土地增值税清算政策解读及策划方案

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1、土地增值税清算政策土地增值税清算政策解读及策划解读及策划7/23/20241主要收获主要收获一、准确理解最新房地产土地增值税政策一、准确理解最新房地产土地增值税政策二、合理运用税收政策处理本单位的税收问题和二、合理运用税收政策处理本单位的税收问题和税收策划税收策划三、了解土地增值税税务检查常见问题，三、了解土地增值税税务检查常见问题，消除问消除问题隐患题隐患四、四、释疑税收疑难问题，交流财税处理技巧。释疑税收疑难问题，交流财税处理技巧。7/23/20242第一讲第一讲 土地增值税政策解析土地增值税政策解析第二讲第二讲 应税收入和扣除项目的政策解析应税收入和扣除项目的政策解析第三讲第三讲 常见问

2、题及主要检查方法常见问题及主要检查方法第四节第四节 土地增值税主要策划方法土地增值税主要策划方法7/23/20243第一讲第一讲 土地增值税政策解析土地增值税政策解析第一节第一节 征税对象及范围征税对象及范围 土地增值税的征税对象是转让土地增值税的征税对象是转让国有土地使用国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。所取得的增值额。分析：分析： 一是仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土一是仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。地使用权的不征税。 二是只对转让的房地产征税，不转让不征税。二是只对转让的房地产征税，不转让不征税。 三是

3、对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行三是对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。为，而未取得收入的不征税。7/23/20244第二节第二节 土地增值税预征土地增值税预征财税字财税字19951995048048号号 对纳税人对纳税人预售房地产所取得的收入预售房地产所取得的收入, ,当地税务机当地税务机关规定预征土地增值税的关规定预征土地增值税的, ,纳税人应当到主管税务机纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报关办理纳税申报, ,并按规定比例预交并按规定比例预交, ,待办理决算后待办理决算后, ,多退少补。多退少补。7/23/20245河南省地方税务局关于明确土地增

4、值税若河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知干政策的通知（豫地税发（豫地税发201020102828号）号）一、土地增值税预征率一、土地增值税预征率 根据中华人民共和国土地增值税暂行条例根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第十六条的规定，我省土地增值税预实施细则第十六条的规定，我省土地增值税预征率按不同项目分别确定：征率按不同项目分别确定：（一）普通标准住宅（一）普通标准住宅1.5%1.5%；（二）除普通标准住宅以外的其他住宅（二）除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%3.5%；（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目产项目4.

5、5%4.5%。7/23/20246普通住宅标准应同时满足以下条件：普通住宅标准应同时满足以下条件： （1 1）住宅小区建筑容积率在）住宅小区建筑容积率在1.01.0以上。以上。 （2 2）单套建筑面积在）单套建筑面积在120120平方米以下。平方米以下。 （3 3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格交易价格1.21.2倍以下。倍以下。 各省可根据实际情况，制定本地区享受优惠政各省可根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。但单套建筑面积和价格标策普通住房的具体标准。但单套建筑面积和价格标准向上浮动的比例不得超过上述准向上浮动的比例不

6、得超过上述标准的标准的2020。7/23/20247第三节第三节 核定征收核定征收一、土地增值税清算管理规程国税发一、土地增值税清算管理规程国税发200991200991号号 在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。核定征收。（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确

7、定转让收入或扣除项目证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；金额的；（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。7/23/20248二、豫地税发二、豫地税发201020102828号号第二条、土地增值税核定征收率第二条、土地增值税核定征收率（一）普通标准住宅（一）普通标准住宅2%;2%;（二）除普通标准住宅以外的其他住宅（二）

8、除普通标准住宅以外的其他住宅4%;4%;（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目产项目5%5%；（四）符合第三条第（二）项条件的（四）符合第三条第（二）项条件的8%8%。7/23/20249第三条、土地增值税的核定征收第三条、土地增值税的核定征收所有房地产开发项目纳税人自本通知执行之所有房地产开发项目纳税人自本通知执行之日起，日起，一律按查账征收方式按预征率征收土地增一律按查账征收方式按预征率征收土地增值税，值税，待符合土地增值税清算条件后，由纳税人待符合土地增值税清算条件后，由纳税人按规定自行清算，并结清税款。主管税务机关对按规定自行清算，并

9、结清税款。主管税务机关对纳税人上报的清算资料进行审核过程中，对纳税纳税人上报的清算资料进行审核过程中，对纳税人符合下列（一）、（二）项条件的，人符合下列（一）、（二）项条件的，报省辖市报省辖市地方税务局批准，按核定征收率征收土地增值税地方税务局批准，按核定征收率征收土地增值税。7/23/202410（一）纳税人开发的房地产项目有下列情形之一的，（一）纳税人开发的房地产项目有下列情形之一的，按规定的核定征收率征收土地增值税。按规定的核定征收率征收土地增值税。 1. 1.能够准确核算收入总额或收入总额能够查实，能够准确核算收入总额或收入总额能够查实，但其扣除项目支出不能正确核算的；但其扣除项目支出

10、不能正确核算的； 2. 2.能够准确核算扣除项目支出或扣除项目支出能能够准确核算扣除项目支出或扣除项目支出能够查实，但其收入总额不能正确核算的；够查实，但其收入总额不能正确核算的； 3. 3.收入总额及扣除项目核算有误的，主管税务机收入总额及扣除项目核算有误的，主管税务机关难以核实的；关难以核实的； 凡纳税人转让普通标准住宅、豪华住宅、写字楼、凡纳税人转让普通标准住宅、豪华住宅、写字楼、商业用房、办公用房的收入等，应按不同的核定征收商业用房、办公用房的收入等，应按不同的核定征收项目分别核算，核算不清的一律从高适用核定征收率。项目分别核算，核算不清的一律从高适用核定征收率。7/23/202411

11、（二）房地产开发企业有下列情形之一的，（二）房地产开发企业有下列情形之一的，按核定征按核定征收率收率8%8%征收土地增值税征收土地增值税。 1. 1.擅自销毁账簿；擅自销毁账簿； 2. 2.拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税资料的；资料的； 3. 3.依照法律、法规的规定应当设置但未设置账簿的依照法律、法规的规定应当设置但未设置账簿的 4. 4.虽设置账簿，但账目混乱，造成收入、扣除项目虽设置账簿，但账目混乱，造成收入、扣除项目无法准确计算的；无法准确计算的； 5. 5.符合土地增值税清算条件，未按规定的期限清算，符合土地增值税清算条件，未按规

12、定的期限清算，经税务机关责令清算，逾期仍不清算的；经税务机关责令清算，逾期仍不清算的； 6. 6.申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的。申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的。7/23/202412 第四条、所有纳税人第四条、所有纳税人转让转让“土地土地”的一律按的一律按查账方式征收土地增值税查账方式征收土地增值税。国有企业改组改制中。国有企业改组改制中遇到的土地转让项目，无法计算扣除项目的，报遇到的土地转让项目，无法计算扣除项目的，报省局批准后可按核定征收方式，省局批准后可按核定征收方式，按按6%6%的征收率的征收率征征收土地增值税。收土地增值税。 转让土地是指转让国有土地使用权或以转让转

13、让土地是指转让国有土地使用权或以转让国有土地使用权为主（建筑物占总售价的国有土地使用权为主（建筑物占总售价的30%30%以内）以内）的行为。的行为。7/23/202413 第九条、各级税务机关应认真贯彻落实文件第九条、各级税务机关应认真贯彻落实文件精神，积极做好土地增值税预征率和核定征收率精神，积极做好土地增值税预征率和核定征收率调整的宣传和准备工作。调整的宣传和准备工作。20102010年年4 4月月2525日前各省辖日前各省辖市地方税务局应制订具体的审批、审核操作办法，市地方税务局应制订具体的审批、审核操作办法，并对纳税人的征收方式调整完毕。同时，并对纳税人的征收方式调整完毕。同时，对本对

14、本通知下发前，按原预征率或核定征收率征收通知下发前，按原预征率或核定征收率征收的税款，一律改按本通知规定的预征率征收的税款，一律改按本通知规定的预征率征收税款，已缴纳的税款多退（抵）少补。税款，已缴纳的税款多退（抵）少补。 7/23/202414第四节第四节 土地增值税清算土地增值税清算一、基本计算规定一、基本计算规定 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收值额和规定的税率计算征收. . 增值额增值额= =转让房地产所取得的收入转让房地产所取得的收入扣除项目扣除项目金额金额 增值率增值率= =增值额增值额扣除项目金额扣除项目金额

15、 应纳税款应纳税款= =增值额增值额税率扣除项目金额税率扣除项目金额速速算扣除系数算扣除系数7/23/202415二、扣除项目二、扣除项目转让项目的性质转让项目的性质 扣除项目扣除项目 1. 1.取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额 2. 2.房地产开发成本房地产开发成本新建房产转让新建房产转让 3. 3.房地产开发费用房地产开发费用 4. 4.与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金 5. 5.其他扣除项目（其他扣除项目（加计加计20%20%扣除扣除） 1. 1.房屋及建筑物的评估价格或购房屋及建筑物的评估价格或购 买价每年加计买价每年加计5%5%后的金额后的金额旧房转让

