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1、事业二部事业二部 2007.12深圳物业集团彩田项目定位书写在项目研判之前写在项目研判之前从从80年代到年代到21世纪，物业一直在超越世纪，物业一直在超越!1982 年 11 月，诞生! 1992 年 3 月，上市! 以更具发展型的速度回报社会，回报股民! 国贸大厦皇御苑3期，物业集团已经实现时代的跨越! 经营目的：开创自然人文理想空间经营目的：开创自然人文理想空间我们寻找一个适合居住的空间，我们需要一个自由的生长空间，人类对理想的追求永无止境。经营定位：经营定位：3P3P（PlacePlace、PerfectPerfect、PioneerPioneer）美好家园的建设者理想生活的服务者无限空
2、间的开拓者以顾客为核心的崇高追求以顾客为核心的崇高追求!为顾客开创一个融入自然，呈现人文的理想生活空间，是物业集团的使为顾客开创一个融入自然，呈现人文的理想生活空间，是物业集团的使命和崇高的理想追求。命和崇高的理想追求。一个优秀的企业总是能给时代树立榜样！一个优秀的企业总是能给时代树立榜样！一个优秀的企业总能给社会以旗帜影响！一个优秀的企业总能给社会以旗帜影响！当然，这样的企业，必然给我们更多的当然，这样的企业，必然给我们更多的激励激励！“中国国有企业中国国有企业 500 500 强强”第第 170 170 名；名；“中国房地产综合效益百强企业中国房地产综合效益百强企业”第二名；第二名；首次首
3、次“中国股票上市公司综合实力百强企业中国股票上市公司综合实力百强企业”评比第评比第 23 23 名；名；深圳市市属企业深圳市市属企业“一类一级一类一级”称号；称号； 荣誉代表过去，榜样却记忆犹新！荣誉代表过去，榜样却记忆犹新！中原感受莫大的鼓舞，唯有更高更严要求自己；中原感受莫大的鼓舞，唯有更高更严要求自己；中原愿意投入中原愿意投入200的热情持续为发展商创造的热情持续为发展商创造更高社会价值更高社会价值！关于关于彩田路彩田路“名苑居名苑居”前期策划研究前期策划研究升华升华经验经验主义的主义的理性理性主义主义经验主义经验主义（Empiricism）一种认识论学说，认为人类知识起源于感觉，并以感
4、觉的领会为基础。经验主义诞生于古希腊。距今已有2400余年的历史。理性主义理性主义，主张唯有理性推理而非经验观察才提供了最确实的理论知识体系，主张放弃感觉，而专注于从理性中寻觅真正的知识。 从经验中大胆假设，在理性中小心求证！从经验中大胆假设，在理性中小心求证！发展商给出的标书：发展商给出的标书：1.项目名称2.项目前期定位策划书中原的理解：中原的理解：产品定位产品定位/形象定位形象定位CONTENTSCONTENTS市场环境/政策影响/区域定位！项目档次/产品定位/区间/比例！理解篇理解篇定位篇定位篇提升篇提升篇规划布局/户型建议/会所/园林！形象篇形象篇形象定位/生活方式/案名/广告语！数
5、据库数据库中原深港研究中心 中原品控中心 中原二级市场事业部 中原二级市场个盘 中原三级市场个铺 中原事业部总经理个访 中原事业二部客户访谈 中原二级市场办公平台每周业绩排行榜理解篇理解篇市场环境市场环境政策环境政策环境区域环境区域环境让我们用理性的慧眼让我们用理性的慧眼,去捕捉经验背后的真实去捕捉经验背后的真实!市场环境方面市场环境方面1.二级市场二级市场2.三级市场三级市场3. 心态分解心态分解市场环境方面市场环境方面二级市场二级市场/供应量供应量今年今年1-101-10月总供应月总供应4430244302套，较去年同期减少了套，较去年同期减少了16.4%16.4%。今年今年1-101-1
6、0月总供应月总供应441.8441.8万平米，与去年同期相比万平米，与去年同期相比减少了减少了14.3%14.3%。060607079090平以下的供应量占整体的平以下的供应量占整体的69.669.6，144144平以上仅占平以上仅占10.410.4。6060平米以下平米以下60-8960-89平米平米9090119119平米平米120120144144平米平米144144平米以上平米以上合计合计单身单身公寓公寓1 1房房2 2房房复式复式单身单身公寓公寓1 1房房2 2房房小小3 3房房复式复式大大2 2房房3 3房房复式复式超大超大1 1房房超大超大2 2房房大大3 3房房超大超大3 3房
7、房4 4房房以上以上复式复式汇泰大厦（尊寓）汇泰大厦（尊寓）6206206262682682世金国际（世金汉宫）世金国际（世金汉宫）2842841313286286时代星居时代星居2121101055558686葵花公寓葵花公寓384384384384半山御景华庭半山御景华庭6565139139585848481616326326中信红树湾中信红树湾3323321818606090901501508383733733中海西岸华府中海西岸华府6 6808072728888246246可园七期可园七期28028036536512122462461701706 61212242411151115水岸
8、新都三期水岸新都三期45453 393933 34545189189万科城三期万科城三期17171717天集雅苑天集雅苑6 63 36 61301309191363650503 3325325欧景花园三期（公园盛世）欧景花园三期（公园盛世）1581588 8166166万科金域东郡万科金域东郡2402401591598080479479大山地花园大山地花园161697976464103103280280鑫园广场（三科一品）鑫园广场（三科一品）16161515323232328 8103103市场环境方面市场环境方面二级市场二级市场/供应结构供应结构今年今年1-101-10月总成交月总成交451
9、9145191套，较去年同期减少套，较去年同期减少了了21.921.9。今年今年1-101-10月总成交月总成交436.6436.6万平米，较去年同期减万平米，较去年同期减少了少了19.919.9。市场环境方面市场环境方面二级市场二级市场/成交量成交量1010月份全市套数供求和面积供求比分月份全市套数供求和面积供求比分别达到了别达到了2.102.10和和2.052.05，这是今年以来，这是今年以来首次供求比超过首次供求比超过2.02.0，也是连续第四，也是连续第四个月实现个月实现供过于求供过于求。市场环境方面市场环境方面二级市场二级市场/供求比供求比成交套数和面积从成交套数和面积从6 6月之后
10、出现下滑现象月之后出现下滑现象, ,一直持续到目前一直持续到目前. .市场环境方面市场环境方面二级市场二级市场/存量消化存量消化今年今年1-101-10月成交均价为月成交均价为1383813838元元/ /平米，较去年同期上涨了平米，较去年同期上涨了52.652.6。市场环境方面市场环境方面二级市场二级市场/成交价格成交价格御景东方东堤园圣莫丽斯叠院别墅高发城驰德沁苑棕榈堡二期中航格澜花园二期第二批棕榈堡兰溪谷万科城龙园意境集信名城城市峰尚三科一品葵花公寓蝴蝶堡荣超侨香诺园嘉鑫阳光雅居高端盘各显神通高端盘各显神通,中端盘跌宕起伏中端盘跌宕起伏,价格有所降低价格有所降低,销量锐减销量锐减!市场环
