中国铁建9月大连市甘井子区区域市场研究的报告

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1、大连市甘井子区区域市场研究报告中国铁建地产集团大连筹备处2011年9月报告框架第一部分：区域解读1、区域简述2、区域认知3、区域配套4、区域交通5、自然资源6、城市功能7、区域规划第二部分：区域市场1、土地市场分析2、商品住宅市场分析3、板块划分4、各板块分析5、各板块价值梳理第一部分：区域解读1、区域简述2、区域认知3、区域配套4、区域交通5、自然资源6、区域规划1、区域简述区域概况甘井子区位于大连市城乡结合部，呈马蹄形环抱市区。东北与金州区、开发区接壤，南与沙河口区为邻，西南与旅顺口区毗连。区域规模面积452平方公里，常住人口74万。甘井子区区域面积市区中最大，是城市发展战略中连接城市北部

2、与西部的衔接带。第一部分：区域解读2、区域认知第一部分：区域解读城市传统工业基地，大中型工厂聚集。起步晚，发展快，发展不均衡。大连机车车辆工厂粉末冶金厂大连利达军嫂工厂大连化工三洋压缩机公司第二工厂应达精密模具制造公司冲压工厂教育、医疗设施配套丰富，但多集中于甘中区域，分布不均衡。3、区域配套第一部分：区域解读辽南骨伤医院甘井子中医医院第四医院大化医院大连结核病医院第七医院金二小学海北路小学松山小学新甘井子小学鹏辉小学周水子小学新华小学南华小学19中学30中学80中学3、区域配套第一部分：区域解读超市、百货等大型卖场众多，并已形成多个区域性商圈的布局，满足整个区域日常生活需求。红星美凯龙马栏广

3、场沃尔玛新玛特华联安盛华南家居大世界金三角华南广场4、区域交通第一部分：区域解读区域公交系统发达，与市区的通达性较强。408路410路503路6路5、自然资源第一部分：区域解读西山水库作为市内最大淡水湖，山水、湿地等优越自然资源使得区域认可度高，居住价值大幅度提升。6、城市功能第一部分：区域解读中山区：城市商贸商务区西岗区：行政文化中心沙河口区：传统居住区甘井子区：工业聚集区“两城四区”布局定位：通过综合配套改革升级，建设成大连市“现代化国际化中心城区”两城：大连体育新城大连生态科技创新城四区：大连北部商业区大连空港商务区大连西城国际旅游商务区大连湾临海装备制造业聚集区7、未来规划第一部分：区

4、域解读大连地铁线路图大连地铁线路图城市西拓北进战略中最大受益者，地铁1、2号线作为连接城市老城区与新城区的主动脉，其建成将带来区域内配套、城市建设、人口流入的全面提速。7、未来规划第一部分：区域解读1号线贯穿城市东西方向，西起旅顺，东至金州。2号线贯穿城市南北方向，北起甘井子，南至中山区。1号线2号线第二部分：区域市场1、土地市场分析2、商品住宅市场分析3、板块划分4、各板块分析5、各板块价值梳理5,087,6084,513,4629,979,1886,315,7754,878,8124,589,4859,915,4536,255,8241,8082,3472,9702,592供应建筑面积(M

5、)成交建筑面积(M)成交均价(元)08年09年10年11年1-7月03,000,0006,000,0009,000,00012,000,00001,0002,0003,0004,000土地供求及成交均价示意图1、土地市场分析供求关系第一部分：区域解读区域土地市场供求平衡，供需逐年放量，未受市场大势冲击。11年1-7月供求量均达到10年全年总量的60%以上，预计今年总量将创新高。成交均价略有下浮，在2300-3000元/平米之间浮动。954,606316,3251,958,900653,140538,195316,3251,958,900427,540538,195316,3251,958,90

6、0427,5405,087,6084,513,4629,979,1886,315,775中山区西岗区沙河口区甘井子区08年09年10年11年1-7月0%25%50%75%100%市内四区土地供应示意图1,040,6042,353,8805,122,140470,45054,916531,977960,090561,000538,195316,3251,958,900427,5404,878,8124,589,4859,915,4536,255,824中山区西岗区沙河口区甘井子区08年09年10年11年1-7月0%25%50%75%100%市内四区土地成交示意图1、土地市场分析供求关系第一部分：

