同里湖山庄项目市场分析报告

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1、同里湖山庄项目市场分析报告同里湖山庄项目市场分析报告一、区域市场分析一、区域市场分析区域市场分析区域市场分析同里镇同里镇别墅项目分布别墅项目分布小川东路环湖东路松北公路环湖西路同周公路中粮本源同里御花园同里湖山庄云水谣迎燕路同里湖同里湖嘉苑同里花园包括本项目，目前同里共有包括本项目，目前同里共有6 6个个项目有别墅在售项目有别墅在售区域市场分析区域市场分析同里镇别墅同里镇别墅项目一项目一备注：备注： 一期独栋别墅（在售）一期独栋别墅（在售）总规图总规图中粮本源中粮本源区域市场分析区域市场分析同里镇别墅同里镇别墅项目一项目一基本数据中粮本源位 置同里湖九里湖中间段产 品双拼、独栋开 发 商中粮地

2、产代 理 商易居 中国占地面积63.2万建造面积28.6万容 积 率0.45绿 化 率40总 栋 数总规：未定总规：未定总 户 数总规：总规：819户户在售栋数一期：一期：77栋栋在售户数一期一期：77户户开盘时间一期：一期：2009年年07月月交房时间一期：2010年04月物业公司暂未定物业费用暂未定价格区间联排联排8500，独栋，独栋13000-14000元元销售均价一期：成交均价一期：成交均价11300元元/别墅面积220340460 合计别墅户型别墅总价209万元323万元437万元209-437万元销售状况该案一期该案一期77栋已售栋已售42栋，月均销售约栋，月均销售约11套套区域市

3、场分析区域市场分析同里镇别墅同里镇别墅项目二项目二总规图云水谣路路备注：备注： 一期在售别墅一期在售别墅 二期新推（在售）二期新推（在售） 区域市场分析区域市场分析同里镇别墅同里镇别墅项目二项目二基本数据云水谣位 置吴江市同里镇东松厍公路南产 品双拼、联排开 发 商苏州新澳房产代 理 商开发商自销占地面积16.2万建造面积14万容 积 率0.9 绿 化 率45总 栋 数总规：总规：122栋栋总 户 数总规：约总规：约300户户在售栋数已推出已推出289套套在售户数109套套开盘时间二期：二期：2009年年5月月26日日交房时间二期：2010年底物业公司新澳物业物业费用二期：2.0元/月. 价格

4、区间联排联排7000，双拼，双拼8000销售均价已售均价已售均价5400元元/面 积215 合计户 型4-3-5总价范围130-160万元130-160万元销售状况销售情况良好，目前销售率约销售情况良好，目前销售率约63%，月均销售约，月均销售约16套套区域市场分析区域市场分析同里镇别墅同里镇别墅项目三项目三总规图总规图同里花园同里花园区域市场分析区域市场分析同里镇别墅同里镇别墅项目三项目三数据表同里花园位 置同里镇迎燕西路北侧原中心小学 产 品独栋开 发 商苏州金阊商业房地产开发有限公司 代 理 商自行销售占地面积8.8979建造面积42570容 积 率0.64绿 化 率总 栋 数148总

5、户 数174在售栋数148在售户数174开盘时间2008-01交房时间暂无物业公司暂无物业费用暂无价格区间7000-8000销售均价成交均价成交均价6300云云/平米平米面 积280-350合计户 型4-3-4总价范围200-300万200-300万销售状况目前整体销售目前整体销售25%，销售速度一般，销售速度一般备注：区域市场分析区域市场分析同里镇别墅同里镇别墅项目四项目四总规图总规图同里湖花园（嘉苑）同里湖花园（嘉苑）区域市场分析区域市场分析同里镇别墅同里镇别墅项目四项目四数据表同里湖花园（嘉苑）位 置九里湖西侧产 品双拼开 发 商吴江市苏源房地产开发有限公司 代 理 商自销占地面积9.9

6、922 建造面积4.9971 容 积 率0.5绿 化 率暂无总 栋 数155总 户 数155在售栋数87在售户数87开盘时间2008-10交房时间暂未定物业公司暂未定物业费用暂未定价格区间3000-5000销售均价已售产品均价已售产品均价3450元元/平米平米面 积300-350合计户 型4-2-5总价范围100-180万100-180万销售状况已售已售68套，销售率套，销售率43.8%，月均，月均6套套区域市场分析区域市场分析同里镇别墅同里镇别墅项目五项目五总规图总规图同里御花园同里御花园备注：备注： 多层在售多层在售 别墅（未售）别墅（未售）区域市场分析区域市场分析同里镇别墅同里镇别墅项目