11、境方面市场环境方面二级市场二级市场/新开盘项目新开盘项目项目名称项目名称开盘时间开盘时间总套数总套数销售率销售率累计销售套数累计销售套数销售周期销售周期/ /月月天健现代城天健现代城07.04.2207.04.2295395376.2%76.2%7267267 7东方尊峪东方尊峪07.04.2907.04.291536153678.0%78.0%119811986.56.5富通城三期富通城三期6-86-8栋栋07.05.1907.05.1953153192.3%92.3%4904906 6徽王府徽王府07.06.2307.06.2347547546.7%46.7%2222226.56.5星海名
12、城星海名城07.07.0107.07.0198698673.3%73.3%7237230 0信义锦绣花园信义锦绣花园07.07.0807.07.0832832893.0%93.0%3053054.54.5博海名苑博海名苑07.07.2907.07.2924624644.3%44.3%1091094 4第五园高层第五园高层07.09.0807.09.0851551548.0%48.0%2472472 2可园七期可园七期07.10.0107.10.011135113523.0%23.0%2612611.51.5水岸新都三期水岸新都三期07.10.0207.10.0218918930.5%30.5%
13、58581.51.5天集雅苑天集雅苑07.10.0507.10.0530830828.6%28.6%88881.51.5公园盛世公园盛世07.10.1407.10.1416616650.0%50.0%83831 1世金国际世金国际07.10.2007.10.2028628626.2%26.2%75751 1葵花公寓葵花公寓07.10.2807.10.2819219215.6%15.6%3030皇御苑三期皇御苑三期07.11.1007.11.1068268212.9%12.9%8888市场环境方面市场环境方面二级市场二级市场/新开盘率新开盘率未获预售证禁止内部认购、内部登记、办理VIP卡认购书使
14、用全市统一示范文本严禁“炒卖楼花”；商品房项目必须实行明码标价。 “认购书”、“房地产买卖合同”，应使用全市统一的示范文本 ，不得使用手写文本。 严禁“炒卖楼花” 。从事二手商品房销售的房地产经纪机构应尽快完成二手商品房明码标价工作。 境外个人、港澳台地区居民和华侨在深圳市只能购买一套用于自住的商品房（住宅类） 1、自2007年7月21日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。 2、深圳房贷紧缩从2007年8月15日起，上调存款
15、类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍；市场环境方面市场环境方面三级市场三级市场/增长率增长率今年今年1-101-10月中原二手住宅买卖总成交月中原二手住宅买卖总成交1548515485单，单，同比去年增加了同比去年增加了49.049.0。今年今年1-101-10月中原二手住宅租赁总成交月中原二手住宅租赁总
16、成交79717971单，单，同比增加了同比增加了11.911.9。市场环境方面市场环境方面三级市场三级市场/成交量成交量市场环境方面市场环境方面三级市场三级市场/成交价格成交价格1010月份中原二手成交均价为月份中原二手成交均价为1332613326元元/ /平米，环比下跌了平米，环比下跌了11.511.5，也是今年，也是今年下半年以来，单月成交价格首次跌破下半年以来，单月成交价格首次跌破1400014000的水平。的水平。等一等心理等一等心理!市场环境方面市场环境方面心态分解心态分解落袋为安落袋为安,抢占分额抢占分额!客户客户开发商开发商政府政府可园可园7 7期期! !降降20002000元
17、元水岸水岸3 3期期! !降降10001000元元水岸街铺水岸街铺! !降降50005000元元大山地大山地! !降降50005000元元投资客资金断层投资客资金断层; ;自住客首付提高自住客首付提高; ;全民心理价低迷全民心理价低迷; ;购买欲望打折扣购买欲望打折扣; ;打击炒家打击炒家, ,合理发展合理发展; ;抑制房市增长过快抑制房市增长过快; ;协调物价整体秩序协调物价整体秩序; ;初见成效初见成效!市场环境综述市场环境综述:整体销售量下降整体销售量下降;销售价格受到抑制销售价格受到抑制;购房心理全面下挫购房心理全面下挫;投资客资金链断层投资客资金链断层;新开盘率全面回调新开盘率全面回
18、调;地产调整影响项目品类界定!政策环境方面政策环境方面历程影响历程影响2007年1-11月政策回顾20072007年年1-71-7月宏观政策法规月宏观政策法规时间时间 部门部门法规、政策名称法规、政策名称主要内容主要内容1月15日央行提高存款准备金率0.5个百分点（由9提高至9.5）1月31日深圳国土与房产管理局关于依法申报缴交房屋公用设施专用基金的通知对自1994年11月1日以后竣工的所有开发建设项目的房屋公用设施专用基金进行追缴 2月25日央行提高存款准备金率0.5个百分点（由9.5提高至10）3月19日央行中国人民银行决定上调金融机构人民币存贷款基准利率2007年3月18日起上调金融机构
19、人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率上调0.27个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整4月6日央行提高存款准备金率0.5个百分点（由10提高至10.5）4月9日深圳人大常委会原则上批准深圳市闲置土地处置工作方案深圳市闲置土地处置工作方案对闲置土地明确界定，出台七种闲置土地处置方法 时间时间 部门部门法规、政策名称法规、政策名称主要内容主要内容4月29日央行自2007年5月15日起提高存款准备金率0.5个百分点（由10.5提高至11）5月19日央行中国人民银行紧缩流动性（1）从2007年5月19日起，上调金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0
20、.18个百分点；（2）6月15日起，上调准备金率0.5个百分点（由11%提高至11.5%）；（3）扩大人民币汇率浮动区间。6月11日商务部、外汇管理局 商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知加强外商投资房地产企业的审批和监管，严格控制外商投资高档房地产。 6月18日国税总局 关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。7月9日 深圳市国土房产局、国家外汇管理局深圳市分局 关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知 通知规定，除法律法规另有规定的外，境外个人、港澳台地区居民和华侨只
21、能购买一套用于自住的商品房（住宅类）。 7月20日国务院储蓄存款利息所得个人所得税率由20%调减5%8月7日国务院国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（24号文）土地出让净收益的10%以上用于建设廉租房，新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内，经济适用房套型建筑面积控制在60平米左右，经济适用房5年内不得转让。进一步落实国六条的9070规定。8月15日央行提高存款准备金率0.5个百分点（由11.5提高至12）8月21日央行第四次加息提高一年期存款基准利率0.27个百分点，一年期贷款利率上调0.18个百分点，其他各档利率相应上调9月15日央行第五次加息提高一年期存贷款基准利率0.
