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1、-沟通中成长- 引子一：引子一：中国国家信息中心中国国家信息中心2003年在深圳发表的调查研究报告显示，在即将到来的五年在深圳发表的调查研究报告显示，在即将到来的五年内，即今年，将有两亿的中国人构成中国的中产阶级。所谓的中产阶级指的是这年内，即今年，将有两亿的中国人构成中国的中产阶级。所谓的中产阶级指的是这样一个群体：有稳定的收入，有能力购买（或通过分期付款的方式贷款）自己的公样一个群体：有稳定的收入，有能力购买（或通过分期付款的方式贷款）自己的公寓和汽车，而且有可以自由支配的钱花在定期的旅游、休闲或教育的投资上。寓和汽车，而且有可以自由支配的钱花在定期的旅游、休闲或教育的投资上。 人们习惯用
2、人们习惯用“精英精英”来称呼这部份中产阶层：他们大多是年龄在来称呼这部份中产阶层：他们大多是年龄在2545岁、受岁、受过高等教育、有一定的社会地位、事业小有成就。坚毅、有魄力、善于学习等字眼过高等教育、有一定的社会地位、事业小有成就。坚毅、有魄力、善于学习等字眼都可以用来形容这群人，买房、买车也已在他们的能力范围之内，当这些分布在文都可以用来形容这群人，买房、买车也已在他们的能力范围之内，当这些分布在文化、经济、政治的圈子中，拥有化、经济、政治的圈子中，拥有“三高三高”(高学位、高收入、高地位高学位、高收入、高地位)的的“精英精英”正正开始形成一个社会的开始形成一个社会的“准阶层准阶层”时，人
3、们发现，他们其实已经不堪重负时，人们发现，他们其实已经不堪重负 他们总是需要不停地用移动电话或网络与外界联系。他们衣着考究，他他们总是需要不停地用移动电话或网络与外界联系。他们衣着考究，他们的脸上永远充满了自信，似乎乾坤尽在其胸中掌握。他们有定期交往、们的脸上永远充满了自信，似乎乾坤尽在其胸中掌握。他们有定期交往、人员固定的社交圈。实际上，他们过上了普通工薪阶层不能企及的生活。人员固定的社交圈。实际上，他们过上了普通工薪阶层不能企及的生活。他们往往是业界的翘楚，他们的言行举止，都在对身边的世界产生或大他们往往是业界的翘楚，他们的言行举止，都在对身边的世界产生或大或小的影响。他们尚不是城市的富裕
4、阶层，但却是一个城市的主流人群，或小的影响。他们尚不是城市的富裕阶层，但却是一个城市的主流人群，城市主要财富的主要创造者，对这些人，我们也习惯称之为城市主要财富的主要创造者，对这些人，我们也习惯称之为“精英精英”。20032003年深圳福田皇庭世纪年深圳福田皇庭世纪53005300元元/ /平米入市平米入市20062006年深圳福田均价年深圳福田均价1200012000元元/ /平米平米关外龙岗关外龙岗75007500元元/ /平米宝安欲破平米宝安欲破1000010000元元/ /平米平米同年同年1111月月深圳被列居中国深圳被列居中国“ “十大最冷漠的城市十大最冷漠的城市” ”第第2 2位！
5、位！深圳，城市财富的主要创造者正在被“冷漠”引子二：引子二：社会精英需要社会的关怀社会精英需要社会的关怀-城市布鲁斯城市布鲁斯站在城市的高度，站在城市的高度，慰藉城市经济缔造者：慰藉城市经济缔造者：精精 英英 ，你，你 好！好！城市布鲁斯前期策划提案城市布鲁斯前期策划提案精英精英精英精英你好！你好！你好！你好！ 淡水项目地块前期策划提案淡水项目地块前期策划提案策划脉络导示产品建议产品建议开发策略开发策略市场判研市场判研项目简析项目简析分析定位分析定位推广策略推广策略O OR RI IE EN NT TA AT TI IO ON NT TA AC CT TI IC CPART PART I I城
6、市布鲁斯项目简析城市布鲁斯项目简析开发背景简析开发背景简析项目地块简介项目地块简介项目简析项目简析开发背景简析开发背景简析背景一：深圳房价飞涨，可开发用地不足背景一：深圳房价飞涨，可开发用地不足200平平方公里，方公里，“大深圳大深圳”同城生活圈呼之欲出同城生活圈呼之欲出定基指数：1997年=100可支配收入定基指数住宅销售价格定基指数（深圳：（深圳：20062006年房价收入比高达年房价收入比高达1212：1 1）深圳商品住宅价格近深圳商品住宅价格近两年的上涨远远高于两年的上涨远远高于同期城镇居民家庭人同期城镇居民家庭人均可支配收入增长速均可支配收入增长速度，消耗了前度，消耗了前9年的年的收
7、入增长空间。收入增长空间。深圳关内已无地可用，深圳关内已无地可用，关外可开发用地不足关外可开发用地不足200平方公里，可用于平方公里，可用于地产开发的面积更少，地产开发的面积更少，深圳地产将驶向何方深圳地产将驶向何方？走出去是必然的选择。走出去是必然的选择。数据来自搜房网背景二：惠阳大亚湾地产历经背景二：惠阳大亚湾地产历经“阵痛阵痛”，数年，数年后，生机呈现，经济快速发展！后，生机呈现，经济快速发展！90年代初，惠阳、大亚湾经济曾因年代初，惠阳、大亚湾经济曾因“南海石油南海石油”投资信息拉动，片区内各投资信息拉动，片区内各行业，特别是石化相关产业投资项目规模聚落，但适逢亚洲金融危机国家政策行业
8、，特别是石化相关产业投资项目规模聚落，但适逢亚洲金融危机国家政策调整，惠州经济承受了调整，惠州经济承受了“断脉断脉”之痛，区内投资紧缩，这一缩就是近十年。之痛，区内投资紧缩，这一缩就是近十年。2003年后经济重新进入快速发展阶段。年后经济重新进入快速发展阶段。2005年惠阳生产总值78.1亿元，经济增长率经济增长率15.115.1，人均人均GDP2957GDP2957美美元元；发展阶段发展阶段启动阶段启动阶段快速发展快速发展阶段阶段平稳发展平稳发展阶段阶段减缓发减缓发展展阶段阶段人均人均GDPGDP（美元）美元）0 080080080080040004000400040008000800080
