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1、上虞城北项目提案上虞城北项目提案n第一部分：上虞概况n第二部分：宏观经济状况第二部分：宏观经济状况n第三部分：区域商业环境第三部分：区域商业环境n第四部分：项目多向定位第四部分：项目多向定位目录目录p上虞位于浙江省东北部，地处杭州湾南岸、杭州与宁波之间，与上海隔海相望。上虞位于浙江省东北部，地处杭州湾南岸、杭州与宁波之间，与上海隔海相望。上虞是一上虞是一个区位优势较为突出的县市。素有个区位优势较为突出的县市。素有“九县通衢九县通衢”之称。之称。上虞市位于浙江省东北部，东邻宁上虞市位于浙江省东北部，东邻宁波，西接杭州，南连温台，北濒杭州湾与国际大都市上海隔湾相望。波，西接杭州，南连温台，北濒杭州
2、湾与国际大都市上海隔湾相望。 地地地地理理理理交交交交通通通通p杭甬铁路、杭甬高速、杭甬运河、杭甬铁路、杭甬高速、杭甬运河、104104国道、国道、329329国道、上三高速穿境而过，距杭州萧山国国道、上三高速穿境而过，距杭州萧山国际机场、宁波机场、宁波北仑港仅际机场、宁波机场、宁波北仑港仅4545分钟车程。已建设完成的杭州湾跨海大桥与上虞相邻，分钟车程。已建设完成的杭州湾跨海大桥与上虞相邻，只有只有1010多分钟车程。多分钟车程。p已动工建设的钱塘江嘉绍跨江大桥将使该市已动工建设的钱塘江嘉绍跨江大桥将使该市纳入上海纳入上海2 2小时交通圈。小时交通圈。p拥有杭州湾南岸唯一的出海港口拥有杭州湾
3、南岸唯一的出海港口上虞港（上虞港（50005000吨级）。吨级）。 第一部分：上虞概况第一部分：上虞概况第一部分：上虞概况第一部分：上虞概况行行行行政政政政分分分分区区区区p工业支撑作用明显，形成了工业支撑作用明显，形成了机电、化工、轻纺、建材、食品等五大行业，以及机电、化工、轻纺、建材、食品等五大行业，以及伞件、铜管、手套袜业、电光源、汽配等八大块状经济，伞件、铜管、手套袜业、电光源、汽配等八大块状经济，现有规模以上企业现有规模以上企业902902家，其中销售超亿元企业家，其中销售超亿元企业148148家，上市企业家，上市企业1010家，家，20082008年工业总产值年工业总产值994.1
4、2994.12亿元。亿元。p建筑产业十分发达，共有资质以上建筑企业建筑产业十分发达，共有资质以上建筑企业109109家，家，20082008年建筑安装产值年建筑安装产值630.9630.9亿元，名列全国县级市首位，是著名的亿元，名列全国县级市首位，是著名的“建筑之乡建筑之乡”。目前已拥有特级资质企目前已拥有特级资质企业业7 7家。占全省的近五分之一，全国的家。占全省的近五分之一，全国的3.3%3.3%，建筑经济总量全国第一，已经成为，建筑经济总量全国第一，已经成为上虞的一张金名片。上虞的一张金名片。 p农业基础扎实、特色明显，农业基础扎实、特色明显，粮食播种面积保持在粮食播种面积保持在6767
5、万亩以上，是浙江省粮食生万亩以上，是浙江省粮食生产先进县市，拥有茶叶、板栗、杨梅、葡萄、女儿红黄酒等一大批特色农副产产先进县市，拥有茶叶、板栗、杨梅、葡萄、女儿红黄酒等一大批特色农副产品。品。第一部分：上虞概况第一部分：上虞概况产产产产业业业业基基基基础础础础p20082008年，年，全市实现生产总值全市实现生产总值348.34348.34亿元，亿元，财政总收入财政总收入39.8139.81亿元，居民人均可支亿元，居民人均可支配收入配收入2436024360元，元，在全国县域经济基本竞争力百强榜中排名在全国县域经济基本竞争力百强榜中排名3535位。位。p“20092009福布斯福布斯中国县域经
