商业产品推盘售价建议及社区内部商业配套设置建议

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1、瑾呈：瑾呈：兴达集达集团香汐项目临街商业产品推盘、售价建议及社区内部商业配套设置建议中广信地产香汐项目组中广信地产香汐项目组20132013年年2 2月月1第一部分第一部分商业街本体分析区域商业市场分析租售及推售时间建议价格建议临街商业产品推盘、售价建议商业街本体分析本报告文档定义为：保密保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！商业街本体分商业街本体分析析区位及交通情况区位及交通情况项目区位：香河安平经济开发区项目区位：香河安平经济开发区平安大街天下第一城对面平安大街天下第一城对面从地理位置看，本项目距离香河县城繁华地段较远，但所在安平开从地理位置看，本项目距离

2、香河县城繁华地段较远，但所在安平开发区位置交通相对便捷。发区位置交通相对便捷。交通情况：交通情况：项目目紧邻安平最重要安平最重要的主干路平安大街，旁的主干路平安大街，旁边即即为938（一城（一城-北京站）首站，交通北京站）首站，交通较为便利。便利。4本报告文档定义为：保密保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！商业街本体分商业街本体分析析周边人口情况周边人口情况3 3公里公里紫藤堡孔雀城天悦共靑社罗纳河谷启城龙盛四季城京津花园阳光新都项目名称户数人口数启城30009000逸品蓝山12483744阳光新都22226666京津花园14004200平安丽景130039

3、00天悦500015000孔雀城18095427紫藤堡11003300罗纳河谷9482844共靑社10263078香汐636519095合计2541876254安平区域交付使用及在建楼盘相对较多，未来安平区域交付使用及在建楼盘相对较多，未来3 3年区域交房户数将年区域交房户数将达到至少达到至少2.52.5万户，为本案商业街提供了良好的消费人口来源。万户，为本案商业街提供了良好的消费人口来源。5本报告文档定义为：保密保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！商业街本体分商业街本体分析析商业街基本情况商业街基本情况商业街商业街位置位置：位于项目地：位于项目地块北侧和西

4、侧，北侧商业块北侧和西侧，北侧商业紧邻安平交通主干道平安紧邻安平交通主干道平安大街，西侧商业临安泰路，大街，西侧商业临安泰路，目前该路车流人流量较小目前该路车流人流量较小商业街总建面：约商业街总建面：约2000020000商业街形式：独立商业街；商业街形式：独立商业街；地上地上2 2层，局部地上层，局部地上3 3层层单个商铺面积：单个商铺面积：180-230180-230米米（根据现有（根据现有7#7#、8#8#、9#9#商商业推算）业推算）商商铺层高：一层铺层高：一层3.83.8米，二米，二层层2.872.87米，米，面宽：面宽：5.25.2米米-11.8-11.8米米进深：进深：17.51

5、7.5米为主，少量米为主，少量8.88.8米米2 2万平米巴洛克风情独立商业街，地上万平米巴洛克风情独立商业街，地上2-32-3层，单铺面积层，单铺面积180-230180-230为主。为主。6本报告文档定义为：保密保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！商业街本体分商业街本体分析析商业街商业街SWOTSWOT分析分析S S 优势W W 劣劣势l巴洛克巴洛克风格独立格独立风情商情商业街，展示形街，展示形象良好；象良好；l紧邻安平交通干安平交通干线平安大街，平安大街，紧邻938938（一城（一城- -北京站）首站，交通便利；北京站）首站，交通便利；l约2 2万平米

6、体量，商万平米体量，商业规模模较大，容大，容易形成商易形成商业氛氛围；l铺位位规划划规整，整，较方便使用方便使用l区域商圈尚未成熟，整体商区域商圈尚未成熟，整体商业氛氛围较差，商差，商业档次档次较低；低；l铺位位进深深过长（约17.517.5米），商米），商铺进深面深面宽比最大比最大为3.43.4，远超超过合理的合理的进深面深面宽比（不大于比（不大于2 2），不便于利），不便于利用；用；O O 机遇机遇T T 威威胁 l区域商区域商业供供应量小；量小；l随着周随着周边住宅住宅项目建目建设及交付使用，及交付使用，区域商区域商业缺口将逐步凸缺口将逐步凸显；l本案本案7070万平米体量，交付使用后住