7、区域解读土地供应量及成交量均达到市内四区总量的60%以上。2011年1-7月更是占到了75%，随着其他区域土地资源的日益稀缺，甘井子区城市建设全面提速。1,8082,3472,9702,59229.83%26.52%-12.72%成交均价(元)涨幅08年09年10年11年1-7月01,0002,0003,0004,0000%10%20%30%40%-10%-20%成交价格示意图1、土地市场分析成交价格第一部分：区域解读08年09年10年11年1-7月02,0004,0006,0008,000中山区西岗区沙河口区甘井子区市内四区价格水平受大势影响，开发商放缓拿地速度，使得11年1-7月成交土地价

8、格出现13%左右的下浮。土地成交价格明显低于其余市内三区，后续上升空间大。2198433118126616348551054678149098228321351972827117188059967072935610886供应面积(M)成交面积(M)成交均价(元/M)2008年2009年2010年2011年1-7月050000010000001500000200000025000003000000030006000900012000商品住宅供求及成交均价示意图2、商品住宅市场分析供求关系第一部分：区域解读自09年起，区域市场一直处于供不应求的局面，供求比在0.80.9间浮动，09年更是达到0.5

9、。成交均价一路上扬。11年1-7月区域商品住宅成交均价突破万元大关，达到10886元/平米。5996707293561088617.95%32.30%16.35%成交均价(元/M)涨幅2008年2009年2010年2011年1-7月0300060009000120000%10%20%30%40%成交均价示意图08年09年10年11年1-7月03,0006,0009,00012,00015,00018,000中山区西岗区沙河口区甘井子区年成交价格实现“三级跳”，年增幅在14%32%。价格增长轨迹与其余市内三区相似，10年之后更表显出了强劲的上升势头，但整体水平仍有加大差距。2、商品住宅市场分析成

10、交价格第一部分：区域解读08年09年10年11年1-7月5060708090100110120130140150160170中山区西岗区沙河口区甘井子区2、商品住宅市场分析套均面积第一部分：区域解读甘井子区套均面积在8090平米之间，远低于其他三区。呈现出明显的刚需市场特征。高性价比成为城市外溢人群及外来人口置业的首选之地。核心版块城市主要功能区，承担了城市主要的功能特性甘中板块：城市副中心机场新区板块：甘井子区行政服务中心南关岭板块：交通运输中心辅助版块城市扩张区域，多数伴随着城市扩张和外来产业、城市外溢人口流入形成西山板块：自然景观的需求甘北板块：城市普通居住区甘西北板块：以自然景观的需求

11、大纺板块：城市配套资源西山板块机场新区板块甘西北板块甘中板块甘北板块南关岭板块大纺板块3、板块划分第一部分：区域解读 区域特征：位于甘井子区西北部，距离市中心约5公里，连接机场新区板块、甘西北板块，甘北板块，享有众多规划利好。区域配套已趋于成熟，随着城市外 扩进程的加速，地段价值将越发凸显。西山板块机场新区板块甘西北板块甘中板块甘北板块南关岭板块大纺板块4、各板块分析甘中板块第一部分：区域解读388813256223180619236650874560944588507872203174供应面积(M)成交面积(M)2008年2009年2010年2011年1-7月0200000400000600

12、0008000001000000区域商品住宅市场供求关系示意图5208577076471100910.79%32.53%43.96%成交均价(元/M)涨幅2008年2009年2010年2011年1-7月0300060009000120000%10%20%30%40%50%区域商品住宅市场成交均价及涨幅区域市场：甘中板块呈现明显供不应求，供求比在1:3左右。11年1-7月由于价格涨幅过高，性价比优势转弱，供求关系呈现基本持平。成交价格连续两年增幅超过30%。11年1-7月更是突破11000元/平米，增幅达到44%，未受市场大势影响。第一部分：区域解读4、各板块分析甘中板块124351。沿海鉴筑2

