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1、农村产业金融业务产品讲解农村产业金融业务产品讲解江苏分行农村产业金融部总行下发产品清单总行下发产品清单县域房地产开发贷款农村城镇化贷款县域商品流通市场建设贷款县域旅游开发建设贷款季节性收购贷款县域建筑业贷款县域中小企业应收账款质押贷款县域中小企业动产质押融资化肥淡季商业储备县域高级中学贷款县域医院贷款7/22/20242总行下发产品清单（续）总行下发产品清单（续）林权抵押贷款农业产业化集群客户融信保业务 7/22/20243上述产品的适用及开办情况上述产品的适用及开办情况l适用性较强，得到一定程度推广的产品县域房地产开发贷款县域建筑业贷款县域商品流通市场建设贷款县域高级中学贷款县域医院贷款7/
2、22/20244上述产品的适用及开办情况上述产品的适用及开办情况l适用性不强，尚未开办季节性收购贷款化肥淡季商业储备贷款农业产业化集群客户融信保业务县域旅游开发建设贷款7/22/20245上述产品的适用及开办情况上述产品的适用及开办情况l要求较高，难以开办县域中小企业应收账款质押贷款 7/22/20246目前县域政府投融资平台政策目前县域政府投融资平台政策l已审批未发放贷款或部分发放贷款的分类管理已审批未发放贷款或部分发放贷款的分类管理公益性项目：对贷款没有发放的，暂停发放贷款；对已部分发放贷款的项目，确需继续发放的，由原评估部门重新评估，省分行前台部门出具调查意见，信贷管理部审核，报总行批准
3、。准公益性项目：由原评估部门重新评估，省分行前台部门出具调查意见，信贷管理部审核，一次性报总行批准。如镇江万顷良田18亿元银团贷款、启东桥港开发公司1.9亿元项目贷款等都须重新评估报总行批准。经营性项目：由原评估部门重新评估，省分行信贷管理部审核并起草签报，会签省分行相关前台部门，并报分管行长批准后可按约定发放贷款。如海门滨江新通海沙7.3亿元项目贷款等。7/22/20247目前县域政府投融资平台政策目前县域政府投融资平台政策l限额管理限额管理2010年一季度后的政府融资平台贷款增量不得超过本行当年剩余贷款规模的20%，确需突破上述比例的一律报总行批准。苏州分行须严格控制在剩余贷款规模的20%
4、以内，其他分行由省分行按总行要求统筹掌握。7/22/20248目前县域政府投融资平台政策目前县域政府投融资平台政策l分类支持分类支持对承担非公益性项目建设，依靠自身经营收入还贷的经营性政府融资平台，可继续按商业化原则和贷款条件予以支持，授信和贷款审批权限一律上收至省分行（苏州分行除外），超省分行权限的报总行审批。对准公益性政府融资平台贷款，贷款审批权暂时全部上收至总行。政府融资平台固定资产贷款用信条件审核上收至省分行（苏州分行除外）。7/22/20249目前县域政府投融资平台政策目前县域政府投融资平台政策l新发放贷款新发放贷款对政府融资平台新发放贷款，包括还旧借新，各行要按照总行规定的准入条件
5、，审慎评估借款人财务能力和还款来源，按商业化原则和总行授权履行审批程序，择优介入层级高、资本金充足、财务状况好、自身经营现金流充足、还款有保障的合格平台，重点支持国家和省级重点项目的在建、续建项目。对还款来源主要依靠财政性资金的公益性项目，严禁审批新的贷款。凡没有稳定现金流作为还款来源的，不得发放贷款。7/22/202410目前县域房地产贷款政策目前县域房地产贷款政策l根据农银苏办2010829号转发总行进一步加强法人房地产信贷管理的通知文件：审批权限：审批权限：法人客户房地产开发贷款（含保障性住房开发贷款）、土地开发贷款（含政府土地储备贷款）、经营性物业抵押贷款的新增项目贷款新增项目贷款，一