7、万平米体量，交付使用后住户63656365户，为商商业街街带来大量客来大量客户支撑；支撑；l银宝街入宝街入驻将将对本案的本案的销售和招商形售和招商形成一定的成一定的竞争；争；商业街作为项目乃至安平的商业配套，面临良好的发展机遇，但其商业街作为项目乃至安平的商业配套，面临良好的发展机遇，但其过大的进深面宽比可能成为未来销售或招商的硬件制约。过大的进深面宽比可能成为未来销售或招商的硬件制约。7本报告文档定义为：保密保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！区域商业市场分析本报告文档定义为：保密保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！区域

8、商业市场区域商业市场分析分析区域商业市场概况区域商业市场概况主城板块安平板块香河华联天下第一城目前香河商业集中形成了主城区板块和安平板块u主主城区板城区板块：以香河华联为中心，市政配套完善，商业氛围浓厚，商业较为集中；u安平板安平板块：新兴商业板块，依托天下第一城的良好休闲旅游资源，周边地块的开发建设及配套的逐步完善，带动了区域内商业气氛的提升，已经成为香河商业发展的重要区域之一。9本报告文档定义为：保密保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！区域商业市场区域商业市场分析分析县城板块商业市场概况县城板块商业市场概况商商圈描述圈描述：以香河华联为中心，周边医院、家

9、具城、餐饮、银行等市政配套集聚，商业分为浓厚。商业形式：商业形式：购物中心、临街商铺、社区内底商。商业规模：商业规模：该区域商业集中，以临街商铺和百货内部商铺为主。区域位置图香河华联10本报告文档定义为：保密保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！区域商业市场区域商业市场分析分析县城板块商业市场概况县城板块商业市场概况商业类型商业项目具体地址面积价格在售新房财富第一街香河新华大街与五一路交界处西北角52-885售价11500元/，租金约1.2元/天香语世界城底商香河新华大街与五一路交叉口1258000元/盛大金盘底商香河迎宾路（县政府对面）20-7020000元

10、/二手房沿街底商沿街底商新开大街汽车站对面底商20813000元/沿街底商香河县政府南面向西36012000元/沿街底商迎宾路综合执法局侧底商2408500元/县城商城商业以以临街商街商铺和小区底商和小区底商为主，售价集中在主，售价集中在8000-13000元元/，不同地段，不同地段相差相差较大，大，县城核心区售价城核心区售价较高高。11本报告文档定义为：保密保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！区域商业市场区域商业市场分析分析安平板块商业市场概况安平板块商业市场概况103国道商国道商业大香大香线（271省道）商省道）商业商圈描述商圈描述：新兴商业板块，依托天

11、下第一城的良好休闲旅游资源，周边地块的开发建设及配套的逐步完善，带动了区域内商业气氛的提升，已经成为香河商业发展的重要区域之一。商业形式：商业形式：临街商铺、社区内底商。商业规模：商业规模：该区域商业集中，以临街商铺为主。12本报告文档定义为：保密保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！区域商业市场区域商业市场分析分析安平板块商业市场概况安平板块商业市场概况安平板安平板块目前在售商目前在售商业项目不多，主要以二手房沿街底商目不多，主要以二手房沿街底商为主，价位集中在主，价位集中在6000-7500之之间，新入市，新入市项目价位目价位较高。高。商业类型主要商业项目

12、具体地址面积价格二手房观天下底商平安大街100-3007500元/启程2底商平安大街100-3006000元/京津花园底商103国道侧30-2006000元/本报告文档定义为：保密保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！区域商业市场区域商业市场分析分析1、香河商、香河商业集中形成了集中形成了县城板城板块和安平板和安平板块一大一小局面；一大一小局面；2、县城板城板块商商业最最为集中，配套最集中，配套最为集聚，商集聚，商业氛氛围浓厚，多厚，多为百百货商商铺和沿街商和沿街商铺为主，价位集中在主，价位集中在8000-13000元元/，核心区价位，核心区价位较高，高，县城

