精装修的户型优化计

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1、精装修的户型优化设计主讲人陈现培SPEECHMAKER|XIANPEICHEN清尚博尼精装设计总工程师第一部分第一部分： 房地产精装的市场定位与原则房地产精装的市场定位与原则一、市场、项目定位（一）：精装修的市场定位-提升对精装价值的认知能力（二）：精装修的项目定位分析-提升市场研究的能力（三）、户型优化设计的原则-提升把握客户需求的能力第二部分第二部分 住宅精装项目的设计与管理住宅精装项目的设计与管理（一）：户型优化设计的操作技巧-提升精准产品定位的能力（二）：分类设计案例分析（三）：精装设计项目程序化管理-提升精装设计管理的能力（四）、户型优化设计的成本关系-提升精装成本控制管理的能力（五

2、）：总结与回顾 目 录房地第一部分精装住宅优化设计的市场定位与原则一、市场、项目定位一、市场、项目定位（一）：精装（一）：精装住宅优化设计住宅优化设计的市场定位的市场定位-提升对精装价值的认知能力提升对精装价值的认知能力（1）、住宅精装发展方向、思考基础、方法及设计价值基本结论1、住宅的发展演变行业现状房地产经历了20年的发展，取得了辉煌的成就，2008年的金融危机,2009年的房价暴涨，2010年的政府新12条调控政策的来临，正在影响着我国房地产市场的发展走向。使整个行业在短短的几年过去，市房地产市场一波三折由于中国特殊的经济政策，房地产市场在短时间内，又将是一场新的变革。中国每年城镇住宅竣

3、工面积的供应量约占全球的一半，在这建筑大跃进非常时代，也是留下最多住宅建筑遗产的年代。以往大部分的住宅产品设计是“箩卜多了不洗泥”的产物，房地产市场的繁荣，使建筑设计变成了拼装生产流水线，对室内空间各个方面的精细化设计缺乏仔细的研究和推敲（包裹建筑、结构、水、电、暖通及设备）。目前，全国开发商的数量约有66000家，已经开始从事精装修交房的房地产商5%，在精装修领域有深入研究的，并在产品设计方面有所建树的不足0.5%。精装市场的发展将在近两年呈现出井喷状态，住宅行业的竞争，促使精装修工业化住宅产品时代的来临，也在促使着新一轮的住宅设计的技术革新，全面住宅精细化设计将成为发展的方向。随着城市化进

4、程目标的加快，目前，一些政府部门在制定的住宅开发政策时，明确规定，根据不同资质的开发企业要求有一定比例的精装修住宅推向市场。将更多的推广绿色节能、低碳减排、控制污染和建筑浪费，积极引领和推动工业化精装修住宅的快速发展，使房地产市场开发迈入一个健康有序的工业化精装修时代。住宅产品时代的来临，必须强调住宅建筑设计和室内设计形成一个完整的设计系统。要求在设计各个阶段进行全面配合，真正实现住宅设计的精细化管理，以达到住宅设计基本而现实的居住要求。Boloni Integrated Soft Decoration 住宅精装修的精细化设计已经将成为房地产开发的必然发展趋势 目前，正处在于一个转型调整期，由

5、以往的半成品毛坯交房转化为全成品住宅交房的转变。政府的挑空政策，整体住宅精装修时代的来临，房地产市场将进行新一轮的洗牌。同时，促使着住宅建筑技术的升级迫在眉睫。 1； 建国初期，为解决人民的居住问题，使“居者有其屋”是当时的重要政治任务之一，但受到社会经济能力的限制，住宅常为多户合住，橱卫空间多为几户共用。这个时代的居住目标仅仅是“一人一张床”。 没有装修的阶段没有装修的阶段 2；20世纪六、七十年代，受到自然灾害和文革的影响，城市住宅建设发展缓慢。 文革初期，住宅标准一度降底，到后期有所缓解。独门独户，满足家庭使用要求的小面积住宅，已成为多数人的希望。橱卫空间的独立已成为各户使用的基本要求。

6、 开始进入粗装修的阶段开始进入粗装修的阶段 3；20世纪70年代末到80年代，改革开放推动了经济发展，也有效带动了城市住宅的建设。“一户一套房”成为居住的目标，住宅面积比以往有所增加，住宅中的空间配置，基本能满足当时人们的生活需要，部分套型出现了独立小方厅（即餐厅），初步实现了“居寝分离”。 全面进入粗装修的阶段全面进入粗装修的阶段 4；1998年，我国全面推行商品房政策，城市住宅的形式大为改观。居住者的需求得到进一步重视，各功能空间进一步完善，“一人一间房”是这个时期的居住目标。套型设计也丰富起来。 进入毛坯房时代进入毛坯房时代5；2000年以来，住宅的商品化特征越来越发明显，户型设计呈现多

7、样化的趋势。从“健康住宅”、“绿色住宅”、“生态住宅”、“亲情住宅”、“另类住宅”到“第二居”。营销策划开始走向市场，住宅设计新概念层出不穷，居住的舒适性，健康性和文化性受到普遍关注。 2003年以后，户型设计也出现了消费超前的倾向，单户面积开始增加，市场上追崇着大户型和豪宅，部分住宅开始出现精装修，以广州星河湾，北京现代城，UHN国际村，万方阿波罗计划为代表的住宅项目，拉开了精装修的序幕。北京、上海等国内主要城市率先精装修房，最初以外销房的形式推向北京、上海等国内主要城市率先精装修房，最初以外销房的形式推向市场，内外销并轨后高标准的项目都是以精装修形式进行销售；市场，内外销并轨后高标准的项目

8、都是以精装修形式进行销售；香港和海外开发商，包括：新鸿基地产、仁恒集团、嘉里建设、瑞安香港和海外开发商，包括：新鸿基地产、仁恒集团、嘉里建设、瑞安等开发商所开发的项目大部分以精装修交房形式为主；国内开发商这等开发商所开发的项目大部分以精装修交房形式为主；国内开发商这几年也在大力推动精装修房开发，包括万科、绿城、星河湾等。几年也在大力推动精装修房开发，包括万科、绿城、星河湾等。开始进入精装修的阶段开始进入精装修的阶段6；2008年，政府全面支持的城市住宅工业化精装修产品交付政策，更加注重住宅的产品化发展，全面实现城市住宅的提包入住的整体精装修，强调宜居人文关怀，注重生活品质、提倡低碳环保、创新生

9、活方式的产品型工业化住宅（未来方向）（政府行为）2010年的房地产新政，必将快速推动住宅精装修的发展进程全面进入精装修的产品时代全面进入精装修的产品时代国际市场的趋势与潮流精装修精装修日本韩国德国美国法国日本60年发展，标准化指标，人性化动作特点：1、所有在售房都是全装修房。2、对住宅建设规定了明确的居住水平和居住环境水平要求。3、日本住宅所用材料和规格都十分透明，售楼处设有展示厅，让购房者亲自体验所有建材的优点。4、局部采用菜单式装修，比如墙面涂装。韩国住宅建筑、装修一体化特点：1、所有在售房都是全装修房，天地墙、厨卫都是标准装修配置。2、项目整体考虑，从规划、建筑、景观、户型到装修一条线考

10、虑。水、电、煤等各种管道都是浇筑混凝土前预备好。3、工厂化生活方式，住宅通用部品使用频率高。美国法制健全，没有为个体服务的装修企业。特点：1、法制健全，没有为个体服务的装修企业，全部为开发商做整体服务。2、基本实现产业化，一般不准买毛坯房，出售的全部是全装修房。3、避免手工操作。手工操作不可控因素多，误差大，容易发生质量通病。法国轻装修、重装饰特点：1、高层和多层集合式住宅为完全满足使用要求的成品房。2、对于节能有欧洲标准要求。3、全装修房比较简单装修，除厨卫全装修外，墙面为乳胶漆，基本不吊顶，保证基础照明。但后期购房者自行进行装饰。德国领先于住宅节能！特点：1、大部分为精装修，仍有少量毛坯房

11、出售。2、为防止装修过程的偷工减料，材料供应商与装修企业协会及相关专家就安装质量和事故责任签订合同，如有公司违反则取消会员资格。3、住宅节能处于世界领先水平，所有房屋的墙体和所有设备等方面节能措施确保到位。室内空间设计是建筑的灵魂室内空间设计是建筑的灵魂环境规划设计是住宅设计的舞台，建筑立面形态设计是住宅设计的主题，而室内空间的精细化设计，以及生活方式的人文关怀设计则是住宅空间本体的灵魂。创新功能合理的人性化空间设计，是开发商与建筑师，室内设计师共同的社会责任。精装修住宅项目的流程设计，要求室内空间优化设计在建筑概念及初步规划设计阶段就要介入，专业的全装修室内精细化设计显得至关重要。利用丰富经

