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1、目目 录录1深圳商圈深圳商圈2深圳交通深圳交通3各项目的定位及业态规划各项目的定位及业态规划4各项目建筑设计各项目建筑设计5各项目的餐饮网点分布各项目的餐饮网点分布6总结总结深圳简介深圳简介 深圳市，又称为“鹏城”，位于中国南方珠江三角洲东岸，隶属中华人民共和国广东省，是中国第一个经济特区，广东省南部，毗邻香港。东临大亚湾与惠州市相连，西至珠江口伶仃洋与中山市、珠海市相望，南至深圳河与香港毗邻，北与东莞市、惠州市接壤。全市总面积1953平方公里。城市定位：文明城市、卫生城市、知识城市、窗口城市、设计之都、时尚之都；国际化城市、全球先锋城市、全国经济中心城市、国家自主创新城市；深港地区建成全球性
2、“金融中心”、“物流中心”、“贸易中心”、“创新中心”和“国际文化创意产业中心”；粤港合作示范区、先行先试示范区等、图书馆之城。深圳商圈深圳商圈深圳零售业在激烈市场竞争中不断发展壮大。接连的洗牌和重组，不仅给深圳零售业带来了生机和活力，也带来了扑朔迷离的市场局面。单打独斗、称霸一方的现象已成过去时，各零售商经过市场的洗礼，已逐步认识到只有依靠整体力量，形成规模效应，重新进行资源整合，才能得到进一步发展，因此，随着深圳交通状况的改善、基础设施的完善，特别是房地产的发展，已促使深圳在一定区域内形成了各具特色的不同商圈。在2002年的“深圳商圈论坛”上提出的八大商圈，是指：以东门步行街为中心的“东门
3、商圈”，以人口密度、地理优势自然形成的“人民南”商圈，以专业市场、主题商城为主体、多种业态组合的“华强北商圈”，正在兴起的“南山商圈”，位居深南中路市区中心以国际时尚品牌为主流的“深南中路商圈”，以购物、旅游、休闲为特色的“华侨城商圈”，有待创新开发的宝安商圈、龙岗商圈。深圳三大商圈深圳三大商圈东门商圈南山商圈华强北商圈三大核心商圈三大核心商圈（一）东门商圈（一）东门商圈 东门是深圳历史最悠久的商业聚集区，由十二条步行街相连，有20多家大型商场和数百家小型商铺，已投入运营的商业面积超过50万平方米。 东门商圈是目前深圳经营品种最为齐全的商业区，几乎囊括了所有商业经营类别。走在东门街头，到处熙熙
4、攘攘、车水马龙，一派繁华景象。（二）华强北商圈（二）华强北商圈 华强北商圈是1994年兴起的新兴商圈，是深圳目前最具生命力的商圈。华强北商圈华强北路为轴线，向振华路、振兴路、振中路及红荔路辐射，经营范围包括服装、鞋帽、皮具、珠宝首饰、钟表眼镜、音响、餐饮、家居用品、电子产品等。在这里有深圳乃至亚洲最大的电子市场，因此电子产业成为华强北的主导产业。餐饮业是华强北的又一大产业，振华路、振兴路、华发路聚集了大量的食肆酒楼，同时吸引了大量的人群来此消费。商圈内名店林立，代表了深圳当今的消费水平。三大核心商圈经营状况问题三大核心商圈经营状况问题（三）南山商圈三）南山商圈 深圳城市中心的西移，滨海大道的建
5、成通车，西部跨海大桥的规划，给予了南山商贸物业发展的历史契机。随着南山本地商业需求与日递增，南山商贸物业在近两年来呈现出一派旺销景象。 南山商服物业在分布上呈商圈和沿交通干线分布的特征，南油大道在南山的地位注定了南油大道商圈将成为最重要的商业区。 以下是南山主要商业街道的状况分析：不难看出，南油大道的商业规模大、档次高，且较为集中，有形成“南山华强北”之势。深圳交通概况深圳交通概况 航空：深圳宝安国际机场距离深圳市区32公里，现已开通国内航线76条，运营航 线53条，平均每天约有80多班航班飞往全国约50多个城市。铁路：大京九、京广九两条铁路大干线交汇深圳，连接香港，把内地、深圳、香港融为一体
6、，铁路交通十分方便。公路：深圳有几个长途客运站，每天都有发往广州、汕头、湛江、福州、厦门及省内各县的班车，其中罗湖客运站，主要是到省内外各大城市的车；福田客运站，南头客运站，罗湖汽车站, 就在火车站东站旁边，主要是去广东省内城市，楼下大部分是去广州的豪华大巴, 几乎5分钟一班，楼上的候车厅则是广东省其他城市的。 水路：共有盐田、蛇口、赤湾等8个港口。深圳蛇口港每天都有往来于珠海、广州、澳门、香港、九龙的定期航班。深圳地铁路线图深圳地铁路线图深圳地铁深圳地铁深圳地铁 目前深圳地铁已开通5条线路共178公里，包括罗宝线（原1号线）、蛇口线（原2号线）、龙岗线（原3号线）、龙华线（原4号线）以及环中
7、线（原5号线）。 地铁与商业的发展：未来的地铁可接通香港，为深圳创造了商机和就业机会，产生一连串产业链，包括建筑业（上盖物业发展权可建 26,000 个单位），装修、管理、运输、零售等；快速促进深圳各大型购物中心的商业发展，方便消费者前行购物的同时带动商圈的快速发展；地铁的接通，深圳关内一体化；促进深圳经济特区的快速发展，地铁时代，让深圳城市服务设施更家完善；COCOPARKCOCOPARK购物中心定位和业态规划购物中心定位和业态规划COCOPRAK项目基本情况深圳唯一公园版情景式购物中心，CBD版块新商业代表。项目位置COCOPARK由福华三路、民田路、福华路和中心二路四条主干道合围，紧邻国