13、周城周边较低。低。3、安平板、安平板块商商业属于新属于新兴板板块，以沿街底商，以沿街底商为主，价位集中在主，价位集中在6000-7500元元/之之间，新入市住宅，新入市住宅项目底商价位目底商价位较高。高。小结小结14本报告文档定义为：保密保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！租售及推售时间建议本报告文档定义为：保密保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！租售模式建议租售模式建议经营模式优缺点适用情况招商先行招商先行先招商后带租约出售优点：初期业态可以控制，可保持与社区整体形象一致，从而促进销售出租有保障，可提升商铺销售速度资金回

14、收期较短缺点：不能长期控制业态，收益开发商无自持商业的意向，为了达到提升销售速度及销售价格的目的可采用此方式，目前该方式应用最为广泛直接直接销售售优点：资金回收速度快缺点：无业态控制，影响社区形象和销售不利于统一管理，从而对经营不利开发商无招商经验和招商资源，无意组织招商团队，且销售难度相对较小，开发商对于资金回笼有较高要求只租不售只租不售优点：便于业态控制，统一管理有利于经营利于提升社区形象长期而言可以实现开发商的利润最大化缺点：资金回收期长，有一定的风险开开发商商资金充足，物金充足，物业升升值潜力潜力较大，开大，开发商有自商有自持物持物业以期利以期利润最大化的最大化的需求需求常用租售模式分

15、析常用租售模式分析16本报告文档定义为：保密保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！租售模式建议租售模式建议开开发商商资金需求金需求较高高较低低建建议采用招商先行，招商完采用招商先行，招商完成后成后统一一销售的方式售的方式建建议采用只租不售的方式；采用只租不售的方式；或者可以或者可以选择个个别优质铺位位只租不售，其余只租不售，其余铺位招商后位招商后进行行销售的方式。售的方式。综合考虑开发商资金回笼需求及利润最大化的目标，中广信建议：综合考虑开发商资金回笼需求及利润最大化的目标，中广信建议：西北角商铺及社区入口位置西北角商铺及社区入口位置1-21-2个商铺可以自持

16、，其余商铺招商后个商铺可以自持，其余商铺招商后带租约销售带租约销售17本报告文档定义为：保密保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！推售时间建议推售时间建议本案商业街的推售时间需要综合考虑商业作为住宅配套对于提升住宅销本案商业街的推售时间需要综合考虑商业作为住宅配套对于提升住宅销售速度和销售价格的意义；同时要保证商业价值最大化。售速度和销售价格的意义；同时要保证商业价值最大化。因此建议商业街分三批进行推售，推售时间为每期住宅交房后因此建议商业街分三批进行推售，推售时间为每期住宅交房后6 6个月左个月左右右一批一批二批二批三三批批建议自持建议自持本报告文档定义为：

17、保密保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！价格建议本报告文档定义为：保密保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！价格建议价格建议定价方法定价方法常用的商业定价方法有市场比较法、租金倒推法，结合意向客户心理价常用的商业定价方法有市场比较法、租金倒推法，结合意向客户心理价位指定项目价格，鉴于项目目前暂无意向商户或意向购买客户，因此我位指定项目价格，鉴于项目目前暂无意向商户或意向购买客户，因此我们以们以市场比较法市场比较法来进行商业价格的初步研究。来进行商业价格的初步研究。20本报告文档定义为：保密保密 请在中广信认可的情形下使用，并

18、请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！价格建议价格建议市场比较法市场比较法综合考量本案区位、商业类型、商业形态等，由于同区域竞品项目底商综合考量本案区位、商业类型、商业形态等，由于同区域竞品项目底商均未售且目前价格未定，因此选取同位于安平区域的住宅项目底商的二均未售且目前价格未定，因此选取同位于安平区域的住宅项目底商的二手房作为参考，选择京津花园（临手房作为参考，选择京津花园（临103103国道）、启程二期国道）、启程二期（临平安大街）（临平安大街）、平安丽景平安丽景（临平安大街）（临平安大街）和观天下和观天下（临平安大街）（临平安大街） 主要打分因素：位置、交通、规模、周边人口、商业形态、铺位