22、27个百分点，其他各档利率相应上调9月25日央行提高存款准备金率0.5个百分点（由12提高至12.5）9月30日央行、证监会 关于加强商业性房地产信贷管理的通知已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%10月25日央行提高存款准备金率0.5个百分点（由12.5提高至13）11月5日深圳国土局2007年第二季度深圳市同区域普通商品房
23、交易平均价格公布2007年第二季度普通商品住房交易价格，为拆迁补偿提供标准。11月商务部、发改委外商投资产业指导目录（2007修订版）限制外商产业：1. 土地成片开发（限于合资、合作）2. 高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营3房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司11月26日央行提高存款准备金率0.5个百分点（由13提高至13.5）1 1、“负利率负利率”令存户存钱在银行跑不赢通胀，不少存款因而流到股票市场，令存户存钱在银行跑不赢通胀，不少存款因而流到股票市场，造成资产泡沫，如再不加息，会令问题恶化。造成资产泡沫，如再不加息，会令问题恶化。、而存款利率与贷款利率差减少，也意
24、味政府有意进一步、而存款利率与贷款利率差减少，也意味政府有意进一步收紧市场银根收紧市场银根0404年以来历次加息情况：年以来历次加息情况：今年以来第今年以来第9次存款准备金率变化次存款准备金率变化上调存款准备金率将一次冻结上调存款准备金率将一次冻结1900亿元左右资金。经过此次上调之后，亿元左右资金。经过此次上调之后，我国存款准备金率已经达到我国存款准备金率已经达到13.5%，创下了自，创下了自1987年统一存款准备金率年统一存款准备金率以来的历史最高纪录。以来的历史最高纪录。进一步规范房地产领域的买卖行为，有关政府部门会加强对买卖过程进一步规范房地产领域的买卖行为，有关政府部门会加强对买卖过
25、程的监管力度，加快信息公开、透明化的步伐，更加严格地执行现有制的监管力度，加快信息公开、透明化的步伐，更加严格地执行现有制度。度。进一步加大宏观调控的力度，可以预见到以后会控制银根，不断调高进一步加大宏观调控的力度，可以预见到以后会控制银根，不断调高人民币存款准备金率和存贷款基准利率，控制放贷资金；人民币存款准备金率和存贷款基准利率，控制放贷资金；提高第二套商品房首付比例，同时取消房贷优惠政策并将房贷利率调提高第二套商品房首付比例，同时取消房贷优惠政策并将房贷利率调整为不低于正常贷款利率的整为不低于正常贷款利率的1.11.1倍，对总价影响较大。倍，对总价影响较大。政策法规政策法规：金融政策金融
26、政策：首付的影响首付的影响/ / 月供的影响月供的影响 / /心理的影响心理的影响政策环境综述政策环境综述:1.更慎重地考虑购买;2.谨慎对待购买单位总价;3.充分衡量自身的月供能力;直接影响户型区间和价格!区域环境方面区域环境方面深圳冬瓜岭的前世深圳冬瓜岭的前世文人眼中的繁华之地文人眼中的繁华之地已亥（千九百九十七年）暮春，余居鹏城冬岭，冬岭者，冬瓜岭之雅称也，地处莲花山北，上梅林之南，昔乱石野岗，草木丛生，荔树成林，后政府铲岗伐木造暂住区于此，是年计有万余人口聚之，皆外来人也，此处妓馆酒楼、发廊食肆、商号剧场无不具备，白日车繁人杂，入夜霓红竞闪，人潮涌涌，浮华之象，遂为一时之盛。 王崇懿
27、，当代作家、散文家，现居深圳， 在深圳市莲花山北，有一个冬瓜岭安置区。这里原先为一片荒山水塘，如今是一片生活设施齐全的住宅楼。居住在此的有深圳企事业单位的员工，有来特区闯荡欲干一番事业的打工者。由于这里有着良好的生活环境和治安秩序，虽然只是过渡性的住所，但许多人仍称这里是自己温馨的家自己温馨的家。毛亚勇华南新闻（1 9 9 8 0 7 2 1 四版） 温馨的安置区温馨的安置区地产商和市民心中的一只地产商和市民心中的一只“凤凰凤凰” 冬瓜岭片区大致位于莲花北住宅区以东，北环路、莲花路与彩田北路的合围中，属市区中心地带，位置与环境优势十分突出，是非常适合居住的一块宝地，因此成为房地产商和广大市民心
28、中的一只“凤凰凤凰”。 深圳冬瓜岭的今生深圳冬瓜岭的今生项目所在地项目所在地东靠东靠“笔架笔架”,西衔西衔 “莲花莲花”，门前亦有一湾，门前亦有一湾“彩田彩田”!5.6万平网球/羽毛球/乒乓球166万平146万平城市中心的行政居住区城市中心的行政居住区!深圳法院天威花园公交大厦城管大厦茂恒园翡翠名园民宁园长城盛世花园让居者冲动的几个细节让居者冲动的几个细节!最好散步的小街几乎0空置!有礼貌的保安!路小车多,但干净吃啥有啥买啥有啥整洁的小区!彩田路的车噪被2米多高的绿化带双重遮挡;北环路的车噪被彩田公园严密封锁;一榕一菩提一榕一菩提!不免感叹不免感叹,在关内在关内,还有这样的一处还有这样的一处宁
29、静之所宁静之所!方正中的方正中的“方正方正”,犹如众星捧月犹如众星捧月!项目地块翡翠名园茂恒园民宁园长城盛世一期彩 田 路彩 云 路长城盛世二期城管大厦彩田公园北 环 大 道彩田村莲 花 支 路占地占地:5105.6平平建面建面:26400平平容积率容积率:6.0覆盖率覆盖率:4米米,西西5米米;南南8米米,北北10米米;纯住宅规划纯住宅规划90/70限制限制!26400究竟能做什么究竟能做什么?坦率的讲坦率的讲,一开始一开始:我们的内心充满了矛盾我们的内心充满了矛盾:这么纯净的地方应该雅居一群仁者和智者这么纯净的地方应该雅居一群仁者和智者;这么小的一个地块是否能够具备包容之心这么小的一个地块
30、是否能够具备包容之心;在肯定区域环境的基础上在肯定区域环境的基础上,做做大户型大户型和做和做小户型小户型成为焦点成为焦点!大户型大户型(90以上)小户型小户型(90以下)利益点利益点风险点风险点平衡点平衡点高单价;置业群体宽;符和区域基 本个性;消化相对快;高总价;某一类群体;跳出区域个性;消化相对平稳;套数少;首付/月供增加;市场承受能力;合拼的风险;首付/月供增加;与二三级同类 市场的竞争;高端品质影响力大低单价高总价承接高端小户型影响小高单价低总价承接其他点其他点资金回收资金回收;项目影响项目影响;销售周期销售周期;价值均衡价值均衡;反思一下企业理念：融入自然反思一下企业理念：融入自然,