9、008000以以上上需求特征需求特征生存需求生存需求生存、改善需求生存、改善需求改善需求改善需求为主为主改善需改善需求为主求为主发展特征发展特征超速发展超速发展单纯数量单纯数量型型快速发展快速发展以数量为主，数以数量为主，数量与质量并重量与质量并重平稳发展，平稳发展，以质量为主，以质量为主，数量与质量数量与质量并重并重缓慢发缓慢发展综合展综合发展型发展型经济增长经济增长房地产业状况房地产业状况小于小于4%4%萎缩萎缩4-5%4-5%停滞停滞5-8%5-8%稳定发展稳定发展大于大于8%8%快速发展快速发展项目简析项目简析开发背景简析开发背景简析背景三：品牌地产商规模开发、地产渐显生机，背景三：品
10、牌地产商规模开发、地产渐显生机，惠阳惠阳-大亚湾市场，众势优聚，催生新地产经济。大亚湾市场，众势优聚，催生新地产经济。企业名称/楼盘名称占地面积位置备注熊猫地产480万平方米大亚湾区域熊猫国际已启动碧桂园400万平米新桥尚未启动振业地产173万平方米惠阳三和预计07年启动珠江投资61万平方米大亚湾西区预计07年启动东部集团60万平方米大亚湾西区预计07年启动新阳城43万平方米预计07年启动中联项目40万平方米大亚湾预计07年启动总 计1257万平方米目前区内通过对已目前区内通过对已售出、转让地块的售出、转让地块的盘整，将土地统一盘整，将土地统一重新规划出让，国重新规划出让，国内知名发展商纷纷内
11、知名发展商纷纷前来圈地，同时中前来圈地，同时中心地带小块土地盘心地带小块土地盘活也在加剧，预计活也在加剧，预计今年，惠阳、大亚今年，惠阳、大亚湾将大盘竞出，催湾将大盘竞出，催生新一轮地产经济生新一轮地产经济浪潮，区内房地产浪潮，区内房地产业将进入发展的黄业将进入发展的黄金时期。金时期。项目简析项目简析开发背景简析开发背景简析PART PART I I城市布鲁斯项目简析城市布鲁斯项目简析项目地块简介项目地块简介开发背景简析开发背景简析项目简析项目简析项目地块简介项目地块简介开城大道开城大道淡澳河淡澳河 项目位于惠阳区开城大道旁，项目位于惠阳区开城大道旁，距淡澳河仅距淡澳河仅150米左右，临近新开
12、米左右，临近新开发楼盘发楼盘“金碧雅苑金碧雅苑”和和“城市丽城市丽景景”及在建的及在建的“左岸春天左岸春天”。城北新区城北新区行政行政中心区中心区老城区老城区大亚湾经济开发区大亚湾经济开发区惠阳区规划惠阳区规划惠阳区规划惠阳区规划2006-20102006-20102006-20102006-2010本项目本项目周边配套尚不成熟，当地政府规划执行力度不足，周边配套尚不成熟，当地政府规划执行力度不足，规划利好，当前利空。规划利好，当前利空。但是由于惠阳受多年经济因素困扰，虽然区内各地块规划较好，但是由于惠阳受多年经济因素困扰，虽然区内各地块规划较好，即没有得到落实。政府规划作为能力较差。即没有得
13、到落实。政府规划作为能力较差。 因而虽然本项目周边规划拓宽公路，工厂迁徙、公建配套逐渐因而虽然本项目周边规划拓宽公路，工厂迁徙、公建配套逐渐完善等，但预期实现时长及可能性却不能预料，如在本项目开发期完善等，但预期实现时长及可能性却不能预料，如在本项目开发期间不能实现，周边规划利好因素不能对本项目的开发起较好的促动间不能实现，周边规划利好因素不能对本项目的开发起较好的促动作用。作用。总体来说，本项目地块周边配套尚不成熟，规划利好，当前利总体来说，本项目地块周边配套尚不成熟，规划利好，当前利空。空。项目简析项目简析项目地块简介项目地块简介PART PART IIII宏观调控下的区域市场宏观调控下的
14、区域市场宏观调控下的地产经济宏观调控下的地产经济区域经济发展现状分析区域经济发展现状分析区域地产经济发展现状区域地产经济发展现状区域地产经济发展展望区域地产经济发展展望市场判研市场判研宏观调控下的地产经济宏观调控下的地产经济近年来，全国房地产市场持续升温，区域泡沫若近年来，全国房地产市场持续升温，区域泡沫若隐若现，国家重拳组合出击，欲平抑地产市场隐若现，国家重拳组合出击，欲平抑地产市场-现象一：全国现象一：全国重要经济城市重要经济城市房价呈两位数房价呈两位数增长，房价收增长，房价收入比大幅提高。入比大幅提高。现象二：大陆现象二：大陆富布斯排行前富布斯排行前10名，六位从名，六位从事房地产行业。
15、事房地产行业。现象三：房地现象三：房地产进入全民投产进入全民投资阶段，泡沫资阶段，泡沫隐现。隐现。20052005年年6 6月月1 1日，国家税务总局：个人购买住房不足日，国家税务总局：个人购买住房不足2 2年转手交易时按其取年转手交易时按其取得的售房收入全额征收营业税得的售房收入全额征收营业税 20052005年年3 3月月2626日，国务院发布日，国务院发布关于切实稳定住房价格的通知关于切实稳定住房价格的通知（俗称国八（俗称国八条）条）20052005年年5 5月月1111日，国家七部门联合出台日，国家七部门联合出台 关于做好稳定住房价格工作的意关于做好稳定住房价格工作的意见见200420
16、04年年1010月月 20062006年，央行自年，央行自1010年来首次上调存贷款利率之后，连续四年来首次上调存贷款利率之后，连续四次加息次加息20062006年年7 7月，国家九部委联合出台月，国家九部委联合出台”国六条国六条”，将方政府推向前队。，将方政府推向前队。20062006年年8 8月，各地地方政府陆续出台月，各地地方政府陆续出台“国六条国六条”实施细则实施细则雅玛观点：国家出台任何政策，都不可能是为了打压房地产业的发雅玛观点：国家出台任何政策，都不可能是为了打压房地产业的发展，而是调节市场的良性发展，不能任其发展。展，而是调节市场的良性发展，不能任其发展。地产一级区域主导城市地
17、产一级区域主导城市深圳近年来，楼市狂颠，深圳近年来，楼市狂颠，关内无地可用，关外欲破万！关内无地可用，关外欲破万！特区内土地供应停特区内土地供应停止，房价居高不下；止，房价居高不下；元月元月6 6日，金地名津日，金地名津开盘，均价开盘，均价1500015000元元/ /平米，关外宝安房平米，关外宝安房价欲破万元，深圳价欲破万元，深圳地产狂颠。地产狂颠。与此同时，深圳用与此同时，深圳用地紧张，政府每年地紧张，政府每年仅不足仅不足400400万方的土万方的土地供应，难于满足地供应，难于满足市场的需求，而所市场的需求，而所投放的土地，大多投放的土地，大多在深圳的边缘，如在深圳的边缘，如坑梓、石岩。坑
