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1、深圳豪宅公寓项目案例分析深圳湾1号：世界顶级城市综合体基本指标：p占地：4.6万（北1.4万，南3.2万）p建面：47.5万（北10.3万,南37.2万），其中计容建面32万p容积率：北地块4.6，南地块7.97p建筑高度：80-342米p业态：其中办公约8.3万，酒店约3.5万，公寓约16.17万，商业约4万深圳湾1号深圳湾1号是深圳目前最顶级的豪宅项目之一，公寓产品更是突破了传统的居住理念，价格直指片区天花。北区：lT1：开发商自持写字楼；lT2：公寓（430-980），32F，总层高119.9m，每层层高3.5-4m；lT3：公寓（209-640），18F，总层高70.35m，每层层高3
2、.5m；lT4：608-614大平层，18F，总层高80.35m，每层层高4m；l深湾会规划南区lT5：公寓（163-515），50F，总层高189.88m，每层层高3.45-3.69m;lT6：公寓（204-330），35F，总层高129.95m，每层层高3.3-3.5m;lT7：低层写字楼，中层酒店，高层公寓，最高层会所；共68F，总层高342m，每层层高3.75-3.9m;lT8：公寓（204-330）；低区（6-18F），高区（未推售）；共29F，每层层高3.6-3.9m;l企业会馆规划l高档商业配套项目分为南区和北区，首批推售北区T2/T3/T4公寓，目前在售为南区T5及T8，T6已
3、售罄。规划布局户型配比北区主力产品为430590，产品更为纯粹；南区产品线较为丰富，涵盖128520一至四房，目前在售T5高区430520三至四房以及T8低区198325两至三房，T8高区KellyHoppen美学空间发售在即T8标准层820T8A:330：3套房2厅4卫T8低区A户型(325)p户型结构：3套房2厅4卫+工人房p朝向：东北朝向p景观面：东侧内湾湖及深圳湾海景、北侧9F可越过企业会馆观项目北区群楼及深圳湾春茧、西侧可享城市景观T8低区B户型（289）p户型结构：3房2厅3卫（双套房）p朝向：东南朝向p景观面：东侧永无遮挡内湾湖景观及深圳湾海景；南侧与三湘海尚对视，视野略受影响（
4、三湘海尚高约100m，T8高区视野可越过三湘）B:289 3房2厅3卫C:204 2套房2厅3卫T8低区C户型（198）p户型结构：2套房2厅3卫p朝向：西南朝向p景观面：西临中心路、城市水景；南面与三湘海尚对视，视野及采光略受到影响，但能看到部分海景在售T8产品全玻璃幕墙设计360无边际景观3.5-4米极限层高2.4米极限宽幅双Low-E三层中空夹胶超白玻璃配置科技智能家居生活颠覆常规意识的超大空间尺度,将空间美学与艺术、科技全面融合核心价值点全球十大顶级设计师联袂巨献，诉求由外及里的居所理想全德意系精装，融合世界超5星级品牌超越普通的“精装成品”，最奢侈装修品牌汇集米勒汉斯格雅当代卡门日立
5、BulthaupnBulthaup橱柜、全套Miele厨房电器、当代龙头、汉斯格雅&唯宝卫浴设施、卡门/诺布莱斯高级装甲入户门、日立空调n欧洲品牌家具，高档厨房电器及高级卫浴设施，营造奢华雅致、舒适和谐的生活空间唯宝全德意系品牌精装中心天元：深圳中心140万平米综合体地标项目位置深南大道与金田路交界处占地面积22.7万计容建筑面积140万标准层面积700-1100其中公寓50万写字楼50万shopping-mall30万m酒店6万m配套设施14万容积率4.5车位比超过7500个（车位比1:2）主力户型200-300平的超高层大平面户型总户数867户目前销售情况2015年7月10日入市，首批推9