31、呈现人文呈现人文走高端路线是否可行？中原认为：可行！中原认为：可行！项目具备优良的环境支持！项目具备优良的环境支持！项目具备完善的交通系统；项目具备完善的交通系统；项目整体居住氛围成熟高尚项目整体居住氛围成熟高尚;摆在我们面前的有三座摆在我们面前的有三座“大山大山”：市场调整的不稳定性市场调整的不稳定性宏观政策的调控性宏观政策的调控性地块本身的矛盾性地块本身的矛盾性理解篇综述理解篇综述:通过专业的推导方法进行思考论证！通过专业的推导方法进行思考论证！何去何从？何去何从？ 以感性的以感性的经验主义经验主义为思考点，为思考点， 以客观的以客观的理性主义理性主义为推理点，为推理点，定位篇定位篇户型区
32、间户型区间户型比例户型比例影响户型定位的几个影响户型定位的几个必要因素必要因素: :市场竞争市场竞争客户客户档次档次自身条件自身条件宏观政策宏观政策户型定位户型定位意向基本户型区间和比例区域看点项目定性 找到区域依托特点找到区域依托特点; ; 选取典型案例筛选比较选取典型案例筛选比较; ;通通过过对对片片区区潜潜在在竞竞争争项项目目的的户户型型区区间间和和比例进行系统分析比例进行系统分析参考基本户型区间和比例最终建议户型面积区间和比例最终建议户型面积区间和比例寻找依托1 1第第一一次次推推导导得得出出同同质质片片区区同同类类项项目目户户型型比例和区间比例和区间2 2第第二二次次通通过过潜潜在在
33、项项目目的的户户型型和和比比例例修修正正本项目本项目户型比例户型比例第第三三次次通通过过三三级级市市场场成成交交和和需需求求户户型型区区间调整项目户型的间调整项目户型的区间区间. .通通过过片片区区三三级级市市场场的的成成交交户户型型和和需需求求户户型系统分析型系统分析3 3意向基本户型区间和比例通通过过本本项项目目自自身身条条件件限限制制和和客客户户群群体体的的需求研究进行项目修正需求研究进行项目修正4 4第第四四次次通通过过自自身身地地块块特特点点和和客客户户群群体体的的分析修正户型的分析修正户型的比例比例意向基本户型区间和比例通过对政策的影响探讨户型的结构通过对政策的影响探讨户型的结构第
34、第五五次次通通过过政政策策影影响响分分析析修修正正户户型型的的比比例例5 5结论一结论二结论三结论四结论五推导思路推导思路区域锁定：莲花山北区域锁定：莲花山北莲花山北已经成为莲花山北已经成为相对典型相对典型高尚居住区高尚居住区!北环路以南彩田路以西新洲路以西莲花路以北彩田村大型居住区长城盛世家园深业领秀翡翠名园天威花园名宁园茂恒园集中为集中为2000年后开发的新楼盘，素质较高；年后开发的新楼盘，素质较高；中心区辐射区域，具备城市性和生态型双重特点；中心区辐射区域，具备城市性和生态型双重特点；代表城市居住的高尚水平；代表城市居住的高尚水平；福田中心区居住价值解读！居住价值解读！经过近几年的发展，
35、本区域已形成完善生活配备的区域，拥有北大医院，瑞尔特健康中心等医疗设施；拥有最近距离的莲花山公园；拥有5分钟车程直达中心区；在城市中具备比较高的居住价值居住价值！完全区别于梅林片区以及景田片区的地产态势！完全区别于梅林片区以及景田片区的地产态势！人居结构解读！人居结构解读！2000年前2003年2004年2005年后客户构成客户构成片区形象片区形象需求特征需求特征来深工作人群1房、2房、3房安置区规划白领首次置业为主1房、2房、3房新社区规划以长城盛世彩田村为代表二次以上置业高收入人群融入小2房、3房为主依托莲花山资源，区域氛围逐渐形成二次以上置业高收入人群融入区域公务员进驻小2房、3房、4房
36、为主居家氛围更加成熟和纯粹，同时中心区的辐射影响越来越明显人居结构的提升也逐渐提升区域的居住素质使莲华北形成仅次于香蜜湖人居结构的提升也逐渐提升区域的居住素质使莲华北形成仅次于香蜜湖的高尚居住区的高尚居住区综上所叙：综上所叙：本区域已经发展成熟，具备唯一性；本区域已经发展成熟，具备唯一性；区域配套的完善也带动地产的高端发展；区域配套的完善也带动地产的高端发展；土地资源和生态资源的稀缺造就区域价值潜力；土地资源和生态资源的稀缺造就区域价值潜力；高尚项目的融合奠定区域发展力；高尚项目的融合奠定区域发展力；行政企事业单位的加盟为区域注入便利因素；行政企事业单位的加盟为区域注入便利因素；区域价值告诉我
37、们，本项目可参照往高端项目营造的区域价值告诉我们，本项目可参照往高端项目营造的可能，可能，最大化提升区域和土地的价值最大化提升区域和土地的价值这里是莲花北最后一块这里是莲花北最后一块“美玉美玉”！中原将从区域站位开始思考推理！中原将从区域站位开始思考推理！区位优势区位优势配套优势配套优势环境优势环境优势推导过程推导过程分析过程分析过程: : 通过同片区基本同类项目进行整体分析通过同片区基本同类项目进行整体分析; ; 考虑年限的变化特征考虑年限的变化特征, ,寻找之间的规律寻找之间的规律; ; 选取选取01-0601-06年的共年的共5 5个项目进行分析个项目进行分析; ;目的要求目的要求: :
38、 由同质片区分析由同质片区分析, ,找出基本变化规律找出基本变化规律, ,初步得出本项目初步得出本项目可参照的户型区间和比例可参照的户型区间和比例; ;1样本容量样本容量时间跨度时间跨度筛选标准筛选标准2 21 13 37 7个个5 5年年同质同区住宅同质同区住宅同质片区01-07年已/在/近期销售项目分析项目项目一房一房二房二房三房三房四房四房四房以上四房以上01年茂恒园97占52125占45193占301年长城盛世一期44.3占1565-80 占25117.5占35130占20150-160占5%03年长城盛世二期6680占2585113占40%122130占30%140占504年深业领秀
39、3651占25%8587占30108-113占25113118占2005年翰岭苑75 占22%8492 占40105108 占30140 占3160占507年嘉鑫阳光雅居37占1465 占4380123占4308年水木澜山75-76占17%83-102占70%124-128占12%房型发展变化图示！房型发展变化图示！三房呈上升趋势，三房呈上升趋势，2房有一定上升，房有一定上升，4房呈现下降趋势，房呈现下降趋势，1房直线下降；房直线下降；建议不设置一房！建议不设置一房！1.现象一现象一:本片区仅仅只有2个项目设置1房,并呈现下降;2.现象二现象二:区域居住环境浓厚,以2代/3代居住为主力需求;3