19、设计、主要打分因素：位置、交通、规模、周边人口、商业形态、铺位设计、物业管理、升值潜力物业管理、升值潜力21本报告文档定义为：保密保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！价格建议价格建议市场比较法市场比较法序号 项目 权重 京津花园启程二期平安丽景观天下本本项目目 15%15%20%50%1位置20%20.440.840.840.830.62交通10%20.230.330.330.330.33规模10%30.320.230.330.350.54周边人口15%40.640.630.4530.4540.65商业形态10%30.330.320.240.450.56铺位

20、设计10%20.220.230.340.430.37物业管理5%20.130.1530.1530.1550.258升值潜力20%20.420.430.630.651合 计 2.52.52.952.953.13.13.43.44.054.05结合参考合参考项目的目前二手房售价目的目前二手房售价X=(6000*15%/2.5+6000*15%/2.95+6000*20%/3.1+7500*50%/3.4)*4.05 8728元元/22本报告文档定义为：保密保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！价格建议价格建议市场比较法市场比较法考虑市场变化及误差，本案商业街均价应

21、考虑为8728*0.978728*1.03范围内即目前在即目前在84668989元元/范范围内内备注：此价格注：此价格为目前售价，考目前售价，考虑后期推出商后期推出商业价格，会有一定的价格，会有一定的涨幅，年增幅，年增长率率约在在10%左右。左右。23第二部分第二部分社区内部商业案例展示本案社区商业规划住改商规划更改建议住改商规划更改价值评估社区内部商业配套设置建议社区内部商业案例展示北京城区东部区域项目北京城区东部区域项目项目案名项目体量（万平）开盘时间目前售价是否有社区内部商业后现代城52.52004年（售完） 二手房29000元有华贸公寓202005年（售完） 二手房36000元有珠江帝

22、景872007年（售完） 二手房30000元有北京新天地61.62007年（在售）20800元无天时名苑322009年（在售）20000元无华业东方玫瑰1012009年（在售）16700元无华远铭悦402012年（在售）21800元无北京东部区域主流在售社区内部没有配套底墒，但较为成熟及入住率较高的社区内会有部分自发形式的商业出现，大多在一层且对是否是商业立项并无硬性的要求，据悉，这种情况通常是通过物业管控，并通过物业审核。环北京区域项目环北京区域项目项目案名项目体量（万平）开盘时间目前售价是否有社区内部商业固安孔雀英国宫1102010年（在售）7500元无固安孔雀大卫城822010年（在售）

23、6500元无大北京城上城602007年（在售）6000元无潮白河孔雀英国宫一期172012年（在售）7000元无燕京航城1202008年（在售）8300元无首尔甜城3002012年（在售）8500元无富力新城一期47万2012年（在售）5800元无环北京区域在售的主流楼盘均无社区内部没有配套底墒，对外宣传统一口径未来商业主要集中在沿街或者统一的商业区域。京东区域京东区域个案分析：后现代城个案分析：后现代城位于北京位于北京CBDCBD以东四环路以内，因其以东四环路以内，因其CBDCBD白领目标客户群定位的准确性，更因其产白领目标客户群定位的准确性，更因其产品设计风格的时尚性和前卫性，使其成为北京

24、品设计风格的时尚性和前卫性，使其成为北京CBDCBD地区最受瞩目的住宅社区。地区最受瞩目的住宅社区。开盘日期开盘日期首期2004年交房日期交房日期2007物业属性物业属性普通住宅、公寓所属商圈所属商圈东四环百子湾户数户数约3000户面积区间面积区间38-190建筑类型建筑类型高层去化率去化率去化率100%占地面积占地面积: :180000平方米 建筑面积建筑面积: :525000平方米开发商开发商: :北京金马文华园房地产开发有限公司投资商投资商: :北京金马文华园房地产开发有限公司建筑单位建筑单位: :北京建工一建工程建设有限公司 京东区域京东区域个案分析：后现代城个案分析：后现代城1098

