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1、 提案机构提案机构 北京美好生活房产经纪有限公司北京美好生活房产经纪有限公司吗屉无果蔫悼濒酶歉添诣牲录嘛酬荚瞪媒焉阑拘仑昆鼓楷剂拎羔告妓非渝亿嘉左岸推广营销方案亿嘉左岸推广营销方案第二部分：营销部分第二部分：营销部分 第一章、销售策略第一章、销售策略 第二章、销售阶段划分及工作要点第二章、销售阶段划分及工作要点 第三章、销售周期第三章、销售周期 第四章、一期回款计划第四章、一期回款计划第一部分：推广部分第一部分：推广部分 第一章、城市环境第一章、城市环境 第二章、价值提炼第二章、价值提炼 第三章、客群分析第三章、客群分析 第四章、营销策略第四章、营销策略 第五章、推广主线第五章、推广主线 第六
2、章、计划排期第六章、计划排期 目目 录录磷汾坎腊咽侣讥迫报龙慢此鬼畅代锄孺讹臆壮坍谬桂堪鄂阔主核骆孔忱蝉亿嘉左岸推广营销方案亿嘉左岸推广营销方案1亿嘉亿嘉左岸推广、营销方案左岸推广、营销方案 第第 一一 部部 分分 ：推推 广广 部部 分分第一章、城市环境第一章、城市环境城市前沿城市前沿 对接三区对接三区 扼守交通扼守交通 本楼盘所处的地块，其依托的城市环境主要有以下三个特点：本楼盘所处的地块，其依托的城市环境主要有以下三个特点：城市规划发展导向城市规划发展导向 地域价值的促进因素地域价值的促进因素城市边缘的不利因素城市边缘的不利因素老城区的城市扩散、行政重心的向南偏移、新城区招商引资的急剧发
3、展、南部支柱重工业的经济后盾明显凸出，使城市次中心区明显形成，使项目所在地距离城市次中心的心理距离越来越近淮北本身城市较小，一定程度上冲淡了距离感所带来的不便；星罗棋布的矿区等重工业的散点式分布，使城市与郊区的界限逐渐模糊；近几年新楼盘在新城区激增，加速了城市化进程，为城市前沿做好了居住移民的市场铺垫；相山路作为交通干线地位的明确，以及配套设施的逐步完善，使诸多楼盘能够以此为中心向两侧铺张。 周边生活配套缺乏，区域认知度低于城市中心区，使得楼盘往往无法吸引远距离的购房者这一点，成为楼盘在推广中所必须深刻加以注意的内容。 -第一章、城市环境第一章、城市环境鞠椭渔魄撤嚎铆鼓厉源劈走勉精谷疵迟慑搭皇
4、浸卞束挚摹侗礼侥膜巢舅哆亿嘉左岸推广营销方案亿嘉左岸推广营销方案2亿嘉亿嘉左岸推广、营销方案左岸推广、营销方案 城市前沿城市前沿 对接三区对接三区 扼守交通扼守交通 第第 一一 部部 分分 ：推推 广广 部部 分分相对地理位置相对地理位置有利的政区环境有利的政区环境淮北向南发展淮北向南发展意义意义处于相山区的南部边缘，南部与濉溪县连接，东南遥望烈山区。楼盘地点与相山区中心相距4公里，与相山区次中心相距3公里，与濉溪县中心距离2.5公里，与烈山区距离10公里 相山区与濉溪县逐渐融为一体，而本项目处于两大板块的交界地带两大板块的交界地带；项目距离这两大区域都极近。两大市区中心的结合，为本项目提供了
5、非常广阔的市场空间，使楼盘能够瞄向更庞大的购买群体，吸引相山、濉溪两个区域的购房客户。濉溪的迈进超过相山经济发展势头，使项目所在片区成为了卫星城市群的未来中心，为楼盘赋予了极高的升值潜力。烈山区的距离参照，缓解了项目片区的距离感。以开发区为中心，带动了大批的人口流动使更多的工业人口、第三产业人流涌入周围，创造了巨大的购房需求。-第一章、城市环境第一章、城市环境掉贵孟嘿晌以崭痹庭欠壶侄汗抚桐掺涯汝霜孝驼砒阻凉霸戮养看眨确怀以亿嘉左岸推广营销方案亿嘉左岸推广营销方案3亿嘉亿嘉左岸推广、营销方案左岸推广、营销方案 城市前沿城市前沿 对接三区对接三区 扼守交通扼守交通 第第 一一 部部 分分 ：推推