13、。远洋自然3。钰桥中央庭院4。远洋广场5。枣园万象77。朗香小镇66。鑫汇茗苑第一部分：区域解读项目分布4、各板块分析甘中板块项目名称项目地址产品类型 容积率建筑面积()规划户数(户)开发商开盘时间已售面积已售套数最新成交均价(元/)沿海鉴筑华北路南侧，华东路西侧高层3.1170,000656（当期）北方沿海房地产开发(大连)有限公司2010-9-2250,0176079,761远洋自然华东路西侧,南关岭镇南关岭村多层高层联排1.94105,000940勋业(大连)置业有限公司2010-6-1499,29188910943钰桥中央庭院一期中华路南侧、东北路西北侧多层小高层高层1.834,410

14、365大连百思泰房屋开发有限公司2011-4-1610,2951611,770远洋广场中华路南,山东路西高层3.4258,0603,000远洋地产有限公司;大连汇洋置业有限公司2011-1-2097,8041,13212,907枣园万象华东路60号(天河路车站西侧)小高层3.554,682656大连万象房地产开发有限公司2010-12-2616,01020512,170鑫汇茗苑华东路30中旁多层，小高层1.8253,000566大连源隆房地产开发有限公司2010-11-2912,26015812,356朗香小镇丰收路274号小高层1.4926,800350大连壹高房地产发展有限公司2010-1

15、1-2820,40624312,197第一部分：区域解读项目信息：随着区域的快速成熟，容积率较高的高层已成为市场主流产品。4、各板块分析甘中板块土地名称属性项目地址容积率总建面()出让时间开发商楼板价(元/)大城(2011)-2号住宅中华路北侧、山东路两侧4.02682,0002011/3/23超智资源项目公司3428.15大城(2011)-1号住宅中华路北、华东路西6345,0002011/3/23大连红星美凯龙3150.72(2010)-42号地 住宅;公建 工兴街东北路以东、东方路以南2.59455,5102010/9/28 北京天麟房产开发有限公司4329.56(2010)-45号地

16、住宅;公建 工兴街东北路以东、东方路以南2.25402,0402010/9/28商邦有限公司4933.39(2010)-43号地 住宅;公建 工兴街东北路以东、东方路以南2.05402,0402010/9/28创盛控股有限公司5926.6(2010)-41号地 住宅;公建 工兴街东北路以东、东方路以南2.18429,4302010/9/28 北京远坤房产开发有限公司5230.75(2009)-17号地住宅中华路南侧、东北路西侧1.8119,5202009/8/6百思泰房屋开发有限公司2250.33第一部分：区域解读4、各板块分析甘中板块潜在竞争：09年至今出让仍未形成销售的土地量在270万平米

17、左右。加上在售项目未售部分，总量在300万平米以上。第一部分：区域解读4、各板块分析甘中板块代表项目：远洋自然、远洋广场开发商远洋地产项目地址甘井子华东路西侧、东联路北端占地面积5.4万平方米建筑面积10.5万平方米容积率1.94绿化率36%总户数937户停车配比1:0.85产品形式高层；多层；别墅户型面积高层：70-160一室至三室，别墅210-260装修标准毛坯开盘时间2010-06-14入住时间2009-12-31物业管理费高层1.38元/m/月；别墅：2.98元/m/月最新成交价格高层：10943元/平；别墅：29700元/平1、基本信息远洋自然2、整体规划远洋自然项目分两期推出：一期

18、为：1-9#、13#、14#二期为：10-12#3、产品设计远洋自然户型面积套数(套)配比(%)一房70-9012013.68二房70-11044150.29三房90-16023226.45联排210-260849.58住宅主力户型为70-110两室；别墅产品主力户型为210-26077平两室两厅一卫102平两室两厅一卫远洋自然4、成交情况住宅17,913 17,151 21,317 9,7372,006 13,610 3,0211,56724125430076871949,4499,6329,7089,7319,136 10,097 10,879 10,185 8,802 11,191 10

19、,975 9,5369,023 10,943成交面积()成交均价(元/)10.710.810.910.1010.1110.1211.111.211.311.411.511.611.711.805,00010,00015,00020,00025,00002,0004,0006,0008,00010,00012,0002011年8月成交均价为10943元/m2。2010年7月至8月总成交841套（87474m2），月均成交70套（7290m2）远洋自然4、成交情况别墅6,9351,48473869721949924649969522020,662 20,794 19,684 22,848 29,1