12、验的精装设计和技术专家提供精装设计支持。住宅设计的核心与灵魂住宅设计的核心与灵魂 住宅空间整体设计的优劣不单纯是的外部立面造型和环境景观。内部空间的人性化、功能主义、生活动线精细化、室内空间有效交流是住宅设计的核心，也是一个值得特别关注的重要问题。建筑与环境规划设计是住宅项目的主题，而住宅室内空间精细化设计则是住宅设计本体的灵魂。住宅设计逻辑的理性思考住宅设计逻辑的理性思考 提倡人文空间设计，注重精装修住宅产品室内户型优化设计、设备专业合理化设计、收纳及功能空间精细化设计。 追求套型结构的合理配置，功能空间的灵活可变，厨卫空间的人性化设计，以及利用压缩户内多余交通面积等手段在节地的同时保证居住

13、空间的舒适性。 整体精装修住宅开发最重要的一个衔接点建筑设计、室内设计、部品设计、项目管理与系统施工的一体化 。同时，住宅精装修产业政策法规的不完善，精装技术标准缺位，缺少施工规范和验收标准。目前的现状，主要依靠开发商“摸着石头过河”。整个行业缺乏一个共同认定的行业标准，这也是精装修急待解决的重点问题。推广精装修住宅存在的问题：1、市场认知度有待提高 简单装修，全装修，公寓式精装修，居住生活方式的演变。2、企业的不成熟 开发企业，装修设计师，装修施工企业，装饰材料供应商，家居部品 供应商到底都应该分担什么样的角色？3、政策不成熟 行业市场如何规范、住宅装修设计与施工验收标准的建立、政府是否提供

14、财政补贴、开发商税费减免、买房者税费减免等。4、主管部门推广方式的不成熟 建设主管部门、行业协会、媒体导向5、业主维权意识不成熟推广精装修住宅存在的问题：传统装修的社会反映传统装修的社会反映多数人的装修经历疲劳症人力物力的资源浪费材料成本不透明，装修预算成本无法控制工业化程度不高，工艺技术没有统一标准，质量无法保证部品工艺不规范，效率底品质感较差施工管理不规范，缺乏产业工人的系统培训。施工现场环境污染严重，长期噪音扰民现象的困扰环保质量难以控制时间成本的不可控推广精装修住宅存在的问题：1、担心装修风格雷同、没有个性，而且在实用性上也只有自己装修才最清楚，70%不接受客户都谈到了这点。2、受访不

15、接受客户中多为女士，她们认为家还是要自己装更有味道。3、部分客户认为有很多时间，以前房子也是可以自己装好的。4、部分超高端客户客户认为，开发商装修的标准达不到自己的要求。5、担心开发商信誉和装修品质，认为买精装房不放心，这部分客户大多对龙湖不是很了解。6、曾经买过精装房，以前的精装房交房的就没有跟宣传是一样的，以次充好，大骗小骗总会受骗。7、买这样的房子，一辈子也没几次，还是自己装修比较好。认为自住就自己装，投资可以考虑。8、担心施工方的大面积施工质量没有把握。做精装修的理由：做精装修的理由：1、精装是未来的潮流和趋势，早主动适应比晚被动接受好。2、未来的竞争是产品的竞争，精装是产品竞争优势的

16、体现3、成本的优化和税收的调整不做精装的理由：不做精装的理由：1、全装修住宅开发的难度高。由于缺乏统一的精装修标准及各环节管理标准，造成操作难度、管理成本扩大，若销路不畅，精装修无疑是个不小的包袱；2、 个性化装修难操作，风格过于统一，整体装修不能满足个性化要求，拒绝了部分客户。 精装房，楼市发展的必然趋势！精装房，楼市发展的必然趋势！A A 、 国家政策导向国家政策导向B B 、 顾客需求顾客需求C C 、 开发商自身竞争优势导向开发商自身竞争优势导向未来核心竞争力的体现。未来核心竞争力的体现。D D 、 精装修需要专业化的管理及精装修需要专业化的管理及 成熟的供应商。成熟的供应商。 结论：

17、结论：模式一菜单概念精装修： 由开发商主导，选1-2家装饰公司配合，给购房者提供N种装修设计方案和装修预算菜单。不仅是地板、墙面、瓷砖的颜色，连材质都是可变化选择的。而且样板间建设在实楼中，入住前不会拆除，以此作为购房者挑选精装修的示范。 在装修实际运作中，程序控制非常严格，供应部、审核部等各部门独立运作，层层负责。所有精装修内容在合同中详细标注，并加强售后服务的管理，以避免纠纷。模式的优缺点分析与探讨.模式二模式二集成概念精装修：全装修住宅采取标准化、模块化设计、专业化、流程化施工，系统化管理。在精装部品材料选择上采取公开招标的方式。选择有品牌、质量过硬的材料商，重点考虑成本优势。自主管理，

18、也可进行管理托管，整合发包，统一协调监控，既可控制成本，后期交房也可避免许多不必要的麻烦。模式三模式三全成品住宅工厂化精装修：全面工业化家居解决方案从项目定位、精细化设计、精装部品、施工到后期配置，形成一系列工厂化标准体系。涵盖不同消费层面的住宅产品，建立梯度产品体系设计。否定了精装修就是“毛坯装修”。以万科为例： “万科全面家居解决方案”从项目定位、设计、部品配置、施工到后期服务的一系列标准体系。精装方案致力于追求业主导向，从户型设计入手，强化室内精细化设计。通过为业主创造价值，实现业主终身锁定。模式四模式四管理型精装修：以全程运营管理为基础的全装修解决方案，需要建立统一的技术标准。由精装项

19、目管理公司总承包统一管理精装修设计及部品研发生产，精装构件工厂化生产与现场流程拼装。各个环节形成精装住宅产业的共生体系。运营管理型的精装修模式可以包含以上三种业务模式。比如开发商、总承包商和室内设计单位建立长期合作伙伴关系。由总承包商统一管理装修及部品分包商，将装修设计、土建、施工、监理一体化，共同创造优秀的住宅产品。模式五模式五资本运营管理型精装修：1、精装修工程的房地产资本运作概念、精装修工程的房地产资本运作概念指在装修工程项目中，乙方不直接收取甲方的工程款，而是通过本项目完工后的可售商品房进行等价置换，抵冲工程款。中国房地产商精装管理模式对比万科模式绿城模式集团产品规划标准各项目公司报总

20、部审批精装设计标准设计方案，供应商选择全国采购战略（多家）区域/项目确定项目设计方案确定项目设计方案确定项目供应商确定项目供应商工程实施工程实施中国房地产商精装管理模式发展三阶段品牌堆砌期品质管理期集成管理期整体精装供应商标准化户型标准化设计标准化产品标准化指定几大供应商多层别供应商早期早期中期中期成熟期成熟期绿城模式万科模式星河湾模式国内精装修市场优势与风险分析国内精装修市场优势与风险分析优势优势：展现设计师对建筑的整体理解，体现建筑的美感；精装修提高项目档次，易成为地区标杆性项目；增加项目成本，转移部分收入，降低增值税和所得税支出；提高销售收入、销售回款和项目利润率；小区居住品质提升，便于

21、后期的管理和服务。风险风险：统一装修标准一样与客户个性化化差异；交房结果与装修房宣传的效果图或样板房不一致；装修质量差，不能满足客户的需求；精装修资金压力大，存在资金风险。（2）、社会发展与行业发展的对应：住宅的项目定位属性评价（3）、行业发展与住宅产品的对应： 1、城市化进程的经济环境； 一线 二线 三线 高端 中端 普通 发达 发展中 2、细分区域市场环境判断； 地域 文化 经济 历史 风俗 3、住宅精装产品高效低碳节能基于全面家居解决方案的品质体系 有专人研究住宅精装修的标准化体系。这种住宅精装修的研究，不仅是简单研究在毛坯房的基础上如何怎么再装修一下，而是全面地提供整套家居解决方案。

22、全面家居解决方案是从建筑设计方案开始，对户型、室内设计、景观设计、厨房卫生间设计、水电气设计、收纳及储藏系统等多个细节统一研究，并注重系统的集成。这种做法比在以往简单的地在毛坯房上做装修已经有了很大的提升和进步。关于精装修住宅产品的设计定位 精装修房设计的定位首先取决于楼盘的市场定位。装修设计标准要根据项目类别、户型特点、楼盘规模、销售价格来确定。 一般来说，中高挡、户型面积和规模较大的楼盘，装修设计的标准就相对会高些；中小户型楼盘，装修设计则应该简洁、实用、经济。为了让客户有更多的选择性，开发商可提供二三个装修方案供客户选择（特别是建设规模较大、户型较多的楼盘）。 对于别墅类的高档楼盘，开发

23、商可先制作几套全装修样板房，作为指引，让客户可以选择含精装修的房屋，也可以选择毛坯房，不宜一刀切的全部做到精装修标准。（二）：精装修的项目定位分析（二）：精装修的项目定位分析-提升市场研究的能力提升市场研究的能力（1）、客户细分原则、方法及基本结论 1、项目基本定位 多纬度纵横比较 2、环境对比定位 区域位置 交通人文 3、客户群体定位 分层调研 定量定型 4、市场价值定位 品质卖点 竞争项目比较案例：万科广州样板房业主深度调查分析2009-2010年-十种风格设计思路 5、户型类别定位 户型与客群 户型与面积 例：青年群体全装修工业化产品企划书 6、建筑形态定位 风格、品味、档次 景观 7、