6、广广 部部 分分地点线路濉溪-相山濉海路宿州-相山相山路、相阳路南部入相山货运202省道、人民路、渠沟路烈山-相山相阳路相山与南部的对外交通主路线，大体上距离本楼盘所在地都比较近，也就是说，项目所在地处于交通要塞位置。从而，为楼盘推广提供了信息传播的便利性，选择适当的平面媒体，加速楼盘信息流动。越来越多的人每天生活、居住、工作在几个区之间。老城区市民日益认可本片区；并创造了大量的工作岗位，带动一部分市民由于工作原因产生“钟摆”式运动，居住地点与工作地点间的距离矛盾，使其倾向于在这一片区产生购房期待。优势优势1优势优势2微观劣势微观劣势交通配套状况不理想，东为虎山路延伸的土路，北为尚未开发的平房
7、区，西为河岸景观带（偏重休闲，不具备交通功能）；一期项目偏于整个项目的北侧，与惟一交通便利的南黎路之间受未开发区域阻隔 -第一章、城市环境第一章、城市环境傈讨筛臆棺勉竣顾喧膊设滨制堰伦陀塔泞丑辱祟澈玲婿习览掂暂疹歉来遁亿嘉左岸推广营销方案亿嘉左岸推广营销方案4亿嘉亿嘉左岸推广、营销方案左岸推广、营销方案 小结小结 不利背景因素不利背景因素有利背景因素有利背景因素项目所在地目前并不拥有较高的人气，且从微观上讲地块位置并不很优越。诸多其他楼盘的位置处于本项目与城市次中心之间，成为本项目吸引来自城市中心地带的潜在购房者的重要威胁。房地产行业的发展趋势以及宏观层面的不确定性，本地楼盘开发盘量的过快增幅
8、、07年市场消费能力的集中释放，等城市未来发展的预期及一定的市场消费惯性，成为项目开发的消费市场支撑。项目本身的濉河生态资源的稀缺性、小户型、高品质的产品特色、低价入市的销售策略。 第第 一一 部部 分分 ：推推 广广 部部 分分-第一章、城市环境第一章、城市环境邀捌玫均骄捻碎禄区咏肚愧丑彻幻就适捞是乐贤钻丢织窘释金檬啤稼但庶亿嘉左岸推广营销方案亿嘉左岸推广营销方案5亿嘉亿嘉左岸推广、营销方案左岸推广、营销方案 第二章、价值提炼第二章、价值提炼品质生活品质生活精质建筑精质建筑教育配套教育配套便利生活便利生活价格潜力价格潜力水景独有水景独有本楼盘的主力优势主要有以下几点：本楼盘的主力优势主要有以
9、下几点：淮北的很多楼盘，不注重外部原有景观向楼盘的嫁接，且内部景观不构成强势亮点。对比优势背景对比优势背景a、濉河的知名度，生态公园的独有性，楼盘形象凸出于其他楼盘。b、濉河生态公园，使楼盘获得了良好的外部景观空间。缓冲楼盘所在片区的距离感。c、使外部景观与小区内部景观融和成片，极大提高楼盘附加值。e、缓解楼盘首期推广时在景观环境塑造方面的压力，成为楼盘价值的强势补充。具体优势具体优势降低消费门槛，迅速抓住客户。衬托楼盘品质，使楼盘物超所值，提高楼盘被认可度。抓住消费心理抓住消费心理涨幅空间涨幅空间预留涨幅空间，缓解市场压力，增加抗风险能力，吸引炒房群体。第第 一一 部部 分分 ：推推 广广
10、部部 分分-第二章、价值提炼第二章、价值提炼证刀尽缺木尼雷引曾渣腆俄铸赃踌拎孝椰真辛宋症诫饼道坛羔酣永好锄炽亿嘉左岸推广营销方案亿嘉左岸推广营销方案6亿嘉亿嘉左岸推广、营销方案左岸推广、营销方案 品质生活品质生活精质建筑精质建筑教育配套教育配套便利生活便利生活价格潜力价格潜力水景独有水景独有第第 一一 部部 分分 ：推推 广广 部部 分分a、精致的外立面。b、智能巡检配套。c、院落与风景的融合。d、齐备的暖热设施。e、赠送室内面积，让利消费者。f、主打小户型。 宜居宜居内容内容独立文化形象独立文化形象 赋予楼盘完整的文化价值，区别于其他楼盘具体方面具体方面a、建筑与景观的交融。b、河畔的风景漫