6、济发展论坛中国县域经济发展论坛”在浙江上虞召开。上虞位居在浙江上虞召开。上虞位居福布斯福布斯20092009福布斯中国大陆最佳商业城市排行榜第福布斯中国大陆最佳商业城市排行榜第1313名，名，已连续已连续3 3年位居年位居福布斯福布斯中国中国大陆大陆最佳商业城市排行榜县级市榜首。最佳商业城市排行榜县级市榜首。第一部分：上虞概况第一部分：上虞概况经经经经济济济济状状状状况况况况浙东北重要的交通枢纽型城浙东北重要的交通枢纽型城市，先进制造业生产基地，市，先进制造业生产基地，具有滨江特色的生态城市具有滨江特色的生态城市 北进西扩、南拓东连、沿江北进西扩、南拓东连、沿江开发、提升老城开发、提升老城一轴
7、两翼三心三环一轴两翼三心三环 第一部分：上虞概况第一部分：上虞概况城市整体规划城市整体规划城市整体规划城市整体规划形成以为形成以为先进制造先进制造业服务的业服务的商务中心商务中心开发区开发区组团组团形成全市形成全市行政、商业行政、商业及居住的综及居住的综合性主中心合性主中心城北城北组团组团形成市域形成市域传统商业传统商业居住中心居住中心老城区老城区组团组团北进西扩、南拓东连、沿江开发、提升老城北进西扩、南拓东连、沿江开发、提升老城城市整体规划城市整体规划城市整体规划城市整体规划第一部分：上虞概况第一部分：上虞概况开发区：制造开发区：制造业服务区业服务区老城区：传统老城区：传统商业中心商业中心城
8、北：综合性城北：综合性主中心主中心第一部分：上虞概况第一部分：上虞概况随着市委、市政府随着市委、市政府“建设滨江生态型现代化新兴中等城市建设滨江生态型现代化新兴中等城市”战略决策的提战略决策的提出，出，上虞城北新区已经成为上虞公认的行政、经济、文化中心，上虞城北新区已经成为上虞公认的行政、经济、文化中心，其区位优其区位优势日渐凸现，区域价值日益彰显。势日渐凸现，区域价值日益彰显。城市功能解读城市功能解读城市功能解读城市功能解读大型金融设施主要结合老城区商业中心、经济开发区商业中心、大型金融设施主要结合老城区商业中心、经济开发区商业中心、城北商业中心布置。城北商业中心布置。 选址位于三环北路和江
9、东路交叉口，该中心包含政府办公、市民选址位于三环北路和江东路交叉口，该中心包含政府办公、市民服务、城市展览等功能。服务、城市展览等功能。 公共设施规划形成公共设施规划形成“一主两副一主两副”的多中心布局结构。的多中心布局结构。10商业商业用地用地规划规划行政办行政办公用地公用地 金融业金融业用地用地规划规划 上虞市商业零售业态规划总体布局为：上虞市商业零售业态规划总体布局为：一核两心十二点十五街一核两心十二点十五街”的商业零售布局结构。一核：即一个市级商业中心的商业零售布局结构。一核：即一个市级商业中心- -城北商业中心，城北商业中心，两心：即两个区级商业中心，指的是老城商贸中心和经济开发区两
10、心：即两个区级商业中心，指的是老城商贸中心和经济开发区商贸中心，十二点：即十二个社区商业中心；十五街：即十五个商贸中心，十二点：即十二个社区商业中心；十五街：即十五个专业特色街专业特色街( (区区) )。第一部分：上虞概况第一部分：上虞概况城市用地规划解读城市用地规划解读城市用地规划解读城市用地规划解读公共设公共设施用地施用地 p城区的道路网络为放射环形加城区的道路网络为放射环形加方格网状的布局结构。整个中心方格网状的布局结构。整个中心城市道路网框架采用交通走廊、环城市道路网框架采用交通走廊、环状主干路和方格网相结合的布局状主干路和方格网相结合的布局形式，形式，基本上形成基本上形成“四横两纵三