40、.现象三现象三:客户层次以高级白领和区域公务员,讲究购房的体面性;4.现象四现象四:区域内转手活跃远高于1房;结论结论:建议舍弃一房设置建议舍弃一房设置;总面积一定的情况下：总面积一定的情况下：小户型中大户型单价单价 承受力承受力单价单价 承受力承受力量多、投资性量多、投资性增加销售风险增加销售风险数量、自住性数量、自住性降低销售风险降低销售风险建议不设置四房以上！建议不设置四房以上！1.理由一理由一:本片区所有四房以上户型比例偏少;2.理由二理由二:总价高,选择性面广;3.理由三理由三:客户功能型需求并不需要4房以上;4.理由四理由四:区域内转手活跃度极低;结论结论:建议舍弃四房以上户型设置
41、建议舍弃四房以上户型设置;关于关于2房以上户型段面积段建议！房以上户型段面积段建议！2房3房7580平占253085100平占30404房120130平占2030100115平保留保留2房一个基本主力段区间和比例房一个基本主力段区间和比例;3房保留两个主力面积段区间和比例房保留两个主力面积段区间和比例;通过接下来的竞争分析进一步论证通过接下来的竞争分析进一步论证;初步推导户型面积和比例初步推导户型面积和比例结论一:二房二房三房三房四房四房区间区间75-80 75-80 85-100 85-100 110-115110-115120-130120-130比例比例252530%30%30-4030
42、-4020-3020-30说明说明: : 以上户型区间和比例是基于对片区市场研究以上户型区间和比例是基于对片区市场研究, ,目前只作为本项目研究的参考值目前只作为本项目研究的参考值; ; 在初步户型面积参考的基础上在初步户型面积参考的基础上, ,需要层层论证以求出项目最终面积和比例需要层层论证以求出项目最终面积和比例; ; 由于目前只是推断由于目前只是推断, ,所以在此我们初步用区间表达户型的比例所以在此我们初步用区间表达户型的比例; ; 接下来将通过潜在竞争项目修正来完善本项目的户型比例接下来将通过潜在竞争项目修正来完善本项目的户型比例; ;分析过程分析过程: : 通过同质片区潜在竞争项目进
43、行分析通过同质片区潜在竞争项目进行分析; ; 选取选取07-0807-08年的共年的共5 5个项目进行分析个项目进行分析; ;目的要求目的要求: :第一次修正基本户型第一次修正基本户型 由潜在项目的竞争分析对初步推导的由潜在项目的竞争分析对初步推导的户型比例户型比例进行修正进行修正; ;推导过程推导过程2项目名称项目名称占面占面建面建面预计户型预计户型楼盘片区楼盘片区具体位置具体位置泰然梅林项目18000800007580平二房85-110三房梅林梅林路与北环大道交汇金地福田公寓5687.83043040平一房60平二房80-90平三房福田南福强路与沙尾路交汇处先龙景田项目5000030000
44、7580平二房85-110三房景田新洲路时代华庭南常源润裕五洲星苑北项目825314857一40平一房60平二房80-100平三房景田南景田南片区五洲星苑北侧阳基梅林项目200009000040平一房65平二房80-90平三房130平四房梅林梅林路与梅华路交汇处现美丝工业区上梅林实业梅林路项目100003400040平一房60平二房80-100平三房140平四房梅林梅林北环大道与梅林路交汇处二房二房三房三房四房四房区间区间757580 80 85-90 85-90 130-140130-140潜在竞争项目户型比较潜在竞争项目户型比较二房二房三房三房四房四房区间区间75-80 75-80 85-
45、100 85-100 100-115100-115120-130120-130比例比例252530%30%30-4030-4020-3020-30原则：修正比例原则：修正比例2房的直接竞争比较大，建议本项目下调房的直接竞争比较大，建议本项目下调5比例；比例；3房第一区间有直接竞争，可做房第一区间有直接竞争，可做5%微调；微调；4房整体量比较少，暂不变；房整体量比较少，暂不变；结论一结论一潜在竞争潜在竞争第一次修正户型面积和比例第一次修正户型面积和比例结论二:二房二房三房三房四房四房区间区间75-80 75-80 85-90 85-90 110-115110-115120-130120-130比
46、例比例202025%25%25-3525-3520-3020-30说明说明: : 将二房和三房整体比例降低将二房和三房整体比例降低; ; 未来三房营造中未来三房营造中110-115110-115平的房型比例建议可以增加平的房型比例建议可以增加; ; 接下来我们将通过三级市场进一步修正项目户型区间接下来我们将通过三级市场进一步修正项目户型区间; ;分析过程分析过程: : 通过同质片区三级市场成交和需求进行分析通过同质片区三级市场成交和需求进行分析; ;目的要求目的要求: :第二次修正基本户型第二次修正基本户型 由三级市场成交和需求户型由三级市场成交和需求户型/ /面积对本项目进行面积对本项目进行
47、户型区间户型区间修正修正; ;推导过程推导过程32 2房房3 3房房4 4房房长城盛世一期65售14000租300085107售16000租3800120130售15000租4500长城盛世二期70售15000租300085110售17000租4200120130售15500租5000翡翠名园95售14000租3200130140售13000租3500茂恒园97售14000租3200125售12500租3600民宁园117售13000租3000130售12000租35003房成交活跃度房成交活跃度2房房4房房;3房最活跃度户型表现在两个区间房最活跃度户型表现在两个区间83-90平和平和 95-
48、117之间之间,后者大于前者后者大于前者;4房表现相对冷静房表现相对冷静, 表现在表现在125平左右平左右;整理时间:07年9-11月区域个盘现状区域个盘现状三级市场动态反馈三级市场动态反馈:1.三房成交段最为活跃三房成交段最为活跃,可以考虑调整项目区间可以考虑调整项目区间;2.2房活跃度集中表现在房活跃度集中表现在75平的面积段平的面积段,可以调低项目可以调低项目2房户型段房户型段;3.从价格看从价格看,三房价格优于三房价格优于2房和房和4房房;4.4房的成交区间在房的成交区间在125平较好平较好,但需控制总量但需控制总量;结论：修正区间结论：修正区间修正修正2房房4房区间；房区间；二房二房
