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1、Code of this report | 1 Copyright Beijing Centaline2011本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。湖的居住理想湖的居住理想天津武清县天和城D、J地块初步定位及产品建议北京中原住宅部技术中心Beijing.02.2011Code of this report | 2 Copyright Beijing Centaline20111234项目背景分析武清房地产市场分析D、J地块初步定位规划布局及产品建议方案架构Code of this report | 3 Copyright Beijin
2、g Centaline2011项目背景分析项目背景分析Part 1政策分析武清区宏观环境分析项目本体分析Code of this report | 4 Copyright Beijing Centaline2011政策分析国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。新国八条政策出台，持续房地产市场平稳健康发展p进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。p加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。p调整完善相关税收政策，加强
3、税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。p强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。p严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。p合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有
4、2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。p落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。p坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。1月26日，农历的小年。楼市新政“国八条”瞬间而至，定性了2011年楼市政策基调依然是调控。“新国八条”细则巩固并加强了去年的高压态势。Code of this report | 5 Copyright Beijing Centaline2011文件“落实住房保障和稳定房价工
5、作的约谈问责机制”，并明确了问责的具体范围。“新国八条”将中央对地方政府问责的内容一一列出，与过去的问责制度相比，有了详细考核指标，“年度新建住房价格控制目标”、“新建住房价格上涨幅度”“保障性安居工程目标任务”等内容都是民众可以直接感知的，地方政府调控房价的回旋余地缩小。一：加强问责可操作性文件要求“各城市政府部门合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并向社会公布”。政府部门作为市场的监管者，可以通过政策对市场进行规范和引导，市场价格受政策的影响会产生波动，但成交价格最终取决于供求双方力量的均衡。具体到房地产这样一个细分市场，由政府部门确定新建住房价格的控制目标，可见政府对高房价的容忍程度
6、已经见底。二：行政干预之强前所未有三：抑制需求、限购力度加强四：加大中低价位住房供给文件明确“调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税”、“家庭二套房首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”、“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”。自住或自住兼投资的普通住宅购房者购房不超过5年的，转让住房也将全额征收营业税；对于改善性需求，二套房首付再次提升10个百分点，；明确要求执行限购，在一线城市全面限购后，二三线城市限购政策也将从严。文件提出“各地要通过新建、改建、购买、长期租
7、赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源”、“可以把建制镇纳入住房保障工作范围”、“商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量”、“大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地”。“国八条”首次规定了将建制镇纳入住房保障工作范围，并提出了保障性住房来源。除此之外，土地供给和中低价位的普通商品房供给增加，能够平抑楼市成交价格的上涨。“新国八条”调控总体分为四个层面：p2011年的“新国八条”的出台，预示今年房地产调控没有最严，只有更严。p受到限购的政策影响，本案未来客户将以武清地缘性客户为主、天津城区中高端客户为辅。大量外省办“蓝印”客户和北京投资或改善客户将逐步被挤出
8、市场。备注：蓝印政策是总价在40以上并一次性购房的客户，可获得天津户口。天津高考分数线低，多数购房为外地高考考生。政策分析Code of this report | 6 Copyright Beijing Centaline2011市场应对策略态度手段趋势市场政府痛下杀手，市场向下调整压力大史上最严厉的调控政策必定造就较长的调整周期不排除2011年，政府打出“组合拳”，政策层层叠加。政策高压趋势明显。市场将会受到较大影响，成交量会有所下降，并需要较长时间消化p充分分析客户，深度挖掘项目价值，加快项目推售节奏，降低市场风险。p加快资金回笼速度，迎接即将到来的大规模供地市场，为下一轮房地产上升周期
9、储备资金和土地政策分析Code of this report | 7 Copyright Beijing Centaline2011项目背景分析项目背景分析Part 1政策分析武清区宏观环境分析项目本体分析Code of this report | 8 Copyright Beijing Centaline2011现状概况p武清区现状常住人口87万人，其中城区常住人口26万人，城镇化率45.6%。p武清区土地面积1574平方公里。p现状城镇建设用地83，5平方公里。p武清区农用地比例较高，其中基本农田保护率达到89.6%。p拥有大面积的自然生态斑块大黄堡湿地。武清区宏观环境分析Code of
10、this report | 9 Copyright Beijing Centaline2011空间结构三集中：产业集聚、土地集约、人口集居城乡空间结构“一轴两带八组团”一轴：充实京津城市发展主轴两带：东部小城镇组群发展带西部小城镇组群发展带八组团：新城核心组团和7个小城镇组群集团（王庆坨组团、汊石陈组团、泗城白组团、梅上组团、崔堡组团、大高白河组团、大河旗组团）武清区宏观环境分析Code of this report | 10 Copyright Beijing Centaline2011城市性质规划：规划：武清是京津城市发展主轴上的重要新城，建设成为京津之间的高新技术武清是京津城市发展主轴上
11、的重要新城，建设成为京津之间的高新技术产业基地、现代服务业基地和生态宜居城市。产业基地、现代服务业基地和生态宜居城市。“京津城市发展主轴上的重要新城”武清北部与北京接壤，是天津对外开放的窗口和促进京津联合发展的重要桥梁和纽带，有条件建成京津之间的“明珠新城”、天津的“第一新城”武清区宏观环境分析Code of this report | 11 Copyright Beijing Centaline2011城市性质“京津之间的高新技术产业基地”武清拥有国家级高新技术产业园区，经过15年的发展，形成了新型建材、新材料、电子信息、生物医药、汽车及零配件等支柱产业，为对接滨海新区、融入京津高科技产业带