11、步。c、小区内的浪漫生活。d、远离城市的嘈杂。e、社区文化的刻意熏陶。小区内将规划有幼儿园一所、小学一所，以及原有的淮海中学 意义意义抓住注重子女教育的潜在购房者，提高小区品位，借助学生为广告媒介。-第二章、价值提炼第二章、价值提炼语悠体北嫡坏原帽著蔫捶卢完冠率烘栏迪咱喝灰草骏剁药腊量容剧束萌题亿嘉左岸推广营销方案亿嘉左岸推广营销方案7亿嘉亿嘉左岸推广、营销方案左岸推广、营销方案 品质生活品质生活精质建筑精质建筑教育配套教育配套便利生活便利生活价格潜力价格潜力水景独有水景独有第第 一一 部部 分分 ：推推 广广 部部 分分配套数量备注学校3所原有淮海中学，规划中1所小学、1所幼儿园菜市2处亿佳
12、菜市场，紧靠小区外街；自发形成的南黎路马路菜市场邮局1家濉溪路邮政局医院诊所4家镇卫生院社区医疗站、城西消化专科医院、纺织医院、淮纺医院药店2家心悦大药房、庆相桥药房加油站2家银行2家工商、建行超市2家紧靠小区外侧东南公交线路3条10路车经过小区门口、1、2路车距小区300米淮北市新城区的楼盘，往往处于城市的新兴地带，生活配套较缺乏，制约着未来业主生活的便利性。这一点往往限制了楼盘的地段价值，并因而影响客户对楼盘的认可。然而本项目所处位置，这一点并不十分明显。 -第二章、价值提炼第二章、价值提炼荚朽坐豪湿轮额外上文暴绩上蛋挚阵涯金刮悟穴睦窑略苞件士实规毕药纠亿嘉左岸推广营销方案亿嘉左岸推广营销
13、方案8亿嘉亿嘉左岸推广、营销方案左岸推广、营销方案 小结小结 第第 一一 部部 分分 ：推推 广广 部部 分分项目各属性优势强度分级如下：项目各属性优势强度分级如下： 属性强度指标备注价格价格突出卖点，应予以充分宣传濉河濉河突出卖点，重点宣传建筑、小配套建筑、小配套部分卖点突出，针对性宣传社区文化社区文化大力营造，形成体系教育配套教育配套针对性宣传，扬长避短便利生活便利生活基本卖点。扬长避短-第二章、价值提炼第二章、价值提炼蹲碗敏庐汪批躯纲弊耽冰感太窍凉版贪坊会箔茂洪箱苫氖禄绽嫉径趁畸涛亿嘉左岸推广营销方案亿嘉左岸推广营销方案9亿嘉亿嘉左岸推广、营销方案左岸推广、营销方案 第三章、客群分析第三
14、章、客群分析淮北市房管局抽样调查资料显示如下，可以作为本项目圈定目标群体的一种参照。淮北市房管局抽样调查资料显示如下，可以作为本项目圈定目标群体的一种参照。住房需求调查原因原因得票比例因拆迁被动需求51.38%想改善居住条件10528.93%投资商品房，期待升值369.92%结婚需要住房12233.61%因外地迁入想在淮北买房6818.72%其他原因277.44%合计363100%第第 一一 部部 分分 ：推推 广广 部部 分分-第三章、客群分析第三章、客群分析屿谷哮涣蘑尿耸汀镁住襄吓寅鸳肉岩灵狱玫秘惮硒惺砒魔育走睡梆骑岸皖亿嘉左岸推广营销方案亿嘉左岸推广营销方案10亿嘉亿嘉左岸推广、营销方案
15、左岸推广、营销方案 第第 一一 部部 分分 ：推推 广广 部部 分分具体细分，为以下六类：具体细分，为以下六类：矿区的无房矿区的无房及换房需求及换房需求 新增的开发新增的开发区企业员工区企业员工 结婚用房结婚用房 新兴的个体新兴的个体工商经营者工商经营者 炒房群体炒房群体 二次置业者二次置业者-矿业、重工是淮北支柱产业，创造了大量职工-这部分群体经济能力最强-矿区不再建设家属楼-矿区原有住宅越来越落后-淮北、濉溪招商引资势头很猛，带来大量住房需求人口-项目距离淮北开发区很近-淮北每年人口出生保守估计在1.5万人以上 -结婚人口数量庞大-周边县、村人口涌入城市-淮北个体工商数量年增长在20%以上
16、，发展势头强劲-经济购买能力强，投资意识强 -本楼盘的强势增值潜力-淮北财富分布集中，高收入群体多-子女教育、上班距离、住房条件、养老安置诸多因素都构成为这种群体。-这类人群所看重的往往是楼盘的少数几个突出卖点，成为吸引购买的因素。 -第三章、客群分析第三章、客群分析服丽盆墓信疫烛魄例朴旭喷虫州蔬契盔晚败跨栖敦眩翻化坤蚀笨拎许象券亿嘉左岸推广营销方案亿嘉左岸推广营销方案11亿嘉亿嘉左岸推广、营销方案左岸推广、营销方案 第第 一一 部部 分分 ：推推 广广 部部 分分小结小结 人群类型购买强度备注矿区的无房及区的无房及换房需求房需求宣传推广销售，重点圈定客户人群新增的开新增的开发区企区企业员工工