49、三房三房四房四房区间区间70 70 85-90 85-90 100-117100-117120120二房二房三房三房四房四房区间区间75-80 75-80 85-100 85-100 110-115110-115120-130120-130比例比例202025%25%25-3525-3520-3020-30结论二结论二三级市场三级市场三级市场对比修正三级市场对比修正第二次修正户型面积和比例第二次修正户型面积和比例结论三:二房二房三房三房四房四房区间区间70-75 70-75 80-90 80-90 100-120100-120120-125120-125比例比例151520%20%30-403
50、0-4015-2515-25说明说明: :22房调小面积段，适当降低比例；房调小面积段，适当降低比例；33房调高第二个区间面积房调高第二个区间面积, ,适当增加比例适当增加比例; ;44房调低区间房调低区间, ,降低比例降低比例 接下来将通过客户分析和自身条件进一步论证户型比例接下来将通过客户分析和自身条件进一步论证户型比例; ;推导过程推导过程4分析过程分析过程: : 通过对通过对自身限制条件自身限制条件进行全面分析进行全面分析; ; 通过对通过对项目目标客户项目目标客户进行基本需求分析进行基本需求分析; ;目的要求目的要求: :第三次修正基本户型第三次修正基本户型 由项目客户需求和自身限制
51、条件进行户型比例修正由项目客户需求和自身限制条件进行户型比例修正; ;地块条件限制分析地块条件限制分析关于指标关于指标1.建筑容积率为6,在本区域内第三(盛世一期9.57,二期为8.44,深业岭秀5.8)2.建筑覆盖率为 将将2 2房比例维持不变房比例维持不变, ,33房整体比例适当调高房整体比例适当调高; ; 44房考虑整体需求不高房考虑整体需求不高, ,建议调整成建议调整成3+13+1型大三房设计型大三房设计, ,可变四房可变四房, ,比例降低比例降低; ; 接下来将通过对政策影响进一步论证项目整体户型比例接下来将通过对政策影响进一步论证项目整体户型比例; ;分析过程分析过程: : 通过对
52、新政的影响进行初步研究通过对新政的影响进行初步研究; ;目的要求目的要求: :第四次修正基本户型第四次修正基本户型 由新政影响对户型比例提出修正由新政影响对户型比例提出修正; ;推导过程推导过程5关于关于 政策的影响政策的影响,对于户型定位来说对于户型定位来说,最近有两条最值得参考最近有两条最值得参考:1.关于银行提高关于银行提高第二套住房第二套住房贷款首付成数贷款首付成数;2. 贷款利率提高贷款利率提高1.1倍倍;9月27日， 央行、银监会联合发布了关于加强商业性房地产信贷管理的通知，通知对开发商开发贷款、住房消费贷款、商业用房贷款等多方面做出了系列新规定，其中对楼市影响最大的政策是： 对已
53、利用贷款购买住房、又申请购买第二套对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的同期同档次基准利率的1.1倍。倍。 有住房贷款有住房贷款有住房公积金贷款有住房公积金贷款以家庭还是个人为单位认定以家庭还是个人为单位认定建行人行征信系统中如果有房贷记录但已结清房贷，再贷仍算首套房。 （未公开公布）以“户”为单位，就是说夫妻双方无论谁拥有住房，另一方购买住房时都视为第二套住房。 交行有过贷款但现在已经还清的，仍然算作是第一套只有公积金
54、贷款不算第二套。如果是公积金和商业按揭贷款的组合贷款，并且商业贷款还没有还清的，算作第二套。判断第二套房是以个人为单位还是以家庭为单位，要按各地分行所在地监管部门的规定来确定。央行三大原则底线：央行三大原则底线：公积金贷款不列入认定是否为第二套住房的参考项。已结清借款的购房者再购房时仍可算作“第一套住房贷款者”。夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房需算作第二套住房。 关于第二套房界定关于第二套房界定首付提高得影响首付提高得影响黄金周楼市成交情况（环比）黄金周楼市成交情况（环比）区域中原三级市场成交（套）二级市场全市成交（套）2007十一黄金周2007五一黄金周2006十一黄金周200
55、7十一黄金周2007五一黄金周2006年十一黄金周全市21560618937918罗湖051491142114福田1312374103南山0320217145盐田00786070宝安1458044414龙岗002415169172数据取至：2007年10月1日-10月7日数据来源：为了能更真实反映市场情况，本数据统计采集于国土局销售公示，而非国土局每天公布之数据受8月银行收紧房贷所影响，月以来，二级市场周成交量基本都维持在500套以下的水平，国庆一周由于有房交会的刺激，以及多个项目集中开盘，故整体成交量有所回暖，但同比起往年国庆黄金周与五一黄金周的盛景，市场疲软状况尽显。数据来源： 中原三级市
56、场成交数据整理二手楼成交出现过出现负增长次数也不少，在楼市高峰期的五一黄金周，楼市的成交量也不太乐观，但受连续政策的影响，三级市场国庆黄金周成交量已降至了历史最低水平。首付提高换房客受冲击最大首付提高换房客受冲击最大首付成数首付成数3 3成以下成以下3 3成成4 4成及以上成及以上样本量样本量首次置业客户7.635.956.5169换房客户7.431.661.1254投资客户024.175.987根据中原对近1年以来的成交客户调研发现，换房客与投资客选择4成以下首付的比例分别为3成和2成5，由此可见，提高房贷首付比例，不仅刺激了许多投资者，更让许多换房客忧心忡忡换房客忧心忡忡。利率将起实质性作
57、用利率将起实质性作用平均按揭年限平均按揭年限 月供月供/ /家庭月收（家庭月收（% %） ( (调整前调整前) )月供月供/ /家庭月收入（家庭月收入（% %） ( (调整后调整后) )换房客户17.1436.1%41.17%投资客户17.3529.6%33.76%首付首付4 4成以上客户月供成以上客户月供/ /家庭月收入家庭月收入根据中原对近1年的成交客户调研所得，面对变化如此明显的利息压力以及1年5-6次的加息，二次置业以及投资者的心态将发生如何变化，几乎不言而喻，而按照政策规定，借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。第二套住宅贷款利率的提高对换房客与投资客将起来实质性的作用
58、。第二套住宅贷款利率的提高对换房客与投资客将起来实质性的作用。政府对地产市场得监控还会加强;第一刀向投资客,却也殃及自住客;换房人群置业计划会有所打破,但 针对一次置业仍有空间可询;投资者而言，由于首付款、月供款 提高会有影响,但作为真正实力派, 反而会成绩吸纳优质物业;购买心理得影响购买心理得影响1.考虑一次置业需求考虑一次置业需求;2.适当控制项目得总价适当控制项目得总价;3.提升附加值提升附加值,优化项目优化项目;4.降低投资客得比例降低投资客得比例;结论四:二房二房三房三房大三房大三房(3+1)(3+1)区间区间70 70 80-90 80-90 100-120100-120120-1