24、空间组合定位 功能空间 公共空间 私密空间 收纳空间 人文空间 例:两房+多功能房-压缩版 8、成本控制定位 风格与预算 售价与 9、风格趋向定位项目设计策划的定位设计项目设计策划的定位设计楼盘项目的区域设计定位 消费群体的市场分析定位 设计风格及生活方式协调统筹设计 楼盘销售的引导分析 卖场设计的行为空间细化分析1、客、客户户背景背景年龄层段：40岁左右职业背景（关键词描述）：从事管理或者技术工作教育背景（关键词描述）：大专以上学历2、客、客户户居住需求居住需求生活形态（关键词描述）：属于二次置业居住理念（关键词描述）：改善需求来源来源类别类别区域区域客客户类户类型型主要客户来源（周边客户）

25、新塘、中新、广州经济技术开发区(包括东区、西区、永和开发区、科学城)个体经营者、私营企业主、公务员、白领.客户来源二（外围客户）荔城、石滩、广州黄埔区个体经营者、私营企业主、公务员、白领.客户来源三（远距客户）广州、及周边城市深圳、香港、东莞等周边有生意、商务往来的外籍(以港台为主)客商客户来源四新塘周围竞争楼盘的再次置业的业主其它偏重天河、黄埔、东山区高,接受郊区置业,以渡假、商务等需求高端客户精装修项目的市场环境和专业设计方向定位精装修项目的市场环境和专业设计方向定位1.区域环境比较 （交通，品质，景观，空间）2.消费群体调研分析 （客户研究指标）3.青年群体公寓产品需求研究报告4.精装空

26、间品质分析（空间行为功能的精细化设计）5.光大-学院派项目环境调研分析.群体结构群体结构市场环境市场环境户型对比部品精细化收纳空间品质风格化个性化教育程度背景结构消费习惯审美趋向年龄阶段家庭成员组织结构生活方式交通环境教育环境地理位置品质可比性项目竞争环境定位商业环境整体配套消费环境调研分析.群体空间群体空间人文环境人文环境户型对比部品精细化收纳空间品质风格化个性化教育程度背景结构消费习惯审美趋向年龄阶段家庭成员组织结构生活方式交通流线教育环境地理位置品质可比性项目竞争环境定位商业环境整体配套设计需求调研分析.精细化精细化空间空间成本设计成本设计户型对比部品精细化收纳空间品质风格化个性化教育程

27、度背景结构消费习惯审美趋向年龄阶段家庭成员组织结构生活方式交通流线教育环境地理位置品质可比性项目竞争环境定位商业环境整体配套（2）、精装项目与客户的对应：精装项目属性评价长沙精装市场调研演示文稿（3）、客户与精装产品的对应：1、细分客户判断；2、识别竞争环境；3、精装产品初步方案成本测算客户细分客户细分客户属性人口学社会学特征购房目的价值观生活方式年龄性别学历教育程度职业收入家庭结构自主投资SOHO衣食住行娱游交客户一客户二客户三客户四客户五万科案例万科案例: :通过三个纬度将客户分为通过三个纬度将客户分为5 5大类大类1111小类小类客户细分客户细分（三）、户型优化设计的原则（三）、户型优化

28、设计的原则-提升把握客户需求的能力提升把握客户需求的能力设计范围的界定： 住宅精装修可划分为装修与装饰两部分。装修部分一般是实际的交楼标准；装饰部分一般是非交楼标准的内容，包括移动家具、部分家用电器、室内陈设、室内绿化、室内各种生活用品等。 精装修房交楼标准部分的设计内容： 主要是厨房、卫生间的全部设计、客厅卧房的地面、墙面及固定家具的设计。交楼标准中一般含厨房电器（炉灶、油烟机、消毒柜等）；卫生间含洁具、梳妆镜、排气扇、灯具等。这里需要重点提出的是橱柜的设计。橱柜是固定的家具，应该属于精装修房交楼标准的内容。 精装修房屋的设计要求是能给未来住户一个先进居家生活方式的指引，并没有限制住户的个性

29、化需求。在交楼标准装修的基础上，住户可通过装饰设计实现不同风格的居家布置，体现不同的生活情调。与住宅部品制造商共同完善产品设计与室内装修设计紧密相关的住宅部品：1、厨房橱柜、厨房电器、厨房器具2、住宅其他收纳系统：鞋柜、卫生间橱柜、衣柜、壁柜、储藏柜等。3、卫生洁具（多件套布置、干湿分开）。4、家用电器：电视、冰箱、洗衣机、空调、吸尘器、电脑、音响等。5、室内家具（完善合理布置）。6、室内门窗及配件。7、地面装修材料：地砖、石材、地板、地毯等。8、电器配件：开关、插座、安防系统、灯具等。（三）、户型优化设计的原则（三）、户型优化设计的原则-提升把握客户需求的能力提升把握客户需求的能力精装住宅产

30、品九大系统（1）、空间细分原则、方法及基本结论1、公共空间系统2、玄关空间系统例：玄关柜模块设计演示文稿3、卫浴空间系统4、收纳系统例：三房户型户型测试研究报告5、家政空间系统6、厅房空间系统7、厨房空间系统例：120平米三房ppt方案8、家居智能化系统9、人文空间系统例：两房+多功能房-压缩版经验提示（一）户型方案阶段要考虑的内容：1、厨房的布置（流程布置、配置布置、水电预埋定位等）；2、卫生间的布置（洁具布置、小电器布置、更衣壁橱的布置、水电预埋定位等）；3、入口玄关空间的预留，收纳系统的布置；4、厅、房家具布置方案、空调机位布置方案（确定电气、弱电定位等）；5、洗衣机、拖布池等布置（上水

31、、下水的布置）；6、室外空调架的定位（与预留洞及建筑立面紧密相关）；核心提示：户型方案中一定要严格做好家具布置图！检验提示（二）装修细化设计阶段需要注意的问题：1、入户门风格与形式的选择必须与室内设计统一；2、建筑设计院的施工图与精装修设计是否矛盾（尺寸差异、水电定位差异、机电设备预留洞口等）；3、室内公共部分装修设计与入户装修设计的衔接（地面标高、入户门内外门套的装修）；4、室外设计与室内设计的衔接（阳台、露台门、窗等）；5、关于竣工验收前装修、验收后装修的问题及相关设计图纸的对应。经验提示（三）如何选择工业化的专业施工&精装工程的项目管理：基础施工+主材产品+工业化部品+流程管理 如果说卫

32、生洁具在完成采购后，可以直接让装修施工单位按设计图纸安装的话，那么固定衣橱、室内门及门套等部品的安装就不能简单地让普通的装修施工单位来施工、制作了。 这同样应该由专业的家具制造商来完成设计和施工安装。因为一个楼盘，少则几百套房子，多则几千套房子，一种住宅装修部品的数量可能就成千上万，只有由专业的部品制造商才能保质保量、按时完成施工任务，并达到设计要求。可由专业制造商完成的施工内容： 橱柜工程、门及门套工程、木地板工程、固定家具工程、家用电器安装及调试、空调及新风系统安装、弱电系统安装等。 谁来协调？谁来协调？经验提示（四）精装修住宅中新技术及设备的选择：1、新风系统2、太阳能热水系统3、直饮水

33、系统4、下排油烟系统5、中央吸尘系统6、小型中央空调系统7、同层后排水系统8、智能化管理系统1 1、公共空间系统、公共空间系统 拉阔的尺度只是识别身份的一个背景，入户大堂开敞式空间区域，设计中充分考虑住户归家的动线和沿线放松心情，体验到“回家即是享受的开始”。2 2、 玄关空间系统玄关空间系统 体贴入微的生活，从进入家门那一刻才刚刚开始，玄关空间设计既便于换鞋、放置随身物品又有充分的收纳空间使长短靴、高跟鞋、便鞋、老人鞋、儿童鞋等不同类的鞋都能安放。3 3、卫浴空间系统、卫浴空间系统 细节着眼，点滴关心，如厕所、冲凉和洗漱分离，使用率高。毛巾、衣物不会轻易被水打湿；科学排水系统，室内更干燥。特

34、制防滑地面；密闭淋浴屏；洗面盆及台面设计足够大，并无缝结合，便于卫生，不会出现死角。4 4、收纳系统、收纳系统 除了你想展示的个性，藏起其他想藏起的一切，各种手提袋、背包都在收纳系统中有合理位置，在柜子设计格式中既有衣物和裤子的收藏空间，又有带锁的抽屉，存放存折等贵重物品，局部有储藏室。精装住宅产品九大系统精装住宅产品九大系统 5 5、家政空间系统家政空间系统 日常家政琐碎与生活空间分离、互不干扰。机洗区、手洗区、放置区、专设吊 柜、储物柜和水盆柜设置，工作以为流线和空间合理而变得轻松高效。 6 6、厅房空间系统、厅房空间系统 设计充分考虑电视柜、预埋音响线、留足插座、设置调光开关、无线上网、