17、宣传推广销售，重点圈定客户人群结婚用房婚用房新新兴的个体工商的个体工商经营者者二次置二次置业者者炒房群体炒房群体各人群购买强度指标分析如下： -第三章、客群分析第三章、客群分析宣护寸筷软装塌驭祁鞠褂贡匀玖兄粥阿悟彤耙屋榴柜上舞蝴墨曰酮碘骏证亿嘉左岸推广营销方案亿嘉左岸推广营销方案12亿嘉亿嘉左岸推广、营销方案左岸推广、营销方案 第第 一一 部部 分分 ：推推 广广 部部 分分第四章、营销策略第四章、营销策略-第四章、营销策略第四章、营销策略1 1、抓市场、抓市场a、抢市抢市建立形象建立形象b、刀锋刀锋-卖点切入卖点切入c、迫势迫势市场空间市场空间d、塑造塑造完整形象完整形象e、刺激刺激事件营销
18、事件营销f、品牌品牌逐步拔高逐步拔高g、热度热度媒体维系媒体维系h、对策对策边角差户边角差户建立楼盘主要形象，扩大楼盘认知短期内推出强势卖点，与时间赛跑制造楼盘热销氛围，吸引顾客及早下定逐步塑造完整楼盘形象开盘典礼、客户互动、文化演出等，迅速传播信息，拉近客户距离产品左岸亿嘉概念，逐步拔高，作为推广暗线阶段媒体跟进，维系楼盘热度难销户型及早预测，做出具体对策医哆乏记酗拓疵枝象铅件饿次递熬点伺傍它尖琉掂究仿胆孕脉婉捣沏脏啃亿嘉左岸推广营销方案亿嘉左岸推广营销方案13亿嘉亿嘉左岸推广、营销方案左岸推广、营销方案 第第 一一 部部 分分 ：推推 广广 部部 分分a、圈定圈定重点推盘重点推盘b、套定套
19、定让利政策让利政策c、传播传播重视口碑重视口碑d d、强销、强销重点片区重点片区e、恰谈恰谈逼定技巧逼定技巧f、销控销控-深度分销深度分销g、体验体验制造亲切制造亲切2 2、抓客户、抓客户-第四章、营销策略第四章、营销策略瞄准重点城市区域，矿区、濉溪、相山阳台的赠送面积赠送、落地窗的面积赠送、地层院落的使用权赠送、顶层露台的使用权赠送、太阳能热水器的赠送 销售谈判、销售中的诚信管理、售后的客户服务、销售案场的形象管理等各个方面 拉动小数量团购，刺激购买；实行客带客，加速楼盘传播，增加购买群体；走上层路线，拉动大宗团购；实行重点推广，针对特定客群，等等 销售人员的精神面貌、客户谈判的语言技巧、客
20、户跟踪的适当态度，等等。提高成交率 根据楼层、位置、面积、户型、景观等各个特征的不同 ，制定特定的个体策略看房车、样板房 、沿河景观路、客户赠品摔凿荆眷酋忍椅砰奸螟枯洪十咸蕾翔凛拙浪赚态哉还稗岁慨诽触檄驳辊魁亿嘉左岸推广营销方案亿嘉左岸推广营销方案14亿嘉亿嘉左岸推广、营销方案左岸推广、营销方案 第第 一一 部部 分分 ：推推 广广 部部 分分第五章、推广主线第五章、推广主线-第五章、推广主线第五章、推广主线1 1、广告主题、广告主题 本楼盘的广告语，确定为：源自塞纳河左岸的浪漫生活源自塞纳河左岸的浪漫生活核心价值广告语围绕如下主题：水景生态公园、尚品简约建筑、充满人文情怀的居住社区水景生态公
21、园、尚品简约建筑、充满人文情怀的居住社区本楼盘的核心价值元素，确立为以下几点：水景水景：濉河生态公园，本身构成了楼盘的硬件品质，同时借用濉河的知名度，带动了楼盘知名度的大幅度提高。建筑建筑：大多数楼盘，建筑物本身往往在销售中体现不出独立的销售卖点。而本楼盘精工细作的建筑，成为区别于其他楼盘的重要特质，使建筑本身成为一种亮点。文化文化：赋予本楼盘一种文化-浪漫，由此演绎出众多的包含元素：时尚、诗意、休闲、清新、高尚，等等，建立饱满的楼盘文化外衍，成为本楼盘附加值的重要内容。瘩按玫抉厦富题们淡诬杠讫霹呕篱宇往潦轨锻猎绢侯缉瘦唱佃舷护收栓痢亿嘉左岸推广营销方案亿嘉左岸推广营销方案15亿嘉亿嘉左岸推广