20、64 22,633 23,690 23,391 26,877 29,700成交面积()成交均价(元/)10.910.1010.1111.211.311.411.511.611.711.802,0004,0006,0008,000010,00020,00030,00040,0002011年8月成交均价为29700元/m2。2010年9月至8月总成交51套（12232m2），月均成交5套（12232m2）开发商远洋地产项目地址甘井子华南广场以西，中华西路占地面积7.4万平方米建筑面积25.8万平方米容积率3.4绿化率36%总户数3000户停车配比1:1产品形式2431层的住宅；30层的精装修公寓户

21、型面积住宅68-136，公寓43-56装修标准毛坯开盘时间2010-12-25入住时间2012-10-31物业管理费1.68元/m/月最新成交价格高层：12586元/平1、基本信息远洋广场2、整体规划远洋广场1234567891410121811131516141417A区：1-9#B区：12-15#C区：10、11#D区：16、17#18#为公寓产品；16#、17#楼为底一层公建；18#底一层、二层为公建。3、产品设计远洋广场住宅共2368套公寓共392套；主力产品为70-80平两室两厅户型。产品类型单套户型面积（）套数(套)套数比例住宅48.95582.10%63.8969.6468224

22、.71%70.3678.7358421.16%80.9787.6542815.51%107301.09%113.02114.1934412.46%125.31465.29%134.17963.48%公寓43-5639214.20%合计2760100.00%3、产品设计远洋广场64平两室两厅一卫70两室两厅一卫3、产品设计远洋广场公寓30层，4梯14户，面积区间为43-55平；2011年9月3日开盘，推出5、10、15、16、20、24、25楼层产品。24,0913,73919039,26210,02020,50211,79611,34811,28310,80812,38112,71512,90

23、712,586成交面积()成交均价(元/)11.211.311.411.511.611.711.8010,00020,00030,00040,00050,00010,00011,00012,00013,00014,0004、成交情况远洋广场2011年8月成交均价为12586元/m2。2011年2月至8月总成交1256套（109600m2），月均成交180套（15657m2）甘北板块：市区与开发区之间，距离中心城区18公里。区域内商业配套欠缺，多为保 障性住房，暂时尚无知名品牌开发商进驻该区域。在售商品房项目产品品 质、客群素质均相对较低，低价值区域的形象认知短期难以扭转。西山板块机场新区板块甘

24、西北板块甘中板块甘北板块南关岭板块大纺板块第一部分：区域解读4、各板块分析甘北板块137120042861191465832512255835687588293供应面积(M)成交面积(M)2008年2009年2010年2011年1-7月050000100000150000200000250000区域商品住宅市场供求关系示意图523564147249767622.52%13.02%5.89%成交均价(元/M)涨幅2008年2009年2010年2011年1-7月0250050007500100000%5%10%15%20%25%区域商品住宅市场成交均价及涨幅第一部分：区域解读区域市场：甘北板块历年

25、供应面积均较少。11年1-7月供应放量，但受区域价值影响，成交情况不甚理想。成交价格低、涨幅较慢。11年1-7月成交价格仅为7600元/平米，增幅也仅为6%，受市场影响严重。4、各板块分析甘北板块11。丽湾海景2。半岛泉水3。鲲达盐岛湖23项目分布第一部分：区域解读4、各板块分析甘北板块项目名称项目地址产品类型 容积率 建筑面积() 规划户数(户)开发商开盘时间 已售面积 已售套数最新成交均价(元/)丽湾海景金湾路和振连路交汇处多层小高层1.785,355700大连新安房地产开发有限公司2011-1-225,1603656,783半岛泉水欣座泉水前盐光明路西侧小高层1.5279,000750大

26、连半岛集团房地产开发有限公司2010-11-626,79835810,355鲲达盐岛湖泉水前盐振兴路南侧小高层高层2.1546,0002,400大连鲲达房地产开发有限公司2011-4-731,5453727,377项目信息第一部分：区域解读4、各板块分析甘北板块土地名称属性项目地址容积率 总建面()出让时间开发商楼板价(元/)大城(2011)-24号地住宅大连湾街道前关村2.15347,0002011/7/11丰达房地产开发有限公司2047.52大城(2011)-29号地住宅大连湾街道大连湾村298,9012011/7/11海华房地产开发有限公司2364.08大城(2011)-27号地住宅大连