16、旧房转让 评估价格评估价格= =重置成本价重置成本价成新折扣率成新折扣率 2. 2.土地使用权所支付的地价款和土地使用权所支付的地价款和 按国家统一规定缴纳的有关费用按国家统一规定缴纳的有关费用 3. 3.转让环节缴纳的税金转让环节缴纳的税金7/23/202416 转让项目性质转让项目性质 扣除项目扣除项目 土地价款土地价款 未经开发土地未经开发土地 交纳的有关费用交纳的有关费用 缴纳税金缴纳税金 土地价款土地价款 交纳的有关费用交纳的有关费用 已经开发土地已经开发土地 开发的成本开发的成本 缴纳税金缴纳税金 开发成本的开发成本的20%20%7/23/202417三、税率三、税率 土地增值税税

17、率表土地增值税税率表 增值额占扣除项目比例增值额占扣除项目比例 税率税率 扣除系数扣除系数1 50%1 50%以下（含以下（含50%50%） 30% 0 30% 02 2 超过超过50%50%100%100%（含（含100%100%） 40% 5% 40% 5%3 3 超过超过100%100%200%200%（含（含200%200%） 50% 15% 50% 15%4 200%4 200%以上以上 60% 35% 60% 35%增值额增值额= =转让房地产所取得的收入扣除项目金额转让房地产所取得的收入扣除项目金额应纳税款应纳税款= =增值额增值额税率扣除项目金额税率扣除项目金额速算扣速算扣除系

18、数除系数7/23/202418清算举例：某房地产公司销售新建商品房一幢，销售收清算举例：某房地产公司销售新建商品房一幢，销售收入入1400014000万，万，土地使用权费及土地使用权费及开发成本开发成本（不含借款（不含借款利息）合计为利息）合计为48004800万；公司没有按房地产项目计算分万；公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；所在地的省政府规定开发费用扣除摊银行借款利息；所在地的省政府规定开发费用扣除比例为比例为10%10%；有关税金；有关税金770770万。万。【解析】计算过程如下：【解析】计算过程如下：扣除项目金额扣除项目金额=4800=4800480010%480010%770

19、770480020%=7010480020%=7010土地增值额土地增值额=14000=140007010=69907010=6990增值率增值率=69907010100%=99.71%=69907010100%=99.71%，适用税率，适用税率40%40%、扣、扣除系数除系数5%5%。应纳土地增值税应纳土地增值税=699040%=699040%70105%=2445.570105%=2445.57/23/202419四、减免税四、减免税 1. 1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额过扣除项目金额20%20%的，免征土地增值税；增值额的，

20、免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和超过扣除项目金额之和20%20%的，应就其全部增值额的，应就其全部增值额按规定计税。按规定计税。7/23/2024202 2因国家建设需要依法征用、收回的房地产因国家建设需要依法征用、收回的房地产（1 1）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。收回的土地使用权。因此而搬迁，由纳税人自行转让原房因此而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照免征地产的，比照免征。（2 2）因）因“城市实

21、施规划城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；（3 3）因）因“国家建设的需要国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。迁的情况。7/23

22、/2024213.3.财税字财税字19951995048048号号 对于以房地产进行对于以房地产进行投资、联营的投资、联营的，投资、联营的一，投资、联营的一方以土地方以土地( (房地产房地产) )作价入股进行投资或作为联营条件作价入股进行投资或作为联营条件, ,将房地产转让到所投资、联营的企业中时将房地产转让到所投资、联营的企业中时, ,暂免征收土暂免征收土地增值税地增值税. .对投资、联营企业将上述房地产再转让的对投资、联营企业将上述房地产再转让的, ,应应征收土地增值税。征收土地增值税。财税财税200621200621号号 对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，对于以土地（房地产）

23、作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用用4848号第一条暂免征收土地增值税的规定。号第一条暂免征收土地增值税的规定。7/23/202422财税字财税字19951995048048号号 对于一方出地，一方出资金对于一方出地，一方出资金, ,双方合作建房双方合作建房, ,建建成后按比例分房自用的成后按比例分房自用的, ,暂免征收土地增值税；建成暂免征收土地增值税；建成后转让的后转让的, ,应征收土地增值税。应征收土地增

24、值税。 在在企业兼并企业兼并( (合并合并) )中中, ,对被兼并企业将房地产转对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的让到兼并企业中的, ,暂免征收土地增值税。暂免征收土地增值税。7/23/202423五、清算的两种类型五、清算的两种类型国税发国税发200991200991号号（一）自行清算（一）自行清算第九条第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转

25、让土地使用权的。（三）直接转让土地使用权的。 7/23/202424（二）要求清算（二）要求清算第十条第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关对符合以下条件之一的，主管税务机关可要可要求纳税人进行土地增值税清算求纳税人进行土地增值税清算。 （一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%85%以上，或该比例虽未超过以上，或该比例虽未超过85%85%，但剩余的可售建筑面，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；积已经出租或自用的； （二）取得销售（预售）许可证满三年仍

26、未销售完（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；毕的； （三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；税清算手续的； （四）省级税务机关规定的其他情况。（四）省级税务机关规定的其他情况。7/23/202425豫地税发豫地税发201020102828号号第六条、土地增值税清算主体第六条、土地增值税清算主体 根据国家税务总局土地增值税清算管理规根据国家税务总局土地增值税清算管理规程第三条的规定，纳税人在符合土地增值税清程第三条的规定，纳税人在符合土地增值税清算条件（算条件（包括主管税务机关要求纳税人进行土地包括主管税务机关要求纳税人

27、进行土地增值税清算的增值税清算的）后，应在规定的期限内，按照税）后，应在规定的期限内，按照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，自行收法律、法规及土地增值税有关政策规定，自行进行土地增值税清算，也可委托税务中介机构进进行土地增值税清算，也可委托税务中介机构进行清算，并出具土地增值税清算税款鉴证报告行清算，并出具土地增值税清算税款鉴证报告。7/23/202426（三）清算单位（三）清算单位国税发国税发200991200991号号第十七条第十七条 清算审核时，应审清算审核时，应审核房地产开发项目是否核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算的项目为单

28、位进行清算；对于分期开发的项目，是；对于分期开发的项目，是否否以分期项目为单位以分期项目为单位清算；对清算；对不同类型房地产不同类型房地产是否是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。财税字财税字19951995048048号号: : 对纳税人既建普通标准住对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额分别核算增值额。不。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。的普通标准住宅不能适用免税规定。7/23/202427（四）一次清算（

29、四）一次清算国税发国税发20062006187187号号在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用单位建筑面积成本费用= =清算时的扣除项目总金清算时的扣除项目总金额额清算的总建筑面积清算的总建筑面积7/23/202428( (五五) )清算程序清算程序 1. 1.纳税人清算土地增值税时应提供

30、的清算资料纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料（1 1）土地增值税）土地增值税清算表清算表及其附表。及其附表。（2 2）房地产）房地产开发项目清算说明开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。（3 3）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息

31、结算通知利息结算通知单单、项目、项目工程合同结算单工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。有关的证明资料。（4 4）纳税人）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。7/23/2024292.2.税务机关工作程序税务机关工作程序（1 1）对纳税人在规定的期限内报齐清算资料的，予）对纳税人在规定的期限内报齐清算资料的，

32、予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。（2 2）对要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，）对要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。的时间。（3 3）主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一）主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组织清算审核。具体期限由各省、自定期限内及时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。7/23/202430豫地税发豫地税发2010201028

33、28号号第七条、土地增值税清算审核第七条、土地增值税清算审核（一）纳税人自行进行土地增值税清算后，按照规定（一）纳税人自行进行土地增值税清算后，按照规定向主管县（市）、区税务机关报送土地增值税清算向主管县（市）、区税务机关报送土地增值税清算申报表和清算资料，委托税务中介机构清算的，应申报表和清算资料，委托税务中介机构清算的，应报送土地增值税清算鉴证报告，办理土地增值税报送土地增值税清算鉴证报告，办理土地增值税清算手续，并结清该房地产项目的土地增值税。主管清算手续，并结清该房地产项目的土地增值税。主管税务机关受理纳税人土地增值税清算申报和资料后，税务机关受理纳税人土地增值税清算申报和资料后，应在

34、规定的期限内及时组织审核，审核结果告知纳税应在规定的期限内及时组织审核，审核结果告知纳税人，进行纳税调整，结清税款。凡是发生退税的，报人，进行纳税调整，结清税款。凡是发生退税的，报省辖市地方税务局审核。省辖市地方税务局审核。7/23/202431（二）审核人员的组成（二）审核人员的组成 各省辖市、县各省辖市、县( (市市) )、区地方税务局于、区地方税务局于4 4月月2525日日前成立土地增值税审核小组。土地增值税清算审前成立土地增值税审核小组。土地增值税清算审核人员由法规、税政、征管、稽查、管理科（所）核人员由法规、税政、征管、稽查、管理科（所）等相关部门的人员组成。等相关部门的人员组成。7

35、/23/202432第二讲第二讲 应税收入和扣除项目的政策解析应税收入和扣除项目的政策解析第一节第一节 应税收入应税收入条例第二条条例第二条 转让国有土地使用权转让国有土地使用权, ,地上的建筑地上的建筑物及其附着物物及其附着物( (以下简称转让房地产以下简称转让房地产) )并取得收入的并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。照本条例缴纳土地增值税。 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。包括货币收入、实物收部价款及有关的经济收益。包括货币收入、

36、实物收入、其他收入、视同销售收入。入、其他收入、视同销售收入。7/23/202433一、视同销售一、视同销售 企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。视同销售房地产。视同销售收入按下列方法和顺序确认：视同销售收入按下列方法和顺序确认： 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的房地产的平均价格平均价格确定；确定； 由主管税务