22、、营销方案左岸推广、营销方案 第第 一一 部部 分分 ：推推 广广 部部 分分2、投放区域、投放区域如上图，为项目广告投放的基本地域框架，立足项目，重抓周边，辐射全市，波及外市立足项目，重抓周边，辐射全市，波及外市。矿区、开发区和濉溪作为重点客户区域，必须加大广告效应。而近几年来淮北市越来越多的吸收了其他城市的购房者，因此外围空间也不能忽略。由于项目现场与售楼处目前具有较远的距离；而往往有很多具有购房需求的人，是先找到现场，再寻觅售楼处。由于一段时间内联系不到售楼处，或直接就觉得售楼处遥远不愿前来-两者间的错差，往往成为客户流失的重要根源两者间的错差，往往成为客户流失的重要根源。所以，现场必须
23、有明确的引导系统，使客户在最短时间内达到售楼处，避免客户流失。-第五章、推广主线第五章、推广主线屡抨氦独旨皋虹弯人辱穗它耳冻蒂狭趁抉辉眼苗碉片褂贱盏箩坚俗染狱访亿嘉左岸推广营销方案亿嘉左岸推广营销方案16亿嘉亿嘉左岸推广、营销方案左岸推广、营销方案 第第 一一 部部 分分 ：推推 广广 部部 分分-第五章、推广主线第五章、推广主线3、推广方式、推广方式编号采用方式内容1短信成本低、 传播广、信息传达明确2派单瞄准精准片区，做到有的放矢，及时刷新单页内容，避免客户反感3互动开盘、抽奖、积分、客户邀请活动等不定期举行楼盘与客户共同参与的活动，增进亲切感4户外高炮、广告牌、阶段性巨幅等瞄准重点路段5
24、报纸软文、报广、夹报利于建立楼盘形象高度6活动利用售楼处处于繁华地段的特点演出、电影等极易聚集人气，迅速扩大口碑7口碑口碑将接触到的来访客户作为楼盘推广的载体通过人文关怀和小礼品赠送使楼盘在熟人间迅速传播，容易建立楼盘较高可信度这一点，很多楼盘推广中往往忽略了民契框璃叁圾蜀昆疼硬手忧边垛找托畦解评瞪尿韧琅别吨歉场索桩义替氮亿嘉左岸推广营销方案亿嘉左岸推广营销方案17亿嘉亿嘉左岸推广、营销方案左岸推广、营销方案 第第 一一 部部 分分 ：推推 广广 部部 分分六、计划排期六、计划排期阶段时间推广主节点（具体操作，后续方案）策略3月15日楼盘文化价值体系建立完成、前期宣传文案创作完成围绕主宣传语展
25、开，提炼楼盘差异化竞争要点高调强势，文案力求犀利有冲击力3月底媒体策略、预算注重媒体组合亮相惊艳持续跟踪，关注实际效果4月1日-4月10日前期户外广告（含路牌、路旗、广告牌、高炮、现场围档、看房车等）、电视广告、广播广告、短信广告、报纸软文及 广告文案设计完成开始逐步建立楼盘形象系统4月15日 完成亮相准备，媒体广告交付发布以形象塑造为主准准备备阶阶段段（ 4月月15日日止止）-六、计划排期六、计划排期龟眶匿媚锰穗智稗删琶障猎踩唐闷完托杠碍绞车污锦种洞磁烽剁斤雪癌莹亿嘉左岸推广营销方案亿嘉左岸推广营销方案18亿嘉亿嘉左岸推广、营销方案左岸推广、营销方案 第第 一一 部部 分分 ：推推 广广 部
26、部 分分-六、计划排期六、计划排期4月16日全面亮相，初期广告发布到位大量派发DM单客户积累开始带动售楼处现场人气的聚集，营造项目高调亮相的氛围；4月25日监控广告发布效果，根据销售现场人流情况和市场反应状况，调整广告投放组合；筹备“5.1”促销活动，落实细节维系人气热度关注市场反应，贴紧销售5月1日开展特色形象宣传活动推动客户积累5月中旬花车巡展深入矿区DM派发增进知名度，继续塑造形象5月下旬报纸软文濉溪巡展DM派单筹备“6.1”活动周边扩展，形象延伸增加市场期待心理亮相及客户积累阶段（ 4月16日5月底）王蔡纺上砖讳晚赴庐够祭屈酵槐挤窿监由盐筷瀑廓盟坝冗神眼掀缉点惩风亿嘉左岸推广营销方案亿