7、五项目五基本数据同里御花园位 置吴江市同里镇镇政府对面产 品多层、联排、双拼开 发 商吴江恒宇房产代 理 商开发商自销占地面积2.2万建造面积2.9万容 积 率1.3绿 化 率36总 栋 数总规：总规：16栋栋其中：多层其中：多层8栋、双拼及联排共栋、双拼及联排共8栋栋总 户 数总规：总规：203户户其中：多层其中：多层178户、双拼及联排户、双拼及联排25户户在售栋数二期二期：双拼及联排共双拼及联排共7栋栋在售户数二期二期：双拼及联排双拼及联排57户户开盘时间二期：暂未定二期：暂未定交房时间二期：2010年年底物业公司暂未定物业费用暂未定价格区间二期：双拼及联排二期：双拼及联排4000-45

8、00元元/销售均价二期：双拼及联排二期：双拼及联排4300元元/（预计）（预计）别墅面积269275286 合计别墅户型6-3-46-3-46-3-4别墅总价116万元118万元123万元116-123万元销售状况该案二期该案二期7栋共栋共57户别墅、尚未正式销售户别墅、尚未正式销售区域市场分析区域市场分析在售项目客户分析在售项目客户分析案名案名来人区域来人区域购买目的购买目的云水谣本地（吴江及同里）：本地（吴江及同里）：50% 50% 、苏、苏州：州：30%30%上海：15% 、 其他： 5%主要以自住为主主要以自住为主占总比例的占总比例的75%75%其次以投资和度假为主共占总比例的25%同

9、里湖山庄本地（吴江及同里）：本地（吴江及同里）：50% 50% 、 苏州：苏州：35%35%上海：15% 、其他： 5%主要以自住为主主要以自住为主占总比例的占总比例的70%70%其次以投资和度假为主共占总比例的30%区域市场分析区域市场分析结结 论论n中高档产品去化缓慢，150万价格线下的低价产品去化相对较快。n价格分界线明显，但项目固有价值和附加值都对销售价格支撑不足。n近期产品以联排双片为主，独栋为辅。老项目以江南民居风格为主，近期项目以西式、现代风格为主。大部分产品设计水平落后，与上海、苏州别墅产品水平差距较大。度假项目在区域旅游度假资源方面亦整合、建设不足，以单一客房功能存在。区域别

10、墅市场整体滞后，缺少人气。n同里镇在吴江房地产市场的边缘角色、同里镇现有别墅市场过低的供销量，除中粮项目外，同里镇现有别墅项目产品力水平均较落后，在本案充分整合土地景观、人文、旅游资源的背景下，如果本案以国内领先的产品品质和营销手法、推广力度进行运作的条件下，同里镇大部分别墅项目的供规律，不足以做为本案的判断依据。同里镇大部分别墅项目的供规律，不足以做为本案的判断依据。n同里镇在售别墅项目的客户构成，说明江南古镇的文脉属性对上海、苏州是有吸引力。本案的湖景资源和古镇文脉，仅对90分钟经济圈内缺少湖景资源和古镇文脉的城市购房客, 或在90分钟经济圈内，以外向型经济为主导的城市内工作、安居的外地外

11、籍人有吸引力，则具体聚焦，这些属于本案的目标客户是上海人、新上海人、新苏州人、新吴江属于本案的目标客户是上海人、新上海人、新苏州人、新吴江人中的高端客群。人中的高端客群。二、区域竞争市场分析二、区域竞争市场分析123456781、同里湖2 、淀山湖3、澄湖4、独墅湖5、 太湖6 、阳澄湖东7、阳澄湖西8、大小石湖/东太湖区域竞争区域竞争市场分析市场分析苏州八大湖景别墅区苏州八大湖景别墅区版块版块湖区定性湖区定性交通状况交通状况资源资源同里湖同里湖旅游度假型便利湖景/人文历史/旅游淀山湖淀山湖度假型便利湖景/人文历史/大观园/旅游/高尔夫澄湖澄湖度假型不便利湖景/人文历史/旅游/高尔夫独墅湖独墅