11、环四横两纵三环”主骨架。主骨架。四横分别是杭甬高速、四横分别是杭甬高速、一号路、人民路、上三高速；两纵一号路、人民路、上三高速；两纵分别是南北中心大道、分别是南北中心大道、329329国道；国道；三环分别是内环、三环路、四环路。三环分别是内环、三环路、四环路。 p确立公共交通在城市交通系统中的确立公共交通在城市交通系统中的主导地位。公交干线分为市级干线、主导地位。公交干线分为市级干线、区间级干线和区内干线三级，进入城区间级干线和区内干线三级，进入城区的公交线路采用区的公交线路采用“直通直通”和和“无缝无缝换乘换乘”两种方式相互补充。对外交通两种方式相互补充。对外交通换乘枢纽：上虞火车站、城际铁
12、路车换乘枢纽：上虞火车站、城际铁路车站、汽车东站和汽车西站。市内交通站、汽车东站和汽车西站。市内交通换乘枢纽：汽车东站、汽车西站、城换乘枢纽：汽车东站、汽车西站、城北客运站及开发区客运站不仅是主要北客运站及开发区客运站不仅是主要的对外交通换乘枢纽，而且应该成为的对外交通换乘枢纽，而且应该成为区间公交联系的主要枢纽，汽车东站区间公交联系的主要枢纽，汽车东站和开发区客运站也规划为区间级的公和开发区客运站也规划为区间级的公交枢纽。交枢纽。第一部分：上虞概况第一部分：上虞概况城市路网规划城市路网规划城市路网规划城市路网规划区位优越，上海区位优越，上海2 2小时经小时经济圈辐射范围济圈辐射范围产业基础扎
13、实，工业体产业基础扎实，工业体系雄厚系雄厚海陆空交通网络发达，海陆空交通网络发达，地理位置优越地理位置优越城北成为城市政治、经济、城北成为城市政治、经济、文化中心，发展潜力巨大文化中心，发展潜力巨大第一部分：上虞概况第一部分：上虞概况n第一部分：上虞概况第一部分：上虞概况n第二部分：宏观经济状况n第三部分：区域商业环境第三部分：区域商业环境n第四部分：项目多向定位第四部分：项目多向定位目录目录p人均人均GDPGDP增速平稳，增速平稳，20042004年起连年起连续续5 5年保持年保持16%16%以上的速度；以上的速度；p人均人均GDPGDP逐年升高，逐年升高，20082008年攀升年攀升至至4
14、506745067元。元。第二部分：宏观经济状况第二部分：宏观经济状况城市城市城市城市GDPGDP、 居民人居收入状况居民人居收入状况居民人居收入状况居民人居收入状况p社会消费品零售总额呈环比增长，社会消费品零售总额呈环比增长，20082008年近年近100100亿元；亿元；p连续连续9 9年以超过年以超过10%10%的增速发展，其中的增速发展，其中20042004年其更是以年其更是以13%13%的增长，的增长，20082008年达年达17.8%17.8%；p反映出社会消费的旺盛。反映出社会消费的旺盛。p城乡居民存款持续增长，城乡居民存款持续增长，20082008年增速达年增速达22.7%22
15、.7%，达到，达到209209亿元；亿元；p居民存款是城市经济的重要载体也是城居民存款是城市经济的重要载体也是城市经济实力的表现，存款的释放将增加消市经济实力的表现，存款的释放将增加消费机会，带动内需；费机会，带动内需；p储蓄的增加也从侧面看出上虞人民投资储蓄的增加也从侧面看出上虞人民投资渠道的相对单一，投资观念相对保守。渠道的相对单一，投资观念相对保守。第二部分：宏观经济状况第二部分：宏观经济状况社会零售总额、社会零售总额、社会零售总额、社会零售总额、 居民储蓄状况居民储蓄状况居民储蓄状况居民储蓄状况第二部分：宏观经济状况第二部分：宏观经济状况p20082008年，第二产业占比达年，第二产业