12、打好基础。规划：规划：武清是京津城市发展主轴上的重要新城，建设成为京津之间的高新技术武清是京津城市发展主轴上的重要新城，建设成为京津之间的高新技术产业基地、现代服务业基地和生态宜居城市。产业基地、现代服务业基地和生态宜居城市。武清区宏观环境分析Code of this report | 12 Copyright Beijing Centaline2011城市性质“现代服务业基地”武清拥有国务院批准的直通海关和交通便利的优势，并正在建设国际保税物流园区，打造京津大通道上的“陆港”。以物流为特色的现代服务业将在武清新城蓬勃发展。规划：规划：武清是京津城市发展主轴上的重要新城，建设成为京津之间的高新
13、技术武清是京津城市发展主轴上的重要新城，建设成为京津之间的高新技术产业基地、现代服务业基地和生态宜居城市。产业基地、现代服务业基地和生态宜居城市。武清区宏观环境分析Code of this report | 13 Copyright Beijing Centaline2011城市性质“生态宜居城市”规划：规划：武清是京津城市发展主轴上的重要新城，建设成为京津之间的高新技术武清是京津城市发展主轴上的重要新城，建设成为京津之间的高新技术产业基地、现代服务业基地和生态宜居城市。产业基地、现代服务业基地和生态宜居城市。武清生态环境良好，境内河道众多，拥有大黄堡湿地、港北森林公园、金泉湖等丰富的自然生态
14、资源，生态环境整体上保持了较好水平，为建成京津之间生态宜居城市创造了有利条件。港北森林公园港北森林公园大黄堡湿地大黄堡湿地金泉湖金泉湖武清区宏观环境分析Code of this report | 14 Copyright Beijing Centaline2011规划目标：实现新城至中心城区外环线、北京五环交通时间不超过30分钟，至滨海新区核心区不超过45分钟，与各新城实现1小时通达，和京津冀主要城市实现3小时通达，和环渤海主要城市实现6小时通达。中心镇、一般镇进入高速公路时间不超过15分钟，中心村、基层村进入二级及二级以上公路时间不超过15分钟。6小时产业圈3小时都市圈1小时通勤圈30分钟生
15、活圈圈交通规划武清区宏观环境分析Code of this report | 15 Copyright Beijing Centaline2011交通规划p区域内规划高速公路9条、19个出入口，一级公路12条，二级公路4条、高速铁路1条、城际铁路2条、城际车站1个、地铁1条、地铁车站7个、其他铁路6条、车站8个，全区路网密度达1.55千米每平方公里。p规划提出冲分利用地铁4号线资源，由北辰引入武清与城际车站相衔接，沿京津城际轨道走向与北京通州地铁相接。p在高村和太子务为首都第二机场预留用地。武清区宏观环境分析Code of this report | 16 Copyright Beijing C
16、entaline2011区内干线公路呈“559”格局，其中：“5”京津滨海新区之间城际交通走廊，包括：京津塘高速公路京津塘高速公路二线、京津公路京津塘高速公路三线+国道112高速公路京福公路+杨北公路“5”武清区过境或对外纵向路，包括：京沪高速公路、京福公路+京福支线、武香公路京津高速联络线+宝武高速、津围公路“9”武清区过境或对外横向路，包括：碱东公路、武宁公路、梅石公路、津永公路、津保高速公路、津月公路、唐廊公路、廊大公路、青龙湾左堤路交通规划武清区宏观环境分析Code of this report | 17 Copyright Beijing Centaline2011产业发展（1）经济
17、发展目标武清区GDP及三大产业比例年度GDP（亿元） 年均增长率（%）三大产业比例（%）20103309:50:412020预计1120预计138:47:45武清区宏观环境分析Code of this report | 18 Copyright Beijing Centaline2011产业发展（2）区域分工新城性质定位产业发展方向通州北京未来发展的新城区和城市综合服务中心，中心城行政办公、金融贸易等职能的补充配套区。行政办公、商务金融、文化、会展顺义连接国际国内的枢纽空港，服务全国、面向世界的临空产业中心和现代制造业基地。现代制造业、商务、物流等临空产业亦庄综合产业新城，辐射带动京津城镇走廊
18、产业发展的区域产业中心。电子、汽车、医药、装备等高新技术与现代制造业、会展、国际交往、体育休闲永乐北京城市远期发展预留空间，京津走廊的重要节点。廊坊环京津地区的市域中心城市，现代化园林城市。高新技术制造业、教育科研、会展旅游业香河工业强县，会展旅游名城和京津之间商品集散物流基地。家具、纸制品等现代制造业、商贸、会展旅游西青汽车产业的重要生产基地，也是天津高新技术、科技教育产业发展的主要地区。汽车等制造业和高新技术产业、科技、教育宝坻“京东第一集”，西部城镇发展带中部的重要节点和现代化新城。现代制造业、商贸新城武清京津城市发展主轴的重要节点现代加工制造业和高新技术产业、休闲、娱乐、商贸、度假、居
19、住、物流等现代服务业武清区宏观环境分析Code of this report | 19 Copyright Beijing Centaline2011产业发展（3）市域分工市总体规划对各新城产业的要求新城主导产业蓟县旅游业、轻加工工业宝坻商贸物流业、现代制造业武清高新技术产业、服务业西青科技、教育和高新技术产业、现代制造业、旅游业静海制造业、物流业津南综合服务、环保产业、加工制造业大港石油化工汉沽旅游、休闲、度假产业宁河加工工业、旅游服务业武清区宏观环境分析Code of this report | 20 Copyright Beijing Centaline2011产业发展（4）产业选择目前
20、武清的支柱产业有电子信息、新型材料、机电装备、生物制药、汽车零部件、自行车、地毯等。经济实力经济总量产业结构经济规模人口条件就业结构消费能力人口素成风险条件交通条件资源禀赋服务环境生活便宜财政能力投资承载研发能力研发投资科技人员科技创意外向经济出口贸易外商投资吸引内资轻加工业（食品加工业；纺织及服装制造业；家具制造业；金属制品业等）石油化学工业（原油加工业；化学原料及化学制品制造业等）现代制造业（通信电子设备制造业；交通运输设备制造业；设备制造业；精密仪器仪表制造业；非金属矿物制品业等）高新技术产业（电子信息；制药业；环保产业；生物工程产业；软件业等）商贸物流业（批发业；零售业；商务；仓储业；
21、航空运输业等）旅游休闲业（住宿业；餐饮业；会展业、旅游度假等）教育和科技服务业（教育：专业技术服务业；科技交流和推广服务业等）文化体育娱乐业（文化传媒业；体育；娱乐业等）武清区宏观环境分析Code of this report | 21 Copyright Beijing Centaline2011产业发展（5）产业布局建立以八大组团为支撑的产业布局结构新城核心组团：以新城为中心，依托武清开发区、国际保税物流园区等产业区以及城际站现代商务园的开发开发建设，重点发展高新技术产业、仓储物流业、现代服务业等。东部小城镇组群发展带上的梅上、崔堡、大河旗3个组团，以发挥湿地、森林、水库资源为着力点，重点
22、发展休闲旅游业，配套发展现代制造业、生态农业。西部小城镇组群发展带上的王庆坨、汊石陈、泗城白、大高白河4个组团，立足现有基础重点发展现代制造业，配套发展仓储物流、现代服务业。武清区宏观环境分析Code of this report | 22 Copyright Beijing Centaline2011国际保税物流园区n武清国际保税物流园区占地2.4平方公里，投资50亿元。将建成立足天津、服务京冀辐射环渤海的国际物流服务基地。n目前已引进的人人乐物流中心项目占地300亩，主要发展现代物流产业。n武清开发区规划面积30平方公里，建区18年来共吸引投资总额400亿元，引入50个国家和地区的注册企业
23、近1000家，其中世界500强企业14家，国内外行业龙头企业50余家，累计实现税收130多亿元。武清开发区n城际站现代商务区总规划面积约4平方公里。京津城际快轨连接北京、天津，武清作为京津城市发展主轴上的重要节点，为现代商务园带来更多发展机会。n现代商务园内以发展现代服务业为主。城际站现代商务园Code of this report | 23 Copyright Beijing Centaline2011房地产发展现状武清区宏观环境分析2009年12月2010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2