6、0-240平（2-3房）目前销售价格8.7-10万元/中心天元总建面140万，业态涵盖公寓、写字楼、shopping-mall、酒店、配套奢设施。中心天元福田CBD东区，占据中心区1/9土地面积中国一线珍稀城市核心CBD，最超大规模综合区p天元所在地是四大一线城市界定为心脏的地段；10年来第一次供应也是最后一次供应。p市场现状是10年没供应的饥渴状态，真正的稀缺源于土地的稀缺；CBD唯一供应，中心区未来无土地供应，最后一块地；p不同于北上广有多个中心，北上广深包括香港地标地段最具价值公共资源配套最牛的项目，深圳仅此一个中心，无法复制不可替代pCBD唯一一个拥有多个永久性景观的物业，看中央公园无
7、遮挡140万超级自身配套（2倍万象城商业体量）p30万旗舰商业体量，2倍万象城；500个商业品牌，25个业态p800米品牌商业大街，奢侈品旗舰店，都会展览馆，媲美世界大街p4栋约40万平米甲级写字楼，350米地标，150米门户建筑，构建城市天际：p约22万平都会中心资源顶级豪宅，28万平城市高端公寓，自成高端圈层福田中心区稀缺超大规模项目，超大规模商业，是项目最大的价值也是难点综合价值中心区繁华商业与顶级居所分离p中心区繁华商业体上的豪宅，住宅与商业分离p绝对私密，只有业主可以自由出入p住宅电梯直通30万平米商业p尽享繁华，纯粹人居，自成高端圈层p商业楼顶作为公寓花园，超大泳池和景观园林彰显尊
8、贵。公寓价值项目首开推售T5栋A/B座227套，剩余T1/T2/T3/T4/T6/T7共733套，主力产品面积段为219-313三至四房，其中T5标准层800，T6标准层520。户型配比楼楼栋栋户户型面型面积积套数（套）套数（套） 总总套数（套）套数（套）T144534356481T226570144293/313725022T3219/24266+661346672T4295/30170140257687422T5205132264185132T68168202117/14468+66T736776787422合计/733主力户型5栋A座01户型建筑面积：约约1961963房2厅3卫5栋A座
9、，2单元，两梯两户，产品为196-238m三房。赠送10m5栋A座02户型建筑面积：约约2382383房3厅4卫户型优点：户型优点：7.6米都会荧幕，近70L型三联厅；米其林三星宴会级厨房；全功能套房，独立衣橱，风范藏在细节里；罕见三套房设计。户型优点：户型优点：270三面采光，7.6米别墅级开间；米其林三星宴会级厨房；主卧全功能空间，匹配阳台；双套房设计，双倍尊贵与个性。主卧阳台6m主力户型5栋B座03/05户型建筑面积：约约93931房2厅1卫5栋B座01/06户型建筑面积：约约1411412房2厅2卫5栋B座，四梯六户，产品为93-141m一至二房。户型优点：户型优点：270三面采光，超
10、奢景观面；专业烹饪流线设计；超五星级总统套房；客厅出阳台，绝佳一线景观台。户型优点：户型优点：IMAX视效会客厅；13米其林三星级厨房；主卧出阳台，一览中央大街夜景；2+1灵动空间，随心随变。户型优点：户型优点：6.4米面宽奢阔会客厅；五星级套房，CLAYX等卫浴四件套；私人衣橱设计，每个中心人物都是时尚引领者。5栋B座02/04户型建筑面积：约约1391392房2厅2卫项目营销节点首次开盘，推出90-240中央公寓新品，共推出227套【营销节点铺排】营销节点推广主题推广渠道2015.1.242015.6.155栋样板房开放活动配合2013.3.13营销中心开放2015.7.10启动认筹，50
11、0万资产验资即可办理VIP中心资产，即将开盘益风尚女王派对明清瓷器回流展财富论名流会花艺分享会越繁华 越精彩140-240m公寓 新品开放主要推广渠道：搜狐焦点、楼体、户外T牌、LED、电台（深圳卫视财经频道）、杂志（才智生活）、报纸（南方都市报）、微博微信。2015年7月中旬顺势加推93m、196m、238m产品，共99套。项目精装修标准【精装修】主打媲美香港最顶级豪宅精装标准，大量德系配置，精装标准约1万/厨房精装品牌1、洗菜盆、龙头、垃圾处理器：FRANKE弗兰卡或同等档次品牌2、抽油烟机、双眼电磁灶、冰箱：Gaggenau嘉格纳或同等档次品牌3、橱柜：Poggenpohl博德宝或同等档