8、际会展中心和正在建设中的深圳第一高楼平安国际金融中心，无缝衔接深圳地铁和未来CBD公交总站。占地面积31000平方米建筑面积85000平方米总投资额层数B2-L3开业时间2006/9/30停车位 600个开发商及背景深圳市星河房地产经营有限公司设计公司COCO Park形象标识由设计界“教父”之称的知名华人设计大师陈幼坚为其设计，还有香港启胜管理公司、美国尔本建筑师事务所（URBAN）、贝尔高林（BELTCOLLINS）、伍兹贝格（WOODSBAGOT）、GRAPHIA等。经管公司深圳市星河房地产经营有限公司项目定位COCO Park将自己定位于一个集文化、艺术、餐饮、购物、娱乐、休闲观光等多
9、功能于一体的情景式购物中心建筑风格特色COCOPARK建筑面积8.5万平方米的购物中心，其中有1/4的面积被设计为休闲空间。打破了传统的封闭式构造，是中国首家“内街”式购物中心，有12条折叠式内街，6000平方米的下沉式露天广场，8大自然光中庭，100米空中天桥。COCO Park还是深圳首家引入景观环境设计的商业项目 。COCOPARKCOCOPARK购物中心定位和业态规划购物中心定位和业态规划楼层业态及品牌主力店：JUSCO吉之岛、百脑汇影城、美乐汇美食广场、中国移动信息生活馆、反斗乐园B1主力店：JUSCO吉之岛L1-国际精品服饰店主力店：反斗乐园、中国移动信息生活馆服装：Ckunder
10、wear、GUCCI、GUESS、CKJeans/SELECTED、G-STAR、TOUCHL2-商务休闲服饰、时尚女装、休闲运动城服装：内衣馆、NIKE、ADIDAS、J&NINA餐饮：和民居食屋、石名家韩国美食家居：特力屋、NIKKY HOME、全棉时代 电影院：百脑汇影城L3-餐饮、护理护理：美丽田园SPA餐饮：美乐汇美食广场、超级牛扒、滋味堂优劣势分析及竞争关系分析优势：1、紧邻会展中心，会展商圈的原始策划者； 2、深圳唯一公园式购物中心，代言深圳新商业势力；3、周边甲级写字楼超过140万平方米，占深圳的1/3强；4、周边几十栋高级住宅，高收入+高消费的居民构成。劣势：cocopark
11、的整体硬件设计其实并非很好，尤其在人流动线的规划上有较大问题。从物业格局上看，由于做成回字型的动线回路，无法做出大气的中庭，并没有现在购物中心单条动线配合较大中庭的大气和高档次。竞争关系：君尚百货、怡景中心城、晶岛国际、第三空间、卓越时代广场海岸城购物中心定位和业态规划海岸城购物中心定位和业态规划海岸城项目基本情况海岸城购物中心集知名百货、高级零售、特色餐饮、潮流娱乐、高档影院、真冰溜冰场等多功能休闲服务于一体，荟萃了购物、美食、娱乐、运动、文化、康体、观光等多种现代生活方式，云集了50家全球风行的特色美食，近300个规模不一、功能各异品牌店铺，是迄今为止深圳西部经营面积最大、功能最齐全、服务
12、人群最广泛、最具代表性、时尚气息最浓郁的滨海风情多功能购物中心。项目位置深圳海岸城位于南山商业文化中心区，紧邻滨海大道、南海大道、后海大道、后海滨路、创业路等南山区的五条城市主干道。占地面积36908平方米 建筑面积约12万平方米总投资额20亿元人民币层数B1-L5开业时间2007年12月16日停车位约1500个 开发商及背景开发商：深圳市海岸房地产开发有限公司背景：深圳市海岸房地产开发有限公司（以下简称海岸）成立于 1993年，原为小型国有企业，1999年改制成为民营股份制企业。在“科学决策、稳健经营”的发展思路指导下，公司不断扩大再投资，资本规模迅速扩大，先后成立了深圳市海岸物业管理有限公
13、司、深圳市海岸商业管理有限公司、深圳市海岸投资有限公司，逐步发展成为具有集团规模、实力雄厚的综合型房地产开发企业；探索出一条 产权清晰、权责明确、机制灵活、管理规范的成功之路。设计公司该项目由2003年和2004年世界商业零售建筑设计排名第一(World Architecture杂志提供)的美国凯里森建筑事务所负责方案设计，深圳市城脉建筑设计有限公司负责深化设计。经管公司深圳市海岸房地产开发有限公司项目定位集购物、休闲、娱乐、餐饮等为一体的大型购物中心，也是深圳唯一具有滨海风情特色的购物中心建筑风格特色1、双广场 南北呼应：南广场与水景完美结合，通过简单的线条和朴素的材质，展现现代、动感的休闲