27、嘉左岸推广营销方案19亿嘉亿嘉左岸推广、营销方案左岸推广、营销方案 第第 一一 部部 分分 ：推推 广广 部部 分分-六、计划排期六、计划排期6月1日6.1活动开始正式大定透漏涨价信息6月1日-6月17日正式大定开盘筹备；短信群发、派单、广播、电视、平面、软文、户外现场气氛烘托预示价格上涨，制造购买紧迫感认购阶段（ 6月1日6月17日）式喀贞箭瓮题瘴敏络戚茸垛酉寸距栓擂帘阐蕊睫疵莹骂欠毫杂掸碘妒手权亿嘉左岸推广营销方案亿嘉左岸推广营销方案20亿嘉亿嘉左岸推广、营销方案左岸推广、营销方案 第第 一一 部部 分分 ：推推 广广 部部 分分-六、计划排期六、计划排期开盘及持销、热销阶段（6月18日1
28、0月底）6月18日开盘仪式气氛烘托客客户接待接待及销售登记现场秩序价格走向，明确涨价信息6月18-6月底系列促销活动主题消夏艺术节媒体监控客户调查7月-8月客户回访互动活动小型促销、礼品派发软文配合媒体投放策略、周期、频率调整楼楼盘涨价一次价一次，控制在50元左右制造购买紧迫感推出客带客销售方式，扩大口碑销售9月掀起又一次宣传高潮软文深入宣传大型促销活动（国庆、中秋晚会等）销售政策调整为国庆及中秋热销作准备楼楼盘涨价一次价一次，控制在20元左右制造购买紧迫感10月组织业主参加以交房为主题的活动增进楼盘认同感此时会留下少量滞少量滞销户型型推出让利活动。如特价房等11月开始尾盘促销宣传特价房优惠政
29、策陷夯笨研点贱秒许奔冬懒遏哪绷习逢雹枪斜虾跨复共锹恿烂老适门芜幌厅亿嘉左岸推广营销方案亿嘉左岸推广营销方案21亿嘉亿嘉左岸推广、营销方案左岸推广、营销方案 第一部分：推广部分第一部分：推广部分 结结 束束下面转入下面转入 第二部分：营销部分第二部分：营销部分乓蕴冈梆聂袜爹示线滤戊坑井先垃遵倍算涵堵秸已锡加退盂备稿蹬肠巫聊亿嘉左岸推广营销方案亿嘉左岸推广营销方案22亿嘉亿嘉左岸推广、营销方案左岸推广、营销方案 第第 二二 部部 分分 ：营营 销销 部部 分分第一章、销售策略第一章、销售策略 -第一章、销售策略第一章、销售策略低开低开高走高走小步快跑小步快跑以低于市场预期价格入市。以低于市场预期价
30、格入市。 1、宏观环境的不确定性。全国楼市降价的波动，影响消费心理。 2、淮北楼市现状。07年楼盘放量激增，交易量急剧释放。08年开发量依然巨大。3、项目本身。目前位置较差，地段价值短期内无法超过其他楼盘。边销边拉升价格的手法。边销边拉升价格的手法。始终给消费者施加心理压力，造成楼盘紧俏、脱销的心理暗示，逼迫消费者缩短思考观望周期，促进和刺激销售。 进、退自如！进、退自如！（1）如果市场整体出现转弱迹象，由于项目本身定价偏低，则可以维持相对强势，不必被动调低价格，避免消费者受买涨不买落心理的驱使而对项目失去购买欲；（2）如果市场状况能够维持现状或出现好转，则可以迅速拉升定价，利用消费者买涨不买
31、落的心理，迅速达成销售目的。灶肾胡鞭莫闯振闻逊塌孤译苞企暴氰次腮脚洪蓝带担霞茹敢酉涤诛跃堪热亿嘉左岸推广营销方案亿嘉左岸推广营销方案23亿嘉亿嘉左岸推广、营销方案左岸推广、营销方案 二、销售阶段划分及工作要点二、销售阶段划分及工作要点第第 二二 部部 分分 ：营营 销销 部部 分分-二、销售阶段划分及工作要点二、销售阶段划分及工作要点（一）亮相阶段条件及时间节点：售楼处：装修完成，地盘包装完毕，销售热线启用。销售道具：沙盘，单体模型，折页，楼书等制作完毕。销售人员：销售人员和秘书提前两周招聘及培训。宣传：宣传期的方式方法参考宣传策略。接待地点：售楼处。亮相时间以售楼处交付使用为参考时间节点。（
32、二）认购阶段1、通路手段：来电来访登记，利用销售表格记录客户需求。小众媒体，利用夹报，定向直投，户外宣传活动等方式积累客户。制定大企业客户的寻找计划并开始有目标的进行，大中型企业作为目标单位上门提供销售服务。外埠市、县的宣传，项目的巡回展出。 2、工作目的：利用第一营销渠道获得客户资源，采取电话、短信、邀约销售现场进行跟进，进一步筛选，为开盘积累有效客户。3、本阶段应预防：咨询的客户量较小。预防方法：大众媒体宣传是主要手段。其次，流动宣传同样重要，例如租赁当地大型品牌商场超市场地，设立宣传点，类似于外展场的作用。穆蔡诡彼主泞葫数逗嚎姚臆建孜铭糠柔篱挚察书汽窄虎恩惮越潘檬窗岩郑亿嘉左岸推广营销方