24、010年11月2010年12月0200400600800100012001400160018002000010002000300040005000600070006513814461029124212277416665588351015120017594776.34326.43702.34746.85071.45257.6489858945281.75681549759095868.3月销售套数（套）均价（元/平米）p从09年12月10年12月武清区月销售套数和均价走势来看，武清房地产市场快速发展，需求旺盛，市场销售势头良好。均价平稳上涨。p10年6月9月，受国十条政策影响较大，成交量大幅下滑
25、，武清房地产市场抗政策风险能力不强。此数据来源于武房网Code of this report | 24 Copyright Beijing Centaline2011武清区宏观环境小结：1.GDP快速增长，房地产市场进入高速增长期，置业需求旺盛。品牌开发商相继进入，根据城市发展规律看，武清即将进入普通住宅与低端住宅价格、社区完全脱开的阶段；但市场抗政策风险较差，销售速度减缓。2.典型的轻工业和服务型区域，三大产业发展极不平衡，二、三产处于绝对领导，是经济增长主要来源；整体社会财富平均且集中在多数人手中形成典型的橄榄形结构，财富的分散支持普通首置住宅的发展；3.近年来武清人口增长速度加快，预计未
26、来几年人口增速更快，置业以首置为主，改善为辅。4.随着城市产业的拓展和城市格局的转变，武清向区域中心发展，城市处于强中心化阶段。5.各组团发展趋势判断：原核心区的地位短期内不会动摇。未来由老城区和下朱庄等片区共同构成的“新城核心组团”将成为中心；武清区宏观环境分析Code of this report | 25 Copyright Beijing Centaline2011项目背景分析项目背景分析Part 1政策分析武清区宏观环境分析项目本体分析Code of this report | 26 Copyright Beijing Centaline2011项目本体分析项目区位武清城区下朱庄天津
27、北辰区京津塘高速公路103国道外环路约7公里本项目地块位于天津市武清区规划新城内，下朱庄区域未来要建成武清生态宜居、主题商贸的功能定位；下朱庄位于武清区和天津城区的中间，通过103国道可快速到达天津城区和武清老城区。项目所在地临近京津塘高速也可快速到达北京。连接北京天津的成城际快轨在距离项目不远的杨村设有一站，从北京20分钟可达。地处武清区下朱庄是武清区边缘区域，最靠近天津城区的乡镇，可快速到达天津城区。Code of this report | 27 Copyright Beijing Centaline2011项目本体分析项目交通城际快轨武清站城际快轨杨村站103国道：与京津塘高速连接，可
28、快速到达武清老城区和天津市区。104国道（京福公路）：与京津塘高速连接，直通天津市区，但路况较差，主要以经过货车为主。京沪高速：北端头与京津塘高速交叉，可直达天津市区。京津塘高速：可快速连接北京、天津和滨海新区。城际快轨：快速链接北京天津，武清区有两站“武清站”“杨村站”，其中北京杨村站票价40元，20分钟可达。轻轨4号线延长线：天津城区地铁4号线延长线从京津公路西侧规划主干路和建设路进入武清新城。项目所在地空间位置极佳，道路系统完善。公路可快速到达天津市区，将逐步成为天津市区购房客户的承接地Code of this report | 28 Copyright Beijing Centalin
29、e2011项目本体分析项目四至项目东面雍阳湖项目地块京津塘高速东侧紧邻环湖路南侧紧邻市政路“主干四路”地块内部土地平整，尚未全部完成拆迁西侧紧邻未来待建的绿化景观和人工湖北侧紧邻已出让住宅用地已出让项目地块东侧紧邻环湖路和雍阳湖；南侧紧邻市政道路主干四路；西侧紧邻待建景观绿化和人工湖；北侧紧邻已出让住宅用地。Code of this report | 29 Copyright Beijing Centaline2011项目本体分析项目规划及指标人工湖商业配套用地教育用地绿化景观用地居住用地D地块J地块京津城际快轨地块编号可上市面积（万平）容积率规划建筑面积（万平）D地块13.42701.520
30、.1405J地块12.54741.518.8211中等规模，中低密度，自然资源丰富，绿化景观环境优秀。Code of this report | 30 Copyright Beijing Centaline2011项目本体分析项目自然资源雍阳湖又称南湖水库。是一九九二年利用武清区水务局于庄水库库区2500亩的面积，由武清区水务局投资建设，于一九九二年六月一日起正式营业。该游乐园地处京津塘高速公路西侧，东邻京津公路3kg，南靠天津市区，是一处人工兴建的游乐公园。整个园区成为武清集休闲、水上游乐、划船、垂钓、餐饮为主要内容的自然水上旅游点。湖景观资源是本项目的亮点优势，为本项目在竞争中奠定了突破方
31、向。Code of this report | 31 Copyright Beijing Centaline2011区域目前处于发展阶段，现有周边生活配套设施匮乏。劣势武清区打造天津生态宜居、主题商贸中心新城，目前房地产市场处于价值洼地，未来提升潜力巨大。区域层面本体层面区域内多条公路和高速路，城铁4号线延长线，快速到天津城区；城际高铁杨村站，快速连接北京优势位于天津城区和武清区的边缘位置，区域价值认知相对低，需要引导。项目交通便利进入性强，地块平整，紧邻雍阳湖和铁路湖，景观环境优秀。优势地块中等规模，中低容积率，综合性强，包含商业及教育用地，首置社区。劣势本案在地段位置、区域价值、生活配套存
32、在一定劣势。项目本体分析本案激励条件2500亩雍阳湖自然资源；高尔夫绿化；铁路人工湖景观是销售的增值卖点。Code of this report | 32 Copyright Beijing Centaline2011湖景观资源占有一定优势，但天津并不缺乏水资源，湖景资源并不是本案最大的优势，还需靠产品品质、合理面积、性价比吸引客户购买。项目本体分析本体小结不成熟片区具有一定景观资源中等开发规模首置主流第一居所项目Code of this report | 33 Copyright Beijing Centaline20111234项目背景分析武清房地产市场分析D、J地块初步定位规划布局及产品
33、建议方案架构Code of this report | 34 Copyright Beijing Centaline2011武清房地产市场分析武清房地产市场分析Part 2住宅市场分析别墅市场分析Code of this report | 35 Copyright Beijing Centaline2011住宅市场分析市场趋势武清区主要住宅项目分布图新城核心组团项目名称建筑类别均价住总尚清湾板楼小高层高层7500元/平米龙福花园板塔结合多层4100/平米松江运河城板楼板塔结合高层6600/平米雍景园板楼高层6700元/平米盛世天下板楼板塔结合7700元/平米五一阳光板楼多层小高层高层6700元
34、/平米保利上河雅颂板塔结合高层7000元/平米天和林溪板楼板塔结合高层6100元/平米汊石陈组团国际苹果城板楼、多层4500元/平米香堤美郡板楼多层小高层4400元/平米新世纪花园板楼多层2400/平米新利家园板楼多层2600元/平米尚华家园板楼低层多层2580元/平米格兰小镇板楼多层3900元/平米天洋景园板楼多层3500元/平米尚甲苑板楼多层2100元/平米顺阳领地板楼板塔结合高层5000元/平米津港国际板楼板塔结合小高层3400元/平米p武清住宅市场分布集中在“新城核心组团”和“汊石陈组团”。p随着武清“新城核心组团”重点经济发展地位的确立和品牌发展商的进入，目前核心组团从项目品质与价格
35、都与“汊石陈组团”完全脱开。本案位于“新城核心组团”，竞争关系属于组团内竞争。Code of this report | 36 Copyright Beijing Centaline2011住宅市场分析竞争格局老城区板块：较为成熟，依托区位配套优势，住宅价格较高。p平台价格在7000-7500元/平米左右p供应以90平米两居和100-120平米三居为主p主力总价区间在60-85万元之间新城核心组团中住宅市场以103国道为界，国道西北侧为“老城区板块”东南侧为“下朱庄板块”。下朱庄板块：目前板块成熟度不足，在售项目仅有天和林溪，具有性价比优势。p价格在6100元/平米p供应以88-92平米两居p