14、主题；北广场面积约10000平方米，设有多功能大舞台和超大电子屏幕，为各类演出、聚会、商业活动和市民的公共休闲娱乐活动提供了广阔空间。楼层业态及品牌主力店：JUSCO吉之岛、海岸影城、冰FUN海岸滑冰场、玩具反斗城、顺电B1主力店：JUSCO吉之岛L1-年轻时尚、少淑主力店：JUSCO吉之岛、优衣库服装：ONLY、欧时力、VERY MODA、MANGOL2-大淑、商务（本土）服装：爱慕、YE SELF、雅莹（EP）、VJC、卡尔丹顿、诗篇餐饮：意粉屋、星巴克配饰：亨吉利世界名表中心、周大福、金大福L3-娱乐休闲、本土时尚主力店：海岸影城、顺电、江南厨子服装：KAT、JNBY、西遇餐饮：汉拿山、
15、火间土L4-运动休闲主力店：冰FUN海岸滑冰场服装：adidas、columbia、new balance、服务：英孚教育L5-餐饮、娱乐主力店：玩具反斗城、中森名菜、大饱口福餐饮：太兴、鑫泰、滋味堂租金及物管费情况海岸城购物中心定位和业态规划海岸城购物中心定位和业态规划优劣势分析及竞争关系分析：优势：南山是深圳目前发展最快的区域，无论城市规划、建设指标、区域环境等都明显胜过罗湖、福田，是深圳现在以及将来最接近现代城市合理规划的典范。改革开放看罗湖、经济腾飞看福田、盛世气象看南山。而位于南山中心区的海岸城则是南山的商业、文化的核心地带，集商务办公、旅游观光、娱乐消费于一体的综合商业区。劣势：1
16、、吉之岛客群定位较高，想以此抓住南山高端客户的心，但其定位又和益田假日广场的华润万家OLE相差甚远，处境高不成低不就，相当尴尬。而其聚客效应相对百佳、沃尔玛、家乐福来说还是比较低，而南山片区人人乐相当成熟，占据了大部分的市场份额。2、零售部分，定位也是相对高端的，但是深圳有金光华、万象城、中信广场、益田等项目分流客源，而海岸城的高端百货并不纯粹，没有以万象城等的方式以楼层作档次划分，因此对高端客源的吸引力降低，而对中低端客源又有潜在的排斥作用。所以，零售部分的承租能力不足；海岸城购物中心定位和业态规划海岸城购物中心定位和业态规划KKMALLKKMALL购物中心的定位和业态规划购物中心的定位和业
17、态规划KKMALL项目基本情况KK mall，商业建筑面积达83500平方米，共五层。整体建筑形态完美，功能设施均达国际水准。基于深圳地标建筑、周边高星级酒店、写字楼众多，数十万等高端消费群集中、谋求差异化特色经营等特点，KK mall定位于“国际时尚精品购物中心”，致力于打造一个以集国际顶尖品牌及各种高端消费业态于一体的高品质国际购物中心。未来将全面引入新概念精品购物，新颖、互动和体验的IMAX影院、万国美食和各类特色餐饮等国内外品牌商家。项目位置KK mall雄踞蔡屋围金融中心商圈核心，毗邻深南大道，接驳深圳地铁大剧院站，数十路公交线路途经停靠占地面积占地4.7万平方米建筑面积面积8350
18、0平方米总投资额层数5层开业时间2010年11月26日开始试营业停车位1000开发商及背景京基集团（Kingkey Group)初创于1994年，是集房地产开发与经营、商业经营与管理、五星级酒店投资与管理、物业管理、高尔夫俱乐部、餐饮经营等多元化产业的大型集团公司。设计公司英国TFP、英国ARUP、美国LLA等多个世界级顶尖的专业团队经管公司深圳京基百纳商业管理公司项目定位定位于“国际时尚精品购物中心”，致力于打造一个以集国际顶尖品牌及各种高端消费业态于一体的高品质国际购物中心建筑风格特色出色的市内购物，往往在建筑设计上特别强调超越室内狭小空间，充分运用大自然的光与影来实现生态的完美融合。KK
19、MALL楼高达5.6米至6.5米的内部空间彰显宽敞大气。由南至北全长达200米的主通道，无阻挡的动线设计，使琳琅的店铺一目了然。室内豪华玻璃天穹，营造出高格调气势及简约舒适购物环境。给人以置身天空之下的自然亲切感。 楼层业态及品牌主力店（BLT、ZARA、UA影院、星际传奇、NOVO）B1超市：Blt超市 餐饮:翡翠拉面小笼包、85度C、元气寿司、面点王 品牌店：ZARA、H&M、IFL1品牌店:Calvin Klein、Gieves&Hawkes、LLOYD、周大福、Rainbow、CERRUTI 1881、琉璃工坊L2品牌店：NOVO、HAZZYS、LAFEE、LiuJO、UM、i.t、G
20、UESS、VJC、MUXL3品牌店：NOVO、AMASS、Mind Bridge、Combi、Masfer.SU、INSUN 餐饮：俏江南 娱乐：星际传奇L4影院：UA影院 数码：Holpe+、3C4U ， 餐饮：金钱豹、仙踪林、粤菜王府、大时代美食广场租金及物管费情况优劣势分析及竞争关系分析优势：1、京基百纳第一高 2、独特建筑风格设计3、现代化的设施应用劣势：1、交通问题，未与地铁接驳 2、市中心，有地王广场、万象城竞争；竞争关系分析：1、其他购物中心的竞争（万象城、中信城市广场）KKMALLKKMALL购物中心的定位和业态规划购物中心的定位和业态规划金光华购物中心的定位和业态规划金光华购