25、3124561314716151211后现代城总后现代城总1616栋楼，其中栋楼，其中3 3号楼、号楼、6 6号楼、号楼、7 7号楼、号楼、1010号楼、号楼、1414号楼的一层，临街号楼的一层，临街的的4 4号楼、号楼、5 5号楼住宅立项的写字楼的一层均是底墒，号楼住宅立项的写字楼的一层均是底墒，4040年产权。年产权。A/BA/B会所会所AB沙沙盘宣宣传后现代城总后现代城总1616栋楼，其中栋楼，其中3 3号楼、号楼、6 6号楼、号楼、7 7号楼、号楼、1010号楼、号楼、1414号楼的一层是商业号楼的一层是商业立项，从二手房的销售角度来说，商业立项的房屋价格与非商业立项的房屋价格立项，从

26、二手房的销售角度来说，商业立项的房屋价格与非商业立项的房屋价格 几乎一致，反而几乎一致，反而4040年产权在销售上存在一定抗性；同时其他非商业立项的一层住年产权在销售上存在一定抗性；同时其他非商业立项的一层住宅也存在私改商业经营的情况存在。宅也存在私改商业经营的情况存在。京东区域京东区域个案分析：后现代城个案分析：后现代城个案分析：后现代城个案分析：后现代城夜间社区实景夜间社区实景取自后现代城夜间实景，整体感觉较为杂乱，人流进进出出，且有的商家播放摇取自后现代城夜间实景，整体感觉较为杂乱，人流进进出出，且有的商家播放摇滚音乐来吸引客户关注，同时我们整理了一下个店铺的营业时间，通常营业时间滚音乐

27、来吸引客户关注，同时我们整理了一下个店铺的营业时间，通常营业时间到到2222点点3030分至分至2323点，有部分的甚至点，有部分的甚至2424小时营业，一定程度上（尤其是夏季开窗）小时营业，一定程度上（尤其是夏季开窗）降低了居住业主的舒适度与社区品质。降低了居住业主的舒适度与社区品质。环北京区域个案分析：孔雀英国宫地址地址：大兴野生动物园以南3公里路西永定河孔雀英国宫开开发商商：固安华夏幸福基业房地产开发有限公司总占地面占地面积：28万总建筑面建筑面积：110万;其中住宅其中住宅:95万m2商商业:10万m2商商业配套配套设施施：5万m2容容积率率：2.13均价均价：9000元/平米，全款5

28、000抵1.5万，按揭无折扣户 数数:三期三期总户数3055户 层高：高：2.9m物物业公司公司：固安华夏幸福基业物业管理有限公司物物业费：1.90元/平方米月车位配比位配比：车位充足1:1打造英伦风格的中高端现代社区，成熟的商业、生活配套，优越的地理位置，便捷的交通开盘日期开盘日期首期2011年7月23日，三期2012年8月4日交房日期交房日期2012.11（首次交房）物业属性物业属性普通住宅、公寓所属商圈所属商圈固安经济技术开发区户数户数三期3055面积区间面积区间79-130建筑类型建筑类型多层、高层去化率去化率去化率80%32孔雀英国宫规划特色项目规划三期开发，总建面110万平米，定位

29、中高端产品；业态分布为高层为主、花园洋房为辅、部分商业和叠拼别墅；社区整体采用英伦风格，高层ARTDECO建筑设计项目规划三期开发，总建面110万平米，定位中高端产品；业态分布为高层为主，花园洋房为辅，部分商业和叠拼别墅，社区整体采用英伦风格33孔雀英国宫当期在售项目三期规划建面11000平米，建筑面积28万平米，百分百为高层产品22-28层；户型面积包括57的一居、86二居、106三居，其中二居占比70%，三居占25%，一居占比5%15#16#17#18#26#24#25#20#21#23#22#19#27#28#29#30#31#34孔雀英国宫项目推售产品产品时间轴时间轴2012.7201

30、2.72012.122012.12700套60-120一居三居575700/00/544套416套p 截至2012年1月12月，项目共计去化房源5063套，均价7500元/，年来访量25314批，回款额达到22亿p 项目去化速度快，月均500套。项目以高层为主，辅以别墅、洋房提升项目形象，是华夏打造固安片区标杆产品，推项目以高层为主，辅以别墅、洋房提升项目形象，是华夏打造固安片区标杆产品，推盘节奏较快，去化情况好，以增量带存量进行推售，由于项目位置较好，第二机场信盘节奏较快，去化情况好，以增量带存量进行推售，由于项目位置较好，第二机场信息落地且推广力度大，去化速度较快，约息落地且推广力度大，去