35、电话和网络的布线的细节。餐厅专设插座，轻松用电火锅。 7 7、厨房空间系统、厨房空间系统 操作动线布局合理的厨房，不但满足洗、切炒、存的合理流线，存储物品方便，而且油烟、污渍容易清洗，灶台前的墙面就是用整块不锈钢板覆盖。设计专用厨盆，满足各式烹调器具的需求。 8 8、家居智能化系统、家居智能化系统 主卧间24小时报警按钮、厨房煤气报警系统、门禁系统等智能化安防系统。家居智能化系统，科技让业主的居住更放心。9 9、人文空间系统、人文空间系统 通过对人体工程学的研究，进一步将科学的精细化设计进行合理应用，实现系统化的人文关怀。精装住宅产品九大系统精装住宅产品九大系统流程设计流程设计设备设计设备设计

36、空间设计空间设计材料设计材料设计设计调研设计调研专业化设专业化设计研究计研究设计质量控制设计质量控制设计评判标准设计评判标准人文设计人文设计成本设计成本设计设设计计统统筹筹需重点关注的内容及细节需重点关注的内容及细节户型优化户型优化部品精部品精细化细化风格设计风格设计设备设计设备设计成本设计成本设计部品设计部品设计施工图设计施工图设计根据建筑概念设计要求和市场调研，确定进行户型优化设计的必要性。根据消费群体和人文设计理念，确定精装部品精细化设计工业体系的技术标准。根据市场调研和客户群体的调研报告，确认整体精装修设计的风格表现。根据优化设计，部品精细化设计，风格定位。进行精装设备专业的合理化协调

37、设计。根据精装成本设计要求，确认部品工业化选材设计，规格，模式，造型，技术应用。根据精装空间的优化设计要求，确认部品尺寸，比例，工艺接点的创新设计。根据精装项目的总体设计规划，确认设计图纸的交接。、布局设计布局设计 收纳提案时，必须事先详细了收纳提案时，必须事先详细了解客户现有的行李量、衣物量、解客户现有的行李量、衣物量、书籍量、鞋及伞等的数量，再在书籍量、鞋及伞等的数量，再在这基础上提出本公司的多样化收这基础上提出本公司的多样化收纳方式，呈上最适合客户的收纳纳方式，呈上最适合客户的收纳提案。提案。利用墙体收纳，使书柜内的书籍也能同样整齐的收纳。更衣间也能把平时必要的衣物收纳在方便拿取的位置。

38、储藏室也采用多样化的方式，能方便的收纳更多东西。玄关处的大收纳柜，无论什么时候都能使玄关保持整洁。、布局设计布局设计、布局设计布局设计 卫浴提案时，运用特殊卫浴提案时，运用特殊施工方法能提高台面，更重施工方法能提高台面，更重要的是还可以改变排水位置。要的是还可以改变排水位置。从这里能看到新生活提案的从这里能看到新生活提案的产生。产生。实现干湿分离一般情况下浴缸、洗面台和便器是放在一个房间里，而我们可以将它们隔离开，分别设计成独立私密的空间，更整洁易打扫。、布局设计布局设计AVAV设备的方案中，在布局设设备的方案中，在布局设计阶段时计阶段时, ,设计使用一系列的智设计使用一系列的智能化产品。既能

39、把各种配线都事能化产品。既能把各种配线都事先埋在墙壁中先埋在墙壁中, ,也能把各种影音也能把各种影音设备或扬声器等都设置在最佳的设备或扬声器等都设置在最佳的位置。位置。在整个卧室设计方案中,也可以把DVD播放器设置在床头边,使客户随手就能操控DVD。当然，各种配线都隐藏在床边或墙壁中，保持卧室的整洁。、风格设计风格设计軽快现代简洁前卫中国古典欧洲古典新古典知性重厚自然風正当性重視高貴追求派正当性重視高貴追求派温馨温馨性重視性重視舒适舒适追求派追求派先进性先进性重視重視现代现代追求派追求派高科技不同的客户钟情于不同的设计风格。松下电工涵盖了丰富多彩的设计风格：包括流行的中国古典式设计风格或传统的

40、欧洲古典主义设计风格等，为客户提供高品质、高品位的多元化设计风格。装修风格的关注点装修风格的关注点其他要求：其他要求：1、100%不接受装修成统一的标准。不接受装修成统一的标准。2、简约和实用是客户最关心的两点。、简约和实用是客户最关心的两点。3、希望风格纯正，且能和整个户型、希望风格纯正，且能和整个户型 和建筑相吻合。和建筑相吻合。4、多考虑到生活必需的细节方面。、多考虑到生活必需的细节方面。5、希望多几种菜单式风格可选择。、希望多几种菜单式风格可选择。风格风格关注数量关注数量比例共比例共2020批批现代现代4 420.00%20.00%时尚时尚6 630.00%30.00%中式中式2 21

41、0.00%10.00%田园田园2 210.00%10.00%古典古典1 15.00%5.00%欧式欧式4 420.00%20.00%实用实用6 630.00%30.00%简约简约4 420.00%20.00%奢侈奢侈0 0（2）、功能空间与人文交流的呼应：空间属性评价（3）、客户与产品的对应：1、空间优化判断；功能的满足流线的合理人文关怀传统户型传统户型户户 型型：三房两厅两卫建筑面积建筑面积：134.99套内面积：套内面积：115.44得房率：得房率：85.51走道走道10.31m10.31m2 2客厅客厅18.55m18.55m2 2餐厅餐厅7.26m7.26m2 2厨房厨房7.34m7.

42、34m2 2主卧室主卧室14.71m14.71m2 2北卧室北卧室2 210.17m10.17m2 2次卧室次卧室10.66m10.66m2 2次卫次卫3.55m3.55m2 2洗衣区洗衣区2.75m2.75m2 2衣帽间衣帽间3.65m3.65m2 2主卫主卫4.87m4.87m2 2储藏间储藏间1.6m1.6m2 2南阳台南阳台4.76m4.76m2 2工作阳台工作阳台3.36m3.36m2 2传统户型传统户型优化户型优化户型户户 型型：三房两厅两卫建筑面积建筑面积：137.84套内面积：套内面积：122.05得房率：得房率：88.54玄关玄关6m6m2 2餐厅餐厅14.8m14.8m2

43、2客厅客厅17.4m17.4m2 2厨房厨房7.6m7.6m2 2北卧室北卧室10.4m10.4m2 2主卧室主卧室14.5m14.5m2 2次卧室次卧室10.5m10.5m2 2次卫次卫3.4m3.4m2 2洗衣区洗衣区4.4+3.44.4+3.4mm2 2主卫主卫4.5m4.5m2 2走道走道2.2m2.2m2 2水炉间水炉间衣帽间衣帽间4.2m4.2m2 2阳台阳台8.6m8.6m2 2对比分析对比分析面积对比面积对比部位部位传统户型（传统户型（m2）优化户型（优化户型（m2）公共公共区域区域玄关6 6客厅18.5518.5517.417.4餐厅7.267.2614.814.8功能功能空

44、间空间厨房7.347.347.67.6次卫3.553.553.43.4主卫4.874.874.54.5洗衣区2.752.754.44.4走入式衣帽间3.653.654.24.2储藏室1.61.6独立独立空间空间主卧室14.7114.7114.514.5次卧室10.1710.1710.510.5北卧室10.6610.6610.410.4灰灰空空间间走道10.3110.312.32.3工作阳台3.363.363.43.4南阳台4.764.768.68.6对比分析对比分析对比分析对比分析1.玄关系统玄关系统直接进入客餐厅，无过渡空间直接进入客餐厅，无过渡空间未设置一些必要功能设施未设置一些必要功能设

45、施不便维持室内的清洁不便维持室内的清洁分类细致，多功能组合的收纳系统分类细致，多功能组合的收纳系统独立的内外过渡空间独立的内外过渡空间舒适的尺度舒适的尺度2.9m1.4m储藏，鞋帽收纳组合衣物更换及储藏室内外过渡空间，有效保持室内空间的清洁对比分析对比分析2.客餐厅客餐厅餐厅空间尺度舒适餐厅空间尺度舒适走道空间融入客餐厅，走道空间融入客餐厅， 空间利用充分空间利用充分客餐厅共享性好客餐厅共享性好餐厅空间略小餐厅空间略小走道空间未充分利用走道空间未充分利用客餐厅空间共享性略差客餐厅空间共享性略差4.2m3.2m4.5m走道过长，空间共享性略差对比分析对比分析3.次卫系统次卫系统3.55m2坐便器

46、坐便器+ +淋浴淋浴3.4m2坐便器坐便器+淋浴淋浴+洗手盆洗手盆独立洗衣间，组合功能设置独立洗衣间，组合功能设置次卫布局合理，空间利用充分次卫布局合理，空间利用充分与其他空间关系简单，无干扰与其他空间关系简单，无干扰干身区功能单一干身区功能单一次卫空间利用率低次卫空间利用率低与其他空间关系干扰多与其他空间关系干扰多2.75m2洗衣机洗衣机+洗手盆洗手盆4.4+3.4m2洗衣池洗衣池+洗衣机洗衣机+烫衣板烫衣板+衣柜衣柜+工工作阳台作阳台空间关系复杂，多重干扰洗衣洗衣晾衣晾衣空间零距离与其他空间相对独立洗衣洗衣晾衣晾衣对比分析对比分析4.其他其他阳台实际可用率低阳台实际可用率低次卧走道面积大，