12、湖居住型非常便利湖景/政府规划/高尔夫/近城市太湖太湖旅游度假型便利山水/旅游/人文历史/高尔夫/游艇会/政府规划/多种季节水果食品阳澄湖东阳澄湖东度假居住型便利湖景/大闸蟹/高尔夫阳澄湖西阳澄湖西居住型非常便利湖景/近城市/高尔夫/政府规划石湖东太湖石湖东太湖居住型非常便利山水/人文历史/政府规划/近城市区域竞争区域竞争市场分析市场分析特征、产品与价格特征、产品与价格区域竞争区域竞争市场分析市场分析产品与价格产品与价格苏州环太湖别墅区典型项目苏州环太湖别墅区典型项目 项目项目 占地面积占地面积（万）（万） 容积率容积率风格风格产品类型产品类型 户型面积区户型面积区间（）间（）单价（元单价（元

13、）总价（万元）总价（万元）湖滨山庄40.25北美独栋330-49015000500-800太湖高尔夫280.22新亚洲占地2000独栋550-920主力面积550-770200001000-2000能看到湖景价格最高约在2000万太湖之星900.17中式园林独栋247-363250001000左右太湖缘4.70.75双拼、独栋 261-3185500140-180左右太湖帕提欧6.51.09多层、联排、叠加叠加155-195联排300叠加5500联排6800叠加85-110联排210区域竞争区域竞争市场分析市场分析产品与价格产品与价格淀山湖别墅区淀山湖别墅区典型项目典型项目项目项目 占地面占地

14、面积（万积（万） 容积容积率率风格风格产品类产品类型型 户型面积区间户型面积区间（）单价单价（元（元）总价总价（万元）（万元）备注备注清水.依瓦诺小镇26.60.32欧式小镇联排、双拼、独栋联排220-250双拼240-260 独栋260-340联排6000；双拼8000；独栋14000-19000联排100双拼200独栋400-80009年6月30交房；上海投资客为主，其中一线湖景别墅为1.9万/平方，总价在800万富力湾1000.35东南亚独栋335-700中等410-430不靠河335全部独栋9800-15000（毛坯）部分精装修400-600楼王700，2000万中等500-600万6

15、000平米豪华会所；10月中旬开盘。不靠河价格相差不大。Vip卡 5万，折扣9.8。 淀湖桃园1100亩0.3现代中式独栋、双拼双拼135-230；独栋250-500 双拼6000-9000；独栋13000-15000期房双拼最低80万左右，现房双拼最低115左右；独栋250-4008000平米豪华会所；跌落式花园、半地下室；上海投资客90%，目前入住率10%左右纳帕尔湾14.60.5意大利六联排，刚结构206-20912000250无地下室，度假别墅，上海客群为主。预计10月20日开盘。凌湖随园30.76现代中式联排240-3086000-8000130-24080%是上海投资客，一线湖景在

16、240万，二线景观在210万，最后一排在120-170，十月15日之前订购9.4折。朱家角新城650.7现代中式 公寓、叠加、双拼公寓85-90叠加和联排185-230公寓8500联排13000双拼15000公寓70左右别墅260左右上海客户为主东方庭院300.76现代中式 叠加、双拼、独栋叠加185-216双拼205-222独栋230-290叠加9500-13000双拼13000-18000独栋17000-19000最贵的6套临水独栋28000叠加250双拼380独栋450-600上海客户为主区域竞争区域竞争市场分析市场分析产品与价格产品与价格项目项目 占地面积占地面积（万（万） 容积率容积

17、率风格风格产品类型产品类型 户型面积区间（户型面积区间（）单价单价（元（元）总价总价（万元）（万元）备注备注中大易墅 180.36西班牙双拼、独栋双拼190-270190-270；独栋250-520双拼9000；独栋11000左右双拼160万；独栋200-350上海较少，主要是昆山、苏州等地双拼赠送面积达90平米，花园200平米最大锦绣蓝湾140.6西班牙双拼、联排双拼200-230；联排160-180 联排7100；双拼9000-12000双拼170-195；联排113-127上海占三分之一，苏州、昆山、台湾、新加坡等赠送车库、露台、花园面积达100平方米；临湖湾双拼单价在12000元，面积