6、律上报总行总行审批。7/22/202411目前县域房地产贷款政策目前县域房地产贷款政策限额管理：限额管理：苏州分行法人房地产贷款总额控制在2010年8月31日余额之内，如需要突破限额，应通过省分行向总行另行申请增加限额。其他分行按月控制投放进度，原则上以2010年8月末贷款余额为基准，在收回的贷款额度内自行安排投放，投放的重点是贷款已部分发放且年内尚需继续发放的项目。对于没有项目投放或在每月25日前没有使用的限额，省分行将收回统筹调剂使用。7/22/202412目前县域房地产贷款政策目前县域房地产贷款政策限额管理（续）：限额管理（续）：各行如需要超过2010年8月末余额发放贷款的，每月5日前将
7、拟发放项目贷款明细（文件的附件2），以行文形式上报省分行（风险管理部）审批，由省分行风险管理部会同信贷管理部在全省范围内统筹调剂；未经省分行批准，各行不得突破限额发放贷款。7/22/202413目前县域房地产贷款政策目前县域房地产贷款政策l重新评价重新评价范围：目前已批未放或未全部发放的项目，但不包括2010年7月14日后审批并报备总行同意实施的项目。流程安排：各行（不包括苏州分行）在9月10日前集中报省分行前台部门（房地产信贷部、农村产业金融部）重新评价，并提交省分行贷审会专题审议。苏州分行参照此流程办理。重点内容：与评估时相比，借款人及项目是否有重大的变化 、借款人最新的财务状况和金融负债
8、情况 、项目资本金、合法性手续及开工建设的最新进度情况、项目已投入资金来源情况、我行已发放贷款的使用及资金监管情况 。文件精神：对已审批但未签订借款合同的项目，且借款人不属于总、分行级房地产开发优质客户的，原则上不再发放贷款。7/22/202414目前县域房地产贷款政策目前县域房地产贷款政策l根据条线会议精神根据条线会议精神年内不受理县域房地产开发贷款及政府土地储备贷款。7/22/202415重点讲述产品重点讲述产品l县域商品流通市场建设贷款l县域房地产开发贷款7/22/202416流通市场的营销方向流通市场的营销方向农业部定点批发市场：目前全省有30家。清单商务部双百市场承办企业：目前全省有
9、9家。县域交易额超亿元以上市场：目前全省有265家。供销社销售超亿元以上连锁企业：目前全省有161家。7/22/202417县域商品流通市场建设贷款县域商品流通市场建设贷款l一、办法介绍l二、项目调查评估及报告的撰写l三、实例分析7/22/202418县域商品流通市场建设贷款县域商品流通市场建设贷款l一、办法介绍一点突破适用区域产品定义市场分类准入标准贷款期限贷款方式贷款收回管理7/22/202419县域商品流通市场建设贷款县域商品流通市场建设贷款l突破县域商品流通市场建设贷款充分考虑县域商品流通市场新建、改扩建项目与商业房地产开发的区别，支持县域商品流通企业发展。项目按照固定资产贷款管理，不
10、执行房地产开发贷款的相关管理规定。 7/22/202420县域商品流通市场建设贷款县域商品流通市场建设贷款l适用区域目前试点区域为：除27个全国百强县（2009年版）之外，其余为沛县、新沂、睢宁、丰县、射阳、建湖、阜宁、滨海、高邮、宝应、沭阳、泗阳、泗洪、扬中、高淳、溧水、赣榆、东海、盱眙、金湖20个县。暂不能开办的有响水、涟水、洪泽、灌云、灌南5县域。非县域范围内的农副产品批发市场建设贷款可参照本办法执行。7/22/202421县域商品流通市场建设贷款县域商品流通市场建设贷款l产品定义商品流通市场建设贷款：是指对项目所有权人发放的用于县域内商品流通市场建设的固定资产贷款。商品流通市场：是指经