59、30120-130比例比例101015%15%2525303010-2010-20说明说明: : 本项目整体比市场户型同档次均少本项目整体比市场户型同档次均少5 5个平方个平方; ; 最大得房型也只有最大得房型也只有130130平平, ,总价得到控制总价得到控制; ;主力在中三房主力在中三房; ; 所有户型段以目前偏自住客需求为主力所有户型段以目前偏自住客需求为主力; ; 适当提高小三房和中三房比例适当提高小三房和中三房比例, ,降低降低2 2房比例房比例; ; 接下来将通过对政策影响进一步论证项目整体户型比例接下来将通过对政策影响进一步论证项目整体户型比例; ;回头看下我们得结论回头看下我们
60、得结论第四次推导户型面积和比例第四次推导户型面积和比例结论五:二房二房三房三房大三房大三房(3+1)(3+1)区间区间70 70 80-90 80-90 100-120100-120120-130120-130参考比例参考比例15%15%303035352020套数套数4040808095955151面积面积2800280068006800104501045063756375面积比面积比10%10%26%26%40%40%24%24%说明说明: : 将将2 2房比例取最小值房比例取最小值, ,提升项目承接能力提升项目承接能力, ,可考虑为补充设计可考虑为补充设计; ; 小小3 3房和中房和中3
61、 3房全部调高房全部调高5%,5%,大三房取最高值大三房取最高值; ; 整体实现项目得相对纯粹性整体实现项目得相对纯粹性: :以三房为主得高尚社区以三房为主得高尚社区. .以住家为主得高品社区以住家为主得高品社区. .对应项目对应项目90/70政策要求政策要求可以将此部分户型考虑可以将此部分户型考虑合拼设计合拼设计.补充一个观点补充一个观点: :项目提纯高端要求实现项目最初思考实现项目最初思考企业对项目发展性企业对项目发展性用感性支撑理性用感性支撑理性,用理性检验感性用理性检验感性!是否可以考虑主动舍弃是否可以考虑主动舍弃2房设置房设置主动舍弃主动舍弃2 2房房, , 修正为修正为三房三房大三
62、房大三房(3+1)(3+1)区间区间80-90 80-90 100-120100-120120-130120-130比例比例303035352020套数套数85851071075353面积面积79207920118501185066556655面积比面积比30%30%45%45%25%25%对应项目对应项目90/70政策要求可以将政策要求可以将此部分户型考虑合拼设计此部分户型考虑合拼设计.二房二房三房三房大三房大三房(3+1)(3+1)区间区间70 70 80-90 80-90 100-120100-120120-130120-130比例比例15%15%303035352020二房二房三房三房
63、大三房大三房(3+1)(3+1)区间区间70 70 80-90 80-90 100-120100-120120-130120-130比例比例151520%20%2525303010-2010-20二房二房三房三房四房四房区间区间70-75 70-75 80-90 80-90 100-120100-120120-125120-125比例比例151520%20%30-4030-4015-2515-25二房二房三房三房四房四房区间区间75-80 75-80 85-90 85-90 110-115110-115120-130120-130比例比例202025%25%25-3525-3520-3020-
64、30二房二房三房三房四房四房区间区间75-80 75-80 85-100 85-100 110-115110-115120-130120-130比例比例252530%30%30-4030-4020-3020-30结论五结论五:结论四结论四:结论三结论三:结论二结论二:结论一结论一:结论二区域看点项目定性预设策划理念预设策划理念静态分析法静态分析法结论一:结论五结论五寻找依托第第一一次次推推导导得得出出同同质质片片区区同同类类项项目目户户型型比例和区间比例和区间第第二二次次通通过过潜潜在在项项目目的的户户型型和和比比例例修修正正本项目本项目户型比例户型比例第第三三次次通通过过三三级级市市场场成成
65、交交和和需需求求户户型型区区间调整项目户型的间调整项目户型的区间区间. .动态分析法动态分析法结论三限制分析法限制分析法第第四四次次通通过过自自身身地地块块特特点点和和客客户户群群体体的的分析修正户型的分析修正户型的比例比例结论四政策分析法政策分析法第第五五次次通通过过自自身身项项目目和和客客户户群群体体的的分分析析修正户型的修正户型的比例比例研判思路研判思路形象篇形象篇形象定位形象定位案名建议案名建议广告传播广告传播形象定位形象定位形象的思考是从形象的思考是从“彩田公园彩田公园”的的LOGO开始的开始的颜色：红颜色：红 黄黄 蓝蓝 绿绿造型：一片树叶，一裙小鸟造型：一片树叶，一裙小鸟寓义：寓
66、义：健康健康的生态，的生态，灵动灵动的生活的生活健康健康的生态在哪里？的生态在哪里？笔架山公园莲花山公园彩田公园彩田公园5分钟散步去彩田；分钟散步去彩田；10分钟散步去笔架和莲花；分钟散步去笔架和莲花；在深圳市内，恐怕只有这里才能兼得；在深圳市内，恐怕只有这里才能兼得；灵动灵动的生活又在哪里？的生活又在哪里？餐饮：湘菜，粤菜，茶馆中小学:北环中学、新莲小学、景田中学、景秀中学；综合商场:旺得福、万佳三分店、岁宝百货；邮局:彩田邮局;医院:市红十字会医院、市中心医院、儿童医院 、北大医院；交通：北环，彩田关键点是，城市中最后的宁静，我们却可以便利地拥有！关键点是，城市中最后的宁静，我们却可以便利
67、地拥有！于是，我们的生活开始发生变化，于是，我们的生活开始发生变化， 我们开始我们开始“私享私享”这种生活方式！这种生活方式！每天下班时,别人喜欢驾车,我愿意步行!谈笑有鸿儒,往来无白丁,在这里是真的! !每天早上6点,公园网球场不见不散!小区的邻居,见面招呼亲切的笑脸! !楼下超市经常“变脸”,是新鲜果蔬!在这里在这里,你私享的是你私享的是一个七彩斑斓的世界一个七彩斑斓的世界!在这里，享受城市中在这里，享受城市中最后一处最后一处“城市美域城市美域”！城市美域城市美域（玉/寓）形象定位形象定位城市：城市：七彩的绚丽，繁华的生活，成熟的意境；美域：美域：偕音“美玉”，最后一块宁静的翡翠宝地；意指