18、梓、石岩。宝安中心宝安中心区区95009500元元龙华龙华85008500元元龙岗龙岗75007500元元布吉布吉75007500元元福田福田1300013000元元南山南山1200012000元元罗湖罗湖1100011000元元盐田盐田1200012000元元市场判研市场判研宏观调控下的地产经济宏观调控下的地产经济惠州，由于历史的原因，她成了中国地产的惠州，由于历史的原因，她成了中国地产的“特特区区”，宏观调控补地方政府所放逐，宏观调控补地方政府所放逐由于历史的原因，惠州经济急需复苏，面对大片荒芜的土地、幢幢烂尾由于历史的原因，惠州经济急需复苏，面对大片荒芜的土地、幢幢烂尾楼，地方政府因地定
19、楼，地方政府因地定“制制”，将地方尚可主导的土地政策、开发税费、国六，将地方尚可主导的土地政策、开发税费、国六条等调控政策暂时搁置。条等调控政策暂时搁置。在惠州，土地可以转手，不受三年之限在惠州，土地可以转手，不受三年之限在惠州，报建条件很机动，户型、容积率、公建比不受约束在惠州，报建条件很机动，户型、容积率、公建比不受约束在惠州，甚至于报建费都可以商量在惠州，甚至于报建费都可以商量在惠州，可以大面积建别墅在惠州，可以大面积建别墅 。市场判研市场判研宏观调控下的地产经济宏观调控下的地产经济无以安居，何以乐业，过快增长的地产市场暗蕴无以安居，何以乐业，过快增长的地产市场暗蕴社会动荡的可能，宏观调
20、控将继续走下去社会动荡的可能，宏观调控将继续走下去!中国在改革开放之初，曾提出中国在改革开放之初，曾提出“让一部分人先富起来让一部分人先富起来”，事实上，二十，事实上，二十多年来，中国造就了大批的富裕人群，老百姓平均生活水平大幅度提升，然多年来，中国造就了大批的富裕人群，老百姓平均生活水平大幅度提升，然而，贫富差距却在加速度拉大。而，贫富差距却在加速度拉大。2005年，中国政府提出建设年，中国政府提出建设“和谐社会和谐社会”的目标，而作为的目标，而作为“和谐社会和谐社会”中不安谐的因素中不安谐的因素-房价飞涨，富裕人群反复投资地产，很大一部分后来者房价飞涨，富裕人群反复投资地产，很大一部分后来
21、者却无力承受房价之痛，安居乐业向来是安邦之道，不以安居，可以乐业，从却无力承受房价之痛，安居乐业向来是安邦之道，不以安居，可以乐业，从这个层面上来说，国家势必会出台相应的政策，让房地产市场热浪温和下来，这个层面上来说，国家势必会出台相应的政策，让房地产市场热浪温和下来，无论是限价拍卖，还是投放经济适用房、廉租房等，都只不过是不同的手段无论是限价拍卖，还是投放经济适用房、廉租房等，都只不过是不同的手段应用，只要房价过快增长，各种宏观调控措施都有可能继续走出来，走下去。应用，只要房价过快增长，各种宏观调控措施都有可能继续走出来，走下去。市场判研市场判研宏观调控下的地产经济宏观调控下的地产经济PAR
22、T PART IIII宏观调控下的区域市场宏观调控下的区域市场宏观调控下的地产经济宏观调控下的地产经济区域经济发展动向分析区域经济发展动向分析区域地产经济发展现状区域地产经济发展现状区域地产经济发展展望区域地产经济发展展望市场判研市场判研区域经济发展现状分析区域经济发展现状分析惠阳近年来经济快速发展，人均惠阳近年来经济快速发展，人均GDP增速位居全增速位居全省前列省前列指指标名称名称本年本年实绩（1-91-9月）月）累累计比去年同期增减（）比去年同期增减（）地区生产总值70620985.5第一产业174912.8第二产业500038141.0 工业466070268.0第三产业18868016
23、.1惠阳区惠阳区2006年年1-9月份经济运行总体情况月份经济运行总体情况2006年前三季度，得年前三季度，得益于大亚湾区内招商益于大亚湾区内招商成果的逐步实现，产成果的逐步实现，产业经济巨大的效应初业经济巨大的效应初现端倪，工业产值比现端倪，工业产值比去年同期增长去年同期增长2.68倍，倍，区域总产值比去年同区域总产值比去年同期增长期增长85%,大大高于大大高于广东其它区域。随着广东其它区域。随着惠阳惠阳-大亚湾的进一步大亚湾的进一步融和，未来区域经济融和，未来区域经济将呈加速度发展。将呈加速度发展。近年惠阳地区生产总值列表近年惠阳地区生产总值列表19991999年年20002000年年20
24、012001年年20022002年年20032003年年20042004年年20052005年年总值105009122402151204185424342507446230532000增长率14.8%16.6%23.5%22.6%81.8%30.3%19.2%PART PART IIII宏观调控下的区域市场宏观调控下的区域市场宏观调控下的地产经济宏观调控下的地产经济区域经济发展动向分析区域经济发展动向分析区域地产经济发展现状区域地产经济发展现状区域地产经济发展展望区域地产经济发展展望近年来区域内房地产市场供需两旺，供需均呈快近年来区域内房地产市场供需两旺，供需均呈快速、良性发展势头！速、良性发
25、展势头！项目目竣工面竣工面积销售面售面积面面积（万）（万）定基定基增增长面面积（万）（万）定基定基增增长2001年2.72.7-53%-53%26262002年4.54.567%67%36.736.72003年1111144%144%19.419.42004年131318%18%39.739.7104%104%2005年14.814.814%14%46.746.717.6%17.6%20012005年惠阳房地产运行情况年惠阳房地产运行情况（数据来源，市统计局）市场判研市场判研区域地产经济发展现状区域地产经济发展现状自自2001年以来，年以来，惠阳房地产销惠阳房地产销售面积呈波浪售面积呈波浪型增