21、物中心的定位和业态规划金光华项目基本情况金光华广场是深圳第一家与地铁无缝连接的国际购物广场，建筑主体与8500平米“罗湖之心”前文化广场唇齿相依，常年上演深圳中央商圈永不落幕的广场时尚秀。项目位置位于深圳市罗湖区人民南路、嘉宾路、南湖路三条繁华大道的交汇处，距离深圳火车站及中国最大的旅客出入境关口罗湖口岸近在咫尺，处于深圳中央商圈人民南的天然核心。占地面积1.8万平方米建筑面积12万平方米总投资额逾15亿元层数地上7层，地下3层开业时间2004年11月19日停车位标准停车位500个联动停车位1200余个开发商及背景开发商：深圳市金光华实业（集团）有限公司设计公司国际知名建筑事物机构Arquit
22、ectonica美国有限公司负责购物中心的空间及装饰设计经管公司深圳市金光华实业（集团）有限公司项目定位集“购物、餐饮、观光、娱乐、文体、休闲”等多种功能为一体的超大规模国际化购物中心建筑风格特色金光华的建筑方案以简洁明快的线条、务实耐看的造型，来实现闹市中的绿洲，简洁就是美的感觉，设计新颖，风格大气，特别是中庭的连接廊，设计成为木船的形状，现代中突显古朴，淡雅中色彩鲜明，视觉上有张有弛，重点突出。日光、月光、星光三座主题天井更是构成金光华广场动态魅力的精髓。金光华购物中心的定位和业态规划金光华购物中心的定位和业态规划楼层业态及品牌主力店：苏宁电器、ZARA、南国影院L-2餐饮：味千拉面、自然
23、派、面包新语、和绿回转寿司健康：万宁、DHC、康维他、全棉时代服务：东亚银行ATM、华尔街英语电子：苏宁电器L-1餐饮：一茶一坐、星巴克健康：玫瑰人生、倍轻松珠宝：周大福服装：优衣库、ZARA、欧时力、Forever New、Five Plus、DAZZLE、VERO MODA、ONLY，化妆品：丝芙兰L1国际精品服饰：VERSACE collection、MAX.MARA、Gieves&Hawkes、HIT Gallery、Coach饰品：SwarovskiL2服装：VJC、Lacoste、CK Jeans、Kang jin young、MISS SIXTY鞋、皮具：STACCATO、FUR
24、LA、圣伽步L3服装：马天奴、卓雅、卓雅周末、卡迪黛尔、ON ON、W.、L4内衣：爱慕、安莉芳、奇丽尔、D&G童装|童玩：青青果、蒙娜丽莎、乐高、橡胶星、反斗乐园运动休闲：浩沙家居：秋鹿L5家居：海马家私、菲姐生活馆、乐活色健康：好家庭餐饮：自然派L6健康：力美健L7餐饮:厨房制造、陶源酒家金光华购物中心的定位和业态规划金光华购物中心的定位和业态规划优劣势分析及竞争关系分析：优势：深圳金光华广场是在原深圳繁华地段南国影剧院的旧址上重新建立的，其见证了很多深圳的变迁，很多老的居民对金光华有一定的忠诚度。地铁的无缝连接，业态的重新调整，餐饮的带动人流，已成为成熟繁华的购物中心。劣势：茂业、天虹、
25、太阳百货的商业竞争；竞争关系分析：由于深圳城市的不断发展，其原来的人民南（国茂、南国、国商、友谊城），为深圳市商业中心的地理位置已被深圳的华强北、蔡屋围、华侨城所取代，竞争激烈。万象城购物中心的定位和业态规划万象城购物中心的定位和业态规划万象城项目基本情况万象城（MIXC）是华润中心的核心组成部分，目前深圳最大、华南最好、全国最具示范效应的超大型室内购物中心。项目位置地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间，与地王大厦隔深南大道相望。交通便利，地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连，周边共有巴士线路30多条。占地面积占地8万平方米建筑面积面积188000平方米总投资额40亿层数6层开
26、业时间2004年12月9日正式开业停车位1500位开发商及背景华润(集团)有限公司设计公司美国RTKL Associates Inc. 广东省建筑设计研究院经管公司华润(深圳)有限公司项目定位万象城的定位表述为“永不落幕的时尚舞台”，中国购物中心行业的领跑者，倡导国际化的消费理念，彰显时尚品味与优雅格调，引领全新的生活方式与消费潮流。深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的大型室内购物中心建筑风格特色单独建筑，购物中心上方无常见的住宅塔楼或写字楼，最大限度的保证了购物空间的灵活性和舒适性。同时可缩短商业的开发周期，利于招商。万象城购物中心的定位和业态规划万象城购物中心的定位和业态规划 楼层业态及