16、占比达61%61%，是第一产业和第三产业总和的，是第一产业和第三产业总和的1.51.5倍；倍；p三大产业对三大产业对GDPGDP的贡献度中，与三大产业比重相互重合；的贡献度中，与三大产业比重相互重合；p第二产业在城市占有绝对位置。第二产业在城市占有绝对位置。三大产业状况三大产业状况三大产业状况三大产业状况p三大产业总量逐年递增，其中第二产业占主导地位；三大产业总量逐年递增，其中第二产业占主导地位；p产业结构不断优化，第一产业比重平缓降低，第二产行业和第三产业逐年提高。产业结构不断优化，第一产业比重平缓降低，第二产行业和第三产业逐年提高。三大产业状况三大产业状况三大产业状况三大产业状况第二部分：
17、宏观经济状况第二部分：宏观经济状况p近近9 9年来，上虞户籍人口年来，上虞户籍人口保持在保持在7777万人万人左右，左右，人口自然增长率逐年下降，人口自然增长率逐年下降，20082008年降至千分之一；年降至千分之一；p人口基数的增长能刺激消费并带动商人口基数的增长能刺激消费并带动商贸经济的发展，上虞人口增长趋缓，将贸经济的发展，上虞人口增长趋缓，将一定程度上降低对商贸服务业的需求。一定程度上降低对商贸服务业的需求。p上虞城镇居民人均收入上虞城镇居民人均收入20082008年升至年升至2436024360元；元；p从从20032003年开始，人均收入快速增长，保持年开始，人均收入快速增长，保持
18、12%12%以上的速率，以上的速率，20082008年达年达12.8%12.8%；p反映出上虞居民经济实力和生活水平不断提反映出上虞居民经济实力和生活水平不断提升。升。第二部分：宏观经济状况第二部分：宏观经济状况人口、居民收入状况人口、居民收入状况人口、居民收入状况人口、居民收入状况根据联合国粮农组织提出的根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在标准，恩格尔系数在59%59%以上以上为贫困，为贫困，50-59%50-59%为温饱，为温饱，40-40-50%50%为小康，为小康，30-40%30-40%为富裕，为富裕，低于低于30%30%为最富裕。为最富裕。p上虞城乡居民生活水平为上虞城乡居民
19、生活水平为富裕阶层，富裕阶层，20082008年分别达到年分别达到35%35%、43%43%。p恩格尔系数表示食品支出总额占个人消费支出总额的比重，恩格尔系数表示食品支出总额占个人消费支出总额的比重，它反映了居民生活中非基本生活需要的支出，恩格尔系数越低，它反映了居民生活中非基本生活需要的支出，恩格尔系数越低，表示城市生活水平越高。表示城市生活水平越高。第二部分：宏观经济状况第二部分：宏观经济状况居民生活水平状况居民生活水平状况居民生活水平状况居民生活水平状况p上虞连续上虞连续7 7年社会固定资产投资正增年社会固定资产投资正增长，平均增幅达到长，平均增幅达到19% 19% ，20082008年
20、为年为145145亿元。亿元。p20082008年上虞房地产开发投资为历史年上虞房地产开发投资为历史新高，新高，接近接近4040亿元，增率达亿元，增率达43.6%43.6%；p从从20002000年起年起9 9年间平均增长率为年间平均增长率为46%46%。第二部分：宏观经济状况第二部分：宏观经济状况社会固定资产投资、房地产开发状况社会固定资产投资、房地产开发状况社会固定资产投资、房地产开发状况社会固定资产投资、房地产开发状况p相比火热的开发施工状况，商品房相比火热的开发施工状况，商品房销售出现回落，销售出现回落，20082008年呈负增长，为年呈负增长，为- -62%62%，吻合，吻合2008
