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1、2020 年房地产市场现状与竞争格局分析报告 整体来看，10 强房企在总土储上仍然拥有巨大的规模优势和布局优势，且随着行业集中度维持在高位，未来龙头房企的断层优势将更加显著。 土地储备是业绩增长强而有力的支撑 根据克尔瑞数据，截止 2019 年底，中国共有 6 家房企土储货值达到 2 万亿元以上，其中碧桂园以 26394.1 亿元的土储额位于榜首。历年总土储货值排名都保持在较为稳定的水平， 2019 年销售 TOP10与总土储货值 TOP10 排名高度重叠，体量庞大的土地储备是房企业绩持续增长的基石。 规模达到一定高度后，在有质量发展的带动下，龙头房企增储之路也出现分化： 第一，融创、世茂通过
2、收并购继续规模进阶之路。两者总土储货值较 2018 年分别增长 33.8%和 20.5%， 与企业在 2019 年积极收并购不无关系。其中融创 6 成土储来自收并购，世茂也在 2019 年收购了部分新城的项目、且 2020 年初还完成了对福晟的大笔收购。 第二，提出控制土储规模后，恒大 2019 年末总土储货值从第 1名下降至第四位，实现了土储的“负增长”，销售维持高位下体现了恒大“提质增效”战略的效果。 第三，绿地、华润等通过调结构、调节奏、调布局的战略，积极拓宽拿地渠道稳健增储。华润总土储排名从 2017 年的第 20 上升到12 位，土储货值几乎翻倍。绿地在三四线坚定高铁新城战略，优质布
3、局核心三四线，土储货值同比涨幅超 50%。 规模房企生存无忧，发展有保障 在去杠杆、稳杠杆的背景下，规模房企都在有意识的调整自身财务结构，开拓多元化的融资渠道，多途径降低融资成本，而且成效显著，杠杆率已调整至合理水平。碧桂园、世茂集团、龙湖集团、万科地产、华润置地的净负债率均在 70%以下。碧桂园净负债率持续维持合理水平，2019 年为 46.3%，同比下降 3.3 个百分点;万科地产净负债率维持在 40%以下， 2019 年净负债率为 33.9%， 继续保持低位;新城控股 2019 年净负债率下降 25.3 个百分点至 13.3%，货币资金总量近 640 亿元。 除此之外，规模房企未来发展的
4、确定性更高，截止 2019 年 12 月31 日，企业已售未结转货值较 2018 年有明显提高，企业在报表收入端和资金端将有一定保障，这将为企业未来的持续发展奠定基础。碧桂园权益已售未结货值为 7100 亿元， 在行业内维持绝对高位;奥园集团已售未结货值为 1705 亿元，是全年销售总量的 1.44 倍;德信中国已售未结货值达 600 亿元，是全年销售业绩的 1.33 倍。 去化周期连续下降 从总土储的去化周期来看，龙头房企逐渐走出“疯狂囤地”的怪圈， 平均去化周期连续两年下滑， 从 2017 年末的4.81 年下降至2019年末 3.98 年。 10 强中有 6 家房企的去化周期都降到了 4
5、 年内， 万科的总土储去化周期更是连续 3 年维持在 2.9 年左右的，是 10 强房企中去化周期最短的企业。 对比 2018 年末和 2019 年末 10 强房企的去化周期，有 5 家房企去化周期下行，包括恒大、保利、中海、新城和世茂。 而碧桂园、融创、绿地和华润 4 家房企土储去化周期不同程度地上升，其中绿地表现显著。2019 年在全国地市下行的背景下，绿地逆市拓展，尤其在二线核心城市占比提高，落子了上海董家渡、哈尔滨国博城、南昌 VR 科创城、天津贸易港等大规模项目，总土储去化周期也由 2018 年末的 3.45 年大幅上升至 5.2 年。 经营效率提升 从回款率角度看，规模房企在实现可
6、观的业绩增长时，经营效率明显提升，回款质量乐观，多家房企回款率达到 90%以上，这为企业提供了可观的现金流基础，无疑筑高、筑实了企业风险抵御墙。2019 年碧桂园权益物业销售现金回笼约 5301 亿元，权益回款率达96%，处于行业高位。 龙头房企谨慎投资仍为主旋律 2020 年大部分企业认为市场将呈现“前低后高”、 “量价整体平稳”的走势，谨慎投资仍是行业的主旋律。 但对于部分龙头房企而言， 整体谨慎的形式下伺机拿地或通过收并购的方式纳储，是逆市低价拿地的机遇。中海在业绩发布会上表示2020 年将会提高土地权益投资预算至 1400 亿元，同比增长 23%，世茂也表示投资预算与 2019 年持平，视销售情况还可调整。此外万科、融创、华润等企业均以谨慎投资为主要投资原则，聚焦收并购市场，规模房企的收并购行动从一季度以来已较为活跃。