37、机关参照当地当年、同类房地由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的产的市场价格或评估价值市场价格或评估价值确定。确定。7/23/202434抵偿债务视同销售处理抵偿债务视同销售处理例：某房地产企业就地安置拆迁户例：某房地产企业就地安置拆迁户50005000平米，市平米，市场售价场售价80008000元，土地成本元，土地成本2 2亿元，建筑施工等其他亿元，建筑施工等其他开发成本开发成本80008000万元，总可售面积万元，总可售面积8000080000平米。则平米。则: : 拆迁补偿费支出拆迁补偿费支出= =50000.8=400050000.8=4000 单位可售面积计税成本单位可售面积计税成

38、本 =(20000+8000+=(20000+8000+40004000)80000=0.4)80000=0.4视同销售所得视同销售所得= =4000-4000-0.45000=2000 0.45000=2000 1.1.实际所得实际所得=8000(80000-5000)-28000=32000=8000(80000-5000)-28000=320002.2.税收所得税收所得=800080000-(28000+4000)=32000=800080000-(28000+4000)=320007/23/202435土地增值税影响土地增值税影响1.1.视同销售前：收入视同销售前：收入=8000(80

39、000-5000)=60000=8000(80000-5000)=60000；税金税金=280008000050005.5%+3300=3400 =280008000050005.5%+3300=3400 扣除项目扣除项目=28000+28000(20%+10%)+3400=39800=28000+28000(20%+10%)+3400=39800增值额增值额=60000-39800=20200=60000-39800=20200；增值率；增值率=51%=51%土地增值税土地增值税=20200*40%-39800*5%=6090=20200*40%-39800*5%=60902.2.视同销售后

40、：收入视同销售后：收入=800080000=64000=800080000=64000；税金；税金34003400扣除项目扣除项目=32000+32000(20%+10%)+3400=45000=32000+32000(20%+10%)+3400=45000增值额增值额=64000-45000=19000=64000-45000=19000；增值率；增值率=42%=42%土地增值税土地增值税=19000*30%=5700=19000*30%=5700结果比较：结果比较：6090-5700=3906090-5700=3907/23/202436二、企业将开发的部分房地产转为企业自用或用二、企业将

41、开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不如果产权未发生转移，不征收土地增值税，征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。除相应的成本和费用。分析：地下车位是否缴纳土地增值税？分析：地下车位是否缴纳土地增值税？问题：房地产开发公司出租地下车位使用权，与问题：房地产开发公司出租地下车位使用权，与业主签订合同约定使用年限为业主签订合同约定使用年限为2020年，使用费一次年，使用费一次性收取。这笔收入是否应当缴纳土地增值税？性收取。这笔收入是否应当缴纳土地增值税？7/23/202437 答：根据土地增值

42、税暂行条例及其实施细答：根据土地增值税暂行条例及其实施细则的有关规定，土地增值税是对出售或者以其他方则的有关规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转让让。只出租地下车位的行为，因为没有发生使用权。只出租地下车位的行为，因为没有发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值税，应按照的转移，不需要缴纳土地增值税，应按照“服务业服务业租赁业租赁业”项目

43、缴纳营业税。项目缴纳营业税。 国家税务总局纳税服务司国家税务总局纳税服务司7/23/202438三、价格问题三、价格问题 土地增值税暂行条例土地增值税暂行条例 第九条纳税人有下列情第九条纳税人有下列情形之一的形之一的, ,按照房地产评估价格计算征收：按照房地产评估价格计算征收： ( (一一) )隐瞒隐瞒, ,虚报房地产成交价格的；虚报房地产成交价格的； ( (二二) )提供扣除项目金额不实的；提供扣除项目金额不实的； ( (三三) )转让房地产的成交价格低于房地产评估价转让房地产的成交价格低于房地产评估价格格, ,又无正当理由的又无正当理由的 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格转让房地产的

44、成交价格低于房地产评估价格, ,又又无正当理由无正当理由, ,是指纳税人申报的转让房地产的实际成是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价交价低于房地产评估机构评定的交易价, ,纳税人又不纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。能提供凭据或无正当理由的行为。7/23/202439四、关于代收费用的处理四、关于代收费用的处理财税【财税【19951995】4848号号 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为

45、转让房地产所取得价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转上房地产的收入。价之外单独收取的，可以不作为转上房地产的收入。 对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%20%扣扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

46、7/23/202440五、股权转让特殊情况五、股权转让特殊情况国税函国税函20002000687687号号广西壮族自治区地方税务局：广西壮族自治区地方税务局： 你局关于以转让股权名义转让房地产行为征你局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示收悉。鉴于深圳市能源收土地增值税问题的请示收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100100的的股权，且这些股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物

47、及附着物，用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土经研究，对此应按土地增值税的规定征税。地增值税的规定征税。7/23/202441国税函国税函19977001997700号号陕西省地方税务局：陕西省地方税务局：你局关于陕西省电力建设投资开发公司转让资产有关你局关于陕西省电力建设投资开发公司转让资产有关税收问题的请示收悉。关于陕西省电力建设投资开发公司税收问题的请示收悉。关于陕西省电力建设投资开发公司（简称投资公司）将所拥有的陕西渭河电厂新厂（简称电厂）（简称投资公司）将所拥有的陕西渭河电厂新厂（简称电厂）的部分股权，转让给香港旭兴发展有限公司的行为应否征收的部分股权，转让给香港旭兴发展有限

48、公司的行为应否征收营业税和土地增值税的问题，经研究，现批复如下：营业税和土地增值税的问题，经研究，现批复如下：一、关于营业税问题。在投资公司将其拥有的电厂的部一、关于营业税问题。在投资公司将其拥有的电厂的部分股权转让给香港旭兴发展有限公司这一过程中，只涉及到分股权转让给香港旭兴发展有限公司这一过程中，只涉及到电厂在电厂在2020年经营期限中部分的股权转移，而作为独立核算的年经营期限中部分的股权转移，而作为独立核算的电厂，其不动产的所有权并未发生转移，也不存在发生销售电厂，其不动产的所有权并未发生转移，也不存在发生销售不动产的行为。因此，不动产的行为。因此，对投资公司转让电厂股权的行为不应对投资

49、公司转让电厂股权的行为不应征收营业税。征收营业税。二、关于土地增值税问题。对陕西电力建设投资开发公二、关于土地增值税问题。对陕西电力建设投资开发公司将其拥有的部分股权转让的行为，司将其拥有的部分股权转让的行为，暂不征收土地增值税。暂不征收土地增值税。7/23/202442第二节第二节 扣除项目的政策解析扣除项目的政策解析一、扣除项目解析一、扣除项目解析计算增值额的扣除项目：计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额；（一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本（二）开发土地的成本, ,费用；费用； （三）新建房及配套设施的成本（三）新建房及配套设施的成本, ,费用费用

50、, ,或者旧或者旧房及建筑物的评估价格；房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金；（四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目（五）财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）。（加计扣除）。7/23/202443二、具体规定二、具体规定（一）取得土地使用权所支付的金额（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。定交纳的有关费用。以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，

51、为转让土以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。款。7/23/202444 （二）开发土地和新建房及配套设施（简称房（二）开发土地和新建房及配套设施（简称房地产开发）的成本地产开发）的成本, ,是指纳税人房地产开发项目实是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括际发生的成本，包括 土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费 前期工程费前期工程费 建筑安装工程费建筑安装工程费 基础设施费基础设施费 公共配套设施费公共配套设施费 开发间接费用。开发间接费用

52、。7/23/2024451.1.土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。所得税规定：所得税规定： 主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、契税、耕地占用税耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造

53、支安置及动迁支出、回迁房建造支出、出、农作物补偿费、危房补偿费等。农作物补偿费、危房补偿费等。7/23/2024462.2.前期工程费前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平三通一平”等支出。等支出。所得税规定：所得税规定： 指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。费用。7/23/2024473.3.建筑安装工程费建筑安装工程费, ,是指以是指以出包方式出包方式支付给

54、承包支付给承包单位的建筑安装工程费单位的建筑安装工程费, ,以以自营方式自营方式发生的建筑发生的建筑安装工程费。安装工程费。所得税规定：所得税规定： 指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目费用。主要包括开发项目建筑工程费建筑工程费和开发项目和开发项目安装工程费安装工程费等。等。7/23/2024484.4.基础设施费基础设施费, ,包括开发小区内道路包括开发小区内道路, ,供水供水, ,供电供电, ,供气供气, ,排污排污, ,排洪排洪, ,通讯通讯, ,照明照明, ,环卫环卫, ,绿化等工程发绿化等工程发生的支出。生的支出。 所得税

55、规定：所得税规定：主要包括开发项目内道路、供主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。工程费。7/23/2024495.5.公共配套设施费公共配套设施费, ,包括不能有偿转让的开发小包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。区内公共配套设施发生的支出。所得税规定：所得税规定： 指指开发项目内开发项目内发生的、独立的、非营利性的，发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或且产权属于全体业主的，或无偿赠与无偿赠与地方政府

56、、地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。政府公用事业单位的公共配套设施支出。7/23/202450国税发国税发20062006187187号号 （三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校学校、幼儿园、托儿所、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：，按以下原则处理：1.1.建成后建成后产权属于全体业主所有的产权属于全体业主

57、所有的，其成本、费用可以，其成本、费用可以扣除；扣除；2.2.建成后建成后无偿移交给政府、公用事业单位无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 3.3.建成后建成后有偿转让的有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、，应计算收入，并准予扣除成本、费用。费用。（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用装修费用可以计入房地产开发成本。可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。7/23/2