27、湾街道68中南3.78135,8752011/7/11 华瑞格房地产开发有限公司1622.3大城(2011)-26号地住宅大连湾街道前关村1.9207,3722011/7/11 金牛投资（香港）有限公司2209.07大城(2011)-25号地住宅大连湾街道前关村1.34249,1002011/7/11 金牛投资（香港）有限公司2135.01(2010)-50号地住宅泉水新区振兴路南侧2.47154,5872010/12/29鲲达房地产开发有限公司1293.77(2009)-38号地住宅;公建 金湾路和振连路交汇处1.785,3552010/1/13新安房地产开发有限公司1733.93(2009

28、)-34号地住宅;公建大连湾街道大连湾村2.3677,0902009/12/21融汇置业有限公司1830潜在竞争：09年至今出让仍未形成销售的土地量在200万平米左右。加上在售项目未售部分60万平米，总量在260万平米以上。第一部分：区域解读4、各板块分析甘北板块第一部分：区域解读4、各板块分析甘北板块代表项目：鲲达盐岛湖开发商远洋地产项目地址甘井子泉水前盐振兴路南侧占地面积26万平方米建筑面积54.6万平方米容积率2.1绿化率30%总户数2400户（当期）停车配比1:1产品形式高层户型面积60-150一室至三室装修标准毛坯开盘时间2011-4-7入住时间2011-12-31物业管理费0.9元

29、/m/月最新成交价格高层：7971元/平1、基本信息鲲达盐岛湖2、整体规划鲲达盐岛湖项目一期共9栋24层高层，19栋8-13层小高层。3、产品设计鲲达盐岛湖60-110两室是项目主力产品。户型面积套数(套)配比(%)一房60-701389.59二房60-110104172.34三房120-15026018.0789平两室两厅一卫127平三室两厅一卫4、成交情况鲲达盐岛湖27,3314,2147,3357,3657,3777,971成交面积()成交均价(元/)11.611.711.805,00010,00015,00020,00025,00030,0007,1007,4007,7008,0008

30、,3002011年6月成交均价为7971元/m2。2011年6月至8月总成交462套（38880m2），月均成交154套（12960m2）西山板块机场新区板块甘西北板块甘中板块甘北板块南关岭板块大纺板块第一部分：区域解读甘西北板块：属于城市新兴发展区域，距离中心城区13公里。区域型配套设施相对落后， 交通设施较少，通达性较弱。在万科品牌开发商的带领下，板块近两年产品品质得到提升，性价比高。4、各板块分析甘西北板块011890018627314147162113184197278012135429供应面积(M)成交面积(M)2008年2009年2010年2011年1-7月050000100000

31、150000200000250000300000区域商品住宅市场量价关系示意图5470625091361028914.26%46.18%12.62%成交均价(元/M)涨幅2008年2009年2010年2011年1-7月0300060009000120000%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%区域商品住宅市场成交均价及涨幅第一部分：区域解读区域市场：甘北板块历年供应面积较为稳定。11年1-7月供求比下降，呈现供需平衡状态。交情况不甚理想。成交价格破万元。11年1-7月成交价格为10200元/平米，增幅实现12.6%，受市场影响较小。4、各板块分析甘西北板块1234561。

32、万科魅力之城2。艾维尼小城3。易和领秀滨城4。中冶蓝城5。运达诺维溪谷6。合和美家7。亿达春田7第一部分：区域解读区域分布4、各板块分析甘西北板块项目名称项目地址产品类型容积率建筑面积()规划户数(户)装修标准(元/)开发商开盘时间已售面积已售套数最新成交均价(元/)万科魅力之城甘井子宜居园25号小高层高层1.7440,0004,500800大连万科魅力之城开发有限公司2010-1-1350,0004,10011,595艾维尼小城辛寨子街道砬子山村多层小高层1.5180,0001,799大连新星房地产开发有限公司2010-5-1570,4071,00411,101易和岭秀滨城辛寨子街道砬子山村

33、董屯多层小高层1.3309,6473,600大连易和房地产有限公司2010-8-1538,5564659,890中冶蓝城甘井子辛寨子街道701终点站小高层1.248,3000大连中冶京诚置业有限公司2011-09-39500（报价）运达诺维溪谷一期旅顺北路由家村多层小高层1239,3902,500大连运昇房地产开发有限公司2011-6-182,5002411,065和合美家泡崖街道玉浓街，405终站多层小高层2.247,000580大连乾元房地产开发有限公司2010-9-1125,2013229,196亿达春田甘井子区政府以西多层小高层别墅11,350,0001,8181,380亿达集团大连科