27、品牌主力店（REEL芮欧时尚生活百货、嘉禾影城、Ole超级市场、缤纷万象滑冰场、顺电）B1百货：REEL时尚生活百货 超市：Ole超市餐饮：江南味道、必胜客、江南味道、KFC、星巴克、味千L1百货：REEL时尚生活百货 品牌店：BURBERRY、BOSS 、D&G、Dior、Emporio Armani、GIADA、亨吉利世界名表中心、PRADAL2百货：REEL时尚生活百货 品牌店：琉璃工房、NOVO、MISS SIXTY、PRADA、DIESEL、SALON ESPRITL3百货：REEL时尚生活百货 影院：橙天嘉禾影城品牌店：无印良品、MANGO、 Columbia、Calvin Kle
28、in Jeans餐饮：仙踪林、意粉屋意大利餐厅、留园饭店 数码：3C4UL4影院：橙天嘉禾影城 娱乐：冰纷万象城滑冰场、 玩具“反”斗城品牌店：UNIQLO 优衣库、Kingkow、ONLY、运动100 餐饮：江南厨子、一茶一坐、太平洋咖啡、居食屋L5数码：顺电、酷动数码、傲盛、标奥影音、holpe+、BOSE餐饮：迎喜皇宫、美乐汇美食广场、泰满冠泰国菜馆、禾绿回转寿司品牌店：Kaltendin Golf、STACCATO、优劣势分析及竞争关系分析优势：1、定位准确：“主力店+次主力店+专门店”的门店组合形式。2、区位优势：深圳万象城现所在市场区域是深圳著名的蔡屋围CBD商圈，其商业地位现无可
29、替代，深圳万象城与地王大厦、深圳书城、邓小平画像等一同成为蔡屋围CBD商圈的旅游景点，极大地助推了万象城的人气。除此之外，万象城巧妙地利用地下空间，将地铁站、过街通道等空间都利用用起来，使其成为万象城的一部分。竞争关系：Kkmall、中信广场喜荟城购物中心的定位和业态规划喜荟城购物中心的定位和业态规划喜荟城项目基本情况喜荟城购物中心是百仕达乐湖综合体的核心商业物业，包括三层裙楼商业、吉之岛以及地下停车场项目位置喜荟城购物中心，坐落于深圳罗湖区东湖之滨的百仕达片区，周围被住宅小区围绕，是罗湖东商圈唯一的大型都市商业综合体、拉阔生活购物中心。位于太宁路与爱国路交汇处，周围交通便利， 规划建设中的3
30、条地铁线-3、5、7号线纵横交汇。占地面积建筑面积6万总投资额层数L1-L3开业时间2010年4月22日停车位926开发商及背景百仕达地产有限公司设计公司美国ARQ公司：ARQ以为项目提供具有标志性的建筑和地域特点的创造性设计而著称。经管公司百仕达地产有限公司项目定位商业定位：社区型中高档购物中心，与传统的人民南、东门、地王“金三角”形成了很好的互补，双方的目标客群、辐射商圈、功能定位、品牌组合均有差异、一主一次形成梯形互补。目标客群：喜荟城以服务于区域型家庭消费需求为导向，致力于解决家庭结构稳定的中产消费者假日购物休闲、提升生活品质的需求。喜荟城的出现，正好填补了罗湖在次级商业中心上的空白，
31、补齐了“罗湖东”这个优质居住片区的“商业短板”，使罗湖商业格局更为完善和合理。经营特色：以时尚、亲子、美食为三大主题，设计中加入艺术潮流元素。建筑风格特色商业楼群以蓝色为主色系，墙面上有弧状体块突出，有的是商业广告，有的是展示橱窗，在灯光效果的配合下，尽显建筑的繁华。喜荟城购物中心的定位和业态规划喜荟城购物中心的定位和业态规划 楼层业态及品牌主力店：L1高品质、高品位、能提升整体商业形象主力店：圣丰城名品店：Marisfrolg、BASIC HOUSE、ochirly、Levis、NIKE、CONVERSE、SELECTED、周大福餐饮：汉拿山、面点王、满记甜品L2时尚地带主力店：吉之岛、MC
32、L洲立影院名品店：JACKJONES、Very Moda、作品、哥弟、ONLY、STACCATO餐饮：西湖春天L3亲子主题、家庭的休闲生活馆主力店：吉之岛、MCL洲立影院、反斗乐园餐饮：毛家、黄记煌、拾味馆家居：Nikky Home、PurCotton优劣势分析及竞争关系分析优势：准确的定位为区域型购物中心，作为居民身边的购物中心，能够第一时间接触到顾客的需求，最快地完成消费过程，令顾客花最少的成本体验最多的商品和服务，这是它最大的竞争优势。劣势：交通问题中信广场购物中心的定位和业态规划中信广场购物中心的定位和业态规划中信城市广场项目基本情况中信城市广场是中信深圳（集团）公司在深投资的一大力作
33、，被深圳政府列入20002002年的政府重点工程。中信城市广场是深圳市对外政治、经济、文化交流窗口的典雅风范，是集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光为一体的SHOPPING MALL。项目位置中信城市广场位于深南路市政府南侧，毗邻深圳国际商场、岁宝百货、茂业百货等，背靠深圳著名的老城区巴登街及南园路的商业一条街。占地面积51000平方米 建筑面积约15万平方米总投资额25亿元层数LG-L5开业时间2002年9月28日停车位788个 开发商及背景开发商：中信深圳（集团）公司设计公司美国凯里森建筑事务所负责方案设计经管公司中信深圳（集团）公司项目定位深圳重要的集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光为一体的SHO