58、024516.6.开发间接费用开发间接费用, ,是指直接组织是指直接组织, ,管理开发项目发生管理开发项目发生的费用的费用, ,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。所得税规定：所得税规定： 指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括主要包括管理人员管理人员工资、职工福利费、折旧费、修工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动

59、保护费、理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费工程管理费、周转房摊销以及周转房摊销以及项目营销设施建造费项目营销设施建造费等。等。7/23/202452 某公司取得土地使用权某公司取得土地使用权10001000万元，开发土地万元，开发土地和新建房及配套成本为和新建房及配套成本为12001200万元，其中开发间接万元，其中开发间接费用费用500500万元（包括管理人员工资福利万元（包括管理人员工资福利5050万，办公万，办公设备折旧设备折旧5050万，广告和其他销售的费用万，广告和其他销售的费用200200万）。万）。假设该公司不能按转让房地产项目计算分摊并提假设该公司不能按转让房地产项目

60、计算分摊并提供金融机构证明的利息支出，房地产开发费用扣供金融机构证明的利息支出，房地产开发费用扣除比例为除比例为1010。则：。则：开发成本需增开发成本需增300300开发费用虚增开发费用虚增30010%=3030010%=30加计扣除金额虚增加计扣除金额虚增30020%=6030020%=607/23/2024537.7.扣除项目分配扣除项目分配土地增值税暂行条例实施细则第九条土地增值税暂行条例实施细则第九条 纳税人纳税人成片受让土地使用权成片受让土地使用权后后, ,分期分批开发、分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转转让土地使用权的

61、面积占总面积的比例计算分摊让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或，或按按建筑面积计算分摊建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。其他方式计算分摊。7/23/202454 某房开公司在某房开公司在1000010000平米土地上开发，土地平米土地上开发，土地出让金出让金10001000万元。分两期进行开发，一期为公寓，万元。分两期进行开发，一期为公寓，占地面积（包括道路、绿地等）占地面积（包括道路、绿地等）60006000平米，建筑平米，建筑面积面积1500015000平米平米; ;二期为别墅，占地面积二期为别墅，占地面积40004000平米，平米，建筑

62、面积建筑面积50005000平米。公寓己销售完毕，应分摊土平米。公寓己销售完毕，应分摊土地出让金？地出让金？占地面积法：占地面积法：1000(600010000)1000(600010000)600600建筑面积法：建筑面积法：100010001500015000（15000150005000)5000)7507507/23/202455分配方法分配方法分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，项目中建造不同类型房地产的，应应按照受益对象，采用按照受益对象，采用合理的分配方法合理的分配方法，分摊共同的成本费用，分摊共同的

63、成本费用。对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。准。属多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目属多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。，计算确定清算项目的扣除金额。7/23/202456房地产企业所得税计税成本核算的一般程序房地产企业所得税计税成本核算的一般程序 1. 1.对当期实际发生的

64、各项支出，将其区分为应对当期实际发生的各项支出，将其区分为应计入成本对象的计入成本对象的成本成本和应在当期税前扣除的和应在当期税前扣除的期间费期间费用用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。进行计量与确认。 2. 2.对应计入成本对象中的各项实际支出、预提对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成直接成本、间接成本和共同成本本和共同成本， 并按规定将其合理的归集、分配至并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象已完工成本对象、在建成本对

65、象和未建成本对象。7/23/202457 3.3.对本期已完工成本对象分类为对本期已完工成本对象分类为开发产品和开发产品和固定资产固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。际销售时再予扣除。 4. 4.对本期对本

66、期未完工和尚未建造的成本对象未完工和尚未建造的成本对象应当应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。发产品完工后再予结算。7/23/202458当期各项支出当期各项支出成本成本预提、待摊费用预提、待摊费用期间费用期间费用直接成本直接成本间接成本间接成本共同成本共同成本完工成本对象完工成本对象在建成本对象在建成本对象未建成本对象未建成本对象已销开发产品已销开发产品未销开发产品未销开发产品固定资产固定资产开发成本（开发成本（6项费用）项费用）主营业务成本主营业务成本7/23/202459实际支出实际支出待摊费用待摊费用预提费用预提

67、费用开发成本开发成本土地费土地费前期费前期费建筑费建筑费基础费基础费配套费配套费 间接费间接费成本核算一般程序成本核算一般程序期间费用期间费用7/23/202460六六项项费费用用直直接接共共同同间间接接在在建建完完工工未未建建产产品品资资产产未未销销已已销销销售成本销售成本7/23/202461房地产企业共同成本和间接成本分配方法房地产企业共同成本和间接成本分配方法（1 1）占地面积法）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。面积占开发用地总面积的比例进行分配。一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全一次性开发的，按某一成本对象占

68、地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。部成本对象占地总面积的比例进行分配。分期开发的，首先按分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面本期全部成本对象占地面积积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积期内全部成本对象占地总面积的的比例进行分配。比例进行分配。期内全部成本对象期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地各期成本对象共同负担的占地面积面积。7/23/202462一期一期ABC二期

69、二期BDAC7/23/202463例：某房地产企业开发一小区，占地例：某房地产企业开发一小区，占地6000060000，分，分三期开发，分别三期开发，分别2000020000，3000030000，1000010000，土，土地出让金地出让金5000050000万，一期开发住宅万，一期开发住宅3 3幢和一个会所，幢和一个会所，分别占地分别占地50005000，50005000，50005000，20002000。计算：计算： 一期内全部成本对象应分摊土地成本一期内全部成本对象应分摊土地成本= =（20000600002000060000）50000500001666716667 会所应分摊土地

70、成本（会所应分摊土地成本（200020000200020000） 16667166671666.71666.7 3 3幢小高层住宅应分别分摊土地成本幢小高层住宅应分别分摊土地成本16667-16667-1666.7=15000.31666.7=15000.37/23/202464（2 2）建筑面积法。）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。开发用地总建筑面积的比例进行分配。一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。成本对象建筑面积的比例进行分配。分期

71、开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。分配。（3 3）直接成本法。）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。（4 4）预算造价法。）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造

72、价的比例进行分配。内全部成本对象预算造价的比例进行分配。7/23/202465成本分配规定成本分配规定（1 1）土地成本土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。再

73、行调整。（2 2）单独作为过渡性成本对象核算的）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施公共配套设施开开发成本，应按建筑面积法进行分配。发成本，应按建筑面积法进行分配。（3 3）借款费用借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。成本法或按预算造价法进行分配。（4 4）其他成本其他成本项目的分配法由企业自行确定。项目的分配法由企业自行确定。7/23/202466（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（三）开发土地和新建房及配套设施的费用( (简称房地简称房地产开发费用产开发费用),),是指与房地产开发项目有关的销售费用、是指与房地产

74、开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出财务费用中的利息支出, ,凡凡能够按转让房地产项目能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的计算分摊并提供金融机构证明的, ,允许据实扣除允许据实扣除, ,但最但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额. .其他房地产开发费用其他房地产开发费用, ,按本条按本条1 1、2 2项规定计算的金额之项规定计算的金额之和的和的5%5%以内计算扣除。以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机

75、构证明的能提供金融机构证明的, ,房地产开发费用按本条房地产开发费用按本条1 1、2 2项项规定计算的金额之和的规定计算的金额之和的10%10%以内计算扣除。以内计算扣除。7/23/202467（四）旧房及建筑物的评估价格，（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。格。评估价格须经当地税务机关确认。（五）与转让房地产有关的税金，（五）与转让房地产有关的税金，指在转让房地产

76、指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税（时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税（不包不包括销售不动产缴纳的印花税括销售不动产缴纳的印花税）。因转让房地产交纳）。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。的教育费附加，也可视同税金予以扣除。（六）对从事房地产开发的纳税人可按（六）对从事房地产开发的纳税人可按1 1、2 2项规定项规定计算的金额之和，计算的金额之和，加计加计20%20%的扣除。的扣除。7/23/202468第三讲第三讲 常见问题及主要检查方法常见问题及主要检查方法第一节第一节 土地增值税常见问题土地增值税常见问题 1. 1.对普通标准住宅的界定不符合要求。对

77、纳对普通标准住宅的界定不符合要求。对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的, ,未未分别核算增值额。分别核算增值额。 2. 2. 开发项目未达到清算土地增值税的标准之开发项目未达到清算土地增值税的标准之前，未及时足额地预缴土地增值税。前，未及时足额地预缴土地增值税。 3. 3.符合清算条件的项目未按规定开展清算。符合清算条件的项目未按规定开展清算。 4. 4.申报计征土地增值税的收入额未全部包括申报计征土地增值税的收入额未全部包括货币收入、实物收入、其他收入等全部收入。货币收入、实物收入、其他收入等全部收入。7/23/202469 5. 5.将已实现

78、的收入长期挂往来账或置于账外将已实现的收入长期挂往来账或置于账外而不确认收入而不确认收入 6. 6.通过关联方交易故意压低售价转移收入通过关联方交易故意压低售价转移收入 7. 7.低价销售或分配给内部股东和员工低价销售或分配给内部股东和员工 8. 8.发生投资、抵债、分配、捐赠等资产所有发生投资、抵债、分配、捐赠等资产所有权转移时，未按视同销售进行所得税处理。权转移时，未按视同销售进行所得税处理。 9. 9.构成成本的各类费用的支付凭证不属于合构成成本的各类费用的支付凭证不属于合法、真实、有效凭证，收受虚开、代开、伪造的法、真实、有效凭证，收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用