12、次品牌4、厨房电视：美瑞菲或同等档次品牌5、净水器：EVERPURE爱惠普或同等档次品牌卫浴精装品牌1、洗手盆：KERAMAG凯乐玛或同等档次品牌2、浴缸：CALYX卡力仕或同等档次品牌3、一体感应坐便器Kohler科勒或同等档次品牌4、浴缸龙头、洗手盆龙头、淋浴花洒：GESSI爵士或同等档次品牌卓越前海壹号：47万平米前海核心领先综合体项目位置前海航海路与学府路城市干道交汇处总用地4.3万计容建筑面积140万其中金融办公29.55万商业5.3万，其中地下商业2.11万商务公寓9.234万m，703户容积率10.4车位数地上车位900个主力户型88-247平楼栋状况总楼栋数：6栋（公寓：2栋，
13、写字楼：4栋）目前销售情况2016年下半年推出2栋公寓楼，户型为90-145平1-3房，4#楼已售罄卓越前海壹号总建面47万，整体业态由4栋超甲级写字楼及2栋顶级行政公寓组合而成，是集办公、居住、购物和休闲为一体的一站式平台，前海首席的高端商务综合体。卓越前海壹号47万平米领先综合体，前海核心绝对地标，资金压力大前海第一拍，资金占用大，项目要求兼顾先期回现、后期溢价。综合价值公寓纯粹化，独立组团以及两栋产品区别定位，保证纯粹性，前期严控总价、做小面积2栋4栋有景观楼高193m，52层中大户面积主力产品：90-270m2一至四房无景观楼高110m，26层中小户面积主力产品：46-140m2单至三
14、房首次开盘情况：2016年1月22日开盘，推售322套87-142一至三房，开盘即售罄，整体均价10万元平公寓部分与商办物业隔离，形成独立组团，保证纯粹性。公寓预期单价高，为控总价，适当做小户型面积，两栋公寓档次区分明显，先推4#楼。公寓价值楼栋类型分类建筑面积套数套数比2栋低区一房一房一厅一卫约88-100平米9223%一房一厅两卫约92-115平米9223%二房两房一厅两卫约137平米4611%两房一厅三卫约142平米4611%高区三房三房两厅三卫约183-195平米4010%三房两厅四卫约183-249平米4010%四房四房两厅五卫约195-273平米4010%大平层五房三厅六卫约431
15、平米20%六房两厅五卫约530平米20%复式复式约589平米20%小计402100%4栋一房一房一厅一卫约47-89平米13843%一房一厅两卫约85平米4614%二房两房一厅一卫约121平米4614%两房一厅两卫约119-120平米4614%三房三房一厅三卫约143平米4614%小计322100%户型配比目前销售情况：目前4#楼已售罄，2016年下半年推出2栋公寓楼，户型为90-145平1-3房。标准层平面图（14001400）局部重点突显尊贵品质两栋写字楼之间的“室外大堂”（实际为雨棚），彰显豪华气派超奢阔挑高大堂20米，高端形象展示公寓亮点展示东海国际公寓：深南大道旁50万平综合体地标东
16、海国际项目位置深南大道7888号东海国际中心（二期）B区占地面积36156.64计容建筑面积50万其中公寓塔楼A座82层、B座75层，共954户（A栋453户、B栋501户）写字楼共2幢，楼层分别为38层及27层，地下共4层酒店地上25层，地下4层，能提供约400间客房商业地下一层，地面三层容积率10.35车位比1700个，其中地下停车位500个，1：1.78主力户型200-250m三房总户数公寓946户目前销售情况2013年2月推出A栋4-15楼及33-44楼共220套，均价8万元；77-128平1-2房精装小户公寓预计7月入市目前销售价格约8.5-9.5万元/A A座，高308308米，共