31、化速度较快，约500500套套/ /月。月。约约2013.32013.3600套500套60-120一居三居70700000元元/ /60-120一居三居85850000元元/ /35孔雀英国宫商业规划本项目商业规划于沿国道区及社区主街区（社区地块被省道分割），其商业主要在临街商业解决，社区内部无底墒配套。临国道商业街社区主街商业街36本案社区商业规划项目总体规划建面69万平米。其中商业约2万平米，位于项目的西北角，分布于项目西部和北部外街，呈L形分布。香汐项目规划当前商业规划分析p商业约2万平米，位于项目的西北角，分布于项目西部和北部外街，呈L形分布。p考虑到项目社区开发规模较大，开发时间较

32、长，社区西北考虑到项目社区开发规模较大，开发时间较长，社区西北L L形商业不能有效直接的满足形商业不能有效直接的满足小区内部的使用，尤其是上图紫色长方形覆盖区域。小区内部的使用，尤其是上图紫色长方形覆盖区域。一期二期三期商业p因此社区内部增加商业（住宅一、二层改商业因此社区内部增加商业（住宅一、二层改商业）的想法是具有高）的想法是具有高度前瞻性的，同时可一定程度增加业主购物的便利性。度前瞻性的，同时可一定程度增加业主购物的便利性。39住改商规划更改建议商业规划更改建议要使社区购物便捷，完成社区一、二层住改商，要回答要使社区购物便捷，完成社区一、二层住改商，要回答下列三个问题：下列三个问题：1、

33、是不是全部住宅都要将一、二层改成商业？（没有必要，考虑商业服务半径，只个别楼栋更改即可）（没有必要，考虑商业服务半径，只个别楼栋更改即可）2、将哪些楼幢一、二层改成商业呢？3、住宅一、二层改商业，其价值到底有多少？41商业规划更改建议一期二期三期商业1.11.1期（期（1#1#、2#2#、3#3#、5#5#、9#9#、10#10#楼）不考虑设置底商，原因有二：楼）不考虑设置底商，原因有二：p目前1.1期已经施工，部分楼座已出地面，从实际情况看，修改规划需要一定周期；p位置距离社区商业规划位置较近，社区居民购物较便利；建议项目一期不考虑设置住改商，将重点放在二、三期规划上42商业规划更改建议30

34、#30#27#27#21#21#p重点考虑二期、三期设置相应的底商；p在项目地块形状及现有社区建筑规划的基础上，并考虑商业实际使用情况（频率）及便捷程度，将社区划分为如图所示红、绿、黄三部分，其圆心位置附近楼幢为商业设置最佳位置；p故故建议选取21#、27#、30#楼进行一、二层住改商；在将重点集中于考虑项目二、三期规划的住改商的基础上，建议21#、27#、30#进行一、二层住改商43定价方法采用商业/住宅比较法来进行价格定位。市场比较法估价步骤为：市场比较法估价步骤为：1、收集交易实例； 2、选取可比实例；3、建立价格可比基础； 4、进行交易情况修正；5、进行交易日期修正； 6、进行区域因素

35、修正；7、进行个别因素修正 8、求出比准价格商业规划更改建议44商业规划更改建议定价说明通过与住宅对比手段，进行商业价格的预算通常沿街商业是住宅的1.8-2倍，内部商业按照沿街商业售价的75%计算采用商业/住宅比较法测算本项目静态基价市场影响因素与市场动态发展结合 静态 动态市场影响因素与市场动态发展结合定价方式定价方式定价依据定价依据45商业规划更改建议预计项目内部商业价格在10000元/平米左右项目在推售中通过几次价格成长提升，均价区间在项目在推售中通过几次价格成长提升，均价区间在6500-70006500-7000元元/ /平米，考虑市场风险，以平米，考虑市场风险，以及减小计算过程中主观