11、工商登记注册，若干经营者集中、独立进行商品交易的固定场所。市场建设是指为商品交易提供的固定场所及交易必需的配套设施建设。固定场所主要包括：交易厅(棚)、商铺等；配套设施主要包括：配套仓库、水电道路、保鲜储藏冷库、停车场、办公用房、安全检测系统、市场信息化系统、商户生活服务等市场必备附属设施。7/22/202422县域商品流通市场建设贷款县域商品流通市场建设贷款l市场分类按市场交易对象分为：消费品市场和生产资料市场。按市场营销方式分为：出售型市场、出租型市场、租售混合型市场。 按市场建设模式分为：新建市场和改扩建市场。 按市场建筑用途分为：单一市场和混合市场。单一市场是指市场内建筑物规划全部用于
12、市场经营活动；混合市场是指所建市场除具有经营功能以外，还具有居住等其它用途，但用于经营活动的建筑面积不得低于市场总建筑面积的60%，居住用房主要用来满足市场内商户的生活需要。 7/22/202423县域商品流通市场建设贷款县域商品流通市场建设贷款l准入标准客户准入实收资本及所有者权益：新建市场客户实收资本（开办资金）不得低于2000万元、所有者权益不得低于3000万元；改扩建市场客户实收资本（开办资金）不得低于1000万元、所有者权益不得低于2000万元。信用等级及客户分类：总行要求信用等级不低于A+级；省行要求最低准入条件按照我行优质客户标准执行（优质客户要求信用等级在AA级（含）以上）。7
13、/22/202424县域商品流通市场建设贷款县域商品流通市场建设贷款l准入标准项目准入项目建筑面积不低于20000平方米项目已取得政府有权部门同意开办市场的批文、核准或备案批复；取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等合法、有效的批件。对竞争激烈的优质项目在评估时可适当放宽“四证”取得的进度要求，但企业必须出具办理进度情况说明，且贷款发放前须“四证”齐全；项目资本金比例不低于30%；农业银行规定的其他条件。 政府投资项目需执行我行相关政府投资项目信贷业务管理政策或制度。7/22/202425县域商品流通市场建设贷款县域商品流通市场建设贷款l贷款期限根据
14、市场建成后项目销售收入、租金收入或其他还款来源收入产生的现金流预测情况合理确定贷款期限。其中：出售型：贷款期限一般不超过3年，最长不超过5年；出租型、租售混合型：贷款期限不超过10年。7/22/202426县域商品流通市场建设贷款县域商品流通市场建设贷款l贷款方式市场建设贷款要落实房地产抵押担保。建设期可以本项目所占建设土地使用权及在建工程设定抵押担保。 7/22/202427县域商品流通市场建设贷款县域商品流通市场建设贷款l贷款收回管理出售型市场：实际销售率达到80%前应收回全部贷款本息； 租售混合型市场：销售率达到80%前，应收回出售部分对应的全部贷款本息； 出租型市场：应及时掌握出租状况
15、、准确估算租金收入、动态调整还款计划，现金流量充足时应加速还款并缩短贷款期限；租金收入下降危及我行贷款安全时，应综合评估市场经营情况，采取变更还款方式、贷款期限或调整风险状态、积极清收处置等措施。 7/22/202428县域商品流通市场建设贷款县域商品流通市场建设贷款l小结简要讲述文件的主要内容 接下来讲解流通市场贷款的调查评估7/22/202429县域商品流通市场建设贷款县域商品流通市场建设贷款l二、项目的调查评估及报告的撰写1.借款人资信状况 2.项目基本情况3.项目投资估算和筹资方案4.项目市场分析5.偿债能力分析6.贷款方式分析7.银行效益和贷款风险分析8.项目总体评价 7/22/20
