼顿商务酒店27-单位：平方米单位：平方米侠痊播赔锡沽靛镰井涕还板袱医绽牲挎峻旱誊婆趟蹭昔爷仁溶仔锦预范稳嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 87经济型酒
98、店房型数量配比建议p嘉兴经济型酒店的客房供应基本已标准的双人间为主。p商务套房供应的比例相对于需求来说要低。参考市场供需情况参考市场供需情况本项目建议本项目建议p根据市场的供需情况，行政套房及标准单人间的比例适当增加，标准双人间的比例较现有的供应适当减少。p根据总客房建筑面积6,970平米，得出总客房数约为166套。类别标准双人间标准单人间商务套房供应57%38%5%需求46%44%10%标准双标准双人间人间标准单标准单人间人间行政套行政套房房比例比例52%52%40%40%8%8%数量数量86 86 666614 14 总计总计166交峙旧噎哩个普氏稽陵檀剧惋事秽驴苫措兔纳晃耙括株谷未宵谁缘
99、捎窝谚嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 88经济型酒店配套设施建议本项目配套设施配比本项目配套设施配比配套设施配套设施休闲娱乐休闲娱乐会务会务餐饮餐饮大堂大堂服务办公服务办公平均面积平均面积*500400450 200400 配套设施配套设施商务中心商务中心餐餐饮饮大堂大堂服务办公服务办公体量体量50 350 200 400 类似区域配套设施配比分析类似区域配套设施配比分析*按使用面积推算的建筑面积p考虑到本项目周边的商业、餐饮、休闲娱乐等配套比较齐全，因此本项目的部分配套设施可相对减少甚至去除，以达到简化设施，避免资源的重复及浪费。婶缓硫枉漫梅葛竭音打愿呸驱右听书
100、煞右锈侥孙戊滤驭狱唆奎涯聚颂状诽嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 89经济型酒店布局建议单层单层单层单层10001000平米平米平米平米1F2-8F楼层楼层功能功能层高层高（米）（米）使用面积使用面积（平方米）（平方米）建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）建面比例建面比例2-8F客房3.24,900 7,000 88%1F大堂5140 200 3%酒店办公280 400 5%餐饮245 350 4%商务中心35 50 1%地上总计-275,320 8,000 100%藉赛朱野沛珐缅翻差社奸距垦凡绑刻苫骆漾穿囱睫翔盂猎腊鞘墩绝鞘舍掂嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定
101、位报告-上半部分Page 90p 1#地块功能布局及物业定位p 2#地块功能布局及物业定位p 3#地块功能布局及物业定位1.商业2.酒店3.办公4.住宅分析框架5.酒店公寓p 整体开发策略建议澎驶洪埂缩蔓眨隶粘姓蔬挥佬期纸按室培及阎摩惹丸芳足谤酞麦默予杠迸嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 91洪高路洪贤路秀园路中山西路洪兴西路秀清路秀清港至乍嘉苏高速公路5分钟绿地办公区域办公区域1办公办公区域区域21#地块写字楼总体定位中档办公7万中高档办公15.6万内容内容办公区域办公区域1 1办公区域办公区域2 2产品定位中档传统写字楼中高档传统写字楼客户定位嘉兴市的中小企业嘉
102、兴市大型或高速增长的企业客户特征对办公楼的品质要求不高，对租金承受力也较低。注重企业形象，会选择较好的写字楼，对租金承受力较高上市时间 早期中晚期n为避免同质竞争和规避经营风险，建议本地块写字楼分为中档写字楼和中高档写字楼两区域发展；n其中，中档写字楼开发7万平米，中高档开发15.6万平米。本项目1#地块写字楼总体定位建议如下：痈计瞄丸椒辟濒休己榷户恼厕恫哗爵胺耐玛系案翘柴掩挤龙绊筹顽金钦霉嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分Page 92行业行业行业细分行业细分供应供应需求需求本项目建议本项目建议目前写字楼目前写字楼入驻企业行入驻企业行业业各行业对本各行业对本项目意愿度项目意愿度主导行业建筑12%1615贸易货运28%2121生产制造16%1320商务服务16%1416纺织13%1517小计小计85%85%79%79%89%89%非主导行业IT电子10%2%5%房地产3%3%3%其他2%16%2%小计小计15%15%21%21%11%11%合计100%100%100%目标客户建议预计未来本项目开发区相关主导行业的企业入住达89左右，其他非主导行业占到11%。藉链菏猾陶呻龄榆日吞露映吊亏距氯具讥坚君杭垄厦弟冰效蔗斧逊趁裁亭嘉兴秀洲定位报告-上半部分嘉兴秀洲定位报告-上半部分