18、230平方米檀香园130.28西班牙双拼、独栋双拼260独栋430-663（包括地下）双拼9500；独栋13000500-1000台湾企业高层管理、上海、昆山等地天使湾110.52美式、欧式独栋240-3309500-13000250-400上海、昆山、以苏州客户为主，有8种风格建筑，密度较高（五一、十一有优惠活动9.6折）天伦随园60.32苏式园林独栋252-288，每幢占地600到900方18000430-60040-50岁上海人；前期内部客户认购，沿湖购买者主要是政府官员及开发商朋友，。目前剩7套房子，其中一套湖边252，总价600万的房子玉山勝境6.40.39苏式园林独栋建面400、平

19、均占地1000方22000800-1000台湾、新加坡、上海等。四面环水品院300.66中式联排200-3207000-9300140-270上海、苏州、昆山等注：水景最好户型280平方米，总价260万招商依云水岸221（实际容积率约为0.7）现代中式联排、叠加叠加175-260联排320叠加7500联排1.1-1.2万叠加：130-180联排：300-380以苏州园区和相城区客户为主，其中相城区客户部分为第一居所。阳澄湖别墅区典型项目阳澄湖别墅区典型项目 整体来看，居住型湖区版块的项目去化率明显高过度假型湖区版块。而居居住住型型湖湖区区版版块块的的启启动动均均晚晚于于最最临临近近的的度度假假

20、湖湖区区，在在兼兼具具景景观观与与近近市市区区优优势势的的同同时时，并并未未与与最最临临近近的的度度假假型型版版块块在在价价格格上上拉拉开开差差距距，使使居居住住型型湖湖区区版版块块成成为为临临近近度度假假湖湖区区版版块块的的营营销销拦拦截截者者。本案需要借鉴的是，之于苏州市区客户，东太湖/小石湖区域即为本案的销售拦截者。本案必须充分考量入市时与其的价差关系，方能分流其苏州客户；或者因本案开发周期较长，在该区域两年后较少别墅供应时，本案才能进入旺销期。在度假型版块中太湖地区无论单价、总价、户型面积，还是销售速度都是最大、最高、最好的，而其对应的支持条件是湖区品牌知名度最高，资源最丰富，配套设施

21、最齐全和最高档。相反，澄湖和同里湖是各方面表现最弱的。价格、销售速度与区域配套之间的正比关系非常明显价格、销售速度与区域配套之间的正比关系非常明显。吴江市东太湖区域，兼具交通、湖景、配套、产业优势，采用国内流行的产品规划，投入大力度的营销推广。东太湖区域与本案接近密度、概念的项目（以太湖明珠城为代表），它们的产品、售价、销售规律、销量反而对本案更具有价值。值得注意的是，由于其相较 本案绝对的土地属性优势，在相同产品力条件下，东太湖区域为本案制定了价格和销量可东太湖区域为本案制定了价格和销量可 供参考的天花板。供参考的天花板。区域竞争区域竞争市场分析市场分析结结 论论三、项目现状分析三、项目现状

22、分析土地属性土地属性江南古镇文脉江南古镇文脉 江南六大古镇之一的同里古镇与本项目相邻；全国唯一的集佛儒道文化于一江南六大古镇之一的同里古镇与本项目相邻；全国唯一的集佛儒道文化于一处的著名景点罗惺洲亦与本案隔湖相望。附近开发的别墅、度假村多为苏式民居处的著名景点罗惺洲亦与本案隔湖相望。附近开发的别墅、度假村多为苏式民居风格，仅近期开发个案为西式现代风格。风格，仅近期开发个案为西式现代风格。 本案是一块典型的具有深厚中国文化底蕴、江南古镇文脉特色的别墅用地。本案是一块典型的具有深厚中国文化底蕴、江南古镇文脉特色的别墅用地。土地属性土地属性配套齐全，档次尚可配套齐全，档次尚可由于同里镇旅游业较发达，

23、项目周边配套齐全，从日常生活配套到休闲娱乐配套（项目紧邻五星级同里湖大饭店，四星级同里湖度假村），到水乡特色餐饮、娱乐、购物一应俱全，摒弃了一般别墅项目配套不全的劣势，因此项目本身有会所即可。）土地属性土地属性交通极其便利交通极其便利本项目位于苏州大市，吴江市同里镇。南接318国道，西连苏嘉杭高速公路，北连苏州绕城公路。距离吴江市区8公里，距离苏州古城25公里，距离上海虹桥机场80公里。私家车出行便利，上海、苏州、浙江都纳入到60-90分钟车程内。使本项目具备向90分钟经济圈内搜索客层的可能性。规划中上海-同里-苏州轻轨与本项目仅需步行3分钟。土地属性土地属性景观资源优越景观资源优越项目紧邻同