47、空间狭小次卧走道面积大，空间狭小北卧面宽窄，空间狭小北卧面宽窄，空间狭小走入式衣帽间功能单一走入式衣帽间功能单一阳台更加舒适宽敞阳台更加舒适宽敞次卧空间更加宽敞，不可利用空间少次卧空间更加宽敞，不可利用空间少北卧面宽加大，空间舒适，设置阳台北卧面宽加大，空间舒适，设置阳台走入式衣帽间增加梳妆台功能走入式衣帽间增加梳妆台功能6m6m1.7m1.7m3.3m3.8m2.9m3.25m设有观景阳台设有观景阳台设置梳妆台，行为更加便捷，生活分类清晰例：山西康居苑优化设计杭州-东方郡案例分析2、空间精细化协调对比；细节优化部品协调工程衔接例： 90平米三房方案远洋-万和城精细化3、优劣评价指标测算（表）

48、优（80分以上）良（70-80分）中（65-70分）差（65分以下）空间优化设计介绍玄关的设置避免了一开门视线就对卫生间门的尴尬，起到了由室外到室内的过度.空间完整美观厨房调整为L型并将厨房门开向餐厅，以缩短通往餐厅的距离。也使客厅餐厅更完整舒适餐厅与客厅相邻同处一个大空间内，既相互独立完整，又空间共享非常开敞、明亮此处设置端景台有客厅、卧室看去是一个美丽的景观卧室宽敞明亮，衣柜、电视柜、写字台一应俱全，中央岛型衣柜的设计可充分将光线引入客厅卫生间布局紧凑合理，空间利用率高，洗手池、坐厕、淋浴使用流程，视觉感受都非常好客厅是整个空间最关键的区域是整个家庭生活活动的中心，开放宽敞的布局、良好的通

49、风、有效的采光，使客厅简练大气舒适灵活空间优化设计介绍玻璃门、窗设计，可以将阳光最大限度的引入客厅综合分析岛型的衣柜设计可以增加室内空气的循环两侧玻璃的设计使空间更宽敞空间优化设计介绍空间动静区分合理顺畅卧室是整个空间最私密安静的区域，所以将卧室设计在最里侧，生活休闲互不影响静区动区流线厨房与餐厅布局方便顺畅客厅与餐厅空间互增空间，由客厅去各区域顺畅空间优化设计介绍综合分析功能强大的收纳系统功能强大的收纳系统玄关收纳玄关收纳卫浴收纳卫浴收纳餐厅收纳餐厅收纳视听收纳视听收纳厨房收纳厨房收纳书写收纳书写收纳衣柜收纳衣柜收纳临时收纳临时收纳巨大的容量和细致的功能设计，拥有购置家具无可比拟的先天优势。

50、标准模数的板式家具可以根据居住者需求轻松进行功能调节。空间优化设计介绍综合分析客厅立面示意整面采光玻璃可整体移动不但可采光亦能通风岛型电视主墙的设计是客厅的中心.两侧的透光玻璃是客厅视觉宽敞明亮卧室门厨房门第二部分住宅精装项目的设计与管理（一）：户型优化设计的操作技巧-提升精准产品定位的能力（1）、空间优化原则、方法及基本结论1、空间组合分析2、交通流线分析访客流线家务流线生活流线起居流线3、传统空间分析起居室客厅主卧室次卧室公共卫生间主卧卫生间书房厨房4、功能空间模块分析楼梯间门厅玄关过道餐厅生活阳台露台洗衣间凉衣间工人房储藏空间5、部品设计模块分析玄关柜鞋帽柜储藏柜橱柜浴室柜书柜杂物柜电视

51、柜餐边柜如何实现住宅精装修工业化模块化设计？精装工业化模块化设计材料部品材料部品设备部品设备部品厨房模块厨房模块卫浴模块卫浴模块收纳模块收纳模块功能模块功能模块模块综合模块综合根据建筑概念设计要求和市场调研，确定进行户型优化设计的必要性。根据消费群体和人文设计理念，确定精装部品精细化设计工业体系的技术标准。根据市场调研和客户群体的调研报告，确认整体橱柜的功能化设计的风格表现。根据优化设计，进行精装卫浴设备专业的合理化协调设计。根据精装成本设计要求，确认部品固定家具收纳模块及技术实现与应用。根据精装空间的优化设计要求，制定门厅,生活阳台,佣人房,洗衣间等空间。根据精装项目的总体设计规划，确认设计

52、图纸的交接。6、设备设计分析上下水强弱电空调地暖水处理智能化报警系统7、人文设计分析光环境无障碍安全保护色彩环境与室内宜居的无障碍设计对应精装的部品对应精装的部品在所有的房间使用工业化精装部品，向您呈上令人满意的在所有的房间使用工业化精装部品，向您呈上令人满意的居住空间设计提案。居住空间设计提案。客厅卧室卫生间内装商品整体厨房电视机照明灯具开关插座热交气调系统卫浴商品热水器空调设备根据平面图进行照明设计，在测算根据平面图进行照明设计，在测算亮度亮度后再出三维效果图，进行灯具的专业提案。后再出三维效果图，进行灯具的专业提案。测算亮度后出具的三维效果图照明设计方案花灯吸顶灯吊灯壁灯镜前灯筒灯白炽灯

53、1个回路500W，亮度 可自由调节。 （合计1200W）4种场景的记忆功能记下的 场景可以通过1个按键即可 简单再现。可用遥控器进 行远程操作。4 4个不同场景个不同场景的详细记忆功能，简单按键即可轻松实现的详细记忆功能，简单按键即可轻松实现由多台灯具组合而成的各种照明场景，通过简单的按键操作即可记忆多达4种场景。通过场景的切换就能在各个场景间切换。客人来访全部点灯的场景家人聊天团圆的场景消除一天的疲劳休息的场景全家围坐一桌聚餐的场景采用安全性能高的智能化系列开关插座，其使用方便，并对应现代信息化，采用安全性能高的智能化系列开关插座，其使用方便，并对应现代信息化，可形成可形成开关插座的开关插座

54、的最佳配置方案。最佳配置方案。智能遥控开关指示灯开关红外线感应延时开关调光开关电话通信混合插座音响信号插座电视、宽频电视混合插座开关插座方案图世界首创具有遥控和定时功能的高性能开关，让您享受未来新生活1.5HP超薄式1HP超薄式1HP超薄式1.5HP超薄式6HP 室外机2HP天花机空调系统空调系统热交气调系统热交气调系统设计空调、热交气调系统产品，将根据房间大小及功能的不同，从室外机到管道的设置设计空调、热交气调系统产品，将根据房间大小及功能的不同，从室外机到管道的设置等，提供专业的、最佳的空调、热交气调系统方案。等，提供专业的、最佳的空调、热交气调系统方案。暗藏管道式暗藏管道式( (零静压零

55、静压低静压低静压) )室内机室内机马力强劲，机身厚度却只有27CM巧妙隐身天花内丝毫不影响家居的统一美感暗藏管道式（中静压）室内机暗藏管道式（中静压）室内机中静压的暗藏管道式风力强劲，可安装多个送风口让每个角落都能享受到舒适隐藏式设计，让环境简洁协调厨房不仅仅是做饭、吃饭、清洁餐具的地方，还是家人亲友们闲谈、聊天的场所。厨房不仅仅是做饭、吃饭、清洁餐具的地方，还是家人亲友们闲谈、聊天的场所。因此，为客人提供整体厨房提案，其实也就是为客人提供一个新生活空间的提案。因此，为客人提供整体厨房提案，其实也就是为客人提供一个新生活空间的提案。转角收纳调味柜整体式抽屉下柜挂件，脱排壁板洗碗机G水槽电动升降

56、干燥上柜电动升降转角上柜升降吊柜坐式小车，带垃圾筒式小车洗洗面化妆柜面化妆柜浴缸浴缸智能温控清洗便座智能温控清洗便座+便器便器瀑布水流自洁摇摆水流自动除臭暖风干燥卫生先进家电舒适便利多系列洗面化妆柜、人造大理石台面、龙头、多系列洗面化妆柜、人造大理石台面、龙头、浴缸、分体浴缸、分体连体便器、连体便器、智能温控清洗便座，智能温控清洗便座，可为您打造令人满意的整体卫浴空间。可为您打造令人满意的整体卫浴空间。地板采用比地板采用比房门、踢脚线房门、踢脚线深暗的颜色深暗的颜色选用深暗色地板时，可以体现沉稳的气氛房门、踢脚线与地板颜色一致房门、踢脚线与地板颜色一致颜色一致，使空间显得沉稳开阔地板采用比房门

57、、踢脚线明亮的颜色地板采用比房门、踢脚线明亮的颜色地板颜色明亮时，给人轻快活跃的感觉房门、踢脚线与地板颜色完全不同房门、踢脚线与地板颜色完全不同不同色彩的房门、踢脚线与地板组合在一起，不仅可以体现各自色彩的美，更可以体现个性化的空间整体内装商品选择要点整体内装商品选择要点房门、移门、壁橱门、地板及线条等等，我们将向您提供环保安全的各类内装材料。房门、移门、壁橱门、地板及线条等等，我们将向您提供环保安全的各类内装材料。其多种不同的色彩及造型，更可演绎多种不同风格之整体内装空间。其多种不同的色彩及造型，更可演绎多种不同风格之整体内装空间。房门壁橱门地板日常使用中可自行调整且调整简便的 3 3维调整