16、2430县域商品流通市场建设贷款县域商品流通市场建设贷款l第一部分 借款人资信状况 1.借款人概况2.经营者素质3.借款人经营情况及未来发展前景4.借款人财务状况及偿债能力评估5.借款人信用状况评价7/22/202431县域商品流通市场建设贷款县域商品流通市场建设贷款l1、借款人概况主要调查借款人历史沿革、企业类型、产权结构、注册资本、经营范围、经营期限、资质等级、经营管理模式、部门建设、借款人主要规定情况等。要点：注册资本是否足额到位 ；借款人的经营期限是否能保证借款人在贷款期内存续经营；借款人的资质等级是否允许借款人从事申请贷款项目的开发；借款人近期是否发生财务报表严重不实；重大投融资活动
17、；实行联营、改制、合作、分立、破产、资产重组，项目有偿转让等投资主体变更；对外大额担保；涉及重大法律纠纷或诉讼等重大事项。 7/22/202432县域商品流通市场建设贷款县域商品流通市场建设贷款l2、经营者素质主要调查企业法人代表、高层管理人员的国籍、年龄、文化程度、行业经历、信誉、工作能力及历史业绩、有无不良记录等，评价借款人的经营管理水平。要点：企业法人代表和高层管理人员是否具备项目整体开发运作能力，其工作经历是否满足项目开发的需要。关于控股股东为个人的：文件未明确要求，套用房地产贷款管理办法，该股东最好是有若干年以上专业从事市场开发及经营的经验，且业绩良好。同时，主要管理者也要有此经历及
18、经验。 7/22/202433县域商品流通市场建设贷款县域商品流通市场建设贷款l3、借款人经营情况及未来发展前景主要调查借款人：人员构成、职工素质、近3年已开发完工项目的建设、销售和经营情况，其他在建项目和储备项目情况，在同业中的竞争地位，预测评价企业发展前景。7/22/202434县域商品流通市场建设贷款县域商品流通市场建设贷款l4、借款人财务状况及偿债能力评估（重点）资产负债分析：主要调查借款人的财务管理模式，企业近3年及近期资产负债情况，具体分析企业近期财务科目余额。盈利能力分析：调查借款人近3年的经营收入、经营成本、经营税金及附加、财务费用、经营利润的增减变化情况，评价借款人的盈利能力
19、。现金流量分析：分析借款人近3年现金流入和现金流出的构成及增减变动情况，分析影响借款人现金净流量的主要因素，衡量借款人的偿债能力和支付能力。7/22/202435县域商品流通市场建设贷款县域商品流通市场建设贷款l5、借款人信用状况评价（重点）主要调查：借款人基本帐户开户情况、我行账户性质、目前金融负债情况、人行征信系统查询及对外担保情况；按照现行办法进行评级分类授信测算情况；并对借款人与我行的合作情况进行说明。7/22/202436县域商品流通市场建设贷款县域商品流通市场建设贷款l第二部分 项目基本情况1.项目建设的必要性 2.项目概况 3.项目的市场定位 4.项目建设合法性分析 5.项目开发
20、周期及工程进度计划 6.项目建设条件评价7.相关单位的资质评价7/22/202437县域商品流通市场建设贷款县域商品流通市场建设贷款l项目建设合法性调查分析 （重点）环评批复立项批复建设用地规划许可证国有土地使用证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证7/22/202438县域商品流通市场建设贷款县域商品流通市场建设贷款l项目建设现场的查看查看项目现场是否已处于净地可开发建设状态，若还有其他地上建筑物尚未拆迁完毕，则需了解原因，以及拆除进度安排。这也涉及土地抵押的问题。7/22/202439县域商品流通市场建设贷款县域商品流通市场建设贷款l第三部分 项目投资估算和筹资方案 1.项目总投资估算2.