36、主力总价区间在50-55万元之间板块名称项目名称建筑类别建筑面积容积率均价主力户型总价（万元）老城区板块住总尚清湾板楼小高层高层276000平方米17500元/平米100-140平米三居75120龙福花园板塔结合多层30000平方米1.514100/平米8897平米两居3654.松江运河城板楼板塔结合高层335000平方米1.76600/平米188-227平米四居124149雍景园板楼高层30000平方米3.86700元/平米85平米两居57盛世天下板楼板塔结合516865平方米1.87700元/平米90平米两居130平米三居69100五一阳光板楼多层小高层高层600000平方米1.86700
37、元/平米90平米两居120平米三居6080保利上河雅颂板塔结合高层750000平方米2.67000元/平米90107平米两居6374下朱庄板块天和林溪板楼板塔结合高层128776平方米1.786100元/平米8492平米两居5156Code of this report | 37 Copyright Beijing Centaline2011住宅市场分析竞争格局代表项目：住总尚清湾基本信息：项目地址：天津市武清区天鹅湖度假村西侧建筑类型：高层、小高层（板楼）建筑面积：27.6万平米容积率：1.0绿化率：45%开发商：北京住总集团及武清开发区总公司联合打造物业管理：北宇物业公司开工时间：2010
38、年3月20日竣工时间：2011年12月31日主力户型：100-140平米三居均价：7500元/平米总价区间：80-120万交通位置图整体规划图高层、小高层周边配套：商业环境：友谊商厦、中信名都商厦、海达家乐超市二店、泉州路市场、如家快捷酒店、海达家乐超市一店、东方之珠、家世界、国美、苏宁、移动联通营业厅；工商银行、农业银行、中国银行周边医院：武清人民医院、仁和医院教育环境：杨村二小、杨村六中、英华国际学校、杨村一中尚清湾汽车站Code of this report | 38 Copyright Beijing Centaline2011售楼处小区南侧销售人员访谈纪要：p客户情况：地源性客源占主
39、导，包括武清的公务员、开发区中层和技术工人，天津市区和北京很少。p产品关注点：低总价、户型面积合理、蓝印政策p销售情况：2010年10月开盘，4个楼座共600套房，已经销售200余套，月均销售50套。p政策影响：2套贷款和限购政策的对我们项目大户型改善产品影响比较大，速度会慢。高层效果板楼效果主力两居室户型主力三居室户型住宅市场分析竞争格局代表项目：住总尚清湾Code of this report | 39 Copyright Beijing Centaline2011住宅市场分析竞争格局代表项目：天和林溪基本信息：建筑类型：高层（板楼、板塔结合）建筑面积：12.8万平米容积率：1.78绿化率
40、：40%开发商：博大东方（天津）房地产投资发展有限公司设计单位：北京奥思得建筑设计有限公司开工时间：2011年1月1日竣工时间：2012年6月30日总户数：1376户主力户型：88-92平米两居均价：6100元/平米总价：56-60万元总体规划交通图周围环境周边配套：餐饮配套：德河饭店学校教育：区重点武清一幼、杨村一中、二中、四中、杨村四小、育才小学、王庄军民小学、英华国际学校、雍阳初中周边医院：武清中医院、武清第二人民医院、武清妇幼保健医院、武清人民医院商业环境：项目自身1.3万配套商业、中信广场、常德大街其他设施：大运河书画院艺术沙龙、天鹅湖度假村、大型滑雪场、小区花园绿地Code of
41、this report | 40 Copyright Beijing Centaline2011效果图销售人员访谈纪要：p客户情况：2月底开盘，目前积累客户情况为60%为武清开发区中层、公务员。有少量天津挤压的客户比如北辰区的，河东区的天津人还是觉得这边是郊区，挤压过来的也很少；30%来自外地（山东、河北）多以落实蓝印户口为孩子高考分数线低为目的；投资客户较少占10%，看重武清楼市升值潜力p产品关注点：低总价、户型面积合理、蓝印政策p政策影响：政策越来越严了，未来投资的外地的客户会越来越少。主要还得靠地缘性的客户为主，天津的来的人也不会很多、觉得这边比较远三居室户型两居室户型竞争格局代表项目：
42、天和林溪住宅市场分析Code of this report | 41 Copyright Beijing Centaline2011武清房地产市场分析武清房地产市场分析Part 2住宅市场分析别墅市场分析Code of this report | 42 Copyright Beijing Centaline2011翠金湖美墅岛卓达三溪塘田纳溪湖新城核心组团住总尚清弯保利海棠湾博惠苑武清区别墅项目分布p天津武清区目前在售别墅项目主要有6个，尚未形成明显的别墅集聚区p产品以独栋别墅和联排别墅为主。p独栋别墅主力户型较大在400700平米以上，均价在1000010500元/平米，总价在400700万
43、元之间。p联排别墅主力户型在170-300平米之间，均价在80009800元/平米左右，200-300万元之间。别墅市场分析项目名称建筑类别总建筑面积容积率均价（地上）开发商主力户型（平米）总价（万元）保利海棠湾独栋别墅278000平方米1.8（包含住宅）9800元/平米保利（天津）房地产开发有限公司联排310360304352住总尚清弯联排别墅独栋别墅276000平方米1.010000元/平米北京住总集团及武清开发区总公司联合打造联排170-230独栋400170400卓达三溪塘独栋别墅400000平方米0.410500元/平米天津卓达艺都投资有限公司别墅340-600357630田纳溪湖独
44、栋别墅254400平方米0.49800元/平米天津市丰联房地产开发有限公司独栋223-240218235博惠苑联排别墅独栋别墅930000平米0.468000元/平米天津翠金湖房地产开发有限公司联排240192翠金湖美墅岛联排别墅独栋别墅930000平方米0.468300元/平米天津翠金湖房地产开发有限公司独栋460-700联排220-350独栋381581联排182291Code of this report | 43 Copyright Beijing Centaline2011别墅市场分析售楼处外观效果图基本信息：项目地址：武清区雍阳西道与泉达路交口建筑类型：4-5户联排别墅综合容积率：
45、1.8别墅区容积率更低绿化率：40%车位配比：1:1开发商：保利（天津）房地产开发有限公司物业管理：保利广州物业管理有限公司产品面积：220-280平米均价：9800元/平米产品信息：一期、二期为别墅产品，包括独栋、双拼和联排。一期为60套独栋别墅代表项目：保利海棠湾Code of this report | 44 Copyright Beijing Centaline2011别墅市场分析销售人员访谈纪要：p客户情况：主要以武清区政府领导和开发区企业领导为主。p产品关注点：区位、产品舒适度、开发商品牌。p销售情况：开盘当天3小时内60套独栋别墅全部售完。p政策影响：感觉政策越来越严了，不好贷款
46、了还限购，未来总价高的别墅销售起来会有很大阻力。别墅户型图代表项目：保利海棠湾Code of this report | 45 Copyright Beijing Centaline2011代表项目：住总尚清湾基本信息：项目地址：天津市武清区天鹅湖度假村西侧建筑类型：独栋、联排别墅容积率：小于1.0绿化率：45%开发商：北京住总集团及武清开发区总公司联合打造物业管理：北宇物业公司开工时间：2010年3月20日竣工时间：2011年12月31日产品面积：联排产品170-230平米独栋300-400平米均价：10000元/平米总价：200-400万元别墅区交通位置图整体规划图周边配套：商业环境：友谊