21、2008年金融危机的影响，房年金融危机的影响，房地产市场面临考验。地产市场面临考验。p20082008年房地产年房地产销售面积为销售面积为36.2836.28万万，相比相比20072007年减少了年减少了59.1559.15万。万。商品房施工、销售状况商品房施工、销售状况商品房施工、销售状况商品房施工、销售状况第二部分：宏观经济状况第二部分：宏观经济状况经经济济民民生生产产业业地地产产经济层面向好，社会投资经济层面向好，社会投资力度加大力度加大产业结构不断优化，第二产业结构不断优化，第二产业贡献巨大产业贡献巨大人口基数有所下降，居民生人口基数有所下降，居民生活质量稳步提高活质量稳步提高房地产开
22、发火热，房地产销房地产开发火热，房地产销售市场出现降温售市场出现降温第二部分：宏观经济状况第二部分：宏观经济状况分析分析分析分析n第一部分：上虞概况第一部分：上虞概况n第二部分：宏观经济状况第二部分：宏观经济状况n第三部分：区域商业环境n第四部分：项目多向定位第四部分：项目多向定位目录目录上虞第一百一枝独秀上虞第一百一枝独秀解放路商圈逐渐起色解放路商圈逐渐起色19921992大通商城异军突起大通商城异军突起上百、大通两巨头开始上百、大通两巨头开始垄断上虞百货份额垄断上虞百货份额1996-20011996-2001宁波三江抢宁波三江抢占商超市场占商超市场20012001大润发进驻城北大润发进驻城
23、北华润落户开发区华润落户开发区超市竞争升级超市竞争升级2007.6.25-2007.6.25-2008.6.252008.6.25上百万和城上百万和城上百万和城上百万和城购物中心崛起购物中心崛起购物中心崛起购物中心崛起2007.11.72007.11.7大通大通1111万平米购物中心万平米购物中心城北商业中心格局形成城北商业中心格局形成解放路商业街开始没落解放路商业街开始没落20092009第三部分：区域商业环境第三部分：区域商业环境上虞商业发展历史上虞商业发展历史百货两头垄断超市竞争剧烈商业街经营惨淡第三部分：区域商业环境第三部分：区域商业环境城北商圈城北商圈解放路商圈解放路商圈开发区商圈开
24、发区商圈解放路商圈解放路商圈城北商圈城北商圈开发区商圈开发区商圈1解放路步行街解放路步行街大通购物中心大通购物中心上百万和城上百万和城重点案例重点案例解放路商圈，以品牌专卖店、解放路商圈，以品牌专卖店、大卖场、百货为主，分布有肯大卖场、百货为主，分布有肯德基、苏宁电器、二百超市、德基、苏宁电器、二百超市、上百百货、大通商城、三江超上百百货、大通商城、三江超市等知名品牌。市等知名品牌。23上虞三上虞三大商圈大商圈以大通购物中心、上百又一城和大以大通购物中心、上百又一城和大润发为代表，经营档次中高档的综润发为代表，经营档次中高档的综合性商场。合性商场。开发区主要是时代超市，商业氛围开发区主要是时代
25、超市，商业氛围薄弱，主要服务开发区住宅业主。薄弱，主要服务开发区住宅业主。上百第一百货上百第一百货大通商城大通商城第三部分：区域商业环境第三部分：区域商业环境1.大通大通购物中心物中心2.上百万和城上百万和城3.大通商城大通商城4.上百第一百上百第一百货5.解放路步行街解放路步行街27第三部分：区域商业环境第三部分：区域商业环境第三部分：区域商业环境第三部分：区域商业环境第三部分：区域商业环境第三部分：区域商业环境n大通购物中心是上虞单体建筑面积最大的商业项目，达大通购物中心是上虞单体建筑面积最大的商业项目，达1212万。业态齐全，定万。业态齐全，定位高端。引入雨果波士、卡地亚、登喜路、都彭、