34、技城发展有限公司2011-7-24-12,000第一部分：区域解读项目信息：多层及小高层成为市场主流产品，万科低价高品质的产品优势使该区域成为性价比最高的板块之一。4、各板块分析甘西北板块潜在竞争：09年至今出让仍未形成销售的土地量在140万平米左右。加上在售项目未售部分250万平米，总量在390万平米以上。第一部分：区域解读4、各板块分析甘西北板块土地名称属性项目地址容积率 总建面()出让时间开发商楼板价(元/)大城(2011)-23号地住宅土羊高速路南、规划山东路东侧1.2121,9202011/7/11大连亿城股份有限公司2439.96大城(2011)-31号地住宅营城子街道金龙寺土羊高

35、速公路北侧1.25148,4002011/7/11泰铬投资发展有限公司1936.99大城(2011)-30号地住宅营城子街道金龙寺土羊高速公路北侧1.35244,6472011/7/11泰一房地产开发有限公司1936.01大城(2011)-21号地住宅土羊高速路南、规划山东路东侧1.2144,4802011/7/11大连亿城股份有限公司2539.8大城(2011)-22号地住宅土羊高速路南、规划山东路东侧1.2152,5202011/7/11大连亿城股份有限公司2536大城(2011)-3号住宅辛寨子街道小辛寨子村1.5318,7002011/3/23鹏生房地产开发有限责任公司三鼎房地产有限公

36、司3600大高(2010)-48号地 住宅;公建配套辛寨子街道商务学院西侧1.9298,0812010/9/28耕海置业有限公司瑞泰祥房地产有限公司2918.67第一部分：区域解读4、各板块分析甘西北板块代表项目：魅力之城魅力之城1、基本信息开发商大连万科魅力之城开发有限公司项目地址甘井子区辛寨子街道前革村占地面积22万平方米建筑面积44万平方米容积率2绿化率45%总户数4500户停车配比1:1产品形式小高层；高层户型面积80两室m；90m三室装修标准800元/平开盘时间2009-3-28入住时间2010-7-30物业管理费1.5元/平/月最新成交价格11295元/平2、整体规划一期二期一期共

37、254000平米，主力户型为70-95两室和80-120三室；二期共178000平米，主力户型为70-90两室和80-90三室。魅力之城户型面积套数(套)配比(%)二房70-95174679.63%三房80-12048220.37%项目以面积适中的首置及改善型产品为主，80-100平米两室与100-130平米三室是主力户型。76平米两室两厅一卫117平米三室两厅一卫3、产品设计魅力之城4、成交情况79315,848 6,12162116,662 18,330 3,423 32,234 17,802 1,270 12,421 42,06734510,037 4,8435,183 16,668 3

38、4,209 28,780 4,4111,6431,907 26,884 3,420 14,149 17,294 4,3417,9786,6126,4886,3776,4856,7706,8988,0048,3869,0578,0569,4099,831 11,170 10,540 9,828 10,281 9,7869,8599,991 10,142 10,781 14,868 10,668 11,409 11,202 10,946 11,595 11,295成交面积()成交均价(元/)09.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1210.110.310.410.

39、510.610.710.810.910.1010.1110.1211.111.211.311.411.511.611.711.8015000300004500004,0008,00012,00016,0002011年8月成交均价为11295元/m2。2009年4月至今总成交4150套（350000m2），月均成交143套（12058m2）魅力之城西山板块机场新区板块甘西北板块甘中板块甘北板块南关岭板块大纺板块第一部分：区域解读机场板块：位于甘井子区西北部，距离市中心约7公里，属于城市新兴发展区域。尚未形成大规模商圈，配套尚在完善中，借助机场改造等利好信息发展迅速，升值潜力大。4、各板块分析机场

40、板块3417011166051449741191656012831433423948491741供应面积(M)成交面积(M)2008年2009年2010年2011年1-7月0100000200000300000400000区域商品住宅市场量价关系示意图8445889910876155315.38%22.22%42.80%成交均价(元/M)涨幅2008年2009年2010年2011年1-7月0400080001200016000200000%10%20%30%40%50%区域商品住宅市场成交均价及涨幅第一部分：区域解读区域市场：供应量平稳。售价格影响，11年1-7月成交量下降明显。第五郡的销售带