47、商厦、中信名都商厦、海达家乐超市二店、泉州路市场、如家快捷酒店、海达家乐超市一店、东方之珠、家世界、国美、苏宁、移动联通营业厅；工商银行、农业银行、中国银行周边医院：武清人民医院、仁和医院教育环境：杨村二小、杨村六中、英华国际学校、杨村一中尚清湾汽车站别墅市场分析Code of this report | 46 Copyright Beijing Centaline2011独栋产品效果联排产品效果售楼处基本信息：分为南北两大组团，北部组团规划洋房和公寓，南部组团规划联排和独栋别墅，独栋别墅围湖而建每套400平米，联排170-230平米；销售人员访谈纪要：p客户情况：主要以地缘性支付能力强的政府
48、的、开发区企业的高管、工厂老板等支付能力强的高端改善客户为主；还有一部分北京和天津城区的客户买来养老的。p产品关注点：区位、社区环境、开发商品牌、产品品质p销售情况：别墅产品比较稀缺，月均30套左右。p政策影响：武清之前售政策影响不大，还没实行限购，新国八条出台之后，肯定会越来越严，在这买别墅的都是多次置业的客户，未来受限购影响，销售难度会越来越大。别墅市场分析别墅湖畔效果代表项目：住总尚清湾Code of this report | 47 Copyright Beijing Centaline2011武清区房地产市场小结：1.武清区住宅市场主要集中在“新城核心组团”和“汊石陈组团”，品质和价
49、格完全脱离开。本案位于“新城核心组团”属于组团内竞争。目前置业客户地缘性客户占绝大比例，天津城区客户普遍认为无情属于传统郊区，对无情置业有很大抗性，有少量积压客户，但不占主导。2.新城核心组团去化速度较开的产品分为两种：p满足低总价首次置业需求的90平米左右两居（地缘性和天津挤压的首置客户）p满足低总价功能升级的100-120平米的三居（地缘性初级改善客户）3.新城核心组团中老城区板块：均价7000元/平米；主力总价在65-85万之间下朱庄板块：均价6000元/平米；主力总价在52-55万之间4.武清别墅市场未形成别墅区，主要是满足地缘性高端改善需求，客户属于多次置业。在政策限购的影响下，未来
50、别墅市场销售具有一定难度和风险。Code of this report | 48 Copyright Beijing Centaline20111234项目背景分析武清房地产市场分析D、J地块初步定位规划布局及产品建议方案架构Code of this report | 49 Copyright Beijing Centaline2011DD、J J地块初步定位地块初步定位Part 3项目定位客户定位产品定位Code of this report | 50 Copyright Beijing Centaline2011F（Features/fact）:项目本身的特性/属性A（Advantages
51、）：相对于竞争对手项目的优势B（Benefit/value）：楼盘带给用户的利益/价值我有什么我好在哪儿我能给你带来什么价值核心价值梳理思路（核心价值梳理思路（FABFAB分析）分析）价值梳理项目定位Code of this report | 51 Copyright Beijing Centaline2011本项目的核心价值本项目的核心价值定义FABF(Features/fact）项目本身的特性/属性本项目大规模体量、低容积率、生态居住区、两大湖景观资源、果岭高尔夫球场环绕A(Advantages）相对于竞争对手的优势本项目湖景资源+高尔夫绿化景观围绕+品质住宅B(Benefit/value
52、）项目带给用户的利益/价值本项目未来强劲的升值潜力温馨自然的居住环境稀缺湖景资源，绿化环绕低密度景观社区生活远离尘嚣、养生宜居项目定位价值梳理Code of this report | 52 Copyright Beijing Centaline2011项目定位项目定位 武 清 新 城国 际 湖 居 生 活 范 本湖的居住理想Code of this report | 53 Copyright Beijing Centaline2011温德米尔湖能“让人忘掉生活中的区别：年龄、财富”。你很容易就会迷失在美景中，忘了时间，有种“天上一日，地上十年”的感觉。济慈界上80%的豪宅临水而建，60%的豪
53、宅与湖相依世界七大湖居富人区：伦敦富人区之九曲湖英国湖区之温德米尔湖瑞士莱芒湖畔名人别墅美国文学圣地及精神家园瓦尔登湖比尔盖茨的家华盛顿湖长岛三湖别墅瑞士日内瓦湖富人区安大略湖国际湖区Code of this report | 54 Copyright Beijing Centaline2011湖光山色、人文传说、诗歌、记忆、野草的芬芳，这些就是湖区独特的魅力所在W o r d s w o r t h | C o l e r i d g e | S o u t h y | B e a t r i x P o t t e r诗意的景色旁从不缺少诗人，就是普通人面对不是诗人也会成了半个诗人湖区的精
54、神家园浪漫的文化情怀Code of this report | 55 Copyright Beijing Centaline2011DD、J J地块初步定位地块初步定位Part 3项目定位客户定位产品定位Code of this report | 56 Copyright Beijing Centaline2011客户定位定位依据本项目我们通过以下四种方式进行详细的访谈了解，来作为我们客户定位的重要依据，力求对客户定位的精准和对客户需求偏好的掌握。一、市场调研访谈：通过对武清4个重点项目的市场调研，采用与销售员销售员当面访谈的形式进行了解。p住宅项目：1、天和林溪项目置业顾问郭超；2、住总尚清
55、湾置业顾问祖绍洋p别墅项目：1、保利海棠湾置业顾问张雅娟；2、龙湾城置业顾问刘洋二、对武清购房意向客户电话访谈：武清开发区南玻集团技术总监胡永涛三、对北京中原武清项目组访谈：翠金湖美墅岛项目策划经理夏斌四、对天津中原同事进行电话访谈：投资顾问部总监高飞Code of this report | 57 Copyright Beijing Centaline2011客户定位核心客户重要客户辅助客户武清首置及改善客户天津城区挤压首置客户少量“蓝印”及投资客户Code of this report | 58 Copyright Beijing Centaline2011客户定位市区客户来源：北辰区、南
56、开区、河东区等置业驱动：价格挤压首置需求客户特征：首次置业为主，价格敏感但又对品质有一定追求。置业逻辑：交通便利度可以保证情况下，距离换品质。核心驱动因素：环境品质、功能完善、性价比武清本地客户来源：本地高支付力人群，如政府机关、开发区企业中高管。置业驱动：首次置业、升级改善客户特征：追求舒适品质与环境升级；置业逻辑：产品力、环境优势、升值潜力；核心驱动因素：品质提升、稀缺资源下朱庄北辰区南开区河东区老城区下朱庄开发区核心客户重要客户Code of this report | 59 Copyright Beijing Centaline2011DD、J J地块初步定位地块初步定位Part 3项
57、目定位客户定位产品定位Code of this report | 60 Copyright Beijing Centaline2011产品定位降低政策风险：快速开发；快速销售；快速回款客户需求：总价控制下的品质两居和功能升级小三居市场表现特征：80-90平米两居和100-120平米三居为主流产品，去化快本体情况：根据各地块所拥有的景观资源和各地块的用地价值进行分析Code of this report | 61 Copyright Beijing Centaline2011产品定位基于降低政策风险、市场表现特征、客户需求及本体情况，对本项目的产品定位建议：p面向首次置业的高层产品：90平米两居
58、；90平米功能两居半；110平米三居p面向首次置业客户的观湖小高层产品：90平米两居；90平米功能两居半；110平米三居p面向初级改善型客户的高品质洋房产品：90-140平米两居、三居；p面向中级改善型客户的叠拼产品：150平米三居；180平米四居具有总价优势的居住方式升级；湖景高层+低总价湖景低密产品+高产品附加值湖景类别墅形式+舒适尺度湖景高层+低较密度+低总价Code of this report | 62 Copyright Beijing Centaline20111234项目背景分析武清房地产市场分析D、J地块初步定位规划布局及产品建议方案架构Code of this report