26、切瑞蒂位高端。引入雨果波士、卡地亚、登喜路、都彭、切瑞蒂18811881和施华洛世奇等国和施华洛世奇等国际品牌。际品牌。n该项目开业时间不长，和同处城北区的上百万和城形成直接竞争，现经营状况该项目开业时间不长，和同处城北区的上百万和城形成直接竞争，现经营状况一般。一般。n未来，大通购物中心将进驻沃尔玛，届时整合百货和大型超市的优势，将对城未来，大通购物中心将进驻沃尔玛，届时整合百货和大型超市的优势，将对城北的万和城和大润发发起强劲挑战北的万和城和大润发发起强劲挑战。1.大通大通购物中心物中心2.上百万和城上百万和城3.大通商城大通商城4.上百第一百上百第一百货5.解放路步行街解放路步行街30第
27、三部分：区域商业环境第三部分：区域商业环境第三部分：区域商业环境第三部分：区域商业环境第三部分：区域商业环境第三部分：区域商业环境p上百万和城业态齐全、定位中高端。引入了大地影院、上百万和城业态齐全、定位中高端。引入了大地影院、E E区家居生活馆、新华区家居生活馆、新华书店、普乐迪书店、普乐迪KTVKTV、环球游乐城、麦当劳、必胜客和同仁堂等知名商家，自营上、环球游乐城、麦当劳、必胜客和同仁堂等知名商家，自营上百超市，为城北区首个整合超市、电器、家居、餐饮娱乐和百货的商业项目。百超市，为城北区首个整合超市、电器、家居、餐饮娱乐和百货的商业项目。p由于城北区商业气氛有待培养，且大通购物中心和大润
28、发分流了百货和超市由于城北区商业气氛有待培养，且大通购物中心和大润发分流了百货和超市的部分份额，因此营业状况一般。的部分份额，因此营业状况一般。p商场空间开阔，但存在二级通道，部分位置形成商业盲区，人流较少经过。商场空间开阔，但存在二级通道，部分位置形成商业盲区，人流较少经过。p可以预见，随着城北作为政治、文化、经济中心的逐步发展，未来市场前景可以预见，随着城北作为政治、文化、经济中心的逐步发展，未来市场前景看好。看好。1.大通大通购物中心物中心2.上百万和城上百万和城3.大通商城大通商城4.上百第一百上百第一百货5.解放路步行街解放路步行街33第三部分：区域商业环境第三部分：区域商业环境p大
29、通商城为解放路商圈营业状况最好的大通商城为解放路商圈营业状况最好的两个商场之一，开业近两个商场之一，开业近1515年，具有较高年，具有较高的美誉度。其档次定位中高端，面向整的美誉度。其档次定位中高端，面向整个上虞中高层次消费力。个上虞中高层次消费力。p解放路商圈的地位的逐渐下降，在一定解放路商圈的地位的逐渐下降，在一定程度上影响了大通商城的经营。程度上影响了大通商城的经营。第三部分：区域商业环境第三部分：区域商业环境1.大通大通购物中心物中心2.上百万和城上百万和城3.大通商城大通商城4.上百第一百上百第一百货5.解放路步行街解放路步行街35第三部分：区域商业环境第三部分：区域商业环境第三部分
30、：区域商业环境第三部分：区域商业环境第三部分：区域商业环境第三部分：区域商业环境n第一百货位于解放路商业街末端，定位中档，为综合性百货，是上第一百货位于解放路商业街末端，定位中档，为综合性百货，是上虞历史最久的百货店，和大通商城并列为上虞营业状况最好的商场。虞历史最久的百货店，和大通商城并列为上虞营业状况最好的商场。n第一百货商场装饰老旧，店面形象一般，间接影响了入驻品牌档次，第一百货商场装饰老旧，店面形象一般，间接影响了入驻品牌档次，另外，四楼电器在一定程度上隔绝了五楼运动业态的客流的导入，商另外，四楼电器在一定程度上隔绝了五楼运动业态的客流的导入，商场三楼女装和五楼出现不连贯性，致使五楼过
31、半面积空置。场三楼女装和五楼出现不连贯性，致使五楼过半面积空置。n随着城北新区商圈的逐步成型和人气集聚，消费者对购物环境和综随着城北新区商圈的逐步成型和人气集聚，消费者对购物环境和综合性商场的要求，未来解放路商圈上的第一百货将受影响。合性商场的要求，未来解放路商圈上的第一百货将受影响。1.大通大通购物中心物中心2.上百万和城上百万和城3.大通商城大通商城4.上百第一百上百第一百货5.解放路步行街解放路步行街38第三部分：区域商业环境第三部分：区域商业环境解放路步行街全长解放路步行街全长650650米，商业街以中低档次服装店为主，另外米，商业街以中低档次服装店为主，另外分布有苏宁、分布有苏宁、K