17、8282层B座，高275275米，共7575层写字楼酒店会所东海国际中心，由两座国际甲级写字楼、国际五星级酒店东海朗廷酒店（已开业）、两座顶级摩天商务豪华公寓及国际时尚精品商场组成。户型配比308米的高度获誉“亚洲新高度摩天公寓”、“地标物业”，剩余货量约400套左右，大部分是高区产品，现在主要销售125-140户型的二房序号户型面积（）按户型合计套数套数占比1一房76708%2二房115-14022924%3三房201-25032434%4四房300-370576%5小复式160-20017218%6中复式260-310384%7大复式370485%101%8特色复式400-600合计946
18、100%中低区户型分布(A座4-44F)/标准层1600HGABFE1/E2C1/C2DA A户型户型 约约200200东南向东南向3 3房房3 3卫卫2 2套房套房B B户型户型 约约140140东南向东南向2 2房房2 2卫卫1 1套房套房G G户型户型 约约200200东南向东南向3 3房房3 3卫卫2 2套房套房H H户型户型 约约250250南向南向3 3房房3 3卫卫2 2套房套房F F户型户型 约约250250西南向西南向3 3房房3 3卫卫2 2套房套房E1E1户型户型 约约210210西北向西北向 复式复式3 3房房4 4卫卫2 2套房套房E2E2户型户型 约约188188西
19、北向西北向 复式复式3 3房房3 3卫卫1 1套房套房C1C1户型户型 约约210210西北向西北向 复式复式3 3房房4 4卫卫2 2套房套房C2C2户型户型 约约188188西北向西北向 复式复式3 3房房3 3卫卫1 1套房套房D D户型户型 约约140140东南向东南向2 2房房2 2卫卫1 1套房套房注：E1E2C1C2户型有部分是中空复式，E1、C1约为176，E2、C2约为157，均为2房注：E1E2C1C2户型有部分是中空复式，E1、C1约为176，E2、C2约为157，均为2房HGABFE1/E2C1/C2H H户型户型 约约250250南向南向3 3房房3 3卫卫2 2套房
20、套房F F户型户型 约约250250西南向西南向3 3房房3 3卫卫2 2套房套房A A户型户型 约约360360东南向东南向 中空中空4 4房房5 5卫卫4 4套房套房G G户型户型 约约360360东南向东南向 中空中空4 4房房5 5卫卫4 4套房套房B B户型户型 约约320320东南向东南向4 4房房4 4卫卫3 3套房套房E1E1户型户型 约约210210西北向西北向 复式复式3 3房房4 4卫卫2 2套房套房E2E2户型户型 约约188188西北向西北向 复式复式3 3房房3 3卫卫1 1套房套房C1C1户型户型 约约210210西北向西北向 复式复式3 3房房4 4卫卫2 2套
21、房套房C2C2户型户型 约约188188西北向西北向 复式复式3 3房房3 3卫卫1 1套房套房中高区户型分布(A座46-59F)/标准层1900中低区户型分布(B座4-44F)/标准层1500G G户型户型 约约202202南向南向3 3房房3 3卫卫2 2套房套房J J户型约户型约7676东向东向 1 1房房1 1卫卫A A户型户型 约约202202南向南向3 3房房3 3卫卫2 2套房套房B B户型户型 约约142142南向南向3 3房房3 3卫卫2 2套房套房D D户型户型 约约135135北向北向3 3房房3 3卫卫2 2套房套房E1E1户型户型 约约200200北向北向 复式复式3