26、长，但型增长，但04后，销售猛增，后，销售猛增，呈现供需两旺呈现供需两旺的良好势头。的良好势头。惠阳大亚湾区域大盘涌动，品牌发展商携优势惠阳大亚湾区域大盘涌动，品牌发展商携优势资源批量造城！资源批量造城！惠阳大亚湾惠阳大亚湾市场判研市场判研区域地产经济发展现状区域地产经济发展现状区域房价近几年来房价曲折前行，目前受利好因区域房价近几年来房价曲折前行，目前受利好因素影响，呈良好发展势头素影响，呈良好发展势头惠州近几年房地产价格走势分析惠州近几年房地产价格走势分析（数据来源，市统计局）区域地产在区域地产在03年进年进入低谷，但自入低谷，但自2004年起，年起，房地产业迅速回暖，房地产业迅速回暖，0
27、4-06年，以年均约年，以年均约10%的的价格幅度回升，价格幅度回升，06年平年平均价格达到均价格达到3000元元/平米，平米，但目前与周边的深圳、东但目前与周边的深圳、东莞房价具有巨大的差距，莞房价具有巨大的差距，随着随着“大深圳大深圳”共同生活共同生活圈的形成，惠州房地产业圈的形成，惠州房地产业将呈持续上升的良好发展将呈持续上升的良好发展势头。势头。市场判研市场判研区域地产经济发展现状区域地产经济发展现状区内各主要楼盘户型及销售情况统计分析区内各主要楼盘户型及销售情况统计分析项目目半半岛一号一号尚城世尚城世家家丽江花园江花园熊猫国熊猫国际菩堤园菩堤园都市广都市广场广广场明珠明珠单价价联排5
28、300叠加4300平层32003500二房 3300三房/四房 360034003500315032003300主力主力户型型二房/三房/五房三房/四房二房/三房/四房三房/四房三房/四房一房/二房二房/三房营销活活动一次性付款97折、按揭99折优惠，春节长跑开盘一次性付款98折、按揭99折优惠认筹送5000VIP卡/开盘开盘98、99折在让2个点成交成交客客户来源来源65%深圳客户35%本地客户70%深圳客户、25%本地客户60%本地客户30本地65深圳5周边工厂二期50%深圳客70%本地客户、20%深圳客户、10%其他客户35%深圳客户，60%本地客户、5%其他客户总体体销售率售率类别墅1
29、00%洋房98%约85%约90%约95%约90%约85%约90%市场判研市场判研区域地产经济发展现状区域地产经济发展现状区内各主要楼盘客户域来分析区内各主要楼盘客户域来分析项目目成交客成交客户比例比例半岛1号深圳客60%，本地客30%，其他10%棕榈岛50%是香港客户，20%是当地办厂的台湾客户，30%为深圳与惠阳本地客户。东方新城深圳客户占70，其余为惠阳本地客户尚城世家50%深圳客户，主要以本地和周边客户为主广场明珠70%深圳客户，主要以本地和周边客户为主中铭豪园70%是本地客户；5%是在本地办厂的外商都市广场70%是深圳客户；30%是在本地及周边客户。锦江国际花园深圳客户60%；本地客3
30、0%；其他10%熊猫国际深圳客户50%；本地客30%；产业客户20%中区华府深圳客户占50，本地客户占35%，其他15%从右表中可以看出，从右表中可以看出，目前惠阳及大亚湾目前惠阳及大亚湾在售项目中，深圳在售项目中，深圳客户占总客户数的客户占总客户数的六成以上，特别是六成以上，特别是面积适中的中档项面积适中的中档项目，深圳客户比例目，深圳客户比例较高，本地及产业较高，本地及产业客户因目前人口尚客户因目前人口尚少，故所占比例均少，故所占比例均不高。不高。市场判研市场判研区域地产经济发展现状区域地产经济发展现状区域内地产产品现状分析之区域内地产产品现状分析之建筑形态、风格建筑形态、风格半岛1号TO
31、WNHOUSE、多层、别墅棕榈岛别墅、小高层东方新城独栋别墅、多层和小高层中铭豪园小高层瑞景居小高层锦江国际花园高层中区华府小高层都市广场高层广场明珠高层尚城世家小高层半岛1号西班牙建筑风格棕榈岛泰式建筑风格东方新城美式建筑风格中铭豪园现代建筑风格瑞景居现代建筑风格锦江国际花园现代建筑风格中区华府现代建筑风格尚城世家现代建筑风格丽江花园-目前区内中档产品以现代风格的小高层为主，并获得市场的认可，中小项目可以借鉴。市场判研市场判研区域地产经济发展现状区域地产经济发展现状区域内地产产品现状分析之区域内地产产品现状分析之户型户型惠阳区商品房开发销售情况调查汇总表惠阳区商品房开发销售情况调查汇总表（数
32、据来源：惠阳建设局）2005年2006年6月面积区间套数比例销售率总 套 数591190M2以下114119.3%57.6%90144M2333256.4%63.6%144M2以上143824.3%40.3%已售套数335490M2以下65719.6%90140M2211863.1%144M2以上57917.3%近期拟开发的项目及建设规模2006年6月份后，惠阳区拟建项目有15个，总建筑面积约119.37万M2，总套数约8000套，其中户型面积以90-144M2为主，约占60%左右。90M2以下约20%90-144M2约60%144M2以上约20%目前惠阳区热销目前惠阳区热销户型以三房为最，户
33、型以三房为最，二房、三房总体二房、三房总体供求平稳，而大供求平稳，而大面积的四房则消面积的四房则消化速度相对较慢。化速度相对较慢。因而对于中档楼因而对于中档楼盘而言，应因势盘而言，应因势利导，以三房为利导，以三房为主，兼顾二房及主，兼顾二房及四房，以迎合市四房，以迎合市场的需求。场的需求。市场判研市场判研区域地产经济发展现状区域地产经济发展现状惠阳大亚湾区域房地产产品现阶段除价格低廉惠阳大亚湾区域房地产产品现阶段除价格低廉外，与鹏城尚有较大区隔，有较大的提升空间外，与鹏城尚有较大区隔，有较大的提升空间中小楼盘缺乏个性，形象诉求过于生硬，缺少中小楼盘缺乏个性，形象诉求过于生硬，缺少生活内涵。生活