59、 | 63 Copyright Beijing Centaline2011规划布局及产品建议规划布局及产品建议 Part 4地块价值分析规划布局及配比产品建议开发次序建议投资分析Code of this report | 64 Copyright Beijing Centaline2011地块价值分析地块基本指标J地块地块编号用地面积容积率规划建筑面积建筑密度控制高度绿化率0509134270平米1.5201405平米30%58米40%060852622平米1.578933平米30%50米40%061172852平米1.5109278平米30%56米40%合计259744平米389616平米0
60、608和0611块地形状基本规则，周边有湖景和绿化带，景观资源较为丰富，适合高端一些的居住产品，如叠拼别墅、花园洋房。0509地块西侧靠近城市轨道交通，有一定的噪音干扰，地块形状不规则，给规划带来一定难度，适合中端的刚需类产品。三块地整体地块条件尚可。05-0906-1106-08Code of this report | 65 Copyright Beijing Centaline2011地块价值分析从景观条件上看：地块居住价值排序31206-11东临南湖水库，南靠城市景观绿化带，外部景观资源丰富，地块景观价值最高。地块只有南侧靠近城市绿化带，西侧有景观但被商业地块遮挡，固景观价值最低东面临
61、南湖水库，地块的景观面较长，地块景观价值居中。06-0805-09南湖水库城市景观带城市景观带城市景观带商业用地地块价值分析Code of this report | 66 Copyright Beijing Centaline2011地块价值分析从噪声条件上看：地块居住价值排序31206-11地块西侧为城市主干路，西北角靠近学校，噪音源相对较少，受干扰的面较短，故地块居住价值最高。地块西侧为商业用地，较为嘈杂，东侧临学校，北侧为城市道路，受噪音影响较大，地块价值较低。东面临环湖路，西临学校，北临城市主干道噪音环境三块地价值居中。06-0805-09商业用地城市轨道交通外环路环湖路城市主干路城
62、市次干路城市主干路地块价值分析Code of this report | 67 Copyright Beijing Centaline2011地块价值分析从地块可达性上看：地块居住价值排序12305-09地块西侧为城市快速路，地块南北为城市主干路和次干路，距离城市外环路较近，地块的可达性最好，适合公共交通出行。地块东侧为环湖路北侧为城市次干路，距离城市主路都较远，可达性最低。地块南侧和西侧为城市主干路，出行方便，地块可达性居中。06-1106-08商业用地城市轨道交通外环路环湖路城市主干路城市次干路城市主干路地块价值分析Code of this report | 68 Copyright Be
63、ijing Centaline2011地块价值分析地块综合居住价值排序312商业用地城市轨道交通外环路环湖路城市主干路城市次干路城市主干路景观资源丰富，噪声干扰较小，交通条件便利，适合规划高端居住形态的产品。NO.1NO.106-1106-11地块地块景观条件较好，噪声干扰适中，交通条件尚可，适合规划中端居住产品。NO.2NO.206-0806-08地块地块地块形状不规则，受铁路、学校等干扰较大，适合规划价值较低的刚需类居住产品。NO.3NO.305-0905-09地块地块地块价值分析Code of this report | 69 Copyright Beijing Centaline201
64、1规划布局及产品建议规划布局及产品建议 Part 4地块价值分析规划布局及配比产品建议开发次序建议投资分析Code of this report | 70 Copyright Beijing Centaline2011建筑形态及产品配比规划建议花园洋房板式高层叠拼别墅板式高层板式小高层板式高层板式小高层花园洋房产品类型户型百分比面积单位叠拼别墅150三居-180四居5%19480.8平米花园洋房90-140两居三居10%38961.6平米小高层、高层110三居20%77923.2平米90两居半30%116884.8平米90两居35%136365.6平米合计100%389616平米总占地面积25
65、9744平米总建筑面积428577.6 平米地上总建筑面积389616 平米地下总建筑面积38961.6 平米05-0906-0806-11功能布局及配比Code of this report | 71 Copyright Beijing Centaline201105-09地块内部价值分析学校学校商业用地商业用地价值低价值低人工湖景观景观城市轨道交通外环路城市主干路城市次干路城市主干路价值高价值高价值低价值低价值低价值低价值低价值低地块条件：05-09地块是三地块内居住价值最低的地块，南侧有可以利用的城市景观绿化带，西侧有来自铁路、城市快速路、商业的干扰，西侧干扰来自学校和局部商业。产品建议
66、：地块内不平衡适用容积率原则，主力产品布置相对低端的刚需类住宅产品。地块南侧布置花园洋房类产品，享用南侧景观资源；东侧布置小高层产品；西侧布置高层产品，规避噪音的干扰。地块南侧价值最高,逐渐北侧递减，地块内部居住价值由中心向两侧递减。功能布局及配比Code of this report | 72 Copyright Beijing Centaline201105-09地块产品建议509地块占地面积134270 平米总建筑面积221545.5 平米地上建筑面积201405 平米地下建筑面积20140.5 平米花园洋房90-140平米23961.6 平米高层90平米两居30206.5 平米小高层9
67、0平米两居37559.1 平米高层90平米两居半46840 平米小高层90平米两居半39077.8 平米小高层110平米三居23760 平米停车位1120辆容积率1.5小高层9-11层住宅产品：90平米两居、90平米两居半产品高层16-18层住宅产品：90平米两居、90平米两居半产品小高层9-11层住宅产品：110平米三居产品花园洋房6层住宅产品：90-140平米户型充分挖掘地块价值，规划快销型现金流产品组团功能布局及配比Code of this report | 73 Copyright Beijing Centaline201106-08地块内部价值分析地块条件：06-08地块是三地块内居
68、住价值居中的地块，东侧有可以利用的南湖水景，西侧有学校的干扰，地块位置离主路稍远，可达性相对较低。产品建议：地块内不平衡适用容积率原则，充分挖掘地块自己身价值。地块东侧布置花园洋房类产品，享用南湖水库景观资源；西侧地块价值稍低的地方布置高层类居住产品。东侧紧邻南湖水库，地块东侧价值最高,逐渐向西侧递减，地块内部居住价值由中心向两侧递减。价值高价值高价值低价值低价值低价值低价值低价值低南湖景观环湖路城市次干路社区级道路社区级道路学校住宅住宅功能布局及配比Code of this report | 74 Copyright Beijing Centaline201106-08地块产品建议花园洋房6
69、层住宅产品：90-140平米户型高层16-18层住宅产品：90平米两居、90平米两居半产品608地块占地面积52622 平米总建筑面积86826.3 平米地上建筑面积78933 平米地下建筑面积7893.3 平米花园洋房90两居-140三居15000 平米高层90平米两居32966 平米高层90平米两居半30967 平米停车位395辆容积率1.5规划以观湖花园洋房为主要特色的明星产品组团功能布局及配比Code of this report | 75 Copyright Beijing Centaline201106-11地块内部价值分析地块条件：06-11地块是三地块内居住价值最高的地块，南侧
70、有可以利用的城市景观绿化带，东侧有南湖水库景观景观资源丰富，地块品质优良。产品建议：地块内不平衡适用容积率原则，地块东侧和南侧布置高端产品叠拼别墅，北侧布置舒适型三居产品和舒适型两居。地块南侧和东侧价值最高,逐渐西侧北侧递减，地块内部居住价值由中心向两侧递减。南湖景观社区及到路城市主干路学校住宅城市主干路环湖路价值高价值高价值高价值高价值低价值低价值低价值低价值低价值低城市景观带功能布局及配比Code of this report | 76 Copyright Beijing Centaline201106-11地块产品建议叠拼别墅4层住宅产品：90-140平米户型高层16-18层住宅产品：9