24、里古镇，除享有古镇的各项旅游资源外，由于项目位于同里湖岸，拥有一线湖景景观，著名的罗星洲相近在眼前。罗星洲：位于古镇东首同里湖中，据史料记载，洲上最早建筑始于元代，明清以来代有营建，“罗星听雨”为历史胜迹之一，1938年4月，被日军焚毁。1996年4月重建，现为佛、儒、道三教合一圣地。 土地属性土地属性结结 论论本项目处于观光旅游古镇，产业人口较少、流动性强。旅游业是支柱产业，但是只作为观光景点而不是度假区，政府正在寻求旅游模式的转变。吴江市现有成熟产业为民营纺织业、台资制造业，未来重点发展外资IT产业、制造业，本案开发自住型别墅在未来有一定潜力，具备产业支撑。苏州、吴江拥有大量的湖泊、人文景

25、观资源，同里镇对于苏州及吴江市民耳熟能详，在面向苏州、吴江本土客层时，本案难得的景观与人文资源并不具备独特稀缺优势。但本项目低容积率、纯独栋的特点具有一定的优势。特别能吸引吴江市区、上海、苏州喜欢独栋但无法承担当地独栋价格的客户。吴江房地产开发主要集中在松陵镇，本市及周边镇购房习惯为高端客户在苏州置业，中低端客户集中于吴江城市中心购房，本案地块因文脉属性，受当地台商和外地人欢迎，对于本市购房者来说基本为居住边缘化地块。产品属性产品属性容积率优势大，规划一般容积率优势大，规划一般1、容积率较低，纯独栋项目，具有一定的奇缺性2、兵营式规划，视觉上缺乏宽敞感，无法凸现容积率优势3、物业管理上，缺乏严

26、密的安防系统4、小区一面临主干道，两面临商业街，但是没有设计隔离使得 小区免受外界干扰。产品属性产品属性有绿化，无景观有绿化，无景观1、小区无主题景观、无景观亮点2、现有绿化局限于植树种草，缺乏景观层次3、现在绿化品种单一普通，缺乏亮点4、完全的开放式花园，缺乏一定的私密性产品属性产品属性现有产品存在诸多问题现有产品存在诸多问题1、地下室面积过大，层高较高，须记入建筑面积，导致产品总面积较大， 限制了单价提升，否则总价太高；另外地下室房间分割过于琐碎，下层 式庭院面积又太小，实际除了起到采光作用外，基本无法使用；项目临 湖，地下室的防水性如何有待进一步检查。2、外立面石材部分尚可，但白墙部分显

27、得十分廉价，且容易脏污。 阳台护栏与整体外立面风格不符，且出现锈蚀。3、户型设计很不合理，功能分布混乱，比如：大门直冲楼梯，主卧没有外 阳台，客厅开窗挑高太低等等产品属性产品属性结结 论论除容积率优势外除容积率优势外本项目产品品质较低本项目产品品质较低项目已售产品均价项目已售产品均价7554元元/平米平米项目现状分析项目现状分析总总 结结优优 势势位于同里古镇，景观资源优越；紧靠同里湖、环境优美；配套齐全、档次较高；容积率低；纯独栋别墅社区；交通便利；劣劣 势势产品品质较差；无社区景观；物业一半；无安防；无营销推广；威威 胁胁周边八大湖景别墅区发展成熟、供应量较大机机 会会古镇、湖景资源稀缺；

28、独栋别墅供应量日趋减少；度假概念接受度日益提高；长三角经济、交通一体化；后天不足天赋较高项目现状分析项目现状分析价格预估价格预估维持现状双拼：单价7000元/平米总价245万独栋：单价8500元/平米总价：300万-600万适度改造（保守估计）双拼：8500元/平米总价300万独栋：11000元/平米总价：363万-700万改造建议：1、外立面白墙面改为面砖，打造风格较纯正的北美风格别墅2、景观重新设计，增加社区主景观，景观节点，打造有层次、多品种的景观，沿湖开辟公共景观带3、增设安防系统4、提升小区物业服务水平5、可考虑经装修别墅谢谢 谢谢 ！MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv0

29、2lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7

30、fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQzwxQf8ozdzOhogwAooXpUF83BX4C3jRgjDJiiXEUDMaNz4vQ

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