34、内涵。户型方正实用，但缺少创新点，产品附加值不足。户型方正实用，但缺少创新点，产品附加值不足。市场判研市场判研区域地产经济发展现状区域地产经济发展现状PART PART IIII宏观调控下的区域市场宏观调控下的区域市场宏观调控下的地产经济宏观调控下的地产经济区域经济发展动向分析区域经济发展动向分析区域地产经济发展现状区域地产经济发展现状区域地产经济发展展望区域地产经济发展展望2、强劲的产业经济发展，大幅度提升区域房地产开发容量，未来地产需求、强劲的产业经济发展，大幅度提升区域房地产开发容量，未来地产需求加速提升。加速提升。市场判研市场判研区域地产经济发展展望区域地产经济发展展望1、深圳房价高企
35、及面临无地可用的窘境，多方力促深惠一体化，同城生活、深圳房价高企及面临无地可用的窘境，多方力促深惠一体化，同城生活催熟区域地产市场。催熟区域地产市场。4、作为深圳的一级辐射区域，区域之间产品一体化是大势所趋，未来创新、作为深圳的一级辐射区域，区域之间产品一体化是大势所趋，未来创新型产品加速内迁。型产品加速内迁。3、越来越效益化的集群产业经济，及经济承受力强的深圳客户区域内置业、越来越效益化的集群产业经济，及经济承受力强的深圳客户区域内置业加速，引发新一轮价格提升。加速，引发新一轮价格提升。5、基于品牌地产商的大盘带动，及受深圳地产的影响，地产项目向综合品、基于品牌地产商的大盘带动，及受深圳地产
36、的影响，地产项目向综合品质提升发展。质提升发展。6、07年，全国地产价格总体提升几成定局，北京、广州、深圳房价继续高年，全国地产价格总体提升几成定局，北京、广州、深圳房价继续高涨将引发新一轮调控。涨将引发新一轮调控。惠阳大亚湾区域房地产市场展望：大势利好，惠阳大亚湾区域房地产市场展望：大势利好，但需防调控引发的限制性但需防调控引发的限制性PART PART IIIIII城市布鲁斯分析定位城市布鲁斯分析定位项目属性分析项目属性分析项目客户定位项目客户定位物业产品定位物业产品定位项目形象定位项目形象定位项目市场定位项目市场定位项目命名建议项目命名建议项目地块四至现状。项目地块四至现状。分析定位分析
37、定位项目属性分析项目属性分析本案地块垃圾回收站垃圾回收站自建别墅金碧雅苑(10万平米)待开发地块左岸春天水泥厂长安街项目地块地理属性：位居惠阳西区，半小时经济项目地块地理属性：位居惠阳西区，半小时经济圈囊括大亚湾、深圳龙岗。圈囊括大亚湾、深圳龙岗。中心区中心区惠阳惠阳龙岗龙岗15min30min本项目地块位本项目地块位于淡水西区，沿深于淡水西区，沿深惠高速仅半小时进惠高速仅半小时进入深圳龙岗中心城，入深圳龙岗中心城，10分钟到达大亚分钟到达大亚湾。随着大亚湾石湾。随着大亚湾石化区的投产及下游化区的投产及下游产业的带动，区位产业的带动，区位优势进一步凸现。优势进一步凸现。分析定位分析定位项目属性
38、分析项目属性分析项目地块交通属性分析项目地块交通属性分析新轮调控，惠阳、大亚湾能否幸免坑梓坑梓惠惠 阳阳盐田盐田霞涌霞涌澳头澳头中中心心区区深惠沿海深惠沿海高速高速淡澳大淡澳大道道深汕高速深汕高速地块地块坑梓坑梓惠阳惠阳惠澳大惠澳大道道深汕高速深汕高速分析定位分析定位项目属性分析项目属性分析一一个个全全方方位位快快速速区区间间交交通通干干线线正正在在形形成成SWOT分析及策略提升分析及策略提升新轮调控，惠阳、大亚湾能否幸免SWOT战略分析战略分析优势（优势（S）1、区位优势：位于惠阳西区，交通便利，未来发展方向；2、景观优势：山景资源。4、交能优势：区内道路基本形成，区间规划利好。5、宏观优势
39、：政策宽松、同城生活已入民心劣势（劣势（W）1、配套不足：商业、人气等较差；2、西区人口结构单一；3、周边村野形象一时难于改变；4、交通不便，澡音较大5、相对周边潜在项目。规模偏小。机会（机会（O）1、大亚湾产业化加速，拉动地产内需；2、周边项目启动，共同预热市场；3、市政规划进一步落实，片区价值提升4、区内外交通规实现，深人置业更趋认同。SO战略战略1、利用项目优势，因势利导，树立绿色物业形象。2、研究客户来源及置业心理，针对性产品优化3、联合开发，加速区域地产认同感。4、以未来规划，驱动品质生活。WO战略战略1、超前规划，产品补缺、提升品质；2、走精品楼盘路线，规避规模劣势。3、找准阶段性
40、客户，以未来利好规避现时利空。4、以产品内质动人。威威胁（T）1、未来政策因素2、政府规划执行力。3、来自周边项目的竞争ST战略略1、以绿色环保切题，走差异化的卖点提炼；2、联合周边市政受益开发商，共同开发市政3、先行入市，树立功能物业形象，小批快步，快速消化。WT战略略1、联合周边市政受益开发商，共同开发市政。2、适时引导，循序渐进，建立品牌。3、以保值、升值功能规辟产品竞争、快速消化。分析定位分析定位项目属性分析项目属性分析项目属性分析项目属性分析项目客户定位项目客户定位物业产品定位物业产品定位项目形象定位项目形象定位项目市场定位项目市场定位项目命名建议项目命名建议PART PART II
41、IIII城市布鲁斯分析定位城市布鲁斯分析定位项目地块属性决定项目档次定位项目地块属性决定项目档次定位分析定位分析定位项目市场定位项目市场定位中档物业精品社区中档物业精品社区中低档创新生态盘中低档创新生态盘档次定位因子分析，亦论证本项目中档精品的档档次定位因子分析，亦论证本项目中档精品的档次定位次定位地产因子单身公寓普通住宅中高档住宅别墅豪宅中高档住宅说明项目体现物业因素对公共效能的依赖性很强强一般弱对周边公共配套要求一般具备对噪音、环境干扰的适应性强较强弱很弱不宜面临交通主（快）干道、高压线、工厂、闹市区不具备对配套要求高很高一般一般底商+住宅（商业解决社区配套）,周边配套较好具备小区的物业管
42、理的要求一般一般中很高应有专业物业管理公司具备建筑、质量装修要求高高一般一般精品设计具备容积率、覆盖率要求低中高高经济技术符合建筑中高档物业具备对休闲空间、绿化要求低一般高很高具有品味的专用康乐、商务会所小区具备景观要求低一般高很高最好具有外部景观资源具备普通定位可行分析定位分析定位项目市场定位项目市场定位项目属性分析项目属性分析项目客户定位项目客户定位物业产品定位物业产品定位项目形象定位项目形象定位项目市场定位项目市场定位项目命名建议项目命名建议PART PART IIIIII城市布鲁斯分析定位城市布鲁斯分析定位项目命名原则及要素项目命名原则及要素分析定位分析定位项目命名建议项目命名建议命名