41、动整个区域价格的上扬，致使11年1-7月成交价格增幅达到43%，是成交量下降的主要原因。4、各板块分析机场板块13241。第五郡2。美树日记3。城市印象4。鑫境界第一部分：区域解读区域分布4、各板块分析机场板块项目名称项目地址产品类型容积率建筑面积()规划户数(户)装修标准(元/)开发商开盘时间已售面积已售套数最新成交均价(元/)第五郡三期甘井子区逸林园71号多层小高层1.24199,7972,300大连亿达美加房地产开发有限公司2010-10-2465,43354414,736美树日记二期甘井子区圣林南园37号多层小高层别墅1.13101,759900大连广泰房屋开发有限公司2011-7-9

42、67,33969313,020城市印象甘井子区虹彩东园9号小高层1.74100,000870大连建园房地产开发有限公司2010-4-2371,08071711,179鑫境界甘井子区贤林园20N号小高层2.469,1731,207600大连鑫奇房地产开发有限公司2009-2-2856,3489589,800第一部分：区域解读项目信息：多层及小高层成为市场主流产品，政策及高舒适度产品是该区域成为最受关注的区域之一。4、各板块分析机场板块西山板块机场新区板块甘西北板块甘中板块甘北板块南关岭板块大纺板块第一部分：区域解读西山板块：距离市中心直线距离7公里，区域内尚无成熟商业配套。自然条件优越，目前万科

43、、中体等大型开发商已进驻。 4、各板块分析西山板块21500125587312930136738161589304762238386123334供应面积(M)成交面积(M)2008年2009年2010年2011年1-7月0100000200000300000400000区域商品住宅市场量价关系示意图76457542899311288-1.35%19.24%25.52%成交均价(元/M)涨幅2008年2009年2010年2011年1-7月0300060009000120000%10%20%30%-10%区域商品住宅市场成交均价及涨幅第一部分：区域解读区域市场：近两年供应量较为平稳，未出现明显供求

44、失衡的局面。11年1-7月成交价格增幅为26%，达到11288元，保持良好的上升趋势。4、各板块分析西山板块1231。万科溪之谷2。中体奥林匹克花园3。亚联翡翠春城第一部分：区域解读区域分布4、各板块分析西山板块项目名称项目地址产品类型容积率 建筑面积()规划户数(户)开盘时间开发商已售面积已售套数最新成交均价(元/)万科溪之谷三期红旗街道柳树村小高层高层1.0770,3806002009-8-15大连万科城置业有限公司54,77157510,080中体奥林匹克花园山语湖二期西郊森林公园（原西郊度假村内）多层小高层联排0.631,1113102010-9-12大连乐百年置业有限公司25,125

45、26711,365翡翠春城西郊国家森林公园中金柳路东段小高层高层3.16101,0311,2002010-5-29大连亚联房地产开发有限公司63,53781210,359第一部分：区域解读项目信息4、各板块分析西山板块第一部分：区域解读4、各板块分析西山板块潜在竞争：09年至今出让仍未形成销售的土地量在50万平米左右。加上在售项目未售部分6万平米，总量在56万平米左右。土地名称属性项目地址容积率 总建面()出让时间开发商楼板价(元/)大城(2011)-18号地住宅红旗街道湾家村2.43418,3172011/7/11 大连保利红旗房地产开发有限公司3172.43大城(2011)-13号地住宅红

46、旗街道柳树村1.25113,3002011/7/5大连万科城置业有限公司立科牡丹私人项目公司4091.62第一部分：区域解读4、各板块分析西山板块代表项目：万科溪之谷万科溪之谷1、基本信息开发商大连万科城置业有限公司项目地址甘井子区西山水库西侧红凌路转金柳路直达占地面积24万平方米建筑面积25万平方米容积率1.05绿化率82%总户数3300户停车配比1:1产品形式多层；小高层；高层；别墅户型面积80两室m；90m三室装修标准毛坯开盘时间2007-9-15入住时间2011-12-31物业管理费1.5元/平/月最新成交价格住宅10279元/平；别墅13597元/平项目分四期开发，1、2期产品为多层