58、铰链维调整铰链。可使关门撞击声柔和的 消音消音锁锁。 门关闭时的前后晃动声 可自行调整且调整简便的 调整锁座调整锁座。可吸收撞击的门档缓冲条门档缓冲条。细致周到的倒角倒角加工加工更安全。采用不易碎裂的高强度、 且万一碎裂也不易受伤的钢化玻璃钢化玻璃。无需现场油漆的特殊特殊PETPET树脂贴面树脂贴面。可抑制门弯曲的LVLLVL（平行合板）（平行合板）构造构造。锁心部采用特殊加工的消音設計。前后可调整。前后可调整mm左右调整螺丝前后调整螺丝上下调整螺丝普通玻璃钢化玻璃把手采用表面抗菌设计抗菌设计。在把手涂料中加入银系无机抗菌剂，可抑制各种細菌的繁殖、保持清洁卫生的生活环境。门框设计注重耐水性，采

59、用 一侧树脂门框一侧树脂门框。（品番：MJZA2DEF）低低甲醛设计甲醛设计。使用国家標準E1以内（1.5ml）的材料。（04/5生産分）LVL15万次开关试验合格（公司内试验）门门框左右可调整mm上下可调整mm开、关轻静开、关轻静开、关轻便开、关轻便舒适舒适、安全、安全耐久性耐久性树脂门框低VOC对策，对健康无害。开、关轻便、衣物取放省心省力的固定固定和自由和自由2 2种开启方式种开启方式。移动轻松的悬挂式滑轮移动轻松的悬挂式滑轮使门的开、关更轻松。 防夹指的防夹指的安全設計安全設計。无需现场油漆的特殊特殊PETPET树脂贴面树脂贴面。可抑制门弯曲的LVLLVL（平行合板）（平行合板）构造构

60、造。低低甲醛设计甲醛设计。使用国家标准E1以内（1.5ml）的材料。3.6万次开关试验合格（公司内试验）移动轻滑移动轻滑使用使用便利便利舒适舒适、安全、安全耐久性耐久性嵌入式铰链、使门与门之间的缝隙不至于使手指被嵌入。两端可随时固定、随时开、关。门可自由移动，因此可同时向右边或左边全面敞开。下部上部滑轮滚动方式，摩擦阻力小、移动顺畅。带导向的滚轮，阻止滑轮从导轨中脱离。门可在折叠状态下移动的2 2位复合铰链位复合铰链。门折叠成度角移动移動。（门一旦被折叠成该角度时，仍可左右移动。）门靠一边折叠后，只需稍稍用力，便可使门完全合拢。低VOC对策，对健康无害。实木复合实木复合木地板木地板即使使用滑轮

61、脚也不易产生 划伤。 低低甲醛设计甲醛设计。使用Fc0以内（0.5mg/l）的材料。不易划伤不易划伤、不易开裂不易开裂表面氟涂装可使地板持久如新表面氟涂装可使地板持久如新舒适舒适、安全、安全维护简单，无需打蜡无需打蜡。不易产生擦伤。 不易粘污、且易去除。请勿打蜡。因为即使打蜡 也无法粘住。表面抗菌涂装表面抗菌涂装，可抑制细菌的繁殖。即使使用电热地毯也不易产生裂痕。 加厚涂装加厚涂装氟涂装加厚涂装加厚涂装（上涂）中涂下涂单板特殊特殊MDFMDF构造构造,着色氟涂装氟涂装请勿穿着外出鞋在地板上走动。在1000荷重下研磨。旋转1000次以上，涂装表面的颜色脱落大约一半。80加热2h-20冷却2h，2

62、0次循环试验后，地板表面几乎无龟裂。特殊MDF构造氟涂装加厚涂装将2枚硬币装在9.4kg的试验机上，在地板表面来回拖拉，地板表面无明显划痕。将500g重的秤砣，从30cm高处落下，地板表面略有凹陷痕迹。用装有软拖鞋的检测机，在地板表面往复20万次后，光泽感几乎无变化。在地板表面滴浓度2氨水、用玻璃盖住，1周后几乎无色斑产生。香烟头置于地板表面，30秒后几乎无焦点。用装有滚轮的检测机，在地板表面往复1,000次后，几乎不产生凹陷。光泽耐久性耐氨性耐焦性耐滑轮性耐冲击性耐龟裂性耐伤性耐磨耗性因为是天然木材、每块地板之间必然存在色差。为了使铺装效果美观、施工前请务必全面分色予铺、并确认颜色分布均匀后

63、，再施工。实木复合实木复合木地板木地板精装修前期的样板间类型精装修前期的样板间类型1.精装样板间精装样板间2.精装验交房精装验交房3.精装工法房精装工法房4.生活方式未来概念体验馆生活方式未来概念体验馆精装修住宅功能空间设计标准（2）、户型设计与功能空间的协调：人文属性评价客厅空间特点基本功能品质提升的功能1、家人聚会的地方2、客人的接待3、具有休闲功能4、体现家庭文化3、音响设备的放置5、满足客厅功能的强弱电电源的配置6、电视机挂墙的线路隐蔽，也要考虑电视机放在台柜上时的线路隐蔽4、音响线预埋1、地面的材料要方便清理，防滑3、凸窗栏杆的美观7、主照明和辅助照明的搭配，考虑看电视等场景，不采用

64、射灯4、和餐厅及厨房增加互动的空间2、要有多元化的灯光来配合这个多用途空间的多重功能性5、电视背景墙要漂亮6、有放置装饰品的地方8、局部照明的配置1、设计的品质感和装饰性2、装饰材料的档次7、吊灯可以分档开关8、电视机柜后面预留足够多的插座精装修住宅功能空间设计标准（2）、户型设计与功能空间的协调：人文属性评价餐厅基本功能品质提升的功能空间特点1、家人聚会用餐的地方3、一定的干净程度4、备餐功能的方便性2、具有休闲的功能5、体现家庭的文化5、饮水器的摆放处，要留电源2、餐桌下有插座，至少2个3、有暖色调的灯光，满足照度1、备餐、用餐6、主照明和辅助照明的搭配7、和厨房的互动4、空调的位置8、方

65、便清洁7.吃火锅 时的排风系统1.餐厅里可以有工作、娱乐的空间变化3.在工作时的灯光可以和吃饭时的灯光分开4.可视对讲机放置在餐厅和门厅附近2.预留电视电线6.酒具的存放地方,酒杯的摆放5.一些速食品的收纳,和饼干等小点心的收纳精装修住宅功能空间设计标准（2）、户型设计与功能空间的协调：人文属性评价空间特点基本功能品质提升的功能客卧室1.休息的地方2.舒适的地方4.珍贵物品存放的地方3.私密的地方4、电话、网络插座1、满足必要功能的电源2、方便的开关3、主照明和辅助照明的搭配5、为了不影响他人,地板上加防音薄膜1、在晚上起来时候要有双控开关的地灯4、有摆放私秘东西的地方或贵重物品的地方，有带锁

66、的抽屉6、衣柜收纳空间的合理布局2、晚上醒来时的灯光要柔和,不要很刺眼3、衣柜要对每一个小的物件都有考虑分区的收纳7、电视插座，电视挂墙的线路隐蔽8、宽松的床的摆放位置9、考虑兼书房的功能精装修住宅功能空间设计标准（2）、户型设计与功能空间的协调：人文属性评价主卧室空间特点基本功能品质提升的功能1、休息的地方2、舒适的地方4、珍贵物品存放的地方3、私密的地方3、电视、电话、网络插座5、满足必要功能的电源7、双控开关或红外控制的地灯1、衣柜收纳空间的合理布局6、方便的开关4、宽松的床的摆放位置8、主照明和辅助照明的搭配9、满足电视挂墙的线路隐蔽要求2、所有电器的开关集合，在床头的位置4、为了不影

67、响他人,地板上要加防音薄膜3、要有摆放私秘东西的地方或贵重物品的地方，要有带锁的抽屉1、多元化的灯光配置2、衣柜一定要实用,每个小的物件都要有收纳它的地方5、窗帘盒的档次也很重要6、房间里有放饰品和影碟的地方7、床旁边有放小杂物的地方精装修住宅功能空间设计标准（2）、户型设计与功能空间的协调：人文属性评价厨房空间特点基本功能品质提升的功能1、烹饪的地方3、厨房的干净和方便2、存放功能6、调味料碗碟类有合理的摆放位置7、抹布的放置位置1、满足洗切炒存基本功能流线的合理空间4、简餐台或折叠餐桌3、微波炉的防辐射面板5、在厨房使用里要有1个煤气灶和一个电磁炉2、锅具的收纳空间3、干货的存放5、刀具等