33、案亿嘉左岸推广营销方案24亿嘉亿嘉左岸推广、营销方案左岸推广、营销方案 第第 二二 部部 分分 ：营营 销销 部部 分分-二、销售阶段划分及工作要点二、销售阶段划分及工作要点（三）开盘1、认购手段：提前公布销售均价和销售范围，并采用VIP金卡认筹，解筹2、认购形式：制作认购流程，根据客户积累情况制定具体签约政策，如开盘期的优惠方式及额度。3、工作目的：通知新老客户即将举办签约活动，邀约到销售现场，介绍认购流程及签约政策，发放VIP金卡，同时媒体宣传，聚集签约人气。举行签约活动，挖掘已有客户资源，接待新到访客户。举办开盘活动，媒体攻势为最强期，吸引购房者的注意，最大的转化意向客户为成交客户。本案
34、掀起第一次销售热潮。同时制定新的价格政策，任务目标和营销计划，为下一步作为铺垫。4、本阶段应预防：签约并转化的客户较少。预防方法：利用每日例会做出客户分析，针对性制约转化难点调整策略，增加销售说辞解答，打消观望客户疑虑；同时增加互动性宣传活动，增强淮北市人民对本项目的深度认知，包括开发商、产品品质等信息，不仅逐步树立开发商知名度，而且起到更深更广的宣传效果，从而达到推售房源消化速度的目的。沤乐孽别杆瑟啮舜淆阶泻浇蝶谎肤篆幸凛啼煤蛹铀仕罩析攫纺腹转琳妊世亿嘉左岸推广营销方案亿嘉左岸推广营销方案25亿嘉亿嘉左岸推广、营销方案左岸推广、营销方案 （四）持销阶段1、工作目的：本阶段为销售的淡季，在销售
35、淡季应加强销售培训的同时，提高行销力度，让销售人员最大化挖掘客户资源，增加客户来访量；2、本阶段应预防：销售签约量的下降，给整体士气带来负面影响，形成不良循环；预防方法：增加激励课程培训，定期组织集体活动，提升销售团队的归属感；同时宣传推广配合，举办相映时节时事活动，聚集淮北市民眼球，为下一个销售旺季打好基础。（五）热销阶段工作目的：在一期总开发量消化达到50%安全比例之后，加快价格小幅提升速度，为本项目利润相对最大化增加筹码。本阶段应预防：价格的提升造成曲高和寡尴尬局面，错过一个回款旺季，拉长销售战线，增加综合成本及项目整体运营风险。预防方法：密切关注宏观房地产走势，详细频繁的本地市场调研以
36、及分析，为项目价格拉升比例提供可参考依据，控制涨价节奏，在市场承受范围的箱体内进行波段操作；同时宣传内容挖掘新亮点，避免内容雷同产生推广抗性，影响销售工作进度；利用SP销售活动及小纪念品的派发聚集售楼处人气，以气氛烘托催动签约。第第 二二 部部 分分 ：营营 销销 部部 分分-二、销售阶段划分及工作要点二、销售阶段划分及工作要点眯稽盲莽莽搜倔舍般位沫帐及授圾拭烧织饵充良粳算营骆契文辛骑示倔显亿嘉左岸推广营销方案亿嘉左岸推广营销方案26亿嘉亿嘉左岸推广、营销方案左岸推广、营销方案 第第 二二 部部 分分 ：营营 销销 部部 分分-二、销售阶段划分及工作要点二、销售阶段划分及工作要点（六）尾盘：1
37、、工作目的：消化一期最后相对滞销房源，为二期顺利推出做铺垫，积累客户资源。2、本阶段应预防：滞销单位的综合因素引不起购房者兴趣，房源的有限度造成客户流失。预防方法：分析剩余房源特点以及个性，采取扬长避短，挖掘价格支撑点，打包包装，赋予本项目定位下的产品新概念进行炒作，运用销售技巧进行有效推售；制定个别房源的优惠政策，进行一期清盘促销；准备二期开发产品资料，培训销售员熟悉二期相关资料信息，以二期待开发的优势房源，积累有效客户，为二期营销打好各方面基础。二期二期谰翼韵膜趣叶晤乌赫翟跨群污抢奸皆捻堂穴更寡诲淖清偿表投掇藤不颖宛亿嘉左岸推广营销方案亿嘉左岸推广营销方案27亿嘉亿嘉左岸推广、营销方案左岸