34、PPING MALL，深圳市对外政治、经济、文化交流窗口之一。建筑风格特色拥有极富特色的水晶宫、时钟柱及高清晰度巨型户外电子屏等，成为深圳市目前独一无二的，融现代建筑风格与艺术为一体的人文景观，夜幕下广场面星光璀璨，灯火阑珊，风景怡人中信广场购物中心的定位和业态规划中信广场购物中心的定位和业态规划 楼层业态及品牌主力店：西武、中航健身会、新南国影城、吉之岛LG-时尚名店、珠宝精品、美食制造时尚名店：ONLY、VERY MODA、Ochirly珠宝精品：周生生、周大福美食制造：蕉叶南亚汇、亚马逊巴西烤肉B1-健身康体健身康体：中航会L1-国际名店、国际休闲酒吧街、星光广场主力店：西武百货（Sal
35、varore Ferragamo、VERSACE、Cartier、Ermenegildo Zegna、CANALI）餐饮：肯德基、星巴克、哈根达斯L2-国际名店主力店：西武百货（GIADA、BMW、Versino、ALEXBRUNI、Chopand）餐饮：必胜客家居：bodum咖啡器具L3-国际名店、数码影城主力店：西武百货（Dikeni、Milandon、VJC、SKAP)数码影城：新南国影城L4-高档食府、数码影城餐饮：舞鹤日本料理铁板烧、新罗宝韩国餐厅、豫园上海饭庄数码影城：新南国影城L5-高档食府、休闲餐饮：逸和轩酒家休闲：玛花纤体、发色文化优劣势分析及竞争关系分析优势：1、地处深圳深
36、南中商圈，眼界展示面最好。2、定位准确，从其前期定位阶段就致力于打造中国首屈一指的国际性大型购物中心，建筑规划非常适合发展大型百货零售业，给人以量身定做的感觉。劣势：1、公共交通除与地铁相连外，公交系统接驳不良。2、项目内部人流动线环绕性不强，很杂乱，而人流却可以从负一层直接回到地面而不经过百货区域，也可以从上层直接脱离项目。3、项目1、2、3层的高档百货将负一层的超市和上层的餐饮、影院这种聚客主力店隔断，档次差异太大，层次感太过明显。各大购物中心业态规划简介各大购物中心业态规划简介万象城 各消费层业态比较丰富，地铁商城、国际一二线大牌、各类中端品牌、芮欧百货、精品超市、各类集合店如NOVO，
37、运动100等构成商场内丰富的业态。KKMALL 负一层大量的休闲餐饮及快速餐饮布置，聚集人群，H&M作为负一层主力店吸引大量年轻消费群体，较多的集合店是KKMALL的特色，如彩虹名店、NOVO、I.T、MAP BY BELLE、欧时韵表行、SEPHORA、Embry Form下属品牌的集合店等; 整体的一、二层以大牌的副牌为主，较接近年轻消费客群；男士鞋包以商务型消费为主，符合京基100的商务型消费人群；三层星际传奇电玩城装修风格极有动漫特色，吸引大量年轻人及家庭消费；四层优莱荟定位为较高端的健身会所，不其他购物中心的健身品牌形成巩异化；SPA及美容院多设置于较偏的边觇位，较难发现；首家IMA
38、X影院进驻落户，吸引了广大青年男女和电影发烧友。海岸城 露天海德广场不天利名城连廊处，天利名城侧的街铺多设置休闲餐饮类，流行时尚类商铺，可借鉴于项目内购物中心不与业市场衔接处；文心四路内置餐饮街大量聚集人气，全场高比例的餐饮业态，吸引更多人流量，在达到一定稳定的人流量时，再进行业态二次调整升级。主题突出丏各楼层业态穿插设置，混合搭配；品牌档次较年轻，消费档次较一般；各大购物中心业态规划简介各大购物中心业态规划简介益田假日广场 品牌相对海岸城较高档，有较多国际一线品牌，另外品牌定位较一致，男装品牌比例较多，较适合高端以男士为主力消费的家庨消费；ZARA及H&M作为快速时尚消费代表，极聚人气；BU
39、RBERRY、Alfred Dunhill、BOSE HUGO BOSE等大牌锁定了华侨城片区的旅客及五星酒店房客等目标消费客群。COCOPARK 整体业态偏向年轻时尚品牌，色彩丰富，富有青春时尚气息;以鞋包品牌为例，STELLANULA、PAX MATE、Anna tosani等品牌鞋包款式多为年轻人崇尚的大胆、张扬的风格，同时该品类橱窗展示也较炫丽，不其他购物中心的鞋包品牌形成明显巩异；周边CBD中心商务区外国人较多，设置了数十家酒吧沿街全天候开放，晚上颇为吸引人流；同时设置了品厨PANTRY MAGIC、气味图书馆等多为外国人消费的生活起居品牌；大型户外广场配合咖啡、雪糕、甜品、儿童反斗
40、城等业态，形成周末家庭的首选消费场地；JUSCO占据负一层大面积，家庭购物气息较为浓厚；金光华 负一、二层为地铁商城，都有首层的感视，设置有休闲餐饮、快速餐饮、便利店、内衣店、珠宝首饰、培训机构、家纺用品、药妆店、童装、女装等多种业态，浓缩整个商场的经营品类，吸引大量人气；五层设置大量开放式的儿童游乐区，不周边的童装、儿童摄影、家电家纺等品类形成连带消费；购物中心建筑设计购物中心建筑设计建筑设计行走动线设计景观设计露天及下沉广场设计深圳购物中心人流动线设计深圳购物中心人流动线设计水平动线设计： 动线，是购物中心设计中经常遇到的词汇，意指人在室内室外移动的点，连和起来就成为动线。在商业建筑规划设