21、资金来源分析3.项目投资计划分析7/22/202440县域商品流通市场建设贷款县域商品流通市场建设贷款l项目总投资估算项目总投资是指流通市场项目从拟建到竣工验收交付使用整个开发过程中投入的全部费用的总和。主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、其他费用和不可预见费用等。为简化测算，我们一般：将公共配套设施费用并到基础设施建设费用；取消开发间接费用，代之以建设期规费；取消其他费用。7/22/202441县域商品流通市场建设贷款县域商品流通市场建设贷款l资金来源分析资金来源：项目资本金、销售转投入（纯出租型
22、市场则没有）、贷款。确定项目筹资方案，重点调查项目资本金到位情况，比例是否符合我行房地产贷款的有关规定。并结合前述财务科目余额，分析资本金投入项目使用情况。7/22/202442县域商品流通市场建设贷款县域商品流通市场建设贷款l第四部分 项目市场分析 1.当地经济的发展状况2.同类市场的运行情况分析3.拟介入市场的相关分析周边地区建设规划 项目位置的优越性区域市场需求行业地位等情况销售策略分析7/22/202443县域商品流通市场建设贷款县域商品流通市场建设贷款l第五部分 偿债能力分析1.项目财务效益预测 2.项目现金流量和财务指标分析3.不确定性分析4.借款人其他还款来源分析 7/22/20
23、2444县域商品流通市场建设贷款县域商品流通市场建设贷款l项目财务效益预测静态分析：根据市场评估预测的租售计划和租售价格，预测各年的租售收入。根据现行的财税制度和会计制度的有关规定，按比例逐年结转开发产品至经营成本，计算经营税金及附加、销售费用、管理费用、财务费用、所得税等项目，计算企业净利润。7/22/202445县域商品流通市场建设贷款县域商品流通市场建设贷款l项目现金流量和财务指标分析动态分析：根据项目资金来源与支出、租售计划以及损益预测，测算项目的现金流量，计算项目的内部收益率、财务净现值、销售利润率、投资回收期、贷款偿还期等指标。7/22/202446县域商品流通市场建设贷款县域商品
24、流通市场建设贷款l敏感性分析计算分析项目总投资、租售价格、租售率的变动对项目的内部收益率、财务净现值、投资回收期、贷款偿还期的影响程度，确定敏感性因素。计算当项目处于盈亏平衡状态时的租售价格、租售率。一般取总投资、租售价格、租售率分别向有利和不利方向变动5%，来计算相关指标。通过对各敏感性因素的不确定性分析，确定各敏感性因素向不利方向变化时，项目的抗风险能力。 7/22/202447县域商品流通市场建设贷款县域商品流通市场建设贷款l第六部分 贷款方式分析市场建设贷款要落实房地产抵押担保。建设期可以本项目所占建设土地使用权及在建工程设定抵押担保。以项目用地设定抵押，要注意两点：1、项目地块对外有
25、无设定抵押；2、项目地块是否为净地。这在前面已讲过。3、评估价不能太离谱，最好能找到近期同类型出让地块的出让价，来印证评估价的合理性。7/22/202448县域商品流通市场建设贷款县域商品流通市场建设贷款l第七部分 银行效益和贷款风险分析银行效益评估 ：主要分析贷款投放后形成的存款、项目建设及建成后银行的相关的按揭、结算和投行等综合业务的带动情况，以及其他业务发展、提高银行社会知名度和业务竞争能力情况等。贷款风险及防范措施：综合分析借款人和项目在承贷主体资格、偿债能力、落实建设条件、资金筹措、项目合法性、项目市场情况、经营情况、贷款方式等方面的风险，分析这些风险因素出现的可能性以及对我行贷款的
26、影响程度，提出具体风险防范措施。 7/22/202449县域商品流通市场建设贷款县域商品流通市场建设贷款l第八部分 项目总体评价 总结以上七个方面的分析评价结果，提出客户信用等级评定、客户分类、授信核定意见，以及是否贷款、贷款额度、贷款期限、贷款方式、还款方式、贷款定价和风险防范措施等方面的结论和建议。7/22/202450县域商品流通市场建设贷款县域商品流通市场建设贷款l在完成上述八个方面的调查，根据掌握的材料，在客观分析的基础上，即可形成较为完整的调查或评估报告。 l整个调查过程不难，只是需要我们扎扎实实做好每一步的工作，所作出的每个结论，都要有依据。7/22/202451县域商品流通市场建设贷款县域商品流通市场建设贷款l实例评估套表评估报告7/22/202452农村城镇化贷款管理办法（试行）农村城镇化贷款管理办法（试行）谢谢大家！7/22/202453