36、因素所导致的误差，建议项目内部商业平均价格在及减小计算过程中主观因素所导致的误差，建议项目内部商业平均价格在+/-5%+/-5%之间浮动，之间浮动，项目内部商业价格区间为：项目内部商业价格区间为：9400-105009400-10500元元/ /，取中值，取中值1000010000元元/ /平米平米第一次开盘走量限量房（资源差）价格遵循以新带旧成长路径价格运动线路第二次开盘价格标杆1、某房源拉高价格，此时其余房源走量；旧盘提价2、在新盘走量时，拉高旧盘价格产品加推3、拉高价格4、节假日促销限时折扣优惠第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段第三次开盘住宅价格第N次开盘46商业住单价按10000元/平米

37、计算，预计内部商业总案值2052万商业规划更改建议商改住楼幢商改住楼幢商改面积商改面积（楼幢平层（楼幢平层* *2 2）商改单价（元）商改单价（元） 商改总价（元）商改总价（元）21#67010000670000027#674674000030#7087080000合计合计205200002052000047商业规划更改建议小结一、住宅商楼幢：一、住宅商楼幢：在项目地块形状及现有社区建筑规划的基础上，并考虑商业实际使用情况（频率）及便捷程度，建议更改21#、27#、30#楼幢；二、收益预估：二、收益预估：考虑到住宅销售周期，及商业销售时间，预估内部商业销售价格在10000元/平米左右，内部商业

38、收益额在2052万元；住改商规划更改价值评估商业规划更改效果评估在完成商业规划更改定位后，需对改方案进行深思熟虑，在完成商业规划更改定位后，需对改方案进行深思熟虑，正确做出效果评估：正确做出效果评估：1、更改前后的收入差距？2、更改前后对社区及居民的影响？50更改前住宅收入额按住宅均价7000元/平米计算，预计更改前住宅总案值1436.4万楼幢号楼幢号幢面积幢面积楼幢单价（元）楼幢单价（元） 楼幢总价（元）楼幢总价（元）21#6707000469000027#674471800030#7084956000合计合计14364000更改商业产品后的收益比不更改商业的收益多出约615.6万元51更改

39、后的便利性社区内部商业确实为业主提供了便利性，但居民对内部商业的需求有限39#39#假设住户A住于39#楼，其距内部商业21#楼150米（可测），距外部商业1#商业400米（可测）。从日常的便利角度的出发，两组商业距离250米左右，步行2分钟，外部商业购物更全，故我们认为业主对内部商业的需求存在一定的局限性。21#21#外部商业外部商业27#27#17#17#52更改后对社区的影响社区内部商业确实为业主提供了便利性，但将会因为嘈杂、凌乱等不可控因素降低小区整体形象与品质住宅一、二层更改为商业将会使小区嘈杂、凌乱从而降低小区品质；53更改后对社区居民的影响社区内部商业确实为业主提供了便利性，但更

40、增添了噪音、杂乱、安全等隐患21#21#、27#27#、30#30#楼改成商业用途后，首先楼下全是出出入入购物的人，其次必然会有配楼改成商业用途后，首先楼下全是出出入入购物的人，其次必然会有配送货物的车出现，以及其他不可预测的其他安全隐患。送货物的车出现，以及其他不可预测的其他安全隐患。54商业规划更改评估小结一、更改前后的收入差距：一、更改前后的收入差距：更改前住宅收入预算为1436万，更改后商业收入预算为2052万，收入差距615万；二、更改前后对社区及居民的影响：二、更改前后对社区及居民的影响：社区内部商业确实为业主提供了便利性，但居民对内部商业的需求有限；将会因为嘈杂、凌乱等不可控因素降低小区整体形象与品质；增添了居民噪音、杂乱、安全等隐患；同时增加后期物业管理的难度。综上所述，结合具体实操（重新规划设计、报规更改等成本）综上所述，结合具体实操（重新规划设计、报规更改等成本），建建议对社区内部住宅规划进行住改商规划的调整应谨慎考虑。议对社区内部住宅规划进行住改商规划的调整应谨慎考虑。THE END！