22、 3房房4 4卫卫2 2套房套房E2E2户型户型 约约185185北向北向 复式复式3 3房房3 3卫卫1 1套房套房C1C1户型户型 约约200200北向北向 复式复式3 3房房4 4卫卫2 2套房套房C2C2户型户型 约约185185北向北向 复式复式3 3房房3 3卫卫1 1套房套房K K户型户型 约约7676东向东向 1 1房房1 1卫卫注：E1E2C1C2户型有部分是中空复式，E1、C1约为170，E2、C2约为153，均为3房DBAGFHJKE1/E2C1/C2F F户型户型 约约122122北向北向2 2房房2 2卫卫1 1套房套房H H户型户型 约约128128南向南向2 2房
23、房2 2卫卫1 1套房套房深业上城案例解读深业上城：120万全球综合体典范深业上城综合体总建面120万/，业态包括由品牌街、商场及小镇组成的多元购物体验空间、产业研发大厦、LOFT、全球顶级奢华酒店文华东方酒店、高端商务公寓。总建面120万m2商务公寓建面17万m2总部办公高塔18.8万m2，390米高低塔14.4万m2LOFT10万m2酒店5万m2商业（计容）13.5万m2容积率6.80楼座2栋超高层，62/49层总户数商务公寓628套停车位1400绿化覆盖率45主力户型106-360m2一到四房，少量400900特色单位产权年限50年，2012年8月起计深业上城深业上城前期引进文华东方酒店
24、为项目造势，首期通过高端公寓产品入市，以周边的景观资源为主要卖点，实现热销，同时启动商家合作签约等商业动态。后期通过LOFT、写字楼、超五星级酒店逐步升级兑现综合体价值，树立项目标杆形象。一期公寓二期LOFT三期写字楼2013.9项目启动公寓入市2013.12深业上城与英皇UA电影城签约2014.92013.8与文华东方酒店签约深夜上城与食代馆签约LOFT产品入市2015年下半年开发策略项目位于笋岗西路与皇岗路交汇处（即原赛格日立工业园），属于福田中心区北部区域。项目周边被皇岗路、笋岗路、彩田路和北环路四条城市干道环绕，地下商业直接与地铁10号线莲花村站连接，多重交通体系大大缩短业主出行时间。
25、地段价值：福田中心区北门户、多重交通体系保障出行便利东面：笔架山公园全面宽涉景南面：高层建筑可以眺望福田中心区景观南、东南：高层建筑可无遮挡、俯瞰中心公园景观西南：莲花山公园景观居室与自然无缝：1.5亿打造两座私家天桥连接两大公园莲花山莲花山公园公园笔架山笔架山公园公园中心公中心公园园福田中心区福田中心区景观景观莲花山公园笔架山公园深业上城景观资源：拥有多维景观资源、山林环抱，居室与自然无缝市民中心会展中心甲级写字楼数量超过40栋，近140家大型企业总部入驻文华东方酒店、香格里拉、喜来登、丽思卡尔顿、四季酒店，等Cocopark、连城新天地、中心城、皇庭IA MALL、卓越intown、深业上
26、城规划深业上城规划16.716.7万高端商业，万高端商业，等深圳音乐厅中心书城美术馆，等福田火车站6条地铁线（含规划）广深港高铁40%的银行60%的证券90%的基金公司，等商业商业福田区是深圳市的中心城区，坐拥中央商务区，是深圳的行政、文化、金融、信息和国际展览的中心。深业上城位于福田区核心地段，尽享福田中心区完善的、现代化市政配套配套价值：尽享城市中心完美配套价值兑现：引进世界顶级奢华酒店文华东方酒店，2013年8月19日正式签约，将于2017年底开业，位于产业研发大厦高塔顶部67层至80层，拥有无敌的山景和城市景观，共规划有客房190间，其中标准客房面积达到70-80平方米。综合体价值：国
27、际奢侈酒店进驻，提升项目形象LOFTLOFT创新产业大厦（高塔）创新产业大厦（低塔）写字楼规划为两座超高层创新产业大厦，总建面约33万。此外，项目还配置有10万LOFT灵动自由空间，定位为创新总部经济基地和孵化产业基地。LOFT产品将于2016年下半年入市。综合体价值：写字楼进驻带动大量消费人群，辅助其他业态发展中央商业区中央商业区采用创新的集中商业(MALL)+品牌街(STREET)+体验小镇(TOWN)的构造形式，总建面约17万，预计共有约250间商铺进驻；类型涵盖国际奢侈品牌、一线时尚品牌、高端百货、精品超市等休闲娱乐场所。综合体价值：打造中央商业区提升片区整体现代化服务水平商业部分由甲