41、计方面，动线是需要重点考虑的一个方面，对于商业动线，可以简单的理解：由点生线，一个脚印一个点，一串脚印一条线，这条线就是动线。 通过各大购物中心的考察发现，采用最理想的线形（双）模式的购物中心，回环度接近百分之百。这种类型的购物中心由于动线清晰，不会迷路，典型代表是万象城； 万象城-没有次动线，使消费者位置感极强，商铺的进深比合理，可规面积极大； COCOPARK-该购物中心的动线中间无中庭的单一动线，U型的线路无法完成首尾相连。 深国投嘉信茂采用了网状模式，导致回环度低。 海岸城-第二层的平面动线总长达到900多米，造成了回环度急剧降低，顾客很难逛到整个 楼层的店铺，而且容易失去位置感。但该
42、商场的动线类型基本为中间有中庭的双线复合路线，可见性大大加强，从而使顾客更有选择性。 怡景中心广场-采用双回环线模式的首位连接。 对于大型平面的购物中心，动线设计的要点一是要有良好的秩序感，二是在无法保证一次回环逛到全部店面的情况下，尽量多设置中庭，增加店铺的可见性。深圳购物中心人流动线设计深圳购物中心人流动线设计深国投广场嘉信茂购物中心动线图万象城购物中心动线图COCOPARK购物中心动线图深圳购物中心人流动线设计深圳购物中心人流动线设计海岸城购物中心动线图益田假日广场动线图中心城广场深圳购物中心人流动线设计深圳购物中心人流动线设计垂直动线设计： 垂直动线，主要是指运输人流的电梯设计，即扶梯
43、和垂直电梯。一般而言，对于扶梯和电梯的数量以购物中心的面积大小和人流情况来决定。在楼层之间设立垂直电梯，应位于购物中心的边缘或不影响商铺的可见性的位置，同时要离购物中心出入口有一定的距离，促使消费者尽量使用手扶梯流动，当然中庭观光梯除外。在楼层之间设立的台阶式手扶电梯，上下部分应分开设计或设计成剪刀式，以增加人流上下楼时光顾店铺的数量，但设计时上下部电梯应处于易间的位置，避免顾客因寻找上下楼途径而产生烦躁的心理。KKMALL手扶电梯海岸城金光华深圳购物中心人流动线设计深圳购物中心人流动线设计金光华京基百纳万象城益田假日广场喜荟城 万象城万象城 建筑设计图片欣赏建筑设计图片欣赏海岸城建筑设计图片
44、欣赏海岸城建筑设计图片欣赏KKMALLKKMALL建筑设计建筑设计喜荟城建筑设计喜荟城建筑设计金光华建筑设计金光华建筑设计露天及下沉广场建筑设计露天及下沉广场建筑设计露天及下沉广场露天及下沉广场 Outdoors and Sunken Plaza 万象城 一期采用下沉式广场水幕及 露天阶梯座椅设计； 二期内街水幕设计聚集人气。 海岸城 外场通过海德广场的设计与周边的海雅百货，天利名城，保利广场，保利剧院等紧密地组织在一起，整体包容性极强，渠道互通；巨大的户外露天广场，聚集大量人流，成为南山中心区域，经常丼办创意市集，展觅、演唱会、跨年倒数等公众活劢。COCOPARK 利用建筑中间较大的户外广场
45、来吸引人流，活劢场地较大，大量聚集中心区消费人群。金光华下沉式广场搭配餐饮户外桌椅摆放，休闲气息浓厚，很好地吸引人流。海岸城餐饮网点分布海岸城餐饮网点分布楼层序号类别品牌面积 B1F1西式餐饮棒.约翰2502中式餐饮真功夫2501F1西式餐饮韩流2802西式餐饮禾绿回转寿司2503西式餐饮金寿司2304西式餐饮麦当劳2505西式餐饮寿师傅2306西式餐饮寿司皇2607西式餐饮味千拉面2608中式餐饮大家乐2809中式餐饮麻辣派对26010中式餐饮面点王27011中式餐饮面牵一线23012中式餐饮鼎好黔庄35013中式餐饮千味涮26014特色休闲餐饮满记甜品10015特色休闲餐饮面包新语6016
46、特色休闲餐饮甜言蜜语70楼层序号类别品牌面积2F1特色休闲餐饮泰元素3802西式餐饮天使湾法法式铁板烧2603西式餐饮亚马逊巴西烤肉6204西式餐饮意粉屋2305中式餐饮黄记煌2606特色休闲餐饮Hey Yo喜.乳酪607特色休闲餐饮思慕雪608特色休闲餐饮星巴克2509特色休闲餐饮喜多26010中式餐饮蜀味坊100 3F1西式餐饮汉拿山6302西式餐饮火间土酒屋6303中式餐饮江南厨子2604特色休闲餐饮仙踪林7305特色休闲餐饮甜言物语2606特色休闲餐饮TORO207特色休闲餐饮摩提工坊608特色休闲餐饮 许留山80海岸城餐饮网点分布海岸城餐饮网点分布楼层序号类别品牌面积4F1西式餐饮蓝