43、原则：命名原则：【琅琅上口】【彰显形象】 【类别标识】【便于研展】命名要素：命名要素：【区位】【客户特征】 【项目档次】【产品风格】顺口、易记、易于传播具有“美”的想象空间是何种物业及档次挖掘项目内涵便于推广项目命名项目命名【城市】她是“景观”物业，具有良好的生态环境、发展优势，同时，她是献给城市精英。【布鲁斯】中文含义中，他具有蓝色之意，蓝色是梦想的颜色，也是极具品质感的色彩，在推广时便于丰富内涵、便于研展；同时，布鲁斯是美国的非洲后裔创造的音乐流派，歌词表达了他们对生活的向往、对爱和摆脱束缚的渴求。城市布鲁斯城市布鲁斯CITYBRUCE分析定位分析定位项目命名建议项目命名建议项目辅选命名项
44、目辅选命名客客户户文文化化传传统统文文化化分析定位分析定位项目命名建议项目命名建议客客户户归归属属感感景景观观卖卖点点项目属性分析项目属性分析项目客户定位项目客户定位物业产品定位物业产品定位项目形象定位项目形象定位项目市场定位项目市场定位项目命名建议项目命名建议PART PART IIIIII城市布鲁斯分析定位城市布鲁斯分析定位在客户定位讨论前，请先听一段真实的小插曲在客户定位讨论前，请先听一段真实的小插曲分析定位分析定位项目客户定位项目客户定位2006年最后的一天，深圳南山区西丽镇桑泰丹华开盘，开盘均价9600元/平米，开盘当天，销售率约80%.2007年7月2日，一名王姓先生与爱人带着小孩
45、，出现在营销中心，一脸的无耐与不解，询问着房源、房价，最终无耐地坐在接待区 我假扮工作人员，与王先生聊了起来。王先生31岁，哈尔滨人，在深圳已有一套50平米左右的住房，随着儿子的降临及父母年龄的增大，王生想买套安居型三房，看到120多万元的房价，无力承受。闲聊中，王生说，他有个同事，在惠阳XX世家买了一套140多的四房，才40万元，如果以按揭算，二十年，省下的利息钱都可以买一辆不错的车，把父母先接到那里住，周未回去住我相信王先生说的话，并不只代表深圳的少数群体受众市场分析：深圳区域来源客户成为惠阳受众市场分析：深圳区域来源客户成为惠阳-大大亚湾区房地产业的主导人群，本地置业者次之。亚湾区房地产
46、业的主导人群，本地置业者次之。项目目成交客成交客户比例比例半岛1号深圳客60%，本地客30%，其他10%棕榈岛50%是香港客户，20%是当地办厂的台湾客户，30%为深圳与惠阳本地客户。东方新城深圳客户占70，其余为惠阳本地客户尚城世家50%深圳客户，主要以本地和周边客户为主广场明珠70%深圳客户，主要以本地和周边客户为主中铭豪园70%是本地客户；5%是在本地办厂的外商都市广场70%是深圳客户；30%是在本地及周边客户。锦江国际花园深圳客户60%；本地客30%；其他10%熊猫国际深圳客户50%；本地客30%；产业客户20%中区华府深圳客户占50，本地客户占35%，其他15%从右表中可以看出，从右
47、表中可以看出，目前惠阳及大亚湾目前惠阳及大亚湾在售项目中，中端在售项目中，中端地产产品的主要客地产产品的主要客户为：户为：深圳：占深圳：占60%本地：占本地：占35%其它：占其它：占5%分析定位分析定位项目客户定位项目客户定位雅玛地产通过代理的惠阳大亚湾区标志性的楼盘，雅玛地产通过代理的惠阳大亚湾区标志性的楼盘，对来访客户进行分析，也佐证了市场客户区域来源。对来访客户进行分析，也佐证了市场客户区域来源。分析定位分析定位项目客户定位项目客户定位2006年年1112月份，尚城世家认筹情况分析月份，尚城世家认筹情况分析尚城世家作为尚城世家作为现时惠阳大现时惠阳大亚湾区域内的亚湾区域内的典型楼盘，已典
48、型楼盘，已成为来区域内成为来区域内买房必看的项买房必看的项目之一，因而目之一，因而尚城世家的客尚城世家的客户情客基本代户情客基本代表了区域内的表了区域内的客户情况。客户情况。深圳客户是未来很长阶段内的区域客户的主流群体，深圳客户是未来很长阶段内的区域客户的主流群体，未来，深圳客户及本地客户将大比例增长。未来，深圳客户及本地客户将大比例增长。分析定位分析定位项目客户定位项目客户定位随着惠阳大亚湾区域内的房地产聚群效应及区域市场渐渐明朗，越来越随着惠阳大亚湾区域内的房地产聚群效应及区域市场渐渐明朗，越来越多的人开始认同区域市场，区域内置业客户大幅度增加。多的人开始认同区域市场，区域内置业客户大幅度
49、增加。深圳客户在很多的一段时间内将占据客户主流位置，但随着大亚湾及惠阳深圳客户在很多的一段时间内将占据客户主流位置，但随着大亚湾及惠阳产业经济的快速发展，城市容量迅速增加，区域常住人口置业比重增加，其他产业经济的快速发展，城市容量迅速增加，区域常住人口置业比重增加，其他区域内的客户也会上升，深圳客户比例将呈小幅下降。区域内的客户也会上升，深圳客户比例将呈小幅下降。随着沿海高速及未来地铁三号延长线的开通，深人置业数量大幅增长，随着沿海高速及未来地铁三号延长线的开通，深人置业数量大幅增长，而作为中档定位的本项目，以及便捷的交通，也将纳入到大深圳经济生活圈，而作为中档定位的本项目，以及便捷的交通，也
50、将纳入到大深圳经济生活圈，客户构成与现在的惠阳区域大致相同。客户构成与现在的惠阳区域大致相同。尽管大亚湾没有惠阳目前一样的内需拉动，但随着产业客户的进驻，区尽管大亚湾没有惠阳目前一样的内需拉动，但随着产业客户的进驻，区内产业客户将拉动内需市场。内产业客户将拉动内需市场。因而，本项目的客户购成，在近因而，本项目的客户购成，在近2-3年内与目前惠阳市场极为类似年内与目前惠阳市场极为类似.客户群体定位（本项目在近三年内开发，三年内客户群体定位（本项目在近三年内开发，三年内惠阳大亚湾区内客户构成不会有大的变化）惠阳大亚湾区内客户构成不会有大的变化）职业特征：职业特征：各行业的白领或中低层次领导各行业的