79、。假发票等不合法的发票入账支付费用。7/23/202470 10. 10.企业和个人所提供的安装工程成本不真实；企业和个人所提供的安装工程成本不真实；业务不是真实存在，虚报业务代开发票。业务不是真实存在，虚报业务代开发票。 11. 11.支付的拆迁补偿费，按照规定不能取得发票支付的拆迁补偿费，按照规定不能取得发票的的, ,无相关法律法规或政府部门的相关文件规定的无相关法律法规或政府部门的相关文件规定的补偿范围和标准以及被拆迁人和开发人的拆迁补偿范围和标准以及被拆迁人和开发人的拆迁( (回回迁迁) )合同和签收花名册。属于应取得而未取得发票合同和签收花名册。属于应取得而未取得发票的，在计算土地增

80、值税时进行了扣除。的，在计算土地增值税时进行了扣除。 12. 12.多列取得土地使用权所支付的金额，将未开多列取得土地使用权所支付的金额，将未开发的土地成本作为土地增值税的扣除项目。发的土地成本作为土地增值税的扣除项目。7/23/202471 13.13.利用关联关系承包或分包工程利用关联关系承包或分包工程, ,如材料采如材料采购、建筑、装饰、建材、绿化和物业等购、建筑、装饰、建材、绿化和物业等, ,通过加大通过加大建安成本造价、虚加工作量等手段减少或转移利建安成本造价、虚加工作量等手段减少或转移利润，或委托关联企业代理销售开发产品，支付高润，或委托关联企业代理销售开发产品，支付高额佣金转移利

81、润等。额佣金转移利润等。 14. 14.采取包工不包料方式发包工程，在开发企采取包工不包料方式发包工程，在开发企业提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开业提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，让施工企业按劳务费和材料价发成本的情况下，让施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票，并负担其多开部分款的合计金额再次开具发票，并负担其多开部分的税款，重复列支开发成本。的税款，重复列支开发成本。7/23/202472 15. 15.总成本、已完工成本、总面积、已完工总成本、已完工成本、总面积、已完工（可售）面积，成本与收入不符合配比性、合法（可售）面积，成本与收入不符合配比性

82、、合法性要求，将未完工程项目的成本转移到已完工程性要求，将未完工程项目的成本转移到已完工程成本项目中。成本项目中。 16. 16.不按规定预提费用，预提费用和无法支付不按规定预提费用，预提费用和无法支付的应付账款未调整成本和收入的应付账款未调整成本和收入 17. 17.人为扩大土地使用权成本，如虚列各类补人为扩大土地使用权成本，如虚列各类补偿费、评估增值、股权转让款计入土地成本等。偿费、评估增值、股权转让款计入土地成本等。7/23/202473 18. 18.行政管理部门（总部）为管理和组织经营行政管理部门（总部）为管理和组织经营活动而发生的管理费用，作为开发间接费用直接扣活动而发生的管理费用

83、，作为开发间接费用直接扣除而不作为房地产开发费用扣除。除而不作为房地产开发费用扣除。 19. 19.利息费用扣除计算不正确。利息费用扣除计算不正确。 对能按房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融对能按房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构证明，按机构证明，按“利息利息+ +（取得土地使用权所支付的金额（取得土地使用权所支付的金额+ +房地产开发成本）房地产开发成本）5%”5%”以内计算扣除；对不能按房地以内计算扣除；对不能按房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按房地产开发费用按“（取得土地使用权所支付的金额（取得

84、土地使用权所支付的金额+ +房房地产开发成本）地产开发成本）10%”10%”以内计算扣除。以内计算扣除。7/23/202474 20. 20.利息超过商业银行同类同期贷款利率计算利息超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额，超过部分进行了扣除，超过贷款期限的利的金额，超过部分进行了扣除，超过贷款期限的利息部分和加罚的利息进行了扣除。超过上浮幅度的息部分和加罚的利息进行了扣除。超过上浮幅度的部分进行了扣除。部分进行了扣除。 21. 21.在扣除与转让房地产有关的税金时，对已在扣除与转让房地产有关的税金时，对已计入管理费用的印花税重复扣除。计入管理费用的印花税重复扣除。 22. 22.按取得土地使用

85、权所支付的金额和房地产按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的开发成本计算的金额之和的20%20%进行了加计扣除，进行了加计扣除，转让土地使用权和旧房存在加计扣除的情况。转让土地使用权和旧房存在加计扣除的情况。7/23/202475第二节第二节 主要检查方法主要检查方法一、收入的检查一、收入的检查 1. 1.检查检查“预收账款预收账款”“”“销售收入销售收入”科目，核科目，核实实“预收账款预收账款”贷方余额是否全额纳税。贷方余额是否全额纳税。 2. 2.检查检查“其他应付款其他应付款”贷方，核实是否收取贷方，核实是否收取“定金定金”、“订金订金”、“保证金保证金”、“诚意金

86、诚意金”等。等。 3. 3.检查检查“其他应付款其他应付款”、“应付账款应付账款”贷方，贷方，核实是否有预售收入往来挂账，不纳税情形。核实是否有预售收入往来挂账，不纳税情形。 4. 4.检查办理合同备案和产权过户登记情况。检查办理合同备案和产权过户登记情况。7/23/202476 5. 5.核对销售台账与财务账。核对销售台账与财务账。 6. 6.将所有的预售（销售）合同与财务账核对。将所有的预售（销售）合同与财务账核对。 7. 7.将企业开具的收据或发票与财务账核对。将企业开具的收据或发票与财务账核对。 8. 8.核查开发企业是否有支付给中介机构的佣核查开发企业是否有支付给中介机构的佣金支出，

87、用佣金支出倒算预售收入。金支出，用佣金支出倒算预售收入。 9. 9.检查银行存款日记账及对账单检查银行存款日记账及对账单, ,必要时到银必要时到银行检查银行存款账户行检查银行存款账户, ,以核实收入的完整性。以核实收入的完整性。 10. 10.检查检查“开发产品开发产品”账户，是否有捐赠、分账户，是否有捐赠、分配、奖励、投资、职工福利、抵债等视同销售情配、奖励、投资、职工福利、抵债等视同销售情况。况。7/23/202477二、扣除项目检查二、扣除项目检查清算扣除原则要求清算扣除原则要求（一）计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应（一）计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但当取得但未取得

88、合法凭据的不得扣除未取得合法凭据的不得扣除（合法性合法性）（二）扣除项目金额中所归集的各项支出，（二）扣除项目金额中所归集的各项支出，必须是必须是实际发生的实际发生的（真实性）（真实性）（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分分别归集，不得混淆别归集，不得混淆（配比性）（配比性）（四）扣除项目金额中各项支出必须是在清算项目（四）扣除项目金额中各项支出必须是在清算项目开发中开发中直接发生的或应当分摊的直接发生的或应当分摊的（相关性）（相关性）7/23/202478（一）土地成本及征用补偿检查（一）土地成本及征用补偿检查 1. 1.企业取得土地方式有多

89、种，如直接受让、合企业取得土地方式有多种，如直接受让、合作建房、承租土地、股权买卖、参资入股等。只要作建房、承租土地、股权买卖、参资入股等。只要取得了取得了合法有效的交易凭证合法有效的交易凭证，就可为扣除依据。，就可为扣除依据。 2. 2.同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。确。 3. 3.是否存在将是否存在将房地产开发费用房地产开发费用记入取得土地使记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费。用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费。7/23/20247

90、9 4. 4.拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证或签收凭证是否一一对应。是否一一对应。 核查的主要方法是查找历史资料，索取测绘单核查的主要方法是查找历史资料，索取测绘单位绘制的用地范围地形图、方案图、拆迁赔偿方案、位绘制的用地范围地形图、方案图、拆迁赔偿方案、委托拆迁单位的委托合同、协议书、合法安置房证委托拆迁单位的委托合同、协议书、合法安置房证明材料及竣工验收等材料。必要时，查被拆迁补偿明材料及竣工验收等材料。必要时，查被拆迁补偿人以核实支付补偿款项金额

91、的真实性。人以核实支付补偿款项金额的真实性。7/23/202480（二）前期工程费和基础设施费的检查（二）前期工程费和基础设施费的检查 1. 1.是否真实发生，是否存在虚列情形。是否真实发生，是否存在虚列情形。 2. 2.是否将开发费用记入前期工程费、基础设施费。是否将开发费用记入前期工程费、基础设施费。 3. 3.多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。基础设施费，是否按项目合理分摊。 4.“ 4.“三通一平三通一平”属地下掩埋隐蔽工程，有可能虚属地下掩埋隐蔽工程，有可能虚增工作量，如虚增基础工程的土石方量、虚增围护增工

92、作量，如虚增基础工程的土石方量、虚增围护桩数量、虚增地下桩基的深度及数量。地下基础工桩数量、虚增地下桩基的深度及数量。地下基础工程，主要是利用开发前期的政府水文地质勘察资料程，主要是利用开发前期的政府水文地质勘察资料及地下工程设计资料进行核查。及地下工程设计资料进行核查。7/23/202481（三）公共配套设施费检查（三）公共配套设施费检查 1. 1.公共配套设施的界定是否准确，是否真实发公共配套设施的界定是否准确，是否真实发生，有无生，有无预提的预提的情况。情况。 2. 2.是否将是否将开发费用开发费用记入公共配套设施费。记入公共配套设施费。 3. 3.多个（或分期）项目共同发生的公共配套设