47、玛赫扒房2602特色休闲餐饮麦当劳甜品405F1特色休闲餐饮鑫泰泰国料理5302西式餐饮中森名菜8303中式餐饮大饱口福6804中式餐饮太兴餐厅3605中式餐饮渔米香5606中式餐饮滋味堂民间瓦缸煨汤馆380序号餐饮类别店铺数占比1中式餐饮1435%2西式餐饮1538%3特色休闲餐饮1128%万象城餐饮网点分布万象城餐饮网点分布楼层序号类别品牌面积B1F1特色休闲餐饮Bread Talk面包新语802特色休闲餐饮GODIVA高迪瓦巧克力503特色休闲餐饮Haagen-Dazs804特色休闲餐饮Hey Yo喜.乳酪1805西式餐饮KFC2606西式餐饮Pizza Hut必胜客2307特色休闲餐饮
48、Splash水呼吸308特色休闲餐饮Sweet&Honey甜言蜜语809特色休闲餐饮STARBUCKS COFFEE23010特色休闲餐饮安妮心冰淇淋鲜果汁3011中式餐饮江南味道50012特色休闲餐饮满记甜品8013中式餐饮面点王25014特色休闲餐饮奇华饼家8015西式餐饮味千拉面250楼层序号类别品牌面积1F1特色休闲餐饮Haagen-Dazs1602中式餐饮壹捌捌壹18811203西式餐饮意合园（主营比萨、红酒）2004特色休闲餐饮糖立方305君悦酒店23003F1中式餐饮利苑酒家28002特色休闲餐饮仙踪林2303中式餐饮留园饭店14304西式餐饮意粉屋5754F1特色休闲餐饮一茶一
49、坐3292中式餐饮江南厨子8373西式餐饮居食屋和民4964中式餐饮蓉悦6855特色休闲餐饮太平洋咖啡329万象城餐饮网点分布万象城餐饮网点分布楼层序号类别品牌面积5F1西式餐饮麦当劳992中式餐饮迎喜皇宫.稻香19003中式餐饮豆花式房川菜馆4004西式餐饮禾绿回转寿司2635中式餐饮美乐汇美食广场9066特色休闲餐饮泰满冠泰国菜馆3357西式餐饮新罗宝韩国料理702序号餐饮类别店铺数占比1中式餐饮1238%2西式餐饮825%3特色休闲餐饮1238%金光华餐饮网点分布金光华餐饮网点分布楼层序号类别品牌面积B21西式餐饮金草帽3692中式餐饮千味涮2433特色休闲餐饮东西烧854特色休闲餐饮面
50、包新语/喜.乳酪1525特色休闲餐饮酷圣石836西式餐饮禾绿回转寿司2117中式餐饮面牵一线1528中式餐饮哈！大师254.99特色休闲餐饮满记甜品7710西式餐饮味千拉面154.211特色休闲餐饮鹿港小镇18612特色休闲餐饮美珍香3413特色休闲餐饮BEL-ZIMS比利时巧克力8.614特色休闲餐饮马拉爸爸28215中式餐饮妈妈小厨20416中式餐饮妈妈小厨5917特色休闲餐饮丸来玩趣4218特色休闲餐饮大卡司4319特色休闲餐饮仙踪林165楼层序号类别品牌面积B220特色休闲餐饮安妮心2021特色休闲餐饮270健康炸薯（小吃）303422特色休闲餐饮可颂坊303423特色休闲餐饮喜多30
51、24特色休闲餐饮贡茶60B11特色休闲餐饮一茶一坐4062特色休闲餐饮星巴克2043西式餐饮肯德基400.64西式餐饮吉野家136.45特色休闲餐饮五谷磨房（小吃）306西式餐饮必胜客5241F1特色休闲餐饮Pacific Coffee太平洋咖啡1252F1西式餐饮帝宝星咖啡西餐厅2945F1中式餐饮味食尚老汤砂锅497金光华餐饮网点分布金光华餐饮网点分布楼层序号类别品牌面积6F1中式餐饮麻辣派对3682中式餐饮一菜一味多媒体时尚餐厅5093西式餐饮上井精致日本料理15327F1中式餐饮咸亨酒店（上海菜）17462中式餐饮陶源酒家（粤菜）18743西式餐饮厨房制造（西式餐饮）16574西式餐饮
52、新罗宝韩国料理532结合河源商业中心总结结合河源商业中心总结深圳东门商圈、华强北商圈、南山商圈处于发展成熟阶段，城市商圈的发展对大型商业中心起决定性的作用。零售业市场竞争非常激烈。深圳的航空、铁路、公路的快速发展，快速促进深圳的经济增长，2011年深圳进入地铁时代，万象城、金光华、海岸城、地王商业广场、KKMALL等大型购物中心都有地铁站口，方便消费者前往购物，极大地吸引了客源。对于深圳的购物中心，都是业态齐全、功能多，集“购物、餐饮、观光、娱乐、文体、休闲”等多种功能为一体的超大规模国际化购物中心，以中高档为主发展的路线。深圳购物中心建筑设计创意新颖、服务形象好、运营管理，可以借鉴；巨大的户
53、外露天广场，聚集大量人流，经常创办创意市集，展觅、演唱会、跨年倒数等公众活动。综述：综述：学习思考：深圳经济的发展、交通的改善、房地产的开发，促进了商业的快速发展，从百货演变成现在成熟的购物中心；购物中心主力店、次主力店，国际一、二线品牌的进驻，提升了购物中心的定位和整体实力；购物中心定位的准确，区分百货与购物中心的特点；购物中心业态组合丰富、品牌多样、餐饮的占比适当，聚人流；购物中心动线的设计，内饰的装修，运营管理的服务，让消费者感到舒适、快乐地享受购物；深圳商业竞争非常激烈，优胜劣汰，品牌组合不断的优化和调整；餐饮的经营面积，经营情况，所在购物中心餐饮品牌的知名度；全面系统地学习，重点是餐饮品牌招商知识和对现有的知识许多不足加以提高；