51、白领或中低层次领导居住需求：居住需求：中等档次物业中等档次物业安全感；改变在深圳的居住现状。安全感；改变在深圳的居住现状。职业特征：职业特征：惠阳、大亚湾产业中、中低端人群、普惠阳、大亚湾产业中、中低端人群、普 通职员、大型国企员工及本地小私营业者通职员、大型国企员工及本地小私营业者居住需求：居住需求： 一定的交通便捷度、与工作场所较近，一定的交通便捷度、与工作场所较近，价格适中，具有一定审美感价格适中，具有一定审美感和倡导的生活方式和倡导的生活方式核心客户群：核心客户群：(60%)深圳客户深圳客户次核心客户群：次核心客户群：(40%)本地客户本地客户分析定位分析定位项目客户定位项目客户定位客
52、户群体共同特征界定客户群体共同特征界定1、他们对惠阳、他们对惠阳-大亚湾的发展具有较强的认同感大亚湾的发展具有较强的认同感2、他们大多处在、他们大多处在25-40岁之间，为二次或多次置业客户岁之间，为二次或多次置业客户3、他们大多数是各行业发展的主流人群，事业正在努力过程中、他们大多数是各行业发展的主流人群，事业正在努力过程中分析定位分析定位项目客户定位项目客户定位低产中产上层富人阶层中产来源：淡水来源：淡水 30% 大亚湾大亚湾 6%（关系客户）（关系客户） 其他其他 4%本地区域本地区域来源：福田来源：福田 7% 南山南山13 % 龙岗龙岗 22% 其他其他 25%深圳区域深圳区域目标客户
53、群体区域来源属性目标客户群体区域来源属性分析定位分析定位项目客户定位项目客户定位两个明显趋势：关外置业热两个明显趋势：关外置业热 深圳国边缘城市置业热深圳国边缘城市置业热利好利好引导引导价格驱赶价格驱赶自然资自然资源驱赶源驱赶深圳人为何走出深圳置业？在理想与现实中寻找新的平衡项目属性分析项目属性分析项目客户定位项目客户定位物业产品定位物业产品定位项目形象定位项目形象定位项目市场定位项目市场定位项目命名建议项目命名建议PART PART IIIIII城市布鲁斯分析定位城市布鲁斯分析定位项目形象定位项目形象定位站在城市的高度，慰藉城市经济的缔造者站在城市的高度，慰藉城市经济的缔造者精英，你好！分析
54、定位分析定位项目形象定位项目形象定位次选定位次选定位精英家，暖生活！项目属性分析项目属性分析项目客户定位项目客户定位物业产品定位物业产品定位项目形象定位项目形象定位项目市场定位项目市场定位项目命名建议项目命名建议PART PART IIIIII城市布鲁斯分析定位城市布鲁斯分析定位选择物业功能类型时，应考虑项目功能类型在区选择物业功能类型时，应考虑项目功能类型在区域环境中的价值实现域环境中的价值实现分析定位分析定位物业产品定位物业产品定位（注：详细的价格推导过程在本次报告中暂不进行阐述。）物业类型物业类型周边适应性周边适应性/竞争性竞争性物业风险物业风险推荐指数推荐指数高层住宅具有适合中档住宅的
55、条件弱 高层公寓类CBD地带，公寓价值大较弱 酒店潜在项目有类似物业较大 街铺具有较长的沿铺面，地处繁华地段，灵活性大弱 集中商业人气不足，大型商业招商困难，不足以支撑大因而在本项目中，物业类型建议为，以高层住宅为主，开发部分公因而在本项目中，物业类型建议为，以高层住宅为主，开发部分公寓，寓，在满足中端的物业定位、客户心理需求时，结合在满足中端的物业定位、客户心理需求时，结合项目的功能定位，推导出合理的户型面积及配比。项目的功能定位，推导出合理的户型面积及配比。（注：详细的价格推导过程在本次报告中暂不进行阐述。）中端物业定位中端物业定位舒适型住宅舒适型住宅主流户型主流户型物业功能物业功能经济型
56、公寓经济型公寓紧凑型户型紧凑型户型二房二厅一卫二房二厅一卫二房一厅一卫一书房二房一厅一卫一书房三房二厅一卫三房二厅一卫三房二厅二卫三房二厅二卫8090平米90100平米110125平米130140平米25%15%50%10%一房一厅一卫二房一厅一卫三房一厅一卫三房二厅二卫3545平米6070平米90100平米95110平米20%50%20%10%住住宅宅公公寓寓分析定位分析定位物业产品定位物业产品定位功能区功能区尺度面尺度面积范范围趋势客厅开间4M走少，偏向实用性餐厅净宽3M走大，与客厅分离，出现酒吧等休闲空间，临窗设计主卧室开间3.6M;30M2面积20M2走大，有独立的卫生间、更衣室、有休
57、闲阳台次卧室12M2面积15M2平衡保姆室4M2面积6M2平衡，与工作阳台连接卫生间6M2面积10M2走大，三进式设计，使干湿真正分区厨房净宽2.5M;10M2面积15M2走大，附带工作阳台储藏室4M2面积6M2平衡，走入式设计阳台6M2面积15M2;净宽1.6M;栏高1.2M走大，功能可设为健身、休闲等工作阳台4M2面积6M2;净宽1.2M平衡，兼洗衣间功能根据我司对客户需求意向及适用性的研究，对家根据我司对客户需求意向及适用性的研究，对家居型产品各功能开间及面积提出以下建议：居型产品各功能开间及面积提出以下建议：分析定位分析定位物业产品定位物业产品定位PART PART IVIV城市布鲁斯
58、产品建议城市布鲁斯产品建议深圳地产现状深圳地产现状整体规划建议整体规划建议建筑产品建议建筑产品建议有限的土地供应，造就了高企的房价，高企的房有限的土地供应，造就了高企的房价，高企的房价催生出超值的创新户型。价催生出超值的创新户型。产品建议产品建议深圳地产现状深圳地产现状深圳地产现状深圳地产现状整体规划建议整体规划建议建筑产品建议建筑产品建议PART PART IVIV城市布鲁斯产品建议城市布鲁斯产品建议从产品价值入手，做到气流通畅、采光充足，同从产品价值入手，做到气流通畅、采光充足，同时与周边环境相结合，挖掘物业价值。时与周边环境相结合，挖掘物业价值。产品建议产品建议整体规划建议整体规划建议由