93、多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目施费，是否按项目合理分摊合理分摊。 4. 4.核查基础设施费、公共配套设施费用的功能核查基础设施费、公共配套设施费用的功能与所有权属，是否合理分摊及分配，对于与所有权属，是否合理分摊及分配，对于权属不明权属不明确，或属于开发商所有的公共配套设施确，或属于开发商所有的公共配套设施费用，应单费用，应单独计算成本。独计算成本。7/23/202482（四）建筑安装工程费检查（四）建筑安装工程费检查 1. 1.发生的费用是否与发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同算报告、工程施工合同记载的内容相符。记

94、载的内容相符。 2. 2.企业自购建筑材料时，企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复自购建材费用是否重复计计算扣除项目。算扣除项目。 3. 3.参照当地当期同类开发项目平均建安成本或当地参照当地当期同类开发项目平均建安成本或当地建设部门公布的定额成本，验证建筑安装建设部门公布的定额成本，验证建筑安装工程费支出是工程费支出是否存在异常否存在异常。 4. 4.企业采用自营方式自行施工建设的，应当关注有企业采用自营方式自行施工建设的，应当关注有无无虚列、多列虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。施工人工费、材料费、机械使用费等情况。 5. 5.建筑安装发票建筑安装发票是否在项目所在地是否

95、在项目所在地开具开具。7/23/202483（五）开发间接费用检查（五）开发间接费用检查 1. 1.是将企业行政管理部门是将企业行政管理部门（总部）（总部）为组织和管理为组织和管理生产经营活动而发生的生产经营活动而发生的管理费用管理费用记入开发间接费用。记入开发间接费用。 2. 2.开发间接费用是否真实发生，有无开发间接费用是否真实发生，有无预提预提开发间开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。 3. 3.周转房周转房是否按受益期进行摊销；在摊销完毕后，是否按受益期进行摊销；在摊销完毕后，是否还存在周转房的实物形态；周转房拆迁后的残值是否还存在周转房的

96、实物形态；周转房拆迁后的残值是否入账。是否入账。 4. 4.期间费用是否计入开发间接费用期间费用是否计入开发间接费用。主要检查印。主要检查印花税、土地使用税、管理人员工资、利息等是否进入花税、土地使用税、管理人员工资、利息等是否进入开发间接费用。开发间接费用。7/23/202484（六）利息支出的检查（六）利息支出的检查 1. 1.是否将利息支出是否将利息支出从房地产开发成本中调整从房地产开发成本中调整至至开发费用。开发费用。 2. 2.分期开发项目或者同时开发多个项目的，其分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理按照项

97、目合理分摊分摊。 3. 3.利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。益是否冲减利息支出。7/23/202485第四节第四节 土地增值税土地增值税主要策划方法主要策划方法一、不动产投资策划一、不动产投资策划二、股权转让与资产转让策划二、股权转让与资产转让策划三、分解收入策划三、分解收入策划四、利用优惠政策策划四、利用优惠政策策划五、折扣销售策划五、折扣销售策划六、核算项目策划六、核算项目策划七、关联单位（施工、装修）策划七、关联单位（施工、装修）策划八、代建房策划八、代建房策划7/23/202486一、不动产投资策划一、不动产投资策划 不动

98、产销售，资产的所有权发生转移，因此，不动产销售，资产的所有权发生转移，因此，税收上要按销售处理。不动产投资呢？税收上要按销售处理。不动产投资呢？ 财税财税20021912002191号：号：纳税人以无形资产、不动纳税人以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。资风险的行为，不征收营业税。 国税函国税函20082008514514号号：企业在重组过程中，：企业在重组过程中，以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资，以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资，属同一投资主体内部资产划转，对全资子公司承受属同

99、一投资主体内部资产划转，对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为，不征收契税。母公司土地、房屋权属的行为，不征收契税。 7/23/202487策划思路：策划思路：以先投资后转让股权的方式。以先投资后转让股权的方式。举例：举例： 甲企业欲将自己的不动产甲企业欲将自己的不动产10001000万转让给乙企业，万转让给乙企业，双方约定先共同出资现金设立一家双方约定先共同出资现金设立一家A A企业。企业。A A企业成企业成立后，甲、乙企业再按比例增资，其中要求甲企业立后，甲、乙企业再按比例增资，其中要求甲企业将不动产将不动产10001000万增资到万增资到A A企业。增资后，甲企业将企业。增资后，甲企

100、业将股权全部或大部分转让给乙企业，从而实现不动产股权全部或大部分转让给乙企业，从而实现不动产转移给乙企业不纳营业税。转移给乙企业不纳营业税。局限性分析：局限性分析：7/23/202488 江中药业一直以来都租赁使用着湾里生产区江中药业一直以来都租赁使用着湾里生产区做为公司的药品生产基地，而这块地又是江中药做为公司的药品生产基地，而这块地又是江中药业的控股母公司江中集团所有。业的控股母公司江中集团所有。 按照上年签署的协议，约为每年按照上年签署的协议，约为每年600600万元租金。万元租金。由于近年来土地租赁价格大幅度提升，这笔土地由于近年来土地租赁价格大幅度提升，这笔土地租赁费到了租赁费到了2

101、0082008年可能会被调整到每年年可能会被调整到每年20002000多万多万元。元。问题：如何购得该土地使用权？直接购买涉税哪问题：如何购得该土地使用权？直接购买涉税哪些税收？些税收？ 7/23/202489操作过程：操作过程： 第一、江中集团先注册成立全资子公司第一、江中集团先注册成立全资子公司“南昌南昌江中资产管理有限公司江中资产管理有限公司”； 第二、江中集团将湾里的生产用地以增加注册第二、江中集团将湾里的生产用地以增加注册资本的方式置入南昌江中资产管理有限公司，并完资本的方式置入南昌江中资产管理有限公司，并完成土地使用权转让手续及公司注册资本变更手续；成土地使用权转让手续及公司注册资

102、本变更手续； 第三、江中药业与江中集团签订股权转让协议，第三、江中药业与江中集团签订股权转让协议，受让南昌江中资产管理有限公司的全部股权，完成受让南昌江中资产管理有限公司的全部股权，完成股权变更登记手续。股权变更登记手续。效果分析：效果分析：营业税营业税企业所得税企业所得税土地增值税土地增值税契税契税7/23/202490财税财税20081752008175号：号： 两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，且原投资主体存续的，约定，合并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权对其合并后的企

103、业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。属，免征契税。财税字财税字19951995048048号号 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。兼并企业中的，暂免征收土地增值税。财税财税20031832003183号号 以以合并或分立合并或分立方式成立的新企业，其新启用的方式成立的新企业，其新启用的资金账簿记载的资金，凡原已贴花的部分可不再贴资金账簿记载的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。7/23/202491二、股权转让策划二、股权

104、转让策划 某房地产企业某房地产企业A A，欲转让该公司土地无形资产，欲转让该公司土地无形资产项目，土地使用权成本项目，土地使用权成本35003500万元，经与另一房地万元，经与另一房地产公司产公司B B协商，协商，A A企业以企业以60006000万元转让该土地项目。万元转让该土地项目。A A、B B企业均可以归纳为以下两种方案。企业均可以归纳为以下两种方案。 一是转让项目一是转让项目 二是转让股权二是转让股权7/23/202492（一）出售方选择方案（一）出售方选择方案1 1、直接转让土地、直接转让土地，需要缴纳的各种税收为：，需要缴纳的各种税收为：营业税金及附加：营业税金及附加：60005

105、.5%=33060005.5%=330土地增值税：企业取得转让收入土地增值税：企业取得转让收入60006000 减：土地成本减：土地成本 3500 3500 减：加计扣除减：加计扣除 0 0 减：营业税金及附加减：营业税金及附加 330330增值额：增值额： 2170 2170 增值率：增值率：21702170（3500+3303500+330）=57%=57% 土地增值税：土地增值税：217040%-38305%=217040%-38305%=676.5676.5 企业所得税：（企业所得税：（6000-3500-330-676.56000-3500-330-676.5）25%=25%=374

106、3747/23/2024932 2、转让公司的全部股权、转让公司的全部股权。 在转让股权的情况下，没有涉及该项目的税在转让股权的情况下，没有涉及该项目的税收。但转让股权产生了股权转让收益，企业应缴收。但转让股权产生了股权转让收益，企业应缴纳企业所得税。若属于个人，则应当依法缴纳个纳企业所得税。若属于个人，则应当依法缴纳个人所得税。人所得税。所得税：（所得税：（6000-35006000-3500）25%=62525%=625 方案税负比较方案税负比较 营业税营业税 土地增值税土地增值税 所得税所得税 合计合计方案方案1 1 330 330 676.5 676.5 374 374 1380.51

107、380.5方案方案2 2 0 0 0 0 625625 6256257/23/202494（二）收购方选择方案（二）收购方选择方案1 1、直接收购股权、直接收购股权 所要缴纳的各项税收为：所要缴纳的各项税收为： 营业税：营业税：0 0 契税：契税： 0 0 土地增值税：（土地增值税：（6000-35006000-3500）30%=750 30%=750 企业所得税：（企业所得税：（6000-3500-7506000-3500-750）25%=437.525%=437.57/23/2024952 2、收购资产、收购资产营业税：营业税： 0 0 契税：契税：600004%=240600004%=2