68、安全摆放7、厨房的排风散热6、电视机线等的预留安装13、打扫清洁方便,操作流程合理，功能明确，安全2、多利用类似橱柜的转角等的收纳空间1、有隐藏的坐凳或可休息的地方4、洗、切、炒、存的基本功能流线 4、转角拉篮的配置8、厨房的设计规范9、主照明和辅助照明的搭配，备餐配餐的区域要有橱柜照明10、各类电气设备的位置合理、安全，电饭煲的位置11、橱柜的防潮、防水，厨房地漏方便清洁12、橱柜台面前后的挡水坎14、厨房垃圾的处理15、锅铲刀具的挂墙位置8、垃圾自动处理装置9、厨房安装空调或其他凉爽措施10、厨房热水的连接精装修住宅功能空间设计标准（2）、户型设计与功能空间的协调：人文属性评价主卫空间特点

69、基本功能品质提升的功能1.隐秘性4.化妆的功能4.报纸杂志、手机等的放置位置2.洗澡时衣服的更换和存放10.物品的收纳6.容易化妆的空间，镜柜的使用功能要强大4.摆放脸盆的地方5.放洗好衣服的盆的摆放空间5.五金件的配置，厕纸盒放置在侧前方6.主照明和辅助照明的配合3.化妆柜里希望有给电动牙刷,吹风机或剃须刀用的插座，及吹风机的放置位置2.卫生间的地面要有防滑的功能1.即使摔倒,地面要有缓冲功能9.柔和的镜前灯照亮脸部2.舒适性3.档次感1.满足浴缸7.洗手台面不得短于1.2米，必须配置电源11.局部镜柜、地柜12.排风换气8.地面材质的防滑，墙面材质的档次3.洗手盆旁边有挂洗脸毛巾和擦手毛巾

70、的位置，淋浴和浴缸旁边有挂浴巾的位置精装修住宅功能空间设计标准（2）、户型设计与功能空间的协调：人文属性评价公卫空间特点基本功能品质提升的功能1.隐秘性4.化妆的功能3.报纸杂志、手机等的放置位置2.洗澡时衣服的更换和存放10.物品的收纳6.容易化妆的空间，镜柜的使用功能要强大4.摆放脸盆的地方5.放洗好衣服的盆的摆放空间4.五金件的配置，厕纸盒放置在侧前方5.主照明和辅助照明的配合3.化妆柜里希望有给电动牙刷,吹风机或剃须刀用的插座，及吹风机的放置位置2.卫生间的地面要有防滑的功能1.即使摔倒,地面要有缓冲功能这样不容易造成人身伤害8.柔和的镜前灯照亮脸部2.舒适性3.档次感1.满足淋浴6.

71、洗手台面不得短于1.2米，必须配置电源11.镜柜、地柜12.排风换气7.地面材质的防滑，墙面材质的档次9.尽可能多的台面，以放置客人的洗漱用品精装修住宅功能空间设计标准（2）、户型设计与功能空间的协调：人文属性评价生活阳台空间特点基本功能品质提升的功能1.洗衣4.设备5.煤气表和热水器2.手洗盆的位置6.清洁工具的存放3.杂物的存放2.大型设备的空间1.宠物的空间2.晾晒3.存储1.洗衣机的放置4.衣物的晾晒7.放置脏衣服的收纳空间3.拖把池的位置设备技术设计设备技术设计1.空调设计2.暖通设计3.强电照明设计4.给排水设计5.智能化设计6.安防设计（3）、户型与品质的对应：1、户型产品深度竞

72、争分析；2、户型优化建议；3、户型品质优化设计指标测算；相关因素结果相关部门成本造价目标客户审美倾向成品保护施工难度质量利润成本工程、项目交房使用物业、客服研发、经纪设计销售效果准确性NONO 设计案例设计案例设计案例设计案例-1-1项目定位工期重新定位、设计差之毫厘谬以千里过度奢华（类似于NAGA、东方之子），不符合目标消费群高雅简约的审美取向。材料昂贵、种类、规格多；工艺复杂废料；固定家具多。非常规工艺；对工艺精度要求过高；无法实现装配式施工，质量难以控制，污染大。大量容易损坏、难以修复的饰面做法。如：玻璃、镜面、钢琴烤漆等相关因素结果相关部门成本造价目标客户审美倾向成品保护施工难度工期利

73、润成本、财务工程、项目交房使用物业、客服研发、经纪设计销售效果准确性YESYES设计案例设计案例设计案例设计案例-2-2项目定位质量促进销售实现项目目标准确的定位给设计及后续工作指出了正确的前进方向！精装交房：现代简约，重点突出，具有较高品质感和均好性。纯展示样板间：风格独特，奢华不失简洁，视觉冲击力强。选材适度；采用多种设计方法节约成本；符合成本限价，尽量降低造价。常规工艺，施工难度低；可实现装配式施工，便于质量控制。避免采用不利于成品保护的材料。 准确的项目定位是设计工作乃至其它相准确的项目定位是设计工作乃至其它相关工作的重要前提！第一要素！关工作的重要前提！第一要素！项目目标设计低低高高

74、高高期望造成浪费成本效果成本限价设计开始前无成本限价，合同约定设计完成后按要求调整至甲方满意为止。设计过程中缺乏对设计的沟通、了解、把控。设计完成后成本核算高达7800元/平方米，要求调整设计、降低造价。N次调整仍无法确定设计调整更换部分材料、减少部分固定家具重新核算，造价仍然很高，再次提出调整要求设计调整核算第一版设计第一版设计成本控制问题成本控制问题设计开始前成本根据项目定位及交房配置标准给出合理的成本限价及控制建议。设计合同约定设计方每阶段设计成果包括设计概算。设计过程中成本跟进设计及选材情况，并分阶段给出成本控制建议。设计完成时设计方提供设计概算书，成本进行核算并与设计方沟通微调。主动

75、控制、效果良好精装设计精装设计改进措施改进措施符合项目定位性价比合理的成本限价合理、可操作性强的成本控制建议难以实现第二版设计第二版设计成本控制成本控制成本给出合理限价，设计按照限价执行，过程较为顺利。空间优化设计介绍原始平面优化后平面厨房外侧设计为家政空间，方便洗衣储物等操作，而且离阳台近方便洗后晾晒空间优化设计介绍原始平面优化后平面原厨房与餐厅关系定位不清晰空间浪费，将厨房向外移并作开放处理，实现餐厅与厨房的高度互动，早餐台的设计非常实用并使餐厅增添娱乐性，空间开放明亮舒适由冰箱拿取食物饮料到餐台，到洗菜池再到操作台、灶台都十分方便顺畅。餐厅到厨房视线宽敞沟通顺畅空间优化设计介绍原始平面优

76、化后平面门厅增设收纳柜方便存取临时衣物及鞋帽使房间更整洁舒适与餐厅一齐设计装饰屏风不但可起到玄关的效果避免了由入户既看穿整个客厅的不舒适。使客厅更规整私密。也与餐厅空间进行了有效的分隔，空间既开放整体又相对独立完整空间优化设计介绍原始平面优化后平面卫生间由原来的扁长型调整为细长型。使餐厅才能够有足够的空间。卫生间可设计采光窗开向家政空间，使卫生间更舒适又不影响其它空间使用干湿分离的设计使卫生间利用率更高更方便，也起到了由其它空间到卫生间的过渡，心里感受更舒适空间优化设计介绍原始平面优化后平面将此空间重新整合设计，给主卧室设计一个独立的衣帽间，为卧室争取到了更大的空间，宽敞舒适次卧室的衣柜与主卧

77、衣帽间背靠背设计非常节省空间。餐厅的隔断起到了卧室的玄关效果，空间完整舒适空间优化设计介绍访客流线流线分析流线分析-客访流线访客流线主要指由入口进入客厅区域的行动路线。访客流线不应与起居流线和家务流线交叉，以免在客人拜访的时候影响家人休息或工作。合理规划，减少客厅中的通道入口及门扇。单纯大面积的客厅效果并不佳，通过流线的细分，从而科学的分割空间，这才是房型设计的根本。空间优化设计介绍洗涤区烹饪区操作区流线分析流线分析-家务流线家务流线最主要表现在日常储存、清洗、料理这三个方面。如，在厨房里操作，储藏柜、冰箱、水槽、炉具的顺序安排，决定了下厨流线，由储存、清洗、料理这三道程序进行规划；再如，家政

78、空间，其布局需要满足取物、操作、放置等步骤的顺序要求。空间优化设计介绍流线分析流线分析-起居流线起居流线主要存在于卧室、卫生间、书房等私密性较强的空间。设计要充分满足家人的生活习惯。一个位置布局恰当的浴室和卫生间，就是明确了家人流线要求私密的性质，为人们夜间起居提供了便利；分离式的且功能齐全的卫浴空间又能满足多人同时使用的要求；此外，房间里床、梳妆台、衣柜、包括电器的布局要适当，不能形成空间死角，让主人感觉无所适从且浪费空间。（三）：精装设计项目程序化管理-提升精装设计管理的能力1、精装设计程序2、设计流程模型3、设计流程框架住宅设计逻辑的理性思考生活方式设计（空间行为）景观设计规划设计建筑设