68、城市中的美好领域，美好空间，美好生活等清晰地表达项目区位特点和项目生活品质！清晰地表达项目区位特点和项目生活品质！与区域的契合：与区域的契合：城市中心区辐射带；城市中心区辐射带；最具居住品质的区域；最具居住品质的区域；最纯净氛围的区域；最纯净氛围的区域；与环境的契合：与环境的契合：莲花北最后一块宝地；莲花北最后一块宝地；最近距离享有三大公园；最近距离享有三大公园；与人文的契合：与人文的契合：具备区域人文精神的地方；具备区域人文精神的地方；最具个性色彩的地方；最具个性色彩的地方；城市美域能充分引发人们对区域的联想和记忆！城市美域能充分引发人们对区域的联想和记忆！案名建议案名建议彩社彩社彩：色彩，
69、多颜色，形容丰富；生活便利，多姿多彩；社：社会，社团，组织，一群人，一群热爱城市繁华人；彩社谐音彩社谐音“彩舍彩舍”，与房子有关，更容易表达和传播！，与房子有关，更容易表达和传播！彩社与区域有关：彩田路，彩云路，彩田公园，彩田北彩社与区域有关：彩田路，彩云路，彩田公园，彩田北“彩社彩社”是包容的，对话的，将繁华和宁静一揽怀中！是包容的，对话的，将繁华和宁静一揽怀中！如同一朵城市之花，给人遐想，给生命赞美！如同一朵城市之花，给人遐想，给生命赞美！“彩社彩社”是自然的表象，是生态的表情，是我们的朋友！是自然的表象，是生态的表情，是我们的朋友！绿色虽不是三元色，但与人的合作之后，却可以演义万千世界！
70、绿色虽不是三元色，但与人的合作之后，却可以演义万千世界！“彩社彩社”是大自然的表情，是城市的表情！是大自然的表情，是城市的表情！与我们息息相关，与烦恼无关；与我们息息相关，与烦恼无关；“彩社彩社”是颜色的使者，是空间的主人，是生活的点缀！是颜色的使者，是空间的主人，是生活的点缀！装点着斑斓的生命空间，绚烂着美好的生活情趣！装点着斑斓的生命空间，绚烂着美好的生活情趣！广告语建议广告语建议美一天，美一生！美一天，美一生！以彩色原点，启发思考，衍生居住理念，表达生活品质！以彩色原点，启发思考，衍生居住理念，表达生活品质！与自住客户形成共鸣，强调居住情趣和生活方式！与自住客户形成共鸣，强调居住情趣和生
71、活方式！其他补充案名建议其他补充案名建议采叶庭采叶庭（与泰戈尔的采叶集有关）（与泰戈尔的采叶集有关）容容 园园（与地块的榕树有关）（与地块的榕树有关）提升篇提升篇规划布局规划布局户型建议户型建议园林建议园林建议配套建议配套建议关于高端品质的提升关于高端品质的提升规划规划智能化智能化服务服务 关于规划价值提升关于规划价值提升- -户型摆布户型摆布彩田路小区路132民宁园彩云路1区：正南北向中三房；区：正南北向中三房；2区：区：2房和小三房设置；房和小三房设置；3区：大三房设置，可看公园；区：大三房设置，可看公园；整体铺排往北倾角，照顾北向景整体铺排往北倾角，照顾北向景观，正面高过翡翠名园即可看公
72、园；观，正面高过翡翠名园即可看公园；低楼层西北向直接看园景；低楼层西北向直接看园景；建议全部南北向设计；建议全部南北向设计；2.阳光车库设计：阳光车库设计：保证车库通风采光；1.首层架空首层架空9米设计，保证低楼层景观和通透米设计，保证低楼层景观和通透;3.内部自由开启：内部自由开启：空间内部间隔自由,空间组合方便,门扇设计极为人性化;4.园林和会所泛化：园林和会所泛化：利用有限空间营造特色主题园林，将会所镶嵌其中；会所功能与外部资源结合（如网球场，羽毛球场，乒乓球场等） 关于规划价值提升关于规划价值提升_ _其他建议其他建议整体回顾：整体回顾：区域理解：区域理解： （莲花山北最后一块）（莲花
73、山北最后一块）城市美域城市美域档次理解：档次理解： 高端纯住宅的质素高端纯住宅的质素 以以自住为主自住为主的高尚社区的高尚社区功能理解：功能理解：户型定位：户型定位：2房房 70平平 套数占套数占15% 3房房 8090平平 套数占套数占 30 100120 套数占套数占 35 大三房大三房 120130 套数占套数占20案案 名：名： 彩彩 社社品质提升建议：略品质提升建议：略写在方案之后：写在方案之后：小社区一样可以做出大精彩；小社区一样可以做出大精彩；做人应该有所追求，做策划一样；做人应该有所追求，做策划一样；每个地块，每个项目都有自己的魂！每个地块，每个项目都有自己的魂！中原愿与物业集
74、团一同创造彩田北项目的高端影响力！中原愿与物业集团一同创造彩田北项目的高端影响力！下一步工作方向：下一步工作方向：关于定位的细化探讨；关于品质提升部分的深入研究；关于规划布局的深层思考；关于项目形象的深化；关于营销推广包装工作的策略建议；关于项目推售建议；关于企业品牌和项目品牌双赢的沟通；这个世界不是缺少美，而是缺少发现美的眼睛！这个世界不是缺少美，而是缺少发现美的眼睛！罗丹让我们共同用智慧的眼睛发现这块让我们共同用智慧的眼睛发现这块“城市美玉城市美玉”吧！吧！MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7C
75、xmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVm
76、Gax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQzwxQf8ozdzOhogwAooXpUF83BX4C3jRgjDJiiXEUDMaNz4vQ4n164vspddHvOIVuBBdMA4xp1YhiHk0vOJ8TL1Bxogz
77、VlMpmod6ianYGmksQq6NWCEd56hZF4wfaNyZcrGfNxnPiG6ZAxSkfmhJAKtNmCqbRmppeXp8inz4eq3HkWCMSORyMMX522xpHG6basNr6KQfbZsFbHjzyNlJrruLolKFcC84dqfijBO5Dy2NaBcNEBPgQrT12PgpcKx2or2YChN5DPjs80zzdtdAdTKuW4uVv9bbZu3K2SZ2aEhTlIC1UqrIWibkzwHh6p8gLv26zr01mJybfOzFc4T7kQH1IpPwOzMDnAKPLsLrznXGjFNIA9bSWWms6ibKZwQIKrMzalwbFrQJvOP1rPH8rx2KkyYqrtQk5VRwM1HSX