71、0平米两居、90平米两居半产品611地块占地面积72852 平米总建筑面积120205.8 平米地上建筑面积109278 平米地下建筑面积10927.8 平米叠拼叠拼别墅150-180平米19480.8 平米高层110平米三居54163.2 平米高层90平米两居35634 平米停车位550辆容积率1.5 平米依托地块丰富的景观资源，规划以叠拼别墅为主要特色的明星组团功能布局及配比Code of this report | 77 Copyright Beijing Centaline2011规划布局及产品建议规划布局及产品建议 Part 4地块价值分析规划布局及配比产品建议开发次序建议投资分析C
72、ode of this report | 78 Copyright Beijing Centaline2011产品建议产品建筑风格建议地块周边区域主要产品建筑风格以现代风格为主，在跳脱周边对手现代简约风格的定位原则下，我们可以考虑以下两大类特色风格：新古典主义托斯卡纳中原认为，新古典风格是品质的象征，但造价成本较高，给后期销售带来一定压力，故建议风格明快的托斯卡纳地中海式风格。Code of this report | 79 Copyright Beijing Centaline2011产品建议产品建筑风格建议托斯卡纳风格适合各种密度的建筑产品，建筑造价成本可增可减，容易控制。Code of
73、this report | 80 Copyright Beijing Centaline2011产品建议产品建筑风格建议托斯卡纳风格立面造型丰富，层次感较强，易于打造立面效果。Code of this report | 81 Copyright Beijing Centaline2011产品建议园林景观建议利用外部大尺度景观资源、打造内部小环境组团景观，契合社区风格打造精品园林。南湖水库城市景观带人工湖打造内部组团景观主题化：强化特征元素，结合实际功能层次化：强调层次变化，营造丰富景观人文化：体现风格特点，树立人文情节细节化：整合元素符号，诠释细节之美景观规划原则契合本项目产品定位，严格控制园
74、林景观建造成本Code of this report | 82 Copyright Beijing Centaline2011产品建议园林景观建议社区主道路社区主道路宅间道路宅间道路宅间道路道路景观建议Code of this report | 83 Copyright Beijing Centaline2011产品建议园林景观建议景观节点及景观小品建议Code of this report | 84 Copyright Beijing Centaline2011产品建议园林景观建议景观景观氛围营造Code of this report | 85 Copyright Beijing Centa
75、line2011产品建议主力产品户型示意90平米二居半开敞阳台开敞阳台明半居赠送飘窗赠送半面积明半居功能型90平米两居半产品，增加一间小面积多功能房，强调居住功能性。Code of this report | 86 Copyright Beijing Centaline2011产品建议主力产品户型示意90平米二居赠送半面积南北通透、舒适型90平米两居产品，强调居住舒适性。赠送半面积赠送飘窗Code of this report | 87 Copyright Beijing Centaline2011产品建议产品附加值建议花园洋房退台处理花园洋房产品在设计上以“退台”勾勒出建筑的立体效果，五层带
76、地下室，面积层层递减，镶嵌别墅风格元素，形成真正的拖斯卡纳空中花园，打造高端居住理念。Code of this report | 88 Copyright Beijing Centaline2011赠送隐藏式衣柜赠送大阳台赠送入户花园赠送半地下室赠送半地下室赠送飘窗产品建议产品附加值建议充分挖掘赠送面积空间，增加产品附加值，提高销售速度Code of this report | 89 Copyright Beijing Centaline2011产品建议产品附加值建议适当配置门禁、可视对讲、智能报警等系统，增加产品品质和卖点。住户报警控制总机家电自动化书房宽带上网厨房天然气泄漏报警可视或非可视
77、对讲红外探测器家庭电子商务平台紧急按钮家居安防Code of this report | 90 Copyright Beijing Centaline2011产品建议产品附加值建议适度增加简单建材标准，如LOW-E玻璃、置换新风等，增加产品档次和附加值。LOW-E玻璃置换式新风Code of this report | 91 Copyright Beijing Centaline2011规划布局及产品建议规划布局及产品建议 Part 4地块价值分析规划布局及配比产品建议开发次序建议投资分析Code of this report | 92 Copyright Beijing Centaline2
78、011项目整体开发满足区域的发展规律，符合低密度品质住宅市场的发展顺序和特点。项目整体开发借助湖景资源的核心价值，促使产品线之间的开发销售节奏相互促进。遵循区域发展原则先开发地块价值、景观环境低的地块，逐步巷地块价值高和景观环境好的地块依次开发，保证前期开发和销售低风险和后期的利润率提升的开发原则。用地价值由低向高开发原则前期先开发受政策影响小的高层、小高层和洋房产品，满足不断扩张的的首置需求，在树立项目低密品质的同时，快速实现销售，降低开发风险。后期产品线在保持现金流产品不断供应的同时开发更多改善需求的低密度产品，来实现利润最大化。产品线逐步升级开发原则开发次序建议开发原则Code of t
79、his report | 93 Copyright Beijing Centaline2011结合地块价值和景观环境属性排序，建议整体开发顺序由西向东，通过地块价值由低到高，分三期开发。二期：高层+花园洋房高层建筑面积6.4万；花园洋房建筑面积1.5万；三期：高层+叠拼别墅高层建筑面积9万；叠拼别墅建筑面积1.95万；一期：高层+小高层+花园洋房高层建筑面积7.7万；小高层建筑面积10.03万；花园洋房建筑面积2.4万；开发顺序开发次序建议05-0906-1106-08Code of this report | 94 Copyright Beijing Centaline2011结合周边市场的
80、销售状况，按本项目规模，一般来说开发周期在3年左右，具体周期结合发展商的发展战略调整。分期产品占地面积（万平米）建筑规模（平米）容积率一期高层小高层花园洋房22.1513.4271.5二期高层花园洋房5.268.681.5三期高层叠拼别墅7.2912.021.5开发次序建议开发周期Code of this report | 95 Copyright Beijing Centaline2011定价策略产品类型比价体系定价策略价格建议（元/平米）高层（18层）同区域竞品项目天和林溪板楼、板塔结合产品，品质一般，均价6100元/平米。与天和林溪相比本案在发展商品牌、景观环境、产品品质和舒适性上都具有
81、绝对优势，因此价格比之略高也具有竞争优势。6500小高层（11层）本项目高层定价6500元/平米小高层产品在环境位置和舒适性上都比本项目高层产品有优势，因此价格应略高于本项目高层价格6800花园洋房老城区的高品质高层住宅，均价在7500元/平米左右。虽然本项目在区域价值和成熟度方面不如老城区，但本项目花园洋房产品具有高产品附加值，在环境、品质和舒适度都要好于老城区高层，因此我们在价格上与之持平或略高都具有竞争优势7500叠拼别墅同区域联排别墅产品均价10000元/平米。区域市场中，叠拼产品稀缺，价格我们比例安排略低，依靠舒适性和低总价的优势也会取的竞争，吸纳分流联排别墅客户。9000定价原则：
82、p在区域中平价或适当溢价，以保证快速销售快速汇款的目的，降低政策和市场风险。p本项目四类产品之间要有一定价差，避免资深产生竞争。开发次序建议Code of this report | 96 Copyright Beijing Centaline2011开发次序建议总销售额预估序号项目名称项目合计1花园洋房可售面积(万M2)3.90销售均价(元)7500收入(万元)292212高层可售面积(万M2)23.08销售单价(元)6500收入(万元)1500053小高层可售面积(万M2)10.04销售单价(元)6800收入(万元)68270可售面积(万M2)24叠拼别墅销售均价(元)9000收入(万元)