38、推广、营销方案 第第 二二 部部 分分 ：营营 销销 部部 分分三、销售周期销售周期-三、销售周期三、销售周期日期日期工程进度工程进度销售节点销售节点4月1日至4月15日（前期准备）工程开工前期销售人员(2人)到岗相关工程资料整理结合工程数据和建材制定销售说辞招聘销售人员（46人）售楼处完工、模型到位销售人员入场看房车客户积累4月16至5月底（客户积累、小定）现场接待中心装修客户积累现场接待中心至河堤简易路铺设客户积累现场接待中心装修结束、配备电瓶车两辆现场人员入场出地面三层小定销售价格、付款方式及优惠政策制定司帖磁铣景简麦伟彬汗陀谢搔识镑偿仙贝役肉厚林约奉阳梗酝弹纳讥淘妒亿嘉左岸推广营销方案
39、亿嘉左岸推广营销方案28亿嘉亿嘉左岸推广、营销方案左岸推广、营销方案 6月1日至6月17日（认购）销售许可证到位样板合同敲定小定转大定6月18日（开盘）相关证件齐全开盘 收首付款6月19日至7月底（持销阶段）工程按进度进展稳步推进8月至10月底（热销阶段）大面积竣工、交房再次促成大量成交11月份开始尾盘处理第第 二二 部部 分分 ：营营 销销 部部 分分-三、销售周期三、销售周期澈偿言蝗拐最扯玖羽凯甩到剪淌甲揍恕密府谆琼厦酶埠阐扼钉危店旺佯催亿嘉左岸推广营销方案亿嘉左岸推广营销方案29亿嘉亿嘉左岸推广、营销方案左岸推广、营销方案 第第 二二 部部 分分 ：营营 销销 部部 分分-四、一期回款计
40、划四、一期回款计划第四章、一期回款计划第四章、一期回款计划一期可销售：共计9栋楼总户500户39个单元总销售面积4.52万平方米以均价2500计算总销售金额1.13亿歉法玩垫舀膨鸿啸焉苛廓戚和萌坤络态隙昌啪猩皑聂文轴辞麻和嗽泻逛筋亿嘉左岸推广营销方案亿嘉左岸推广营销方案30亿嘉亿嘉左岸推广、营销方案左岸推广、营销方案 亿嘉亿嘉左岸一期户型比例左岸一期户型比例面面积户型型套数套数比例比例备注注70二室一厅306%共计可销售套数为500套，回迁户16个单元，计160套8084二室二厅、三室二厅21041%9094三室二厅16033%105三室二厅10020%第第 二二 部部 分分 ：营营 销销 部
41、部 分分-四、一期回款计划四、一期回款计划汝懂渍嘴鸳狞诚的太落豫圾揖叛豆勃吵落疼滥撕呐够砍朗骗痕宰枚贿蓖溯亿嘉左岸推广营销方案亿嘉左岸推广营销方案31亿嘉亿嘉左岸推广、营销方案左岸推广、营销方案 第第 二二 部部 分分 ：营营 销销 部部 分分-四、一期回款计划四、一期回款计划月份6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月推出套数20015012030当月销售套数120403080604040302028比例24%8%6%16%12%8%8%6%4%5.6%当月剩余8040160802010060684820已售套数120160190270330370410440460488销售面积1.1
42、万1.4万1.7万2.4万3万3.4万3.6万3.8万4.2万4.41万销售金额0.275亿0.35亿0.42亿0.6亿0.75亿0.85亿0.9亿0.95亿1.05亿1.1亿比例24%31.6%38%54.2%67.7%76.7%81.3%85.8%92.9%97.3%回款计划叭芋比施台拜碰俗月翠锁淹惑肝芥降球款姥洱贤敛裙必赔歪钧乍乔前副望亿嘉左岸推广营销方案亿嘉左岸推广营销方案32亿嘉亿嘉左岸推广、营销方案左岸推广、营销方案 方案结束方案结束挽侧膨非番斩霓窑衍蛰综衍跃哈轧羡烫领该侧牧酶变气旁街躬拽秩偷炔么亿嘉左岸推广营销方案亿嘉左岸推广营销方案33亿嘉亿嘉左岸推广、营销方案左岸推广、营销方案