108、40 土地增值税：土地增值税：0 0企业所得税：企业所得税：0 0 方案税负比较方案税负比较 营业税营业税 契税契税 土增税土增税 所得税所得税 合计合计 方案方案2 2 0 0 750 437.5 0 0 750 437.5 1187.51187.5方案方案1 1 0 240 0 0 0 240 0 0 240 240 7/23/202496三、分解收入纳税策划三、分解收入纳税策划（一）精装修房分解（一）精装修房分解 装修费在房款中所占比重较大时，若企业与装修费在房款中所占比重较大时，若企业与购房者签订合同时变通则可取得不同的效果。购房者签订合同时变通则可取得不同的效果。 房地产公司事先设立

109、一家装修公司，同时与房地产公司事先设立一家装修公司，同时与客户签订两份合同：一份房屋销售合同，一份房客户签订两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税，第二份合同不用缴纳土地增值税，土地增值税，第二份合同不用缴纳土地增值税，税基和税率减少。税基和税率减少。7/23/202497分解装修筹划案例分解装修筹划案例 某房地产公司开发一幢写字楼销售给某银行，建某房地产公司开发一幢写字楼销售给某银行，建筑成本筑成本80008000万元，装修成本万元，装修成本60006000万元，销售价格万元，销售价格200002000

110、0万元（各万元（各1000010000万元）。纳税情况如下：万元）。纳税情况如下：营业税及相关税费营业税及相关税费200005.5200005.511001100万元万元土地增值额土地增值额2000020000（8000800060006000）（）（8000800060006000）30301100110020000-20000-1130011300=700=700万元万元增值率增值率700/11300100700/113001006.26.2，税率为，税率为3030土地增值税土地增值税7003070030210210万元。万元。合计应缴纳税收合计应缴纳税收13101310万元万元。7/23

111、/202498筹划思路筹划思路： 将装修分开计价，分别签订房屋销售合同与将装修分开计价，分别签订房屋销售合同与装修合同（装修公司签订）。装修合同（装修公司签订）。筹划结果筹划结果： 营业税营业税= =（100005.5100005.5100003.3100003.3）= = 880880万元万元 销售房屋增值额销售房屋增值额10000100008000800055055024002400950950，不缴纳土地增值税。，不缴纳土地增值税。与与13101310万元比较，节约税收万元比较，节约税收430430万元。万元。分析：整体售房较好策划；分户售房注意风险。分析：整体售房较好策划；分户售房注意

112、风险。7/23/202499国税函国税函199853199853号号 纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约屋两项行为，分别签订两份契约( (或合同或合同) )，向对方收，向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定，装修合同取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。因此，根据营业税暂行成为认购房产的全部合同。因此，根据营业税暂行条例第五条关于条例第五条关于“纳税人的营业额为纳税人提供应纳税人的营业

113、额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用全部价款和价外费用”的规定，对纳税人向对方收取的规定，对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列入房屋售价，按的装修及安装设备的费用，应一并列入房屋售价，按销售不动产征收营业税。销售不动产征收营业税。7/23/2024100（二）销售公司分解（二）销售公司分解 1. 1.房地产公司预收定金需要缴纳营业税和预缴土地增房地产公司预收定金需要缴纳营业税和预缴土地增值税及企业所得税，采取销售公司暂时收取（如加入会员值税及企业所得税，采取销售公司暂时收取（如加入会员缴纳会

114、费方式），不与房地产公司发生联系方式，可以暂缴纳会费方式），不与房地产公司发生联系方式，可以暂时不缴纳税收。时不缴纳税收。 2. 2.通过物业公司代收代付款项，减少价外费用。通过物业公司代收代付款项，减少价外费用。 3. 3.销售公司通过收取佣金方式，分解预收款及收入，销售公司通过收取佣金方式，分解预收款及收入，与购房者分别签订二份合同，减少售房合同金额，减少土与购房者分别签订二份合同，减少售房合同金额，减少土地增值税和预缴税收。同时可以帮助购房者少缴契税。地增值税和预缴税收。同时可以帮助购房者少缴契税。 如某销售代理机构代理销售，房款如某销售代理机构代理销售，房款100100万元。分别签万元

115、。分别签订订9595万元售房合同和万元售房合同和5 5万元代理费合同。要求有代理资质、万元代理费合同。要求有代理资质、服务项目和收费标准，收费合理。服务项目和收费标准，收费合理。7/23/2024101四、利用优惠政策策划四、利用优惠政策策划（一）控制房地产的增值率（一）控制房地产的增值率 A A房地产公司开发普通标准住宅，大部分开发项目成本房地产公司开发普通标准住宅，大部分开发项目成本费用已结算，处于销售阶段。共发生成本费用如下：取得费用已结算，处于销售阶段。共发生成本费用如下：取得土地使用权金额土地使用权金额200200万元万元，开发成本，开发成本800800万元万元，开发费用，开发费用1

116、00100万元万元，预计取得销售收入，预计取得销售收入17201720万元万元，应缴纳税金及附加，应缴纳税金及附加94.694.6万元万元（为方便计算，按（为方便计算，按9595万元）。万元）。A A公司应纳土地增值税：公司应纳土地增值税：扣除项目扣除项目2002008008001001009595（800800200200）2020=1395=1395万元万元增值额增值额1720172013951395325 325 增值率增值率325/1395325/13952323，应纳土地增值税应纳土地增值税325303253097.597.57/23/2024102筹划思路筹划思路：项目未全部完工，

117、再投入使增值率：项目未全部完工，再投入使增值率小于小于2020。假设再投入假设再投入X X万元，只要符合万元，只要符合17201720（13951395X X）/（13951395X X）2038.33X38.33。考虑。考虑加计加计20%20%的因素，的因素，38.33/1.2=31.938.33/1.2=31.9 再投入不到再投入不到3232万，增值率小于万，增值率小于2020，符合免税。，符合免税。如如A A公司再投入公司再投入3535万元，重新计算如下：万元，重新计算如下：扣除项目扣除项目200200（8008003535）103.5103.59595（835835200200）202

118、0=1440.5=1440.5增值额增值额172017201440.51440.5279.5279.5增值率增值率279.5/1440.5279.5/1440.519.419.4，小于，小于2020。7/23/2024103( (二二) )利用国家建设和城市规划拆迁免税政策利用国家建设和城市规划拆迁免税政策条例条例第八条有下列情形之一的第八条有下列情形之一的, ,免征土地增值税：免征土地增值税： ( (二二) )因国家建设需要依法征用因国家建设需要依法征用, ,收回的房地产收回的房地产. .实施细则第十一条实施细则第十一条 条例第八条条例第八条( (二二) )项所称的因国家建设需要依法征用项所

119、称的因国家建设需要依法征用, ,收回的房地产收回的房地产, ,是指因城市实施规划是指因城市实施规划, ,国家建设的需要而国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权被政府批准征用的房产或收回的土地使用权. . 因城市实施规划因城市实施规划, ,国家建设的需要而搬迁国家建设的需要而搬迁, ,由纳税人由纳税人自行转让原房地产的自行转让原房地产的, ,比照本规定免征土地增值税。比照本规定免征土地增值税。分析：如何利用？分析：如何利用？7/23/2024104五、买房赠送折扣销售的策划五、买房赠送折扣销售的策划（一）赠送促销方式筹划（一）赠送促销方式筹划“买一送一买一送一” ” 引起的纳税争

120、议引起的纳税争议最近，某房地产开发公司打出了最近，某房地产开发公司打出了“买一赠一买一赠一”的广告，即对购买其商品房的前的广告，即对购买其商品房的前3030名住户实行名住户实行买一套住房无偿赠送一台价值买一套住房无偿赠送一台价值30003000元空调的有奖元空调的有奖销售策略。这一销售策略大大促进了商品房的销销售策略。这一销售策略大大促进了商品房的销售，但也在纳税上引起了一场争论。售，但也在纳税上引起了一场争论。7/23/2024105 国税认为国税认为，根据增值税暂行条例第四条规根据增值税暂行条例第四条规定：将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人的，定：将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送

121、他人的，按视同销售处理。对赠送空调的行为视同销售货物应征按视同销售处理。对赠送空调的行为视同销售货物应征收增值税：收增值税：300030(1+6300030(1+6)6)6=5094.34=5094.34（元）。（元）。 地税认为地税认为，企业赠送空调的行为是在销售商品企业赠送空调的行为是在销售商品房的过程中发生的，根据规定，赠送空调的行为属于应房的过程中发生的，根据规定，赠送空调的行为属于应交营业税的混合销售行为，应交营业税：交营业税的混合销售行为，应交营业税：30003053000305=4500=4500；同时根据个人所得税法的规定，前；同时根据个人所得税法的规定，前3030名名住户取得

122、的空调系由企业赠与个人的偶然所得，应扣缴住户取得的空调系由企业赠与个人的偶然所得，应扣缴个人所得税个人所得税1800018000元（元（3000302030003020）。）。7/23/2024106 企业认为，企业认为，赠送空调的价款实质上已包含在赠送空调的价款实质上已包含在住户缴纳的售房款中，只是尚未在合同和发票中单住户缴纳的售房款中，只是尚未在合同和发票中单独标明空调的售价，没有将空调的售价从售房款中独标明空调的售价，没有将空调的售价从售房款中分离出来而已。同时本企业在广告中称分离出来而已。同时本企业在广告中称“无偿赠送无偿赠送空调空调”，是出于市场营销的需要，是为了吸引顾客，是出于市场