32、FCKFC、时代广场服装卖场、第二百货大楼、上虞一、时代广场服装卖场、第二百货大楼、上虞一百百货等商家。百百货等商家。第三部分：区域商业环境第三部分：区域商业环境p解放路商业街业态多为服饰，除上虞一百经营情况良好解放路商业街业态多为服饰，除上虞一百经营情况良好外，其余服饰店由于租金攀升，经营收益降低。外，其余服饰店由于租金攀升，经营收益降低。编号编号楼层楼层商户名称商户名称使用面积（）使用面积（）单位租金单位租金（元（元/ / 月）月）11F真皮皮鞋2758021F意大利老人头2758031F贝斯沃卡3246941F特步40417p其主流租金达其主流租金达450-550450-550元元/ /
33、 月，月，商铺主力铺位集中在商铺主力铺位集中在25-5025-50的的区间，面积为区间，面积为3m*9m3m*9m、4m*8m4m*8m、4m*10m4m*10m、6m*9m6m*9m。p其次，档次区别不明显、客户定位雷同，其次，档次区别不明显、客户定位雷同，呈低层次的价呈低层次的价格竞争，陷入价格战的恶性循环格竞争，陷入价格战的恶性循环使得解放路人气惨淡。使得解放路人气惨淡。第三部分：区域商业环境第三部分：区域商业环境n第一部分：上虞概况第一部分：上虞概况n第二部分：宏观经济状况第二部分：宏观经济状况n第三部分：区域商业环境第三部分：区域商业环境n第四部分：项目多向定位目录目录第四部分：项目
34、多向定位第四部分：项目多向定位 综合考评项目所在区域商业现状、未来发展趋势、商业竞争状况以及项目自身的交综合考评项目所在区域商业现状、未来发展趋势、商业竞争状况以及项目自身的交通、规模等因素，本项目可从以下两种定位思路来进行突破通、规模等因素，本项目可从以下两种定位思路来进行突破。定位思路一：定位思路一：一层：精品展示一层：精品展示+咖啡吧咖啡吧二层：店中店二层：店中店+日韩料理日韩料理三层：男士馆三层：男士馆+女士馆女士馆+简餐简餐+特色餐饮特色餐饮+火锅火锅四层：主题餐饮四层：主题餐饮+美食广场美食广场+会所会所定位思路二：定位思路二：一层：精品百货一层：精品百货+女性主题店女性主题店二层
35、：精品展示二层：精品展示+便捷式快餐便捷式快餐三层：特色餐饮三层：特色餐饮+火锅火锅+烧烤烧烤+简餐简餐四层：主题餐饮四层：主题餐饮+美食广场美食广场+沐足沐足F1：精品展示+咖啡吧第四部分：第四部分：项目多向定位目多向定位定位思路一定位思路一定位思路一定位思路一F2：店中店+日韩料理第四部分：项目多向定位第四部分：项目多向定位定位思路一定位思路一定位思路一定位思路一F3：男士馆+女士馆+简餐+特色餐饮+火锅第四部分：项目多向定位第四部分：项目多向定位定位思路一定位思路一定位思路一定位思路一F4：主题餐饮+美食广场+会所第四部分：项目多向定位第四部分：项目多向定位定位思路一定位思路一定位思路一定位思路一F1：精品百货+女性主题店第四部分：项目多向定位第四部分：项目多向定位定位思路二定位思路二定位思路二定位思路二F2：精品展示+便捷式快餐第四部分：项目多向定位第四部分：项目多向定位定位思路二定位思路二定位思路二定位思路二F3：特色餐饮+火锅+烧烤+简餐第四部分：项目多向定位第四部分：项目多向定位定位思路二定位思路二定位思路二定位思路二F4：主题餐饮+美食广场+沐足第四部分：项目多向定位第四部分：项目多向定位定位思路二定位思路二定位思路二定位思路二汇报结束！