83、175335可售停车位（个）1033销售单价(万元)6收入(万元)6195合计销售总收入万元271224本案总销售额预估为27.1224亿元Code of this report | 97 Copyright Beijing Centaline2011规划布局及产品建议规划布局及产品建议 Part 4地块价值分析规划布局及配比产品建议开发次序建议投资分析Code of this report | 98 Copyright Beijing Centaline2011投资分析主要技术指标-总体指标序号项目面积（平方米）1总占地面积2597442总建筑面积428577.62.1地上建筑面积38961
84、62.1.1花园洋房38961.62.1.2高层230776.72.1.3小高层100396.92.1.4叠拼别墅19480.82.2地下建筑面积38961.6注：车位总数：2065个，地上地下各一半Code of this report | 99 Copyright Beijing Centaline2011投资分析主要技术指标-分地块技术指标509地块占地面积134270平米总建筑面积221546平米地上建筑面积201405平米地下建筑面积20140.5平米花园洋房90-140平米23961.6平米高层90平米两居30206.5平米小高层90平米两居37559.1平米高层90平米两居半46
85、840平米小高层90平米两居半39077.8平米小高层110平米三居23760平米停车位1120辆容积率1.5608地块占地面积52622平米总建筑面积86826.3平米地上建筑面积78933平米地下建筑面积7893.3平米花园洋房90两居-140三居15000平米高层90平米两居32966平米高层90平米两居半30967平米停车位395辆容积率1.5611地块占地面积72852平米总建筑面积120206平米地上建筑面积109278平米地下建筑面积10927.8平米叠拼叠拼别墅150-180平米19480.8平米高层110平米三居54163.2平米高层90平米两居35634平米停车位550辆容
86、积率1.5平米Code of this report | 100 Copyright Beijing Centaline2011投资分析成本分析序号工程或费用名称投资金额（万元）标准测算依据（平米）楼面成本（元/平米）占投资比例一土地成本46754120万元/亩389.62亩120023.15%二建安工程费82734389616212340.96%叠拼29221500元/平米19481高层461552000元/平米230777洋房58441500元/平米38962小高层180711800元/平米100397地下车库97402500元/平米38962三前期工程费59543896161532.95
87、%1工程勘察设计费1820建安造价*2.2%389616472项目规划设计费233860元/平米389616603城市规划设计5085元/工日，200-250工日/公顷3896161.274环境评估费290.5-1元/平米,取中间值3896160.755图纸审查费73多层取1.7元/平米，高层/2元/平米3896161.886标底编制费99建安造价1.23896162.557招投标管理费25建安造价0.33896160.648三通一平费66217元/平米389616179建设工程规划执照费66建安造价0.08%3896161.7010招投标代理服务费83建安造价0.1%3896162.1211
88、招标服务费91建安造价0.11%3896162.3412建筑工程监理费3128元/平米389616813工程质量监督费83建安工程造价*0.1%3896162.1214散装水泥专项基金280.72元/平米3896160.7215地质勘探1955元/平米3896165四公共配套设施费272770元/平米389616701.35%五基础设施建设费2142938961655011%1红线内10130240元/平米3896162402红线外11299住宅项目按建筑面积每平方米290元389616290六不可预见费3990建设成本*2.5%3896161021.98%七管理费用4788建设成本*3%38
89、96161232.37%八销售费用5424销售收入*2%，包括代理费及推广费等费用3896161392.69%九财务费用7699贷款期限一年3896161983.81%十经营税费150533896163867.45%两税一费14917销售收入*5.5%印花税136销售收入*0.05%十一土地增值税5424销售收入*2%3896161392.69%总投资2019763896165184100%总投资:201,976万元单方成本：5184元/平米Code of this report | 101 Copyright Beijing Centaline2011投资分析销售收入序号项目名称项目合计（一
90、）销售总收入万元2712241花园洋房可售面积(万M2)3.90销售均价(元)7500收入(万元)292212高层可售面积(万M2)23.08销售单价(元)6500收入(万元)1500053小高层可售面积(万M2)10.04销售单价(元)6800收入(万元)68270可售面积(万M2)24叠拼别墅销售均价(元)9000收入(万元)175335可售停车位（个）1033销售单价(万元)6收入(万元)6195（二）销售税费万元15053（三）销售净收入万元256171销售总收入：271,224万元销售税费：15,053万元销售净收入：256,171万元注：销售收入计算以各物业类型当前市场价格为基数，
91、不考虑价格增长Code of this report | 102 Copyright Beijing Centaline2011投资分析盈利能力分析项目数值单位销售收入271224万元总投资201976万元利润总额69248万元所得税17312万元税后利润51936万元税前投资利润率34.3%税后投资利润率25.7%税前销售利润率27.0%税后销售利润率20.3%利润总额：69,248万元税后利润：51,936万元税后投资利润率：25.7%税后销售利润率：20.3%以当前市场价格为基数，不考虑价格增长依然实现较高的利润额，税后利润率在20%以上，财务可行性较好。Code of this rep
92、ort | 103 Copyright Beijing Centaline2011投资分析地价变动0%5%10%15%20%25%30%35%总地价(万元)4675449092514295376756105584226078063118折合每亩地价（万元/亩）120126132138144150156162税后利润（万元）5193650080482254636944514426584080338947投资净利润率25.7%24.5%23.3%22.1%21.0%19.90%18.80%17.80%销售净利润率20.30%19.5%18.8%18.1%17.4%16.70%15.90%15.20
93、%地价变动0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%-35%总地价(万元)4675444416420793974137403350653272830390折合每亩地价（万元/亩）12011410810296908478税后利润（万元）5193653791556475750259358612146306964925投资净利润率25.7%27.0%28.2%29.6%30.90%32.30%33.735.20%销售净利润率20.30%21.0%21.7%22.4%23.20%23.90%24.625.30%地价敏感性分析当地价变动5%时，税后利润增加或减少1850万元，当地价上浮35%，即达到162万元/亩时，销售净利润率达到行业可行性评价临界点15%，因此，地价上限应控制在160万元/亩以下。Code of this report | 104 Copyright Beijing Centaline2011