59、于项目规由于项目规模较小模较小,只有只有增大项目附增大项目附加值加值,才出项才出项目唯一的出目唯一的出路路。错式阳台错式阳台深圳地产现状深圳地产现状整体规划建议整体规划建议 建筑产品建议建筑产品建议PART PART IVIV城市布鲁斯产品建议城市布鲁斯产品建议尽管惠阳大亚湾区域内的房价只有深圳均价的三分之一，尽管惠阳大亚湾区域内的房价只有深圳均价的三分之一，但是，深圳的客户会以深圳的地产水平来审视本区域内的地产但是，深圳的客户会以深圳的地产水平来审视本区域内的地产产品，同时本地客户，经常来往深圳，对深圳的产品具有较强产品，同时本地客户，经常来往深圳，对深圳的产品具有较强的认同感，他们也希望能
60、在家里住上与深圳同类的物业。的认同感，他们也希望能在家里住上与深圳同类的物业。因而，惠阳大亚湾区域的地产产品不应落后于深圳太多，因而，惠阳大亚湾区域的地产产品不应落后于深圳太多，未来将处在同一水平线上，深圳的设计因素，值得我们去借鉴，未来将处在同一水平线上，深圳的设计因素，值得我们去借鉴，去研究。去研究。产品建议产品建议建筑产品建议建筑产品建议外立面建议：时尚、简约而不失大气，甚至可以外立面建议：时尚、简约而不失大气，甚至可以张扬。张扬。产品建议产品建议建筑产品建议建筑产品建议户型建议：方正实用、南北通透、功能齐备是基本，创新户型建议：方正实用、南北通透、功能齐备是基本，创新户型提供附加价值是
61、灵魂，是竞争力所在。户型提供附加价值是灵魂，是竞争力所在。要点一：南北通透，南向要点一：南北通透，南向要点二：方正实用，尽可能减少浪费空间要点二：方正实用，尽可能减少浪费空间要点三：时尚元素，如落地窗、转角阳台等的综合运用要点三：时尚元素，如落地窗、转角阳台等的综合运用要点四：过用多种赠面积的手法，提高项目实用率。要点四：过用多种赠面积的手法，提高项目实用率。产品建议产品建议建筑产品建议建筑产品建议实惠舒适借鉴一：户型平面设计实惠舒适借鉴一：户型平面设计阳光观景房阳光观景房入户花园入户花园凸式衣橱凸式衣橱客厅阳台入户花园空中花园凸式衣橱2 2房房2 2厅厅1 1卫卫户型增值元素户型增值元素创新
62、元素：露台可改房、隐藏式创新元素：露台可改房、隐藏式衣柜、可拆卸凸窗。衣柜、可拆卸凸窗。明厨、明卫，自然通风采光，提提高居住的舒适度。高居住的舒适度。赠送入户花园、露台、提高产品提高产品的附加值。的附加值。产品建议产品建议建筑产品建议建筑产品建议实惠舒适借鉴二：户型平面设计实惠舒适借鉴二：户型平面设计入户花园赠送露台赠送两台挑空露台凸窗设计采用两层挑空露台，在交房验收后，开发商再行隔断，等于赠送了一间阳光室。采用两层挑空露台，在交房验收后，开发商再行隔断，等于赠送了一间阳光室。大面积入户花园，可改为餐厅使用，落地凸窗大大增加了室内空间。大面积入户花园，可改为餐厅使用，落地凸窗大大增加了室内空间
63、。产品建议产品建议建筑产品建议建筑产品建议实惠舒适借鉴三：户型平面设计实惠舒适借鉴三：户型平面设计一房可变两房一房可变两房产品建议产品建议建筑产品建议建筑产品建议实惠舒适借鉴四：户型平面设计实惠舒适借鉴四：户型平面设计111两个一房一厅可拼为二房二厅两个一房一厅可拼为二房二厅产品建议产品建议建筑产品建议建筑产品建议户型借鉴元素：凸窗设计户型借鉴元素：凸窗设计产品建议产品建议建筑产品建议建筑产品建议户型借鉴元素：墙面处理户型借鉴元素：墙面处理产品建议产品建议建筑产品建议建筑产品建议PART PART V V城市布鲁斯开发策略城市布鲁斯开发策略联合开发市政联合开发市政开发节奏建议开发节奏建议对于本
64、项目，特别是交通部分，道路便捷行是最大的价值促动因素，联合开发有利于提出物业价值。开发策略开发策略联合开发市政联合开发市政惠州当地政府规划执行力不足，如何让规划优势变成现实优势带动惠州当地政府规划执行力不足，如何让规划优势变成现实优势带动本项目的开发发展？本项目的开发发展？开发商可以联合周边相关利益的开发商，共同修建道路或迁移厂房，开发商可以联合周边相关利益的开发商，共同修建道路或迁移厂房，所发生费用在楼盘报建或其它规费中扣除。所发生费用在楼盘报建或其它规费中扣除。联合开发市政联合开发市政开发节奏建议开发节奏建议PART PART V V城市布鲁斯开发策略城市布鲁斯开发策略先期入市，小量多批，
65、紧凑开盘，在市场形成旺销之势，最终达到利润与品牌的又重丰收。开发策略开发策略开发节奏建议开发节奏建议分批推售，高中低楼层搭配分批推售，高中低楼层搭配入市时机，入市时机，2007年底或年底或2008年初。年初。项目开发周期，项目开发周期，2年年(等周边配套成熟再动等周边配套成熟再动)PART PART VIVI城市布鲁斯推广策略城市布鲁斯推广策略项目推广要点项目推广要点项目推广建议项目推广建议推广策略推广策略项目推广要点项目推广要点要点一：低成本营销+雅玛深圳市场联动由市场调查可知，项目的主力客户群并不在惠州本地，而是深圳及其他外地投资客，而这点正是雅玛的优势所在，雅玛深圳市场网络及本地3年的客
66、户积累相信能为本项目的带来大量客户。策略解析要点二：针对性营销，跟随大盘做市场进入2007年后，惠阳及大亚湾区部分大盘将有所动作，其必定会耗费巨大的宣传费用用于项目推广，我们只需扼住高速咽喉，在区内加以引导，甚至于可以选择在大盘的营销中心附近显现的地方做本项目的广告，以达到客户共享之目的。策略解析推广策略推广策略项目推广要点项目推广要点项目推广原则项目推广原则PART PART VIVI城市布鲁斯推广策略城市布鲁斯推广策略推广策略组合推广策略组合推广策略推广策略推广策划组合推广策划组合雅玛深圳市场联动策略（本地市场深圳市场）现场包装事件营销活动产品亮点营造 情感营销策略少量推广，分批上市低成本、实效性媒体组合深圳区：深圳看楼团活动组织（阶段性短期广告投放）报纸媒体：结合活动，特报、晶报、商报、南都、惠州日报阶段性投放 网络广告：搜房网/深圳房地产信息网广告投放、项目网站建设惠阳区：（除巨幅、立柱广告外，其他结合活动间歇性投放）户外广告：主干道户外广告投放活动营销：根据推广节点，进行活动营销推广策略推广策略推广策划组合推广策划组合 汇报完毕汇报完毕Thanks!Thanks!