28、方商业运营团队负责，跟营销不挂钩，因此没有相关资料产品价值：规划为大尺度舒适型产品，整体产品规划纯粹产品价值：规划为大尺度舒适型产品，整体产品规划纯粹户型结构户型面积（）总套数（套）套数占比月均去化套数（套）去化率成交均价（元/）一房一厅106-1078613.7%5售罄68万/两房两厅162-1668613.7%5售罄67.6万/三房两厅2308213.3%3售罄68万/2608012.7%2四房两厅2818413.4%1售罄69万/35816626.4%1售罄五房两厅439203.2%0.37成11万/m456203.2%空中大宅85840.6%未推未推901合计628100%209成推售
29、概述：深业上城于2013年9月入市，产品涵盖105358产品，400+大户型6月底已推出。项目整体价格为8-12万/低区（低区（5-48层）四梯四）四梯四户，高区一梯一，高区一梯一户低区低区标准准层约1700，高区，高区900深业上城主力户型为106358一至四房，其中105-166平一至两房为热销户型，月均去化约10套，整体均价7万平。深业上城小面积单位集中在低楼层并且排布在楼栋中间，仅少数低楼层单位景观视野受影响；大面积单位集中在高楼层并且排布在楼栋两边，可享多维景观面。通过高区的景观资源丰富性保证高区大户型单位高溢价。莲花莲花山公山公园园笔架笔架山公山公园园中心中心公园公园福田中福田中心
30、区景心区景观观产品价值：产品排布合理，资源价值最大化,实现产品高溢价深业上城106358单位精装交房，精装标准为全球万元精装，通过使用世界知名品牌精装交付为项目实现更好的溢价，同时在市场上树立品质高端形象。橱柜厨具卫浴花洒德国：汉斯格雅德国：唯宝德国：当代德国：高仪德国：嘉格纳德国：西门子意大利：Varenna产品价值：德意系顶级万元精装，溢价同时提升产品形象26-30岁 31-35岁 36-40岁 41-45岁 46-50岁 51岁以上0%5%10%15%20%25%7%20%10%23%18%22%客户年龄分布港澳台福田罗湖南山龙岗宝安0%20%40%60%80%1%63%25%7%3%1
31、%客户来源区域投资金融证券贸易政府机关地产制造IT其他0%10%20%30%40%24%30%10%5%16%7%4%4%从事行业投资自住自住兼投资0%50%100%3%80%17%置业动机成交客户：地缘性自住客为主，多从事金融、贸易等行业项目公寓产品资源优势明显，核心价值体系完善，公寓成交客户多以福田及周边地缘客为主，置业目的以自住为主深业上城开发模式解读关键驱动因素外因：占据天时地利景观资源丰富，三公园环绕，山景、城市景观、公园景观组合多维视野；福田中心区稀缺地段，多年鲜有新项目供应，入市即备受关注。内因：产品附加值最大化输出百万超大型综合体，项目业态丰富，形成建筑集群效应；超高层建筑，外观形象突出，昭示性极强；利用奢华酒店进驻影响力，奠定市场认知基调；产品打造纯粹，楼栋及平面排布合理，实现景观资源价值最大化，提升产品溢价能力。深圳平层豪宅公寓发展趋势总结：1、面积趋大、公摊趋大（深业上城、天元部分大面积单位公摊超过30%）2、大尺度、少房间3、占据城市中心或稀缺资源（山景、海景、CBD核心区域）4、以城市综合体的形态进行开发（业态涉及公寓、写字楼、商业、酒店等）5、功能性强于居住性（投资、社交场所、收藏、工作）单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级 放映结束 感谢各位的批评指导！让我们共同进步