79、计精装部品设计风格设计机电设备设计无障碍设计空间优化设计 系统化设计是精装修实施的开始，全装修类型的住宅开发要解决的根本问题是设计流程管理。4、精装住宅的建筑与室内设计呼应关系基于全面家居解决方案的品质体系基于全面家居解决方案的品质体系全装修住宅的设计方法及设计范围产品定位 方案阶段 初步设计阶段 施工图设计 策划师策划师规划师规划师建筑师建筑师规划师规划师建筑师建筑师室内设计师室内设计师建筑师建筑师结构师结构师水电工程师水电工程师设备工程师设备工程师园林设计师园林设计师建筑师建筑师结构师结构师水电工程师水电工程师设备工程师设备工程师园林设计师园林设计师弱电工程师弱电工程师室内设计师室内设计师

80、 精装修设计方案经甲方及建筑师确认后，再提交给建筑结构专业、设备专业进行施工图设计。这样一来，避免了已往装修设计与原施工图设计的脱节。关键节点设计管理设计管理（工厂化精装修图纸清单）（精装修标准化的研究及施工图设计指引）（户型主材表）（通用户型房间材料作法表）清尚博尼整体精装设计技术中心清尚博尼整体精装设计技术中心精装设计的图纸叠加与分解整体部品设计整体部品设计基础施工设计基础施工设计机电设备设计机电设备设计材料成本设计材料成本设计设计标准设计标准目标目标综合设计综合设计分解分解设计质量控制设计质量控制室内空间设计室内空间设计部品工艺设计部品工艺设计设设计计统统筹筹精装梯级配置设计分析基础级配

81、置标准标准级配置标准提升级配置标准TOP级配置标根据项目定位制定成本控制体系设计材料部品设备生产施工安装三.精装修设计流程制定项目立项项目立项业务模业务模式选择式选择物业管理物业管理根据公司战略和当地项目的市场信息，确定是否进行精装修。项目策划项目策划设计管理设计管理部品管理部品管理工程管理工程管理根据销售策略和梯级定价的市场信息，确定精装修业务模式。根据市场调研和客户群体的调研报告，确认精装修设计标准。根据设计要求和成本调控的合理分配，进行精装室内设计流程及工艺设计。根据精装设计标准和成本要求，确认精装修部品工业化设计及部品工艺拆图。根据精装项目的总体施工规划和工期结点要求，确认工业化部品流

82、程安装。根据精装项目的总体规划和交付验收时间，确认物业交接，验收，售后的设计服务程序。管理型精装修的管控体系项目制度流程（工作标准、项目制度流程（工作标准、控制要点）控制要点）设计执行设计执行/ /技术管理技术管理成本控制、实现流程（成本控制、实现流程（ERPERP）项目定位、精装规划项目定位、精装规划制定精装项目目标规划制定精装项目目标规划设计任务和管理工作计划设计任务和管理工作计划组织管控组织管控（架构、权责）（架构、权责）价价价价值值值值创创创创造造造造 价价价价值值值值评评评评价价价价 价价价价值值值值体体体体现现现现 分析调研分析调研如何做如何做技术评判技术评判持续发展持续发展成果交

83、付成果交付精装修设计流程框架图施工图施工图/部品部品工艺设计工艺设计建筑设计建筑设计规划方案规划方案部品部品设计及设计及定板定板综合设计综合设计概念节点概念节点精装规精装规划草案划草案建筑概念建筑概念规划方案规划方案 室内方案阶段室内方案阶段精细化设计精细化设计部品设计部品设计施工图设计施工图设计精装部品研究精装部品研究施工图设计指引施工图设计指引部品材料调研部品材料调研部品材料清单部品材料清单 部品材料定板封样部品材料定板封样销售配合资料销售配合资料结构设计设备选型建筑平面实施方案设计阶段实施方案设计阶段产品、技术创新研发论证阶段策划阶段销售示范区设计销售示范区设计室内设计管理阶段工程管理优

84、化设计优化设计（四）、户型优化设计的成本关系-提升精装成本控制管理的能力1、成本设计研究2、梯级设计分析3、成本统筹预算设计优先/成本优先的优势对比分析设计优先成本优先思想 个性 视觉 对比 自由 理想 样板 设计感严谨 共性 功能 和谐 模块 成本 理性 标准化 设计控制设计控制根据精装合理化设计要求和产品定位，确认成本设计的优化管理。选材控制选材控制根据装修标准及风格定位，确定精装部品材料的定位设计，建立工业体系的技术标准。基础装修基础装修墙，地及固定安装的部件。厨房空间厨房空间确认不同标准的梯级配置，以期达到成本控制卫浴空间卫浴空间确认不同标准的梯级配置，以期达到成本控制工艺部品工艺部品

85、确认不同标准的梯级配置，以期达到成本控制梯级分析梯级分析基础级标准级尊贵级TOPTOP级级精装基础材料设计分析工厂成品工厂成品一级销售一级销售二级销售二级销售半成品级半成品级三级销售三级销售基础材料基础材料模块分解模块分解部品设计研究部品设计研究整体成本分析整体成本分析技术分析技术分析整体效果整体效果材料选型材料选型设设计计统统筹筹精装部品模块比例综合分析设计标准最优性价比基本概念厨房电器厨房电器10-15%10-15%机电设备机电设备20-25%20-25%基础施工基础施工30-35%30-35%收纳固定家具收纳固定家具8-12%8-12%卫浴设备卫浴设备15-18%15-18%成品物流保护

86、成品物流保护1-5%1-5%成本设计成本设计研究研究项目分解项目分解单项成本核算单项成本核算预预算算统统筹筹精装基础精装基础根据精装合理化设计要求和产品定位，确认成本设计的优化管理。部品配置部品配置根据装修标准及风格定位，确定精装部品材料的定位设计，建立工业体系的技术标准。基础级基础级墙，地及固定安装的部件。标准级标准级确认不同标准的梯级配置，以期达到成本控制尊贵级尊贵级确认不同标准的梯级配置，以期达到成本控制TOP级级确认不同标准的梯级配置，以期达到成本控制精装梯级精装梯级定位设计定位设计基础级标准级尊贵级TOPTOP级级精装分级体系的建立1. 1. 设计标准化设计标准化2. 2. 材料标准

87、化材料标准化 3. 3. 装修模块化装修模块化4. 生产工厂化生产工厂化5. 5. 部品零件化部品零件化6. 6. 安装流程系统化安装流程系统化1.通用精装修分级体系2.通用户型房间材料作法表3.标准户型标准版成本控制与采购招标成本控制与采购招标 （一）、精装修的成本控制从设计开始 精装修住宅的设计成本控制一般按以下工作步骤来进行：1、根据楼盘市场定位确定交楼标准的装修范围和单位造价。一般室内装修成本标准可在3001000元/平方米范围选择和确定（由营销策划部门、设计部门确定）。2、按所确定的装修造价进行精装修住宅的设计深化、调整及完善，编制符合市场定位的精装修预算，初步锁定成本（可有装修设计

88、公司来完成）。3、按确定的装修设计进行主要装修材料、部品的采购询价工作。主要材料及部品包括：入户门、铺地材料、卫生洁具、厨房卫生间用品、橱柜、开关插座、家用电器、墙面磁转、涂料等（由预算采购部门来完成）。4、根据初步选定的装修材料、部品比较精确做出装修预算（预算部门来完成）。5、根据产品定位及成本控制目标调整装修设计（营销部、设计部）。6、按照最终的定板装修设计完成精装修成本预算的编制。 精装修设计过程的成本控制流程成本定位装修设计设计预算采购询价编制预算调整设计实施预算（二）、采购成本的控制1、甲供材料的选择范围地板、瓷砖、涂料、石材、窗台板、门、橱柜系统、洁具、灯具、电器等。2、批量采购的

89、选择（品牌选择余地比较小的情况）3、竞标性采购4、战略采购信息来源渠道系统项目管理体系设计管理系统项目管理系统施工流程系统精装产品供应系统战略合作伙伴供应系统产品资料供应库主材、辅料整体木作系统橱柜卫浴衣帽间地板内门家具公司自有产品装饰材料机电配饰布艺窗帘地毯灯具、开关地暖、散热器中央空调、家用空调地面墙面顶面石膏板铝扣板涂料瓷砖壁纸地板大理石材地砖22大品牌35大品牌15大品牌40大品牌16大品牌36大品牌坐便器浴缸淋浴花洒淋浴屏洁具开发商精装修管理流程及组织结构探讨开发商精装修管理流程及组织结构探讨-精装规划精装规划经验教训：经验教训： 很多开发商没有严格按上述工作程序进行精装修住宅的技术准备工作。准备工作不足，必然带来后续工程进度的混乱。 一些开发商仅有一个样板房的设计，然后就交给施工队去参照施工了。但如果做不到统一技术标准、统一材料供应、统一施工管理，就无法实现统一施工质量。 很多住宅部品、装修材料的标准和品牌的确定是在施工过程中确定的。这样就很难控制精装修住宅的工期、成本和施工质量。（五）：总结与回顾 优化空间优化空间 成本控制成本控制 人文关怀人文关怀 低碳经济低碳经济