47、产品，3期为小高和高层产品，4期为小高层产品，另有355套别墅。会所会所风情风情商业商业街街万科溪之谷2、整体规划万科溪之谷3、产品设计分期产品形式户型面积备注一期多层两室、三室127-148二期多层+小高层两室、三室90三期小高层+高层两室93-10693平赠送一间房106平赠送两间房四期小高层+高层两室93-106叠拼、联排200-220项目分四期开发：一期推出低密产品，以稀缺产品及高性价比获取市场认知；二期配以部分小高层，针对部分认可区域的刚需人群；三、四期以市场主流户型为主，结合赠送面积这一概念吸引市场关注。93平米两室两厅一卫93平米两室两厅一卫万科溪之谷4、成交情况13,19836

48、31,710 18,7364894,2339621,200 3,669 3,169 3,462 1,838 1,742 1,9069,436 9,667 9,398 9,579 9,715 10,215 10,202 10,284 10,126 10,051 10,120 10,502 10,080 10,279成交面积()成交均价(元/)10.410.510.910.10 10.11 10.1211.111.211.311.411.511.611.711.804,0008,00012,00016,00020,0009,0009,4009,80010,20010,6002011年8月成交均价为

49、10279元/m2。2010年4月至今总成交594套（56677m2），月均成交35套（3334m2）第一部分：区域解读南关岭板块：目前区域市场基本属于空白，但借助新火车站进驻这一利好，未来具备 较大的升值潜力。西山板块机场新区板块甘西北板块甘中板块甘北板块南关岭板块大纺板块4、各板块分析南关岭板块 大纺板块：早期为工业厂房聚集地，近几年随着城市快速外扩，区域内搬迁改造工 程已经完成，市场呈现饱和。西山板块机场新区板块甘西北板块甘中板块甘北板块南关岭板块大纺板块第一部分：区域解读4、各板块分析大纺板块170597928731472131110013307924142018483994342供应

50、面积(M)成交面积(M)2008年2009年2010年2011年1-7月050000100000150000200000250000300000区域商品住宅市区域商品住宅市场供求供求关系示意关系示意图7883866610355111259.93%19.49%7.44%成交均价(元/M)涨幅2008年2009年2010年2011年1-7月0300060009000120000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%区域商品住宅市区域商品住宅市场成交成交均价及均价及涨幅幅第一部分：区域解读区域市场：隶属于西岗区，供应量明显萎缩，供需严重失衡。11年1-7月成交价格增幅为7

51、.44%，达到11125元，主要是在售项目较少所致。4、各板块分析大纺板块1231。万亿香橙2。壹品天城3。骏达绅士花园第一部分：区域解读区域分布4、各板块分析大纺板块项目名称项目地址产品类型容积率 建筑面积()规划户数(户)开盘时间开发商已售面积已售套数最新成交均价(元/)万亿香橙大连市甘井子区东纬路34号小高层611,1001962011-2-26大连万亿房地产开发有限公司9,4341509,980壹品天城大连市甘井子区西南路西侧小高层1.7183,9392,0622010-5-30大连友谊合升房地产开发有限公司160,4881,72013,073骏达绅士花园大连市甘井子区促进路170号多

52、层小高层1.820,0001752011-8-20大连大骏达房地产开发有限公司-11800第一部分：区域解读项目信息4、各板块分析大纺板块甘中板块大纺板块区域已完全成熟，供应少、售价高的市场特征明显，市场认可度高。机场板块作为甘井子区行政服务中心是最具发展的板块，目前处于快速发展期，预计短期价格提升幅度将超过其他板块。西山板块甘北板块甘北板块无明显产业支持，传统认可度较低，虽具备一定生活配套及氛围，却很难实现价值最大化。但随着城市化外扩的加速，其地理位置优势将越发明显。西山板块依靠其稀缺的城市水景资源已经在市场形成了一定的市场认可度。甘西北板块南关岭板块甘西北板块虽发展较快，但城市基础设施建设落后，目前无大型商圈配套，交通欠发达。南关岭板块借助新火车站的新建将打造交通运输中心，长远期发展看好，但短期很难实现质的变化。第一部分：区域解读5、各板块价值梳理