123、营销的需要，是为了吸引顾客积极购买商品房。本企业已将所售商品房按所收售积极购买商品房。本企业已将所售商品房按所收售房款如期足额申报缴纳营业税，所以，赠送房款如期足额申报缴纳营业税，所以，赠送3030台空台空调的行为在实质上并不符合增值税法规中规定的货调的行为在实质上并不符合增值税法规中规定的货物无偿赠送行为，系有偿销售，不应补交增值税或物无偿赠送行为，系有偿销售，不应补交增值税或营业税，对企业征税不能以销售广告为依据。营业税，对企业征税不能以销售广告为依据。7/23/2024107国税函国税函2007200713221322号号 中国网络通信集团公司及其分公司和中国网通中国网络通信集团公司及其

124、分公司和中国网通（集团）有限公司及其分公司开展的以业务销售附（集团）有限公司及其分公司开展的以业务销售附带赠送实物业务（带赠送实物业务（包括赠送用户包括赠送用户PIMPIM卡、手机或有价卡、手机或有价物品等实物物品等实物），属于电信单位提供电信业劳务的同），属于电信单位提供电信业劳务的同时赠送实物的行为，按照现行流转税政策规定，不时赠送实物的行为，按照现行流转税政策规定，不征收增值税，其进项税额不得予以抵扣；其附带赠征收增值税，其进项税额不得予以抵扣；其附带赠送实物的行为是电信单位无偿赠与他人实物的行为，送实物的行为是电信单位无偿赠与他人实物的行为，不属于营业税征收范围，不征收营业税。不属于营

125、业税征收范围，不征收营业税。分析：房地产企业适用吗？分析：房地产企业适用吗？7/23/2024108稽便函稽便函20082008115115号号 1. 1.对于促销活动中的对于促销活动中的抽奖赠送礼品抽奖赠送礼品抽奖赠送礼品抽奖赠送礼品，按照，按照“偶偶然所得然所得”项目扣缴个人所得税。项目扣缴个人所得税。 2. 2.向大客户、关系户等有关个人向大客户、关系户等有关个人直接赠送的礼直接赠送的礼直接赠送的礼直接赠送的礼品品品品，按，按“其他所得其他所得”项目扣缴个人所得税。项目扣缴个人所得税。 对于向大客户、关系户给予的对于向大客户、关系户给予的折扣或减免、赠折扣或减免、赠折扣或减免、赠折扣或减

126、免、赠送的话费，送的话费，送的话费，送的话费，不属于个人所得税征收范围。不属于个人所得税征收范围。 3. 3. 对于促销活动中赠送的手机、飞机里程等各对于促销活动中赠送的手机、飞机里程等各种礼品，由于种礼品，由于具有折扣销售性质，不征收个人所得具有折扣销售性质，不征收个人所得具有折扣销售性质，不征收个人所得具有折扣销售性质，不征收个人所得税。税。税。税。7/23/2024109（二）实物折扣与价格折扣选择策划（二）实物折扣与价格折扣选择策划 某房地产公司广告宣传，承诺在开盘当日对某房地产公司广告宣传，承诺在开盘当日对前前2020名购买小洋楼别墅的购房者给予赠送契税的名购买小洋楼别墅的购房者给予

127、赠送契税的优惠，预计该项支出为优惠，预计该项支出为160160万元。万元。 公司打算在为购房者代理办证时，由公司自公司打算在为购房者代理办证时，由公司自行支付契税款项，并作为销售费用在所得税税前行支付契税款项，并作为销售费用在所得税税前列支。公司认为，这样可以抵缴企业实现的应纳列支。公司认为，这样可以抵缴企业实现的应纳税所得额税所得额160160万元，少缴所得税万元，少缴所得税4040万元（万元（1602516025），实际上公司赠送支付的资金流出为），实际上公司赠送支付的资金流出为120120万元万元（1601604040）。）。7/23/2024110筹划效果筹划效果 折扣销售使销售额降低

128、后，该房地产公司除了可折扣销售使销售额降低后，该房地产公司除了可以顺利实现抵扣以顺利实现抵扣160160万元的应纳税所得额外，其他税万元的应纳税所得额外，其他税收少缴计算结果如下，营业税、城市维护建设税和教收少缴计算结果如下，营业税、城市维护建设税和教育费附加为育费附加为1605.51605.58.88.8；印花税；印花税1600.051600.050.080.08；土地增值税；土地增值税16030160304848。合计。合计56.8856.88万元。万元。 由于节约由于节约56.8856.88税金将多缴纳企业所得税税金将多缴纳企业所得税14.2214.22（56.882556.8825）。

129、）。 赠送契税变通折扣销售方案实现现金净流入为：赠送契税变通折扣销售方案实现现金净流入为：160251602556.8856.8814.2214.2282.6682.66。公司实际付出。公司实际付出77.3477.34万元（万元（16016082.6682.66），），占占48.33%48.33%。 7/23/2024111（三）设立销售机构方式筹划（三）设立销售机构方式筹划筹划思路筹划思路 开发商将销售部门独立出来，设立一个房屋开发商将销售部门独立出来，设立一个房屋销售公司，分级销售。使各环节增值率低于销售公司，分级销售。使各环节增值率低于20%20%。 如公司普通住宅扣除项目金额为如公司普

130、通住宅扣除项目金额为10001000万，以万，以13001300万的售价，增值率为万的售价，增值率为30%30%。设立一销售公司，。设立一销售公司，按按11501150转让，增值率转让，增值率15%15%；销售公司再以；销售公司再以13001300万销万销售，增值率售，增值率13%13%，低于，低于2020，免纳土地增值税。，免纳土地增值税。是否可行？是否可行？分析：分析：节税节税9090契税契税4646销售公司销售公司4545其他其他7/23/2024112六、核算项目策划六、核算项目策划土地增值税实施细则：土地增值税以纳税人房地土地增值税实施细则：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的

131、核算项目或核算对象为单位产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。计算。财税字财税字19951995048048号号: : 对纳税人既建普通标准住对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额分别核算增值额。不。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造其建造的普通标准住宅不能适用免税规定的普通标准住宅不能适用免税规定。“五证五证”:”:建设用地规划许可证、建设工程规划许可建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开业证、国有土地使用证、销售许可证、建设工程开业证、国有土地使用证、销售许可证。证。

132、 7/23/2024113国税发国税发20061872006187号号：土地增值税以国家有关部门：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。值额。国税发国税发200991200991号号 清算审核时，应审核房地产清算审核时，应审核房地产开发项目是否开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算单位进行清算

133、；对于分期开发的项目，是否；对于分期开发的项目，是否以分期以分期项目为单位项目为单位清算；对清算；对不同类型房地产不同类型房地产是否分别计算是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。增值额、增值率，缴纳土地增值税。房地产课题房地产课题 举例举例.doc.doc7/23/2024114七、关联单位（施工、装修）策划七、关联单位（施工、装修）策划土地增值税变形土地增值税变形 经济观察报经济观察报 房地产企业规避土地增值税有很多办法，主要的办法有房地产企业规避土地增值税有很多办法，主要的办法有做高成本、拖延清算时间甚至直接开具假发票。做高成本、拖延清算时间甚至直接开具假发票。 做高成本和贷款利息是

134、通常做法，因为计算土地增值超做高成本和贷款利息是通常做法，因为计算土地增值超额部分是要扣除掉这些成本的。还有部分房地产企业迟迟不额部分是要扣除掉这些成本的。还有部分房地产企业迟迟不进行决算，或留下一两套尾房，致使整个项目不能决算。进行决算，或留下一两套尾房，致使整个项目不能决算。 大多数企业并不采用税务筹划，而是直接开假发票，大多数企业并不采用税务筹划，而是直接开假发票， 尤其是在自己拥有工程队的小公司当中，这种做法非常普遍，尤其是在自己拥有工程队的小公司当中，这种做法非常普遍，比如说花了比如说花了20002000万给开成万给开成25002500万。大型房地产公司有好几十万。大型房地产公司有好

135、几十家上下游关联公司，装修、建筑安装等下属公司之间的关联家上下游关联公司，装修、建筑安装等下属公司之间的关联交易和发票都可以被利用为提高成本的工具。交易和发票都可以被利用为提高成本的工具。7/23/2024115八、代建房的纳税筹划八、代建房的纳税筹划 某房地产公司购置一城中村土地，协议要求另某房地产公司购置一城中村土地，协议要求另为拆迁户建好一联排别墅群，价值约为拆迁户建好一联排别墅群，价值约1 1亿元，用于亿元，用于安置。项目土地和立项计划由公司申请办理，税务安置。项目土地和立项计划由公司申请办理，税务机关要求房地产公司视同销售不动产缴纳税收时，机关要求房地产公司视同销售不动产缴纳税收时，

136、企业意识到税收问题的重要性。企业意识到税收问题的重要性。代建行为要符合四个条件：代建行为要符合四个条件：（1 1）以委托方的名义办理房屋立项及相关手续；）以委托方的名义办理房屋立项及相关手续；（2 2）与委托方不发生土地使用权、产权的转移；）与委托方不发生土地使用权、产权的转移；（3 3）与委托方事前签定委托代建合同；）与委托方事前签定委托代建合同；（4 4）不以受托方的名义办理工程结算。）不以受托方的名义办理工程结算。7/23/2024116国税函国税函19985541998554号号 房地产开发企业房地产开发企业( (简称甲方简称甲方) )取得土地使用权取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位并办理施工手续后根据其他单位( (简称乙方简称乙方) )的要的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按方的上述行为属于销售不动产，应按“销售不动销售不动产产”税目征收营业税；如甲方自备施工力量修建税目征收营业税；如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按该房屋，还应对甲方的自建行为，按“建筑业建筑业”税目征收营业税。税目征收营业税。7/23/20241177/23/2024118